TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL DECIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
RESUELVE:
EXPEDIENTE NÚMERO E-0179-25
I.- Se inició la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, por demanda propuesta por la ciudadana BAUDI ISABEL RIVAS CALLEJAS, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V- 9.788.192, domiciliada en el municipio Maracaibo, Estado Zulia, asistida por el abogado en ejercicio Iván Pérez Padilla, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 26.096, con número telefónico: 0414-673-4040, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra la ciudadana LUZ MARINA ROJAS LEAL, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V- 7.602.247, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia. Admitida por auto de fecha 19.03.2025, en atención a lo dispuesto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil. De seguidas, en fecha 20.03.2025, la demandante confirió poder apud acta a los abogados Julio César Núñez, Armando Atencio e Iván Pérez Padilla, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 26.067, 91.379 y 26.096, respectivamente. Posteriormente, se cumplió la citación de la parte demandada en fecha 09.04.2025.
Seguidamente el día 24.04.2025, el apoderado judicial de la parte demandante Iván Pérez Padilla, presentó escrito contentivo de reforma de la demanda, generando en esta Autoridad Judicial la emisión de auto de saneamiento de fecha 28.04.2025, en cuanto al esclarecimiento del “Petitum” de la demanda y la estimación de la cuantía de la misma. Subsanando la parte demandante lo exigido mediante escrito presentado en fecha 30.04.2025.
Con la sustanciación de las actas aquí narradas, y estando en tiempo útil para emitir pronunciamiento sobre la admisión de la Reforma de la demanda, esta Jurisdicente procede a hacerlo, bajo las siguientes consideraciones:

II.- Es de considerar que la parte demandante explana en la demanda inicial todo un conjunto de alegaciones, propias para instaurar la presente acción, exigiendo de la parte demandada el CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA y el CUMPLIMIENTO DEL CONVENIMIENTO CELEBRADO ANTE LA SUNAVI, fundando su pretensión en el documento de fecha 26.02.2024, protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, identificado con el número 479.2024.1.1582 e inscrito bajo el número 2024.123, Asiento Registral 1 del inmueble M con el N° 479.21.5.7.7092, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2024, (traído a las actas) y en el Convenio administrativo que celebró ante la SUNAVI. Contrato y convenio celebrados entre las ciudadanas Baudi Isabel Callejas y Luz Marina Rojas Leal. Narra en base a ello, el hecho de que en la oportunidad de la compra venta del inmueble conformado por una casa de habitación familiar, y su terreno propio que mide aproximadamente Ciento Ochenta Metros Cuadrados (180, Mts2), que se encuentra ubicado en la Urbanización La Marina, (mejor conocida como San Jacinto) Sector 13, Transversal N° 13, Transversal No. 13, signado con el No. 15, jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, la compradora y vendedora llegaron al acuerdo de que la tradición legal o entrega material del inmueble se efectuaría en un término de seis (6) meses; que dicho lapso concluyó sin que así lo cumpliera la vendedora; que en razón de ello la compradora acudió a la instancia administrativa de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), pese a considerar que no era necesario, y ante cuya autoridad se llevó a cabo una audiencia conciliatoria de partes y se llegó al acuerdo de otorgársele a la vendedora un lapso de seis (6) meses para la entrega material del inmueble, libre de personas y cosas, los cuales iniciaban a ser contados desde el 26.08.2024; que vencido dicho lapso, el ente administrativo procuró de manera voluntaria la referida entrega, sin obtener resultado positivo; que esa contumacia lo que traduce es que la demandada no ejerce posesión legítima sobre el inmueble y dado que el ente administrativo ordenó acudir a la vía judicial, es lo que hace ahora ante esta instancia judicial, por lo que demanda a la ciudadana Luz Marina Rojas Leal para que cumpla con los términos del contrato de compra venta y cumpla con el convenio celebrado ante la SUNAVI; que para el caso concreto, se apoya en el criterio del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 0971 del 14.11.2022 de la Sala Constitucional, según el cual la Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas no puede ser aplicada en ciertos casos donde existe igualdad entre las partes como la ejecución de contratos de compra venta; que trae a conocimiento en el mismo orden otra decisión aplicable al caso, siendo la No. 0261 del 16.12.2020, que niega la aplicación del procedimiento administrativo.
Posteriormente, la parte demandante formula una REFORMA TOTAL DE LA DEMANDA, mediante la cual refiere los siguientes hechos: que en fecha 26 de febrero de 2024, por documento público protocolizado ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, identificado con el número 479.2024.1.1582 e inscrito bajo el número 2024.123, Asiento Registral 1 del inmueble M con el N° 479.21.5.7.7092, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2024, celebró contrato de Compraventa, con la demandada ciudadana Luz Marina Rojas Leal, sobre un inmueble (casa de habitación familiar) y su terreno propio que mide aproximadamente Ciento Ochenta Metros Cuadrados (180, Mts2), que se encuentra ubicado en la Urbanización La Marina, (mejor conocida como San Jacinto) Sector 13, Transversal N° 13, Transversal No. 13, signado con el No. 15, jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; que previamente, a la protocolización del antes referido documento, las partes se habían otorgado un documento preparatorio privado de venta a plazo, en el cual se indica el precio real y la modalidad de pago, hasta su total cancelación (consignado en original en actas); que se señaló en ese documento privado que la venta del inmueble lo era por la cantidad de Treinta y Siete Mil dólares Americanos (37.000.00$), pagado en cuotas, según se detallaron en dicho documento, coexistiendo tanto firmas y voluntades declaradas de la vendedora Luz Rojas y su cónyuge Jesús García, cédula de identidad No. V-11.296.5610, sobre el pago recibido por ellos: que por petición de la demandada, la actora le concedió un tiempo prudencial de seis (06) meses para efectuar la entrega real del inmueble hasta tanto arreglara la documentación en relación a la declaración sucesoral de su difunta madre María Presentación Leal, pagos de impuestos municipales, fichas catastral y la autorización o liberación de BANAVIH y así poder enajenar el inmueble y para que lograra conseguir o comprar otra vivienda; que concluyó dicho tiempo sin resultado positivo alguno; que dado ello, la actora acudió a la instancia administrativa de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), en fecha 14.08.2024, y solicitó el inicio del procedimiento respectivo, correspondiendo el día 26.08.2024 la celebración de una audiencia conciliatoria, en cuya oportunidad la demandada Luz Rojas, reconoció de que la ciudadana Baudi Rivas Callejas, es la nueva propietaria del inmueble y solicitó un lapso de seis (06) meses para hacerle la entrega respectiva, libre de personas y cosas, lapso contado a partir del 26.05.2024; que vencido los seis (06) meses o ciento ochenta (180) días, funcionarias del órgano administrativo, se trasladaron al inmueble supra-identificado y levantaron acta respectiva, sin haberse logrado que la vendedora hiciera la entrega del inmueble, razón por la cual el administrativo, instó que se acudiera la vía Judicial; que dicha contumacia de hacer la entrega en el plazo convenido traduce que la posesión ejercida por la demandada Luz Rojas, es ilegítima, de allí que la instancia administrativa autorizó acudir a la instancia judicial, como en efecto se instauró la demanda autónoma de Cumplimiento de Contrato de Venta y del Convenimiento celebrado ante la instancia administrativa, para que la demandada efectúe la entrega real del inmueble libre de personas y cosas ya que no ha podido disfrutar del bien comprado, en violación al artículo 115 Constitucional; que por ello interpone “demanda AUTÓNOMA DE CUMPLIMIENTO DE CONVENIMIENTO CELEBRADO EN LA REFERIDA INSTANCIA ADMINISTRATIVA”, en ejecución del mismo, en el sentido de que la ciudadana LUZ MARINA ROJAS LEAL, me haga entrega real del inmueble libre de personas y cosas, y CONVENGA EN ELLO, CASO CONTRARIO, QUE LO DICTAMINE EL TRIBUNAL Y QUE LA SENTENCIA EN SU EJECUCIÓN ORDENE LA ENTREGA REAL DEL INMUEBLE, libre de personas y cosas.”; que recalca que las decisiones de la instancia administrativas son legales y así lo ha reconocido el Máximo Tribunal de Justicia en Sala Constitucional (ver sentencia N.° 823 de fecha 18.10.2016), de allí que el convenimiento celebrado por las partes y homologado por la SUNAVI goza del principio de legalidad de los actos administrativos y en él, se encuentra la voluntad declarada de las partes, como un acto volitivo de su libre manifestación de voluntad, lo que viene en la propia cosa Juzgada; que existe al efecto jurisprudencia vinculante, como la sentencia número 0971, del 14.11.2022 de la Sala Constitucional del TSJ, con la cual ratifica el criterio establecido en el año 2020, y según el cual la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas no puede ser aplicada en ciertos casos donde existe igualdad entre las partes como la ejecución de contratos de compraventas.
En escrito posterior, la parte demandante, previa exigencia del Tribunal, acudió a aclarar sobre el aspecto de la cuantía de la demanda y sobre el contenido y alcance del Petitum, el cual estableció en interponer “demanda AUTÓNOMA DE CUMPLIMIENTO DE CONVENIMIENTO CELEBRADO EN LA REFERENCIA INSTANCIA ADMINISTRATIVA”, en ejecución del mismo, en el sentido de que la ciudadana LUZ MARINA ROJAS LEAL, me haga entrega real del inmueble libre de personas y cosas, y CONVENGA EN ELLO, CASO CONTRARIO, QUE LO DICTAMINE EL TRIBUNAL Y QUE LA SENTENCIA EN SU EJECUCIÓN ORDENE LA ENTREGA REAL DEL INMUEBLE, libre de personas y cosas.”

III. Relacionados los hechos supra indicados, extrae esta Jurisdicente que la pretensión de la parte demandante ante esta vía judicial, concretada en la reforma total que hizo de la demanda originaria, se sujeta a la petición de la ejecución del convenimiento que en instancia administrativa (SUNAVI) fuera celebrado por las partes suscribientes del mismo, es decir, por la ciudadana BAUDI ISABEL RIVAS CALLEJAS (demandante) y la LUZ MARINA ROJAS LEAL (demandada), en el cual la demandada arribó al reconocimiento de que el inmueble objeto de dicho convenio es propiedad de la demandante y que a los efectos de hacerle entrega del mismo, libre de personas y cosas, solicitó ante el ente administrativo, un lapso de seis (6) meses, los cuales iniciaron a partir del momento de suscribir el acta convenio en fecha 26 de agosto de 2024, lapso totalmente precluído y que pese a la intervención del ente administrativo en procurar la entrega voluntaria, no la hizo efectiva.
Previamente, es de capital importancia, aportar que la sentencia, invocada por la parte demandante para fijar en mente de esta Juzgadora que para el caso en concreto no se hace necesaria la aplicación del procedimiento orevio contenido en el Decreto de Desalojos Arbitrarios, dictada en fecha 16.12.2020, por la Magistrada Ponente Lourdes Benicia Suárez Anderson, en Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el caso Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, Margaret Ruth Pérez Renzulli contra Teresita de Jesús Achique Chique,efecto el Máximo Tribunal de la República, ha realizado pronunciamientos de importancia sobre la materia de la aplicación del ámbito legal de las normas de orden público establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en la cual se reconoce:
“… Omissis..
En tal sentido, la solicitante delata que en la sentencia objeto de revisión no se dijo nada respecto a lo alegado sobre el presunto incumplimiento de las normas de orden público establecidas en los artículo 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de realizar el procedimiento administrativo conciliatorio como requisito previo a las demandas, violándose con ello, según consideró, la tutela judicial efectiva y por desacatar las sentencias de la Sala Constitucional sobre tal derecho.
A tal efecto, se observa que en el presente caso la decisión objeto de revisión se pronunció indicando que se evidencia que el contrato de opción de compraventa accionado se encuentra dentro de los parámetros del precontrato y contratos preparatorios, aunado a que según las cláusulas contractuales, se aprecia que quien incurrió en el incumplimiento del negocio jurídico suscrito y reconocido por ambas partes en controversia fue la parte demandada al no haber cumplido con su obligación de transferir la propiedad del bien inmueble objeto de la presente demandada a la parte actora, siendo que ésta última demostró con el referido contrato de opción de compraventa, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, cuestión que no fue desvirtuada por la parte demandada, y por consiguiente, ateniéndose a la voluntad de las partes y que la vendedora, al no dar cumplimiento al otorgamiento del documento definitivo admitió que violó expresas disposiciones contractuales contenidas en el aludido contrato, ya que la demandada no aportó a los autos, prueba alguna que desvirtué lo alegado por la accionante.
…Omissis…
Ahora bien, esta Sala considera que en este caso la sentencia del Juzgado Superior si bien confirmó la recurrida resulta ajustada a derecho por cuanto en el caso sub examini no era procedente la aplicabilidad del procedimiento de protección previo a la demanda que establece el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, dada la condición de propietarios de la demandada hoy solicitante, quien no puede resultar amparada por un procedimiento de protección que está especialmente diseñado para tutelar a los arrendatarios u ocupantes legítimos.
Por ello resulta desacertada la delación del solicitante respecto a que en casos como este, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas esté obligada a emitir un pronunciamiento y realizar gestiones de reubicación o asignación de refugios a los propietarios que decidan vender sus bienes inmuebles. Así se decide.
Por los motivos antes expuestos y visto que la presente solicitud de revisión en nada contribuiría con la uniformidad jurisprudencial, además de que el citado fallo no se subsume en ninguno de los supuestos de procedencia reiteradas por esta máxima instancia judicial precedentemente, en consecuencia, se declarar No Ha lugar la revisión contra la sentencia del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Así se decide.” (Negrillas y subrayado de este Tribunal)
Conforme al sustrato del fallo casacional trascrito, el cual es de imperativo y vinculante criterio a ser aplicado a los casos de tal naturaleza, es decir contratos preparatorios o de opción de compraventa, queda palmario que en ellos no resulta aplicable las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en cuanto al cumplimiento del procedimiento de protección previo a la demanda que establece el artículo 1 del Decreto.
Esta valoración también se encuentra desarrollada en decisión del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, Exp. 2011-000146, en ponencia conjunta, caso: acción reivindicatoria de Dhyneira María Barón Mejías contra Virginia Andrea Tovar, y sentencia No. 0971 del 14.11.2022 de la Sala Constitucional, según el cual la Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas no puede ser aplicada en ciertos casos donde existe igualdad entre las partes como la ejecución de contratos de compra venta entre comuneros. Casos análogos a esos estados de comunidad resultan las particiones de comunidades conyugales, ordinarias y hereditarias.
Es el caso, que el asunto sometido al conocimiento de esta Juzgadora, no es una opción a compra venta, ni el derecho de propiedad discutido entre algún tipo de comunero, sino de la ejecución de un convenio celebrado ante el ente administrativo especializado en arrendamiento de viviendas, dada la disconformidad que una de las partes integrante del contrato de compra venta tiene frente a la otra parte, por haber incumplido con una clausula contractual.
Entiéndase que la compraventa implica la transferencia del derecho de propiedad, de manera que el nuevo propietario tiene derecho a ocupar y usar el inmueble, y puede exigir la desocupación de cualquier persona que lo ocupe sin su consentimiento o sin un título legítimo, pero el procedimiento, regulado en la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, se aplica a situaciones donde el poseedor del inmueble es de buena fe y tiene un derecho de arrendamiento o usufructo. La Ley contra el Desalojo no se aplica en acciones reivindicatorias (donde el propietario busca recuperar su propiedad) ni en situaciones donde se ha ejercido el derecho de propiedad tras una compraventa. Queda entonces claro que el procedimiento Judicial, en caso de desalojo tras una compraventa, el propietario deberá es acudir a la vía judicial y demostrar su derecho de propiedad y la falta de derecho del ocupante. Colofón, de estas apreciaciones y a la luz de las vertientes jurisprudenciales señaladas la aplicación del procedimiento administrativo previo está limitado a situaciones de arrendamiento o posesión de buena fe, no a casos donde se hace ejercicio del derecho de propiedad derivado de una compraventa.
Observa quien suscribe este fallo, que ciertamente las partes en la presente acción figuran como celebrantes de dos contratos, como lo son, contrato privado o documento preparatorio privado de venta a plazos, indicativo del precio real del inmueble y la modalidad de pago del mismo hasta la total cancelación del precio: y contrato de compra venta definitivo protocolizado ante la Oficina de Registro Publico del primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, identificado con el número 479.2024.1.1582 e inscrito bajo el número 2024.123, Asiento Registral 1 del inmueble M con el N° 479.21.5.7.7092, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2024. De las voluntades contenidas, muy especialmente, en el último contrato mencionado de compra venta, son irrestrictos los términos o cláusulas de negocio bajo las cuales las partes expusieron el traslado de la propiedad del inmueble objeto de dicho contrato, circunstancias que no pueden ser valoradas en esta instancia judicial bajo la pretensión que la parte actora ha decidido impetrar.
Ahora bien, como lo delata el actor, en cuanto a que la demandada de ninguna forma ha cumplido con una de las estipulaciones contractuales, la tradicipon legal, entonces resulta palmario que la vía correcta es demandar, por ejemplo, el cumplimiento del contrato o cualquier otro mecanismo que las vías ordinarias le dispensen, sustentándose directamente en el contrato de compra venta, y en reconocimiento a las limitaciones de los criterios casacionales (Sala Civil y Constitucional) en materia de contratos, en los cuales se registra que no resulta viable exigible el cumplimiento del procedimiento de protección previo a la demanda por aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Concluyente que las discrepancias de las partes en cuanto a la forma de cómo debe ser cumplida la negociación o la exigencia de las estipulaciones contractuales, no puede ser salvada ante el ente administrativo, mediante el procedimiento que debe ser instaurado, conocido, sustanciado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, como órgano obligado a emitir un pronunciamiento y realizar gestiones de reubicación o asignación de refugios para los sujetos de protección de dicho Decreto.
De allí que en el caso que nos ocupa no resulta aplicable el cumplimiento del procedimiento de protección previo a la demanda el mencionado Decreto, por lo que resulta lógico que la demandante al haber acudido a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI) con su accionar cumplió con un procedimiento no ajustado al caso y más aún obtuvo un convenio en una sede que no es la propia para las circunstancias que rodean su esfera de intereses. De consecuente no puede esta Autoridad Judicial propender a la ejecución del CONVENIO CELEBRADO ANTE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS, por resultar lesivo al orden público, por lo que arroja en deber de quien aquí decide declarar de oficio la INADMISIBILIDAD de la reforma de la demanda y en consecuencia la acción autónoma de CUMPLIMIENTO DE CONVENIMIENTO CELEBRADO ANTE EL ENTE ADMINISTRATIVO, Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI) y la ejecución del mismo. Así se decide.

IV. Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO DÉCIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

● INADMISIBLE la reforma de la demanda y en consecuencia la acción autónoma de CUMPLIMIENTO DE CONVENIMIENTO CELEBRADO ANTE INSTANCIA ADMINISTRATIVA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS, interpuesta por la ciudadana BAUDI ISABEL RIVAS CALLEJAS, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V- 9.788.192, domiciliada en el municipio Maracaibo, Estado Zulia contra la ciudadana LUZ MARINA ROJAS LEAL, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V- 7.602.247, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
● No hay condenatoria en costas por la naturaleza de lo resuelto.

Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada por Secretaría en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO DÉCIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los nueve (09) días del mes de mayo del año dos mil veinticinco (2025). Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
La Jueza Provisoria,

Zulay Virginia Guerrero D. La Secretaria,

Carolina Bracho.
En la misma fecha anterior siendo las doce y veinte minutos de la tarde (12:20 p.m.) se publicó el anterior fallo y quedó registrado bajo el No. 050-
La Secretaria,

Carolina Bracho.