TSJ Regiones - Decisión

Republica Bolivariana de Venezuela

en su nombre:
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia,
con sede en Cabimas

Exp. No. 2693- 22- 03

PARTE DEMANDANTE: El ciudadano ORLANDO JOSE MARRUFO LOPEZ, y la ciudadana YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad número: V- 7.741.496 y V- 8.702.254, domiciliados en la parroquia Alonso de Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia.

PARTE DEMANDADA: La ciudadana LISBETH TERESA MENCIAS GUTIERREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 11.247.248 domiciliada en la parroquia Alonso de Ojeda del Municipio Lagunillas, del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Los Abogados, DOUGLAS ANTONIO PEÑALOZA SANDREA, MARTHA CECILIA PEÑALOZA ALARCÓN y ELENA PEÑALOZA DE PÉREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad números: V-4.996.654, V- 14.266.252 y V- 15.809.982, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogada bajo los números: 19.374, 87.887 y 126.755, respectivamente.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JESSUDY SALAZAR y MILANGI GONZÁLEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las células de identidad números: V- 15.402.093 y V-14.349.431, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogada bajo los números: 112.541 y 89.420 respectivamente.

A este superior órgano jurisdiccional fueron remitidas las actas que integran el presente expediente, por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Ciudad Ojeda, relativas al juicio de CUMPLIMIENTO (POR VENCIMIENTO) DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA seguido por los ciudadanos ORLANDO JOSÉ MARRUFO LÓPEZ y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO en contra de la ciudadana LISBETH TERESA MENCÍAS GUTIÉRREZ, todas plenamente identificadas en actas, En virtud de la apelación interpuesta en contra de la decisión dictada por ese mismo Tribunal en fecha 4 de noviembre de 2019 .

ANTECEDENTES

En fecha 20 de Abril del 2017, el abogado en ejercicio DOUGLAS ANTONIO PEÑALOZA, en representación judicial de los ciudadanos: ORLANDO JOSÉ MARRUFO LÓPEZ y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, debidamente identificados, presentó libelo de demanda por CUMPLIMIENTO (POR VENCIMIENTO) DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, en contra de la ciudadana LISBETH TERESA MENCÍAS GUTIERREZ, identificada en las actas, basando la acción de conformidad con los artículos 1.211, 1.212, 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil. Solicitando la actora que la Optante Compradora, es decir, la demandada convenga en dar cumplimiento con un supuesto contrato de opción de compra venta que tuvo como objeto un inmueble que dicen ser de su única y exclusiva propiedad, constituido por un Town House, signado con el No. 02, y su particular terreno propio, ubicado en el Sector 01, Avenida 41, casa No. 03, Barrio Obrero, Municipio Lagunillas del Estado Zulia; cuyos linderos y medidas son: NORTE: Mide veintiún metros con veinte centímetros (21,20 ms); más cuatro metros con sesenta y siete centímetros (4,67 ms), y inda con propiedad que es o fue de Benito Gutierrez; SUR: Mide veintiséis metros con veintiséis centímetros (26,26 ms), y linda con propiedad que es o fue de Gerardo Robles; ESTE: Mide seis metros con cincuenta y siete centímetros (6,57 ms), más cincuenta y seis centímetros (0,56 cts) y linda con vía pública, avenida 41 y en parte con propiedad de Benito Gutierrez; y OESTE: Mide seis metros con ochenta y cinco centímetros (6,85 ms), y linda con propiedad que es o fue del ciudadano Cesar Chacón, (…). Además, la parte demandante estimó la pretensión en la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES ((Bs. 460.000,00), es decir, el equivalente a 1.533,33 Unidades Tributarias; incorporando al escrito los elementos que consideró pertinente.

El Tribunal de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Ciudad Ojeda, le dio entrada a la presente demanda por auto de fecha 20 de abril de 2017, y la admite en cuanto ha lugar en derecho, ordenando emplazar a la parte demandada.

Posteriormente, realizadas las citaciones correspondientes, el 23 de Mayo de 2017 ante el mismo Tribunal, la parte demandada contesta la demanda mediante escrito, reconviniendo igualmente a la parte actora.

En fecha 28 de Junio de 2017, el Tribunal de la causa admite en cuanto ha lugar el escrito de contestación y reconvención de la demanda propuesta por la parte demandada, y se ordena librar boletas de notificación a las partes intervinientes.

En fecha 22 de Septiembre de 2017, la parte demandante reconvenida presenta ante el Tribunal a quo escrito de contestación a la reconversión de la demandada.

En fecha 16 de Octubre de 2017, la parte demandada otorgó poder apud acta a las profesionales del derecho Jessudy Salazar y Milangi González.

En fecha 25 de octubre de 2017, el Juzgado de la causa admite en cuanto ha lugar en derecho las pruebas aportadas por las partes.

En fecha 9 de Mayo de 2018, previa solicitud de la parte actora, el tribunal fija para el décimo quinto día (15°) de despacho siguiente, contados a partir de la constancia en actas procesales del último de los notificados para que las partes presenten sus informes correspondiente.

En fecha 04 de Noviembre de 2019, el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, con sede en Ciudad Ojeda, dictó y publicó sentencia y declaró: “CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, autenticado por ante Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, municipio Lagunillas del estado Zulia, en fecha 17 de julio de 2013, quedando anotado bajo el N° 16, tomo 89 de los libros respectivos; incoada por los ciudadanos: ORLANDO JOSÉ MARRUFO LOPEZ y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-7.741.496 y V-8.702.254, respectivamente; en contra de la ciudadana LISBETH TERESA MENCÍAS GUTIERREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.247.248. SIN LUGAR la Reconvención interpuesta por la parte demandada reconvincente ciudadana LISBETH TERESA MENCIAS GUTIERREZ, antes identificada, en contra de la parte actora reconvenida ciudadanos: ORLANDO JOSE MARRUFO LÓPEZ y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, antes identificados. En consecuencia se condena a la parte demandada a lo siguiente: PRIMERO: La desocupación del inmueble constituido por por (sic) un (1) Town House, edificado sobre una parcela de terreno propio (…) Es decir, se condena a la demandada reconvincente ciudadana LISBETH TERESA MENCIAS GUTIERREZ, antes identificada, a hacer entrega a la parte demandante reconvenida ciudadanos: ORLANDO JOSE MARRUFO y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, antes identificados, del Town House signado con el número 02 y el terreno propio sobre el cual fue edificado, antes descrito (…)SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada reconviniente, por haber sido vencida totalmente, tal como lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notificadas las partes de la sentencia ut supra, en fecha 28 de Noviembre de 2019, la parte demandada apela de dicha decisión. Por su parte, con esa misma fecha el Tribunal de la oyó la apelación en ambos efectos y mediante auto ordena remitir el original del expediente a ésta Alzada.

En fecha 05 de abril del 2022, ésta Alzada le dio curso de ley al presente proceso, y se ordenó notificar a las partes para la reanudación del mismo, para luego tramitarse de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha dos (02) de mayo de 2023, se dejó constancia que ninguna de las partes concurrió a presentar escritos de informes.

En fecha tres (03) de julio de 2023, este Tribunal de alzada difirió el pronunciamiento de la sentencia.

Con estos antecedentes históricos, esta Superior Instancia procede a dictar el fallo que corresponde, por considerar que es competente de conformidad con el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y para ello se efectúan las siguientes consideraciones:

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN

ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONANTE EN EL LIBELO DE DEMANDA

Expone la representación judicial de la parte actora, en el libelo de la demanda, los siguientes alegatos:

• Que sus representados los ciudadanos: Orlando Jose Marrufo Lopéz y Yasminey Caridad De Marrufo, previamente identificados en actas, son los únicos y exclusivos propietarios de un inmueble constituido por un (1) Town House, edificado sobre una parcela de terreno propio, el cual presenta una superficie de ciento setenta y ocho metros cuadrados (178 Ms2), y se encuentra ubicado en el Sector 01(…).
• Que el inmueble anteriormente descrito lo hubieron los accionantes, ORLANDO JOSE MARRUFO Y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, antes identificados, conforme a Documento Protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Lagunillas y Valmore Rodríguez del Estado Zulia, en fecha Primero (01) de Marzo del año Dos Mil Doce (2.012), inscrito bajo el número: 2009.2007, Asiento Registral 2, matriculado con el número: 471.21.11.2.823 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.009, y según Documento Protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Lagunillas y Valmore Rodríguez del Estado Zulia, en fecha Trece (13) de Agosto del año Dos Mil Doce (2012), bajo el número: 8, Folio 30, del Tomo 11 del Protocolo de Transcripción del referido año.
• Que el anteriormente descrito y deslindado inmueble formaba parte de un solo lote de terreno, sobre el cual se encontraba construida originalmente la casa número: 03, que fue demolida, dividiéndose el lote original de terreno en dos (2) lotes de terreno, construyéndose el Town House número: 02, en el lote de terreno que aparece identificado en los Documentos de Propiedad como LOTE 2, y que fue adquirido en propiedad por el co-demandante, y que le corresponde en propiedad a la otra parte representada, antes identificada, por gananciales, por ser ambos cónyuges entre sí, y los cuales, conforme al Contrato de Opción de Compra-Venta, FUNDAMENTO DE LA ACCIÓN, se identifican como “LOS PROMINENTES VENDEDORES”.
• Que en fecha Diecisiete (17) de Julio del año Dos Mil Trece (2.013), las partes demandantes, antes identificados, celebraron con la ciudadana: LISBETH TERESA MENCÍAS GUTIERREZ, identificada en actas, un CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, que tuvo como objeto el inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por el un Town House, signado con el número 02 y su particular terreno propio, debidamente descritos y deslindados de manera pormenorizada en la Sesión I del Capitulo I del. Tal como se evidencia del Documento Autenticado ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, en fecha Diecisiete (17) de Julio del año Dos Mil Trece (2.013), quedando anotado bajo el número: 16, Tomo 89 de los libros respectivos.
• Que el precio convenido para la realización de la referida venta del inmueble opcionado fue la cantidad de: OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 860.000,00), entregándose por parte de “LA OPTANTE COMPRADORA” a “LOS PROMINENTES VENDEDORES” la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000.00), tal como se estipula en la cláusula QUINTA del contrato de opción de compra-venta en cuestión, y que textualmente cita: “QUINTA: El precio convenido para la de venta es la cantidad de OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 860.000.00), de los cuales “LA OPTANTE COMPRADORA” entrega en este acto a “LOS PROMINENTES VENDEDORES”, la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000.00), calidad de ARRAS, mediante cheque de Gerencia N° 17026952, Banco Mercantil, cantidad ésta que será imputada al precio de venta que debe pagar “LA OPTANTE COMPRADORA”.- Las partes expresamente hace constar que las referidas ARRAS no generarán ni devengarán intereses de ningún tipo. Y el remanente, es decir la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000.00), serán cancelados con fondos obtenidos del Plan de Vivienda PDVSA y DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000.00) provenientes de la Ley de Política Habitacional (FAOV) para la adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, quedando entendido que de no realizarse el pago total en la fecha establecida, de mutuo y amistoso acuerdo se conviene en prorrogar la presente opción por un lapso de Tres (03) meses.- Durante este tiempo “LOS PROMINENTES VENDEDORES” se comprometen a mantener el precio de la compra-venta”.
• Que según lo estipulado en dicho Contrato de Opción a Compra-Venta establece la cláusula sexta lo siguiente: “...con respecto a la suma remanente del precio fijadas en las cuotas anteriormente señaladas, las mismas generarán intereses por mora convencionales, estipuladas por las partes de mutuo acuerdo y por documento distinto al presente , en donde se determinará de acuerdo los índices de inflación y devaluación, para cada uno de los cuados, según estimación del Banco Central hasta la fecha de la cancelación de las cuotas o de las prorrogas que se acuerden , según sea el caso , la cual no podrá ser menor de la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.00,00) que las partes acuerdan en este mismo acto”.
• Que según lo convenido en dicho Contrato de opción de Compra venta hubo la entrega material anticipada del inmueble en cuestión por parte de los co-demandantes a la optante compradora, en éste acto la parte demandada.
• Que convinieron las partes según lo estipulado en la cláusula NOVENA del tantas veces mencionado contrato de opción de compra-venta que: “...En caso de que la venta no se realizara por causas imputables a “LA OPTANTE COMPRADORA”, ésta se obliga a reconocerle a “LOS PROMINENTES VENDEDORES” la cantidad recibida por concepto de ARRAS hasta un CUARENTA POR CIENTO (40%) de la misma por concepto de CLAUSULA PENAL y como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.”.
• Que según el contrato de opción de compra- venta en cuestión, no se convino ni se estipuló expresamente el plazo para la cancelación del dinero restante del precio de la compra total y definitiva del inmueble. No obstante que, las partes estipularon en la cláusula QUINTA de dicho contrato, antes citado, que de no realizarse al pago total en la fecha establecida, de mutuo y amistoso acuerdo convenían en prorrogar la opción por un lapso de TRES (3) meses.
• Que al no convenirse un plazo para el pago del precio total de venta, debe considerarse que, la obligación contraída por “LA OPTANTE COMPRADORA” fue de cumplimiento inmediato, en la fecha de otorgamiento del documento de opción de compra-venta, a saber, en la fecha de Autenticación del instrumento, es decir, el día Diecisiete (17) de Octubre del mismo año Dos Mil Trece (2.013), día en el cual venció definitivamente la referida opción de compra-venta, a tenor de lo dispuesto en el Articulo 1.212 del Código Civil, en concordancia con el contenido de la cláusula QUINTA del contrato de opción de compra-venta en cuestión.
• Que la ciudadana LISBETH TERESA MENCIAS GUTIERREZ, previamente identificada y parte demandada en el proceso incumplió su obligación de cancelarle a los co-demandantes ciudadanos: ORLANDO JOSÉ MARRUFO LOPEZ y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, el pago total de precio de venta del inmueble objeto de opción, y por consiguiente, consecuencialmente, debe entregar a sus legítimos propietarios el inmueble en cuestión a ella entregado anticipadamente,
• Que por el hecho de entregar en calidad de ARRAS la suma estipulada en la Cláusula QUINTA del contrato de opción de compra-venta, la parte demandada no tiene ningún derecho de propiedad sobre el inmueble objeto de la opción de compra-venta, pues la entrega de dicha cantidad, solo está garantizando el cumplimiento de las obligaciones pactadas en la opción de compra y solo podía ser imputada al precio de venta, en el momento de la firma del documento definitivo de compra-venta, si se hubiese cumplido con la obligación del pago total del precio de venta dentro del lapso o plazo de la opción; lo cual hace procedente y efectiva la Ejecución del Contrato de Opción a Compra, según lo consagrado en el Artículo 1.167 de nuestro Código Civil.
• Que por lo tanto demanda a la ciudadana LISBETH TERESA MENCÍAS GUTIERREZ, por la entrega del inmueble antes descrito, objeto de la acción, y estima esta acción en la cantidad de: CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 460.00,00), equivalentes a: UN MIL QUINIENTOS TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS CON TREINTA Y TRES CENTÉSIMAS DE UNIDAD TRIBUTARIA (1.533,33 U.T.)
• Por último que la presente Demanda, sea admitida y sustancia conforme a derecho y declarada CON LUGAR en la definitiva con los demás pronunciamientos de Ley.

DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA:

La parte demandada en el acto de contestación de la demanda reconoció ciertos hechos y rechazó, negó y contradijo otros que la parte demandante expuso en el libelo, los cuales a continuación de describen:

- Que reconoce como cierto y verdadero que celebró con los demandantes, un Contrato de Opción de Compra-Venta, de fecha diecisiete (17) de Julio del año 2013, autenticado por ante la Notaría Publica Primera de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del estado Zulia, quedando anotado bajo el No. 13, tomo 89 de los libros respectivos.
- Que dicho contrato tiene como objeto un inmueble propiedad de los demandantes, constituido por un Town House, edificado sobre una parcela de terreno propio, ubicado en el Sector 01, Avenida 41, Casa No. 03, Barrio Obrero del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, el cual se encuentra debidamente descrito y deslindado en el Capítulo I del libelo de Demanda.
- Que es cierto y verdadero que los demandantes son propietarios del inmueble objeto de la controversia y que adquirieron dicho inmueble según lo dispuesto en las Clausulas PRIMERA Y CUARTA, del Contrato De Opción De Compra-Venta que forma parte de éste expediente promovido por la parte demandante marcado con la letra “D”.
- Que es cierto y verdadero que el precio de la venta de dicho inmueble es el establecido en la clausula quinta del mencionado contrato el cual es la cantidad de Ochocientos sesenta mil bolívares (Bs. 860.000,00) de los cuales, según el contrato en cuestión, la demandada optante compradora entregó en ese acto a los demandantes prominentes vendedores la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) en calidad de arras mediante cheque de Gerencia N° 17026952, del Banco Mercantil, cantidad ésta que será imputada al precio de venta que debía pagar la demandada optante compradora y que las partes acordaban que estas no devengarían intereses de ningún tipo.
- Que el remanente, es decir la cantidad de Doscientos diez mil (Bs. 210.00,00), serían cancelados con Fondos obtenidos del Plan de Vivienda PDVSA y Doscientos cincuenta mil (Bs. 250.000.00) provenientes de la Ley de Política Habitacional (FAOV) para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, quedando entendido que de no realizarse el pago total en la fecha establecida, de mutuo y amistoso acuerdo se convendrían en prorrogar la presente opción por un lapso de Tres (03) meses, y que durante este tiempo los demandantes se comprometían a mantener el precio de la compra venta.
- Que es cierto y verdadero que establecieron en la Cláusula Novena del mencionado Contrato De Opción De Comprar-Venta que en caso de que la venta no se realizare por causas imputables a la demandada optante compradora, esta se obligaba a reconocerle a los demandantes prominentes vendedores la cantidad recibida por concepto de arras hasta un cuarenta por ciento (40%) de la misma por concepto de Clausula Penal y como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados excediéndose del Diez por Ciento (10%) que es lo legal y lo usualmente colocado en los Contrato de Opción De Compra, que se tramitan mediante la adquisición de un préstamo hipotecario, tal como quedo establecido en la Gaceta Oficial No. 40.115 de fecha 21 de febrero del año 2013.
- Que es cierto y verdadero que en el mencionado Contrato de Opción de Compra-Venta, no se convino ni se estipulo expresamente el plazo para la cancelación del dinero restante del precio de la compra total y definitiva del inmueble objeto de esta controversia.
- Que no es cierto, niega, rechaza y contradice que se haya acordado con los optantes vendedores un plazo.
- Que niega, rechaza y contradice, que se deba considerar como plazo para el pago del precio total de la venta, el cumplimiento inmediato, es decir, la fecha del otorgamiento del documento de Opción De Compra-Venta, el cual fue autenticado el 17 de Julio del año 2013, tal como lo hacen ver en su escrito de demanda, valiéndose de lo establecido en el artículo 1.212 del Código Civil en concordancia con la Cláusula Quinta del mencionado contrato.
- Que la parte demandante reconoce que no se convino ni estipulo un plazo para la cancelación total del monto de la venta.
- Que la parte demandante obra con mala fe al querer hacer valer el cumplimiento inmediato de dicho contrato, manifestando que la demandada no ha cumplido con el pago de dicha obligación, después de haber transcurrido aproximadamente tres (03) años y Diez (10) meses.
- Que son los optantes vendedores, hoy demandantes quienes no quisieron cumplir con su obligación de vender, al no querer continuar con los trámites necesarios para la venta definitiva.
- Que en aras de cumplir con los requisitos exigidos por la entidad Bancaria Fondo Común, le manifestó al demandante Orlando Marrufo, que debían firmar otra Opción De Compra-Venta acorde a las normativas vigentes, colocando un plazo y una prorroga, y modificando la Cláusula Penal ya que, según quedo establecido en la Gaceta Oficial No. 40.115 de fecha 21 de febrero del año 2013, no podía exceder del 10%.
- Que al principio el demandante aceptó y el nuevo contrato con opción a compra-venta se introdujo por ante la Notaria Publica Primera De Ciudad Ojeda Municipio Lagunillas la nueva Opción De Compra- Venta, según planilla Única Bancaria No. 20500041533, cancelada en la misma fecha según bauche No. 230131 de fecha 25 de noviembre del año 2013.
- Que mal pueden los accionantes hacer valer que el documento se encuentra vencido y era de cumplimiento inmediato, y que en el mes de Noviembre del 2013, se tramitó todo lo referente a un nuevo documento de opción a compra, y que fue sorprendida cuando el día de la firma los demandantes Orlando José Marrufo López Y Yasminey Caridad De Marrufo, se negaron a firmar y se marcharon del recinto donde funciona dicha notaria pública.
- Que suscribió con los demandantes, previamente identificados un Contrato De Opción A Compra Venta en fecha diecisiete (17) de Julio del año 2013, quedando autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del estado Zulia, quedando anotado bajo el No. 13, tomo 89 de los libros respectivos, sobre un inmueble, constituido por un Town House, en el Sector 01, Av. 41, Casa No. 03, Barrio Obrero de Ciudad Ojeda Municipio Lagunillas del Estado Zulia, el cual se encuentra debidamente descrito y deslindado en el escrito de demanda.
- Que desde el momento en que firmaron las partes dicho Contrato, comenzó la demandada a realizar rápidamente todas las gestiones necesarias para optar al préstamo de ayuda, que otorga la empresa para la cual trabaja como lo es PDVSA Petróleos, S.A., y de igual manera por ante el Banco, al igual que gestionó el pago de los impuestos municipales, solvencias de los servicios públicos, pago de avalúo solicitando por el Banco Fondo Común, para la tramitación del Crédito Hipotecario, seguro, entre otros.
- Que como muestra de ello, en fecha 25 de Julio del año 2013, la empresa PDVSA envía un comunicado a la entidad bancaria Fondo Común, donde le manifiesta que su empleada la Sra. Lisbeth Mencías, se encontraba tramitando por antes las oficinas de PDVSA Petróleo, S.A., el préstamo de ayuda bajo la Modalidad de Compra de Vivienda PPAL, por lo que solicita la autorización del Banco para la Consolidación de la Hipoteca de 2do. Grado a favor de PDVSA.
- Que posteriormente en aras de cumplir con lo exigido por el Banco fue cuando le manifestó al demandante, que se debía firmar un nuevo contrato con Opción a Compra, tal como lo exigía el Banco y le facilitó el modelo que en el banco le dieron, a lo cual el demandante acepto y se procedió a introducir en Notaria la nueva Opción a Compra en fecha veinticinco (25) de noviembre del 2013.
- Que cuando les tocó firmar a la Notaría el demandante ORLANDO MARRUFO, antes de firmar toma el documento, se fue de la notaria junto con su esposa manifestando que no firmarían dicho documento.
- Que después de lo sucedido en notaria lo trató de ubicarlo para conversar pero que envió a un sobrino a su casa para decirle que ya no vendería la casa por ese monto y que debido al aumento del dólar, aumentaría el precio; a lo cual, manifestó que no podía hacer eso, por cuanto tenían un contrato firmado donde se había acordado un monto, y del cual ya se le había entregado una parte del dinero cuando se firmo la Opción de Compra-Venta.
- Que posterior a eso, no tuvo más contacto con el ciudadano Orlando, hasta el mes de enero 2014, cuando el demandante manifestó que sí quería vender la casa, pero que la demandada debía cancelar una nueva cantidad y que le tenía que dar otro adelanto.
- Que le que le manifestó que así no se podía finiquitar la venta, que se debía realizar un contrato acorde a los lineamientos exigidos por PDVSA y FAOV.
- Que posteriormente el demandante envió a un tercero a decirle que le devolviera el inmueble ya que él la necesitaba porque tenía otro comprador.
- Que desde entonces comenzó una incompatibilidad en ambos, donde no lograron llegar a un acuerdo y el mismo procedió a un acoso Psicológico para que le devolviera su casa.
- Que han transcurrido aproximadamente Tres (03) años y Diez (10) meses, desde que se firmo el contrato de Opción De Compra-Venta Y Un Contrato De Arrendamiento hasta que (-se-) sorprender con una temeraria demanda por desalojo el inmueble arrendado y ahora con una demanda por Cumplimiento (Por Vencimiento) De Contrato de Opción Compra-Venta.
- Que pretende hacer sus derechos y es por lo que expone sus alegatos con la finalidad de que no pueden quedar vulnerados sus derechos, ni burlada su honra y buena fe, así como tampoco se vea perjudicado su patrimonio, el cual viene ocupando desde el día 17 de Julio del 2013, ya que el dinero dado en la opción de compra que firmaron era producto de la venta de su anterior casa para la adquisición de dicho inmueble, es decir, allí está invertido su patrimonio y no tiene otra casa donde refugiarse.
- Que nunca se ha negado a cumplir con la obligación contraída de comprar el inmueble objeto de esta controversia, que son los demandantes quienes no han querido cumplir con la obligación de venderlo.

DE LA RECONVENCION O MUTUA PETICIÓN PROPUESTA POR LA DEMANDADA:

Asimismo se observa de las actas que conforman la unidad de ésta causa que la parte demandada, junto con su escrito de contestación a la demanda RECONVINO, en ese acto a los accionantes por los siguientes petitorios:

“PRIMERO: Se acuerde el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE OPCION A COMPRA, suscrito entre ellos y mi persona, el cual quedo debidamente autenticado por ante la Notaría Publica Primera de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del estado, Zulia, quedando anotado bajo el No. 13, tomo 89 de los libros respectivos en fecha diecisiete (17) de Julio del año 2013. los cuales hasta la presente fecha se niegan a concluir

SEGUNDO: Se Ordene a los demandantes a realizar la venta definitiva de la cual hace alusión el contrato de opción de compra-venta, y que hasta la presente fecha no se ha realizado por el incumplimiento culposo de los mismos. Entendiendo según la jurisprudencia y la doctrina, que para que proceda tanto la acción a ejercer del accionante, las mismas para su procedencia se deben cumplir con las siguientes condiciones:

a) Es necesario que se trate de un contrato bilateral
b) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes
c) Es necesario que la parte que intente la acción por cumplimiento o resolución haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación.
d) Es necesario que la parte declare el cumplimiento o la resolución del contrato.

TERCERO: Se reconozca declare que los demandantes reconvenidos deberán pagarme o cancelarme las sumas de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios por no haber materializado hasta la fecha definitiva de la cual hace alusión el contrato de opción de copra (sic) venta. Y cuyo cumplimiento se solicita por el incumplimiento culposo de los mismos.

CUARTO: las costas y el costo generados en la presente causa.”

DE LA DECISIÓN RECURRIDA:

El Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, con sede en Ciudad Ojeda, en fecha 4 de Noviembre de 2019, se pronunció en el presente litigio bajo los siguientes lineamientos:

“…MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Ahora bien éste Juzgador para decidir observa:

-En relación a la discrepancia entre la parte actora y la parte demandada, al respecto observó quien hoy juzga, que del análisis de la prueba promovida por la actora reconvenida, específicamente del contrato de opción de compra-venta, de fecha 17 de julio de 2013, Autenticado por ante la Notaria Pública Primer (-sic-) de Ciudad Ojeda, municipio Lagunillas del estado Zulia, anotado bajo el N°.16, Tomo 89, de los libros respectivos, que suscribieron las partes contratantes e intervinientes en el presente procedimiento judicial, ciudadanos ORLANDO JOSÉ MARRUFO LÓPEZ y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, y la ciudadana LISBETH TERESA MENCÍAS GUTIÉRREZ, ya identificados; por lo que es necesario recordar lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual expresa:

“De los efectos de los contratos
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si uno de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

“De los efectos de los contratos
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Por ende, al haber reconocimiento por parte de la demandada reconveniente de la veracidad del contrato de opción de compra-venta, base fundamental de esta acción, y al no haber aportado en las pruebas promovidas algo que sustente sus argumentos, dota a éste Juzgador de elementos de convicción suficientes para concluir que la parte demandada reconveniente no ha cumplido con su obligación.

La parte demandante-reconvenida en el Libelo de Demanda y así lo afirma y lo acepta la parte demandada-reconveniente en su escrito de Contestación a la Demanda-Reconvención, que los demandantes son propietarios del inmueble objeto de esta controversia y que adquirieron dicho Compra-Venta; que el precio de la venta opcionado es el establecido en la cláusula quinta del mencionado contrato y así mismo, establecieron en la Cláusula Novena del mencionado Contrato de Opción de Compra-Venta. No obstante, en este punto la parte demandada-reconveniente: manifiesta que en la cláusula en comento, “LOS OPTANTES VENDEDORES, colocaron como cláusula penal el 40% como indemnización, excediendo del Diez por Ciento (10%) que es lo legal y lo usualmente colocado en los Contratos de Opción de Compra, que se tramitan mediante la adquisición de un préstamo hipotecario, tal como quedó establecido en la Gaceta Oficial N° 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, donde se instituye que los contratos de opción de compra, oferta de venta que tengan como finalidad la adquisición de una vivienda principal, se consideraran cláusulas excesivas o exorbitantes, aquellas que prevean la retención o pérdida de más del 10% del monto otorgado por el adquirente de la vivienda. En el caso de marras LOS OPTANTES VENDEDORES, se excedieron del Diez por ciento (10%), por lo que, desde el inicio del contrato ha habido vicios y un incumplimiento de las normativas de LOS OPTANTES VENDEDORES.

Es tener presente, que en los contratos bilaterales, se obligan ambas partes, estableciendo derechos y obligaciones para los mismos, es decir, es Ley entre ambos en cuanto sus efectos. Al haberse producido este exceso denunciado, no conlleva la nulidad del Contrato.

El mencionado Contrato de Opción de Compra-Venta, no se convino ni se estipulo expresamente el plazo para la cancelación del dinero restante del precio de la compra total y definitiva del inmueble objeto de esta controversia.
No obstante, la parte demandada-reconveniente expresa: “…niego, rechazo y contradigo es que haya acordado con los optantes vendedores un plazo.”. Es evidente que existe una contradicción entre ambos alegatos que, acepta primero la parte demandada-reconveniente para después contradecirlos.

En efecto, de la misma narrativa de la Cláusula QUINTA de dicho Contrato, se evidencia que el espíritu o intención de las partes si fue estipular un término o plazo para su culminación cuando manifiesta “…quedando entendido que de no realizarse el pago total en la fecha establecida, de mutuo y amistoso acuerdo se conviene en prorroga la presenta opción por un lapso de tres (03) meses.- Durante este tiempo “LOS PROMITENTES VENDEDORES” se comprometen a mantener el precio de la compra-venta”. Lo que existe en este Contrato de Opción de Compra-Venta es una omisión a la voluntad de las partes de establecer un plazo o término para su cumplimiento.

Estos alegatos antes citados, por haber sido aceptados y confirmados por ambas partes procesales, no constituyen hechos controvertidos, y por lo tanto, no forman parte de la trabazón de la litis.

Ahora bien, los hechos y alegatos controvertidos por la parte demandada-reconveniente, son los siguientes:

Manifiesta la parte demandada-reconveniente en su escrito de Contestación a la Demanda-Reconvención, y así lo reconoce que no se convino ni estipulo un plazo para la cancelación total del monto de la venta, por lo que LOS DEMANDANTES pretenden hacer valer lo dispuesto en el artículo 1.212 del Código Civil, cuando en realidad la naturaleza de la obligación, como lo es, el Contrato de Opción de Compra-Venta (Promesa Bilateral de Venta), no puede considerarse como de inmediato cumplimiento, es necesario un término, ya que “el plazo se refiere a un período de tiempo, mientras que término se refiere a un momento determinado”, y en el caso de marras, por la naturaleza del contrato es indispensable un plazo, en virtud de lo establecido en la Cláusula Quinta del mencionado contrato, se acordó que el dinero restante se cancelaría con los fondos obtenidos del Plan de Vivienda PDVSA y de los fondos provenientes de Ley de Política Habitacional para la adquisición de la vivienda principal enmarcada dentro del Sistema Nacional inmediato, es decir, cancelar el remanente, el mismo día de la autenticación del Contrato de opción de compra-venta, cuando es público y notorio que para la obtención de dichos fondos como el de (PDVSA) y (FAOV), se deben realizar una serie de trámites y cumplir con unos requisitos.

Verificando, que no se cumplió con el pago de dicha obligación, después de haber transcurrido aproximadamente tres (03) años y Diez (10) meses, cuando es la parte demandada reconvincente la que tiene la carga igualmente exigidos por la entidad Bancaria Fondo Común.

Expone la parte demandada-reconviniente en el Capítulo III de su escrito de contestación a la Demanda-Reconvención, distinguido con el rubro: RELACION Y REALIDAD DE LOS HECHOS ACAECIDOS: Ambas partes coinciden y aceptan, que suscribieron un CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA en fecha diecisiete (17) de Julio del año 2013, quedando autenticado por ante la Notaria Publica Primera de los libros respectivos, sobre un inmueble, constituido por un Town House, en el Sector 01, Av. 41, Casa No. 03, Barrio Obrero de Ciudad Ojeda Municipio Lagunillas del Estado Zulia, lo cual queda confirmado y ratificado.

Los trámites que presuntamente realizó la parte demandada reconvincente para lograr los prestamos correspondiente no consta en actas procesales, que la parte actora reconvenida ciudadanos ORLANDO MARRUFO y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, antes identificados, tuvieran algún conocimiento de los mismos, por cuanto no se evidencia que hayan sido notificados al respecto. No obstante, estos trámites ya llevan tres (3) años y nueve (9) meses, sin haber logrado por parte de la ciudadana LISBETH TERESA MENICA GUTIERRES, la obtención de los préstamos para el subsiguiente cumplimiento de la Opción de Compra-Venta, y es en este sentido que, no cumplió con lo pactado en el contrato de opción de compra-venta fundamento base de la acción.
El hecho de alegar la parte demandada reconvenida que las partes deberían firmar una nueva Opción a Compra, tal como lo exigía el Banco y le facilite el modelo que en el banco le dieran, a lo cual, se acepto por la parte actora reconvenida y se procedió a introducir en Notaria la nueva Opción a Compra, la cual se introdujo el día 25 de noviembre del 2013, según planilla Única Bancaria No. 20500041533, cancelada en la misma fecha según bauche No.23013, y cuando les tocó firmar a la Notaria, los ciudadanos ORLANDO MARRUFO y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, antes de firmar el sr ORLANDO toma el documento y se fue de la notaria junto con su esposa manifestando que no firmarían dicho documento, el cual no quiso firmar, y que luego envió a un sobrino a su casa a decirle que ya no vendería la casa por ese monto, debido al aumento del dólar, que aumentaría el precio, a lo cual, le manifestó al sobrino que no podía hacer eso, por cuanto tenían un contrato firmado donde se había acordado un monto, y del cual ya se le había entregado una parte del dinero cuando se firmo la Opción de Compra-Venta”.

De todos estos acontecimientos, no consta en actas su confirmación, habiendo sido negados rechazados y contradicho por la parte actora reconvenida, no obstante que, los instrumentos consignados como pruebas fueron impugnados y desconocidos en tiempo oportuno, las pruebas de informes no aportaron valor alguno al juicio y los testigos no fueron valorados en razón de ser referenciales, sin aporte útil al juicio y declarados desiertos, además, que según lo probado la parte demandante reconvenida nunca fueron notificados por la parte demandada reconvincente ciudadana LISBETH TERESA MENCIAS GUTIERREZ.

Cuando la parte demanda-reconviniente argumenta algunas circunstancias de presuntos hechos no probados en juicio, que en el tiempo pactado contractualmente, No se cumplió lo requerido por la parte OPTANTE COMPRADORA, ya que pudo haber demostrado legalmente su interés de pagarles el precio total, mediante un mecanismo legal apropiado como lo es “LA OFERTA LEGAL Y EL DEPÓSITO”, obligándolos así legalmente, a transferirle la propiedad del inmueble. Al no hacerlo, la demandada-reconviniente, solo demostró su desinterés en el cumplimiento de su obligación contractual ó su convencimiento que en efecto, había dejado vencer el término realmente convenido en el Contrato para su cumplimiento, lo cual se ha venido evidenciando con el tiempo transcurrido sin cumplir el pago del precio total o saldo contractual, tres (3) años y casi diez (10) meses.

La parte actora reconvenida IMPUGNO y DESCONOCIO, en toda y cada una de sus partes, el valor probatorio de la misiva promovida por la parte demandada-reconviniente, en su escrito de escrito de contestación a la demanda – reconvención, constante de un (1) folio útil marcada con la letra “B”, librada en fecha Veinticinco (25) de Julio del año Dos Mil Trece (2.013), supuestamente dirigida por la empresa PDVSA al Banco Fondo Común, suscrita por Julio Ferrer (Recursos Humanos Servicios al Personal). Por tratarse de una simple copia fotostática, no suscrita por ninguno de los co-actores, ni de su contexto se evidencia ninguna participación a ellos.

La parte actora reconvenida IMPUGNO y DESCONOCIO, toda y cada una de sus partes, el valor probatorio del Oficio No. 010340, supuestamente dirigido a PDVSA por BANAVIH, fechado tres (3) de Octubre del año Dos Mil Trece (2.013), promovido por la parte demandada-reconviniente, en su escrito de contestación a la demanda – reconvención, constante de un (1) folio útil marcado con la letra “C”. Por tratarse de una simple copia fotostática, no suscrita por ninguno de los co-actores, ni de su contexto se evidencia ninguna participación de ellos.

En todo caso, trátese de instrumentos (copias simples de instrumentos), que se refieren a meros trámites y de ninguna manera comprueban que los créditos o préstamos fueron aprobados, en ellos solamente se refleja la posibilidad de un futuro préstamo garantizado mediante hipoteca.

El contrato de Opción de Compra-Venta fundamento de la acción, no se considera vigente, por cuanto ni en la Cláusula Quinta y en ninguna otra Cláusula se convino un plazo o término para el cumplimiento de la obligación contraída, ya que este argumento de la parte demandada- reconvincente es totalmente inaplicable, por cuanto, si bien es cierto que, en el contrato en cuestión, se omitió por error, el plazo o término para su cumplimiento, el mismo hecho que en la Cláusula Quinta se estipulara y conviniera un prórroga de tres (3) meses (Cito textualmente), involucra que la voluntad de las partes fue convenir un plazo y que, por una omisión involuntaria (error) no se señaló dicho plazo en el contenido textual del Contrato de Opción de Compra-Venta en cuestión. Omisión ésta que es suplida por la Ley, cuando en el Artículo 1.212 del Código Civil, dispone: “Cuando no hay un plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente, si la naturaleza de la obligación o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal. Si el plazo se hubiere dejado a la voluntad del deudor, se fijará también por el Tribunal.”. Es decir que, la omisión del plazo debe corregirse por la Ley, considerándose una obligación de pago inmediato, en el caso particular que nos contempla desde la fecha de autenticación del contrato fundamento de la acción, esto es, Diecisiete (17) de Julio del año Dos Mil Trece (2.013), prorrogándose su cumplimiento por convenio de las partes, en tres (3) meses, hasta el día Diecisieta (17) de Octubre del mismo año Dos Mil Trece (2.013), término durante el cual, debió cumplirse por parte de “LA OPTANTE COMPRADORA” con el saldo del precio definitivo de Compra-Venta fundamento de la acción, suscrito entre las partes procesales, aún permanece en vigencia, pretendiendo que su obligación contraída, sea de cumplimiento ilimitado e indefinido en prejuicio del derecho e interés de mis representados.

De ninguna manera, la aplicación del Artículo 1.212 del Código Civil, contradice la aplicación genérica de los Artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, citados por la parte demandada-reconviniente en su escrito de contestación a la demanda –reconvención, de aplicación en todos los contratos bilaterales, sinalagmáticos, según la Teoría General de las Obligaciones. Y muy por el contrario, se complementan y se corresponden entre sí.

En cuanto Artículo 1.474 del Código Civil, correspondiente a los contratos de venta, no se aplica en la presente Causa, que trata de la ejecución por vencimiento de un contrato de Opción de Compra-Venta, en cuya relación se incumplió injustificadamente con el pago del precio total de la venta definitiva, dentro del plazo de la Opción convenida. Trátese del cumplimiento o incumplimiento de una Opción de Compra-Venta y no de una Acción relativa a la ejecución o resolución de una venta. (La controversia planteada se refiere a un contrato de Opción de Compra-Venta y no a un contrato de Venta como tal). Por tanto, podemos concluir, que la demanda incoada por los ciudadanos: ORLANDO MARRUFO y YASMINEY CARIDAD DE MARRFO, contra la ciudadana: LISBETH TERESA MENCIAS GUTIERRES, si es procedente en Derecho.

(…)

Sobre la reconvención propuesta. Es necesario discernir que la Sala Constitucional, en decisión de fecha Siete (07) de Junio del año Dos Mil Diez (2.010), con ponencia del Magistrado Dr. Arcadio Delgado Rosales, Exp. 09-1365, Sentencia 552, señala:
“La reconvención no constituye una defensa frente a la acción ejercida, sino una nueva demanda que no afecta su defensa; cuando el demandado pretenda utilizar esta vía como una mera aspiración de ser absuelto de la demanda no estamos en presencia de una reconvención, sino de una excepción.
En ese sentido debe señalarse que la doctrina moderna ha reconocido la complejidad en la determinación de los límites precisos entre lo que se constituye el objeto de la reconvención que pretende acumular a la demanda principal y las distintas excepciones materiales que pueden oponer el demandado en la contestación de la demanda para procurar la desestimación de la misma. Lo anterior se complica cuando lo pretendido en la reconvención se centra sobre la misma relación jurídica deducida por el demandante, o cuando no amplia los limites del objeto sino que ejercita una demanda idéntica, pero en sentido opuesto... por lo que se estima que cuando el demandado pretenda utilizar esta vía como una mera aspiración de ser absuelto de la demanda procure una declaración contradictoria del mismo derecho que invoca la parte actora, no estamos en presencia de una reconvención sino de una excepción”....”

Por aplicación del anterior criterio jurídico y en consideración que la reconvención aquí propuesta, no trae hechos y fundamentos distintos a los aquí debatidos, tomado e consideración el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se desestima en la Definitiva la reconvención propuesta.

En cuanto a las jurisprudencias señaladas y citadas por la parte demandada-reconveniente, mediante las cuales se expresa que “Cuando en el contrato de opción de compra-venta se encuentren presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto,, ello equivale a un contrato de compra-venta” queriendo significar que, al estar presente en una opción de compra-venta, promesa bilateral de venta, el consentimiento, el precio y el objeto, existe un verdadero contrato de venta pura y simple. Mas sin embargo, la misma cita, concluye: “.....No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento”: Es decir, no es aceptable el contenido de esta jurisprudencia en el presente caso judicial, por cuanto se le estaría extinguiendo bajo un criterio las figuras jurídicas de los contratos de opción de compra venta, los contratos de promesa bilateral y los contratos de promesa de venta futura, que son contratos preparativos de la venta, de la futura venta, y no ventas puras y simples.

Al respecto, se confirma que el criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes e las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones número: 358 de fecha Nueve (9) de Julio del año Dos Mil Nueve (2.009), caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, número: 460 de fecha Veintisiete (27) de Octubre del año Dos Mil Diez (2.010), caso Tomar contra sucesión Capuzzi y número: 198 de fecha Doce (12) de Mayo del año Dos Mil Once (2.011), caso Luis Francisco Rodríguez contra Rosalía Peña.

“EN DICHAS SENTENCIAS SE ESTABLECIÓ LO CONTRARIO; ES DECIR, QUE NO DEBEN CONSIDERARSE LOS CONTRATOS DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA UNA VERDADERA VENTA, SINO CONTRATOS PREPARATORIOS AUN CUANDO LLENEN LOS REQUISITOS DE CONSENTIMIENTO, OBJETO Y PRECIO”. Es decir que, los Jueces no logran ponerse de acuerdo en cuanto a este criterio, no obstante, se evidencia en jurisprudencias más recientes, la autonomía de los Contratos preparatorios de ventas, como la Opción de Compra-Venta, que de otra manera desaparecerán del mundo jurídico.

La contradicción en que incurre la parte demandada-reconveniente, cuando en su escrito de Contestación a la Demanda, le pide al Tribunal quien fije dicho término al exponer: “Ciudadano Juez, me resulta importante manifestar que nunca me he negado a pagar. Solo que los demandantes no han querido cumplir con su obligación de vender. Es por ello, que en razón de lo establecido en el artículo 1.212, por cuanto no se estipulo un plazo para dicho pago, y a pesar de que siempre he actuado de buena fe en querer resolver las cosas amistosamente, considero oportuno por la naturaleza de la obligación que sea este digno Tribunal quien fije el término”., mientras que en su Reconvención, en ninguno de sus ordinales PRIMERO, SEGUNDO, TERCERO y CUARTO, hace esta solicitud previa de fijar el plazo del contrato, sino que por el contrario, la misma parte demandada- reconveniente no hace la misma solicitud, sino que directamente pide el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de opción a compra, se ordene a los demandantes realizar la venta definitiva, se declare que los demandantes-reconvenidos deberán pagarles la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios, y hace una reclamación de costas y costos, incurriendo en contradicción y contraposición excluyentes.

Es menester aclarar que la estimación de la Cuantía de la Reconvención, hecha por la parte demandada-reconviniente, por la cantidad de: NOVECIENTOS MIL COLÍVARES ( Bs. 900,000,00), equivalentes a TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (3.000 U.T), no esta suficientemente fundamentada ni motivada, en absoluto.

En relación a la reclamación de daños y perjuicios realizada por la parte demandada-reconviniente en el OrdinalTERCERO del Capítulo V de su escrito de Contestación a la Demanda, concerniente a su Reconvención, por cuanto su estimación por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 500.000,00) no está suficientemente fundamentada ni motivada mas que en el alegato de no haberse materializado hasta la fecha la venta definitiva, después de haber reconocido en su Contestación, que en efecto, el contrato de opción de compra-venta fundamento de la Acción no tiene término, lapso o plazo de duración para su cumplimiento, lo que equivale señalar que, según la parte demandada-reconviniente, si según la misma parte, el contrato aún se encuentra en vigencia, entonces se hace la interrogante, ¿De dónde deviene su reclamación de daños y perjuicios reclamado por la parte demandada-reconviniente, si según la misma parte, el contrato permanece en vigencia?. También ésta reclamación de daños y perjuicios hecha por la parte demandada-reconviniente, constituye una ACUMULACIÓN INDEBIDA DE PROCEDIMIENTOS que opongo en este acto a la parte demandada-reconviniente, como defensa de fondo, al haber incurrido la parte demandada-reconviniente en ella, por reclamar con su Reconvención por Cumplimiento de Contrato, conjuntamente los presuntos daños y perjuicios, pese a que los mismos no fueron debidamente fundamentados ni motivados. Todo a tenor de lo dispuesto en el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.

La Acumulación Indebida de procedimientos, prevista en el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Acumulación ésta incurrida, al reclamar según el contenido del Ordinal TERCERO de su escrito de Contestación a la Demanda, en su Capitulo V, relativo a la Reconvención, las costas y costos generados por la presente Causa. Ya que, la reclamación de las correspondientes Costas, es un procedimiento judicial y legal totalmente independiente e incompatible con la presente Causa, que debe ser reclamado por vía ordinaria e independiente, según la resultas del presente juicio, y de ninguna manera debe ser reclamado conjuntamente en el petitorio de esta Causa, tal como lo hizo la parte demandada. En principio, los asuntos judiciales (juicios y procedimientos), son gratuitos, así mismo las Costas, que constituyen un procedimiento posterior al juicio principal, que depende de sus resultas, ejerciendo la acción de estimación e intimación de los honorarios profesionales del Abogado (Costas), que se rige por un procedimiento especial y totalmente incompatible, con el procedimiento correspondiente a la acción principal en la presente Causa (de Reconvención), por Cumplimiento de Contrato. Por lo que la parte demandada-reconveniente incurrió en la INDEBIDA ACUMULACIÓN DE PROCEDIMIENTOS, al reclamar en su Reconvención las Costas del proceso, y así debe decidirse en la definitiva.

Establece el Código de Procedimiento Civil: “Articulo 78.- No podrán acumularse en el mismo Libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o mas pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”

DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos y con apego a lo establecido en los artículos 1159, 1160 y 1167, del Código Civil, este TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Ciudad Ojeda, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley declara:

• CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, autenticado por ante Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, municipio Lagunillas del estado Zulia, en fecha 17 de julio de 2013, quedando anotado bajo el N° 16, tomo 89 de los libros respectivos; incoada por los ciudadanos: ORLANDO JOSÉ MARRUFO LOPEZ y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-7.741.496 y V-8.702.254, respectivamente; en contra de la ciudadana LISBETH TERESA MENCÍAS GUTIERREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.247.248. Y
• SIN LUGAR la Reconvención interpuesta por la parte demandada reconvincente ciudadana LISBETH TERESA MENCIAS GUTIERREZ, antes identificada, en contra de la parte actora reconvenida ciudadanos: ORLANDO JOSE MARRUFO LÓPEZ y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, antes identificados. En consecuencia se condena a la parte demandada a lo siguiente:

PRIMERO: La desocupación del inmueble constituido por por (sic) un (1) Town House, edificado sobre una parcela de terreno propio, que presenta una superficie de CIENTO SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (178 Ms2), y se encuentra ubicado en el Sector 01, Avenida 41, casa número 03, Barrio Obrero del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: Mide Veintiún metros con Veinte centímetros (21,20 ms), mas Cuatro metros con Sesenta y Siete centímetros (4,67 ms), y linda con propiedad que es o fue de Benito Gutiérrez; SUR: Mide Veintiséis metros con Veintiséis centímetros (26,26 ms), y linda con propiedad que es o fue de Gerardo Robles; ESTE: Mide Seis metros con Cincuenta y Siete centímetros (6,57 ms), mas Cincuenta y Seis centímetros 0,56 cts, y linda con Vía Pública, Avenida 41 y en parte con propiedad de Benito Gutiérrez y OESTE: Mide Seis metros con Ochenta y Cinco centímetros (6,85 ms), y linda con propiedad que es o fue del ciudadano Cesar Chacón. El mencionado Town House signado con el número 02, presenta un área de construcción de CINCUENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON OCHENTA (59,80 MS2), y fue edificado con columnas, vigas y bases de concreto armado con fundaciones para edificación con columnas, vigas y bases de concreto armado con fundaciones para edificación de dos (2) Plantas, paredes de bloques frisadas y pintadas en su parte interior y exterior, techo de platabanda, pisos de porcelanato de primera, puerta principal de multilook, cercada de bloque por su fondo y lado derecho y por su frente con cerca de hierro, ventanas de hierro y vidrio, puertas internas de madera, la fachada del porche con acabado en yeso, con sus respectivas instalaciones eléctricas, aguas blancas y negras; y consta de las siguientes dependencias: En la Planta Alta: Tres (3) habitaciones con sus respectivos closets, y acabados de yeso, Tres (3) salas sanitarias con cerámica y todas las instalaciones de pocetas y lavamanos, un pasillo con techo acabado en yeso y una (1) escalera. En la Planta Baja: consta de sala, comedor con piso de cerámica (porcelanato), una (1) sala sanitaria de visita, un (1) pasillo, cocina con mesones empotrados acabado en cerámica (porcelanato), lavaplatos y lavandería. La extensión de terreno propio sobre el cual fue edificado el descrito Town House, se encuentra identificada con Cédula Catastral: EDO: 23, MCPO: 11 PRRQ: 01, AMB: U-01, SECT:28, MANZ: 30, LOTE 11, SUBLOTE: 02.

Es decir, se condena a la demandada reconvincente ciudadana LISBETH TERESA MENCIAS GUTIERREZ, antes identificada, a hacer entrega a la parte demandante reconvenida ciudadanos: ORLANDO JOSE MARRUFO y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, antes identificados, del Town House signado con el número 02 y el terreno propio sobre el cual fue edificado, antes descrito, y que aparece pormenorizadamente descrito y deslindado en el inciso del Capitulo I del Libelo de Demanda, esto es, condenada a la parte demandada reconviniente a hacer entrega a los demandantes reconvenidos, del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta fundamento de la acción, y que se le había hecho entrega anticipada a “LA OPTANTE COMPRADORA”, libre de personas y bienes, de todo gravamen, sin obligaciones de ninguna índole y solvente en el pago de los servicios públicos, tal como se prevé en la cláusula SÉPTIMA del contrato de opción de compra-venta en cuestión.

SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada reconviniente, por haber sido vencida totalmente, tal como lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil...”

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN DE ÉSTA ALZADA:

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES EN EL LITIGIO:

Según lo disponen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil de Venezuela, entre los cuales se establece la oportunidad que tienen las partes en el proceso de traer a la causa las pruebas que consideran convenientes. Y donde además establece que quien pida la ejecución de una obligación o quien pretende ser libertado de la misma debe de probarla, corresponde a éste Órgano Superior analizar las siguientes pruebas documentales, promovidas y presentadas en la oportunidad correspondiente por las partes intervinientes en el proceso, de las cuales a continuación se describen:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

La parte demandante fundamentó el libelo de la demanda durante el recorrido procesal, con las siguientes pruebas:

1- Constante de Original de Poder General otorgado por los ciudadanos ORLANDO JOSÉ MARRUFO LÓPEZ y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-7.741.496 y V-8.702.254, a los abogados: DOUGLAS ANTONIO PEÑALOZA SANDREA, MARTHA CECILIA PEÑALOZA, y ELENA PEÑALOZA DE PEREZ, titulares de las cédulas de identidad números: V-4.996.654, V-14.266.252 y V-15.809.982, inscritos en el instituto de previsión del abogado bajo los números: 19.374, 87.887 y 126.755. Dicho Poder General se encuentra Autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, municipio Lagunillas del estado Zulia, en fecha 10 de febrero de 2017, anotado bajo el Nº 09, Tomo 10 de los libros respectivos.

2- Corre inserto en el Folio trece (13) constante de una Copia certificada de documento protocolizado ante el Registro Público de los municipios Lagunillas y Valmore Rodríguez del estado Zulia, inscrito bajo el Nº 2009.2007, asiento registral 2, matriculado con el Nº 471.21.11.2.823, en fecha 01 de marzo de 2012, y correspondiente al libro de folio real del año 2009. En donde se evidencia la Compra-venta del inmueble objeto de controversia en ésta causa por la Ciudadana YASMINEY CARIDAD al ciudadano ORLANDO JOSE MARRUFO LOPEZ, ambos identificados en las actas.

3- Copia certificada de documento Protocolizado en fecha 13 de agosto de 2012, por ante el Registro Público de los Municipios Lagunillas y Valmore Rodríguez del estado Zulia, bajo el Nº 8, folio 30, Tomo 11 del protocolo de trascripción del mismo año. En los cuales se deja en constancia la propiedad de los ciudadanos ORLANDO JOSÉ MARRUFO LÓPEZ y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, antes identificados, sobre el inmueble constituido por un Town House, edificado sobre un terreno propio, que presenta una superficie de CIENTO SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (178 Ms2), que se encuentra ubicado en el Sector 01, Avenida 41, casa número 03, Barrio Obrero del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: Mide Veintiún metros con Veinte centímetros (21,20 ms), mas Cuatro metros con Sesenta y Siete centímetros (4,67 ms), y linda con propiedad que es o fue de Benito Gutiérrez; SUR: Mide Veintiséis metros con Veintiséis centímetros (26,26 ms), y linda con propiedad que es o fue de Gerardo Robles; ESTE: Mide Seis metros con Cincuenta y Siete centímetros (6,57 ms), mas Cincuenta y Seis centímetros 0,56 cts, y linda con Vía Pública, Avenida 41 y en parte con propiedad de Benito Gutiérrez y OESTE: Mide Seis metros con Ochenta y Cinco centímetros (6,85 ms), y linda con propiedad que es o fue del ciudadano Cesar Chacón. El mencionado Town House signado con el número 02, presenta un área de construcción de CINCUENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON OCHENTA (59,80 MS2), y fue edificado con columnas, vigas y bases de concreto armado con fundaciones para edificación con columnas, vigas y bases de concreto armado con fundaciones para edificación de dos (2) Plantas, paredes de bloques frisadas y pintadas en su parte interior y exterior, techo de platabanda, pisos de porcelanato de primera, puerta principal de multilook, cercada de bloque por su fondo y lado derecho y por su frente con cerca de hierro, ventanas de hierro y vidrio, puertas internas de madera, la fachada del porche con acabado en yeso, con sus respectivas instalaciones eléctricas, aguas blancas y negras; y consta de las siguientes dependencias: En la Planta Alta: Tres (3) habitaciones con sus respectivos closets, y acabados de yeso, Tres (3) salas sanitarias con cerámica y todas las instalaciones de pocetas y lavamanos, un pasillo con techo acabado en yeso y una (1) escalera. En la Planta Baja: consta de sala, comedor con piso de cerámica (porcelanato), una (1) sala sanitaria de visita, un (1) pasillo, cocina con mesones empotrados acabado en cerámica (porcelanato), lavaplatos y lavandería. La extensión de terreno propio sobre el cual fue edificado el descrito Town House, se encuentra identificada con Cédula Catastral: EDO: 23, MCPO: 11 PRRQ: 01, AMB: U-01, SECT:28, MANZ: 30, LOTE 11, SUBLOTE: 02.

4- Copia certificada de un documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, municipio Lagunillas, anotado bajo el Nº 16, tomo 89 de los libros respectivos en el cual se evidencia un contrato de compra-venta, entre los ciudadanos ORLANDO JOSÉ MARRUFO LÓPEZ y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, antes identificados, y la ciudadana LISBETH TERESA MENCÍAS GUTIÉRREZ, sobre el inmueble objeto del presente litigio, antes descrito.

5- Constante de una Copia Certificada referida a un Contrato de Arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del estado Zulia, en fecha 17 de julio de 2013, anotado bajo el Nº 13, tomo 89 de los libros respectivos; suscrito entre el ciudadano ORLANDO JOSÉ MARRUFO LÓPEZ, identificado en actas, quien funge como propietario y arrendador del inmueble objeto del presente litigio, previamente descrito, dado en calidad de arrendamiento a la ciudadana LISBETH TERESA MENCÍAS GUTIÉRREZ, antes identificada. Dejando en evidencia que el inmueble objeto del dicho contrato de arrendamiento entre las partes intervinientes en el presente litigio, es el mismo objeto de controversia de ésta causa.

En relación a la cadena documental antes descrita, esta Alzada aprecia de las actas que integran el presente expediente bajo estudio, que en la oportunidad legal respectiva, la parte demandada en ningún momento impugna las documentales anteriormente enunciadas, por lo que respecto a su valoración, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga pleno valor probatorio a todos y cada uno de los instrumentos públicos presentados por la parte demandante, y como quiera que el mismo no fue tachado por la parte contraria, esta Superior Instancia las valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 eiusdem. ASÍ SE DECIDE.

Por otra parte, respecto de los instrumentos privados reconocidos autenticados, el contenido del artículo 429 ya citado establece que tales instrumentales tienen la misma fuerza probatoria que la de un instrumento público, siempre que no hayan sido desconocidos o impugnados, y en el caso que nos ocupa, respecto de la Copia Certificada referida a un Contrato de Arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia, en fecha 17 de julio de 2013, anotado bajo el Nº 13; certificada de un documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, municipio Lagunillas, anotado bajo el Nº 16, tomo 89 de los libros respectivos en el cual se evidencia un contrato de compra-venta, y Original de Poder General otorgado por los ciudadanos ORLANDO JOSÉ MARRUFO LÓPEZ y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-7.741.496 y V-8.702.254, a los abogados: DOUGLAS ANTONIO PEÑALOZA SANDREA, MARTHA CECILIA PEÑALOZA, y ELENA PEÑALOZA DE PEREZ, titulares de las cédulas de identidad números: V-4.996.654, V-14.266.252 y V-15.809.982, inscritos en el instituto de previsión del abogado bajo los números: 19.374, 87.887 y 126.755, esta Alzada les otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

Asimismo, en la oportunidad legal correspondiente, la parte demandada promovió las pruebas que consideró necesaria de las cuales se describe:

PRUEBAS DOCUMENTALES:

1- Constante de una Copia Fotostática Simple de Misiva emanada por la empresa PDVSA, de fecha 25 de julio de 2013, Dirigido a BANCO FONDO COMÚN, en donde se deja constar que la ciudadana LISBETH MENCIAS, previamente identificada, se encontraba tramitando ante las oficinas el “Préstamo de Ayuda” de PDVSA Petróleo, S.A..
2- Constante de una Copia Fotostática Simple de Misiva, emitida por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), con oficio bajo el Nº 010340, dirigida a la empresa PDVSA, S.A.

Considerando que éstas documentales fueron consignados por la parte demandada reconveniente, en su contestación a la demanda y reconvención, sin que se le haya otorgado el mérito favorable para probarlas y las mismas fueron impugnadas y desconocidas por la parte demandante reconvenida en el momento legal oportuno según lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, es necesario que ésta Alzada deseche las mismas para la resolución en la definitiva. ASI SE DECIDE.

PRUEBA DE INFORMES.

• Solicitud de oficiar a la Notaría Publica de Ciudad Ojeda, a los fines de que informe al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Ciudad Ojeda, sobre la legalidad y la veracidad de la planilla Nº 20500041533 de fecha 25 de noviembre de 2013.
• Solicitud de oficiar al SAIME, a los fines de informar al Tribunal, si el Ciudadano ORLANDO JOSÉ MARRUFO LÓPEZ, salió del país entre los meses de Noviembre y diciembre del año 2013, indicando la fecha de salida y entrada al país.

Conforme a lo establecido en las actas, se observa en las resultas de los oficios recibidos de ambas instituciones, no se encontraron registros de la planilla Nº 20500041533 de fecha 25 de noviembre de 2013, ni de los registros del SAIME de entrada y salida del ciudadano ORLANDO JOSE MARRUFO LOPES, siendo ambos informes inconclusos, lo cual resulta forzoso para ésta Alzada desechar su valor probatorio de la sentencia definitiva ASI SE DECIDE.

PRUEBA DE TESTIGOS.

Asimismo, la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, promovió para la toma de declaración de los siguientes testigos:

1- THAIRY LEE GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.699.423, con domicilio en Ciudad Ojeda Municipio Lagunillas del Estado Zulia.
2- GUSTAVO SALVATIERRA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.455.670, con domicilio en Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia.
3- GRACILIANO OSTOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.245.008, con domicilio en Ciudad Ojeda Municipio Lagunillas del Estado Zulia.
4- LISBET MARQUET, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.699.423, con domicilio en Ciudad Ojeda Municipio Lagunillas del Estado Zulia.
5- JESUS TOVAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.946.657, con domicilio en Ciudad Ojeda Municipio Lagunillas del Estado Zulia.

En cuanto a la ciudadana THAIRY LEE GONZALEZ, según lo manifestado en las actas dijo que conocía de vista y trato a la ciudadana LISBETH MENCÍAS porque vive cerca de la urbanización, no especificando una dirección, solo limitándose a decir que vivía allí de hace mucho tiempo, desde el 2013, que las pocas veces que ha entrado en el inmueble lo ha visto igual, sin modificaciones. Que en reiteradas veces el ciudadano ORLANDO MARRUFO ha visitado a la Ciudadana LISBETH MENCÍAS para sacarla de la vivienda y que el mismo le ofreció en venta el inmueble a lo que ella no le pareció ni el inmueble ni el convenio, viendo ésta declaración inconclusa y no llegando a especificar de fondo sobre el contrato de opción a compra venta el cual son partícipe las parte en el siguiente litigo, es necesario para ésta Alzada desestimar ésta prueba. ASI SE DECIDE.
En referencia al testigo ciudadano GUSTAVO SALVATIERRA, el mismo se declaró desierto en el acto fijado por el tribunal para su evacuación, no fijándose otra oportunidad para el mismo. Por lo tanto sin establecer declaraciones siguientes la prueba del testimonio de éste testigo es excluida en la definitiva por ésta Alzada. ASI SE DECIDE.
Con respecto al testigo ciudadano GRACILIANO OSTOS, viéndose que el Tribunal de Municipio se abstuvo de tomar declaraciones de éste mismo por cuanto incurre en el impedimento de testificar en pro de cualquier parte en el presente juicio, debido a que tiene un interés personal y es intimo amigo de una de las partes, ésta Alzada lo desecha, al no haber declaración que valorar. ASI SE DECIDE
Al ser evidente que la ciudadana LISBETH MARQUET, antes identificada no concurrió al acta en el momento de ser solicitada para rendir dicha declaración ante el Tribunal a la fecha fijada por el mismo, puesto que no hay declaración hecha por la misma es menester para ésta Alzada establecerse con la definitiva desechando ésta prueba. ASI SE DECIDE
Seguidamente, a lo referente de las declaraciones hechas por el ciudadano JESUS TOVAR, el mismo declaró si al preguntársele si conocía a la ciudadana LISBETH MENCIAS, que afirmativamente reconocía que la ciudadana vive en la Avenida 41, casa número 3, Sector Barrio Obrero del Municipio Lagunillas del estado Zulia, porque la había visitado a ésta en el mismo inmueble al menos tres veces porque ésta tenia problemas con el portón y fue a ver si podía repararlo, que no recuerda si fue el año anterior a ésta demanda y que ése mismo año como en febrero fue a lo del cercado. Que ha visto el inmueble en posesión de la ciudadana parte demandada, en buen estado por fuera. ASI SE DECIDE.

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN OBJETO DE APELACIÓN.

Una vez realizada una lectura de los escritos que integran las actas procesales del presente expediente, así como también culminada la valoración de las pruebas aportadas al proceso, pasa esta Alzada a realizar su motivación respecto al caso de marras en los siguientes términos:

DE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA RECURRIDA POR INFRACCIONES DEL ARTÍCULO 243 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
En acatamiento a la disposición legal prevista en el artículo 68 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, que establece el deber de los Tribunales Superiores de revisar las sentencias dictadas por los juzgados inferiores, de una revisión exhaustiva de las actas procesales, en particular lo relacionado con la motivación del A quo, esta Alzada no puede pasar por alto una serie de vicios, errores de motivación e infracciones cometidos por el Juzgado de la causa en la oportunidad correspondiente para realizar la motivación que condujo a los resultados explanados en el dispositivo de la misma.
En este mismo sentido, esta Alzada como primer punto de su razonamiento acerca de la nulidad de la sentencia recurrida, debe realizar una serie de consideraciones respecto a la motivación realizada por el Juzgado de la Causa, y que de las actas procesales se evidencia que su razonamiento es idéntico, por no decir parecido o semejante a las distintas argumentaciones y alegatos planteados por la parte demandante en sus distintos escritos de intervención, para ello, se extrae de las actas procesales lo siguiente:
“En cuanto a las jurisprudencias señaladas y citadas alegremente por la parte demandada-reconveniente, mediante las cuales se expresa que “Cuando en el contrato de opción de compra-venta se encuentren presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compra-venta” queriendo significar que, al estar presente en una opción de compra-venta, promesa bilateral de venta, el consentimiento, el precio y el objeto, existe un verdadero contrato de venta pura y simple. Mas sin embargo, la misma cita, concluye: “….No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento”. Es decir, Ciudadano Juez, de aceptarse ciegamente el contenido de esta jurisprudencia, se estaría borrando bajo un criterio sosegado las figuras jurídicas de los contratos de opción de compra venta, los contratos de promesa bilateral de venta y los contratos de promesa bilateral de venta futura, que son contratos preparativos de la venta, de la futura venta, y no ventas puras y simples.
Al respecto solo me queda exponer lo siguiente: El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones número: 358 de fecha Nueve (09) de Julio del año Dos Mil Nueve (2.009), caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, número: 460 de fecha Veintisiete (27) de Octubre del año Dos Mil Diez (2.010), caso Tomar contra sucesión Capuzzi y número: 198 de fecha Doce (12) de Mayo del año Dos Mil Once (2.011), caso Luis Francisco Rodríguez contra Rosalía Peña.
“EN DICHAS SENTENCIAS SE ESTABLECIÓ LO CONTRARIO; ES DECIR, QUE NO DEBEN CONSIDERARSE LOS CONTRATOS DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA UNA VERDADERA VENTA, SINO CONTRATOS PREPARATORIOS AUN CUANDO LENNEN LOS REQUISITOS DE CONSENTIMIENTO, OBJETO Y PRECIO”. Es decir, ciudadano Juez de la Causa, los Jueces no logran ponerse de acuerdo en cuanto a este criterio, no obstante, se evidencia en jurisprudencias más recientes, la autonomía de los Contratos preparatorios de ventas, como la Opción de Compra-Venta, que de otra manera desaparecería del mundo jurídico”
(OMISIS)
“PRIMERO: La contradicción en que incurre la parte demandada-reconveniente, cuando en su escrito de Contestación a la Demanda, le pide al Tribunal, en ausencia del lapso o plazo de vencimiento o duración del contrato de opción de compra-venta, sea este Tribunal quien fije dicho término, al exponer: (Cito textualmente): “Ciudadano Juez, me resulta importante manifestar que nunca me he negado a pagar. Solo que los demandantes no han querido cumplir con su obligación de vender. Es por ello, que en razón de lo establecido en el artículo 1.212, por cuanto no se estipulo un plazo para dicho pago, y a pesar de que siempre he actuado de buena fe en querer resolver las cosas amistosamente, considero oportuno por la naturaleza de la obligación que sea este digno tribunal quien fije el término.”, mientras que en su Reconvención, en ninguno de sus ordinales PRIMERO, SEGUNDO, TERCERO y CUARTO, hace esta solicitud previa de fijar el plazo del contrato, sino que por el contrario, la misma parte demandada-reconveniente no hace la misma solicitud, sino que directamente pide el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de opción a compra, se ordene a los demandantes realizar la venta definitiva, se declare que los demandantes-reconvenidos deberán pagarle la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.500.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios, y hace una reclamación de costas y costos, incurriendo en contradicción y contraposición de petitorios excluyentes”.
De igual forma, se cita un fragmento de la decisión recurrida, la cual deja asentado lo siguiente:
“…En cuanto a las jurisprudencias señaladas y citadas por la parte demandada-reconveniente, mediante las cuales se expresa que “Cuando en el contrato de opción de compra-venta se encuentren presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto,, ello equivale a un contrato de compra-venta” queriendo significar que, al estar presente en una opción de compra-venta, promesa bilateral de venta, el consentimiento, el precio y el objeto, existe un verdadero contrato de venta pura y simple. Mas sin embargo, la misma cita, concluye: “.....No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento”: Es decir, no es aceptable el contenido de esta jurisprudencia en el presente caso judicial, por cuanto se le estaría extinguiendo bajo un criterio las figuras jurídicas de los contratos de opción de compra venta, los contratos de promesa bilateral y los contratos de promesa de venta futura, que son contratos preparativos de la venta, de la futura venta, y no ventas puras y simples.
Al respecto, se confirma que el criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes e las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones número: 358 de fecha Nueve (9) de Julio del año Dos Mil Nueve (2.009), caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, número: 460 de fecha Veintisiete (27) de Octubre del año Dos Mil Diez (2.010), caso Tomar contra sucesión Capuzzi y número: 198 de fecha Doce (12) de Mayo del año Dos Mil Once (2.011), caso Luis Francisco Rodríguez contra Rosalía Peña.

“EN DICHAS SENTENCIAS SE ESTABLECIÓ LO CONTRARIO; ES DECIR, QUE NO DEBEN CONSIDERARSE LOS CONTRATOS DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA UNA VERDADERA VENTA, SINO CONTRATOS PREPARATORIOS AUN CUANDO LLENEN LOS REQUISITOS DE CONSENTIMIENTO, OBJETO Y PRECIO”. Es decir que, los Jueces no logran ponerse de acuerdo en cuanto a este criterio, no obstante, se evidencia en jurisprudencias más recientes, la autonomía de los Contratos preparatorios de ventas, como la Opción de Compra-Venta, que de otra manera desaparecerán del mundo jurídico.
La contradicción en que incurre la parte demandada-reconveniente, cuando en su escrito de Contestación a la Demanda, le pide al Tribunal quien fije dicho término al exponer: “Ciudadano Juez, me resulta importante manifestar que nunca me he negado a pagar. Solo que los demandantes no han querido cumplir con su obligación de vender. Es por ello, que en razón de lo establecido en el artículo 1.212, por cuanto no se estipulo un plazo para dicho pago, y a pesar de que siempre he actuado de buena fe en querer resolver las cosas amistosamente, considero oportuno por la naturaleza de la obligación que sea este digno Tribunal quien fije el término”., mientras que en su Reconvención, en ninguno de sus ordinales PRIMERO, SEGUNDO, TERCERO y CUARTO, hace esta solicitud previa de fijar el plazo del contrato, sino que por el contrario, la misma parte demandada- reconveniente no hace la misma solicitud, sino que directamente pide el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de opción a compra, se ordene a los demandantes realizar la venta definitiva, se declare que los demandantes-reconvenidos deberán pagarles la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios, y hace una reclamación de costas y costos, incurriendo en contradicción y contraposición excluyentes.
Es menester aclarar que la estimación de la Cuantía de la Reconvención, hecha por la parte demandada-reconviniente, por la cantidad de: NOVECIENTOS MIL COLÍVARES ( Bs. 900,000,00), equivalentes a TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (3.000 U.T), no esta suficientemente fundamentada ni motivada, en absoluto.
En relación a la reclamación de daños y perjuicios realizada por la parte demandada-reconviniente en el Ordinal TERCERO del Capítulo V de su escrito de Contestación a la Demanda, concerniente a su Reconvención, por cuanto su estimación por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 500.000,00) no está suficientemente fundamentada ni motivada mas que en el alegato de no haberse materializado hasta la fecha la venta definitiva, después de haber reconocido en su Contestación, que en efecto, el contrato de opción de compra-venta fundamento de la Acción no tiene término, lapso o plazo de duración para su cumplimiento, lo que equivale señalar que, según la parte demandada-reconviniente, si según la misma parte, el contrato aún se encuentra en vigencia, entonces se hace la interrogante, ¿De dónde deviene su reclamación de daños y perjuicios reclamado por la parte demandada-reconviniente, si según la misma parte, el contrato permanece en vigencia?. También ésta reclamación de daños y perjuicios hecha por la parte demandada-reconviniente, constituye una ACUMULACIÓN INDEBIDA DE PROCEDIMIENTOS que opongo en este acto a la parte demandada-reconviniente, como defensa de fondo, al haber incurrido la parte demandada-reconviniente en ella, por reclamar con su Reconvención por Cumplimiento de Contrato, conjuntamente los presuntos daños y perjuicios, pese a que los mismos no fueron debidamente fundamentados ni motivados. Todo a tenor de lo dispuesto en el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
La Acumulación Indebida de procedimientos, prevista en el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Acumulación ésta incurrida, al reclamar según el contenido del Ordinal TERCERO de su escrito de Contestación a la Demanda, en su Capitulo V, relativo a la Reconvención, las costas y costos generados por la presente Causa. Ya que, la reclamación de las correspondientes Costas, es un procedimiento judicial y legal totalmente independiente e incompatible con la presente Causa, que debe ser reclamado por vía ordinaria e independiente, según la resultas del presente juicio, y de ninguna manera debe ser reclamado conjuntamente en el petitorio de esta Causa, tal como lo hizo la parte demandada. En principio, los asuntos judiciales (juicios y procedimientos), son gratuitos, así mismo las Costas, que constituyen un procedimiento posterior al juicio principal, que depende de sus resultas, ejerciendo la acción de estimación e intimación de los honorarios profesionales del Abogado (Costas), que se rige por un procedimiento especial y totalmente incompatible, con el procedimiento correspondiente a la acción principal en la presente Causa (de Reconvención), por Cumplimiento de Contrato. Por lo que la parte demandada-reconveniente incurrió en la INDEBIDA ACUMULACIÓN DE PROCEDIMIENTOS, al reclamar en su Reconvención las Costas del proceso, y así debe decidirse en la definitiva.
Establece el Código de Procedimiento Civil: “Articulo 78.- No podrán acumularse en el mismo Libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o mas pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”
De una revisión exhaustiva de los párrafos citados, los cuales corresponden el primero a los alegatos del demandante, y el segundo a la motivación del A quo, evidencia esta Superior Instancia que se tratan de planteamientos semejantes, por lo que quien aquí decide considera que el Juzgado de la Causa no efectuó motivación alguna en la decisión correspondiente, incurriendo en todo caso en un determinado vicio de inmotivación por infracción del Ordinal 4° del 243 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE CONSIDERA.
Se cita lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que reza:
“Artículo 12.-Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe” (resaltado y subrayado de esta Alzada).
El artículo ut supra citado, establece la obligación de todos los Jueces de la República que, a la hora de realizar la motivación para dictar el dispositivo correspondiente que ponga fin a la controversia, en su decisión siempre debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar argumentos o excepciones que no fueron alegadas por las partes, ni tampoco suplir defensas que no fueron opuestas. Asimismo, también trae implícita la obligación de los operadores de justicia de realizar una correcta y adecuada interpretación de los contratos. Esto en la doctrina se denomina como quaestio iuris y quaestio facti. Asimismo, se debe traer a colación lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual dice:
“…Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:
1º La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2º La indicación de las partes y de sus apoderados.
3º Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4º Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6º La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.” (resaltado y subrayado de esta Alzada).
En dicho artículo se establecen los requisitos intrínsecos de la sentencia, es decir, aquellos relacionado con el contenido de la misma, su parte técnica, que debe reflejar el razonamiento y la secuencia lógica de los motivos, tanto de hecho y de derecho que establece el sentenciador para llegar a la conclusión como respuesta a la convicción que tiene respecto de los hechos alegados en el expediente, con su debida fundamentación jurídica, para así dar cumplimiento a la obligación legal establecida en el artículo 12 eiusdem que establece el deber de tener por norte la verdad de los actos.
Es por ello, que resulta de importante relevancia el tema de la adecuada fundamentación jurídica de la sentencia de mérito que ha de resolver la controversia que se lleva a conocimiento del operador de justicia, atendiendo a la máxima iura novit curia, ya que el sentenciador tiene el deber de declarar el Derecho a favor de una de las partes cuando se llega a la etapa de sentencia, o bien de declarar lo que se crea conveniente en virtud de lo estatuido en las actas procesales, toda vez que la sentencia se define entonces como el mandato jurídico individual y concreto, creado por el juez, mediante el proceso, en el cual se acoge o rechaza la pretensión que se hace valer en la demanda. Para un mejor establecimiento del punto al que quiere llegar esta Alzada, se cita la doctrina patria del autor venezolano ARISTIDES RENGEL ROMBERG, en su obra TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO TOMO II, página 290 al 295, en la cual dice:
“Como la sentencia, por definición, debe acoger o rechazar la pretensión que se hace valer la demanda y que es objeto del proceso, se sigue de aquí que debe haber una exacta correspondencia entre la sentencia como acto del juez y la pretensión como acto de la parte, pues de otro modo la función de la sentencia, como acto de tutela jurídica, no podría cumplirse.
Esta necesidad de la correspondencia de la sentencia con la pretensión, es evidente en el proceso civil dominado por el principio dispositivo, más no así en el proceso penal, dominado por el principio contrario.
(…omisis…)
Éstos fines se consiguen, en la realidad del proceso, mediante el establecimiento de los requisitos de forma que intrínsecamente debe llenar la sentencia, referidos exclusivamente a su contenido técnico, a diferencia de otros requisitos (extrínsecos) que también deben observarse en ella, pero que no se refieren, como los primeros, a la relación de la sentencia con la pretensión que debe examinar, sino a la sentencia como documento, esto es, como expresión externa de la voluntad del órgano que la dicta.(pág. 295)

En la parte motiva se expresan los razonamientos de hecho y de derecho en que el juez fundamenta su decisión. Con esta exigencia, se protege a las partes contra lo arbitrario, de tal modo que la decisión aparezca como el resultado de un juicio lógico del juez, fundado en el derecho y en las circunstancias de hecho comprobadas en la causa, cuya expresión en la sentencia hacen que ésta contenga en sí misma la prueba de su conformidad con el derecho y de que los elementos de la causa han sido cuidadosamente examinados y valorados. (Pág. 296).
En la parte dispositiva se contiene la decisión propiamente, que debe ser expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia, y la determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión” (resaltado y subrayado de esta Alzada).

De la doctrina citada, se desprende la importancia de la sentencia como una decisión judicial que contiene el razonamiento lógico del Juez en la que establece la conclusión del caso, los motivos de hecho y de Derecho en que fundamenta su decisión, así como también los alegatos de las partes, estando impedido en todo caso, de hacer alegaciones o argumentos que las partes en ningún momento hayan formulado con ocasión de las consideraciones de hecho del caso que está a su estudio. De hecho, es de advertir que la estructura de la sentencia, específicamente en la parte referida a la motivación de su fallo, a través del mismo lo que se busca es proteger a las partes de cualquier razonamiento de naturaleza arbitraria, es decir, de conjeturas que el operador de justicia haya esbozado sin tomar en cuenta los argumentos de las partes, sino lo que piensa o cree de la realidad procesal, lo cual a toda luces constituiría un error de la realidad procesal, pues es deber del sentenciador tomar en cuenta los alegatos y demás argumentaciones de las partes para poder realizar adecuadamente su decisión y por ello debe pronunciarse sobre todos aquellos asuntos que formen parte de la trabazón de la Litis, o bien que sean hechos nuevos y controvertidos que se traen al proceso.
De idéntica situación se puede decir que también las motivaciones del Juez, las cuales han de quedar plasmadas en su fallo, pueden incidir notablemente en el dispositivo de la sentencia, y que la misma, al igual que la motivación, debe estar ajustada a las pretensiones alegadas, a las defensas opuestas y también debe ir en consonancia con la resolución de la motivación realizada por el operador de justicia, so pena de incurrir en un vicio de contradicción de la sentencia por contener en el dispositivo un hecho que no fue explanado en la parte motiva de su decisión, o bien que tomando en cuenta una determinada situación, en el dispositivo decide cambiar su naturaleza o hacer una omisión respecto a los pronunciamientos de las partes.
Es por lo anterior, que esta Superior Instancia puede inferir que el A quo cometió otro vicio en su decisión, como lo es el no tener en cuenta los argumentos esgrimidos por las partes en el proceso. Para afianzar el punto aludido, es necesario citar lo establecido en una Sentencia N° RC-388 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 15 de junio del año 2009, caso: Ana Carrillo Vs Gustavo Galvis), en la que dejó asentado que:
“…El sentenciador debe, en consecuencia, pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado por los litigantes en las oportunidades procesales señaladas para ello: en principio, en el escrito de demanda, en la contestación o en los informes cuando en estos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, que de acuerdo con reiterada jurisprudencia, el jurisdicente está en el deber de resolver en forma expresa, positiva y precisa y de esta manera satisfacer la exigencia legislativa, conforme a lo estatuido en los artículos 12 ordinal 5° del artículo 243, ambos del Código de Procedimiento Civil, para así dar cumplimiento al principio de ‘exhaustividad’ que impone a los jueces, el deber de resolver todas y cada una de las cuestiones alegadas por las partes que constituyen el problema judicial; y por tanto no incurrir en omisión de pronunciamiento. Cuando el Juez incumple con tal mandato, su sentencia queda viciada de Incongruencia Negativa o citrapetita”
En el anterior criterio jurisprudencial ya citado, se evidencia una vez más el deber de todos los jueces de la República de pronunciarse acerca de todo lo alegado por los litigantes en las oportunidades legales correspondientes para ello, como en el escrito de demanda, escrito de contestación e informes y observaciones, incluso también en los escritos de Alzada, ya que todo ello forma parte la Litis, es decir, del problema judicial que se encuentra sometido a su arbitrio y conocimiento, por lo que, el no decidir o hacer pronunciamiento alguno puede viciar la sentencia al cometer el vicio o la infracción de omisión de pronunciamiento prevista en el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. ASI SE CONSIDERA.
Es por lo que en virtud de las anteriores consideraciones tomadas con relación al fallo in commento, el cual fue objeto de revisión por parte de esta Ad Quem, debe en consecuencia de lo anterior, DECLARAR NULA la decisión revisada exhaustivamente en todos sus términos, así como también hacer un llamado de atención al Juez a cargo del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, toda vez que las argumentaciones y deliberaciones tomadas para motivar su decisión no tienen fundamento respecto de la Quaestio Iuris y Quaestio Facti, e igualmente para que en futuras decisiones respecto de los asuntos sometidos a su consideración, se abstenga de cometer los vicios aquí identificados por esta Alzada, en acatamiento a las previsiones establecidas en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que impone la obligación de los jueces de procurar la estabilidad del proceso, corrigiendo las faltas que puedan cometer las partes. ASÍ SE DECIDE.

MOTIVACIÓN AL FONDO DEL ASUNTO POR ESTA ALZADA.
En atención a la declaratoria de nulidad de la sentencia in comento procede esta Alzada, de conformidad con lo establecido en el artículo 209 eiusdem a realizar un nuevo pronunciamiento acerca del fondo del asunto, específicamente lo relacionado con el Thema Decidendum que, en el caso de marras, se circunscribe a una acción por cumplimiento de contrato de opción de compraventa que interpusieron los ORLANDO JOSÉ MARRUFO y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, identificados en autos, en contra de la ciudadana LISBETH MENCÍAS GUTIÉRREZ, plenamente identificada, por lo que para dar adecuado estudio del caso que nos ocupa, esta Superior Instancia ve necesario realizar las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO
I. DE LA DENUNCIA POR CONSIDERACIÓN DE CLÁUSULA EXORBITANTE.
La parte demandada reconviniente alegó entre sus argumentos lo siguiente:
“Es el caso ciudadano Juez, en la Cláusula en comento LOS OPTANTES VENDEDORES, colocaron como Cláusula Penal el 40% como indemnización, excediendo del Diez por Ciento (10%) que es lo legal y lo usualmente colocado en los Contrato de Opción De Compra, que se tramitan mediante la adquisición de un préstamo hipotecario, tal como quedo establecido en la Gaceta Oficial No. 40.115 de fecha 21 de febrero del año 2013, donde se instituye que los contratos de opción de compra, oferta de venta que tengan como finalidad la adquisición de una vivienda principal, se considerarán cláusulas excesivas o exorbitantes, aquellas que prevean la retención o pérdida de más del 10% del monto otorgado por el adquirente de la vivienda. En el caso de marras LOS OPTANTES VENDEDORES, se excedieron del Diez por Ciento (10%), por lo que, desde inicios del contrato ha habido vicios y un incumplimiento de las normativas por parte de LOS OPTANTES VENDEDORES” (resaltado y subrayado de esta Alzada).
Respecto a dicho punto, es necesario establecer en qué consisten las cláusulas exorbitantes de derecho común, y en virtud de ello ha dejado asentada la Jurisprudencia Patria, según Sentencia de la Sala Político Administrativa de fecha 28 de noviembre de 2000, (Alimentos de Occidente C.A. (ADOCA) c/ La Universidad del Zulia) lo siguiente]:
“...Existe de vieja data, diversidad de criterios para el establecimiento de la distinción entre los contratos administrativos y los contratos de derecho privado que celebra la administración. No alcanzándose por lo demás, un criterio pacífico e indiscutible para reconocer al contrato administrativo; sólo simplemente, algunos índices o elementos reveladores.

La tesis más difundida sustenta que el elemento unificador o fundamental para reconocer el contrato administrativo es que, éste reposa sobre la noción del servicio público, como objeto del contrato. Postulándose, en ese mismo parecer, que el contrato celebrado por la administración tenga por objeto la organización o funcionamiento de un servicio público o de alguna actividad de interés general, o bien que en alguna forma se desprenda del contrato que éste tiene por objeto ejecutar un servicio público o dar satisfacción a un interés general. En tal sentido, para que un contrato celebrado por la administración pueda ser calificado como administrativo, es necesario que guarde relación con una actividad de servicio público o de utilidad pública.

Sin embargo, se entiende que los contratos celebrados por la administración que tengan por objeto servicios industriales y comerciales idénticos a los que prestan los particulares, encajan normalmente en la categoría de los contratos de derecho común; de manera que a estos últimos se les presume como contratos de derecho privado, salvo que en razón de cláusulas especiales o de condiciones particulares de funcionamiento del servicio, pueda reconocérseles el carácter de contratos administrativos.

Se observa adicionalmente, que la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido reiteradamente, que un contrato administrativo se puede identificar por la presencia en su texto de “cláusulas exorbitantes” -que son disposiciones contractuales impuestas por el ente administrativo contratante con el fin de anteponer el interés público al interés privado del co-contratante y, en consecuencia, ajena a los contratos de derecho privado- o, en ausencia de “cláusulas exorbitantes”, cuando su fin primordial sea la prestación de un servicio público o de interés general, lo que permitirá a la Administración, en su momento dado y en virtud de sus poderes, imponer unilateralmente al co-contratante condiciones no previstas en el contrato y que en el derecho común sólo serían posibles, si la otra parte conviene en modificar el contrato en ocasión posterior a la celebración inicial. (Vid. sentencia dictada el 11 de agosto de 1993, caso Cervecería de Oriente; sentencia del 22 de febrero de 1990, caso J.R. & Asociados, S.R.L., sentencia del 04 de marzo de 1993, caso Tenerías, C.A. y sentencia del 17 de noviembre de 1994, caso: Sateca Nueva Esparta vs Concejo Municipal del Distrito Mariño del Estado Nueva Esparta).

En razón de lo anterior, se considera que, cuando un contrato de naturaleza civil incorpora, dentro de su contenido una cláusula denominada “abusiva o exorbitante”, en principio tiende a ser nulo, pues atenta contra el principio de legalidad y de la libre autonomía de las partes a la hora de contratar, toda vez que en los contratos entre personas naturales o particulares, siempre debe mediar o existir una igualdad de condiciones para que la situación jurídica creada en la convención pueda ser amparada por el conjunto de leyes del Estado de Derecho. No obstante, en la práctica diaria existen los denominados contratos leoninos o de adhesión, que son aquellos con cláusulas ya establecidas, y que en muchas ocasiones solo benefician, en principio, a una de las partes, y el otro interviniente o sujeto de Derecho decide si adherirse a ellas o no, de allí el nombre contrato de adhesión; sin embargo, ello no implica que el contrato deba ser injusto o que atente contra el ordenamiento jurídico, ya que las disposiciones legales que regulan la materia establecen que la autonomía de la voluntad de las partes se encuentra limitada por el ordenamiento jurídico y el principio de legalidad, ya que, al existir normas de orden Público, las mismas no pueden ser relajadas discrecionalmente por la voluntad de las partes. En ese sentido, según Gaceta Oficial Nº 40.115 del 21 de febrero de 2013, se publica la Resolución número 11, mediante la cual se dictan las Normas Referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que Permiten Favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a Todos los Sectores de la Sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas (Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, en cuyo artículo 2 se estableció:

“Artículo 2: En los contratos de opción de compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, se considerarán cláusulas excesivas o exorbitantes aquellas que prevean la retención, pérdida o disposición de más del 10% del monto otorgado por el adquiriente de vivienda, tampoco podrá aplicársele al oferente de la vivienda una penalidad que exceda un porcentaje superior al establecido en el presente artículo y solo será exigible en ambos casos cuando medie responsabilidad comprobada por alguna de las partes en el retardo de la protocolización del documento definitivo de venta”.

En efecto, lo señalado por la parte demandada-reconvenida en éste asunto sobre lo pautado en el contrato de establecerse un 40% de Cláusula Penal por incumplimiento de contrato, si bien como lo señala, dicha cláusula supera un 10% de lo legalmente establecido, por lo que la cláusula NOVENA, de cuyo contenido se extrae que:
NOVENA: En caso de que la venta no se realizara por causas imputables a “LA OPTANTE COMPRADORA”, ésta se obliga a reconocerle a “LOS PROMINENTES VENDEDORES” la cantidad recibida por concepto de ARRAS hasta un CUARENTA POR CIENTO (40%) de la misma por concepto de CLAUSULA PENAL y como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados

Se trata, en consecuencia, de una cláusula abusiva o exorbitante, fijada de mutuo acuerdo por las partes a la hora de la celebración. Ahora bien, existe un antiguo aforismo jurídico que dice “ignorantia facti, non iuris excusatur”, que significa “La ignorancia de la Ley no es excusa de su incumplimiento” y tal aforismo jurídico en calidad de precepto lo recoge nuestro Código Civil en su artículo 2 que establece: “La ignorancia de la Ley no excusa de su cumplimiento”.
Sin embargo, es bien sabido que dentro de los contratos existe un principio denominado “principio de la conservación del contrato”, según el cual si bien el contrato puede contener cláusulas que son nulas, por ser contrarias a la Ley, no necesariamente significa que el contrato deba ser anulado completamente, o bien dejado sin efecto, pues para la voluntad de las partes sigue siendo válido, lo que significa que, bastará con que una de las partes solicite la nulidad de la cláusula abusiva o contraria a la Ley, o bien que sea el mismo operador de Justicia, en virtud de las atribuciones que establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, quien interprete el contrato y establezca cuál es su verdadero sentido y alcance, siendo en consecuencia inoponible dicha cláusula a la parte contra quien obre el efecto de la misma. Para un mejor estudio del razonamiento de esta Alzada, se cita la doctrina Patria, de la mano del autor venezolano JOSÉ MELICH URSINI en su obra DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO del año 2010, página 585 y 586, en la que estableció:

“…De ordinario, es incidentalmente, cuando se pretende hacer la cláusula que perjudica, cuando la victima de la misma hará valer su nulidad. Ello ocurre, pues, por la vía de una excepción, antes que por una acción principal. Como la impugnación de la validez de la cláusula se hará frecuentemente alegando la ausencia de consentimiento en la misma, infracción del orden público, etc., si nos atuviéramos a la doctrina clásica deberíamos hablar de nulidad absoluta; sin embargo, dado que el interés que se trata de preservar es estrictamente particular, de acuerdo con la doctrina moderna resulta más razonable hablar de nulidad relativa.
Por lo demás, la consideración de la validez de la cláusula no implica la nulidad del íntegro contrato al que ella estaba incorporando, pues el principio de la conservación del contrato determinará por lo general que sólo deba hablarse aquí de una nulidad parcial. El contrato seguirá, por tanto, siendo válido con todas las consecuencias que se derivan del mismo de acuerdo con la ley, sólo que la cláusula cuestionada resultará inoponible al impugnante”.

De seguidas, se evidencia del texto íntegro ut supra citado, que en aquellos escenarios donde una de la cláusulas del contrato resulte contraria a la Ley, no siempre es necesario estar en presencia de una nulidad absoluta, sino de una nulidad parcial, ya que el contrato nace por la voluntad de las partes, y en principio, debe ser revocado por estas, salvo las disposiciones especiales que regulen la materia, pero del caso que nos ocupa, se evidencia que se denuncia la invalidez de una de las cláusulas, por considerar que se trata de una cláusula exorbitante, tal y como lo establece la demandada en su escrito de contestación, concatenado con lo previsto en el artículo 2 de la ya mencionada Resolución número 11, mediante la cual se dictan las Normas Referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que Permiten Favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a Todos los Sectores de la Sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas (Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat), por lo que a criterio de quien aquí decide, se está en presencia de una cláusula exorbitante que pone a una de las partes en desventaja frente a la otra, y en razón de ello esta Superior Instancia considera que dicha cláusula, en atención al principio de conservación del contrato, la hace inoponible a la optante compradora y en virtud de ello, la anula en el presente acto, aplicándose en consecuencia lo que determina la Ley que regula la materia, por lo que en el caso que nos ocupa, se ha de tomar como arras el 10% del monto hasta ahora cancelado por la demandada, lo que significa que, en el dispositivo correspondiente, se ordenará la entrega o devolución del resto del crédito otorgado en calidad de arras de conformidad con el ordenamiento jurídico. ASÍ SE DECIDE.

II. DE LA SOLICITUD DE FIJACIÓN JUDICIAL DEL TÉRMINO PARA CUMPLIR EL CONTRATO EX ARTÍCULO 1212 DEL CÓDIGO CIVIL.

Por otra parte, alega la demandada en su escrito de contestación y reconvención en lo que se refiere a que la parte demandante-reconvenida, mediante la cual basa su pretensión según lo dispuesto en el artículo 1.212 del Código Civil, cuando establece:

“Cuando no hay un plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente, si la naturaleza de la obligación o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal. Si el plazo se hubiere dejado a la voluntad del deudor, se fijará también por el Tribunal.”

En virtud del artículo ut supra citado, la demandada reconviniente solicita al Tribunal de la Causa que fije el término o plazo para dar cumplimiento a la obligación contraída a través de la suscripción del contrato de opción de compraventa, toda vez que el mismo carece de un término fijo para su ejecución, culminación y cumplimiento, y de hecho, haciendo una lectura exhaustiva del contenido de las cláusulas que informan al mencionado contrato, se evidencia que no existe una cláusula que determine un plazo o término necesario para que sea válida la culminación del contrato.
Respecto a este punto de la fijación judicial ex artículo 1212 del Código Civil, se cita la doctrina patria de la mano del ya mencionado autor JOSE MÉLICH URSINI en su obra FIJACIÓN JUDICIAL DEL TÉRMINO EX ART 1212 DEL CÓDIGO CIVIL del año 2001, páginas 121 y 122, en la que dejó asentado que:
“Al igual que en los supuestos que se incluyen en la llamada jurisdicción voluntaria, en la hipótesis de fijación del término, si bien es cierto que se da a menudo un conflicto de intereses entre el acreedor y el deudor acerca de cuál deba ser el término fijado por el juez, falta sin embargo el presupuesto de un lite. “La distinción entre lite, entendida como conflicto jurídico, y el conflicto (meramente) económico, o de simples intereses –escribe Santoro Passarelli—puede aprehenderse así: la lite se contrae a una situación que se asume ya disciplinada por el derecho; el conflicto de intereses determina a las partes a regular contractualmente sus intereses y por tanto tiende a crear este reglamento”. “La lite –añade más adelante—determina una incertidumbre en la posición recíproca de las partes. Esta incertidumbre, existe, no en los sujetos de la lite, sino, por decirlo así, entre las partes en lite, es objetiva, y por estar determinada por el contraste entre las recíprocas posiciones, hace necesaria la sentencia”. Desarrollando las consecuencias de estas ideas escribe Scoca: “Obviamente puede darse un conflicto de intereses (sic) entre el obligado a la prestación y el acreedor de la misma. Este conflicto, sin embargo, no da lugar a una lite en sentido jurídico, por tener como objeto intereses que esperan su reconocimiento jurídico antes que intereses ya reconocidos. Por tanto las posiciones de los participantes en el conflicto no se elevan a pretensión (como afirmación de un derecho y de la voluntad de que venga respetado o actuado) y contestación (como negación del derecho procedente).

No ocurre lo mismo cuando se atribuye a la decisión del juez carácter constitutivo determinativo, hipótesis que como hemos visto es el supuesto típico del art. 1212 C. C. En tal caso la decisión del juez, por no estar dirigida a resolver un conflicto de intereses entre partes mediante la subordinación de aquella que no ostenta el interés jurídicamente protegido en el contrato (pues por definición se parte el supuesto de que el contrato nada prevé al respecto de la precisa longitud o medida del término), sino más bien a dictar la norma que falta para hacer resoluble tal conflicto de intereses, aún no calificados por el derecho, debe manifiestamente ubicarse fuera del ámbito de la jurisdicción contenciosa”.

Del texto ut supra citado, se puede corroborar que los asuntos relacionados con la fijación judicial del término para dar cumplimiento al contrato ex artículo 1212 del Código Civil, no siempre se subordina a una lucha de intereses, es decir, no es una pretensión para subordinar a un sujeto de derecho a la voluntad de otro sujeto de Derecho, sino que se trata de una situación jurídica en la que el conflicto de intereses viene a estar circunscrito a dictar una norma que falta para el correcto funcionamiento y el adecuado cumplimiento del contrato, es decir, que el conflicto de intereses no viene a ser una cuestión relacionada con la pretensión, sino con la necesidad de eliminar cualquier incertidumbre respecto a la ausencia de un término o lapso necesario para dar cumplimiento al contrato.
En efecto, según la citada norma y el principio general en materia de cumplimiento de una obligación, ésta debe ser cumplida inmediatamente, a menos que, por no podérsela concebir como de cumplimiento inmediato, haya de interpretársela como sometida a alguno de esos términos a lo que alude dicho artículo.
En estos casos de llamados términos necesarios no previstos, el artículo 1212 del Código Civil, refiere al juez la fijación del término.
Ahora bien, las partes pueden, con posterioridad al nacimiento de la relación obligatoria, fijar de mutuo acuerdo un término. A falta de acuerdo tocará a la autoridad judicial el establecimiento del término, bien a solicitud del acreedor o bien de la parte que no la ha solicitado.
El Tribunal, oída las partes, y analizada la cuestión de hecho que el término representa, procederá a la fijación del mismo. En tal sentido, si una de las partes contratantes hubiera intentado retardar maliciosamente el cumplimiento de su obligación, la otra habría podido solicitar al juez civil la fijación de un término para su cumplimiento, para lo cual el legislador previó un procedimiento expedito, inmerso en el campo de la jurisdicción voluntaria, dentro del cual sin necesidad del contradictorio, el juez previa citación de la otra parte en la forma prevista en el artículo 900 del CPC, fijará dicho término con arreglo a un estándar jurídico de razonabilidad.
En síntesis, la fijación del término al que se refiere el artículo 1212 del Código Civil, corresponde a la jurisdicción voluntaria, pues, en esa fase, no existe ninguna contención entre los contratantes.
Es por ello que la petición realizada por la demandada, según la doctrina patria citada, corresponde a la jurisdicción voluntaria, es decir, que de común acuerdo las partes deben acudir ante el operador de justicia para que sea este quien, interpretando el contrato de conformidad con lo previsto en el artículo 1212 del Código Civil y el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pueda llenar el vacío o ausencia dentro del contenido del contrato que carece de un término necesario para su cumplimiento, y es por ello que la petición de la demandada reconviniente de que sea el operador de justicia que fije el término judicial para el cumplimiento del contrato, en este caso sometido a consideración de esta Alzada en virtud de la obligación impuesta por el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil resulta IMPROCEDENTE por tratarse de un asunto que debe ventilarse en un procedimiento distinto del ordinario. ASÍ SE DECIDE
DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA.
Una vez resueltos los anteriores puntos previos, los cuales abarcaron peticiones de las partes en el proceso, procede esta Alzada a realizar un pronunciamiento respecto al Quid del asunto sometido a su consideración, no sin antes dejar asentada ciertas conclusiones respecto al caso.
Ab initio, se debe hacer un análisis legal de lo que se define como Contrato, que según el Código Civil en su artículo 1133, se establece de la siguiente manera: “El contrato es la convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”.
Entonces podemos observar que lo esencial para decidir sobre éste asunto radica en una acción ordinaria por cumplimiento de contrato. Por consiguiente, el cumplimiento debe llevar consigo la ejecución de una acción, bien sea pago o transacción de una cosa, para que la otra parte cumpla con su obligación de forma simultánea. Así podemos observar que el cumplimiento de un contrato viene siendo ejecutado cuando una parte se compromete en realizar el pago de un inmueble y la otra parte se compromete a entregarlo.

En consecuencia, se deja constancia que las partes una vez celebrado el contrato, quedan obligadas entre ellas a cumplir su parte establecida en el mismo, que entre ellas existe un vínculo jurídico previamente establecido y que se comprometieron desde un principio a contraer obligaciones recíprocas que debieron ejecutarse en un tiempo prudencial que ha debido ser fijado por las partes.

En este orden, en la contestación-reconvención, la parte demandada en ningún momento negó la existencia del vínculo jurídico que le atañe junto a la parte demandante, en efecto lo tuvo como un hecho cierto y reconocido, y por lo tanto se establece que el mismo es verdadero y obliga a las partes que lo contraen. ASI SE CONSIDERA.

Corolario con lo anterior, establece el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

Señalando el artículo ya citado, el contrato al ser ley entre las partes, debido a que crea entre los intervinientes que lo contraen un vínculo jurídico el cual los obliga a llevar a cabo el cumplimiento de una determinada acción, y el cual no puede llegar a revocarse de forma unilateral o que alguna de las partes llegase a cambiar alguna de las condiciones que se derivan del mismo.

De hecho, establece el artículo 1.167 de la norma sustantiva: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ellos.”

En virtud de ello, del artículo previamente descrito se llega a la conclusión de que en los contratos como los de opción a compra-venta o promesa bilateral de compra, como ya se estableció, en donde las partes contraen entre ellas obligaciones, si una de ellas no ejecuta el cumplimiento de la misma, tiene la otra parte el derecho de reclamar por vía judicial bien sea el cumplimiento total del contrato o la resolución del mismo, e incluso, según sea el caso, la posibilidad de reclamar daños y perjuicios si lo creyere conveniente.

Por otro lado, señala la parte demandada que en ninguna de las cláusulas se estipuló un plazo para la cancelación del precio restante de la compra venta. Sin embargo, en la contestación a la demanda, la parte demandada negó, rechazó y contradijo que haya acordado con los optantes vendedores, hoy demandantes reconvenidos, un plazo, lo cual es contradictorio, al observarse que en el contrato lo establece en su cláusula quinta:

“QUINTA: El precio convenido para la venta es la cantidad de OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 860.000,00) de los cuales “LA OPTANTE COMPRADORA” entrega en este acto a “LOS PROMITENTES VENDEDORES”, la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), calidad de ARRAS… Las partes expresamente hace constar que las referidas ARRAS no generarán ni devengarán intereses de ningún tipo. Y el remanente, es decir la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.00,00), serán cancelados con Fondos obtenidos del Plan de Vivienda PDVSA y DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000.00) provenientes de la Ley de Política Habitacional (FAOV) para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, quedando entendido que de no realizarse el pago total en la fecha establecida, de mutuo y amistoso acuerdo se conviene en prorrogar la presente opción por un lapso de Tres (03) meses.- Durante este tiempo “LOS PROMITENTES VENDEDORES” se comprometen a mantener el precio de la compra venta.” (Subrayado y negrillas nuestras).

Al observarse, que entre las partes intervinientes existe la particularidad de un Contrato de Opción a Compra Venta (Promesa Bilateral de Compra Venta) en el cual se requiere de una serie de procedimientos para que una de las partes cumpla con su obligación, como en éste caso la demandada-reconviniente ciudadana Lisbeth Mencías, acordó junto con los demandantes - reconvenidos que el pago restante del precio convenido para la adquisición del inmueble se cancelaría con los fondos obtenidos del Plan de Vivienda de PDVSA y de la Ley de Política De Vivienda y Hábitat (BANAVIH). Teniéndose en cuenta que éstos tramites deben realizarse cumpliendo ciertos requisitos.
Siguiendo ésta línea de ideas, viéndose el examine de las pruebas aportadas, se deja constancia que la parte demandada-reconveniente no presentó registros actuales sobre la realización de los trámites correspondientes donde se obtuviesen los fondos necesarios para la realización de la compra-venta. De hecho, alega que acordó con la parte demandante-reconvenida una nueva realización de contrato de opción de compra-venta la cual según la prueba de informes realizadas por el Tribunal recurrido a la Notaria Publica correspondiente, las mismas arrojaron resultados negativos; y viéndose que las pruebas fueron debidamente negadas e impugnadas por la parte demandante-reconvenida en el tiempo legal oportuno, quienes afirmaron que nunca estuvieron en conocimiento ni fueron notificados por la ciudadana LISBETH MENCIAS en la realización de los trámites por ante Notaría.

Ahora bien, se evidencia que desde la fecha de suscripción del contrato hasta la fecha de la interposición de la demanda habían trascurrido tres (03) años y Diez (10) Meses, del tiempo en que la parte demandada-reconveniente hubiese cumplido con su obligación, y no lo hizo, argumento este que no fue demostrado durante el curso del proceso, por lo que considera quien aquí decide que el incumplimiento le es imputable a la optante compradora. ASÍ SE CONSIDERA.

Para finalizar, respecto de la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada, es necesario definir la reconvención o mutua petición que, según el fallo de vieja data (Sentencia de la Sala Político Administrativa de fecha 19/11/92):

“...La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de un a nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado...” (Henríquez La Roche, Ricardo. Código de Procedimiento Civil, Tomo III. Editorial Torino. Caracas 1996.pp.365). (Resaltado del texto)

En ese sentido, la reconvención constituye una nueva demanda y como tal deberá ser admitida o rechazada, lo expresado se confirma aún más de la lectura del artículo 367 del Código Adjetivo Civil trascrito cuyo encabezamiento reza “Admitida la reconvención...”, asimismo el artículo 366 prevé que el juez podrá bien a solicitud de parte o bien oficiosamente, inadmitir la reconvención por las causas que dicha norma señala.

En el caso de marras, la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada del presente juicio de cumplimiento de contrato, según se evidencia de las actas procesales, alega el a quo que la parte demandada reconveniente no cumplió con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, el cual versa: “Artículo 365: Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340.”

Es por lo anteriormente citado en la norma adjetiva que por cuanto no fueron satisfechos los lineamientos generales de la ley, en virtud de que, al tratarse de una demanda autónoma que debe de conllevar hechos nuevos distintos a lo establecido en la demanda reconvenida, por lo que, al no estar llenos los extremos de ley, debe ser desechada del proceso en la oportunidad de la sentencia toda vez que, al no llenar el escrito de reconvención los requisitos legales establecidos en el artículo 340 dicha norma, estaría violando los preceptos constitucionales de la parte reconvenida, razón esta suficiente para que esta Superior Instancia declare sin lugar la referida reconvención. ASÍ SE DECIDE.

Es por esto que, en virtud de las argumentaciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales anteriormente citadas, esta Alzada se ve en la imperiosa necesidad de declarar NULA la decisión dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, SIN LUGAR la actividad recursiva interpuesta por parte de la demandada ciudadana LISBETH MENCÍAS GUTIÉRREZ; SIN LUGAR la denuncia de nulidad del contrato de opción de compraventa suscrito y celebrado por las partes intervinientes en el presente juicio por consideración de cláusula abusiva o exorbitante; IMPROCEDENTE la solicitud de fijación judicial del término para dar cumplimiento al contrato de opción de compraventa con fundamento al artículo 1.212 del Código Civil; CON LUGAR la Acción que por Cumplimiento de Contrato siguen los ciudadanos ORLANDO JOSÉ MARRUFO y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, todos plenamente identificados en actas, en los términos establecidos en la motiva; declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta y por ende, ORDENAR a la demandada a entregar el inmueble objeto del presente litigio, y devolver el monto correspondiente al crédito consignado en calidad del arras, adjudicándose los oferentes u optantes vendedores solo el 10% correspondiente a dicho monto, en virtud de la estipulación expresa prevista en el artículo 2 de la Resolución número 11, mediante la cual se dictan las Normas Referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que Permiten Favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a Todos los Sectores de la Sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas (Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat). ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, CON SEDE EN CABIMAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, DECLARA:

PRIMERO: NULA la decisión dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 04 de noviembre del año 2019.
SEGUNDO: SIN LUGAR, al RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la ciudadana LISBETH TERESA MENCÍAS GUTIÉRREZ, identificada en actas, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha cuatro (4) de noviembre de dos mil diecinueve (2019).
TERCERO: SIN LUGAR la denuncia de nulidad del contrato de opción de compraventa suscrito y celebrado por las partes intervinientes en el presente juicio por consideración de cláusula abusiva o exorbitante.
CUARTO: IMPROCEDENTE la solicitud de fijación judicial del término para dar cumplimiento al contrato de opción de compraventa con fundamento al artículo 1.212 del Código Civil por parte de la demandada reconviniente, por tratarse de un asunto que se ventila por un procedimiento distinto del ordinario, toda vez que se trata de una petición que corresponde a la JURISDICCIÓN VOLUNTARIA.
QUINTO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN planteada por la parte demandada ciudadana LISBETH TERESA MENCÍAS GUTIÉRREZ, en contra de la parte actora ciudadanos ORLANDO JOSÉ MARRUFO y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, identificados en actas.
SEXTO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO (POR VENCIMIENTO) DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA, intentada por los ciudadanos ORLANDO JOSÉ MARRUFO y YASMINEY CARIDAD DE MARRUFO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédulas de Identidad Nos. V-7.741.496 y V-8.702.254, domiciliado en el Municipio Lagunillas del estado Zulia, en contra de la ciudadana LISBETH TERESA MENCÍAS GUTIÉRREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.247.248, domiciliada en el Municipio Lagunillas del estado Zulia.
SÉPTIMO: se ORDENA a la parte demandada ciudadana LISBETH TERESA MENCÍAS GUTIÉRREZ, antes identificada, a la DESOCUPACIÓN y ENTREGA del inmueble objeto del presente litigio constituido por:
Un (1) Town House, edificado sobre una parcela de terreno propio, que presenta una superficie de CIENTO SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (178 Ms2), ubicado en el Sector 01, Avenida 41, casa número 03, Barrio Obrero del Municipio Lagunillas del Estado Zulia. Dicho inmueble cumple con las siguientes especificaciones, medidas y linderos: NORTE: Mide veintiún metros con Veinte centímetros (21,20 ms), mas Cuatro metros con Sesenta y Siete centímetros (4,67 ms), y linda con propiedad que es o fue de Benito Gutiérrez; SUR: veintiséis metros con Veintiséis centímetros (26,26 ms), y linda con propiedad que es o fue de Gerardo Robles; ESTE: Seis metros con Cincuenta y Siete centímetros (6,57 ms), mas Cincuenta y Seis centímetros 0,56 cts, y linda con Vía Pública, Avenida 41 y en parte con propiedad de Benito Gutiérrez y OESTE: Seis metros con Ochenta y Cinco centímetros (6,85 ms), y linda con propiedad que es o fue del ciudadano Cesar Chacón. Signado con el número dos (02), área de construcción de CINCUENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON OCHENTA (59,80 MS2), edificado con columnas, vigas y bases de concreto armado con fundaciones para edificación de dos (2) Plantas, paredes de bloques frisadas y pintadas en su parte interior y exterior, techo de platabanda, pisos de porcelanato de primera, puerta principal de multilook, cercada de bloque por su fondo y lado derecho y por su frente con cerca de hierro, ventanas de hierro y vidrio, puertas internas de madera, la fachada del porche con acabado en yeso, con sus respectivas instalaciones eléctricas, aguas blancas y negras; y consta de las siguientes dependencias: En la Planta Alta: Tres (3) habitaciones con sus respectivos closets, y acabados de yeso, Tres (3) salas sanitarias con cerámica y todas las instalaciones de pocetas y lavamanos, un pasillo con techo acabado en yeso y una (1) escalera. En la Planta Baja: consta de sala, comedor con piso de cerámica (porcelanato), una (1) sala sanitaria de visita, un (1) pasillo, cocina con mesones empotrados acabado en cerámica (porcelanato), lavaplatos y lavandería. La extensión de terreno propio sobre el cual fue edificado el descrito Town House, se encuentra identificada con Cédula Catastral: EDO: 23, MCPO: 11 PRRQ: 01, AMB: U-01, SECT:28, MANZ: 30, LOTE 11, SUBLOTE: 02.
OCTAVO: en virtud de la inoponiblidad de la CLÁUSULA NOVENA del contrato de opción de compraventa suscrito y ratificado por las partes en fecha del 17 de julio del año 2013, se ORDENA a la parte demandante hacer la devolución de monto correspondiente al crédito consignado en calidad del arras, adjudicándose los oferentes u optantes vendedores solo el 10% correspondiente a dicho monto, en virtud de la estipulación expresa prevista en el artículo 2 de la Resolución número 11, mediante la cual se dictan las Normas Referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que Permiten Favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a Todos los Sectores de la Sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas (Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat).
Se condena en costas procesales a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. Incluso, publíquese en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, CON SEDE EN CABIMAS. En Cabimas, a los trece (13) días del mes de agosto del año dos mil veinticuatro (2024). AÑOS: 214º de la Independencia y 165º de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR,

JOSE TRINIDAD OQUENDO MADRIZ.
EL SECRETARIO TEMPORAL,

RICARDO CHIN MASSIRRUBÍ.

En la misma fecha, se dictó y publicó este fallo, Expediente No. 2693-22-03, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) previo el anuncio de ley dado por el Alguacil a las puertas del despacho.
EL SECRETARIO TEMPORAL,

RICARDO CHIN MASSIRRUBÍ.
JTOM/apml/rchin