TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela

En su nombre:
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
De la Circunscripción Judicial del Estado Zulia,
Con sede en Cabimas
Exp. No. 2742-23-31

DEMANDANTES: Los ciudadanos, ROGERIO JOSE SANCHEZ NAVA y ELITO RAMON SANCHEZ NAVA, venezolanos, mayores de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-4.014.100, y V-4.705.382, domiciliado en EL Municipio Cabimas del estado Zulia.

DEMANDADO: El ciudadano WILLIAM JOE PADRON GUERRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 9.751.432, domiciliado en el Municipio Cabimas del estado Zulia.

APODERADOS JUICIALES DE LAS PARTES DEMANDANTES: Los profesionales del derecho LESBIA CORDERO, y RICHARD ARMANDO LEÓN ACUÑA inscritos en el inpreabogado bajo los números 57.273, 71.892 y 126.755.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Los profesionales del derecho, DANNY RODRIGUEZ y LUIS ALEXANDER DORDELLY DAZA, Inscritos en el Inpreabogado bajo los números 57.842 y 85.424 respectivamente.

Mediante distribución realizada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D), con sede en Cabimas, número 032-2023 de fecha 01 de diciembre de 2023, fueron remitidas a este superior órgano jurisdiccional las actas que integran el presente expediente, proveniente del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, relativo al juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, seguido por los ciudadanos ROGERIO JOSÉ SANCHEZ NAVA y ELITO RAMÓN SÁNCHEZ NAVA, en contra del ciudadano WILLIAM JOE PADRON GUERRERO, todos plenamente identificados en actas. Motivado a la apelación interpuesta por las partes intervinientes en contra de la decisión dictada en fecha 26 de octubre del 2023 dictado por el a quo.

ANTECEDENTES

En fecha 10 de mayo de 2016, la profesional del derecho LESBIA CORDERO, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 57.273, actuando en nombre y representación de los ciudadanos ROGERIO JOSE SANCHEZ NAVA y ELITO RAMÓN SANCHEZ NAVA, plenamente identificados en actas, según poder judicial conferido por los ya mencionados actores, presentó por el ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, formal demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en contra del ciudadano WILLIAN JOE PADRÓN GUERRERO, también identificado en actas, fundamentando su pretensión conforme al Artículo 1.167 del Código Civil. Cuya pretensión lo interpone a los fines de que el demandado de cumplimiento voluntario y definitivo de la venta, o en su defecto ceder la propiedad a los demandantes, objeto de un supuesto contrato de Opción a Compra celebrado entre ellos sobre un inmueble que aparentemente forma parte del edificio Delepiani, ubicado en la Calle Miranda (antes Gómez y Rehabilitación) con Calle Colon, Esquina Calle el Triunfo, Local Comercial signado con el N° 90, Planta Baja y al frente del mencionado edificio Delepiani (…), Parroquia Carmen Herrera del Municipio Cabimas del Estado Zulia, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Calle Colon; SUR: Local N° 49 y 47; ESTE: Linda con el estacionamiento del edificio Delepiani; y OESTE: Linda con casa propiedad de Juan Albornoz, según se evidencia de documento Registrado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia de Cabimas, de fecha 26 de Junio de 2012, anotado bajo el N° 27, Tomo 18, Protocolo 1°, Segundo Trimestre de ese año. Además, dicha pretensión la actora la estima en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) equivalente a CINCUENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTA NOVENTA Y SIETE CON DOS UNIDADES TRIBUTARIAS (56.497,2 U.T). Consignando con dicha demanda los documentos que consideró pertinente.
Seguidamente el a quo admitió en cuanto ha lugar en derecho la demanda en fecha veintitrés (23) de mayo de 2016, ordenando emplazar al ciudadano WILLIAM JOE PADRÓN GUERRERO, ya identificado, a fin de dar contestación a la presente demanda librándose así los respectivos recaudos de citación.
En fecha veintiséis (26) de julio de 2016, la parte demandante consigna escrito de Reforma de demanda la cual fue admitida por el Tribunal de la causa en fecha veintisiete (27) de julio de 2016, y ordena nuevamente lo conducente al caso.
Cumplida la citación personal realizada por el Alguacil del a quo, en fecha dieciocho (18) de enero del 2017, la parte demandada dio contestación a la demanda negando, rechazando y contradiciendo todos los alegatos descritos en el libelo, y asimismo RECONVINO a los demandantes por la Resolución de Contrato, siendo dicha reconvención admitida en cuanto ha lugar a derecho, en fecha veintitrés (23) de enero de 2017.
En fecha treinta (30) de enero de 2017, la apoderada judicial de la parte demandante reconvenida dio contestación a la demanda de Reconvención.
En fecha veintitrés (23) de febrero de 2017, la jueza Titular María Cristina Morales se avocó al conocimiento de la causa, y se agregaron las pruebas de las partes intervinientes.
En fecha primero (01) de Marzo de 2017, la parte demandante impugnó las pruebas consignadas por el demandado.
En fecha seis (06) de Marzo, el a quo admitió las pruebas presentadas por las partes en cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva, negando de ese modo la prueba de informes promovida por la parte demandada.
En fecha veinticinco (25) de Junio de 2018, la Jueza Suplente del Juzgado a quo, Marianela Ferrer, se avocó al conocimiento de la causa, dando continuidad a la misma, previa notificación de las partes.
En fecha dieciséis (16) de mayo de 2019, la Jueza Zulay Barroso se aboca a la causa.
En fecha veintidós (22) de Julio de 2019, parte demandante desistió de la prueba promovida correspondiente al oficio dirigido a CORPOELEC.
En fecha treinta y uno (31) de enero de 2020, el Tribunal de la causa ratifica el oficio No. 38.164-171-2017 de fecha 07 de marzo de 2017.
En fecha veintisiete (27) de octubre de 2021, la parte actora confiere poder apud acta al profesional del derecho Richard Armando León Acuña.
En fecha veinticuatro (24) de noviembre de 2022, la parte demandada solicita la perención de la causa. Igualmente otorga poder apud acta a los abogados en ejercicio Danny Rodríguez y Luis Alexander Dordelly Daza.
Mediante auto de fecha trece (13) de enero de 2023, el Tribunal de la causa declaró Improcedente la solicitud de perención de la instancia, peticionada por la parte demandada.
En fecha veinticuatro (24) de marzo de 2023, siendo la oportunidad procesal para que las partes presentasen sus respectivos informes, las mismas concurrieron al proceso.
En fecha veintiséis (26) de octubre de 2023, el Juzgado de Primera Instancia antes referido, declara SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos ROGERIO JOSE SANCHEZ NAVA y ELITO RAMON SANCHEZ NAVA, en contra del ciudadano en contra del ciudadano WILLIAM JOE PADRON GUERRERO, todos plenamente identificados en actas. Así como SIN LUGAR la RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesto por la parte demandada reconviniente, en contra de los demandantes reconvenidos.
En fecha veinticuatro (24), y veintinueve (29) de noviembre de 2023, las partes intervinientes apelan de la referida decisión.
En fecha treinta (30) de Noviembre de 2023, el Juzgado de la causa oye las apelaciones en ambos efectos, y acuerda remitir el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, para su debida distribución a éste Juzgado Superior, quien una vez recibidas las presentes actas procesales bajo distribución No. 032-2023, le dio curso de ley en fecha veintiuno (21) de diciembre de 2023, por los trámites del artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha quince (15) de febrero de 2024, las partes concurrieron al acto de informes.
En fecha once (11) de marzo de 2024, solamente el demandante ciudadano ROGERIO JOSÉ SÁNCHEZ NAVA, presentó escrito de observaciones.
En fecha ocho (08) de Mayo de 2024, este Juzgado de Alzada SUSPENDE el curso de la presente causa, acordada por las partes.
En fecha seis (06) de agosto de 2024, se REANUDA el curso de la causa prevista en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha nueve (09) de agosto de 2024, éste Superior Órgano Jurisdiccional difirió la decisión para el trigésimo (30°) día de calendario, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Con estos antecedentes históricos del asunto, este Tribunal procede a proferir su fallo, por considerar que es competente de conformidad con lo previsto en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial; y para ello se efectúan las siguientes consideraciones:

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.

ALEGATOS DESCRITOS EN LA DEMANDA:

La Apoderada Judicial de la parte demandante en el libelo de demanda, alegó los siguientes aspectos:
• Que sus representados celebraron Contrato de Opción a Compra, con el demandado Ciudadano WILLIAN JOE PADRON GUERRERO, previamente identificado.
• Que con la celebración de ese Contrato de Opción a Compra el demandado, debía cumplir con las actuaciones a las cuales se había obligado.
• Que según la Cláusula Sexta del mencionado contrato: se debía consignar todos los recaudos legales concernientes para la Protocolización ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia,
• Que existe una excesiva desproporción desde que se sujeta el plazo de los Treinta (30) días a partir del mes de agosto de 2.015 para perfeccionar la Venta, pudiendo ser cualquier día de ese año y siguientes ocasionándoles un gravamen irreparable a sus mandantes,
• Que la parte demandada no solo incumplió sino que se burlo de ellos al no darles la cara para solventar tal situación y cumplir con su obligación en el Documento de Opción a Compra sino que ha transcurrido más de Seis (6) meses, luego de celebrado el contrato entre las partes y el promitente vendedor no ejecuto ni una sola actuación dirigida a la consecución del cumplimiento de su obligación para aquel entonces.
• Que el objeto de la negociación es un inmueble tipo Local Comercial propiedad del demandado, ya identificado, el cual se encuentra ubicado en Calle Miranda (antes Gómez y Rehabilitación) con Calle Colon, Esquina Calle el Triunfo, N° 90, Parroquia Carmen Herrera Municipio Cabimas del Estado Zulia, con especificaciones descritas en actas y que anexa a la demanda marcado con la letra “C”.
• Que el demandado se obliga a venderle el mencionado inmueble con la modalidad del contrato de Opción a Compra a sus representados.
• Que según la Cláusula Segunda del contrato la promesa de venta sería por la cantidad liquida y exigible de DIEZ MILLONES BOLIVARES (Bs.10.000.000,00);
• Que bajo acuerdo con el demandado de la cantidad para cancelar los demandantes entregaron la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00) al momento de la firma del referido contrato.
• Que la cantidad cancelada le otorga al contrato mismo otra Categoría superior como lo es la de “Contrato Definitivo de Compra Venta”.
• Que serían imputados al precio total de la Opción a Compra en el momento del perfeccionamiento de la venta definitiva.
• Que se estableció con un plazo de TREINTA (30) días a partir del mes de Agosto de 2015 y no desde la Autenticación de la firma del ya nombrado Contrato de Opción a Compra.
• Que la cantidad acordada siempre ha estado en disposición de los demandantes así como la voluntad para su cancelación final para lo cual consignan Cheque de Gerencia N° 54086771, a nombre del Tribunal de la entidad Banco Mercantil por la cantidad de seis millones de bolívares (Bs.6.000.000,00) que es saldo deudor, para que se sirva aperturar cuenta del demandado y la obligación del Vendedor con el fin de que se haga la cancelación total de la venta.
• Que el demandado vendedor les ha manifestado su decisión irrevocable de no firmar hasta tanto no le sea cancelado en dólares y así realizar el documento definitivo de compra- venta y otorgamiento del título de propiedad.
• Que no es posible Ciudadana Jueza aceptar un argumento de esta magnitud, por parte de Promitente Vendedor que ha venido lucrándose con el dinero del particular peculio de los demandantes ya que los mismos siempre han estado dispuestos a cumplir sus obligaciones especificadas en las cláusulas del contrato.
• Que en el contrato en ninguna de las cláusulas del mismo dice que se recalcularía el precio mucho menos pago excesivo en dólares y el retardo en la protocolización del documento es imputable al demandado.
• Que en el contrato en ninguna de las cláusulas del mismo dice que se recalcularía el precio mucho menos pago excesivo en dólares y el retardo en la protocolización del documento es imputable al demandado.
• Que, además, en un plazo de treinta (30) días los demandantes a partir del mes de agosto de 2.015, debían de pagar el precio estipulado en el contrato con lo cual ya no sería una promesa de venta que es la exacta naturaleza del negocio que pactaron las partes sino una venta perfecta cuyo efecto inmediato sería que el vendedor por su parte incurrió en el Retardo de la Protocolización del Documento de Propiedad al no consignar ante el Registro Público los Recaudos Legales y sus representados haciendo el pago y así refutarse propietarios del inmueble local a los demandantes.

Asimismo, junto a estos alegatos la parte demandante peticiona lo siguiente:

“…Primero: Conminar al Ciudadano WILLIAN JOE PADRON GUERRERO, ya identificado, a dar cumplimiento voluntario definitivo de la venta y traspasar la propiedad a mis representados Ciudadanos ROGERIO JOSE SANCHEZ NAVA y ELITO RAMON SANCHEZ NAVA, ya identificados
Segundo: Que en su defecto del cumplimiento voluntario la Sentencia a dictarse haga las veces de Contrato Definitivo de Venta…”

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

En la oportunidad procesal, la parte demandada contestó al fondo de la demanda, negando, rechazando y contradiciendo cada uno de los alegatos en ella expuestos, y de igual forma argumentó lo siguiente:

“…Ahora bien alegan los demandantes que no he entregado el inmueble objeto de la presente demanda a pesar del vencimiento del contrato realizado, pues bien lo cierto es que los Ciudadanos Rogelio José Sánchez Nava y Elito Ramón Sánchez Nava, venezolanos, mayores de edad, portadores de la cédula de identidad números V- 1.014.100 y V-4.705.382 respectivamente, nunca cumplieron con el pago restante de lo prometido.

Es el caso Ciudadana Juez que los prominentes compradores nunca tuvieron la intención de finiquitar lo pactado, no es cierto que estuve ausente, siempre estuve llamando, reunidos con ellos en varias oportunidades y buscando las formas de concluir con esto. No es cierto que mis pretensiones fueran que me cancelaran en dólares. En este mismo sentido en mi condición de propietario en todo momento he contado con la intención de traslado definitiva de propiedad.

Ciudadana Juez la cláusula tercera especifica que la duración del contrato es de 30 días no desde la fecha de la firma del contrato sino a partir del mes de agosto de 2015 comenzaba a contar los 30 días, es decir hasta el 27 de septiembre de 2015, no como pretende decir en su demanda que no se establece plazo o termino cierto que podría ser después de esa fecha, cualquier día o año.- Una vez vencida el plazo en el contrato preliminar de compra y venta que suscribimos, es decir, 30 días mantuvimos conversaciones en varias ocasiones con los demandantes, y de su parte siempre manifestaron verbalmente la rescisión de sus obligaciones que establecía en el contrato, por lo que inmediatamente procedí solicitar el cumplimientote la cláusula penal en ocasión a los daños y perjuicios que me ocasionaron por el retardo y perdida de tiempo, por su incumplimiento en el contrato, objeto de este juicio. Le manifesté que le entregaría inmediatamente la cantidad de dinero que le corresponderían, la cual se negaron a recibirlos, incluso molestos exigieron la totalidad del monto que dieron, violando totalmente lo pactado en el contrato, a lo cual por mi parte me negué por encontrarme en mi derecho de disponer de la cláusula penal, tal como estipula el contrato, luego de esto no supe mas de los demandantes.

Se evidencia a todo evento por los alegatos esgrimidos y la defensa de fondo interpuesta en el libelo de la demanda por mi persona que los demandantes no cumplieron con sus obligaciones en este contrato ante señalado, ni tuvieron intensión alguna de hacerlo, por lo que me nace el derecho como parte formal y agraviado en el contrato que suscribimos con el acto de negarme a ejecutar mi obligación.

Así mismo la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha señalado que estos contratos preliminar bilateral de compra- venta, se estipula cláusulas en las cuales se identifican: las personas que intervienen en el bien, o bienes objetos de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimientos de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el comprador al vendedor y la penalización que se impone para aquellas partes que no cumpla con lo establecido en el contrato, es decir; la denominada Cláusula Penal (Sent. SCC Ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18- 12- 2006, caso Inversiones PP001,CA).
DOCUMENTOS PROBATORIOS.
A los fines legales acompaño la presente demanda de contestación.
- Copia simple de la opción de compra.
-Fotocopia de cédula de identidad.

PRETENSIÓN
Por razones de hechos y de derechos ante expuesto, es por lo que me opongo a las pretensiones de las partes actora porque no la asiste el derecho invocado y muy respetuosamente pido que en su oportunidad dicte sentencia declarando, Sin Lugar la demanda en todos sus términos con expresa condena costos y costas a la parte actora, reservándonos la acción de la indemnización por daños y perjuicios derivada de la temeraria demanda intentada en contra de mi persona, así como también, la acción sea agregado a los autos y se tenga como contestación a la demanda...?

DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA:

“…Ciudadana Juez, el contrato preliminar bilateral de compra y venta arriba descrito, se suscribió bajo una obligación o término y con penalidad en caso de incumplimiento de dicho contrato, por lo cual para que pudiese prosperar el cumplimiento demandado, es necesario analizar primero si el comprador cumplió con las obligaciones que asumió y en los términos pactados en este contrato.

Los ciudadanos Rogerio Sánchez Nava y Elito Ramón Sánchez Nava, venezolanos, mayores de edad, portadores de la cédula de identidad números V-1.014.100 y V-4.705.382 respectivamente, tenían que pagar el precio de su totalidad de seis millones (Bs. 6.000.000,00) en la forma que se pacto conforme a la cláusula segunda, donde se describe claramente con fecha exacta dice, el resto, es decir, la cantidad de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,00) que le adeuda al prominente vendedor, serían cancelados a mas tardar para el 25 de agosto del 2015. Pero es el caso que los mencionados ciudadanos nunca pagaron la cantidad pactada en la fecha convenida, no cumplieron el termino fijado por lo que me opongo la excepción non adimpleiti contratus o de contrato no cumplido porque los demandantes no cumplió con la obligación de la cláusula segunda, cláusula tercera del contrato preliminar bilateral de compra y venta el cual ya acompaño por la parte actora junto al libelo de demanda.

Según se describe en la cláusula quinta del contrato en cuestión producido por la parte actora, ambas partes establece como cláusula penal que por incumplimiento en el mencionado contrato por parte del comprador (únicamente para el comprador según contrato se describe) se establecerá un porcentaje de 30% sobre el monto de la opción de compra como indemnización por daños y perjuicios que sería de Bs. 1.200.000,00, adicionalmente (continúa el escrito), igualmente se establece que por cada día de atraso LOS PROMINENTES COMPRADORES cancelará la cantidad de Bs. 300,00, que sería a partir del vencimiento 27-09-2015 hasta hoy 17-01-2017 para un total de 478 días atrasados, multiplicado por 300 Bs, sería una cantidad total de Bs. 143.400,00.

Esto por concepto de indemnización por los daños causados, lo que equivale a la resolución del contrato.

El contrato preliminar bilateral objeto de resolución es un contrato que ha nacido perfecto solo que en el curso de su desarrollo una de las partes incumple culposamente su obligación. La resolución requiere el incumplimiento culposo de algunas de las partes del contrato que es el caso que nos ocupa.

PRETENSION
Por razones de hecho y de derecho antes esgrimidas es por lo cual presentamos formalmente como en efecto lo hacemos la RECONVENCION por resolución de contrato de acuerdo a lo establecido en el art. 365 de C:P:C y los artcs 1.167, 1160 y 1364 C.C, a los fines de que la parte actora reconvenida, convenga o en su defecto será condenada en primer lugar:
Que los ciudadanos Rogerio Sánchez Nava y Elito Ramón Sánchez Nava, venezolanos, mayores de edad, portadores de la cédula de identidad números V-1.014.100 y V-4.705.382 respectivamente, incumplieron la cláusula segunda, tercera, quinta de este contrato preliminar bilateral de compra venta por no haber pagado o cumplido como consecuencia sea obligados a la cancelación de la cláusula penal estipulado en este contrato y en segundo lugar; En la Resolución del contrato preliminar bilateral de compra venta, Igualmente sea condenada la parte actora reconvenida al pago de las costas y costos del presente proceso.

Indica la doctrina Maduro (1987, de una manera general se entiende por Resolución de un contrato la terminación del mismo en virtud del incumplimiento culposo de unas de las partes contratante. La resolución es un modo de terminación exclusivo de los contratos bilaterales y configura en la doctrina unos de los capítulos de la teoría general de los contratos bilaterales. Solo los contratos bilaterales pueden terminarse mediante Resolución.
Esta es una noción inherente a la naturaleza sinalagmática del contrato es así como la resolución tienen efecto retroactivos. El contrato bilateral terminado por Resolución se considera extinguido, no desde el momento cuando la Resolución se declara sino una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido contrato alguno. Las artes que suscribe un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiese celebrado contrato alguno...”

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN PROPUESTA:

“…Ahora bien para dar Contestación a la Demanda de Reconvención, lo hago en los siguientes términos: En el Primer Aparte del escrito de Contestación de la Demanda el demandado Reconviene Ciudadano WWILLIAN JOE PADRON GUERRERO, identificado en actas, alega ciertos y acepta los hechos que celebro con mis mandantes contrato de opción de compra el día 27 de Julio de 2015 y no como erróneamente aparece en el libelo de demanda el día 16 de Julio de 2015 y posterior RECONVENCION en contra de mis mandantes ROGERIO JOSE SANCHEZ NAVA y ELITO RAMON SANCHEZ NAVA, ya identificados en actas donde se expone la falta de cumplimiento por parte de los mismos, toda vez que Contestare de la siguiente manera; Primero: Niego, Rechazo y Contradigo ya que es falso que mis representados no hayan cumplido con sus obligaciones como Prominentes Compradores que ha tenor de la Cláusula Segunda, textualmente se lee “. El precio por el cual se comprometen EL PROMINENTE VENDEDOR de vender a LOS PROMINENTES COMPRADORES es la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), cuales serán cancelados por LOS PROMINENTES COMPRADORES, de la siguiente manera: La cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00), que es el precio de la siguiente opción de compra y recibe mediante instrumento bancario denominado cheque de la agencia BBVA Provincial, código cuenta cliente 01080077350100007150, número de cheque 09018395 de fecha 23 de Julio de 2015, Por la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00); que recibe en este acto EL PROMINENTE VENDEDOR, el resto, es decir, la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00) que le adeuda a EL PROMINENTE VENDEDOR, serán cancelados el 25 de Agosto de 2015.
Ahora bien con relación a la Cláusula Tercera: TERCERA: El lapso de duración del presente Contrato de Opción de Compra es de TREINTA (30) días, a razón SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00), en una sola cuota, no contados a partir de la fecha cierta del presente documento, sino a partir del mes de Agosto del presente año 2015. Esta Cantidad a su vez le otorga al contrato mismo otra Categoría superior como lo es la de “Contrato Definitivo de Compra Venta” y que serían imputados al precio total de la Opción a Compra en el momento del perfeccionamiento de la venta definitiva, que se estableció con un plazo de TREINTA (30) días a partir del mes de Agosto de 2015 fecha esta que quedo abierta para los contratantes para cancelar el monto convenido que el demandado reconvincente no quiso recibir en su oportunidad ya que el había recalculado el precio de VEINTE MIL DOLARES ($ 20.000,oo) moneda esta que no es de curso legal en el país y en la Cláusula Segunda establece claramente “que es el precio de la presente opción de compra” y no desde la Autenticación de la firma del Contrato de Opción a Compra “o a mas tardar el 25 de Agosto de 2.015” como dice el demandado reconviniente, siendo así porque no inicio el juicio de Resolución de Contrato? Sino que quería seguirse lucrando con la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,oo); dinero este dado como adelanto del precio por mis representados y en ningún momento como arras.
Segundo: En cuanto al segundo aparte del escrito de Reconvención, me opongo, rechazo, niego y contradigo que falso de toda falsedad lo alegado por el Demandado Reconvincente en su escrito en el cual alega que mis representados Compradores deben cumplir con la Cláusula Penal con el Vendedor, la Cláusula Quinta es clara cuando textualmente se lee en su primer aparte: QUINTA: Ambas partes establecen como Cláusula Penal….”aquí la obligación estipulada en la Cláusula Quinta es para ambos contratantes afirmando el demandado Reconvincente Ciudadano WILLIAN JOE PADRON GUERRERO, que mis representados no pagaron la cantidad pactada en la fecha convenida alegando solo sus derechos, evidenciando el interés económico para si.
Ahora bien, Ciudadana Jueza el demandado Reconvincente Ciudadano WILLIAM JOE PADRON GUERRERO, no hace mención a la Obligación del Vendedor establecida en Cláusula Sexta que se lee textualmente: SEXTA: EL PROMINENTE VENDEDOR, se compromete a consignar todos los recaudos legales necesarios para la protocolización de la venta del inmueble ante el registro público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia; así como de hacer la entrega real y material del inmueble habiendo desocupado el mismo de cualquier inquilino que hubiera en el mismo. Ambas partes declaran estar de acuerdo con el contenido de este contrato, cuyos efectos solo son válidos entre las partes que suscriben la presente Opción, sin producir otros derechos, sino únicamente el que en este Documento indican los otorgantes”. Pero es el caso que el vendedor les manifestó su decisión irrevocable de no firmar el documento definitivo de compra- venta y otorgamiento del titulo de propiedad que es una obligación a cargo del vendedor que es el mecanismo usual de hacer la tradición de todo tipo de venta de bienes muebles e inmuebles.
No es posible Ciudadana Jueza aceptar un argumento de esta magnitud, por parte de Prominente Vendedor que ha venido lucrándose con e dinero del particular peculio de mis mandantes ya que han transcurrido mas de DIECISIETE (17) MESES, desde que se hizo entrega del primer pago, mis representados siempre han estado dispuesto a cumplir sus obligaciones estipuladas en las cláusulas del contrato, así como el retardo en la protocolización del documento es imputable al Vendedor ciudadano WIILLIAM JOE PADRON GUERRERO, ya identificado ya que nunca tuvo la leve intención de hacer la consignación de los documentos respectivos ante el Registro Público tal cual queda establecido en la Cláusula Sexta no haciendo alusión alguna a esta Cláusula tratando de confundir a esta instancia con argumentos fuera de lugar. Así mismo obsérvese que la parte final de la Cláusula Tercera no establece plazo o termino cierto “sino a partir del mes Agosto de 2015” y podría ser después de esa fecha cualquier día y año, para lo cual el momento del pago debe coincidir con el momento del otorgamiento del documento según la Cláusula Sexta. Debo destacar Ciudadana Jueza, que las conversaciones preliminares para la celebración del contrato estuvieron cargadas de grandes promesas y solo a la espera del Prominente Vendedor y en vista que transcurrían los días para hacer efectivo el pago y activar la Cláusula Sexta mis representados le pidieron respuesta de todos los recaudos legales necesarios para la protocolización ante el Registro respectivo del Documento de (-sic-) definitivo de Venta, y el demandado reconvincente Ciudadano WIILLIAM JOE PADRON GUERRERO, hizo caso omiso al pedimento de mis mandantes , solo que recalcularía el precio y pago excesivo en dólares a lo que mis representados respondieron que ese no había sido el trato, que el trato había sido por DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs.10.000.000,00)
en moneda de curso legal en el país, a cancelar primero de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00); cantidad esta liquida y exigible, es decir el Cuarenta por Ciento (40%) y el resto de la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.6.000.000,00), cantidad esta que siempre ha estado en disposición de mis mandantes y la voluntad para su cancelación final. Para lo cual consigno a la orden dl Tribunal Cheque de Gerencia N° 50086707, de la entidad Banco Mercantil por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00), que es el saldo deudor.
Con esto Ciudadana Jueza queda en evidencia que el demandado reconvincente solo se ha burlado de mis representados al no darle la cara para solventar tal situación y cumplir con su obligación estipulada en el Documento de Opción a Compra sino que ha transcurrido mas de Un año, luego de celebrado el contrato entre las partes y el prominente vendedor no ha ejecutado ni una sola actuación dirigida a la consecución del cumplimiento de la obligación para aquel entonces y hasta la fecha, cuyo objeto de la negociación es un inmueble identificado en actas.
Pido al Tribunal admita, sustancie conforme a derecho y la declare con lugar en la Sentencia Definitiva…”

DE LOS FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN DE PRIMERA INSTANCIA

Para decidir sobre el fondo de la demanda, el Tribunal de Primera Instancia motivó las siguientes consideraciones:

“…Analizadas las pruebas insertas de actas, se hace necesario realizar las siguientes consideraciones para decidir:
Esta Juzgadora del análisis integral de cada medio de prueba, entrelazado con los distintos medios que se configuraron en la presente causa, aplicando las reglas de la sana crítica, de las argumentaciones expuestas por las partes y sus conclusiones, evidenció que de lo actuado en actas y demostrado no se encuentran cubiertos los extremos legales exigidos en la presente acción, toda vez que la parte actora- reconvenida en el decurso del juicio no demostró primeramente que cumplió o dio cumplimiento a su compromiso de pago, para exigir una ejecución del contrato, igualmente debió hacer énfasis en demostrar cómo es que la parte demandada se negará a recibir el resto del monto adeudado en el plazo cierto indicado en el contrato, ni medio una misiva o avisos correspondiente para este tipo de modalidades.
Por otro lado, se verificó que la parte demandante se limitó a indicar en su libelo y su reforma, que el demandado se negó a recibir la cantidad de dinero adeudada, y que exigió éste, otro método de pago, que no fue claramente dilucidado ni comprobado en actas, púes la presunción en esta etapa o fase del proceso debe estar demostrada, para poder llegar a la convicción y el esclarecimiento no parcial, sino total de los hechos controvertidos.

Es de referir, que la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, ha señalado en pacifica doctrina, que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el Juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse como suposición falsa.
Basándose en ello, los actores, produjeron pruebas documentales y de informes que no sustentaron su reclamación, y el hecho de consignar cheque de gerencia a nombre de este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, para su deposito, con fecha 4 de mayo de 2016, no evidenció el cumplimiento de su obligación, tal y cual fue acordado, debido a que es la fecha del 25 de Agosto del 2015, la cual fuera indicada en el contrato para pago o consignación de pago, no es válida la simple defensa de que el demandado en su oportunidad se negará a recibir el pago acordado, existiendo otros métodos legales pertinentes que pudiera utilizar el comprador para patentizar el pago en la fecha ya estipulada, que si era su obligación o en su defecto durante la vigencia del contrato. ASI SE CONSIDERA.

La interpretación de los contratos en Venezuela tiene como misión descubrir la realidad de esa relación jurídica, al obligar al juez ajustarse a la verdad, le impone a éste todo el conjunto de principios lógicos, tanto formales como materiales. Consecuentemente, la veracidad en este contexto, se asocia a la lógica reconstructiva de la indagación, a la cual, debe el juez echarle una mano ya que el tiempo arrastra a la verdad.

Por lo tanto, el juez de instancia analiza y juzga todas las pruebas, que hayan sido producidas en el proceso, incluyendo las no idóneas, que le facilitará la convicción acerca de la voluntad “real” querida por las partes al contratar. Es así, que la actividad probatoria en este caso, bosquejara los parámetros lógicos para verificar si lo que realmente está en juego es un problema de interpretación del contrato u otra modalidad conexa como la integración, es por ello, que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece: “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”, por lo tanto, quien pretenda que ha sido liberado de su obligación, debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, cosa que no ocurrió en la presente controversia, al no demostrar fehacientemente la parte demandante que cumplió primeramente con su carga en oportunidad pactada. ASI SE CONSIDERA.

Al respecto establece el artículo 1527 del Código Civil, lo siguiente:
“La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”.

En referencia a dicha norma antes indicada la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en expediente 16-323 y número de Sentencia RC-000249, resaltó:
“…En cuanto a la infracción del artículo 1.527 del Código Civil que dispone… se evidencia en la sentencia recurrida que el juzgador en su parte motiva y dispositiva no se fundamentó en el referido artículo tal como lo expresa el formalizante, sino que la interpretación del contrato de opción de conpra venta, el contradocumento y as pruebas cursantes en autos, estableció que las partes debían dar cumplimiento a sus respectivas obligaciones contraidas, tales como pagar laparte actora el saldo del precio, y la demandada, otorgar el documento de propiedad, por lo que en el caso de autos no se configuró el vicio de errónea interpretación…” (Negrillas y Subrayado por este Juzgado).

Así vemos como en el presente caso, existió un gran problema de interpretación del contrato por parte de los mismos contratantes, que transgredieron, la voluntad real del contrato objeto de estudio, en favorable condiciones para cada una, más aún cuando no consignaron un documento o prueba considerada fundamental para apoyar cada uno de sus argumentos, y en tal sentido, se observó como la parte demandante afirmó lo siguiente:
“…obsérvese que la parte final de la Cláusula Tercera no establece plazo o termino cierto “sino a partir del mes de Agosto de 2015” y podría ser después de esa fecha cualquier día y año, para lo cual el momento del pago debe conincidir con el momento del otorgamiento del documento según la Clausula Sexta…” (Subrayado y Resaltado del Tribunal).

Ahora bien, veamos que establece la Cláusula Tercera. Del Contrato consignado, aludida por la parte demandante:
“…El lapso de duración del presente contrato de Opción de Compra es de TREINTA (30) días, a SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,oo) en una sola cuota, no contados a partir de la fecha cierta del presente documento, sino a partir del mes de Agosto del presente año 2015…” (Resaltado del Tribunal)

Por lo tanto, yerra la parte demandante al indicar, que en el referido contrato no se estableció plazo o termino cierto, pues primeramente se fijó una fecha cierta de pago (cláusula segunda) e igualmente se fijó un lapso de duración del contrato (clausula tercera), el cual era de TREINTA (30) dias, y no como erróneamente lo interpretó la parte demandante, atendiendo esta Juzgadora sólo y únicamente a lo expresado textualmente en las cláusulas del contrato, a su interpretación y las pruebas cursantes en autos, concluye esta jurisdiscente que las partes debían dar cumplimiento a sus respectivas obligaciones contraídas, tales como pagar la parte actora el saldo del precio, y la demandada, otorgar los documentos respectivos, en el plazo o lapso acordado por ellas mismas. ASI SE ESTABLECE.

Por lo tanto, mal puede esta Juzgadora considerar, en base a todo los argumentos explanados en actas y pruebas presentadas, que la parte demandante pueda exigir una ejecución del contrato o su cumplimiento, alegando tales demostraciones equivocas, aun cuando su parte de obligación o compromisos no quedó claramente cumplida o al menos no se verificó de las actas. . ASI SE ESTABLECE.

SOBRE LA RECONVENCION PROPUESTA.

La parte demandada- reconvincente en su escrito de contestación a la demanda alegó lo siguiente:
“ … presentamos formalmente como en efecto lo hacemos la RECONVENCION por resolución de contrato de acuerdo a lo establecido en el art. 365 de C:P:C y los art. 1.167, 1160 y 1364 C.C, a los fines de que la parte actora reconvenida, convenga o en su defecto será condenada …:
Los ciudadanos Rogerio Sánchez Nava y Elito Ramón Sánchez Nava, …tenían que pagar elprecio de su totalidad… en la forma que se pacto….Pero es le caso que los mencionados ciudadanos nunca pagaron la cantidad pactada en la fecha convenida, no cumplieron el término fijado….ambas partes establece como cláusula penal que por incumplimiento en el mencionado contrato por parte del comprador… se establecerá un porcentaje de 30% sobre el monto de la opción de compra como indemnización por daños y perjuicios… igualmente se establece que por cada día de atraso LOS PROMINENTES COMPRADORES cancelará la cantidad de Bs. 300,00, que sería a partir del vencimiento 27- 09- 2015 hasta hoy 17- 01- 2017…”

En este sentido, del contrato autenticado de opción de compra, suscrito entre los ciudadanos WILLIAN JOE PADRÓN GUERRERO, ROGERIO JOSÉ SÁNCHEZ NAVA, ELITO RAMÓN SANCHEZ NAVA, identificados en actas, de fecha 27 de julio de 2015, por ante la Notaria Pública Primera de Cabimas del estado Zulia, se constatan las condiciones y obligaciones particulares y generales acordada por las partes, que constituyen el conjunto de normas privadas que deben cumplir las partes contratantes involucradas y estipulas de forma taxativa en el instrumento. Y tal como se verifica de la cláusula segunda: de dicho contrato, la partes actora reconvenida se obligó a pagar la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00), con fecha a plazo cierta: cuando se lee del mismo texto del contrato: “serán cancelados el 25 de Agosto del 2015”, por lo tanto, alega la parte demandada, la resolución del contrato en mención, exigiendo se cumpla con la indemnización establecida en la cláusula quinta.

Una vez contestada la reconvención por la parte demandante, que corre inserta en actas, la misma negó lo manifestado por la parte demandada- reconvincente, alegando: “…al Vendedor Ciudadano WILLIAN JOE PARÓN GUERRERO… nunca tuvo la leve intención de hacer la consignación de los documentos respectivos ante el Registro Público tal cual queda establecido en la Cláusula Sexta no haciendo alusión alguna a esta Cláusula tratando de confundir a esta instancia con argumentos fuera de lugar…”

Por lo tanto, lo que ha sido expuesto en el contrato a favor de alguna de las partes no debe convertirse en daño suyo por una rigurosa interpretación, pues, El contrato al ser equiparado sus cláusulas a “lex interpartes”, también extenderá esa interdicción de interpretación a los jueces. Estos últimos sólo deben indagar la “voluntad común de las partes”, sin entrar a calificar o a modificar el sentido real del contrato.

De tal manera, que el juzgador al esforzarse por esclarecer lo oscuro, precisar lo que es ambiguo y armonizar lo contradictorio; observa las exigencias de la ley que ha autorizado la creación de dicho contrato. Esa vigilancia de la legalidad no implica imponerle a las partes prestaciones no pactadas ni mucho menos desfigurar la voluntad de los celebrantes introduciendo elementos extraños a lo que realmente desearon buscar cuando se produjo el convenio o contrato.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las experiencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
Así mismo, el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil prevé:
“Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.”

Sin embargo, la parte demandada- reconvincente en su escrito de reconvención, demandó la indemnización por los daños causados, alegando que el comprador no cumplió con su obligación, y en este sentido, el artículo 1.159 del Código Civil, expresamente señala que el contrato sólo puede ser revocado por mutuo consentimiento o por las causas establecidas en la Ley, pero nunca el contrato puede considerarse en cierto sentido modificado en las condiciones prefijadas originalmente, por un uso no acorde a las cláusulas contractuales.

Es de indicar que para la procedencia de esta excepción de contrato no cumplido, deben darse determinados requisitos: 1) Un contrato bilateral; 2) El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo y de importancia. 3) Que las obligaciones surgidas en el contrato bilateral sean de cumplimiento simultáneo y 4) Que la parte que la oponga no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte.

Vemos de esta manera, como existen determinados requisitos para establecer o exigir la excepción de contrato no cumplido, y de hecho las interpretaciones de los contratos deben ser restrictivas, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos.

De tal manera., que el cumplimiento del contrato es la ejecución voluntaria del mismo por quien resulte deudor, por tanto la acción de resolución sólo compete al contratante que ha cumplido con sus obligaciones, ahora bien, de la cláusula sexta del mencionado contrato se destacó lo siguiente:
“EL PROMINENTE VENDEDOR se compromete a consignar todos los recaudos legales necesarios para la protocolización de la venta del inmueble ante el registro público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia; así como de hacer la entrega real y material del inmueble habiendo desocupado el mismo de manera personal o de cualquier inquilino que hubiera en el mismo….”

En tal sentido, el haber asumido el vendedor un “compromiso”, del presente expediente no se evidenció que el accionante vendedor haya cumplido igualmente con el mismo, sin señalar la referida cláusula el tiempo para dicha consignación, dejando una vaguedad e imprecisión en si dicha cláusula, sin que pueda considerarse en lo más mínimo, en este caso y por parte del vendedor, una ventaja para dicha consignación, pues recordemos que el contrato objeto de estudio si señaló un lapso de duración, y no para asumir las obligaciones en libre albedrío, para pretender y exigir una resolución de contrato a su favor, cuando asumió de igual manera una responsabilidad de consignar todos los recaudos necesarios para la protocolización de la venta respectiva, cuestión esta que ni siquiera fue aludida por el accionante vendedor en sus escritos, como parte de buena fe de sus acciones, notándose una actitud pasiva en cuanto a sus responsabilidades o acciones a seguir, aun evidenciándose que algunos documentos sobre el inmueble se encontraba en poder del vendedor, consignados en actas de forma parcial. ASI SE CONSIDERA.

Aunque es verdad que el incumplimiento de la obligación de una de las partes, da lugar, en el contrato bilateral, a la resolución del mismo, ello naturalmente sólo es procedente cuando la parte que demanda la resolución ha cumplido o está dispuesta o está dispuesta a cumplir con su obligación; no esperar a que la otra parte cumpla su obligación, cuando existen claros compromisos, prácticamente recíprocos. De tal manera, que considerando los diversos fundamentos de hecho y de derecho aplicados, en el presente caso, no es procedente una resolución del contrato por falta de pago del saldo del precio de venta, cuando el vendedor no demostró en el proceso que cumplió con su obligación o compromiso de otorgar los documentos estipulados en el contrato, o por lo menos que hizo todo lo posible de su parte para que el otorgamiento de los documentos se llevara a cabo, pues ese era su compromiso, por lo tanto, de actas no se comprobó que el vendedor haya cumplido con su obligación, atendiendo que el contrato en mención tiene obligaciones expresas. ASI SE ESTABLECE.

Es así como la parte demandada- reconviniente, luego de notarse el incumplimiento de su parte, estipulada bajo contrato, pretende que el mismo sea declarado resuelto cuando precisamente uno de los requisitos para que tal acción resolutoria prospere, es que previamente la parte que la intente haya cumplido y ofrezca cumplir con su obligación cosa que no ocurrió en el presente caso, puesto que la parte reconvincente, lejos de cumplir con su compromiso, incumplió el mismo, obligándose así a que los contratos se deben de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los contratos, según la equidad, el uso o la ley, tal y como dispone el artículo 1.160 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

Aunado a lo anterior, la parte demandada- reconvincente pretende el pago de una suma de dinero, establecida según su cálculo bajo la cláusula penal en el referido contrato, como indemnización por daños y perjuicios alegando; “…Según se describe en la cláusula quinta del contrato en cuestión producido por la parte actora, ambas partes establecen como cláusula penal que por incumplimiento en el mencionado contrato por parte del comprador (únicamente para el comprador según contrato se describe) se establecerá un porcentaje de 30% sobre el monto de la opción de compra como indemnización por daños y perjuicios que sería de Bs 1.200.000,00, adicionalmente (continúa el escrito), igualmente se establece que por cada día de atraso LOS PROMINENTES COMPRADORES cancelarán la cantidad de Bs 300,00 que sería a partir del vencimiento 27-09-2015 hasta hoy 17-01-2017 para un total de 478 días atrasados, multiplicado por 300Bs sería una cantidad total de Bs. 143.400,00…”
En efecto, lo anterior, fue lo que manifestó la parte demandada- reconvincente, alejándose totalmente lo que configura dicha cláusula quinta del mencionado contrato, pues ha concluido e indicado a mutus propio una fecha y un cálculo numérico, según su interpretación restrictiva del contrato, y por consiguiente este Tribunal considera que es necesario transcribir lo que expresa la mencionada CLAUSULA QUINTA, así:
“…Ambas partes establecen como cláusula penal que por incumplimiento en el mencionado contrato por parte del comprador se establecerá un porcentaje de treinta por ciento (30%) sobre el monto de la opción de compra como indemnización por daños y perjuicios. Igualmente se establece que por cada día de atraso LOS PROMINENTES COMPRADORES cancelarán la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs.300,00)

Por consiguiente, la parte demandada- reconvincente, desfiguró lo que establece la cláusula quinta del contrato, primero al expresar una fecha de vencimiento, que no se expresa de forma clara en el contrato, sino al contrario con mucha ambigüedad, y segundo estableció un cálculo por días de atraso, por ella misma calculada, mucho menos estipulado o detallado en el contrato, lo que se concluye que la parte demandada- reconvincente erró al dar una interpretación no acorde con la naturaleza de dicha cláusula, por lo cual no puede prosperar su pretensión, bajo las premisas con lo que fue basada .ASI SE ESTABLECE.

De tal manera que no solo de argumentos se basa la intención, sino también de las pruebas que se puedan aportar, pues bien y como se ha recalcado, nunca el contrato puede considerarse en cierto sentido modificado en las condiciones prefijadas originalmente, por un uso “no acorde” a las cláusulas contractuales, en tal sentido, esta Juzgadora en base a los razonamientos de hecho y de derecho aquí expuestos, y considerando los argumentos y probanzas consignadas, concluyendo esta Juzgadora que el accionante vendedor no demostró en actas haber cumplido igualmente con su compromiso, para exigir una resolución del contrato, ha de declarar forzosamente SIN LUGAR la Reconvención interpuesta, en relación a la resolución de contrato y consecuente pago de indemnización por daños y perjuicios establecida como cláusula penal, y así proferido en la dispositiva de este fallo. ASI SE DECIDE.

CONSIDERACIONES FINALES
En tal sentido, en cumplimiento esta Juzgadora a los principios de verdad procesal y legalidad consagrados en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y en atención a la actividad defensiva ejercida por las partes en la presente causa, que se concluye que existiendo obligaciones reciprocas, bajo modalidad, tiempo y espacio, ambas partes no cumplieron con sus obligaciones, o al menos, de las actas no se comprobó lo contrario, siendo el caso que las partes debieron interponer una contradicción válida y con las pruebas pertinentes al caso, la fórmula obligada para esta Juzgadora poder dar la aprobación a ambas pretensiones propuestas por las partes, tanto por la vía del cumplimiento del contrato, como la resolución del mismo. . ASI SE DECIDE.
Dicho esto, y evidenciándose del instrumento fundante de la pretensión, que transcurrió íntegramente el plazo fijado para el cumplimiento de la obligación, sin que se evidenciara al menos la intención de cumplir el pago por parte del prominente comprador, y en la fecha convenida, del precio estipulado por el bien inmueble objeto del contrato, y al no constar en autos elementos que prueben con certeza el cumplimiento del demandado, del contrato de opción de compraventa de inmueble, celebrado en fecha veintisiete (27) de julio de 2015, en los términos como fueron planteados por las mismas partes, que no hace que prospere sus obligaciones, no siendo paradójico para esta Sentenciadora dejar vivo un contrato no perfeccionado, cuando de las actas no se comprobó la intención de las partes de cumplir con sus obligaciones tal y como lo pactaron, lo que hace que no prospere en derecho las pretensiones interpuestas por las mismas, por lo tanto, para este ÓRGANO jurisdiccional es ineludible e impretermitible declarar SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos ROGERIO JOSÉ SANCHEZ NAVA y ELITO RAMÓN SÁNCHEZ NAVA en contra del ciudadano WILLIAN JOE PADRÓN GUERRERO, y SIN LUGAR la Reconvención por Resolución de Contrato interpuesta del ciudadano WILLIAN JOE PADRÓN GUERRERO en contra de los ciudadanos ROGERIO JOSÉ SANCHEZ NAVA y ELITO RAMÓN SÁNCHEZ NAVA, tal y como quedará expuesto en la siguiente dispositiva, y de tal forma, siendo confirmado que cuando las dos partes incumplen, pierden por igual el derecho de pedir el pago de la indemnización de los perjuicios. ASI SE DECIDE.

DE LO ALEGADO EN SEGUNDA INSTANCIA POR LOS APELANTES.

DE LOS INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA.

En la oportunidad procesal para concurrir al acto de informes, la parte demandante reconvenida argumentó lo siguiente:
INFRACCIONES DE LA SENTENCIA RECURRIDA
CONCLUSIONES FINALES.
“…En la presente causa, se solicita el cumplimiento del contrato de opción a compra en el sentido de que sea otorgado el documento definitivo de venta, alegando el accionante que ha dado cumplimiento a lo requerido en el mismo, pago la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00) en el acto de la firma del contrato de opción de compra quedando pendiente la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00), ya que el precio pactado para la venta en dicho contrato de marras es la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), y que llegado el momento del pago restante el prominente vendedor WILLIAM JOE PADRON GUERRERO, identificado en actas, se niega a recibir el pago. En este orden de ideas el Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de marzo de 2013, en sentencia N° 116; caso: Diego Arguello Lastre, contra Maria Isabel Gómez del Rio, expediente 12-274, el cual estableció:
(OMISSIS)
Bajo nuestra consideración, la recurrida, la jueza de primera instancia, incurrió en forma en el vicio de incongruencia negativa, que como hemos señalado en el presente escrito, afecta las disposiciones orden público que han sido resaltadas ya que se tratan de requisitos formales de la sentencia ya que se trata de una resolución dictada por un juez o un tribunal que decide definitivamente el pleito o causa en cualquier instancia o recurso, o cuando, según las leyes procesales, deban revestir esta forma.
Pero, la sentencia no se atuvo a lo alegado y probado en autos, pretensión y contradicción, infringe lo establecido en los artículos 12 y 16 del Código de Procedimiento Civil vigente, obsérvese cómo olvidándose claramente que la parte actora alegó claramente de su imposibilidad de pago al faltante del PRECIO pactado y de intención responsable de consignar dicha cantidad final junto con la demanda:
“Basandose en ello, los actores produjeron pruebas documentales y de informes que no sustentaron su reclamación, y el hecho de consignar un cheque de gerencia a nombre de este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, para su depósito con fecha 4 de mayo de 2016, no evidenció el cumplimiento de su obligación tal como fue acordado, debido a que es la fecha 25 agosto de 2015 la cual fue indicada para pago o consignación de pago, no es válida la defensa que el demandado en su oportunidad se negará a recibir el pago acorgado, existiendo otros métodos legales pertinentes para que utilizar el comprador para patentizar el pago de la fecha ya estipulada, que si era su obligación o en su defecto durante la vigencia del contrato:”
En primer lugar, los codemandados no alegaron una “simple defensa” la negativa del vendedor ciudadano WILLIAM JOE PADRON GUERRERO, identificado en actas, de recibir el resto pactado como PRECIO fue la razón fundamental para accionar en su contra y exigir el cumplimento del contrato, amén, que se consigna junto con la demanda el pago restante del precio, consignación que jamás fue rechazada o impugnada por el demandado ya que en su contestación no referencia ella de modo alguno.
En segundo lugar, es completamente falso que en fecha 25 de agosto de 2015 fuera pactado una “consignación de pago”, eso no está establecido en el contrato, esa fecha está establecida, pero, el pago no pudo ser realizado a pesar de las múltiples gestiones para hacer dicho cumplimiento no se pudo cumplir por falta de ubicación o localización del ciudadano WILLIAM JOE PADRON GUERRERO, , identificado en actas, razón por la cual se demanda el cumplimiento del contrato alegándose tal imposibilidad y a su vez se hace la consignación del resto del PRECIO pactado.
En tercer lugar, la jueza establece que existen “otros métodos legales pertinentes” para cumplir el comprador, no obstante, no describe cuáles o en qué consisten tales “métodos”, ésta consideración, razonamiento o conclusión tampoco forma parte de las alegaciones o pruebas del demandado en su escrito de contestación ya negó la demanda ni tampoco probó absolutamente algo a su favor, en otras palabras no está en la contradicción como carga procesal y se suple argumentos o excepciones no formulados por la parte demandada como se observa de la sentencia, hoy recurrida.
Es conveniente señalar que en fecha 15/11/2022, este Juzgado Superior, en el caso Rogelio Sánchez vs William Padrón y otro, expediente; 2670-19-23, un caso con similares circunstancias en el cual se demanda el cumplimiento de contrato, expresa en sus consideraciones:
“…se evidencia que la parte demandante, es decir el prominente comprador, ha tenido la intención de pagar y de cumplir el requisito de materializar la compraventa, de hecho, al consignar el cheque se evidencia que la parte demandada lo cobró, por cuanto la cantidad acordada aparece debitada a la cuenta…”
Aquí sucedió que la parte demandada admite que recibió parte del precio pactado en su escrito de contestación, los codemandantes consignan el resto del PRECIO pactado de venta junto con la demanda, el cual no rechazan ni objetan en forma alguna, si se patentiza ciertamente la intención de cumplimiento del precio pactado. El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil establece que para que el fallo pueda producir efecto el comprador o demandante debió haber cumplido con su prestación, es decir, debió haber pagado el precio antes de que se dicte la sentencia y este conste en el expediente.
Tal como se puede observar, ciudadano Juez Superior, la jueza de la recurrida en forma omite el correcto y debido pronunciamiento sobre el problema- debate infringiendo los artículos 12 y 16 del Código de Procedimiento Civil, no lo hico (-sic-) de manera clara e inequívoca, no tomó en cuenta el propósito e intención de las partes incurriendo en las denuncias aquí delatadas. Así pues, como consecuencia fatal se viola el DERECHO A LA DEFENSA Y LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA ya está involucrado el orden público:
“…La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha ido delimitando esas áreas que en el campo del proceso civil interesan al orden público, y en tal sentido ha considerado que encuadran dentro de esta categoría, entre otras:
(…)
Ratificamos todos y cada uno de los argumentos explanados claramente en la demanda interpuesta y su respectiva reforma, las pruebas presentadas, las alegaciones ya que bajo nuestra consideración la sentencia, hoy impugnada mediante el recurso ordinario de apelación VIOLA EN FORMA FLAGRANTE el derecho a la defensa, la igualdad ante la ley, seguridad jurídica, expectativa plausible y la tutela judicial efectiva previstos en los artículos 2, 21, 26, 49 ordinal 1° y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al respecto el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido:
(OMISSIS)
Por otra parte y finalmente con relación a la reconvención interpuesta en la contestación de la demanda, en la presente causa, se alega que se pretende una suma de dinero conforme a la cláusula penal establecida en el contrato y se puede constatar de las propias actas que la demandada reconvincente no cumplió con sus obligaciones del contrato para hacerse acreedora de las cantidades reclamadas por dicho concepto, amén que tampoco probó sus obligaciones y tal como lo expresa la propia sentenciadora de primera instancia que la demandada reconviniente “desfiguró lo que establecer (-sic-) la cláusula quinta del contrato, primero al expresar una fecha de vencimiento, que no se expresa clara en el contrato, sino al contrato con mucha ambigüedad y segundo estableció un cálculo de días de atraso que no estaba detallado en el contrato..” (negrillas y subrayado nuestro), por lo tanto, es fácil concluir que el vendedor ciudadano WILLIAM JOE PADRON GUERRERO, identificado en actas, no puede excepcionarse, tal como lo pretende, exigiendo una resolución de contrato cuando no ha cumplido con su obligación, lo cual se demuestra de las propias actas de la presente causa.
Solicitamos a este respetable Tribunal Superior, declare la nulidad de la sentencia dictada en fecha 26 de octubre de 2023, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en la Ciudad de Cabimas o, en su defecto, revoque la misma, declarando CON LUGAR el presente recurso de apelación y con lugar la demanda instaurada, y en consecuencia, se le ordene a la parte demandada protocolizar el correspondiente documento definitivo de compraventa a favor de los demandantes, o en su defecto, se proceda por orden de éste tribunal superior al registro del fallo en la Oficina del Registro Subalterno correspondiente, conforme a lo establecido en el artículo 531 ejusdem, a los fines de que sirva de titulo de propiedad con los demás pronunciamientos que sean procedentes.- (Subrayados y negrillas de ésta Alzada)”.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE.

En la oportunidad para presentar informes, la parte demandada explanó los siguientes argumentos:

“…La a quo al establece expresamente en el párrafo segundo de sus consideraciones finales los siguientes: “…Dicho esto y evidenciándose del instrumento fundante de la pretensión que transcurrió íntegramente el plazo fijado para el cumplimiento de la obligación, sin que se evidenciara al menos la intención del comprador de cumplir con el pago y en la fecha convenida del precio estipulado por el bien objeto del contrato y al no constar en autos elementos que prueben la certeza de que el demandado cumplió con su obligación del contrato de opción de compra, declara sin lugar las acciones propuestas.
Por otro lado en sus consideraciones para decidir sobre la reconvención propuesta, expresa que aunque es verdad que el incumplimiento de la obligación de una de las partes da lugar, en el contrato bilateral, a la resolución del mismo, ello naturalmente- según su entender- solo es procedente cuando la parte que demanda la resolución ha cumplido o está dispuesta a cumplir con su obligación, la cual, se insiste, según su decir, era entregar los documentos para la protocolización de la venta, cuestión que consideró no cumplida por el demandado- reconvincente y en consecuencia declara sin lugar la referida resolución y pago de la indemnización impetrada.
Ciudadano, Juez Superior, el a quo incurre en un error de interpretación del artículo 1.168 del Código Civil, al condicionar a una demostración por parte del oponente de la excepción, de su falta de motivación al incumplimiento de la otra parte, en primer lugar porque la única condición que exige el legislador para que no prospere es que se haya fijado fechas distintas para el cumplimiento de las obligaciones de las partes cuestión que no se da en el contrato objeto de la acción como puede observarse, la misma recurrida señala entre las características de la excepción non amdipletis contractus, la similitud, que en el contrato de marras viene dada como condición sine que non, para que nazca al mismo tiempo la del vendedor, que en este caso era la de entregar los documentos para la protocolización de la venta pactada, la cual no se perfeccionó por el incumplimiento que la misma juzgadora constató, en consecuencia surge la pregunta lógica, como puede protocolizarse si falta el elemento esencial en un contrato de venta u opción de compra, EL PAGO DEL PRECIO, que la misma jurisdicente da por no cumplido” (resaltado y subrayado de esta Alzada).

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN DE ÉSTA ALZADA:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
La parte demandante acompañó al libelo de la demanda los siguientes instrumentos:

- Corre inserto constante de cuatro (4) folios útiles ( folios desde 04 hasta el 07, ambos inclusive de la presente pieza N° 1 marcado con la letra “A) Original de Instrumento Poder Autenticado por ante la Notaria Segunda de Cabimas Estado Zulia de fecha 14 de abril de 2016, quedando anotado bajo el Número:12, Tomo; 46, Folios 40 hasta 42 de los Libros de Autenticación ,mediante el cual se evidencia que los ciudadanos Rogelio José Sánchez Nava y Elito Ramón Sánchez Nava, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Números V- 4.014.100 y V- 4.705.382, respectivamente, domiciliados en el Municipio Cabimas del estado Zulia, otorgan Poder Especial a la abogada en ejercicio LESBIA CORDERO, Inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 57.273.

- Corre inserto constante de seis (06) (folio desde el 8 al 13 ,ambos inclusive de la presente pieza N° 1, marcado con la letra “B”, original de Documento de Contrato de Opción a Compra debidamente Autenticado por ante la Notaria Pública de Cabimas Estado Zulia de fecha 27 de Julio de 2015, quedando anotado bajo el N°: 53, tomo: 74 de los Libros respectivos, en el cual se evidencia que el ciudadano WILLIAN JOE PADRON GUERRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-9.751.432, otorga en calidad de Opción a Compra a los ciudadanos ROGERIO JOSE SANCHEZ NAVA y ELITO RAMON SANCHEZ NAVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad número v- 4.014.100 y V- 4.705.382, respectivamente un inmueble ( local comercial), que forma parte del “EDIFICIO DELEPIANI”, situado en la Calle Miranda (antes Gómez y Rehabilitación) con Calle Colon, esquina Calle El Triunfo, Parroquia Carmen Herrera de la Ciudad y Municipio Cabimas del Estado Zulia, signado con el número 90 y se encuentra ubicado en la planta baja y al frente del “EDIFICIO DELEPIANI”, en la parte norte de la planta que da con la Calle Colon, constituido por dos (2) baños en su parte posterior izquierda, un (1) salón principal para recepción, siete (7) salones pequeños secundarios para recepción, dos (2) puertas metálicas de protección con vidrio empotrado en su fachada principal, pisos de losas de cerámica y granito gris, para una superficie de 270,46 MTS2 de construcción, cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: Calle Colon; SUR: Locales números 49, y 47; ESTE: Linda con el estacionamiento del “EDIFICIO DELEPIANI”, y OESTE: Linda con casa propiedad de Juan Albornoz. ). El cual se constata que el precio total convenido para dicha opción de compra venta es la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00).Así mismo se visualiza Recibo de Pago N° 1501021970 de fecha 27-07-2015, pagados por el ciudadano Rogelio José Sánchez Nava a la Alcaldía de Cabimas Tesorería (Caja), y Formulario para Liquidación y Pago del Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias emanada de la Alcaldía Bolivariana de Cabimas N°003016-C de fecha 27- 07-2015.
De acuerdo con lo indicado en éstas primeras dos probáticas, se observa que la primera versa sobre un Poder Especial otorgado por el demandante a su representación Judicial, y en vista que el mismo no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada en juicio, éste juzgado le da el valor probatorio que corresponde, y siendo tomado en consideración por ésta Alzada según lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.
De igual forma, se observa que la segunda probática tiene como fundamento un contrato de compraventa celebrado entre las partes que integran ésta litis, y viéndose que el mismo no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada, sino empero a ello, ésta admitió que es cierta la celebración de dicho contrato, éste Superior determina que el mismo es objeto base al motivo de la presente causa, y por consiguiente le otorga la valoración correspondiente y reitera que es base fundamental que envuelve a las partes en esta controversia. ASI SE DECIDE.
- Constante de un (01) folio, Original de Recibo de Formulario para la Liquidación y pago del Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias, de fecha veintisiete (27) de Junio de 2015, con Información del Contribuyente, ciudadano Rogelio José Sánchez Nava, Cédula de Identidad No. 4.014.100, con ubicación del Inmueble: Miranda con callejón Colón, esquina calle el triunfo, Parroquia Carmen Herrera, Monto 4.000.000,00, con firma y sello del funcionario.
En relación con éste medio de prueba, observándose en las actas que no fue desvirtuado ni impugnado por el adversario, se le otorga pleno valor probatorio, siendo éste soporte legal de la veracidad del documento del Contrato antes descrito, no siendo el mismo de mayor relevancia para la decisión de la presente litis. ASI SE DECIDE.
- Copia Fotostática certificada constante de nueve (09) folios (folios 14 al 22 ambos inclusive de la presente pieza principal N° 01, marcada con la letra “C”) documento de compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Primera de Cabimas del Estado Zulia, de fecha 29 de mayo de 2012, anotado bajo el No.13, Tomo 67, y posteriormente inserto en el Registro Público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia, el día 26 de junio de 2012, anotado bajo el No 27, Tomo 18, Protocolo 1°, Segundo Trimestre del año en curso, mediante el cual se evidencia que los ciudadanos Cristina Chacon de García, Antonio Garcia Tapia, Norma Elisa García de Manzanares, Petronio García Tapia, Sinaid García Chacón, Iris García Chacón y Laura García Chacón, venezolanos, mayores de edad; dan en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, libre de gravamen y sin reserva alguna al ciudadano Willian Joe Padrón Guerrero, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-9.751.432, un inmueble tipo Local Comercial signado con el N° 90, ubicado en la planta baja y al frente del Edificio Delepiani constituido por dos (2) baños en su parte posterior izquierda, un (1) salón Principal para recepción, Siete (07) salones pequeños secundarios para recepción (agasajos, fiestas, eventos, etc), Dos (02) puertas metálicas de protección con vidrios empotrados en su fachada principal, piso de losa de cerámica y granito gris para una superficie de 270,46 mts2 de construcción estando limitado así: NORTE: Calle Colon; SUR: Local N° 49 y 47; ESTE: Linda con el estacionamiento del edificio Delepiani; y OESTE: Linda con casa propiedad de Juan El cual se constata que el precio total convenido para dicha venta es la cantidad de Cincuenta mil Bolívares (Bs. 50.000,00).
En esta probática se observa que la misma versa sobre un contrato de Compraventa del Inmueble objeto de la causa en cuestión, y por lo que en él se analiza, va dirigido a demostrar la propiedad del demandado sobre el mismo, y siendo éste que no fue impugnado ni desconocido en la contestación de la demanda, se le otorga pleno valor probatorio en las actas, de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
- Copia simple constante de siete (07) folios útiles (folios desde el 23 hasta el 29, ambos inclusive de la presente pieza No. 1, marcada con la letra “D”) documento de Contrato de Arrendamiento Notariado por ante la Notaria Pública Segunda de Cabimas de fecha 12 de septiembre de 2013 , el cual quedó inserto, bajo el No. 20, Tomo 93, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; mediante el cual se evidencia que la ciudadana NATALIA MARIA AVILA PADRON, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la Cédula de Identidad No. V-13.466.769, domiciliada en el Municipio Cabimas en su condición de supuesta cónyuge del ciudadano WILLIAN JOE PADRON GUERRERO; dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil “BARBERIA Y BOUTIQUE GERTON SPORT, C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia de fecha 28 de septiembre de 2006, quedando anotado bajo el N° 35, Tomo 87-A de los Libros respectivos, representada por su Presidente y Vicepresidente GERARDO JOSE URRIBARRI CEPEDA y TONY JOSE GONZALEZ GUTIERREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-7.873.140 y V-10.596.784, de igual domicilio, un inmueble propiedad de su representada según consta de documento de parcelamiento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia, en fecha 12 de julio de 2007, bajo el No. 16, Tomo 4to, Protocolo Primero; distinguida como Parcela No. 07, ubicado en el Conjunto Residencial ANGEL, en la Avenida Intercomunal, Esquina callejón 94, Sector Delicias Viejas de la Parroquia Carmen Herrera, de la Ciudad y Municipio Autónomo Cabimas del Estado Zulia. Con una superficie de aproximadamente ciento cuarenta metros cuadrados con treinta y cuatro centímetros cuadrados (140,34 mts2) y un área de construcción de ciento treinta y siete metros cuadrados con cincuenta y ocho centímetros cuadrados (137,58 mts2); y cuyos linderos y medidas comprende los siguiente: NORTE: linda con Teofilo Loaiza y parcela No. 08 y mide siete metros con cuarenta y ocho centímetros (7,48mts); SUR: Linda con vía interna y mide siete metros con cincuenta y dos centímetros (7,52 mts); ESTE: Linda con parcela No. 06 y mide dieciocho metros con sesenta y cuatro centímetros (18,64 mts); y OESTE: Linda con parcela No. 08 y mide diecinueve metros con tres centímetros (19,03 mts). El cual se constata que el precio total convenido para dicho canon de arrendamiento es la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00) mensuales. Así como Formulario para Liquidación y Pago del Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias de la Alcaldía Bolivariana de Cabimas (Dirección de Hacienda Municipal) de fecha 09-09-2013 N° 4863-C y copias de Planillas de Declaración Jurada de Origen y Destino Licito de Fondos de los ciudadanos Gerardo José Urribarri y Tony González, quienes son venezolanos, solteros, comerciantes, titulares de la cédulas de identidades números V- 7.873.140 y V- 10.596.784, respectivamente.
En dicha prueba, se observa en las actas que la misma no fue objeto de impugnación ni fue desvirtuado en las actas, por lo que se toma como cierto el contenido que se desprende él. No obstante y solo a fines pedagógicos, si bien su contenido de fidedigno, esta Alzada no puede otorgarle valor probatorio alguno, toda vez que el hecho que se desprende del mencionado contrato no guarda relación alguna con los límites de la presente controversia en virtud de su impertinencia, por lo que esta Alzada la desecha por no aportar ningún valor probatorio al presente juicio Y ASÍ DECIDE.
- Copia simple constante de un (01) folio útil (folio 30 de la presente pieza N° 1) de Cheque de Gerencia No Endosable del Banco Mercantil N° 54086771 proveniente de la cuenta cliente N° 0105-0071-13-2071086771 de fecha 4 de Mayo de 2016, a favor del Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito en Cabimas por la cantidad de SEIS MILLONES CON CERO CÉNTIMOS DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00).
En vista a ésta probática, se determina que la misma versa sobre un pago realizado en la fecha que allí se describe, cuatro (04) de Mayo de 2016, dirigido al Tribunal de Primera Instancia, lo cual éste Juzgado no encuentra relación alguna con la causa a decidir, puesto que la misma exige el cumplimiento del contrato por parte de los demandantes Rogerio Sánchez y Elito Sánchez hacia el demandado Willian Padrón, y la misma debe estar fundamentada a demostrar el cumplimiento del pago de la obligación contraída entre los intervinientes y no al Tribunal de la causa, por lo que éste Superior debe desechar la misma por no ser pertinente ni representa un hecho controvertido en éste procedimiento. ASI SE CONSIDERA.

PRUEBAS APORTADAS EN LA PROMOCION DE PRUEBAS POR EL DEMANDANTE:
PRIMERA PROMOCIÓN: Promueve todos los documentos consignados con el Libelo de Demanda y Ratifica en todas sus partes tanto los hechos como el derecho invocado en el Libelo de Demanda por Cumplimiento de Contrato interpuesto por mis representados.

SEGUNDA PROMOCIÓN; Promueve el Primer Aparte del escrito de Contestación de la Demanda por el demandado Ciudadano WILLIAM JOE PADRON GUERRERO, identificado en actas, alega Ciertos y Acepta los hechos que celebraron contrato de Opción a Compra con –sus- mandantes Ciudadanos ROGERIO JOSE SANCHEZ NAVA y ELITO RAMON SANCHEZ NAVA, ya identificados, el día 27 de Julio de 2015 y no como erróneamente aparece en el libelo de demanda el 16 de Julio de 2015.
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TERCERA PROMOCIÓN; Promovió que el Tribunal se sirva verificar en el contrato de Opción de Compra la Obligación del Promitente Vendedor en su Cláusula Sexta que textualmente se lee: “EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a consignar todos los recaudos legales necesarios para la protocolización de la venta del inmueble ante el Registro Público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia; así como de hacer la entrega real y material del inmueble habiendo desocupado el mismo de cualquier inquilino que hubiera en el mismo. Ambas partes declaran estar de acuerdo con el contenido de este Contrato, cuyos efectos solo son válidos entre las partes que suscriben la presente Opción, sin producir otros derechos, sino únicamente el que en este Documento indican los otorgantes”, donde se establece la Obligación del Prominente Vendedor.

Con respecto a éstas probáticas, se considera que las mismas tratan, una sobre el Contrato de Opción a Compra Venta, y la otra en lo señalado en la Contestación de la demanda, los cuales el primero es objeto fundamental para la motivación de la litis y por cuanto es el enfoque principal a la causa que nos atañe, y el segundo forma parte del procedimiento a seguir y puesto que representa una etapa del proceso, es de saber que los mismos ya gozan de una apreciación a priori en las pruebas documentales previamente presentadas por la demandante y lo contenido en cada uno de ellos será decidido en la motiva de ésta sentencia. ASÍ SE ESTABLECE.
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CUARTA PROMOCION; Que el Tribunal se sirva oficiar a la Dirección de Catastro de la Alcaldía Bolivariana de Cabimas estado Zulia, a los fines de que informe al Tribunal si existe en sus archivos A) Si el Ciudadano WILLIAM JOE PADRON GUERRERO, identificado en actas, solicitó Inscripción Catastral entre la fecha 27 de Julio de 2.015 y/o, a partir del mes de agosto de 2.015 hasta diciembre se (-sic-) 2.015 del inmueble tipo Local Comercial que forma parte de la Segunda Planta del Edificio DELEPIANI, cuya ubicación según Documento de Condominio Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Santa Rita Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia de fecha 21/01/2005, anotado bajo el N° 11, Tomo 2°, Protocolo Primero de ese año, es Calle Miranda (antes Gómez y Rehabilitación) con Calle Colón, Esquina Calle El Triunfo, Parroquia Carmen Herrera Municipio Cabimas del Estado Zulia, y la ubicación actual exacta debería ser Segunda Planta del Edificio DELEPIANI, parte trasera, Calle Colón, diagonal a Calle El Salvaje, Local N° 90, Parroquia Carmen Herrera Municipio Cabimas del Estado Zulia. B) Si el Ciudadano WILLIAM JOE PADRON GUERRERO, portador de la Cédula de Identidad Número V-9.751.132, solicitó se le realizara Levantamiento Parcelario o Plano de Mensura entre la fecha 27 de Julio de 2015 y/o, a partir del mes de agosto de 2.015 hasta diciembre se (-sic-) 2.015. Ya que el inmueble dado en venta por el Prominente Vendedor se encuentra en la ya nombrada dirección toda vez que debió realizar el Documento de Condominio actualizado.

QUINTA PROMOCION; Que el Tribunal se sirva oficiar a la Dirección de Hacienda de la Alcaldía Bolivariana de Cabimas Estado Zulia a los fines de que informe si el Ciudadano WILLIAM JOE PADRON GUERRERO, portador de la Cédula de Identidad Número V-9.751.132, se encontraba solvente, entre la fecha 27 de Julio de 2015 y/o, a partir del mes de agosto de 2.015 hasta diciembre se (-sic-) 2.015, del inmueble tipo Local Comercial objeto de la presente demanda y cuyo documento de condominio lo actualizaría el Prominente Vendedor cuya dirección actual es Segunda Planta del Edificio DELEPIANI, parte trasera, en Calle Colón, diagonal a Calle El Salvaje, Local N° 90, Parroquia Carmen Herrera Municipio Cabimas del Estado Zulia.
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SEXTA PROMOCION; Que el Tribunal se sirva oficiar a la Dirección de ESOGAS, IMAUCA, HIDROLAGO, CORPOELEC, en Cabimas Estado Zulia, a los fines de que informe si el entre la fecha 27 de Julio de 2015 y/o, a partir del mes de agosto de 2.015 hasta diciembre se (-sic-) 2.015, si existe inscripción y Solvencia de Servicios Públicos Municipales solicitada por el ciudadano WILLIAM JOE PADRON GUERRERO , portador de la Cédula de Identidad Número V-9.751.132, para el inmueble tipo Local Comercial objeto de la presente demanda y cuyo documento de condominio actualizaría el prominente vendedor con la dirección actual es Segunda Planta del Edificio DELEPIANI, parte trasera, en Calle Colón, diagonal a Calle El Salvaje, Local N° 90, Parroquia Carmen Herrera Municipio Cabimas del Estado Zulia

SÉPTIMA PROMOCION; Que el Tribunal se sirva oficiar a la Oficina de Registro Público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia a los fines de que suministre información si existe nota marginal en el libro donde se encuentra registrado el Documento de Condominio debidamente Registrado de fecha 21 de Enero de 20.005 (-sic-), anotado bajo el N° 11, Tomo 2°, Protocolo 1°, Segundo Trimestre de ese año.

En relación a éstas Prueba de informes, se observa en relación a la Cuarta Promoción dirigida a la Dirección Catastral, en actas en el folio 94, que la misma tuvo respuesta de fecha 31 de Marzo de 2017, en los archivos de la alcaldía del municipio Cabimas determinando ésta que existe un registro catastral a nombre del ciudadano Willian Joe Padrón Guerrero, sobre un inmueble tipo comercial de código catastral Nro. 023-003-06-16-31-03-1-90, el cual forma parte de la segunda planta del edificio DELEPIANI, ubicada en calle Miranda (antes Gómez y Rehabilitación) con Calle Colon, Esquina Calle el Triunfo, Parroquia Carmen Herrera Municipio Cabimas del Estado Zulia.

En cuanto a la Quinta Promoción, dirigida a la Dirección de Hacienda, se observa en el folio 97, que la misma tuvo respuesta en fecha 25 de Mayo de 2017, por parte de la Directora de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Cabimas, y que arrojó que según el control allí llevado se determinó que el Ciudadano Padrón Guerrero Joe Willian, es propietario del inmueble con dirección Calle Miranda esquina Calle El Triunfo Edificio DELEPIANI N°90 Sector Casco Central, parroquia Carmen Herrera, el cual para la fecha de 27 de diciembre de 2015, se encontraba solvente.

Con respecto a la Sexta promoción, la cual fue dirigida a los servicios de ESOGAS, IMAUCA, HIDROLAGO y CORPOELEC, se encontró de las mismas que la primera respecto a la empresa ESOGAS tuvo como respuesta para la fecha 05 de Mayo de 2017, según el folio 95 de la pieza principal no.1, dando como resultado que en el registro interno de la misma aparece una cuenta a nombre del mencionado ciudadano: Williams Padrón, la cual se concluye que se encuentra suspendido el servicio. En cuanto al oficio dirigido a IMAUCA, se recibió resultas (folio 96) las cuales determinaron que el demandado Willian Padrón, aparece inscrito en uno de los registros y solicitó solvencia del servicio en fechas 18-08-2015 y 13-01-2016. Finalmente en relación a los oficios dirigidos a las empresas CORPOELEC e HIDROLAGO, se determina de las actas que de los mismos no se obtuvo respuesta de ninguna de ellas, por tanto no hay datos que valorar.

En cuanto a la Prueba de informes, es necesario traer a colación lo plasmado por el autor Gabriel Carrera, en su obra “Compendio Derecho Probatorio” 2da edición, el cual establece en sus páginas 334 y 335 que “…la prueba de informe es otra modalidad procesal para aportar al proceso el contenido de ciertos documentos que, en su momento, no se encuentran en manos de la parte que pretende hacerlos valer en el proceso, porque se hallan en manos de personas ajenas al proceso, como es el caso de organismos y entes del Estado respectivamente”.

Viéndose que es necesaria la participación del ente emisor de dicho documento o dato que se quiere probar, para su futura verificación y aporte de la misma a la decisión que resuelve la litis, y al no recibir respuesta por parte de las empresas HIDROLAGO y CORPOELEC, se desechan éstas pruebas para ser dignas de valoración.

Ahora, vista la prueba de informes, se pudo corroborar la verificación del recibo a ESOGAS e IMAUCA, viéndose que las mismas versan sobre la determinación de si el demandado funge como propietario del inmueble y por consiguiente la solvencia de los servicios públicos del mismo, viendo que cada una de ellas traen al proceso información valiosa para determinar la solvencia del ciudadano antes mencionados, y viendo que tales informes fueron suministrados por empresas de carácter municipal y nacional, esta Alzada les otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Al momento de la contestación de la demanda, fueron aportadas al proceso las siguientes pruebas:

- Corre inserto constante de tres (03) folios útiles (folio 48 hasta el 50, de la Pieza principal N° 1) copia simple de Documento de Contrato de Opción a Compra Autenticado por ante la Notaria Pública de Cabimas Estado Zulia de fecha 27 de Julio de 2015, quedando anotado bajo el N°: 53, tomo: 74 de los Libros respectivos, en el cual se evidencia que el ciudadano WILLIAN JOE PADRON GUERRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-9.751.432, otorga en calidad de Opción a Compra a los ciudadanos ROGERIO JOSE SANCHEZ NAVA y ELITO RAMON SANCHEZ NAVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad número v- 4.014.100 y V- 4.705.382, respectivamente un inmueble ( local comercial), que forma parte del “EDIFICIO DELEPIANI”, situado en la Calle Miranda (antes Gómez y Rehabilitación) con Calle Colon, esquina Calle El Triunfo, Parroquia Carmen Herrera de la Ciudad y Municipio Cabimas del Estado Zulia, signado con el número 90 y se encuentra ubicado en la planta baja y al frente del “EDIFICIO DELEPIANI”, en la parte norte de la planta que da con la Calle Colon, constituido por dos (2) baños en su parte posterior izquierda, un (1) salón principal para recepción, siete (7) salones pequeños secundarios para recepción, dos (2) puertas metálicas de protección con vidrio empotrado en su fachada principal, pisos de losas de cerámica y granito gris, para una superficie de 270,46 MTS2 de construcción, cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: Calle Colon; SUR: Locales números 49, y 47; ESTE: Linda con el estacionamiento del “EDIFICIO DELEPIANI”, y OESTE: Linda con casa propiedad de Juan Albornoz. ). El cual se constata que el precio total convenido para dicha opción de compra venta es la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00).
- Corre inserto en el Folio cincuenta y uno (51) constante de un (1) folio útil copia fotostática de cédula de identidad del ciudadano William Joe Padrón Guerrero, venezolano, mayor de edad, titular de cédula V- 9.751.432.
Con respecto a la primera probática, queda determinado su agregación y valor a las actas en anterior oportunidad. En cuanto a la segunda, la misma versa sobre una copia simple de cédula de identidad del demandado, la misma no fue impugnada ni desechada y se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA EN LA PROMOCION DE PRUEBA:

Mediante escrito presentado en fecha catorce (14) de febrero de 2017, la parte demandada consignó lo siguiente:
1) Corre inserto constante de ocho (08) folios útiles (folios desde el 60 hasta el 67, ambos inclusive de la presente pieza No. 1, marcado con la letra “A”), Documento Original de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Primera de Cabimas del Estado Zulia, de fecha 29 de mayo de 2012, anotado bajo el No.13, Tomo 67, y posteriormente inserto en el Registro Público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia, el día 26 de junio de 2012, anotado bajo el No 27, Tomo 18, Protocolo 1°, Segundo Trimestre del año en curso, mediante el cual se evidencia que los ciudadanos Cristina Chacon de García, Antonio Garcia Tapia, Norma Elisa García de Manzanares, Petronio García Tapia, Sinaid García Chacón, Iris García Chacón y Laura García Chacón, venezolanos, mayores de edad; dan en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, libre de gravamen y sin reserva alguna al ciudadano William Joe Padrón Guerrero, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-9.751.432, un inmueble tipo Local Comercial signado con el N° 90, ubicado en la planta baja y al frente del Edificio Delepiani, constituido por dos (2) baños en su parte posterior izquierda, un (1) salón Principal para recepción, Siete (07) salones pequeños secundarios para recepción (agasajos, fiestas, eventos, etc), Dos (02) puertas metálicas de protección con vidrios empotrados en su fachada principal, piso de losa de cerámica y granito gris para una superficie de 270,46 mts2 de construcción estando limitado así: NORTE: Calle Colon; SUR: Local N° 49 y 47; ESTE: Linda con el estacionamiento del edificio Delepiani; y OESTE: Linda con casa propiedad de Juan El cual se constata que el precio total convenido para dicha venta es la cantidad de Cincuenta mil Bolívares (Bs. 50.000,00).
De la anterior prueba documental, se desprende que la probática es traída a juicio con la finalidad de dejar en constancia la cualidad de propietario del demandado sobre el inmueble objeto de la causa, y a pesar de la impugnación por parte de la demandante en ningún momento por lo observado en las actas se deja en manifiesto las razones de hecho y derecho por la cual la misma deba ser desvirtuada, por lo que se puede observar entre las mismas que, aún siendo ésta objeto de impugnación por la demandante, no fue realizada de manera pura y simple, irrefutable y categórica por lo que debe basarse en lo legalmente establecido para precisar los motivos, razones o alegatos mediante la cual debe el Tribunal considerarla como omisa, siendo una simple impugnación de manera general y no específica, por lo que no se considera como válidamente realiza y como tal éste Juzgado debe forzadamente desechar la impugnación de la misma y le da valor y le otorga el mérito favorable en la definitiva. ASI SE ESTABLECE.
2) Corre inserto constante de tres (03) folios útiles (folios desde el 68 hasta el 70, ambos inclusive de la pieza N° 1, marcado con la letra “B”), Original de solicitud de trámite de Solvencia Factura N° 042324, Original de Factura de ESOGAS N° 042323 y N° de Control 149973 de fecha 20-07-2015 Número de cuenta 02231907, la cual se constata que fue pagado por el ciudadano William Joe Padrón Guerrero por la cantidad de 2000,00 y Original de Solvencia de la Empresa Socialista del Gas del Municipio Cabimas C.A. ESOGAS, Número 05216 de fecha 20-07-2015,N° de Cuenta : 03231907, Factura N° 8-42324, Tipo: Comercial B, Local comercial ubicado en la Calle Miranda con Calle Colon, Esquina Calle el Triunfo Local N° 90.
3) Corre inserto constante de cuatro (04) folios útiles (folios desde el 71 hasta el 74, ambos inclusive de la pieza N° 1, marcado con la letra “C”), Original de Factura de ESOGAS N° 042323 y Número de Control N° 153211 de fecha 13-10-2015 Número de cuenta 0323190-1, la cual se constata que fue pagado por el ciudadano William Joe Padrón Guerrero por la cantidad de Bs.500,00 y Original de Solvencia de la Empresa Socialista del Gas del Municipio Cabimas C.A. ESOGAS, Número 05777 de fecha 13-10-2015,N° de Cuenta : 03231907, Factura N° 9-7861, Tipo: Comercial B, Local comercial ubicado en la Calle Miranda con Calle Colon Esquina Calle el Triunfo Local N° 90.
4) Corre inserto constante de cuatro (04) folios útiles (folios desde el 75 hasta el 78, ambos inclusive de la pieza N° 1, marcado con la letra “D”), Original de Factura del Instituto Municipal de Aseo Urbano y Domiciliario de Cabimas (IMAUCA) N° 00181293 y Número de Control N° 00-815013 de fecha 16-07-2015, la cual se constata que fue pagado por la Barbería y Boutique Gerton Sport, C.A, por la cantidad de Bs.4.512,00 y Original de Solvencia de la ya nombrada empresa, Número F2- 00006847 de fecha 16-07-2015, N° de Cuenta: 048734, Número de Ruta 4: Cliente CIJ316771571, Local comercial ubicado en el Sector Casco Central, Calle Colon, S/N..
5) Corre inserto constante de dos (02) folios útiles (folios desde el 79 hasta el 80, ambos inclusive de la pieza N° 1, marcado con la letra “E”), Original de Factura del Instituto Municipal de Aseo Urbano y Domiciliario de Cabimas (IMAUCA) N° 00205363 y Número de Control N° 00-820116 de fecha 13-10-2015, la cual se constata que fue pagado por la Barbería y Boutique Gerton Sport, C.A, por la cantidad de Bs.750,00 , Original de Solvencia de la ya nombrada empresa, Número F2- 00007603 de fecha 13-10-2015, N° de Cuenta: 048734, Número de Ruta 4: Cliente CIJ316771571, Local comercial ubicado en el Sector Casco Central, Calle Colon, S/N.
6) Corre inserto constante de cinco (06) folios útiles (folios desde el 81 hasta el 85, ambos inclusive de la pieza N° 1, marcado con la letra “F”), Original de Factura de pago por ante la Empresa Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO) , N° 00205363 y Número de Control de Cliente: 153400 de fecha 15-07-2015 , la cual se constata que fue pagado por el ciudadano William Joe Padrón Guerrero, por la cantidad de Bs.27.817,28; Original de Factura de pago por ante la Empresa Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO), N° Número de Control de Cliente: 153400 de fecha 13-10-2015, la cual se constata que fue pagado por el ciudadano William Joe Padrón Guerrero, por la cantidad de Bs.150,00, Original de Factura de pago por ante la Empresa Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO), Número de Control de Cliente: 153400 de fecha 13-10-2015, la cual se constata que fue pagado por el ciudadano William Joe Padrón Guerrero, por la cantidad de Bs.2.719,50 y Original de Solvencia de la ya nombrada empresa, Número 313353 de fecha 19- de octubre-2015, de un inmueble ubicado en la Calle Miranda S/N con Calle Colón ,Poliza: 164704, Número de Ruta 4: Cliente CIJ316771571,
7) Corre inserto constante de un (01) folio útil (folios 86 de la pieza N° 1, marcado con la letra “G”), Original de Solvencia Municipal de la Dirección de Hacienda de la Alcaldía Bolivariana de Cabimas Número 501001457 de fecha 21- 10- 2015, a nombre del ciudadano william Joe Padrón Guerrero, Sección: 201- Inmuebles Urbanos, ubicado en la Calle Miranda Esquina Calle el Triunfo Edificio DELEPIANI N° 90, Sector Casco Central.
8) Corre inserto constante de un (01) folio útil (folio 87 de la pieza N° 1, marcado con la letra “H”), Original Factura de Estado de Cuenta Municipal de la Dirección de Hacienda Municipal Alcaldía Bolivariana de Cabimas de fecha 01- 06-2016, a nombre del ciudadano william Joe Padrón Guerrero.
9) Corre inserto constante de cuatro (04) folios útiles (folio 88 hasta el folio 91 de la pieza N° 1, marcado con la letra “J”), Copias simples de Inscripción Catastral a nombre del ciudadano William Joe Padrón Guerrero de fecha 26 de Agosto del 2015, cuyo número catastral es: 023-003-06-16-31-03-L-90 y evalúo de un Inmueble ubicado en la Calle Miranda con Calle Colón, Esquina Calle el Triunfo, Edificio “DELEPIANI”, Local N° 90, Sector Casco Central Cabimas en la cantidad de UN MILLON CIENTO SESENTA Y SEIS MIL DOSCIENTO SETENTA Y DOS CON 70/100, 1 Bolívares Fuertes (Bs. F1.176.272,70), copia simple de Constancia de Cédula Catastral N° 023-003-06-16-31-03-L-90 de fecha 26 de Agosto del año 2015, copia Simple de linderos de un inmueble ubicado en la Calle Miranda con Calle Colon, Esquina Calle el Triunfo, Edificio “Delepiani” Local N° 90, Sector Casco Central, Cabimas, Parroquia Carmen Herrera, ocupado por el ciudadano William Joe Padrón Guerrero, cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: (18,60) Metros: Colinda: Calle Colón- Juan Albornoz, SUR: (17,00) Metros: Colinda: Local 49. Local 47, ESTE: (25,95) Metros: Colinda: Estacionamiento Edificio Delepiani y por el OESTE: (25,50) Metros: Colinda: Local 47- Flia MCKARTIS- Juan Albornoz; y copia simple de Croquis Parcelario de la Planta Baja de un Local Ubicado en la Calle Miranda con Calle Colón Casco Central, todos emanados por la Dirección de Catastro de la Alcaldía Bolivariana de Cabimas.
Con respecto a las probáticas antes mencionadas tales como Facturas de ESOGAS, del Instituto Municipal de Aseo Urbano y Domiciliario de Cabimas (IMAUCA), e Hidrolago; así como la solvencia municipal y la copia de ficha catastral, las cuales fueron solicitadas por la promovente oficiar a los organismos competentes para su verificación, éste Juzgado Superior debe indicar que, en vista a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, existen pruebas que deben realizarse de forma categórica para que su promoción tenga algún tipo de validez al proceso, para que la misma busque algún tipo de esclarecimiento al proceso y pueda el Sentenciador decidir por la evaluación de las mismas, la resolución de la Litis, entre otros aspectos
En razón de ello y en vista de la impugnación de éstos medios de prueba por la parte demandante y la falta de objeto de prueba debiendo ésta ser indicada por el demandado, encontrándose entre ellas varias facturas, solvencias al proceso sin que se indique el objeto a probar y sin especificar en qué se basa las pruebas documentales, es por lo que éste Superior debe desecharla para su decisión en la definitiva. ASI SE ESTABLECE.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Antes de proceder al análisis de fondo del caso que ocupa a esta Superior Instancia, es necesario hacer un pronunciamiento previo respecto a las denuncias, vicios e infracciones que fueron señaladas por las partes en sus escritos de informes, y para ello se hace el siguiente análisis:

PUNTO PREVIO.

I. DE LAS INFRACCIONES ALEGADAS POR EL DEMANDANTE EN SEGUNDA INSTANCIA.

De lo observado en las actas del presente expediente, se debe hacer mención a las denuncias de infracción que el demandado considera que la recurrida cometió en su sentencia, al respecto se señala lo siguiente:

“…la sentencia recurrida contiene vicios de forma y fondo de que deberán traducirse en revocar la misma y en la imperiosa de declarar con lugar a favor de los demandantes, incluso, es conveniente señalar que dictamen definitivo del tribunal ad quo, otorga la razón a la parte demandada la razón sin pruebas ni demostración alguna de sus alegatos y se ciñe tercamente en el incumplimiento de la parte actora en una fecha de pago del contrato a pesar que se alegó ampliamente la imposibilidad de pagarle personalmente al ciudadano WILLIAM JOE PADRON GUERRERO, identificado en actas, el resto de la cantidad del precio convenido razón por la cual demanda y consigna el resto del precio convenido.

Siguiendo la técnica procesal por medio la cual el Tribunal del primer grado de conocimiento resolvió la controversia, he de referirme en cuanto la operadora de justicia debió de analizar cuidadosamente los alegatos y pruebas aportadas a la controversia, por el contrario, con todo respeto, simplemente se limitó a una salida ligera como fue colocarle fin a la controversia pronunciándose que la parte actora no cancelo en la fecha pactada, desprendiéndole de su sagrado deber establecido en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil vigente…
(OMISSIS)
Bajo nuestra consideración, la recurrida, la jueza de primera instancia, incurrió en forma en el vicio de incongruencia negativa, que como hemos señalado en el presente escrito, afecta las disposiciones orden público que han sido resaltadas ya que se tratan de requisitos formales de la sentencia ya que se trata de una resolución dictada por un juez o un tribunal que decide definitivamente el pleito o causa en cualquier instancia o recurso, o cuando, según las leyes procesales, deban revestir esta forma.
Pero, la sentencia no se atuvo a lo alegado y probado en autos, pretensión y contradicción, infringe lo establecido en los artículos 12 y 16 (-SIC-) del Código de Procedimiento Civil vigente, obsérvese cómo olvidándose claramente que la parte actora alegó claramente de su imposibilidad de pago al faltante del PRECIO pactado y de intención responsable de consignar dicha cantidad final junto con la demanda

En relación a éste particular, en la que el demandado menciona la infracción de los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, los cuales establecen:
“Artículo 12.-Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe” (Subrayado y resaltado de esta Alzada).
Artículo 15.- Los Jueces garantizarán el derecho de defensa, y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas, sin preferencia ni desigualdades y en los privativos de cada una, las mantendrán respectivamente, según lo acuerde la ley a la diversa condición que tengan en el juicio, sin que puedan permitir ni permitirse ellos extralimitaciones de ningún género.
De la transcripción de los artículos ut supra citados, se establece la obligación que tienen los Jueces de la República una vez que realizan la motiva que va a dar como finalidad la resolución en la dispositiva de la sentencia, de atenerse a lo alegado y probado en autos, dejando de lado algún tipo de argumento o excepciones que no fueron previamente alegadas por las partes, ni aún así suplir defensas no opuestas por ninguna de las partes, así como también prohibir cualquier clase de extralimitaciones. Esto en la doctrina se denomina como quaestio iuris y quaestio facti, en relación a los hechos y al derecho probado en actas. Igualmente, es considerable traer a juicio lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil en cuanto a los requisitos que la sentencia debe contener para ser de eficaz resolución del conflicto, los cuales dicen:
“Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:
1º La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2º La indicación de las partes y de sus apoderados.
3º Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4º Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6º La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión”.
Como puede observarse, en el artículo in commento, se desprende los requisitos intrínsecos de la sentencia, es decir, los que a su cumplimiento quedan ligados al contenido de la misma, y contribuyen a dar fe del razonamiento y la secuencia lógica de los motivos que establece el sentenciador, tanto de hecho y de derecho, para dar como fin la conclusión como respuesta a la convicción que se tiene con respecto a la controversia alegada en las actas que conforman el juicio, jurídicamente fundamentados, para dar con la eficacia del cumplimiento en lo establecido en los artículos 12 y 15 ejusdem, el cual suscita sobre la veracidad de los hechos allí narrados.
Ahora bien, entre los distintos argumentos esgrimidos por el demandante para denunciar el vicio de incongruencia negativa, así como la infracción de los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, se explanan los siguientes:
En primer lugar, los codemandados no alegaron una “simple defensa” la negativa del vendedor ciudadano WILLIAM JOE PADRON GUERRERO, identificado en actas, de recibir el resto pactado como PRECIO fue la razón fundamental para accionar en su contra y exigir el cumplimento del contrato, amén, que se consigna junto con la demanda el pago restante del precio, consignación que jamás fue rechazada o impugnada por el demandado ya que en su contestación no referencia ella de modo alguno.
En segundo lugar, es completamente falso que en fecha 25 de agosto de 2015 fuera pactado una “consignación de pago”, eso no está establecido en el contrato, esa fecha está establecida, pero, el pago no pudo ser realizado a pesar de las múltiples gestiones para hacer dicho cumplimiento no se pudo cumplir por falta de ubicación o localización del ciudadano WILLIAM JOE PADRON GUERRERO, , identificado en actas, razón por la cual se demanda el cumplimiento del contrato alegándose tal imposibilidad y a su vez se hace la consignación del resto del PRECIO pactado.
En tercer lugar, la jueza establece que existen “otros métodos legales pertinentes” para cumplir el comprador, no obstante, no describe cuáles o en qué consisten tales “métodos”, ésta consideración, razonamiento o conclusión tampoco forma parte de las alegaciones o pruebas del demandado en su escrito de contestación ya negó la demanda ni tampoco probó absolutamente algo a su favor, en otras palabras no está en la contradicción como carga procesal y se suple argumentos o excepciones no formulados por la parte demandada como se observa de la sentencia, hoy recurrida.
De los anteriores argumentos, es menester precisar que para la procedencia del vicio de incongruencia negativa conocido también como Ne eat iudex citrapetitum partium es necesario que el sentenciador que conoce de la causa dicte una decisión que no se ajuste a lo reclamado por las partes en juicio, siempre que de las actas no se presenten circunstancias, hechos o alegatos que justifiquen tal decisión, ya que se concede menos de lo solicitado o algo diferente de lo exigido como fundamento de la pretensión.
En este mismo orden de ideas, en los casos donde se denuncia la procedencia de tal vicio, es necesario que la parte denunciante indique de qué manera se presentó ese vicio en la sentencia recurrida, y para ello citaron un extracto de la decisión que motiva lo siguiente:
“Basandose en ello, los actores produjeron pruebas documentales y de informes que no sustentaron su reclamación, y el hecho de consignar un cheque de gerencia a nombre de este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, para su depósito con fecha 4 de mayo de 2016, no evidenció el cumplimiento de su obligación tal como fue acordado, debido a que es la fecha 25 agosto de 2015 la cual fue indicada para pago o consignación de pago, no es válida la defensa que el demandado en su oportunidad se negará a recibir el pago acorgado, existiendo otros métodos legales pertinentes para que utilizar el comprador para patentizar el pago de la fecha ya estipulada, que si era su obligación o en su defecto durante la vigencia del contrato:”
Del criterio citado por la recurrida, se debe dejar constancia que, para poder ejercer cualquier reclamación que tenga relación con el cumplimiento de las obligaciones, es necesario que la misma sea exigible al momento de la interposición de la demanda, y que a su vez, la parte interesada haya cumplido con la contraprestación que le corresponde. De hecho, considera quien aquí decide que de las actas procesales no se desprende intención alguna de las partes de proceder al pago de lo acordado en el CONTRATO, ya que como fue explicado por la recurrida en su sentencia, no se evidenció el cumplimiento de la obligación tal y como fue pactado en el caso de marras, según se desprende de la CLÁUSULA SEGUNDA que estableció la fecha para el cumplimiento el 25 de agosto del año 2015, y en razón de ello no es válida la consignación posterior del pago pactado en el contrato alegando que el demandado se negase a recibir el respectivo depósito por concepto del pago correspondiente, ya que como bien argumentó el A quo, existen diversos métodos legales que puede emplear el comprador para patentizar el pago de la fecha ya estipulada, y no está en el deber de decir o explicar cuáles son esos métodos, ya que para actuar en juicio se requiere de la asistencia y representación de un abogado, y de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley de Abogados, toda persona tiene derecho de ser asistido por un profesional del Derecho para hacer la respectiva reclamación de sus deberes, y ante la duda o inquietud de un determinado problema o comportamiento de índole legal, es el profesional del Derecho quien debe manifestar a su apoderado todas las vías y requisitos legales para la correcta satisfacción de sus derechos e intereses, no así el operador de justicia, quien se debe limitar únicamente a determinar si hay o no la procedencia para declarar con lugar el derecho que le asiste, toda vez que, de explicar las distintas vías que puede emplear un sujeto de Derecho para la reclamación de sus intereses sería igual que suplir defensas o asumir posturas ante hechos o circunstancias que no han sido alegadas o adminiculadas en las actas procesales, y a criterio de este sentenciador ello implicaría la desigualdad entre las partes y un claro vicio en la sentencia. ASÍ SE CONSIDERA.
Para un mejor estudio del caso, se cita la decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 23 de diciembre del año 2008, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, donde se dejó asentado que:
“…Con respecto al thema decidendum, el artículo 243 en su ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, establece que “Toda sentencia debe contener: una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan en autos.”.

El artículo precedentemente señalado, establece que el sentenciador al momento de elaborar su decisión, debe realizar de manera introductoria un compendio de lo que será el tema a resolver para delimitar la controversia, y así no decidir ni más ni menos de lo alegado y aportado por las partes.
Por tanto, el objetivo principal de este requisito intrínseco de la sentencia va dirigido a establecer cuál es en realidad el problema a debatir, y además eliminar la tendencia del juez de hacer una transcripción extensiva de las actas del proceso e incorporarlas como parte narrativa de la sentencia…”
De la sentencia citada, se desprende que la procedencia de los vicios por incongruencia negativa se presentan cuando el Juez no decide según lo alegado y probado en autos, y a criterio de este sentenciador, la denuncia debe ser clara, precisa y concisa, explicando en qué consiste, en qué momento se cometió y las razones, así como también los artículos violentados que se traducen en una violación al derecho a la defensa, y es de resaltar que en el caso de marras tal situación no se evidencia, toda vez que la sentencia de la recurrida se dictó ajustada a Derecho, al extremo de explicar, con base a las pruebas alegadas y de la correcta interpretación de los contratos, que no hay evidencia sólida que justifique la procedencia de la infracción denunciada, así como también la procedencia del vicio delatado, razón por la cual esta Alzada desecha la denuncia efectuada. ASÍ SE DECIDE.

II. DE LAS INFRACCIONES DENUNCIADAS POR LA PARTE DEMANDADA EN SEGUNDA INSTANCIA.

El demandado reconviniente en la presente causa argumentó la siguiente infracción de Ley:
“…EL A QUO INCURRE EN UN ERROR DE INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 1.168 del Código Civil, al condicionar a una demostración por parte del oponente de la excepción, de su falta de motivación al incumplimiento de la otra parte, en primer lugar porque la única condición que exige el legislador para que no prospere es que se haya fijado fechas distintas para el cumplimiento de las obligaciones de las partes cuestión que no se da en el contrato objeto de la acción como puede observarse, la misma recurrida señala entre las características de la excepción non amdipletis contractus, la similitud, que en el contrato de marras viene dada como condición sine que non, para que nazca al mismo tiempo la del vendedor, que en este caso era la de entregar los documentos para la protocolización de la venta pactada, la cual no se perfeccionó por el incumplimiento que la misma juzgadora constató, en consecuencia surge la pregunta lógica, como puede protocolizarse si falta el elemento esencial en un contrato de venta u opción de compra, EL PAGO DEL PRECIO, que la misma jurisdicente da por no cumplido…”

Del extracto argumentativo explanado con el demandado reconvenido, se desprende que denuncia la infracción de Ley por errónea interpretación del contenido y alcance del artículo 1168 del Código Civil, alegando que, para que prospere la respectiva acción, es que se hayan fijado fechas distintas para el cumplimiento de las obligaciones de las partes.
Por otra parte, respecto a la teoría de la interpretación de las leyes, se cita la sentencia N°4, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 15 de noviembre de 2001, Exp. 99-003, caso de invalidación intentado por Miguel Ángel Capriles Canizzaro, en la cual reiteró que:
“...En ese sentido, la doctrina del Supremo Tribunal de Justicia en sentencia de la Sala Político Administrativa de fecha 7 de marzo de 1951, cuya parte pertinente, a la letra, dice:
...Cuando la Ley es diáfana muestra su propia transparencia; cuando la ley es clara, ella misma refleja la imagen de su contenido de una manera sencilla y natural; sin un gran trabajo de la mente, sin mayor esfuerzo de raciocinio, por lo cual el juez la aplica sin propiamente interpretarla según las reglas clásicas de interpretación, pues en este caso es cuando se entiende el adagio que dice que cuando la Ley es clara no necesita interpretación...”
De este modo es de necesaria obligación darle a la ley el sentido que aparece evidente de las palabras; criterio que ha permanecido vigente en el tiempo, tal y como lo corrobora la sentencia de la Sala Político Administrativa de fecha 16 de junio de 1969, reiterada en fecha más reciente, 12 de mayo de 1992 (caso: Gilberto Gripa Acuña) en la cual estableció:
“...Siendo las leyes expresión escrita de la experiencia humana, acumulada, a veces, durante muchos años, o fruto de un cuidadoso proceso de elaboración en el que han participado especialistas, comisiones técnicas y órganos de los poderes públicos, sería absurdo suponer que el legislador no trate de usar los términos más precisos y adecuados para expresar el propósito y alcance de sus disposiciones, u omita deliberadamente, elementos que son esenciales para la cabal inteligencia de ellas.
Por esta razón, no debe menospreciarse la interpretación llamada gramatical, ni contraponer a ésta la interpretación lógica, como si la letra de la ley no fuera, en todo caso, el obligado punto de partida de toda indagación dirigida a esclarecer, recionalmente (sic), lo que es la mente del legislador. Los jueces y los órganos de la Administración Pública tergiversarían, además la función que les toca cumplir como instrumentos de un estado de derecho, si al aplicar la ley no lo hiciera teniendo en cuenta, antes que todo y principalmente, los términos en ella (sic) empleados, so pretexto de que otra ha sido la mente del legislador. No sin motivo el codificador patrio, en el artículo 4 del Código Civil, dispone que debe atribuirse a las leyes el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas (sic) entre si y la intención del legislador...” (resaltado y subrayado de esta Alzada).
Del criterio jurisprudencial anteriormente citado, se desprende que al interpretar la Ley para aplicarla al caso concreto que se presenta a conocimiento del operador de justicia, se deben tomar en cuenta las palabras, la relación de ellas entre sí y el sentido gramatical que aparece inmerso en la norma jurídica en cuestión como regla imperativa de conducta establecida por el legislador, ya que al ser la norma clara, la interpretación se hace simple o bien se aplica sin necesidad de interpretación alguna, toda vez que del contenido de la misma se puede extraer claramente la intención propia del legislador, y que sólo en los casos donde la norma jurídica parece dudosa o ambigua, es cuando se hace necesario realizar una correcta interpretación de la misma, mediante la técnica del silogismo judicial, una operación mental y lógica que debe realizar el Juez tomando en cuenta el significado de las palabras, la lógica y las máximas de experiencia, así como también los principios generales del Derecho. ASÍ SE DECLARA.
Ahora bien, en aras de garantizar el adecuado funcionamiento y la correcta aplicación de la justicia al caso concreto que se presenta al conocimiento de esta Alzada, es importante determinar si en el caso de marras hubo una errónea interpretación del contenido y alcance previsto en el artículo 1168 del Código Civil por parte de la recurrida, en ese sentido, reza el artículo 1.168 del Código Civil lo siguiente: “Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”
Del artículo ut supra se establece lo que se conoce como la exceptio non adimpleti contractus la cual es una de las defensas de fondo que puede invocar el demandado en su contestación o el demandante en la contestación a la reconvención. Así las cosa, según la doctrina patria de la mano del autor venezolano JOSÉ MÉLICH URSINI en su obra DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO página 767 nos dice, con relación a la exceptio non adimpleti contractus lo siguiente:
“La excepción presupone que el excipiens se encuentra en la situación de que se le exige su propio cumplimiento, no obstante el incumplimiento de una obligación recíproca a la suya (…) Es indispensable que ambas obligaciones, tanto la del excipiens como la del salvens deban cumplirse de forma recíproca o simultánea”
Asimismo, según la Sentencia N° 219 de fecha 02 de agosto del año 2017 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado YVAN DARÍO BASTARDO FLORES, dejó asentado con relación a la exceptio non adimpleti contractus lo siguiente:
“De las partes transcritas de la recurrida se evidencia que efectivamente la misma aplica para la resolución del caso la norma contenida en el artículo 1168 de nuestro código sustantivo, que concibe la llamada excepción non adimpleti contractus, es decir, la excepción de contrato no cumplido, la cual se da sólo en los contratos bilaterales como en el presente caso y que se vislumbra como una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado.
Ahora bien, es necesaria que estas obligaciones de las partes nazcan simultáneamente del contrato, es decir, deben coexistir desde su perfeccionamiento, aunado al hecho de que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar, la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación o de rehusarse al cumplimiento de la misma, hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya, que es lo que produce en definitiva la aludida excepción”.
En este orden de ideas, cuando la recurrida analiza todo el contenido probatorio que se desprende en actas, en su motivación realiza una serie de consideraciones al respecto del cumplimiento de las obligaciones contraídas por ambas partes intervinientes en el PRESENTE CONTRATO y entre sus razonamientos argumenta empleando el contenido del artículo 1168 del Código Civil de la siguiente manera:
“Sin embargo, la parte demandada- reconviniente en su escrito de reconvención, demandó la indemnización por los daños causados, alegando que el comprador no cumplió con su obligación, y en este sentido, el artículo 1.159 del Código Civil, expresamente señala que el contrato sólo puede ser revocado por mutuo consentimiento o por las causas establecidas en la Ley, pero nunca el contrato puede considerarse en cierto sentido modificado en las condiciones prefijadas originalmente, por un uso no acorde a las cláusulas contractuales.
Es de indicar que para la procedencia de esta excepción de contrato no cumplido, deben darse determinados requisitos: 1) Un contrato bilateral; 2) El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo y de importancia. 3) Que las obligaciones surgidas en el contrato bilateral sean de cumplimiento simultáneo y 4) Que la parte que la oponga no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte.
Vemos de esta manera, como existen determinados requisitos para establecer o exigir la excepción de contrato no cumplido, y de hecho las interpretaciones de los contratos deben ser restrictivas, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos.
En tal sentido, el haber asumido el vendedor un “compromiso”, del presente expediente no se evidenció que el accionante vendedor haya cumplido igualmente con el mismo, sin señalar la referida cláusula el tiempo para dicha consignación, dejando una vaguedad e imprecisión en si dicha cláusula, sin que pueda considerarse en lo más mínimo, en este caso y por parte del vendedor, una ventaja para dicha consignación, pues recordemos que el contrato objeto de estudio si señaló un lapso de duración, y no para asumir las obligaciones en libre albedrío, para pretender y exigir una resolución de contrato a su favor, cuando asumió de igual manera una responsabilidad de consignar todos los recaudos necesarios para la protocolización de la venta respectiva, cuestión esta que ni siquiera fue aludida por el accionante vendedor en sus escritos, como parte de buena fe de sus acciones, notándose una actitud pasiva en cuanto a sus responsabilidades o acciones a seguir, aun evidenciándose que algunos documentos sobre el inmueble se encontraba en poder del vendedor, consignados en actas de forma parcial. ASI SE CONSIDERA”

Del razonamiento expresado por la recurrida, la misma actúa conforme a derecho y es cónsona su motivación con la exigencias legales establecidas por el ordenamiento jurídico para llevar a cabo la procedencia o improcedencia de la excepción por contrato no cumplido, ya que la misma se condiciona siempre y cuando la parte que lo solicita haya cumplido con su parte de la obligación, por lo que a criterio de quien aquí decide no es errónea o desacertada la interpretación realizada por la recurrida respecto a la excepción antes mencionada, ya que tanto la doctrina patria como la jurisprudencia son afines al determinar los requisitos de procedencia de la misma, determinando como un rasgo fundamental de la misma, que solo puede ser invocada en los contratos bilaterales y en la cual una de las partes se excepciona de cumplir con su correspondiente parte del contrato hasta tanto la otra parte interviniente no cumpla con su respectiva obligación, situación esta que en efecto fue analizada por la recurrida y estudiada de los extractos de su motivación, razón por la cual esta Alzada considera que la recurrida no incurrió en una infracción de Ley y por ende se desecha la denuncia planteada por el reconviniente. ASÍ SE DECIDE.
No obstante lo anterior, el punto relativo al cumplimiento o no por parte del demandado reconviniente es un asunto que esta Alzada resolverá en la oportunidad legal correspondiente, dentro de su motivación del fallo al abordar lo relacionado con el tema de la RECONVENCIÓN. ASÍ SE ESTABLECE.

MOTIVACIÓN AL FONDO DEL ASUNTO:

En el presente litigio se observa la disputa iniciada con ocasión de CONTRATO BILATERAL cuyas partes intervinientes son los ciudadanos ROGERIO JOSÉ SANCHEZ NAVA y ELITO RAMÓN SÁNCHEZ NAVA en contra del ciudadano WILLIAM JOE PADRON GUERRERO, todos identificados en actas, el cual tiene por objeto la compraventa de un inmueble constituido por un apartamento para habitación familiar, que forma parte de la segunda planta del edificio DELEPIANI, el cual fue celebrado en fecha del 16 de junio del año mil quince (2015).
En razón de ello, para proceder a la resolución de la litis, nos atañe primeramente esclarecer la definición de Contrato, el cual es una convención o acuerdo entre dos o más personas que genera un vínculo jurídico que llega a producir una serie de obligaciones entre las personas que lo contraen.
De igual manera encontramos en la doctrina jurídica venezolana el autor ELOY MADURO LUYANDO, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, DERECHO CIVIL III, que el contrato es un “un acuerdo unánime entre dos o más personas para constituir, reglar, modificar o extinguir un vínculo jurídico, nada puede diferenciarlo de la convención, que no es más que un negocio jurídico bilateral, integrado por manifestaciones unánimes de voluntad destinadas a producir los mismos efectos jurídicos del contrato”
Asimismo, se observa que el artículo 1.133 del Código Civil establece: “El contrato es la convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”.
Ésta Superior Instancia debe enfocarse en lo que atañe una acción ordinaria por cumplimiento de contrato; y por ello es importante aclarar que no sólo el cumplimiento se deriva de la tradición del objeto como principal siendo ésta la entrega de la cosa o la formal materialización de la venta de dicho objeto o inmueble, sino la ejecución o realización que está obligado el deudor a presentar, bien sea la entrega del pago, o transacción de suma dineraria, y así se está en presencia del cumplimiento de obligaciones recíprocas o acciones que ambas partes se comprometieron a realizar en lo establecido en dicho contrato, a la fecha del plazo fijado para el vencimiento del mismo.
Tomando en cuenta el punto antes definido, es de considerar para este operador de justicia debe hacer formal pronunciamiento sobre la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se solicita de parte y parte, debido a que son éstas mismas quienes en reiteradas veces mencionan lo referente a una Promesa Bilateral de Compraventa, es así como en efecto se hacen las siguientes observaciones:
En sentencia de la Sala Constitucional, N° 878 de fecha 20/07/2015 con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, exp 14-0662, afirma la diferencia que existe entre la promesa bilateral de venta y el contrato de opción a compraventa:
“La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado” (subrayado de esta Alzada).
Lo anterior se ratifica que la doctrina ha admitido esta modalidad de contratos relacionados con la venta, y los define como “EL CONTRATO POR MEDIO DEL CUAL, DOS PARTES SE OBLIGAN RECÍPROCAMENTE A CELEBRAR UN CONTRATO DE VENTA”.
Ahora bien, citando la doctrina patria, de la mano del autor venezolano LUIS AGUILAR GORRONDONA en su obra DERECHO CIVIL IV. “CONTRATOS Y GARANTÍAS”. Vigésima (20º) edición. Pág. 189 dejó asentado que:
“ Las exigencias económicas del tráfico de bienes, ha generado la necesidad de la creación de los llamados contratos preparatorios, siendo éstos los acuerdos de voluntades que llevan implícita la promesa de celebrar un contrato futuro, que generalmente, por dificultades económicas, no pueden celebrarse en ese momento. Estos precontratos, no deben confundirse con los contratos definitivos, ya que sólo constituyen una forma de asegurar la celebración de un contrato posterior; y mediante los mismos, se contraen obligaciones para el futuro; pero, al mismo tiempo, dejan abierta la posibilidad de un desistimiento legítimo. Estos contratos son perfectamente lícitos, y a diferencia de otras legislaciones, en nuestro país no están expresamente regulados.” (Resaltado y subrayado de esta Alzada)

Corolario con lo anterior, y ya explicado lo que se entiende por un contrato preparatorio de PROMESA BILATERAL DE VENTA, se debe tomar en consideración que el mismo constituye una fuente de obligaciones que se traduce como un contrato accesorio a la materialización de una futura compraventa propiamente dicha, por cuanto se considera que en realidad se trata de un contrato preparatorio.

Sobre lo establecido en la doctrina sobre la promesa bilateral de compraventa, se evidencia que para exigir el cumplimento de un contrato la parte debe demostrar que ha cumplido con su parte para pretender hacer valer su derecho, teniendo ello su fundamento en lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, el cual reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En este mismo orden de ideas, se desprende las actas procesales que los demandantes ROGERIO SANCHEZ y ELITO SANCHEZ no demostraron ni por sí mismos, ni por medio de apoderados, que en efecto cumplieron con lo establecido en el contrato de opción a compra venta, limitándose a mencionar reiteradas veces, incluso en su escrito de informes lo siguiente:

“…en la cláusula tercera indica claramente que el lapso de duración del contrato firmado por las partes es de treinta (30) días del mes de agosto del 2015, no precisando cuando efectivamente comienza el lapso de tiempo estipulado, pero, responsable y en forma razonada, alegada, se interpuso la demanda con la correspondiente consignación del resto del precio…”

Cabe destacar que, de lo observado en el contrato de promesa bilateral de compraventa es importante hacer mención en su cláusula segunda establece:

“…SEGUNDA; El precio por el cual se comprometen EL PROMINENTE VENDEDOR de vender a LOS PROMINENTES COMPRADORES es la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), cuales serán cancelados por LOS PROMINENTES COMPRADORES, de la siguiente manera: La cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00), que es el precio de la siguiente opción de compra y recibe mediante instrumento bancario denominado cheque de la agencia BBVA Provincial, código cuenta cliente 01080077350100007150, número de cheque 09018395 de fecha 23 de Julio de 2015, Por la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00); que recibe en este acto EL PROMINENTE VENDEDOR, el resto, es decir, la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00) que le adeuda a EL PROMINENTE VENDEDOR, serán cancelados el 25 de Agosto de 2015….”

Es de precisar que lo que se observa de dicho contrato es que efectivamente es en la mencionada CLÁUSULA TERCERA, que indica que la duración del mismo sería de Treinta (30) días iniciando con la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) contados a partir de Agosto de 2015. Y de igual forma, se establece el lapso en el cual, debía proceder con él para el pago restante de la deuda contraída en el Contrato. Cantidad que, en efecto, fue cubierta por el demandante, sin embargo entre el lapso de inicio del contrato, todo el mes de Agosto de 2015, hasta el día señalado para la perfección de dicho contrato, a su vez el veinticinco (25) de Agosto de 2015, fecha en la cual el contrato aún debió de estar en vigencia, la parte demandante no comprobó haber cancelado la cantidad restante –y conclusiva a su obligación- al hoy demandado ciudadano WILLIAM PADRÓN, no trayendo a la causa elementos de convicción, tales como Misivas, Cartas interpersonales, algún tipo de Mensaje o aviso que indicara que se comunicó con el demandado y que éste no le haya dado respuesta de la misma, sino simplemente que se comunicó (no precisando cómo) con EL PROMITENTE VENDEDOR y que no recibió respuesta o bien, que EL PROMITENTE VENDEDOR WILLIAN JOE PADRON manifestó que hizo un replanteamiento de la deuda, presuntamente modificando el monto de la deuda restante, a la cantidad de VEINTE MIL DÓLARES AMERICANOS (20.000$).
Del caso de marras es importante determinar lo que realmente es el punto controvertido que ocupa a esta Alzada, ya que por un lado está en juego escudriñar del material probatorio la verdadera voluntad de las partes a través de sus actuaciones e intenciones respecto al contrato en cuestión, y por el otro, determinar si realmente el caso que interesa en esta motivación se circunscribe a un simple conflicto o problema de interpretación, para lo cual se recurre a las facultades que tiene este sentenciador para determinar el verdadero sentido y alcance de los contratos de conformidad con lo previsto en el artículo 14 de la Ley Adjetiva Procesal. De hecho, el demandante reconvenido interpone su pretensión exigiendo se dé cumplimiento al contrato en cuestión, para lo cual se cita el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“Artículo 506. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”

Aunado a lo anterior, de las pruebas documentales y de informes que fueron promovidas y evacuadas oportunamente, a criterio de este sentenciador de Alzada, no se llega a la conclusión de que hay evidencia clara sobre la ejecución del cumplimiento del contrato por parte de los demandantes sino que se limitan a reiterar la consignación de la cantidad restante ante el Tribunal de la causa, para su posterior depósito, dejando en claro que no era intención del demandante cumplir con la obligación debido que la fecha de consignación aún estaba vigente el contrato, esto es, veinticinco (25) de Agosto de 2015, por lo que no considera éste Juzgado la defensa alegada por los demandantes de que no localizaron al demandado y no pudieron hacerle llegar el pago de lo debido, habiendo innumerables formas de pago, cancelación de la deuda, lo cual sería un indicio para éste Superior la responsabilidad de cumplir con el contrato que contrajo. ASI SE CONSIDERA.

Asimismo, la ley Adjetiva procesal en el artículo 254, establece:

“Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.”

Corolario a lo anterior, es menester citar la Sentencia de Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 28 de 1996 Magistrado Ponente Dr. Rafael J. Alfonzo Guzmán, juicio Orlando Di Bernardino Di Rocco Vs. Lidia Margarita Quintero de Rengifo, Exp. N° 93-0077, S. N° 0015; O.P.T. 1996, N°2, pág. 197, la cual hace mención a la interpretación de los contratos al resaltar:

“…La Sala ha establecido en forma pacífica su doctrina respecto a este punto y ha dicho. “Los jueces del mérito gozan de facultades legales para interpretar los contratos que celebren las partes,… Igualmente los jueces tienen potestad para calificar los contratos, a los cuales deben asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes les hubieran dada erróneamente otra diferente. El poder de interpretación de la voluntad y propósito de las partes, lo que ejerce la instancia con vista de la circunstancias de hecho que concursan en cada caso concreto, por lo que las conclusiones que sostengan en ese campo escapan a la censura de casación, salvo que se alegue alguna de las situaciones excepcionales en que la Corte puede extenderse al establecimiento y apreciación de los hechos o al fondo de la controversia”…”.

En vista a lo anterior descrito se hace esta importante mención a que el juez, como garante y operador de la justicia, sobre la interpretación de las normas de acuerdo con el sentido de justicia dado por la Constitución y los principios generales del Derecho, así como también de los principios generales de los contratos, en particular, la buena fe, la equidad y el uso y las costumbres. Es por ello, que el límite en su decisión debe ser lo que se evidencia y se extrae de las actas procesales, es decir, de todo aquello que de autos se establece, no dejando de lado ninguna de las actuaciones realizadas por las partes, pero de igual forma, está facultado a realizar la calificación e interpretación de los contratos tal como lo establece la sentencia in commento.

DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA POR EL DEMANDADO

En su escrito de contestación a la demanda, la parte demandada, ciudadano WILLIAM JOE PADRÓN GUERRERO, RECONVINO a la resolución del caso en marras. Primeramente es necesario, especificar lo que doctrinalmente se establece como reconvención, la cual, según Voet: “…es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado...” (Henríquez La Roche, Ricardo. Código de Procedimiento Civil, Tomo III. Editorial Torino. Caracas 1996.pp.365).
Ahora bien, del contrato de promesa bilateral de compraventa, contraído por las partes es necesario hacer mención que para los intervinientes se establecieron entre sí una serie de requisitos y obligaciones a cumplir por ambos para la perfeccionamiento del mismo, del cual traemos a colación la clásusula Sexta donde especifica: “EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a consignar todos los recaudos legales necesarios para la protocolización de la venta del inmueble ante el Registro Público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia; así como de hacer la entrega real y material del inmueble habiendo desocupado el mismo de manera personal o de cualquier inquilino que hubiera en el mismo….”
Puesto que el demandado reconviniente, a pesar de traer a la causa distintos documentos que lo acreditaban como propietario del inmueble objeto de la controversia, no logró demostrar el haber cumplido con su obligación, ni la intención de hacer entrega del bien para verse afectado su derecho en el caso en marras y así exigir de la parte demandante la reconvención del mismo, dejando en claro que la resolución de un contrato es exigible en efecto, por la parte que ha cumplido en su totalidad con la obligación contraída.
Nuestro Máximo Tribunal, en Sala de Casación Civil, con ponencia de la Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba, Exp. AA20-C-2020-000164, de fecha 29 de abril del año 2021, establece lo siguiente:

“Alega el formalizante que el juez de alzada en el vicio de incongruencia por tergiversación de los términos en que quedó trabada la litis, en relación a los alegatos que fueron explanados en la contestación a la reconvención, en la cual se alegó que la parte demandada reconviniente no demostró haber pagado el monto adeudado ni tener la intención de pagarlo lo cual podía hacer mediante el pago en bolívares a la tasa vigente del dólar o a través de una oferta real de pago, lo cual fue omitido por la alzada y en virtud de ello pasó a declarar la procedencia de la reconvención, obviando que la demandada reconviniente debía demostrar el pago de su obligación, el cual no lo hizo.
El vicio de incongruencia por extrapetita, por tergiversación de motivos, como lo ha venido expresando la Sala de Casación Civil desde fallo N° 801 de fecha 5 de noviembre de 2007, caso: Marbella Mora conra Ezio Tonelli y otro, ratificado en decisión N° 213 de fecha 9 de enero de 2014, caso: Aracelis Piñero contra Banesco Banco Universal, ocurre:
“…cuando el juez se aparta de los hechos alegados, y tergiversa los argumentos de hecho contenidos en la demanda o la contestación, pues en tales casos, no resuelve la controversia tal y como fue planteada por las partes y, simultáneamente resuelve algo no pedido (el argumento tergiversado) por lo que el argumento es desnaturalizado…” (Subrayado agregado).
En definitiva es un formo de incongruencia distinta a sus manifestaciones corrientes –positiva o negativa-, pues consiste en la tergiversación que realiza el juez de los hechos o alegatos planteados por las partes en la oportunidad correspondiente, ocasionando así un doble resultado, es decir, el juez deja de resolver el problema debatido dentro de los límites fijados por las partes y, al mismo tiempo, resuelve algo distinto a lo pedido, produciéndose por consiguiente una incongruencia mixta.” (Subrayado y negrillas de ésta Alzada).

De la sentencia antes descrita, se vuelve a hacer mención de los límites de la facultades del juez al momento de resolver la controversia, cuando la parte reconviniente, no demuestra que en efecto ejecutó su acción contractual y es su derecho exigir el cumplimiento de la otra contratante, pues el Juez, como garante conocedor de la ley debe atenerse a conocer de los hechos alegados y así resolver la controversia ateniéndose a lo probado en autos.

Es por ello, que en el caso de marras no procede la Reconvención planteada por el demandado, pues no logró demostrar que en efecto cumplió con la obligación contraída para dar paso a una reconvención con el demandante. De hecho, en el caso que nos ocupa, se evidencia que no se cumplió a cabalidad con los requisitos necesarios para hacer admisible la acción por cumplimiento de contrato. Según se desprende de la Sala de Casación Civil N° 249 de fecha 05 de mayo del año 2017, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco, caso DOMÉNICO COCCIA contra JOSÉ ALFREDO FARÍAS Y OTRA, dejó asentado que:
“Con relación a este último aspecto, tanto la doctrina nacional como la jurisprudencia mayoritaria, han sido contesten establecer como requisitos para el ejercicio de la acción resolutoria, que: a) se trate de un contrato bilateral; b) que el incumplimiento que autoriza la resolución sea imputable al deudor demandado, y, c) que el contratante que la ejerce haya cumplido por su parte con sus obligaciones recíprocas”(resaltado y subrayado de esta Alzada).

Asimismo, citando la doctrina patria, de la mano del autor venezolano GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO (PRINCIPIOS GENERALES) página 83, dejó asentado que, para la procedencia de la acción de resolución, lo siguiente:

“Que el demandante haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir su obligación. Para solicitar la resolución de un contrato bilateral, el actor debe haber cumplido con su obligación. El vocablo “eficazmente” se le concede la significación de lograr hacer efectivo un propósito: garantizar a la otra parte el cumplimiento de la prestación de la obligación a que se obligó. (…) Es indudable que si el actor no ha cumplido su obligación exigible, ha faltado a su deber de cumplimiento en cuyo caso no le resulta permisible intentar la acción de resolución del contrato, pues la especial estructura de este, en su condición de bilateral, no permite que una sola de las partes se arrogue la facultad resolutoria sin haber cumplido su obligación, tratándose que al cumplimiento lo caracteriza, entre otros, el principio de la simultaneidad e interdependencia (…) De no haber alguno de los contratantes cumplido u ofrecido eficazmente cumplir, no podría comprenderse cómo es posible que requiera la resolución de la relación obligatoria que él ha inejecutado”.
Del criterio jurisprudencial y doctrinal ut supra citados, se desprende que, para la procedencia de la acción por resolución del contrato, los principales requisitos se atañen a determinar que la naturaleza del contrato sea bilateral, situación que ya ha sido corroborada mediante el análisis de las actas procesales, y a su vez, que el sujeto de Derecho que demanda o solicita dicha acción haya cumplido “eficazmente” con su correspondiente parte de la obligación contractual. De hecho, del contenido del contrato bilateral, específicamente en la CLÁUSULA SEXTA se desprende lo siguiente:

SEXTA: EL PROMINENTE VENDEDOR se compromete a consignar todos los recaudos legales necesarios para la protocolización de la venta del inmueble ante el registro público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia (resaltado y subrayado de esta Alzada).

En el párrafo antes citado, se desprende que una de las principales obligaciones que tiene el demandado reconviniente, que a criterios del presente contrato se denomina “promitente vendedor”, es hacer entrega o consignar todos los recaudos legales necesarios para la protocolización del respectivo inmueble descrito de marras, empero, del análisis de las actas procesales, así como de los escritos y demás argumentos expuestos por las partes, no se evidencia cumplimiento alguno de dicha obligación por parte del demandado reconviniente. De hecho, la resolución del contrato, según lo antes expresado uno de los requisitos necesarios para su procedencia es que el solicitante de la misma haya cumplido eficazmente con parte de la obligación, o que de sus acciones se desprenda una verdadera intención de cumplir con lo pactado y no así dejar por sentado, esperar o dejar a su suerte que la otra parte cumpla con sus respectivas obligaciones, ni tampoco dar por resuelto el contrato a la espera del pronunciamiento de su contraparte, ya que la integridad de los contratos bilaterales establece que TODAS LAS PARTES SE ENCUENTRAN SOMETIDAS AL CUMPLIR LAS DISTINTAS CONTRAPRESTACIONES RECÍPROCAS ALLÍ ESTABLECIDAS de conformidad con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, toda vez que no se está bajo la figura de una obligación sometida a condición suspensiva alguna, sino que se trata de obligaciones recíprocas de efecto inmediato, salvo las distintas estipulaciones realizadas con ocasión al tiempo o lapso de duración, y en razón de ello, a criterio de este sentenciador la parte demandada reconviniente no cumplió con su parte de la obligación para que sea posible la procedencia de la acción de resolución de contrato. ASÍ SE ESTABLECE.

Por otra parte, se desprende también que, en adición a la solicitud de resolución del PRESENTE CONTRATO BILATERAL, la parte demandada reconviniente, además de exigir que el contrato se declare resuelto por parte de la recurrida, pretende también exigir el cumplimiento de la penalidad establecida en la CLÁUSULA QUINTA, de la cual se desprende lo siguiente:

QUINTA: Ambas partes establecen como cláusula penal que por incumplimiento en el mencionado contrato por parte del comprador se establecerá un porcentaje de treinta por ciento (30%) sobre el monto de la opción de compra como indemnización por daños y perjuicios. Igualmente se establece que por cada día de atraso LOS PROMINENTES COMPRADORES cancelarán la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs.300,00) (resaltado y subrayado de esta Alzada).

De hecho, se evidencia del folio cuarenta y cinco (45) de la pieza principal número 1 que el promitente vendedor y parte reconviniente del caso de marras, alegó que:

“Según se describe en la cláusula quinta del contrato en cuestión producido por la parte actora, ambas partes establecen como cláusula penal que por incumplimiento en el mencionado contrato por parte del comprador (únicamente para el comprador según contrato se describe) se establecerá un porcentaje de 30% sobre el monto de la opción de compra como indemnización por daños y perjuicios que sería de Bs 1.200.000,00, adicionalmente (continúa el escrito), igualmente se establece que por cada día de atraso LOS PROMINENTES COMPRADORES cancelarán la cantidad de Bs 300,00 que sería a partir del vencimiento 27-09-2015 hasta hoy 17-01-2017 para un total de 478 días atrasados, multiplicado por 300Bs sería una cantidad total de Bs. 143.400,00…”

Del precitado párrafo, se desprende una argumentación realizada por el demandado reconviniente, quien estipuló de forma unilateral el momento en el cual se hace “exigible” el cumplimiento de la obligación y que a raíz del presunto incumplimiento del demandante reconvenido, decide invocar a su favor los efectos resarcitorios de la cláusula penal estipulada en la CLÁUSULA QUINTA del PRESENTE CONTRATO BILATERAL. No obstante, este operador de justicia no comparte el razonamiento esbozado por el reconviniente, ya que de una lectura exhaustiva del presente contrato, se evidencia que con tal argumento modifica sutilmente la CLÁUSULA QUINTA del prenombrado contrato, ya que realiza un cómputo de fechas que, en principio no se corresponden para la procedencia del cobro y el carácter resarcitorio de la cláusula penal, aunado al hecho de que realizó una serie de cálculos o cómputos por “días de atraso”, el cual no se encuentra previamente establecido en el contrato de marras, razón por la cual la interpretación del contrato realizada por la parte demandada reconviniente no se encuentra acorde con su naturaleza. ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, respecto a la procedencia o no de la respectiva cláusula penal, se cita el artículo 1258 del Código Civil, el cual define a la cláusula penal de la siguiente manera:
Artículo 1.258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
Asimismo, la doctrina patria de la mano del autor venezolano ENRIQUE URDANETA FONTIVEROS en su obra “LA CLÁUSULA PENAL EN EL CÓDIGO CIVIL” página 21, dejó asentado con relación a la cláusula penal lo siguiente:
“La cláusula penal presenta una particularidad de ser un medio de garantía que no requiere intervención de terceros ni la constitución de ningún derecho real para asegurar el cumplimiento de una obligación (…) Esta obligación que se asume no solamente para garantizar el cumplimiento de lo pactado, sino además para prefijar anticipadamente los daños y perjuicios ocasionados, se conoce en la legislación y en la doctrina como cláusula penal” (resaltado y subrayado de esta Alzada).
De seguidas, se evidencia que el propósito o finalidad de la cláusula penal, la cual nace como consecuencia directa del principio de autonomía de la voluntad de las partes, con fundamento en el aforismo jurídico pacta sunt servanda, es o tiene su razón de ser en la imperiosa necesidad del acreedor de poder reportar los beneficios de su acreencia ante posibles incumplimientos o retardos imputables a su deudor, lo cual significa que dicha estipulación posee una naturaleza resarcitoria en aquellas obligaciones contractuales donde no se cumple con el objeto directo del contrato.
Para la procedencia del cobro que corresponde al acreedor por concepto de cláusula penal o cláusula resarcitoria, se hace necesario citar la doctrina patria, de la mano del autor venezolano JOSÉ MÉLICH URSINI en su obra DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO páginas 567 y 568 respectivamente en las cuales dejó asentado que:
“… Características que debe tener el incumplimiento de aquél contra quien se la hace valer. La única condición para hacer exigible la obligación de dar o de hacer asumida en concepto de pena es el incumplimiento de la obligación de que mediante ella se ha garantizado. Pero, ¿entenderemos el incumplimiento en el sentido de un simple incumplimiento en sentido objetivo, de modo de reputar exigible la pena aun en presencia de un caso fortuito o de fuerza mayor, o debemos entender por al un incumplimiento en sentido subjetivo (culpa)?
De la redacción de los artículos 1258 y 1259 C.C. venezolano podríamos deducir conclusiones similares. El aparte del primero de ellos, al relacionar la clausula penal con la responsabilidad civil, parecer autorizar la aplicación de criterios similares a los expuestos cuando hemos estudiado la materia de la responsabilidad civil contractual en lo que respecta a la liberación del deudor incumpliente cuando su conducta pueda justificarse por una causa extraña que no le sea imputable (artículos 1271 y 1272 C.C.).

Para poder exigir la materialización de la cláusula penal y las consecuencias jurídicas que la involucran, la doctrina ha sido conteste en afirmar que se requiere el cumplimiento, por parte del deudor u obligado, para que sea procedente en Derecho la ejecución de la penalización establecida en las CLÁUSULAS regulatorias del contrato que nace con ocasión de la autonomía de las partes para el caso concreto que se somete al conocimiento y prudente arbitrio del operador de justicia. En este mismo sentido argumental, este sentenciador de Alzada debe indicar, a priori, que según se desprende de actas, en efecto hubo un incumplimiento por parte del deudor a la contraprestación recíproca establecida en las CLÁUSULAS del contrato objeto de estudio, y en razón de ello, solo en principio, es viable ejecutar la CLÁUSULA de penalidad. No obstante, no es menos cierto que el demandado reconviniente, según los razonamientos esbozados por esta Alzada, también ha incumplido con parte de sus obligaciones. En ese sentido, para una mejor comprensión del argumento de este sentenciador, se cita la doctrina patria, de la mano del autor venezolano ENRIQUE URDANETA FONTIVEROS en su obra LA CLÁUSULA PENAL EN EL CÓDIGO CIVIL, páginas 153-155, nos dice que:

“Como es bien sabido, el legislador presume el carácter culposo del incumplimiento de las obligaciones contractuales (arg: ex art. 1.271 del Código Civil). Por consiguiente, corresponde al deudor, para evitar que se produzca la exigibilidad de la cláusula penal, desvirtuar la presunción legal demostrando que el incumplimiento obedeció a una causa extraña no imputable (caso fortuito, fuerza mayor, hecho del príncipe, hecho de un tercero, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor).
Para que el evento configurativo de la causa extraña no imputable exonere al deudor de responsabilidad e impida la eficacia de la cláusula penal, se requiere que tal evento se produzca antes de que el deudor haya incurrido en mora (arg.: ex art. 1.344 del Código Civil).
Ahora bien, como se dijo, las partes en ejercicio de su libertad contractual pueden reconocerle a la cláusula penal efectos resarcitorios aun en caso de un incumplimiento involuntario, pero la doctrina considera que ello alteraría la fisonomía legal del instituto.
LA PENA NO PUEDE EXIGIRSE CUANDO EL INCUMPLIMIENTO DEL DEUDOR SE DEBE AL HECHO DEL ACREEDOR.
(OMISSIS)
Por otra parte, en caso de que el incumplimiento de la obligación garantizada con cláusula penal obedezca a la culpa concurrente del acreedor y del deudor, en nuestro concepto, la obligación de reparar el daño se reduce en la medida en que el acreedor haya contribuido a aquel (arg.: ex art. 1.189 del Código Civil) (compensación de culpas).
Por consiguiente, de acuerdo con los principios generales, la autoridad judicial competente podrá reducir el monto de la cláusula penal en la medida en que el acreedor con su intervención ha contribuido a la producción del daño. Sólo en la eventualidad de que la conducta imputable del deudor no haya estado ligada causalmente con el incumplimiento, sino que el mismo haya obedecido exclusivamente al hecho del acreedor, podrá el juez desechar la aplicación de la cláusula penal”.

En virtud del criterio doctrinario ut supra citado, se desprende que la procedencia de la cláusula penal resarcitoria depende de la situación que se circunscribe en el contrato obedezca a un incumplimiento total del deudor, resaltado así el carácter subjetivo y culposo de dicha responsabilidad en razón de su conducta negligente en no cumplir con la prestación impuesta mediante convención. Sin embargo, del caso de marras y en atención a las doctrinas citadas, la procedencia para el cobro de la CLÁUSULA PENAL y sus efectos dentro del contrato, se encuentran supeditados a varias circunstancias o situaciones fácticas que se traducen en postura que pueden asumir las partes intervinientes; en ese sentido, si el incumplimiento de la obligación obedece a razones que le son imputables al deudor, no hay dudas que procedente la penalización prevista en el contrato, en cambio, si las circunstancias fácticas que impiden el cumplimiento del deudor a su obligación obedecen a razones externas a su voluntad, entiéndase: caso fortuito, fuera mayor, hecho de un tercero, hecho del príncipe o HECHO DEL ACREEDOR, la causa no será imputable al deudor, quien quedará eximido de tal condenatoria.
Ahora bien, si llevamos este razonamiento al caso que nos ocupa, se evidencia que tanto la parte demandante reconvenida como la parte demandada reconviniente no dieron fiel cumplimiento a las estipulaciones establecidas en el contrato objeto de litigio, ni tampoco dieron explicaciones coherentes que, a criterio de quien aquí decide, hayan repercutido en la necesidad de justificar la mora o el atraso en el cumplimiento de prestaciones recíprocas pactadas. Incluso es posible afirmar que pudiera existir una compensación de culpas y en razón de ello lo que se ha de recibir por concepto de cláusula penal puede ser “descontado” según el grado de culpabilidad de las partes en el cumplimiento de sus respectivas obligaciones según lo previsto en el artículo 1189 del Código Civil, en razón de la contribución de la víctima al daño, sino que por el contrario el incumplimiento obedece a una circunstancia de incumplimiento mutuo y recíproco de las partes, en donde faltaron a la Ley que los une de forma convencional, ya que por un lado el demandante reconvenido no pagó la totalidad del precio pactado, y por el otro, el demandado reconviniente no cumplió con su parte o carga que es entregar todos los recaudos necesarios para el registro del inmueble, por lo que en virtud de la previsión legal establecida en lo artículo 12 de la Ley Adjetiva Procesal de declara IMPROCEDENTE la penalización solicitada por la parte demandada reconvenida. ASÍ SE DECIDE.

En este mismo orden de ideas, se evidencia que la parte demandada reconviniente hizo un uso “no acorde” a las cláusulas contractuales, al exigir el cumplimiento de la penalización, llevando a cabo un conteo y cómputo de lapsos que no se corresponden a la realidad, así como tampoco demostró, en el caso de marras, cuál fue el hecho justificativo del incumplimiento que se le imputa, por lo que este operador de justicia en virtud de los razonamientos de hecho y de derecho, y en atención a la falta de actos de prueba por parte del demandado reconvenido en hacer valer y demostrar su pretensión de resolución de contrato ha de declarar SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN PLANTEADA con fundamento en la resolución del contrato objeto de estudio. ASÍ SE DECIDE.
En virtud de las normas jurídicas transcritas, las decisiones jurisprudenciales y las doctrinas anteriormente citadas, esta Alzada se ve en la obligación jurídica de declarar SIN LUGAR la actividad recursiva interpuesta por parte de la demandante; así como también declarar SIN LUGAR la apelación de la parte demandada; de igual manera declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta por el demandado-reconviniente; SIN LUGAR la demandada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguida por los ciudadanos ROGERIO SANCHEZ NAVA y ELITO RAMON SANCHEZ NAVA, en contra del ciudadano WILLIAN JOSE PADRON GUERRERO, todos plenamente identificados en actas; y CONFIRMAR la sentencia recurrida en todos sus términos. ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia, viéndose que la parte demandante, según el juicio de veracidad realizado respecto del cumplimiento de las obligaciones contraídas entre sí, siguiendo la locución latina Quod non est in actis non est in mundo (lo que no está en los autos no está en el mundo), y en virtud de que se evidenció que no hubo un cumplimiento mutuo y recíproco de las obligaciones establecidas en el presente contrato de conformidad con el principio pacta sunt servanda, sino que por el contrario se evidenció una inobservancia de las cláusulas del contrato que establecían obligaciones recíprocas para las partes, las cuales algunas de ellas fueron interpretadas erróneamente por quienes los suscribieron y no pudiendo este sentenciador extraer del material probatorio actuaciones o indicios que lleven a la conclusión de un presunto cumplimiento de las disposiciones contractuales, este operador de justicia considera que no son viables, a falta de pruebas según lo que se corrobora de las actas procesales, las pretensiones de cumplimiento de contrato y de resolución de contrato. ASÍ SE DECIDE.
Resultado de lo anterior y siguiendo íntegramente el contenido de las cláusulas del contrato, se desprende que dentro del mismo existe un plazo fijado a través del cual las partes debían dar cumplimiento a la obligación contraída al momento de su suscripción y del mismo no se desprende una clara intención de la parte demandante de cumplir con su respectiva obligación de pagar el precio de la cosa según lo pactado de conformidad con lo previsto en el artículo 1527 del Código Civil que establece la obligación del comprador de pagar el precio, así como tampoco se desprende de las actas procesales la intención del demandado reconviniente de dar cumplimiento con su respectiva parte del contrato, esto es, suministrar todo lo relacionado con la documentación del inmueble objeto de litigio, tales como su documento de propiedad, solvencias, recibos, facturas, entre otras cosas, contrato este que fue celebrado en fecha del 27 de julio del año 2015 y como quiera que su actitud frente a lo pactado hace de imposible o de ineficiente ejecución dar cumplimiento con las cláusulas acordadas en la presente convención, es por lo que este sentenciador declarará, en el dispositivo correspondiente de esta sentencia SIN LUGAR la actividad recursiva ejercida por los demandantes ROGERIO JOSÉ SANCHEZ NAVA y ELITO RAMON SÁNCHEZ NAVA ejercida en fecha del 24 de noviembre del año 2023; asimismo SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el ciudadano WILLIAN JOE PADRON en fecha del 29 de noviembre del año 2023; en consecuencia, SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato interpuesta por los ciudadanos ROGERIO JOSÉ SANCHEZ NAVA y ELITO RAMON SÁNCHEZ NAVA en contra del ciudadano WILLIAN JOE PADRON; así como también SIN LUGAR la Reconvención por resolución de contrato interpuesta por el ciudadano WILLIAN JOE PADRON en contra de los ciudadanos ROGERIO JOSÉ SANCHEZ NADA y ELITO RAMON SÁNCHEZ NAVA, todos plenamente identificados en actas, quedando de esa manera CONFIRMADA la decisión apelada en todos sus términos Y ASÍ DECIDE.
DISPOSITIVO:

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, CON SEDE EN CABIMAS, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la actividad recursiva ejercida en fecha 24 de noviembre de 2023, por la parte demandante ciudadanos ROGERIO JOSÉ SÁNCHEZ NAVA y ELITO RAMÓN SÁNCHEZ NAVA, identificados en actas, contra la decisión del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, de fecha veintiséis (26) de octubre de 2023.

SEGUNDO: SIN LUGAR la actividad recursiva ejercida en fecha 29 de noviembre de 2023, por el profesional del derecho DANNY RODRÍGUEZ, identificado en actas, actuando como apoderado judicial del ciudadano WILLIAM JOE PADRÓN, también identificado en actas, parte demandada en el presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

TERCERO: SIN LUGAR la Acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO siguen los ciudadanos ROGERIO JOSÉ SANCHEZ NAVA y ELITO RAMON SÁNCHEZ NAVA, en contra del ciudadano WILLIAN JOSE PADRON GUERRERO, todos plenamente identificados en actas.

CUARTO: SIN LUGAR la reconvención planteada por la parte accionada reconviniente, por carecer de fundamentación la RESOLUCION DE CONTRATO planteada por incumplimiento, ya que se demuestra de actas que no existe tal incumplimiento.

QUINTO: queda CONFIRMADA la sentencia apelada en todos sus términos.

En virtud del vencimiento recíproco, se condenan a todas la partes intervinientes al pago de las costas de su contraparte.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Publíquese este fallo en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los seis (06) días del mes de marzo del año dos mil veinticinco (2025). Años: 214° de la Independencia y 166° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR,

JOSE TRINIDAD OQUENDO MADRIZ
LA SECRETARIA TITULAR,

EYMARD NAVA MARRUFO

En la misma fecha, se dictó y publicó este fallo, siendo tres de la tarde (3:00 p.m.), previo el anuncio de ley dado por el Alguacil a las puertas del despacho.
LA SECRETARIA TITULAR,

EYMARD NAVA MARRUFO

JTOM/ajrp/ENM
Exp: 2742-23-31