REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: MARÍA DEL CARMEN PIRELA MORILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.418.610, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: LAURA PATRICIA BRACHO RINCÓN, ERIKA RAQUEL LÓPEZ TORRENEGRA, JAVIER ALEJANDRO PÉREZ TABORDA y JOSÉ VICENTE MATOS SALAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-18.634.669, V-29.749.592, V-30.083.590 y V-11.862.523, respectivamente, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 145.609, 326.325, 326.327 y 63.957, en su orden.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES ARECAL, C. A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 09 de febrero de 1987, bajo el Nro. 32, Tomo 11-A, en la persona de su Director General FRANKLIN ARENAS CALDERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.695.478, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia; y el ciudadano HERMES HERNANDO HUERTA HUERTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-20.863.586, domiciliado en el Municipio San Francisco del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: CÉSAR ALEJANDRO CARDOZO GONZÁLEZ y GIOVANNI JELAMBI PÁEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.430.349 y V-5.164.796, respectivamente, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 224.337 y 24.036, siguiendo el orden.
EXPEDIENTE No. 3970-2024
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
Conoce por Distribución este Tribunal de la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, presentada por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN PIRELA MORILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.418.610, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida por el abogado en ejercicio JAVIER ALEJANDRO PÉREZ TABORDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-30.083.590, debidamente inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 326.327, sobre la venta de un inmueble celebrada entre la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., y el ciudadano HERMES HERNANDO HUERTA HUERTA, sobre dos inmuebles constituidos por: A) Una zona de terreno ubicada en jurisdicción de la parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo del estado Zulia, la cual tiene una superficie aproximada de QUINIENTOS TREINTA Y TRES METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y SIETE DECÍMETROS CUADRADOS (533,47 Mts2) y se encuentra comprendida dentro de las medidas y linderos siguientes: NORTE: Veinticuatro metros con tres centímetros (24,03 mts) con propiedad que es o fue de Alberto Medina, hoy Avenida Principal de Haticos por arriba; SUR: Veinticuatro metros con tres centímetros (24,03 mts) con propiedad que es o fue de Clinco Bracho, callejón no identificado; ESTE: Veintidós metros con veinte centímetros (22,20 mts) con propiedad que es o fue de Manuel Sánchez, hoy calle no identificada; y OESTE: Veintidós metros con veinte centímetros (22,20 mts) con propiedad que es o fue de Evelina Sánchez de Inciarte. La propiedad de dicho inmueble consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha treinta (30) de abril de mil novecientos noventa y seis (1996), bajo el N° 39, Protocolo 1ero, Tomo 8°, Segundo Trimestre. B) Una parcela de terreno propio y las mejores construidas sobre él, ubicada en el Barrio Cerro Pelao, Avenida 18C, N°109B-09, en jurisdicción de la parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo del estado Zulia. Dicha Parcela de terreno presenta la forma de Polígono Irregular que encierra una superficie de CUATROCIENTOS VEINTE METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (420,43 Mts2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: con propiedad que es o fue de Alciviades Huerta, casa N° 190-03; SUR: con propiedad que es o fue de Moraima Azuaje de Rincón, casa N° 109B-19; ESTE: con propiedad que es o de Inversiones ARECAL, C. A. y callejón público; y OESTE: Avenida 18C. Lo cual consta en Plano M. E. 97-53.
II
RELACIÓN DE LAS ACTAS
Se recibió en fecha quince (15) de noviembre de 2024, la presente demanda a través de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, bajo el Nro. TMM-1834-2024.
Posteriormente, en fecha diecinueve (19) de noviembre de 2024, el Tribunal admitió la presente acción cuanto ha lugar en derecho, ordenándose en consecuencia la citación de la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., en la persona de su Director General FRANKLIN ARENAS CALDERA, y el ciudadano HERMES HERNANDO HUERTA HUERTA, previamente identificados.
En fecha tres (03) de septiembre de 2024, la ciudadana MARÍA DEL CARMEN PIRELA MORILLO, asistida por el abogado JAVIER ALEJANDRO PÉREZ TABORDA, previamente identificados, otorgó Poder Apud-acta a los abogados LAURA PATRICIA BRACHO RINCÓN, ERIKA RAQUEL LÓPEZ TORRENEGRA, JAVIER ALEJANDRO PÉREZ TABORDA y JOSÉ VICENTE MATOS SALAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-18.634.669, V-29.749.592, V-30.083.590 y V-11.862.523, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 145.609, 326.325, 326.327 y 63.957, respectivamente.
En fecha tres (03) de diciembre de 2024, se recibió diligencia del apoderado judicial de la parte demandante abogado JAVIER ALEJANDRO PÉREZ TABORDA, antes identificado, mediante la cual solicita se libren recaudos de citación y manifiesta haber hecho entrega de los emolumentos necesarios para la práctica de las citaciones correspondientes. De seguidas, en la misma fecha, la Alguacil Titular de este Tribunal, Abogada YANELIS RODRIGUEZ, expuso haber recibido de la aludida representación judicial de la parte actora los emolumentos necesarios para practicar las citaciones de Ley, y el día cuatro (04) de diciembre de 2025, se dictó auto ordenando librar recaudos de citación a la parte demandada de autos.
Posteriormente, en fecha trece (13) de diciembre de 2024, la Alguacil Titular de este Tribunal, expuso la imposibilidad de practicar la citación de la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., en la persona de su director general FRANKLIN ARENAS CALDERA, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, consignando a las actas boleta de citación junto a sus recaudos constante de catorce (14) folios útiles. Asimismo, el día trece (13) de diciembre de 2024, la Alguacil Titular de este Tribunal, expuso la imposibilidad de practicar la citación de la parte codemandada ciudadano HERMES HERNANDO HUERTA HUERTA, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, consignando a las actas boleta de citación junto a sus recaudos constante de trece (13) folios útiles.
En fecha trece (13) de Diciembre de 2024, la abogada ERIKA RAQUEL LÓPEZ TORRENEGRA, apoderada judicial de la parte actora, antes identificada, presentó diligencia mediante la cual solicita se libre Cartel de Citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, a lo cual este Tribunal dictó auto proveyendo lo solicitado en fecha dieciséis (16) de diciembre de 2024, y libró Cartel de Citación para ser publicado en el Portal Web de los Diarios Versión Final y La Verdad.
Seguidamente, en fecha diez (10) de enero de 2025, el abogado JAVIER ALEJANDRO PÉREZ TABORDA, apoderado judicial de la parte actora, suficientemente identificado en actas, consigna certificados de publicación del Cartel de Citación, los cuales fueron agregados a las actas.
En fecha veinte (20) de enero de 2025, la Secretaria del Tribunal expuso haber fijado Cartel de Citación librados a la parte demandada de autos, en los domicilios indicados por la parte actora, y en la misma fecha expuso el total cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente, en fecha diecinueve (19) de febrero de 2025, se recibió diligencia del abogado JAVIER ALEJANDRO PÉREZ TABORDA, apoderado judicial de la parte actora, suficientemente identificado en actas, mediante la cual solicita se designe defensor Ad-Litem, a lo cual este Tribunal dicto auto proveyendo lo solicitado en fecha veinticuatro (24) de febrero de 2025, designando a la abogada en ejercicio MIGDALIA ELENA PAOLINI SANTELIS, titular de la cedula de identidad N° V-9.723.096, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 252.886, librándose la correspondiente boleta de notificación.
En fecha once (11) de marzo de 2025, la Alguacil Titular de este Tribunal expuso haber cumplido con la notificación de la defensora Ad-Litem abogada MIGDALIA ELENA PAOLINI SANTELIS, antes identificada, consignando a las actas la correspondiente boleta de notificación, debidamente firmada. Seguidamente, el día trece (13) de marzo de 2025, se recibió diligencia de la abogada MIGDALIA ELENA PAOLINI SANTELIS, suficientemente identificada en actas, mediante la cual acepta el cargo de defensora Ad-Litem y presta el correspondiente juramento de Ley.
Posteriormente en fecha veinticuatro (24) de marzo de 2025, se recibió diligencia del abogado JAVIER ALEJANDRO PÉREZ TABORDA, apoderado judicial de la parte actora, suficientemente identificado en actas, mediante la cual solicita se libre boleta de citación a la defensora Ad-Litem, previamente juramentada por esta Sala, a lo cual este Tribunal dicto auto proveyendo lo solicitado en fecha veintiséis (26) de marzo de 2025, ordenándose la citación de la defensora Ad-Litem, antes identificada.
En fecha veintiocho (28) de marzo de 2025, la Alguacil Titular de este Tribunal expuso haber practicado la citación de la defensora Ad-Litem abogada MIGDALIA ELENA PAOLINI SANTELIS, antes identificada, consignando a las actas la correspondiente boleta de citación, debidamente firmada.
Seguidamente, en fecha treinta y uno (31) de marzo de 2025, se recibió escrito de contestación de la demanda por los abogados en ejercicio CÉSAR ALEJANDRO CARDOZO GONZÁLEZ y GIOVANNI JELAMBI PÁEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-10.430.349 y V-5.164.796, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 224.337 y 24.036, en su carácter de apoderados Judiciales de la sociedad mercantil “INVERSIONES ARECAL, C.A.”, previamente identificada, representada por el ciudadano FRANKLIN ARENAS CALDERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.695.478, en su carácter de director general y representante legal de la sociedad mercantil, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia; y asistiendo al co-demandado ciudadano HERMES HERNANDO HUERTA HUERTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-20.863.586, domiciliado en el municipio San Francisco del estado Zulia, conjuntamente con los anexos correspondientes.
En fecha veintidós (22) de mayo de 2025, se dictó auto fijando oportunidad para llevar a cabo la Audiencia Preliminar, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
De seguidas, en fecha veintisiete (27) de mayo de 2025, se recibió diligencia del abogado JAVIER PÉREZ TABORDA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual solicita se declare insuficiente el poder consignado por la representación judicial de la parte demandada de autos.
Posteriormente, en fecha veintisiete (27) de mayo de 2025, el ciudadano HERMES HERNANDO HUERTA HUERTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-20.863.586, asistido por los abogados en ejercicio CÉSAR ALEJANDRO CARDOZO GONZÁLEZ y GIOVANNI JELAMBI PÁEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-10.430.349 y V-5.164.796 respectivamente, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 224.337 y 24.036 respectivamente, otorgó poder apud-acta a los referidos abogados.
En fecha veintiocho (28) de mayo de 2025, se celebró la Audiencia Preliminar con presencia de los abogados en ejercicio LAURA PATRICIA BRACHO RINCÓN, ERIKA RAQUEL LÓPEZ TORRENEGRA y JAVIER ALEJANDRO PÉREZ TABORDA, antes identificados, apoderados judiciales de la parte actora; y los abogados CÉSAR ALEJANDRO CARDOZO GONZÁLEZ y GIOVANNI JELAMBI PÁEZ, previamente identificados, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada de autos.
En fecha cuatro (04) de junio de 2025, el Tribunal examinados los alegatos de las partes intervinientes en el litigio, procedió a fijar los límites de la controversia, y da apertura al lapso de promoción de pruebas.
Posteriormente, en fecha doce (12) de junio de 2025, fueron agregadas las pruebas promovidas por las partes intervinientes en el litigio, cuyo pronunciamiento sobre la admisión o no de las mismas por este órgano jurisdiccional fue efectuado en fecha diecinueve (19) de junio de 2025.
En fecha veintitrés (23) de junio de 2025, se recibió escrito de apelación sobre el auto de providencia de pruebas dictado por este Tribunal por parte del abogado en ejercicio JAVIER ALEJANDRO PÉREZ TABORDA, apoderado judicial de la parte actora, suficientemente identificado en actas.
Seguidamente, en fecha veinticinco (25) de junio de 2025, los abogados en ejercicio CÉSAR ALEJANDRO CARDOZO GONZÁLEZ y GIOVANNI JELAMBI PÁEZ, previamente identificados en actas, en su carácter de apoderados judiciales de los demandados de autos, presentaron escrito de apelación sobre el auto de providencia de pruebas dictado por este Tribunal.
En fecha veintiséis (26) de junio de 2025, se dictó auto oyendo las apelaciones interpuestas en un solo efecto devolutivo y de seguidas el dos (02) de julio de 2025, se dictó auto ordenando remitir las copias certificadas indicadas por las representaciones judiciales de las partes intervinientes en la presente causa relativas a la apelación planteada, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, para que sea resuelta la misma.
Decididas como fueron las apelaciones planteadas por las representaciones judiciales de las partes intervinientes en la presente causa, se recibió en fecha diez (10) de noviembre de 2025, la decisión del Tribunal Superior que conoció de las mismas.
En fecha catorce (14) de noviembre de 2025, el Tribunal dictó auto admitiendo la prueba testimonial, en virtud de la decisión dictada por el Tribunal Superior, ordenándose además la notificación de las partes intervinientes en la litis, para garantizar el derecho a la defensa y debido proceso, contemplado en nuestra Carta Magna.
En tal sentido, notificadas como fueron las partes intervinientes en el presente juicio, procedió este Tribunal, en fecha primero (1°) de diciembre de 2025, a fijar oportunidad para la celebración de la Audiencia de Juicio.
En fecha dos (02) de febrero de 2026, siendo las 10:00 a. m., y constituido el Tribunal en la Sala de Audiencias 2, oportunidad fijada para la celebración de la Audiencia Oral, comparecieron los abogados en ejercicio JAVIER PÉREZ y JOSÉ MATOS, antes identificados, como representación judicial de la parte actora, y el abogado en ejercicio CÉSAR CARDOZO, como representación judicial de la parte demandada, todos antes identificados, los cuales procedieron a rendir sus alegatos, y por cuanto en medio de la celebración de la audiencia fue suspendido el servicio eléctrico, y en aras de garantizar la integridad física de las personas intervinientes en la misma, se acordó suspender la audiencia y diferir la misma para el próximo primer (1) día de despacho siguiente, a partir de las 10:00 a. m.
De seguidas, el día tres (03) de febrero de 2026, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), día y hora fijados para continuar con la celebración de la “audiencia o el debate oral”, se hicieron presentes en la Sala de Despacho de este Tribunal, los abogados en ejercicio JAVIER ALEJANDRO PÉREZ TABORDA y JOSÉ VICENTE MATOS SALAS, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante, igualmente el abogado CÉSAR CARDOZO, como representación judicial de los demandados, identificados plenamente en autos, quienes ejercieron su derecho a la palabra, y en forma sintetizada, expusieron sus alegatos e hicieron sus conclusiones, evacuando las pruebas promovidas, del mismo modo, esta Jurisdicente tomó el término legal correspondiente y dictó, en síntesis, la sentencia, resolviendo como punto previo este Tribunal lo peticionado por la parte demandante, para que declare insuficiente y, por ende, inválido para este proceso específico, el instrumento poder otorgado a los abogados que representan a la parte demandada de autos, declarando Improcedente lo solicitado. Asimismo, se declaró SIN LUGAR la demanda, y se condenó en costas procesales a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
III
ALEGATOS DE LAS PARTES
• ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la ciudadana MARÍA DEL CARMEN PIRELA MORILLO, asistida por el abogado en ejercicio JAVIER ALEJANDRO PÉREZ TABORDA, suficientemente identificados en actas, que mediante documento privado celebró en el mes de febrero de 2019, un arrendamiento sobre dos (02) locales comerciales, distinguidos con los Nros. 2 y 3, ubicados en la Avenida Los Haticos, Sector las 7 Puertas, en jurisdicción de la parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo, propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., antes identificada, los cuales se encuentra poseyendo en calidad de arrendataria hasta la fecha.
Alega además, que en el mes de octubre de 2019, celebró contrato de arrendamiento privado sobre dos (02) locales comerciales propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., antes identificada, distinguidos con los Nro. 1 y 4, ubicados en la Avenida Los Haticos, Sector las 7 Puertas, en jurisdicción de la parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo, inmuebles que se encuentra poseyendo en calidad de arrendataria hasta la fecha, conformados por dos (02) locales comerciales y un (01) área de pulilavado.
Expone que en fecha dieciséis (16) de octubre de 2024, fue citada por un funcionario adscrito al Tribunal Noveno de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, sobre una demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano HERMES HERNANDO HUERTA HUERTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-20.863.586, quien aduce que actúa con el carácter de propietario de los inmuebles antes descritos y los cuales se encuentra poseyendo en calidad de arrendataria, desconociendo tal situación por cuanto reconoce como propietaria de los mismos a la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., antes identificada, alegando además que no fue notificada por la misma de la preferencia ofertiva de los inmuebles que se encuentra poseyendo en calidad de arrendataria desde el año 2019; al mismo tiempo que tampoco fue notificada por el ciudadano HERMES HERNANDO HUERTA HUERTA, antes identificado, de ser el nuevo propietario de los mismos.
Narra que en fecha veintiuno (21) de octubre de 2024, de la revisión del Expediente Nro. 3742-2024, de la nomenclatura llevada por el Tribunal Noveno de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, contentivo de la demanda por desalojo, constató en las actas del mismo copia certificada del documento de la venta efectuada por la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A. al ciudadano HERMES HERNANDO HUERTA HUERTA, de fecha veintisiete (27) de junio de 2023, el cual se encuentra debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el Nro. 2023.316, Asiento Registral 1, inmueble matriculado con el No. 481.21.5.3.5729, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2023; y 2023.317, Asiento Registral 1, inmueble matriculado con el No. 481.21.5.3.5730, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2023 de los inmuebles que posee en calidad de arrendataria. De ello manifiesta, no tener conocimiento de la venta realizada sino hasta la fecha veintiuno (21) de octubre de 2024, en la cual de la revisión del expediente en cuestión observó el documento de venta debidamente protocolizado.
Manifiesta la ciudadana MARÍA DEL CARMEN PIRELA MORILLO, antes identificada, estar inmersa en una violación a su derecho preferente de haber adquirido los inmuebles aunado a un perjuicio que como arrendataria se le causaba.
Señala que se encontraba en calidad de arrendataria de los inmuebles que fueron vendidos por un periodo que excede los cuatro (04) años, y que para la fecha en que fue realizada la venta, esto es veintisiete (27) de junio de 2023, no se le notificó de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que para la fecha, se encontraba solvente en el pago de sus obligaciones contractuales.
• ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Los abogados CÉSAR ALEJANDRO CARDOZO GONZÁLEZ y GIOVANNI JELAMBI PÁEZ, actuando en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., y del ciudadano HERMES HERNANDO HUERTA HUERTA, previamente identificados, en su escrito de contestación de la demanda, niegan, rechazan y contradicen que la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., no le haya notificado a la ciudadana MARÍA DEL CARMEN PIRELA MORILLO, antes identificada, de la venta de los inmuebles. Asimismo, impugna y desconoce los estados de cuenta del “Bank of América”, cuyo titular es el ciudadano Renny A. Zambrano, en los cuales alega la parte actora haber realizado los pagos de los cánones de arrendamiento mediante transferencias vía “Zelle”.
Alega que no le fue posible a la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., practicar la notificación de la arrendataria de la intención de vender los inmuebles de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto las Notarías Públicas no permiten autenticar los contratos de arrendamiento inmobiliario.
Narra además que del artículo 38 ejusdem, se interpreta de forma literal que pareciera, la norma sólo permite realizar la notificación por medio de la Notaría Pública, y alega que la referida Ley no establece ninguna prohibición, limitación o restricción o exclusión de otras formas o actos para cumplir con tal fin. De ello expresa que las arrendadoras han optado por realizar notificaciones por la vía judicial para cumplir con tal fin, y que también puede utilizarse la vía personal o directa, cuando la arrendadora le notifica a la arrendataria directamente del ofrecimiento de la venta.
Expone que la arrendadora puede recurrir al uso de las vías administrativas para realizar el ofrecimiento de la venta, sirviendo el mismo como medio de prueba por cuanto del mismo se levantan actas que sirven como documentos públicos administrativos, lo cual manifiesta que en el caso en concreto, se denunció por ante la Intendencia de Seguridad Ciudadana de la Parroquia Cristo de Aranza, vía que alega puede utilizarse para cumplir el fin del artículo 38 de la Ley especial en cuestión.
Narra que el ofrecimiento de la venta de los locales comerciales a la ciudadana MARÍA DEL CARMEN PIRELA MORILLO, son de vieja data, por cuanto el ciudadano ISMEIRO ARENAS URDANETA (†), quien en vida fuera venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-1.089.718, quien para la fecha era el presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., le había ofrecido vía telefónica a través de la red social “WhatsApp”, la intención de vender los inmuebles arrendados, desde el año 2020, por un monto de 20.000$.
Alude que posteriormente, en fechas cinco (05) de marzo de 2021 y veintidós (22) de julio de 2021, la ciudadana MARIANELA GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.711.186, representante legal de la arrendadora, según se desprende de poder de administración y disposición otorgado por ante la Notaría Pública de Tallahassee, Estado de Florida, y protocolizado por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de abril de 2023, quedando anotado bajo el Nro. 18, folios 139, Tomo 9, del Protocolo de transcripción del año, intercambió con la arrendataria mensajes de datos a través de la red social “WhatsApp”, desde el teléfono personal 0424 6570479, igual número de “WhatsApp” 0424 6570479, de la abogada MARIANELA GONZÁLEZ, antes identificada, al teléfono personal de la arrendataria, ciudadana MARÍA DEL CARMEN PIRELA MORILLO, antes identificada, número 0414 6747151, con el mismo número de “WhatsApp”, cuya transcripción acompaña a las actas como medio probatorio.
Aluden que de los mensajes de datos intercambiados a través de la red social “WhatsApp”, se acredita el ofrecimiento realizado de la venta de los locales comerciales y se evidencia además que la arrendataria había aceptado el ofrecimiento de la compraventa de los locales comerciales y que se encontraba a la espera de un crédito para el pago de los mismos.
Posteriormente, en el mes de enero de 2023, la arrendadora, solicita a su representante legal, ciudadana MARIANELA GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, antes identificada, que denunciara a la ciudadana MARÍA DEL CARMEN PIRELA MORILLO, antes identificada, por ante la Intendencia de Seguridad Ciudadana de la Parroquia Cristo de Aranza, por haber incumplido el pago de la compraventa de los locales comerciales, denuncia efectuada en fecha 06/03/2023, levantando la Intendencia el Acta Administrativa. Aluden que con la firma del acta en cuestión quedó suficientemente notificada la arrendataria, ciudadana MARÍA DEL CARMEN PIRELA MORILLO, previamente identificada, del ofrecimiento de la venta.
V
DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Promueve el mérito favorable de los contratos de arrendamiento privados suscritos entre la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A. y su persona en el año 2019, los cuales corren insertos en actas constantes de dos (02) folios útiles. Estos medios probatorios fueron igualmente promovidos por la parte demandada en el escrito de contestación, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene como cierto la existencia de la relación arrendaticia alegada en las actas procesales, la cual origina derechos y obligaciones para ambas partes. Así se Valora.-
2. Promueve el mérito favorable que se desprende del documento de venta suscrito por la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., y el ciudadano HERMES HERNANDO HUERTA HUERTA, el cual corre inserto en actas en copia certificada constante de siete (07) folios útiles. Este medio probatorio fue promovido, tanto por la parte actora como la parte demandada, el cual corre inserto en actas en copia certificada constante de siete (07) folios útiles. Se adminicula a la documental, Inspección Judicial evacuada por este órgano jurisdiccional dentro de la oportunidad legal en el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia. En consecuencia, se le otorga valor probatorio a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y se tiene como cierto que, la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., representada por el Director General FRANKLIN ARENAS CALDERA, vendió al ciudadano HERMES HERNANDO HUERTA HUERTA, en fecha veintisiete (27) de junio de 2023, por ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, los inmueble identificados en los contratos de arrendamiento, antes valorados. Así se Valora.-
3. Promueve el mérito favorable de las copias simples del Expediente No. 3742-2024 del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, referentes a la Exposición del Alguacil en la referida causa, de fecha dieciséis (16) de octubre de 2024 referidas a la citación que se practicara en la causa y la correspondiente Boleta de Citación firmada por su persona. Estando dentro de la oportunidad legal, la parte demandada impugnó dichas copias y la actora, en el lapso probatorio promovió inspección judicial a los fines de dejar constancia de la autenticidad de los recaudos impugnados. En tal sentido se le otorga valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se Valora.-
4. Promueve los estados de cuenta en los cuales se evidencian las transferencias Zelle para el pago de los cánones de arrendamiento, y en el lapso probatorio promovió una experticia informática a los efectos de validar los estados de cuenta del Bank of America, de la cuenta No. 2290-5781-9575, cuyo titular es el ciudadano Renny A. Zambrano, los cuales corren insertos en los folios 24 al 33, en los cuales se evidencian las transferencias vía Zelle para el pago de los cánones de arrendamiento. En lo que respecta a esta probanza, la parte demandada, en su escrito de contestación impugnó y desconoció los estados de cuenta por ser copias simples. Tal como se mencionó anteriormente, la parte accionante, en el lapso probatorio promovió Experticia Informática a los efectos de validar los estados de cuenta del Bank of América, de la cuenta No. 2290-5781-9575, cuyo titular es el ciudadano Renny A. Zambrano, los cuales corren insertos en los folios 24 al 33 de las actas respectivas, donde se evidencian las transferencias vía Zelle para el pago de los cánones de arrendamiento, recaudos consignados en el idioma inglés, en los cuales según sus dichos se evidencian las transferencias vía zelle para el pago de los cánones de arrendamiento. Este medio de prueba fue inadmitido por este Tribunal, mediante auto de fecha diecinueve (19) de junio de 2025, por ser la misma manifiestamente impertinente, de conformidad con lo establecido en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que la misma no cumplió con los requisitos del artículo 451 ejusdem, siendo objeto de apelación, declarando el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha dos (02) de octubre de 2025, la inadmisión de dicha prueba, por inconducente, en tal sentido la misma no es objeto de valoración. Así se Decide.
5. Promueve Inspección Judicial en el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, ubicado en la avenida Bella Vista con calle 77 Cecilio Acosta, Centro Comercial Socuy, Locales 15 y 16, en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Prueba ésta que fue valorada anteriormente por este órgano de justicia. Así se Decide.-
6. Promueve Inspección Judicial en los inmuebles: a) constituido por dos locales comerciales, identificados con los Nros. 2 y 3, ubicados en la avenida Los Haticos, Sector las 7 Puertas, en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y b) constituido por dos locales comerciales, identificados con los Nros. 1 y 4, ubicados en la avenida Los Haticos, Sector las 7 Puertas, en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Dicha prueba fue evacuada dentro de la oportunidad legal por este Órgano de Justicia que merece fe, por lo que, conforme con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio. Así se Valora.-
7. Promueve Inspección Judicial en el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, específicamente en el Expediente No. 3742-2024. Prueba ésta que fue valorada anteriormente por este órgano de justicia. Así se Decide.-
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1. Promueve el documento de compraventa a nombre de Hermes Huerta, registrado por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de junio del año 2023, inscrito bajo el número 2023.016, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 481.21.5.3.5730, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2023. Prueba ésta que fue valorada anteriormente por este órgano de justicia. Así se Decide.-
2. Promueve copia simple de los dos (02) contratos de arrendamiento privados, marcados con la letra “B” y “C”. Prueba ésta que fue valorada anteriormente por este órgano de justicia. Así se Decide.-
3. Promueve el Acta Administrativa de fecha 06/03/2023, que contiene la denuncia interpuesta por la abogada MARIANELA GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, en representación de LA ARRENDADORA, ante el Intendente de Seguridad Ciudadana de la Parroquia Cristo de Aranza. Departamento de Atención a la Comunidad, de fecha 06 de marzo del 2023. Con relación a esta probanza, y previa revisión de la documental, observa este Tribunal que no existe prueba alguna que demuestre que la mencionada abogada haya actuado en vía administrativa como representante de la arrendadora, razón por la cual le otorga valor probatorio por emanar de un ente administrativo, pero la desecha por cuanto no ofrece algún elemento de convicción para demostrar los hechos que pretende hacer valer la parte demandada. Así se Valora.
4. Promueve copias de los mensajes de datos de la aplicación WhatsApp intercambiados entre la abogada MARIANELA GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, representante legal de LA ARRENDADORA, de su teléfono personal 0424 6570479, igual N° de WhatsApp 0424 6570479 con la ciudadana MARÍA DEL CARMEN PIRELA MORILLO, ARRENDATARIA, a su teléfono personal 0414 6747151, igual N° de WthasApp 0414 6747151, de fechas 5 de marzo del año 2021 y en fecha 22 de julio de 2021. Este medio de prueba no puede ser valorado por el Tribunal, en ocasión a que, no consta en autos que dicha ciudadana haya actuado como representante de la arrendadora, sino por el contrario se verificó que la misma es apoderada judicial del ciudadano ISMERIO ARENA URDANETA, según consta de Documento Poder que corren inserto en los folios del ciento treinta y uno (131) al ciento cuarenta y seis (146) de las actas procesales, en tal razón, dicha prueba no sirve de presupuesto para esclarecer los hechos litigiosos. Así se Decide.-
5. Promovió copia impresa del mensaje de voz original (chats) de la aplicación WhatsApp, cuya transcripción impresa se equipara a un documento privado, donde la arrendataria MARÍA DEL CARMEN PIRELA MORILLO, de su teléfono personal 0414 6747151, igual Nº de WhatsApp 0414 6747151, le envió al teléfono personal del señor ISMERIO ARENA URDANETA (+) Nº +1(321)375-9251, igual Nº de WhatsApp +1(321)375-925, informándole que había aceptado el ofrecimiento de la venta de los locales comerciales, de fecha 06 de marzo del año 2023; y proponiendo el pago de la venta ofrecida.
6. Promovió CD de forma cerrada, que contiene el mensaje de voz original (chats) de la aplicación WhatsApp donde la arrendataria MARÍA DEL CARMEN PIRELA MORILLO, de su teléfono 0414 6747151, igual Nº de WhatsApp 0414 6747151, le envió al teléfono personal del señor ISMEIRO ARENA URDANETA, (+) Nº +1(321) 3759251, igual Nº de WhatsApp + 1(321)375-925, informándole que había aceptado el ofrecimiento de la venta de los locales comerciales, en fecha 06 de marzo del año 2023, y proponiendo el pago de la venta ofrecida.
7. Promovió copia simple del pantallazo del número personal de la arrendataria MARIA DEL CARMEN PIRELA MORILLO, su teléfono personal 0414 6747151, igual N° de WhatsApp 0414 6747151.
Con relación los numerales 5, 6 y 7, a este legajo probatorio, considera esta Juzgadora que si bien es cierto las mismas no fueron atacadas por la contraparte, en la oportunidad legal correspondiente, en modo alguno aportan solución al contradictorio, en virtud que la parte promovente no demostró que la abogada MARIANELA GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, actuaba en representación de la arrendadora sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., máximo cuando consta en las actas procesales que la mencionada abogada era apoderada del ciudadano ISMERIO ARENA URDANETA, según consta de Documento Poder que corren inserto en los folios del ciento treinta y uno (131) al ciento cuarenta y seis (146), quien no forma parte de la relación arrendaticia demostrada en el presente proceso, constituyéndose los mismos, un tercero ajeno a la controversia, y al no lograr comprobar el promovente la vinculación de los terceros con la arrendadora y la arrendataria, forzosamente este Tribunal tiene que desechar dichas probanzas. Así se Decide.
8. Promovió la testimonial de la abogada MARIANELA GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, cédula de identidad No. 9.711.186, domiciliada en esta ciudad de Maracaibo del estado Zulia, evacuada en la Audiencia Oral y Pública con todas las formalidades de Ley. Este Tribunal la desecha por cuanto nada aporta a los fines de esclarecer la presente controversia. Así se Decide.
9. Promovió la testimonial del ciudadano HERMES HERNANDO HUERTA HUERTA. Con relación a esta prueba, la misma no fue admitida por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. Promovió Posiciones Juradas conforme el artículo 403 de Código de Procedimiento Civil, y mediante escrito de fecha nueve (09) de junio de 2025 renuncio a la misma. En tal, sentido esta Sentenciadora, no puede hacer ninguna valoración de las mismas. Así se Decide.-
VI
PUNTO PREVIO
Considera esta Jurisdicente resolver como punto previo lo solicitado mediante escrito de fecha 27 de mayo de 2025, por el apoderado judicial de la parte actora, con fundamento en los artículos 150 y 151 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.684 del Código Civil, a fin de que este Tribunal declare insuficiente y, por ende, inválido para este proceso específico, el instrumento poder otorgado por el ciudadano FRANKLIN ARENAS CALDERA, actuando en nombre propio y en representación de la sociedad mercantil "INVERSIONES ARECAL, C.A.", a los abogados CÉSAR ALEJANDRO CARDOZO GONZÁLEZ y GIOVANNI JELAMBI PÁEZ, por no haber sido conferido para representar a dicha sociedad mercantil en juicios de naturaleza civil-mercantil como el presente retracto legal arrendaticio, sino para actuaciones en el ámbito penal en calidad de víctima, y consecuencialmente, que el Tribunal no reconozca la representación que se atribuyen los mencionados abogados en el presente juicio, con todos los efectos legales pertinentes, incluyendo la posible nulidad de las actuaciones cumplidas por ellos en contravención de este pedimento, o en su defecto, se inste a la parte a presentar un instrumento poder que cumpla con los requisitos de especificidad y suficiencia para la presente causa. Establecido lo anterior, constata esta Operadora de Justicia que el poder en cuestión se encuentra inserto en los folios ciento diez (110) al ciento quince (115) de las actas procesales de la presente causa, el cual fue otorgado en el extranjero, debidamente apostillado bajo el Nro. 2025-9113 y traducido en su oportunidad, cumpliendo con las formalidades previstas en el artículo 157 del Código Procedimiento Civil, el mismo fue otorgado por el ciudadano FRANKLIN ARENAS CALDERA, antes identificado, actuando en nombre propio y en su carácter de director general o representante legal de la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., a los abogados CÉSAR ALEJANDRO CARDOZO GONZÁLEZ y GIOVANNI JELAMBI PÁEZ, antes identificados, para que representen a la sociedad mercantil por ante los Tribunales Civiles de la República Bolivariana de Venezuela, con facultades expresas para intentar cualquier tipo de demandas, contestar las que les sean opuestas, darse por citados y notificados, promover y evacuar todo género de pruebas, apelar de cualquier decisión y recurrir en todas las instancias entre otras; y tomando en consideración que para ejercer la representación judicial de las partes dentro del proceso, se exige el otorgamiento de un instrumento poder que faculte al profesional del derecho a gestionar en nombre de su poderdante, y en aras de garantizar sus derechos e intereses, todo tipo de trámite por ante los órganos de administración de justicia, es por lo que considera esta Sentenciadora que, al verificarse que la codemandada sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., otorgó a través de su representante legal, poder que autoriza a los abogados en ejercicio CÉSAR ALEJANDRO CARDOZO GONZÁLEZ y GIOVANNI JELAMBI PÁEZ, antes identificados, para que ejerciera su representación por ante los Tribunales Civiles de la República Bolivariana de Venezuela, con las facultades expresas anteriormente descritas, el mismo ha sido otorgado con suficientes atribuciones para asumir la defensa en el proceso civil, en consecuencia, este Tribunal declara IMPROCEDENTE la denuncia efectuada por el apoderado judicial de la parte demandante, de conformidad con lo pautado en los artículos 150 y 153 ejusdem. Así se Decide.
VII
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Habiéndose cumplido con cada uno de los actos procesales que relacionan esta causa que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (mediante el Procedimiento Oral) han interpuesto la ciudadana MARÍA DEL CARMEN PIRELA MORILLO, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., y del ciudadano HERMES HERNANDO HUERTA HUERTA, identificados en actas, este Tribunal cumpliendo con las previsiones del artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, procede a transcribir el fallo completo del caso sub-iudice, considerando los resultados de los límites de la controversia, de la audiencia oral y de las pruebas aportadas por las partes, analizadas y valoradas éstas, en atención de haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales; así como los alegatos de las partes y las normas por éstos invocadas a los fines de la subsunción de los mismos dentro del Derecho que legalmente le corresponde en nuestro Ordenamiento Jurídico en declaración de la voluntad concreta de la Ley, todo ello conforme al alcance de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, correspondiendo a cada parte probar en autos sus respectivas afirmaciones de hechos, contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito de contestación a la misma,
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De la misma manera, se hace de imperiosa necesidad, señalar que durante el desarrollo de la audiencia oral, en la oportunidad correspondiente, los apoderados judiciales de la parte demandante y el apoderado judicial de la parte demandada, hicieron en sus intervenciones una serie de señalamientos que corresponden a hechos nuevos que no fueron alegados en su escrito libelar ni escrito de contestación a la demanda, por lo tanto, son irrelevantes en la presente causa, por lo tanto, esta Jurisdicente, no emitirá ningún pronunciamiento sobre dichos argumentos en la parte dispositiva del presente fallo. Asi se Decide.
En tal sentido, este Juzgado, entra a analizar los alegatos formulados de la siguiente manera:
Ahora bien, en primer lugar, es preciso señalar que la parte actora demanda el Retracto Legal Arrendaticio, y fundamenta su pretensión en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en aseveración que mediante documento privado celebró en el mes de febrero de 2019, un contrato de arrendamiento que versa sobre dos (02) locales comerciales distinguidos con los Nos. 2 y 3, y en el mes de octubre de 2019, celebró otro contrato de arrendamiento privado que versa sobre dos (02) locales comerciales distinguidos con los Nos. 1 y 4, y un (01) área de pulilavado, ubicados en la Avenida Los Haticos, Sector las 7 Puertas, en jurisdicción de la parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo del estado Zulia, propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., antes identificada. Alega además que en fecha dieciséis (16) de octubre de 2024, fue citada por un funcionario adscrito al Tribunal Noveno de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en ocasión a una demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano HERMES HERNANDO HUERTA HUERTA, antes identificado, quien aduce que actúa con el carácter de propietario de los inmuebles antes descritos, desconociendo tal situación por cuanto reconoce como propietaria de los mismos a la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., antes identificada, alegando que no fue notificada por la arrendadora de la preferencia ofertiva de los inmuebles que se encuentra poseyendo en calidad de arrendataria desde el año 2019, ni tampoco fue notificada por el ciudadano HERMES HERNANDO HUERTA HUERTA, antes identificado, de ser el nuevo propietario de los mismos. Asimismo, alega, que no tuvo conocimiento de la venta realizada sino hasta el día 21 de octubre de 2024, previa revisión del expediente en cuestión observó el documento de venta debidamente protocolizado, afirmando estar inmersa en una violación a su derecho preferente de haber adquirido los inmuebles, aunado a un perjuicio que como arrendataria se le causaba. Señala que se encontraba en calidad de arrendataria de los inmuebles que fueron vendidos por un periodo que excede los cuatro (04) años, y que para la fecha que fue realizada la venta, esto es, el día veintisiete (27) de junio de 2023, no se le notificó de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que para la fecha, se encontraba solvente en el pago de sus obligaciones contractuales.
Por su parte, los abogados CÉSAR ALEJANDRO CARDOZO GONZÁLEZ y GIOVANNI JELAMBI PÁEZ, actuando en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., y del ciudadano HERMES HERNANDO HUERTA HUERTA, previamente identificados en actas, en su escrito de contestación de la demanda, niegan, rechazan y contradicen que la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., no le haya notificado a la ciudadana MARÍA DEL CARMEN PIRELA MORILLO, antes identificada, de la venta de los inmuebles. Impugnan y desconocen los estados de cuenta del “Bank of América”, cuyo titular es el ciudadano Renny A. Zambrano, en los cuales alega la parte actora haber realizado los pagos de los cánones de arrendamiento mediante transferencias vía “Zelle”. Alegan que del artículo 38 ejusdem, no establece ninguna prohibición, limitación o restricción o exclusión de otras formas o actos para cumplir con tal fin. Expone que la arrendadora puede recurrir al uso de las vías administrativas para realizar el ofrecimiento de la venta, sirviendo el mismo como medio de prueba por cuanto del mismo se levantan actas que sirven como documentos públicos administrativos, lo cual manifiesta que en el caso en concreto, se denunció por ante la Intendencia de Seguridad ciudadana de la Parroquia Cristo de Aranza, vía que alega puede utilizarse para cumplir el fin del artículo 38 de la Ley especial en cuestión. Asimismo alega que el ofrecimiento de la venta de los locales comerciales a la ciudadana MARÍA DEL CARMEN PIRELA MORILLO, son de vieja data, por cuanto el ciudadano Ismeiro Arenas Urdaneta (†), quien en vida fuera venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-1.089.718, quien para la fecha era el presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., le había ofrecido vía telefónica a través de la red social “WhatsApp”, la intención de vender los inmuebles arrendados desde el año 2020, por un monto de 20.000$.
Así las cosas, considera esta Jurisdicente traer a colación lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en materia de retracto legal arrendaticio.
“Artículo 38.- En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones de propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaria Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaria Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros”.
Establece dicha norma que, el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones de propietario (Subrayado del Tribunal).
Por su parte, los autores Alberto Baumeister Toledo y Carmen Graciela Guardia de Bracho en su obra “ESTUDIOS DE DERECHO PRIVADO”, Caracas-Venezuela, páginas 173 y siguientes, establece los requisitos para que proceda el retracto legal arrendaticio, señalando lo siguiente:
a) Que tenga más de dos años como tal.
Para que el arrendatario tenga derecho al ejercicio del retracto, tiene que haber estado ocupando el inmueble de que se trate durante más de dos (2) años (…). De no tener ese tiempo, no podrá ejercer válidamente el derecho de retraer, por falta de cualidad con vista a la inexactitud del tiempo requerido, sin importar que el acto de traslación de la propiedad comporte cualquiera de aquellos a través de los cuales puede transmitirse el derecho de propiedad (…). El requerido tiempo deviene de la relación por tiempo determinado, pero también de aquella sin determinación de tiempo, porque la Ley no concede ese derecho de acuerdo con el tipo de contrato en orden al tiempo de su duración, sino según un determinado tiempo existencial de la relación: únicamente que el arrendatario tenga más de dos (2) años con tal carácter (…) cuando de una relación indeterminada se trata, bajo cuya circunstancia el locatario dispone de un plural elenco probatorio, sobre todo si dispone del recibo, o recibos, del pago efectuado por el alquiler, en donde constará determinada fecha, o de la prueba del pago por consignación (…).
b) Que se encuentre solvente en el pago del alquiler.
El estado de solvencia del inquilino al momento en que tiene lugar el acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado, es el mismo fundamento de constituir el pago, del canon arrendaticio, una de las obligaciones principales a cargo del arrendatario; de donde se evidencia que si el arrendatario no ha cumplido con esa obligación, al tiempo de la negociación que ha debido tener lugar, es comprensible que su incumplimiento se sancione con la pérdida de su derecho a retraer en las mismas condiciones que el tercero adquiriente.
c) Que satisfaga las aspiraciones del propietario
Este requisito no es más que la consecuencia de haber cumplido el arrendatario con los otros dos como son: que tengas más de dos (2) años como tal y que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; pues de otra manera no podrá satisfacer las aspiraciones del propietario.
Ahora bien, respecto a la obligación que tiene el actor a cumplir con los requisitos concurrentes para que proceda el retracto legal arrendaticio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 25 de junio de 2025, Exp. AA20-C-2024-000636, con ponencia del Magistrado José Luis Gutiérrez Parra ha establecido:
…“En el mismo orden de ideas, respecto de los requisitos para optar al derecho de la preferencia ofertiva, este se encuentra regulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Para el Uso Comercial en su artículo 38 que expresa lo siguiente: En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias y satisfaga las aspiraciones del propietario. De la norma supra transcrita, se evidencia que para que se produzca la preferencia ofertiva al arrendatario sobre el bien inmueble de naturaleza comercial, es necesario que concurra tanto la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y del condominio, así como las obligaciones vertidas en el contrato. Ahora bien, de la revisión de las actas, evidencia la Sala que el tema controvertido para determinar la procedencia del retracto legal, era demostrar el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014 y enero, febrero, marzo y abril del año 2015, que fueron los meses anteriores a la venta del inmueble en cuestión. En este sentido, verifica esta Sala que el demandante no acompaño las pruebas pertinentes a demostrar dicho pago, incumpliendo con su carga de demostrar el cumplimiento de las obligaciones del alquiler, necesarios para se produzca la preferencia ofertiva, lo que lleva a concluir, que el arrendatario, es decir, la parte demandante en el presente juicio, no cumplió con los requisitos para que se produzca el retracto legal, de conformidad con el artículo 38 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Para el Uso Comercial, tal como lo estableció el ad quem en la sentencia recurrida, lo que evidencia que no se produjo los vicios por inmotivación e incongruencia, y así se decide.”…
De acuerdo a los criterios legales, doctrinales y jurisprudencial antes citados, se desprende que la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario y el Retracto Legal como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Siendo así, el retracto legal arrendaticio representa una consecuencia de la preferencia ofertiva lo que hace que ambas figuras se presenten en una relación de sucesividad la una de la otra, aun cuando son autónomas.
De igual manera, se verifican los requisitos indispensables para ejercer el retracto legal, de manera que, se deben cumplir las condiciones establecidas que tenga más de dos (2) años como arrendatario, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, satisfaga las aspiraciones de propietario y que en caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste ejerza el derecho de retracto legal dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada. Así las cosas, pasa esta Juzgadora a verificar si en el caso bajo estudio la parte actora cumple con las condiciones establecidas:
Ahora bien, de la revisión de las actas, evidencia quien decide, que el tema controvertido para determinar la procedencia del retracto legal, era demostrar el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente para el momento en el que fue celebrada la venta del inmueble en cuestión, pues quedó demostrado en las actas procesales que la arrendataria viene poseyendo dichos inmuebles por un periodo que excede los cuatro (04) años.
En relación al segundo requisito, en autos quedó plenamente comprobado que la demandante no acompañó las pruebas pertinentes a fin de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento efectuados antes y al momento de la celebración de la venta, siendo éstos necesarios para se produzca el derecho a interponer la preferencia ofertiva, independientemente de la falta de notificación de la arrendadora, lo que lleva a concluir, que la arrendataria, es decir, la parte demandante en el presente juicio, no cumplió con los requisitos para que se produzca el retracto legal, de conformidad con el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
En consecuencia, ante la imposibilidad probatoria de demostrar la solvencia de la parte actora para la época de la venta celebrada, y por ende, no quedando comprobado en autos uno de los requisitos que debe ser concurrente, forzosamente este Tribunal debe concluir que, al verificar que la actora no aportó elementos de convicción que demostrar la solvencia para la fecha que fue realizada la venta, esto es, el día veintisiete (27) de junio de 2023, requisito que debe ser concurrente para que nazca a favor de la arrendataria la preferencia ofertiva, debe quien suscribe por aplicación del artículo 254 del texto adjetivo civil, declarar SIN LUGAR la demanda incoada. Así se Decide.
VIII
DISPOSITIVO
Por los hechos y fundamentos legales antes expuestos, este TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda incoada la ciudadana MARÍA DEL CARMEN PIRELA MORILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.418.610, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representada por los abogados en ejercicio LAURA PATRICIA BRACHO RINCÓN, ERIKA RAQUEL LÓPEZ TORRENEGRA, JAVIER ALEJANDRO PÉREZ TABORDA y JOSÉ VICENTE MATOS SALAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-18.634.669, V-29.749.592, V-30.083.590 y V-11.862.523, respectivamente, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 145.609, 326.325, 326.327 y 63.957, en su orden, de este domicilio, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES ARECAL, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 09 de febrero de 1987, bajo el No. 32, Tomo 11-A, representada por su Director General FRANKLIN ARENAS CALDERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.695.478, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y del ciudadano HERMES HERNANDO HUERTA HUERTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-20.863.586, domiciliado en el municipio San Francisco del estado Zulia, representados legalmente por los abogados en ejercicio CÉSAR ALEJANDRO CARDOZO GONZÁLEZ y GIOVANNI JELAMBI PÁEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.430.349 y V-5.164.796, respectivamente, debidamente inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 224.337 y 24.036, respectivamente, de este domicilio, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
Publíquese. Regístrese. Incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve.
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida en el presente fallo, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los dieciocho (18) días del mes de febrero de 2026. Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZA,
Abg. JAKELINE PALENCIA RODRÍGUEZ
LA SECRETARIA,
Abg. LAURA ESCOBAR URDANETA
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó la anterior sentencia definitiva quedando anotada bajo el Nº 014-2026.
LA SECRETARIA,
Abg. LAURA ESCOBAR URDANETA.-
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