REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA





EN SU NOMBRE:
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Maracaibo, veintiuno (21) de octubre de 2025.
215° y 166°
EXPEDIENTE Nº: 15.338.
PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: La ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V.- 7.813.621, domiciliada en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Los abogados FRANCISCO HUMBRIA VERA, MANUEL URBINA VILLAVICENCIO y ENDERSON HUMBRIA VERA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros V.- 9.525.129, V-9.511.692 y V-14.167.522, respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 55.995, 60.195 y 137.593, respectivamente, según Poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Decima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de agosto de 2022, anotado bajo el N° 45, Tomo 18, Folios 137 hasta 139; el último de ellos debidamente facultado mediante sustitución de Poder realizado en fecha 22 de mayo de 2023. (FOLIO 193 de la Pieza Principal 1).
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCÍA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCÍA PACHECO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-14.496.013 y V-16.561.998, respectivamente, ambos domiciliados en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADARECONVINIENTE: Los abogados RICARDO RAMONES NORIEGA, EDUARDO AMESTY CHIRINOS, REINALDO RAMONES NORIEGA, HENRY RAMONES NORIEGA Y SAUL GUILLERMO LEON REYES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V.- 13.876.521, V.- 13.561.638. V.- 18.120.237, V.- 19.845.771 y V.- 22.251.805, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 83.414. 83.344, 181.275, 230.968 y 271.531, respectivamente, según Poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 09 de mayo de 2023, anotado bajo el N° 40, Tomo 19, Folios 137 hasta 139.
MOTIVO: Resolución de Contratode promesa bilateral de compra venta y daños y perjuicios y por vía reconvencional la Resolución de Contrato de promesa bilateral de compra venta y daños y perjuicios.
FECHA DE ENTRADA: Siete (07) de febrero de 2023.
SENTENCIA: Definitiva.
I.
DE LA RELACIÓN DE LAS ACTAS.

En fecha primero (01) de febrero de 2023, se recibió demanda proveniente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del estado Zulia, signada bajo la nomenclatura TCM-033-2023, constante de ciento treinta y cinco (135) folios útiles, por motivo de Resolución de Contrato, que sigue la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, en contra de los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCÍA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCÍA PACHECO, todos ampliamente identificados en actas. Seguidamente en fecha siete (07) de febrero de 2023, se le dio entrada y nomenclatura interna de este Juzgado a la presente demanda siendo admitida y ordenando la citación de las partes demandadas de autos.

En fecha ocho (08) de febrero de 2023, el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia, solicitó se libraran las boletas de citación correspondiente, a fin de que el Alguacil Natura de este Tribunal practicara las referidas citaciones.

En fecha nueve (09) de febrero de 2023, el Alguacil Natural de este Tribunal, expuso que recibió por parte demandante los medios y recursos necesarios para practicar la citación de la parte demandada en el presente proceso. En fecha diez (10) de febrero de 2023, se libraron los recaudos correspondientes.

En fecha trece (13) de febrero de 2023, el Alguacil Natural de este Tribunal dejo constancia de haberse trasladado en misma fecha a los fines de practicar la citación de las partes demandadas en la presente causa siendo la misma negativa y consignando las referidas boletas sin firmar.

Seguidamente, en fecha catorce (14) de febrero de 2023, el apoderado judicial de la parte actora, pidió se librará nuevamente la boleta de citación del demandado HENRY GARCIA, antes identificado. Posteriormente, en fecha diecisiete (17) de febrero de 2023, este Tribunal mediante auto ordenó librar nuevamente boleta de citación al ciudadano HENRY GARCIA, ampliamente identificado en actas.

En fecha once (11) de abril de 2023, el Alguacil Natural de este Tribunal dejo constancia de haberse trasladado en fecha 17 de febrero y 13 de marzo de 2023, a los fines de practicar la citación de la parte codemandada en la presente causa resultando la misma negativa y consignando la referida boleta sin firmar.

En fecha veintiséis (26) de abril de 2023, el apoderado judicial de la parte actora, solicito fueran librados los carteles de citación correspondientes. Seguidamente, en fecha veintisiete (27) de abril de 2023, este Tribunal mediante auto dictado ordenó librar cartel de citación a las partes demandadas en la presente causa. En fecha nueve (09) de mayo de 2023, el apoderado judicial de la parte actora, consignó ante este Tribunal los carteles de citación, publicados en los periódicos Versión Final y La Verdad.

En fecha doce (12) de mayo de 2023, la secretaria de este Tribunal, dejó constancia de haberse trasladado en misma fecha a los fines de fijar el cartel de citación de las partes demandadas en la presente causa.

En fecha veintidós (22) de mayo de 2023, el apoderado judicial de la parte actora sustituyó el poder que le fue otorgado por la parte demandante en el abogado en ejercicio ENDERSON HUMBRIA VERA, antes identificado.

En fecha Seis (06) de junio de 2023, este Juzgado mediante Resolución signada con el Nº 04, decretó Mediada de Prohibición de Enajenar y Gravar.

En fecha siete (07) de junio de 2023, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó la designación de defensor Ad-Litem. Posteriormente, en fecha ocho (08) de junio de 2023, mediante auto dictado por ante este Tribunal fue designado como defensor Ad-Litem de las partes demandadas, al Abogado en ejercicio ciudadano RAFAEL APONTE, ampliamente identificado y fueron librada la boleta de notificación.

En fecha trece (13) de junio de 2023, el Alguacil Natural de este Tribunal, dejo constancia de haberse trasladado, en la misma fecha, a los fines de practicar la notificación del defensor Ad-Litem designado en la presente causa, resultando la misma positiva y consignando la referida boleta debidamente firmada.

En fecha catorce (14) de junio de 2023, el defensor Ad-Litem designado en la presente causa presento aceptación al cargo recaído en su persona y juramentación de ley. Posteriormente, en fecha quince (15) de junio de 2023, el apoderado judicial de la parte actora solicitó sean librada boleta de citación al defensor Ad-Litem designado en la presente causa. Consecutivamente, en fecha dieciséis (16) de junio de 2023, este Juzgado mediante auto, ordeno librar boleta de citación al defensor Ad-Litem en la presente causa.

En fecha veintidós (22) de junio de 2023, el Alguacil Natural de este Tribunal, dejo constancia de haberse trasladado en fecha diecinueve (19) de junio de 2023, a los fines de practicar la citación del defensor Ad-Litem designado en la presente causa, resultando la misma positiva y consignando la referida boleta debidamente firmada.

En fecha veintiséis (26) de junio de 2023, mediante diligencia el Abogado en ejercicio SAUL GUILLERMO LEON REYES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V.- 22.251.805, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 271.53, consigno instrumento poder otorgado por los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCÍA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCÍA PACHECO, partes demandadas de autos.

En fecha Veinticinco (25) de Julio de 2023, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la Demanda y Reconvención en la presente causa. Posteriormente, en misma fecha, este Tribunal ordenó abrir una nueva pieza signada con el Nº 2.

En fecha Veintiocho (28) de Julio de 2023, vista la reconvención propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, este Juzgado la admitió cuanto ha lugar en derecho y se fijo el quinto (5°) día de despacho a los fines de que la parte demandante presente contestación a la reconvención.

En fecha Primero (01) de agosto de 2023, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó mediante escrito la revocación por contrario imperio al auto que admitió la reconvención y fuese declarada inadmisible por no cumplir con lo dispuesto en la resolución de 2023-0001.

En fecha Siete (07) de agosto de 2023, el apoderado judicial de la parte actora, presentó mediante escrito contestación ala reconvención propuesta por la parte demandada. Seguidamente, en misma fecha, el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia apeló sobre el auto de admisión de la reconvención de fecha veintiocho (28) de Julio de 2023.

Del mismo modo, en fecha ocho (08) de agosto de 2023, el Tribunal mediante auto, oyó apelación en un solo efecto y ordenó remitir las copias certificadas del presente expediente al órgano superior. Posteriormente, en fecha nueve (09) de agosto de 2023, el apoderado judicial de la parte demandada, mediante escrito, solicitó la revocatoria del auto que ordena la tramitación de la apelación de fecha ocho (08) de agosto de 2023.

En fecha veintiuno (21) de septiembre de 2023, el Tribunal mediante auto, declaró improcedente la solicitud planteada por la representación de la parte demandada. En fecha veintiocho (28) de septiembre de 2023, la secretaria natural de este Juzgado dejo constancia de que en misma fecha fueron presentado los escritos de promoción de pruebas de las partes intervinientes en la presente causa.

En fecha dos (02) de octubre de 2023, fueron agregados los escritos de promoción de pruebas presentados por ambas partes. En fecha tres (03) de octubre de 2023, el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia consignó copia simple para su correspondiente certificación. Posteriormente, en fecha cuatro (04) de octubre de 2023, este Juzgado mediante auto proveyó las copias certificadas solicitadas a los fines de remitirlas al órgano superior. Consecutivamente, en fecha nueve (09) de octubre de 2023, este Juzgado, mediante auto, admitió las pruebas promovidas por ambas partes, en el presente juicio y ordeno librar los oficios e despacho de comisión correspondiente.

En fecha once (11) de octubre de 2023, se ofició bajo el Nº 289-23. Posteriormente, en fecha dieciséis (16) de octubre de 2023, el apoderado judicial de la parte demandada mediante diligencia, solicitó designar a los apoderados de los demandados, como correo especial a fin de consignar ante la SUDEBAN el oficio signado con el Nº 286-23.

En fecha dieciocho (18) de octubre de 2023, este Juzgado mediante auto, proveyó conforme a lo solicitado y ordenó designar como correo especial a los apoderados judiciales de la parte demandada, a fin de consignar ante la SUDEBAN el oficio signado con el Nº 286-23.

En fecha veintitrés (23) de octubre de 2023, fue recibido oficio signado con el Nº S1-161-2023/15.050, proveniente del Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En misma fecha, este Tribunal mediante auto ordenó expedir por secretaria las copias certificadas solicitadas mediante oficio signado con el Nº S1-161-2023/15.050 y ordeno su remisión mediante oficio signado con el No. 0305-2023.

En fecha nueve (09) de noviembre de 2023, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó el oficio Nº 0286-23 y 0298-23, dirigidos a la SUDEBAN, con su respectivo acuse de recibo.

En fecha veintidós (22) de noviembre de 2023, se agregó a las actas que conforman el presente expediente, comunicación proveniente del VENEZOLANO DE CREDITO, S.A., BANCO UNIVERSAL. Posteriormente, en fecha veintiocho (28) de Noviembre de 2023, se agregó a las actas comunicación proveniente del BANCO NACIONAL DE CREDITO.


En fecha cuatro (04) de diciembre de 2023, se agregó a las actas comunicación proveniente del BBVA PROVINCIAL, signada con el N° SG-202302491. En misma fecha, se agregó a las actas comunicación proveniente del INSTITUTO MUNICIPAL DE CREDITO POPULAR (IMCP).

En fecha catorce (14) de diciembre de 2023, se agregó a las actas comunicación proveniente de MERCANTIL, C.A., BANCO UNIVERSAL.

En fecha quince (15) de diciembre de 2023, se recibió oficio signado con el Nº 306-23, proveniente del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentivo de comisión sin cumplir, signada con el Nº C-N-1571-23.

En fecha once (11) de enero de 2024, se agregó a las actas comunicación proveniente de BANCRECER, S.A., BANCO MICROFINANCIERO. En misma fecha, se agregó a las actas comunicación proveniente de MI BANCO, BANCO MICROFINANCIERO, C.A.

En fecha Dieciséis (16) de enero de 2024, se agregó a las actas comunicación signada con el N° SIB-DSB-CJ-PA- #07511 emitida por la SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (SUDEBAN). Asimismo, en misma fecha, se recibió comunicación emanada del BANCO DEL SUR.

En fecha veintidós (22) de febrero de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada, mediante diligencia solicitó al Tribunal, fuese aperturada la etapa para presentar informes. En fecha veintitrés (23) de febrero de 2024, este Tribunal mediante auto, fijo para el decimo quinto (15) día de despacho siguiente a fin de que las partes presentaran sus escritos de informes. Consecutivamente, en fecha veintiocho (28) de febrero de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada en la presente causa consigno diligencia a los fines de darse por notificado del auto de fecha veintitrés (23) de febrero de 2024.

En fecha Veintinueve (29) de Febrero de 2024, se agregó a las actas comunicación signada con el N° VPCJ-1032-2023, proveniente del BANCO ACTIVO, C.A., BANCO UNIVERSAL.

En fecha cuatro (04) de marzo de 2024, se libró boleta de notificación. En fecha seis (06) de marzo de 2024, el Alguacil Natural de este Juzgado, dejo constancia de haberse trasladado en fecha cinco (05) de marzo de 2024, a los fines de practicar la notificación de la parte actora en la presente causa resultando la misma positiva y consignando la referida boleta debidamente firmada.

En fecha veintiséis (26) de marzo de 2024, este Tribunal mediante auto, dejó constancia de haber recibido expediente emanado del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, transito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

En fecha dos (02) de abril de 2024, el apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de informes. Posteriormente, en fecha diez (10) de abril de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes. Posteriormente, en fecha veintiuno (21) de mayo de 2024, el apoderado judicial de las partes demandadas en la presente causa consigo escrito a los fines de solicitar el abocamiento en la presente causa y librar boleta de notificación respectiva.

En fecha once (11) de junio de 2024, la Jueza Suplente M.Sc. Auriveth Meléndez, mediante auto dictado por este Juzgado, se aboco al conocimiento de la presente causa y en consecuencia se libró la boleta de notificación correspondiente.

En fecha veintiocho (28) de junio de 2024, se recibió comunicación signada con el N° BA/PRE/1282/2024, emitida por el Banco Universal Banca Amiga. En fecha primero (01) de de julio 2024, el apoderado judicial de la parte demandada en la presente causa se dio por notificado en relación al auto de fecha once (11) de junio de 2024.

En fecha diez (10) de julio de 2024, se recibió comunicación emitida del Banco Fondo Común. Posteriormente, en fecha veintidós (22) de julio de 2024, el apoderado judicial de la parte demanda en la presente causa solicito la devolución de originales. Consecutivamente, en fecha veinticinco (25) de julio de 2024, este Juzgado mediante auto, ordeno la devolución de los originales solicitados, previo desglose y certificación.

En fecha veintiséis (26) de septiembre de 2024, el apoderado judicial de la parte actora en la presente causa consigno escrito a los fines de solicitar el abocamiento en la presente causa. Posteriormente, en fecha dos (02) de octubre de 2024, la Jueza Provisoria M.Sc. Marilyn Contreras Varela, mediante auto dictado por este Juzgado, se aboco al conocimiento de la presente causa y en consecuencia se ordenó librar boleta de notificación correspondiente. Consecutivamente, en fecha once (11) de octubre de 2024, el alguacil natural de este Juzgado dejo constancia de haberse trasladado en fecha diez (10) de octubre de 2024, a los fines de practicar la notificación de la parte actora en la presente causa resultando la misma positiva y consignando la referida boleta debidamente firmada.

En fecha quince (15) de octubre de 2024, el alguacil natural de este Juzgado dejo constancia de haberse trasladado en fecha catorce (14) octubre de 2024, a los fines de practicar la notificación de la parte demanda de autos resultando la misma positiva y consignando la referida boleta debidamente firmada.





II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

La parte actora la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNÀNDEZ, antes identificada, demanda por RESOLUCIÒN DE CONTRATO, bajo los siguientes términos:

Señala que, en fecha veintidós (22) de junio de 2016, celebro contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de compra venta, con los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCIA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCIA PACHECO, plenamente identificados, tal como se evidencia en contrato celebrado por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo en la fecha antes mencionada, documento que quedo autenticado bajo el Nº 40, Tomo 66, de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaria. Así las cosas, en dicho contrato se comprometió a comprar a los promitentes vendedores un inmueble que sería construido en la urbanización LAGO MAR BEACH CLUB, ubicado en la avenida Maracaibo, jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, específicamente en el complejo habitacional “VILLA ISABEL 7”, conformado por ocho inmuebles destinados a viviendas unifamiliares.

Dicha vivienda sobre la cual verso el contrato de promesa bilateral de compra ventaestá identificada con el Nº 8, con un área de construcción aproximada de DOSCIENTOS CUARENTA METROS CUDRADOS (240 m2), constante de tres plantas con las siguientes dependencias: Hall de entrada, sala, comedor, cocina, cuatro habitaciones, cuatro salas sanitarias, dos puestos de estacionamiento y tanque hidroneumático. En este sentido, el monto de la opción de compra venta se acordó en la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 56.000.000,00) de los cuales cancelo arras por la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.55.000.000,00) restando por cancelar la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) los cuales debía cancelar al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, tal como se estableció en la cláusula segunda del contrato.

Bajo esta perspectiva, es de apreciarse que los promitentes vendedores en la cláusula sexta del contrato, declararon que en fecha veintidós (22) de junio de 2016, recibieron por la parte demandante la suma de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 55.000.000,00) y se comprometieron a gestionar todas las solvencias pertinentes necesarias para la protocolización del documento definitivo de compra venta, obligaciones estas que se comprometieron los promitentes vendedores a realizarlas dentro de un lapso no mayor de seis (06) meses, contados a partir de la fecha cierta del instrumento que fue otorgado en fecha veintidós (22) de junio de 2016.

Del mismo modo, alega que, dicha obligación antes mencionada no fue cumplida por los promitentes vendedores, así como tampoco cumplieron con su obligación de construir en su totalidad el inmueble de carácter habitacional, al que estaban obligados a entregarle, dicho incumplimiento quedo demostrado en Inspección Judicial pre constituida. Señala por su parte, que en dicha inspección se evidencia que los promitentes vendedores el veintidós (22) de junio de 2016, fecha que suscribieron la opción de compra, no contaban con la permisologia requerida a fin de protocolizar la venta definitiva, y es solo que en un mes y cinco días después de la firma, exactamente el veintisiete (27) de julio de 2016, presentaron un escrito (consulta preliminar) a fin de saber si era o no procedente construir las viviendas, a lo que en fecha veintidós (22) de agosto, la dirección de OMPU, dio respuesta mediante oficio Nº OMPU-DU-2016-0238, dirigido al ciudadano VICTOR MANUEL GARCIA PACHECO, mediante la cual se informó que no otorgaba la factibilidad por los motivos que allí se indican.

Manifiesta que dicho incumplimiento se evidencio de inspección ocular pre constituida, practicada por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha ocho (08) de noviembre de 2022, en el cual se pudo observar que dicho complejo habitacional VILLA ISABEL 7, casa Nº 8, fue construida parcialmente, así se evidencio de las circunstancias las cuales dejo constancia la ciudadana Juez al practicar la inspección.

Dicho lo anterior, señalo que, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, solo reposa el documento por el cual los promitentes vendedores adquirieron el lote de terreno, pero no existe documento de parcelamiento para determinar linderos de las supuestas ocho parcelas que conforman el complejo habitacional a desarrollar según el contrato de opción de compra venta. Señalando que en dicho documento de opción de compra el inmueble está identificado con el Nº 8, y tendrá un área de DOSCIENTOSCUARENTA METROS CUADRADOS (240 m2), pero no indica los linderos.En este sentido, alegó que de las inspecciones oculares pre constituidas los promitentes vendedores no cumplieron en el lapso de seis meses establecido en el contrato de promesa bilateral de compra venta, con las obligaciones contraídas en la cláusula sexta del mencionado contrato, por lo que se evidencia que han transcurrido más de seis años y seis meses, desde la firma del contrato y hasta la fecha no han cumplido con las obligaciones contractuales.

Dentro de este contexto, indicó al observar las condiciones deplorables en que se encuentra el inmueble, sin terminar de construir el complejo habitacional, es por lo que, demanda por RESOLUCIÒN DE CONTRATO, de opción de compra, así como también, los DAÑOS Y PERJUICIOS, derivados del incumplimiento contractual de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, ello con ocasión de la controversia que se generó respecto de la naturaleza del no cumplimiento por parte de los demandados.

De tal manera, señaló lo indicado en la Cláusula Quinta, ya que en caso que se compruebe que la venta definitiva no se efectué por causas imputables a los promitentes vendedores, estos devolverán a la promitente compradora, la totalidad de lo recibido en calidad de arras o inicial, es decir, la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 55.000.000,00), más el Diez por ciento (10%) por concepto de Clausula Penal. Cabe destacar, que desde que fue firmada la promesa bilateral de compra venta en fecha Veintidós (22) de Junio de 2016, hasta el momento, al bolívar se le han suprimido Once (11) Ceros por lo que el monto de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 55.000.000,00), ha quedado tan solo en 0000055 CENTAVOS, las arras y el monto que le deben resarcir los promitentes vendedores por concepto de Daños y Perjuicios por clausula penal que es de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.500.000,00), ha quedado luego de las reconvenciones monetarias en 000005 CENTAVOS.

Así las cosas, indicó que en fecha Treinta (30) de Octubre de 2022, recibió el informe de un Contador Público Colegiado, para determinar la indexación de la cantidad del monto cancelado, informe que arrojo para esa fecha que el monto de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 55.000.000,00), cancelado en el mes de Junio de 2016, después de las dos reconvenciones monetarias y aplicando el Índice Nacional de Precios al Consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela, luego de realizado el proceso de actualización, a través de un informe, representan la cantidad de SEISCIENTOS VEINTIUN MIL SETECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES CON VEINTICUATRO CENTIMOS (Bs. 621.776,24), que es la suma que los demandados deben devolver si realizaran el pago inmediato, debiendo cancelar además el Diez por ciento (10%) de esta cantidad como se estableció en la Cláusula Quinta del contrato (Clausula Penal), los cuales alcanzan la suma de SESENTA Y DOS MIL CIENTO SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON SESENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 62.177,62).

Ahora bien, indico que los demandados tienen la obligación de indemnizar los daños y perjuicios ocasionados debido a su incumplimiento, estableciendo en la cláusula séptima del contrato que para la indemnización de daños y perjuicios se tomaría como referencia el valor del inmueble al momento del incumplimiento. En este sentido, manifestó que los obligados a indemnizar deberán cancelar una suma que le permita adquirir un bien del mismo valor al que contrato con ellos en el año 2016, y para ello es importante entonces determinar el valor real del inmueble en perfectas condiciones de habitabilidad, lo que se debe hacer a través de una experticia en el debate probatorio para que expertos en el área de construcción, con criterios técnicos, calculen el valor del inmueble para determinar el monto que los demandados deben cancelar a título de daños y perjuicios establecidos en la cláusula séptima del contrato.

En consecuencia, la parte actora en la presente causa demando a los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCIA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCIA PACHECO, ampliamente identificados en actas, por Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios por los siguientes conceptos:
1. A la resolución del contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito por mi mandante en fecha veintidós (22) de junio de 2016, con los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCÍA PACHECO Y HENRY GABRIEL GARCÍA PACHECO, ya identificados, por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en la fecha antes mencionada, quedando autenticado bajo el número 40, Tomo 66 de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaria.

2. A pagar a mi representada ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNÁNDEZ, la cantidad de SEISCIENTOS VEINTIUN MIL SETECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTICUATRO CÉNTIMOS (Bs.621.776,24), que es el monto equivalente a los Cincuenta y Cinco Millones de Bolívares dados en arras el 22 de junio de 2016.

3. A pagar a mi representada, adicionalmente, el diez por ciento (10%) de la cantidad que le corresponde por el monto actualizado que fuera dado en arras, como lo establece la cláusula QUINTA del contrato, equivalentes a SESENTA Y DOS MIL CIENTO SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SESENTA Y DOS CENTIMOS (Bs.62.177,62)

4. A pagar a mi mandante la indemnización contractual por concepto de daños y perjuicios establecidos en la cláusula SEPTIMA del contrato equivalente una suma igual al precio del inmueble objeto del contrato de promesa bilateral de compraventa cuya resolución aquí se solicita, precio que debe determinarse a través de una experticia técnica en el debate probatorio.

5. A pagar a mi representada la disminución patrimonial que sufrió producto del incumplimiento, calculada tomando como referencia el dólar de los estados Unidos de Norte América, dólar USD, disminución que como hemos explicado en el Capítulo segundo de este libelo suman la cantidad de SESENTA MIL CIENTO SETENTA Y CUATRO DÓLARES COMA CUARENTA Y SIETE CENTAVOS ($. 60.174.47), equivalentes a UN MILLÓN CUATROCIENTOS SEIS MIL DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 1.406.277, 37) calculados a tasa BCV.

Asimismo, estimo la presente demanda de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en la cantidad de DOS MILLONES NOVENTA MIL DOSCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTITRÉS CENTIMOS (Bs.2.090.231, 23) equivalentes a 5.225.578.07 UNIDADES TRIBUTARIAS. Por último, solicito la indexación de las cantidades de dinero que se reclaman con esta acción hasta su definitiva cancelación.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada, siendo la oportunidad procesal correspondiente para dar formal contestación a la demanda, lo hizo en los términos que a continuación se indica:

Según documento autenticado ante la Notaria Publica Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintidós (22) de junio de 2016, anotado bajo el Nº 40, Tomo 66, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, la celebración de un Contrato Bilateral de Compra Venta, entre los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCIA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCIA PACHECO, ya identificados, y la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, igualmente identificada. Dicha promesa bilateral de compra venta versaría sobre un bien inmueble identificado con el Nº 8, con un área aproximada de DOSCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (240 mts2), ubicado en el proyecto habitacional “VILLA ISABEL 7”, ubicada a su vez en una parcela de terreno identificada con el Nº 32, ubicado en la Isla Sotavento de la parcelación conocida con el nombre de urbanización Lago Mar Beach Club, parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo, el cual adquirieron los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCIA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCIA PACHECO, ya identificados, según documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha cuatro (04) de febrero del 2015, inscrito bajo el Nº 2009.3347, asiento registral 03, del inmueble matriculado con el Nº 479.21.5.2.945, y correspondiente al libro del folio real del año 2009.

Bajo esta perspectiva, señalo que el precio de venta del inmueble antes descrito, era la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 56.000.000,00) el cual debía ser pagado de la siguiente manera: la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, debió pagar CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.55.000.000,00) en el acto de la autenticación del documento promesa bilateral de compra venta, y la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, ante la oficina subalterna del registro correspondiente, estableciéndose en el documento que el lapso de vigencia del contrato era de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del documento de promesa bilateral de compra venta, prorrogable por noventa (90) días continuos más.

Alego que, según lo establecido en el artículo 1.286 del Código Civil, la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, antes identificada, debió hacer el pago que se estableció en el contrato a su acreedor, que en el caso que nos ocupa son los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCIA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCIA PACHECO, antes identificados, así como también señalo, que en el libelo de demanda la accionante nunca hizo expreso señalamiento de haber realizado el pago de su obligación a favor de los demandados, por la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 55.000.000,00), por lo que rechazó que los demandados hayan recibido el pago del precio estipulado en el contrato ya señalado. En este sentido, en lo referente al supuesto pago que haya realizado la parte demandante como promitente compradora, contradijo que ese pago se haya realizado a favor de sus representados como promitentes vendedores, señalando que en efecto no es posible verificar del libelo de demanda los datos del supuesto cheque usado para el pago de su obligación, ya que este no fue efectivamente realizado.

Del mismo modo, refirió que los demandados se comprometieron a vender el inmueble descrito y a obtener todos los permisos y solvencias exigidos por el Registro Público correspondiente, ellos tenían un lapso de noventa (90) días, prorrogables por noventa (90) días más para su cumplimiento, pero la obligación del pago de la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 55.000.000,00) debía cumplirse al momento de la autenticación del documento que contenía el contrato de promesa bilateral de compra venta, por lo que el primer cumplimiento debió hacerlo la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, antes identificada, quien no lo hizo, y en consecuencia, al incumplir primero ella con su obligación, mal podría exigir el cumplimiento o la resolución del contrato fundamentándose en el incumplimiento de los demandados, cuando ella no ejecuto su obligación de pago del precio estipulado.

Asimismo, alego la parte demandada de autos que de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1168 del Código Civil, la excepción del contrato no cumplido o nonadimpleti contractus, ya que, es la oposición formulada por el demandado frente al actor que le exige el cumplimiento de la obligación o prestación nacida de un contrato bilateral. De igual manera, alego que las Partes Víctor Manuel García Pacheco y Henry Gabriel García Pacheco como promitentes vendedores, y la ciudadana Juniet Lourdes Pulgar Hernández como promitente compradora, señalan en el documento autenticado que contiene el contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta que se entrega la cantidad de Cincuenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 55.000.000,00) representado en un cheque, este en el cual jamás fue recibido y mucho menos cobrado por sus representados, por lo que no es posible evidenciar efectivamente el pago a través de un cheque. En este sentido, contradijo que ese pago efectivamente se haya realizado a favor de sus representados.

Por último, contradijo y rechazo todas las pretensiones de la parte demandante mediante la interposición de la acción por Resolución de Contrato y opuso la excepción de contrato no cumplido, por las consideraciones señaladas.

De conformidad con lo antes expuesto, procedió en este acto a proponer formal RECONVENCIÒN en nombre de sus representados VICTOR MANUEL GARCIA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCIA PACHECO, ya identificados, por resolución de contrato con indemnización de daños y perjuicios en referencia al supuesto pago que debió haber realizado a la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, antes identificada, como promitente compradora por la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 55.000.000,00), pago que alego, nunca se realizó a favor de los demandados como promitentes vendedores, por lo que en efecto, no le fue posible verificar del libelo de demanda presentado por la parte demandante, los datos del supuesto cheque usado para el pago de su obligación, debido a que el pago no fue realizado.

En consecuencia, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, demandó a la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, plenamente identificada, para que judicialmente fuese decretada la resolución del contrato celebrado entre los demandados VICTOR MANUEL GARCIA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCIA PACHECO y la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, que fue plasmado y consta en documento notariado ante la Notaria Publica Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintidós (22) de junio de 2016, anotado bajo el Nº 40, Tomo 66, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, e igualmente demando para que judicialmente fuese condenada al pago de la indemnización de daños y perjuicios ocasionados en virtud de su incumplimiento.

Así las cosas, respecto a la indemnización de daños y perjuicios, según lo establecido en la cláusula quinta del contrato; clausula penal, establecida a favor de sus representados,
donde la promitente vendedora quedaba como deudora del pago de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento de su parte. En consecuencia, al no recibirse el pago establecido, debe entenderse que la voluntad de las partes al celebrar el contrato fue establecer una clausula penal relativa al diez por ciento 10% de los CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 55.000.000,00), que debía pagar al momento de la autenticación del documento que contenía el contrato de promesa bilateral de compra venta, la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, es por lo que, solicitó quefuese declarada con lugar la reconvención propuesta en contra de la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, antes identificada, por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, y ordene a la ciudadana antes mencionada el pago a los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCIA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCIA PACHECO, antes identificados, la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) aplicando debidamente las reconversiones monetarias aplicadas a la moneda nacional desde la fecha de la celebración del contrato, hasta la fecha de la decisión que corresponda de la presente demanda, así como la indexación de ese monto al momento de dictar la sentencia definitiva por parte de este juzgado.

De igual forma, alego que el incumplimiento del contrato por parte de la ciudadana demandante conllevó a que sus representados dejaran de obtener por la venta del inmueble identificado con el número 8, con un área aproximada de DOSCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (240 MTS), ubicado en el proyecto habitacional “Villa Isabel 7 “, ubicada a su vez en una parcela de terreno identificada con el N° 32, ubicado en la Isla Sotavento de la parcelación conocida con el nombre Urbanización Lago Mar Beach Club, parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo, el cual adquirieron los ciudadanos Víctor Manuel García Pacheco y Henry Gabriel García Pacheco, el valor del inmueble el cual se estima en la cantidad de Un Millón Seiscientos Diecisiete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.617.500,00) que al cambio oficial establecido por el Banco Central de Venezuela equivale a Cincuenta Mil Euros (EUR 50.000,00).

En este orden de ideas, solicitó se pague a sus representados en el presente juicio la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.617.500,00), que al cambio oficial establecido por el Banco Central de Venezuela equivale a CINCUENTA MIL EUROS (EUR. 50.000,00).

En consecuencia, estimó la presente reconvención en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) aplicando las reconversiones monetarias aplicadas a la moneda nacional desde la fecha de la celebración del contrato hasta la fecha de la decisión que corresponda de la presente demanda, así como la indexación de ese monto al momento de dictar la sentencia definitiva por parte de este Juzgado, que a la fecha de hoy equivaldría aproximadamente a la cantidad de SESENTA y CUATRO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 64.700,00) equivalente a dos mil euros (EUR 2.000,00); a UN MILLON SEISCIENTOS DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.617.500,00), que al cambio oficial establecido por el Banco Central de Venezuela equivale a CINCUENTA MIL EUROS (EUR 50.000,00) por concepto de LUCRO CESANTE.

Por último, solicitó fuese declarada sin lugar la demanda por resolución de contrato con indemnización de daños y perjuicios interpuesta por el ciudadano FRANCISCO HUMBRIA VERA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, antes identificada, en contra de los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCIA PACHECO Y HENRY GABRIEL GARCIA PACHECO, ya identificados, así como también, solicitó fuese admitida la reconvención propuesta en este mismo acto y fuese declarada con lugar.




DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN PROPUESTA:

En este orden es importante destacar que el apoderado judicial de la parte reconvenida en la presente causa, ENDERSON HUMBRIA VERA, ampliamente identificado en actas, presento escrito de contestación a la reconvención incoada en su contra bajo los siguientes hechos los cuales se sintetizan de la siguiente manera:

Manifiesta que es cierto que en fecha veintidós (22) de junio de 2016, su representada celebro contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de compraventa con los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCIA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCIA PACHECO, tal como se desprende del contrato celebrado por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, en fecha 22 de junio de 2016, autenticado bajo el número 40, Tomo 66 de los libros de autenticaciones respectivos. Asimismo, afirma que es cierto que su representada se compromete a comprar y los promitentes vendedores a vender, un inmueble que sería construido en la Urbanización Lago Mar Beach Club, ubicada en la avenida Maracaibo, jurisdicción de la parroquia Coquivacoa, municipio Maracaibo del estado Zulia, específicamente en el complejo habitacional Villa Isabel 7, conformado por ocho inmuebles destinados a viviendas unifamiliares. Por último, alego como cierto que consta en el contrato que el monto se estableció en la cantidad de Cincuenta y Seis Millones de Bolívares (Bs. 56.000.000).

De igual forma, alego que la parte reconviniente manifiesta como fundamento de su pretensión que la ciudadana Juniet Lourdes Pulgar Hernández, no pago el monto de los Cincuenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs.55.000.000), puesto que los representados declararon haber recibido a su entera satisfacción tal y como quedo establecido en la cláusula Tercera del contrato de opción de compra venta, aunque expresamente declaran que lo recibieron en dinero de curso legal en país representado en cheque, a su cabal satisfacción, es decir, que al momento de la firma del contrato los promitentes vendedores ya habían hecho efectivo el cobro del cheque, siendo esta la razón por la que en el contrato no se coloca el número del cheque ni la cuenta corriente contra la que fue girada, ni el banco, simplemente porque al momento de la firma del contrato, los promitentes vendedores, ya habían recibido el pago del dinero de legal circulación.

Asimismo, manifiesta que esta aseveración de los demandados en el contrato es determinante en el presente caso, puesto que, nadie puede expresar que recibió un pago en dinero de legal circulación si lo que tenía en sus manos a la hora de la firma era un instrumento cambiario como lo es un cheque.

De esta forma quedó delimitada la controversia en el presente expediente signado bajo el N° 15.338 de la nomenclatura interna de este Juzgado. Al respecto, este Órgano Jurisdiccional considera pertinente hacer énfasis que la demostración de los hechos alegados es un deber de las partes, siendo esta una manifestación del principio dispositivo que rige el proceso civil y de conformidad al adagio jurídico “iudexsecundumallegata et probatapartium decidera debet”; a través del cual el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en las actas; esta Juzgadora valora los siguientes elementos probatorios de la siguiente forma:
III.
VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA EN LA PRESENTE CAUSA

• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas que conforman el presente expediente.

Esta juzgadora, considera que tal invocación no es un medio de prueba propiamente dicho, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, principio éste que, por imperativo legal, el juez está en la obligación de valorar los medios de prueba evacuados en tanto favorezcan o no a la parte que los promovió. ASÍ SE ESTABLECE.

INSTRUMENTOS AUTENTICADOS:

• Original del Documento Poder debidamente otorgado por la ciudadana Juniet Lourdes Pulgar Hernández, a los abogados FRANCISCO HUMBRIA VERA y MANUEL URBINA VILLAVICENCIO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros V.- 9.525.129 y V-9.511.692, respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 55.995 y 60.195, respectivamente, según Poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Decima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de agosto de 2022, anotado bajo el N° 45, Tomo 18, Folios 137 hasta 139.
• Original del Contrato de Promesa Bilateral deCompra Venta, celebrado entre la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, y los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCIA PACHECHO y HENRY GABRIEL GARCIA PACHECO, antes identificados, el cual verso sobre una vivienda objeto de la presente negociación identificada con el Número ocho (No. 8) con una área aproximada de construcción de doscientos cuarenta metros cuadrados (240 Mts2), ubicado dentro del proyecto habitacional “Villa Isabel 7”, por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, en fecha Veintidós (22) de Junio de 2016, quedando autenticado bajo el Nº 40, Tomo 66 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

Los instrumentos antes descrito tiene carácter de privado reconocido ante Notario Público, que al no ser objeto de tacha tienen pleno valor probatorio según lo dispuesto en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil y por ende hacen fe entre las partes y frente a terceros de la verdad de sus declaraciones, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil; asimismo, en relación a la primera documental se demuestra el carácter el cual desprende la facultad expresa para intentar la acción por parte de los apoderados judiciales de la ciudadana Juniet Lourdes Pulgar Hernández, ampliamente identificada, y con relación a la documental sobre la Promesa Bilateral de compra venta se aprecia la relación jurídica contractual de las partes intervinientes en el presente proceso. ASI SE VALORAN.

INSPECCIÓN JUDICIAL EXTRA LITEM:

• Inspección practicada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha tres (03) de Noviembre de 2022, en la sede de la Oficina de la Dirección Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constante de solicitud y anexos, recibo de distribución, auto de admisión y acta de inspección con sus anexos, que versó sobre los siguientes particulares:

PRIMERO: Si existe en esa dependencia y se encuentra inscrito el plano de Mensura N°RM-2004-04-0093, con el código catastral 231307U01018006031, igualmente si existe permiso o cedula de habitabilidad para el desarrollo habitacional "VIILA ISABEL 7",
SEGUNDO: De existir el mencionado permiso de habitabilidad se deje constancia de la fecha en que fue expedido y que autoridad Municipal lo concedió.
TERCERO: De no existir el mencionado permiso o cedula de habitabilidad se deje constancia si existe alguna solicitud del referido permiso por parte de los ciudadanos VÍCTOR MANUEL GARCÍA PACHECO Y HENRY GABRIEL GARCÍA PACHECO, titulares de las cédulas de identidad números 14.496.013 у 16.561.998, o de cualquier otra persona natural o jurídica que guarde relación con el desarrollo habitacional "VIILA ISABEL 7".
CUARTO: Si existiere la solicitud de los permisos reglamentarios, se deje constancia de la fecha en que fue presentada.
QUINTO: Si fue presentada acta de culminación de obra y su fecha, Certificado de Bomberos, Acta de inspección final, variables urbanas, pago de impuesto de construcción y si existe cedula catastral cuando fue su última actualización.

Se observa que, en el día y la hora fijados para llevar a cabo la inspección, se dejó constancia de los siguientes hechos:
(…Omissis…)

“…PRIMERO: Hace constar el Tribunal que la notificada presento Plano de Mensura RM. 2004-04-0093, α nombre de JULIANA URDANETA, JUAN JOSÉ URDANETA LEÓN, MARÍA JOSÉ URDANETA y IRAIZA JOSEFINA MATOS SUAREZ, amparado por el documento en fecha 28 de Mayo de 1999, N° 15, Protocolo 1. Tomo 22, correspondiente a una parcela ubicada en LAGO MAR BEACH, Avenida Maracaibo, Parcela N° 32, isla Sotavento, en Jurisdicción de la Parroquia Coquívacoa, con un Área según Documento 1.328,28 m2, y área según Mensura 1.328,53 M2, con linderos siguientes: Norte: Avenida Maracaibo. SUR: Lago de Maracaibo. ESTE: Parcela N° 31, Conjunto Residencial Lago Villas III, N° 15B-1A-105. Y Oeste: Parcela N° 33, N°158-1A-205. En este estado presente el apoderado judicial de la parte solicitante, quien expone: Solicito respetuosamente a la Oficina Municipal de Catastro copia certificada del Plano de Mensura RM. 2004-04-0093 y copia simple del documento protocolizado ante la oficina del primer Circuito de Registro de fecha 28 de Mayo de 1999, bajo el N° 15, Protocolo 1, tomo 22. Presente en este acto la notificada, expone: Consigno al Tribunal copia certificada del Plano de Mensura RM.2004-04-0093, en un (1) folio útil y copia simple del documento que ampara la mensura y otros recaudos que conforman el Registro de Plano de Mensura, constante de siete (7) folios útiles. De inmediato el Tribunal procedió Notificar la Ciudadana YANNIS CAROLINA DOMINGUEZ PADILLA, Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad 14.458.604, en su condición JEJE DE CONSULTORÍA JURÍDICA DE SERVICIO AUTÓNOMO CENTRO DE PROCESAMIENTO URBANO DE MARACAIBO (CPU), EN APOYO AL DEPARTAMENTO LEGAL DE OMPU, quien a conocer de los particulares SEGUNDO, TERCERO, CUARTO Y QUINTO, expuso: Con respecto a los particulares indicados, señalo: Luego de revisado de manera exhaustiva los archivos llevados por OMPU que es la oficina encargada de otorgar los permisos de construcción o la constancia de variables urbanas fundamentales con respecto a cualquier construcción que se vaya a realizar en el Municipio Maracaibo, entre ellos, el permiso de habitabilidad- donde se encontró una carpeta de solicitud de factibilidad con el número de entrada CPU-OMPU-CU-016-2016071559, de fecha 27 de julio de 2016 (Consulta preliminar) evidenciándose una comunicación signada con el número OMPU-DU-2016-0238, de fecha 22 de agosto de 2016, mediante el cual esta oficina resolvió NO OTORGA LA FACTIBILIDAD solicitada por el Arquitecto RUBEN RUBIO, titular de la cédula de identidad número 14.922.287, quien actuó en esta oficina por autorización del ciudadano VICTOR MANUEL GARCIA PACHECO, titular de la cédula de identidad número 14.496. 013; es decir que solo se tramito una consulta preliminar- tal como se evidencia de la comunicación número OMPU-DU-2016-0238, de fecha 22 de agosto de 2016, esta consulta es de carácter orientador, tal como aparece reflejado en la comunicación que señala que en ningún caso implica permiso, autorización o licencia para la ejecución de actividades; observándose del expediente que dicha comunicación a la fecha de hoy, no ha sido retirado por la parte interesada, con esta información queda abordado los particulares segundo, tercero cuarto y quinto…”.

• Inspección Ocular pre constituida practicada por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha ocho (08) de Noviembre de 2022, en la Urbanización LAGO MAR BEACH CLUB, ubicada en la Av. Maracaibo, Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en el complejo habitacional “VILLA ISABEL 7”, Casa Nº 8, constante de solicitud y anexos, recibo de distribución, auto de admisión y acta de inspección con sus anexos, que versó sobre los siguientes particulares:

PRIMERO: De las condiciones en que se encuentran los servicios públicos de dicho urbanismo, electrificación, aguas blancas, aguas negras, vialidad, aceras servicios telefónicos, etc.
SEGUNDO: Se traslade y constituya específicamente en la casa N°.8 del referido complejo habitacional para dejar constancia de lo siguiente:
2.1.- del metraje de la parcela donde se encuentra construida.
2.2.- De cómo está distribuida la vivienda, especificando cuantas plantas tiene asi como las dependencias de cada planta indicando el número de habitaciones, baños y todos los espacios que posee y si la misma se encuentra totalmente culminada.
TERCERO: Deje constancia de las condiciones de habitabilidad de la vivienda, indicando las condiciones de Paredes, pisos, techo, puertas y ventanas si existen, así como el funcionamiento o no de los servicios de luz, aguas blancas y aguas servidas.

Se observa que, en el día y la hora fijados para llevar a cabo la inspección, se dejó constancia de los siguientes hechos:
(…Omissis…)

“…PRIMER PARTICULAR: El Tribunal deja constancia que en el inmueble donde se encuentra constituido se observa únicamente paredes de bloque de cemento en gris, con orificios donde emanan cables; observándose viabilidad y aceras, en regular estado de aseo y conservación. SEGUNDO PARTICULAR: El Tribunal deja constancia que se trasladó a la Urbanización Lago Mar Beach Club, ubicada en la avenida Maracaibo, Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa Municipio Maracaibo del Estado Zulia, específicamente en el complejo habitacional “Villa Isabel 7, casa sin nomenclatura visible, mas sin embargo por información aportada por el notificado, encargado de la vigilancia nos señaló que ese era el inmueble signado con el N°8, al momento de permitirnos el acceso al interior del mismo; en cuanto al punto 2.1 señalado en el presente particular el Tribunal deja constancia que el optante renuncio al mismo. Con relación al punto 2.2 este Tribunal observa que el inmueble en cuestión objeto de la presente inspección consta de 3 plantas, La primera de estar (planta baja) la consta de dos (02) aéreas amplias y otra área pequeña al final, observándose orificios en las paredes de forma rectangular y cilíndricas; así como con relación a la segunda planta (Piso 2) se observa (3) tres aéreas con marcas de madera en las paredes de las misas, y pasillo con marco de madera; con respecto a la tercera planta Piso (3) el Tribunal deja constancia que se observa un área con marcas de madera y su pasillo con marco de madera. Así mismo se observa una terraza abierta con puesta de hierro para su acceso y una media pared de color beige; de igual forma se deja constancia que por medio de una escalera de cemento totalmente en gris, tuvimos acceso a las aéreas descritas con anterioridad. (…Omisiss…). PARTICULAR TERCERO: El Tribunal observa que el inmueble antes descrito objeto de la inspección judicial se encuentra libre de personas y bienes en su interior, paredes al natural sin pintura alguna en regular estado, pisos de cemento rústicos, no existen, es decir, no se observa, puertas ni ventanas…”

• Inspección ocular practicada por el Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha siete (07) de Noviembre de 2022, en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constante de solicitud y anexos, recibo de distribución, auto de admisión y acta de inspección con sus anexos, que versó sobre los siguientes particulares:

PRIMERO: Si en dicho registro reposa documento de fecha 04 de febrero de 2015, inscrito bajo el N° 2009.3347, Asiento registral 3 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.2.945, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009, así como dejar constancia si sobre ese lote de terreno se estableció un parcelamiento o condominio del desarrollo habitacional "VILLA ISABEL 7".

SEGUNDO: Si existe en esa dependencia algún documento de compraventa sobre alguna vivienda ubicada en el mencionado desarrollo habitacional "VILLA ISABEL 7", presentado para su otorgamiento y de ser positivo indique la fecha de presentación.

Se observa que, en el día y la hora fijados para llevar a cabo la inspección, se dejó constancia de los siguientes hechos:
(…Omissis…)

“…PRIMER PARTICULAR si existe el mencionado documento, en cuanto al SEGUNDO PARTICULAR no existe ningún documento…”.

Dichas inspecciones cumplen con los extremos previstos en el artículo 1429 del Código Civil, según el cual el interesado puede promover inspección ocular antes del juicio en los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, apreciándose que en el presente caso las Juezas, de las diferentes inspecciones, dejaron constancia de los hechos que constataron con sus sentidos, y que no son fáciles de acreditar de otra manera, la cual no requiere de su ratificación en juicio para otorgarle validez, por lo que se aprecia en todo su contenido de conformidad con la sana crítica como sistema de apreciación probatoria previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1430 del Código Civil, y de conformidad con el criterio expuesto en sentencia N° RC 000221 de fecha 9 de mayo de 2013 proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso CONELBHEN, S.A. contra CESAR ENRIQUE DÍAZ PEIDADO, con ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández. ASÍ SE VALORA.

INSTRUMENTOS PRIVADOS EMANADOS DE TERCEROS:

• Original de Informe del Auditor Independiente, de fecha veintiuno (21) de noviembre de 2022, suscrito por el Contador LICDO. FERMIN REYES PORTILLO BADELL, contador público y asesor gerencial, inscrito en el CPC Nº 21.573.

En el caso del instrumento antes descrito, el mismo emana por una persona natural ajenos a la causa, siendo emitida por un tercero ajeno al juicio y siendo considerada como un documento privado debe ratificarse mediante prueba testimonial, en este mismo sentido, visto que no fue promovida la referida prueba, considera esta Juzgadora, que al no ser promovida la prueba testimonial para su ratificación en contenido y firma del presente documento, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 de Código de Procedimiento Civil, lo ajustado a derecho es DESECHAR el medio de prueba, de acuerdo a la sana critica prevista en el artículo 507 del Código de procedimiento Civil.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE EN LA PRESENTE CAUSA

• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas que conforman el presente expediente.

Esta juzgadora, considera que tal invocación no es un medio de prueba propiamente dicho, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, principio éste que, por imperativo legal, el juez está en la obligación de valorar los medios de prueba evacuados en tanto favorezcan o no a la parte que los promovió. ASÍ SE ESTABLECE.

INFORMES:
• SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (SUDEBAN), a fin de que informe a este Tribunal si la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.813.621, posee cuentas e instrumentos financieros dentro del país, y en caso positivo, remita los estados de cuenta de dichos instrumentos entre los meses mayo y agosto de 2016, fecha entre las cuales se celebró el contrato de opción de compra venta que origino la demanda y la reconvención que trata el presente proceso.

En fecha veintidós (22) de noviembre de 2023, se agregó a las actas comunicación de fecha diecisiete (17) de noviembre de 2023, proveniente del banco VENEZOLANO DE CREDITO, S.A., BANCO UNIVERSAL, en respuesta a la circular Nº SIB-DSB-CJ-PA-07512, de fecha dieciséis (16) de noviembre de 2023, con el fin de informarle a este Tribunal que en los archivos de VENEZOLANO DE CREDITO, S.A., BANCO UNIVERSAL, no existen cuentas bancarias ni demás instrumentos financieros a nombre de la ciudadana señalada en el oficio Nº 0286-2023, de fecha nueve (09) de octubre de 2023, en ocasión al expediente signado con la nomenclatura 15.338.

En fecha cuatro (04) de diciembre de 2023, se agregó a las actas comunicación de fecha veintiuno (21) de noviembre de 2023, proveniente del BBVA BANCO PROVINCIAL, mediante la cual expuso a este Órgano Jurisdiccional que la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.813.621, actualmente no figura como cliente de esa institución financiera.

En fecha cuatro (04) de diciembre de 2023, se agregó a las actas comunicación de fecha veinte (20) de noviembre de 2023, proveniente del INSTITUTO MUNICIPAL DE CREDITO POPULAR (IMCP), quien infirmo ante este Juzgado que la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.813.621, no mantiene cuentas bancarias, ni ningún instrumento financiero en esa institución.

En fecha catorce (14) de diciembre de 2023, se agregó a las actas comunicación de fecha veintitrés (23) de noviembre de 2023, proveniente del BANCO MERCANTIL, C.A., BANCO UNIVERSAL, mediante la cual se informó ante esta Juzgado que la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.813.621, no figura en los registros como titular de esa institución financiera.

En fecha once (11) de enero de 2024, se agregó a las actas comunicación de fecha trece (13) de diciembre de 2023, proveniente de BANCRECER S.A., BANCO MICROFINANCIERO, quien hizo del conocimiento que la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.813.621, no posee ni ha mantenido cuentas bancarias y/o cualquier instrumento financiero con esa institución.
En fecha once (11) de enero de 2024, se agregó a las actas comunicación de fecha veinticuatro (24) de noviembre de 2023, suscrita por MI BANCO, BANCO MICROFINANCIERO, C.A., mediante la cual se expuso a éste órgano jurisdiccional que la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.813.621, no mantiene, ni ha mantenido nunca ningún tipo de relación con esa institución financiera, salvo error u omisión del sistema.

En fecha dieciséis (16) de enero de 2024, se agregó a las actas comunicación de fecha dieciséis (16) de noviembre de 2023, proveniente de la referida institución, mediante la cual expuso ante este Tribunal, cumplir con informar de conformidad con lo establecido en el numeral 19 del artículo 171 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de las Instituciones del Sector Bancario Nacional, cuya copia fue anexada, con indicación expresa que la misma debía ser remitida al Tribunal a su cargo en un plazo no mayor de cinco (05) días hábiles bancarios, contados a partir de la fecha de recepción del citado acto administrativo, y en este mismo acto se dejó constancia comunicación emitida por DELSUR, BANCO UNIVERSAL, mediante la cual expuso que la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.813.621, no mantiene instrumentos financieros en esa institución.

En fecha dieciséis (16) de enero de 2024, se agregó a las actas comunicación de fecha veintisiete (27) de noviembre de 2023, proveniente del Banco Universal DEL SUR, por medio del cual, informo a este Juzgado, que la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, antes identificada, no es cliente y no posee cuentas ni instrumentos financieros asociados con el banco.

En fecha veintinueve (29) de febrero de 2024, se agregó a las actas comunicación de fecha veintinueve (29) de diciembre de 2023, proveniente de ACTIVO, BANCO UNIVERSAL, por medio de la cual se dejó constancia que la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, antes identificada, no es cliente y no posee cuentas ni instrumentos financieros asociados en BANCO ACTIVO.

En fecha veintiocho (28) de julio de 2024, se agregó a las actas comunicación de fecha once (11) de junio de 2024, proveniente del Banco Universal BANCAMIGA, signado con el N° BA/PRE/1282/2024, por medio del cual, informo a este Juzgado, que la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, antes identificada, no es cliente y no posee cuentas ni instrumentos financieros asociados con el banco.

Con respecto a este medio de prueba, considera esta Juzgadora que la misma versa sobre la información que consta en los archivos de la persona jurídica a la cual le fueron requeridos, relacionada con hechos concernientes a la presente causa, por lo que resulta idónea, a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto la información resulta congruente con la naturaleza y funciones de la personas jurídicas de las cuales emanan, asimismo se observa que de las referidas Instituciones Bancarias las cuales dieron respuestas y que la referida ciudadana no tiene cuentas bancarias con las mismas, en este sentido las mismas al no aportar elementos sobre el fondo de lo debatido en la presente causa se DESECHAN del debate probatorio, todo ello de conformidad con la sana crítica prevista en el artículo 507 ejusdem. ASÍ SE ESTABLECE.

Ahora bien, en fecha veintiocho (28) de noviembre de 2023, se agregó a las actas comunicación de fecha veintitrés (23) de noviembre de 2023, proveniente del BANCO NACIONAL DE CREDITO, BANCO UNIVERSAL, a fin de informar que la ciudadana PULGAR HERNANDEZ JUNIET LOURDES, antes identificada, es titular de la cuenta que se describe a continuación: cuenta N° 0191-0312-2100005868 antes 0116-0125-12-0004232720, tipo de cuenta: corriente, resultando positiva la información solicitada a la entidad bancaria y remitió como anexo A, los movimientos registrados en la antigua cuenta, para los meses de mayo y agosto de 2016.

Con respecto a estos informes, considera esta Juzgadora que los mismos versan sobre la información que consta en los archivos de la persona jurídica a la cual le fueron requeridos, relacionada con hechos concernientes a la presente causa, por lo que resultan idóneos a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información resulta congruente con la naturaleza y funciones de la persona jurídica de las cuales emanan, y tiene relación directa con los hechos debatidos en la presente causa, se le otorga pleno valor probatorio respecto de todos los hechos sobre los cuales se informó, todo ello de conformidad con la sana crítica prevista en el artículo 507 ejusdem. ASI SE VALORA.

- FISCALIA TRIGESIMO NOVENA DEL MINISTERIO PUBLICO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a fin de que remita copia certificada de las actas que conforman la investigación identificada con el Nº MP-24.036-23, que inicia con ocasión a la denuncia interpuesta por la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, por los mismos hechos que versan sobre la presente demanda, y que pudiera contener información de los hechos que señalan en la reconvención propuesta.

Ahora bien, en fecha nueve (09) de octubre de 2023, se libró oficio signado con el N° 0287-2023, ala FISCALIA TRIGESIMO NOVENA DEL MINISTERIO PUBLICO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los fines ut-supra transcritos. En este mismo sentido es de observar, por parte de quien hoy decide que la parte promovente de la referida prueba permaneció inerte en relación a la evacuación de la misma, es decir, no fue impulsada mediante diligencia o mediante escrito la evacuación de la prueba de informes, razón por la cual esta Jurisdicente DESECHA la aludida prueba conforme a la sentencia No. R.C.00316 dictada por la Sala de Casación Civil en el expediente 03-444 de fecha 27 de abril de 2004 con ponencia del Magistrado ponente FRANKLIN ARRIECHE, concatenado con la sentencia No. 675 proferida por la Sala Constitucional en el expediente No. 06-0845 de fecha 01 de junio de 2009, por la Magistrada ponente Luisa Estella Morales Lamuño, donde se disponen los principios procesales que rigen en materia probatoria, en el cual se especifica que no se puede esperar indefinidamente el resultado de la evacuación de una prueba para dictar sentencia, en virtud del principio de preclusión de los lapsos procesales. ASÍ SE ESTABLECE.

• NOTARIA PUBLICA OCTAVA DE MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, a fin de solicitar copia certificada del documento autenticado en fecha veintidós (22) de junio de 2016, anotado bajo el Nº 40, Tomo 66, así como de todos los recaudos consignados con ese documento, si los hubiere.

Ahora bien, en fecha nueve (09) de octubre de 2023, se libró oficio signado con el N° 0288-2023, a la NOTARIA PÚBLICA OCTAVA (8°) DE MARACAIBO, a los fines ut-supra transcritos. En este mismo sentido es de observar, por parte de quien hoy decide que la parte promovente de la referida prueba permaneció inerte en relación a la evacuación de la misma, es decir, no fue impulsada mediante diligencia o mediante escrito la evacuación de la prueba de informes, razón por la cual esta Jurisdicente DESECHA la aludida prueba conforme a la sentencia No. R.C.00316 dictada por la Sala de Casación Civil en el expediente 03-444 de fecha 27 de abril de 2004 por el Magistrado ponente FRANKLIN ARRIECHE, concatenado con la sentencia No. 675 proferida por la Sala Constitucional en el expediente No. 06-0845 de fecha 01 de junio de 2009, por la Magistrada ponente Luisa Estella Morales Lamuño, donde se disponen los principios procesales que rigen en materia probatoria, en el cual se especifica que no se puede esperar indefinidamente el resultado de la evacuación de una prueba para dictar sentencia, en virtud del principio de preclusión de los lapsos procesales. ASÍ SE ESTABLECE.

TESTIMONIALES:
• El ciudadano ANGEL ALBERTO HERNANDEZ LOPEZ, titular de la cedula de identidad Nº V.- 4.178.776, domiciliado en el Sector Milagro Norte, Villa Aitana, Calle 20C, Casa Nº 8, parroquia Coquivacoa, municipio Maracaibo del Estado Zulia.

En fecha Quince (15) de Diciembre de 2023, se agregó a las actas comisión signada con elNº 1571-23, proveniente del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dejando constancia de haber declarado DESIERTO, el acto, fijado para el día 25 de octubre de 2023, por cuanto no compareció el referido ciudadano, en consecuencia se DESECHA del debate probatorio, al no constar las resultas de la evacuación del testigo de acuerdo con la sana crítica prevista en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

PUNTO PREVIO
DE LA EXCEPCIÓN DEL CONTRATO NO CUMPLIDO O EXEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS

Ahora bien, es importante destacar que el apoderado judicial dela parte demandada en la presente causa, en su escrito de contestación a la demanda, opuso como excepción procesal la EXCEPCIÓN DEL CONTRATO NO CUMPLIDO O EXEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS,por considerarla pertinente, para resolver lo conducente, en este sentido, considera menester quien hoy decide, citar el contenido de la sentencia de la Sala de Casación Civil que dejo establecido lo siguiente:

Respecto a tal excepción, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. RC.00329 de fecha 27 de abril de 2004, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, estableció lo siguiente:

"Ahora bien, de la lectura e interpretación del dispositivo legal invocado, se colige que, celebrado un contrato bilateral, una de las partes puede negarse a cumplir con el compromiso asumido, en el supuesto en que el otro contratante no ejecute el suyo.

En estos casos, si la parte que incumple peticiona judicialmente el incumplimiento del contrato, el otro podrá oponer la excepción "non adimpletti contractus" y, de ser demostrado tal hecho, el juez deberá declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento ejercida, por el contrario."

Tal criterio ha sido reiterado por la misma Sala, tal como se desprende de la sentencia No RC 00760 de fecha 13 de noviembre de 2008, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, la cual estableció lo que a continuación se transcribe:

“Conforme a la norma citada la excepción de contrato no cumplido, que se conoce en el derecho como la excepción non adimpleti contractus, libera a una de las partes contratantes de cumplir con su obligación hasta tanto la otra parte contratante no cumpla con la suyo”.

En el mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RC.000253 de fecha 20 de julio de 2022, con ponencia de la Magistrada Carmen Eneida Alves Navas, estableció, respecto a la excepción de contrato no cumplido, lo siguiente:

"Con la finalidad de lograr una mejor compresión del asunto, la Sala se permite transcribir el contenido del artículo 1.168 del Código Civil, denunciado como infringido, a saber: "En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones."
Sobre el particular se ha pronunciado el autor José MelichOrsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, Caracas 2006, págs. 772 al 782, el cual en relación a las condiciones de aplicación de la excepción non adimpleti contractus expresa lo siguiente: “… ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA EXCEPCIÓN. La exigencia de la bilateralidad del contrato. El artículo 1.168 del C.C. nos señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus “sólo se da en los contratos bilaterales”. El contrato bilateral lo define 1.134 C.C. como aquél contrato en que las partes se obligan “recíprocamente” … la nota caracterizante es la correspectividad de las obligaciones; … La excepción non adimpleti contractus implica más que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma(sic) funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio)…debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que él ha sido el primero en incumplir (inaddimpleti non estadimplendum), pero además de la comprobación del incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo…”.
A tales efectos, se observa que el artículo 1.168 del Código Civil, como indica el autor Eloy Maduro Luyando en su obra "Curso de Obligaciones", Derecho Civil III, Tomo II, pagina N 972, Caracas, Universidad Católica Andrés Bello, 2003, comprende que "la excepción de incumplimiento, aun cuando su efecto es suspender la ejecución de la obligación, es una defensa de fondo", por lo que la parte demandada debe oponerla en la fase de contestación de la demanda como defensa de fondo o perentoria para ser resuelta por el Juez como punto previo en la sentencia definitiva, que en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada.

Del análisis realizado a los criterios jurisprudenciales invocados, en concordancia con la disposición normativa citada, se concluye que, la excepción de contrato no cumplido o exeptio non adimplenti contractus, se constituye como una excepción formulada por el demandado en el caso concreto, que el actor que no ha cumplido con su obligación, pretenda obtener el cumplimiento de la parte contraria.

Determinado lo anterior, y previa a toda consideración respecto a la pretensión de la excepción de contrato no cumplido o exeptio non adimplenti contractus, atendiendo lo dispuesto por, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. RC.000332, Exp. 2010-000145, de fecha tres (3) de agosto de dos mil diez (2.010), con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, que estableció lo siguiente:

“Ahora bien, lo expresado por el ad quem se corresponde con la excepción 'Non Adimpleti Contractus' o sea la excepción de contrato no cumplido la que, por una parte, sólo puede ser alegada por el demandado en el acto de la contestación de la demanda En este orden de ideas se advierte que, el demandado no acudió a dar contestación a la demanda, la que hubiera sido su oportunidad de oponer tal defensa, si lo incoado hubiese sido una acción por cumplimiento de contrato, por lo que tratándose lo pretendido de una resolución de contrato, no era procedente, tampoco, su alegación ya que, el artículo 1.168 del Código Civil, lo que prevé es que una de las partes suscriptoras de un contrato, pueda negarse a ejecutar su obligación, con base a que la otra incumplió la suya, esto es, lo conocido en el foro jurídico como la excepción "NON ADIMPLETI CONTRACTUS" V. se repite, por ser una defensa de fondo, oponible sólo en el acto de la contestación de la demanda y sólo en los juicios donde se reclama el cumplimiento de un contrato."

Conforme a la norma citada se estipula la excepción de contrato no cumplido, que se conoce en el derecho como la excepción non adimpleti contractus, la cual libera a una de las partes contratantes de cumplir con su obligación hasta tanto la otra parte contratante no cumpla con la suya.
Asimismo, mediante sentencia número 253 de fecha 20 de julio de 2022, la Sala de Casación Civil ratificó su sentencia número 760 de fecha 13 de noviembre de 2008, según la cual para estimar procedente la excepción non adimpleti contractus “es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, dado que si las obligaciones de una de las partes están sometidas a algún termino o condición, de modo que su ejecución sólo fuese exigible después de cumplirse esas modalidades, y las obligaciones de la otra parte fueren de ejecución inmediata, la parte a quien se le exigiere el cumplimiento no podría oponer la excepción, pues ésta supone el incumplimiento de la otra parte y tal incumplimiento no ha podido suceder mientras no se cumplan las modalidades que hacen exigible la obligación”.
La excepción non adimpleti contractus o excepción de contrato no cumplido se da sólo en los contratos bilaterales y se vislumbra como una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación si la otra parte inmersa en el mismo no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado.
La máxima Jurisdicción Civil concluyó que “es necesario que estas obligaciones de las partes nazcan simultáneamente del contrato, es decir, deben coexistir desde su perfeccionamiento, aunado al hecho de que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra, no sólo en la fase de su nacimiento, sino en su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar, la otra parte tendría el derecho a pretender ser liberada de su obligación o de rehusarse al cumplimiento de la misma, hasta tanto la otra parte no cumpla a su vez con la suya, que es lo que produce en definitiva la aludida excepción”.
De igual forma conforme a la doctrina ya citada, Tomo III, páginas 503 a la 507, los supuestos de procedencia de la excepción de contrato no cumplido, o excepción non adimpleti contractus, en resumen, son los siguientes:

1.- Debe tratarse de un contrato bilateral, no procede en los contratos unilaterales, ni en los contratos sinalagmáticos imperfectos.

2.- El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo y en caso de ser culposos se aplica la teoría de los riesgos.

3.- El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de obligaciones secundarias. Siendo consideradas como de importancia o principales las de cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaria oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en el consentimiento de la otra parte. También son principales aquellos que han sido convenidas expresamente como tales por las partes y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas. Las secundarias serian aquellas no determinantes del consentimiento de la otra parte y cuyo incumpliendo no ha sido calificado como tal por ellas.

4.- Es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando.

5.- Que la parte que oponga la excepción no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte.

En este sentido, resulta oportuno precisar lo establecido por la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha cinco (5) de mayo de dos mil diecisiete (2.017) SENTENCIA No. RC.000249 expediente. AA20-C-2016-000323, con ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ, el cual reza lo siguiente

"Ahora bien, el criterio vigente de esta Sala de Casación Civil en casos como el sub iudice sostiene, que el ejercicio de la excepción de contrato no cumplido es oponible solamente por quien se le ha exigido el cumplimiento en los casos en que se opta por el cumplimiento de contrato, más no, cuando se trata de su resolución. En tal sentido, se ha sostenido jurisprudencialmente que la excepción contemplada en al artículo 1.168 del Código Civil, solo tiene aplicación cuando uno de los contratantes se niega a ejecutar su obligación si el otro no cumple con la suya, considerándose indispensable que una de las partes pida el cumplimiento instituyéndose para su procedencia, por considerarla una defensa de fondo, que sea opuesta "...sólo en el acto de la contestación de la demanda y sólo en los juicios donde se reclama el cumplimiento de un contrato...". (Vid. Sentencia N° 332, de fecha 3 de agosto de 2010. Caso: Sociedad Mercantil Los Jabillos, C.A., contra Manuel Pereira Da Silva. Exp. 2010-000145.)."

Dando continuidad a lo antes expuesto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 000003, Exp. 2022-000114 de fecha nueve (9) días del mes de febrero de dos mil veintitrés (2023), con ponencia de la magistrada, CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS, estableció que:

"Por ello, no le estaba dado a la parte actora invocar la excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, pues lo pretendido por la demandada reconviniente es la extinción del contrato y no su cumplimiento".

De los criterios doctrinales y Jurisprudenciales, up-supra citados, colige quien hoy decide que, no es dable a la parte accionada oponer la excepción de contrato no cumplido en esta ocasión, todo en base a qué; está excepción solo es oponible en los casos de cumplimiento de contrato y no en los casos de resolución de contrato, como es el que nos atañe, en esta ocasión. ASÍ SE APRECIA. -

Ahora bien, de las actas se desprende que la parte accionada en la presente litis, opuso oportunamente, la excepción de contrato no cumplido, pero, no es menos cierto que tal alegación es contraria a derecho, por los argumentos antes mencionados. En consecuencia, esta Juzgadora se ve en el deber de declarar tal como en efecto lo hará en la parte dispositiva del presente fallo IMPROCEDENTE, la excepción de contrato no cumplido, opuesta por la representación judicial de la parte accionada, por el abogado SAÚL GUILLERMO LEÓN REYES, en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCIA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCIA PACHECO, todos ampliamente identificado en actas. ASI SE DECIDE.

DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA EN LA PRESENTE CAUSA.

Siguiendo el orden argumentativo este Órgano Jurisdiccional pasa a pronunciarse en relación a la reconvención planteada por la parte demandada reconviniente en la presente causa, es decir, los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCIA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCIA PACHECO, representados por su apoderado judicial SAUL GUILLERMO LEÓN REYES, todos ampliamente identificados en actas, siendo la misma realizada en la oportunidad legal correspondiente, por cuanto es presentada en conjunto con el escrito de la contestación a la demanda incoada en su contra por parte de la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, representada por su apoderado judicial FRANCISCO HUMBRIA VERA, ampliamente identificado en actas.

Partiendo de lo anteriormente explanado es importante señalar a la parte demandada reconviniente en la presente causa que de conformidad a lo estatuido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340.”

En concatenación de los comentarios del Código de Procedimiento Civil expone el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo III, pág. 151, que señala lo siguiente:

“La reconvención es otra de las relaciones que se entablan entre las pretensiones en un mismo proceso. Antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado.
…omissis…
Si el objeto es el mismo, habrá mutua petición; si es distinto, al del juicio principal, el reconviniente “lo determinará como se indica en el artículo 340”.
Ahora bien, si la mutua petición no introduce hechos nuevos, concernientes por ejemplo a la causa de pedir o a la cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención sería inoperante y por ende inadmisible, toda vez que ella equivaldría a un rechazo puro y simple.
El objeto de la reconvención deberá concretar lo que se pide y por qué se pide, en forma clara, sin incurrir en vaguedades, lo cual crearía un verdadero estado de indefensión para la parte reconvenida. La omisión de los detalles relativos a los fundamentos de derecho aducidos, no tienen relevancia, siempre que se señalen dichos fundamentos. La reconvención o mutua petición es una demanda incoada por el demandado contra la parte actora con la finalidad de hacer valer una pretensión que aquel tiene contra éste, la cual por razones de celeridad y economía procesal la ley permite acumular a la contestación para que a través de un solo trámite procesal se dicte una sentencia que resuelva de una vez ambas pretensiones, la que hace valer el actor en su demanda y la propia del demandado propuesta junto con la reconvención.
La reconvención presupone así que el demandado haga valer una pretensión contra el demandante; esa pretensión, su objeto, es el bien de la vida, material o inmaterial, cuya satisfacción reclama el accionante; es el efecto jurídico concreto que el demandante persigue con el proceso, efecto al cual se quiere vincular al demandado (Devis Echandía, Teoría General del Proceso).

Si la pretensión carece de objeto porque nada se pide, entonces la demanda no puede prosperar, ya que, es de la esencia de la función jurisdiccional resolver mediante el proceso situaciones concretas. Es claro pues, que la reconvención constituye una nueva demanda que debe ser admitida y respecto de la que es aplicable el mismo procedimiento, por lo que la ley permite dicha acumulación, y luego de vencido el lapso para contestar la reconvención, ambas pretensiones se sustancian y deciden en un solo procedimiento y en la misma sentencia.

Por otro lado, Véscovi (2008, p. 90); Teoría General de Proceso, Editorial Temis Librería, agrega que la reconvención, es la contrademanda que el demandado puede presentar al actor que, generalmente, se agrega a la oposición, por tanto, la misma trata de una pretensión del demandado, deducida contra el actor, en ocasión del juicio que este le inicio, y supone el ejercicio del derecho de acción. En efecto el autor la caracteriza como un ataque, pero no como una defensa procesal.
Ahora bien, en igual sentido se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0065 del 29 de enero de 2002 (Caso: Carmen Sánchez De Bolívar), en la cual señaló lo siguiente:
“Otra característica que pone de manifiesto que la reconvención constituye una nueva pretensión deducida en un mismo proceso por razones de economía procesal, es que el desistimiento de la demanda no produce el fenecimiento de la reconvención, la cual subsiste por el carácter autónomo del interés que la sustenta. Por esa razón, la reconvención debe reunir los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Este criterio ha sido expresado por la Sala de forma reiterada, entre otras, en sentencia de fecha 30 de noviembre de 1988, en la cual dejó sentado que (…)
Acorde con ello, la Sala Político Administrativa ha indicado que ‘...La reconvención, según la definición de Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él... La reconvención, independientemente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una nueva demanda, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado...”.

Por último podemos inferir de los criterios anteriormente plasmados que la reconvención viene a constituir para el demandado una contraposición contra el demandante, en una acción principal, el cual se logran invertir los papeles entre los sujetos procesales que intervienen, en la acción primogénita y que esto constituye una contra demanda el cual se deberá llevar por los tramites compatibles de procedimiento porque de no ser así constituye en su inadmisibilidad o subversión del proceso; siendo en la primera oportunidad en que el demandado se presenta al proceso, el cual ha sido citado o emplazado al mismo, la oportunidad de promoverla u oponerla.

Es de indicar por parte de quien hoy decide que, se evidencia tanto del escrito libelar, la acción propuesta es por: “…acudo a su competente autoridad para demandar, como en efecto demando a los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCÍA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCÍA PACHECO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad números 14.496.013 y 16.561.998, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Maracaibo, Municipio Maracaibo del Estado Zulia por RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS…”. Asimismo, del escrito de reconvención la parte demandada reconviniente en la presente causa demanda por: “…procedo en este acto a proponer formal RECONVENCIÓN en nombre de mis representados VICTOR MANUEL GARCIA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCIA PACHECO, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO CON INDEMNIZACIÓN DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS…”.

Ahora bien, en derivaciones de lo anteriormente expuesto, tanto el escrito libelar como en la reconvención propuesta ambas partes intervinientes buscan la resolución del contrato de opción de compra ventadel documento Notariado por ante la Notaria Publica Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, suscrito en fecha 22 de junio de 2016, anotado bajo el número 40, Tomo 66 de los libros de autenticaciones llevados por la referida notaria. Siendo este un hecho no controvertido entre las partes intervinientes en el proceso y por cuanto ambas partes, solicitan a este Órgano, además de la resolución del referido contrato, la indemnización por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento, favoreciendo, cada parte a quien representa en relación al mismo punto.

Siendo en efecto que lo mismo constituye materia de fondo del asunto debatido en la presente causa esta Jurisdicente pasa a realizar las consideraciones pertinentes sobre el asunto sometido a su conocimiento, en los siguientes términos:
IV.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Ahora bien estando en la oportunidad procesal correspondiente, y verificados los alegatos de hecho y de derecho controvertidos en los cuales quedó trabada la litis, realizada la valoración de los elementos de convicción que conforman el acervo probatorio del presente juicio, suficientemente allegados a las actas por los sujetos procesales litigantes identificados en autos, pasa esta Juzgadora a precisar el tema controvertido, para lo cual en aras de una mejor comprensión de lo que aquí se decidirá, considera necesario, en principio realizar un análisis de los criterios doctrinales, legales y jurisprudenciales relacionados con la figura jurídica dela Resolución de Contrato.

Establecido lo anterior, y previa toda consideración respecto a la pretensión que por Resolución de Contrato e indemnización de Daños y Perjuicios, incoare la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, parte demandante reconvenida, en contra de los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCÍA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCÍA PACHECO, todos ampliamente identificados, partedemandadareconviniente en la presente causa; resulta menester para quien hoy decide, analizar lo referente a la figura del contrato considerando oportuno, traer a colación la definición de contrato dada por Henri León y Jean Mazeaud en su obra titulada "LECCIONES DE DERECHO CIVIL", Tomo 5, páginas 65 y 66, en el cual estipulan lo siguiente:

"El artículo 1.101 del Código Civil da del contrato una definición tomada de Pothier: "El contrato es una convención por la cual una o más personas se obligan, hacia otra o varias más, a dar, a hacer a no hacer alguna cosa"

En el lenguaje corriente se emplean como sinónimos de contrato otros dos términos: acto jurídico y convención; pero, en el lenguaje del derecho, cada una de esas palabras posee, o debería poseer,un sentido técnico preciso:

(...Omissis...)

3ª El contrato es una convención generadora de derecho. El contrato es, por consiguiente, una especie particular de convención. (...)

Continuando con esta idea, el artículo 1.133 de nuestro Código Civil plantea la definición de contrato, a saber: "El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico". Sobre este artículo, Emilio Calvo Baca, hace un comentario diciendo que: NO es tarea fácil definir el contrato. Diremos que: "Es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir a entregarle bienes o prestarle servicios o a abstenerse dehacer algo:

“El contrato crea obligaciones, pero también puede modificar o extinguir las anteriores establecidas."

Ahora bien, sobre la definición de contrato, el autor venezolano JOSE MELICH-ORSINI, en su obra titulada "DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO", declara que:

"En la moderna doctrina italiana suele reservarse la palabra "convención para designar negocios bilaterales de contenido personal, tales como el matrimonio (Art. 44 CC), la separación de cuerpos entre cónyuges (Art. 189), los esponsales (Art 41 CC), etc. Para esta misma doctrina el "contrato" se define como un acuerdo entre dos a más partes para constituir, regular a disolver entre ellas una relación jurídica patrimonial" (Art. 1321 CC italiana vigente)."

Así las cosas, habiendo estudiado las posiciones doctrinales antes citadas y habiendo analizado lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil, esta Jurisdicente entiende que el contrato se trata de un acuerdo de voluntades entre dos o más personas con el fin de crear, modificar o extinguir entre las mismas, una relación jurídica de carácter patrimonial, estableciendo una serie de pautas o acuerdos, en el cual, ambas partes se obligan a los fines del cumplimiento del acto jurídico celebrado.

Establecido lo anterior, se hace indefectiblemente necesario, traer a colación la disposición normativa contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, la cual funge como sustento de ambas pretensiones:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Consagra entonces la disposición normativa ut-supra transcrita que, en las relaciones contractuales de carácter bilateral o sinalagmáticas, en caso de incumplimiento por una de las partes contractuales, la otra tiene el derecho de acudir ante los Órganos de Administración de Justicia, a los fines de constreñir a la parte morosa, a cumplir con la obligación u obligaciones incumplidas, o, a solicitar la terminación o resolución del contrato, pudiendo incluso, reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

De igual forma, cabe indicar que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido, como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, y que, por lo mismo, autoriza con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la Ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre los cuales se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.

Establecido lo anterior, pasa esta Juzgadora a analizar los requisitos de procedibilidad de la pretensión resolutoria o de cumplimiento, sobre el cual, el autor venezolano Emilio Calvo Baca, (Ob. Cit.) pág. 772, realiza el siguiente comentario:

"La doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber:

1. Es necesario que se trate de un contrato bilateral. En ello no hay duda alguna. Sin embargo, esta condición plantea la cuestión de determinar si la acción resolutoria es aplicable a las demás convenciones de naturaleza sinalagmática y a los contratos sinalagmáticos imperfectos,

2. Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes. Por lo que respecta al carácter culposo del incumplimiento de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución,
3. Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta en favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida o el pago del precio, si ésta no cumple su obligación,

4 Es necesario que el juez declare la resolución. La doctrina está de acuerdo en que la resolución no debe dejarse al arbitrio de las partes en el sentido de poseer la facultad de dar por terminado un contrato cuando consideren que la otra parte ha incumplido sus obligaciones."

Se desprende de la doctrina previamente citada que, para obtener la procedencia en Derecho de la pretensión de resolución o cumplimiento del contrato, es necesario que el mismo sea bilateral o sinalagmático, que la parte actora demuestre haber cumplido o en su defecto, que haya ofrecido cumplir con su obligación y que la demandada haya a su vez incumplido con su prestación.

Establecido los extremos que deben cumplirse para analizar la pretensión de la accionante, pasa esta Juzgadora a verificar si, en el caso sub iudice, se encuentran cumplidos todos los presupuestos procesales antes explanados y en tal sentido, se constata que, el documento autenticado por ante la Notaria Publica Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, celebrado en fecha 22 de junio de 2016, anotado bajo el número 40, tomo 66 de los libros de autenticaciones respectivos, es denominado “Promesa Bilateral de Compra Venta”; de esta forma, se hace imperativo resaltar el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N°878, en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, expediente 2014-0662, estableció que:

“…todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”.

Así las cosas, tanto la doctrina como la jurisprudencia patria han considerado que la promesa bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor promete vender y el comprador, se obliga a comprar un bien mediante un precio determinado, pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.

En cuanto a las obligaciones del comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y, si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago del bien y la entrega del mismo. Sin embargo, la venta puede realizarse a crédito, es decir, que el pago se realiza en un momento posterior a la entrega, o en su defecto mediante pago anticipado, a saber, el precio se abona, al menos en parte, con anterioridad a la entrega de dicho bien, en el entendido de que, contra la recepción de cada uno de los referidos pagos, deben extenderse los correspondientes recibos, como constancia del pago de las respectivas porciones del precio de compra venta, siendo muy frecuente, prestar garantía para el cumplimiento de la obligación.

En relación a este tipo de contratos, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 878, del 20 de julio de 2015, Exp. 14-0662, estableció el siguiente criterio:

“…En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.

Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.

El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).

El contrato de opción, aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción…”.

Precisado lo anterior, es oportuno señalar que de autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia de la relación contractual, entre las partes intervinientes en la presente causa, así como las obligaciones que se derivaron de la misma para los contratantes respecto al bien de marras, en este sentido, pasa esta Jurisdicente a verificar si, en el caso sub iudice, se encuentran cumplidos los presupuestos procesales a los fines de la procedencia de la presente acción resolutoria, tal como se indicó anteriormente, el contrato objeto de la presente controversia se trata de un documento privado suscrito en fecha veintidós (22) de junio de 2016, entre los ciudadanos JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, parte actora reconvenida, y los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCÍA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCÍA PACHECO, todos ampliamente identificados, parte demandada reconviniente; mediante el cual se establecieron obligaciones reciprocas para ambas partes, a fin de materializar una futura compra venta sobre el inmueble objeto del litigio, el cual rezaba lo siguiente:

“…La Vivienda objeto de la presente negociación está Identificada con el Número Ocho (No. 8), tendrá un área de construcción aproximada de DOSCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (240 Mts²); constará de tres (3) plantas con las siguientes dependencias: Hall de entrada, Sala, comedor, cocina, cuatro (4) habitaciones, cuatro (4) salas sanitarias, correspondiéndole dos (2) puestos de Estacionamiento, ubicados en su parte exterior y tanque hidroneumático. Este bien en lo sucesivo lo denominaremos EL INMUEBLE, Y LOS PROMITENTES VENDEDORES han decidido promover la venta del mismo.-SEGUNDA: LA PROMITENTE COMPRADORA ha manifestado su decisión y voluntad de adquirir EL INMUEBLE ofertado y a ello se obliga, y LOS PROMITENTES VENDEDORES han aceptado dicha oferta y se obligan a venderlo a LA PROMITENTE COMPRADORA, libre de todo gravamen, carga o medida, en el entendido que la venta, traspaso y entrega del inmueble tendrá lugar al momento de protocolizarse el documento respectivo por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, previa la entrega de la documentación requerida por parte de LOS PROMITENTES VENDEDORES. TERCERA: Se ha convenido entre las partes que el precio de venta del citado inmueble sea la cantidad fija de CINCUENTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 56.000.000,00) que LA PROMITENTE COMPRADORA pagará de la siguiente manera: 1) En este acto; la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 55.000.000,00), en dinero de legal circulación en el país, representado en cheque, a su entera y cabal satisfacción, como arras en garantía y en señal de su intención de adquirir el inmueble al cual se contrae este documento, suma ésta atribuible al precio total de la venta; y 2) La cantidad de UN MILLÓN DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00); es decir el saldo restante; lo pagará LA PROMITENTE COMPRADORA a LOS PROMITENTES VENDEDORES, quienes no podrán exigir un monto superior a este por ningún concepto; al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. CUARTA: El lapso o término de la presente opción de compra-venta es de NOVENTA (90) DÍAS continuos, contados a partir de la firma del presente contrato de opción de compra-venta, prorrogables automáticamente por NOVENTA (90) DÍAS continuos más…”.

Razón por la cual, se evidencia, de la transcripción parcialmente realizada, que dicho contrato, es de naturaleza bilateral, cumpliéndose de esta forma el primer supuesto de procedencia. ASI SE DETERMINA.

Verificado como fue, el primer requisito de procedencia de la pretensión resolutoria, pasa esta Juzgadora a verificar el segundo y tercer presupuesto, constatando de las actas que, la parte demandante reconvenida, en su escrito libelar, alegó que:

“SEXTA: Ambas partes convienen y están de acuerdo que como ha quedado satisfecho el monto entregado por parte de LA PROMITENTE COMPRADORA en calidad de arras en garantía y en señal de su intención de adquirir el inmueble descrito, y el cual ha sido recibido en este acto por LOS PROMITENTES VENDEDORES, éstos se comprometen y están obligados a finalizar la construcción de todas y cada una de las dependencias descritas del inmueble y por ende con su Documento de Construcción respectivo para el momento de la protocolización del Documento definitivo de Venta. Igualmente, será obligación de LOS PROMITENTES VENDEDORES gestionar todas las solvencias pertinentes necesarias para la protocolización del documento definitivo de compraventa, tales como Solvencia Municipal, Solvencia de Hidrolago, Documento de Condominio o de Parcelamiento, pago del correspondiente Impuesto sobre Enajenación de Inmuebles, Ficha o Cédula Catastral, planos de mensura o levantamiento topográfico, constancia de nomenclatura y cualquiera otra solvencia o documento que le sea exigida por la Oficina de Registro Público competente para realizar la protocolización del Documento Definitivo de Venta, obligaciones éstas que se comprometen LOS PROMITENTES VENDEDORES a realizarlas dentro de un lapso no mayor de seis (6) meses contados a partir de la fecha cierta del presente instrumento.

Como puede apreciarse de la disposición contractual, antes transcrita, LOS PROMITENTES VENDEDORES declaran que el 22 de junio de 2016 recibieron de mano de mi poderdante la suma de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 55.000.000,00) y se comprometieron a “gestionar todas las solvencias pertinentes necesarias para la protocolización del documento definitivo de compraventa, …(…) obligaciones estas que se comprometen LOS PROMITENTES VENDEDORES a realizarlas dentro de un lapso no mayor de seis (6) meses contados a partir de la fecha cierta del instrumento que fue otorgado en fecha 22 de diciembre de 2016 y nunca hasta la presente fecha han realizado ninguno de los tramites a que quedaron obligados contractualmente.”

En este mismo orden se verifica de las actas que, la parte demandada reconviniente, en su escrito de contestación, alegó que:

“…Según esta disposición, debemos entender que la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNÁNDEZ debió hacer el pago que se estableció en el contrato ya explicado, a su acreedor, que en el caso que nos ocupa son los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCÍA PACHECO Y HENRY GABRIEL GARCÍA PACHECO. Es así como podemos evidenciar del libelo de la demanda, que la accionante nunca hace expreso señalamiento de haber realizado el pago de su obligación en favor de mis representados VICTOR MANUEL GARCÍA PACHECO, Y HENRY GABRIEL GARCÍA PACHECO, por la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 55.000.000,00), por lo que RECHAZO expresamente que mis representados hayan recibido el pago del precio estipulado en el contrato ya señalado.
…Omissis…

Conforme a lo alegado por la parte demandante, NIEGO Y RECHAZO que la demandante, JUNIET LOURDES PULGAR HERNÁNDEZ haya realizado efectivamente el pago de la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 55.000.000,00), como arras en garantía del precio total estipulado al inmueble y atribuible a éste, a mis representados VICTOR MANUEL GARCÍA PACHECO, y HENRY GABRIEL GARCÍA PACHECO…”

Ahora bien, como ya se indicó de los alegatos de las partes, anteriormente transcritos, queda claro para esta Jurisdicente que la parte demandada en la relación Jurídica Procesal no dio cumplimiento a las obligaciones establecidas en el contrato tantas veces aludido, por cuanto, se verifica que la promitente compradora debía de cancelar el resto de lo adeudado en la negociación jurídica suscrita; encontrándose está supeditada al cumplimiento previo de los promitentes vendedores, tal como se desprende y evidencia de las cláusulas SEGUNDA y TERCERA del aludido contrato tantas veces mencionado configurándose así el incumplimiento por parte de los demandados de autos; para mayor abundamiento, se logra evidenciar de las pruebas aportadas en autos, en especial de la Inspección Ocular pre constituida practicada por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha ocho (08) de Noviembre de 2022, en la Urbanización LAGO MAR BEACH CLUB, ubicada en la Av. Maracaibo, Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en el complejo habitacional “VILLA ISABEL 7”, Casa Nº 8, que la referida vivienda objeto del contrato no se encuentra terminada, quedando así resuelto, el segundo y tercer presupuesto de resolución de contrato. ASI SE ESTABLECE.

Ahora bien, establecido lo anterior, se desprende de las actas procesales, que el sujeto pasivo de la relación jurídica-procesal, en la contestación a la demanda, adujo que, la demandante de autos no cumplió con su obligación del pago de las cantidades de dinero los cuales verso sobre el precio de venta del referido inmueble; asimismo, es importante destacar de las pruebas aportadas en la presente causa, el documento privado celebrado por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, en fecha 22 de junio de 2016, anotado bajo el número 40, Tomo 66, de los libros de autenticaciones respectivos, el cual, tanto en su Clausula Tercera y Sexta, se indicó lo siguiente: “…TERCERA: Se ha convenido entre las partes que el precio de venta del citado inmueble sea la cantidad fija de CINCUENTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 56.000.000,00) que LA PROMITENTE COMPRADORA pagará de la siguiente manera: 1) En este acto; la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 55.000.000,00), en dinero de legal circulación en el país, representado en cheque, a su entera y cabal satisfacción, como arras en garantía y en señal de su intención de adquirir el inmueble al cual se contrae este documento, suma ésta atribuible al precio total de la venta; y 2) La cantidad de UN MILLÓN DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00); es decir el saldo restante; lo pagará LA PROMITENTE COMPRADORA a LOS PROMITENTES VENDEDORES, quienes no podrán exigir un monto superior a este por ningún concepto; al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente…Omissis…,. SEXTA:Ambas partes convienen y están de acuerdo que como ha quedado satisfecho el monto entregado por parte de LA PROMITENTE COMPRADORA en calidad de arras en garantía y en señal de su intención de adquirir el inmueble descrito, y el cual ha sido recibido en este acto por LOS PROMITENTES VENDEDORES, éstos se comprometen y están obligados a finalizar la construcción de todas y cada una de las dependencias descritas del inmueble y por ende con su Documento de Construcción respectivo para el momento de la protocolización del Documento definitivo de Venta. Igualmente, será obligación de LOS PROMITENTES VENDEDORES gestionar todas las solvencias pertinentes necesarias para la protocolización del documento definitivo de compraventa, tales como Solvencia Municipal, Solvencia de Hidrolago, Documento de Condominio o de Parcelamiento, pago del correspondiente Impuesto sobre Enajenación de Inmuebles, Ficha o Cédula Catastral, planos de mensura o levantamiento topográfico, constancia de nomenclatura y cualquiera otra solvencia o documento que le sea exigida por la Oficina de Registro Público competente para realizar la protocolización del Documento Definitivo de Venta, obligaciones éstas que se comprometen LOS PROMITENTES VENDEDORES a realizarlas dentro de un lapso no mayor de seis (6) meses contados a partir de la fecha cierta del presente instrumento. (Subrayado de este Juzgado).

Asimismo, de las pruebas aportadas en la presente causa, vale mencionar, las inspecciones extra-litem, aportadas por la parte demandante reconvenida en la presente causa, se logra apreciar el incumplimiento de la parte demandada reconviniente, por cuanto,el referido inmueble objeto de contrato, no se encuentra terminado; asimismo, la no gestión pertinente, a los fines de las solvencias y trámites necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta como loestipula el referido contrato tantas veces mencionado. De igual forma, de la parcial transcripción ut-supra, es importante señalar que en ambas cláusulas contractuales las partes intervinientes de la presente, no solamente señalan e indican las condiciones o modo del pago definitivo, en relación al precio del inmueble objeto de la presente causa, sino que en ambas señalan que fueron entregadas las cantidades de dinero en calidad de arras en garantía, que en este caso la compradora pago casi la totalidad del precio del inmueble objeto del contrato con lo cual se demuestra, tanto la intención de la parte demandante reconvenida en la presente causa en la adquisición del inmueble objeto de controversia como de igual forma la falta de cumplimiento de este en relación al restante por causas que la parte demandada reconviniente no dio cumplimiento a lo estipulado en el contrato. ASI SE APRECIA.

Ahora bien, con relación a la reconvención planteada en la presente causa, en la cual se circunscribe en el hecho de que la parte demandante reconvenida en la presente causa supuestamente no cancelo las cantidades de dineros acordadas en el presente contrato, siendo que según lo estipulado en el artículo1.159 del Código Civil, el cual establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes”. Partiendo de lo anterior y que la parte demandada reconviniente en la presente causa, no logro demostrar, mediante los fundamentos de hechos, de derecho y pruebas aportadas a los autos que conforman la presente causa, que exista vicios en el consentimiento otorgado por las partes suscribientes del referido contrato, asimismo, es menester destacar que al momento de suscribir el referido contrato, la parte demandada reconviniente en la presente causa, ciudadanos VICTOR MANUEL GARCÍA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCÍA PACHECO, manifestaron y reconocieron, en el referido contrato, haber recibido las cantidades de dinero, alegadas por la parte demandante reconvenida en la presente causa en su escrito libelar, en consecuencia, esta Jurisdicente debe de declarar forzosamente IMPROCEDENTE LA RECONVENCION planteada lo cual quedara plasmada en la parte dispositiva del presente fallo. ASI SE DECIDE.

Así las cosas, constata esta Jurisdicente que ambas partes demandante y demandada reconocen, lo pactado en el documento fundante de la pretensión, se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 1.354 del Código Civil; en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales expresan lo siguiente:

“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido librado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Artículo 506.-Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

En deliberaciones de lo anterior, es menester destacar la cláusula cuarta del referido contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compraventa, el cual establece: “…El lapso o término de la presente opción de compra-venta es de NOVENTA (90) DÍAS continuos, contados a partir de la firma del presente contrato de opción de compra-venta, prorrogables automáticamente por NOVENTA (90) DÍAS continuos más…”. Ahora bien, partiendo de lo anteriormente transcrito, se logra inferir que para el momento de la celebración del contrato, es decir, en fecha 22 de junio de 2016, la parte demandada reconviniente (Promitente Vendedora), tenía un lapso de 180 días continuos, con su prórroga, a los fines de cumplir con las obligaciones, en el cual, al manifestar su consentimiento en la celebración del referido contrato: “…LOS PROMITENTES VENDEDORES han decidido promover la venta del mismo…”, los mismos se obligaron a cumplir con una serie de actividades o requisitos todo con la finalidad de la protocolización del referido contrato de compra venta; el cual, además de evidenciarse el incumplimiento de la protocolización del mismo, es que la parte demandada no dio cumplimiento de igual forma a la finalización de la construcción de todas y cada una de las dependencias descritas en el referido contrato transcurriendo así el lapso estipulado por las partes suscribientes del mismo y dando nacimiento al incumplimiento de la parte demandada de autos. ASI SE DETERMINA.

Así pues, comprobado cómo fue la disposición normativa del artículo 1.167 del Código Civil, y toda vez que queda demostrado que la parte actora no dio cumplimiento a lo preceptuado al pago restante de lo pactado en el contrato suscrito, en relación al dinero restante, condicionado al previo cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato; asimismo, la accionada al no haber realizado las gestiones pertinentes a los fines de la protocolización del referido contrato, en el lapso estipulado en el mismo, es por lo que debe esta Jurisdicente, declarar, tal y como en efecto hará en la parte dispositiva del presente fallo RESUELTO, el contrato privado de Promesa Bilateral de Compra-Venta, suscrito por la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ y los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCÍA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCÍA PACHECO, todos ampliamente identificados en actas, en fecha 22 de junio de 2016, celebrado por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, anotado bajo el número 40, Tomo 66, de los libros de autenticaciones respectivos. ASI SE DECIDE.

En virtud de lo decidido en líneas pretéritas, constata este Órgano Jurisdiccional que, la parte demandante en la presente causa, tal como se logra evidenciar de la cláusula tercera y sexta del referido contrato, además de lo consentido y manifestado por los Promitentes Vendedores en el mismo, que fueron entregados en calidad de arras la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 55.000.000,00), en tal sentido, los artículos 1.197 y 1.198 del Código Civil, prevé lo siguiente:

Artículo 1197.- La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto.
Artículo 1198.- Es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto.
Es resolutoria, cuando verificándose, repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiese jamás contraído. (Cursiva y Subrayado de este Juzgado).

Conforme a lo dispuesto en el artículo up-supra transcrito debe entenderse entonces que, al darse la acción resolutoria del vínculo contractual este, debe reponerse a su estado inicial. En consecuencia, y dado el efecto repositivo de la resolución de contrato, según el cual, declarada la terminación del vínculo contractual, las partes se retrotraen al estado que se encontraban antes de la celebración del mismo, debiendo estas restituirse lo que hubiesen recibido por efecto del contrato. ASI SE DETERMINA.

Ahora bien, visto que del aludido contrato de promesa bilateral de compra venta se estipulo: “…1) En este acto; la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 55.000.000,00), en dinero de legal circulación en el país, representado en cheque, a su entera y cabal satisfacción, como arras en garantía y en señal de su intención de adquirir el inmueble al cual se contrae este documento, suma ésta atribuible al precio total de la venta; asimismo que: “SEXTA: Ambas partes convienen y están de acuerdo que como ha quedado satisfecho el monto entregado por parte de LA PROMITENTE COMPRADORA en calidad de arras en garantía y en señal de su intención de adquirir el inmueble descrito, y el cual ha sido recibido en este acto por LOS PROMITENTES VENDEDORES; la parte demandada reconviniente en la presente causa deberán la referida cantidad ser devuelta; previo a ello, es importante señalar que la parte demandante en la presente causa, solicito la indexación Judicial, por cuanto, tal como se evidencia desde el momento del incumplimiento del referido contrato hasta la interposición de la demanda han transcurrido más de 7 años, esta Jurisdicente acuerda la referida solicitud y en consecuencia ordena la misma acogiendo los criterios explanados en las sentencias de la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, N° 603 de fecha 5 de noviembre de 2021 y sentencia N° 817 de fecha 8 de noviembre de 2018, el cual determinara el monto que debe ser resarcido a la parte demandante reconvenida por concepto de arras o garantía entregada en su oportunidad a la parte demandada reconviniente en la presente causa. ASI SE ESTABLECE.

Ahora bien, es importante distinguir la naturaleza de la cláusula penal, la cual es esencialmente resarcitoria y les permite a las partes contratantes, fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un tribunal, el monto de los daños o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento de la otra, ya sea el incumplimiento total del compromiso o el retardo o moratoria en la ejecución de este. Generalmente, se prevé para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, o la facultad de retener un cierto porcentaje de dinero de la cantidad que se haya entregado previamente como parte del precio del bien cuya compraventa se prometió. En todo caso, la cláusula sirve como evaluación anticipada y convencional de los perjuicios eventuales.

Efectivamente, el artículo 1.258 del Código Civil, establece que la cláusula penal: “…Es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de una obligación principal…”, se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización única y sustitutiva –por así disponerlo las partes previamente- de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, ya sea éste total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo.

A la luz de la disposición anterior, tenemos que concluir que la cláusula penal, no es más que la previsión que las partes toman, al momento de la celebración del contrato, para limitar la extensión de la responsabilidad de ellas, es decir para establecer el monto de los daños y perjuicios que ocasionaría en su patrimonio, el eventual incumplimiento de una de ellas del contrato, siempre y cuando se logra demostrar el incumplimiento y le sea imputable la cláusula penal. Así, se entiende, que la parte a la que favorece la cláusula penal, le bastará con demostrar la existencia del incumplimiento de la condición o punto acordado por las partes como ‘detonante’ de la cláusula penal, para exigir el monto pactado por concepto de cláusula penal, en el entendido que la cláusula penal funciona como un ‘techo’ exigible, es decir, que sin traer ninguna otra prueba al proceso acerca del monto de los daños y perjuicios causados, podrá la parte exigir la totalidad de la cláusula penal pactada, independientemente de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento sean mayores o menores al monto previsto por concepto de cláusula penal.

Las anteriores consideraciones nos llevan a la conclusión, que cuando se establece cláusula penal, no es posible a la parte que pretende favorecerse de ella, reclamar ningún otro daño material, pues precisamente, conforme a las conclusiones anteriores, y, muy especialmente, conforme a la norma contenida en el artículo 1.258 del Código Civil venezolano, una de las características fundamentales de la cláusula penal es la inmutabilidad, entendida ésta como la imposibilidad para el acreedor de exigir una cantidad o prestación mayor a la convenida. Por lo que debemos señalar y concluir que, ante la existencia de una cláusula penal fijada previamente por las partes, no es posible, reclamar al mismo tiempo, ningún otro perjuicio, pues, precisamente, la cláusula penal no es más que el mecanismo que disponen las partes de prefijar el ‘piso’ y el ‘techo’ de sus indemnizaciones por los daños y perjuicios materiales o de cualquier otra índole, en caso de un eventual incumplimiento de un contrato o de una obligación. ASI SE APRECIA.

Previo análisis de lo anterior, se evidencia, además del incumplimiento de la parte demandada reconviniente en la presente causa que la cláusula quinta del referido contrato estipula: “…QUINTA: Queda entendido que en caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el presente contrato por parte de LA PROMITENTE COMPRADORA, o en caso de no realizarse la venta definitiva del inmueble mencionado por causas imputables a ésta, dará derecho a LOS PROMITENTES VENDEDORES, de retener hasta el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada en calidad de arras o inicial a la firma del presente documento, es decir la cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.500.000,00), por concepto de CLÁUSULA PENAL Y LOS PROMITENTES VENDEDORES tendrán derecho a rescindir unilateralmente y de pleno derecho el presente contrato de opción de compra-venta, debiendo reintegrar a LA PROMITENTE COMPRADORA, las sumas restantes luego de la deducción de la cantidad correspondiente de la cláusula penal. En caso que se compruebe que la venta definitiva no se efectúe por causas imputables a LOS PROMITENTES VENDEDORES, estos devolverán a LA PROMITENTE COMPRADORA, la totalidad de lo recibido en calidad de arras o inicial, es decir la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 55.000.000,00); más el diez por ciento (10%), por concepto de CLÁUSULA PENAL, sin perjuicio de las acciones judiciales que LA COMPRADORA, pueda ejercer para hacer cumplir el presente contrato…” (Subrayado de este Juzgado).

Ahora bien, establecido lo anterior, es importante puntualizar que la referida clausula quinta se encuentra supeditada a lo preceptuado en la cláusula séptima del contrato de compraventa: “…SEPTIMA: Se deja constancia que en caso de incumplimiento de las obligaciones contraídas por parte de LOS PROMITENTES VENDEDORES dará lugar a LA PROMITENTE COMPRADORA a ejercer las acciones legales correspondientes con la debida indemnización de los daños y perjuicios, calculado éstos al valor real que para el momento del incumplimiento tenga el inmueble…” (Subrayado y negrillas de este Juzgado).

En consecuencia, en atención a la cláusula séptima del referido contrato, se hace necesario, la determinación del valor real del inmueble para el momento del incumplimiento, por lo que es necesario el nombramiento de un experto avaluador el cual deberá determinar dicho valor, posterior a ello, se logrará cumplir con lo preceptuado en la cláusula quinta del referido contrato siendo esta la cláusula penal (Indemnización de daños y perjuicios). ASI SE ESTABLECE.

Ahora bien y de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.258 del Código Civil, esta Jurisdicente indefectiblemente, al lograr determinar el incumplimiento de la parte demandada de autos, como se realizó en líneas pretéritas, debe Declarar PROCEDENTE la indemnización por los Daños y Perjuicios causados (Clausula Quinta del contrato), en tal sentido, a los fines de determinar lo que debe ser resarcido por concepto de clausula penal, esta Jurisdicente ordena una experticia complementaria del fallo en la cual deberá ceñirse, tanto en el planteamiento ut-supra realizado en la indexación judicial; que luego de haber determinado lo anteriormente ordenado, se realice el cálculo correspondiente por concepto de clausula penal, en concordancia con la cláusula quinta del contrato. ASI SE DECIDE.

Por último, en relación a lo solicitado por la parte accionante reconvenida sobre la disminución patrimonial, es de señalar por parte de esta Jurisdicente que NIEGA la misma, por cuanto, como fue señalado ut-supra, la cláusula penal establecida en el referido contrato, resuelto previamente, conforme al artículo 1.258 del Código Civil, “…Es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de una obligación principal…”, por lo que no le es posible reclamar lo solicito por los fundamentos anteriormente señalados al momento del análisis de la cláusula penal por los daños y perjuicios. ASI SE DECIDE.

En virtud de los argumentos previamente expuestos, esta Jurisdicente se ve en el deber insoslayable de declarar, tal como en efecto lo hará en la parte dispositiva de la presente decisión, IMPROCEDENTE: la EXCEPCIÓN DEL CONTRATO NO CUMPLIDO O EXEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS, alegada por el apoderado judicial, Profesional del Derecho Abg. SAÚL GUILLERMO LEÓN REYES, ampliamente identificado en actas; IMPROCEDENTE la reconvención propuesta porResolución de Contrato de promesa bilateral de compra venta y daños y perjuicios alegada por el apoderado judicial de la parte demanda en la presente causa; PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda principal que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS, fuere incoada por el apoderado judicial de la parte demandante, el Profesional del Derecho Abg. FRANSCISCO HUMBRIA VERA, ampliamente identificado; CON LUGAR la indemnización por los daños y perjuicios (Clausula Penal) alegada por el apoderado judicial de la parte demandante en la presente causa; IMPROCEDENTE la solicitud de disminución patrimonial solicitada por la parte actora de autos; se ACUERDA una experticia complementaria del fallo la cual deberá ceñirse en los fundamentos de derecho explanados en la parte motiva del presente fallo y alos criterios explanados en las sentencias de la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, N° 603 de fecha 5 de noviembre de 2021 y sentencia N° 817 de fecha 8 de noviembre de 2018, el cual determinara el monto que debe ser resarcido a la parte demandante reconvenida por concepto de arras o garantía entregada en su oportunidad a la parte demandada reconviniente en la presente causa; asimismo, para el momento del incumplimiento del referido contrato, en el cual según lo estipulado en la cláusula cuarta del mismo y de la cláusula séptima se realicen los cálculos correspondientes al valor real del inmueble para aquel momento del incumplimiento y se determine así lo porcentualmente estipulado a los fines de ser devuelta la cantidad, que arroje la referida experticia, por concepto de clausula penal (Daños y Perjuicios), todo de conformidad con lo preceptuado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo experto. ASI FINALMENTE SE DECIDE.

V
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA:

PRIMERO: IMPROCEDENTE: la EXCEPCIÓN DEL CONTRATO NO CUMPLIDO O EXEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS, alegada por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado, SAÚL GUILLERMO LEÓN REYES, ampliamente identificado en actas.

SEGUNDO: IMPROCEDENTE la reconvención propuesta porResolución de Contrato de promesa bilateral de compraventa y daños y perjuicios alegada por el apoderado judicial de la parte demanda en la presente causa.

TERCERO: IMPROCEDENTE la solicitud de la disminución patrimonial alegada por la parte actora.

CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda principal que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS, que fuere incoada por la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ, en contra de los ciudadanos MANUEL GARCÍA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCÍA PACHECO, todos ampliamente identificados.

QUINTO: RESUELTO el contrato privado de Promesa Bilateral de Compra-Venta, suscrito en fecha 22 de junio de 2016, por la ciudadana JUNIET LOURDES PULGAR HERNANDEZ y los ciudadanos VICTOR MANUEL GARCÍA PACHECO y HENRY GABRIEL GARCÍA PACHECO, todos ampliamente identificados en actas, celebrado por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, anotado bajo el número 40, Tomo 66, de los libros de autenticaciones respectivos.

SEXTA: CON LUGAR la solicitud de Indemnización de Daños y Perjuicios por Clausula Penal estipulada en el contrato ut-supra señalado.

SEPTIMO: SE ORDENA el nombramiento de un perito avaluador a los fines de la determinación del valor real del inmueble para el momento del incumplimiento.
OCTAVO: SE ORDENA una experticia complementaria del fallo el cual deberá ceñirse en los fundamentos de derechos explanados en la parte motiva del presente fallo todo de conformidad con lo preceptuado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo experto.

NOVENO: No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total en la presente instancia.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.-
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en Maracaibo a los veintiún (21) días del mes de octubre del año 2025. Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA,

M.Sc. MARILYN CONTRERAS VARELA.
LA SECRETARIA SUPLENTE,

Abg. MILENNA MARTINEZ GONZALEZ.
En la misma fecha, se publicó la anterior decisión en el expediente signado con el N° 15.338, quedando anotada bajo el N°20.
LA SECRETARIA SUPLENTE,

Abg. MILENNA MARTINEZ GONZALEZ
Exp. 15.338.