TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL DECIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

EXPEDIENTE Nº 201-2026
Parte demandante:JOSE GREGORIO HERNANDEZ MENDEZ, titular de la cedula de identidad No. V- 4.627.271
Apoderados judiciales: Ernesto Ríos Ocando, Octavio Cuomo Auvert y Marcos Linares Urdaneta, inscritos en el inpreabogado 238.238, 62.305 y 294.857 respectivamente.
Parte demandada:JUNTA DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL CAMINO REAL, inscrita por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 21 de agosto del 2003, bajo el No. 31 Protocolo Primero, Tomo 17, representada por su vicepresidenta ciudadana Helayne Ferrer Boscan, titular de la cedula de identidad No. 11.876.238.
Apoderada judicial: Zugey Romero Velazquez, inscrita en el inpreabogado No. 93.767.
MOTIVO: NULIDAD DE CONVOCATORIA DE ACTA DE ASAMBLEA.
SENTENCIA DEFINITIVA.
I.-NARRATIVA.-
Se dio inicio al presente proceso de demanda por Nulidad de Acta de Asamblea de Propietarios del Conjunto Residencial Camino Real, celebrada en fecha 01 de diciembre del año 2025, incoada por el abogado en ejercicio Ernesto Ríos Rincón, venezolano, titular de la cedula de identidad No. 23.270.806 e inscrito en el inpreabogado No. 238.238, en representación del ciudadano JOSE GREGORIO HERNANDEZ MENDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-4.627.271 todos de este domicilio, representación que se evidencia en documento poder otorgado por ante la Notaria Publica Primera de Maracaibo estado Zulia, de fecha 18/12/2025, anotado bajo el No. 1, tomo 34, que riela en actas, en contra de la JUNTA DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL CAMINO REAL, inscrita por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 21 de agosto del 2003, bajo el No. 31 Protocolo Primero, Tomo 17, en la persona de la vicepresidenta ciudadana Helayne Ferrer Boscan, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 11.876.238, la cual fue admitida por este Tribunal en fecha 21 de enero del 2026, sustanciando el asunto hasta sentencia definitiva, por el procedimiento establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, para los Juicios Breves, en atención a lo preceptuado en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuya norma se estableció la forma y procedimiento para intentar la nulidad de un acta de asamblea de propietarios.
La misma fue recibida de la oficina respectiva, según distribución N° TMM-011-2026 de fecha 08/01/2026. En fecha 13/01/2026 se ordena darle entrada y numerar el asunto, reservando su admisión en auto separado. En fecha 19/01/2026 el Tribunal dicta un auto instando al actor a consignar datos personales de la demandada, en fecha 20/01/2026 el actor dio cumplimiento a lo ordenado. Y en fecha 21/01/2026 se dictó auto de admisión ordenando el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 29 de enero del 2026, el alguacil suplente expuso haber citado personalmente a la representante de la demandada ciudadana Helayne Ferrer Boscan, ya identificada, consigno boleta de citación firmada, que riela al folio 73.
En fecha 03 de febrero del 2026, la ciudadana HELAYNE FERRER BOSCAN, ya identificada en su carácter de Presidenta del Condominio de la Sociedad Civil sin Fines de Lucro Camino Real (ASOCARE) perteneciente a la Urbanización Camino del Doral, situada en el acceso principal desde la calle 35 con avenida 12, en la cercanía de la Urbanización Doral Norte el Municipio Maracaibo estado Zulia, otorgo poder especial apud acta a la profesional del derecho Zugey del Valle Romero Velazquez, titular de la cedula de identidad No. V- 12.514.273 e inscrita en el inpreabogado No. 93.767, y en esa misma fecha, la prenombrada apoderada judicial consigno por ante secretaría, escrito contentivo de contestación a la demanda.
En fecha 06/02/2026 el apoderado judicial de la parte actora consigno escrito por ante secretaria, contradiciendo la cuestión previa opuesta por la parte demandada, y otorgo poder especial apud acta a los abogados Octavio Cuomo Auvert y Marcos Linares Urdaneta, inscritos en el inpreabogado No. 62.305 y 294.857.
II- ALEGATOS DE LA PARTES.-DE LA PARTE DEMANDANTE.- DE LOS HECHOS
Indica el apoderado actor en su escrito libelar, que en fecha Primero de diciembre del año 2025, se celebró una asamblea extraordinaria de propietariosdel Conjunto Residencial Camino Real de esta ciudad, asamblea que según su narración adolece de irregularidades, entre otras intenta imponer sanciones a los propietarios por supuestas violaciones de las reglas del condominio del Conjunto Residencial, además de hacer de conocimiento de forma publica una encuesta con el fin de someter al escarnio público a su representado, todo en razón del armado de un techo con materiales livianos que de forma legal hiciere en su propiedad, inmueble signado con el No. 4-01 del Conjunto Residencial Camino Real del Municipio Maracaibo estado Zulia, el cual se encuentra protocolizado en fecha 15/11/2001, bajo el No. 22, protocolo Primero, Tomo 16 de los libros llevados por el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Maracaibo estado Zulia, y ante la negativa de su representado de retirar dicho armado del techo, la Junta de Condominio ha decidido, imponer sanciones a su representado, que consiste en cobrar un importe mayor a lo legal por cada cuota de condominio que su representado ha pagado con pagos tempestivos desde el mes de septiembre hasta la fecha, dicha sanción que tratan de imponer es simulada como eliminación de pronto pago para su representado.
Esta conducta prosigue relatando, trata de someter y coaccionar a su representado, siendo su criterio, que la Junta de Condominio y Asamblea de propietarios no tiene potestad sancionatoria ni por Ley ni por Jurisprudencia. Que su representado ha implementado todos los mecanismos para resolver la situación de manera amistosa pero sus diligencias han sido infructuosas.
Aduce que en fecha 09 de diciembre del 2026, su representado dirigió una comunicación a la administración y a la Junta de Condominio, a los fines que se discutiera en una asamblea de propietarios, los puntos indicados en su comunicación, que riela en actas, sin repuesta alguna, en consecuencia, solicita en nombre de su representado, sea declarada la nulidad absoluta de la decisión tomada por la Junta de Condominio y/o Junta de propietarios del Conjunto Residencial Camino Real, por ser la misma violatoria de los derechos constitucionales de su representado, como lo es el derecho a la propiedad y a la convivencia pacífica asumiendo competencia la referida Junta de Condominio y/o propietarios facultades sancionatorias que van en contra de la Jurisprudencia patria y pacífica de la Sala Constitucional y Civil del Tribunal Supremo de Justicia y violatorio de las leyes de la materia.
En su extenso escrito libelar, reiteradamente, peticiona que cesen las amenazas en contra de la propiedad de su representado, que consisten en coaccionar al mismo a que desarme el techo, que según su decir, no afecta en nada a la comunidad de propietarios ni a la comunidad en general, tanto así, que el referido armado construido en la propiedad de su mandante, es similar a otros armados por otros propietarios sin controversia, en consecuencia, y en razón de lo esbozado, solicita que este Tribunal revoque y declare la nulidad absoluta del acta de asamblea de fecha 01 de diciembre del 2025, ordene al condominio del Conjunto Residencial mencionado, abstenerse de realizar coacciones futuras y tomar decisiones lesivas de los derechos constitucionales a la propiedad.Concluye, peticionando al Órgano Jurisdiccional, en forma reiterada; Primero: Que declare con lugar la presente demanda, Segundo: Admita la presente y se tramite por el procedimiento Breve según lo establecido en el último párrafo del artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, Tercero: Que por cuanto en el presente caso hay violaciones a la Ley, al documento de condominio, violación a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al derecho fundamental a la propiedad y abuso de derecho de la Junta de Condominio y Asamblea de Propietarios, solicita sea declarada la Nulidad Absoluta de la Asamblea Ordinaria de Propietarios celebrada el 01 de diciembre del 2025, así como el acuerdo tomado en dicha asamblea, y se ordene restituir la situación jurídica infringida conforme al Documento de Condominio y la Ley de Propiedad Horizontal, Cuarto; Que sea condenada en costas la parte demandada,, Quinto: Que se estime prudencialmente la demanda según lo dispuesto en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y Sexto: Que este digno Tribunal conmine a la parte demandada a exhibir el libro de actas de acuerdos de propietarios del Conjunto Residencial Camino Real, así como el anexo al libro de acuerdos de Propietarios del Conjunto Residencial Camino Real con las autorizaciones otorgadas.
Para soportar sus dichos consigno título de propiedad del inmueble signado con el No. 4-01, propiedad de su representado, acta constitutiva y estatutos sociales de la Asociación Civil camino Real, instrumento poder otorgado por ante la Notaria Publica Primera de Maracaibo, de fecha 18/12/2025, Correo electrónico de fecha 17 de septiembre del 2025, contentivo de aviso de multa y sanciones por no remover el techo en cuestión, correo electrónico de fecha 26 de noviembre del 2025, dirigida a la Junta de Condominio aclarando los hechos, correo electrónico de fecha 28 de noviembre del 2025 contentivo de convocatoria para la asamblea objeto de nulidad, correo electrónico de fecha 1 de diciembre del 2025 contentivo de un link para acceder a una encuesta, correo electrónico de fecha 2 de diciembre del 2025, relacionado a una petición de cese de agravio, correo electrónico de fecha 2 de diciembre del 2025, relacionado a solicitud de prohibición de decisiones digitales dirigido a la Junta de Condominio del conjunto Residencial en referencia, correo electrónico de fecha 2 de diciembre del 2025, relacionado a la entrega obligatoria de documentos solicitados a la Junta de Condominio referida, correo electrónico de fecha 09 de diciembre del 2025, dirigido a la Junta de Condominio, correo electrónico de fecha 11 de diciembre del 2025, contentivo de la Minuta de Reunión de Propietarios de fecha 01/12/2025 enviada por la Junta de Condominio, correo electrónico de fecha 17/12/2025, solicitando a la Junta de Condominio corregir el recibo del mes de septiembre del 2025, foto de la fachada del inmueble de su representado y fotos de otros inmuebles del conjunto residencial.
Estimo la demanda en la cantidad de Trescientos Sesenta y cuatro bolívares con ochenta y tres céntimos (Bs,364,83) por cada euro, que es la moneda de mayor valor de circulación en el país, que equivale a Setenta y Siete Mil novecientos setenta y un bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 77.971.46).
III.- DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA PRESENTADA POR LA PARTE DEMANDADA.-
Mediante escrito presentado ante la secretaría del Tribunal, la apoderada judicial de la parte demandada Zugey del Valle Romero Velázquez, contesto al fondo de la siguiente manera;
Negó, rechazo y contradijo la pretensión del demandante en todas sus partes, por carecer de sustento factico y jurídico. La demanda interpuesta alega la nulidad de la asamblea celebrada el primero de diciembre del 2025, asamblea que cumplió con los requisitos de convocatoria y quórum legal, las decisiones fueron tomada en ejercicio de la voluntad de la mayoría, con apego al documento de Constitución de la asociación civil y en la Ley de Propiedad Horizontal.
Negó, rechazo y contradijo que la consulta realizada para decidir la improcedencia o procedencia de las remodelaciones de las fachadas de los inmuebles signados con el No. 4-01 y 4-71 persigan someter al escarnio público al demandante, indica que la consulta realizada cumple con lo establecido en la cláusula séptima, capítulo IV de las Asambleas y de la Junta Directiva de los Estatutos de la Asociación Civil sin fines de lucro Camino Real, las acciones necesarias para restituir el orden infringido en la construcción y remodelación realizada en la fachada por el hoy demandante, las cuales a su decir, no cumplen con las variables urbanas determinadas por la OMPU ni las determinaciones del Manual del Usuario en sus apartes 10.3 y 10.4 Punto 7 Normativa para modificaciones y ampliaciones de las viviendas en la Urbanización Caminos del Doral ni en los estatutos de la Urbanización Camino Real en las estipulaciones contenidas en el Capítulo V, de las Ampliaciones y Remodelación, Clausula Decima Segunda, así como la Ley de Propiedad Horizontal en sus artículos 4 y 10.
Adiciona que la vigilancia de la Junta de Condominio y el ejercicio de las acciones pertinentes sobre irregularidades en la comunidad obedece al mantenimiento y conservación del diseño de la urbanización, ganadora del Premio Anual de Construcción otorgado en el año 2001 por su valor arquitectónico y residencial.
Negó, rechazo y contradijo que su representada haya adoptado sanción alguna en contra del demandante, la cuota de condominio se ajusta a la alícuota respectiva a cada propietario determinada en el documento de parcelamiento y los estatutos de la Asociación civil Sin Fines de Lucro “Camino Real” según los gastos comunes mensuales.
Negó, rechazo y contradijo que su mandante haya negado el acceso a documentos legales al demandante, los mismos están a disposición para quien los requiera en el tiempo y lugar determinado por quienes representen la Junta de Condominio, así como la emisión de recibos correspondientes a pagos por concepto de condominio, que los recibos de la pasada gestión, fueron entregados y corregidos tal como se evidencia de los documentos fechados y remitidos el 08/12/2025, 13/12/2025 y 18/01/2026 a través de la dirección electrónica de la administración del condominio.
Niega, rechaza y contradice que la actual Junta de Condominio haya sido elegida de forma irregular en cuanto al cumplimiento de la convocatoria, en todo caso la impugnación debió ser opuesta en su oportunidad.
Niega, rechaza y contradice que su mandante, ejerza coacción sobre el demandante, puesto que por diversas vías su mandante observo al demandante sobre la irregularidad de la construcción que realizaba en su propiedad.
Niega, rechaza y contradice las alegaciones del demandante sobre el derecho de propiedad, las normas relativas a los porcentajes para la toma de decisiones, así como el contenido normativo de los estatutos de la asociación civil sin fines de lucro Camino Real. Los mismos obedecen a las reglas relacionadas con la materia de organización de la propiedad horizontal necesarias para evitar la anarquía y el caos en la comunidad.
Niega, rechaza y contradice que sus mandantes establezcan cuotas extras sin el debido consenso comunitario, e igualmente, niega, rechaza y contradice que impongan el pago de las cuotas en divisas, la comunidad en asamblea de fecha 01/12/2025, propuso y acordó con el porcentaje requerido, fijar un monto para atender un proyecto de gasto común denominado Macrocondominio, para atender necesidades de alto costo (cerraduras magnéticas) y atendiendo la fluctuación cambiaria sugirió la cancelación en divisas. Costos que ha sido cancelado por la mayoría de los miembros de la comunidad.
Ratifico que las decisiones adoptada en la asamblea del 01/12/2025 específicamente, los puntos 1.- Cuota extra del Macrocondominio 2.- Propuesta de entrada independiente propietarios y visitantes con llaves magnéticas para propietarios, 3.- Resultados de la encuesta aprobación de fachadas y 4.- Otros temas relacionados a los puntos 1, 2 y 3 fueron aprobados por la mayoría legalmente requerida.
Formulo la Cuestión Previa de Caducidad de la acción, aduciendo que el acta objeto de nulidad fue aprobada, comunicada y firmado por todos los propietarios el día 01 de diciembre del 2025, de conformidad con el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, el recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión (…) el lapso de 30 días para impugnar las decisiones de la asamblea comenzó a correr el primero de diciembre del 2025, (exclusive) y finalizo el 31 de diciembre del 2025, (inclusive) transcurriendo 38 días luego de que el recurrente tuvo conocimiento de los acuerdos tomados durante la asamblea, lo que evidencia que la acción fue intentada fuera del lapso legal, habiendo caducado el derecho del demandante.
Para soportar sus dichos consigno: Libro de actas de asamblea en original, acta de asamblea de la designación de su poderdante, acta de asamblea de fecha 01-12-2025 en copia simple para que previa confrontación con el libro de actas, este último sea devuelto, estatutos de la Asociación Civil sin fines de Lucro Camino Real en original y copia para su confrontación y devolución del original, encuestas producidas y circuladas para consultar la aprobación o improbación de modificación de fachadas en original, manual del usuario en original y copia para su confrontación y devolución, Resolución OMPU-DJ-2024-250 en original y copia para su confrontación y devolución del original, Solicitud ante OMPU No. OMPU-D-2026.025 en original y copia para su confrontación y devolución del original, Documento de parcelamiento en original y copia para su confrontación y devolución del original, correo fechado 28 de junio del 2025 en copia simple, correos y recibos de pagos fechados 8/12/2025, 13/12/2025 y 19/01/2025 en copia simple, acta de asamblea de la convocatoria y designación de la actual Junta de Condominio en copia simple para su confrontación en el libro de actas, correo de fecha 17/09/2025 a través del cual se observa al demandante sobre el incumplimiento de la normativa para la construcción de los techos del estacionamiento, minuta de asamblea macro condominio de fecha 21 de octubre del 2025, Panfleto alusivo a premio anual de construcción otorgado en el año 2001.
Por último solicito al Tribunal declarar con lugar la excepción de caducidad, desestimar la demanda en todas sus partes y declarar la plena validez y eficacia el acta de asamblea de condominio celebrada el 01 de diciembre del 2025, así mismo se condene en costas a la parte actora.
IV.-DEL MATERIAL PROBATORIO
Parte Actora:
Reprodujo el mérito favorable de actas, en relación a las reproducción de documentales consignadas en el escrito libelar y las consignadas por la parte demandada. Esta promoción hace clara referencia a lo que se conoce en la doctrina, como el Principio de la Comunidad de la Prueba, en este sentido se ha sostenido reiteradamente que el Principio de la Comunidad de la prueba, conocido también como principio de la adquisición procesal, es uno solo, esto es, son sinónimas, pero lo más importante, es que no constituye un medio probatorio que puedan ser reproducido por las partes en el lapso correspondiente, si no que significa que las pruebas, luego de producidas en el expediente no le pertenece a ningunas de las partes, si no al proceso y que el juez debe valorar todas las pruebas legales y pertinente, evacuadas, para resolver la controversia, por lo que no es un elemento aprobatorio de lo señalado por el legislador en la ley y no puede ser objeto de valoración como prueba. Y ASÍ SE DECIDE
Promovió el actor las siguientes documentales:
• Título de propiedad del inmueble signado 4-01, del Conjunto Residencial Camino Real, protocolizado en fecha 15/11/2001, bajo el No. 22, Protocolo Primero, Tomo 16 por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo estado Zulia, útil y necesario para acreditar la propiedad del demandante. En relación a esta documental producida en juicio, este tribunal por ser un documento público, que no ha sido objeto de tacha o impugnación, le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357 y 1.361 del Código Civil Venezolano. Y ASÍ SE DECIDE.
• Manual del Usuario de la Urbanización Camino Real, específicamente en el número siete, referente a la normativa para las modificaciones y ampliaciones de las viviendas de la urbanización Camino Real.- Este Tribunal por cuanto el presente medio probatorio no ha sido objeto de tacha o impugnación y ha sido reconocido por ambas partes, a pesar de ser un documento emanado de tercero, se le otorga valor probatorio a titulo indiciario. Así se decide.
• Acta constitutiva de la Asociación Civil Sin fines de lucro Camino Real, inscrita en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo estado Zulia, en fecha 21/08/2003, bajo el No. 31, Protocolo Primero, Tomo 17. Este tribunal por ser un documento público, que no ha sido objeto de tacha o impugnación, le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357 y 1.361 del Código Civil Venezolano. Y ASÍ SE DECIDE
• Instrumento poder otorgado por ante la Notaria Publica Primera de Maraca ibo del estado Zulia, de fecha 18/12/2025, bajo el No. 1, tomo 34, a los fines de demostrar la legitimación activa. Este tribunal por ser un documento público, que no ha sido objeto de tacha o impugnación, le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357 y 1.361 del Código Civil Venezolano. Y ASÍ SE DECIDE.
• Correos electrónicos siguientes: correo de fecha 17/09/25 de parte de la Junta de Condominio contentivo de aviso de multa y/o sanción por no remover el techo armado. Correo electrónico de fecha 26/11/2025, dirigido a la Junta de Condominio de Residencias Camino Real, contentivo de aclaratoria de hechos, Correo electrónico de fecha 28/11/25 de parte de la Junta de Condominio de Residencias Camino Real, contentivo de Convocatoria de Asamblea de Propietarios para el 01/12/2025, correo electrónico de fecha 01/12/2025, de parte de la Junta de Condominio contentivo de Link de acceso a Encuesta, Correo electrónico de fecha 02/12/2025 asunto cese de agravio dirigido a la Junta de Condominio, correo electrónico de fecha 02/12/2025 dirigido ala Junta de Condominio, aclaratoria de los hechos e intención conciliatoria del demandante, correo electrónico 02/12/2025 dirigido a la Junta de Condominio contentivo de aclaratoria de hechos, correo electrónico de fecha 09/12/2025, dirigido a la Junta de Condominio aclaratoria de hechos, correo electrónico de fecha 11/12/2025, de parte de la Junta de Condominio contentivo de minuta de reunión de propietarios de fecha 01/12/2025, Correo de fecha 17/12/2025, dirigido a la Junta de Condominio contentivo de solicitud de Corrección de recibo del mes de septiembre 2025,.- Las anteriores probanzas todas en su conjunto, se equiparan a documentos escritos según la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónica y a la Jurisprudencia patria de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, son consideradas “pruebas libres” . El Código de Procedimiento Civil en su artículo 395 otorgan a los e-mails fuerza probatoria igual que a los documentos físicos, y por cuanto no fueron impugnados por la contraparte, se consideran fidedignos, equivalente a un documento privado reconocido, en consecuencia, este Tribunal les otorga valor probatorio, pero su apreciación se regirá por las reglas de la sana critica.- Así se Decide.-
• Por último promueve la parte demandante, foto del inmueble No.4-01 de su propiedad, para demostrar que el armado del techo no presenta desarmonía arquitectónicas ni incumple ningún reglamento, ley u Ordenanza municipal ni estadal, ni incumple ordenanza de urbanismo, ni viola variables urbanas.- En relación a la presente probanza que es considerada como “Prueba Libre”,el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece que las reproducciones fotográficas se consideran fidedignas si no son impugnadas por la contraparte. En caso de impugnación, la carga de la prueba recae sobre el promoverte para demostrar su credibilidad, pudiendo solicitar cotejo con el original o copia certificada. Por cuanto no fue impugnada por la parte demandada, se le otorga valor probatorio, pero su apreciación se regirá por los principios de la sana critica.- Así se Decide.-

V.- DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
Invoco el principio de la comunidad de la prueba. Al respecto de lo antes señalado, reiteradamente se ha sostenido que el principio de la comunidad de la prueba, conocido también como principio de la adquisición procesal, es uno solo, esto es, son sinónimas, pero lo más importante, es que no constituye un medio probatorio que puedan ser reproducido por las partes en el lapso correspondiente, si no que significa que las pruebas, luego de producidas en el expediente no le pertenece a ningunas de las partes, si no al proceso y que el juez debe valorar todas las pruebas legales y pertinente, evacuadas, para resolver la controversia, por lo que no es un elemento aprobatorio de lo señalado por el legislador en la ley y no puede ser objeto de valoración como prueba. Y ASÍ SE DECIDE.
Copia del acta celebrada en fecha 30 de septiembre del 2005, contentiva de elección de la Junta directiva de la Sociedad Civil sin Fines de Lucro Camino Real, la cual se encuentra activa y en la que el demandante de autos, es tesorero.- Este juzgador lo califica como documento privado, y a pesar que no fue objeto de tacha o impugnación, no aporta nada al punto controvertido en el presente juicio, en consecuencia, se desecha la misma.- Así se decide.-
Acta de Asamblea Extraordinaria celebrada en fecha primero de diciembre del 2025, mediante la cual el demandante de autos actuó como propietario y tesorero de la Junta Directiva de la Sociedad sin fines de Lucro Caminos Real, acta que no fue impugnada por el demandante según lo establecido en el Código Civil y Código de Procedimiento Civil. Este tribunal le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 1363 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no fueron objeto de tacha ni impugnación.- Y ASÍ SE DECIDE
Resolución No. OMPU-DJ-2026-022, emanada de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Maracaibo, Oficina Municipal de Planificación Urbana de fecha 04 de febrero del 2026, contentiva de decisión con respecto a la causa contenida en el expediente administrativo No. 45ª32391, iniciado por la ciudadana Helayne Ferrer Boscan, titular de la cedula de identidad No. 11.876.238 en su carácter de Presidenta de la Junta de Condominio de la Asociación Civil Camino Real en contra del ciudadano José Gregorio HernándezMéndez, titular de la cedula de identidad No. 4,627.271.Este Tribunal observa que el anterior acto administrativo no fue tachado ni impugnado en consecuencia se le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 1363 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.-
Estatutos de la Asociación Civil sin fines de Lucro “Camino Real” Este tribunal por ser un documentoque no ha sido objeto de tacha o impugnación, le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.363 y siguientes del Código Civil Venezolano. Y ASÍ SE DECIDE.
Manual del usuario del Conjunto Residencial Camino Real.- Por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado se le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 1363 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.-
Encuestas producidas y circuladas para consulta de aprobación o improbación de modificación de fachadas.- Este Tribunal por cuanto el presente medio probatorio no ha sido objeto de tacha o impugnación y ha sido reconocido por ambas partes, se le otorga valor probatorio a titulo indiciario. Así se decide.
Documento de parcelamiento del conjunto Residencial Camino Real.- Este tribunal por ser un documento público, que no ha sido objeto de tacha o impugnación, le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357 y 1.361 del Código Civil Venezolano. Y ASÍ SE DECIDE.
Correo de fecha 28/07/2025, 17/09/2025, 08/12/2025, 13/12/2025 y 19/0/2026 Las anteriores probanzas todas en su conjunto, se equiparan a documentos escritos según la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónica y a la Jurisprudencia patria de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, son consideradas “pruebas libres” . El Código de Procedimiento Civil en su artículo 395 otorgan a los e-mails fuerza probatoria igual que a los documentos físicos, y por cuanto no fueron impugnados por la contraparte, se consideran fidedignos, equivalente a un documento privado reconocido, en consecuencia, este Tribunal les otorga valor probatorio, pero su apreciación se regirá por las reglas de la sana critica.- Así se Decide.-
Acta de asamblea de la convocatoria y designación de la actual Junta Directiva del Conjunto Residencial Camino Real.- Por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado se le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 1363 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.-
Resolución No. OMPU-DJ-2024-250, emanada de la Alcaldía del Municipio Maracaibo, Oficina Municipal de Planificación Urbana, contentiva de resolución administrativa sobre el expediente administrativo No. FI-23-0052, intentado por la Asociación Civil Camino Real en contra de la ciudadana Duimar Rivera La Concha.- La anterior probanza traída al proceso por la parte demandada, aun cuando no fue impugnada ni tachada, no aporta nada a la solución del conflicto entre partes, por tratarse de un tercero ajeno al proceso, en consecuencia se desecha del acervo probatorio.- Así se decide.-
Acta de comparecencia por ante la Oficina Municipal de Planificación Urbana de la Alcaldía Bolivariana de Maracaibo, celebrada en fecha 16 de enero del 2026, con asistencia de la parte demandante y demandada en el presente asunto.- Este Tribunal observa que el anterior acto administrativo no fue tachado ni impugnado en consecuencia se le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 1363 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.-
Resolución No. OMPU-DJ-2026-023, emanada de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Maracaibo, Oficina Municipal de Planificación Urbana, contentiva de resolución administrativa sobre el expediente administrativo No. 45ª32391-a, intentado por la Asociación Civil Camino Real en contra de la ciudadana María Peña de Hurtado.- La anterior probanza traída al proceso por la parte demandada, aun cuando no fue impugnada ni tachada, no aporta nada a la solución del conflicto entre partes, por tratarse de un tercero ajeno al proceso, en consecuencia se desecha del acervo probatorio.- Así se decide.-
Minuta de asamblea macro condominio de fecha 21 de octubre del 2025 y premio anual de construcción otorgado en el 2001.- Las anteriores probanzas traídas al proceso por la parte demandada, aun cuando no fueron impugnadas ni tachadas, no aportan nada a la solución del conflicto entre partes, en consecuencia se desechan del acervo probatorio.- Así se decide.-
Este Juzgador, del recorrido de actas, observa que fue consignado por el representante de la parte actora en fecha 20 de febrero del 2026, una vez culminado el lapso para promoción y evacuación de pruebas, un escrito en manuscrito, de difícil inteligencia para este operador de Justicia, mediante el cual la parte actoraconsigna copia certificada de la Resolución No. OMPU-DJ-2026-022, emanada de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Maracaibo Oficina Municipal de Planificación Urbana expediente No.45ª32391, resolución esta que fuera consignada en similitud de condiciones por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, de igual manera, consignó Manual del Usuario de la Urbanización Camino Real, indicando que es su versión completa, conteniendo la misma una serie de anotaciones y subrayados, que en la lógica jurídica de este Juzgador es incomprensible esta actitud adoptada por el actor, por cuanto dicho documento se encuentra igual en actas y en el supuesto negado que su versión estuviese incompleta o fraccionada, este ejemplar completo, según el decir del demandante, debió consignarse en el lapso de promoción de pruebas. Así se confirma.-.
VI.- PUNTO PREVIO.- CADUCIDAD DE LA ACCIÓN-
Entre las defensas perentorias de fondo, la parte demandada invocó la caducidad de la presente acción intentada por el hoy demandante, en los términos siguientes: “El acta objeto de nulidad fue aprobada, comunicada y firmada por todos los propietarios el día 01 de diciembre el 2025, de conformidad a lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal que señala; • Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho, el recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente…..( subrayado de la parte) El lapso de 30 días para impugnar las decisiones de la asamblea comenzó a correr el 01 de diciembre del 2025 (exclusive) y finalizó el 31 de diciembre de 2025, la demanda fue presentada el 09 de enero del 2026 (inclusive) transcurridos treinta y ocho (38) días luego de que el recurrente tuvo conocimiento de los acuerdos tomados durante la asamblea, lo que evidencia que la acción fue intentada fuera del lapso legal”
Este Juzgador observa, que en Venezuela, las urbanizaciones cerradas o conjuntos residenciales tipo “Villas townHouse”, no cuentan con una ley única exclusiva, sino que se rigen por un conjunto de normativas según su estructura y constitución legal, no obstante para impugnar un acta de asamblea en una villa o urbanización cerrada, el procedimiento se basa en la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil.
En este orden de ideas, establece el artículo 25 de la Ley in comento lo siguiente:
Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal:
“Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán de obligatorio para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los Treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o a la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiese sido tomado fuera de la asamblea……..”
Así las cosas, normativamente tenemos que cualquier propietario puede impugnar ante el Juez competente los acuerdos tomados en asamblea de propietarios, con el lapso perentorio de treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o a la comunicación de la decisión del administrador si hubiese sido tomada fuera de asamblea.
En el presente caso, se observa que se discute la nulidad del acta de asamblea extraordinaria de Propietarios del Conjunto Residencial Camino Real ubicado en el Parcelamiento Caminos al Doral ubicado en el Municipio Maracaibo estado Zulia, asamblea celebrada en fecha primero de diciembre del 2025, levantando el acta respectiva, acto celebrado por los propietarios del Conjunto Residencial Camino Real, que en atención a la norma transcrita ha sido objeto de demanda de nulidad por las razones y motivos esgrimidos en el escrito libelar.Demanda que fue presentada en fecha ocho de enero del 2026 por ante la Oficina de Recepción y Distribución de documentos respectivas, distribuida aleatoriamente a este Tribunal en esa fecha, recibiendo la misma y dictando auto de entrada en fecha 13 de enero del 2026, tal como se evidencia en actas procesales.
Si tomamos en consideración que la norma habla de un lapso de impugnación o de recurso de días sin señalar si son de calendarios o de despacho o hábiles, para no cercenar derechos y garantías constitucionales, la Sala Constitucional en diversas decisiones ha señalado lo siguiente:
“…Se evidencia así, que entre el contenido de la Exposición de Motivos antes citada y lo dispuesto en el artículo 197 del Código de Procedimiento Civil, existe contradicción en cuanto a la exclusividad que en dicho artículo se establece. En tal sentido estima la Sala, que, si la finalidad de tal método era alcanzar la uniformidad y la certeza en el cómputo de los lapsos, no se entiende la razón jurídica de la distinción entre lapsos de pruebas y los demás lapsos procesales para aplicarle, según sea el caso, dos formas de cómputo distintas, pues si bien es cierto que la promoción y evacuación de pruebas son actos procesales de gran transcendencia en el proceso, no menos importantes son los actos que les preceden y que le siguen, sobre todo al tratarse el proceso de una secuencia lógica de actos. Además, tal como está redactada la norma, se pierde la finalidad del método al desaparecer la razonabilidad del plazo otorgado por el legislador para la ejecución del acto, porque se disminuye materialmente el plazo previsto en la norma para efectuarlo, en atención a que los Tribunales -salvo alguna excepción- no despachan los sábados, domingos, días feriados establecidos por la ley de Fiestas Nacionales, ni tampoco cualquier otro día que decida no despachar, debido a elementos exógenos al proceso y que inciden en tal disminución, contrariando así -como bien lo apuntan los accionantes- el principio de legalidad de los lapsos procesales, establecido en el artículo 196 del Código de Procedimiento Civil, pero primordialmente la garantía constitucional del debido proceso, y por tanto el derecho a la defensa, consagrados en el artículo 49 numerales 1 y 3 de la Constitución de 1999.Así pues, cuando el artículo 197 del Código de Procedimiento Civil establece que, “[l]os términos o lapsos procesales se computarán por días calendarios consecutivos excepto los lapsos de pruebas, en los cuales no se computarán los sábados, los domingos, el Jueves y el Viernes santo, los declarado días de Fiestas Nacionales, los declarados no laborables por otras leyes, ni aquellos en los cuales el Tribunal disponga no despachar” (Resaltado de la Sala), se enfrenta a los postulados que respecto al debido proceso y al derecho a la defensa se establecen en la vigente Constitución, al convertir lo que debió ser una regla del cómputo, en la excepción, ya que al computarse los demás lapsos procesales por días calendarios continuos, sin atender a las causas que llevó al mismo legislador a establecer tales excepciones en el cómputo de los lapsos probatorios, se viola el contenido normativo del artículo 49 de la Constitución de 1999, por disminuir, para el resto de los actos procesales, el lapso que el legislador consideró -en su momento- razonable para que las partes cumplieran a cabalidad con los actos procesales que las diferentes normativas adjetivas prevén. De allí, que esta Sala considere que la contradicción advertida conduce a situaciones de SummumJus-Summa Injuria, tanto en lo que atañe al ejercicio de la función jurisdiccional propiamente dicha, como respecto de los derechos de las partes en el proceso. Así lo ha reconocido, expresamente la Sala con respecto a la tramitación de la institución de la apelación en el amparo constitucional, al establecer mediante sentencia de fecha 31 de mayo de 2000, que: “En relación con los lapsos para interponer el recurso de apelación en amparo, esta Sala Constitucional considera que admitir que el lapso de apelación previsto en el artículo 35 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales debe computarse por días continuos, incluyendo sábados, domingos y feriados, sería atentatorio contra el derecho a la defensa, principio cardinal del sistema procesal, pues el ejercicio del recurso de apelación se vería limitado de hecho, incluso cercenado, bien por la llegada del fin de semana, o alguna fiesta patria.
En un Estado Social de Derecho y Justicia, como es el que preconiza el artículo 2 de la vigente Constitución, la literalidad de las leyes no puede interpretarse hacia lo irreal o lo absurdo. Lo cierto es que en el país no existe un sistema de justicia que funcione diariamente veinticuatro (24) horas, con jueces constitucionales de guardia en las noches y días feriados, y ante la ausencia de tal sistema, los jueces –incluyendo los constitucionales- en aras a su derecho al descanso y a la recreación, no laboran ni los sábados, ni los domingos, ni los días que contempla el artículo 197 del Código de Procedimiento Civil, manteniéndose los tribunales cerrados al público. Distinta es la situación los días en que el tribunal se encuentra funcionando, así no despache, el cual es un día hábil a los efectos del amparo.
De manera que, concluye esta Sala, que el debido proceso exige, tal como quedara expuesto, un plazo razonable para todos los actos sin excepción, y por ello, visto que tal como está redactada la norma contenida en el artículo 197 del Código de Procedimiento Civil, ésta resulta inconstitucional por ser contraria al debido proceso y al derecho a la defensa debe esta Sala DECLARAR SU NULIDAD PARCIAL en lo que respecta a la frase: “ (...) los lapsos de pruebas, en los cuales no se computarán...”. Así, ante la prohibición absoluta de actuación del Tribunal fuera de días y horas de despachos, conforme lo dispone el Código de Procedimiento Civil, debe entenderse, que por regla general los términos y lapsos a los cuales se refiere dicho artículo, tienen que computarse efectivamente por días consecutivos, en los cuales el Tribunal acuerde dar despacho, no siendo computables a esos fines aquellos en los cuales el Juez decida no despachar, ni los sábados, ni los domingos, ni el Jueves y Viernes Santos, ni los días declarados de fiesta o no laborables por ley, criterio que debe ser aplicado en concatenación con lo dispuesto en los artículos 199 y 200 del Código de Procedimiento Civil, que establecen:
“Artículo 199.- Los términos o lapsos de años o meses se computarán desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso, y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número del lapso.El lapso que, según la regla anterior, debiera cumplirse en un día de que carezca el mes, se entenderá vencido el último de ese mes
.Artículo 200.- En los casos de los dos artículos anteriores, cuando el vencimiento del lapso ocurra en uno de los días exceptuados del cómputo por el artículo 197, el acto correspondiente se realizará en el día laborable siguiente”…”.
Explanado lo anterior, este Juzgador acoge el criterio jurisprudencial esbozado, y observa que justamente en el mes de diciembre del año 2025, los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, cesaron en funciones jurisdiccionales a partir del 20 de diciembre del 2025 hasta el 06 de enero del 2026 ambas fechas inclusive, por vacaciones decembrinas sin que en este período puedan computarse lapsos, permaneciendo las causas en suspenso por efecto del receso decembrino, permaneciendo los Tribunales cerrados, concluimos que hablamos de un lapso de interposición de recurso brevísimo (30 días) y no un término o una prescripción, con lo cual el lapso de caducidad invocado se postergaría semanas después.
Para mayor abundamiento, el acta de asamblea objeto de nulidad fue celebrada en fecha 01 de diciembre del 2025 y tomando en consideración lo señalado por la parte demandada, el lapso vencería el 31 de diciembre del 2025, si se toman taxativamente como días continuos, pero es el caso, y siguiendo la jurisprudencia patria, a partir del 20 de diciembre del 2025, hasta el 06 de enero del 2026, ambas fechas inclusive, los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela cesaron en funciones por motivo de las fiestas decembrinas, por lo tanto, en atención al principio de la Tutela Judicial efectiva, y criterio jurisprudencial esbozado, es ilógico tomar treinta (30) días calendarios como un término y no un lapso, nuestra normativa en cuanto a las prescripciones o caducidad habla de términos de más de un (1) año o no menores a este.
En virtud a los hechos antes señalados, se entiende interpuesto el respectivo recurso de nulidad de acta de asamblea tempestivamente a tenor lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal aplicada por analogía y por la Jurisprudencia patria, y en razón de lo anterior, se declara SIN LUGAR la caducidad de la acción alegada por la parte demandada en autos. Así se decide.

VII.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR:
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
En Venezuela, las urbanizaciones cerradas o conjuntos residenciales tipo “Villas townHouse”, no cuentan con una ley única exclusiva, sino que se rigen por un conjunto de normativas según su estructura y constitución legal, no obstante para impugnar un acta de asamblea en una villa o urbanización cerrada, el procedimiento se basa en la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil.
A tales efectos establece el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal lo siguiente:
“Artículo 25. Los acuerdos de los propietarios tomados como arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la asamblea. Si no se hubiese convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo. El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, pueden decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada. A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los Juicios breves”.
La parte actora demando la nulidad del acta de asamblea extraordinaria de propietarios del Conjunto Residencial Camino Real, celebrada el Primero de diciembre del año 2025, por el motivo, razón y circunstancia según su decir, que la referida asamblea adolece de irregularidades, entre otras intenta imponer sanciones a los propietarios por supuestas violaciones de las reglas del condominio del Conjunto Residencial, además de hacer de conocimiento de forma publica una encuesta con el fin de someter al escarnio público a su representado, todo en razón del armado de un techo con materiales livianos que de forma legal hiciere en su propiedad, y ante la negativa de éste de retirar dicho armado del techo, la Junta de Condominio ha decidido, imponerle sanciones, que consiste en cobrar un importe mayor a lo legal por cada cuota de condominio que su representado ha pagado con pagos tempestivos desde el mes de septiembre hasta la fecha, dicha sanción que tratan de imponer es simulada como eliminación de pronto pago para su representado.
Siendo que las urbanizaciones cerradas no se guían por una norma única y específica, existen normas que regulan la convivencia en común para el mejor desarrollo de la comunidad, en consecuencia y en razón de lo anterior tenemos que:
El artículo 764 del Código Civil establece: “Para la administración y mejor disfrute de la cosa común, pero nunca para impedir la partición, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los comuneros, aun para la minoría de parecer contrario.
La Ley de Ventas de Parcelas; Esta Ley es fundamental para las urbanizaciones de casas, ya que exige la existencia de un documento de parcelamiento, este documento funciona de manera similar a un documento de condominio, estableciendo las áreas comunes, las limitaciones de construcción y las normas de convivencia especificas en la urbanización.
La Ley de Propiedad Horizontal aunque esta Ley está diseñada originalmente para edificios, en la práctica legal venezolana se aplica con frecuencia por analogía a las urbanizaciones cerradas para resolver conflictos de administración, juntas de condominio y cobro de cuotas.
Normativa Municipal, las variables urbanas fundamentales y las condiciones de los procesos de urbanización son determinadas por los Concejos Municipales y la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística.

En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y, si los alegatos presentados por la parte demandante que indican una presunta violación a la ley desarrollada por la parte demandada, violación al documento de condominio, violación a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al derecho fundamental a la propiedad y abuso de derecho, así como el acuerdo tomado en dicha asamblea, se encuentran presentes en el presente asunto y si es ajustado a derecho que en razón de lo anterior, se ordene restituir la situación jurídica infringida conforme al Documento de Condominio y la Ley de Propiedad Horizontal, situación que según el actor, le cercena sus derechos.
En este orden tenemos, que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela cuando se refiere al derecho a la propiedad, lo detalla en su artículo 115, es la piedra angular que define el derecho de propiedad en el país. Y establece que “El Estado garantiza el derecho de propiedad a toda persona, el cual comprende tres facultades clásicas: el uso, que se define como utilizar el bien según su naturaleza, el goce que es percibir los frutos y beneficios que el bien produzca y disposición capacidad para disponer del bien
Principio garantista constitucional que ha sido reiterado por nuestro máximo Tribunal, en innumerables decisiones el reconocimiento al derecho de propiedad en los siguientes términos (Sentencia de la Sala Constitucional de fecha 16/10/2014, expediente No. 13-1426):
Artículo 115: Se garantiza el derecho a la propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes, La propiedad estará sometida a las obligaciones, contribuciones y restricciones que establezca la Ley con fines de utilidad pública o de interés general. Solo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes”
Por su parte el termino Abuso del Derecho, deviene del artículo 1185 del Código Civil, en nuestro sistema Venezolano el legislador no otorgó al abuso del derecho una sección independiente, sino que lo integro como una variante del hecho ilícito,.
Artículo 1185 del Código Civil “El que con intención o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.
Debe igualmente reparación, quien haya causado un daño a otro, excediendo en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho”
Para que una acción sea calificada como abusiva en Venezuela, la doctrina y jurisprudencia exigen, el autor debe poseer una facultad legal reconocida, el acto no debe reportar un beneficio legítimo para el titular, sino buscar perjudicar a otro, debe existir un perjuicio material o moral hacia una víctima, el comportamiento debe transgredir la buena fe o la finalidad social y económica de la norma.
De acuerdo a las actas procesales observa este Tribunal que la parte actora pretende que le sea tutelado el derecho y se declare la nulidad de Acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Conjunto Residencial Camino Real, celebrada el día primero de diciembre del 2025, aduciendo el actor que en la misma existen irregularidades, acciones sancionatorias y atropellos flagrantes de abuso de derecho, cometidos por la parte demandada, lo según su apreciación, vicia de nulidad dicha acta, y lo fundamenta en lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Sentencia de la Sala Constitucional de fecha 30 de abril del 2025, No. 603, el artículo 1185 del Código Civil y el Convenio Cambiario publicado en gaceta oficial No, 6405 de fecha 07 de septiembre del 2008, así mismo, invoco el artículo 115 Constitucional que establece la garantía al derecho a la propiedad, concluyendo el actor que por cuanto en el presente asunto hay violaciones a la Ley, documento de condominio, leyes venezolanas, a la Constitución de la República, y al derecho fundamental a la propiedad, abuso del derecho por parte de los miembros de la Junta de Condominio y de la asamblea de propietarios, solicita sea declarada la nulidad absoluta de la asamblea ordinaria de propietarios celebrada en fecha 01 de diciembre del 2025 así como el acuerdo tomado en dicha asamblea y se ordene restituir la situación jurídica infringida conforme al documento de condominio y la Ley de Propiedad Horizontal.
En actas fue consignado la convocatoria realizada a todos los propietarios, para la asamblea del día primero de diciembre del 2025, objeto de nulidad, la cual tiene fecha de 28 de noviembre del 2025 donde claramente se indican los puntos a tratar:
1. Cuota extra del macrocondominio,
2. Propuestas de entradas independientes propietarios y visitantes, con llave magnética para propietarios.
3. Resultados de la encuesta aprobación de fachadas.
4. Otros temas relacionados a los puntos 1,2,y 3.
En caso de no haber quórum reglamentario para la primera reunión (54 propietarios) se convoca a una segunda asamblea ese mismo día lunes 01/12/2025 a las 7;00 pm en el mismo lugar, de no haber el quórum reglamentario para la segunda reunión (36 propietarios)se convoca a una tercera y última asamblea el mismo lunes 01/12/2025 a las 7:30 p.m en el mismo lugar la cual se realizara con los propietarios presentes y las decisiones se tomaran por mayoría simple.

Llegada la fecha indicada, fue celebrada la referida asamblea con la asistencia del propietario hoy demandante ciudadano JOSE GREGORIO HERNANDEZ MENDEZ, ya identificado, acta esta que fue exhibida a la secretaria del Despacho en su forma original, transcrita en el libro de actas de asamblea llevados por la Asociación Civil Camino Real, la cual fue agregada en copia simple luego de verificada la autenticidad de la misma, siendo esta certificada por la secretaria del Despacho, y en cuerpo narrativo de la misma se puede distinguir con precisión lo siguiente: “Se convoca a todos los copropietarios de la Urbanización Camino Real a una Asamblea extraordinaria, la cual se realizara el día lunes 01 de diciembre del 2025, a las 6;30 p.m en el área del bohío, con la finalidad de tratar los siguientes puntos:
1. Cuota extra del macrocondominio,
2. Propuestas de entradas independientes propietarios y visitantes, con llave magnética para propietarios.
3. Resultados de la encuesta aprobación de fachadas.
4. Otros temas relacionados a los puntos 1, 2,y 3. (omissis).
Siendo las 7:30 pm damos comienzo a la Asamblea tocando el punto número 1 de la asamblea sobre cuota extra quedando establecido en $20, para ser pagado $10 en el mes de diciembre del 2025 y $10 en el mes de enero 2026, aprobado con 16 votos a favor en divisas. Pasando al punto No. 2 propuestas de entradas independientes propietarios y visitantes, con llaves magnéticas para propietarios, se aprobó la llave magnética en ambos puntos (entrada-Salida) con 20 votos a favor, la instalación de las tarjetas magnéticas será cubierta con la cuota extra ya aprobada en el punto 1 de $20 pagadas en divisas, pasando al punto No. 3, se le dio lectura a la encuesta realizada junto con sus resultados, se le dio la palabra a los propietarios de la casa 4-01 manifestaron que no estaban de acuerdo con la misma y la consideraron ilegal, también manifestaron que una de las preguntas (el techo de los estacionamientos) no está establecido en el manual de convivencia como se planteó en la encuesta. En vista de la discrepancia y la falta de información en cuanto a la interpretación de lo establecido en dichas normativas se sometió a votación consultar al ente regulador (OMPU) el mismo fue aprobado con 18 votos a favor y dos en contra, se dio a conocer los resultados de la encuesta, la cual se detallan a continuación…(omissis) “

Así las cosas, y en atención a lo argumentos de hecho y de derecho explanados, este juzgador, no lograr evidenciar algún hecho desarrollado en el acta de asamblea de propietarios objeto de nulidad, que evidencie limitación al derecho de propiedad del demandante, abuso del derecho, situación jurídica infringida e imposición de multas en contravención a lo establecido por nuestro máximo Tribunal en su Sentencia No. 603 de fecha 30/04/2025 proferida por la Sala Constitucional, no obstante se pudo constatar que existe entre las partes una diatriba por una supuesta construcción de un techo en la propiedad del actor, punto en discusión que no fue objeto de los puntos a tratar en la convocatoria de marras.mal podría este operador de justicia extralimitar su poder decisorio a puntos que no fueron debatidos en la asamblea de propietarios del Conjunto Residencial Camino Real, cuya acta levantada en fecha 01 de diciembre del 2025 es objeto de nulidad.
De igual manera no se percata este Juzgador, que se haya infringido el postulado establecido en el artículos 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por cuanto se observa en la narración del acta de asamblea objeto de nulidad que la comunidad formalmente reunida, acordó cito;(…) “se le dio lectura a la encuesta realizada junto con sus resultados, se le dio la palabra a los propietarios de la casa 4-01 manifestaron que no estaban de acuerdo con la misma y la consideraron ilegal, también manifestaron que una de las preguntas (el techo de los estacionamientos) no está establecido en el manual de convivencia como se planteó en la encuesta. En vista de la discrepancia y la falta de información en cuanto a la interpretación de lo establecido en dichas normativas se sometió a votación consultar al ente regulador (OMPU) el mismo fue aprobado con 18 votos a favor y dos en contra,” palmariamente se evidencia que existió el debido respeto al derecho a la defensa y a ser oído. Así se confirma.-

En consecuencia, y en resumen, en el acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Conjunto Residencial Camino Real, celebrada el día primero de diciembre del 2025, objeto de nulidad, no se evidencia entre los puntos a tratar en esa asamblea, delimitados en la convocatoria, un punto relativo a la construcción de un techo en la propiedad del hoy demandante.-
El documento de Parcelamiento del Conjunto Residencial Camino Real, consignado en actas, indica que fue elaborado por el constructor y proyectista de la obra, como guía para los adquirentes en propiedad, siendo de obligatorio cumplimiento el acatamiento del mismo en cuanto a remodelación, ampliación y construcción contenidas en el proyecto de urbanismo, concatenado este con el documento de constitución de la Asociación Civil sin fines de Lucro Camino Real.
En relación a una sanción para el demandante de parte de un abuso del derecho por parte de la Junta de Condominio, se insiste que en acta de asamblea objeto de nulidad no existe ningún punto que refiera a sanciones a propietarios del Conjunto Residencial Camino Real, y de actas solo se evidencia un correo electrónico consignado por el actor que a su texto indica: “Buenas noches debido a su incumplimiento a la normativa sobre los techos de los estacionamientos y por no llegar a un acuerdo con la junta deberá pagar la cuota ordinaria a partir del mes de septiembre, por lo tanto deberá pagar la diferencia de 55$ a la tasa BCV.- ( correo de fecha 5/12/2025) del correo electrónico que antecede no se evidencia sanción o multa específica, ni exigencia de pago en moneda distinta la de curso legal en el país.-
El actor rechaza el uso de encuestas como medio para conocer opiniones de los condóminos sobre asuntos de interés común, pero este Juzgador observa que en el Documento de condominio del Conjunto Residencial Camino Real, fue establecida la consulta sobre asuntos que no sean inherentes a las asambleas ordinarias o extraordinarias.
En consecuencia, con fundamento a los hechos y el derecho es forzoso concluir, que no se evidencia de la narración del acta de asamblea extraordinaria de propietarios del Conjunto Real, celebrada en fecha 01 de diciembre del 2025 acta de asamblea objeto de nulidad en el presente asunto, los elementos que indica la parte actora en su escrito libelar y que fueran desarrollados en contravención a sus derechos constitucionales por la parte demandada, no pudiendo extralimitarse este Juzgador en el ejercicio de su poder cognitivo y decisor, a materias que no fueron debatidas o discutidas en la asamblea de marras. Así se decide.-
DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este TRIBUNAL DECIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR, la caducidad de la acción alegada por la parte demandadaJUNTA DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL CAMINO REAL,, plenamente identificada en actas.-
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por Nulidad de Acta de Asamblea de Propietarios del Conjunto Residencial Camino Real, celebrada en fecha 01 de diciembre del año 2025, incoada por el abogado en ejercicio Ernesto Ríos Rincón, inscrito en el inpreabogado No. 238.238, en representación del ciudadano JOSE GREGORIO HERNANDEZ MENDEZ, titular de la cedula de identidad No. V-4.627.271 en contra de la JUNTA DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL CAMINO REAL, inscrita por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 21 de agosto del 2003, bajo el No. 31 Protocolo Primero, Tomo 17, en la persona de la vicepresidenta ciudadana Helayne Ferrer Boscan, titular de la cedula de identidad No. 11.876.238,
TERCERO: En vista de la naturaleza de la presente decisión, no se hace expresa condenatoria en costas.
CUARTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las correspondientes boletas de notificación.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del TRIBUNAL DECIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los CUATRO (04) DIAS DEL MES DE MARZO DEL AÑO DOS MIL VEINTISEIS (2026). Años 166° de la Independencia y 217° de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO

ABOG. JOAN MANUEL FERNANDEZ CARRASQUERO.

LA SECRETARIA SUPLENTE,

ABOG. MARIANA GOMEZ.

Siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA SUPLENTE,