REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL UNDECIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXPEDIENTE Nº 2998-2024.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Anónima COMPAÑÍA PARA DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA).
PARTE DEMANDADA: GENOVEVA RITA ATENCIO VIRLA.
Cursa por ante este Tribunal demanda de RESOLUCION DE CONTRATO, recibida de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, en fecha quince (15) de Octubre de 2024, sede en Torre Mara bajo el número de distribución TMM-1659-2024; constante de sesenta (70) folios útiles, interpuesto por la abogada en ejercicio ERICA CASAS BECERRA, portadora de la cedula de identidad No. V.- 18.161.220, debidamente inscrita en el Inpreabogado No. 138.018, y de este domicilio, actuando en nombre y representación de la sociedad anónima COMPAÑÍA PARA DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA), debidamente inscrita por ante el Registro de Comercio que llevo la secretaría del Juzgado Primero de Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 08/09/1962, bajo el No. 93, libro 52, actualmente archivado el expediente en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, expediente No. 4870 posteriormente modificados sus Estatutos Sociales conforme a Actas de Asambleas General Extraordinarias, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 29/08/1972 anotada bajo el No. 36, libro 75, Tomo 3, 14/02/1977 anotado bajo el No. 36, Tomo 7-A 06/09/1978 anotada bajo el No. 80, tomo 16-A, 17/12/1996, anotada bajo el No. 75, tomo 105-A, siendo su ultima Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 09/8/2024, bajo el No. 27, Tomo: 57-A, tal como evidencia según documento poder otorgado por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, de fecha cuatro (04) de Octubre del 2024, bajo el No. 23, Tomo 65, en contra de la ciudadana: GENOVEVA RITA ATENCIO VIRLA, venezolana, mayor de edad, portadora de la cedula de identidad No. V-3.927.778 y de este domicilio.- En consecuencia este Tribunal antes de resolver hace las siguientes consideraciones:
Alude la apoderada judicial de la actora ERICA CASAS BECERRA, arriba identificada, que su representada es una empresa pública, con capital cien por ciento venezolano, conformada por los accionistas CORPORACION DE DESARROLLO DE LA REGION ZULIANA (CORPOZULIA) y la ALCALDIA DEL MUNICIPIO MARACAIBO, tal como dice si nombre, poseyendo como objeto el desarrollo de la Zona Industrial de Maracaibo, teniendo como función la urbanización y dotación de la infraestructura necesaria en dicha zona. El estado venezolano mediante Decreto No. 1378 emanado de la Presidencia de la República de fecha Primero (01) de Enero de Mil novecientos setenta seis (1976), publicado en gaceta oficial No. 30.884, de fecha Dos (02) de Enero de Mil novecientos setenta seis (1976), en su artículo 1 establece que se proceda a ejecutar la ampliación de la zona industrial de Maracaibo; estableciendo dice en negrita; procede a ejecutar la aplicación de la Zona Industrial de Maracaibo articulo 3, se lee “….. La empresa pública, Compañía para el Desarrollo de la Zona Industrial de Maracaibo COMDIMA, será el organismo responsable de la coordinación de las accione3s necesarias para el cumplimiento del presente decreto”, anexo a las actas de la presente causa.-
Igualmente señala, que su mandante en razón de la anteriormente expuesto elaboro un Documento de Parcelamiento, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo Autónomo Maracaibo del estado Zulia, de fecha dos (02) de Marzo de Mil Novecientos setenta y nueve (1.979), anotado bajo el No 27, Protocolo: Primero, Tomo: 12, que se denomino Parcelamiento “Zona Industrial de Maracaibo; Primera Etapa de ampliación, como se evidencia en la clausula Tercera y Octava Numeral 14 del mencionado documento anexo a las actas; ubicado inicialmente según información aportada en el Municipio Maracaibo del estado Zulia para luego por la división política geográfica quedo ubicado en el Municipio San Francisco del estado Zulia, y en ejecución de su objeto social y en concordancia con el Numeral 3 de la Clausula Octava, del documento referido, su representada COMDIMA, celebro Contrato de Compra Venta de la Parcela distinguida con el No. SI-9 del denominado parcelamiento o urbanismo Zona Industrial Maracaibo – Primera Etapa de Ampliación a su propietario primario ciudadano: JOSE LUIS GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, portador de la cedula de identidad No. V.- 9.783.768, según documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de Julio de mil novecientos noventa y ocho (1.998), registrado bajo el No. 38, Tomo: 8, Protocolo: Primero, Tercer Trimestre, anexo a las actas, posteriormente siendo el caso, que con autorización de su representada, el indicado ciudadano: JOSE LUIS GONZALEZ, arriba identificado, celebro contrato de compra venta con su actual propietaria con el ciudadano: HOMERO JOSE PEREZ BARALT, venezolano, mayor de edad, portador de la cedula de identidad No. V.-4.529.861, según se evidencia en documento de compra venta suscrita por ante la Oficina Subalterna del Municipio San Francisco estado Zulia, en fecha veinte (20) de Diciembre del dos mil (2.000), registrada bajo el No. 37, Tomo: 10, Protocolo Primero, Primer Trimestre, tal como se consta en documento anexo a las actas; y finalmente el ciudadano: HOMERO JOSE PEREZ BARALT, arriba identificado, celebro Contrato de Compra- Venta, con la actual propietaria, ciudadana: GENOVEVA RITA ATENCIO VIRLA, arriba identificada, y contra quien versa el presente procedimiento, según se evidencia en documento de compra venta suscrita por ante la Oficina Subalterna del Municipio San Francisco estado Zulia, en fecha veinticinco (25) de Marzo del dos mil dos (2.002), registrada bajo el No. 49, Tomo: 8, Protocolo Primero, Primer Trimestre, documento igualmente anexo a las actas, dicho documento verso sobre la adquisición de la Parcela bajo No. SI-9; la cual forma parte de mayor extensión del denominado parcelamiento o Urbanismo ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO PRIMERA ETAPA DE AMPLIACION, ubicado en jurisdicción de la Parroquia Marcial Hernández del Municipio Autónomo San Francisco del estado Zulia, el cual posee las siguientes medidas y linderos: por el NORTE: Mide cuarenta metros con cinco centímetros (40,5 Mts) y linda con la Parcela SI-8, calle 149B; por el SUR: Mide cuarenta metros con dos centímetros (40,2 Mts) y linda con la Parcela SI-10; por el ESTE: Mide cuarenta metros con un centímetros (40,1 Mts) y linda con la Avenida 68; y por el OESTE: Mide treinta y nueve metros con noventa y uno centímetros (39,91 Mts) y linda con la misma Avenida 68 del mismo Parcelamiento o Urbanismo Zona Industrial de Maracaibo Primera Etapa de Ampliación, abarcando dicha Parcela una superficie aproximada de terreno de UN MIL SEISCIENTOS METROS CUADRADOS CON 00/100 CENTIMETROS (1.600,00 Mts2), el precio acordado por las partes fue por la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLIVARES (BS. 17.000.000.00) suma esta que recibió el ciudadano: Homero José Pérez Baralt, ya identificado, de la ciudadana Genoveva Rita Atención Virla, ya identificada, en los términos establecidos en el documento de contrato de compra venta.
Seguidamente, en el mismo orden de ideas, sigue alegando la apoderada judicial actora, que es importante resaltar, que todas las ventas de las parcelas realizada por su representada, se hicieron en cumplimiento a su objeto principal de la Compañía, conforme a sus estatutos sociales, primigenios, objeto el cual, quedo en el mismo sentido establecido en el acta de Asamblea General Extraordinaria, celebrada, el día tres (03) de Abril de 1.976, en donde se modifican los estatutos sociales, anexándose ¡que su representada debía urbanizar y dotar de la infraestructura necesaria a dicha zona, para continuar fomentando sitios adecuados donde las empresas de carácter fabril puedan establecer sus centros de producción, y en virtud de ello, tal como se indico en el documento de parcelamiento ya mencionado y reglamentos en cuyas disposiciones generales establecidas en la Clausula Octava, específicamente en el Numeral 15, se instituyó a favor de su representada la Clausula Resolutoria de Compraventa; bajo el supuesto, entre otro que: se lee “El Incumplimiento en los piazos para obtener la aprobación de Proyectos, permisos de construcción y en efecto no ejecute las obras correspondiente, conforme a lo establecido en el Numeral 2 de esta cláusula”; lapso el cual estaba determinado por seis (6) meses, contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento de Compraventa, debiendo durante el subsiguiente lapso de doce (12) meses, iniciar los trabajos de construcción, instalación y montajes, clausula la cual conforme a Numeral 14 de dicho documento, es obligatorio cumplimiento para los intervinientes en los contratos de Compra- Venta, y sus causahabientes.
Asimismo, convinieron las partes en el referido contrato que conocían los términos del mismo, y que la ciudadana demandada adquirió una parcela que forma parte del Parcelamiento o urbanismo Zona Industrial de Maracaibo Primera Etapa de Ampliación. Siendo que según el ordinal 14 clausula Octava del documento de parcelamiento o urbanismo Zona Industrial de Maracaibo, Primera Etapa de ampliación, todas y cada una de las clausulas contenidas en dicho documento de parcelamiento se consideran incluidas en el Documento de Compraventa de parcelas, por lo que rige ese contrato.
Siendo el caso que la ciudadana: GENOVEVA RITA ATENCIO VIRLA, ya identificada, habiendo transcurrido el lapso legal, no ha cumplido con las obligaciones contraídas contractualmente, por no haber efectuado ninguna construcción, mejoras e instalaciones indicadas en el tal mencionado documento de parcelamiento, parte integrante de la parcela de terreno No. SI-9; objeto de la compraventa señalada.
En virtud de lo anterior, queda su representada legítimamente facultada en atención al documento de parcelamiento indicado, de exigir la Resolución del contrato de compraventa mencionado, así como el pago de la clausula penal pactada como resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados a su representada, como al desarrollo de la Zona Industrial de Maracaibo, aunado al abandono que presenta dicha parcela, objeto de acciones delincuenciales, en consecuencia, demanda como en efecto lo hace, primero: la Resolución del Contrato de Compra venta celebrado sobre la parcela S-9 ya identificada basado en el artículo 1167 del Código Civil en concordancia con los artículos 1159 y 1160 ejusdem, segundo: La ejecución de la clausula de derecho preferencial que se encuentra establecida en el documento de Compraventa y Parcelamiento, en el sentido que se devuelva la propiedad a su mandante, COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA), tercero: En virtud que los montos establecidos en la clausula penal del documento de copra venta registrado por ante la Oficina Subalterna del Municipio San Francisco del estado Zulia, en fecha 26 de agosto del 2003, bajo el No., 41, tomo 6, Protocolo Primero, el cual verso sobre la adquisición de la parcela PI-48, clausula que se debe aplicar al contrato de compra venta, cuyo precio fue definido en la suma de DIECISIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 17.000.000.00) y en virtud de las reconversiones monetarias de los años 2008, 2018 y 2021, dicha cantidad objeto de clausula penal, y devolución del treinta por ciento (30%) del precio ha quedado en cero centavos de bolívares digitales (Bs. 0.00) solicita que así sea declarado por esta despacho judicial y en consecuencia, las partes no tiene nada que reclamarse por ningún concepto respecto a sumas de dinero con ocasión al contrato cuya resolución se peticiona.
Estimo la demanda en la cantidad de SESENTA MIL NOVECIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON 00/100 CENTMOS (BS. 60.990.00).-
En fecha cinco (05) de Noviembre de 2024, la parte actora consigno los emolumentos necesarios para la citación personal de la parte demandada.
En fecha cinco (05) de Noviembre de 2024, el Alguacil del Tribunal expuso haber recibido los emolumentos necesarios para la citación de la demandada.
En fecha doce (12) de Noviembre de 2024, el Alguacil del Tribunal expuso mediante diligencia haber sido infructuosa la citación personal de la parte demandada, y consigno los recaudos respectivos. Asimismo el Tribunal agregó a las actas la misma.
En fecha trece (13) de Noviembre de 2024, Se recibió por secretaria diligencia de la apoderada judicial de la parte actora y se ordeno agregar la misma a las actas.
En fecha quince (15) de Noviembre de 2024, El Tribunal dicto auto provee de conformidad con lo peticionado por la apoderada judicial de la parte actora.-
En fecha veinte (20) de Noviembre de 2024, Se recibió por secretaria diligencia de la apoderada judicial de la parte actora; y se ordeno agregar la misma a las actas.
En fecha veinticinco (25) de Noviembre de 2024, el Tribunal dicto auto proveyendo de conformidad con lo solicitado, librando Cartel de Citación de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (CPC) vigente.
En fecha veintitrés (23) de Enero de 2025, se recibió por secretaria diligencia con anexo, la cual se explica por sí sola y se ordeno agregar la misma a las actas.
En fecha treinta (30) de Enero de 2025, la secretaria titular del Tribuna expuso mediante diligencia haber cumplido con todas las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (CPC) vigente. Se ordeno agregar la misma a las actas.
En fecha cinco (05) de Marzo 2025, se recibió por secretaria diligencia de la apoderada judicial de la parte actora solicitando nombramiento de la defensora ad-litem. Se ordeno agregar la misma a las actas.
En fecha diez (10) de Marzo de 2025. El Tribunal dicto auto designando defensora ad-litem y se libro la boleta de notificación respectiva.
En fecha doce (12) de Marzo de 2025, el alguacil del Tribunal expuso haber notificado al defensor ad-litem designado.
En fecha catorce (14) de Marzo de 2025, se recibió diligencia por secretaria del defensor ad-litem designado abogado JORGE LUIS AÑEZ, identificado en actas aceptando el cargo recaído en su persona. Asimismo el Tribunal ordeno agregar la misma a las actas.
En fecha diecisiete (17) de Marzo de 2025, se recibió diligencia por secretaria de la apoderada judicial de la parte actora cual se explica por sí sola y el tribunal ordeno agregar la misma a las actas.
En fecha veintiuno (21) de marzo de 2025. El Tribunal dicto auto acordando la citación del defensor ad-litem designado, y se ordeno librar la boleta de citación respectiva.
En fecha veinticuatro (24) de Marzo de 2025, el Alguacil del Tribunal expuso mediante diligencia haber practicado la citación del defensor ad-litem designado, y consigno la misma debidamente firmada. El Tribunal ordeno agregar la misma a las actas.
En fecha veintiocho (28) de Marzo de 2025, el abogado JORGE LUIS AÑEZ TINEO, venezolano, mayor de edad, portador de la cedula de identidad No. V- 15.749.083, debidamente inscrito en el Inpreabogado No. 119.006, y de este domicilio, en su carácter de Defensor Ad-Litem designando de la parte demandada, presenta ante la secretaria de este despacho judicial, escrito de contestación, constante de un folio útil, quien lo hace en los siguientes términos: “Como primer punto informo al Tribunal que en aras de ejercer una adecuada defensa, me dirigí varias veces a la dirección suministrada en el expediente, siendo infructuosa dicha búsqueda.- En tal sentido, niego, rechazo, y contradigo tanto el derecho como los hechos invocados por la demandante, promuevo el merito favorable de las pruebas en base al Principio de la Comunidad de las mismas, siendo imposible ubicar a mi defendida, para que me pudiese aportar los elementos probatorios para su mejor defensa, se le hizo la nota secretarial respectiva. Asimismo el Tribunal ordeno agregar la misma a las actas.
En fecha cuatro (04) de Abril de 2025, se recibieron por secretaria escritos de pruebas de ambas partes, se realizo las respectivas notas secretariales. El Tribunal en esa misma fecha dicto auto agregando las mismas a las actas, de conformidad con el artículo 889 de la Ley Adjetiva.
En fecha veintiuno (21) de Abril del 2025, se levanto acta declarando desierto la evacuación de prueba de la Inspección Judicial fijada para esa fecha, por ser día no laborable y se acordó nueva oportunidad (día y hora).
En fecha veinticinco (25) Abril de 2025, Se levanto acta por traslado y constitución del Tribunal a fin de practicar la evacuación de la Inspección Judicial promovida por la parte actora, y se agrego a la misma las tomas fotográficas.-
DE LAS PUEBAS
Del Acervo Probatorio:
La parte actora de autos, ratifico los medios probatorios consignados con el libelo de demanda.
1) Acta Constitutiva y Estatutos de la Sociedad Mercantil COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA), empresa inscrita por ante el Registro de Comercio que llevo la Secretaría del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 08/09/1962, numero 93, libro 52.- Respecto a esta probanza, aprecia esta Operadora de Justicia, que el referido documento tiene carácter público autorizados por una autoridad competente, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil (CPC) vigente, el cual no fue tachado ni impugnado por la parte contraria. Así se Valora.-
2) Acta de Asamblea de Accionistas de la Sociedad Mercantil COMPAÑÍA
PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA), mediante la cual se inscribe la empresa en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de Agosto de 1.972, bajo el No. 36, libro 75, Tomo: 3.- Respecto a esta probanza, aprecia esta Operadora de Justicia, que dicho documento es de carácter público autorizado por una autoridad competente, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil (CPC) vigente, el cual no fue tachado ni impugnado por la parte contraria y es por lo se le otorga valor probatorio. Así se Valora.-
3) Acta de Asamblea de Accionistas de la sociedad mercantil COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA) donde se incorpora como accionista CORPOZULIA, de fecha catorce (14) de Febrero de 1.977, anotada bajo el No. 36,. Tomo 7-A. y acta extraordinaria de accionistas de COMDIMA, nombramiento de Junta Directiva, de fecha nueve (09) de Agosto de 2024, No. 27, Tomo 57-A. Refiérase a un documento público el cual se valora de conformidad a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y artìculo 429 del Código de Procedimiento Civil (CPC) vigente; Por no haber sido tachado ni impugnado por la parte contraria y es por lo que se le otorga valor probatorio. Así se Valora.-
4) Gaceta Oficial No. 30.884, de fecha dos (02) de Enero de 1976, donde se acuerda la ampliación de la Zona Industrial de Maracaibo. Con respecto a esta probanza, la misma se refiere a un documento público el cual se valora de conformidad a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil(CPC) vigente. Así se Valora.-
5) Documento de Parcelamiento Primera Etapa de ampliación de la Zona Industrial de Maracaibo, por ante la oficina de Registro del Tercer Circuito Inmobiliario del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha dos (02) de Marzo de 1.979, No. 27, Protocolo Primero, Tomo 12. Documento de compra venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito Inmobiliario del Municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha veintiocho (28) de Julio de 1.998, No. 38, Tomo 8, Protocolo Primero. Documento de compra venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Francisco del Estado Zulia, de fecha veinte (20) de Diciembre de 2.000, No. 37, Tomo: 10, Protocolo Primer Trimestre, y Documento de compra venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Francisco del Estado Zulia, de fecha veinticinco (25) de Marzo de 2.002, No. 49, Tomo: 8, Protocolo Primero Primer Trimestre, todos del libros respectivo. Con relación a las anteriores documentales, se valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil (CPC) vigente. Así se Valora.-
6) Prueba de Inspección Judicial sobre el inmueble objeto del presente asunto, ubicado en la calle 149B, II etapa, Sector denominado “Servicios Industriales” en jurisdicción de la Parroquia Marcial Hernández del Municipio San Francisco Estado Zulia. Con relación a esta probanza, la misma fue promovida y evacuada en su oportunidad dejando constancia el Tribunal de los particulares solicitados, plasmados en acta que riela en actas procesales. Prueba esta que evidencio la falta de construcción de algún proyecto u obra en la parcela SI-9 objeto del presente asunto, por lo que se le da todo valor probatorio, de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil (CPC) vigente. Así se Valora.-
En este misma orden de idea, la parte demandada representada por el defensor Ad-litem abogado JORGE LUIS AÑEZ TINEO, arriba identificado, invoco el merito favorable de las pruebas, a la luz del principio de la comunidad de las pruebas, en razón de haber sido infructuosas las diligencias para que su representada aportara medios probatorios suficientes que enervaran la pretensión del demandante. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se establece.
MOTIVACION PARA DECIDIR:
En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
Así mismo, como lo establece nuestra carta magna en su artículo 257:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (…)”
Como quiera que esta operadora de justicia tiene la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente.
Entra a decidir conforme a derecho este órgano administrador de justicia la presente causa.
La parte actora de autos, representada por la apoderada judicial, demando la Resolución del Contrato de Compra venta celebrado sobre la parcela SI-9 ya identificada; basado en el artículo 1167 del Código Civil; en concordancia con los artículos 1159 y 1160 ejusdem, así mismo, la ejecución de la claùsula de derecho preferencial que se encuentra establecida en el documento de Compraventa y Parcelamiento, en el sentido que se devuelva la propiedad a su mandante, COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA), y por último demando, que los montos establecidos en la clausula penal del documento de compra venta registrado por ante la Oficina Subalterna del Municipio San Francisco del estado Zulia, en fecha 25 de Marzo del 2002, bajo el No, 49, Tomo: 8, Protocolo Primero Primer Trimestre, el cual verso sobre la adquisición de la parcela SI-9, clausula que se debe aplicar al contrato de compra venta, cuyo precio fue definido en la suma de DIECISIETE MILLONES BOLÍVARES (Bs. 17.000.000.00) y en virtud de las reconversiones monetarias de los años 2008, 2018 y 2021, dicha cantidad objeto de clausula penal, y devolución del treinta por ciento (30%) del precio ha quedado en cero centavos de bolívares digitales (Bs. 0.00) solicita que así sea declarado por el tribunal y en consecuencia, las partes no tiene nada que reclamarse por ningún concepto respecto a sumas de dinero con ocasión al contrato cuya resolución se peticiona.
El defensor Ad-Litem, en representación de la parte demandada, en su oportunidad procesal contesto la demanda, de una forma genérica, en vista, de la imposibilidad de ubicar a su representada y esta le aportara elementos suficientes que enervaran la pretensión del demandante, no obstante, todas las diligencias que la misma realizo para tal fin.-
Con la finalidad de producir una decisión que este ajustada a derecho, esta Juzgadora debe detenerse a estudiar y analizar el documento de Parcelamiento de la Primera Etapa de Ampliación de la Zona Industrial de Maracaibo, de donde deviene el contrato de compra venta cuya resolución fue solicitada por la apoderada judicial actora, y apegado a la doctrina que indica que el contrato es ley entre las partes.-
En este mismo orden de ideas; se observa, que el documento de Parcelamiento mencionado, estableció que la sociedad anónima COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA) es única y exclusiva propietaria de una extensión de terreno que abarca UN MIL SEISCIENTOS METROS CUADRADOS CON 00/100 CENTIMETROS (1.600.00 mts2) adquiridos con destino a la ampliación de la Zona Industrial de Maracaibo, para lo cual en la primera etapa de ampliación, se utilizara una extensión de terreno de UN MILLÓN SETECIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (1.795.748.75 mts2) aproximadamente, de igual manera establece el referido documento, las condiciones generales para la compra venta de parcelas, indicando entre otras condiciones generales, y que atiende a este caso, lo establecido en la clausula octava, ordinal primero, que indica, que en las parcelas vendidas no podrá hacerse ninguna construcción, instalación o montaje , sino atendiendo al uso para el cual ha sido destinada .. (omissis) y el ordinal 2 de la referida clausula, refiere, que el dueño de parcelas se obliga a obtener de los organismos competentes, la aprobación del proyecto correspondiente, en un plazo de seis (6) meses contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento de compre venta de la parcela, y previa aprobación de COMDIMA, deberá iniciar los trabajos de construcción, instalación y montajes en un lapso de doce (12) meses contados a partir del otorgamiento del permiso correspondiente, quedando entendido que debe culminar las construcciones, instalaciones y montajes aprobadas en el lapso de dieciocho (18) meses contados a partir de la fecha de otorgamiento de compra venta de la parcela correspondiente.
Es menester indicar que el contrato de compra venta celebrado entre la demandante y la demandada data del 25 de Marzo del 2002, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Francisco del estado Zulia, protocolizado bajo el No. 49, Tomo: 8, Protocolo 1, tercer trimestre, donde las partes se realizan las concesiones respectivas atinentes al contrato celebrado.
Por otro lado en el mencionado documento de parcelamiento, específicamente en su clausula 15, quedo establecido lo siguiente: Sin perjuicio de otras que COMDIMA pueda establecer en otros documentos, se establecen las siguientes clausulas de Resolución de Compra Venta: Omissis b) el incumplimiento en los plazos para obtener la aprobación de proyectos, permisos de construcción, y en efecto no ejecutar las obras correspondientes, conforme a la establecido en el documento de parcelamiento.
Acción resolutoria que instaura el demandante en atención a la clausula resolutoria indicada en el documento de parcelamiento, que da origen a los subsiguientes contratos de compra venta, existiendo un retardo suficiente para justificar la resolución, produciendo dicho retardo o el incumplimiento alegado como fundamento de ella un daño más o menos relevante para el acreedor demandante de la resolución.
Seguidamente, el autor italiano Dalmatello indicaba “lo que justifica la demanda de resolución es el retardo en el cumplimiento (retardo que debe persistir en el momento en el cual se propone la demanda) mientras que no la justificaría el cumplimiento retardado”.
La falta total del cumplimiento puede, sin embargo, consistir- dice TREITEL- no solo en una completa inactividad en relación con el contrato, sino también en pretender un cumplimiento diferente de aquel que resulta del contrato.
PICARD Y PRUDHOME, indican, que en lo que concierne a una obligación esencial de un contrato sinalagmático, la teoría de la resolución se reduce totalmente a la idea de equilibrio, La naturaleza de este contrato implica entre las obligaciones un vínculo riguroso y, por consiguiente, un equilibrio que la inejecución total o parcial tiene el efecto de destruir. Es esta ruptura del equilibrio, cualquiera que sea la causa: caso fortuito, culpa, negativa, lo que la resolución sanciona.
La observancia de la buena fe objetiva (lealtad) por parte de los contratantes (acreedor y deudor) – escribe MESSINEO- significa que el acreedor no puede pretender más, en el ejercicio de su crédito, ni el deudor puede rehusarse a dar menos, en el cumplimiento de su obligación, de lo que exige el sentido de la probidad, habida cuenta de la finalidad del contrato.
En este misma sentido, del documento de parcelamiento analizado, se desprende que fue establecida una clausula penal, por incumplimiento, basada en el treinta por ciento (30%) del precio pagado, y en el caso que en la parcela se hubieren ejecutado construcciones o edificaciones, que fueran útiles quedaran en beneficio de COMDIMA, sin que esta reconozca indemnización a favor del dueño de la parcela.
Asimismo, en la hipótesis de resolución legal artículo 1167 del Código Civil, el texto de este artículo impone al acreedor reclamar judicialmente el efecto resolutorio pretendido por él con base en el alegado incumplimiento del deudor. Ahora bien, conforme a una difundida doctrina, dicha intervención judicial necesaria estaría dirigida precisamente a permitirle al Juez o Jueza a una evaluación imparcial del caso concreto, de manera que la decisión sobre la procedencia de la resolución aparecerá como obra directa del propio juez y no del capricho del actor.
Los jueces –escribe CONSTANTINESCO- aprecian en primer lugar la buena fe respectiva de las partes, su grado de culpabilidad y la extensión del incumplimiento del deudor en relación con los intereses del acreedor, solo después, de este examen se pronuncian ellos sobre la suerte del contrato.
Así las cosas, del análisis y examen de las documentales probatorias consignadas por la parte demandante, que son los documentos fundamentales de su pretensión, fue consignado el documento de compra venta mediante el cual la sociedad anónima COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA) y el ciudadano: HOMERO JOSE PEREZ BARATL, venezolano, mayor de edad, portador de la cedula de identidad No. V- 4.529.860, vende a la prenombrada ciudadana GENOVEVA RITA ATENCIO VIRLA, arriba identificada, una parcela de terreno signada con el No. SI-9, que tiene una superficie de UN MIL SEISCIENTOS METROS CUADRADOS CON 00/100 CENTIMETROS (1.600.00 M2) que forma parte de mayor extensión del denominado Parcelamiento o Urbanismo Zona Industrial de Maracaibo-Primera Etapa de Ampliación, ubicado en la jurisdicción de la parroquia Marcial Hernández del Municipio Autónomo San Francisco del estado Zulia, documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Francisco del estado Zulia, en fecha 25 de Marzo del 2002, anotado bajo el No. 49, Tomo: 8, Protocolo 1, Primer Trimestre, objeto de controversia, y donde se evidencia la adquisición de la parcela objeto del presente asunto, por el ciudadano ya indicado.
De igual forma, en el acervo documental probatoria, fue consignado documento de compra venta mediante el cual la COMPAÑÍA ANONIMA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA), autoriza la venta de la parcela signada con el No. SI-9, primigeniamente adquirida por el ciudadano JOSE LUIS GONZALEZ, ya identificado, este vende al ciudadano: HOMERO JOSE PEREZ BARALT, igualmente arriba identificado y este a su vez vende a la ciudadana: GENOVEVA RITA ATENCIO VIRLA; venezolana, mayor de edad, portadora de la cedula de identidad No.V-3.927.778, la parcela en cuestión, con las medidas y linderos supra indicados, mediante documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Francisco del estado Zulia, en fecha 25 de Marzo del 2002, anotado bajo el No. 49, Tomo: 8, Protocolo 1, Primer Tercer Trimestre; documento este que transfiere a la compradora una serie de derechos y obligaciones establecidos en el documento de parcelamiento o Urbanismo de la Zona Industrial de Maracaibo, el cual manifestó conocer y que la parcela adquirida es decir la SI-9 pertenece o forma parte del parcelamiento o urbanismo ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO PRIMERA ETAPA DE AMPLIACION.
En este sentido, esta Juzgadora observa, que la Resolución es una sanción, y más concretamente una sanción civil que, como tal, solo se aplica a petición del titular del interés a cuya tutela sirve dicha sanción, resulta comprensible que el artículo 1167 del Código Civil haya considerado indispensable la mediación del juez para decidir acerca de la aplicabilidad de tal sanción, cuando quien pretenda su aplicación no pueda invocar una clausula de negocio o una disposición inequívoca de la propia ley que le autorice a transformar, mediante su exclusiva manifestación de voluntad, la situación jurídica que resulta de la existencia del contrato.
En este orden establece el artículo 1160 ejusdem, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la ley, teniendo como premisa, que el artículo 1264 del mismo código sustantivo indica que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraída
En el presente caso de acuerdo a lo alegado y probado en autos, existe un incumplimiento por parte de la ciudadana: GENOVEVA RITA ATENCIO VIRLA, ya identificada, a los términos y condiciones generales indicadas en el documento de parcelamiento tantas veces mencionado, y al documento de compra venta celebrado por esta con la hoy demandante, cuando el deudor incumple la obligación a su cargo, no solamente priva al acreedor de la prestación en si misma considerada, sino que simultáneamente le acarrea perdidas consiguientes al sacrificio de la ventaja que podría esperar de la obtención de la prestación, por ello la resolución del contrato es un medio legal contra el incumplimiento de un contrato bilateral, por virtud de la cual lo que el acreedor busca es ponerle fin al contrato y recuperar, en lo posible, la posición en que él se hallaba.
Igualmente, si el deudor no ha cumplido con sus obligaciones, basado en este incumplimiento que ha frustrado el fin del contrato, al acreedor, cuya obligación está pendiente, no le queda más alternativa que intentar la resolución del contrato.
En el caso de autos, ha quedado demostrado el incumplimiento de la demandada de autos, ciudadana GENOVEVA RITA ATENCIO VIRLA, ya identificada, por lo que está plenamente justificada la vía judicial escogida por la demandante para extinguir la relación contractual insatisfecha por la primera.
Estudiando los requisitos generales de procedencia de la acción propuesta, tenemos que el artículo 1167 del Código Civil, exige como requisitos de procedencia: a) Bilateralidad del contrato, b) incumplimiento definitivo del contrato o parcial en los que las partes lo hubiesen contemplado así, c) incumplimiento culpable imputable al deudor d) que el demandante hubiese cumplido u ofrezca cumplir con su obligación y e) intervención judicial.
En el caso que nos ocupa la acción propuesta cumple con las condiciones previstas en el referido artículo, que es la acción resolutoria contractual admitida pacíficamente por la doctrina.
En este orden, la Resolución es el remedio que establece el legislador en el artículo 1167 del Código Civil para poner fin a un contrato bilateral cuando una de las partes no ejecuta sus obligaciones dentro el plazo establecido en el contrato.
Artículo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Evidenciándose en actas, que la demandada de autos GENOVEVA RITA ATENCIO VIRLA, ya identificada, a pesar que acepto la venta que se le hizo en los términos y condiciones pautadas en la misma, no cumplió con los términos y condiciones en ella indicado ni con el documento de Parcelamiento tantas veces mencionado, y su reglamento, y soportar las consecuencias que su acto acarrea a tenor de lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil (CPC) vigente.- Así se confirma.-
Así mismo, por cuanto del contrato de compra venta se desprende que fue suscrito entre las partes en fecha 25 de Marzo del 2002, y en virtud de las reconversiones monetarias de los años 2008, 2018 y 2021, las cantidades de dinero objeto de clausula penal y devolución del treinta por ciento (30%) del precio, ha quedado en un saldo negativo en la actualidad, este Tribunal declara que no existen cantidades de dinero que las partes puedan reclamarse en ocasión de esta clausula penal y de la cantidad que estableció el contrato de venta de DIECISIETE MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 17.000.0000.00). Así se decide.-
DISPOSITIVA.
Por los argumentos de hecho y de derecho expuestos este TRIBUNAL UNDECIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS, DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Nombre de la República y Por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato, interpuesta por la abogada en ejercicio ERICA CASAS BECERRA, portadora de la cedula de identidad No. V-18.161.220, debidamente inscrita en el Inpreabogado No. 138.018, y de este domicilio, actuando en nombre y representación de la sociedad anónima COMPAÑÍA PARA DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA), debidamente inscrita por ante el Registro de Comercio que llevo la secretaría del Juzgado Primero de Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 08/09/1962, bajo el No. 93, libro 52, actualmente archivado el expediente en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, expediente No. 4870 posteriormente modificados sus Estatutos Sociales conforme a Actas de Asambleas General Extraordinarias, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 29/08/1972 anotada bajo el No. 36, libro 75, Tomo 3, 14/02/1977 anotado bajo el No. 36, Tomo 7-A 06/09/1978 anotada bajo el No. 80, tomo 16-A, 17/12/1996, anotada bajo el No. 75, tomo 105-A, siendo su ultima Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 09/8/2024, bajo el No. 27, Tomo: 57-A, tal como evidencia según documento poder otorgado por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, de fecha cuatro (04) de Octubre del 2024, bajo el No. 23, Tomo 65, relativa a un juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO, sigue en contra de la ciudadana: GENOVEVA RITA ATENCIO VIRLA, venezolana, mayor de edad, portadora de la cedula de identidad No. V- 3.927.778 y de este domicilio.-
SEGUNDO: En consecuencia resuelve el contrato de compra venta celebrado sobre la parcela SI-9, identificada ut supra, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio San Francisco del estado Zulia, en fecha 25 de Marzo del 2002, bajo el No. 49, Tomo: 8, del Protocolo Primero Primer Trimestre de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil (CPC) vigente.-
TERCERO: No existen cantidades de dinero que puedan reclamarse las partes producto de la clausula penal establecida en el documento de parcelamiento de la Primera Etapa de Ampliación de Zona Industrial de Maracaibo.- ASI SE DECIDE.-
Se condena en costas a la parte demandada en atención a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (CPC) vigente.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil (CPC) vigente, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, inclusive en la página web de Tribunal Supremo de Justicia (TSJ).
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los nueve (09) días del mes de Mayo del año dos mil veinticinco (2025).- Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZA,
ABOG. B. B. G. J..-
LA SECRETARIA,
Abog. M. C. U. V.
En la misma fecha siendo las 11:30 A.M se publicó y registró el presente fallo, anotado bajo el No. 071-2025 de los libros respectivos.-
LA SECRETARIA,
Abog. M. C. U. V
BBGJ/muv
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