TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
RESUELVE:
EXPEDIENTE NÚMERO: 47.118
MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA.
ASUNTO: SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA DE INADMISION DE LA DEMANDA.

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana THANARA KAREN CHOURIO SOLARTE, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V- 11.608.441, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia,
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JUAN SEBASTIAN GOMEZ ROMERO y MARIA FERNANDA ARBOLEDA RUIZ, mayores de edad, cédulas de identidad No. V-23.448.302 y E-84.503.365, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

I. RELACION DE LAS ACTAS.
Recibida de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del Estado Zulia, en fecha tres (03) de febrero de 2026, la anterior demanda por DESALOJO DE VIVIENDA, signada con el número de distribución TPI-124-2026, presentada por la ciudadana THANARA KAREN CHOURIO SOLARTE, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, debidamente asistida por el profesional del derecho ABEL DE JESÚS GARCIA ULLOA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número: 282.359, en contra de los ciudadanos JUAN SEBASTIAN GOMEZ ROMERO y MARIA FERNANDA ARBOLEDA RUIZ, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia. En fecha tres (03) de febrero de 2026, se le dio entrada y formó expediente.
Por auto de fecha nueve (09) de febrero de 2026, se dictó auto de saneamiento en relación a la cuantía de la demanda, conforme lo ordena la Resolución No. 2023-0001, de fecha 24.05.2023, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, así como señalamiento de datos electrónicos y telefónicos y la delimitación del inmueble.
En fecha diecinueve (19) de marzo de 2026, la accionante presenta, actuaciones a los fines de dar cumplimiento al auto de saneamiento y otorga poder Apud Actas al profesional del derecho ABEL DE JESÚS GARCIA ULLOA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número: 282.359, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
Por auto de fecha veinticuatro (24) de marzo de 2026, se ordenó a la accionante producir el contrato de arrendamiento objeto del inmueble cuyo desalojo se intenta. En diligencia seguida realizada por el apoderado actor, el día veinticuatro (24) de abril de 2026, se comunica al Tribunal motivo por el cual no se produce la instrumental requerida.
Correspondiendo en lapso legal emitir pronunciamiento, se efectúan las siguientes estimaciones:

II. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Observa esta Operadora de Justicia que la presente causa se circunscribe con motivo al Desalojo de un inmueble que de conformidad a la documental que riela desde el folio trece (13) al veinticuatro (24) de la pieza marcada como principal, relativo al documento de propiedad de la parte actora sobre el inmueble cuyo desalojo se litiga y el cual se encuentra inserta por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, bajo el número 2014.69, Asiento Registral 1 de inmueble matriculado con el No. 481.21.5.13.7760 y correspondiente al Libro del Folio Real del Años 2014, se encuentra destinada a la vivienda de acuerdo a lo previsto en la “CLAUSULA PRIMERA”,quedando de la determinado de la manera a saber:

“CLAUSULA PRIMERA: EL OPERADOR FINANCIERO otorga en esta acto a EL DEUDOR HIPOTECARIO en calidad de préstamo a interés la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MILBOLIVARES (Bs. 288.000,00), con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, queEL DEUDOR HIPOTECARIO declara recibir a entera y total satisfacción. Dicha cantidad de dinero será destinada exclusivamente por EL DEUDOR HIPOTECARIO para efectuar la adquisición de un (1) bien inmueble destinado a vivienda principal constituido por una vivienda distinguida con el Nº 96G-19 de la actual nomenclatura municipal y su parcela de terreno propio distinguida como parcela Nº 8, Zona 3, Manzana L, ubicada en la Avenida 59B de la Urbanización San Miguel, en Jurisdicción de la Parroquia San Francisco Eugenio Bustamante, Municipio Maracaibo, Estado Zulia, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en la primera parte de este documento y se dan aquí por reproducidos en su totalidad. De conformidad a lo dispuesto en las Normas, Requisitos y Documentación para el Otorgamiento de Créditos para Adquisición de Vivienda Principal, dictadas por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, EL DEUDOR HIPOTECARIO se obliga a consignar ante EL OPERADOR FINANCIERO dentro del plazo de noventa (90) días hábiles contado a partir de la fecha de protocolización de este documento , el certificado que evidencie la inscripción del señalado bien inmueble como su vivienda principal en el Registro Automatizado creado por tales efectos o en aquél que haga sus veces.”

En lo que respecta a la cláusulasupra indicada se verifica que el inmueble que se circunscribe al desalojo en la presente causa, tal como se determinó con anterioridad está destinado a la vivienda, por ello, significa que el mismo está regulado bajo preceptos especiales, como lo es la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual ostenta un carácter estratégico y de interés público, puesto que el mismo está centrado en la regularización, control y protección del derecho a la vivienda. Por ello, observando que se está en una materia de carácter especial, resulta menester para quien suscribe el presente fallo, citar el contenido del artículo 94 de la referida Ley, el cual establece lo siguiente:

“Articulo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial practica material, comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”

En concordancia con la norma supra expuesta la SALA DE CASACIÒN CIVIL del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha tres (03) de noviembre de 2021, con ponencia del Magistrado FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ, estableció lo siguiente:

“…Pues bien, se debe precisar que existen leyes netamente sociales dictadas en el desarrollo del contenido del artículo 2° de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que tienen como único fin garantizar el derecho de los ciudadanos de acceder a una vivienda digna, y en consecuencia de ello, que no sean despojados de manera abrupta de la posesión de la vivienda que han venido ejerciendo como arrendatarios, estableciéndolo así la exposición de motivos de la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de Viviendas la cual indica:
“…La situación y razones expresadas fundamentan el presente decreto que busca garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda, a fin de evitar que la lógica perversa del capitalismo siga enviando a la calle, sin alternativas de vivienda digna ni refugio alguno, a personas, familias y comunidades enteras.
En fin, tiene el Estado venezolano el deber de garantizarle el derecho a toda persona de tener una vivienda adecuada y a la protección del hogar y la familia, dándole prioridad a las familias, garantizando los medios para que éstas, especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales, de conformidad con el espíritu, propósito y razón de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…” (Resaltado de la Sala).

De lo anterior se colige, que el Estado venezolano ejerciendo su función garante de los derechos constitucionales, dictó la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, para proteger a los ciudadanos que se encuentre en situación de arrendatarios, de los desalojos arbitrarios e injustificados, y al mismo tiempo garantizarles el acceso a una vivienda digna.

En referencia a ello, la Sala Constitucional en Sentencia N° 1605 de fecha 20 de octubre de 2011, expediente 11-1002 caso: Lilia Ignacia Álvarez estableció lo siguiente:

“…Todos los operadores de justicia deben aplicar las normas jurídicas que correspondan, bajo una visión social y real de las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, analizando para ello la obligación compartida entre los ciudadanos y el Estado en todos sus ámbitos de garantizar el derecho a la vivienda de las personas, según refiere el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en el marco de las ejecuciones de sentencias sobre la materia, garantizar que se cumplan las normas de protección de los arrendatarios y de su núcleo familiar en materia de desalojo de las viviendas y exista un equilibrio donde se ampare y garantice el legítimo derecho de propiedad de los arrendadores, todo de cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa y en palmaria concordancia con el Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia en que se constituye la República Bolivariana de Venezuela…”
En este mismo orden de ideas, estas normas de protección social, fueron dictadas a fin de garantizarles a los ciudadanos, que eran víctimas de una serie de maniobras jurídicas para desalojarlos de manera abrupta, y al mismo tiempo crear un equilibrio entre arrendadores y arrendatarios, por esto se estableció en materia arrendaticia que previo a cualquier acción judicial que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, se deba agotar la vía administrativa ante la Superintendencia Nacional de arrendamiento de Viviendas. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

De lo anterior, se observa, que tanto la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y la Jurisprudencia del Máximo Tribunal de la República es conteste en manifestar que necesario agotar la vía administrativa en los supuestos que tengan que ver con contratos de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, por ante, la entidad administrativa correspondiente, por cuanto la finalidad de dicho agotamiento es dar apertura a la vía judicial.

Así las cosas, a los fines de determinar el agotamiento de la vía administrativa, debe esta jurisdiscente revisar el cumulo probatorio aportado por la parte actora en su escrito de demanda, en los siguientes términos:

• Copia Fotostática, el cual riela en el folio tres (03) de la pieza marcada como PRINCIPAL, contentivo de cédula de identidad de la ciudad THANARA KAREN CHOURIO SOLARTE, venezolana, mayor de edad, No. 11.608.441, identificada como la parte actora en la presente causa.

• Copia Certificada de Documento Público, el cual riela en el folio cuatro (04) de la pieza marcada como PRINCIPAL, contentivo de oficio No. C.00-06, dirigido al Fiscal Superior del Ministerio Público del Estado Zulia

• Copias Certificadas de actuaciones que conforman expediente administrativo, que rielan desde el folio cinco (05) al doce (12) de la pieza marcada como PRINCIPAL, emanadasde la Dirección Regional de Intendencia Parroquial Francisco Eugenio Bustamante, signado con el número 370, de fecha once (11) de septiembre de 2025, con motivo de “Problemática de Vivienda”, incoada por la ciudadana THANARA KAREN CHOURIO SOLARTE en contra del ciudadano JUAN SEBASTIAN GOMEZ.

• Copia Simple de Documento Público, el cual riela desde el folio trece (13) al veinticinco (25) de la pieza marcada como PRINCIPAL, contentivo de documento de propiedad, el cual se encuentra inserta por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, bajo el número 2014.69, Asiento Registral 1 de inmueble matriculado con el No. 481.21.5.13.7760 y correspondiente al Libro del Folio Real del Años 2014.

En este mismo orden de ideas, de una revisión de las documentales aportadas a las actas, no se puede determinar la producción de medio probatorio que verifique el efectivo agotamiento del procedimiento administrativo previo contemplado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n.° 39.668, del 06 de mayo de 2011, en concordancia con el artículo 94 de la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, concatenado con el artículo 96 eiusdem, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, lo que representa una carga impuesta al demandante, arrendador, de tramitar ante el órgano señalado, el procedimiento descrito en los artículos 7 al 10 del precitado Decreto, para garantizar que el desalojo no sea arbitrario y proteger el derecho a la vivienda adecuada y digna, como política del Estado; por lo tanto, es innegable para quien suscribe, que conforme a lo establecido por la normas y jurisprudencias citadas en el presente fallo, no está cubierto el requisito legal sine qua non para la admisibilidad de la presente demanda, y cuya inadvertencia devendría en un flagrante quebrantamiento de normas de orden público que deben imperar en el desenvolvimiento de un asunto como el que nos ocupa.

En consecuencia, este Tribunal se ve en la imperiosa necesidad de pronunciarse sobre la inadmisibilidad de la demanda que por DESALOJO DE VIVIENDA, incoare la ciudadana THANARA KAREN CHOURIO SOLARTE, en contra de los ciudadanos JUAN SEBASTIAN GOMEZ ROMERO y MARIA FERNANDA ARBOLEDA RUIZ, y así se hará constar en el Dispositivo de este fallo.-

III. DISPOSITIVO
Con fundamento a lo anteriormente expuesto, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: INADMISIBLELA PRESENTE DEMANDA de DESALOJO DE VIVIENDA, presentadapor la ciudadana THANARA KAREN CHOURIO SOLARTE, venezolana, mayor de edad, cédula de identidad No. V- 11.608.441, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra de los ciudadanos JUAN SEBASTIAN GOMEZ ROMERO y MARIA FERNANDA ARBOLEDA RUIZ, mayores de edad, cédulas de identidad No. V-23.448.302 y E-84.503.365, residenciados en el Municipio Maracaibo del estado Zulia, por no estar agotado el procedimiento administrativo previo contemplado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n.° 39.668, del 06 de mayo de 2011, en concordancia con el artículo 94 de la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, concatenado con el artículo 96 “eiusdem.
SEGUNDA: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS, dada la naturaleza del presente fallo.

Publíquesey regístrese. Incluso en el sitio Web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia de la presente decisión por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a losveintitrés (23) días del mes de abril de 2026.- Años: 216o de la Independencia y 167o de la Federación.-
LA JUEZA PROVISORIA,

ZULAY VIRGINIA GUERRERO DELGADO.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

CAROLINA DEL VALLE BRACHO URDANETA.
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 a.m.), se dictó y publicó la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva que antecede, previo cumplimiento de Ley, quedando anotada bajo el No. 053-2026.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

CAROLINA DEL VALLE BRACHO URDANETA.
ZG/Cb/cc