TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE
LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE: No. 15.273
I
INTRODUCCIÓN
Conoce este Juzgado Superior de la presente causa en virtud de la distribución signada bajo el No. TSM-201-2025 realizada en fecha doce (12) de noviembre de dos mil veinticinco (2025), proveniente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del estado Zulia (Sede Torre Mara), con ocasión a la actividad recursiva ejercida en fecha cinco (05) de noviembre de dos mil veinticinco (2025), por la abogada en ejercicio Mirian Pardo Camargo, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 49.336, actuando en su carácter de Defensora Ad litem de la parte demandada ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.791.102, contra la sentencia definitiva Nº 097-2025, dictada en fecha treinta (30) de octubre de dos mil veinticinco (2025), por el TRIBUNAL PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE DE CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA; con relación al juicio que por COBRO DE BOLIVARES VÍA EJECUTIVA, sigue contra la prenombrada ciudadana, la JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE POSEIDÓN DE RESIDENCIAS ATLANTIS, ubicada en la calle 77 (5 de julio), edificio Montielco, 2do piso, Oficina 2A en la Ciudad de Maracaibo del estado Zulia.
II
ANTECEDENTES
Consta en actas que, en fecha once (11) de julio de dos mil veintitrés (2023), fue interpuesta demanda por COBRO DE BOLÍVARES VÍA EJECUTIVA, que sigue la JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE POSEIDÓN DE RESIDENCIAS ATLANTIS, contra ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA, siendo distribuida al Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de de Circunscripción Judicial del estado Zulia, en la misma fecha.
Seguidamente, en fecha catorce (14) de julio de dos mil veintitrés (2023), el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual le dio entrada a la presente causa.
De actas se desprende, que en fecha diecinueve (19) de julio del dos mil veintitrés (2023), la Abogada en ejercicio Nora Bracho Monzant, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 26.643, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE POSEIDÓN DE RESIDENCIAS ATLANTIS, consignó por ante el Juzgado de la causa escrito de reforma parcial de la demanda, con sus anexos; siendo admitida esta en fecha veinticinco (25) del mismo mes y año, ordenando en el mismo auto, la citación a la parte demandada ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA.
En la misma fecha, el Juzgado de cognición libró las boletas correspondientes, siendo cancelados los emolumentos de Ley en fecha veintiocho (28) de julio de dos mil veintitrés (2023).
Consta de actas, que en fecha siete (07) de agosto del dos mil veintitrés (2023), el alguacil natural del juzgado de la causa realizó exposición, mediante la cual, dejó constancia de la infructuosidad de la citación de la parte demandada.
Seguidamente, en fecha veinte (20) de septiembre del dos mil veintitrés (2023), la representación judicial de la parte actora abogada en ejercicio Nora Bracho Monzant, presentó diligencia mediante diligencia, solicitó Al juzgado a quo librar cartel de citación, todo ello en virtud de la exposición realizada por el Alguacil en fecha siete (7) de agosto de dos mil veintitrés (2023).
De seguidas, en fecha veinticinco (25) de septiembre de dos mil veintitrés (2023), el Juzgado a quo ordena libra los respectivos carteles de citación para que sean publicados en los diarios Versión Final y La Verdad, todo ello según lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En la misma fecha se libraron los respectivos carteles.
De actas se desprende que, en fecha siete (07) de noviembre de dos mil veintitrés (2023), la Abogada en ejercicio Nora Bracho Monzant, actuando en su carácter de representante judicial de la parte actora, mediante diligencia, consignó publicaciones de prensa correspondientes a los carteles publicados en el diario Versión Final y el diario La Verdad; siendo agregados a las actas procesales en fecha nueve (09) de noviembre de dos mil veintitrés (2023).
Posteriormente, en fecha veintiuno (21) de noviembre de dos mil veintitrés (2023), la secretaria natural del Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de de Circunscripción Judicial del estado Zulia, Abogada en ejercicio, Carla Perea, mediante auto, dejó constancia de haberse trasladado al domicilio procesal de la parte accionada, procediendo a fijar el antes mencionado cartel de notificación, dando con ello cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha, catorce (14) de diciembre de dos mil veintitrés (2023), la Abogada en ejercicio Nora Bracho Monzant, actuando en su carácter de representante judicial de la parte actora, presentó diligencia mediante la cual, solicitó al juzgado a quo, nombrar defensor Ad-Litem a la parte accionada, a los fines de dar continuidad al procedimiento instaurado.
Consecuencialmente, en fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil veintitrés (2023), se proveyó según lo peticionado, asignando como defensor Ad Litem de la parte demandada, a la Abogada MARIA VICTORIA ALBORNOZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 318.362, quien, en fecha ocho (08) de julio de dos mil veinticuatro (2024), se excuso de poder desempeñar el cargo designado.
En fecha, nueve (09) de julio de dos mil veinticuatro (2024), la Abogada en ejercicio Nora Bracho Monzant, actuando en su carácter de representante judicial de la parte actora, mediante diligencia, solicitó al juzgado a quo, nombrar nuevo defensor Ad-Litem a la parte accionada.
Así pues, en fecha once (11) de julio de dos mil veinticuatro (2024), el Juzgado de cognición designa en su lugar la Abogada en ejercicio MIRIAN PARDO CAMARGO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 49.336, siendo librado para ello las boletas de notificación correspondiente y haciéndose efectiva la misma en fecha seis (06) de agosto de dos mil veinticuatro (2024), siendo agregada a las actas procesales en la misma fecha.
Consta de actas que, en fecha ocho (08) de agosto de dos mil veinticuatro (2024), estando presente al profesional del derecho ante el despacho del juzgado de la causa, manifestó su voluntad de aceptar el cargo de defensor Ad Litem sobre ella recaído.
En fecha, trece (13) de agosto de dos mil veinticuatro (2024), la representante judicial de la parte actora, mediante diligencia, solicitó al juzgado de cognición librar los recaudos de citación a la defensora Ad Litem. Siendo proveído según lo peticionado, en fecha once (11) de agosto de dos mil veinticuatro (2024), haciéndose efectiva dicha citación en fecha trece (13) de enero de dos mil veinticinco (2025).
De actas se desprende, que en fecha tres (03) de febrero de dos mil veinticinco (2025), la Abogada en ejercicio MIRIAN PARDO CAMARGO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 49.336, actuando en su carácter de representante judicial de la parte demandada de autos, mediante escrito, procedió a dar contestación al fondo de la demanda.
Seguidamente, en fecha diecisiete (17) de febrero de dos mil veinticinco (2025), la representación judicial de la parte accionada ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA, así como en fecha seis (06) de marzo del dos mil veinticinco (2025), la representación judicial de la parte actora JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE POSEIDÓN DE RESIDENCIAS ATLANTIS ambas previamente identificadas, consignaron sus escritos de promoción de pruebas, siendo agregado a las actas procesales que conforman el presente expediente en fecha siete (07) de marzo de dos mil veinticinco (2025), siendo ratificadas las pruebas de la parte actora mediante escrito en la misma fecha.
Consecuencialmente, en fecha catorce (14) de marzo de dos mil veinticinco (2025), el juzgado de cognición mediante auto se pronunció respecto a la admisibilidad de los medios probatorios promovidos por las partes intervinientes en la presente causa.
De actas se desprende que, en fecha dos (02) de abril de dos mil veinticinco (2025), el Juzgado de cognición dicto auto mediante el cual fija fecha y hora para la evacuación de la Inspección Judicial solicitada.
Así las cosas, en fecha diecisiete (17) de junio de dos mil veinticinco (2025), la representación judicial de ambas parte intervinientes en la presente causa, presentaron sus respectivos escritos de informes por ante el Jugado a quo.
Posteriormente, en fecha treinta (30) de octubre de dos mil veinticinco (2025), el Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de de Circunscripción Judicial del estado Zulia, profirió fallo signado con el Nº 097-2025, mediante el cual declaro PRIMERO: CON LUGAR la demanda de COBRO DE BOLÍVARES VÍA EJECUTIVA, interpuesta por la JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE POSEIDÓN DE RESIDENCIAS ATLANTIS, contra la ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA. SEGUNDO: Se ORDENA a la parte demandada ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA, el pago de la cantidad de DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE DOLARES (USD. 2.989,00$), o su equivalente en bolívares de conformidad con lo establecido en el artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela.
Ahora bien, en fecha cinco (05) de noviembre de dos mil veinticinco (2025), la profesional del derecho, MIRIAN PARDO CAMARGO, actuando en su condición apoderada judicial de la parte demandada, APELÓ de la sentencia Nº 097-2025, proferida por Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de de Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha treinta (30) de octubre de dos mil veinticinco (2025).
En fecha siete (07) de noviembre de dos mil veinticinco (2025), el Juzgado de la causa dictó auto mediante el cual, OYÓ en AMBOS EFECTO, el recurso de apelación ejercido en fecha cinco (05) de noviembre de dos mil veinticinco (2025), y en consecuencia, ordenó remitir las copias certificadas correspondientes, al Juzgado Superior que, por distribución, corresponda conocer.
En fecha, doce (12) de noviembre de dos mil veinticinco (2025), el Órgano distribuidor asignó el conocimiento del presente asunto, a este Juzgado Superior Primero en lo Civil Mercantil Transito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
De seguidas, en fecha diecinueve (19) de noviembre de dos mil veinticinco (2025), este Juzgado de Alzada profirió auto mediante el cual a insto al Tribunal a quo a subsanar los errores de foliatura, librando para ello oficio signado con el Nº S1-193-2025; siendo subsanado los mismos, en fecha veinticuatro (24) de noviembre de dos mil veinticinco (2025), siendo remitido nuevamente a esta Alzada mediante oficio Nº 279-2025.
Consta en actas que en fecha veintiocho (28) de noviembre de dos mil veinticinco (2025), este Juzgado de Alzada mediante auto, dio entrada a la presente causa, fijando el término para los informes para el vigésimo (20°) día de despacho, según lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil tomando en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de definitiva.
Seguidamente, en fecha dieciséis (16) de enero de dos mil veintiséis (2026), la abogada Nora Bracho Monzant, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE POSEIDÓN DE RESIDENCIAS ATLANTIS, consignó escrito de informes ante esta Superioridad, siendo agregados a las actas procesales en la misma fecha.
III
ALEGATOS DE LAS PARTES
La parte demandante en la presente causa, en su escrito libelar argumento lo siguiente.
(…Omissis…)
“Según consta en Documento de Propiedad Registrado por antela Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 05 de Noviembre de 2.015,bajo el No. 2015,1698, Asiento Registral 1 del inmueble Matriculado con el No. 479.21.5.6.7010 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2015, la ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA, venezolana mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad No. 7.791.102, (…) es propietaria de Un (01) apartamento, el cual se encuentra signado conel número 4-A3-DEL Nivel Cuatro (4), situado en la Torre Poseidón, de Residencias “ATLANTIS”, ubicado en la Avenida 4 (Bella Vista) entre Calles 65y 67, en Jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, (…)
(…Omissis…)
Ahora bien, ciudadano Juez, es el caso que al adquirir la ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA, YA IDENTIFICADA EL APARTAMENTO SIGNADO CON EL No. 4-A3 (…), de la misma forma estaba adquiriendo las obligaciones que se deriven del mantenimiento de los inmuebles y áreas comunes, por ser un bien sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, lo cual trae como consecuencia las obligaciones comunes de todos los propietarios de los distintos inmuebles que compone la Torre Poseidón de Residencia Atlantis, de cumplir con los pagos oportunos de las cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio , aprobadas en las distintas asambleas que se produzcan, por lo que en el acta de Asamblea Extraordinaria de propietarios de fecha 29 de Octubre de 2022, se realizaría un incremento de la cuota de condominio a partir del 01 de Noviembre de 2021 y dicha cuota se estableció en dólares americanos o su equivalente en Bolívares al cambio vigente, (…) siendo así, a pesar de que el susodicho apartamento (…), tiene una cuota de condominio asignada, las mismas se cancelarían de conformidad con la proporción de los metros cuadrados de cada apartamento; por lo que la ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA, se encuentra en mora, ante la Junta de Condominio, la que represento con los pagos de dicha cuotas de condominio, la que represento, con los pagos de dichas cuotas de condominio, tanto ordinarias, como extraordinarias, las cuales determino a continuación, a los fines de detallar el monto total de la deuda pendiente, que por este concepto tienen los mencionados apartamentos:

1) Apartamento 4-A3 del Nivel Cuatro (4) de la Torre Poseidon
Cuotas ordinarias y extraordinarias:

Desde el mes de Junio del año 2020 al mes de Diciembre de 2020, representa la cantidad de: $ 440,00

Desde el mes de Enero al mes de Dic. de 2021, representa la cantidad de: $ 1.063,00

Desde el mes de Enero al mes de Dic. 2022, representa la cantidad de: $ 1.061,oo

Desde el mes de Enero al mes de Mayo 2023, representa la cantidad de: $ 425,oo

Total monto a cancelar del apartamento 4-A3: $ 2.989,oo

Ver Estado de Cuenta anexo.

TOTAL DEUDA CUOTAS ORD Y EXTRAORD, apartamento signado con el Nº. 4-B5 del Nivel Cuatro (4), situado en la Torre Poseidon, de Residencias “ATLANTIS” es de $ 2.989,oo.

Todas estas obligaciones por Cuotas de Condominio Ordinaria y Extraordinaria discriminadas, están representadas en el Estado de Cuenta del Condominio “Torre Poseidon, de Residencias “ATLANTIS”, correspondiente al Apartamento signado con el No. 4-A3 del Nivel Cuatro (4), el cual hace un monto total de DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE DOLARES AMERICANOS ($. 2.989,OO), que la ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA, antes identificada, adeuda al señalado condominio, por concepto de cuotas ordinarias y extraordinaria de condominio, desde Junio del 2020, hasta el mes de Mayo del año 2.023,que pese a los múltiples esfuerzos amistosos que he realizado para lograr el pago de dicha deuda, los mismos han sido infructuosos, hasta el día de hoy, motivo por el cual y en atención a las facultades establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, y en virtud de que la obligación antes señalada se encuentra de plazo vencido y por lo tanto exigible ejecutivamente por su obligatoriedad legal, es que acudo con la representación que ostento, ante su digno magisterio, para demandar como real y efectivamente demando en este acto, a la ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA, antes identificada, por VIA EJECUTIVA EN EL COBRO DE BOLIVARES, DE CUOTAS ORDINARIA Y EXTRAORDINARIA DE CONDOMINIO correspondiente al apartamento (…) para que convenga en pagarle en pagarle a mi representado, las obligaciones que determino a continuación, o de lo contrario sean condenado por este Tribunal, con todas las imposiciones de Ley.

PRIMERO: La cantidad de DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE DOLARES AMERICANOS ($. 2.989,00) monto de la obligación demandada, por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio; el cual está establecido en Dólares Americanos por no ser ilícito cambiario y estar permitido en moneda extranjera, de conformidad a Sentencia No. 424,del 16 de Octubre del 2019, emanada por el Tribunal Supremo de Justicia, publicada (…)

SEGUNDO: Los intereses legales que calculados a la rata del Uno por Ciento (1%) mensual, desde el día 01 de junio del 2.020, hasta el día 31 de Julio del 2.023, por Concepto de Cuotas Ordinarias y Extraordinaria de condominio, y además, los que se sigan produciendo hasta la total cancelación de lo aquí demandado.

TERCERO: Los intereses moratorios que se generen hasta la total cancelación de la presente obligación demandada, calculados prudencialmente por este Tribunal y demás, los honorarios profesionales del abogado correspondiente

CUARTO: De conformidad con los artículos 274 y 638 del Código de Procedimiento Civil las costas y costos del presente juicio. Todas estas obligaciones las demandamos en este acto en nombre de nuestro representado Condominio “Torre Poseidón (…)

QUINTO: Demando la indexación o corrección monetaria del monto demandado por el tiempo que transcurra, desde la admisión de esta demanda, hasta el efectivo y real pago que realice la demandada de autos, de la obligación demandada (…)”.

Siendo reformada la misma de manera parcial en fecha diecinueve (19) de julio de dos mil veintitrés (2023), de la siguiente manera.
(…Omissis…)
“Por error involuntario en el Capítulo II de los Instrumentos acompañados en el escrito en el escrito libelar, no agregué los recibos de cobro de cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias que soportan el estado de cuenta de la deuda que debe la demandada de autos, la ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA, (…) en tal sentido, consignó los respectivos recibos, constantes de Trece (13) folios útiles, numerados desde el 1 hasta el 13, como medios probatorios correspondientes (…)”.

Así pues, la defensora Ad- Litem de la parte demandada en su escrito de contestación al fondo de la demanda arguyo lo siguiente.
(…Omissis…)
“A todo evento. Niego rechazo y contradigo, todo lo expresado en la demanda incoada por la JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE POSEIDÓN DE RESIDENCIAS ATLANTIS, plenamente identificadas en actas.
Dice el Representante legal de la demandante que “según consta del documento de propiedad Registrado por ante la (…) la ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA (…)
Continua en su narración el Representante legal de la demandante que “ahora bien, ciudadano Juez, es el caso que al adquirir la ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA, ya identificada, el apartamento asignado con el No. 4-A3 (…) de la misma forma estaba adquiriendo las obligaciones que se deriven del mantenimiento de los inmuebles y áreas comunes, por ser un bien sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, lo cual trae como consecuencia las obligaciones comunes de todos los propietarios de los distintos inmuebles que componen la Torre Poseidón de Residencias Atlantis, de cumplir con el pago que se produzca, por lo que en el Acta de Asamblea Extraordinaria de propietarios de fecha 29 de Octubre del 20222, se realizaría un incremento en la cuota de condominio a partir del 01 de Noviembre de 2021 y asamblea………., siendo así, a pesar de que el susodicho apartamento, 4-A3 del Nivel Cuatro (4), situado en la Torre Poseidón, de Residencias “ATLANTIS”, tiene una cuota de condominio asignada, las mismas se cancelarían de conformidad con la proporción de los metros cuadrados de cada apartamento, por lo quela ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA, se encuentra en mora ante la Junta de Condominio,………. Con los pagos de dichas cuotas de condominio, tanto ordinarias como extraordinarias,………” HECHOS QUE NIEGO RECHAZO Y CONTRADIGO por no estar de acuerdo con ello.
También narra el Representante legal de la demandante que “PRIMERO: La cantidad de dos MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE DOLARES AMERICANOS (2.989,OO), monto de la obligación demandada, por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio; el cual establecido en Dólares Americanos, no por ser ilícito cambiario y estar permitido en moneda extranjera,……..” HECHO QUE NIEGO RECHAZO Y CONTRADIGO por no ser cierta dicha deuda.
También narra el Representante legal de la demandante que “SEGUNDO: Los intereses legales que calculados a las ratas del Uno por Ciento (1%) mensual, desde el día 01 de junio del 2.020, hasta el 31 de julio del 2.023, por Concepto de Cuotas Ordinarias y Extraordinarias de condominio, y además los que se siguán produciendo hasta la total cancelación de aquí demandado”. HECHOS QUE NIEGO RECHAZO Y CONTRADIGO por no estar de acuerdo con ello.
También narra el Representante legal de la demandante que “TERCERO: Los intereses moratorios que se generen hasta la total cancelación de la presente obligación demandada calculados prudencialmente por el tribunal y además, los honorarios profesionales de abogados correspondientes al treinta por ciento (30%) del valor de la demanda de acuerdo a la Ley. HECHOS QUE NIEGO RECHAZO Y CONTRADIGO por no estar de acuerdo con ello.
También narra el Representante legal de la demandante que “CUARTO: ………Las costas y costos del presente juicio HECHOS QUE NIEGO RECHAZO Y CONTRADIGO por no estar de acuerdo con ello.
También narra el Representante legal de la demandante que “QUINTO: Demando la indexación o corrección monetaria al monto demandado por el tiempo que transcurra, desde la admisión de la demanda, hasta el efectivo y real pago que realice la demanda de autos, de la obligación demandada HECHOS QUE NIEGO RECHAZO Y CONTRADIGO por no estar de acuerdo con ello por considerarlo exagerado.
IMPUGNO y desconozco el contenido y firma del estado de cuentas de la supuesta deuda por cuotas ordinarias y extraordinarias de Condominio del apartamento signado con el Nº 4-A3 del Nivel Cuatro (4), perteneciente a la Torre Poseidón, de Residencias ATLANTIS, propiedad de mi defendida y que riela en el folio 16 de este expediente, y por ultimo impugno y desconozco el contenido y firma de los recibos que rielan en los folios 25 al 37 de este expediente.
Ciudadano Juez forzosamente me vi obligada a dar contestación en los términos que antecede, ya que no fue posible la ubicación de mi defendido”.
Dando continuidad a los alegatos en la presente causa en el momento legal para presentar escritos de informe ante el juzgado a quo, la abogada en ejercicio MIRIAN PARDO CAMARGO, actuando en representación de la parte accionada ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA, lo realizo de la siguiente manera.
(…Omissis…)
“En nombre de mi representada, identificada en actas, solicito:
1.- Se declare sin lugar la presente demanda en la sentencia definitiva.
2.- Se declare la condenatoria en costas y costos procesales en la sentencia definitiva.
3.- Por último, pido que el presente escrito sea debidamente agregado a las actas, sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley”.
De seguidas la profesional del derecho Nora Bracho Monzant, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE POSEIDÓN DE RESIDENCIAS ATLANTIS, consigno su escrito de informes ante el Juzgado a quo, arguyendo lo siguiente:
(…Omissis…)
“(…) Así pues ciudadana Jueza, de conformidad con la demanda intentada y los instrumentos fundamentales de la pretensión acompañados a la misma, se ha demostrado que la ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA, parte demandada en la presente causa, incumplió con el pago de las cuotas de condominio tanto ordinarias como extraordinarias que establece la Ley para los inmuebles tipo apartamento regidos bajo el régimen de Propiedad Horizontal: es muy clara en sus artículos 12, 13 y 14, relacionados con el deber de los propietarios de los apartamentos de construir con el pago de los gastos comunes, hecho este que hasta la presente fecha no ha realizado la ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA (…) quien para la fecha de interposición de la demanda debía desde el día 01 de Junio de 2020 hasta el 30 de Mayo de 2023, la cantidad de Dos Mil Novecientos Ochenta y Nueve Dólares Americanos ($ 2.989,oo) por conceptos de cuotas ordinarias y extraordinarias y además las que se sigan produciendo hasta la total cancelación de la obligación (…)
(…Omissis…)
En conclusión , Ciudadana Jueza, tengo que señalar que en este tipo de demandas, la parte demandada, solo tiene dos (2) preceptos legales, demostrar el pago de la obligación demandada o no: delo contrario es contumas con estas premisas de cualquier otro hecho que sea distinto a demostrar los hechos alegados. Por todos los fundamentos aquí señalados, solicito a la ciudadana Juez, declare CON LUGAR, la demanda intentada por (…)”
Seguidamente, la abogada en ejercicio Nora Bracho Monzant, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE POSEIDÓN DE RESIDENCIAS ATLANTIS, encontrándose en la oportunidad correspondiente para presentar informes en Alzada, lo realizo de la siguiente manera.
(…Omissis…)
“(…) se presenta ante el Tribunal de la causa, la Defensora Ad Litem de la demandada de autos, abogada en ejercicio Miriam Pardo, e interpuso el correspondiente Recurso de Apelación a la sentencia dictada. Así pues, ciudadano Juez, de conformidad con la demanda intentada y los instrumentos fundamentales de la pretensión acompañados, los cuales demostraron que la ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA, parte demandada en esta causa, incumplió con los pagos de las cuotas de condominio tanto ordinarias como extraordinarias que establece la Ley para los pagos para los apartamentos regidos bajo el régimen de Propiedad Horizontal; así tenemos que la Ley de Propiedad Horizontal es muy clara en sus artículos 12, 13 y 14,relacionados con el deber de los propietarios de los apartamentos de contribuir con el pago de los gastos comunes (…) por lo que la Ciudadana Juez del Tribunal A Quo, dicto la correspondiente sentencia, declarando CON LUGAR la demanda por Cobro de Bolívares incoada por mi representada JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE POSEIDÓN DE RESIDENCIAS ATLANTIS, y en consecuencia ordena a la parte demandada el pago de los conceptos demandados tal como quedaron establecidos en la referida sentencia; siendo que, el análisis realizado por la Juez del Tribunal de la causa en relación a la demanda incoada es completamente acertado en los argumentos explanados, puesto que los alegatos esgrimidos por mi representada son ciertos y válidos ; la demanda intentada está basada en instrumentos y hechos ciertos, devenidos del derecho que tiene para demandar, es decir con pruebas fehacientes, por lo que el Tribunal considero que los mismos no eran contrarios a derecho y que estos instrumentos eran aquellos de los cuales se derivo el derecho pretendido y que la única forma que tiene la parte demandada de demostrar que no son ciertos los hechos narrados en el escrito libelar; es que haya cancelado las cuotas de condominio ordinarias como extraordinarias demandadas y la que se han seguido produciendo hasta la fecha en la cual se efectúe el pago definitivo de la obligación, lo cual no se ha realizado(…).

Hay un punto que quiero aclarar, y es lo relacionado al hecho que la Defensora Ad Litem ataco el Estado de Cuenta que riela en folio 166 y los Recibos de Cobro de Deuda que rielan desde el folio 25 hasta el folio 37, en la contestación de la demanda, desconociendo e impugnando estos instrumentos, por lo que no es menos cierto, que es erróneo legalmente esta forma de atacar dichos instrumentos, pues debió hacerlo por la vía del desconocimiento o la tacha, y no por la vía de impugnación o como lo hizo la Defensora ad litem utilizando los dos supuestos al mismo tiempo; pues o es una o es la otra, por lo que dichas pruebas instrumentales quedaron como fehacientes y fidedignas, siendo que la defensora desconoció una firma como lo es, la de la tesorera del condominio, ciudadana Yadira Pirela, en el estado de cuenta y los recibos de los cobros consignados (…)
Para concluir, Ciudadana Jueza, tengo que señalar que en este tipo de demandas COBRO DE BOLIVARES POR CUOTAS DE CONDOMINIO ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS (VIA EJECUTIVA), la parte demandada solo tiene dos (2) preceptos legales, demostrar el pago de la obligación demandada o no (…)

Por consiguiente, Ciudadana Juez SOLICITO, en nombre de mi representada emita a su consideración ponderada y apegada a derecho, la decisión de declara SIN LUGAR, el recurso de Apelación intentado por la Defensora Ad Litem en nombre de su representada ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA, parte demandada, por no ser procedente dicha apelación pues no tienen argumentos que indique la realización del pago; y se RATIFIQUE La sentencia dictada en fecha 30 de Octubre de 2015, por el Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de de Circunscripción Judicial del estado Zulia, (…)”.

IV
DE LA COMPETENCIA
Debe previamente este Juzgado Superior, determinar su competencia para conocer del presente asunto y, a tal efecto, observa:
Conforme a la disposición normativa contenida en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, son atribuciones y deberes de las Cortes de Apelaciones y de los Juzgados Superiores, en razón de sus respectivas materias y en el territorio de las jurisdicciones que les corresponden:
2. EN MATERIA CIVIL:
a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho;
b) Conocer de las solicitudes sobre legitimación de hijos, en conformidad con el Código Civil;
c) Ejercer las funciones que en materia civil les señalen las leyes. (Destacado de esta Alzada).
En derivación de lo anterior, colige este Operador de Justicia que, los Juzgados Superiores Civiles son competentes por la materia para conocer de todas aquellas pretensiones recursivas ejercidas por los sujetos que integran la relación jurídico-procesal, destinas a enervar los efectos jurídicos emergentes de las decisiones, autos y demás providencias dictadas por los Tribunales Civiles de Primera Instancia, por ser éstos los Órganos Jurisdiccionales de mayor jerarquía en la escala organizativa del Poder Judicial, respecto de los Tribunales de Primer Grado de Cognición. ASÍ SE DETERMINA.-
Así las cosas, y en concordancia con lo establecido en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que el presente asunto atiende al recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora, la Abogada en ejercicio Nora Bracho Monzant, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE POSEIDÓN DE RESIDENCIAS ATLANTIS, contra la sentencia definitiva signada con el No. 097-2025, proferida en fecha treinta (30) de octubre de dos mil veinticinco (2025), por el TRIBUNAL PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE DE CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, que declaró la CON LUGAR la demanda en la demanda que por COBRO DE BOLIVARES VÍA EJECUTIVA, incoara la JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE POSEIDÓN DE RESIDENCIAS ATLANTIS, contra la ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA, se ORDENO a la parte demandada ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA, el pago de la cantidad de DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE DOLARES (USD. 2.989,00$), es por lo que este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, resulta ser el Órgano Jurisdiccional competente, en sentido jerárquico vertical, para conocer y decidir el mismo. ASÍ SE DECLARA.-
IIV
MOTIVA PARA DECIDIR
El presente asunto se circunscribe al recurso de apelación ejercido por la abogada en ejercicio Miriam Pardo Camargo, actuando en su condición de Defensora Ad-litem de la parte demandada, ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA, contra la sentencia definitiva Nº. 097-2025, proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha treinta (30) de octubre de dos mil veinticinco (2025), la cual declaró CON LUGAR la demanda que por COBRO DE BOLÍVARES POR CUOTAS DE CONDOMINIO (VÍA EJECUTIVA), incoare contra su representada, el Condominio de la TORRE POSEIDÓN DE RESIDENCIAS ATLANTIS, procediendo en consecuencia, a condenarla a pagar la cantidad de DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD. 2.989,00), o bien, su equivalente en moneda de curso legal (Bolívares), por concepto de cuotas ordinarias de condominio vencidas.
Establecido lo anterior, y siendo que la presente causa atañe a un asunto de propiedad horizontal, es por lo que considera oportuno este Jurisdicente, señalar:
La propiedad horizontal se constituye como un régimen especial aplicable a los apartamentos y edificios que, en general, pertenecen a distintos propietarios, dónde no solo se prioriza el derecho exclusivo que detentan estos últimos respecto a un apartamento o local, sino también el derecho de copropiedad que debe existir entre los mismos para preservar el mantenimiento y el disfrute de las áreas que resultan ser comunes, verbigracia, las escaleras, los pasillos, los ascensores, los espacios verdes y recreacionales, entre muchos otros.
Ahora bien, en lo que respecta a su regulación legislativa, tenemos que, la Ley de Propiedad Horizontal promulgada en Gaceta Oficial No. 3.241 de fecha dieciocho (18) de agosto de mil novecientos ochenta y tres (1983), comprende diversos apartados normativos destinados a reglamentar no solo el cúmulo de relaciones existentes entre los propietarios y ocupantes de un determinado edificio, sino además, el establecimiento de su estructura interna organizativa, cuya administración corresponderá, a tenor de lo preceptuado en el artículo 18 del texto legal in comento, a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador, siendo los dos primeros los órganos de máxima decisión en una comunidad amparada bajo el imperio de la referida Ley y, el último, el órgano encargado de gestionar dicha administración.
Así las cosas, y tomando en consideración que la estructura regulativa vigente en materia condominial, no atribuye, bajo ningún supuesto, personería jurídica autónoma al conjunto de copropietarios y ocupantes que hacen vida en alguno de los inmuebles de que trata dicha Ley, por cuanto éstos son catalogados esencialmente como una entidad asociativa que solo podrá actuar válidamente en juicio por medio del Administrador, es por lo que resulta menester para este Sentenciador, aludir al contenido del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal; artículo que consagra las principales funciones que deben ser desempeñadas por este último, en aras de garantizar el buen funcionamiento y mantenimiento del inmueble, y que a tal respecto, consagra:
“Artículo 20.- Corresponde al administrador:
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes, y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes , los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;
f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
g) Llevar los libros de: a) Asamblea de propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito, en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble;
h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.

Parágrafo único: La violación o incumplimiento de cualquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.”. (Destacado de esta Alzada).
En lo que respecta a la cualidad que ostenta el Administrador para interponer demandas en nombre y representación de los propietarios en todos aquellos asuntos concernientes a la comunidad, los autores Juan Garay y Miren Garay, en su obra titulada “LEY DE PROPIEDAD HORIZONAL (CONDOMINIOS)”, Ediciones Juan Garay, 2012, págs. 33 y 34, señalaron lo siguiente:
“El administrador del condominio no está obligado a pedir la aprobación de los propietarios para todo lo que se refiere a la administración y conservación del inmueble. La mera función de administrador ya indica que tiene autonomía para ordenar las reparaciones, pagos, cobros y demás actuaciones que su menester exige. No obstante, cuando alguna de estas actuaciones revista carácter extraordinario deberá solicitar aprobación. No se concibe un administrador que por su cuenta ordene, por ejemplo, reforzar los cimientos de un edificio, sin que los propietarios se hayan enterado; para esto haría falta el acuerdo de los propietarios salvo que el asunto fuera muy urgente.
Tampoco tiene autoridad para hacer pagos extraordinarios cuya naturaleza exija debate previo, ni para realizar reparaciones mayores (art 20, letra ‘b´), ni para demandar o actuar en juicio en nombre del condominio, pues para ello necesita autorización de la Junta de Condominio (art 20, letra ´e‘)
(…Omissis…)
El art 20 letra ‘e´ faculta al administrador para representar a los propietarios frente a un eventual juicio (por ejemplo, demandar a un propietario moroso en sus pagos de condominio). En otras palabras, es el administrador y no la Junta de Condominio o los mismos propietarios, quien tiene facultad para ir a juicio aunque (…) necesita la previa autorización de la Junta de Condominio para ello. (Negrillas y subrayado de esta Instancia Superior).
En este mismo orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 0068, de fecha veintisiete (27) de febrero de dos mil diecinueve (2019), Expediente No. 18-0350, con ponencia de la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, estableció:
“(…) Es menester señalar que la Ley de Propiedad Horizontal constituye un régimen especial de propiedad caracterizado porque cada propietario tiene un derecho exclusivo sobre su apartamento o local, y a la vez detenta un derecho de copropiedad conjuntamente con los demás dueños o propietarios; es el caso que, la ley en comento establece las atribuciones que corresponden a la junta de condominio y al administrador de un inmueble sometido a dicha propiedad horizontal, ello en sus artículos 18 y 20, los cuales textualmente disponen:
‘Artículo 18. La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador.
(…omissis…)
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:
a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador´.

‘Artículo 20. Corresponde al Administrador:
(…omissis…)
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio (…) ´.
De las normas que anteceden, se desprende que conforme al régimen de propiedad horizontal, la representación en juicio de los sujetos sometidos a este instrumento normativo le corresponde al administrador, quien debe ejercer la facultad de comparecer en juicio debidamente autorizado por la junta de condominio y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento, debiendo constar dicha autorización en el libro de actas de la junta de condominio, todo ello en el entendido de que si la asamblea de propietarios no ha designado un administrador, por vía excepcional, resultaría permisible que la junta de condominio ejerciera dichas funciones a los efectos de salvaguardar los derechos del conjunto residencial regido por el sistema de propiedad horizontal y de todos y cada uno de los propietarios inmobiliarios que lo conforman (cfr. Literal c del artículo 18 eiusdem).”. (Destacado de este Juzgado Superior).
Partiendo del criterio legal, doctrinal y jurisprudencial ut supra citados, colige este Operador de Justicia que, el Administrador, es la figura operativa en la conducción y quehacer diario del edificio o conjunto residencial que se trate. Su principal labor consiste en hacer que cada propietario u ocupante cumpla con su responsabilidad de contribuir en los gastos de las cosas comunes, a los fines de su preservación y buen funcionamiento. En consecuencia, ante el incumplimiento de dichas obligaciones condominiales, éste podrá, como órgano subjetivo designado por la Asamblea de Copropietarios, gestionar judicialmente su cobro, no obstante, tal atribución, se encuentra condicionada a la previa autorización de la Junta de Condominio, como órgano representativo de la comunidad de propietarios, tal y como se desprende del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su literal “e”.
Así las cosas, y en atención a lo preceptuado en la estructura regulativa vigente en materia condominial, la cual, no solo condiciona la legitimación activa del Administrador en casos como el de autos, a la presentación del acta donde se verifica su designación o nombramiento por parte de la Junta de Copropietarios, sino además a la consignación del acta de la Junta de Condominio donde conste su autorización para entablar juicios ante el incumplimiento o retraso en el pago de las cuotas de condominios adeudadas, conlleva a este Administrador de Justicia, a aludir de manera imperativa al estudio de la legitimatio ad causam, como presupuesto procesal necesario que faculta al Jurisdicente a emitir pronunciamiento alguno sobre el mérito del asunto principal.
En tal sentido, tenemos que, la cualidad constituye una condición para la procedencia de la demanda y un requerimiento especial para el ejercicio del derecho de acción, siendo posible entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luís Loreto, como aquella “Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera”. (Ensayos Jurídicos, “CONTRIBUCIÓN AL ESTUDIO DE LA EXCEPCIÓN DE INADMISIBILIDAD POR FALTA DE CUALIDAD”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1987, pág. 183.).
Asimismo, el doctrinario Arístides Rengel-Romberg, en su obra titulada “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO”, Tomo II. Teoría General del Proceso, Editorial Arte, 1994, Caracas-Venezuela, págs. 27 y 28, señaló lo siguiente:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
(…) Para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y pidan al juez una decisión de mérito sobre la misma (Legitimatio ad causam).
(…Omissis…)
Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa (…)”. (Destacado de esta Instancia Superior).
A tal respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 138, de fecha once (11) de marzo de dos mil dieciséis (2016), Exp. No. 15-0588, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán, estableció lo siguiente:
“(…) Esta Sala ha indicado que la falta de cualidad constituye una defensa de fondo que puede ser opuesta o no por el demandado, y que, por tanto, de no ser alegada, puede ser suplida o advertida de oficio por el Juez. (Ver, entre otras, Sent. 668/15, caso: Pedro Pérez Alzurutt).
Esta Sala Constitucional a través de la sentencia N°507/05, caso: Andrés Sanclaudio Cavellas, en el expediente N° 05-0656, dejó asentado lo siguiente:
“(…) Ahora bien, la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa…”.
Como puede constatarse, (…) para demandar y ser demandado, se requiere tener cualidad o interés para intentar y sostener el juicio, referida la cualidad a la titularidad de un derecho o de una obligación, y el interés al derecho de acción”. (Destacado de esta Alzada).
En este mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 000621, de fecha once (11) de noviembre de dos mil veintidós (2022), Exp. No. 20-089, con ponencia del Magistrado Henry José Timaure Tapia, estableció, respecto a la obligación que tienen los Jueces de declarar -aún de oficio- la falta de cualidad de las partes, lo siguiente:
“De acuerdo con el autor Luis Loreto, se puede afirmar que tendrá cualidad activa para mantener un juicio, toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio y tendrá cualidad pasiva, toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés. Así, la cualidad no es otra cosa que la relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera (Loreto, Luis, Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987).
Según José Andrés Fuenmayor: “…La cualidad es la concatenación lógica que debe existir, activa y pasivamente, entre la pretensión procesal y la titularidad del Derecho material cuya aplicación se persigue con la demanda…”.
La cualidad, entonces, es la idoneidad, activa o pasiva, de una persona para actuar válidamente en juicio, condición que debe ser suficiente que permita al juez declarar el mérito de la causa, a favor o en contra. Vale decir, la cualidad es la que establece una identidad entre la persona del demandante y aquel a quien la ley le otorga el derecho de ejercer la acción, esta es la cualidad activa; la cualidad pasiva, es la identidad entre el demandado y aquel contra la ley da la acción.
La falta de esa condición en cualquiera de las partes, conlleva a que el juez no pueda emitir su pronunciamiento de fondo, pues ello acarrea un vicio en el derecho a discutirse. Entonces, la falta de cualidad ad causam, debe entenderse como carencia de suficiencia de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo que se produce cuando el litigante no posee la condición para que pueda ejercerse, contra él, la acción que la ley otorga.
Al respecto, debe esta Sala, establecer si en el presente caso debe aplicarse la jurisprudencia emanada de la misma, que consagra tal posibilidad de que el juez, por tratarse de una formalidad esencial, deba declarar de oficio la falta de cualidad, ya que la falta de legitimatio ad causam o cualidad, trae consigo un vicio en el derecho de acción que imposibilita al juez conocer el mérito del asunto debatido, por lo que aún cuando no haya sido alegada, el juez ante dicha situación está obligado a declararla de oficio y como consecuencia, la inadmisibilidad de la demanda. (Cfr. sentencia N° 638, del 16 de diciembre de 2010, expediente. N° 10-203, y de sentencia N° 258, de fecha 20 de junio de 2011, expediente N° 2010-400, caso Iván Mujica González, contra “La Empresa Campesina” Centro Agrario Montañas Verdes).
Sobre el tema que es objeto de discusión, la Sala Constitucional de este Alto Tribunal ha establecido que la cualidad consiste en la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hacer valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.
Asimismo ha señalado la Sala Constitucional que la vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social. (Vid. sentencia N° 440, de fecha 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674 en el amparo constitucional interpuesto por Alfredo Antonio Jaimes, Francisco Javier Jaimes y Gladys Guadalupe Cañizales Jaimes contra la decisión que dictó el Juzgado Quinto de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 13 de junio de 2007). (Resaltado propio de esta Alzada).
Siendo el criterio jurisprudencial ut supra transcrito, reiterado por la misma Sala del Máximo Tribunal de la República, mediante sentencia No. 000813, de fecha ocho (08) de diciembre de dos mil veintitrés (2023), Exp. No. 22-467, con ponencia del Magistrado Henry José Timaure Tapia, de la siguiente manera:
“En este sentido esta Sala de Casación Civil se ha pronunciado en relación a la falta de cualidad o legitimación a la causa, en el sentido de dejar claro que se trata de una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia tal como lo refirió la Sala Constitucional mediante fallo N° 1.930 de fecha 14 de julio de 2003, expediente 2002-1597, caso: Plinio Musso Jiménez, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia esta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3.592 de fecha 6 de diciembre de 2005, expediente 2004-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias Nros. 1.193 de fecha 22 de julio de 2008, expediente 2007-588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 de fecha 28 de abril de 2009, expediente 2007-1.674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).
En ese orden de ideas, la Sala Constitucional se ha pronunciado sobre la falta de cualidad, indicando -en reiteradas sentencias- que la misma debe ser declarada aún de oficio por el juez, por tener carácter de orden público. Siendo que antes de pronunciarse sobre algún juzgamiento del fondo de la controversia, se debe dilucidar -inicialmente- la falta de cualidad aún de oficio por el juez y de proceder la misma se debe declarar inadmisible la acción, de no actuar así conlleva a la violación del derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y al desconocimiento de la doctrina vinculante de la Sala Constitucional y de la Sala de Casación Civil. (Ver sentencia N° 1930 del 14 de julio de 2003, caso: Plinio Musso Jiménez; sentencia N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, caso: Rubén Carrillo Romero y otros, y 440 del 28 de abril de 2009, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros, todas de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia).
Lo anterior significa que el concepto de cualidad o legitimación a la causa atañe o interesa al orden público, por tanto, rige en ello el principio de reserva legal oficiosa, conforme al cual tanto los jueces de instancia como el Tribunal Supremo de Justicia, deben, sin que medie solicitud de parte verificar el cumplimiento de este presupuesto procesal, necesario para la válida instauración del proceso, pues ello comporta una cuestión de derecho que repercute en el mérito de la controversia, porque permite examinar de nuevo la admisibilidad de la demanda (…) (Negrillas de este Juzgado Superior).
Conforme a los criterios doctrinales y jurisprudenciales antes transcritos, colige este Operador de Justicia que, la cualidad o legitimatio ad causam, debe entenderse como la idoneidad que faculta suficientemente a los sujetos que integran una relación jurídico-procesal, para actuar válidamente en juicio, bien, en su aspecto activo como persona abstracta a quien la Ley concede la acción, o bien, en su aspecto pasivo como aquella contra quien se ejercita, la cual deberá ser suficiente para que el aparato jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra.
Aunado a lo anterior, debe puntualizar este Jurisdicente que, dicha institución procesal interesa al orden público por encontrarse estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, tutela judicial efectiva y defensa que propugna nuestra Carta Magna en sus artículos 26 y 49, respectivamente, por lo que, los Jueces procurarán dentro de los límites de su oficio, verificar inicialmente la válida instauración del proceso entre los sujetos legitimados para ello, debiendo en consecuencia, abstenerse de resolver el fondo del asunto y proceder a declarar la inadmisibilidad de la acción propuesta, cuando sea constatada la falta de cualidad de alguna de las partes como legítimos contradictores, conforme a la previsión legal contenida en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil.
En derivación de lo anterior, y habiendo sido analizadas las actas procesales que conforman el presente expediente, constata este Jurisdicente que, corre inserta del folio número cinco (05) al diez (10) de la pieza signada como principal uno (01) documento poder otorgado por los ciudadanos REINALDO GABRIEL SANCHEZ VILLEGAS (Presidente), YAJAIRA CONCEPCIÓN PIRELA DE NEGRETE (tesorera), y YENNY GABRIELA DEL CARMEN RONDON ORAMA (Secretaria), venezolanos titulares de las cedulas de identidad Nros. V-8507.467, V-19.210.427 y 19.210.427 respectivamente, a los profesionales del derecho NORA BRACHO MONZANT, ROGER DEVIS RADA y ROBERTO DEVIS SANCHEZ, inscritos en el instituto de previsión Social del Abogado bajo los Nros. 26.643, 29.020 y 25.991. Así como, ACTAS DE ASAMBLEAS GENERAL EXTRAORDINARIA DE PROPIETARIOS de la Junta de Condominio de Residencias Atlantis Edificio Poseidón, celebradas en fecha diecisiete (17) de octubre dos mil veintidós (2022), y que fueren protocolizadas por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo, estado Zulia en fecha nueve (09) de enero de 2.014, y que riela del folio número once (11) al quince (15) de la misma pieza. ASÍ SE OBSERVA.-
Ahora bien, de los antes mencionados medios probatorios se evidencia que tanto el presidente, la tesorera, y la secretaria de la junta de condominio TORRE POSEIDON DE RESIDENCIA ATLANTI, otorgaron poder de representación a los profesionales del derecho NORA BRACHO MONZANT, ROGER DEVIS RADA y ROBERTO DEVIS SANCHEZ, basando su cualidad en el acta constitutiva de la prenombrada junta de Condominio, que según la nota de autenticación de dicho poder, emitida por la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo estado Zulia, su cualidad consta en el libro de actas de asamblea en fechas dieciséis (16) de febrero de dos mil veintidós (2022) y doce (12) de julio de dos mil veintidós (2022). ASÍ SE OBSERVA.-
No obstante, constata quien hoy decide que, en lo que respecta a el acta constitutiva de la junta de condominio de la TORRE POSEIDON DE RESIDENCIA ATLANTI, y sus estatutos, en el cual deben constar las atribuciones o funciones de cada integrante de la junta directiva del condominio en cuestión, así como las actas de asamblea, ut supra mencionadas, en el cual son nombrados los ciudadanos REINALDO GABRIEL SANCHEZ VILLEGAS como (Presidente), YAJAIRA CONCEPCIÓN PIRELA DE NEGRETE como (tesorera) y YENNY GABRIELA DEL CARMEN RONDON ORAMA (Secretaria), debe advertir este Operador de Justicia que, del compendio de actas que conforman el presente expediente, NO se constató la existencia de dichos documentos en el cual conste designación alguna de los prenombrados ciudadanos por parte de la Junta de Condominio de la TORRE POSEIDON DE RESIDENCIA ATLANTI, que les permita, ejercer la reclamación judicial de las cuotas de condominio adeudadas por los propietarios u ocupantes morosos, toda vez que, no fue acompañada constancia alguna que evidencie tal aprobación, conforme a lo estipulado en la parte in fine del literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuya inscripción debe figurar, además, en el Libro de Actas de la Junta del Condominio respectivo. ASÍ SE EVIDENCIA.-
Asimismo, constata quien hoy decide que si bien es cierto que la parte actora acompaño su escrito libelar con el ACTAS DE ASAMBLEAS GENERAL EXTRAORDINARIA DE PROPIETARIOS de la Junta de Condominio de Residencias Atlantis Edificio Poseidón, celebradas en fecha diecisiete (17) de octubre dos mil veintidós (2022), y que riela del folio número once (11) al quince (15) de la pieza principal 1, mediante el cual el quórum, presente en dicha asamblea extraordinaria autorizó a los prenombrados ciudadano, a ejercer las facultades judiciales y otorgar poder, para hacer efectivo el cobro de las cuotas de condominio caídas o adeudadas por la ciudadana ESTHER MARIA PARRA PARRA, propietaria del apartamento Nº 4-A3 del nivel 4 de la tantas veces aludida torre, no es menos cierto que, el mismo no es suficiente ni la vía idónea para otorgarle la cualidad activa a los ciudadanos REINALDO GABRIEL SANCHEZ VILLEGAS como (Presidente), YAJAIRA CONCEPCIÓN PIRELA DE NEGRETE como (tesorera) y YENNY GABRIELA DEL CARMEN RONDON ORAMA (Secretaria), toda vez que los instrumentos específicos para ello son los aludidos por este sentenciador en líneas pretéritas. ASÍ SE DETERMINA.-
Así las cosas, y en atención a las consideraciones precedentemente establecidas, concluye este Operador de Justicia que, los ciudadanos REINALDO GABRIEL SANCHEZ VILLEGAS YAJAIRA CONCEPCIÓN PIRELA DE NEGRETE y YENNY GABRIELA DEL CARMEN RONDON ORAMA, en su condición de Presidente, tesorera y secretaria de la Junta de Condominio de Residencias Atlantis Edificio Poseidón, no cumplió con la totalidad de los presupuestos procesales estipulados en la Ley especial que rige la materia, respecto a la cualidad para hacerse parte en el presente litigio, específicamente, como accionante o demandante, toda vez que, aun cuando consignó documental que permite constatar el poder otorgado por ellos a los abogados en ejercicio, NORA BRACHO MONZANT, ROGER DEVIS RADA y ROBERTO DEVIS SANCHEZ, NO presentó el Acta Constitutiva de la prenombrada Junta ni su designación o nombramiento respectivos como Administrador o Presidente, tesorera y secretaria de la Junta de Condominio de Residencias Atlantis Edificio Poseidón, que lo faculte para interponer acciones en nombre y representación de los derechos e intereses de la prenombrada junta, siendo dichas licencias de carácter concurrente en casos como el de marras, cuya observación deberá ser acatada. ASÍ SE DETERMINA.-
Ahora bien, este Jurisdicente le extiende un llamado de atención al Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de de Circunscripción Judicial del estado Zulia, para que en lo futuro a extreme su atención al momento de admitir futuras demandas, debiendo ceñirse a la necesaria verificación de los presupuestos procesales que debe reunir la misma para que prospere en derecho su admisibilidad, tomando en consideración las particularidades previstas por el legislador en las respectivas leyes ordinarias y especiales que son aplicables a determinados casos, cuando éste se encuentre enmarcado en alguna de ellas, so pena de incurrir en un desgaste judicial innecesario al no realizar el debido análisis de los presupuestos procesales establecidos en la Ley al momento de la admisión de la demanda.
En consecuencia, se deberá declarar tal y como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo, CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada en ejercicio Mirian Pardo Camargo actuando en representación de la parte accionada, en fecha cinco de noviembre de dos mil veinticinco (2025), contra la sentencia definitiva signada con el Nº 097.2025 proferida por el Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de de Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha treinta (30) de octubre de dos mil veinticinco (2025), en el juicio que por COBRO DE BOLIVARES VÍA EJECUTIVA, sigue la JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE POSEIDÓN DE RESIDENCIAS ATLANTIS, contra la ciudadana, ESTHER MARIA PARRA PARRA, es por lo que se REVOCA el aludido fallo, y se declara de oficio LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA de los ciudadanos REINALDO GABRIEL SANCHEZ VILLEGAS, YAJAIRA CONCEPCIÓN PIRELA DE NEGRETE y YENNY GABRIELA DEL CARMEN RONDON ORAMA, en su condición de Presidente, tesorera y secretaria, de la Junta de Condominio de Residencias Atlantis Edificio Poseidón, para interponer la presente demanda, consecuencialmente, deberá declararse INADMISIBLE la demanda que por COBRO DE BOLIVARES VÍA EJECUTIVA, sigue la JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE POSEIDÓN DE RESIDENCIAS ATLANTIS, contra la prenombrada ciudadana, ESTHER MARIA PARRA PARRA, antes identificadas. ASÍ SE DECIDE.-
Por último, debe indicar este Sentenciador que, la declaratoria de INADMISIBILIDAD de la demanda aquí decretada, en nada obsta que pueda volver a ser intentada por la parte interesada, acatando para ello los requerimientos estipulados en la Ley especial que rige la materia, que permiten verificar la cualidad activa con la cual actúa, y que se entiende como un presupuesto procesal de obligatorio cumplimiento.
VI
DISPOSITIVA
Por los fundamentos ut supra expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada en ejercicio Mirian Pardo Camargo actuando en representación de la parte accionada, en fecha cinco de noviembre de dos mil veinticinco (2025), contra la sentencia definitiva signada con el Nº 097.2025 proferida por el Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de de Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha treinta (30) de octubre de dos mil veinticinco (2025), en el juicio que por COBRO DE BOLIVARES VÍA EJECUTIVA, sigue la JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE POSEIDÓN DE RESIDENCIAS ATLANTIS, contra la ciudadana, ESTHER MARIA PARRA PARRA.
SEGUNDO: se REVOCA la sentencia definitiva signada con el Nº 097.2025 proferida por el Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de de Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha treinta (30) de octubre de dos mil veinticinco (2025), en el juicio que por COBRO DE BOLIVARES VÍA EJECUTIVA, sigue la JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE POSEIDÓN DE RESIDENCIAS ATLANTIS, contra la ciudadana, ESTHER MARIA PARRA PARRA.
TERCERO: se declara de oficio LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA de los ciudadanos REINALDO GABRIEL SANCHEZ VILLEGAS, YAJAIRA CONCEPCIÓN PIRELA DE NEGRETE y YENNY GABRIELA DEL CARMEN RONDON ORAMA, en su condición de Presidente, tesorera y secretaria, de la Junta de Condominio de Residencias Atlantis Edificio Poseidón, para interponer la presente demanda
CUARTO: Se declara INADMISIBLE la demanda que por COBRO DE BOLIVARES VÍA EJECUTIVA, sigue la JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE POSEIDÓN DE RESIDENCIAS ATLANTIS, contra la ciudadana, ESTHER MARIA PARRA PARRA, antes identificadas
QUINTO: Se CONDENA en costas del recurso a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria de costas del recurso en virtud de la presente decisión.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Remítase el expediente en la oportunidad correspondiente.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. En Maracaibo, a los ocho (8) días del mes de abril de dos mil veintiséis (2026). Año 215°de la Independencia y 167° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR

MSc. YOFFER JAVIER CHACÓN RAMÍREZ

LA SECRETARIA

ABG. SUHELLEN VALERA CAMACHO
En la misma fecha, siendo las dos y media de la tarde (02:30 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, quedando anotado bajo el No.33.
LA SECRETARIA

ABG. SUHELLEN VALERA CAMACHO

Exp. 15.273