TSJ Regiones - Decisión

Exp. 13.862

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I
INTRODUCCIÓN

Aprehende este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA el conocimiento del recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio ELIZABETH CHIRINOS VARGAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 22.864., actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ejercido en contra de la decisión proferida en fecha cuatro (04) de junio de dos mil veinticinco (2025), proferida por el TRIBUNAL DECIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA; en el juicio que por DESALOJO se incoare por el ciudadano EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON,venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.510.381, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo de Maracaibo del estado Zulia; quien actuare en contra del ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.649.101, domiciliado en el Municipio Maracaibo del estado Zulia; decisión esta mediante la cual el Tribunal a-quo declaró CON LUGAR el DESALOJO propuesto.
Apelada dicha decisión y oído ambos efectos, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:
II
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al TRIBUNAL DÈCIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Y ASÍ SE DECLARA.
III
DE LA NARRATIVA

En fecha Diez (10) de Mayo de dos mil veinticuatro (2024), el TRIBUNAL DECIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA admite por cuanto ha lugar en derecho la demanda por Desalojo, basándose en los siguientes términos:
“(…Omissis…)
Ciudadano(a) Juez (a); es el caso que soy el Propietario de dos Locales Comercial signado con las Letras “A” y “B”, fabricados con techos de tejas. Ubicados en la Jurisdiccion del antiguo Parroquia Cacique Mara, hoy Parroquia Caracciolo Parra Perez, del Municipio Maracaibo ante la Notaria Publica Tercera (3ra.) de la Ciudad de Maracaibo Estado Zulia, en fecha: tres (03) de mrzo de mil novecientos noventa y ocho (1998), quesdando inserto; bajo el Nro. 39, Tomo: No. 36, de los libros de autenticación es llevados por ante esta Notaria y documento del terreno posteriormente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del 2ª Circuito del Municipio Maracaibo Estado Zulia, con fecha: 31 de enero, de dos mil dieciochpo (2018) quedando inserto bajo el Nro. 2018.56, Asiento Registral: 1, del inmueble matriculado con este a los fines legales consiguientes. El aludido inmueble mide: SEIS (6) METROS CUADRADOS DE LARGO POR DOS METROS OCHENTA Y SIETE CENTIMETROS (2,87MTS.) DE ANCHO Con una extensión de TERRENO PROPIO ubicado en: Av. La Limpia, Barrio Panamericano, Sector :1, Calle 79, Nro. 40-09, en la Jurisdicciòn anteriormente Parroquia Coquivacoa, hoy Parroquia Caracciolo Parra Pèrez, Municipio: Maracaibo Estado Zulia. Consigno en este acto COPIA CERTIFICADA DE LA PROPIEDAD (Signada con la letra “B”).

(…) Es el caso; que el Inmueble (Local Comercial) ariba descrito fue dado en calidad de ARRENDAMIENTO al Ciudadano: JESUS ENRIQUE CASTELLANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V.- 3.649.101. Consigno en este acto COPIA DE LA CEDULA DE IDENTIDAD (signada con letra “C”)sufriendo el mismo inumerables renovaciones con el transcurso del tiempo y con los respectivos aumentos de los canones de arrendamientos, siedo el ultimo canon de arrendamieto a la fecha de hoy, la cantidad de (Bs 1.550,00) Mil Quinientos Cincuenta Bolivares Mensuales, lo que equivale aproximadamente a la cantidad de Cien Dolares Mensuales ($100,00), por cuanto el dólar americano se esta cotizando actualmente en la cantidad de (36.34 Bolivares por dólar) y a la fecha de la presentación de esta demanda el arrendatario adeuda o tiene un atraso “ATRASO”, desde la fecha: MARZO 2019 hasta ABRIL 2024 de un total de: SESENTA Y UN (61) CUOTAS de los CANONES DE ARRENDAMIENTO(…).

(…)Ahora bien; en fecha: veintitrés (23) de febrero del 2018, conjuntamente con mi conyuge RAFARLA BALZA PARRA DE HERNANDEZ, titular de la cedula de identidad NRO. V.-4.254.298, respectivamente, decidimos vender el referido Local Comercial y siendo que el mencionado Ciudadano: JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, titular de la cedula de identidad Nro. V.- 3.649.101, la persona que tiene la “preferencia ofertiva” de conformidad con el articulo: 38 de La Ley de Regulaciòn del Arrendamiento inmobiliario para Uso Comercial, en la cual acordamos:”NOTIFICACION DE PREFERENCIA OFERTIVA ARRENDATICIA”,el cual fue presentada por ante la Notaria Cuarta de Maracaibo Estado Zulia(…).

(…) La preferencia Ofertiva esta donde el ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANO, reconoce su condicion de arrendatario y NO HABIENDOSE CONCRETADO LA preferencia Ofertiva in comento, en razón de NO PAGAR el precio de la negociación, la misma quedo sin ningun efecto y valor jurídico alguno y hasta la fecha no hemos podido vender el inmueble ante la negativa del ciudadano Jesus Castellano, de DESOCUPAR EL INMUEBLE(…).

En fecha 15 de Mayo del dos mil veinticuatro (2024), el abogado en ejercicio ADENIS ANTONIO RAGA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 175.624, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante presento diligencia a través del cual solicito la Boleta de Citaciòn a la parte demandanda para proseguir con todos los actos procesales en la presente causa.

En fecha dieciséis (16) de Mayo de dos mil veinticuatro (2024), el Tribunal Decimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesus Enrique Lossada y San Francisco de la Circuncripcion Judicial del estado Zulia libro Boletas de Citacion a la parte demandada.

En fecha cinco 05 de Junio del dos mil veinticuatro (2024), el abogado en ejercicio ADENIS ANTONIO RAGA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 175.624, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante presento diligencia a través del cual solicito se Practicara la Notificacion Cartelaria a la parte demandanda.

En fecha diecinueve (19) de Septiembre del dos mil veinticuatro (2024), el abogado en ejercicio ADENIS ANTONIO RAGA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 175.624, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante presento diligencia a través de la cual solicito se designe un defensor Ad-litem luego de haber vencido el lapso de notificación Caterlaria y no comparecer la parte demandada.

En fecha Cuatro (04) de Noviembre del dos mil veinticuatro (2024), el Tribunal Decimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesus Enrique Lossada y San Francisco de la Circuncripcion Judicial del Estado Zulia juramento a la Defensora Ad-litem ciudadana DEINIMAR MARIEL LOZADA como apoderada judicial de la parte demandada.

En fecha catorce (14) de Noviembre del dos mil veinticuatro (2024), el abogado en ejercicio ADENIS ANTONIO RAGA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 175.624, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante presento diligencia a través de la cual solicito se Cite al Defensor ad-litem.
En fecha diecisesis (16) de Noviembre del veinticuatro (2024), la Defensora Ad-litem ciudadana DEINIMAR MARIEL LOZADA fue citada por el Tribunal de la causa.

En fecha Veintitres (23) de Enero del dos mil veinticinco (2025), el ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANOS parte demandante de la presente causa asitido por la abogada en ejercicio ELIZABETH CHIRINOS VARGAS presento escrito de contestación a la demanda alegando lo siguiente:
(…Omissis…)
En el libelo de demanda, la parte actora fundamenta su pretensión de desalojo del inmueble arrendado en dos causales especificas, previstas en los literales a) y c) del articulo 40 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de REgulacion del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial. La primera causal invocada se refiere a la falta de pago de dos (2) o mas canones de arrendamiento, mientras que la segunda alude a la existencia de daños al inmueble arendado, entendidos como deterioros mayores a los provenientes del uso normal del bien, o bien, reformas que hayan sido efectuados sin la debida autorización de la parte arrendadora,
(…Omissis…)
Sin emargo, la parte demandada considera que los fundamentos esgrimidos por la parte actora no son aplicables al presente caso, ya que, como se argumentara a continuacion, el contrao de arrendamiento fue extingido por el perfeccionamiento del contrato de compra-venta del inmueble, lo cual conlleva que, desde el momento de dicha aceptación, el arrendatario dejo de serlo, transformándose en propietario del bien inmueble.
De esta manera, el fundamento de la demanda basado en las causales antes mencionadas pierde su sustancia, pues no es procedente aplicar estas disposiciones a una situación en la que el contrato de arrendamiento ya no tiene vigencia, dado que el demandado, en su calidad de comprador, ha adquirido el inmueble en propiedad.
(…Omissis…)
La parte demandante carece de cualidad para interponer la presente demanda de desalojo, debido a que le contrato de arrendamiento que inicialmente vinculaba a las partes fue extinguido por la celebración y perfeccionamiento del contrato de compra-venta del inmueble arrendado. Este contrato de compra-venta, al haber sido formalizado conforme a los términos establecidos en el articulo 38 del Decreto Ley de REgulacion del Arrendamiento Inmbiliario para el Uso Comercial, es un acto jurídico que extingue el contrato de arrendamiento y transfiere la propiedad del inmueble. En este sentido, el arrendatario, el ciudadano jesus enrique castellanos, paso a ser, por derecho, el legitimo adquiriente del inmueble arrendado, lo que elimina cualquier base legal para una acción de desalojo.
Conforme a lo dispuesto en el articulo 38 del Decreto-Ley, el arrendatario goza de un derecho de preferencia para adquirir el inmueble que ocupa, en condiciones preferenciales respecto a terceros. Este derecho se traduce en una opción legalmente garantizada para el arrendatario de aduirir la propiedad, lo cual no solo es reconocido por la ley, sino que se convierte en un acto vinculante una vez que el arrendatario decide hacer uso de dicho derecho, lo que ocurrió en este caso de manera clara y expresamente aceptada por ambas partes.
(…Omissis…)
El perfeccionamiento del contrato de compra-venta entre el propietario y el arrendattario se produjo de manera indiscutible en el momento en que el ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, como arrendatario, aceptó la ofera de compra formulada por el propietario del inmueble. El decreto-ley de regulación del arrendamiento inmobiliario parael uso comercial establece un procedimiento claro y especifico para la foramcion de este tipo de transacciones, el cual fue cumplido de manera rigurosa en el presente caso.
De acuerdo con la normativa vigente, el contrato de compra-venta se perfecciona cuando el arrendatio, en ejercicio de su derecho de preferencia, acepta la oferta de compra y dicha ceptacion es debidamente comunicada al propietario. El proceso legal de aceptación se foralizo a través de un documento notarial debidamente registrado, lo que otora validez plena a dicho acto. Una vez comunicada y aceptada la oferta, el contrato de compra-venta se considera perfeccionado, con lo cual el arrendatario se convierte en propietario del inmueble.
(…Omissis…)
La parte demandante, en su propio libelo de demanda, reconoce explícitamente la aceptación de la oferta de compra por parte del ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANOS. En el texto de la demanda, la parte actora detalla que, en fecha 23 de febrero de 2018, junto con su conyuge, decidió poner en vent el local comercial, y que, en ejercicio de su derecho de preferencia, el arrendatario acepto dicha oferta en fecha 7 de marzo de 2018.
La aceptación de la ofera por parte del demandado fue formalizada mediante un documento notarial, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del Maracaibo, lo que otorga plena validez y formalidad del acto. Este documetno notarial, además fue reconodio por la parte atora, quien en su demanda incluye una copia certificada del mismo lo que implica que ampas partes estuvieron de acuerdo en que el contrato de compra venta se había perfeccionado, y que, a partir de esa fecha, el ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANOS dejo ser arrendatario. Convirtiéndose en el nuevo propietario del inmueble.
Este reconocimiento expreso por parte de la demandante de la aceptación de la ofera de compra refuerza aun mas la falta de cualidad de la parte actora presentar la demanda de desalojo. Al haber vendido el inmueble al demandado y haberse formalizado la transmisión de la propiedad, cualquier pretensión relacionada con la relación arrendaticia es completamente inaplicable, pues el vinculo de arrendamiento ya no existe. En consecuencia, la pare demandnte carece de legitimidad para solicitar el desalojo ya que el demandado ya no se encuentra en calidad de arrendatario, sino de propietario del bien inmueble.
(…Omissis…)
Se niega y se rechaza que el ciudadano EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON sea en la actualidad arrendador del inmueble objeto de la demanda.(...)
Se niega y se rechaza que el ciudadano EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON sea propietario del inmueble, dado que el contrato de compra-venta fue perfeccionado con la aceptación de la oferta por parte de JESUS ENRIQUE CASTELLANOS.(…)
Se niega que el ciudadano Jesus Enrique Castellanos haya seguido siendo arrendatario del inmueble, dado que la aceptación de la oferta de compra extinguido la relación de arrendamiento.(…)
Se rechaza que el ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANOS haya necesitado autorización para ejecutar las obras y mejoras descritas en el documento notariado de fecha 23 de noviembre de 2018. El acuerdo de compra-venta ya había extinguido la relación de arrendamienton.(…)
Se rechaza que los supuestos de hecho previstos en los literales a) y c) del articulo 40 del Decreto-Ley de Regulacion del Arrendamiento inmobiliario se encuentren cumplidos, por lo cual no procede la demanda de desalojo.
(…Omissis…)

En fecha dieciocho (18) de Febrero de dos mil veinticinco (2025) el TRIBUNAL DECIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIO MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, fija la oportunidad para llevar a efecto la Audiencia Preliminar, de conformidad con lo establecido en el Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha veinticinco (25) de Febrero de dos mil veinticinco (2025) se celebró la Audiencia Preliminar por ante el TRIBUNAL DECIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en el cual el apoderado judicial de la parte actora ratificó el escrito contentivo de libelo de demanda que por motivo de DESALOJO se intentare; y el apoderado judicial de la parte demandada ratificó cada uno de los términos de hecho y de derecho invocados en la contestación de la demanda, respectivamente.

En fecha Diez (10) de Marzo de dos mil veinticinco (2025), la apoderada judicial del la parte demandada ELIZABETH CHIRINOS VARGAS, consignó escrito de promoción de pruebas.

En la misma fecha, quien ejerciere la representación judicial de la parte demandante el abogado en ejercicio ADENIS ANTONIO RAGA M, consignó de manera oportuna escrito de promoción de pruebas.

En fecha dieciocho (18) de Marzo del dos mil veinticinco (2025), el TRIBUNAL DÈCIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA dictó fecha para la audiencia o debate oral del presente juicio.
En fecha catorce (14) de mayuo de dos mil veinticinco (2025), se llevó a cabo la audiencia de juicio, procediendo el Juzgado A Quo a dictar dispositivo, declarando con lugar la acción propuesta.

En misma fecha la representacion judicial de la parte demanda, presentó diligencia mediante la cual ejerció Recurso de Apelacion.

En fecha cuatro (04) de Junio de dos mil veinticinco (2025), el TRIBUNAL DECIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA dictó sentencia definitiva mediante la cual declara CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano EURO ANTONIO HERNANDEZ; y a su vez, ORDENA a la parte demandada, hacer la entrega del bien inmueble objeto del presente litigio. De lo anteriormente expresado, se observa en actas lo siguiente:
“(…Omissis…)
(…). Ahora bien el Tribunal una vez analizado el libelo de demanda, el escrito de contestación de demanda, y las pruebas aportadas por las partes en el presente proceso, se aprecia que la parte actora demanda conforme al ordinal a) del articulo 40 del Decreto con Rango Valor, y Fuerza de Ley de Regulacion del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referida a que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) canones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, tengase los canones de arrendamiento comprendidos desde Marzo de 2019 hasta Abril de 2024; por su parte la demandada alega que la parte demandante carece de cualidad para interponer la presente demanda de desalojo debido a que el contrato de arrendamiento que inicialmente lo vinculaba con la parte accionante quedo extinguido por la celebración y perfeccionamiento del contrato de compra-venta. Primeramente el Tribunal pasa a analizar la existencia de la relación arrendaticia y al respecto observa de las actas procesales que conforman la presente causa que el ciudadano EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON, parte actora en el presente caso, celebrò con el ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANO, un contrato denarrendamiento, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio.(…).
(…Omissis…)
De manera que habiendo la parte demandada limitado su defens a negar, rechazar y contradecir haber dejado de cancelar los canones de arrendamiento comprendidos Marzo de 2019 hasta Abril de 2024, ahora bien no constando en actas que la parte demandada haya demostrado en actas la cancelación de los canoes de arrendamiento reclamados, y por ende no demostró que se encuentra solvente en la obligación que se le reclama, y aunado a esto durante el lapso probatorio la accionada no trajo a las actas probanza alguna para destruir lo alegado y probado por la parte actora referente a la falta de pago de los canones de arrendamiento comprendidos Marzo de 2019 hasta Abaril de 2024.(…).

En fecha veinticinco (25) de octubre de dos mil veinticinco (2025), el Juzgado A Quo dictó auto mediante el cual oye en ambos efectos el recruso de apelación interpuesto por la parte demandada.

En fecha Doce (12) de Agosto de dos mil veinticinco (2025), este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dicto auto mediante el cual se le da entrada a la presente causa.

En fecha Quince (15) de Noviembre de dos mil veinticinco (2025), la apoderada judicial de la parte demandanda, consigna escrito de informes por ante esta Superioridad de manera oportuna; el cual se basa en los siguientes fundamentos:
“(…Omissis…)
(…) El juzgado a quo se limito a analizar superficialmente la existencia de la falta de pago y los supuestos daños o reformas (las causales), pero silencio absolutamente el pronunciamiento sobre la defensade fondo y perjudicial planteada: la extinción del contrato de arrendamiento por la compraventa. Al ignorar el argumento de que el arrendatario ya era propietario por derecho, el Tribunal se aparto del debate procesal y modifico el thema decidendum, resultado en un fallo vacio de contenido en ko esencial y, por ende, nulo de nulidad absoluta por falta de cumplimiento del articulo 243, ordinal 5º, del CPC.
El Tribunal a quo, en la Motivacion para Decidir, evidencia que tuvo conocimiento de la defensa de fondo de esta parte, al transcribir :”… la demandada alega que la parte demandante carece de cualidad para interponer la presente demanda de desalojo debido a que el contrato de arrendamiento que inicialmente lo vinculaba con la parte accionante quede extinguido por la celebración y perfeccionamiento del contrato de compra-venta.
(…Omissis…)
(…) Esta conducta judicial soslayo la esencia del tema decidendum (alteración del debate), pues el Juez estaba obligado a resolver, en primer termino, si el vinculo jurifico arrendaticio subsistía al momento de la demanda. Al evadir el analis de la defensa extintiva de la obligación, el Tribunal incurrió en el vicio de incongruencia omisiva por falta de decision sobre un punto escencial opuesto por la parte, lo que acarrea la nulidad abosoluta del fallo recurrido conforme al Articulo 244 del CPC. Sin embargo, de conformidad con el Articulo 209 del Codigo de Procedimiento Civil, la nulida de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el articulo 244, solo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, razón por la cual se hace esa denuncia a los efectos de que, conforme lo precisa la citada norma , el Tribunal Superior resuelva sobre el fondo del litigio, de modo que, una vez que esta Alzada declare el vicio de incogruencia omisiva, asuma la plenitud de la jurisdicción y procesa a resolver sobre el meritod de la controversia, analizando la denfesa extintiva de la obligación que fue preterida por el Juez a quo.(…).

(…Omissis…)
(…)La razon de la extinción es escenciamente jurídica: la figura del arrendamiento es intrínsecamente incompatible con la de la proiededad sobre la misma cosa entre las mismas partes. El arrendamiento implica el goce de una cosa ajena a cambio de un canon; la propiedad, por el contrario, confiere el titlo pleno que permite el goce y la dispocision del bien. Por ende, cuando el arrendatario, ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, ejerció su derecho y acepto la oferta de venta, dejo de tener su condicion de simple arrendatario para transformarse en el legitimo adquiriente del inmueble. Una vez perfeccionada la compraventa, el demandante perdió la cualidad de arrendador al dejar de ser propietario, mientras que el demandado dejo de ser arrendataro para convertirse en titular del bien. Cando el arrendatario, ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, decidió hacer uso de dicho derecho y acepto formalmente la oferta de venta lo que es un hecho reconocido por el propio demandante, el contrato de compra-venta se perfecciono.(…).
(…Omissis…)
(…) La jurisprudencia es clara y tajante: la aceptación de la oferta de compra por el arrendatrio, en ejercicio de su derecho de preferencia, produce el perfeccionamiento del contrato de arredramiento. A partir de la aceptación del 07 de marzo de 2018, el ciudadano JESUS ENRIQUE CASTALLANOS dejo de ser arrendatario para convertirse en propietario, lo cual hace inviable la pretensión de desalojo basada en una relación contractual que ya no existía..(…).
(…Omissis…)
(…) anticipamos que la parte demandante alegarà que aunque el contrato se haya perfeccionado, la venta no se consumo porque el arrendatario (comprador) no pago el precio. Ese argumento es en tod caso desestimable, pues ignora la cadena obligacional en la compraventa y la carga del vendedor de hacer la tradición (entrega de documentos) como acto previo al pago, tal como lo ha establecido la Sala de Casaciòn Civil.
(…Omissis…)
Por lo tanto, la falta de pago no puede ser imputada a mi representado (el comprador). Si el demandante (el vendedor) no entregò o no cumplió con las formalidades y actos previos que comporta la obligación de hacer la tradición documental, a tenor de lo dispuesto en el articulo 1.488 del Codigo Civil, proporcionándole al comprador los documentos necesarios para proceder al ortogamiento del titulo de propiedad y la consecuente gestión del pago, el mismo icurrio en un incumplimietno previo. El vendedor no puede pretender que el contrato de compraventa no surta efectos ni que el contrato de arrendamiento reviva, cuando el obstáculo para la plena consumación de la venta reside en su propiea inobsdervancia del deber de hacer la tradición. La máxima es clara: quien incumple su obligación no puede alegar el incumplimiento de la contraparte para obtener un beneficio. Por ende, la condena del Juez a quo por la falta de prueba del pahgo se absa en una premisa errónea, pues la obligación de pago de los canones de arrendamiento se hizo inexigible debido a la extinción del contrato de arrendamiento que constituiría la causa de ese crédito, a lo que se adiciona el incumplimiento del arrendador-vendedor, que es previa al pago del precio.
La sala es enfatica al señalar que la obligación del vendedor de hacer la tradición del inmueble (Art.1.488 CC) se concreta con la entrega de los documentos necesarios para la protocolización del titulo, lo cual se erige como un acto previo y esencial en la cadena contractual.Sin que el vendedor cumpla con la entrega de todos los recaudos exigidos para verificar la propiedad, su titularidad, y la existencia o liberación de posibles gravámenes, la materialización de la venta no puede ocurrir. La voluntad de compra se ve frustrada por la inacción del vendedor.(…).
(…Omissis…)
Ciudadano Juez Superior, tras la exposición detallada de los argumentos facticos y jurídicos contenidos en el presente escrito de Informes, esta defensa concluye de manera inequívoca que la setencia proferida por el Juzgado de Municipio adoloce de vicios de nulidad absoluta y se sostiene sobre una premisa legalmente insostenible.
El vicio de incongruencia omisiva por la falta de análisis de la defensa exintitiva del contrato de arrendamiento defensa que, de haber sido valorada, habría determinado la falta de cualidad del demandanteobliga a esta Alzada a aplicar el articulo 209 del Codigo de Procedimiento Civil. Esto es, declarar la nulidad del fallo y asumir la plenitud de la jurisdicción para resolver el fondo del litigio.
Al resolver el fondo, debe primar la prueba irrefutable de la relación arrendatica quedó extinguida por el perfeccionamiento del contrato de comprventa, un hecho reconocido por el propio actor.Consecuentemente, al devenir mi representado en adquiriente y propietario del inmueble, desapareció su obligación de pagar cànones de arrendamiento,lo que convierte la pretensión de desalojo en una acción legalmente improcedente e infundada.”.
(…Omissis…)”.

IV
DE LAS PRUEBAS

De las pruebas presentadas por la parte demandante

En la oportunidad legalmente establecida para la consignación de medios probatorios que acreditaren los hechos alegados por la parte demandante; su apoderado judicial incorpora al expediente:

• Documento de bienhechurías presentado por antela Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha tres (03) de marzo de mil novescientos noventa y ocho (1998), N°39, Tomo 36, en el cual el ciudadano Ramon Corona manifiesta haber realizado construcciones a favor del ciudadano Euro Antonio Hernandez.
• Original del documento de propiedad del inmueble (Locales) arrendados, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, del Estado Zulia, de fecha tres (03) de Marzo de 1998, anotado bajo el Nº 39, Tomo: 36 de los libros de Autenticación llevados por ante esa Notaría, el cual riela desde el folio número Ocho (08) al folio número Diez (10) los cuales reposan en el presente expediente.
• Notificacion de Preferencia Ofertiva Arrendaticia en fecha 15 de Febrero del año 2018, y autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual riela desde el folio número diecinueve (19) hasta el folio número veinte (20) los cuales reposan en el presente expediente, en razon de la preferencia ofertiva que realizan los ciudadanos Euro Antonio Hernandez Negron y Rafaela Balza Parra, a favor del ciudadano Jesus Enrique Castellanos.
• Notificacion de Aceptacion de Preferencia Ofertiva Arrendaticia en fecha 16 de Febrero del año 2018, y autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual riela desde el folio número veinticuatro (24) hasta el folio número veinticinco (25) los cuales reposan en el presente expediente, relación a la aceptación realizada por el ciudadano Jesus Enrique Castellanos.

Vistas las pruebas precedemente expuestas, siendo aquellas promovidas de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Codigo de Procedimiento Civil, este órgano jurisdiccional les otorga pleno valor probatorio que se desprende del articulo 1.384 del Codigo Civil, por tratatrase de instrumentos públicos que hacen plena fe de su contenido, por cuento no han sido impugnados a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa, quedando suficientemente demostrado la relación arrendaticia entre ambas partes y la preferencia ofertiva de compra-venta que tenia el demandante con el demandando, como a su vez, la titularidad del derecho de propiedad sobre el bien inmueble objeto del presente litigio del ciudadano EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON. Así se valora.

La parte demandada invocó los siguientes medios probatorios:
• Comunidad de la prueba
Al respecto la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de justicia, con ponencia del Magistrado Edgar Gaviria Rodríguez, establece que:

“(…) en cuanto a este alegato el mismo no constituye un medio de prueba específico, de los establecidos en la ley, sino que se trata de la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba que rige el ordenamiento procesal venezolano y que el juez está obligado a aplicar aun de oficio (…)”.
De acuerdo al criterio señalado, tal principio no constituye un medio de prueba, sino que el Juez esta obligado de oficio aplicar la misma.

V
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De un estudio pormenorizado de las actas que componen el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva dictada en fecha cuatro (04) de Junio de dos mil venticinco (2025), por el TRIBUNAL DECIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA; decisión ésta en la que se declara CON LUGAR el Desalojo de Local Comercial propuesta por la parte demandante. Entonces, conociendo que, la referida decisión es objeto de apelación, este Juzgado Superior Segundo conoce sobre el presente asunto y decide conforme las siguientes consideraciones:
PRIMER PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD

La parte demandada al momento de contestar la demanda, como a su vez, en el escrito de informes correspondiente, señalando que la parte actora carece de la legitimación para interponer la demanda, por cuanto aduce que existió modificación en la situación jurídica que vinculaba a las partes, por cuanto el contrato de arrendamiento fue extinguido al momento de la aceptación de la oferta de venta realizada, ante tal defensa, procede esta superioridad a emitir pronunciamiento en cuanto a la falta de cualidad activa en base a los siguientes términos:
Inicialmente, se tiene que, para sanear el proceso de eventuales vicios que pudieren afectar la validez de los actos procesales que conlleve el curso del mismo, así como también, garantizar el ejercicio del derecho del debido proceso; el legislador impone en su artículo 340 de Código del Procedimiento Civil de manera enunciativa los elementos de los cuales debe encontrarse revestido un escrito libelar, mediante los cuales se certifique la cualidad activa y pasiva de las partes intervinientes en el proceso, así como también en la persona del apoderado judicial del demandante; el derecho sobre el cual se subsumen los hechos que dieren lugar a la controversia, documentos fundantes que acreditan los hechos suscritos, mención expresa del tribunal que debiere conocer de la causa en razón a los criterios atributivos de la competencia, la fijación de domicilio procesal de las partes a fines de que se practicasen las citaciones y notificaciones a las que hubieren lugar; así como también cualquier otro elemento exigido por ley en casos específicos.
De lo anterior se desprende que, para que se considere debidamente instaurado un juicio, se debe configurar conforme a derecho la litis, y ello implica como elemento inicial, el reconocimiento de quien posee legitimación activa y pasiva para actuar en el proceso que ha sido incoado. Para ello, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 118 de fecha 23 de abril del 2010, bajo ponencia del Magistrado Luis Ortiz Hernández, se indica lo siguiente conforme a la legitimación:
“(…Omissis…)
(…) la legitimación ad procesum o capacidad procesal, pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquellas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores (…)”.

Como manifestación del derecho a la defensa y al debido proceso, el legislador plantea la posibilidad de que las partes sobre las cuales repose relación jurídica preexistente, puedan acudir por ante los órganos jurisdiccionales para hacer valer las pretensiones a las que hubiere lugar; todo ello con miras a la obtención de justicia mediante la resolución de conflictos. Tal es el caso en que, será la parte demandante quien consigne escrito libelar sobre el cual repose fundamentos de hecho y de derecho, así como elementos probatorios que confirmen la legitimación activa que posea; los cuales coadyuven a la determinación del interés jurídico – actual en incoar el juicio al que se refiera.
A este respecto, el tribunal de la causa tiene la obligación de dictar medio comunicacional sobre el cual se haga manifiesta la posibilidad de admitir la demanda y el procedimiento que debe ser llevado a cabo para dirimir la controversia; y en caso contrario, dictar auto fundado sobre el cual se exprese razón por la cual la demanda se considera inadmisible. Por ello, y para sanear el proceso de eventuales vicios que pudieren afectar la validez de los actos procesales que conlleve el curso del mismo, así como también, garantizar el ejercicio del derecho del debido proceso; el legislador impone en su artículo 340 de Código del Procedimiento Civil de manera enunciativa los elementos de los cuales debe encontrarse revestido un escrito libelar, por cuanto el saneamiento evita dilación del juicio del que se trate; protegiendo a su vez, la aplicabilidad de disposiciones legales y el orden público.
Entonces, y de conformidad al criterio jurisprudencial anteriormente descrito, se desprende distinción entre la legitimatio ad causam y la legitimatio ad procesum. Esta última, alude a la idea de que, toda persona tiene cualidad de intervenir por ante los órganos jurisdiccionales para hacer valer la pretensión que se adecua a la controversia que se ha suscitado conforme a determinada relación jurídica que le antecede; y por ende, la legitimación del proceso se refiere a un principio genérico, incluso accesorio a la aplicabilidad del derecho a la defensa contenido en el artículo 26 de la Constitución Nacional. Por el contrario, y cuando se refiere a la legitimatio ad causam, se refiere a la cualidad que tuviere la parte de intervenir en determinado juicio, bien fuere como parte actora o demandada; en tanto posee interés jurídico actual que se circunscribe a determinada controversia, y lo hace titular de derechos y obligaciones que le atañen con respecto a la relación jurídica de la que se trata.
Lo anteriormente establecido coadyuva al tribunal de la causa, a que fuere determinable el interés jurídico actual que tuviere la parte actora de incoar la demanda respectiva por ante los órganos jurisdiccionales correspondientes para solventar la controversia de la cual se trate; y a su vez, verificable la cualidad pasiva del demandado, por cuanto se considera necesaria la determinación de la persona a la cual se le reclama el derecho atribuible. Estos elementos son los que, en principio, configuran la litis; puesto que al reconocer la legitimidad de las partes que involucran determinado vínculo jurídico, los mismos tienen la cualidad activa y pasiva de intervenir por ante el tribunal de la causa a fines de que se establecieren sus alegatos, y promovieren medios probatorios necesarios. Dicho en otras palabras, la legitimación de la causa es la que les permite a las partes ser reconocidas como intervinientes en juicio, y consecuente a ello, capaces de ejercer defensas y alegatos que correspondiesen.
Del mismo modo, se indica que, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 890 de fecha 25 de octubre de 2016, hace alusión y reitero al contenido explanado en sentencia emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 258 de fecha 20 de junio de 2011; en la cual se establece:
“(…) la falta de cualidad puede ser declarada de oficio por el juez, por tratarse de una formalidad esencial para la consecución de la justicia, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa (…)”.
Siguiendo el mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 778 de fecha 12 de diciembre de 2012, bajo ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velázquez, se indica lo siguiente:
“(…) Ergo, la legitimación debe ser entendida unívocamente como un juicio puramente lógico de relación, limitadamente dirigido a establecer quiénes son las personas que deben estar en juicio como integrantes de la relación procesal, y, por consiguiente, ese juicio debe aparecer y ser establecido por el juez, pues si hay un titular o titulares efectivos o verdaderos de los derechos en juicio, esos son los que debe determinar el juzgador con tal carácter para la relación procesal, y de ello no puede prescindir el juzgador (…)”.
Entonces, de los criterios jurisprudenciales ut para referidos se entiende que, la legitimación de las partes configura requisito imprescindible para la debida instauración del juicio del que se trate, puesto que, será ello lo que determine las personas sobre las cuales se reconoce relación jurídica determinada, que vincula el interés jurídico – actual de la causa incoada por ante los órganos jurisdiccionales. De este modo, se entiende que, dada la relevancia del asunto, la falta de cualidad (bien fuere activa o pasiva) interesa al orden público; y por tanto, podrá ser referida por el tribunal sin necesidad de que fuere alegada por las partes, puesto que su carencia afecta directamente a la debida instauración de la litis, y como consecuencia, vulneración al derecho del debido proceso consagrado en la constitución nacional.
Por ende, destaca este Juzgado Superior Segundo que, la presente demanda surge con ocasión a pretensión de DESALOJO de local comercial, interpuesto por el ciudadano Euro Antonio Hernandez, en contra del ciudadano Jesus Enrique Castellano, demanda sustentada en el contrato de arrendamiento entre los ciudadanos ut supra identificados, de los cuales por lo expresado tanto por el actor como por el demandado, el mismo si existió y que el ciudadano Euro Antonio Hernandez fungió como arrendador y el ciudadano Jesus Enrique Castellano como arrendatario, relación arrendaticia la cual no fue contradicha o negada por la parte demandada, la cual manifiesta que la misma se extinguió en razón de la oferta y su posterior aceptación, en cuanto a la compra venta del bien inmueble objeto del presente litigio, hecho el cual será analizado mas adelante, pero en lo que concierne a la relación arrendaticia, la parte actora si goza de la legitimación activa para presentar la demanda de desalojo, por consiguiente considera prudente este órgano jurisdiccional declarar IMPROCEDENTE la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada. Así se establece.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Precisado como fue la cualidad que tienen la parte actora para instaurar la presente demanda, se destaca que la actividad recursiva de la parte demandada, se observa que el objeto principal a conocer sobre esta causa, nace de la sentencia definitiva dictada en fecha cuatro (04)de junio de dos mil veinticinco (2025), en la cual el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesus Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual declaró CON LUGAR la demanda por desalojo de local comercial incoare el ciudadano Euro Antonio Hernandez en contra de Jesus Enrique Castellanos, con la finalidad de que el demandado realice la entrega formal de dos locales comerciales signados con la letra A y B, ubicados en la Jurisdicción de la antigua Parroquia Cacique Mara, hoy parroquia Carracciolo Parra Perez, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, signado con el N°40-09, conforme a los oumentos debidamente autenticados por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 03 de marzo de 1998, quedando inserto bajo el N°39, Tomo 36 de los libros de autenticación, y protocolizado por ante la oficina subalterna del Registro Inmobiliario del Segundo Circuitodel Municipio Maracaibo de fecha 31 de enero de 2018, inserto bajo lel N°2018.56, Asiento registral con el N°1, correspondiente al bien inmueble matriculado con el N°480.21.5.8.2443. Asimismo, siendo que, la referida sentencia es objeto de apelación, y que dicho recurso fuere ejercido por la parte demandada, este Juzgado Superior Segundo conoce sobre el presente asunto y decide con base en los siguientes fundamentos:
Se entiende que, ante la visualización de una controversia que se suscitare entre las partes que previamente han establecido un vínculo jurídico, las mismas podrán acudir por ante los órganos jurisdiccionales a fines de hacer valer la pretensión a la que se refiera, ello con miras a la obtención de una solución adecuada en principios de justicia, equidad y celeridad. Por ello, y en atención a lo interpuesto por la parte demandante en su escrito libelar, señala que el demandaudo adeuda sesenta y un (61) cuotas de canon de arrendamiento desde el mes de marzo de dos mil diecinueve (2019), hasta el mes de abril de dos mil veinticuatro (2024), correspondiente a un bien inmueble onstituido por un local contechos de tejas, el cual mide seis (06) metros cuadrados de largo por dos meto con ochenta y siete metros de ancho, con una extensión de terreno propio ubicado en la avenida La Limpia, barrio Panamericano, Sector 1, Calle 79, con nomenclaturamunicipal N°40-09, en la jurisdiccion de la Parroquia Caracciolo Parra Perez del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Entonces, esta Superioridad destaca la relevancia de describir la naturaleza jurídica que reviste la pretensión a la que se refiere.
Primeramente, se destaca que, para que fuere iniciado un proceso judicial por ante los órganos jurisdiccionales a fines de hacer valer la pretensión que mejor se adecue a los hechos que dieren lugar a la controversia que se suscribe entra las partes, será el Tribunal que corresponda, el que admita por cuanto ha lugar en derecho el escrito libelar que refiere los hechos y el derecho al que se aluda; y con ello, se certifica el procedimiento respectivo que debe llevarse a cabo para la prosecución del proceso, siendo determinables las disposiciones normativas aplicables para cada caso en concreto.
Toda vez que a un sujeto de derecho se le reconoce como tal, le son inherentes una serie de derechos que permiten amparar el libre ejercicio de su personalidad, tales como la capacidad de entablar relaciones contractuales. Ante ello, el Derecho de las Obligaciones sienta las bases en el entendido de que encuentra fundamento en la libertad de contratar en la forma que se estime conveniente, lo que constituye una de las expresiones fundamentales y más genuinas de la autonomía de la persona, la cual se ve materializada a través de la principal fuente de las obligaciones, denominado contrato. El mismo, encuentra sus límites en el orden público, las buenas costumbres y los derechos e intereses de la colectividad. A saber, la legislación venezolana tiene por objeto amparar las relaciones contractuales entre los particulares, y en atención a ello dispone el Código Civil, en su artículo 1.133 lo siguiente:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

En el ámbito del Derecho de Obligaciones, y conforme al criterio de Eloy Maduro Luyando en conjunto con Emilia Pittier Sucre (2013) en su obra Curso De Obligaciones, la obligación es entendida de la siguiente forma:
“(…) puede definirse la obligación como un vínculo jurídico en virtud del cual una persona, denominada deudor, se compromete frente a otra, denominada acreedor, a ejecutar en su beneficio una determinada prestación de dar, hacer o no hacer, valorable en dinero; la cual, en caso de no ser cumplida por el deudor, compromete a éste a responder con su patrimonio”.
Con ocasión a los elementos que integran al vínculo jurídico en una relación contractual, los autores ut supra citados definen a la responsabilidad del deudor de la siguiente manera:
“(…) Es el poder jurídico potencial que tiene el acreedor de obligar al deudor a cumplir la actividad, conducta o prestación a que se ha comprometido. Si el deudor no cumple su débito, el acreedor se dirigirá a los órganos jurisdiccionales (tribunales de justicia) para hacerse autorizar a fin de aprehender el patrimonio del deudor y satisfacer su crédito. La responsabilidad es, pues, la situación jurídica a que queda expuesto el patrimonio del deudor que no ha cumplido su débito. En virtud de ella el patrimonio del deudor queda expuesto a una agresión jurídica por parte del acreedor. Por ello se afirma con gran precisión que la responsabilidad es la garantía del débito.”
De los criterios doctrinales anteriormente descritos, se destaca que la obligación es el vínculo jurídico, en virtud del cual una persona, denominada deudor, se compromete frente a otra, denominada acreedor, a ejecutar en su beneficio una determinada prestación de dar, hacer o no hacer, y sea valorable en dinero; la cual, en caso de incumplimiento por parte del deudor, compromete a éste a responder con su patrimonio. Toda obligación, bien sea que provenga de un contrato o de una obligación que se derive de alguna de las fuentes extracontractuales, es susceptible de cumplimiento. De lo expuesto, es indudable, a la luz de la norma que rige las obligaciones, que el cumplimiento de una obligación, constituye un deber jurídico que recae en la persona del deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación previamente contraída. Sobre la base de lo antes expuesto, se encuentra fundamento en el artículo 1.264 del Código Civil que anuncia el principio general en esa materia, a saber:
“Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de controversia.”.

. En lo que respecta al contrato, propiamente dicho, este es definido por Manuel Ossorio en obra Diccionario De Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales, la cual reza:
“Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas. En una definición jurídica, se dice que hay contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos. Capitat lo define como acuerdo de voluntades, entre dos o más personas, con el objeto de crear entre ellas vínculos de obligaciones; y también documento escrito destinado a probar una convención. Los contratos han de ser celebrados entre las partes capaces y no han de referirse a cuestiones prohibidas o contrarias a la moral o a las buenas costumbres. Los contratos lícitos obligan a las partes contratantes en iguales términos que la Ley.”

Sucede que, por la gran diversidad del contenido de los contratos, no basta dictar normas comunes que atiendan a cada una de estas clasificaciones, por el contrario, ha sido necesario tipificar adecuadamente distintas clasificaciones de los contratos para poder determinar las normas legales que le son aplicables, atendiendo a su naturaleza y contenido. De allí que, en la Ley Sustantiva se describa al arrendamiento como un contrato según el cual, la parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendataria; y a su vez, el precio suele ser llamado canon, pensión o alquiler. Según nuestro Código Civil, se aprecia lo siguiente:
“Artículo 1.569. El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto, tiempo y mediante un precio determinado que éesta se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.”

El desalojo en sí mismo, configura un proceso judicial que tiene por objeto obligar a una persona a abandonar en inmueble o terreno que ocupare incluso en el momento en el que se interpone la demanda respectiva, por cuanto la posesión que ejerce es contraria a disposiciones legales, e inclusive, al contrato suscrito y ratificado por las partes involucradas. Dicho en otras palabras, el desalojo es la vía primigenia a la que acude el propietario de un bien inmueble, o persona que posee justo título sobre el bien, con el objetivo de recuperar la posesión del bien que se tratare, por cuanto un tercero se encuentra en el mismo, ocupándolo de manera ilegal o contraria a contrato previamente establecido.
Por otro lado, para que esta acción fuere procedente, sería necesario comprobar junto con el escrito libelar: 1) Que quien solicita el desalojo del bien inmueble, tenga justo título sobre el cual se reclama; 2) Que terceras personas, bien fueren naturales o jurídicas, se encontraren poseyendo el inmueble al que se refiera la demanda, inclusive para el momento de su interposición, dado que será este acto el que afecta el ejercicio íntegro del derecho de propiedad; 3) Que la posesión ejercida fuere contraria a disposiciones legales, incluso extensible, a ser contrarias a lo dispuesto en relación contractual previamente establecida.
Entonces, para esta Jurisdicente se considera necesario analizar la concurrencia de los requisitos mencionados anteriormente, ello para que fuere procedente el Desalojo planteado por el apoderado judicial de la parte demandante. Como elemento principal, la parte actora debe probar justo título mediante el cual fuere verificable la intención de recuperar el bien del que se trata; dado que será tal condición la que le otorgue legitimación activa para su interposición la cual fue indicada en líneas pretéritas, lo cual legitima a los arrendadores a solicitar el desalojo en caso de que fuere procedente conforme a lo dispuesto por la ley. ASÍ SE DECIDE
Ahora bien, la parte actora solicitó el desalojo del local comercial, aduciendo el incumplimiento por parte del demandado, del pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de de marzo del año 2019 hasta el mes de abril de 2024, por un total de sesenta y un (61) canones de arrendamiento, ante tal supuesto, explana el Dr. Vargas Inostroza (2022; El Desahucio en jurisdicción notarial, pág. 30) respecto de la falta de pago como causal de desalojo que:
(…Omissis…)
La principal obligación del inquilino que usa y goza el bien inmueble arrendado, es la de cancelar las pensiones mensuales de arrendamiento, y esta cancelación se la debe realizar en forma legal y oportuna (…).
Estima esta Superioridad valorar el que la posesión fuere contraria a la ley, o a lo dispuesto dentro de la relación arrendaticia que rige la relación jurídica de la que se trata, o si, por el contrario, el desalojo opera bajo la aplicabilidad de alguna disposición legal o contractual previamente establecida. Para ello, el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial indica las causales por las cuales fuere procedente un Desalojo, refiriendo dentro de las mismas, el que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento. A saber, de dicho cuerpo normativo se desprende lo siguiente:
Artículo 40: Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…Omissis…)

Complementario a lo anteriormente establecido, es menester recordar el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Expediente Nº AA20-C-2022-000012 de fecha cinco (05) de Octubre de dos mil veintidós (2022) con ponencia del Magistrado José Luis Gutiérrez Parra, en el que se determinó:
(…Omissis…)
“(…) Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los puestos del hecho contenidos en los literales a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendamiento, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de inminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva (…)”

(Negrillas de esta Juzgadora Superior).
Entonces, de lo mencionado ut supra, se destaca que, la intención del legislador se centra en proteger lo que fuere la autonomía de la voluntad de las partes al momento de celebrar un contrato, y salvaguardar los términos y condiciones en los que se suscribiera. Sin embargo, ante el incumplimiento de las cláusulas designadas, se podrá generar como consecuencia jurídica el desalojo del inmueble al que se refiera el asunto. Entonces, para el caso en concreto, se pretende el Desalojo del inmueble objeto de litigio en razón de los alegatos mencionados preteritamentes aunado al hecho de que la parte demandada en su contestación a la demanda, como en su escrito de informes, no contradice la falta de pago de los aludidos canones de arrendamiento, y a su vez, señala que se encuentra en posesión del bien inmueble, manifestando que ya no posee la condición de arrendatario en razón de la oferta y la aceptación realizada por notaria de la venta del inmueble.
(COLOCAR ALGO REFERENTE A LAS PRUEBAS)
Complementario a lo anterior, evidencia este Juzgado Superior Segundo que, siempre que la parte demandante alegue la ocurrencia de un hecho, deberá probarlo mediante la consignación de algún medio que otorgue veracidad al juez. Para ello, el doctrinario Rodrigo Rivera Morales (2004), en su obra: “La Pruebas en el Derecho Venezolano”, indica lo siguiente:
“(…) El principio denominado de la carga de la prueba concierne a que en los procesos las partes, llevan sobre sí la obligación de demostrar el supuesto de hecho de las normas cuya aplicación invocan (…).
En principio, en el proceso civil recae la carga de la prueba al demandante, no obstante, entre nosotros se distribuye la carga de la prueba entre las partes a tenor de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba surge como marco de la actividad probatoria de las partes limitada por los hechos controvertidos y alegados oportunamente por las partes (…)”.

De esta forma, determina esta Jurisdicente, que la parte demandada es quien tiene la carga de la prueba de los hechos o argumentos realizados para desvirtuar el incumplimiento de sus obligaciones, en concordancia con lo establecido en el artículo 506 de la Ley Adjetiva Civil, que establece lo siguiente:
“(…) Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. (…)”.
De manera complementaria, conforme a criterio de Rivera Morales (2004) hace mención expresa de lo atinente a la carga probatoria, estableciendo:
“(…) En principio, en el proceso civil recae la carga de la prueba al demandante, no obstante, entre nosotros se distribuye la carga de la prueba entre las partes a tenor de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba surge como marco de la actividad probatoria de las partes limitada por los hechos controvertidos y alegados oportunamente por las partes. Cada parte tiene la obligación, conforme a la norma citada, de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (…)”.

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en expediente No. 90-0125, de fecha 14 de agosto de 1990, expone el siguiente criterio:
“(…) la disposición en cuestión (506 CPC) establece la llamada carga de la prueba (…) esta disposición no regula la actividad del juez al establecer los hechos, sino que permite a éste, ante la falta de pruebas, decidir quién deberá correr con las consecuencias de carencia probatoria (…)”.

Entonces, de los criterios legales, doctrinales y jurisprudenciales precedentes se destaca que, si bien la carga probatoria supone un presupuesto procesal en el cual se ven enmarcadas las partes intervinientes del proceso; el fin último que persigue es que, el órgano jurisdiccional tenga plena certeza de todo aquello que se alega en las respectivas pretensiones, y que, por su parte, cada uno de estos elementos reposen en el expediente que corresponda. En otras palabras, la carga probatoria se configura siempre que se aleguen nuevos hechos al juicio respectivo; bien sean hechos nuevos, extintivos e incluso, modificativos de la pretensión que se incoare. Por ende, existe la inversión de la carga probatoria; dado que, al existir contradicción en alguno o todos los términos en los cuales se basa la controversia, cada presupuesto nuevo deberá ser cotejado con instrumento probatorio respectivo.
En aquiescencia de lo ut supra citado, la parte demandada-recurrente es firme en aseverar que, su condición de arrendataria fenecio en razón de que la parte actora realizó por ante la Notaria Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, notifación de preferencia ofertiva y arrendaticia, en razón de lo estipulado en el articulo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a la cual por ante la referida notaria la parte demandada manifestó la aceptación de la preferencia ofertiva, con la finalidad de adquirir la titularidad del derecho de propiedad del bien inmueble, y por consiguiente la parte demandada señala que el ciudadano Euro Antonio Hernandez ya no funge como propietario del bien inmueble sino que la misma corresponde al ciudadano Jesus Enrique Castellanos, considera crucial para esta Juzgadora determinar si en efecto se realizó la traslacion del derecho de propiedad del bien inmueble objeto del caso de marras, por lo tanto, el articulo 38 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulacion del Arrendamiento Inombiliario para el Uso Comercial, prevé:
“Articulo 38. En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviera la intencio de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga mas de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los canones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrenatario mediante notificacion escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificacion de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certifiacion de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguients al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en vent el inmueble a terceros.”.

Como establece la norma ut supra citada, en relacion al caso de marras se cumplió a cabalidad con dicha disposicion, dado que del contenido de actas se desprende la respectiva oferta y la posterior aceptación, no obstante a ello, no se aprecia de las actas que se hubiere materializado la traslación del derecho de propiedad del inmueble in comento, por cuanto el precio estipulado fue de MIL DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 1.200.000.000,00) el cual debidamente aceptado, y tal precio se mantendría por un lapso de tres (03) meses, pero no se vislumbra que la parte demandada, ciudadano Jesús Enrique Castellanos, hubiere efectuado la principal obligación del comprador, la cual radica en pagar el precio de venta,

Como parte arrendataria del contrato suscrito, su obligación de la cancelación del pago de los respectivos cánones está totalmente cumplida, por lo que, es pertinente conocer que, sobre la ejecución de las obligaciones, se debe traer a colación lo esgrimido por Calvo Baca, Emilio. (2010; Código Civil comentado y concordado Tomo II; pág. 167-170) referente a que la prueba, como parte fundante de los argumentos expuestos dentro de un proceso, y lo relacionado al artículo 1.354 del Código Civil Venezolano es:
(…Omissis…)
(…) demostrar o acreditar la verdad o certeza de un hecho. A su vez el verbo probare deriva del adjetivo probus, que traduce bueno, recto y honrado. Entonces, en su sentido etimológico, probar es hacer buena la afirmación o negación que se formula en juicio.
(…Omissis…)
Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
(…Omissis…)
Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que el actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél (Sentencia No. RC-00733 de la Sala de Casación Civil del 27 de Julio de 2004, con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo (…).

En este aspecto, la parte demandada no puede oponer al argumento de que es propietario del bien inmueble, y que, por ende no puede ser objeto de la presente demanda por desalojo, por cuanto se observa en actas, que en ningún momento manifestó haber cancelado los canones de arrendamiento caídos sobre los cuales se sustenta la demanda ni tampoco demostró el pago del precio de la oferta para la translación del derecho de propiedad, la cual desde que se realizó y se acepto la misma, hasta la fecha en la interposición de la demanda transcurrieron con creces los tres (03) meses que establecia dicha preferencia ofertiva, por consiguiente, mal puede pretender el ciudadano Jesus Enrique Castellanos que se materializó la traslación del derecho de propiedad a su favor, cuando no demostró el pago del precio convenido, alegando que la venta no se perfecciono por cuanto la parte actora no entregó los documentos correspondientes, hecho el cual tampoco fue demostrado y si bien como fue señalado por el demandado, existió el perfeccionamiento de la aceptación, no se llevó a cabo el perfeccionamiento de la compra-venta.

Ahora bien, se desprende del artículo catorce 14 de la ley especial que regula la materia la obligación que posee el arrendatario en favor del arrendador, y es que este debe pagar de forma consecuente los cánones de arrendamiento en el tiempo establecido en el contrato de arrendamiento, siendo este el motivo primero que expone el artículo No. 40 de la referida ley especial, por el cual el arrendador puede demandar el desalojo al arrendatario, entendiendo que estas faltas en el cumplimiento de cánones de arrendamiento, desvirtúa completamente la relación jurídica establecida.
Justamente, al observarse que la parte accionante intenta desalojar a su arrendatario, por causas de incumplimiento en varios meses de pago de cánones de arrendamiento, es pertinente demostrar que dichos incumplimientos tuvieron lugar, cosa que logró demostrar verazmente con las pruebas promovidas en el presente proceso y por la falta de contradicción del demandado de tal alegato; no complementó de ninguna manera los argumentos expuestos basados en la supuesta transferencia del derecho de propiedad; lo que permite dilucidar que la parte demandada efectivamente incumplió con el pago de los cánones de mas de dos meses de arrendamiento, con lo cual, el desalojo solicitado es totalmente factible en el caso presentado, por no hallarse en las actas pruebas algunas que demostrasen el real cumplimiento de dichas obligaciones, lo cual demuestra la aplicación del articulo 40 del decreto ley. Así se Establece.
Finalmente, en aquiescencia a los fundamentes de hecho y de derecho aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del presente caso, determinado como fue la decision en la que se declara CON LUGAR la demanda de desalojo de local comercial, resulta forzoso para este oficio jurisdiccional, RATIFICAR Sentencia con carácter de definitiva, de fecha cuatro (04) de junio de dos mil veinticinco (2025), proferida por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio ordinario y ejecutor de medidas de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en ese sentido, es menester declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada-recurrente, y, así, se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Así se Establece.
V
DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, que incoare el ciudadano EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON,venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.510.381, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo de Maracaibo del estado Zulia; quien actuare en contra del ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.649.101, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesta por la abogada en ejercicio Elizabeth Chirinos Vargas, inscrito en el Inpreabogado con el N°22.864, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha cuatro (04) de junio de dos mil veinticinco (2025), proferida por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio ordinario y ejecutor de medidas de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
SEGUNDO: SE RATIFICA la Sentencia de fecha cuatro (04) de junio de dos mil veinticinco (2025), proferida por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio ordinario y ejecutor de medidas de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
TERCERO: SE DECLARA, CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por el ciudadano EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON.
CUARTO: Se condena al pago de costas procesales a la parte demandada recurrente por resultar perdidosa en el proceso conforme a lo establecido al artículo número 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia de la presente decisión a los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los trece (13) días del mes de Marzo de dos mil veintiséis (2026). Años: 216° de la Independencia 165° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA

DRA. ISMELDA RINCÓN OCANDO

EL SECRETARIO,
ABOG. JONATHAN LUGO
En la misma fecha, siendo la una y quince minutos de la tarde (01:15 p.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-018-2026.

EL SECRETARIO,
ABOG. JONATHAN LUGO