TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
DECIDE:

EXPEDIENTE: 49.866
PARTE DEMANDANTE: LUISA FARRUGGIO FEDELE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.415.487, en su carácter de heredera del ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO, quien en vida fuera venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.828.507.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada en ejercicio MARIA CARROZ RINCON, inscrita en el Inpreabogado con el N° 51.881. (Según documento poder autenticado rielante en los folios que van desde el 12 hasta el 17 del presente expediente)
PARTE DEMANDADA: ALI ADARCIO MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.206.107.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio MELQUÍADES PELEY, GIUSEPPE NICOLA DUNO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 37.885 y 120.224, respectivamente. (Según poder debidamente apostillado, rielante en los folios 78 y 79 del presente expediente; y sustitución de poder rielante en el folio 141.)
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
FECHA DE ADMISIÓN DE LA DEMANDA: 31 de octubre de 2022.

I
ANTECEDENTES

Recibida de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de la Coordinación Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la demanda que, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, sigue la ciudadana LUISA FARRUGGIO FEDELE, en su carácter de heredera del ciudadano Calogero Farruggio Sergio, en contra de ALI ADARCIO MEDINA; este Juzgado, por auto de fecha 31 de octubre de 2022, admitió la pretensión mediante los trámites del procedimiento oral previstos en el Código de Procedimiento Civil de conformidad con lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenándose en consecuencia la citación del ciudadano ALI ADARCIO MEDINA, ut supra identificado.
Posterior a ello, la parte actora impulsó la práctica de la citación personal del representante legal de la accionada; no obstante, en fecha 29 de noviembre de 2022, el Alguacil de este Juzgado expuso el resultado infructuoso de las gestiones realizadas por él tendientes a practicar la citación personal del demandado.
En virtud de lo expuesto, la representación judicial de la parte accionante solicitó la citación por medio de carteles, petición que fue proveída por este Juzgado mediante auto de fecha 02 de diciembre de 2022, a través del cual se libró el cartel respectivo y se ordenó el cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; consecuentemente, el cumplimiento de dichas formalidades quedó acreditado conforme se desprende de la nota de secretaría de fecha 17 de octubre de 2024, mediante la cual el secretario de este órgano jurisdiccional dejó constancia expresa de haber agregado en autos, con anterioridad a esa fecha, los ejemplares de los diarios locales donde se efectuaron las publicaciones correspondientes, así como de haber practicado la fijación del cartel en la morada de la parte demandada.
Así las cosas, una vez fenecido el lapso de comparecencia de la parte demandada sin haberse verificado la misma, y mediando el debido impulso procesal de la parte interesada, este Juzgado procedió a la designación de una defensora ad litem para que asumiera su representación, a quien se le notificó del cargo recaído en su persona y, previa su aceptación y formal juramentación, resultó debidamente citada para el presente proceso en fecha 04 de abril de 2025, tal como se desprende de la exposición del alguacil de esa fecha.
No obstante, en fecha 23 de mayo de 2025, la representación judicial de la parte demandada acudió consignando el instrumento poder que le acredita y presentando el correspondiente escrito de contestación a la demanda.
Así las cosas, continuando con la tramitación de la causa, este Juzgado fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, acto que se llevó a efecto en fecha 09 de junio de 2025 con la comparecencia de las representaciones judiciales de ambas partes.
Posteriormente, en fecha 11 de junio de 2025, este Juzgado fijó los limites de la controversia y aperturó el lapso probatorio de cinco (5) días de despacho, dentro del cual la parte demandante y demandada presentaron sus correspondientes escritos de promoción de pruebas en fechas 13 y 18 de junio de 2026 respectivamente. Y en fecha 01 de julio de 2026 este Juzgado emitió pronunciamiento sobre las pruebas promovidas por ambas partes.
Seguidamente, vencida la etapa probatoria, en fecha 22 de mayo de 2026, este Juzgado fijó oportunidad para dentro de los treinta (30) días de despacho siguientes a la notificación de las partes la celebración de la audiencia oral y pública. Y en fecha 09 de junio de 2026 constó en actas la notificación de las partes.
Finalmente, la audiencia oral y pública tuvo lugar en fecha 30 de julio de 2026, acto en el cual esta Juzgadora dictó de forma oral el dispositivo del fallo definitivo de conformidad con lo establecido en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, declarando la improcedencia de la defensa previa de falta de cualidad activa opuesta por la representación judicial de la parte demandada y con lugar la acción interpuesta.
En atención a lo expuesto, y estando esta operadora de justicia dentro del lapso a que refiere el artículo 878 ejusdem, procede a dictar la extensión del fallo correspondiente, en los siguientes términos:

II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
La representación judicial de la parte accionante señala que su mandante, la ciudadana LUISA FARRUGGIO FEDELE, es legítima heredera de su progenitor, el ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO, quien falleció ad intestato en fecha 23 de junio de 1.997, y fuera propietario de un inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 6 que forma parte del edificio Comercial Ciencias, ubicado en la esquina de la calle 96 (Ciencias) con avenida 8 (Páez), distinguido con el N° 7-77, en el municipio Maracaibo del estado Zulia, según documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 25 de noviembre de 1966, bajo el N° 9, tomo 10, protocolo primero, folios que van desde el 19 hasta el 21.
Así las cosas, alude que, con dicho carácter, su mandante suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano ALI ADARCIO MEDINA, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 6 de septiembre de 2006, bajo el N° 45, tomo 171, con vigencia de un año contado a partir del día 15 de abril de 2006, cuyo objeto aduce que es comercial, específicamente para la actividad relacionada con la venta de imágenes y artesanías.
Continua explicando que, de acuerdo con los términos del contrato, el canon de arrendamiento había sido fijado, para ese entonces, en la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00) mensuales pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes, y que desde el comienzo de dicha relación, hasta el 31 de diciembre de 2009, el referido ciudadano había cumplido con dicha obligación, pero que a partir de dicha fecha se ha negado a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde enero de 2010 hasta septiembre del 2022.
Bajo ese contexto, señala que en la cláusula décima del contrato se convino expresamente que la falta de pago a su vencimiento de dos cánones de arrendamiento, daría derecho a solicitar la resolución del contrato, con base a lo cual acude en nombre de su representada a demandar el desalojo del inmueble descrito, con ocasión al incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales referentes al pago del canon de arrendamiento de conformidad con el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, toda vez que, según alude, las gestiones realizadas para obtener el pago de los cánones insolutos han resultado infructuosas.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada opuso como defensa previa la falta de cualidad activa, alegando al respecto que los ciudadanos YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE y JOSEFINA FARRUGGIO FEDELE, son igualmente herederos del ciudadano CALOGERO FARRUGGIO, con la ciudadana LUISA FARRUGGIO FEDELE, razón por la cual, a su decir, se encuentra configurado un litisconsorcio activo necesario conforme a lo establecido en el artículo 146 literal a del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto, los mismos deben demandar de manera conjunta; todo por lo cual solicita que se declare la inadmisibilidad de la demanda.
En cuanto al fondo de la controversia, la representación judicial de la demandada niega, rechaza y contradice todos los alegatos de la parte accionante, por no ser cierto ni procedente el derecho invocado, y en ese sentido, alega que no es cierto que el ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO sea propietario del inmueble objeto de la presente acción de desalojo, ni que la vigencia del contrato sea de fecha 6 de septiembre de 2006, así como tampoco que el canon de arrendamiento sea mayor al pactado inicialmente, ni que su representado adeude a la parte actora ningún monto por concepto de cánones de arredramiento.
Así mismo, niega que la ciudadana LUISA FARRUGGIO SERGIO sea propietaria del local comercial cuyo desalojo se peticiona, pues aduce que en dicho contrato la mencionada ciudadana se está atribuyendo la propiedad absoluta del referido inmueble sin consignar ningún documento donde conste que ella es única propietaria, así como tampoco consta en actas ningún documento donde los demás comuneros le hayan adjudicado el inmueble.
Igualmente, niega que el local comercial que posee su representando sea el mismo contenido en el contrato de arrendamiento, señalando a su vez que en la declaración sucesoral presentada por la parte accionante en su escrito libelar, no consta en forma alguna que el causante de la demanda les haya dejado unos locales comerciales y que, en virtud de ello, no puede la parte actora decir ahora que alquiló un local comercial a su representado signado con el N° 6.
Aunado a ello, manifestó que los ciudadanos JOSEFINA FARRUGGIO FEDELE, YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE, y LUISA FARRUGGIO FEDELE, incoaron demanda de desalojo de local comercial, por ante el Juzgado Octavo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contra el ciudadano José Flores, sobre los mismos locales comerciales que se dicen son propiedad de los mencionados ciudadanos, siendo, según narra, dicha acción por desalojo desechada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 11 de mayo de 2017, con el agravante de que en ese mismo proceso se instauró por parte del demandado un procedimiento de tacha incidental sobre el documento donde los herederos del ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO adquirieron de su progenitor, por compraventa, el local comercial objeto de esta acción, el cual, alude que fue desechado en ese proceso.
En virtud de todo lo expuesto, solicita que la demanda sea desechada por adolecer de los vicios procesales ya denunciados.

III
DE LA AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA

En fecha 30 de julio de 2026, tuvo lugar la audiencia oral y pública con la comparecencia de las representaciones judiciales de ambas partes del proceso. En la misma se procedió con el debate oral, reiterando cada representación judicial los argumentos esgrimidos en la demanda y en el escrito de contestación, respectivamente, debiendo resaltar de cada intervención lo siguiente:
En lo que concierne a la representación judicial accionante, la misma expuso que, en cuanto a la falta de cualidad activa alegada por su contraparte, su representada es propietaria del inmueble cuyo desalojo se pretende en su condición de heredera del ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO, condición que, a su decir, le otorga la Declaración Sucesoral que emite el SENIAT, razón por la cual negó, rechazó y contradijo la defensa perentoria de falta de cualidad, argumentando además que la parte demandada pretende desnaturalizar la pretensión de desalojo.
Por su parte, la representación judicial de la demandada, además de ratificar los argumentos esgrimidos en su contestación (entre ellos los relativos a las defensas previas de falta de cualidad activa), señaló que las declaraciones sucesorales prescriben a los diez (10) años según lo establece el artículo 1.011 del Código Civil.

IV
PUNTO PREVIO

Ahora bien, establecidos los argumentos expuestos ut supra, debe este Tribunal resolver de forma previa la defensa procesal de falta de cualidad activa opuesta por la representación judicial de la parte demandada, fundamentada en la condición de coherederos de los ciudadanos YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE y JOSEFINA FARRUGGIO FEDELE, en conjunto con la demandante LUISA FARRUGGIO FEDELE, respecto al causante CALOGERO FARRUGGIO, en virtud de lo cual argumenta dicha representación la existencia de un supuesto litisconsorcio activo necesario, conforme a lo previsto en el artículo 146, literal a, del Código de Procedimiento Civil, que, según refiere dicha representación judicial, exigiría el ejercicio conjunto de la acción.
Al respecto de ello, resulta pertinente para esta sentenciadora traer a colación la sentencia N° 637 proferida por la Sala de Casación Civil en fecha 03 de octubre de 2003 (ratificada mediante sentencia N° 000635 de la misma Sala en fecha 22 de noviembre de 2024), la cual estableció lo siguiente:
“La comunidad se refiere a un derecho real que se encuentra distribuido entre varios, es decir, la titularidad, en vez de ser de una persona, es de un grupo de personas.
Lo anterior significa que el derecho de propiedad no está dividido en partes materiales o ideales sino que cada copropietario tiene un derecho de propiedad pleno, cualitativamente igual al derecho del propietario exclusivo, y cuantitativamente diverso, al estar limitado por la concurrencia de los derechos iguales de los otros copropietarios. Es decir, el derecho de cada comunero se refiere y afecta a toda la cosa, no a una fracción de la misma, pero como debe coexistir con los derechos de los otros comuneros, es un derecho restringido en cuanto a la extensión de sus facultades.
Por consiguiente, el derecho de cada comunero produce para él los mismos efectos que produce el derecho exclusivo de un propietario sobre una misma cosa.
Este rasgo es importante a los efectos de la defensa judicial de su derecho frente a terceros o frente a los restantes condóminos, pues cada copropietario ha de ser tenido como propietario de la cosa entera, aunque sea una propiedad limitada por los derechos de los otros copropietarios; como tal, está facultado para ejercer las acciones judiciales frente a los terceros en beneficio o para la conservación de la cosa común, sobre todo en caso de negligencia de los demás. Desde este punto de vista, cada comunero está legitimado para intentar la acción judicial por sí mismo y no por cuenta de los otros, a menos que éstos lo hayan encargado de ello.
(…Omissis…)
De acuerdo a la doctrina citada y los criterios antes expuestos, considera la Sala que tanto los ciudadanos Darcy Josefina Ruiz Molina de Chaves y Eloy José Ruiz Molina como Gama Inversiones C.A., tienen todos los atributos que supone el derecho exclusivo de un propietario y, por tanto, están legitimados para demandar judicialmente a terceros.
Por ello, la recurrida, al declarar que los copropietarios Darcy Josefina Ruiz Molina de Chaves y Eloy José Ruiz Molina, no tienen legitimación para demandar por sí solos el cumplimiento del contrato de arrendamiento contra la empresa Multimetal C.A., conforme al artículo 764 del Código Civil, aplicó falsamente dicha regla, lo cual fue determinante en el dispositivo del fallo, pues por esa razón el sentenciador declaró sin lugar la demanda, revocando la sentencia apelada…”

De la doctrina jurisprudencial precedentemente transcrita se desprende con absoluta claridad que la defensa judicial de la cosa común corresponde a cada comunero de manera individual, tomándose a este como propietario de la cosa entera a los efectos de su preservación, y no así como un litisconsorcio necesario que obligue a la concurrencia de todos los copropietarios, siendo por ende suficiente la voluntad de uno solo para ejercer de forma autónoma las acciones legales tendientes a salvaguardar los derechos derivados del bien común, máxime cuando, para otros copropietarios con intereses contrapuestos a aquel que acciona la vía judicial, el ordenamiento jurídico prevé mecanismos idóneos como la intervención de voluntaria terceros o el llamamiento forzoso de tercero mediante el cual las parte pueden instar la citación de otros litisconsortes facultativos, garantizando de este modo la integridad del debate procesal pero sin menoscabar el derecho a la tutela judicial efectiva del accionante; todo lo cual desvirtúa el alegato de que, por estar el inmueble cuyo desalojo se demanda sometido a un régimen de comunidad, la demandante debió incoar su acción en conjunto con todos comuneros del bien en cuestión. Y así se considera.
En derivación, por las razones anteriormente expuestas, resulta forzoso para esta sentenciadora declarar la IMPROCEDENCIA de la defensa previa de falta de cualidad activa y pasiva opuesta por la representación judicial de la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.

V
DEL ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

• Original de solicitud de inicio de procedimiento administrativo de fecha 27 de febrero de 2020 suscrita los para ciudadana LUISA FARRUGGIO FEDELE y presentado ante la el Ministerio del Poder Popular para el Comercio Nacional Dirección de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en fecha 27 de febrero de 2020.
• Copia simple de acta de defunción N° 310 suscrita por el registrador civil de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 24 de junio de 1997, correspondiente al ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO.

Siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este órgano jurisdiccional le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.384 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento público de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.357 ejusdem que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa, desprendiéndose del mismo certeza sobre el fallecimiento de quien en vida fuera el ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO en fecha 24 de junio de 1997.

• Copia simple de acta de nacimiento ilegible.

En cuando a la referida instrumental, este Tribunal procede a desecharla en virtud de que su contenido resulta ilegible, circunstancia que impide que de ella pueda desprenderse dato o información alguna útil para el esclarecimiento de los hechos, quedando desprovisto de toda eficacia y relevancia probatoria.

• Copia certificada de Resolución de Prescripción y Certificado de Liberación emitidos por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en fecha 17 de enero de 2019, respecto a la obligación tributaria originada por el fallecimiento del causante CALOGERO FARRUGGIO SERGIO.
• Copia simple de formulario para la autoliquidación de impuesto sobre sucesiones referido a la sucesión del causante CALOGERO FARRUGGIO SERGIO.
• Prueba de informe mediante la cual se dirigió oficio al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) a los fines de que informe a este Tribunal si el Registro de Información Fiscal N° J-31011868, se corresponde a la Declaración Sucesoral del ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO suministrar información a ese Juzgado; y para que indique cuántos herederos integran la sucesión, así mismo para que indique si dentro de esa sucesión existen o fueron declarados inmuebles constituidos por locales comerciales.

Respecto de las pruebas descritas, se hace necesario referirse primeramente a la prueba de informe, al respecto de la cual desprende de las actas procesales que el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), inicialmente, respondió que luego de la revisión efectuada en sus registros y sistemas, habían determinado que no constaba ninguna declaración sucesoral a nombre del causante CALOGENO FARRUGGIO SERGIO. No obstante, dado que rielaban en el expediente diversos instrumentos administrativos que aparecían como emitidos por el referido órgano (los descritos en el primer punto de este conjunto de pruebas), y atendiendo a la solicitud de la representación judicial de la parte accionante, quien consignó en copia certificada las documentales que originalmente había acompañado con su demanda en copia simple; este Juzgado, mediante auto de fecha 11 de febrero de 2026, ordenó librar un nuevo oficio con el propósito de esclarecer la situación y salvaguardar el derecho a la defensa y la tutela judicial efectiva, aclarando posteriormente el SENIAT que su primera respuesta se limitó a los archivos de la Coordinación de Sucesiones de la División de Recaudación, pero que, al extender la búsqueda a los registros de la Coordinación de Prescripción Sucesoral de la División Jurídica Tributaria, se constató que las declaraciones sucesorales del causante CALOGENO FARRUGGIO SERGIO corresponden a los expedientes distinguidos bajo los números 000029-2012 y 122-2018, los cuales fueron remitidos por dicho órgano administrativo en copias certificadas.
Bajo ese contexto, dado que hay coincidencia entre las documentales promovidas por la parte demandante del expediente con nomenclatura 122-2018, y las remitidas por el SENIAT en relación a ese expediente, este Juzgado considera que los referidos documentos son auténticos y gozan de una presunción de veracidad y legalidad que le viene inherente con la actuación de un funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, presunción esta que, a pesar de que fue cuestionada por la contraparte de la promovente en diligencia de fecha 03 de febrero de 2026, mediante la cual solicitó se oficiara al Ministerio Publico en virtud de la situación narrada con anterioridad a los efectos de que iniciara una investigación- no logró ser desvirtuada en el proceso, toda vez que la posterior aclaratoria remitida por el propio órgano administrativo a través del oficio de fecha 26 de febrero de 2026 disipó cualquier duda sobre su origen y contenido, otorgando plena validez y eficacia jurídica a la totalidad de las documentales remitidas, razón por la cual este Juzgado le atribuye pleno valor probatorio tarifado como instrumento público. Y así se valora.
Ahora bien, las documentales promovidas por la parte accionante, y remitidas a este Tribunal por el propio Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), se encuentran constituidas por una declaración sucesoral complementaria consignada en fecha 03 de septiembre de 2018, y la resolución de prescripción respecto a esta, expedida en fecha 217 de enero de 2019; declaración complementaria que se hizo sobre una declaración primitiva de fecha 25 de enero de 2012, y que refiere a la obligación tributaria causada en virtud de bienes dejados por el causante CALOGERO FARRUGGIO SERGIO. La obligación tributaria de ambas declaraciones, según las documentales remitidas por el SENIAT, fueron declaradas prescritas, y de acuerdo con el certificado de liberación expedido por el SENIAT en fecha 25 de abril de 2013, los hijos herederos del causante son los ciudadanos JOSEFINA, LUISA y YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE.

• Copia simple de documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 25 de noviembre de 1.966 con el N° 9, folio que va desde el 19 al 21, protocolo 1, tomo 10.

La referida prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual este órgano jurisdiccional le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.384 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento público de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.357 ejusdem que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa, desprendiéndose del mismo que en dicha fecha, 25 de noviembre de 1.966, el ciudadano CALOGENO FARRUGGIO SERGIO, adquirió en propiedad un inmueble constituido por una casa de habitación y el terreno sobre el cual está construida, ubicada en la antigua calle Ciencias actualmente calle 96, identificada con el N° 7-77 en jurisdicción del municipio del municipio Maracaibo del estado Zulia.

• Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana LUISA FARRUGGIO FEDELE, en su carácter de arrendadora, y el ciudadano ALI ADARCIO MEDINA, en su carácter de arrendatario, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 06 de septiembre de 2006, bajo el N° 45, tomo 171.

El instrumento especificado ut supra es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación, desprendiéndose del mismo los términos y condiciones en el que fue suscrito el contrato de arrendamiento entre la ciudadana JOSEFINA FARRUGGIO FEDELE y el ciudadano ALI ADARCIO MEDINA sobre un local comercial signado con el N°6, que forma parte integrante de un inmueble de mayor extensión ubicado en la esquina de la calle 96 (Ciencias), con avenida 8 (Paez), distinguido con el N° 7-77, de la nomenclatura municipal en la jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia, acreditándose la prenombrada ciudadana, hoy parte demandante, la propiedad única y exclusiva de dicho inmueble. Y así se valora.

• Copia simple de sentencia proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 11 de mayo de 2017, en el juicio que por Desalojo de Local Comercial siguieron los ciudadanos YUSSEPPE, JOSEFINA Y LUISA FARRUGGIO FEDELE en contra del ciudadano José Antonio de Miguel Flores.

Habiendo sido promovida la presente instrumental de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este órgano jurisdiccional le otorga la eficacia probatoria conferida en el artículo 1.384 del Código Civil, por tratarse de la reproducción de un documento público en los términos previstos en el artículo 1.357 ejusdem, el cual no fue impugnado ni desvirtuado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa. Y así se valora.
Ahora bien, del análisis del referido fallo se constata que en dicho proceso se declaró con lugar una tacha de falsedad interpuesta contra un contrato de compraventa autenticado que acreditaba como propietarios a los ciudadanos YUSSEPPE, JOSEFINA Y LUISA FARRUGGIO FEDELE, circunstancia por la cual el mencionado Superior determinó la falta de cualidad activa de los actores, al estimar que la relación arrendaticia exige que el arrendador ostente el carácter de propietario, gestor o administrador del bien, declarando en consecuencia con lugar el recurso de apelación incoado. Y así se evidencia.

• Prueba de informe mediante la cual se dirigió oficio al Servicio Desconcentrado Centro de Procesamiento Urbano de Maracaibo – Oficina Municipal de Catastro a los fines de que suministrara la siguiente información a este Tribunal: si el inmueble que se encuentra protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 25 de noviembre de 1.966, bajo el N° 9, tomo 10, protocolo Primero, folio desde el 19 al 21 aparece en sus archivos como locales comerciales.

Una vez remitido el oficio de solicitud de información a pedimento de la parte accionante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se desprende de actas que el mencionado órgano administrativo dio respuesta en fecha 15 de diciembre de 2025 en la cual manifestó la imposibilidad de precisar si el inmueble objeto de consulta figura en sus asientos catastrales bajo la denominación de local comercial u otra categoría, en virtud de no poseer información ni documentación alguna que le permitiera identificar o clasificar el inmueble en cuestión; circunstancia de la cual se deduce que dicha probanza no aporta elemento de juicio alguno que permita esclarecer el hecho pretendido por la parte promovente, toda vez que no suministra la información concretamente solicitada ni aclara los motivos por los cuales no reposa allí la información o documentación del referido inmueble; razón por la cual se desecha su valor probatorio en la presente causa. Y así se establece.

VI
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien, analizados como lo fueron los argumentos vertidos y las pruebas promovidas por cada una de las partes, procede esta juzgadora a examinar el fondo del presente asunto, para lo cual observa que la pretensión sub examine se encuentra circunscrita a una demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por la ciudadana LUISA FARRUGGIO FEDELE, quien aduce es legítima heredera del ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO, fallecido ad intestato en fecha 23 de junio de 1.997, y quien, a su decir, fuera propietario del inmueble constituido por un local comercial cuyo desalojo peticiona; demanda esta que dirige en contra del ciudadano ALI ADARCIO MEDINA, con base al supuesto incumplimiento de las obligaciones por este adquiridas en el contrato de arrendamiento que aparece suscrito entre la demandante y el demandado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 6 de septiembre de 2006, bajo el N° 45, tomo 171; específicamente en virtud del incumplimiento de la obligación de pagar el canon de arrendamiento, asegurando que se encuentran insolutos los cánones correspondientes desde el mes de enero de 2010 hasta el mes de septiembre del 2022.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada fundamenta su defensa negando la titularidad del derecho de propiedad del causante CALOGERO FARRUGGIO SERGIO sobre el inmueble objeto de la litis, argumentando al respecto de ello: 1) la falta de correspondencia entre el inmueble descrito en el documento de propiedad del causante CALOGERO FARRUGGIO SERGIO y el identificado en el contrato de arrendamiento; y 2) la no inclusión ni especificación de dicho local comercial dentro de la declaración sucesoral presentada en autos; todo lo cual resulta necesario para esta Juzgadora entrar a analizar previamente.
Así las cosas, respecto al primer argumento, la representación judicial de la parte demandada lo que alega concretamente es que en el título de propiedad del ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO -mismo que la parte accionante acompaña con su escrito libelar para acreditar la propiedad que sobre el mismo detentaba su fallecido progenitor- el bien aparece destinado a vivienda, mientras que en el contrato de arrendamiento se identifica como local comercial. Sobre ello, pudo constatar esta jurisdicente, del análisis de ambas documentales que, si bien lo manifestado por la representación judicial demandada es cierto, no lo es menos que en cuanto a la ubicación y nomenclatura municipal del inmueble descrito en ambos documentos, la misma es perfectamente coincidente, a decir, un inmueble distinguido con el N° 7-77, ubicado en esquina de la calle 96 (Ciencias) con avenida 8 (Páez), del municipio Maracaibo del Estado Zulia; todo en virtud de lo cual, determina quien juzga, que se trata del mismo bien inmueble, ya que la sola variación en la mención de su uso o destino no desvirtúa su identidad. Y así se considera.
Por su parte, en relación con el segundo argumento esgrimido por la defensa, relativo a la falta de inclusión del inmueble en la declaración sucesoral, debe traer a colación esta Juzgadora los artículos 48 y 51 de la Ley de Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y Demás Ramos Conexos, los cuales disponen textualmente lo siguiente:
Artículo 48: “Si en la declaración se omitieren bienes; o se incluyeren cargas que no pudieren fehacientemente demostrarse, o cuya deducción no este autorizada por la Ley; o el Fisco no estuviese de acuerdo con el avalúo que los declarantes hubiesen hecho de los bienes por considerarlo inferior a su valor efectivo, o considerarse que las deudas o cargas fueron deducidas por mayor valor al que realmente tengan; o si la determinación y distribución de las cuotas no se hubiese hecho conforme a la Ley o a la voluntad del causante.”

Artículo 51: “Los registradores, jueces y notarios no podrán protocolizar, autenticar o dar fe de reconocimiento de documentos en que a título de heredero o legatario, se transmita la propiedad o se constituyan derechos reales sobre bienes recibidos por herencia o legado, sin previo conocimiento del certificado de solvencia a que se refiere el artículo 45 de la Ley o a la autorización expresa del Ministerio de Finanzas.”

Del análisis de los textos legales transcritos no se desprende en modo alguno que la omisión de un bien en la declaración de la herencia, sino que en todo caso impone una limitación en la disponibilidad del bien no declarado en el sentido de prohibir a los registradores, jueces y notarios protocolizar, autenticar o dar fe de documentos mediante los cuales se pretenda transmitir la propiedad o constituir derechos reales sobre el bien heredado, supuestos dentro del cuales no se subsume el arrendamiento, toda vez que con el mismo no se transmite la propiedad, ni constituye un derecho real, sino más bien un derecho personal, por lo que, quien aquí juzga, determina que un contrato de arrendamiento no requiere de la previa presentación de la solvencia sucesoral para su validez. Y así se considera.
Lo anterior guarda aún más sentido si se toma en cuenta que, de acuerdo con lo regulado en el artículo 993 del Código Civil, “la sucesión se abre en el momento de la muerte…”, lo que determina que el patrimonio hereditario se transfiere a los causahabientes desde el mismo instante del fallecimiento del de cujus y no a partir del cumplimiento de las formalidades de la declaración sucesoral, ni la declaración de únicos y universales herederos, quedando los herederos plenamente legitimados desde esa fecha para ejercer los actos de conservación y administración sobre los bienes del acervo hereditario, tal como ocurre con la celebración del contrato de arrendamiento bajo examen. Y así se considera.
Ahora bien, establecido lo anterior, resulta importante en este punto precisar que, la representación judicial de la parte demandada, hizo mención en su escrito de contestación de la existencia de una sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual acompaña a las actas en copia simple, misma de cuyo análisis se desprendió que fue dictada con ocasión a un recurso de apelación ejercido dentro de un juicio, igualmente por Desalojo de Local Comercial, propuesto por la hoy demandante LUISA FARRUGGIO FEDELE en conjunto con los ciudadanos YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE y JOSEFINA FARRUGGIO FEDELE, contra el ciudadano José Antonio de Miguel Flores, mismo en el que dicho órgano superior consideró estos dos hechos antes analizados, a decir, la disparidad del inmueble y la omisión de su inclusión en la declaración sucesoral, para determinar que los accionantes no eran propietarios del inmueble arrendado y que este requisito era indispensable para peticionar el desalojo, razón por la cual declaró la falta de cualidad activa de los actores.
No obstante, del análisis minucioso de dicho fallo se desprende que, en aquel asunto, el documento con el cual los accionantes se acreditaron la propiedad del inmueble objeto de la litis se encontraba constituido por un contrato de compra-venta en el que estos figuraban como compradores, y el mismo fue tachado por el demandado declarándose con lugar dicha incidencia, razón por la cual fue que, considerando la falsedad del documento en conjunto con los hechos mencionados, y otros elementos como que el mismo fue protocolizado con posterioridad a la muerte de quien figuraba como vendedor en el documento de compra-venta, dicho Juzgado Superior fue que determinó que los actores no eran propietarios, administradores o gestores del bien litigado, y que por tanto no tenían cualidad para demandar su desalojo. Es decir que, para decidir, el Juzgado Superior no se basó únicamente en los dos aspectos analizados por esta jurisdicente en líneas pretéritas, sino que se trató de un conjunto de hechos que llevaron a esa conclusión del órgano superior, conjunto de hechos que, vale decir, no se encuentran acreditados en el caso de autos.
Bajo ese contexto, el caso referido dista de la situación fáctica y jurídica debatida en la presente causa, toda vez que en el caso sub iudice no fue impugnado ni tachado de falso el documento público que acredita el derecho de propiedad del causante CALOGERO FARRUGGIO SERGIO, aunado a que la parte accionante en el juicio de marras fundamenta su pretensión legitimada en su condición de heredera, y no sobre la base del documento particular que, en aquel proceso, fue desechado tras la declaratoria con lugar de su tacha; sin que desvirtúe tal conclusión el hecho referido también por la representación judicial del demandado en su contestación sobre que, en el texto del contrato de arrendamiento, la ciudadana LUISA FARRUGGIO FEDELE se acreditó la cualidad de “propietaria exclusiva" del inmueble, pues la imprecisa o errónea calificación jurídica dada por las partes en un instrumento contractual no tiene el alcance de desnaturalizar la verdadera relación jurídica material que las vincula, ni mucho menos enerva la validez del arrendamiento, más a un cuando los operadores de justicia tienen la facultad de interpretar los contratos de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
Así pues, con base a todo lo expuesto, para esta juzgadora deviene en improcedente el argumento sostenido por la representación judicial de la parte demandada referido a que el ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO no era propietario en vida del inmueble objeto de la litis, y que por tanto la ciudadana LUISA FARRUGGIO FEDELE tampoco detenta, en su condición de heredera, derechos de dominio sobre el mismo, toda vez que, caso contrario a ello, se encuentra acreditado en actas que inmueble en cuestión sí fue adquirido en vida por el ciudadano CALOGERO FARRUGGIO a través del documento protocolizado que la actora acompañó a su demanda, y así mismo que la ciudadana LUISA FARRUGGIO es heredera del referido causante, lo cual se evidencia de las declaraciones sucesorales (la primigenia y la complementaria) que rielan en el expediente y que fueron debidamente valoradas ut supra. Y así se establece.
Por otra parte, pese a que la representación judicial de la parte demandada no formalizó este alegato en la oportunidad de la contestación, sino que lo hizo durante la audiencia oral y pública, este órgano jurisdiccional no puede dejar de pronunciarse sobre el argumento de prescripción fundamentado en el artículo 1.011 del Código Civil, el cual, para quien decide resulta irrelevante para la resolución del asunto controvertido, toda vez que la invocada norma regula el lapso de diez años para la facultad de aceptar la herencia, y en el caso de autos, estando demostrada la cualidad de heredera de la ciudadana LUISA FARRUGGIO a través de las declaraciones sucesorales rielantes en actas, resulta evidente que la aceptación de la herencia se perfeccionó, deviniendo en inoficioso e improcedente cualquier debate en este juicio sobre la temporaneidad de dicho acto. Y así se considera.
Así las cosas, determinada la titularidad de propietaria que ostenta la demandante respecto al inmueble cuyo desalojo se peticiona en su condición de heredera del mismo, debe esta operadora de justicia pronunciarse sobre la negativa y rechazo por parte la representación judicial demandada en relación a que la vigencia del contrato de arrendamiento sea de fecha 6 de septiembre de 2006, así como también que el canon mensual sea mayor al pactado inicialmente, y que su representado adeude a la parte actora monto alguno por concepto de cánones de arredramiento; al respecto de lo cual, este órgano jurisdiccional estima pertinente precisar que, el contrato de arrendamiento en cuestión, fue debidamente acompañado junto al libelo de demanda y se trata de un documento autenticado, no habiendo sido el mismo tachado ni impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que conserva pleno valor probatorio, y del mismo desprende certeza absoluta sobre su suscripción en fecha 6 de septiembre de 2006 por los ciudadanos LUISA FARRUGGIO FEDELE y ALI ADARCIO MEDINA, así como los términos en que quedó circunscrito.
Ahora bien, ciertamente la parte accionante no aportó al debate probatorio ningún otro contrato o elemento de convicción que demostrara el alegado incremento en la cuantía del canon de arrendamiento; sin embargo, no es menos cierto que, en lo concerniente a la pretensión por falta de pago, aun cuando se tome en cuenta el canon establecido en el contrato antes dicho, no puede imponerse a la demandante la carga de demostrar un hecho negativo como lo es la ausencia del pago, correspondiendo entonces a la parte demandada, según el principio de distribución de la carga de la prueba, la demostración fehaciente del cumplimiento de sus obligaciones mediante los oportunos recibos o soportes de pago, carga procesal que omitió cumplir su representación judicial durante el proceso. Y así se considera.
En consecuencia, no habiéndose demostrado la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados, cobra aplicación el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual prevé de forma expresa que constituye causal de desalojo: "Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos"; motivo por el cual resulta forzoso para este JUZGADO declarar CON LUGAR la pretensión de DESALOJO interpuesta, y en consecuencia SE ORDENA al demandado, ciudadano ALI ADARCIO MEDINA, la entrega material a la demandante, ciudadana LUISA FARRUGGIO FEDELE a favor de la sucesión del causante CALOGERO FARRUGGIO SERGIO del inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 6 que forma parte del edificio Comercial Ciencias, ubicado en la esquina de la calle 96 (Ciencias) con avenida 8 (Páez), distinguido con el N° 7-77, en jurisdicción de la parroquia Bolivar del municipio Maracaibo del estado Zulia. Y ASÍ SE DECIDE.

VII
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, sigue la ciudadana LUISA FARRUGGIO FEDELE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.415.487, en su carácter de heredera del ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO, quien en vida fuera venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.828.507, contra el ciudadano ALI ADARCIO MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.206.107; DECLARA:
PRIMERO: IMPROCEDENTE de la defensa previa de falta de cualidad activa opuesta por la representación judicial de la parte demandada.
SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de DESALOJO interpuesta, SE ORDENA al demandado, ciudadano ALI ADARCIO MEDINA, la entrega material a la demandante, ciudadana LUISA FARRUGGIO FEDELE, a favor de la sucesión del causante CALOGERO FARRUGGIO SERGIO, del inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 6 que forma parte del edificio Comercial Ciencias, ubicado en la esquina de la calle 96 (Ciencias) con avenida 8 (Páez), distinguido con el N° 7-77, en jurisdicción de la parroquia Bolivar del municipio Maracaibo del estado Zulia, descrito en el contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 06 de septiembre de 2006, bajo el N° 45, tomo 171
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida totalmente en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve.
Déjese copia certificada de la presente decisión por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los seis (06) días del mes de agosto de dos mil veintiséis (2026). Años: 216° de la Independencia y 167° de la Federación.
LA JUEZA

Abog. ADRIANA MARCANO MONTERO
EL SECRETARIO

Abog. HUMBERTO PEREIRA GONZÁLEZ
En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo el N° 109-2026, en el expediente con nomenclatura interna 49.866.
EL SECRETARIO