TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
RESUELVE:

Revisados como lo fueron los escritos de fecha 13 de marzo de 2026, presentados por los abogados en ejercicio HENDER SARCOS, JOHANA CUBILLAN y EDGAR VERA inscritos en el Inpreabogado con los Nros 25.294, 294.026 y 279.606, en su carácter de apoderados judiciales de las ciudadanas MARÍA JOSÉ SÁNCHEZ, MARLENY MORÁN y AMPARO ARANDA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-20.255.695, V-7.630.689 y V-5.579.670, quienes obran en el presente juicio en su carácter de administradora, miembro principal y presidenta, respectivamente, de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO RÍO TARRA, cuyos datos de inscripción constan en actas, este Tribunal pasa a resolver lo conducente en los siguientes términos:
Observa quien aquí suscribe que, a través de los escritos sub examine, la representación judicial de la parte accionada solicitó la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda de autos bajo el fundamento de que el ciudadano JORGE JAVIER LUGO RAMOS, parte accionante, plenamente identificado en actas, no posee cualidad activa para sostener el presente juicio por sí solo, toda vez que, según aduce, es la asamblea de copropietarios la que puede demandar la rendición de cuentas; y así mismo refiere que la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO RÍO TARRA no posee cualidad pasiva para ser demandado en el presente juicio, ya que, a su decir, la obligación de rendir cuentas es del administrador.
Así las cosas, a los fines de resolver lo conducente, resulta imperativo para esta juzgadora traer a colación la doctrina de autor Rafael Ángel Briceño en su obra “De la Propiedad Horizontal y sus Acciones Judiciales”, para quien la legitimación activa en los procedimientos de rendición de cuentas corresponde a la Junta de Condominio, previa autorización de la Asamblea de Copropietarios, o bien a la propia Asamblea de Copropietarios cuando la función de administración sea ejercida por la Junta de Condominio ante la falta de designación de un administrador.
Tal criterio guarda absoluta coherencia con la Ley de Propiedad Horizontal, la cual en su artículo 18 dispone que “La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador” siendo tanto la Junta de Condominio como el Administrador designados, según lo refiere dicha normativa y el artículo 19 ejusdem, por la Asamblea de Copropietarios; todo de lo cual se desprende, en primer lugar, que la mencionada Ley especial no confiere legitimación a cada propietario de forma individual para ejercer acciones de control administrativo, sino que supedita dicha facultad a la actuación del consorcio de copropietarios en asamblea; y en segundo, que la administración por parte de la Asamblea de Copropietarios no la ejerce esta por sí misma, sino a través de las autoridades que para tales efectos ella designa, a decir, la Junta de Condominio y el Administrador, cuyas atribuciones se encuentran establecidas de forma taxativa en la referida Ley; así, entre las atribuciones de la Junta de Condominio se encuentra “Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador” y “Ejercer las funciones del Administrador en caso que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo” (literales c y e del artículo 18 ibidem); de allí que, coherente con la doctrina antes referida, la legitimidad activa para exigir rendición cuentas corresponda a la Junta de Condominio, autorizada por la Asamblea de Copropietarios, y a esta última cuando, por falta de designación de un Administrador, dicha función sea ejercida por la Junta de Condominio. Y así se establece.
Asimismo, en lo que respecta a la legitimación pasiva en los procedimientos de rendición de cuentas, se colige del artículo 673 del Código de Procedimiento Civil que la acción debe dirigirse contra el “el tutor, curador, socio, administrador, apoderado o encargado de intereses ajenos” premisa que se concatena con el artículo 20, literal “h” de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual impone al Administrador la obligación de presentar cuenta de su gestión, lo cual sitúa a dicha figura como el sujeto principal sobre quien recae la carga de rendir cuentas; no obstante, tal responsabilidad no es exclusiva del Administrador, pues la misma Ley, en el literal “c” de su artículo 18, prevé el escenario donde la Junta de Condominio asume funciones de administración o de control directo sobre los fondos, situación que traslada a dicho órgano la obligación de rendir cuentas cuando actúe como encargado de intereses ajenos.
Así las cosas, bajo esa premisa, quien juzga considera que si bien consta en autos que la Asamblea de Copropietarios designó a la ciudadana MARÍA JOSÉ SÁNCHEZ como administradora del condominio del edificio Río Tarra, y ello otorga prima facie a la Junta de Condominio la facultad activa para exigir cuentas a la Administradora designada, no es menos cierto que el Reglamento Interno del edificio Río Tarra establece en su artículo 21 una obligación concurrente, al disponer que la Junta de Condominio, conjuntamente con el administrador, debe presentar semestralmente una rendición física y financiera de sus actuaciones; de lo cual se concluye que, en el caso concreto, la Junta de Condominio también ostenta legitimación pasiva en juicios de rendición de cuentas respecto a las actuaciones de esta, pues si bien no se configura el escenario específico previsto por la Ley de Propiedad Horizontal (falta de designación de un Administrador), las normas convencionales que rigen la vida del edificio poseen plena eficacia y fuerza obligatoria para los sujetos que lo integran. Precisamente, en virtud de ello, en el caso de marras, la legitimación pasiva corresponde tanto a la Junta de Condominio como a la Administradora en lo que respecta a la gestión que a cada una compete, y en caso de que se exijan cuentas a la primera, corresponde a la Asamblea de Copropietarios la legitimación activa. Y así se considera.
No obstante lo anterior, observa este Tribunal que la presente acción ha sido incoada por el ciudadano JORGE JAVIER LUGO RAMOS actuando por su propio derecho y en su sola condición de propietario, pretendiendo ejercer de forma aislada una facultad que pertenece al conjunto de copropietarios debidamente organizados en asamblea; de allí que, al no haber acreditado el accionante que actúa bajo el mandato o autorización de la Asamblea de Copropietarios, se evidencia una manifiesta falta de cualidad activa. Y así se establece.
En consecuencia, advertido lo anterior y dado que la falta de legitimatio ad causam o cualidad trae consigo un vicio en el derecho de acción que imposibilita al juez conocer el mérito del asunto debatido, y que en estos casos la jurisprudencia patria ha determinado que el operador de justicia debe declarar la inadmisibilidad de la demanda; es por lo que este Juzgado declara la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA del ciudadano JORGE JAVIER LUGO RAMOS para intentar la presente demanda; y en consecuencia de ello se declara INADMISIBLE la referida demanda. Y así se decide.

DECISIÓN

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por RENDICIÓN DE CUENTAS, fue incoado por el ciudadano el ciudadano JORGE JAVIER LUGO RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.087.894, en contra de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO RÍO TARRA, constituida por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 05 de marzo de 1982, con el N° 8, tomo 16, protocolo 1°, conformada por las ciudadanas AMPARO ARANDA, MARLENY MORÁN y ROSA GONZÁLEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.579.670, V-7.630.689 y V-9.712.989, con el carácter de presidenta y miembros principales de dicha junta respectivamente; y en contra de la ciudadana MARIA SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-20.255.695, en su carácter de Administradora de dicho condominio; declara:
ÚNICO: LA FALTA DE CUALIDAD de la parte accionante; y en consecuencia, INADMISIBLE la presente demanda; todo en virtud de los fundamentos explanados en la parte motiva del presente fallo resolutorio.
Se condena en costas a la parte accionante.
Publíquese y Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve.
Notifíquese a las partes intervinientes del presente proceso.
Déjese copia certificada de la presente decisión por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veintitrés (23) días del mes de marzo de dos mil veintiséis (2026). Años: 215° de la Independencia y 167° de la Federación.
LA JUEZA

Abg. ADRIANA MARCANO MONTERO
EL SECRETARIO

Abg. HUMBERTO PEREIRA GONZÁLEZ
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior resolución bajo el número 040-2026, en el expediente signado con el N° 50.148 de la nomenclatura interna de este Juzgado.
EL SECRETARIO

Abg. HUMBERTO PEREIRA GONZÁLEZ