REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
DECIDE:

EXPEDIENTE: 49.947/NM
PARTE DEMANDANTE: CONDOMINIO DEL EDIFICIO VISTA VIRGINIA, debidamente constituida ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de diciembre de 1995, bajo el N° 16, tomo 39, protocolo primero e inscrito en el Registro de Información Fiscal con el No. J-305211094, por órgano de su administrador la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A. debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 08 de septiembre de 2005, bajo el N° 23, tomo 66-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: abogados en ejercicio GERARDO VIRLA VILLALOBOS y ANDRÉS ALBERTO VIRLA VILLALOBOS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 111. 583 y 124.185 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PETROPACIFIC, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 8 de diciembre de 2003, bajo el N° 6, tomo 50-A, reformados sus estatutos sociales mediante acta de asamblea extraordinaria de accionistas registrada ante esa misma oficina, en fecha 15 de diciembre de 2005, bajo el Nro. 34, tomo 91-A, en la persona de su administrador gerente, ciudadano GUSTAVO YELAMO RINCÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.717.587.
JUICIO: COBRO DE BOLÍVARES VÍA EJECUTIVA.
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA
FECHA DE ADMISIÓN: 13 de julio de 2023.

I
ANTECEDENTES

Recibida de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de la Coordinación Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia la demanda que por COBRO DE BOLÍVARES VÍA EJECUTIVA fue incoada por el CONDOMINIO DEL EDIFICIO VISTA VIRGINIA, por órgano de su administrador la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., en contra de la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A., ut supra identificados; una vez revisado el escrito libelar la demanda fue admitida cuanto ha lugar en derecho en fecha 13 de julio de 2023, ordenándose en sentido la citación de la parte demandada.
Así las cosas, previo impulso de parte y posterior libramiento de los recaudos de citación, el Alguacil de este Tribunal mediante exposición de fecha 01 de marzo de 2024, dejó constancia en actas del resultado infructuoso de las diligencias realizadas por él tendientes a practicar la citación personal del representante legal de la empresa demandada.
En virtud de lo anterior, la representación judicial de la parte demandante solicitó la citación de la demandada mediante carteles, los cuales posterior a su libramiento fueron agregadas a las actas las certificaciones digitales de su publicación por auto de fecha 16 de abril de 2024.
Seguidamente, el Secretario de este Juzgado en fecha 8 de mayo de 2024 dejó constancia actas de haber fijado un ejemplar del cartel de citación en la morada del inmueble señalado por la parte demandante como la dirección de la parte accionada, dando así por cumplidos los extremos legales del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En razón de lo anterior, en fecha 17 de junio de 2024, la representación judicial de la parte demandante solicitó la designación de un defensor Ad-litem, y verificada como lo fue la incomparecencia de la parte demandada en el lapso que otorga el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 20 de junio de 2024, este órgano jurisdiccional proveyó conforme a lo solicitado, designando como defensor ad-litem a la abogada en ejercicio ALEXANDRA MORALES TORRES, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 306.206, quien posterior a su notificación, aceptó el cargo recaído en su persona y prestó juramento de Ley en fecha 5 de agosto de 2024.
Visto lo anterior, la parte actora impulsó la citación personal de la defensora designada, la cual se llevó a efecto en fecha 13 de agosto de 2024, según exposición del Alguacil de este Tribunal de esa misma fecha.
Consecuentemente, en fecha 8 de octubre de 2024, la defensora ad- litem de la parte accionada presentó escrito de contestación al fondo de la demanda.
Posteriormente, por auto de fecha 5 de noviembre de 2024, este Tribunal agregó a las actas los escritos de promoción de pruebas de las partes intervinientes en el presente proceso, y en fecha 13 de noviembre de 2024, dictó auto admitiendo las pruebas promovidas en cuanto ha lugar en derecho.
Finalizado el lapso probatorio, mediante escrito de fecha 07 de febrero de 2025, la representación judicial de la parte demandante presentó informes, y de igual modo, en fecha 10 de febrero del mismo año, la defensora ad-litem presentó su escrito de informes.
En tal sentido, visto que se han cumplido con todas las etapas procesales, procede este Tribunal a pronunciar la sentencia correspondiente en la presente causa previo análisis de los argumentos esbozados y pruebas aportadas por las partes intervinientes del presente proceso.

II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
El representante judicial de la parte demandante, manifestó en su escrito libelar que la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, adquirió un bien inmueble constituido por un apartamento designado con el N° 12, que forma parte del edificio “Vista Virginia”, ubicado en la zona o sector conocido como Cotorrera en la avenida 2 (antes El Milagro), en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia.
Ahora bien, arguyó que la referida sociedad mercantil al adquirir el bien inmueble anteriormente identificado, se sometió al régimen de propiedad horizontal de conformidad con lo establecido en las normas contractuales determinadas en el documento de condominio y a las normas dispuesta en la Ley de Propiedad Horizontal, y en virtud de ello, la principal obligación de la misma es el pago oportuno de las cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias de acuerdo al porcentaje debidamente señalado en el documento anteriormente mencionado, y en las formas, lugar y tiempo que ha establecido la Asamblea de Copropietarios, quien se encarga de designar la Junta de Condominio y a su vez autoriza a la administradora el cobro judicial mediante el otorgamiento del poder judicial correspondiente.
Seguidamente, afirmó que la parte accionada no ha cumplido con su principal obligación, ya que aduce se encuentra adeudando las cuotas de condominio correspondientes al mes de septiembre del año 2019, y desde el mes de febrero de 2021 hasta el mes de junio del 2023, resultando de ellas la cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS VEINTE DÓLARES AMERICANOS CON DIECIOCHO CENTAVOS ($7.420,18), más los intereses moratorios calculados al 1% mensual sobre cada una de las cuotas de condominio vencidas.
Finalmente, en virtud de los argumentos esgrimidos en el escrito libelar, solicitó el pago de las cuotas de condomino adeudadas, siendo la suma total de las mismas la cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS VEINTE DÓLARES AMERICANOS CON DIECIOCHO CENTAVOS ($7.420,18).

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la defensora ad-litem de la parte demandada designada, aseveró que realizó todas las gestiones tendentes a la localización del representante legal de la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, parte demandada en la presente causa, anteriormente identificada, resultando las mismas infructuosas, imposibilitándole obtener del demandado las informaciones a los fines de efectuar su defensa, por lo cual procedió a dar contestación al fondo de la demanda, negando, rechazando y contradiciendo de forma genérica todos los hechos narrados por el actor en su libelo de demanda.

III
DE LAS PRUEBAS

En cuanto a las pruebas que constan en actas, se observa que con su escrito libelar la parte accionante acompañó las siguientes documentales:
• Original de documento poder otorgado por la ciudadana Haydee Rubio de Carmona, venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.034.515, actuando en su carácter de directora de la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., identificada en ad initio de este fallo, quien a su vez actúa como administradora del Condominio del edificio VISTA VIRGINIA, a los abogados en ejercicio GERARDO VIRLA VILLALOBOS y ANDRÉS VIRLA VILLALOBOS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 111.583 y 124.185 respectivamente, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 4 de abril de 2023, bajo el No. 38, tomo 14, folio 134.

El instrumento ut supra identificado, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.363 del Código Civil; desprendiéndose del mismo la legitimidad de apoderados judiciales de los ciudadanos GERARDO VIRLA VILLALOBOS y ANDRÉS VIRLA VILLALOBOS, para representar a la parte demandante en juicio. Y así se constata.

• Copia simple de documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 diciembre de 1995, quedando anotado bajo el No. 16, tomo 39 del protocolo 1.

Con respecto a la documental que antecede, observa esta Jurisdicente que se trata de una copia simple de un documento público, y siendo que el mismo fue promovido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y dado de que no fue impugnado por la contraparte a través de los medios procesales pertinentes que impone la Ley para ello, tiene pleno valor probatorio, desprendiéndose del mismo los términos en que se constituyó el condominio del edificio “VISTA VIRGINIA” Y así se establece.

• Copia simple de documento contentivo de acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 8 de diciembre del año 2003, bajo el N° 6, tomo 50-A.
• Copia simple de documento contentivo de acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, inscrita el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de diciembre del año 2005, bajo el N° 34, tomo 91-A.

En relación a las documentales que anteceden, observa esta operadora de justicia que se tratan de copias simples de documentos públicos, y siendo que las mismas fueron promovidas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y dado de que no fueron impugnadas por la contraparte a través de los medios procesales pertinentes que impone la Ley para ello; esta Jurisdicente les otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de dichos documentos los datos de registro de la empresa y la cualidad de Administrador Gerente del ciudadano GUSTAVO YELAMO RINCÓN en la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A., siendo dicho cargo el único que conforma la junta directiva de dicha empresa según se corrobora del artículo 8 de los estatutos sociales, manteniéndose dicho aspecto en el acta de asamblea extraordinaria de accionistas ut supra indicada que modificó el referido artículo. Y así se determina.

• Copia certificada de documento contentivo de contrato de compra suscrito entre el ciudadano GUSTAVO EDUARDO YELAMO RINCÓN y la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 18 de enero del año 2006, quedando registrado bajo el N° 37, tomo 4, protocolo 1.

Siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Órgano Jurisdiccional le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.384 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de la copia certificada de un documento público que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa; constituyendo dicho documento el título adquisitivo de la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A. respecto a la propiedad de un apartamento identificado con el N° 12 que forma parte del edificio denominado “VISTA VIRGINIA” ubicado en la avenida 2 (antes El Milagro) en la jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos (antes municipio Coquivacoa), del municipio Maracaibo del estado Zulia. Y así se valora.

• Original de recibo N° 1848 emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de ochocientos dólares ($800,00) correspondiente a “cuota de áreas comunes planta eléctrica” correspondiente al mes de septiembre del año 2019
• Original de recibo N° 1933, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de sesenta y cinco dólares con noventa y tres centavos ($65,93) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de febrero del año 2021.
• Original de recibo N° 1950, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de ciento diez dólares ($110,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de marzo del año 2021.
• Original de recibo N° 1967, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de ciento veintisiete dólares ($127.00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de abril del año 2021.
• Original de recibo N° 1984, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de ciento cincuenta y siete dólares con veinticinco centavos ($157.25) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de mayo del año 2021.
• Original de recibo N° 2001, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de ochenta y nueve dólares ($89,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de junio del año 2021.
• Original de recibo N° 2018, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de doscientos treinta y nueve ($239,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de julio del año 2021.
• Original de recibo N° 2035, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de doscientos dos dólares ($202,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de agosto del año 2021.
• Original de recibo N° 2052, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de ciento veinticuatro dólares ($124,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de septiembre del año 2021.
• Original de recibo N° 2069, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de ciento setenta y tres ($173,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de octubre del año 2021.
• Original de recibo N° 2086, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de doscientos diez dólares ($210,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de noviembre del año 2021.
• Original de recibo N° 2103, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de cuatrocientos tres dólares ($413,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de diciembre del año 2021.
• Original de recibo N° 2120, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de ciento ochenta y nueve ($189,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de enero del año 2022.
• Original de recibo N° 2137, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de ciento cincuenta y seis dólares ($156,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de febrero del año 2022.
• Original de recibo N° 2154, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de ciento noventa y un dólares ($191,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de marzo del año 2022.
• Original de recibo N° 2171, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de ciento noventa dólares ($190,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de abril del año 2022.
• Original de recibo N° 2188, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de doscientos treinta y dos dólares ($232,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de mayo del año 2022.
• Original de recibo N° 2205, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de trescientos quince dólares ($315,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de junio del año 2022.
• Original de recibo N° 2222, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de ciento setenta y tres dólares ($173,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de julio del año 2022.
• Original de recibo N° 2239, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de doscientos once dólares ($211,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de agosto del año 2022.
• Original de recibo N° 2256, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de doscientos setenta y seis dólares ($276,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de septiembre del año 2022.
• Original de recibo N° 2273, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de doscientos dieciocho dólares ($218,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de octubre del año 2022.
• Original de recibo N° 2290, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de setecientos treinta y seis dólares ($736,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de noviembre del año 2022.
• Original de recibo N° 2307, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de trescientos setenta y cuatro dólares ($374,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de diciembre del año 2022.
• Original de recibo N° 2324, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de ciento sesenta y ocho dólares ($168,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de enero del año 2023.
• Original de recibo N° 2341, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de ciento noventa y siete dólares ($197,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de febrero del año 2023.
• Original de recibo N° 2358, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de ciento ochenta dólares ($180,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de marzo del año 2023.
• Original de recibo N° 2375, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de doscientos setenta y cinco dólares ($275,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de abril del año 2023.
• Original de recibo N° 2392, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de doscientos setenta y cinco dólares ($275,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de mayo del año 2023.
• Original de recibo N° 2409, emitido por el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, por la cantidad de ciento setenta y cuatro dólares ($174,00) correspondiente a “cuota ordinaria” del mes de junio del año 2023.

Las documentales antes señaladas están constituidas por instrumentos privados que al no haber sido impugnados por la contraparte adquieren el valor probatorio establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; en tal sentido, dado que dichas probanzas constituyen los documentos fundamentales de la pretensión, esta Jurisdicente acuerda efectuar las correspondientes conclusiones en la parte motiva del presente fallo. Y así se acuerda.
Por su parte, la defensora ad- litem de la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas promovió lo siguiente:
• Invocó el mérito favorable de las actas.
Con respecto a tal invocación, observa quien juzga que no es un medio de prueba propiamente, pero sí es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente, sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en sí, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; sin embargo, debe señalar esta operadora de justicia que el juez, sin necesidad de tal invocación, ya se encuentra en la obligación de aplicar de oficio el principio antes referido, y en ese sentido, se indica que los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a todas las partes. Y así se establece.

VI
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Planteada como ha sido la controversia sub examine y analizadas las pruebas instrumentales presentadas, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el mérito de la litis en los siguientes términos:
La presente acción se contrae a un juicio de cobro de bolívares vía ejecutiva incoado por el CONDOMINIO DEL EDIFICIO VISTA VIRGINIA, por órgano de su administradora la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., en contra de la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, a través de la cual la parte demandante aduce que la demandada es propietaria del apartamento N° 12 que forma parte del edificio denominado “Vista Virginia”, pretendiendo la parte accionante que la demandada pague la cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS VEINTE DÓLARES AMERICANOS CON DIECIOCHO CENTAVOS ($7.420,18) por concepto de cuotas de condominio vencidas y los intereses moratorios calculados al 1% mensual sobre cada una de las cuotas de condominio vencidas; peticionando que el quantum de dichos intereses se determinen mediante experticia complementaria del fallo.
Ahora bien, en cuanto a la vía ejecutiva por la cual se sigue el presente juicio, señala la doctrina que esta constituye un procedimiento especial mediante el cual el legitimado activo (acreedor), fundando su pretensión en la existencia de un crédito líquido y exigible que debe constar en un título al que la Ley le otorgue fuerza ejecutiva, pide que se adelante el trámite de la ejecución sobre bienes del deudor, hasta el momento en que deban sacarse a remate, mientras concluye el juicio ordinario; de manera que, por la fuerza ejecutiva que la Ley otorga al instrumento fundamental de la pretensión, el Tribunal de la causa respectiva, previa elección de esta vía especial por parte del accionante, debe proceder a apremiar al demandado embargando ejecutiva y no preventivamente sus bienes.
Así pues, la vía ejecutiva, tal como está desarrollada en nuestro sistema procesal, requiere de un instrumento que tenga fuerza ejecutiva por mandato legal, a través del cual se pruebe fehacientemente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida o exigible de plazo vencido; empero en lo que respecta a la tramitación del juicio principal, tiene las mismas características del procedimiento ordinario.
Precisamente, la vía ejecutiva por la que optó la parte accionante en el presente de los casos, fue admitida por este Tribunal verificado como lo fue que los instrumentos fundantes de la pretensión se encuentran determinados por treinta y un (31) planillas de cobro emitidas por la administración del CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA, a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A. relativas al cobro de cantidades de dinero líquidas y exigibles por concepto de cuotas de condominios que corresponden a diferentes periodos, las cuales según lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, parágrafo segundo, tienen fuerza ejecutiva, cumpliendo el caso de autos con las exigencias legales para el adelantamiento de los trámites de la ejecución.
Ahora bien, tal como quedó planteado en líneas pretéritas, la vía ejecutiva únicamente guarda relación con el adelantamiento de los trámites ejecutivos, empero en cuanto al proceso principal, en este caso determinado por una demanda de cobro de cuotas de condominio, el mismo continúa tramitándose bajo el procedimiento ordinario, encontrándose esta Juzgadora en la oportunidad de emitir sentencia definitiva respecto a su procedencia en derecho, siendo menester, en virtud de la naturaleza de la pretensión, traer a colación la Ley de Propiedad Horizontal, cuerpo normativo que regula todo lo concerniente a los condominios, su administración, funcionamiento, derechos y deberes de los copropietarios o condóminos, y cualquier otro aspecto vinculado a ello.
Así, la referida Ley especial, en su artículo 7, establece que los propietarios tendrán participación tanto en las cargas como en los beneficios por razón de la comunidad:
Artículo 7. “A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.”

Igualmente el instrumento legislativo antes indicado describe taxativamente cuáles son los egresos y consumos habituales que corresponden a los diversos comuneros de la propiedad horizontal, de la forma en la que lo determina su artículo 11, el cual dispone:
Artículo 11. “Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;
b) Los que se hubieran acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.”

En ese orden de ideas, las cantidades dinerarias que deben ser aportadas por cada condómino por concepto de los gastos comunes que requiere la propiedad horizontal son denominadas “cuotas de condominio” y deberán ser entregadas a la administración del condominio en los términos que estatuye la Ley especial, el documento de condominio respectivo y las actas de asambleas de los copropietarios, pudiendo estas ser exigidas por el administrador del inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 14 ibidem, el cual señala “Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario...” siendo este el fundamento legal para este tipo de procesos judiciales (cobro de cuotas de condominio) en concatenación con las normas antes citadas y los artículos 12 y 13 de la misma Ley especial que establecen el deber ineludible que corresponde a los copropietarios de apartamentos o locales destinados a propiedad horizontal de cumplir con el pago de los gastos comunes, los cuales establecen a tenor lo siguiente:
Artículo 12. “Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7°, le hayan sido atribuidos…”

Artículo 13. “La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes, sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos”

Esta última normativa legal refiere que la persona que adquiere un inmueble bajo régimen de propiedad horizontal, se obliga tanto a la cancelación de los gastos comunes posteriores a la adquisición, como a los gastos comunes que se encontraren pendientes de pago para la fecha de adquisición, lo cual se traduce indudablemente en una obligación inherente a la propiedad del inmueble que constituye lo que la doctrina ha denominado “obligación proter rem”, dado que esta se encuentra contenida en el derecho de propiedad.
Ahora bien, en el caso de autos, la parte accionante del presente proceso, el CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA, quien actúa a través de su órgano administrador, la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., peticiona a la parte demandada, la sociedad mercantil PETROPACIFIC C.A., el pago de las cuotas de condominio correspondientes al mes de septiembre del año 2019, y desde el mes de febrero de 2021 hasta el mes de junio del 2023, mismas que aduce dejaron de ser pagadas por la demandada, correspondiendo a la parte accionante la carga de demostrar la obligación de pago de la demandada, más no la morosidad de la misma, pues, la falta de pago es un hecho negativo que no necesita prueba conforme al principio que rige en derecho probatorio denominado en latín “ei incumbit probatio qui dicit, non qui negat" (la carga de la prueba recae sobre quien afirma, no sobre quien niega), siendo en todo caso carga de la parte demandada demostrar el pago como excepción a su obligación si la misma se encontrare probada.
Bajo esa perspectiva, advierte esta sentenciadora que la obligación de pago de la sociedad mercantil PETROPACIFIC C.A., se encuentra debidamente probada en autos a través del título de propiedad que a nombre de dicha empresa riela en actas, de la cual se desprende que la misma es propietaria de un apartamento distinguido con el N° 12 que forma parte del edificio “Vista Virginia”, pues al ser propietaria la aludida empresa de un apartamento, adquiere la obligación de contribuir a los gastos comunes de dicho edificio conforme a lo establecido en los artículos 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal previamente citados.
Así mismo, se encuentra demostrada la obligación de pago de la sociedad mercantil PETROPACIFIC C.A. a través de las treinta y un (31) planillas de cobro emitidas por la administración del CONDOMINIO EDIFICIO VISTA VIRGINIA, a la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A. relativas al cobro de cantidades de dinero por concepto de cuotas de condominios correspondientes a meses vencidos, como lo son el mes de septiembre del año 2019, y los meses consecutivos desde enero del año 2021 a junio del año 2023, de las cuales se desprenden las cantidades que debían ser canceladas en cada mes por la sociedad mercantil antes nombrada, ascendiendo la suma total de las mismas a la cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS VEINTE DÓLARES AMERICANOS CON DIECIOCHO CENTAVOS ($7.420,18). Dichas documentales, vale decir, hacen fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de su contenido y fueron valoradas por esta sentenciadora en la parte del presente fallo destinado al análisis y valoración probatoria. Y así se constata.
Por su parte, debe advertirse que la demandada de autos no aportó al proceso prueba alguna que desvirtuara la obligación de pago que tiene en virtud de la condición de propietaria que le acreditó fehacientemente la parte accionante respecto a un inmueble que forma parte del edificio denominado "Vista Virginia" sometido a régimen de propiedad horizontal; así como tampoco prueba de la cual desprendiera que la misma ya había pagado las cantidades de dinero que se le exigen en el presente proceso; razón por la cual, resulta concluyente para este Juzgado, a tenor de los artículos citados precedentemente que fundamentan la presente acción, la procedencia en derecho del cobro de la cuotas de condominio correspondiente al mes de septiembre del año 2019, y los meses consecutivos desde enero del año 2021 hasta junio del año 2023, los cuales ascienden a la cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS VEINTE DÓLARES AMERICANOS CON DIECIOCHO CENTAVOS ($7.420,18) que se condenan a pagar a la demandada y así se hará constar de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.
Ahora bien, tal como quedó planteado en líneas pretéritas, la parte accionante peticionó los intereses moratorios de lo deuda calculados al un por ciento (1%) mensual sobre cada una de las cuotas de condominio vencidas; respecto a lo cual esta Juzgadora estima necesario indicar que, en el presente de los casos no se evidencia de autos prueba alguna de la cual se desprenda la aplicación del interés convencional (tasa de interés pactada por la junta de condominio), por lo cual el único interés aplicable en el caso en particular es del tres por ciento (3%) anual según lo establecido en el artículo 1.746 del Código Civil, ya que la tasa del un por ciento (1%) mensual, es la regulada en el Código de Comercio a la materia mercantil, la cual no tiene aplicación en casos civiles como el de autos; en consecuencia, este Juzgado si bien declara la procedencia en derecho de la pretensión del pago de los intereses moratorios dada la veracidad de la falta de pago, y aun cuando no hubo oposición de la parte demandada, aplicando el principio iura novit curia, que permite al juez determinar el derecho aplicable a una controversia sin tener que sujetarse a las normas invocadas por las partes, otorga dichos intereses por el tres por ciento (3%) anual conforme a la norma sustantiva civil antes indicada. Y así se decide.
En consecuencia, a los efectos de la determinación del quantum de los intereses moratorios causados SE ORDENA la realización de una experticia complementaria del fallo desde el mes de vencimiento de cada cuota de condominio hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, experticia ésta que deberá practicarse por un sólo perito con base a la tasa de interés antes determinada y demás elementos. Y así se decide.
En derivación, comprobada la falta de pago y la procedencia de los intereses moratorios en los términos antes expuestos, este Juzgado declara CON LUGAR la demanda COBRO DE BOLÍVARES VÍA EJECUTIVA incoado por el CONDOMINIO DEL EDIFICIO VISTA VIRGINIA por órgano de su administrador la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ DECIDE.

V
DISPOSITIVO

Por los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por COBRO DE BOLÍVARES VÍA EJECUTIVA fue interpuesto por el CONDOMINIO DEL EDIFICIO VISTA VIRGINIA, debidamente constituida ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de diciembre de 1995, bajo el N° 16, tomo 39, protocolo primero e inscrito en el Registro de Información Fiscal con el No. J-305211094, por órgano de su administrador la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A. debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 08 de septiembre de 2005, bajo el N° 23, tomo 66-A; en contra de la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 8 de diciembre de 2003, bajo el N° 6, tomo 50-A, reformados sus estatutos sociales mediante acta de asamblea extraordinaria de accionistas registrada ante esa misma oficina, en fecha 15 de diciembre de 2005, con el N° 34, tomo 91-A; DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda COBRO DE BOLÍVARES VÍA EJECUTIVA incoado por el CONDOMINIO DEL EDIFICIO VISTA VIRGINIA por órgano de su administrador la sociedad mercantil GRUPO 73 LA LAGO, C.A., en contra de la sociedad mercantil PETROPACIFIC, C.A.; en consecuencia:
SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada a pagar la cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS VEINTE DÓLARES AMERICANOS CON DIECIOCHO CENTAVOS ($7.420,18) por concepto de cuotas de condominio vencidas correspondiente al mes de septiembre del año 2019, y los meses consecutivos desde enero del año 2021 hasta junio del año 2023.
TERDERO: SE CONDENA a la parte demandada a pagar los intereses moratorios calculados a la tasa del tres por ciento (3%) anual, por lo cual SE ORDENA la realización de una experticia complementaria del fallo desde el mes de vencimiento de cada cuota de condominio hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, experticia ésta que deberá practicarse por un (1) sólo perito.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve.
Déjese copia certificada de la presente decisión por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veintitrés (23) días del mes de mayo de dos mil veinticinco (2025). Años: 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZA

Abg. ADRIANA MARCANO MONTERO
EL SECRETARIO

Abg. HUMBERTO PEREIRA GONZÁLEZ

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia bajo el N° 065-2025, en el expediente signado con el N° 49.947 de la nomenclatura interna llevada por este Tribunal.
EL SECRETARIO