TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 15.236
I
INTRODUCCIÓN
Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la distribución signada con el No. TSM-107-2025, efectuada en fecha ocho (08) de julio de dos mil veinticinco (2025), por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del estado Zulia (Sede Torre Mara), con ocasión al recurso de apelación ejercido en fecha veintisiete (27) de junio de dos mil veinticinco (2025), por los abogados en ejercicio JULIO JOSÉ CARRERO JIMÉNEZ y JESÚS ALBERTO CARRERO OQUENDO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 152.377 y 278.670, respectivamente; quienes tienen el carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos EDIN RAMÓN OLANO CHACÍN y ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA, venezolanos, mayores de edad, con cédula de identidad Nos. V-3.777.384 y V-11.295.203, respectivamente; parte actora en la presente causa, contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva No. 079, dictada por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha veinticinco (25) de junio de dos mil veinticinco (2025), en relación al juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoaren los prenombrados ciudadanos, contra el ciudadano JULIAN JOSÉ RODRÍGUEZ MONTANER, venezolano, mayor de edad titular de la cedula de identidad Nº 8.703.446.
II
ANTECEDENTES
Consta en actas que en fecha dieciocho (18) de abril de dos mil veinticuatro (2024), fue interpuesta demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, siguen los ciudadanos EDIN RAMÓN OLANO CHACÍN y ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA, ambos plenamente identificados en actas, siendo distribuida al Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, según planilla de distribución No. TMM-637-2024.
Posteriormente, en fecha veintitrés (23) de abril de dos mil veinticuatro (2024), el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, admitió en cuanto ha lugar en Derecho, la demanda que dio inicio al presente proceso, por no ser contraria a la Ley, el orden público o a las buenas costumbres, en consecuencia, ordenó el emplazamiento del ciudadano JULIAN JOSÉ RODRÍGUEZ MONTANER, antes identificado.
En fecha seis (06) de mayo de dos mil veinticuatro (2024), el Alguacil del Juzgado de la causa, realizó exposición mediante la cual, dejó constancia de haber recibido el pago de los emolumentos necesarios para practicar la citación del ciudadano JULIAN JOSÉ RODRÍGUEZ MONTANER. De seguidas, en fecha siete (07) de mayo de dos mil veinticuatro (2024), se libraron los recaudos de citación.
En fecha nueve (09) de mayo de dos mil veinticuatro (2024), el Alguacil del Juzgado de la causa, realizó exposición mediante la cual, dejó constancia de la infructuosidad de la citación personal del ciudadano JULIAN JOSÉ RODRÍGUEZ MONTANER, motivo por el cual, consignó los recaudos que le fueron entregados.
En fecha veintidós (22) de mayo de dos mil veinticuatro (2024), la representación judicial de la parte demandante, ciudadanos EDIN RAMÓN OLANO CHACÍN y ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA, presentaron escrito mediante el cual, solicitaron al Juzgado de la causa perfeccionará la citación del ciudadano JULIAN JOSÉ RODRÍGUEZ MONTANER, ordenando en fecha veintisiete (27) de mayo de dos mil veinticuatro(2024), se libran las respectivas boletas de notificación, dándole cumplimiento a lo ordenado en la misma fecha.
En fecha veinte (20) de junio de dos mil veinte cuatro (2024), la secretaria titular del Juzgado de la causa, realizó nota secretarial mediante la cual, dejó constancia de haber perfeccionado en fecha diecisiete (17) de junio de dos mil veinticuatro (2024), la notificación del ciudadano JULIAN JOSÉ RODRÍGUEZ MONTANER.
En fecha veintidós (22) de julio de dos mil veinticuatro (2024), la parte accionada ciudadano JULIAN JOSÉ RODRÍGUEZ MONTANER, debidamente asistido por el profesional del derecho LUIS CHACÍN NADER, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 129.531, presentó escrito de cuestiones previas siendo esta la establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, igualmente dio contestación al fondo de la demanda propuesta en contra de su representado.
Costa de actas, que en fecha veintitrés (23) de julio de dos mil veinticuatro (2024), el ciudadano Eleazar Gerardo Urdaneta Lima, parte actora en la presente causa, debidamente asistido por los profesionales del derecho JULIO CARRERO y JESÚS CARRERO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 152.377 y 278.67, respectivamente; solicitó la devolución del original del contrato de arrendamiento, así como del original de la inspección Judicial y las actas de Procedimiento Administrativo que reposan en el expediente, siendo proveído según lo peticionado en fecha primero (1º) de agosto de dos mil veinticuatro (2024).
De actas se desprende que, en fecha veinticinco (25) de julio de dos mil veinticuatro (2024), el ciudadano ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA, debidamente asistido por los profesionales del derecho JULIO JOSÉ CARRERO JUMÉNES y JESÚS ALBERTO CARRERO OQUENDO, Inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 152.377 y 278.670, respectivamente; confirió poder Apud Acta a los prenombrados abogados en ejercicio, para que ejerzan su defensa en la presente causa.
Seguidamente, en fecha primero (1º) de agosto de dos mil veinticuatro (2024), la representación judicial de la parte demandante, profesional del derecho JESÚS ALBERTO CARRERO OQUENDO, consignó ante el juzgado de la causa escrito mediante el cual contradijo las cuestiones previas opuestas concernientes al ordinal 11 del artículo 346 ejusdem y solicitó sea declarado sin lugar.
Se desprende de las actas procesales que, en fecha ocho (08) de agosto de dos mil veinticuatro (2024), la abogada Yuleidy Carolina Turizo Gutiérrez, en su condición de jueza Provisoria designada en el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, mediante auto, se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha, dieciocho (18) de septiembre del dos mil veinticuatro (2024), el Juzgado de la causa, mediante sentencia signada con el Nº 074, dicto pronunciamiento a las cuestiones previas planteadas, en el cual declaró SIN LUGAR la cuestión previa correspondiente al ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Seguidamente, en fecha veinticinco (25) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024), el ciudadano JULIAN JOSÉ RODRÍGUEZ MONTANER, debidamente asistido por el profesional del derecho LUIS CHACÍN NADER, apeló de la decisión proferida en fecha dieciocho (18) de septiembre del dos mil veinticuatro (2024), por el Juzgado de la causa.
De actas se desprende que, en fecha veintiséis (26) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024), el ciudadano JULIAN JOSÉ RODRÍGUEZ MONTANER, debidamente asistido por el profesional del derecho LUIS ALFREDO CHACÍN NADER, plenamente identificado en actas, confirió poder Apud Acta al prenombrado abogado en ejercicio, para que lo representen en la presente causa.
Así las cosas, en fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024), el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, oyó el recurso de apelación ejercido EN AMBOS EFECTOS, en consecuencia, ordenó la remisión del expediente en original a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del estado Zulia (Sede Torre Mara), a los fines de su posterior distribución a alguno de los Juzgados Superiores que, orden de Ley, corresponda conocer y decidir el mismo. En la misma fecha, se libró oficio signado con el No. 197-2024, dirigido al antes mencionado Órgano Distribuidor; siendo recibido por ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha treinta (30) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024).
En consecuencia, el prenombrado Juzgado, en fecha cuatro (04) de octubre de dos mil veinticuatro (2024), le dio entrada al presente expediente de conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Se evidencia de actas que en fecha veintidós (22) de octubre de dos mil veinticuatro (2024), ambas partes intervinientes en la presente causa consignaron sus escritos de informes correspondientes ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
Consecuencialmente, en fecha dieciséis (16) de enero de dos mil veinticinco (2025), el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, profirió fallo signado con el Nº S2-004-2025, correspondiente al recurso de apelación contra sentencia Interlocutoria de fecha dieciocho (18) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024), en el cual declaro SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio LUIS ALFREDO CHACÍN NADER, contra la sentencia interlocutoria dictada por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024), CONFIRMANDO en el mismo dispositivo la prenombrada sentencia.
Posteriormente, en fecha veintisiete (27) de enero de dos mil veinticinco (2025), los profesionales del derecho JULIO JOSÉ CARRERO JIMÉNEZ y JESÚS ALBERTO CARRERO, en nombre del ciudadano ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA parte demandante en la presente causa, mediante diligencia, se dan por notificados de la sentencia Nº S2-004-2025, solicitando en la misma sean libradas las boletas de notificación a la parte demandada, siendo proveído según lo peticionado en fecha treinta (30) de enero de dos mil veinticinco (2025).
Así pues, en fecha cinco (05) de marzo de dos mil veinticinco (2025), el ciudadano EDIN RAMÓN OLANO CHACÍN, actuando en su propio nombre y representación se da por notificado de la sentencia Nº S2-004-2025, solicitando en la misma sean libradas las boletas de notificación a la parte demandada, siendo proveído según lo peticionado en fecha treinta (30) de enero de dos mil veinticinco (2025).
En la misma fecha, el ciudadano EDIN RAMÓN OLANO CHACÍN, parte demandante en la presente causa, debidamente asistido por los abogados JULIO JOSÉ CARRERO JIMÉNEZ y JESÚS ALBERTO CARRERO, confirió poder Apud Acta a los precitados abogados en ejercicio, para que lo representen en la presente causa.
En fecha, once (11) de marzo de dos mil veinticinco (2025), el Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, vista la culminación de todas las etapas procesales correspondientes, ordenó la remisión a su tribunal de origen, siendo este el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, cumpliendo con lo ordenado en la misma fecha.
Ahora bien, el Juzgado aquo dando continuidad a la causa en el estadio procesal en el cual se encontraba, el Tribunal Décima Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de marzo de dos mil veinticinco (2025), fijó para el cuarto (4º) día de despacho a las 10:30 am, la audiencia preliminar correspondiente, para que las partes expongan sus respectivos alegatos, en la misma fecha se dio cumplimiento a lo ordenado.
En fecha veintiséis (26) de marzo de dos mil veinticinco (2025), encontrándose ambas partes intervinientes en la presente causa en la sala de despacho del tribunal de la causa, se procedió a dar inicio a la audiencia preliminar de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, de seguidas el prenombrado Juzgado insto a las partes a la conciliación según lo establecido en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de poner fin a la presente litis, siendo negativa la resulta de la misma.
Seguidamente, en fecha cuatro (04) de abril de dos mil veinticinco (2025), el Juzgado aquo fijó los límites de la controversia de conformidad con lo establecido en artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, abriendo un lapso probatorio de cinco (05) días de despacho contados a partir del día siguiente a la presente fecha.
Así las cosas, en fecha veinticinco (25) de mayo de dos mil veinticinco (2025), y habiendo culminado el lapso probatorio, el Juzgado de la causa fijó para el día veintisiete (27) de mayo del mismo año, para que sea llevada a cabo la audiencia o debate oral en el presente juicio, siendo diferida la misma por petición de ambas partes en fecha cinco (05) de junio de dos mil veinticinco (2025).
En fecha nueve (09) de junio de dos mil veinticinco (2025), el Juzgado de la causa llevó a cabo la audiencia preliminar correspondiente en la presente causa.
Consta de actas que en fecha dieciséis (16) de junio de dos mil veinticinco (2025), la representación Judicial del ciudadano ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA, solicitaron la devolución de los documentos originales contentivos de documentos de propiedad del inmueble, Inspección Judicial y las actas conciliatorias llevadas a cabo por ante la Superintendencia para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDE), proveyendo según lo peticionado en fecha diecisiete (17) de junio de dos mil veinticinco (2025).
En consecuencia, el veinticinco (25) de junio de dos mil veinticinco (2025), el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, publicó sentencia signada con el Nº 079, en el cual declaro INADMISIBLE LA DEMANDA interpuesta.
Seguidamente, en fecha veintisiete (27) de junio de dos mil veinticinco (2025), los abogados en ejercicio JULIO JOSÉ CARRERO JIMÉNEZ y JESÚS ALBERTO CARRERO OQUENDO, actuando en representación de la parte demandante, ciudadanos EDIN RAMÓN OLANO CHACÍN y ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA, todos previamente identificados en actas, mediante escrito de fecha veinticinco (25) de junio de dos mil veinticinco (2025), ejercieron recurso de apelación contra la sentencia signada con el Nº 079, proferida por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
En fecha treinta (30) de junio de dos mil veinticinco (2025), fueron solicitadas copias certificadsa de dicho escrito siendo estas proveídas en fecha primero (1º) de julio del mismo año.
Posteriormente, en fecha tres (03) de julio de dos mil veinticinco (2025), el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, oyó el recurso de apelación ejercido EN AMBOS EFECTOS, en consecuencia, ordenó la remisión del expediente en original a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del estado Zulia (Sede Torre Mara), a los fines de su posterior distribución a alguno de los Juzgados Superiores que, por orden de Ley, corresponda conocer y decidir el mismo. En la misma fecha se libró oficio signado con el No. 165-2025, dirigido al antes mencionado Órgano Distribuidor; siendo recibido por ante esta Instancia Superior en fecha nueve (09) de julio de dos mil veinticinco (2025).
De actas se desprende que, en fecha dieciséis (16) de julio de dos mil veinticinco (2025), este Juzgado de Alzada, dicto auto mediante el cual insto al Juzgado de cognición, a subsanar los vicios en el descritos. Una vez subsanados los mismos, el expediente en original fue remitido nuevamente a esta Superioridad mediante oficio signado con el Nº 180-2025.
En consecuencia, en fecha veinticinco (25) de julio de dos mil veinticinco (2025), se dictó auto mediante el cual, se le dio entrada a la presente causa por ante esta Superioridad. Asimismo, se fijó para el décimo (10°) día de despacho siguiente, el término para la presentación de los informes a tenor de lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente, en fecha catorce (14) de agosto de dos mil veinticinco (2025), la representación judicial de la parte demandante de autos ciudadanos EDIN RAMÓN OLANO CHACÍN y ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA, presentaron escrito de informes con sus anexos, por ante este Juzgado Superior.
III
ALEGATOS DE LAS PARTES
Se desprende de actas que los abogados en ejercicio EDIN RAMON OLANO CHACÍN y ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA, el primero de los prenombrados actuando en su propio nombre y asistiendo al segundo de ellos, alegaron mediante su escrito libelar, lo siguiente:
(…Omissis…)
“En fecha,23 de noviembre de 2018, adquirimos en comunidad un inmueble conformado por un terreno propio u un Edificio conformado por dos plantas ubicado en el Barrio Libertador, la, calle 91 con avenida79G antes 79 B en Jurisdicción de la Parroquia Antonio Borjas Romero del Municipio autónomo Maracaibo del estado Zulia el cual tiene uso comercial según se evidencia del contrato de compra-venta que se encuentra protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, inscrito bajo el Nº 2017.1206. Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el Nº 480.21.5.17.837 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2017, así mismo de la venta realizada nos subrogaron la obligación del Contrato de Arrendamiento celebrados entre los ciudadanos AGAPITO ALCOBA SUAREZ, de nacionalidad española, mayor de edad titular de la Cedula de Identidad Nº E-81.266.100 en su carácter de Arrendador, y JULIAN JOSE RODRÍGUEZ MONTANER , venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.703.446, y de este domicilio, según se evidencia del Contrato de Arrendamiento suscrito por ante la Notaria Pública Decima Primera de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 20 de febrero de 2006, el cual quedo anotado bajo el Nº 42, Tomo 1, Protocolo3 los libros de de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, mediante el cual se cedió en arrendamiento un inmueble conformado por un Local Comercial ubicado en la avenida 91 con esquina calle 79B, con nomenclatura municipal Nº 79E-110, en el barrio Libertador, en Jurisdicción del Municipio Maracaibo del estado Zulia inmueble hoy en día de nuestra propiedad, dicha relación contractual-arrendaticia continuo en el tiempo.
(…) el contrato que nos ocupa se inició en tiempo determinado, habiendo iniciado el contrato de arrendamiento (…) dicho contrato fue en diversas oportunidades renovado, tal y como lo establece la cláusula antes indicada, se inició su vencimiento de pleno derecho la prorroga legal respectiva, originándose la obligación para el arrendamiento de entregar el inmueble arrendado al arrendador, es necesario alegar que el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el termino pactado del arriendo, una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción de acuerdo a lo expresamente establecido en la cláusula tercer del contrato de arrendamiento, sino que la continuación del contrato de arrendamiento que se origina con determinación de tiempo al inicio, al vencer el mismo, pasa a un contrato indeterminado hasta que el arrendador pida la devolución del inmueble arrendado, pues su continuidad no fue en los mismos términos ni en los límites de cuando se inició la relación arrendaticia, pues la arrendataria después del mes de mayo del año 2017, no ha cumplido con su obligación principal ni con las obligaciones que emanan del contrato de arrendamiento, no pudiendo consentir el arrendador tal circunstancia y así lo solicito a este tribunal lo declare
(…Omissis…)
A pesar de todas las gestiones extrajudiciales realizadas por mi ante EL ARRENDATARIO, ciudadano JULIAN JOSE RODRÍGUEZ MONTANER, para que cumpla con su obligación de cancelar los montos adeudados por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, y como quiera que mis representados en virtud del incumplimiento de las obligaciones del arrendatario en lo que respecta al contrato de arrendamiento suscrito, habiéndose vencido, y no existiendo común acuerdo entre las partes en la renovación del contrato de arrendamiento o suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes, en lo que respecta a mis representados, razón por la cual, es por la que vengo en este acto a demandar como efectivamente demando en nombre de mis representados, arriba identificados, por al ciudadano JULIAN JOSE RODRÍGUEZ MONTANER, antes identificado, por incumplir en sus obligaciones contractuales y legales, como lo son las obligación de cancelar el canon de arrendamiento, para que convenga o en caso contrario sea condenada por este órgano jurisdiccional.
PRIMERO: Dar por terminado el contrato de Arrendamiento suscrito por ante la Notaria Pública Decima Primera de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 20 de febrero de 2006, el cual quedo anotado bajo el Nº 42, Tomo 1, Protocolo 3 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
SEGUNDO: La consecuencial ENTREGA MATERIAL a mis representados EDIN RAMON OLANO CHACÍN y ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA (…)
(…Omissis…)
Por último, pido désele el curso de Ley a la presente demanda, y sea tramitada y sustanciada conforme a derecho, y sea declarada CON LUGAR la demanda en la definitiva con los demás pronunciamientos de Ley (…).

Consta de actas que, el abogado en ejercicio LUIS CHACÍN NADER inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 129.531, actuando en representación de la parte accionada en la presente causa, ciudadano JULIAN JOSÉ RODRÍGUEZ MONTANER, antes identificado en su escrito de tanto de cuestiones previas como de contestación al fondo de la demanda realizado en fecha veintiocho (28) de julio de dos mil veinticuatro (2024), en cual realizo las siguientes alegaciones:
(…Omissis…)
Para el supuesto negado y desde ya rechazando que la demanda no sea declarada inadmisible, a todo evento, y sin que ello signifique conformidad alguna, procedo a contestar al fondo de la demanda bajo los siguientes términos.

Primeramente, ES CIERTO que entre el ciudadano AGAPITO ALCOBA SUAREZ, de nacionalidad española, mayor de edad, (…) en su carácter de propietario y arrendador y mi persona, en mi carácter de arrendatario, existe una relación contractual de carácter arrendaticia sobre un bien inmueble destinado a uso comercial, la avenida 91, con esquina 79B, CON NOMENCLATURA nº 79E-110, Barrio LIVERTADOR DEL Municipio Maracaibo del estado Zulia.

ES CIERTO que ambas partes convenimos en el contrato de arrendamiento seria en principio a tiempo determinado, con la fijación de un canon de arrendamiento.

ES CIERTO, que el contrato pasó a constituirse a tiempo indeterminado, por cuanto la parte arrendadora nunca notifico al arrendatario su negativa de no continuar con la relación arrendaticia, en la forma exigida por la Ley.

NO ES CIERTO, y por ende, NIEGO Y RECHAZO el alegato formulado por la parte actora referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, argumentos esgrimidos por la parte demandante, quienes incoaron esta temeraria demanda, con el supuesto carácter de propietarios del local comercial que vengo poseyendo de forma legítima en mi condición de arrendador desde hace más de dieciocho (18) años, siendo que el mismo inicio el día 20 de febrero del año 2006, y desde ese momento he mantenido la posesión pacifica e ininterrumpida, legal y legítima, y que atreves de artificios en pretendido sorprender a la administración de justicia, argumentando que he incumplido mis obligaciones como arrendatario, especialmente, según afirma, en lo referente al pago de las mensualidades (canon de arrendamiento)y que según los actores he incurrido por una parte desde mayo de 2017 y por otra parte alegan que el presunto incumplimiento fue desde noviembre de 2018, lo que hace su pretensión inteligible, imprecisa y confusa, lo que trae como consecuencia una total indefensión (…)

Finalmente solicito que la presente contestación con defensa preliminar sea declarada tal cual se solicitó, es decir INADMISIBLE la demanda en virtud de lo alegado como defensa preliminar, y en dado caso que tal solicitud resulte no acogida por el tribunal, solicito la declaratoria sin lugar de la irrita y temeraria demanda, con todos los pronunciamientos de ley.

Consta de actas que, en fecha catorce (14) de agosto de dos mil veinticinco (2025), la representación judicial de la parte demandante, ciudadanos EDIN RAMÓN OLANO CHACÍN y ELEAZAR GERERDO URDANETA LIMA, antes identificados, consignaron ante Juzgado Superior escrito de informes en el cual arguyeron lo siguiente.
(…Omissis…)
“Conforme a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil (C.P.C) venimos en este acto a presentar escrito de INFORMES en relación al recurso de apelación ejercido por esta representación judicial en contra de la decisión del Juzgado Ad quo que declaro: INADMISIBLE la demanda incoada en contra del ciudadano JULIAN JOSÉ RODRÍGUEZ por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por “FALTA DE CUALIDAD O LEGITIMACIÓN ACTIVA”.

Establece la recurrida en su motivación para decidir sobre el caso de arras en primer lugar fue presentado como prueba por la parte actora CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre el ciudadano AGAPITO ALCOBA SUAREZ, de nacionalidad española (…) y el ciudadano JULIÁN JOSÉ RODRÍGUEZ (…)

En segundo lugar traen a las actas documento (…) relacionado con la venta del referido inmueble suscrito entre el ciudadano OSCAR SEGUNDO CLAVERO ROSALES Y LOS CIUDADANOS y los ciudadanos EDIN RAMÓN OLANO CHACÍN y ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA (…) en tercer lugar trae copia certificada del acta levantada por ante la SUNDDE (…) en las mismas se evidencia de las exposiciones de la parte intervinientes; pero por su lado la parte demandada desconoce la relación arrendaticia invocada por la parte demandante.

Ahora bien, la Jueza ad quo establece en su motivación que el acto por el cual nuestros representados adquieren el inmueble en cuestión no es suficiente para adquirir la cualidad de arrendador por cuanto “conforme al ordenamiento jurídico debieron haber notificado al arrendatario a los fines de que el mismo cumpliera su obligación ante el nuevo arrendador”. Es decir, ciudadano Juez Superior, que la recurrida desconoce los efectos que produce el contrato de VENTA establecido en el artículo 1.474 del Código de Procedimiento Civil y por ende los derechos de la propiedad privada establecidas en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Es importante destacar también que el ciudadano JULIÁN JOSÉ RODRÍGUEZ reconoce en el acto de contestación a la demanda que su posesión en el inmueble en cuestión desde el año 2006 es de ARRENDATARIO en virtud del contrato de arrendamiento que pretendemos resolver (…)

En este sentido ciudadano Juez Superior, con la irrita sentencia No. 079 de fecha 25 de Junio de 2025, la Jueza Ad quo le otorga el poder al arrendatario JULIÁN RODRÍGUEZ de no rendirle cuentas a nadie, lo que con este tipo de decisiones se coloca en peligro la seguridad jurídica de la nación (…) es ilógico que quien tenga que demandar la resolución de contrato de arrendamiento que le otorgó la cualidad de arrendatario al demandado sea el antigua propietario que ya se desprendió de los derechos acciones y/o obligaciones con la venta del inmueble..

(…) En tal sentido, tal parece que la juzgadora no leyó el contenido de la copia certificada del acto conciliatorio No. 3 en relación al EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO: DNPDI/12706-23, por ante la Superintendencia Nacional de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) que fue promovido como prueba por parte de esta representación en la cual se dejó constancia de que se agotó la vía administrativa antes de acudir a la vía judicial con el hoy demandado y que éste tuvo conocimiento del cambio de propietario del inmueble que ocupa al ser citado por la SUNDDE para que respondiera en ocasión a la denuncia realizada por los propietarios del inmueble; por lo tanto, se observa que en el fallo que hoy impugnamos HUBO PARCIALIDAD para favorecer al ciudadano JÚLIAN JOSÉ RODRÍGUEZ.

(…Omissis…)
Por su parte ciudadano Juez Superior, solicitamos sea revocada la decisión que declaró INADMISIBLE la demanda incoada en contra del ciudadano JULIÁN JOSÉ RODRÍGUEZ por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por “FALTA DE CUALIDAD O LIGITIMACIÓN ACTIVA”, debido a que ha quedado demostrado suficientemente que nuestros poderdantes son los legítimos propietarios del inmueble en cuestión y que el demandado fue notificado oportunamente del cambio de propiedad, pero sin embargo, continua poseyendo el inmueble al margen de la ley, amparado en un contrato de arrendamiento vencido, sin pagar ningún tipo de mensualidad (…)

VI
DELA DECISIÓN RECURRIDA
“Así las cosas, resalta esta juzgadora que el juez como director del proceso, debe atenerse únicamente a los elementos que cursen en las actas procesales, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir exacciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, conforme a la normativa que consagra el articulo 12ejusdem.
Eso hace inadmisible la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, en tal sentido, siendo esta Juzgadora avistó que la parte demandante ciudadano EDIN RAMON OLANO CHACÍN y ELEAZAR GERARDO URDANETA LIM, al momento de incoar la presente acción lo hizo en contra del ciudadano AGAPITOALCOBA SUAREZ, y en vista de que el instrumento fundante como es el contrato de arrendamiento no se desprende la relación arrendaticia entre los mismos y con ello la exigencia de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, conlleva obligatoriamente a este Tribunal a declarar la falta de cualidad activa de los demandantes como en efecto lo hace de oficio en este acto, por estar ello estrechamente vinculado a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia la cual ha sido considerado de orden público por el Tribunal Supremo de Justicia y, consecuencialmente, la inadmisibilidad de la demanda. Y Así se declara.
DISPOSITIVO
Este TRIBUNAL DECIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, (…) DECLARA: INADMISIBLE LA DEMANDA por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por los ciudadanos EDIN RAMON OLANO CHACÍN y ELEZAR GERADDO URDANETA LIM contra el ciudadano JULIAN JOSE RODRÍGUEZ MONTANER, todos identificados en autos al verificarse la FALTA DE CUALIDAD O LEGITIMACIÓN ACTIVA. -
V
COMPETENCIA
Debe previamente este Juzgado Superior, determinar su competencia para conocer del presente asunto y, a tal efecto, observa:
Conforme a la disposición normativa contenida en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, son atribuciones y deberes de las Cortes de Apelaciones y de los Juzgados Superiores, en razón de sus respectivas materias y en el territorio de las jurisdicciones que les corresponden:

2. EN MATERIA CIVIL:
a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancias en lo civil, y de los recursos de hecho;
b) Conocer de las solicitudes sobre legitimación de hijos, en conformidad con el Código Civil;
c) Ejercer las funciones que en materia civil les señalen las leyes.
En derivación de lo anterior, colige este Operador de Justicia que, los Juzgados Superiores Civiles son competentes por la materia para conocer de todas aquellas pretensiones recursivas ejercidas por los sujetos que integran la relación jurídico-procesal, destinas a enervar los efectos jurídicos emergentes de las decisiones, autos y demás providencias dictadas por los Tribunales Civiles de Primera Instancia, por ser éstos los Órganos Jurisdiccionales de mayor jerarquía en la escala organizativa del Poder Judicial, respecto de los Tribunales de Primer Grado de Cognición. ASÍ SE DETERMINA. -
Aunado a lo anterior, y siendo que el presente recurso de apelación fue ejercido por los profesionales del derecho JULIO JOSÉ CARRERO JIMÉNES y JESÚS ALBERTO CARRERO OQUENDO, actuando en representación de la parte demandante, ciudadanos EDIN RAMÓN OLANO CHACÍN y ELEZAR GERARDO URDANETA LIMA, contra la sentencia definitiva No. 079, dictada por el TRIBUNAL DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRÍQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha veinticinco (25) de junio de dos mil veinticinco (2025), es por lo que este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, resulta ser COMPETENTE, en sentido jerárquico vertical, para conocer y decidir el presente asunto. ASÍ SE DECLARA. -
VI
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
El presente asunto se circunscribe al recurso de apelación ejercido por los profesionales del derecho JULIO JOSÉ CARRERO JIMÉNES y JESÚS ALBERTO CARRERO OQUENDO, actuando en representación de la parte demandante, ciudadanos EDIN RAMÓN OLANO CHACÍN y ELEZAR GERARDO URDANETA LIMA, contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva No. 079, dictada por el TRIBUNAL DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha veinticinco (25) de junio de dos mil veinticinco (2025).
Establecido lo anterior, y siendo que la presente causa atañe a un asunto de resolución de contrato de arrendamiento considera pertinente quien hoy decide traer a colación lo establecido en los artículos 1.579 y 1.592, del Código Civil, el cual dispone:
“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto, tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (…)”
Es sabido que el arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra, un bien mueble o inmueble por un tiempo, determinado o no, a fin de obtener en contraprestación, un precio o canon previamente estipulado; consistiendo por ende las obligaciones del arrendatario, servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia conforme al uso determinado en el contrato, o, a falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, así como también, pagar los canon de arrendamiento así como las obligaciones contraídas en los términos convenidos.
Dando continuidad a lo antes explanado, esta Superioridad considera necesario traer a las actas lo estatuido por el artículo 1.159 del Código Civil, en el siguiente tenor: “(…) Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. (Subrayado de esta Superioridad).
Respecto a este artículo, Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:
“La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.
Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que, están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal).
De lo establecido en líneas pretéritas se desprende que, cuando existe un contrato entre que las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato que fuere sometido a su conocimiento, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.
Ahora bien, una vez establecidas las generalidades respecto al contrato de arrendamiento y sus efectos, y habiendo sido analizadas las actas procesales que conforman el presente expediente, constata este Jurisdicente que, corre inserta del folio No. 14 al 18 de la Pieza marcada como Única, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado en fecha veinte (20) de febrero de dos mil seis (2006), entre el ciudadano CARLOS ALVES SEIXAS, venezolano, mayor de edad titular de la cedula de identidad Nº E-471.839 (ARRENDADOR) y el ciudadano JULIÁN JOSÉ RODRÍGUEZ MONTANER, antes identificado (ARRENDATARIO). ASÍ SE OBSERVA. -
Así las cosas, y en atención a lo preceptuado en la estructura regulativa vigente en materia de contratos, la cual, condiciona la legitimación activa del demandante en casos como el de autos, a la presentación de un contrato de arrendamiento tal como consta de actas donde se verifique la cualidad para actuar en juicio, conlleva a este Administrador de Justicia, a aludir de manera imperativa al estudio de la legitimatio ad causam, como presupuesto procesal necesario que faculta al Jurisdicente a emitir pronunciamiento alguno sobre el mérito del asunto principal.
En tal sentido, tenemos que, la cualidad constituye una condición para la procedencia de la demanda y un requerimiento especial para el ejercicio del derecho de acción, siendo posible entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luís Loreto, como aquella “Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera”. (Ensayos Jurídicos, “CONTRIBUCIÓN AL ESTUDIO DE LA EXCEPCIÓN DE INADMISIBILIDAD POR FALTA DE CUALIDAD”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1987, pág. 183.).
Asimismo, el doctrinario Arístides Rengel-Romberg, en su obra titulada “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO”, Tomo II. Teoría General del Proceso, Editorial Arte, 1994, Caracas-Venezuela, págs. 27 y 28, señaló lo siguiente:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimo contradictor, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
(…) Para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y pidan al juez una decisión de mérito sobre la misma (Legitimatio ad causam).
(…Omissis…)
Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa (…)”. (Destacado de esta Instancia Superior).
A tal respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 138, de fecha once (11) de marzo de dos mil dieciséis (2016), Exp. No. 15-0588, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán, estableció lo siguiente:
“(…) Esta Sala ha indicado que la falta de cualidad constituye una defensa de fondoque puede ser opuesta o no por el demandado, y que, por tanto, de no ser alegada, puede ser suplida o advertida de oficio por el Juez. (Ver, entre otras, Sent. 668/15, caso: Pedro Pérez Alzurutt).
Esta Sala Constitucional a través de la sentencia N°507/05, caso: Andrés Sanclaudio Cavellas, en el expediente N° 05-0656, dejó asentado lo siguiente:
“(…) Ahora bien, la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa…”.
Como puede constatarse, (…) para demandar y ser demandado, se requiere tener cualidad o interés para intentar y sostener el juicio, referida la cualidad a la titularidad de un derecho o de una obligación, y el interés al derecho de acción”. (Destacado de esta Alzada).
En este mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 000621, de fecha once (11) de noviembre de dos mil veintidós (2022), Exp. No. 20-089, con ponencia del Magistrado Henry José Timaure Tapia, estableció, respecto a la obligación que tienen los Jueces de declarar -aún de oficio- la falta de cualidad de las partes, lo siguiente:
“De acuerdo con el autor Luis Loreto, se puede afirmar que tendrá cualidad activa para mantener un juicio, toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio y tendrá cualidad pasiva, toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés. Así, la cualidad no es otra cosa que la relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera (Loreto, Luis, Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987).
Según José Andrés Fuenmayor: “…La cualidad es la concatenación lógica que debe existir, activa y pasivamente, entre la pretensión procesal y la titularidad del Derecho material cuya aplicación se persigue con la demanda…”.
La cualidad, entonces, es la idoneidad, activa o pasiva, de una persona para actuar válidamente en juicio, condición que debe ser suficiente que permita al juez declarar el mérito de la causa, a favor o en contra. Vale decir, la cualidad es la que establece una identidad entre la persona del demandante y aquel a quien la ley le otorga el derecho de ejercer la acción, esta es la cualidad activa; la cualidad pasiva, es la identidad entre el demandado y aquel contra la ley da la acción.
La falta de esa condición en cualquiera de las partes, conlleva a que el juez no pueda emitir su pronunciamiento de fondo, pues ello acarrea un vicio en el derecho a discutirse. Entonces, la falta de cualidad ad causam, debe entenderse como carencia de suficiencia de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo que se produce cuando el litigante no posee la condición para que pueda ejercerse, contra él, la acción que la ley otorga.
Al respecto, debe esta Sala, establecer si en el presente caso debe aplicarse la jurisprudencia emanada de la misma, que consagra tal posibilidad de que el juez, por tratarse de una formalidad esencial, deba declarar de oficio la falta de cualidad, ya que la falta de legitimatio ad causam o cualidad, trae consigo un vicio en el derecho de acción que imposibilita al juez conocer el mérito del asunto debatido, por lo que aun cuando no haya sido alegada, el juez ante dicha situación está obligado a declararla de oficio y como consecuencia, la inadmisibilidad de la demanda. (Cfr. sentencia N° 638, del 16 de diciembre de 2010, expediente. N° 10-203, y de sentencia N° 258, de fecha 20 de junio de 2011, expediente N° 2010-400, caso Iván Mujica González, contra “La Empresa Campesina” Centro Agrario Montañas Verdes).
Sobre el tema que es objeto de discusión, la Sala Constitucional de este Alto Tribunal ha establecido que la cualidad consiste en la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hacer valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.
Asimismo ha señalado la Sala Constitucional que la vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social. (Vid. sentencia N° 440, de fecha 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674 en el amparo constitucional interpuesto por Alfredo Antonio Jaimes, Francisco Javier Jaimes y Gladys Guadalupe Cañizales Jaimes contra la decisión que dictó el Juzgado Quinto de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 13 de junio de 2007). (Resaltado propio de esta Alzada).
Siendo el criterio jurisprudencial ut supra transcrito, reiterado por la misma Sala del Máximo Tribunal de la República, mediante sentencia No. 000813, de fecha ocho (08) de diciembre de dos mil veintitrés (2023), Exp. No. 22-467, con ponencia del Magistrado Henry José Timaure Tapia, de la siguiente manera:
“En este sentido esta Sala de Casación Civil se ha pronunciado en relación a la falta de cualidad o legitimación a la causa, en el sentido de dejar claro que se trata de una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia tal como lo refirió la Sala Constitucional mediante fallo N° 1.930 de fecha 14 de julio de 2003, expediente 2002-1597, caso: Plinio Musso Jiménez, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia esta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3.592 de fecha 6 de diciembre de 2005, expediente 2004-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias Nros. 1.193 de fecha 22 de julio de 2008, expediente 2007-588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 de fecha 28 de abril de 2009, expediente 2007-1.674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).
En ese orden de ideas, la Sala Constitucional se ha pronunciado sobre la falta de cualidad, indicando -en reiteradas sentencias- que la misma debe ser declarada aún de oficio por el juez, por tener carácter de orden público. Siendo que antes de pronunciarse sobre algún juzgamiento del fondo de la controversia, se debe dilucidar -inicialmente- la falta de cualidad aún de oficio por el juez y de proceder la misma se debe declarar inadmisible la acción, de no actuar así conlleva a la violación del derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y al desconocimiento de la doctrina vinculante de la Sala Constitucional y de la Sala de Casación Civil. (Ver sentencia N° 1930 del 14 de julio de 2003, caso: Plinio Musso Jiménez; sentencia N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, caso: Rubén Carrillo Romero y otros, y 440 del 28 de abril de 2009, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros, todas de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia).
Lo anterior significa que el concepto de cualidad o legitimación a la causa atañe o interesa al orden público, por tanto, rige en ello el principio de reserva legal oficiosa, conforme al cual tanto los jueces de instancia como el Tribunal Supremo de Justicia, deben, sin que medie solicitud de parte verificar el cumplimiento de este presupuesto procesal, necesario para la válida instauración del proceso, pues ello comporta una cuestión de derecho que repercute en el mérito de la controversia, porque permite examinar de nuevo la admisibilidad de la demanda (…) (Negrillas de este Juzgado Superior).
Conforme a los criterios doctrinales y jurisprudenciales antes transcritos, colige este Operador de Justicia que, la cualidad o legitimatio ad causam, debe entenderse como la idoneidad que faculta suficientemente a los sujetos que integran una relación jurídico-procesal, para actuar válidamente en juicio, bien, en su aspecto activo como persona abstracta a quien la Ley concede la acción, o bien, en su aspecto pasivo como aquella contra quien se ejercita, la cual deberá ser suficiente para que el aparato jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra.
Aunado a lo anterior, debe puntualizar este Jurisdicente que, dicha institución procesal interesa al orden público por encontrarse estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, tutela judicial efectiva y defensa que propugna nuestra Carta Magna en sus artículos 26 y 49, respectivamente, por lo que, los Jueces procurarán dentro de los límites de su oficio, verificar inicialmente la válida instauración del proceso entre los sujetos legitimados para ello, debiendo en consecuencia, abstenerse de resolver el fondo del asunto y proceder a declarar la inadmisibilidad de la acción propuesta, cuando sea constatada la falta de cualidad de alguna de las partes como legítimos contradictores, conforme a la previsión legal contenida en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, y en atención a las consideraciones precedentemente establecidas, concluye este Operador de Justicia que, los ciudadanos EDIN RAMÓN OLANO CHACÍN y ELEZAR GERARDO URDANETA LIMA, parte demandante en la presente causa, cumplen con los presupuestos procesales estipulados en la Ley que rige la materia, respecto a la cualidad para hacerse parte en el presente litigio, específicamente, como accionante o demandante, toda vez que, consignó documental que permite constatar que actualmente es el propietario del bien inmueble objeto de litigio, desde el día veintitrés (23) de noviembre de dos mil dieciocho (2018), tal y como consta del folio signado con el Nº nueve (09) al doce (12) de la pieza única del presente expediente, contentivo de contrato de compra venta entre el ciudadano OSCAR SEGUNDO CLAVERO ROSALES, venezolano, mayor de edad titular de la cedula de identidad Nº 3.773.381 y los ciudadanos EDIN RAMÓN OLANO CHACÍN y ELEZAR GERARDO URDANETA LIMA, antes identificados protocolizado por ante el Registro público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en el cual se establece:
“(…) Con el otorgamiento de este documento traspaso a los compradores todos los derechos de propiedad, posesión y dominio, que me asisten sobre el inmueble aquí vendido, quedando hecha la tradición legal y respondiéndole de saneamiento evicción de hecho y derecho conforme a la Ley. Y nosotros EDIN RAMON OLANO CHACÍN y ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA, antes identificados declaramos: Estar conforme y aceptamos la venta que se nos hace en todos y cada uno de los términos expuestos en estos documentos”
Ahora bien dando continuidad a la presente motiva, y una vez verificada como fue la existencia de una compraventa entre los ciudadanos OSCAR SEGUNDO CLAVERO ROSALES y los ciudadanos EDIN RAMÓN OLANO CHACÍN y ELEZAR GERARDO URDANETA LIMA, mediante el cual se le traspasaron todos los derechos de propiedad, posesión y dominio, sobre el inmueble objeto de la venta y como quiera que ahora existe un nuevo propietario del bien tantas veces aludido, es por lo que, considera pertinente quien hoy decide traer a colación lo establecido, en la obra titulada “DICCIONARIO HISPANOAMERICANO DE DERECHO”, Tomo II. Del GRUPO LATINO DE EDITORES, págs. 2211 y 2212, señaló lo siguiente respecto a la figura de la Subrogación:
“SUBROGACIÓN: Sustitución o remplazo de algo o de alguien en el lugar que antes ocupaba otra cosa o persona; Adquisición de la titularidad de un derecho o de una obligación, mediante la transmisión que su titular original hace a aquel que lo adquiere.
SUBROGACIÓN PERSONAL: Sustitución de una persona por otra en una relación jurídica, de modo que quien ingresa en remplazo del anterior miembro de la relación adquiere todos sus derechos y obligaciones para efectos de la misma”.
En este mismo orden de ideas, el doctrinario Guillermo Cabanellas de Torres, en su obra titulada “DICCIONARIO JURIDICO ELEMENTAL”, Editorial Heliasta, 2004, Argentina, págs. 372, señaló lo siguiente:
“Sustitución o colocación de una persona o cosa en lugar de otra. Ejercicio de los derechos a otro, por reemplazo del titular. Adquisición de ajenas obligaciones, en idónea situación, en lugar del anterior obligado”.
Asimismo, los artículos 1.298 y 1299 del Código Civil establecen respecto a la figura de la subrogación lo siguiente.
Artículo 1.298.- La subrogación en los derechos del acreedor a favor de un tercero que paga, es convencional o legal.

Artículo 1.299.- La subrogación es convencional:
1º Cuando el acreedor, al recibir el pago de un tercero, lo subroga en los derechos, acciones, privilegios o hipotecas, que tiene contra e deudor; esta subrogación debe ser expresa y hecha al mismo tiempo que el pago.
2º Cuando el deudor toma prestada una cantidad a fin de pagar su deuda y de subrogar al prestamista en los derechos del acreedor. Para la validez de esta subrogación es necesario que el acto de préstamo y el de pago tengan fecha cierta; que en el acto de préstamo se declare haberse tomado éste para hacer el pago, y que en el de pago, se declare que éste se ha hecho con el dinero suministrado a este efecto por el nuevo acreedor. Esta subrogación se efectúa sin el concurso de la voluntad del acreedor.
De lo antes transcrito, se desprende que existen varios tipos de subrogación entre ellas, la legal y la personal, siendo la primera de ellas la contemplada en la Ley y que se deriva expresamente de la voluntad del legislador y la segunda de ellas, presupone la sustitución jurídica de una persona por otra, el cual obtiene los beneficios de todos los derechos y deberes del primer propietario y el cual le son trasmitidos al comprador al momento de hacerse efectiva la tradición legal del bien adquirido, otorgándole de esta manera la facultad o cualidad, para interponer acciones legales que devengan de esa compra venta. ASÍ SE DETERMINA. -
En consecuencia, este Juzgado de Alzada se ve en la imperiosa necesidad de declarar tal y como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo, IMPROCEDENTE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA de los ciudadanos EDIN RAMÓN OLANO CHACÍN y ELEZAR GERARDO URDANETA LIMA, para interponer la presente demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra el ciudadano JULIÁN JOSÉ RODRÍGUEZMONTANER. ASÍ SE DECIDE. -
De seguidas, pasa quien hoy decide a pronunciarse respecto a la admisibilidad de la demanda, para lo cual considera oportuno realizar un examen sobre los requisitos de admisibilidad de la demanda, ello a los fines de determinar si, en efecto, se encuentran satisfechos todos los presupuestos procesales que hacen nacer en cabeza del Operador de Justicia, la obligación de ejercer su función jurisdiccional, en el entendido de que éste solo podrá pasar a dilucidar la controversia propuesta, una vez que haya verificado su efectivo cumplimiento.
Así las cosas, los requisitos de admisibilidad de la demanda, se encuentran consagrados dentro de nuestro ordenamiento jurídico, en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual consagra:
Artículo 341.-Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos. (Destacado de esta Alzada).
En armonía con lo anterior, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 333 de fecha 11 de octubre del 2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, estableció:
Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda (...)
Ahora bien, dicho criterio jurisprudencial ha sido reiterado por la misma Sala del Máximo Tribunal de la República, mediante sentencia No. RC.000028, de fecha 13 de febrero de 2017, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vázquez, Exp. No. 16-452, en virtud del cual, se estableció:
En referencia a la preceptiva contenida en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que establece los casos en los que el juez puede negar la admisión de las demandas, la jurisprudencia de este Alto Tribunal, en Sala de Casación Civil y en Sala Constitucional, ha sostenido el criterio en el cual su interpretación por constituir límites al derecho de acción, no debe ser extensiva o analógica y así puede evidenciarse de la sentencia N° 342, de fecha 23/5/12, expediente N°.11-698, en donde reiterando el criterio, se expresó lo siguiente:
“…En relación con la interpretación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, está la Sala ha sostenido, entre otras, en sentencia Nº RC-333, de fecha 11 de octubre de 2000, Exp. Nº 1999-191; reiterada mediante fallo N° RC-564, del 1° de agosto de 2006, Exp. Nº 2006-227, caso: Beltrán Alberto Angarita Garvett y otra, contra El Caney C.A. y otra, lo siguiente:
El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil prevé:
‘Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…” (Negritas de la Sala).
Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda.
En este orden de ideas, debe este Operador de Justicia señalar que, en materia civil, el juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no la soliciten las partes, a tenor de lo establecido en el artículo 11 de la Ley Adjetiva Civil. Asimismo, dicha disposición normativa, debe adminicularse, necesariamente, con el contenido del artículo 14 eiusdem, según el cual: “El Juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal (…)”.
Así pues, en condiciones de normalidad, el Juez solo podrá proceder a admitir la demanda cuando ésta cumpla con los llamados presupuestos procesales, es decir, siempre que la misma no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, por cuanto, son estas condiciones las que permiten controlar la válida instauración de los procesos y, en tal sentido, ante la falta de alguno de ellos, la conclusión inminente a la cual deberá arribar el Operador de Justicia, será en la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda.
Establecido lo anterior, debe proceder esta Superioridad a realizar un examen exhaustivo de lo pretendido por el sujeto activo de la relación jurídico-procesal en su escrito libelar, a los fines de determinar si, en efecto, la demanda que dio inicio al presente proceso, cumple con los denominados presupuestos procesales.
Así las cosas, se desprende del libelo de la demanda que, la parte accionante, peticionó lo siguiente:
“En fecha,23 de noviembre de 2018, adquirimos en comunidad un inmueble conformado por un terreno propio u un Edificio conformado por dos plantas ubicado en el Barrio Libertador, la, calle 91 con avenida79G antes 79 B en Jurisdicción de la Parroquia Antonio Borjas Romero del Municipio autónomo Maracaibo del estado Zulia el cual tiene uso comercial según se evidencia del contrato de compra-venta que se encuentra protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, inscrito bajo el Nº 2017.1206. Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el Nº 480.21.5.17.837 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2017, así mismo de la venta realizada nos subrogaron la obligación del Contrato de Arrendamiento celebrados entre los ciudadanos AGAPITO ALCOBA SUAREZ, de nacionalidad española, mayor de edad titular de la Cedula de Identidad Nº E-81.266.100 en su carácter de Arrendador, y JULIAN JOSE RODRÍGUEZ MONTANER , venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.703.446, y de este domicilio, según se evidencia del Contrato de Arrendamiento suscrito por ante la Notaria Pública Decima Primera de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 20 de febrero de 2006, el cual quedo anotado bajo el Nº 42, Tomo 1, Protocolo 3 los libros de de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, mediante el cual se cedió en arrendamiento un inmueble conformado por un Local Comercial ubicado en la avenida 91 con esquina calle 79B, con nomenclatura municipal Nº 79E-110, en el barrio Libertador, en Jurisdicción del Municipio Maracaibo del estado Zulia inmueble hoy en día de nuestra propiedad, dicha relación contractual-arrendaticia continuo en el tiempo.

(…Omissis…)
(…) el contrato que nos ocupa se inició en tiempo determinado, habiendo iniciado el contrato de arrendamiento (…) dicho contrato fue en diversas oportunidades renovado (…)

(…Omissis…)
PRIMERO: Dar por terminado el contrato de Arrendamiento suscrito por ante la Notaria Pública Decima Primera de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 20 de febrero de 2006, el cual quedo anotado bajo el Nº 42, Tomo 1, Protocolo 3 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
SEGUNDO: La consecuencial ENTREGA MATERIAL a mis representados EDIN RAMON OLANO CHACÍN y ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA (…) (Destacado de esta Alzada).
Se evidencia entonces del extracto ut supra transcrito que, la parte accionante, ejerció con su libelo de demanda dos (02) pretensiones, a saber: una principal y una accesoria, siendo la primera de ellas la resolución del contrato de arrendamiento de un inmueble destinado únicamente para uso comercial, por haber incurrido la arrendataria en el incumplimiento de la cláusula segunda correspondiente a los pagos de canon de arrendamiento, solicitando con ello, a su vez, la inmediata desocupación del inmueble arrendado. ASÍ SE OBSERVA. -
Ahora bien, como quiera que la parte actora, ciudadanos EDIN RAMON OLANO CHACÍN y ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA, antes identificados demandaron al ciudadano JULIAN JOSÉ RODRÍGUEZ MONTANER, por la resolución del contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública Decima Primera de Maracaibo, en fecha 20 de enero de 2006, bajo el No. 38, Tomo 6 de los libros de autenticaciones respectivos, por haber incumplido el prenombrado ciudadano y arrendatario con la cláusula segunda correspondiente a los pagos de canon de arrendamiento es por lo que considera oportuno esta Superioridad, traer a colación la antes mencionada cláusula, a los fines de determinar cuál es el motivo que fundamenta la pretensión principal en la presente causa.
SEGUNDA: En relación al canon de arrendamiento, las partes contratantes acordaron en el Contrato de Arrendamiento, en su Clausula Segunda lo siguiente:
“Las partes han convenido de mutuo acuerdo, tomando en consideración lo establecido en el contrato de arrendamiento y el índice inflacionario, establecer en una etapa inicial el canon de arrendamiento por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) MENSUALES, puntualmente y por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (05) días siguientes a que se haga exigible, ajustando dicho canon de arrendamiento cada seis (06) meses de acuerdo al índice inflacionario vigente para esa fecha previsto en el mercado inmobiliario, tomando siempre en cuenta el que establece la Ley de arrendamiento Inmobiliario…”
Establecido lo anterior, debe este Juzgador señalar que, bajo el imperio del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial No. 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999, la demanda de desalojo solo procedía en los casos de contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado (Artículo 34), siendo complementada dicha disposición normativa por vía jurisprudencial, en el sentido de que solo podía ser demandada la resolución de contratos de arrendamientos, cuando la relación arrendaticia que vinculara a las partes fuese a tiempo determinado, y no en aquellos que realizan en tiempo indeterminado.
Empero a ello, con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial No. 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, se dio paso a la instauración de un nuevo régimen aplicable al sector inmobiliario comercial, según el cual, para obtener la devolución del inmueble arrendado, solo es posible ejercer la acción de desalojo, toda vez que, ésta no solo se podrá incoar por alguno de los motivos contenidos de los literales “a” al “h” del artículo 40 del referido Decreto Ley, sino además, por cualquier incumplimiento a las obligaciones legales y contractuales por parte del arrendatario, ello en virtud de lo estipulado en el literal “i” del antes mencionado artículo.
En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. RC.000314, de fecha 16 de diciembre de 2020, Exp. No. AA20-C-2019-000441, con ponencia del Magistrado Yván Darío Bastardo Flores, estableció:
En materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva.
En el supuesto que se pretendiese sostener que en materia de arrendamiento comercial tendría cabida la acción resolutoria en los casos en que se esté en presencia de un supuesto de hecho distinto a los contenidos en los literales a) al h) del artículo 40, ya que el literal i) de este artículo opera como el equivalente del parágrafo segundo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la único aparte del parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es preciso señalar que no cabe duda que se está en presencia de causales taxativas de desalojo, lo que trae como consecuencia necesaria que solo pueda ejercerse la acción de desalojo y que quede excluida la acción de resolución de contrato.
Permitir el ejercicio de la acción resolutoria en materia comercial inquilinaria sería darle entrada a una interpretación extensiva y vaciaría de contenido lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ya que le daría cabida al ejercicio de la acción de resolución de contrato, incluso en los supuestos de hecho establecidos en dicho artículo dirigidos para la acción de desalojo, convirtiendo una norma de orden público en una norma de carácter disponible por las partes.
(…Omissis…)
Del criterio antes transcrito, se observa que constituye una derogatoria de la norma general la norma especial en virtud del principio de especialidad de la materia; en este sentido cabe recordar que las normas inquilinarias son especiales y que habiendo disposición expresa legal que regula determinado supuesto no puede acudirse a normas de derecho común, para regular ese mismo supuesto. Consagrando de manera expresa que la ley disponible es el desalojo, mal puede pretenderse que para el mismo supuesto puede ejercerse una acción distinta a la especial.
De permitirse que los incumplimientos contractuales del arrendatario autorizasen el ejercicio de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, sería dejar de lado toda la protección que el legislador le ha venido concediendo al arrendatario como débil jurídico, y que de manera reiterada y progresiva se ha venido incorporando a la nueva legislación inquilinaria, dejando abierta la posibilidad de que se intentasen demandas resolutorias por cualquier motivo. (Destacado de esta Alzada).
Ahora bien, el anterior criterio jurisprudencial fue debidamente ratificado por la misma Sala, mediante sentencia No. 000415, de fecha 05 de octubre de 2022, Exp. AA20-C-2022-000012, con ponencia del Magistrado José Luis Gutiérrez Parra, quien señaló:
En materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva.
En el supuesto que se pretendiese sostener que en materia de arrendamiento comercial tendría cabida la acción resolutoria en los casos en que se esté en presencia de un supuesto de hecho distinto a los contenidos en los literales a) al h) del artículo 40, ya que el literal i) de este artículo opera como el equivalente del parágrafo segundo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la único aparte del parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es preciso señalar que no cabe duda que se está en presencia de causales taxativas de desalojo, lo que trae como consecuencia necesaria que solo pueda ejercerse la acción de desalojo y que quede excluida la acción de resolución de contrato.
Permitir el ejercicio de la acción resolutoria en materia comercial inquilinaria sería darle entrada a una interpretación extensiva y vaciaría de contenido lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ya que le daría cabida al ejercicio de la acción de resolución de contrato, incluso en los supuestos de hecho establecidos en dicho artículo dirigidos para la acción de desalojo, convirtiendo una norma de orden público en una norma de carácter disponible por las partes.
(…Omissis…)
Del criterio antes transcrito, se observa que constituye una derogatoria de la norma general la norma especial en virtud del principio de especialidad de la materia; en este sentido cabe recordar que las normas inquilinarias son especiales y que habiendo disposición expresa legal que regula determinado supuesto no puede acudirse a normas de derecho común, para regular ese mismo supuesto. Consagrando de manera expresa que la ley disponible es el desalojo, mal puede pretenderse que para el mismo supuesto puede ejercerse una acción distinta a la especial.
De permitirse que los incumplimientos contractuales del arrendatario autorizasen el ejercicio de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, sería dejar de lado toda la protección que el legislador le ha venido concediendo al arrendatario como débil jurídico, y que de manera reiterada y progresiva se ha venido incorporando a la nueva legislación inquilinaria, dejando abierta la posibilidad de que se intentasen demandas resolutorias por cualquier motivo. (Destacado de esta Superioridad).
Así pues, del análisis realizado a los pasajes decisorias previamente citados, se desprende con meridiana claridad que, el legislador patrio, eliminó toda posibilidad de ejercer la acción resolutoria en los juicios relativos a las controversias suscitadas en las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados únicamente para uso comercial, por cuanto, el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solo prevé la posibilidad de ejercer la acción de desalojo; razón por la cual, le está vedado a las partes el ejercicio de la acción resolutoria prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, cuando el fundamento que sustente la misma, se encuentre enmarcado en alguno de los literales del antes mencionado artículo. ASÍ SE DETERMINA. -
En tal sentido, siendo que el motivo específico en la presente causa, se subsume en el literal “a” del artículo 40 de la ley especial aplicable a la materia inquilinaria, referente a que el arrendatario haya dejado de pagar dos canon de arrendamiento o dos cuotas de condominio consecutivos, es por lo que, concluye este Operador de Justicia que, mal pueden los demandantes de autos ciudadanos EDIN RAMON OLANO CHACÍN y ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA, ejercer la acción resolutoria del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos CARLOS ALVES SEIXAS Y JULIÁN JOSÉ RODRÍGUEZ MONTANER, toda vez que, en materia de arrendamiento comercial, solo se permite el ejercicio de la acción de desalojo para ponerle fin al vínculo jurídico que une a las partes y obtener con ello la devolución del inmueble arrendado. ASÍ SE DECLARA. -
En derivación de lo anterior, y en acatamiento al principio de la expectativa plausible o confianza legítima en el ámbito de la actividad jurisdiccional, tomando en consideración el criterio jurisprudencial imperante para el momento de la interposición de la presente demanda, es por lo que esta Superioridad, se ve en el deber ineludible de declarar, tal y como en efecto lo hará en la parte dispositiva del presente fallo, INADMISIBLE la demanda que dio inicio al presente proceso, siendo ésta la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre los ciudadanos CARLOS ALVES SEIXAS y JULIÁN JOSÉ RODRÍGUEZ MONTANER, por ante la Notaría Pública Decima Primera de Maracaibo, en fecha veinte (20) de febrero de 2006, bajo el No. 38, Tomo 6 de los libros de autenticaciones respectivos, al contrariar ésta las disposiciones consagradas en la Ley especial aplicable a la materia, la cual tiene carácter de estricto orden público y, por lo tanto, de obligatorio cumplimiento y observancia, no solo por parte de los Órganos Administradores de Justicia, sino además, por todos aquellos que concurren en el proceso. ASÍ SE DECIDE. -
Por los fundamentos antes expuestos, debe este Operador de Justicia declarar, tal y como en efecto lo hará en la parte dispositiva del presente fallo, SIN LUGAR la actividad recursiva ejercida por los profesionales del Derecho JULIO JOSÉ CARRERO JIMÉNEZ y JESÚS ALBERTO CARRERO OQUENDO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los nos. 152.377 y 278.670, respectivamente; actuando en representación de la parte demandante, ciudadanos EDIN RAMON OLANO CHACÍN y ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA, antes identificados, y en tal sentido, CONFIRMAR la sentencia No. 079, dictada en fecha veinticinco (25) de junio de dos mil veinticinco (2025), por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, y consecuencialmente, se deberá declarar INADMISIBLE la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, siguen los prenombrados, en contra del ciudadano JULIAN JOSÉ RODRÍGUEZ MONTANE, todos previamente identificados en las actas procesales, por diferentes motivos, como lo es, por haberse instaurado la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, cuando lo que correspondía en derecho es el DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. ASÍ SE DECIDE. -
VII
DISPOSITIVA
Por los fundamentos ut supra expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: IMPROCEDENTE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA delatada por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en relación a los ciudadanos EDIN RAMÓN OLANO CHACÍN y ELEZAR GERARDO URDANETA LIMA, para interponer la presente demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra el ciudadano JULIÁN JOSÉ RODRÍGUEZMONTANER.
SEGUNDO: SIN LUGAR la actividad recursiva ejercida por los profesionales del Derecho JULIO JOSÉ CARRERO JIMÉNEZ y JESÚS ALBERTO CARRERO OQUENDO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los nos. 152.377 y 278.670, respectivamente; actuando en representación de la parte demandante, ciudadanos EDIN RAMON OLANO CHACÍN y ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA, antes identificados, y en tal sentido
TERCERO: Se CONFIRMA la sentencia No. 079, dictada en fecha veinticinco (25) de junio de dos mil veinticinco (2025), por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, y consecuencialmente, se deberá declarar INADMISIBLE la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, siguen los prenombrados, en contra del ciudadano JULIAN JOSÉ RODRÍGUEZ MONTANE, todos previamente identificados en las actas procesales, por diferentes motivos, como lo es, por haberse instaurado la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, cuando lo que correspondía en derecho es el DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
CUARTO: No hay CONDENA en costas, dada la naturaleza del presente fallo.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. Incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia de la presente decisión de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Remítase el expediente en la oportunidad correspondiente.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. En Maracaibo, a los veintiocho (28) días del mes de noviembre de dos mil veinticinco (2025). Año 215°de la Independencia y 166° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR
MSc. YOFFER JAVIER CHACÓN RAMÍREZ
LA SECRETARIA,
ABG. SUHELLEN VALERA CAMACHO
En la misma fecha, siendo la una y diez minutos de la tarde (01:10 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, quedando anotado bajo el No.127-.
LA SECRETARIA,
ABG. SUHELLEN VALERA CAMACHO