TSJ Regiones - Decisión

PARTE DEMANDANTE: la Sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha ocho (08) de septiembre de 2005, bajo el No. 23, tomo 66-A, y según se evidencia de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas registrada por ante el mismo Registro Mercantil, en fecha veinticuatro (24) de noviembre de 2017, bajo el Nº 12, Tomo 67-A, empresa administradora del Condominio del Edificio Vista Alta, según se evidencia en acta de Asamblea Extraordinaria de accionistas celebrada el diez (10) de octubre de 2017, registrada bajo el No. 12, tomo 67-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanas MARGARITA CRISCUOLO, LORENA RINCÓN PINEDA, LORENA PARRA TERAN, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-8.698.578, V-10.675.322 y V-9.780.743, respectivamente, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 56.788, 56.807 y 57.277 en ese orden, domiciliadas en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: ciudadana MARY YELITZA ROJAS DURAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.396.509, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanas YOLEIDA PARRA MANZANO y CELIDA ZULETA NERY, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.169.065 y V-5.816.943, respectivamente, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.745 y 25.786, de este mismo domicilio.
MOTIVO: COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO
SENTENCIA: RESOLUCION INTERLOCUTORIA.
I
RELACIÓN DE LAS ACTAS
Recibida como fue de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD), la presente demanda por COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO, incoada por la abogada en ejercicio MARGARITA CRISCUOLO, antes identificada, quien invoca la representación de la Sociedad Mercantil GRUPO 73 LA LAGO, identificada ut supra, según instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha cinco (05) de diciembre de 2024, bajo el No. 34, Tomo 40, folios 113 hasta 115, la misma fue admitida según auto de fecha treinta (30) de octubre de 2025.
Una vez admitida la demanda, se ordenó la citación de la demandada, para que compareciera ante este Tribunal, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en actas de haber sido citada, y procediera a dar contestación a la demanda incoada.
En fecha veinticuatro (24) de abril de 2025, comparecen ante este Tribunal las abogadas en ejercicio YOLEIDA PARRA MANZANO y CELIDA ZULETA NERY, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.169.065 y V-5.816.943, respectivamente, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.745 y 25.786, domiciliadas en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, consignaron poder judicial debidamente autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo estado Zulia, de fecha veintitrés (23) de enero de 2026, bajo el No. 13, tomo 6, folios 100 al 104; posteriormente, en fecha veintisiete (27) del mismo mes y año, presentaron escrito en nombre de su poderdante impugnando el poder que ampara el ejercicio de la acción por Cobro de Cuotas de Condominio incoada por la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO COMPAÑÍA ANONIMA, en su condición de demandante, según documento autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo Estado Zulia, en fecha 05 de diciembre de 2024, bajo el No. 34, tomo 40, folios 113 hasta 115, otorgado por la ciudadana ARIADNA LORENA LARREAL, titular de la cédula de identidad No. V-13.495.314, en su carácter de directora de la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., actuando con las facultades de administradora del condominio del Edificio Vista Alta.
II
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Las abogadas en ejercicio YOLEIDA PARRA MANZANO y CÉLIDA ZULETA NERY, ya identificada, presentaron escrito en fecha veintisiete (27) de abril de 2026, mediante la cual fundamentaron la impugnación según los diversos criterios del Tribunal Supremo de Justicia, los cuales expresan que este tipo de nulidad solo puede declararse a instancia de partes, en la oportunidad debida, es criterio contenido en sentencia Nro. 725 de fecha veintiuno (21) de noviembre de 2025, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quien estableció la obligación de alegar la nulidad del instrumento poder en la primera oportunidad procesal que tuviera la parte.
Alegan las apoderadas de la demandada la ineficiencia del poder bajo análisis, cuyo amparo pretende la Sociedad Mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., demandar el cobro de cuotas de condominio, se fundamenta en la falta de representación legal adecuada y directa de los copropietarios del Edificio ALTA VISTA, dado que el poder no se ha otorgado con observancia de lo dispuesto en la letra “E” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, concordado con lo dispuesto en el artículo 169 del Código de Procediendo Civil, al no ser otorgado por el Administrador o la Junta de Condominio con facultades explicitas para litigar en nombre del condominio. Siendo un hecho controvertido que un Condominio debe ser representado por quien ostenté la administración y en caso de tratarse de un tercero (sociedad mercantil) que ejerza dicha condición, requiere facultades expresas y claras para actuar en nombre de la comunidad de copropietarios, en los asuntos relativos a la cosa común; en este orden de ideas, el poder debe demostrar fehacientemente que la Junta de Condominio o la mayoría de los copropietarios autorizaron a la mencionada sociedad mercantil, para demandar especificando los límites de la gestión de la representación judicial o extrajudicial, con expresión de las facultades que requieren mención expresa de conformidad con lo establecido en los artículos 154 y 1.699 del Código de Procedimiento Civil, que debe ser firmado por los miembros de la Junta de Condominio en ejercicio como órgano de representación de los copropietarios. Ante el evidente incumplimiento tanto de la normativa sustantiva, la normas de índole adjetivo y en particular los lineamientos establecidos en el Documento de Condominio.
Asimismo, continuó exponiendo que no se mencionan ni hay constancia alguna que se haya exhibido al funcionario de la Notaria quien autenticó el acto del otorgamiento del poder, el contrato de administración o carta de autorización firmada por los miembros vigentes de la Junta de Condominio del Edificio ALTA VISTA, el acta de asamblea de copropietarios que designó a la Junta de Condominio, la vigencia del poder, siendo que el administrador actúa como un Mandatario; hay una falta de convocatoria adecuada ausente de quórum legal en la asamblea, extralimitación de las funciones y atribuciones de la empresa otorgante del poder a los abogados que postulan la acción, alegando que del poder consignado con el escrito libelar en la respectiva nota de autenticación del mencionado poder, en ningún momento el funcionario del despacho notarial dejó constancia ni identificó las actas de asamblea de copropietarios del Edificio Alta Vista, que menciona a la apoderada de la empresa GRUPO 73 LA LAGO, C.A., en el escrito de la demanda, aunado al hecho incontestable y de imposible subsanación, ya que el poder otorgado lo es de manera general de carácter amplio y para el ejercicio de todo tipo de acciones, tanto administrativas como judiciales, llegando a incluir hasta los derechos e intereses constitucionales, patrimoniales y reales de los cuales son titulares los copropietarios, lo que está expresamente prohibido en la legislación que rige la materia de propiedad horizontal, dado que la administración del inmueble sometido al régimen legal de la propiedad horizontal está atribuida, única y exclusivamente a la comunidad de propietarios, tal como lo dispone la Ley de Propiedad Horizontal.
Adicionalmente impugnan las copias simples consignadas con el escrito libelar referentes a:
• Actas de copropietarios del edificio Vista Alta de fecha veintiocho (28) de mayo de 2024, mediante la cual se ratifica a la empresa GRUPO 73 LA LAGO, C.A.
• Actas de copropietarios del edificio Vista Alta de fecha veintitrés (23) de septiembre de 2024, mediante la cual se ratifica a la empresa GRUPO 73 LA LAGO, C.A., y se autoriza a la administradora a realizar la cobranza.
• Actas de copropietarios del edificio Vista Alta de fecha veintidós (22) de junio de 2025, mediante la cual se ratifica a la empresa GRUPO 73 LA LAGO, C.A.
Señalan las representantes legales de la demandada, que constatan de las actas irregularidades y ausencia de cumplimiento de los requisitos para la validez y eficacia de las convocatorias, deliberaciones y acuerdos de asamblea, incumpliendo de esta manera las formalidades y requisitos que establece el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El Tribunal para resolver observa:
El proceso bajo estudio fue intentado por la ciudadana MARGARITA CRISCUOLO, abogada en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 56.788, actuando como apoderada judicial de la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., ya identificada, de acuerdo al instrumento poder otorgado en fecha cinco (05) de diciembre de 2024, bajo el No. 34, Tomo 40, folios 113 hasta 115, en su carácter de administradora del CONDOMINIO DEL EDIFICIO VISTA ALTA.
De tal instrumento se visualiza que la ciudadana ARIADNA LORENA LARREAL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 13.495.314, en su condición de Directora de la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., con las facultades de Administradora del CONDOMINIO DEL EDIFICIO VISTA ALTA, otorgan poder general a las abogadas en ejercicio MARGARITA CRISCUOLO, LORENA RINCON PINEDA y LORENA PARRA TERAN, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 56.788, 56.807 y 57.277, respectivamente, de este domicilio, quienes demandan la presente acción.
Sobre la figura de la impugnación, nuestra Legislación ha establecido, que es el mecanismo procesal que tiene uno o cualquiera de los litigantes para enervar la representación de su contraparte. Esta impugnación debe ser efectuada en la primera oportunidad posible a los fines de evitar que pueda el Juez considerar convalidado el vicio por el silencio del actor.
Asimismo, en esta figura jurídica se presentan varias situaciones, en relación al impugnante, bien sea el demandante al poder consignado por la demandada, en la contestación o en otra oportunidad, o el demandado al poder consignado por el actor, así como la oportunidad para hacerlo; es la parte demandante quien impugna el poder otorgado por la demandada.
Asimismo, en esta figura jurídica se presentan varias situaciones, con relación al impugnante, bien sea el demandante al poder consignado por la demandada, en la contestación o en otra oportunidad, o el demandado al poder consignado por el actor, así como la oportunidad para hacerlo; como es en el juicio que se ventila, es la parte demandada quien impugna el poder otorgado por la parte demandante.
No obstante, se debe acotar que en el juicio de COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIOS, las reglas las establece la Ley de Propiedad Horizontal, en relación a la administración están regulados desde el artículo 18 al 25 de la mencionada Ley.
En cuanto a la Administración la Ley establece:
“Artículo 18: La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente.
La Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75 %) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por esta Ley.
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:
a. Convocaren caso de urgencia ala Asamblea de Copropietarios;
b. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c. Ejercer las funciones del Administrador en caso que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d. Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
e. Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador;
Artículo 19. La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador para un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por periodos iguales. A falta de designación oportuna del administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios.
En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato.
El Administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios de los apartamentos, y así mismo, si tuvieren algún interés en tal garantía, del enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el artículo 38.
El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio.
Artículo 20. Corresponde al Administrador:
a. Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b. Realizar o hacer realizarlos actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c. Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d. Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;
f. Llevarla contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
g. Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
h. Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo Único. La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.
Ante esta situación, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha veintisiete (27) de Febrero de 2019, con ponencia de la Magistrada GLADYS MARÍA GUTIÉRREZ ALVARADO, dictó Sentencia No. 068, en materia de Propiedad Horizontal, estableciendo:
En primer término estamos frente a una demanda de nulidad de acuerdos tomados en Asamblea de Propietarios, la cual fue interpuesta en contra de la junta de condominio del edificio Nro. 4 del Centro Residencial La California.
El punto neurálgico de la presente apelación es verificar si efectivamente la junta de condominio tiene cualidad para sostener la presente causa, que ha sido intentada a los fines de la nulidad de los acuerdos tomados en la asamblea de propietarios.
Ahora bien, cuando tratamos la cualidad de los intervinientes en un procedimiento, es necesario establecer el concepto de la misma, por lo cual, es necesario para quien aquí suscribe traer a colación lo estatuido en la norma contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual es como sigue:
Artículo 361: En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.’
La norma antes transcrita, señala claramente, la oportunidad en la cual debe alegarse la falta de cualidad, esto es en la contestación a la demanda, ahora bien, es necesario entender que el concepto de cualidad no es más que la legitimación que tiene el actor de interponer la acción propuesta, y el accionado de sostenerla, denotando entonces una relación lógica entre quien tiene el derecho y contra quien pretende hacer cumplir el mismo, dicha cualidad, debe invocarse como defensa de fondo, por cuanto la misma se trata como una defensa perentoria, es decir, como defensa decisiva en la sentencia que ha bien recaiga, por cuanto la declaración de esta, da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin necesidad que el juez entre en consideraciones de fondo de la demanda planteada.
Respecto a la indicada falta de cualidad o de interés, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 3592, de fecha 06 de diciembre de 2005, estableció:
‘…Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo 18-5-01, (Caso: Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el Juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible sobrevenidamente…’
Asimismo, dicha Sala en sentencia Nº 1.193, de fecha 22 de julio de 2008, apuntó:
‘Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia Constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.’
De los preinsertados fallos citados, se puede concluir que es criterio de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, que la materia de cualidad reviste un carácter de orden público, pues constituye un presupuesto procesal de la acción, representando una formalidad esencial para la consecución de la justicia, que está a su vez íntimamente ligada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, que reviste un especial orden público; lo que claramente hace indispensable su examen aun de oficio, en aras de garantizar una sana y correcta administración de justicia, evitando que llegado el caso en el cual alguna de las partes carezca de la cualidad para actuar en juicio bien sea como actora o demandada, innecesariamente se ponga en marcha el aparato jurisdiccional.
En el caso de marras, como bien dijimos estamos frente a una acción de nulidad de acuerdo tomados en asamblea de propietarios, en donde discutimos la cualidad que posee o no, la junta de condominio del edificio Nro. 4 del Centro Residencial la California para sostener la presente acción… (omissis)
En el caso que nos ocupa, y como quiera que en materia de propiedad horizontal, el legislador ha reconocido la existencia de una entidad asociativa que, sin poseer personalidad jurídica, puede ser sujeto activo o pasivo de una relación jurídica, pero cuya representación en juicio corresponde al administrador.
Es pues evidente que, al tratarse de la nulidad de los acuerdos tomados en asamblea de copropietarios del edificio Nro. 4 del Centro Residencial la California, la normativa que regula los apartamentos y las cosas comunes es la Ley de Propiedad Horizontal, la cual establece quienes son los legitimados para ejercer en juicio la representación de los propietarios, y los que en definitiva integran el litisconsorcio, en este sentido la referida ley, señala en su artículo 20 numeral ‘e’:
‘Corresponde a los administradores: (…) e) ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
La norma antes transcrita establece las obligaciones que le corresponden al administrador, señala claramente quien está facultado para ejercer la representación en juicio de los propietarios, aunado a que este (sic) debe estar autorizado por la junta de condominio, cuya autorización debe constar en el libro de actas de la junta de condominio, así pues, que quien está legitimado para representar en juicio a los propietarios de los apartamentos y de las cosas comunes es el administrador. (Subrayado propio).”
Ahora bien, esta Operadora de Justicia de acuerdo al análisis legal y jurisprudencial expuesto ut supra, pasa a examinar el Poder Judicial General impugnado por la parte demandada, el cual fue autenticado por la Notaría Pública Tercera de Maracaibo Estado Zulia, en fecha cinco (05) de diciembre de 2024, bajo el Nro. 34, Tomo 40, Folios 113 hasta 115, mediante la cual la ciudadana ARIADNA LORENA LARREAL, ya identificada, actuando en su carácter de Directora de la Sociedad Mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., y con las facultades de Administradora del Condominio del Edificio Vista Alta, que le fue otorgado en Asamblea Extraordinaria de Propietarios, celebrada en fecha veintiocho (28) de mayo de 2024, la cual reposa en el libro de Acta de la referida Junta de Condominio en el folio 89 al 92, conferido a las abogadas en ejercicio MARGARITA CRISCUOLO, LORENA RINCÓN PINEDA, LORENA PARRA TERAN, ya identificadas.
En ese contexto, este Juzgado observa que en las actas procesales la parte actora consignó conjuntamente con su escrito libelar las documentales siguientes:
• Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., protocolizada por el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha ocho (08) de septiembre de 2001, bajo el Nº 23, Tomo 66-A, realizado por los ciudadanos EDUARDO CARMONA RUBIO, YULY LÓPEZ REYES, HAYDEE RUBIO DE CARMONA, ARIADNA LORENA LARREAL, SAGRARIO RUBIO ESPINA, DIÓMEDES CARMONA URDANETA y ALDO YEPES GONZÁLEZ, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.620.025, V-4.750.846, V-3.034.515, V-13.495.314, V-3.273.967, V-3.508.649 y V-11.292.992 respectivamente.
• Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., celebrada el día diez (10) de octubre de 2017, protocolizada por el Registro Mercantil Cuarto del Estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de noviembre de 2017, mediante la cual se realizó la designación de una nueva Junta Directiva, las cuales durarán en sus funciones diez (10) años, siendo los directores: HAYDEE RUBIO DE CARMONA, ARIADNA LORENA LARREAL y EDUARDO CARMONA RUBIO, ya identificados.
• Documento de Condominio del Edificio Vista Alta, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha catorce (14) de agosto de 1.996, bajo el Nro. 47, Tomo 18, Protocolo 1º.
• Acta de Asamblea Ordinaria de Propietarios del Edificio Vista Alta, celebrada el día veintiocho (28) de mayo de 2014.
• Acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Edificio Vista Alta, celebrada el día veintitrés (23) de septiembre de 2024.
• Acta de Asamblea Ordinaria de Propietarios del Condominio Vista Alta, celebrada el día veintidós (22) de julio de 2025.
Por consiguiente, este Juzgado observando que en el documento de Condominio del Edificio Vista Alta, quedó contemplado en sus cláusulas lo siguiente:
“Capítulo III. Derechos y obligaciones de los propietarios.
Artículos 3.1. Del derecho de propiedad. Su objeto: Los apartamentos descritos en el artículo 1.4, podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo a las normas establecidas en este Documento y a las Disposiciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal y demás Disposiciones del código Civil y Leyes de la República.
Capitulo V.- La Administración del Inmueble.- Artículo 5.1.- La Administración: La administración del Edificio “VISTA ALTA” corresponde de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal: 1) Asambleas de Propietarios. 2) Junta de Condominio y 3) El Administrador.
Capítulo VI. De las Asambleas.- Su carácter: Las Asambleas de Propietarios son Ordinarias y Extraordinarias.
Artículo 6.8.- Atribuciones de las Asambleas: Son atribuciones de las Asambleas de Propietarios, las siguientes: 1) Deliberar sobre toda materia de interés común para los Propietarios del inmueble. 2) Nombrar y remover a la Junta de Condominio. 3) Nombrar y remover al Administrador y fijarle la garantía a prestar por su gestión.”
Por otro lado, este Tribunal evidenciando que en el Acta de Asamblea Ordinaria de Propietarios de fecha veintiocho (28) de mayo de 2024, se aprecia que fue aprobado por los propietarios de los apartamentos del Edificio Vista Alta, a la Sociedad Mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., como empresa administradora, asimismo, se aprecia que la referida sociedad mercantil, en su Acta Constitutiva contemplo en su artículo 2 lo siguiente: “El objeto de la Sociedad es la compra, venta, alquiler, administración de inmuebles y condominios, y cualquier otra clase de inmuebles urbanos y extraurbanos…”.
De igual modo, en el Acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Edificio Vista Alta, celebrada el día veintitrés (23) de septiembre de 2024, dejó asentado: “SE APROBO, por unanimidad proceder a la cobranza judicial de los propietarios morosos, aprobándose igualmente que para iniciar la cobranza, la Junta de Condominio autorizó expresamente a la Administradora GRUPO 73 LA LAGO C.A., para otorgar poder debidamente autenticado a abogado (S) para que pueda ejercer la representación de los propietarios.”.
Por lo tanto, este Órgano Jurisdiccional de conformidad con lo anteriormente expuesto, así como que el Poder Judicial General impugnado el cual fue autenticado por la Notaría Pública Tercera de Maracaibo Estado Zulia, en fecha cinco (05) de diciembre de 2024, bajo el Nro. 34, Tomo 40, Folios 113 hasta 115, la ciudadana ARIADNA LORENA LARREAL, dejó constancia que estaba actuando en su carácter de Directora de la Sociedad Mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., y con las facultades de Administradora del Condominio del Edificio Vista Alta, que le fue otorgada en Asamblea Extraordinaria de Propietarios celebrada en fecha veintiocho (28) de mayo del 2004, confirió Poder a las abogadas en ejercicio MARGARITA CRISCUOLO, LORENA RINCÓN PINEDA, LORENA PARRA TERAN, ya identificadas.
Por lo cual, esta Sentenciadora en virtud de lo anteriormente expuesto, evidenciando que el Poder Judicial General fue conferido por la Directora de la Sociedad Mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., empresa designada como administradora en las Actas de Asambleas Ordinarias de Propietarios del Edificio Vista Alta, en fecha veintiocho (28) de mayo de 2024, la cual reposa en el libro de acta del mencionado edificio, es por lo que, se considera que dicho poder fue conferido de acuerdo a los estatutos del Edificio Vista Alta, y cumpliendo lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, en consecuencia, se declara Improcedente la Impugnación del Poder Judicial General incoada por las apoderadas judiciales de la parte demandada YOLEIDA PARRA MANZANO y CÉLIDA ZULETA NERY, ya identificadas.
IV
DISPOSITIVO
Por los fundamentos ante expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrado justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
• IMPROCEDENTE la Impugnación formulada por las apoderadas judiciales de la parte demandada YOLEIDA PARRA MANZANO y CÉLIDA ZULETA NERY, ya identificadas.
• Se declara la validez del Poder Judicial General conferido por la ciudadana ARIADNA LORENA LARREAL, actuando en su carácter de Directora de la Sociedad Mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., y con las facultades de Administradora del Condominio del Edificio Vista Alta, que le fue otorgada en Asamblea Extraordinaria de Propietarios celebrada en fecha veintiocho (28) de mayo del 2004, a las abogadas en ejercicio MARGARITA CRISCUOLO, LORENA RINCÓN PINEDA, LORENA PARRA TERAN, ya identificadas, autenticado por la Notaría Pública Tercera de Maracaibo Estado Zulia, en fecha cinco (05) de diciembre de 2024, bajo el Nro. 34, Tomo 40, Folios 113 hasta 115.
Publíquese, Regístrese, Notifíquese.- Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en el artículo 72, en los ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.-
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los _VEINTIUNO__ (__21__) días del mes de mayo de dos mil veintiséis (2026). Años: 216° de la Independencia y 167° de la Federación.
LA JUEZA
(fdo.)
DRA. KATTY URDANETA G

LA SECRETARIA
(fdo.)
ABG. NORELIS TORRES HUERTA.
En la misma fecha anterior siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), previo el anuncio de Ley a las puertas del despacho, se dictó y público el fallo que antecede.-
LA SECRETARIA
(fdo.)
ABG. NORELIS TORRES HUERTA
KBUG/jg
Resolución. No.__100____