TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
DECIDE:

EXPEDIENTE: 49.999.-
PARTE DEMANDANTE: JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO DOMUS MAJESTIC, debidamente constituida ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 12 de septiembre de 1994, bajo el N° 49, protocolo 1°, tomo 33, por órgano de su administrador la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A. debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 08 de septiembre de 2005, bajo el N° 23, tomo 66-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados en ejercicio ALBERTO ENRIQUE RODRÍGUEZ, JOSÉ VICENTE MATOS SALAS, EDUARDO JESÚS CARMONA RUBIO y JAVIER ALEJANDRO PÉREZ TABORDA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 23.529, 63.957, 76.740 y 326.327 respectivamente. (Según consta en documento poder apud- acta rielante en el folio 123 de la pieza principal)
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA MARFER, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de enero de 1996, bajo el N° 01, tomo 3-A, en la persona de su presidente, ciudadano FERNANDO JAVIER BARBOZA GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.992.532.
DEFENSORA AD- LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: abogada en ejercicio THIANNY PAOLA SÁNCHEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 294.853.
JUICIO: COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO.
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA
FECHA DE ADMISIÓN: 25 de octubre de 2025.

I
ANTECEDENTES

Recibida de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de la Coordinación Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia la demanda que, por COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO, fue incoada por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO DOMUS MAJESTIC, por órgano de su administrador la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., en contra de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARFER, C.A., ut supra identificados; una vez revisada la misma, fue admitida por este Tribunal en fecha 26 de marzo de 2024.
No obstante, una vez iniciado el proceso y los tramites citatorios, fue el caso que en fecha 22 de octubre de 2024, la parte accionante reformó la demanda incoada, siendo dicha reforma admitida cuanto ha lugar en derecho en fecha 25 de octubre de 2024, ordenándose en sentido la citación de la parte demandada.
Así las cosas, previo impulso de parte y posterior libramiento de los recaudos de citación, el Alguacil de este Tribunal mediante exposición de fecha 6 de diciembre de 2024, dejó constancia en actas del resultado infructuoso de las diligencias realizadas por él tendientes a practicar la citación personal de la parte demandada.
En virtud de lo anterior, la representación judicial de la parte demandante solicitó la citación de la demandada mediante carteles, el cual posterior a su libramiento fueron agregadas a las actas las certificaciones digitales de su publicación por auto de fecha 14 de enero de 2025.
Seguidamente, el Secretario de este Juzgado en fecha 22 de enero de 2025, dejó constancia actas de haber fijado un ejemplar del cartel de citación en la morada del inmueble señalado por la parte demandante como la dirección de la parte accionada, dando así por cumplidos los extremos legales del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En razón de lo anterior, en fecha 19 de febrero de 2025, la representación judicial de la parte demandante solicitó la designación de un defensor ad-litem, y verificada como lo fue la incomparecencia de la parte demandada en el lapso que otorga el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 25 de febrero de 2025, este órgano jurisdiccional proveyó conforme a lo solicitado, designando como defensor ad-litem al abogado en ejercicio LUIS CHACÍN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 129.531, quien posterior a su notificación, aceptó el cargo recaído en su persona y prestó juramento de Ley en fecha 21 de abril de 2025.
Visto lo anterior, la parte actora impulsó la citación personal del defensor designado, la cual se llevó a efecto en fecha 16 de mayo de 2025, según exposición del Alguacil de este Tribunal de fecha 19 de mayo de 2025.
Ahora bien, en fecha 1 de julio de 2025, este Tribunal dictó resolución ordenando la reposición de la causa al estado de designar nuevamente defensor ad- litem a la parte demandada, en virtud de que el defensor judicial previamente designado no dio contestación a la demanda dentro de la oportunidad legal para hacerlo y, en consecuencia, se designó como defensora a la abogada en ejercicio THIANNY PAOLA SÁNCHEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 294.853.
En derivación de lo anterior, previo impulso de parte y posterior libramiento de los recaudos de notificación, el Alguacil de este Tribunal, mediante exposición de fecha 7 de julio de 2025, dejó constancia de haber practicado la notificación de la abogada en ejercicio THIANNY PAOLA SÁNCHEZ, quien, en fecha 9 de julio de 2025, aceptó el cargo recaído en su persona y prestó juramento de Ley.
Seguidamente, la parte actora impulsó la citación personal de la defensora designada, la cual se llevó a efecto en fecha 21 de julio de 2025, según exposición del Alguacil de este Tribunal de esa misma fecha.
En ese sentido, en fecha 16 de septiembre de 2025, la defensora ad- litem de la parte accionada presentó escrito de contestación al fondo de la demanda.
Posteriormente, por auto de fecha 14 de octubre de 2025, este Tribunal agregó a las actas los escritos de promoción de pruebas de las partes intervinientes en el presente proceso, y en fecha 21 de octubre de 2025, dictó auto admitiendo las pruebas promovidas en cuanto ha lugar en derecho.
Finalizado el lapso probatorio, mediante escrito de fecha 12 de enero de 2026, la defensora ad-litem designada presentó escrito de informes.
En tal sentido, visto que se han cumplido con todas las etapas procesales, procede este Tribunal a pronunciar la sentencia correspondiente en la presente causa previo análisis de los argumentos esbozados y pruebas aportadas por las partes intervinientes del presente proceso.

II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
La parte demandante, manifiesta en su escrito libelar que la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARFER,C.A., es la única y exclusiva propietaria de un bien inmueble constituido por un apartamento designado con el N° 16, que forma parte del edificio “Domus Majestic”, ubicado en la calle 67 con la avenida 3D, sector La Lago, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, correspondiéndole -según refiere- una alícuota del 5,882% sobre los gastos comunes, cosas y cargas del edificio conforme al documento de condominio.
Así pues, arguye que la presente demanda recae sobre las deudas en dinero liquidas y exigibles contenidas en las planillas o recibos mensuales de condominio (títulos ejecutivos) no pagados a la comunidad de copropietarios por concepto de gastos comunes inherentes a dicho apartamento.
Seguidamente, refiere que en la consulta de propietarios de fecha 9 de junio de 2020, estos decidieron, en cumplimiento con el quórum de Ley, dolarizar las cuotas de condominio a los fines de que el importe de la obligación mensual a cancelar sea reflejado en dólares norteamericanos, y que el pago liberatorio de la misma pueda perfeccionarse en bolívares a la tasa de cambio oficial establecida por el Banco Central de Venezuela para el día del pago o en dinero en efectivo (divisas), todo ello de conformidad con el artículo 128 y siguientes de la Ley del Banco Central de Venezuela.
Continúa manifestando que su representado es el legítimo acreedor de los gastos comunes imputables al demandado, toda vez que, ello constituye una obligación que sigue al inmueble (propter rem), que, a su decir, no ha sido cumplida a pesar de que la administradora y un equipo de abogados externos han requerido el pago correspondiente de forma extrajudicial en múltiples ocasiones, siendo una obligación de todo propietario pagar oportuna y voluntariamente.
Seguidamente, afirmó que la parte accionada adeuda las cuotas de condominio correspondientes al mes de mayo del año 2019 hasta el mes de mayo de 2020, ascendiendo a la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MILLONES CIEN MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.425.100.438, 45), la cual debido a la expresión monetaria emanada de la gaceta oficial No. 42.185 de fecha 6 de agosto de 2021 -mediante la cual se anunció que a partir del 1 de octubre de 2021 se le suprimiría 6 ceros al valor de la moneda- pasó a ser expresada en CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 425,10). Asimismo, indicó que adeuda las cuotas de condominio desde el mes de junio de 2020 hasta octubre de 2024, resultando de ellas, la cantidad de CATORCE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS DÓLARES AMERICANOS CON SESENTA Y DOS CENTAVOS ($14.292.62).
En tal sentido, invocó normativas legales concerniente de la Ley de Propiedad Horizontal y refirió que las planillas de liquidación o facturas de condominio relativas a los gastos comunes que siguen al inmueble constituyen una obligación ejecutiva y no se encuentran prescritas, razón por la cual, a su juicio, son exigibles a la parte demandada para su pago de forma voluntaria o coercitiva por los medios legales pertinentes conforme a la presente acción judicial.
Finalmente, en virtud de los argumentos esgrimidos en el escrito libelar, solicitó el pago de las cuotas de condominio adeudadas, siendo la suma total de las planillas en bolívares la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs.425, 10) y en cuanto a las planillas debidas en dólares la cantidad de CATORCE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS DÓLARES AMERICANOS CON SESENTA Y DOS CENTAVOS ($ 14.292,62). De igual modo, solicita la realización de una experticia complementaria del fallo a los fines de determinar la indexación correspondiente sobre el monto demandado en bolívares, así como la condena en costas procesales.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la defensora ad-litem de la parte demandada designada, aseveró que realizó todas las gestiones tendentes a la localización del ciudadano FERNANDO JAVIER BARBOZA GUTIERREZ, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARFER, C.A., parte demandada en la presente causa, anteriormente identificada, resultando las mismas infructuosas, imposibilitándole obtener del demandado las informaciones a los fines de efectuar su defensa, por lo cual procedió a dar contestación al fondo de la demanda, negando, rechazando y contradiciendo de forma genérica todos los hechos narrados por el actor en su libelo de demanda.

III
DE LAS PRUEBAS

• Invocación del mérito favorable de las actas.
Ante tal invocación, debe señalar quien aquí juzga que ello no se trata de un medio de prueba propiamente, pero sí de una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, según el cual, una vez que los medios de prueba se introducen en el proceso no son exclusivos del promovente, sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en sí, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; sin embargo, debe señalar esta Jurisdicente que el administrador de justicia, sin necesidad de tal invocación, ya se encuentra en la obligación de aplicar de oficio el principio antes mencionado, y es por ello, que los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a todas las partes. Así se establece.

• Copia simple del acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 8 de septiembre del año 2005, bajo el N° 23, tomo 66-A.

En relación a la documental que antecede, observa esta operadora de justicia que se trata de una copia simple de un documento público, y siendo que la misma fue promovida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y dado de que no fue impugnada por la contraparte a través de los medios procesales pertinentes que impone la Ley para ello; esta Jurisdicente les otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de dicho documento los datos de registro de la empresa y la legitimidad de director del ciudadano EDUARDO JESÚS CARMONA RUBIO en la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO,C.A, según se corrobora del artículo 24 de los estatutos sociales. Y así se determina.

• Copia simple de Registro Único de Información Fiscal de la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A.

Considerando que el instrumento ut supra descrito, constituye una copia simple de un documento público administrativo, y en virtud de que el mismo no fue impugnado por la contraparte, esta sentenciadora considera que merece plena fe conforme lo establece el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; desprendiéndose del mismo certeza sobre el domicilio fiscal del órgano administrador de la parte demandante. Y así se constata.

• Copia simple de acta de asamblea de propietarios de la Junta de Condominio del edificio DOMUS MAJESTIC celebrada en fecha 7 de abril de 2022.
• Copia simple de minuta de asamblea de carta consulta celebrada en fecha 9 de junio de 2020.

Siendo que las documentales antes descritas fueron promovidas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este órgano jurisdiccional les otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se tratan de documentos privados debidamente autenticados que no fueron impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa, desprendiéndose de los mismos los términos en los que llegó la asamblea de copropietarios respecto a la ratificación de la junta de condominio y nombramiento de administrador. Así mismo, se evidencia también, la autorización otorgada al administrador para otorgar poder judicial en aras de ejercer la representación de los propietarios ante la vía judicial.
Ahora bien, de la minuta de asamblea se desprende el acuerdo de fijar las cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias en dólares tomando como referencia la tasa establecida por el Banco Central de Venezuela. Y así se establece.

• Copia simple de documento de condominio del edificio DOMUS MAJESTIC protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 12 de septiembre de 1994, quedando anotado bajo el No. 49, tomo 33, protocolo primero.

Con respecto a la documental que antecede, observa esta Jurisdicente que se trata de una copia simple de un documento público, y siendo que el mismo fue promovido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y dado de que no fue impugnado por la contraparte a través de los medios procesales pertinentes que impone la Ley para ello, tiene pleno valor probatorio, desprendiéndose del mismo los términos en que se constituyó el condominio del edificio “Domus Majestic” Y así se establece.

• Copia certificada de documento contentivo de contrato de compra suscrito entre la ciudadana Nancy Coromoto González Polanco y la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARFER, C.A., autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 16 de marzo de 2001, anotado bajo el No. 62, tomo 48 de los libros de autenticaciones llevados ante esa notaría y posteriormente, inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 22 de marzo 2001, quedando registrado bajo el N° 32, protocolo 1°, tomo 25.

Siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Órgano Jurisdiccional le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.384 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de la copia certificada de un documento público que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa; constituyendo dicho documento el título adquisitivo de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARFER, C.A. respecto a la propiedad de un apartamento identificado con el N° 16 que forma parte del edificio denominado “Domus Majestic” ubicado en la calle 67 con la avenida 3D, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia. Y así se valora.

• Legajo de originales concerniente a: 67 planillas de cobro emitidas por el CONDOMINIO DEL EDIFICIO DOMUS MAJESTIC a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARFER, C.A. relativas a los meses que van desde el mes de mayo de 2019 hasta el mes de mayo de 2020, siendo la suma total de las mismas la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MILLONES CIEN MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.425.100.438, 45); y desde el mes de junio de 2020 hasta el mes de octubre de 2024, siendo la suma total de estas la cantidad de CATORCE MIL CIENTO CUARENTA Y SEIS DÓLARES AMERICANOS CON SESENTA Y DOS CENTAVOS ($ 14.146,62) (rielantes desde el folio 36 al folio 93 y desde el folio 129 al 131)

Las documentales antes señaladas están constituidas por instrumentos privados que al no haber sido impugnados por la contraparte adquieren el valor probatorio establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; en tal sentido, dado que dichas probanzas constituyen los documentos fundamentales de la pretensión, esta Jurisdicente acuerda efectuar las correspondientes conclusiones sobre las mismas en la parte motiva del presente fallo. Y así se acuerda.

• Copia simple del acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARFER C.A. (MARFECA), inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de enero de 1996, anotada bajo el No. 1, tomo 3-A.
• Copia simple de acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARFER C.A. (MARFECA), celebrada en fecha 2 de junio de 2004, e inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 1 de junio de 2007, anotada bajo el No. 4, tomo 44-A.
• Copia simple de acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARFER C.A. (MARFECA), celebrada en fecha 24 de enero de 2012, e inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 1 de febrero de 2012, anotada bajo el No. 21, tomo 9-A 485.

En relación a las documentales que anteceden, observa esta operadora de justicia que se tratan de copias simples de documentos públicos, y siendo que los mismos fueron promovidos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y dado de que no fueron impugnados por la contraparte a través de los medios procesales pertinentes que impone la Ley para ello; esta Jurisdicente le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de dichos documentos los datos de registro de la empresa, sus estatutos sociales y la legitimidad de presidente del ciudadano FERNANDO BARBOZA GUTIERREZ en la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARFER C.A. (MARFECA). Y así se determina.

VI
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Planteada como ha sido la controversia sub examine y analizadas las pruebas instrumentales presentadas, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el mérito de la litis en los siguientes términos:
Tal como se desprendió de la parte del presente fallo dedicada a los límites de la controversia, la presente acción se contrae a un juicio de cobro de cuotas de condominio incoado por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO DOMUS MAJESTIC, por órgano de su administrador, la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., en contra de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARFER, C.A, quien se aduce es propietaria del apartamento signado con el N° 16, que forma parte del edificio “Domus Majestic”, ubicado en la calle 67 con la avenida 3D, sector La Lago, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia pretensión esta mediante la cual la accionante reclama la satisfacción de la suma de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MILLONES CIEN MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.425.100.438,45), equivalentes actualmente a CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 425,10) por efecto de la reconversión monetaria de fecha 1 de octubre de 2021, establecida mediante decreto 4.553 de fecha 6 de agosto de 2021 publicado en la gaceta oficial No. 42.185 de esa misma fecha, por concepto de gastos comunes no pagados correspondientes a los meses de que van desde el mes de mayo de 2019, hasta el mes de mayo de 2020; así como también la cantidad de CATORCE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS DÓLARES AMERICANOS CON SESENTA Y DOS CENTAVOS ($ 14.292,62) por concepto de cuotas de condominio insolutas correspondientes a los meses de que van desde junio de 2020 hasta el mes de octubre de 2024; solicitando asimismo la práctica de una experticia complementaria del fallo para determinar la corrección monetaria del monto reclamado en moneda nacional.
Ahora bien, en cuanto a la vía ejecutiva por la cual se sigue el presente juicio, señala la doctrina que esta constituye un procedimiento especial mediante el cual el legitimado activo (acreedor), fundando su pretensión en la existencia de un crédito líquido y exigible que debe constar en un título al que la Ley le otorgue fuerza ejecutiva, pide que se adelante el trámite de la ejecución sobre bienes del deudor, hasta el momento en que deban sacarse a remate, mientras concluye el juicio ordinario; de manera que, por la fuerza ejecutiva que la Ley otorga al instrumento fundamental de la pretensión, el Tribunal de la causa respectiva, previa elección de esta vía especial por parte del accionante, debe proceder a apremiar al demandado embargando ejecutiva y no preventivamente sus bienes.
Así pues, la vía ejecutiva, tal como se encuentra desarrollada en nuestro sistema procesal, requiere de un instrumento que tenga fuerza ejecutiva por mandato legal, a través del cual se pruebe fehacientemente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida o exigible de plazo vencido; empero en lo que respecta a la tramitación del juicio principal, tiene las mismas características del procedimiento ordinario.
En tal sentido, la vía ejecutiva por la que optó la parte accionante en el presente de los casos, fue admitida por este Tribunal verificado como lo fue que los instrumentos fundantes de la pretensión se encuentran determinados por sesenta y siete (67) planillas de cobro emitidas por la administración de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO DOMUS MAJESTIC, a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARFER C.A., relativas al cobro de cantidades de dinero líquidas y exigibles por concepto de cuotas de condominios que corresponden a diferentes periodos, las cuales según lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, parágrafo segundo, tienen fuerza ejecutiva, cumpliendo el caso de autos con las exigencias legales para el adelantamiento de los trámites de la ejecución, mismos que se realizaron y constan en el cuaderno separado de medidas.
Ahora bien, tal como quedó planteado en líneas pretéritas, la vía ejecutiva únicamente guarda relación con el adelantamiento de los trámites ejecutivos, sin embargo, en cuanto al proceso principal, determinado en el presente asunto por una demanda de cobro de cuotas de condominio, el mismo continúa tramitándose bajo las directrices procedimiento ordinario, encontrándose esta Juzgadora en la oportunidad de emitir sentencia definitiva respecto a su procedencia en derecho, siendo menester, en virtud de la naturaleza de la pretensión, traer a colación la Ley de Propiedad Horizontal, cuerpo normativo que regula todo lo concerniente a los condominios, su administración, funcionamiento, derechos y deberes de los copropietarios o condóminos, y cualquier otro aspecto vinculado a ello.
Así, la referida Ley especial, en su artículo 7, establece que los propietarios tendrán participación tanto en las cargas como en los beneficios por razón de la comunidad:
Artículo 7. “A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.”

Igualmente el instrumento legislativo antes indicado describe taxativamente cuáles son los egresos y consumos habituales que corresponden a los diversos comuneros de la propiedad horizontal, de la forma en la que lo determina su artículo 11, el cual dispone:
Artículo 11. “Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;
b) Los que se hubieran acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.”

En ese orden de ideas, las cantidades dinerarias que deben ser aportadas por cada condómino por concepto de los gastos comunes que requiere la propiedad horizontal son denominadas “cuotas de condominio” y deberán ser entregadas a la administración del condominio en los términos que estatuye la Ley especial, el documento de condominio respectivo y las actas de asambleas de los copropietarios, estas últimas siempre que los acuerdos allí establecidos se realicen conforme al marco legal vigente, pudiendo estas ser exigidas por el administrador del inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 14 ibidem, el cual señala “Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario...” siendo este el fundamento legal para este tipo de procesos judiciales (cobro de cuotas de condominio) en concatenación con las normas antes citadas y los artículos 12 y 13 de la misma Ley especial que establecen el deber ineludible que corresponde a los copropietarios de apartamentos o locales destinados a propiedad horizontal de cumplir con el pago de los gastos comunes, los cuales establecen a tenor lo siguiente:
Artículo 12. “Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7°, le hayan sido atribuidos…”

Artículo 13. “La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes, sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos”

Esta última normativa legal refiere que la persona que adquiere un inmueble bajo régimen de propiedad horizontal, se obliga tanto a la cancelación de los gastos comunes posteriores a la adquisición, como a los gastos comunes que se encontraren pendientes de pago para la fecha de adquisición, lo cual se traduce indudablemente en una obligación inherente a la propiedad del inmueble que constituye lo que la doctrina ha denominado “obligación proter rem”, dado que esta se encuentra contenida en el derecho de propiedad.
Ahora bien, en el caso de autos, la parte accionante, JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO DOMUS MAJESTIC, quien actúa a través de su órgano administrador, la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., peticiona a la parte demandada, la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARFER C.A., el pago de las cuotas de condominio correspondientes desde el mes de mayo de 2019 hasta el mes de octubre de 2024, dado que aduce dejaron de ser pagadas por la demandada, correspondiendo a la parte accionante la carga de demostrar la obligación de pago de la demandada, más no la morosidad de la misma, pues, la falta de pago es un hecho negativo que no necesita prueba conforme al principio que rige en derecho probatorio denominado en latín “ei incumbit probatio qui dicit, non qui negat" (la carga de la prueba recae sobre quien afirma, no sobre quien niega), siendo en todo caso carga de la parte demandada demostrar el pago como excepción a su obligación si la misma se encontrare probada.
Bajo esa perspectiva, advierte esta sentenciadora que la obligación de pago de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARFER C.A., se encuentra debidamente probada en autos a través del título de propiedad que a nombre de dicha empresa riela en actas, de la cual se desprende que la misma es propietaria de un apartamento distinguido con el N° 16, que forma parte del edificio “Domus Majestic”, pues al ser propietaria la aludida empresa de un apartamento, adquiere la obligación de contribuir a los gastos comunes de dicho edificio conforme a lo establecido en los artículos 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal previamente citados.
Así mismo, este Juzgado aprecia que la obligación de pago a cargo de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARFER C.A., quedó debidamente acreditada mediante las sesenta y siete (67) planillas de liquidación y cobro promovidas por la administración del CONDOMINIO DEL EDIFICIO DOMUS MAJESTIC, a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARFER C.A. relativas al cobro de cantidades de dinero por concepto de cuotas de condominios correspondientes a meses vencidos, a decir, desde el mes de mayo del año 2019 hasta el mes octubre de 2024.
Sin embargo, debe esta Juzgadora hacer la salvedad sobre que, del examen minucioso del acervo probatorio, se advierte la duplicidad de la planilla correspondiente al mes de junio de 2023, toda vez que de la confrontación de ambos ejemplares no se aprecian elementos diferenciadores ni se evidencia que correspondan a conceptos o gastos distintos generados en ese mismo mes, razón por la cual, tal duplicidad debe descartarse de la sumatoria a fin de establecer la deuda liquida que se desprende de dichas documentales; y en consecuencia de ello, este Tribunal determina que la obligación dineraria pendiente a cargo de la sociedad mercantil demandada asciende a las siguientes cantidades: 1) CUATROCIENTOS VEINTICINCO MILLONES CIEN MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.425.100.438, 45), por concepto de gastos comunes originados en el lapso transcurrido entre mayo de 2019 y mayo de 2020, la cual, por efecto de la reconvención monetaria del año 2021 antes mencionada, equivale actualmente a la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 425,10); y 2) la cantidad de CATORCE MIL CIENTO CUARENTA Y SEIS DÓLARES AMERICANOS CON SESENTA Y DOS CENTAVOS ($ 14.146,62), referida a las cuotas de condominio causadas entre junio de 2020 y octubre de 2024; resultando este último importe inferior a la pretensión de la parte actora en razón del error de cálculo por parte de la misma derivado de la referida planilla duplicada. Y así se declara.
Por su parte, de actas se evidencia que la demandada de autos no aportó al proceso prueba alguna que desvirtuara la obligación de pago que tiene en virtud de la condición de propietaria que le acreditó fehaciente la parte accionante respecto al inmueble descrito en líneas pretéritas que forma parte del edificio denominado “Domus Majestic” sometido a régimen de propiedad horizontal; así como tampoco prueba de la cual desprendiera que la misma ya había pagado las cantidades de dinero que se le exigen en el presente proceso; razón por la cual, resulta concluyente para este Juzgado, a tenor de los artículos citados precedentemente, la procedencia en derecho del cobro de la cuotas de condominio correspondientes a los desde el mes de mayo de 2019 hasta el mes de octubre de 2024, en virtud de lo cual, SE CONDENA a la parte demandada a cancelar las siguientes cantidades:
1) CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 425,10) por concepto de cuotas de condominio vencidas desde el mes de mayo de 2019 hasta el mes de mayo de 2020; monto este que deberá ser objeto de indexación mediante experticia complementaria al fallo que SE ORDENA practicar de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, la cual deberá realizarse por un (1) perito desde el día 25 de octubre de 2024 (fecha en la cual se admitió la demanda) hasta que quede firme el presente fallo, tomando en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.) publicados por el Banco Central de Venezuela, y en los años en los que dicha institución bancaria haya omitido la publicación de los mismos, deberá calcularse conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país.
2) CATORCE MIL CIENTO CUARENTA Y SEIS DÓLARES AMERICANOS CON SESENTA Y DOS CENTAVOS ($ 14.146,62), por concepto de cuotas de condominio vencidas desde el mes de junio de 2020 hasta el mes de octubre de 2024, los cuales podrán ser pagaderos en moneda de curso legal (bolívares) a la tasa de cambio del dólar establecida por el Banco Central de Venezuela para la fecha en que se verifique efectivamente el pago. Así se establece.
En derivación de todo lo anterior, este Juzgado declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO, incoada por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO DOMUS MAJESTIC, por órgano de su administrador la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., en contra de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MARFER, C.A., ello en virtud de la procedencia de la obligación de pago relativa a las cuotas causadas entre el mes de mayo de 2019 y el mes de octubre de 2024, y, por otra parte, la improcedencia parcial respecto al monto total reclamando en el escrito libelar, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.

VI
DISPOSITIVO

Por los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que, por COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO, fue interpuesto por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO DOMUS MAJESTIC, debidamente constituida ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 12 de septiembre de 1994, bajo el N° 49, protocolo 1°, tomo 33, por órgano de su administrador la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 08 de septiembre de 2005, bajo el N° 23, tomo 66-A; en contra de la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA MARFER, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de enero de 1996, bajo el N° 01, tomo 3-A, en la persona de su presidente, ciudadano FERNANDO JAVIER BARBOZA GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.992.532; DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO incoada por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO DOMUS MAJESTIC por órgano de su administrador la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A; en contra de la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA MARFER, C.A.
SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada a cancelar las siguientes cantidades:
1) CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 425,10) por concepto de cuotas de condominio vencidas desde el mes de mayo de 2019 hasta el mes de mayo de 2020; monto este que deberá ser objeto de indexación mediante experticia complementaria al fallo que SE ORDENA practicar de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, la cual deberá realizarse por un (1) perito desde el día 25 de octubre de 2024 (fecha en la cual se admitió la demanda) hasta que quede firme el presente fallo, tomando en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.) publicados por el Banco Central de Venezuela, y en los años en los que dicha institución bancaria haya omitido la publicación de los mismos, deberá calcularse conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país.
2) CATORCE MIL CIENTO CUARENTA Y SEIS DÓLARES AMERICANOS CON SESENTA Y DOS CENTAVOS ($ 14.146,62) por concepto de cuotas de condominio vencidas desde el mes de junio de 2020 hasta el mes de octubre de 2024, los cuales podrán ser pagaderos en moneda de curso legal (bolívares) a la tasa de cambio del dólar establecida por el Banco Central de Venezuela para la fecha en que se verifique efectivamente el pago.
No hay condenatoria en costas en virtud del reciproco vencimiento de las partes.
Notifíquese a las partes intervinientes.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve.
Déjese copia certificada de la presente decisión por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los doce (12) días del mes de agosto de dos mil veintiséis (2026). Años: 216° de la Independencia y 167° de la Federación.
LA JUEZA

Abg. ADRIANA MARCANO MONTERO
EL SECRETARIO

Abg. HUMBERTO PEREIRA GONZÁLEZ

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia bajo el N° 116-2026, en el expediente signado con el N° 49.999 de la nomenclatura interna llevada por este Tribunal.
EL SECRETARIO