TSJ Regiones - Decisión

Exp. 13.869

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I
INTRODUCCIÓN

Aprehende este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA de la presente causa, en razón del recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio YILETZA CORZO SANCHEZ, inscrita en el inpreabogado con el Número 37.643, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandante; y a su vez, del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio FRANCISCO RANGEL HERNANDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 19.608, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada; ejercidos éstos, en contra de las decisiones dictadas en fecha veintiuno (21) de julio de dos mil veinticinco (2025) por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, la primera de ellas declarando la INADMISIBILIDAD de la demanda, la cual es objeto del recurso propuesto por la parte actora, y la segunda de ella, en la cual el Juzgado A Quo declaró la INADMISIBILIDAD de la reconvención propuesta, la cual es objeto de la actividad recursiva propuesta por la parte demandada, dictadas en el juicio que por ABUSO DE DERECHO se incoare por la ciudadana ANNELISE MIRABAL DE LANZILLI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°V-7.886.670, obrando en su condición de administradora del CONDOMINIO DEL EDIFICIO LISBOA, inscrito por ante el Registro del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de marzo de 1973; en contra del ciudadano JHADIEL JOAB AVILA LEON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°V-13.298.251.
Apelada dicha decisión y escuchada la misma en ambos efectos, este tribunal procede a emitir sentencia en base a los siguientes términos:

II
DE LA COMPETENCIA
Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente Recurso de Apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSANCIA DE LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Y ASI SE DECLARA.

III
DE LA NARRATIVA

En fecha veintiuno (21) de abril de dos mil veinticinco (2025), el TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó auto de admisión a la demanda presentada por la parte actora, basándose en los siguientes términos:
“(…Omissis…)
(…) ha instalado en la AZOTEA del Edificio, sin la autorización de los demás propietarios, ni de la Junta de Condominio, la cantidad de diez (10) tanques cilíndricos plásticos color azul, para almacenamiento de agua, de los cuales seis (6) poseen la capacidad de 560 litros y cuatro (4) de 580 litros, además se encuentra instalado un (1) tanque tipo vaso sin tapa con capacidad de 1.100 litros, un (1) tanque tipo esfera con capacidad de 3.000 litros, un (1) filtro purificador de agua, dos (2) bombas de agua de medio caballo, un (1) sistema hidroneumático, una (1) planta de generación eléctrica marca Generac de 27 KVA, dos (2) equipos de aire central y varios ductos y tuberías. También se encuentra en la azotea tubos cables, estructuras metálicas ancladas a la azotea y como soporte de los tanques cilíndricos, ductos de aire central desinstalados. La tubería para suministrar agua a todos los tanques mencionados está conectada al tanque aéreo del Edificio para el suministro de agua a todos los propietarios y áreas comunes del Edificio, todo lo cual se evidencia de la Inspección Judicial extra-litem realizada por el Tribunal Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 22 de Octubre de 2024, y la cual en su forma original y constante de cuarenta y cuatro (44) folios útiles anexo a la presente a objeto de que se tenga como instrumento fundamental de la acción incoada.
Por otra parte, el ciudadano JAHDIEL JOAB AVILA LEON ha instalado en el Edificio para beneficio propio y sin la autorización de los demás propietarios, ni de la Junta de condominio, trece (13) cámaras de seguridad: Una (1) en la Azotea; Una (1) en el piso trece (Pent House; Una (1) en el segundo piso; Una (1) frente a la conserjería; tres (3) en el estacionamiento; tres (3) en el sótano, una (1) en el pasillo que da acceso a las escaleras internas del edificio; dos (2) en el área frontal o hall del edificio, con lo cual los demás propietarios no están de acuerdo y se sienten vigilados, no tienen privacidad, ya que dichas cámaras también poseen audios.
El apartamento tipo Pent House, propiedad del ciudadano JAHDIEL JOAB AVILA LEON antes identificado, tiene una superficie en la parte cerrada de Doscientos Sesenta y Cinco Metros Cuadrados (265 Mts2) y ciento sesenta metros cuadrados (160 Mts2) de terraza techada y tiene los siguientes linderos: Norte: fachada principal del Edificio; Sur: la fachada posterior y la torre de ascensores y escaleras; Este: fachada lateral derecha y Oeste: la fachada lateral izquierda. Ahora bien, establece el documento de condominio en el folio ciento noventa y dos (192) linea 5, lo siguiente: .... Así mismo, quedan excluidos de los gastos del condominio como comunes en lo que a los apartamentos se refiere el mantenimiento y conservación del techo, fachada norte y Este del Pent House, cuyos gastos serán sufragados por su adquirente..." (subrayado y negritas propias)
De lo establecido en dicho documento se deduce que es el área alli especificada: fachada norte v Este del Pent House, que le corresponde a su adquirente su mantenimiento y conservación, esta área ciudadano Juez, corresponde a la terraza de dicho inmueble, la cual posee un área de ciento sesenta metros cuadrados (160 Mts2).
Pero es el caso ciudadano Juez, que el identificado adquirente del Pent House, JAHDIEL JOAB AVILA LEON alega que la Azotea del Edificio, donde se encuentra el tanque aéreo para almacenamiento de agua potable y el cuarto de máquinas de los ascensores, es de su única y exclusiva propiedad, y por tales razones ha instalado en beneficio de su propiedad tanques para solventar de forma independiente el problema de suministro de agua a su inmueble, pero dichos tanques están instalados del tanque de suministro de agua de uso común de todos los propietarios del Edificio, por las mismas razones la Junta de Condominio para acceder a la azotea donde también se encuentran ubicadas las máquinas de los ascensores debe pedirle permiso a dicho ciudadano, pues cambio las cerraduras que dan acceso a la Azotea y para poder subir los tanque rompió la losa de techo del Edificio como se evidencia de la inspección realizada por el Departamento de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Maracaibo.
Por lo anteriormente expuesto, en representación del Condominio del Edificio Lisboa solicite al Cuerpo de Bomberos de Maracaibo a fin de que realizaran una inspección en la Azotea del mismo, por el exceso de peso al que está expuesto el techo o azotea, y las vibraciones que emite la planta eléctrica, lo que compromete la resistencia de la placa, tomando en cuenta además que el Edificio tiene más de cincuenta (50) años de construido, la cual constante de un (1) folio útil anexo a la presente.
(…Omissis…)
Por las razones antes expuestas, y vistos los informes de los Bomberos de Maracaibo e Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Maracaibo, mi representado temen por la estructura del Edificio, de la azotea que es el techo del mismo, además de verse afectados por el hecho de que los tanques instalados por el ciudadano JAHDIEL JOAB AVILA LEON se encuentran instalados del tanque aéreo para suministro de todos y no para su beneficio particular.
Mis representados igualmente no están de acuerdo con la instalación de la planta de electricidad instalada en la azotea, ni con todos los escombros que son depositados en la misma por dicho ciudadano.
Es importante señalar también que el ciudadano JAHDIEL JOAB AVILA LEON, con el supuesto negado de ser propietario de la Azotea, cambio las cerraduras de acceso a la misma y nadie tiene acceso a la azotea sin su autorización.
(…Omissis…)
En el único aparte del artículo 1.185 del Código Civil se establece el abuso de derecho: "Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho".
(…Omissis…)
Por todo lo anteriormente expuesto, siguiendo instrucciones precisas de mi mandante e inútiles como han resultado hasta la presente fecha los intentos amistosos y extrajudiciales para lograr que el ciudadano JAHDIEL JOAB AVILA LEON up supra identificado retire todos los tanques de la azotea, planta eléctrica y cámaras de vigilancia y repare los daños causados, es por lo que vengo a demandar como en efecto formalmente DEMANDO en nombre de mi representado al ciudadano JAHDIEL JOAB AVILA LEON, antes identificado…”.
(…Omissis…)”.

En fecha dos (02) de junio de dos mil veinticinco (2025), el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda, y a su vez, presentó reconvención a la demanda propuesta por la parte actora, estimando la misma, en cinco mil dólares americanos (5.000,00$), equivalente a cuatro mil cuatrocientos catorce con treinta y cinco céntimos de euros (Eur. 4.414,35).
En fecha once (11) de junio de dos mil veinticinco (2025), el TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICIPIO MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó sentencia mediante la cual declara su incompetencia sobrevenida por la cuantía; y ordena su remisión a un tribunal de instancia.
En fecha veinticinco (25) de junio de dos mil veinticinco (2025), el TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN DEL ESTADO ZULIA, dictó auto dándole entrada al expediente en curso.
En fecha veintiuno (21) de julio de dos mil veinticinco (2025), el TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó auto decisorio mediante el cual declara la inepta acumulación de pretensiones formuladas en la reconvención planteada por la parte demandada-reconviniente; y en consecuencia, inadmisible la misma, basándose en los siguientes fundamentos:
“(…) esta Juzgadora considera que la parte demandada-reconviniente incurrió en acumulación prohibida, al reconvenir diversas pretensiones autónomas (cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal y del documento de condominio del edificio Lisboa, indemnización por daño moral y rendición de cuentas) los cuales deben tramitarse, no solo de forma separada, sino que además por los procedimientos legales incompatibles entre sí, razón por la cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, que rige las reconvenciones, este Tribunal declara LA INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES RECONVENIDAS; y en consecuencia, INADMIBLE la reconvención y así se establecerá en la parte dispositiva del presente fallo resolutorio (…)”.

En la misma fecha, el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó y público sentencia declarando:
“(…Omissis…)
Observa quien aqui suscribe que la demanda principal fue admitida mediante auto de fecha 23 de abril de 2025 por el Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, ordenando a tales efectos la citación de la demandada quien en su momento procedió a dar contestación a la demanda propuesta y a proponer pretensión reconvencional por motivo de CUMPLIMIENTO DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO LISBOA, INDEMNIZACIÓN POR DAÑO MORAL Y RENDICIÓN DE CUENTAS, cuya estimación fue por Eur. 4.414, 35, equivalente a Bs. 486.550,00, lo cual generó la declinatoria por competencia funcional a los Tribunales de Primera Instancia.
En consecuencia de lo anterior, le correspondió conocer por sorteo de distribución a este Juzgado sobre la causa, que en ese momento se encontraba por pronunciarse al respecto de la admisibilidad del escrito reconvencional, el cual fue declarado inadmisible mediante resolución de esta misma fecha; no obstante, si bien lo que le atribuyó la competencia a este órgano jurisdiccional fue la reconvención (declarada inadmisible), al momento de este Tribunal haber asumido el conocimiento de la misma, obtuvo la competencia para conocer del asunto y sus vicisitudes, ello conforme al principio de que quien tiene conocimiento de lo mas también posee la facultad de conocer de lo menos, lo cual está orientado en la garantía constitucional de economía procesal, razón por la cual, quien aquí suscribe estima necesario analizar ciertas consideraciones en torno a la demanda principal.
Así las cosas, de una revisión del escrito libelar y sus anexos, pudo evidenciar esta Jurisdicente que no se encuentra inserta en las actas la autorización de la junta de condominio para intentar la acción incoada, ello conforme lo ordena el literal e del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, que es del siguiente tenor…
(…Omissis…)
En ese sentido, se encuentra como norma de imperativo cumplimiento que la facultad pers actuar en juicio cuyos asuntos estén relacionados la administración de las cosas comunes recae sobre el administrador, quien además para comparecer en juicio necesita estar suficientemente facultado por la junta de condominio, no siendo esto último potestativo, sino más bien un requisito para acudir a la vía jurisdiccional.
Sobre lo anterior, esta sentenciadora considera necesario traer a colación el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil:
"Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos."
De la normativa ut supra transcrita, se desprende que una de las causas por las cuales no puede ser admitida una demanda es que sea contraria a la ley, lo cual ocurre en el caso de autos, puesto que tras realizar una revisión exhaustiva a las actas procesales, observó quien suscribe que en el presente expediente no reposa acta alguna en la que se le autorice suficientemente a la administradora para demandar en nombre del condominio, siendo este aspecto un requisito sine qua non para considerar que la persona que se presenta en juicio para representar al condominio tiene facultad para ello, así pues, resulta forzoso para quien aquí decide declarar de oficio la INADMISIBILIDAD de la acción de ABUSO DE DERECHO incoada por la ciudadana ANNELISE MIRABAL DE LANZILLI, actuando en su condición de administradora del CONDOMINIO DEL EDIFICIO LISBOA, todos identificados antes identificados. Así se decide.-
(…Omissis…)”.

En fecha doce (12) de agosto de dos mil veinticinco (2025), la representación judicial de la parte demandante ejerció recurso de apelación en contra de la sentencia previamente dictada por el Juzgado a quo, sobre la cual se declara la inadmisibilidad de la demanda propuesta.
En fecha dieciséis (16) de septiembre de dos mil veinticinco (2025), el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, apela de la decisión proferida por el tribunal de la causa, mediante la cual declara la inadmisibilidad de la reconvención planteada.
En fecha veintidós (22) de septiembre de dos mil veinticinco (2025), el TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó auto mediante el cual oye en ambos efectos la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandante. Sin embargo, en fecha treinta (30) de septiembre de dos mil veinticinco (2025), el tribunal de la causa dictó auto reformando el previamente dictado, oyendo ambas apelaciones ejercidas por los apoderados judiciales de las partes intervinientes, en ambos efectos; y consecuentemente, ordena su remisión.
En fecha seis (06) de octubre de dos mil veinticinco (2025), este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA dictó auto dando entrada al expediente en curso.
En fecha veintitrés (23), de octubre del 2025, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de informes manifestando lo siguiente:
“(…Omissis…)
PRIMERO: Consideramos improcedente, por innecesario e injustificado, que la Juez de Primera Instancia haya dictado dos (02) sentencias interlocutorias continuas o sucesivas en la misma instancia, en la misma fecha y en el mismo juicio, pues en una sola sentencia pudo condensar y resolver las incidencias preliminares que en su criterio estaban planteadas ya que se trata de un mismo juicio, argumento que emitimos en invocación del principio de economía procesal.
Tales sentencias se emitieron sin que mediara ninguna actividad procesal entre la sentencia del Juez de Municipio, por medio de la cual se desprendió del juicio al declarar la incompetencia sobrevenida, y las referidas sentencias de la Juez Tercero de Primera Instancia. En la primera sentencia (104-25), por la cual aprehendió el conocimiento de la causa en razón de la nueva cuantia introducida a la luz de la estimación dada a la reconvención, el Juez de Primera Instancia precisamente se pronunció declarando la Inadmisibilidad de la Reconvención por inepta acumulación de pretensiones reconvenidas: y en la segunda sentencia (105-25) pasó a pronunciarse sobre la inadmisibilidad de la demanda por ser contraria a la ley, por no estar la administradora autorizada por la Junta de Condominio para demandar en nombre del condominio. Esta última decisión, de haber sido emitida guardando el orden procesal, conforme a lo establecido en el artículo 11 concatenado con el artículo 341, ambos del Código de Procedimiento civil, bastaba para que el proceso quedara extinguido de manera definitiva.
De manera que ambas sentencias interlocutorias para coexistir en este mismo juicio tendrían que haber sido autónomas, es decir, bastarse a sí mismas: pero del análisis realizado a las actuaciones emprendidas por la Juez de Primera Instancia se evidencian las contradicciones existentes entre los criterios aplicados en los razonamientos en que se fundaron una y otra sentencia, así como en las actuaciones procesales de la propia juez realizadas conforme a las disposiciones aplicables al procedimiento ordinario, tal como lo evidenciaremos más adelante.
SEGUNDO: Alegamos la actividad omisiva de la Juez de Primera Instancia tanto al momento de aprehender el caso como al procurar el saneamiento del proceso. En primer lugar, obvió pronunciarse sobre la decisión proferida por el Juez de Municipio con Io cual fundamentó su obligación de desprenderse de la causa por incompetencia sobrevenida en razón del aumento de la cuantía: debiendo establecer que dicha decisión era conforme a derecho ya que tampoco había sido impugnada la nueva estimación: lo cual le permitía asumir la competencia y aprehender el conocimiento de la causa, sentencia que resultaba vinculante para la nueva instancia: lo cual configuró el quebrantamiento del principio de exhaustividad. En segundo lugar, la decisión que conllevó a la juez de la recurrida a asumir la competencia en base a la estimación del valor dado por la reconvención, que no basada en la decisión del Juez de Municipio de declarar la incompetencia sobrevenida: dentro de ese proceso de imponerse de las actas que es un acto cognitivo de organización y saneamiento del proceso, actuando de oficio, debió comenzar evidenciando "prima facie" que la demanda no llenaba el requisito de legitimidad de la representación legal de la parte actora, tal como lo dejó establecido en su segunda sentencia y con la cual procediendo de oficio la declaró inadmisible: pero, cuya decisión la materializó a posteriori de haber declarado el mismo día una primera sentencia de inadmisibilidad de la reconvención.
Por tales razones, consideramos que la Juez de Primera Instancia dentro de su actividad subvirtió el orden procesal al entrar primariamente a dilucidar y pronunciarse en la primera sentencia sobre actuaciones posteriores a la demanda, la cual terminó también declarando inadmisible de oficio, pero en una sentencia secundaria: demanda esta que de haber sido declarada inadmisible ab initio por el Juez de Municipio, como lo hizo ahora la Juez de Primera Instancia actuando como juez saneadora del proceso, no hubiera dado lugar a que se tramitaran inoficiosamente las demás actuaciones desarrolladas en este proceso.
TERCERO: En el mismo orden de ideas, contradecimos esa labor auto calificada por la juez de la recurrida como de minuciosa exhaustividad en la revisión de los requisitos de la reconvención, y posteriormente de la demandas que le permitió concluir que las pretensiones de Cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio, y la de Indemnización por Daños Morales, tenían procedimientos incompatibles, pues, según su criterio, la primera debía tramitarse por el Procedimiento Breve, y la segunda, por el Procedimiento Ordinario, argumento que le sirvió para declarar la Inadmisibilidad de la Reconvención al dictar la primera sentencia. En nuestro criterio, creemos que en su actividad como nueva juez con competencia en el juicio, realizando actividad saneadora, no observó y por consiguiente omitió pronunciarse, respecto al Auto de Admisión de la Demanda de fecha 23 de abril de 2025, dictado por el Juez de Municipios, como juez primigenio de la causa, en el cual dejó asentado que el emplazamiento para la Contestación de la Demanda se hacia para dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la citación del demandado, de conformidad con las normas establecidas en el Libro Segundo del Código de Procedimiento Civil, que regulan el Procedimiento Ordinario.
Con dicha omisión procesal, la juez recurrida a pesar de invocar una rigurosa exhaustividad como regla de su actividad en el presente caso, incurrió en el defecto de incongruencia negativa, puesto que no advirtió, ni mucho menos emitió pronunciamiento alguno sobre el Procedimiento Ordinario pautado expresamente por la Juez de Municipio en el Auto de Admisión de la Demanda, el cual discrepa de su criterio según el cual los asuntos vinculados con la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio deben ser ventilados por el Procedimiento Breve, citando lo establecido en el artículo 25 de dicha Ley Especial. Por lo tanto, como consecuencia de dicha omisión, creemos que la juez de la recurrida incurrió en incongruencia negativa, infringiendo con ello el principio de Exhaustividad, contemplado en el artículo 313, ordinal 1", del Código de Procedimiento Civil
En ese mismo contexto, la juez de la recurrida también incurrió en contradicción con los criterios plasmados en sus dos decisiones, oyendo las apelaciones de las dos sentencias de inadmisibilidad que profiriera, dentro del lapso establecido por el artículo 298 del Código de Procedimiento Civil: todo lo contario al contenido de los artículos 884 y 888, ejusdem, aplicables al Procedimiento Breve, que establecen que resuelto respecto a las cuestiones previas y la negativa de admisión de la reconvención, respectivamente, son inapelables.
Por consiguiente, la juna de la recurrida, de haber sido consecuente con el criterio que sostuvo para fundamentar la sentencia de inadmisibilidad de nuestra reconvención por considerar aplicable el Procedimiento Breve en los juicios sobre la Ley de Propiedad Horizontal y Documento de Condominio al detectar la errónea aplicación del Procedimiento Ordinario desde el mismo Auto de Admisión del Juez de Municipio, debió anularlo de oficio en su labor de saneamiento procesal de la causa, resultando todas las actuaciones posteriores a la admisión de la demanda, nulas de nulidad absoluta.
Consideramos quo ambas sentencias interlocutorias de la Juez de Primera Instancia nunca alcanzaron características de autonomía, por resultar omisivas y contradictorias entre si, al sostener en la primera de ellas que en los juicios vinculados con la aplicación de In Ley de Propiedad Horizontal, el procedimiento aplicable es el Breve y en la segunda de ellas, omitir pronunciarse sobre la aplicación del Procedimiento Ordinario indicado por la Juez de Municipio en el Auto de Admisión de la Demanda de este mismo juicio.
CUARTO: Respecto al fugaz pronunciamiento de la Juez de Primera Instancia en relación a que el procedimiento para los juicios relacionados con la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal debe tramitarse conforme al Procedimiento Breve, razón por la cual declaró inadmisible nuestra reconvención por CUMPLIMIENTO DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO por ser incompatible con nuestra reclamación de INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS MORALES, la cual se tramita por el Procedimiento Ordinario, argumentamos lo siguiente:
Observamos que en la Ley de Propiedad Horizontal solamente en su artículo 25 se encuentra un pronunciamiento sobre la aplicación del Procedimiento Breve, pero es claro y determinante dicho artículo al establecer que es a los efectos establecidos en ese artículo, el cual regula puntualmente la conducta que debe seguir cualquier propietario en caso de desacuerdo con las decisiones tomadas por los copropietarios con arreglo a los artículos 23 y 24 de la misma ley. Es claro, que si in norma establece puntualmente que es en relación a esos efectos, está restringiendo el uso del procedimiento breve a los casos allí contemplados. Estimamos que así el legislador hubiera considerado que el procedimiento necesariamente aplicable era el breve pura todos los efectos o asuntos vinculados con la Ley de Propiedad Horizontal, lo hubiera establecido de manera expresa y categórica, y no de la forma limitada en que lo dejó prescrito en el referido artículo de dicha ley especial.
QUINTO: En relación a la sentencia de Inadmisibilidad de la Reconvención por INEPTA ACUMULACION DE PRETENSIONES. Al respecto hacemos énfasis que nuestras pretensiones inequívocas son: A) POR CUMPLIMIENTO DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO por parte de los integrantes de la Junta de Condominio y el Administrador del edificio LISBOA, ya que los mismos se han negado abiertamente a reconocer a mi representado los derechos que el Documento de Condominio le otorga sobre un área común como lo es el techo del pent house, y cuya situación es admitida por la Ley de Propiedad Horizontal resultando de los pedimentos del accionar frente a esa omisión el cumplimiento de concurrentes obligaciones legales de la Junta de Condominio que por acción y omisión han abandonado o descuidado. Y B) POR INDEMNIZACION DE DAÑOS MORALES, cuyas pretensiones consideramos que deben ser tramitadas ambas por el Procedimiento Ordinario regulado en el Libro Segundo del Código de Procedimiento Civil.
No existe en nuestra reconvención, proposición expresa de un JUICIO. PRETENSION AUTÓNOMA DE RENDICIÓN DE CUENTAS.
Seguidamente a los citados literales A y B que contienen nuestras únicas pretensiones, hay cuatro numerales que enuncian conductas derivadas de las obligaciones principales que le establecen la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio a la Junta de Condominio y al Administrador, por lo cual no constituyen pretensiones autónomas, sino apéndices consecuenciales de la sentencia de mérito que esperamos nos sea favorables al efecto, destacamos la enunciación dada en el escrito de Reconvención a LAS PRETENSIONES IDENTIFICADAS, DETERMINADAS Y DELIMITADAS EN LOS LITERALES A y B.
(…Omissis…)”.

En fecha vientres (23) de octubre de dos mil veinticinco (2025), la representación judicial de la parte demandante, presentó escrito de informes por ante esta Superioridad, alegando lo siguiente:
“(…Omissis…)
Por distribución le correspondió conocer al Tribunal Décimo Quinto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y en fecha 21 de Abril de 2025, fue admitida, luego de practicarse la citación personal de la parte demandada y, estando dentro del lapso legal procedió a dar contestación a la misma y a reconvenir por cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal, del Documento de Condominio, Daño Moral y Rendición de Cuentas, Reconvención que dio motivo a la declinatoria de la competencia por parte del Tribunal Décimo Quinto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y por distribución le corresponde su conocimiento al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien asumió el conocimiento de la causa y en fecha 21 de julio de 2025, declara inadmisible la demanda principal al establecer…
(…Omissis…)
Ahora bien, ciudadano Juez, es evidente que en la presente causa NO HUBO tal REVISION EXHAUSTIVA, dado que el ACTA DE ASAMBLEA donde la JUNTA DE CONDOMINIO, autoriza suficientemente a la ciudadana ANNELISE MIRABAL DE LANZILLI, ampliamente identificada en actas, en su carácter de administradora, conforme a lo establecido en el Articulo 20 literal e de la Ley de Propiedad Horizontal, SE ENCUENTRA INSERTA EN LOS FOLIOS 50 y 51, específicamente en la Inspección Judicial extralitem realizada por el Tribunal Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 22 de Octubre de 2024, Ia cual constituye el objeto fundamental de la acción incoada.
Cabe destacar que realmente no hubo causa de hecho ni de derecho para declarar inadmisible una acción que ya, había sido admitida por el Tribunal Décimo Quinto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a quien inicialmente le correspondió su conocimiento.
Por todos los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuesto pido al Tribunal se anule la sentencia dictada por el Tribunal a quo por no ser contraria a la Ley la demanda instaurada conforme al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se ordene la remisión del expediente al Tribunal que le corresponda de acuerdo a la cuantía.
(…Omissis…)”.

En fecha cinco (05) de noviembre de dos mil veinticinco (2025), la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de observaciones, alegando lo siguiente:
“(…Omissis…)
La parte demandante reconvenida, en sus informes sobre la decisión del juez de primera instancia, se limitó a indicar que no es cierto que la juez a quo haya hecho una revisión minuciosa ya que en los folios 50 y 51 del expediente riela el acta en la cual la Junta de Condominio autorizó a la administradora a otorgar poder a abogado(a), conforme al articulo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
Ahora bien, el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal establece Corresponde al administrador:
(…Omissis...)
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, v de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. (omissis).
Observamos que en dicho artículo el legislador le otorga al administrador la facultad de ejercer en juicio la representación de los propietarios: pero, condiciona el ejercicio de esa facultad, PRIMERO: a estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y SEGUNDO: de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Ese documento no es otro que el Acta de la Reunión de la Junta de Condominio en la cual deben quedar asentados los elementos fundamentales que deben concurrir para materializar o hacer efectivo el ejercicio pleno de dicha facultad.
(…Omissis…)
Por otra parte, al leer el Acta de la Asamblea Extraordinaria de la Junta de Condominio del edificio Lisboa, de fecha 04 de octubre de 2024, se evidencia que el punto único de la misma fue autorizar a la administradora a otorgar poder a abogado (a), sin ni siquiera conocer e identificar al abogado a quien ella iba a designar, ni tampoco mencionar que existía la decisión y el propósito de iniciar un juicio, ni las razones que los motivaban, distanciándose dicha autorización del verdadero sentido de la norma ut supra transcrita.
Asimismo, llama poderosamente la atención, que la Administradora no haya asistido, ni a la Asamblea General donde supuestamente fue designada, ni a la reunión de la Junta de Condominio en la cual se le iba autorizar a otorgar poder a abogado(a), no habiendo constancia de su aceptación formal del cargo, ni la juramentación de cumplir bien y fielmente sus deberes, ni si se le solicitó y cumplió en prestar la garantía suficiente establecida en el segundo aparte del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Ahora bien, hacemos la observación que la inexistencia de la autorización para ejercer en juicio la representación de los propietarios del edificio Lisboa, por no estar debidamente autorizada, no nace sólo del Acta de la Reunión de la Junta de Condominio, de fecha 04 de octubre de 2024, sino que tal inexistencia de autorización, tiene su génesis en la Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios del Edificio Lisboa, celebrada en fecha 23 de septiembre de 2024 (folios 47, 48 y 49 del expediente)…”.

En la misma fecha, quien fuere la apoderada judicial de la parte demandante del presente juicio, consignó por ante esta Superioridad escrito de observaciones a los informes que fueren presentados previamente por la parte demandada del presente juicio, fundamentándose en lo siguiente:
“(…Omissis…)
Primero: Es importante destacar en principio, que la Juez del Tribunal Décimo Quinto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien admitió la acción intentada por mi representado por ABUSO DE DERECHO, si realizo una revisión exhaustiva y pudo observar que en la Inspección Judicial realizada por el Tribunal Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se encuentra inserta el Acta donde la Junta de Condominio de Residencias Lisboa autoriza suficientemente a la ciudadana ANNELISE MIRABAL DE LANZILLI, ampliamente identificada en actas, en su carácter de administradora, conforme a lo establecido en el Articulo 20 literal e de la Ley de Propiedad Horizontal y por lo tanto la misma no es contraria al orden público, las buenas costumbres ni a alguna disposición expresa de la ley, cumpliendo asi con los requisitos de admisibilidad establecidos en el articulo 341 del Código de Procedimiento Civil. Dicha Inspección Judicial, constituye además el instrumento fundamental de la acción incoada por mi representado Condominio del Edificio Lisboa.
Por lo tanto, mi representada cuenta con legitimación ad causam para interponer la acción propuesta.
Segundo: en cuanto a la afirmación de la parte demandada de que la cuantia por el realizada no ha sido impugnada, cabe destacar que establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
"Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva”.
Es decir, la impugnación de la cuantía debe realizarse de manera obligatoria en el escrito de contestación de la demanda o de la reconvención y no ha llegado la oportunidad procesal para impugnarla o contradecirla.
Tercero: Por otra parte, la INEPTA ACUMULACION DE ACCIONES se evidencia tanto de la Reconvención propuesta como del escrito de Informes donde narra la representación de la parte demandada todas las acciones que pretende, su solución y consecuencias, tales como:
1. Cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal y del Documento de Condominio:
2. Acción por indemnización de supuestos daños morales
3. Pide rendición de cuentas al pedir poner a la disposición del Tribunal Libro de Contabilidad junto con sus comprobantes a los fines de someterlos a revisión y a una auditoria...etc
4. Desocupación inmediata del Apartamento perteneciente al Condominio y que expresa debe ser destinado para vivienda del conserje ignorando las razones por las cuales no habita allí el conserje.
5. Cobro de bolívares por el usufructo que narra en su reconvención.
Las pretensiones narradas en el escrito de reconvención se tramitan por procedimientos distintos…”.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De un estudio pormenorizado de las actas que componen el presente expediente, se desprende que la decisión a proferir se vincula a recursos de apelación ejercidos en contra de las sentencias dictadas en fecha veintiuno (21) de julio de dos mil veinticinco (2025), signadas bajo los números 104-2025 y 105-2025 por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE AL CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA; decisión ésta en la que se declara INADMISIBLE la Reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente; e INADMISIBLE la demanda planteada por el apoderado judicial de la parte demandante. Siendo este el caso, esta Superioridad considera necesario analizar lo siguiente:
De manera inicial, se ha reconocido que un proceso judicial inicia con la interposición de escrito libelar por quien ejerciere la representación judicial de quien aspira servirse de los órganos jurisdiccionales para solventar determinada controversia, y que a fines de producir sus efectos, se consigna por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) que corresponda según la materia y territorio; ello con la intención de que sea determinado el tribunal que a posterioridad pudiere conocer sobre la causa, siempre y cuando, haya determinado que es admisible por cuanto ha lugar en derecho, y determinará el proceso por el cual será tramitado.
Por ende, y para sanear el proceso de eventuales vicios que pudieren afectar la validez de los actos procesales que conlleve el curso del mismo, así como también, garantizar el ejercicio del derecho del debido proceso; el legislador impone en su artículo 340 de Código del Procedimiento Civil de manera enunciativa los elementos de los cuales debe encontrarse revestido un escrito libelar, mediante los cuales se certifique la cualidad activa y pasiva de las partes intervinientes en el proceso, así como también en la persona del apoderado judicial del demandante; el derecho sobre el cual se subsumen los hechos que dieren lugar a la controversia, documentos fundantes que acreditan los hechos suscritos, mención expresa del tribunal que debiere conocer de la causa en razón a los criterios atributivos de la competencia, la fijación de domicilio procesal de las partes a fines de que se practicasen las citaciones y notificaciones a las que hubieren lugar; así como también cualquier otro elemento exigido por ley en casos específicos.
Entonces, toda vez que el tribunal de la causa reciba el libelo consignado y distribuido por ante la URDD, deberá pronunciarse sobre la admisión o no de la demanda referida. Por ello, el legislador contempla razones por las cuales el tribunal de la causa pueda dictar auto decisorio mediante el cual fundamente razones por las cuales la demanda incoada no es admisible, a saber:
Artículo 341. Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.
De lo anterior se desprende que, si bien las personas tienen la posibilidad y el derecho de acudir por ante los órganos jurisdiccionales para hacer valer la pretensión sobre la cual se dirima la controversia preexistente; la misma debe estar constituida de conformidad a aquellos requisitos exigidos para su validez legal. Entonces, el libelo de demanda no sólo deberá contener elementos consagrados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, sino que, además, no podrá ser contraria al orden público, buenas costumbres o alguna disposición expresa de ley; ya que, en caso contrario, la demanda será inadmisible.
Por ello, y en razón a lo anteriormente dispuesto, evidencia esta Superioridad que, inicialmente, la demanda planteada por la parte actora se estimó en DOS MIL NOVECIENTOS SETENTA Y OCHO EUROS CON 49/100 (Eur. 2.978,49), siendo competente por cuantía, los tribunales de municipio; razón por la cual, el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en fecha veintidós (22) de octubre de dos mil veinticuatro (2024), dictó auto de admisión a la demanda.
Sin embargo, en fecha dos (02) de junio de dos mil veinticinco (2025), el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda, y a su vez, plantea Reconvención en contra de la parte actora; estimando su demanda, en CUATRO MIL CUATROCIENTOS CATORCE CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS DE EUROS (Eur. 4.414,35), y por tanto, el tribunal de municipio que conocía del asunto, ordena su remisión a un tribunal de instancia por cuanto se considera incompetente por la cuantía. Entonces, en fecha veinticinco (25) de junio de dos mil veinticinco, el TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA recibió el expediente respectivo, y consecuentemente, emite pronunciamiento sobre la admisión de demanda y de reconvención previamente propuesta.
Tal es el caso en que, la parte demandada del presente asunto cuestiona que el tribunal de la causa decidiera la inadmisión de la demanda propuesta sin que mediara actuación alguna de las partes; sino que, la misma, ha sido decretada de oficio en oportunidad posterior a su entrada por ante el tribunal de instancia ut supra referido, proveniente a su vez, de distribución efectuada por la URDD, sobre la cual le antecedía admisión de demanda decretada por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Por ello, esta Superioridad considera de vital importancia destacar contenido con respecto a ello, donde la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC.000180, de fecha 18 de abril de 2013, expediente Nº 2012-000640, con ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, precisó lo siguiente:
“(…) Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.
(…Omissis…)
Conforme al citado criterio, el examen de los presupuestos procesales para la admisión de la causa, de no haber ocurrido, ab initio, en el momento procesal establecido para ello, podrá efectuarlo el juzgador en cualquier estado y grado de la causa”. (SUBRAYADO DE ESTE SUPERIOR SEGUNDO).
Así pues, se entiende que en principio, la admisión o no de la demanda, constituye la primera actuación del tribunal que conociere del asunto, mediante la cual establece si el escrito libelar que hubiere sido consignado previamente por la parte demandante, cumple o no con requisitos de admisibilidad exigidos por el legislador. Tal es el caso en que, si fuere admitida la demanda, el demandado podrá oponer las cuestiones previas que consideren pertinentes cuando estime que no se han cumplido con los presupuestos legales exigidos. Sin embargo, la jurisprudencia ha entendido que, por la relevancia del asunto, la admisión a la demanda interesa al orden público, y por ende, podrá ser valorada por el juez en cualquier estado y grado del proceso, procediendo su análisis y consideración inclusive de oficio; esto tomando en cuenta que las condiciones de la prosecución del proceso ha cambiado, o se evidencia inobservancia de requisito sine qua non para su admisibilidad conforme a derecho; todo ello motivado a razones de conocimiento atinentes al fondo de la controversia, en el sentido de que una vez admitida la demanda, y contestada la misma, el juez ha de valorar todos los hechos expuestos por las partes durante el proceso, preferiblemente en la sentencia de mérito.
Entonces, tomando en consideración lo ut supra mencionado, se entiende que, si bien la inadmisión de demanda en principio, es declarada a posteriori de la entrada del expediente por ante el tribunal que fuere seleccionado por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos como actuación primigenia del tribunal; también puede ser declarada mediante la verificación de inobservancia de requisito exigido por el legislador para su admisión, lo cual puede ser a consecuencia de solicitud planteada por la parte demandada en escrito en el que se promueven cuestiones previas, o bien fuere de oficio, por cuanto el tribunal de la causa preserva intereses de orden público para la debida prosecución del proceso. Por ende, y conforme a las actas del expediente en curso, concluye esta Superioridad que, la parte demandada-reconviniente yerra al alegar que el TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA no debió pronunciarse nuevamente sobre la admisión de la demanda cuando ésta ya había sido decidida por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, por cuanto la admisión de la demanda interesa al orden público, y puede ser decidida de oficio en cualquier grado y estado de la causa, sin necesidad de la mediación de intervención de alguna de las partes para su declaratoria. ASÍ SE DECIDE.
Del mismo modo, identifica esta Superioridad que ha sido calificado como innecesario e injustificado por la parte demandada, el que fueren dictadas dos (02) sentencias distintas de misma fecha, mediante las cuales se declarase 1) la inadmisión de la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente, y 2) la inadmisión de la demanda interpuesta por la parte actora del presente juicio; por cuanto la inadmisión de ésta última, acarrea la inadmisión de la reconvención por vía de consecuencia. A tales efectos, la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 773 de fecha 15 de noviembre de 2005, bajo ponencia del Magistrado Luis Ortiz Hernández, aclara lo siguiente con respecto a la naturaleza jurídica de la reconvención, a saber:
“(…) En base a las anteriores consideraciones, la Sala concluye que la reconvención representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que como ya se dijo, aunque deducida en el mismo juicio que la primera tiene vida, autonomía y cuantía propia, además, el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, por constituir una acción autónoma, con cuantía propia y que debe cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Aún cuando la figura que representa la reconvención la constituye un juicio con vida, autonomía y cuantía propia, al ser propuesta dentro de un procedimiento en particular, indefectiblemente es en ese y no en otro juicio donde deben ejercerse los recursos y demás medios de impugnación que afecten la pretensión del reconviniente (...)”. (SUBRAYADO DE ESTA SUPERIORIDAD).
En consecuencia, y de conformidad con el criterio jurisprudencial previamente mencionado se aclara que, la reconvención a la demanda constituye pretensión autónoma e independiente, mediante la cual la parte demandada-reconviniente, consigna su petitorio por ante el tribunal de la causa, para que su controversia fuere resuelta en la misma sentencia de mérito del juicio previamente incoado por la parte actora. Del mismo modo, se considera necesario destacar que, para que fuere admisible en derecho, deberá cumplir con los mismos requisitos impuestos en el artículo 340 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, así como cualquier otro presupuesto exigible por el legislador con respecto a la pretensión incoada; siendo necesario a su vez, que fuere tramitado a través del mismo procedimiento para que fuere posible la prosecución del proceso respectivo. Sin embargo, siempre al referirse de una reconvención a la demanda, se toma en consideración que, a pesar de que debiese tramitarse mediante procedimiento compatible con el juicio que ha dado inicio al proceso respectivo, ello en miras a la materialización del debido proceso que tome en consideración mismos lapsos y etapas procesales, ello no implica que una demanda dependa de la otra.
Dicho en otras palabras, si bien la reconvención surge de demanda propuesta precedentemente, goza de autonomía plena, y por tanto, es constante de pretensión que pudiere ser distinta a la que ha impulsado el inicio del proceso, e inclusive, posee su propia estimación de cuantía; constituyéndose en sí misma, como una segunda causa. Por tal razón, entiende este Juzgado Superior Segundo que la parte demandada yerra al referir que era innecesario el pronunciamiento mediante dos (02) sentencias diferentes para la declaratoria de inadmisión de demanda y de reconvención a la demanda, por cuanto la última acarrea la suerte de la principal, y en todo caso, al declararse inadmisible la demanda, por vía de consecuencia, inadmisible la reconvención a la demanda; siendo que, conforme al criterio jurisprudencial y previo análisis de la naturaleza jurídica de la reconvención, la misma goza de autonomía plena y por ende, se hace valer independientemente de la subsistencia de la demanda incoada; razón por la cual, el tribunal que conoce del asunto, puede perfectamente dictar una sentencia razonada que fundamente razones por las cuales pudiere ser declarada inadmisible la demanda y la reconvención a la demanda, o bien pudiere dictar sentencias autónomas fundadas para resolver individualmente cada inadmisión, sin que ninguna de estas alternativas ocasionen perjuicio alguno al debido proceso, por cuanto el juez es el director del proceso, y decide las formas en las que serán dictadas sus resoluciones. ASÍ SE DECIDE.
Asimismo, y en lo que respeta a la INADMISIÓN de la demanda propuesta, se evidencia que, el TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA dictó sentencia en fecha veintiuno (21) de julio de dos mil veinticinco (2025) bajo el No 105-2025, fundamentándose en que “puesto que tras realizar una revisión exhaustiva a las actas procesales, observó quien suscribe que en el presente expediente no reposa acta alguna en la que se le autorice suficientemente a la administradora para demandar en nombre del condominio, siendo este aspecto un requisito sine qua non para considerar que la persona que se presenta en juicio para representar al condominio tiene facultad para ello, así pues, resulta forzoso para quien aquí decide declarar de oficio la INADMISIBILIDAD de la acción de ABUSO DE DERECHO incoada por la ciudadana ANNELISE MIRABAL DE LANZILLI, actuando en su condición de administradora del CONDOMINIO DEL EDIFICIO LISBOA, todos identificados antes identificados”.
Tal es el caso en que, esta Superioridad evidencia en el folio cincuenta (50) y cincuenta y uno (51) de la pieza principal del presente expediente, la existencia de acta de asamblea extraordinaria celebrada en fecha cuatro (04) de octubre de dos mil veinticuatro (2024) por la Junta de Condominio del Edificio Lisboa Torre Residencial; mediante la cual autoriza a la administradora Annelise Mirabal de Lanzilli, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.886.670, a “otorgar poder judicial a un abogado (a) de conformidad con lo establecido en el artículo 20 literal “E” de la Ley de Propiedad Horizontal. Sometido a la consideración de los presentes fue aprobado por unanimidad y en consecuencia se autoriza suficientemente a la actual administradora Annelise Mirabal de Lanzilli, arriba identificada para que otorgue Poder Judicial conforme al artículo up (sic) supra mencionado y otorgue todas las facultades que a bien otorgar para la mejor defensa de los derechos e intereses del Condominio del Edificio Lisboa”. Para ello, este Juzgado analiza el contenido de la Ley de Propiedad Horizontal, a saber:
Artículo 20. Corresponde al Administrador:
(…)
e. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá contar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio. (SUBRAYADO DE ESTA SUPERIORIDAD).
(…).

Asimismo, y del contenido del acta ut supra referida, se desprende que, refiere quien funge como presidenta de la Junta de Condominio, refiere que “se procedió a constatar el quórum, y por cuanto se encontraba presente la mayoría de los miembros de la Junta de Condominio se dio inicio a la misma (…)”. Por ello, y de conformidad con el criterio legal previamente citado, aclara esta Superioridad que, conforme legislación atinente a la propiedad horizontal, la Junta de Condominio al designar a un (01) administrador que ejerza su representación, tendrá la facultad de nombrar apoderado judicial que intervenga por ante los órganos jurisdiccionales en beneficio de sus intereses; facultad para la cual deberá ser designado por la mayoría de los integrantes de la misma junta, y deberá constar necesariamente en acta de asamblea suscrita por sus integrantes. Por tanto, y conforme el contenido de las actas del expediente en curso se desprende que, existe acta de asamblea extraordinaria suscrita por quienes denominan la mayoría de la junta de condominio, autorizando debidamente a la ciudadana Annelise Mirabal de Lanzilli, quien fungiere como administradora de la Junta de Condominio del Edificio Liboa Torre Residencial, para designar abogado o abogada para que actuare en beneficio de sus intereses por ante el órgano jurisdiccional que corresponda, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 20, literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal; otorgando así, facultad de interponer la presente demanda. ASÍ SE DETERMINA.
Entonces, tomando en consideración los hechos expuestos precedentemente, aclara este Juzgado Superior que, si bien la INADMISIÓN de demanda declarada por el TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA mediante sentencia No. 105-2025 de fecha veintiuno (21) de julio de dos mil veinticinco (2025) se fundamentó en la carencia de acta mediante la cual la Junta de Condominio autorizara suficientemente a la administradora para designar apoderado judicial; y vista como fuere la existencia de referida acta de asamblea extraordinaria suscrita en fecha cuatro (04) de octubre de dos mil veinticuatro (2024) por la cual facultan a la administradora a nombrar representante judicial para que actuase en beneficio de los intereses de la referida Junta de Condominio, determina esta Superioridad, que la demanda no es contraria a ley, puesto que cumple con requisito planteado en el artículo 20, literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal. ASÍ SE DETERMINA.
Por otra parte, y en lo que a la reconvención respecta, evidencia este Juzgado Superior Segundo que la misma tuvo lugar en fecha dos (02) de junio de dos mil veinticinco (2025), mediante la cual la parte demandada-reconviniente solicitó en su petitorio: 1) Que se respete su derecho de exclusividad permitido por la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio sobre el techo del pent-house y las terrazas del norte y este del Edificio Lisboa; 2) Que se ponga en Disposición del tribunal el Libro de Asambleas Generales y Libro de Contabilidad a fines de someterlos a revisión y a la auditoría de los últimos cinco (05) años; 3) Que el conserje desocupe inmediatamente el apartamento destinado a su vivienda, y que pague la cantidad de CIENTO CINCUENTA DÓLARES (150,00$) mensualmente por concepto de ocupación; 4) El pago de CINCO MIL DÓLARES ($5.000,00) como resarcimiento de los “daños y perjuicios morales” que le han causado. Por ende, este Tribunal pasa a decidir conforme previas consideraciones al evidenciar existencia de distintas pretensiones.
Por su parte, el doctrinario Arístides Rengel-Romberg, en su obra titulada “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el Nuevo Código de 1987, Tomo II. Teoría General del Proceso” (2003; pág. 121) determina que la Acumulación de Pretensiones “es el acto o serie de actos en virtud de los cuales se reúnen en un mismo proceso dos o más pretensiones conexas, con el fin de que sean examinadas y decididas dentro de aquel único proceso”. Y complementario a ello, el Código de Procedimiento Civil contempla:
Artículo 77. El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos.
Artículo 78. No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Por ende, y dada su naturaleza, la acumulación de pretensiones configura un acto procesal mediante el cual se acumulan distintas pretensiones conexas, bien por el objeto, sujeto o título para que sean examinados en un solo proceso y, puedan decidirse en una misma sentencia, en resguardo de la economía y celeridad procesal; actuación esta, que pudiere surgir inclusive en la interposición de la demanda, siempre y cuando se cumplan los presupuestos legales para su procedencia. En consecuencia de lo anterior, que se prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda o reconvención plantada, en los casos en que estas se excluyan mutuamente, pudiendo ser únicamente acumulables, aquellas pretensiones que resulten afines en razón de la materia que se discute, o cuyo conocimiento corresponda al mismo Tribunal, o bien que su tramitación corresponda por un mismo procedimiento; ya que, en contravención a lo dispuesto por la referida ley adjetiva civil, se reconoce la existencia de la inepta acumulación de pretensiones, siendo esta materia de estricto orden público.
Para el caso que respecta, entiende este Juzgado Superior que, la parte demandada-reconviniente, al pretender “poner a disposición del tribunal de la causa el Libro de Asambleas Generales y el Libro de Contabilidad, junto con los respectivos comprobantes de ingresos y egresos generales de los últimos cinco (05) años, llevados por la Junta de Condominio del edificio Lisboa y el Administrador a los fines de someterlos a revisión y a la auditoría respectiva esos años de gestión administrativa (…)”, se deduce en razón de la aplicabilidad del principio iura novit curia, que solicita Rendición de Cuentas, lo cual según criterio legal, es tramitado por procedimiento especial. De igual forma, y al pretender la desocupación de apartamento destinado a servir de vivienda del conserje, se hace necesaria la tramitación de la referida pretensión mediante procedimiento distinto. Entonces, y en razón de que la demanda principal que ya fuere incoada previamente por la parte actora, cursa por medio de la aplicabilidad de disposiciones atinentes al procedimiento civil ordinario; y en tanto la reconvención no se adapta a las mismas normativas jurídicas por su naturaleza jurídica, se está ante la presencia de incompatibilidad de procedimientos; y, por tanto, estima este Juzgado Superior Segundo, la Inadmisibilidad de la reconvención propuesta. ASÍ SE DECIDE.
Finalmente, y en lo que respecta a la petición ejercida por la parte demandante en su escrito de informes presentados por ante esta Superioridad se evidencia que, solicita “se anule la sentencia dictada por el Tribunal a quo por no ser contraria a la Ley la demanda instaurada conforme al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se ordene la remisión del expediente al Tribunal que le corresponda de acuerdo a la cuantía”. Sin embargo, y en tanto el Tribunal Superior se pronuncia sólo por aquello que fuere apelado en razón de la aplicabilidad del Principio Tantum apellatum quantum devolutum, y de los ambos efectos sobre los cuales recae la presente apelación; el expediente en curso será devuelto al tribunal de la causa para que sea resuelto tal asunto. ASÍ SE DETERMINA.
En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub facti especie, aunado al examen de las pruebas incorporadas a las actas, resulta forzoso, para esta oficio jurisdiccional, CONFIRMAR la sentencia No. 104-2025 de fecha veintiuno (21) de julio de dos mil veinticinco (2025); y a su vez, REVOCAR la sentencia No. 105-2025 de fecha veintiuno (21) de julio de dos mil veinticinco (2025), ambas dictadas por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, y en derivación SE DECLARA INADMISIBLE la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente; y a su vez, ADMISIBLE la demanda incoada por la parte actora; y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.
V
DISPOSITIVO
Por los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en juicio que por ABUSO DE DERECHO fuere incoado por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO LISBOA TORRE RESIDENCIAL, constituido e inscrito por ante la oficina del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 28 de marzo de 1.973, anotado bajo el número 55, tomo 11, protocolo Primero, en Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del estado Zulia; en contra del ciudadano JAHDIEL JODO AVILA LEON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-13.298.251, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia; se declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio YILETZA CORZO SÁNCHEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 37.643, actuando con el carácter de apoderado judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO LISBOA, TORRE RESIDENCIAL parte demandante del presente juicio; ejercido en contra de la decisión No. 105-2025 de fecha veintiuno (21) de julio de dos mil veinticinco (2025) dictada por el TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, y en consecuencia:
SEGUNDO: ADMISIBLE la demanda que por ABUSO DE DERECHO fuere incoada por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO LISBOA, TORRE RESIDENCIAL, en contra del ciudadano JAHDIEL JODO AVILA LEON.
TERCERO: SIN LUGAR la apelación que fuere ejercida por el abogado en ejercicio FRANCISCO RANGEL HERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 19.608, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano JAHDIEL JOAB AVILA LEON, parte demandada-reconviniente; ejercido en contra de la decisión No. 104-2025 de fecha veintiuno (21) de julio de dos mil veinticinco (2025) dictada por el TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, y en consecuencia:
CUARTO: INADMISIBLE la RECONVENCIÓN que fuere planteada por el ciudadano JAHDIEL JOAB AVILA LEON, identificado en actas; por Inepta Acumulación de Pretensiones, de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia de la presente decisión a los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal, y cúmplase con lo dispuesto en el articulo 251 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los doce (12) días del mes de mayo de dos mil veintiséis (2026). Años: 216° de la Independencia 167° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA
DRA. ISMELDA RINCÓN OCANDO

EL SECRETARIO
ABOG. JONATHAN LUGO
En la misma fecha, se dictó y publicó este fallo, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) previo el anuncio de ley dado por el Alguacil a las puertas del despacho, quedando el presente fallo signado con el N°S2-037-2026.
EL SECRETARIO
Abg. JONATHAN LUGO VARGAS

IRO/ngat.-