TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE Nº: 59.661
PARTE DEMANDANTE: Asociación Civil CLUB DE COMERCIO, inscrita por ante la Oficina Subalterna de Registro del otrora Distrito Maracaibo, hoy Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 19 de junio de mil novecientos treinta y nueve (1939), bajo el No. 264 y siguientes, tomo 30, Protocolo 10, con domicilio en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: CESAR ORLANDO DAVILA ROMERO y ASTRID GUTIERREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 7.608.900 y 25.709.292 respectivamente, abogados en ejercicio, debidamente inscritos con el Inpreabogado bajo los números 29.511 y 284.635 respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: SAMER BOUDAKKA EL SAFADI, venezolano, mayor de edad, titular de las cédula de identidad número 15.765.979, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.
FECHA DE ENTRADA: 13 de noviembre de 2025.
SENTENCIA: HOMOLOGACION DE TRANSACCIÓN

I
NARRATIVA

Recibida de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos en fecha cinco (05) de noviembre de 2025, se inicia procedimiento por RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, incoado por el ciudadano CESAR ORLANDO DAVILA ROMERO, identificado ut supra, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Asociación Civil CLUB DE COMERCIO, como se verifica en documento poder otorgado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo Estado Zulia, en fecha 13 de Abril de 2021, anotado bajo el No. 4, Tomo 142, folios 20 al 22; contra el ciudadano SAMER BOUDAKKA EL SAFADI, antes identificado; el Tribunal antes de emitir pronunciamiento sobre la admisión insto al accionante a aclarar el petitorio y fundamento jurídico de la pretensión.

Cumplido con lo solicitado mediante escrito de fecha veinte (20) de noviembre de 2025, el Tribunal mediante auto de fecha veintiocho (28) de noviembre de 2025, admitido la demanda ordenando la citación del ciudadano SAMER BOUDAKKA EL SAFAD; para que comparezcan ante este Juzgado dentro de los veinte (20) días de Despacho, a la constancia en actas el haber sido citado, a dar contestación a la demanda.

En fecha trece (13) de enero de 2026, el apoderado judicial de la parte actora CESAR ORLANDO DAVILA ROMERO, identificado en actas, consigno las copias fotostáticas y señalo la dirección del demandado, para que se libren los recaudos de citación. Asimismo, hizo entrega al alguacil de este Despacho CESAR CEDEÑO, de los emolumentos necesario para el mecanismo de transporte y se practique la citación antes dicha. Posteriormente los días 22, 23 y 26 de enero del presente año, el mencionado funcionario se traslado a la dirección indicada por la parte actora, para citar al ciudadano SAMER BOUDAKKA EL SAFAD, donde fue atendido por un ciudadano que dijo ser el vigilante del edificio y le informo que el ciudadano SAMER no se encontraba y no tenía hora de llegada; en razón por la cual consignó a las actas los respectivos recaudos de citación.

Ahora bien, mediante diligencia de fecha once (11) de marzo de 2026, los ciudadanos SAMER BOUDAKKA EL SAFADI, antes identificado, asistido por el abogado en ejercicio JESUS MARQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.801.986, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 132.993, por una parte y por la otra el ciudadano ALEXANDER EMIRO PEROZO AVILA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.719.700, en su carácter de Presidente encargado de la asociación civil CLUB DEL COMERCIO, asistido por el abogado en ejercicio CESAR ORLANDO DAVILA ROMERO, identificado en autos; con el objeto de poner fin al presente litigio ocurren para exponer:

II
TRANSACCIÓN

(…) PUNTO PREVIO: El ciudadano SAMER BOUDAKKA EL SAFADI, se da por citado, emplazado y notificado a los actos procesales. Renuncia al término de la contestación de la demanda y se integra a la presente transacción judicial; PRIMERO: Cursa causa judicial en la cual la sociedad civil Club del Comercio pretende la Resolución de Contrato de Compraventa en contra del ciudadano SAMER BOUDAKKA EL SAFADI, ambos identificados, en la cual la parte accionante conmina a la parte accionada a resolver los contratos de compraventa o sea obligado por el Tribunal sobre los inmuebles: 1.- Un inmueble constituido por una casa-quinta y su terreno propio donde se encuentra edificada, ubicada en la calle número 72 antes Andrés Bello, que mide Por su frente (al Sur) de veintiún metros con veinticinco centímetros (21,25 Mts.) de latitud; Por el Este: En dirección Norte-Sur, cincuenta metros (50,00 mts); Por el Oeste, igual dirección cincuenta metros (50,00 mts) y por su fondo El Norte, veintiún metros con treinta y cinco centímetros (21,35 Mts.), Esta se denominó Villa Virginia, hoy parte de la Sociedad civil Club del Comercio con una extensión de Un Mil Ochenta y siete Metros Cuadrados Con Cincuenta Centímetros (1.087,50 Mts2) comprendida dentro de los siguientes linderos: Sur. Calle 73 intermedia casa quinta de Lucas Rincón; Norte: Sede del Club del Comercio; Este: Quinta Villa Llia y Quinta el Iris: Y Oeste: Edificio donde funciona Radio Popular hoy Radio Landia, jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. 2- Un inmueble constituido por una casaquita y su terreno propio donde se encuentra edificada, ubicada en la intersección de la avenida 4 (Bella Vista) con calle 72. N.72-22 de la nomenclatura Municipal vigente, jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que mide por su frente y el fondo en dirección Norte a Sur Cincuenta Metros (50 Mts,) y por sus lados en la dirección Este a Oeste Cien metros (100,00 Mts), el inmueble posee una superficie aproximada de Cinco Mil Metros Cuadrados (5,000 Mts2); alinderada de la siguiente manera: NORTE: Vía Pública, intermedia propiedad que és o fue del Doctor José Vicente Matos hijo; SUR: Propiedad que es o fue de la señora Ida Rincón de Colmenares Pacheco; ESTE: Su frente, la carretera de Bella Vista (hoy avenida cuatro), intermedio inmuebles que es o fue de la Sucesión Quintero Luzardo y OESTE: Via Publica intermedia, inmuebles que son o fueron de Fermín Rangel y otros. A través de los cuales el ciudadano SAMER BOUDAKKA EL SAFADI, adquiere la propiedad de los mismo y se protocolizan ambos por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 11 de diciembre del 2024, el primero inscrito con el Número 2024.1214, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado 47921 56 11329 y el segundo en la misma fecha con el Numero 2024 12 14, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado 479.21.3.6.11330, que adjunte con el documento inicial y se encuentran incorporado en el expediente en original. SEGUNDO: Los identificados ciudadanos actuando con el carácter acreditado en el acto judicial conjuntamente firman, validan, refrendan y aprueban la transacción incorporada al juicio, en las que se establecen reglas para el pago de las cuota que aún no han sido cancelada por el ciudadano SAMER BOUDAKKA EL SAFADI, derivadas del Complemento a los Contrato de Compra Venta, así como del Contrato Complementario de Compra Venta, detallando el modo, lugar y fecha de vencimiento en el acuerdo transaccional y las consecuencias resultante del mismo, agregadas al expediente. TERCERO: Dentro del contexto de la descrita negociación juntamente con la operación de compraventa suscrita por ante la Oficina de Registro Inmobiliario formando parte integrante de la misma se suscriben cumplimiento contractual por CONTRATO COMPLEMETARIO DE COMPRAVENTA, COMPLEMENTO AL CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRAVENTA Y TRANSACCION SUSCRITA POR ANTE LA JURISDICCION CIVIL, sobre los inmuebles descrito ut supra, por lo que es de particular importancia examinar las estipulaciones acordadas en los referidos instrumentos muy especialmente lo establecido en la cláusula DECIMA: del COMPLEMENTO AL CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRAVENTA, que textualmente dice: "Ambas partes acuerdan que en caso de incalta de pago de dos cuotas consecutivas por parte de EL COMPRADOR se resuelven de pleno derecho LOS CONTRATOS DE VENTA DEFINITIVOS protocolizados por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 11 de diciembre del 2024, el primero inscrito 2024.1214, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado 479 21 56 11329 y el segundo en la misma fecha con el numero 2024 12 14, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado 479.21.3.6.11330." (Cita Textual-Resaltado y subrayado propio). Cláusula contractual que debe ser adminiculada con lo establecido en el acuerdo transaccional en la que expresamente identifican la autenticidad y validez en cuanto a la firma y el contenido del contrato complementario y el contrato adendum que se entiende reproducido y que forma parte del contrato de compraventa definitivo. Afirmando ambas partes que los referidos instrumentos se complementan entre si y en una situación de impago es producida subsiguientemente y de manera inexorable la resolución de los Contratos de Compra Venta suscrito sobre los referidos inmuebles por ante la Oficina Registral inmobiliaria del Primer Circuito del Municipio Maracaibo ut supra citado. CUARTO: Las partes de común y mutuo acuerdo celebran en este acto Transacción Judicial con el propósito de adecuar lo debido por el ciudadano SAMER BOUDAKKA EL SAFADI, por el valor del precio del contrato de compraventa de los inmuebles ut supra citado estiman y ajustan que la suma adeudada es de Doscientos Ochenta Mil Dólares Estadounidense ($ 280,000,00), que conforme a estipulaciones establecidas por la Ley del Banco Central de Venezuela, y siguiendo la metodología establecida que considera la publicación en bolívares del tipo de cambio publicado por la máxima autoridad financiera correspondiendo la cantidad de Bolívares Cuatrocientos Treinta y Seis punto veinticuatro (436.34) por Un (1) Dólar Estadounidense, resultando en la cantidad de Ciento Veintidós Millones Ciento Cuarenta y Siete Mil Doscientos Bolívares (Bs. 122.147.200), que en operación matemática estimando el Euro (E 1) en Quinientos Cinco con Cuarenta y Dos puntos (E 505,42), representa Doscientos Cuarenta y Un Mil Seiscientos Setenta y Cuatro Euros con Sesenta y Cuatro Céntimos (E 241.674,64). QUINTA: Los ciudadanos ALEXANDER E. PEROZO ALVAREZ, con el carácter de presidente encargado, de la asociación civil CLUB DEL COMERCIO, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el profesional del derecho CESAR ORLANDO DAVILA ROMERO, quien a su vez actúa con el carácter de mandatario judicial de la sociedad civil ut supra identificada y SAMER BOUDAKKA EL SAFADI, asistido por el profesional del derecho JESUS MARQUEZ, identificados al inicio, declaran su disposición a actuar conjuntamente sin restricciones de ninguna naturaleza procurando una transacción judicial definitiva. En la línea argumental consecuentemente el Deudor se compromete a cancelar la cantidad adeudada del precio de las instalaciones consignando la cantidad de Doscientos Ochenta Mil Dólares Estadounidense ($280.000), dentro del plazo comprendido entre el día de la firma de la presente Transacción y el día quince de abril del 2026. SEXTA: El ciudadano SAMER BOUDAKKA EL SAFADI, a través del presente documento se convierte no solo en el principal pagador de las obligaciones constituidas a favor de la sociedad civil Club del Comercio, por ello en la misma línea argumental reconoce la validez y legitimidad del Contrato Complementario de Venta, El Contrato Adendum, y la Transacción Prejudicial suscrita ante la administradora de justicia. SEPTIMA: Las partes de común y mutuo acuerdan que el pago de las cantidades dinerarias debidas por el ciudadano SAMER BOUDAKKA EL SAFADI deberán ser canceladas de manera exclusiva y excluyente en dólares estadounidense que se estima como moneda de pago, unidad de cuenta y deposito de valor en caso de que se pretendiese a cancelación con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal al tipo de cambio corriente a la fecha de pago deberá ser autorizado por la representación legal de la de la sociedad civil Club del Comercio. OCTAVA: Es concluyente que la falta de pago en la fecha estipulada de las sumas dinerarias adeudadas. establecidas en las clausulas QUINTA y SEPTIMA, generan las consecuencias jurídicas previstas en la cláusula DECIMA: del COMPLEMENTO AL CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRAVENTA, y transcrita en el aparte Tercero del presente escrito que reiteramos reproducida en su posición inicial, lo que da lugar inmediatamente a la resolución de pleno derecho de LOS CONTRATOS DE VENTA DEFINITIVOS protocolizados por ante la Oficina DE Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 11 de diciembre del 2024, el primero inscrito 2024.1214, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado 479 21 56 11329 y el segundo en la misma fecha con el numero 2024 12 14, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado 479.21.3.6.11330. NOVENA: En caso de perfeccionarse la resolución de pleno derecho de LOS CONTRATOS DE COMPRA VENTA DEFINITIVO", firmados por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo, por causa imputable al COMPRADOR, el DEMANDANTE la Sociedad Civil Club de Comercio, deberá devolverle el SESENTA POR CIENTO (60 %) de la suma cancelada como pago parcial del precio de compra venta, obligación que quedará sometida a la condición de pago derivada de una nueva venta del inmueble y al pago definitivo por parte del nuevo comprador del precio de venta. DECIMA: En el mismo orden de ideas con el propósito de garantizar la obligación, las partes respecto a la deuda del capital se preservara la prohibición de enajenar y gravar decretada hasta el pago total de la suma de Doscientos Ochenta Mil Dólares Estadounidense ($ 280.000,00), cancelada la misma se suspenderán las medidas conservativas decretadas por el órgano judicial; y se mantendrá la posesión del inmueble en la Sociedad Civil por tiempo que las partes acuerden por separado. DECIMA PRIMERA: Las partes peticionan se homologue la presente transacción, se le otorgue autoridad de cosa juzgada y se oficie al Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, se preserven judicialmente las prohibiciones de enajenar y gravar en los contratos de compra venta protocolizados en fecha 11 de diciembre del 2024, el primero inscrito 2024.1214, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado 479 21 56 11329 y el segundo en la misma fecha con el numero 2024 12 14, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado 479.21.3.6.11330 lo acordado en la cláusula NOVENA, y de la misma manera no se ordene su archivo hasta que conste el cumplimiento de la obligación. DECIMA SEGUNDA: En caso de incumplimiento contractual por falta de pago en la fecha indicada la parte demandante inmediatamente requerirá el cumplimiento voluntario, transcurrido el mismo si persiste la situación de impago se procederá a la ejecución forzosa de la transacción y el pronunciamiento judicial servirá como justo titulo para la resolución contractual, en caso contrario, de perfeccionarse la cancelación de las cantidades dinerarias oportunamente, la SOCIEDAD CIVIL Club de Comercio entregará la posesión y tenencia de las instalaciones ipso facto al ciudadano SAMER BOUDAKKA EL SAFADI”.

III
MOTIVACION
El Tribunal para resolver observa:

En atención a la garantía constitucional de la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en la cual dimana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, por ello, antes de homologar o no el acto de transacción efectuado en la presente causa se hace necesario analizar la conducta asumida por las partes.
Al respecto la doctrina ha establecido que la transacción, desistimiento y el convenimiento son instituciones jurídicas de naturaleza procesal de las que pueden valerse los justiciables para poner fin al litigio y/o el proceso, sin haberse producido la sentencia o máxima decisión procesal o una vez dictada antes de adquirir el carácter de cosa juzgada, ejecutada de manera voluntaria y unilateral o bilateralmente por las partes, actuaciones estas que se producen en el proceso civil en virtud del principio dispositivo; y además es necesario considerar que se trate de derechos disponibles donde no esté comprometido el interés u orden público.

En relación a las transacciones nuestra legislación señala:

El Código Civil, en su Artículo 1.713 indica:
“La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”

De igual manera, el Artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, señala:
“Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución”

Ahora bien, observa esta Juzgadora que las partes se encuentran debidamente asistidas y representadas legalmente para celebrar el presente acto de autocomposición procesal, en el juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA; por la parte demandada el ciudadano a SAMER BOUDAKKA EL SAFADI, asistido por el profesional del derecho JESUS MARQUEZ; y por la parte actora el ciudadano ALEXANDER E. PEROZO AVILA, en su carácter de Presidente encargado de la Asociación Civil CLUB DEL COMERCIO, debidamente asistido por el abogado en ejercicio CESAR ORLANDO DAVILA ROMERO; por lo que este Órgano Jurisdiccional en virtud que dicho acto, no es contrario a la Ley, al orden público o a las buenas costumbres, lo encuentra conforme en los términos precedentemente explicitados, imparte su aprobación y homologa la transacción celebrada, todo de conformidad con lo previsto en el Artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, declarándola en autoridad de cosa juzgada. Así se establece.

Con respecto a la medidas de PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR decretadas en fecha doce (12) de diciembre del año 2025, sobre los inmuebles que se encuentran protocolizados: el primero inscrito 2024.1214, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado 479 21 56 11329 y el segundo en la misma fecha con el numero 2024 12 14, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado 479.21.3.6.11330; las partes para garantizar el compromiso aquí adquirido acuerdan mantener las referidas medidas, hasta tanto conste en actas el cumplimiento de la obligación. Así se resuelve.

IV
DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:

• UNICO: HOMOLOGADA la TRANSACCION celebrada por las partes, en el juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, incoado por la Asociación Civil CLUB DE COMERCIO, contra el ciudadano SAMER BOUDAKKA EL SAFADI, todos plenamente identificado en actas.
• Se mantienen las medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada en fecha 12 de diciembre de 2025.
• Se declara terminado el procedimiento, no se archive el expediente hasta que conste en actas el cumplimiento de las obligaciones asumidas entre las partes.

Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Artículos 3º y 9º del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder judicial, y de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la sede del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los __DIECISIETE__( 17 ) días del mes de marzo de dos mil veintiséis (2026). Años: 215° de la Independencia y 167° de la Federación.
LA JUEZA,
(FDO.)
DRA. KATTY B. URDANETA G.
LA SECRETARIA,
(FDO.)
ABG. NORELIS TORRES HUERTA
En la misma fecha anterior, siendo las once y treinta y cinco minutos de la mañana (11:35 A.M.), previo anuncio de Ley, a las puertas del Despacho, se dictó y publicó la anterior sentencia interlocutoria con carácter definitivo, bajo el No.__052__.-
LA SECRETARIA,
(FDO.)
ABG. NORELIS TORRES HUERTA

KBUG/jh.