TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela

En su nombre:
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
De la Circunscripción Judicial del Estado Zulia,
Con sede en Cabimas
Exp. No. 2670-19-23

DEMANDANTE: El ciudadano, ROGERIO JOSE SANCHEZ NAVA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-4.014.100, domiciliado en la Ciudad y Municipio Cabimas del estado Zulia.

DEMANDADOS: Los ciudadanos, WILLIAN JOSE PADRON GUERRERO y NATALIA MARIA AVILAN DE PADRON, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N°. V- 9.751.432 y V.-13.466.769, domiciliados en la Ciudad y Municipio Cabimas del estado Zulia.
APODERADAS JUICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Las profesionales del derecho LESBIA CORDERO y VANESSA GISELLI JIMENEZ MUNELO, inscritas en el inpreabogado bajo los N° 57.273 y 148.286, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LAS PARTES DEMANDADA: Los abogados en ejercicio MARIA JOSE MARTINEZ GALENO, LISBETH MARTINEZ y RAFAEL ESCALONA AGELVIS, inscritos en el inpreabogado bajo los N° 224.371, 123.186 y 19.536, respectivamente.

A este Superior Órgano Jurisdiccional fueron remitidas las actas que integran el presente expediente, por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Cabimas, referidas a la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano ROGERIO JOSE SANCHEZ NAVA en contra de los ciudadanos WILLIAN JOSE PADRON GUERRERO y NATALIA MARIA AVILAN DE PADRON, todos plenamente identificados en autos. Motivado a la apelación interpuesta en el presente proceso en contra de la decisión dictada por ese mismo Juzgado de Primera Instancia, en fecha 24 de septiembre de 2019.

ANTECEDENTES:
En fecha quince (15) de diciembre del 2015, acudió por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, el ciudadano ROGERIO JOSE SANCHEZ NAVA, antes identificado en actas, asistido por la profesional del derecho Leximar Amelia Gómez García, e interpuso demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en contra de los ya nombrados ciudadanos WILLIAN JOSE PADRON GUERRERO y NATALIA MARIA AVILAN DE PADRON; basando el actor su pretensión de conformidad con lo previsto en los artículos 1161, 1167 y 1474 del Código Civil. Todo ello a los fines de que los codemandados en referencia convengan en dar cumplimiento al supuesto contrato de promesa bilateral de compra venta notariado y autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, de fecha 16 de junio del año 2015, inserto bajo el No. 1, Tomo 51, de los libros llevados por esa misma notaría; según en el cual alega el actor que aparentemente celebraron sobre un inmueble constituido por un apartamento de habitación familiar, que forma parte de la 2da. Planta del Edificio “DELEPIANI”, ubicado en la Calle Miranda (antes Gómez y rehabilitación), con Calle Colón, Esquina el Triunfo, Parroquia Carmen Herrera, en jurisdicción del Municipio Cabimas del Estado Zulia. Que además, al momento de la negociación según la cláusula primera del referido contrato, supuestamente fueron entregados la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.750.000,00); pero que sin embargo, los codemandados no han hecho entrega del bien inmueble mencionado como lo establece la cláusula cuarta de dicho contrato; y que a pesar de haber agotado todos los medios amigables para alcanzar tal objetivo, estas fueron infructuosas. El demandante estimó su pretensión en la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,00), es decir, su equivalencia a 23.333,33 Unidades Tributarias; e igualmente incorporó al libelo los elementos que consideró pertinente.
A dicha demanda el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, la admitió en cuanto ha lugar en derecho mediante auto de fecha dieciséis (16) de diciembre de 2015, y se ordenó la citación de la parte codemandada.
En fecha treinta y uno (31) de marzo de 2016, la ciudadana Jueza del Tribunal de la causa Dra. Maria Cristina Morales se avocó al conocimiento del presente proceso. Asimismo, el alguacil del tribunal consignó recibos de citación librados a los co-demandados ciudadanos WILLIAN JOSE PADRON GUERRERO y NATALIA MARIA AVILAN DE PADRON, a quienes dio por citados.
En fecha 25 de abril de 2016, el demandante otorgó poder apud actas a la abogada en ejercicio Lesbia Cordero.
En fecha dos (02) de mayo de 2016, los codemandados, con la asistencia de la abogada en ejercicio Maria José Martínez Galeno, procedieron en la oportunidad correspondiente a dar contestación a la demanda, negando los hechos esgrimidos en el libelo; y al mismo tiempo reconvinieron a la parte actora. E igualmente confirieron poder apud acta a las profesionales del derecho María José Martínez Galeno y Lisbeth Martínez.
En fecha nueve (09) de mayo de 2016, la abogada en ejercicio Lesbia Cordero, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, consignó copia simple del cheque de gerencia N° 93086772 de la entidad Banco Mercantil por la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS 1.750.000,00).
Mediante auto de fecha treinta (30) de mayo de 2016, el a quo admitió cuanto ha lugar en derecho el escrito de reconvención planteado por los co-demandados, fijando el quinto (5°) día hábil de despacho siguiente a los efectos de la contestación de la misma.
En fecha 14 de junio de 2016, la representación judicial de la parte demandante reconvenida, presentó escrito de contestación a la Reconvención formulada por los codemandados, en el cual niega, rechaza y contradice en todas y cada unas de las partes en los hechos y derecho alegados por los co-demandados reconvinientes.
En fecha diecinueve (19) de julio de 2016, las partes presentaron escritos de promoción de pruebas las cuales fueron agregadas por el tribunal a quo.
En fecha veintisiete (27) de julio de 2016, el tribunal de la causa admitió las probáticas aportadas por las partes en el presente proceso; negando de ese modo el particular segundo y tercero de la prueba promovida por la parte demandada, en cuanto a las pruebas de informes e inspección judicial solicitadas, respectivamente. Por lo que culminados como fueron los lapsos procesales para la incorporación y evacuación de las diferentes fórmulas probáticas, en fecha veinticuatro (24) de septiembre de 2019, el juzgado de la causa dictó sentencia definitiva en la cual declaró: PRIMERO: CON LUGAR la acción que por Cumplimiento de Contrato sigue el ciudadano ROGERIO SANCEZ NAVA en contra de los ciudadanos WILLIAN JOSE PADRON GUERRERO y NATALIA MARIA AVILAN DE PADRON, todos plenamente identificados en actas; SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención por la parte accionada reconviniente.
En fecha diecisiete (17) de octubre de 2019, el codemandado ciudadano WILLIAN PADRON, apeló de la referida decisión ut supra dictada por el Juzgado de la causa. Por su parte, la apoderada judicial de la parte demandante Dra. Lesbia Cordero, sustituyó poder apud acta a la abogada en ejercicio Vanessa Giselle Jiménez Munelo.
En fecha veintitrés (23) de octubre de 2019 el tribunal a quo acordó oír la apelación interpuesta en ambos efectos, ordenando remitir de ese modo el presente expediente a este Órgano Superior quien en fecha 13 de noviembre de 2019, le dio curso de ley.
En fecha nueve (09) de diciembre de 2019, la profesional del derecho Lisbeth Martinez, con el carácter de acreditada en actas sustituyó poder apud acta al abogado en ejercicio Rafael Escalona Agelvis.
En fecha diecinueve (19) de diciembre de 2019, las partes presentaron en la oportunidad correspondiente escritos de informes.
En fecha 15 de enero de 2020, solamente la parte demandada concurrió al acto de observaciones.
En fecha 16 de noviembre de 2021, quien suscribe como Juez Provisorio de este Juzgado Superior se abocó al conocimiento de la causa, y se ordenó la notificación de la parte demandante del referido abocaimeinto.
En fecha 21 de enero de 2022, el Alguacil de este tribunal realizó una exposición consignando boleta de notificación de la parte demandante, a quien dio por notificado del abocamiento del juez superior provisorio.
Mediante diligencia previamente presentada al correo institucional de este tribunal superiorcivilcabimas.zulia@gmail.com, y consignada físicamente en fecha 31 de enero de 2022, la parte actora se dio por notificado tácitamente de las actuaciones procesales del presente juicio.
En fecha once (11) de abril de 2022, esta alzada difirió el pronunciamiento de la sentencia.
Con estos antecedentes históricos del asunto, este Tribunal Superior procede a dictar su fallo, previo a las siguientes consideraciones:

COMPETENCIA
La decisión contra la cual se apela, fue dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en un Juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Por lo cual este Tribunal, como Órgano jerárquicamente superior del a-quo, con competencia territorial y material, le corresponde su conocimiento de conformidad con lo previsto en el Artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Así se declara.

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN:

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE.

Alega la representación judicial de la parte demandante en su escrito de demanda lo siguiente:

• Que en fecha 16 de junio del año mil quince (2015) el ciudadano ROGERIO JOSÉ SANCHEZ NAVA celebra un CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA con los ciudadanos WILLIAM JOSÉ PADRON GUERRERO y NATALIA MARIA AVILAN DE PADRON, el cual versa sobre un inmueble constituido por un apartamento para habitación familiar, que forma parte de la segunda planta del edificio DELEPIANI, construido sobre una parcela irregular integrada por tres (03) lotes contiguos que hoy forman una sola unidad, constante de una superficie de mil ochocientos setenta metros con sesenta y dos centímetros cuadrados (1.870,62MTS2) Ubicada en la calle miranda (antes Gómez y rehabilitación) con calle colon, esquina calle el triunfo, Parroquia Carmen Herrera de la Ciudad y Municipio Cabimas del Estado Zulia, el cual el precio de la venta es de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,00) los cuales al momento de la negociación como lo establece el contrato en su cláusula Primera fueron entregados la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs1.750.000,00).

• Que el término de duración del contrato fue pactado por sesenta (60) días continuos, contados a partir del 16 de Junio del año 2015, y con fecha de vencimiento el 16 de agosto 2015, autenticado por ante la notaria publica segunda de Cabimas de fecha 16 de junio del año 2015 insertado bajo el número 1, tomo 51, de los libros llevados por Notaría.

• Que los ciudadanos WILLIAN JOSE PADRON GUERRERO Y NATALIA MARIA AVILAN DE PADRON, no han entregado el referido inmueble como lo establece dicho contrato de Promesa Bilateral de COMPRA Y VENTA, por lo cual ya han pasado más de tres meses luego de haber culminado el lapso de 60 días continuos como lo establece la cláusula cuarta de dicho contrato muy a pesar de haber agotado todos los medios amigables para alcanzar tal objetivo.

• Que interpone la presente demanda a los fines de que los ciudadanos antes mencionados convengan en dar cumplimiento al contrato notariado o a ello sea obligado ante este Tribunal, además de las obligaciones derivadas de los contratos de compra-venta contemplados en los artículos 1474 y siguiente del Código Civil, reservándome la Acción de Indemnización por Daños y perjuicios así como también la Acción Penal a que hubiere lugar.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad legal correspondiente, procede a presentar su escrito de contestación de la demanda, la cual consta en los siguientes términos:

• Que es cierto que en fecha del 16 de Junio de 2015 celebró un contrato de promesa bilateral de compra y Venta con el ciudadano ROGERIO JOSE SANCHEZ NAVA, identificado en actas; también es cierto que en esa misma fecha recibieron la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (1.750.000,00).

• Alega la parte demandada que no ha hecho la entrega material del inmueble porque el ciudadano ROGERIO JOSE SANCHEZ NAVA no ha cumplido con las obligaciones pactadas en el referido contrato, entre ellas la cláusula quinta que establece: “LOS PROMITENTES COMPRADORES declaran: a) se comprometen al pago de los derechos arancelarios y honorarios para la autenticación del presente documento y del documento definitivo de compra venta por ante el registro inmobiliario. b) A emitir cheque de gerencia o conformable a los fines de realizar el pago de la cantidad restante mencionada en la cláusula Tercera”.

• Que opone la reconvención o mutua petición por cuanto el ciudadano ROGERIO JOSE SANCHEZ NAVA, suficientemente descrito con anterioridad, tenia que pagar el precio de venta de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLlVARES (3.500.000,00) en la forma que se pacto conforme a la clausaula tercero y cuarta del contrato ya mencionado, pero es el caso que el mencionado ciudadano, no pagó la cantidad pactada en la fecha convenida, no cumplió en el termino fijado, por lo que la parte demandada opone la excepción non adimpleti contractus o de contrato no cumplido porque el demandante no cumplió con la obligación contenida en la cláusula tercera y cuarta del contrato de promesa bilateral de compra venta.

En cuanto al contrato de Promesa Bilateral de Compraventa que riela en los folios siete (07) y ocho (08) de la pieza Principal, del cual se desprende el objeto de controversia y el nacimiento del motivo que nos ocupa, se evidencia el acuerdo pactado por las partes para llevar a cabo la futura compraventa del inmueble objeto de litigio, y en cuyo contenido consta lo siguiente:

DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA.

Nosotros, WILLIAN JOE PADRON GUERRERO Y NATALIA MARIA AVILAN DE PADRON, venezolanos, mayores de edad, cesados(-sic-), comerciantes, portadores Cédulas de identidad Números V- 9.751.432 y V- 13.466.769, domiciliados en la Ciudad y Municipio Autónomo Cabimas del Estado Zulia. Por el presente documento declaro a los efectos de este Contrato se denominara: LOS PROMITENTES VENDEDORES y por la otra el Ciudadano ROGERIO JOSE SANCHEZ NAVA, venezolano, mayor de edad, divorciado, Jubilado, portador de la Cédula de identidad Número V-4.014.100, con domicilio en la Ciudad y Municipio Autónomo Cabimas del Estado Zulia, que a los mismos efectos se denominara: EL PROMITENTE COMPRADOR: Hemos convenido en celebrar como en efecto lo hacemos, un Contrato de Promesa Bilateral de COMPRA VENTA, que se regira por las siguientes Cláusulas: PRIMERO: Identificación del inmueble, De la Propiedad: LOS PROMITENTES VENDEDORES son propietarios de un inmueble, constituido por un Apartamento para habitación familiar, marcado con la letra A, que forma parte de la Segunda Planta del Edificio DELEPIANI, construido sobre una parcela de terreno de forma irregular. integrada por tres (3) Lotes contiguos que hoy forman una sola unidad, constante de una superficie de mil ochocientos setenta metros con sesenta y dos centímetros cuadrados (1.870,62MTS2) Ubicada en la Calle Miranda (antes Gómez y Rehabilitación) con Calle Colon, Esquina Calle El Triunfo, Parroquia Carmen Herrera de la Ciudad y Municipio Cabimas del Estado Zulia, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente especificadas en el Documento de Condominio Protocolizado ante la Oficina de Registro Publico de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia, en fecha 21 de Enero de 2.015, bajo el Nº 11, Tomo 2, Protocolo Primero, Primer Trimestre del año 2.005 y se da aquí por reproducido en su totalidad. Dicho Apartamento tiene un área de CIENTO TREINTA METROS CUADRADOS (130Mts2), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada posterior del Edificio, Calle Colon; SUR: Mezzanina correspondiente al local N° 47 y al Local N° 49 correspondiente. ESTE: fachada lateral posterior izquierda del Edificio (hacia el Estacionamiento), y OESTE: Fachada lateral derecha del Edificio. El descrito inmueble se encuentra inscrito por ante la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Cabimas del Estado Zulia, Lo antes descrito nos pertenece según se evidencia en documento Registrado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Autónomos Santa Rita, Cabimas y Simón Bolivar del Estado Zulia, el día 13 de Junio de 2.012, Registrado bajo el Nº 14, Protocolo Primero, Tomo 15°, Segundo Trimestre de ese año. SEGUNDO: De la Promesa: Con el Carácter anteriormente expuesto LOS PROMITENTES VENDEDORES suscriben el presente Contrato, con la finalidad de preparar la Celebración a futuro de la transferencia de propiedad del ni en (-Sic-) inmueble identificado en la Cláusula anterior dentro del plazo y bajo las condiciones estipuladas en el presente Documento, e igualmente EL PROMITENTE COMPRADOR manifiesta que es su deseo adquirir a futuro de LOS PROMITENTES VENDEDORES el bien inmueble objeto del presente contrato, dentro del plazo y bajo las condiciones estipuladas en el mismo. TERCERO: Forma de Pago. El precio de Venta la hemos convenido en la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL (Bs 3.500.000,00), los cuales recibiré con Instrumentos Bancarios, de la siguiente manera: PRIMER0: La cantidad de UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.750.000,00) en el momento de la negociación, dicha cantidad será imputable al precio de Venta del Inmueble. SEGUNDO: La cantidad restante es decir de UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.750.000,00). que ofrece pagar EL PROMITENTE COMPRADOR en el Acto de Protocolización del Documento de Compra Venta definitivo.: CUARTO De la Duración: El tiempo de Duración de la presenta Promesa Bilateral de Compra Venta será de Sesenta (60) días continuos contados a partir de la firma del presente Documento. Sin Embargo, ambas partes acuerdan que EL PROMITENTE COMPRADOR pudiera pagar la diferencia del monto restante antes del lapso establecido. EL PROMITENTE COMPRADOR se compromete hacer entrega del inmueble en un lapso no mayor a Sesenta (60) días continuos contado a partir de la protocolización del Documento de Compra Venta definitivo. QUINTO: De los Requisitos: para los efectos de cumplir con la futura compra venta LOS PROMITENTES VENDEDORES se comprometen entregar a EL PROMITENTE COMPRADOR todas las solvencias del inmueble: Hidrólogo, Esogas, Imauca, Municipal, condominio, copia del Registro de Información Fiscal (RIF), Copia de Cédulas de identidad, Copia del documento de Liberación debidamente Registrado, Copia documento de Condominio y Ficha catastral. EL PROMITENTE COMPRADOR, declara: a) se compromete a el pago de los derechos arancelarios y honorarios para la autenticación del presente documento y del documento definitivo de compra venta por ante el Registro inmobiliario. b) A emitir cheque de Gerencia o Conformable a los fines de realizar el pago de la cantidad restante mencionada en la Cláusula Tercera. SEXTA: De la Penalidad: si por causas atribuidas EL PROMITENTE COMPRADOR no se efectuare LA compra del inmueble y/o desistiese de la referida compra contrato quedara resuelto de pleno derecho sin necesidad de pronunciamiento legal alguno y del total del la cantidad entregada en calidad de Arras se quedarán como perteneciente a favor de LOS PROMITENTES VENDEDORES la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS.250.000,00) como indemnización por los daños y perjuicios causados, sin que tenga que demostrar tales daños, debiendo así LOS PROMTENTES VENDEDORES, reintegrará a favor de EL PROMIENTE COMPRADOR el saldo restante de toda la cantidad de bolívares recibida, en un plazo no mayor a treinta (30) días calendarios consecutivos a partir de su incumplimiento , desistimiento y/o vencimiento de esta promesa del mismo modo, si por causas imputables a LOS PROMITENTES VENDEDORES no se efectuare la futura venta y/o desistiesen de la misma, deberán devolver toda la cantidad de dinero recibida en calidad de Arras, además de ellos, deberá indemnizar a EL PROMITENTE COMPRADOR, con una cantidad adicional equivalente a DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.250.000,00), como indemnización por los daños y perjuicios causados, todo en un plazo no mayor de treinta (30) días calendarios consecutivos a partir de su incumplimiento y/o vencimiento de esta Promesa. SEPTIMA: Si por cualquier circunstancia cualquiera de los contratantes falleciere sus herederos o causahabientes seguirán con la negociación estipulada en este documento. OCTAVA: Del Estado del Inmueble EL PROMITENTE COMPRADOR esta en conocimiento de las características del inmueble y LOS PROMITENTES VENDEDORES se comprometen en entregar el Apartamento marcado con la letra "A” para habitación familiar con las siguientes dependencias una (1) habitación con vestier y sala sanitaria, dos (2) habitaciones con sus respectivos closets, una (1) sala sanitaria adicional una (1) habitación tipo estudio, cocina con desayunador, sala - comedor, lavandería, paredes encamisadas y pintura neutra blanca, Impermeabilización del techo, todas las conexiones eléctricas y cableado nuevo, las salas sanitarias y cocina se entregaran en obra gris, las puertas de cuartos y baños serán de madera entamborada, las ventanas serán de metal con vidrio y sus respectivas protecciones. NOVENA: Del domicilio: para todos lo electos de este contrato, sus consecuencias o derivados, las partes eligen como domicilio especial a la Ciudad de Cabimas y yo, ROGERIO JOSE SANCHEZ NAVA EL PROMITENTE COMPRADOR, ya identificado, manifiesto mi conformidad con todos y Cada uno de los términos expuestos en el presente documento. En la fecha de su presentación.

ALEGATOS DE LAS PARTES EN SEGUNDA INSTANCIA.
Siendo la oportunidad legal correspondiente a tenor de lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, las partes procedieron a efectuar el respectivo acto de informes, expresando lo siguiente:

INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE.

Expresa la representación judicial de la parte demandante, ciudadana VANESSA JIMÉNEZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula número 148.286, titular de la cédula de identidad N° 17.821.364, de este domicilio, actuando en nombre y representación del ciudadano ROGERIO JOSE SANCHEZ NAVA, los siguientes términos:
• Que su representado celebro Contrato de Opción a Compra con los Ciudadanos WILLIAM JOE PADRON GUERRERO y NATALIA MARIA AVILAN, plenamente identificados en actas, quienes se obligan a venderle a su representado con la modalidad del contrato de Opción a Compra, mediante Documento Autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Cabimas, en fecha 16 de Junio de 2.015, debidamente anotado bajo el N° 1, Tomo 51 de los Libros respectivos, cuyo objeto de negociación es un inmueble ubicado en la Calle Miranda (antes Gómez y Rehabilitación) con Calle Colón, Esquina Calle el Triunfo, Parroquia Carmen Herrera, Municipio Cabimas del Estado Zulia, signado con el N° Catastral 023- 003 06- 16- 31-03-L-90-A, cuyos Linderos, Medidas y demás determinaciones constan en Documento de Condominio Protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico de los Municipios Santa Rita Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia, en fecha 21 de Enero de 2.005, Registrado bajo el N° 11, Protocolo Primero, Tomo 2, Primer Trimestre de ese año y que se dan por reproducidos aquí, el inmueble Apartamento con los siguientes Linderos: NORTE: FACHADA POSTERIOR DEL EDIFICIO, TERRAZA BALCON (CALLE COLON). SUR: MEZZANINA CORRESPONDIENTE AL LOCAL N° 47 Y AL LOCAL N° 49 CORRESPONDIENTE. ESTE: FACHADA LATERAL POSTERIOR IZQUIERDA DEL EDIFICIO (HACIA EL ESTACIONAMIENTO) Y OESTE: FACHADA LATERAL DERECHA DEL EDIFICIO. Según documento de adquisición Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Santa Rita Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia, en fecha 13 de Junio de 2.012, Registrado bajo el N° 14, Protocolo Primero, Tomo 15, Segundo Trimestre de ese año.

• Que en cuanto al cumplimiento de los Promitentes Vendedores de suministrarle a su mandante Promitente Comprador, Ciudadano ROGERIO JOSE SANCHEZ NAVA, identificado en actas, los requisitos como eran las Solvencias y demás recaudos es evidente que no hubo cumplimiento por parte de estos ya que los mismos violaron la Cláusula Quinta del contrato, cualquier tipo de fecha, falta de comunicación y se demuestra claramente con estos hechos ya que en la Cláusula, textualmente se lee: QUINTA: De los Requisitos: para los efecto de cumplir la futura Compra Venta Los Promitentes vendedores se comprometen a entregar al Promitente Comprador todas las Solvencias del inmueble, Hidrólago, Esogas, Imauca, Solvencia Municipal, Copia del Registro de Información Fiscal (Rif), Copia de la Cedula de ldentidad, Copia del Documento de Liberación de Hipoteca debidamente Registrado Copia del Documento de Condominio y Ficha Catastral. Cabe destacar que las solvencias y recaudos que nunca tuvo en sus manos mi Representado e Promitente Comprador, Ciudadano ROGERIO JOSE SANCHEZ NAVA, identificado en actas porque las mismas no fueron tramitadas y entregadas en su oportunidad por los Promitentes Vendedores

• Que las conversaciones preliminares para la celebración del contrato estuvieron cargadas de grandes promesas y solo a la espera de la entrega de las Solvencias y demás requisitos por parte de los Promitentes Vendedores generándose una confianza absoluta, todo lo cual creo un ambiente propicio para que mi representado esperara por las Solvencias y demás requisitos del inmueble como eran las de Hidrolago, Esogas, Imauca, Solvencia Municipal, Documento de Condominio actualizado, Copia del Registro de Información Fiscal (Rif), copia de la Cedula de Identidad, Copia del Documento de Liberación debidamente Registrado y Ficha Catastral, solvencias y recaudos estos que nunca tuvo en sus manos su representado porque no fueron entregadas por los Promitentes Vendedores a la fecha estipulada para la cancelación restante de la cantidad de dinero, según lo estipulado en el Documento de Opción a Compra suscrito entre su mandante y los demandados Ciudadanos WILLIAM JOE (-Sic-) PADRON GUERRERO y NATALIA MARIA AVILAN, ya identificados en actas, que incluso tiene totalmente y bien determinadas el cumplimiento de las obligaciones de los Promitentes Vendedores y Promitente Comprador.

• Que los Promitentes Vendedores en su escrito de Contestación a la Demanda y Reconvención alegan que su representado Promitente Comprador no Cumplió con todas las Obligaciones en los términos pactados, afirmando que el mismo, no pago la cantidad pactada en la fecha convenida. No es posible Ciudadana Jueza aceptar un argumento de esta magnitud, por parte de Promitente Vendedor que ha venido lucrándose con el dinero del particular peculio de mi mandante ya que el mi representado siempre han estado dispuesto a cumplir sus obligaciones.

• Que es evidente y una falta de respeto alegar tanta falsedad ya que según la Cláusula Quinta tenía que cancelar la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,00) la cual su representado canceló el Cincuenta por Ciento (50%) es decir UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.750.000,00), con Cheque conformable de la entidad Banco Provincial N° 09018356 de la cuenta personal de mi mandante Ciudadano ROGERIO JOSE SANCHEZ NAVA, ya identificado, con fecha 16 de Junio de 2015 día de la celebración de la firma del documento de Opción a Compra, copia del cheque se encuentra agregado a las actas así como cheque de gerencia de la entidad Banco Provincial, por la Cantidad de UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.750.000,oo), N° 82086648 de fecha 21 de Abril de 2.016, su representado siempre estuvo y ha estado en la plena disposición de cumplir con lo pactado en las cláusulas del documento de opción a compra; cantidad esta que a su vez le otorga al contrato mismo otra Categoría superior como lo es la de “Contrato Definitivo de Compra-Venta” y que serían imputados al precio total de la Opción a Compra en el momento del perfeccionamiento de la venta definitiva, que se estableció con un plazo de Sesenta días y que la falta de cumplimiento no debe ser imputado a mi representado sino a los Promitentes Vendedores por no cumplir con lo establecido en la Cláusula QUINTA: De los Requisitos de los Promitentes Vendedores.

• Que Con esto hechos queda en evidencia que los demandados Ciudadanos WILLIAM JOE (-Sic-) PADRON GUERRERO NATALIA MARIA AVILAN, ya identificados, se han burlado de su representado al no darles la cara para solventar tal situación y cumplir con su obligación estipulada en el Documento de Opción a Compra Sino que ha transcurrido para la fecha casi Dos (2) años y Cinco (5) comprendiéndose, entonces que todas las obligaciones debían cumplirse en los términos que se contrató, es decir debían llevar las acciones y actuaciones a las cuales se habían obligado los promitentes Vendedores, en este sentido a pesar que nunca realizaron ninguna Solicitud de cambio de propietarios por ante los entes públicos como son Hidrolago, Esogas, Imauca, Hacienda Municipal, actualización de Documento de Condominio, Copia del Registro de Información Fiscal (Rif), copia de la Cedula de identidad, Copia Certificada del Documento de Liberación debidamente Registrado, Inscripción y Ficha Catastral, existiendo una excesiva desproporción desde que se cumple el plazo de los Sesenta (60) días para perfeccionar la Venta así como Sesenta (60) días que tendrían los Promitentes Vendedores para la entrega del inmueble, ocasionándole un gravamen irreparable a su mandante, porque no cumplieron y es por esta razón que s poderdante se vio en la obligación de demandar por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra, ya que luego de celebrado el contrato de Opción de Compra entre las partes, los demandados no ejecutaron ni una sola actuación dirigida a la consecución del cumplimiento de su obligación para aquel entonces y hasta la fecha, Cuyo objeto de la negociación es el inmueble identificado en actas y que mi representado necesita habilitar, toda ves que al firmar el documento definitivo de compra-venta y otorgamiento del título de propiedad que es una obligación a cargo de los Promitentes vendedores que es el mecanismo usual de hacer la tradición de todo tipo de bien mueble e inmueble.

INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA.

Como razonamientos de hecho y de derecho, la representación judicial de la parte demandada, Dr. RAFAEL ESCALONA AGELVIS, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo la matricula número 19.536, titular de la cédula de identidad Número V. 3.638.928 y de este domicilio, actuando en nombre y representación de los Ciudadanos WILLIAM JOSE PADRON GUERRERO y NATALIA MARIA AVILAN DE PADRON, argumenta en su escrito de informes lo siguiente:

o Que la parte demandada planteó como defensa de fondo la excepción por contrato no cumplido, con base al contenido de las cláusulas SEGUNDA, TERCERA, CUARTA, QUINTA Y SEXTA, del contrato de Promesa Bilateral de Compra venta de conformidad con el artículo 1168 del Código Civil.
o Que los ciudadanos WILLIAN JOSE PADRON GUERRERO Y NATALIA MARIA DE PADRON, no han entregado el inmueble como lo estable dicho contrato de Promesa Bilateral de COMPRA VENTA, ya que han transcurrido más de tres (3) meses luego de haber culminado el lapso de los sesenta (60) días continuos, como lo establecieron en la cláusula cuarta de dicho contrato, y en virtud de ello, demandan
o Que de las actas que integran el presente juicio se constata que el contrato suscrito entre las partes se extinguió, en fecha 15/08/2015 y la parte actora reconvenida no dio cumplimiento a la mencionada cláusula cuarta, por cuanto se constata de autos, que en fecha 09/05/2016, es cuando el referido ciudadano ROGELIO JOSE SANCHEZ NAVA, ya identificado, consigna a nombre del Tribunal de la causa, la cantidad restante adeudada, es decir, después de casi Nueve (9) meses de extinguido el contrato.
o Que el Ciudadano ROGELIO JOSE SANCHEZ NAVA, rescindió del contrato verbalmente, por ello, no pagó la cantidad pacta en la fecha convenida, durante el término acordado. Asimismo no había obligación de hacer entrega del inmueble. Además de no cumplir con lo pactado en las cláusulas QUINTA Y SEXTA, del contrato objeto del presente litigio.
o Que la operadora de justicia debió dejar establecido en el fallo recurrido, la naturaleza del contrato, es decir, si estamos en presencia de una controversia de un contrato de Promesa Bilateral de compra-venta o frente a un contrato de venta, ya que son dos (2) figuras jurídicas distintas.
o Que el operador de justicia conoce el derecho y debe analizar los hechos controvertidos y no puede traer nuevos hechos a las actas, lo cual le está vedado incorporar a las partes y mucho más al operador de justicia, de conformidad con lo establecido en el artículo 364 del Código de Procedimiento, toda vez que en la sentencia dictada por el a quo la juez habla sobre un “documento de opción de compra venta”, cuando en ninguna actuación de las actas se desprende que exista un contratote opción a compraventa entre las partes, por cuanto lo que sí existe es un contrato de promesa bilateral de venta.
o Que el objeto de esta sentencia es sobre un bien social, donde no se puede pretender que a través de una sentencia incongruente; se le otorgue u acredite la propiedad al promitente comprador y al mismo tiempo se pretenda el desalojo del inmueble,
o Que ciertamente le fueron violados a los demandados sus derechos constitucionales a una expectativa plausible, confianza legitima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, en detrimento de una tutela judicial efectiva, con la violación de los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, al incurrirse en el menoscabo del debido proceso y el derecho a la defensa, por un palmario desequilibrio procesal al no mantener a las partes en igualdad de condiciones ante la ley, lo que deriva en una clara indefensión de los sujetos procesales, con la infracción de los artículos 2,26,49 ordinal 1 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
o Que se denuncia la infracción del artículo 243 numerales 3ª y 5ª del Código de Procedimiento Civil, decir, el vicio de incongruencia negativa, en que incurrió la sentencia recurrida, falta de síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteada la controversia, así como la omisión de expresar en la decisión los motivos de hecho y de derecho que la sustentan, mezclando en su argumentación hechos que no constan en las actas procesales; y el mismo vicio por incumplimiento de los requisitos formales de la sentencia, -incongruencia negativa- y bajo similar fundamentación, acusa los recurrentes que la sentenciadora de la causa, obvió pronunciarse sobre lo pactado por los contratantes en la cláusula penal, cuya omisión por parte del tribunal, ocasiona, en mi opinión, la violación de su derecho a la defensa y a una tutela judicial efectiva por cuanto no se atuvo a lo alegado y probado en autos ni al propósito y la intención de las partes.

OBSERVACIONES DE LA PARTE DEMANDADA.
En la oportunidad legal correspondiente prevista en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada en su escrito de observaciones a los informes de su contraparte, explana los siguientes términos:

o Que la Promesa Bilateral de Compra Venta era de sesenta (60) días continuos y que dicho lapso feneció o se extinguió y el Promitente Comprador no pudo cumplir con la Obligación adquirida, porque no contaba con el dinero necesario para honrar el compromiso adquirido. Prueba de ello, es que consta en actas, que la referida cantidad adeudada por el promitente comprador; fue depositada muchos meses posteriores a la finalización de la duración establecida o convenida por las partes (resaltado de esta Alzada).
o Que en el escrito de demanda, el Promitente Comprador obvió plantear como punto de controversia, la falta de algunas solvencias, por parte sus representados.
o Reitera nuevamente la infracción indebida del artículo 243 numerales 3ª y 5ª del Código de Procedimiento Civil.
o Que la parte demandante consigna documentación de pago de forma extemporánea, violando el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
o Que opone la exceptio non adimpleti contractus toda vez que sus mandantes no cumplieron porque el Promitente Comprador no cumplió con la cancelación del pago total, porque carecía de dicha cantidad para el momento de su exigencia.
o Que objeta el argumento esgrimido por el promitente comprador, de que los demandantes se han lucrado con el dinero del particular peculio, calificándolo de irracional, porque con la conversión la cantidad se convirtió en DIECISIETE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS DE BOLIVARES (Bs. 17.50) SOBERANOS
o Que la sentencia recurrida basa su decisión en la falacia de petición de principio, debido a que toma como ciertos los argumentos esgrimidos por la parte demandante, quien pretende obtener la propiedad del respectivo inmueble, objeto de controversia, a través de una sentencia que haga las veces de contrato definitivo de venta, y que lleve igualmente implícita la obligación de desocupar el inmueble, obviando de esa forma el Decreto con Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria.
o Por último, solicita que sea declarado CON LUGAR el presente recurso de apelación.

DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

En fecha veinticuatro (24) de noviembre de 2019 el tribunal a quo, dicta decisión en los siguientes términos:

“…PARTE MOTIVA
Comenzamos definiendo Contrato, es definido por nuestro Código Civil articulo (-Sic-) 1133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
En la obra del CURSO DE OBLIGACIONES (Derecho Civil III) de Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier, establece en la Interpretación de contratos lo siguiente:
“Siendo la autonomía de la voluntad el fundamento de la obligatoriedad del contrato, es evidente que el juez, al interpretar el contrato, debe examinar y determinar cuál ha sido la intención de las partes al celebrarlo, mejor dicho, la común intención de las partes”.
El artículo 1.159 de nuestro Código Civil establece que:
Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
En el caso que nos ocupa, “CAMBIAR LAS CONDICIONES DEL CONTRATO” es una Violación Flagrante, Grave y evidente de las regulaciones establecidas en el mismo, es por esto que debemos invocar aquí la Doctrina Dominante en relación a la Teoría General de los Contratos la cual nos dice expresamente que: “EL CONTRATO ES LEY ENTRE LAS PARTES”. El Artículo 1.133 de la ley Adjetiva Civil, establece lo siguiente: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas-un-vínculo-jurídico” por lo tanto no es dado “Cambiar las condiciones” porque lo que nació de dos con dos debe cambiarse, es decir, NO SE PUEDEN CAMBIAR LAS CONDICIONES UNILATERLAMENTE.
En otro orden de ideas cuando no se cumple con la letra del Contrato a la parte afectada no le queda más que solicitar EL CUMPLIMIENTO como lo es el caso que nos ocupa o la terminación o resolución del Contrato, así lo expresa el artículo: 1.167:”… En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente le ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”.
Así que por todos los alegatos de las partes y que constan en actas y lo probado en actas, se demuestra el Incumplimiento por parte de la parte accionada, quien no facilitó los instrumentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta, ni tramitó las solvencias necesarias para su registro. Así mismo, se evidencia que el Libro de Expediente que se encuentra en el Archivo del Registro Público no consta la liberación de la hipoteca de primer grado y el documento de condominio, por cuanto en el inmueble objeto de la presente controversia opera la ley de propiedad horizontal, fallando permisologías al respecto y los documentos antes mencionados. De igual manera, no se pronunció ni a favor ni en contra del resto correspondiente al 50% consignado en actas, exactamente al folio 28 y 29, por lo que se demuestra el cumplimiento y la intención del cumplimiento de la parte demandante. ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA
Por todos los fundamentos expuestos este TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO E LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en la Costa Oriental del Lago, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la Acción que por Cumplimiento de Contrato sigue el ciudadano ROGERIO SANCHEZ NAVA, en contra de los ciudadanos WILLIAN JOSE PADRON GUERRERO y NATALIA MARIA AVILAN DE PADRON, todos plenamente identificados en actas.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención planteada por la parte accionada reconvincente, por carecer de fundamentación la RESOLUCION DE CONTRATO planteada por incumplimiento, ya que se demuestra de actas que no existe tal incumplimiento.
TERCERO: Se ordena a los ciudadanos WILLIAN JOSE PADRON GUERRERO y NATALIA MARIA AVLIAN DE PADRON, ya identificados, a entregar la documentación necesaria para la transmisión de la propiedad y en caso negativo que esta Sentencia sirva de documento de transmisión de la propiedad ante el Registro Público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del estado Zulia.
CUARTO: Se condena en costas a la parte perdidosa por haber sido vencido totalmente en esta instancia tanto en la pretensión de cumplimiento de contrato como en la Reconvención, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. …”

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS EN EL PROCESO.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

La parte demandante acompaño al escrito de demanda con los siguientes instrumentos probáticas:

- Riela en los folios cinco (5) al diez (10) copia certificada expedida por la Notaria Segunda de Cabimas del Estado Zulia, mediante la cual se evidencia un Contrato de Promesa Bilateral de Compra y Venta, suscritos entre los ciudadanos WILIAN JOE PADRÓN GUERRERO, NATALIA MARIA AVILAN DE PADRÓN y ROGERIO JOSÉ SÁNCHEZ NAVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cedula de Identidad Nos V- 9.751.432, 13.466.769 y 4.014.100, respectivamente, por ante la misma Notaria en mención, en fecha 16 de junio del 2015 quedando anotado bajo el No, 1, Tomo, 51, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

La parte demandante en su escrito presentado en fecha 9 de mayo de 2016 (folio 28), consigna la siguiente instrumental:

- Corre inserto en el folio veintinueve (29), copia simple de Cheque de Gerencia no endosable No. 93086772 emitido en fecha 4 de mayo del 2016 por la entidad bancaria Banco Mercantil, Banco Universal, por la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.750.000,00) de la cuenta Bancaria No. 0105-0071-11-2071086772 a nombre del Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito en Cabimas; que según afirma la parte demándate en el escrito de antecede, que es saldo deudor a los fines de que se haga la cancelación total de la venta en cuestión.

La parte demandante en el escrito de contestación a la reconvención acompaño los siguientes instrumentos:

- corre inserto en el folio treinta y tres (33) copia simple de cheque No. 09018356 emitido en fecha 16 de junio del año 2015, de la entidad bancaria del Banco BBVA Provincial de la cuenta bancaria No. 0108-0077-35-0100007150 del ciudadano ROGERIO JOSÉ SÁNCHEZ NAVA, girado a nombre de la ciudadana NATALIA AVILAN por la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.750.000.00), para la cancelación de lo adeudado.

- Corre inserto en el folio treinta y cuatro (34), carta dirigida a la entidad Bancaria Banco Provincial de fecha seis (06) de mayo del dos mil dieciséis (2016), en donde se evidencia que el ciudadano ROGERIO JOSÉ SÁNCHEZ NAVA, solicitando la información del cobro del cheque emitido a nombre de la ciudadana NATALIA AVILAN por la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.750.000.00) emitido en fecha 16 de junio del año 2015, de la entidad bancaria del Banco BBVA Provincial de la cuenta bancaria No. 0108-0077-35-0100007150,

- Riela en el folio Treinta y Cinco (35) copia simple del cheque No. 09018356 del Banco Provincial librado el 16-06-2015 por el ciudadano ROGERIO JOSÉ SANCHEZ NAVA, a nombre de la ciudadana NATALIA AVILAN, por la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.750.000,00), debidamente endosado.

Con relación al cúmulo probatorio anterior, vemos que se trata de una suerte de prueba instrumental, las cuales fueron autenticadas por ante la Notaría Pública de Cabimas, en lo que se refiere al Contrato de Promesa Bilateral de Venta en fecha del 16 de junio de 2015, y posteriormente lo concerniente a al cheque de gerencia de de fecha 16 de junio del año 2015, de la entidad bancaria del Banco BBVA Provincial de la cuenta bancaria No. 0108-0077-35-0100007150 del ciudadano ROGERIO JOSÉ SÁNCHEZ NAVA, girado a nombre de la ciudadana NATALIA AVILAN por la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.750.000.00), para la cancelación de lo adeudado.

En ese sentido, este conjunto de instrumentales, uno de ellos autenticado mediante Notaría en fecha del 15 de junio de 2015, este Tribunal la valora y la toma como cierto, por cuanto no fue objetada por ninguna de las partes, sino que de hecho fue cobrada por la parte codemandada NATALIA AVILAN DE PADRON, por lo que le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1375 del Código Civil ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, con relación a los cheques de gerencia emitidos en fecha del 16 de junio de 2015, esta Alzada les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue objetado en el Interprocedimiental por la parte demandada, y siendo que emana de organismo que goza de presunción de certeza, como es el caso de las entidades bancarias suscritas a la SUDABAN. ASÍ SE DECIDE.

La parte demandante dentro de la oportunidad legal de promoción y evacuación de las pruebas promovió en su escrito de pruebas (folios 37 al 40) lo siguiente:
PRIMERA PROMOCIÓN
- Promueve todos los documentos consignados en el libelo de la demanda y Ratifica en todas sus partes tanto los hechos como el derecho invocado en el libelo de la demanda.

SEGUNDA PROMOCIÓN
- Promueve se sirva verificar el contrato de Opción de Compra, en la Cláusula Quinta que textualmente se lee: De los Requisitos: para los efectos de cumplir la futura compra venta Los Prominentes Vendedores se comprometen a entregar al Prominente comprador todas las solvencias del inmueble, Hidrolago, Esogas, Imauca, Municipal, Condominio, Copia del Registro Fiscal (Rif), copia de cedulas de identidad, copia de documento de Liberación debidamente Registrado, Copia del Documento de Condominio y Ficha Catastral. El Prominente Comprador; a) Se compromete al pago de los derechos arancelarios y honorarios para la autenticación del presente documento y del documento definitivo de Compra Venta por el Registro Inmobiliario. b) a emitir cheque de gerencia o conformable a los fines de realizar el pago de la cantidad restante mencionada en la cláusula Tercera.

TERCERA PROMOCIÓN:
Promueve se ordene Oficiar a la Dirección de Catastro de la Alcaldía Bolivariana de Cabimas Estado Zulia a los fines de que informe al Tribunal si existe en sus archivos A) Inscripción Catastral del Inmueble tipo Apartamento que forma parte de la Segunda Planta del Edificio DELEPIANI. B) Levantamiento Parcelario o Plano de Mensura.

CUARTA PROMOCIÓN
Promueve se sirva Oficiar a la Dirección de Hacienda de la Alcaldía Bolivariana de Cabimas Estado Zulia a los fines de que informe si existe Solvencia de Impuesto Municipales a nombre de los ciudadanos NATALIA AVILAN y WILLIAM JOE PADRÓN, antes identificados, sobre el inmueble tipo apartamento objeto de la demanda y cuyo documento de condominio que actualizaría los vendedores con la dirección actual es Segunda Planta del Edificio DELEPIANI parte trasera, Calle Colón, diagonal a Calle El Salvaje, Parroquia Carmen Herrera del Municipio Cabimas del Estado Zulia.

QUINTA PROMOCIÓN
Promueve y solicita que el Tribunal a quo oficie a la Dirección de Permisología de la Alcaldía Bolivariana de Cabimas del Estado Zulia, a los fines de que informe si existe permiso de construcción de un inmueble solicitado por los ciudadanos NATALIA AVILAN y WILLIAM JOE PADRON, plenamente identificados en actas, sobre el inmueble tipo apartamento en cuestión.

SEXTA PROMOCIÓN
Promueve y solicita que el a quo oficie a la Dirección de Oficina Municipal Planificación Urbana (OMPU) de la Alcaldía Bolivariana de Cabimas Estado Zulia, a los fines de que informe si existe permiso de Uso conforme en área urbana de un inmueble tipo apartamento objeto de la presente demanda solicitado por los ciudadanos NATALIA AVILAN y WILLIAM JOE PADRON, ya identificados, cuyo documento de condominio actualizarían los promitentes vendedores con la dirección actual Segunda Planta del Edificio DELEPIANI parte trasera, Calle Colón, diagonal a Calle El Salvaje, Parroquia Carmen Herrera del Municipio Cabimas del Estado Zulia.

SÉPTIMA PROMOCIÓN
Promovió y solicitó al tribunal de la causa oficie a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía Bolivariana de Cabimas Estado Zulia, a los fines de que informe si fueron solicitados los permisos de remodelación o construcción de un inmueble propiedad de los ciudadanos NATALIA AVILAN y WILLIAN JOE PADRON, sobre el inmueble en cuestión cuyo documento de condominio actualizarían los promitentes vendedores con la dirección actual Segunda Planta del Edificio DELEPIANI parte trasera, Calle Colón, diagonal a Calle El Salvaje, Parroquia Carmen Herrera del Municipio Cabimas del Estado Zulia.

OCTAVA PROMOCIÓN
Promovió y solicitó al juzgado de la causa oficie a la Dirección de ESOGAS, IMAUCA, HIDROLAGO, CORPOELEC, en Cabimas estado Zulia, a los fines de que informe si existe solvencia de Servicios Públicos Municipales a nombre de los ciudadanos NATALIA AVILAN y WILLIAM JOE PADRON, ya identificados en actas, sobre el inmueble tipo apartamento objeto de la demanda y cuyo documento de condominio actualizarían los promitentes vendedores con la dirección actual Segunda Planta del Edificio DELEPIANI parte trasera, Calle Colón, diagonal a Calle El Salvaje, Parroquia Carmen Herrera del Municipio Cabimas del Estado Zulia.

NOVENA PROMOCIÓN
Promovió y solicitó al a quo oficie a la Oficina de Registro Público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia, a los fines de que suministren copia certificada de Documento de Liberación, según documento de Hipoteca Convencional de Primera Grado debidamente registrado de fecha 13/06/2012, anotado bajo el No. 14, Tomo 15°, Protocolo Primero de ese año y que consignan en copia certificada.

DÉCIMA PROMOCIÓN
Promueve y ratifica en su totalidad Documento de Opción a Compra objeto de la demanda.

Con respeto a estas pruebas de informes, la doctrina, citando al autor Gabriel Carrera, en su obra “Compendio Derecho Probatorio” 2da edición, pág 334-335, establece que: “…la prueba de informe es otra modalidad procesal para aportar al proceso el contenido de ciertos documentos que, en su momento, no se encuentran en manos de la parte que pretende hacerlos valer en el proceso, porque se hallan en manos de personas ajenas al proceso, como es el caso de organismos y entes del Estado respectivamente”.
De este medio probatorio, consta en actas que en fecha del tres (03) de agosto del año 2016, fueron librados los oficios a cada uno de los organismos señalados por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas. Y de tales oficios, se extraen las siguientes consideraciones:
Sobre el informe dirigido a la Oficina de Catastro que riela en el folio ciento ocho (108), se evidenció que existen una serie de avalúos, todos a nombre de los ciudadanos WILLIAN PADRON NATALIA AVILAN, y que se encuentra ubicado en la dirección de Calle Mirada, antes Gómez y Rehabilitación con Colón, Esquina Calle el Triunfo, Planta Alta Edificio Delepiani. En virtud de lo anterior, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio por emanar tal documental de un funcionario público ASÍ SE DECIDE.

Con relación al resto de las pruebas de informes, esta Alzada hace las siguientes consideraciones:

Referente al informe solicitado a la Dirección Municipal de Hacienda, se evidencia que los prominentes vendedores se encontraban solventes hasta el año 2015, quedando morosos para el año 2016 y 2017. Constatándose que la solvencia antes referida está a nombre de la ciudadana NATALIA AVILAN DE PADRON, y se refiere a un inmueble ubicado en la Calle Mirada con Calle Colón del Casco Central, Apartamento 90-A, la cual no coincide con el inmueble objeto de negociación, y como el referido informe proviene de un organismo público, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE

Sobre el Informe a la Dirección de Oficina Municipal de Planificación Urbana a nombre de los ciudadanos WILLIAN PADRON y NATALIA AVILAN, de los cuales, según consta en las actas del informe, sólo existen planos válidos para que sean presentados dentro del Registro Público con competencia de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar, y que además de esto, no existe ningún permiso de construcción, toda vez que eso es competencia del Registro y no de la oficina de Planificación Urbana, y como tal documental de informe proviene de un organismo público adscrito a la Alcaldía de Cabimas, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio Y ASÍ SE DECIDE.

Respecto a los oficios dirigidos hacia las oficinas y municipales y nacionales tales como ESOGAS, IMAUCA, CORPOELEC e HIDROLAGO. Sobre estos oficios, se señala lo siguiente: Según ESOGAS, los ciudadanos NATALIA AVILAN y WILLIAN PADRON no poseen acometida ni servicio de gas doméstico dirigido al apartamento objeto de la negociación. Según el oficio de IMAUCA, alega el informe que, dentro de sus archivos, no hay suscriptores identificados con los nombres de WILLIAN PADRON y NATALIA AVILAN. Según CORPOELEC, señala su informe que los ciudadanos antes mencionados no son titulares de algún contrato de servicio y suministro eléctrico, y según el oficio emitido por HIDROLAGO, existe un contrato de suministro del vital líquido a nombre de los referidos ciudadanos WILLIAN PADRON y NATALIA AVILAN, pero que la naturaleza del contrato en cuestión es de uso comercial y no residencial.

Vista las anteriores pruebas de informes, y viendo que cada una de ellas traen al proceso información valiosa para determinar la solvencia de los ciudadanos antes mencionados, y viendo que tales informes fueron suministrados por empresas de carácter municipal y nacional, esta Alzada les otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.

En este mismo orden de ideas, con relación a la NOVENA PROMOCIÓN referida al oficio dirigido al Registro Público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar, el cual remita una copia certificada de fecha 13-06-2012 del Tomo 15, N° 14, en la cual se evidencia y hace constar acerca de la constitución de una Hipoteca a favor de los referidos ciudadanos WILLIAN PADRON y NATALIA AVILAN. Como tal informe documental demuestra la existencia de la constitución de la Hipoteca, y ser el mismo emitido por un organismo del Estado como lo es el Registro Público, esta Alzada lo valora y le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada acompañó en el escrito de pruebas lo siguiente:

- Corre inserto en los folios desde el 41 hasta el 53 copia certificada de documento de Opción a Compra expedida por el Registro Público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia, de fecha trece (13) de Junio del dos mil doce (2012), registrado bajo el numero 14, Protocolo Primero, Tomo 15, Segundo Trimestre.

- Corre inserto en los folios 56 al 57 copia simple de Registro de Información Fiscal (RIF), a nombre de la ciudadana Natalia Maria Avilan de Padrón, copia simple de Registro de Información Fiscal (RIF) a nombre del ciudadano WILLIAN JOE PADRON GUERRERO.

- Corre inserto en el folio 58 y 59 copia certificada de factura de pago emanada de la empresa Hidrológica del Lago de Maracaibo, de fecha 15-07-2015. y fecha 20-07-2015.

- Riela en el folio sesenta (60) copia certificada de factura emanada de la empresa ESOGAS, según factura N° 042322, de fecha veinte (20) de julio del dos mil quince (2015) a nombre de la ciudadana NATALIA AVILAN de PADRON.

- Riela en el folio sesenta y uno (61), copia certificada de Solvencia N° 05217 emitida por ESOGAS (EMPRESA SOCIALISTA DEL GAS DEL MUNICIPIO CABIMAS) que hace constar que el inmueble está solvente con el servicio de gas hasta día 19-08-2015

- Corre inserto en el folio sesenta y dos (62) copia certificada de Solvencia N° 00007135 a nombre de WILLIAN JOE PADRON GUERRERO emitida por el INSTITUTO MUNICIPAL DE ASEO URBANO Y DOMICILIARIO DE CABIMAS (IMAUCA) emitida en fecha del 18-08-2015 hasta el 20-09-2015.

- .Corre inserto en el folio sesenta y tres (63) copia certificada de solvencia de la DIRECCIÓN MUNICIPAL DE HACIENDA del Municipio Cabimas del Estado Zulia de fecha 01-09-2014, el cual acredita la solvencia del impuesto inmobiliario hasta el 30 de septiembre del año 2015.

- Corre inserto en el folio sesenta y cuatro (64) copia certificada de avalúo y ficha catastral del inmueble unifamiliar-residencial-terreno propio, emitida en fecha del 26-08-2015, cuyo número catastral es 023-003-06-16-31-03-L-90-A emitida por la DIRECCIÓN MUNICIPAL DE CATASTRO del Municipio Cabimas del Estado Zulia.

- Corre inserto en el folio sesenta y seis (66) copia certificada de RELEVAMIENTO DE APARTAMENTOS emitida por la Dirección de Planificación Urbana de Apartamentos, de fecha 10-10-15 en el cual se acredita que la parcela no se encuentra afectada por el retiro de protección de la Línea Eléctrica.

- Riela en el folio sesenta y siete (67) copia certificada de CONSTANCIA DE CANCELACIÓN emitida por el Consultor Jurídico del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) de fecha 13-06-2012 en la cual se menciona un préstamo hipotecario que ha sido cancelado en su totalidad en fecha del 25-08-2015.

- Corre inserto en el folio sesenta y ocho (68) copia certificada de constancia de residencia emitida por la Oficina de Registro Civil de la Parroquia Carmen Herrera que hace constar la residencia de la ciudadana NATALIA MARIA AVALAN PEÑUELA, emitida en fecha 29-03-2016.

- Corre inserto en el folio sesenta y nueve (69) Copia certificada de Constancia de Residencia del Consejo Comunal “ROBERTO APARICIO” DEL CASCO CENTRAL II en la cual se hace la residencia de la ciudadana NATALIA MARIA AVILAN PEÑUELA, emitida en fecha del 7-04-2016.

- Corre inserto en el folio setenta y dos (72) copia certificada de RELEVAMIENTO DE APARTAMENTOS a nombre de los ciudadanos WILLIAN JOE PADRON AVILAN Y NATALIA MARIA AVILAN PEÑUELA de un inmueble ubicado en la CALLE MIRANDA (ANTES GOMEZ Y REHABILITACIÓN) CON CALLE COLON, ESQUINA CALLE EL TRIGUNDO, PARROQUIA CARMEN HERRERA N°90-A, de fecha abril de 2015.

- Corre inserto en los folios setenta y tres y setenta y cuatro (73 y 74) Copia certificada de Estado de Cuenta emitida por la Dirección Municipal de Hacienda del Municipio Cabimas del Estado Zulia de fecha 01-06-2016 a nombre de WILLIAN JOE PADRON AVILAN.

De las pruebas anteriormente promovidas, todas estas por parte de la accionada, es decir, los codemandados WILLIAN PADRON y NATALIA AVILAN, pasa esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones en pos de determinar la validez y conducencia del material probático, a saber:

Los oficios y las solvencias presentadas, en virtud del material que integra las actas, se desprende que los mismos no coinciden con el inmueble que es el centro de la controversia, por cuanto señalan una ubicación distinta de la descrita en las actas, con excepción del informe o documental referido a la Solvencia Municipal de Hacienda, el cual sí aclara cuál es el inmueble y su ubicación exacta, así como también el oficio en donde se evidencia el Relevamiento de Apartamentos, consignado por ante el Registro Público, y como es un documento que se emite de un organismo pública, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio, empero se desechan el resto de las demás pruebas documentales y de informes promovidas por la parte accionada por cuanto fueron impugnadas y desconocidas por la parte demandante. ASÍ SE DECIDE.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR DE ESTA ALZADA

Una vez llevada a cabo la actividad de valoración de las pruebas promovidas por las partes intervinientes en el proceso, procede esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones sobre el caso de marras.

La controversia se suscita con ocasión de un contrato de Promesa Bilateral de Venta celebrado entre los ciudadanos ROGERIO JOSÉ SANCHEZ NAVA y WILLIAM JOSÉ PADRON GUERRERO y NATALIA MARIA AVILAN DE PADRON, el cual versa sobre inmueble constituido por un apartamento para habitación familiar, que forma parte de la segunda planta del edificio DELEPIANI, el cual fue celebrado en fecha del 16 de junio del año mil quince (2015).

En ese sentido, vemos que el Código Civil en su artículo 1133 establece: “El contrato es la convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”.

El enfoque principal que debe realizar esta Alzada, se circunscribe a una acción ordinaria por cumplimiento de contrato. En ese sentido, el vocablo cumplimiento tiene un significado bastante amplio, pues denota no sólo pago como realización o ejecución de la prestación a que está obligado el deudor, bien sea la entrega de una suma dineraria, sino también de la cosa, o acciones a que se comprometió según el contrato, como ocurre con la obligación del oferente de materializar formalmente la operación de venta del inmueble objeto del contrato promisorio de venta, al vencimiento del plazo prefijado por las partes.
En este orden de ideas, entre otros puntos explanados en el escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte accionada, hoy apelante de la decisión, establece que:

“La operadora de justicia debió dejar establecido en el fallo recurrido, la naturaleza del contrato, es decir, si estamos en presencia de una controversia de un contrato de promesa bilateral de compra-venta, o frente a un contrato de compraventa, ya que son dos (02) figuras jurídicas distintas”.

Asimismo, considera pertinente quien aquí decide, pronunciarse acerca de la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se solicita, y a tal efecto hace las siguientes observaciones:

Según la sentencia de la Sala Constitucional, N° 878 de fecha 20/07/2015 con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, exp 14-0662, se deja asentada la diferencia que existe entre la promesa bilateral de venta y el contrato de opción a compraventa, toda vez que, las partes dentro de los alegatos de segunda Instancia, infieren o usan distintamente los vocablos promesa bilateral y contrato de opción a compraventa, por lo que es menester para esta Alzada traer a colación la referida sentencia, a los fines de dilucidar cualquier duda sobre su naturaleza. En ese sentido, expresa la sentencia antes mencionada que:

“La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado” (subrayado de esta Alzada).

Lo anterior se ratifica, toda vez que la doctrina ha admitido esta modalidad de contratos relacionados con la venta, y los define como “El contrato por medio del cual, dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”. Derecho Civil IV. “Contratos y Garantías”. Vigésima (20º) edición. Pág. 189. Luis Aguilar Gorrondona.

“ Las exigencias económicas del tráfico de bienes, ha generado la necesidad de la creación de los llamados contratos preparatorios, siendo éstos los acuerdos de voluntades que llevan implícita la promesa de celebrar un contrato futuro, que generalmente, por dificultades económicas, no pueden celebrarse en ese momento. Estos precontratos, no deben confundirse con los contratos definitivos, ya que sólo constituyen una forma de asegurar la celebración de un contrato posterior; y mediante los mismos, se contraen obligaciones para el futuro; pero, al mismo tiempo, dejan abierta la posibilidad de un desistimiento legítimo. Estos contratos son perfectamente lícitos, y a diferencia de otras legislaciones, en nuestro país no están expresamente regulados.”

Visto lo anterior vemos que, al ser una promesa bilateral de compraventa, la doctrina, y por ende la jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal, ha admitido su existencia y los denomina o define como contratos preparatorios del contrato principal, por cuanto este contrato de promesa bilateral de compraventa funge como accesorio para llevar a cabo la futura celebración de un contrato de compraventa propiamente dicho. ASÍ SE CONSIDERA.

En este mismo orden de ideas, establece el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

En razón de lo anterior, al ser ley entre las partes, por cuanto crea un vínculo jurídico que los constriñe a llevar a cabo el cumplimiento de una determinada obligación, y que no es dado ni admisible que se pretenda revocar o cambiar las condiciones del contrato de forma unilateral, por el contrato que nos ocupa y cuyo cumplimiento se solicita ES UNA PROMESA BILATERAL, lo que significa que se requiere del acuerdo de ambas partes para su modificación o rescisión. ASÍ SE CONSIDERA.

Por otra parte, alega la representación judicial de la parte accionante el ánimo de lucro de parte de los prominentes vendedores, en los informes de la parte accionada, hoy apelante, se alega, con respecto al presunto ánimo de lucro:

“Igualmente, con respecto al argumento esgrimido por el promitente comprador, de que mis mandantes, se han venido lucrándose con el dinero del particular peculio; es un argumento irracional decir eso, porque con la conversión la cantidad se convirtió en DIECISIETE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS DE BOLIVARES (Bs. 17.50) SOBERANOS, con lo cual en la actualidad no alcanza para comprar un paquete de Harina Pan. ¿Cuál es el lucro?

El ánimo de lucro es la intención de una persona de aumentar su capital a través de un pacto jurídico. Esta intención suele estar regulada a través de la firma de un contrato. En el presente caso, ¿Cuál ha sido el aumento o incremento, ya que ha sido todo lo contrario? ¿Ha sido una negociación que lo que le ha ocasionado es gastos económicos y tiempo?”

El lucro, bien lo define la doctrina como el ánimo de aumentar el capital del patrimonio del titular del mismo. Se entiende como una remuneración, provecho o ganancia a la que se aspira a través de la realización de una determinada acción, actividad o negocio. En el caso que nos ocupa, el lucro denunciado por la parte actora, en el que presuntamente cual los prominentes compradores se enriquecen con el dinero del particular peculio de su mandante.

Sobre este punto, debe resaltar esta Alzada que, en fecha del 15 de junio de 2015, fue consignado por ante la entidad bancaria BBVA Banco Provincial un cheque de gerencia emitido por el ciudadano ROGERIO JOSÉ SÁNCHEZ NAVA, girado a nombre de la ciudadana NATALIA AVILAN por la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.750.000.00), que fue debidamente cobrado en fecha del 18 de junio de 2015, por lo que esta Alzada considera que en efecto hubo un aumento del capital, por parte de los ciudadanos WILLIAN PADRON y NATALIA AVILAN Y ASÍ CONSIDERA.

En este mismo orden de ideas, en uno de los alegatos de la parte demandada, hoy apelante, vemos que en su escrito de informes planteó lo siguiente:

“…Que se denuncia la infracción del artículo 243 numerales 3ª y 5ª del Código de Procedimiento Civil, decir, el vicio de incongruencia negativa, en que incurrió la sentencia recurrida, falta de síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteada la controversia, así como la omisión de expresar en la decisión los motivos de hecho y de derecho que la sustentan, mezclando en su argumentación hechos que no constan en las actas procesales; y el mismo vicio por incumplimiento de los requisitos formales de la sentencia, -incongruencia negativa- y bajo similar fundamentación, acusa los recurrentes que la sentenciadora de la causa, obvió pronunciarse sobre lo pactado por los contratantes en la cláusula penal, cuya omisión por parte del tribunal, ocasiona, en mi opinión, la violación de su derecho a la defensa y a una tutela judicial efectiva por cuanto no se atuvo a lo alegado y probado en autos ni al propósito y la intención de las partes…”

Sobre este particular, respecto a la infracción de los ordinales 3° y 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, considera esta Alzada que el vicio de incongruencia negativa equivale siempre a una omisión de pronunciamiento por parte del juez que no resuelve sobre todo lo alegado por las partes, es decir que hay omisión de pronunciamiento cuando la sentencia prescinde de otorgar o negar la tutela jurídica solicitada sobre alguna de las alegaciones de las partes, a menos que por alguna causa legal el juez esté eximido de cumplir con ese deber.
En ese sentido, establece el artículo 243 ordinal 3° lo siguiente:
“Artículo 243. Toda sentencia debe contener:
(…) 3° Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan en autos.”

De conformidad con la Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 23 de diciembre del año 2008, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, se dejó asentado que:
“…Con respecto al thema decidendum, el artículo 243 en su ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, establece que “Toda sentencia debe contener: una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan en autos.”.

El artículo precedentemente señalado, establece que el sentenciador al momento de elaborar su decisión, debe realizar de manera introductoria un compendio de lo que será el tema a resolver para delimitar la controversia, y así no decidir ni más ni menos de lo alegado y aportado por las partes.
Por tanto, el objetivo principal de este requisito intrínseco de la sentencia va dirigido a establecer cuál es en realidad el problema a debatir, y además eliminar la tendencia del juez de hacer una transcripción extensiva de las actas del proceso e incorporarlas como parte narrativa de la sentencia…”

Del precedente jurisprudencial transcrito, se desprende que la verdadera finalidad del requisito previsto en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, está dirigido fundamentalmente, a privilegiar y fortalecer el desarrollo de la motivación del fallo. Todo lo cual demuestra que históricamente se ha desvirtuado la intención del legislador, al pretender exigir la nulidad de las sentencias por la omisión o deficiencia en el cumplimiento de este requisito, cuando en realidad, la narrativa del fallo representa un apoyo a las argumentaciones realizadas por el sentenciador al momento de tomar su decisión, en ese sentido, vemos que en la sentencia recurrida dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia con sede en Cabimas, sí se cumplieron con los extremos legales previstos en el ordinal 3°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, precisamente porque realizó una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó trabada la litis, exponiendo en ella las actuaciones realizadas por las partes en el presente asunto de cumplimiento de contrato. ASÍ SE DECIDE.

En relación con lo anterior, establece el artículo 243 ordinal 5 lo siguiente:

“Artículo 243. Toda sentencia debe contener:
(…) 5°Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia”.

En ese sentido, esta Alzada ve necesario hacer las siguientes consideraciones en relación a la denuncia formulada, y lo hace de la siguiente manera:

Por acción o pretensión deducida debe entenderse no sólo el petitum de la demanda, sino también los hechos en que el actor fundamenta su causa de pedir, y al silenciar toda consideración sobre alguno de los planteamientos de la demanda, el juez incurre en desacato al deber legal de decidir con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas.

En la presente denuncia, al parecer la parte accionada, hoy apelante de la decisión, confunde el concepto de “pretensión procesal” –propio de toda demanda-, con “términos” en que quedó planteada la controversia. En la exégesis del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por “pretensión deducida” debe entenderse los fundamentos en que se apoya la pretensión, según lo expresa el ordinal 5º del artículo 340 ibídem, y la locución “excepciones o defensas opuestas”, debe interpretarse como actitudes del demandado en el escrito de contestación a la demanda, según el encabezamiento del artículo 361 eiusdem.

De igual forma, el precitado artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil dispone que el juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos, sin suplir excepciones o argumentos de hecho no formulados por las partes, lo cual constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza al procedimiento civil en nuestro ordenamiento jurídico, que es lo que en la doctrina, citando a Gustavo Ardin, en su obra “Teoría General del Proceso” (2010) estudios a distancia, Universidad Rafael Belloso Chacín, página 34-46, llama quaestio iuris y quaestio facti, es decir, decidir conforme al derecho y los hechos establecidos por las partes en el proceso, sin ir más allá de lo que se solicita.

De lo anterior, es necesario citar una Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que establece que:

“…Ahora bien, resulta preciso advertir que, de los vicios que pudieran ser detectados respecto a la transgresión de esta norma (es decir, la del artículo 243 ordinal 5°), la ultrapetita cobra vital importancia, sobre el particular la Sala ha sostenido lo siguiente:
…la ultrapetita es un vicio contenido en el dispositivo del fallo que consiste en exceder los términos de la litis, decidiendo cuestiones extrañas a los pedimentos del libelo y las defensas planteadas en la contestación. Asimismo ha expresado que no toda modificación vicia el fallo. El tribunal puede acordar menos de lo reclamado (minus petitio), pero no puede pronunciarse sobre cosa no demandada (non petita), ni sobre cosa extraña (extrapetita), ni otorgar más de lo pedido (ultrapetita), pues su decisión debe enmarcarse dentro de los límites de lo reclamado (intrapetita). Debe acotarse que el fallo, al incurrir en “non petita”; “extrapetita” y “ultrapetita” incurre en el vicio de nulidad de la sentencia, conocido comúnmente como “Ultrapetita”, establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, pues tales términos nos llevan a la misma conclusión, cual es que la sentencia se excedió concediendo más de lo que delimitaron los contendientes en la litis…”. (Vid. Sentencia de fecha 7 de marzo de 2000, caso Carpintería Tar C.A., contra Raiza Leonor Espinoza Guadarrama).

Del criterio jurisprudencia anteriormente citado, se colige que, en los casos donde se denuncia la infracción del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el sentenciador debe haber incurrido en ultrapetita o extrapetita, y en el caso que nos ocupa, en la sentencia recurrida no se aprecia tal circunstancia, toda vez que el Juzgado de Primera Instancia se limitó a decidir conforme a lo alegado y esbozado en autos, por cuanto de la valoración preliminar de las pruebas, se evidencia que la parte demandante, es decir, el prominente comprador, ha tenido la intención de pagar y de cumplir con el requisito de materializar la compraventa, de hecho, al consignar el cheque de gerencia (folio 35), se evidencia que la parte codemandada lo cobró, por cuanto la cantidad acordada aparece debitada de la cuenta del prominente comprador, en virtud de lo anterior, es por lo que esta Alzada considera que el análisis y la motivación del A-quo está ajustado a derecho. ASÍ SE DECIDE.

En este mismo orden de ideas, respecto a la protocolización de la sentencia como título supletorio de la propiedad en caso del incumplimiento del prominente vendedor, ha establecido una Sentencia de la Sala Constitucional

“En el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado”).
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
(…)
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido” (subrayado y resaltado de esta Alzada).

De lo anterior, se colige que, en los casos en donde la sentencia condenatoria declare con lugar el cumplimiento de contrato en aquellas demandas, cuya controversia nazca o suscite con ocasión de una promesa bilateral de venta, y siempre que el demandante tenga la intención de cumplir con lo adeudado, la sentencia definitiva suplirá las veces de justo título de propiedad. ASÍ SE DECIDE.

Por último, sobre la RECONVENCIÓN formulada, según fallo de vieja data (Sentencia de la Sala Político Administrativa de fecha 19/11/92), define la reconvención o mutua petición como:

“...La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de un a nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado...” (Henríquez La Roche, Ricardo. Código de Procedimiento Civil, Tomo III. Editorial Torino. Caracas 1996.pp.365). (Resaltado del texto)

En ese sentido, la reconvención constituye una nueva demanda y como tal deberá ser admitida o rechazada, lo expresado se confirma aún más de la lectura del artículo 367 del Código Adjetivo Civil trascrito cuyo encabezamiento reza “Admitida la reconvención...”, asimismo el artículo 366 prevé que el juez podrá bien a solicitud de parte o bien oficiosamente, inadmitir la reconvención por las causas que dicha norma señala.

En el caso de marras, la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada del presente juicio de cumplimiento de contrato, según se evidencia de las actas procesales, alega el a quo que no cumplió con los numerales 4°, 5°, 6° y 7° del 340 del Código de Procedimiento, por cuanto no fueron satisfechos los lineamientos generales de la ley, en virtud de que, al tratarse de una demanda autónoma, debe llenar los mismos requisitos y cumplir con los mismos lineamientos que una demanda, por lo que, al no estar llenos los extremos de ley, debe ser desechada del proceso en la oportunidad de la sentencia como punto previo, cosa que fue realizada en la sentencia recurrida, y que al no llenar el escrito de reconvención los requisitos legales, estaría violando los preceptos constitucionales de la parte reconvenida, razón esta suficiente para que haya sido declarada sin lugar, por lo que esta Alzada comparte el criterio de la recurrida. ASÍ SE DECIDE.

Es por esto que, en virtud de las argumentaciones jurídicas y jurisprudenciales anteriormente citadas, esta Alzada se ve el imperiosa necesidad de declarar SIN LUGAR la actividad recursiva interpuesta por parte de la demandada; CON LUGAR la Acción que por Cumplimiento de Contrato sigue el ciudadano ROGERIO SANCHEZ NAVA, en contra de los ciudadanos WILLIAN JOSE PADRON GUERRERO y NATALIA MARIA AVILAN, todos plenamente identificados en actas; CONFIRMAR la sentencia recurrida en todos sus términos; declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta y por ende, ORDENAR a los codemandados a entregar la documentación necesaria para la transmisión de la propiedad, o en su defecto, ante la negativa de los mismos, que la sentencia en cuestión sirva de documento de transmisión de la propiedad mediante su protocolización ante el Registro Público correspondiente. ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO:

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, CON SEDE EN CABIMAS, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la actividad recursiva ejercida por el apoderado judicial de la parte codemandada, hoy apelantes, WILLIAN PADRON y NATALIA MARÍA AVILAN, plenamente identificados actas, de fecha 17 de octubre de 2019, en contra de la decisión del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas dictada en fecha del 24 de septiembre de 2019, quedando de esa manera CONFIRMADA la decisión recurrida en todos sus términos.

SEGUNDO: CON LUGAR la Acción que por Cumplimiento de Contrato sigue el ciudadano ROGERIO SANCHEZ NAVA, en contra de los ciudadanos WILLIAN JOSE PADRON GUERRERO y NATALIA MARIA AVILAN, todos plenamente identificados en actas.

TERCERO: SIN LUGAR la reconvención planteada por la parte accionada reconviniente, por carecer de fundamentación la RESOLUCION DE CONTRATO planteada por incumplimiento, ya que se demuestra de actas que no existe tal incumplimiento.

CUARTO: SE ORDENA a los ciudadanos WILLIAN JOSE PADRON GUERRERO y NATALIA MARIA AVILAN, ya identificados, a entregar la documentación necesaria para la transmisión de la propiedad y en caso negativo que esta Sentencia sirva de documento de transmisión de la propiedad ante el Registro Público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia.

Se condena en costas a la parte perdidosa por haber sido vencido totalmente en esta instancia tanto en la pretensión de cumplimiento de contrato como en la Reconvención, de Conformidad con el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Publíquese este fallo en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los quince (15) días del mes de noviembre del año dos mil veintidós (2022). Años: 212° de la Independencia y 163° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR,
(Hay sello húmedo del Tribunal)
JOSE TRINIDAD OQUENDO MADRIZ (fdo)
EL SECRETARIO TEMPORAL,

RICARDO CHIN MASSIRRUBI (fdo)

En la misma fecha, se dictó y publicó este fallo, siendo tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.), previo el anuncio de ley dado por el Alguacil a las puertas del despacho.
EL SECRETARIO TEMPORAL,
(Hay sello húmedo del Tribunal)
RICARDO CHIN MASSIRRUBI (fdo)

JTOM/ajrp/RCM