TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 15.283

I
INTRODUCCIÓN
Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la distribución, efectuada en fecha veintiséis (26) de enero de dos mil veintiséis (2026), signada con el No. TSM-018-2026 por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del estado Zulia (Sede Torre Mara), y recibida por esta Superioridad en esa misma fecha, con ocasión al recurso de apelación planteado en fecha veinticuatro (24) de noviembre de dos mil veinticinco (2025), por el Abogado en ejercicio José Alexy Farías Juárez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.015.892, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 115.623, actuando en su carácter de Defensor Ad-Litem del ciudadano, ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 17.180.676, domiciliado en el municipio Maracaibo del Estado Zulia, contra sentencia definitiva de fecha veinte (20) de noviembre de dos mil veinticinco (2025), dictado por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por, DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, sigue la Sociedad Mercantil PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES, S.A, inscrita inicialmente como sociedad de responsabilidad limitada (S.R.L) en el Registro Civil que llevó la Secretaria del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Zulia, en fecha 18 de junio de 1964, bajo el No. 119, folio 575 al 587, del libro respectivo, Tomo XV, transformada posteriormente en Sociedad Anónima, según documento inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20 de julio de 1988, bajo el No.64, Tomo 48-A, inscrita en el Registro de Información Fiscal (R.I.F) j-07001557-8, contra el ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA, previamente identificado.

II
ANTECEDENTES

Consta en actas que en fecha diecisiete (17) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024), el ciudadano Rafael José Rincón Urdaneta, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 4.157.164, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el No. 83.665, actuando en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES, S.A., previamente identificada, interpuso demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL contra el ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA, por ante el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
En fecha veinte (20) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024), el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, admitió la demanda vista que esta no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa en la Ley, y ordenó la citación de la parte demandada.
Consecuencialmente, en fecha cuatro (04) de octubre de dos mil veinticuatro (2024), el ciudadano Benito José Garcés, Alguacil del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, informa que recibió por parte demandante los medios y recursos necesarios para practicar la Citación de la parte demandada.
De actas se evidencia que, en fecha nueve (09) de octubre de dos mil veinticuatro (2024) fueron librados los recaudos y boletas de citación a la parte demandada. En consecuencia en fecha catorce (14) del mismo mes y año, el Alguacil del A-quo deja constancia que el día diez (10) y subsidiariamente el día once (11) del mismo mes y año, se dirigió a la dirección indicada por la parte actora para practicar la citación, al ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA, siendo atendido por quien dijo llamarse José Inciarte, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 9.777.994, quien se desempeña como de encargado en la tienda, le informó al ciudadano Alguacil, que el ciudadano ENRIQUE MESQUIDA se encontraba fuera de Maracaibo.
En fecha veintiocho (28) de octubre de dos mil veinticuatro (2024), mediante diligencia, el ciudadano Rafael José Rincón Urdaneta, previamente identificado, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la liberación de los respectivos carteles de citación, en vista de la imposibilidad de lograr la citación in faciem de la parte demandada.
Vista la diligencia en fecha treinta (30) de igual mes y año, el Tribunal de la Causa ordena la liberación de los carteles de citación al ciudadano ENRIQUE MESQUIDA, previamente identificado.
Posteriormente, en fecha trece (13) de enero de dos mil veinticinco (2025), compareció ante el Tribunal de la Causa el ciudadano Rafael Rincón, apoderado judicial de la parte actora, quien a través de diligencia consignó dos (02) ejemplares de los carteles de citación librados al ciudadano ENRIQUE MESQUIDA, parte demandada de esta causa, debidamente identificada en autos, publicados por vía digital de la siguiente manera: A) Diario “El Regional” en fecha ocho (08) de enero de dos mil veinticinco (2025) y B) Diario “Que Pasa”, de fecha trece (13) de enero de dos mil veinticinco (2025) resultando infructuosos en su objeto de notificar al demandado.
Seguidamente, en fecha cinco (05) de febrero de dos mil veinticinco (2025), compareció por ante el Tribunal de la Causa el ciudadano Rafael Rincón, previamente identificado como apoderando judicial de la parte demandante, en virtud de diligencia solicitó al A-quo que le sea designado a la parte demandada el respectivo defensor Ad-Litem, como consecuencia de la preclusión del término para la comparecencia voluntaria de la parte accionada.
Subsidiariamente, en fecha once (11) correspondiente al mismo mes y año, el Tribunal de la Causa designa como Defensor Ad-Litem del ciudadano ENRIQUE GONZÁLEZ, previamente identificado, al abogado en ejercicio José Alexy Farías, debidamente identificado, a quien se ordena notificar para que comparezca ante el Juzgado de la Causa con la finalidad de que presente su aceptación o excusa al cargo recaído en su persona.
Consta en actas que, en fecha trece (13) de marzo de dos mil veinticinco (2025), el ciudadano Alguacil del Tribunal de la Causa, se trasladó a la entrada del edificio Torre Mara, sede de los Tribunales Civiles, Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, para practicar la notificación del abogado en ejercicio José Farías, previamente identificado, designado como defensor Ad-Litem. Quien después de leer la boleta de notificación procedió a firmarla en señal de recibida.
En consecuencia, en fecha de dieciocho (18) de marzo de dos mil veinticinco (2025), comparece ante el Tribunal de la causa el ciudadano José Farías, en su condición de defensor Ad-Litem, para darse como notificado del cargo recaído en su persona, y aceptar la designación efectuada, vista la aceptación al cargo, el Tribunal de la Causa procede a realizar la debida juramentación.
De seguidas, el Tribunal de la Causa mediante auto de fecha treinta y uno (31) de marzo de dos mil veinticinco (2025), dictó la orden de librar la boleta de citación al abogado en ejercicio José Alexy Farías, previamente identificado. Posteriormente en fecha dos (02) de julio del mismo año, el ciudadano Alguacil del A-quo, deja constancia de haber practicado de manera exitosa la citación al mencionado defensor Ad-Litem.
En fecha, veintinueve (29) de julio de dos mil veinticinco (2025), el abogado en ejerció José Farías, previamente identificado, actuando como defensor Ad-Litem, platea la contestación de la demanda por desalojo de local comercial, donde niega, rechaza y contradice las afirmaciones de hecho y derecho contenidas en el libelo, y a su vez deja constancia de sus actuaciones realizadas para ubicar personalmente al demandado ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA, resultando esto en esfuerzos fallidos.
Así las cosas, en fecha seis (06) de agosto de dos mil veinticinco (2025), el Tribunal de la causa profirió auto mediante el cual, acordó fijar la celebración de la audiencia preliminar para el día viernes a la (01:00 p.m) de conformidad con el primer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Ulteriormente, en fecha ocho (08) de agosto de dos mil veinticinco (2025) fue celebrada la Audiencia Preliminar, en el juicio por Desalojo de Local Comercial, constando en su acta la no presencia del defensor Ad-Litem. Una vez que la parte demandante hizo uso del derecho de palabra otorgado por el Tribunal de a Causa, y acto seguido de haberse escuchado sus planteamientos, el Tribunal mencionado fija dentro de los tres (03) días siguientes los límites de la controversia, y en ese mismo acto procesal se deberá dar apertura el lapso de prueba por cinco (05) días.
Consta en actas que, en fecha veintitrés (23) de septiembre de dos mil veinticinco (2025), el Juzgado de la Causa, dictó sentencia interlocutoria en la cual declaró, la reposición de la causa al estado de aperturar nuevamente el paso de tres (03) días para la fijación de los límites de la controversia, así como también es ese mismo acto el lapso de cinco (05) días a fin de promover las pruebas pertinentes.
En fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil veinticinco (2025) el Juzgado de la Causa ordeno la notificación de la mencionada sentencia interlocutoria para ambas partes. Posteriormente el Alguacil dejó constancia en actas, que en los días treinta (30) de septiembre y primero (01) de octubre ambos del año dos mil veinticinco (2025) fueron practicadas de forma exitosa las notificaciones de las parte accionada y la parte actora en los respectivos días.
Seguidamente, en fecha seis (06) de octubre del dos mil veinticinco (2025), el A-quo dicto a través de auto los límites de la controversia. Y procede a aperturar el lapso probatorio de cinco (05) días para promover pruebas.
En virtud de aquello, en fecha ocho (08) de octubre de dos mil veinticinco (2025), tanto el apoderado judicial de la parte demandante como el defensor Ad-Litem de la parte demandada, presentan cada uno su respectivo escrito de promoción de pruebas.
De seguidas, en fecha quince (15) del mismo mes y año, compareció ante el Tribunal de la Causa para mediante diligencia solicitar que sea fijada la oportunidad para la celebración de la audiencia oral. Subsidiariamente en fecha dieciséis (16) de octubre de dos mil veinticinco (2025), el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por ambas partes y fijó el plazo de tres (03) días de despacho, para la evacuación de las mismas.
Consecutivamente, en fecha veintitrés (23) de octubre de dos mil veinticinco (2025) por medio de auto el A-quo, fija el día viernes catorce (14) de noviembre del mismo año a partir de las diez de la mañana (10.00 a.m.) a fin de que sea llevada a efecto la audiencia oral de la causa. Posterior a ello, fue celebrada la audiencia oral en la fecha prevista en el mencionado auto, encontrándose presente tanto el representante judicial de la parte actora como el de la parte accionada, constando en el acta de la audiencia oral que le fueron otorgadas las oportunidades correspondientes para ejercer su derecho a la palabra y su aporte de pruebas.
Ulteriormente, en fecha veinte (20) de noviembre de dos mil veinticinco (2025) el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, emitió sentencia definitiva donde declara, con lugar la acción de desalojo de local comercial, ordena al demandado hacer entrega material, real y efectiva a la parte actora del inmueble arrendado objeto de la controversia y la condena en costas por haber sido vencida totalmente.
En derivación de lo anterior, en fecha veinticuatro (24) de noviembre de dos mil veinticinco (2025), el abogado en ejercicio José Farías, previamente identificada, actuando en su carácter de defensor Ad-Litem, presentó diligencia mediante la cual, ejerció recurso de apelación contra la sentencia definitiva, de fecha veinte (20) de noviembre de dos mil veinticinco (2025).
En tal sentido, por auto de fecha tres (03) de diciembre del año dos mil veinticinco (2025), el Juzgado de la Causa, oyó libremente la apelación y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior que por distribución correspondiere conocer.
Ahora bien, en fecha veintiséis (26) de enero de dos mil veintiséis (2026), la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del estado Zulia (sede Torre Mara), asignó el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
Seguidamente, por auto de fecha veintinueve (29) de enero de dos mil veintiséis (2026), esta Superioridad le dio entrada a la presente causa, y fijó para el vigésimo (20°) día de despacho siguiente, el término para la presentación de los informes, a tenor de lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de definitiva.
De actas se evidencia, que en fecha seis (06) de marzo de dos mil veintiséis (2026), el profesional del derecho Rafael José Rincón Urdaneta, actuando en su carácter de representante Judicial de la parte actora, presente en la oportunidad correspondiente ante esta Alzada escrito de informes. Seguidamente en la misma fecha el abogado en ejercicio José Alexy Farías Juárez, en su carácter de defensor
Ad-Litem de la contraparte del presente Juicio presento escrito de informes ante este Juzgado.
III
ALEGATOS DE LAS PARTES

Se evidencia de actas que, el abogado en ejercicio Rafael José Rincón Urdaneta, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES, S.A, alegó en el libelo de la demanda, lo siguiente:
(…Omissis…)
QUINTO: por otro lado, debo destacar, que en la Cláusula Decima Primera de contrato se estipulo:
(…)corren por cuenta de EL ARRENDATARIO, un cien por ciento (100%) del consumo de energía eléctrica, tanto por alumbrado como por el pago de aseo urbano y el derecho de frente, aseo del espacio arrendado, inclusive limpieza de vidrios, ventanas y sanitarios que le correspondan y el cambio de bombillos y/o tubos fluorescentes, y cualquier otro servicio que se instale, así mismo deberá de cancelar a LA ARRENDADORA el equivalente al Diez por ciento (10%) de todos los gastos comunes del área común comercial, tales como limpieza áreas de circulación comunes a todos los locales y gastos de mantenimiento menor y consumo de agua y electricidad(…)

(…Omissis…)
El incumplimiento de cualquiera de las clausulas aquí establecidas por parte de EL ARRENDATARIO da derecho a LA ARRENDADORA a aplicar lo establecido en este contrato, referido a los efectos producidos por la falta de pago de dos (02) mensualidades (…)
(…Omissis…)

CAPITULO II
DE LOS HECHOS Y DEL DERECHO
SEPTIMO: Es el caso ciudadano Juez, que la Arrendataria, actualmente adeuda a mi patrocinada todos los meses transcurridos del año 2024, es decir, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2024, a razón de Ciento Ochenta (180$) dólares americanos por mes.
Todo el periodo adeudado, totaliza la cantidad de nueve (09) meses, que multiplicados por Ciento Ochenta (180$) dólares de los Estados Unidos de América cada mes, suma: Un Mil Seiscientos Veinte Dólares de los Estados Unidos de América (USD. 1.620,00), equivalentes a Cincuenta y Nueve Quinientos Setenta y Cinco Bolívares con 50/100. Calculados a la tasa oficial de Bs. 36,775 por Dólar, de 17/09/2024, emanada del Banco Central de Venezuela.
Riela en actas que el Profesional del Derecho José Alexy Farías Juárez actuando como Defensor Ad-Litem de la parte demandada arguyo en su contestación de la demanda lo siguiente:
(…Omissis…)
I
DE LA DESIGNACIÓN, NOTIFICACIÓN, JURAMENTACIÓN COMO DEFENSOR AD-LITEM Y DE LA CITACIÓN:
De la revisión de las actas que componen el presente expediente, se observa que el tribunal por auto de fecha 11 de febrero de 2025, me designó como defensor Ad-litem del ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA, suficientemente identificado en actas.
Una vez notificado de la designación, en fecha 18 de marzo de 2025, acepté el cargo recaído en mi persona y procedí a prestar el juramento de ley, a los fines de cumplir los deberes inherentes al cargo.
Finalmente, se observa que en fecha 02 de julio de 2025, se dejó constancia en el expediente de mi citación personal como defensor Ad-litem, cuyo cumplimiento de tal formalidad, da inicio al emplazamiento del demandado para dar contestación a la demanda.
III
DE LAS ACTUACIONES REALIZADAS PARA UBICAR PERSONALMENTE AL
DEMANDADO ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA:
Con el propósito de cumplir cabalmente los deberes inherentes a mi cargo, y en especial, de ubicar personalmente a mi defendido ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA, identificado en actas, para conseguir información y/o documentos o medios probatorios que me permitan defenderlo, informo al Tribunal que en fecha dos (02) de julio de 2025, en horas de la mañana, me dirigí al inmueble donde está ubicado el Local Comercial, es decir, Local Comercial distinguido con el No. PB-02, ubicado en la Planta Baja del Edificio Estrella, en la avenida 4 (antes Bella Vista), entre calles 76 y 77, con nomenclatura municipal No.77-43, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, llevando conmigo la boleta de notificación de designación como defensor Ad-litem y el recibo de citación.
Al llegar al lugar, fui atendido por un ciudadano de sexo masculino que aun cuando le indiqué el motivo de mi presencia, no se identificó, pero quien me manifestó conocer al ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA, a quien le expuse:
"Buenos días, soy José Alexy Farías, abogado designado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción Judicial del Estado Zulia, a favor del ciudadano Enrique Manuel González Mesquida, para hacer de su conocimiento que he sido designado como Defensor Ad-litem del mencionado ciudadano Enrique Manuel González Mesquida venezolano, mayor de edad, identificado con cédula personal No. V-17.180.676.
Ahora bien, notificado como he sido, aceptado el cargo y debidamente juramentado por el Tribunal para ejercer la defensa del mencionado ciudadano, hago de su conocimiento que en fecha dos (02) de julio de 2025, se dejó constancia de mi citación, y por tanto, se encuentra transcurriendo el lapso para dar contestación a la demanda en el juicio que por DESALOJO COMERCIAL sigue la Sociedad Mercantil PROPIEDADES FUNDOS E INVERSIONES S.A, inscrita inicialmente como sociedad de responsabilidad limitada (S.R.L) en el Registro Civil que llevo la secretaria del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Zulia en fecha 18 de junio de 1964, bajo el No. 119 folio 575 al 587 del libro respectivo, Tomo XV, transformada posteriormente en Sociedad Anónima, según documento inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 20 de julio de 1988, bajo el No. 64, Tomo 48-A, en contra del ciudadano ya referido, en consecuencia, le invito a ponerse en contacto conmigo a fin de dar contestación a la demanda.
(…Omissis…)
IV
DE LOS HECHOS ALEGADOS EN LA DEMANDA:
Con la demanda incoada se observa que fue solicitado por la representación judicial de la sociedad mercantil PROPIEDADES FUNDOS E INVERSIONES S.A, suficientemente identificada en actas, el DESALOJO de un local comercial distinguido con el No.PB-02 ubicado en la Planta baja del Edificio Estrella, en la avenida 4 (antes Bella Vista), entre Calles 76 y 77, con nomenclatura municipal No.77-43, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, según consta de contrato de arrendamiento suscrito de forma privada en fecha primero (1ero.) de abril de 2021, suscrito con el ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de: enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2024, totalizando la cantidad de nueve (09) meses a razón de CIENTO OCHENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD 180, 00) cada uno, y con fundamento en el literal "a" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial.
V
DE LA CONTESTACIÓN:
A todo evento y de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dar contestación a la demanda instaurada, ello, mediante la presentación de los elementos jurídicos y fácticos que se explanarán a continuación:
En primer término, debo señalar al tribunal que ante la imposibilidad de localizar personalmente al ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA, venezolano, mayor de edad, identificado con cédula personal No. V-17.180.676, pese a todos mis intentos de ubicarlo, y con el ánimo de garantizarle en forma eficaz el derecho a la defensa de mi representado, procedo en su nombre a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes, las afirmaciones de hecho y de derecho contenidas en el libelo de demanda, por ser falsos los hechos narrados y, por tanto, improcedente el derecho invocado, razón por la cual, la pretensión deducida debe ser declarada SIN LUGAR, como en efecto, así solicito sea declarado en la sentencia definitiva.
De forma particular, se niega que ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA, haya incumplido con sus obligaciones contractuales en el contrato de arrendamiento celebrado con la sociedad mercantil PROPIEDADES FUNDOS E INVERSIONES S.A, suficientemente identificada, específicamente, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2024, lo cual totaliza la cantidad de nueve (09) meses de cánones insolutos, a razón de CIENTO OCHENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA USD 180, 00) cada uno. De manera que, se niega y se rechaza la causal de desalojo alegada por la parte demandante, es decir, que el arrendatario haya dejado de pagar más de dos (02) cánones de arrendamiento.
De igual forma, se niega y rechaza en nombre de mi defendido que el canon de arrendamiento se haya fijado en la suma de CIENTO OCHENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD 180, 00) cada uno, más IVA, pagaderos a partir del primero (1ero.) de abril de 2021. Asimismo, se niega y rechaza que el término de duración del contrato sería de un año renovable contado a partir de primero (1ero.) de abril de 2021, siendo prorrogable automáticamente por periodos iguales y sucesivos de un año.
Finalmente, se niega y rechaza en nombre de mi defendido que a tenor de la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento se haya establecido que correrían por cuenta de mi representado (arrendatario), el 100% del consumo de energía eléctrica, tanto por alumbrado como por el pago de aseo urbano y derecho de frente, aseo del espacio arrendado inclusive limpieza de vidrios, ventanas y sanitarios que le correspondan y el cambio de bombillos y/o tubos fluorescentes y cualquier otro servicio que se instalare, así como el pago del 10% de todos los gastos comunes del área común comercial, tales como limpieza, área de circulación común a todos los locales y gastos de mantenimiento menos y consumo de agua y electricidad. Igualmente, se niega y rechaza que se haya recibido el local en perfectas condiciones de operatividad, equipos (detallados en anexo suscritos entre las partes).
V
PEDIMENTO FINAL Y DOMICILIO PROCESAL:
Por los motivos expuestos, solicito respetuosamente a este Tribunal, con base a lo expuesto en líneas pretéritas, se sirva declarar: SIN LUGAR, LA DEMANDA incoada y condene en costas al demandante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Indico como domicilio procesal de mi representado a los efectos de las notificaciones a que hubiere lugar, el siguiente: "Av. 16, con Calle 77 antes 5 de Julio), No. 77-77, Edificio "BEFERCOM", Piso 5, Oficina 5, de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.", todo a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.

Consta en las actas que el abogado en ejercicio Rafael Rincón, actuando en representación judicial de la parte actora, en su escrito de informes argumentó las siguientes afirmaciones de hecho:
(…Omissis…)
PRIMERO: Mi representada demandó al ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZALEZ MESQUIDA, quien es de nacionalidad venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad numero V-17.180.676, con fundamento en la causal de desalojo prevista en el literal A del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial No. 40.418 del 23 de mayo de 2014, que ad literam preceptúa:
Son causales de desalojo:
“A. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”.
En la oportunidad en que se incoó la presente acción de Desalojo, LA ARRENDATARIA adeudaba a mi patrocinada los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2024, (9 meses), a razón de Ciento Ochenta (180$) dólares americanos por mes, para un total de Un mil seiscientos veinte dólares de los Estados Unidos de América (Sic.) (Usd.1.620,00), calculados a la tasa oficial de Bs.36,775 por Dólar (Sic.) de fecha 17-09-2.024, emanada del Banco Central de Venezuela.
SEGUNDO: Mi Patrocinada demostró mediante documento privado de fecha primero (01) de Abril de 2.021, la relación arrendaticia existente entre las partes contendientes: La sociedad mercantil PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES, S.A, EN SU CONDICION DE Arrendadora y el ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZALES MESQUIDA, plenamente identificado en autos, con la cualidad de Arrendatarios; Documento éste (Sic.) que goza de todo el valor probatorio que le asigna la Ley, ya que no fue impugnado en ninguna forma de Derecho.

(…Omissis…)
De acuerdo a los antes (Sic.) expuesto, mi patrocinada dio cumplimiento cabalmente a lo dispuesto en materia de la carga de la prueba, previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, el cual reza textualmente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
(…Omissis…)
En tal sentido, El Arrendatario, no demostró el pago de los cánones (Sic.) de arrendamiento que dieron motivo a la presente demanda, los cuales fueron fijados en el contrato que les vinculó, por lo que la acción incoada debe prosperar y por tanto debe ser ratificada la sentencia emanada del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito (Sic.) de esta Circunscripción Judicial del estado Zulia.
Así las cosas, en la oportunidad correspondiente para el escrito de informes de esta Alzada el apoderado judicial de la parte actora dijo lo siguiente:
(…) siendo la oportunidad procesal correspondiente para la presentación de INFORMES en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, a Usted ocurro muy atentamente para exponer:
PRIMERO: Mi representada demandó al ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZALEZ MESQUIDA, quien es de nacionalidad venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad numero V-17.180.676, con fundamento en la causal de desalojo prevista en el literal A del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial No. 40.418 del 23 de mayo de 2014, que ad literam preceptúa:
Son causales de desalojo:
"A. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de
arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos".
En la oportunidad en que se incoó la presente acción de Desalojo, LA ARRENDATARIA adeudaba a mi patrocinada los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2024, (9 meses), a razón de Ciento Ochenta (180$) dólares americanos por mes, para un total de Un mil seiscientos veinte dólares de los Estados Unidos de América (Usd.1.620,00), calculados a la tasa oficial de Bs.36,775 por Dólar, de fecha 17-09-2.024, emanada del Banco Central de Venezuela.
SEGUNDO: Mi Patrocinada demostró mediante documento privado de fecha primero (01) de Abril de 2.021, la relación arrendaticia existente entre las partes contendientes: La sociedad mercantil PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES, S.A, en su condición de Arrendadora y el ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZALEZ MESQUIDA, plenamente identificado en autos, con la cualidad de Arrendatario; Documento éste que goza de todo el valor probatorio que le asigna la Ley, ya que no fue impugnado en ninguna forma de Derecho.
El referido contrato de arrendamiento tuvo como objeto el siguiente bien
inmueble de la propiedad de mi representada: Local comercial distinguido con el No. PB-
02, ubicado en la planta baja del Edificio Estrella, en la avenida 4 (antes Bella Vista), entre calles 76 y 77, con nomenclatura municipal No.77-43, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. La propiedad de dicho inmueble quedó de igual forma demostrada mediante documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de junio de 1964, anotado bajo el No.77, Protocolo Primero, Tomo 3, y documento de mejoras debidamente protocolizado por ante la mencionada Oficina de Registro, en fecha 06 de septiembre de 1967, bajo el No. 29, Protocolo Primero, Tomo 7, el inmueble PB-02, tiene un área aproximada de sesenta metros cuadrados (60,00 mts2), los cuales gozan de pleno valor probatorio, por cuanto no fueron impugnados en ninguna forma de Ley.
De acuerdo a los antes expuesto, mi patrocinada dio cumplimiento cabalmente a lo dispuesto en materia de la carga de la prueba, previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, el cual reza textualmente:
"Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación".
Y conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que ad literam preceptúa: "Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba".
TERCERO: Con relación al pago del canon de arrendamiento y la carga de
su prueba, tenemos que el demandado tenía la obligación de probar el pago o el hecho
extintivo de su obligación, de conformidad con los referidos artículos 1.354 del Código
Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido, El Arrendatario, no demostró el pago de los cánones de arrendamiento que dieron motivo a la presente demanda, los cuales fueron fijados en el contrato que les vinculó. por lo que la acción incoada debe prosperar y por tanto debe ser ratificada la sentencia emanada del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil,
Mercantil. Transito de esta Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
CUARTO: Con fuerza de todo lo antes expuesto, solicito muy respetuosamente
a este Superior Órgano Jurisdiccional ratifique la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del
Estado Zulia.
Consta en las actas que el profesional del Derecho José Alexy Farías Juárez, en su carácter de defensor Ad-Litem de la parte demandada en su escrito de informes de segunda instancia argumentó las siguientes afirmaciones de hecho:
(…Omissis…)

(…)Con base a lo anterior, y ante mi deber de actuar en defensa de mi defendido ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA, venezolano, mayor de edad, identificado con cédula personal No. V-17.180.676 y de este domicilio, presento el presente escrito de informes para que sea revisada la decisión dictada en fecha veinte (20) de noviembre de 2025, y en caso de no existir elementos de méritos suficientes para la procedencia de la pretensión incoada, proceda a declarar “Sin Lugar” la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
IV
PETITORIO

POR TODO O ANTES EXPUESTO, SOLICITU SEA DECLARADA “Con Lugar” la apelación intentada y como consecuencia, sea revocada la sentencia dictada y declarada “Sin Lugar” la demanda incoada por la sociedad mercantil PROPIEDADES FUNDOS E INVERSIONES S.A,(…) en contra de mi defendido ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA (…) con fundamento en la causal contenida en el literal “A” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
IV
DE LA COMPETENCIA

Debe previamente este Juzgado Superior, determinar su competencia para conocer del presente asunto y, a tal efecto, observa:
Conforme a la disposición normativa contenida en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, son atribuciones y deberes de las Cortes de Apelaciones y de los Juzgados Superiores, en razón de sus respectivas materias y en el territorio de las jurisdicciones que les corresponden, las siguientes:
2. EN MATERIA CIVIL:
a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancias en lo civil, y de los recursos de hecho;
b) Conocer de las solicitudes sobre legitimación de hijos, en conformidad con el Código Civil;
c) Ejercer las funciones que en materia civil les señalen las leyes.
En derivación de lo anterior, colige este Operador de Justicia que, los Juzgados Superiores Civiles son competentes por la materia para conocer de todas aquellas pretensiones recursivas ejercidas por los sujetos que integran la relación jurídico-procesal, destinas a enervar los efectos jurídicos emergentes de las decisiones, autos y demás providencias dictadas por los Tribunales Civiles de Primera Instancia, por ser éstos los Órganos Jurisdiccionales de mayor jerarquía en la escala organizativa del Poder Judicial, respecto de los Tribunales de Primer Grado de Cognición. ASÍ SE DETERMINA.-
Aunado a lo anterior, y siendo que el presente recurso de apelación fue ejercido por el abogado en ejercicio José Alexy Farías Juárez, actuando en su carácter de Defensor Ad-Litem del ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA, contra sentencia de mérito No. 07, de fecha veinte (20) de noviembre de dos mil veinticinco (2025), dictada por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, resulta ser COMPETENTE, en sentido jerárquico vertical, para conocer y decidir el presente asunto. ASÍ SE DECLARA.-
V
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
ELEMENTOS PROBATORIOS APORTADOS POR ACTORA

1. Instrumento original el cual riela del folio seis (06) al nueve (09) de la pieza marcada como única, contentivo de contrato de arrendamiento. Por cuanto observa esta Alzada que el antes mencionado medio probatorio, se trata de instrumentos privado, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se desprende un contrato de arrendamiento realizado entre el profesional del Derecho RAFAEL JOSE RICON URDANETA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 83.665 en representación Judicial de la sociedad mercantil PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES S.A (Arrendador) y el ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZALEZ MESQUIDA (Arrendatario) todos ellos antes identificados, con un plano el estacionamiento correspondiente a la propiedad dada en arrendamiento, el cual es un local comercial distinguido con el No. PB-02 ubicado en la planta baja edificio estrella, Avenida 4 Bella vista entre calle 76 y 77, con nomenclatura municipal No. 77-43.ASI SE APRECIA.-
2. Copia simple de documento público que riela del folio diez (10) al quince (15) de la pieza única, contentivo de acta constitutiva de la Sociedad de Responsabilidad Limitada PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES, S.A (PROFUNIN). Por cuanto observa esta Alzada que el antes mencionado medio probatorio se trata de una copia simple de documento público, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo, los estatutos bajo los cuales se desarrollara la acción comercial así como su representante legal, así como su cualidad como arrendador. ASÍ SE APRECIA.-
3. Copia simple de documento público administrativo que riela del folio dieciséis (16) al diecisiete (17), de la pieza marcada como única, contentivo de Gaceta oficial No.4392 de fecha diecinueve (19) de abril de mil novecientos ochenta y nueve (1989), en virtud de que el medio de prueba antes referido se trata de un instrumento público administrativo, este Juzgador lo valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Ahora bien, tomando en consideración que lo pretendido por la parte interesada guarda relación o está destinado a demostrar un punto de Derecho, es por lo que se realiza la siguiente observación: el Derecho no es objeto de prueba, toda vez que éste se encuentra comprendido dentro de la presunción legal iuris et iure contenida en el artículo 2 del Código Civil, según el cual: “la ignorancia de la Ley no excusa de su incumplimiento”, con fundamento en la cual el Derecho se presume conocido sobre todo por el Juez, lo que está consagrado como el principio Iura novit curia, el Juez conoce el Derecho, y por tanto, las partes no tienen la carga de alegarlo y probarlo, ni el Juez el deber de examinar las pruebas que la parte haya producido para la comprobación de su existencia, porque el deber de analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido en juicio, se refiere únicamente a las pruebas de los hechos y no del Derecho en cuestión. ASÍ SE DECIDE.-
4. Copia simple de documento público que riela del folio dieciocho (18) al veinte (20) de la pieza signada como única, contentivo de documento poder, por cuanto observa esta Alzada que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una copia simple de documento público, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil desprendiéndose del mismo, que el prenombrado poder fue otorgado por la ciudadana CECILIA RINCON URDANETA, titular de la cédula de identidad No. 7.716.083, actuando en su condición de factor mercantil (Administradora o Gerente) de la sociedad mercantil PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES S.A (PROFUNIN), a los abogados en ejercicio RAFAEL JOSE RICON URDANETA, CARLOS ERNESTO RINCO BARBOZA Y ORLANDO M. OBAYOS ROA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 83.665, 85.284 y 83.375 para ejercen plena representación de los intereses de la sociedad mercantil antes mencionada. ASÍ SE DECIDE.-
5. Copia simple de documento público que riela en el folio veintiuno (21) al veintitrés (23) de la pieza signada como única, contentivo de documento de compraventa, Por cuanto observa esta Alzada que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una copia simple de documento público, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo, la venta pura y simple entre el ciudadano ENDRE LOCFKOVITS, a la sociedad mercantil PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES S.A (PROFUNIN) de un inmueble (Casa Quinta) ubicado en la Av 4 distinguido con el No.77-43. ASÍ SE APRECIA.
6. Instrumento original el cual riela en el folio veinticuatro (24) de la pieza marcada como única, contentivo de inventario de equipos que se encuentran adheridos PB-02 del edificio estrella, por cuanto observa esta Alzada que el antes mencionado medio probatorio, se trata de instrumentos privado, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se desprende la descripción de los activos que se encuentra adheridos al inmueble dado en arrendamiento al ciudadano ENRIQUE GONZALEZ MESQUIDA anteriormente identificado.ASI SE APRECIA.-
ELEMENTOS PROBATORIOS APORTADOS POR LA PARTE DEMANDADA
7. Con respecto a tal invocación del merito favorable, observa este Juzgador que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en sí, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. ASÍ SE ESTABLECE.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Vistas y analizadas las actas procesales que conforman el presente expediente, pasa este Juzgado Superior a resolver lo conducente, previo a las siguientes consideraciones:
El presente asunto se circunscribe al recurso de apelación ejercido por la representación Judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio José Alexy Farías, actuando en su condición de Defensora Ad-litem, contra la sentencia definitiva signada con el No. 07, dictada en fecha veinte (20) de noviembre de dos mil veinticinco (2025), por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, que declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, sigue la Sociedad Mercantil PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES S.A, contra el ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA.
Dilucidado lo anterior, y siendo que la controversia hoy debatida, se ciñe al presunto incumplimiento de los cánones de arrendamiento pues –según el decir de la parte actora- desde los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año dos mil veinticuatro (2024), el ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA adeuda los respectivos pagos, con lo cual, a su parecer el bien se encuentra en un estado de insolvencia por falta de los pagos correspondientes, sobre un local destinado a uso comercial distinguido con el No. PB-02, ubicado en planta baja del Edificio Estrella, en la avenida 4 (antes Bella Vista), entre calles 76 y 77, con nomenclatura Municipal No. 77-43, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.
Todo ello sustentado en el literal “a”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en lo que respecta al contrato de arrendamiento, que riela en actas desde el folio seis (06) hasta el ocho (08), el cual fue celebrado el primero (1°) de abril del año dos mil veintiuno (2021), entre los prenombrados.
Establecido lo anterior, procede este Sentenciador a establecer sus generalidades, explanando, a tal respecto, lo siguiente: consagra el artículo 1.579 del Código Civil, la base legal que regula este tipo de negocios jurídicos: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla (…)”. Por su parte, el artículo 6 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispone: “La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no (…)”.
Conforme al contenido de los precitados artículos, el autor Rafael Gelman B., en su obra “CONTRATOS Y GARANTÍAS”, Tercera Edición, Fundación para el Desarrollo de la Ciencia y la Tecnología en la Región Zuliana, Unidad de Promoción y Divulgación, Maracaibo - Venezuela, 1993, págs. 71 y 72, señaló lo siguiente:
“El arrendamiento es un contrato:
1) Conmutativo. En el sentido de que desde el mismo momento en que las partes celebran el contrato, saben las ventajas que van a obtener con él; el arrendador sabe que por el uso y disfrute de la cosa va a recibir un precio, y el arrendatario sabe que por ese precio va a obtener el uso y disfrute de la cosa.
2) A título oneroso. Las dos partes tienen que cumplir obligaciones dentro del contrato, a diferencia del contrato a título gratuito en el que solo una de las partes está obligada.
3) No formal. Lo que nos habla de la consensualidad del contrato. Ninguna peculiaridad existe en materia de formación y vicios del consentimiento, ni de contratos preliminares. Tampoco existe peculiaridad en cuanto a las modalidades que puede revestir el consentimiento, aunque debe destacarse que existe siempre un término extintivo, ya que el contrato no puede ser perpetuo (…).
4) De tracto sucesivo. Ésta es una modalidad característica del contrato de arrendamiento, en el sentido de que la ejecución se verifica hora a hora, minuto a minuto, segundo a segundo durante toda la duración del contrato, o sea, en el contrato de arrendamiento la obligación principal del arrendador de mantener al arrendatario en el uso y disfrute de la cosa arrendada, se verifica minuto a minuto hasta que el contrato termine; mientras el contrato existe el arrendador tiene esa obligación, tiene que cumplirla sucesivamente hasta que el contrato concluya. Como contrapartida, la pensión o canon de arrendamiento pagado por el arrendatario corresponde a esa ejecución sucesiva del contrato por parte del arrendador, es decir, la pensión de arrendamiento corresponde a esos lapsos sucesivos (…)
5) Temporal. En el sentido de que sus efectos están limitados a un periodo de tiempo. El contrato de arrendamiento tiene siempre un límite en el tiempo. El contrato de arrendamiento, aun tratándose de un contrato por tiempo indeterminado, no puede producir efectos por todo el tiempo (…)”.
Con base a las consideraciones legales y doctrinal previamente expuestas, se considera al contrato de arrendamiento como uno de los filamentos más estudiado en el Derecho Civil, y, partiendo de la óptica de nuestra legislación sustantiva vigente, es catalogado como el acto o negocio jurídico compuesto en esencia por dos partes, a saber; arrendador y arrendatario, donde el primero de ellos, concede al segundo, el uso, goce y disfrute de una cosa mueble o inmueble, por un tiempo determinado a cambio de una contraprestación de índole pecuniario o económico, identificado en el argot técnico-jurídico, como canon o pensión arrendaticia.
En este orden de ideas, considera pertinente quien hoy decide, traer a colación el criterio asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. RC000512, de fecha quince (15) de noviembre de dos mil veinte (2020), con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velázquez, en la cual distinguió las figuras del despojo y el desalojo de la siguiente manera:
“Asimismo, en atención a los argumentos esgrimidos por el formalizante, la Sala considera necesario precisar, desde el punto de vista jurídico, los términos despojo y desalojo. En ese sentido conviene aclarar, que el despojo, como bien se señaló en lo expuesto precedentemente, es la privación arbitraria e ilegitima de la posesión de la cosa, en otras palabras, por despojo ha de entenderse, "el apoderamiento, violento o no, que una persona hace por sí sola, sin autorización de los tribunales o del poder público, de la cosa o derecho de otra persona (Dic. Enciclopedia España); en tanto que el desalojo, es un acto lícito ordenado y ejecutado por un tribunal de la República, mediante el cual se hace salir del bien inmueble reclamado a quien se encuentre ocupándolo.”.(Negrillas de esta Alzada).
Asimismo, se plantea como sinónimo de desalojo el concepto de desahucio, desarrollándolo el “DICCIONARIO HISPANOAMERICANO DE DERECHO”, Grupo Latino Editores, Bogotá-Colombia, 2008, págs. 604 y 605, como aquel:
“(…) 2. Juicio especial que tiene por objeto que el propietario de un inmueble lo recupere de manos de quien reside en él, por infracción del último al contrato o la ley. / 3.Rescisión unilateral del contrato de arrendamiento por una de las partes y notificación de tal decisión al otro miembro del contrato. Esta puede hacerse porque el otro contratante haya infringido disposiciones contractuales o legales respecto del arrendamiento, o porque uno de los dos desee libremente terminar el contrato, caso en el cual debe pagar la indemnización correspondiente.
En caso de que el desahucio sea motivado por infracción a normas sobre el arrendamiento, si quien ha sido víctima es el que exige la terminación, no debe pagar indemnización por el tiempo reglamentario para la finalización del contrato.”.
Por su parte, el autor Manuel Ossorio, en su obra “DICCIONARIO DE CIENCIAS JURÍDICAS, POLÍTICAS Y SOCIALES”, Editorial Heliasta, Buenos Aires-Argentina, 2000, pág. 332, estipuló lo siguiente:
“Desahucio
Acto de despedir el dueño de una casa o el propietario de una heredad a un inquilino o arrendatario, tanto en lo urbano como en lo rústico, por las causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato.
En Sudamérica, se prefiere decir desalojo, pese a su ambigüedad.”.
Conforme a los criterios doctrinales y jurisprudencial ut supra citados, puntualiza este Operador de Justicia que, el desalojo, es una acción llevada a cabo por parte del arrendador o propietario de un inmueble, contra el arrendatario u ocupante del mismo, por haber incumplido este último, con los acuerdos o pactos de relevancia contractual, resultando ser, en consecuencia, un mecanismo legal y legítimo ejecutado por los Tribunales de la República.
Así las cosas, y siendo que las causales que fundamentan la pretensión principal de DESALOJO, es la contenida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley Especial que rige la materia de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es por lo que se procede a citar el aludido texto normativo:
Artículo 40.- Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

Respecto al ordinal “a”, concerniente a la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, alegada por la representación judicial de la parte demandante, Sociedad Mercantil PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES S.A, considera necesario este Sentenciador, traer a colación el contenido de la cláusula tercera y el parágrafo primero del contrato de arrendamiento hoy discutido, a los fines de dilucidar la forma de pago que debía efectuar el arrendatario, ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA y las consecuencias de su incumplimiento, respecto del bien inmueble objeto de litigio, la cual, es del siguiente tenor:
(…Omissis…)
“ Causal tercera: Las partes convienen que el canon de arrendamiento acordado se basa en los cálculos comparativos como lo establece el artículo 32 Ordinal 3º Canon de Arrendamiento Mixto (CAM),(…) Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, y en lo adelante se denomina “Decreto”, en consecuencia de mutuo acuerdo las partes establecen como canon de arrendamiento mensual y que regirá para el primer año del presente contrato, será la cantidad que resulte de la operación matemática que arroje la cantidad de ciento ochenta dólares norteamericanos (180$) al tipo de cambio promedio de las operaciones tranzadas en las mesas de cambio de los operadores cambiarios (…)

Parágrafo primero: Se conviene que la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento mensual dos cuotas de servicios comunes a todos los locales en el porcentaje del diez por ciento (10%), dará derecho a la “ARRENDADORA” a considerar resuelto de pleno derecho el contrato y aplicar lo previsto en el artículo 1.616 del Código Civil Venezolano, en cuanto que “EL ARRENDATARIO” deberá pagar al “LA ARRENDADORA” los cánones de arrendamiento que faltaren por vencer durante el lapso contrato, así como consecuencia de la resolución del contrato, solicitar el desalojo del inmueble arrendado, todo esto como lo establece el artículo 40º del “Decreto”.

Así las cosas, constata este Jurisdicente que de dicho contrato la Sociedad Mercantil PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES S.A, a través de su representante legal dio en arrendamiento un (1) local comercial distinguido con el No. PB-02 ubicado en la planta baja edificio estrella, Avenida 4 Bella vista entre calle 76 y 77, con nomenclatura municipal No. 77-43, en la jurisdicción de la parroquia Santa Lucia del Municipio autónomo Maracaibo del estado Zulia, cuyo canon de arrendamiento es por la cantidad de ciento ochenta dólares estadounidenses (180$), pagaderos por mes vencido, los primeros cinco (05) días de cada mes, al tipo de cambio promedio de las operaciones tranzadas en las mesas de cambio de los operadores cambiarios, como referencia. ASÍ SE OBSERVA.-

Así las cosas, establece la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 314 de fecha dieciséis (16) de diciembre de dos mil veinte (2020), con ponencia del Magistrado Yvan Bastardo Flores, en cuanto al arrendamiento de locales comerciales, lo siguiente:
(…Omissis…)
“ En este sentido, se tiene que la acción de desalojo es una acción especial y propia del derecho inquilinario, cuyo principal objetivo es el obtener la devolución del inmueble arrendado (y por vía de consecuencia la terminación del contrato), por lo que al no existir en la legislación inquilinaria norma alguna que autorice el cobro de daños y perjuicios, para lograr esta finalidad debe acudirse a la norma de carácter general contenida en el artículo 1167 del Código Civil (lo que implica demandar la resolución del contrato y la acumulación de la acción de daños); siendo que la legislación especial inquilinaria prohíbe en determinados casos el ejercicio de la acción de resolución de contrato, permitiendo únicamente la acción de desalojo, para la protección del arrendatario como débil jurídico.
De esta manera, se tiene que cuando se trata de un contrato de arrendamiento de un local comercial, en el que la parte actora fundamenta su acción, como por ejemplo, en el supuesto pago de los cánones de arrendamiento por dos (2) mensualidades consecutivas, al supuesto uso indebido del inmueble o en los supuestos daños que se le ocasionen al inmueble, se está en presencia de una causal de desalojo, en cuyo caso la ley autoriza el ejercicio de la acción de desalojo mas no el de la resolución de contrato de arrendamiento, por lo cual, no procede la acumulación de pretensiones, esto es, no procede la acumulación de la acción de desalojo con la de cobro de daños y perjuicios”. (Resaltado propio de esta Alzada).
Del criterio Jurisprudencial antes transcrito, colige este Sentenciador que de los contratos de arrendamiento de relacionados a un local comercial, la relación jurídica arrendaticia se encuentra regida por normas de orden público que regulan de manera específica tanto las obligaciones del arrendador como del arrendatario, así como las causales que pueden dar lugar a la terminación del vínculo contractual y, en consecuencia, a la restitución del inmueble arrendado.
En este sentido, cuando la parte actora fundamenta su pretensión en hechos que constituyen presuntos incumplimientos por parte del arrendatario, tales como la alegada falta de pago de cánones de arrendamiento por dos (2) mensualidades consecutivas, el supuesto uso indebido del inmueble arrendado, o la existencia de daños ocasionados al mismo, entre otros supuestos de similar naturaleza, tales alegaciones encuadran dentro de las denominadas causales de desalojo previstas en el ordenamiento jurídico inquilinario.
Así pues, dichas causales no pueden ser consideradas de manera aislada o meramente fáctica, sino que deben ser valoradas dentro del marco normativo especial que regula la materia arrendaticia, el cual establece consecuencias jurídicas específicas ante el incumplimiento de las obligaciones esenciales derivadas del contrato de arrendamiento, particularmente aquellas relacionadas con el pago oportuno del canon arrendaticio, la conservación del inmueble y su uso conforme al destino pactado entre las partes.
En tal sentido, la legislación especial en materia inquilinaria faculta al arrendador para ejercer la acción de desalojo, la cual reviste naturaleza jurídica especial, autónoma y sumaria, y se encuentra orientada a tutelar el derecho del propietario o arrendador a recuperar la posesión del bien inmueble cuando se verifique alguna de las causales legalmente establecidas.
De igual forma, es importante destacar que la acción de desalojo no solo persigue la restitución material del inmueble arrendado, sino que además comporta como consecuencia jurídica directa la terminación del vínculo contractual de arrendamiento, toda vez que la subsistencia del mismo se encuentra condicionada al cumplimiento de las obligaciones esenciales por parte del arrendatario.
Por consiguiente, constatada la configuración de alguna de las causales previstas en la normativa aplicable, el órgano jurisdiccional se encuentra facultado para declarar procedente la acción intentada, ordenando la desocupación del inmueble y la consecuente restitución del mismo a su legítimo titular, en resguardo del equilibrio contractual y de la tutela judicial efectiva de las partes involucradas.
Con base a ello, y aplicado sub examine, observa este Jurisdicente que la parte accionante, Sociedad Mercantil PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES S.A., interpuso demanda de desalojo de local comercial fundamentando su pretensión en el alegado incumplimiento por parte de la demandada, ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA, específicamente en la falta de pago de varios cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2024, lo cual constituye una de las causales legalmente previstas para la procedencia de la acción inquilinaria de desalojo.
Así las cosas, corresponde a la parte demandada desvirtuar los hechos alegados por la parte actora, aportando los medios probatorios idóneos que acrediten el cumplimiento de su obligación de pago, toda vez que quien alega el hecho extintivo de la obligación en este caso, el pago, está llamado a probarlo en el proceso, conforme a las reglas de la carga de la prueba prevista en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, de las actas que conforman el expediente se evidencia que la parte demandada no promovió ni evacuó elemento probatorio alguno que permita a este Órgano Jurisdiccional tener por acreditado el pago de los cánones de arrendamiento reclamados, limitándose su actuación procesal a una negativa de los hechos afirmados por la parte actora, sin sustento probatorio que la respalde.
En consecuencia, al no haber sido desvirtuados los hechos constitutivos de la acción ejercida, y al encontrarse acreditada la causal de incumplimiento alegada por la parte actora, resulta procedente la acción de desalojo intentada por haberse verificado la causal invocada conforme a derecho. ASÍ SE DETERMINA.-
Partiendo de las consideraciones precedentemente establecidas, este Sentenciador se ve en el deber de declarar tal y como en efecto se hará en la parte dispositiva SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio José Alexy Farías Juárez, actuando en su carácter de Defensor Ad-Litem de la parte demandada, ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA, contra sentencia de mérito No. 07, de fecha veinte (20) de noviembre de dos mil veinticinco (2025), dictada por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, razón por la cual se deberá CONFIRMAR el aludido fallo en todas sus partes, y declarar CON LUGAR el juicio que por DESOLOJO DE LOCAL COMERCIAL sigue en su contra la sociedad mercantil PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES S.A. ASÍ SE DECIDE.-
VII
DISPOSITIVA
Por los fundamentos ut supra expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio José Alexy Farías Juárez, actuando en su carácter de Defensor Ad-Litem de la parte demandada, ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA, contra sentencia de mérito No. 07, de fecha veinte (20) de noviembre de dos mil veinticinco (2025), dictada por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia de mérito No. 07, de fecha veinte (20) de noviembre de dos mil veinticinco (2025), dictada por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
TERCERO: CON LUGAR el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, sigue la Sociedad Mercantil PROPIEDADES, FUNDOS E INVERSIONES, S.A, contra el ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA.
CUARTO: Se ORDENA a la parte demandada la entrega formal, material y efectiva, teniendo en cuenta las condiciones en las que fue entregado el inmueble arrendado del cual versa el presente litigio, constituido por un local destinado a uso comercial distinguido con el No. PB-02, ubicado en planta baja del Edificio Estrella, en la avenida 4 (antes Bella Vista), entre calles 76 y 77, con nomenclatura Municipal No. 77-43, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.
QUINTO: Se CONDENA en costas del recurso y del proceso a la parte demandada, ciudadano ENRIQUE MANUEL GONZÁLEZ MESQUIDA, conforme a lo establecido en los artículos 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Remítase el expediente en la oportunidad correspondiente.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. En Maracaibo, a los veintidós (22) días del mes de junio de dos mil veintiséis (2026). Año 216° de la Independencia y 167° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR

MSc. YOFFER JAVIER CHACÓN RAMÍREZ
LA SECRETARIA

ABG. SUHELLEN VALERA CAMACHO

En la misma fecha, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (03:25 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, quedando anotado bajo el No.67.

LA SECRETARIA

ABG. SUHELLEN VALERA CAMACHO

Exp. 15.283
YJCR.-