TSJ Regiones - Decisión

Sent. 38-2025

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Maracaibo, doce (12) de mayo de 2025

Conoce este Tribunal por distribución, de fecha cinco (05) de mayo de 2025, signada con el numero TMM-701-2025, anterior demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, constante de una pieza con dieciocho (18) folios útiles, presentada por la ciudadana YULIS RANGEL DE PARRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V.- 11.389.348, domiciliada en esta Ciudad y municipio autónomo de Maracaibo del estado Zulia, asistida en este acto, por el abogado en ejercicio OMAR VASQUEZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 216.399. A los fines de pronunciarse sobre su admisión, esta juzgadora procede a hacer las siguientes consideraciones:
I.
CONSIDERACIONES PREVIAS

De un estudio al escrito libelar, observa esta Juzgadora que la presente demanda se fundamenta en la presunta relación arrendaticia que alega la parte demandante inició el dieciocho (18) de Enero del año 2022, cuando le entregó al ciudadano LUIS GERARDO DE ARMAS MENDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V.-20.577.603, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, parte demandada, un inmueble constituido por un local comercial signado bajo el Nro.23 nomenclatura interna en el Centro Comercial Galerías Plaza, situado en la Calle 96, Nro. 6-67 en jurisdicción de la Parroquia Bolívar, del municipio autónomo de Maracaibo del estado Zulia, para el ejercicio de operaciones comerciales del ciudadano LUIS GERARDO DE ARMAS MENDEZ, antes identificado.
En fundamento fáctico del memorial, la parte demandante expresa que:
• En fecha dieciocho (18) de Enero del año 2022, la ciudadana YULIS RANGEL DE PARRA, como propietaria de un inmueble, suscribió un contrato de arrendamiento con ciudadano LUIS GERARDO DE ARMAS MENDEZ.
• Que la duración del contrato seria en principio de un año (1) fijo, el cual al momento de su vencimiento el arrendatario se negó a firmar un nuevo contrato por lo cual el contrato se hizo automáticamente a tiempo indeterminado de manera arbitraría.
• Que el mismo inmueble fue recibido en buenas condiciones de sanidad y habitabilidad y que de igual forma deberá devolverlo siendo por cuenta del arrendatario, el pago de todos los servicios públicos existentes el inmueble tales como agua, gas, electricidad, condominio y otros. Hasta la presente fecha no ha cancelado un solo mes de condominio desde que inicio el contrato.
• El arrendatario no podrá sub arrendar el inmueble, ni realizar reformas o bienhechurías sin el previo consentimiento escrito del arrendador. (el arrendador mantiene dentro del inmueble una persona bajo la figura de sub arrendamiento.)
• Y finalmente se acordó que el incumpliendo parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones que asume por el presente contrato, dará derecho al arrendador, además de pedir la desocupación del local, a pedir la resolución, al pago de los cánones de arrendamientos absoluto y al pago de los gatos de tramitación judicial y extra judicial a que dure lugar incluidos los honorarios profesionales del abogado.
Es por ello que, que la parte demandante en su petitum de demanda, pretende:
“.. a desalojar y desocupar totalmente de bienes y personas el inmueble anteriormente descrito, objeto del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, sin plazo alguno y a devolverlo en las mismas condiciones de buen estado y conservación en que lo recibió la parte demandada y en el pago de la cantidad de SESCIENTOS SETENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMERICA (US $ 670,00), por concepto de cánones de arrendamientos vencidos durante nueve meses consecutivos y cuotas de condominio vencidas durante un lapso de 26 meses consecutivos….”
De lo antes expuesto, a priori esta Operadora de Justicia evidencia que, la parte demandante ciudadana YULIS RANGEL DE PARRA, postula bajo la denominación de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL) y fundamentando su pretensión en los artículos 1,159 y 1.160, del Código Civil vigente pretende el cobro de los cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan venciendo, hasta la restitución definitiva del inmueble.
No obsta, con vista a la calificación jurídica o invocación del derecho realizada por la parte demandante, que el operador de justicia, con base a la realidad de los hechos deducidos en el memorial inicial, se aparte de la misma y adecúe esos hechos en los supuestos formales de la norma que debe regirlos y estimarlos.
Incuestionable que los hechos libelados atienden a causales formales propias de una acción de desalojo, en concreto a la establecida en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial de 2014, en sus literales f), g) y el i) del artículo 40.
El contenido de los supuestos normativos de esta ley especial, son de orden público, lo que significa que no pueden ser relajados por los particulares o partes interesadas en el proceso judicial, y en cumplimiento a ese orden legal, el juez está obligado a calificarlo, así como conducir el proceso bajo los parámetros fundamentales y garantistas para la defensa y equilibrio de los derechos de las partes.
De allí que en función a ese elemental función jurisdiccional y en virtud que en materia inquilinaría el arrendatario es un sujeto de derecho vulnerable que necesita de una protección jurídica especial por parte del Estado, por cuanto en las relaciones jurídicas materiales arrendaticias el inquilino es el débil jurídico de la misma, es que esta Jurisdicente concluye que la acción impetrada por la parte demandante es una Acción de Desalojo de Local Comercial, conjuntamente con la de cobro de los cánones insolutos, y al estar en presencia de una causal de desalojo, es en cuyo caso, que la ley especial rige la situación y de inmediato autoriza el ejercicio de la acción de desalojo, mas no, el de la resolución, y menos aún un supuesto cumplimiento de contrato de arrendamiento. Así se establece.
Fuerza de la calificación jurídica efectuada, y con respecto a la acumulación de pretensiones en el mismo escrito libelar, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 0632, de fecha once (11) de noviembre de 2021, estableció:
“…Como se observa, la acumulación indebida de pretensiones en una misma demanda, vulnera el orden público y, por tanto, puede ser detectado de oficio por los operadores jurídicos, con la consecuente declaración de la inadmisión de la demanda que las contiene, por cuanto constituye un vicio que no puede ser subsanado por la parte actora ni convalidado por la demandada.
En ese mismo sentido, con respecto a la acumulación de pretensiones, esta Sala Constitucional, reiterando su criterio sobre el tema, y haciendo referencia específica a una situación similar a la de autos, donde se produjo una acumulación de pretensiones en proceso de naturaleza arrendaticia, se declaró la inepta acumulación de pretensiones, por cuanto se había peticionado de forma directa el desalojo y el pago de los cánones insolutos,……omissis…
Así, no es procedente la acumulación directa de pretensiones de desalojo con la de cumplimiento o indemnización de daños y perjuicios concretados en el pago de los meses insolutos, por cuanto sería afectaría al orden público, por ser contrarios en su propia naturaleza y finalidad u objetivo, viciando de nulidad absoluta el acto de juzgamiento que no lo hubiese detectado y declarado incluso de oficio.
Po otro lado, la Sala de Casación Civil, en acatamiento a la doctrina vinculantes de esta Sala Constitucional, en ese mismo sentido, en reciente decisión, en una causa similar a la de autos, declaró la inepta acumulación de pretensiones de desalojo y de pago de daños y perjuicios, en razón de los distintos propósitos perseguidos por cada una de ellas, así como por el antagonismo en los procedimientos para su tramitación, y en que la ley que regula los arrendamientos de inmuebles de uso comercial no permite la proposición de la pretensión de resolución y de daños y perjuicios a las relaciones jurídicas arrendaticias que constituyen su objeto.
…omissis…
Ahora bien, en el caso sub examine, se observa de la copia certificada del expediente del proceso originario, que la parte actora, en la última reforma de la demanda, acumuló a la pretensión de desalojo, una de pago de daños y perjuicios referidos a los cánones de arrendamiento de los meses de julio y agosto de 2016, aun cuando el supuesto incumplimiento de los mismos constituía uno de los fundamentos de dicho desalojo, lo cual la hizo incurrir en la inepta acumulación de pretensiones que fue delatada.
…omissis…
En definitiva, en razón a lo establecido en el criterio vinculante fijado por esta Sala Constitucional, el cual fue asumido por la Sala de Casación Civil, es evidente que el actor en el proceso originario acumuló en su demanda -o última reforma- pretensiones claramente incompatibles o contradictorias entre sí, pues pretendió, aunado al desalojo por incumplimiento de la supuesta obligación de entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal y cumplimiento a destiempo con el canon de los meses de julio y agosto de 2016, el pago de una cantidad de dinero, igual al monto de los cánones de los mismos meses -julio y agosto de 2016-, cuyo pago inoportuno esgrimió como fundamento de una de sus pretensiones de desalojo, por vía indemnizatoria, con un cimiento jurídico fuera del cuerpo legal que regula los arrendamientos de inmuebles destinado al uso comercial, lo cual debió ser atendido y declarado, aun de oficio, por el operador jurídico del Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo.” (Subrayado del Tribunal).

Por su parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 000310 de fecha dos (2) de junio de 2023, señaló:
“En este orden de ideas, y en ratificación de lo precedentemente expuesto la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal en sentencia N° 357 de fecha 19 de noviembre de 2019, caso: José Juan Marín Girón, Exp. N° 2018-125, al conocer en revisión constitucional, se pronunció sobre la inepta acumulación de una acción especial derivada del desalojo conjuntamente con el cobro de los cánones de arrendamiento vencidos, de la forma siguiente:
Ahora bien, respecto a la imposibilidad de acumular de forma simple, directa o concurrente las pretensiones de desalojo y pago de cánones de arrendamiento vencidos, esta Sala Constitucional en sentencia N° 1443 del 23 de octubre de 2014, caso: Economax Pharmacia’s Zona Industrial C.A.”, estableció:
En lo que atañe a la tercera denuncia formulada respecto al error en que incurrió el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Valencia, cuando estimó que las dos pretensiones (desalojo y cobro de cánones vencidos) esgrimidas por la empresa Polígono Industrial C.A., contra la sociedad mercantil accionante en amparo, no habían sido planteadas de manera principal, sino como subsidiaria una de la otra, esta Sala Constitucional aprecia que ambas pretensiones persiguen finalidades disímiles; tal y como ocurre cuando se demanda la resolución y el cumplimiento de un contrato de manera principal, en una de ellas se pretende acabar con el vínculo o nexo contractual y en la otra, por el contrario, se persigue el cumplimiento de lo pactado. En tal sentido, esta Sala Constitucional en sentencia N° 669 del 4 de abril de 2003 (caso: Magaly Gallo de Perdomo), expresó lo siguiente:
Es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios.
(…omissis…)
A pesar de que ambas acciones (desalojo y resolución) persigan el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, ambas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos. (…omissis…)”
De los criterios señalados en la cita previamente transcrita, se tiene que si bien las acciones de desalojo y resolutoria persiguen el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, las mismas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos.
De esta manera, se tiene que cuando se trata de un contrato de arrendamiento de un local comercial, en el que la parte actora fundamenta su acción, como por ejemplo, en el supuesto pago de los cánones de arrendamiento por dos (2) mensualidades consecutivas, al supuesto uso indebido del inmueble o en los supuestos daños que se le ocasionen al inmueble, se está en presencia de una causal de desalojo, en cuyo caso la ley autoriza el ejercicio de la acción de desalojo mas no el de la resolución de contrato de arrendamiento, por lo cual, no procede la acumulación de pretensiones, esto es, no procede la acumulación de la acción de desalojo con la de cobro de daños y perjuicios.
Dichas acciones se excluyen entre si tal como ha quedado evidenciado de las razones anteriormente expuestas, puesto que el legislador ha considerado convenientemente que en los supuestos de hecho que se califican como causales taxativas de desalojo, no pueda intentarse la acción por resolución de contrato la cual está facultada por la legislación ordinaria para la acumulación de la pretensión de los cobros por los daños causados, esto como medida de protección al arrendatario, débil jurídico de la relación.” (Subrayado del Tribunal).

De lo antes citado, se colige la prohibición de acumular en un mismo escrito libelar la pretensión del desalojo, con el cobro de cánones de arrendamiento, o cualquier tipo de pretensión dirigida al cobro de indemnización por daños y perjuicios, originada de la relación arrendaticia; ya que la primera, esto es, la pretensión del desalojo, está dirigida a la resolución del contrato y por tanto la devolución del inmueble objeto de relación arrendaticia, y las restantes antes indicadas, están destinadas al cumplimiento de las obligaciones originadas del contrato, así como la reparación del daño en virtud de las consecuencias originadas de dicho incumplimiento.
Tal acumulación prohibida, trae como consecuencia la inadmisibilidad de la demanda, a tenor de los artículos 341 y 78 del Código de Procedimiento Civil, debiendo el juez de forma oficiosa declararla, si de autos la verifica en cualquier estado y grado del proceso.
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 000779 de fecha primero (1°) de diciembre de 2023, sostuvo:
“De esta manera, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre puede ser verificado -de oficio- en cualquier estado y grado de la causa, al constituir materia de orden público.
Se entiende, entonces, que de conformidad con los artículos 341 y 78 del Código de Procedimiento Civil en el supuesto de la acumulación de pretensiones incompatibles, la misma no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones debe forzosamente ser declarada en los casos en que estas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda. (Ver, entre otras, sentencia N° 175 del 13 de marzo de 2006. Caso: Celestino Sulbarán Durán, c/ Carmen Tomasa Marcano Urbaez).
…omissis…

Así la doctrina pacífica y reiterada de esta Sala, ha venido sosteniendo que, para que el juez pueda declarar la inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones, debe verificar que efectivamente se hayan acumulado pretensiones que se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles. (Cfr. sentencia N° RC-262 de fecha 9 de mayo de 2017, caso: Koqueta Boutique 2006, C.A., contra Inversiones Jaime Zighelboim, C.A. y otras, Exp. N° 2016-950).
Ahora bien, en el presente caso esta Sala ha evidenciado de una revisión del expediente, una infracción de orden público en su formación, al violentar la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil proceso por la no aplicación por parte de la recurrida del artículo 14 y 341 eiusdem y las atribuciones del juez como director del proceso…” (Subrayado del Tribunal).

Conforme a lo antes expuesto, y siendo que la acumulación prohibida de pretensiones es de estricto orden público, esta Operadora de Justicia al observar que el actor, demanda no solo la entrega del bien inmueble que conforma la relación arrendaticia, totalmente desocupado y libre de personas, sino además pretende el cobro de los cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan venciendo hasta la desocupación definitiva del inmueble, el pago de veintiséis (26) meses vencidos de cuotas de condominio y la cancelación de daños y perjuicios que pudieran haberse causados en el interior del inmueble; verificándose por tanto la acumulación prohibida de pretensiones que se excluyen mutuamente entre sí, declara en consecuencia de conformidad con los artículos 341 y 78 del Código de Procedimiento Civil, INADMISIBLE la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, intentada por la ciudadana YULIS RANGEL DE PARRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V.- 11.389.348, domiciliada en esta Ciudad y municipio autónomo de Maracaibo del estado Zulia, asistida en este acto, por el abogado en ejercicio OMAR VASQUEZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 216.399, contra ciudadano LUIS GERARDO DE ARMAS MENDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V.-20.577.603, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, al ser contraria al orden público. Así se decide.
II. DECISIÓN

Por los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos, este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, declara:
1) INADMISIBLE la presente demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, intentada por la ciudadana YULIS RANGEL DE PARRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V.- 11.389.348, domiciliada en esta Ciudad y municipio autónomo de Maracaibo del estado Zulia, asistida en este acto, por el abogado en ejercicio OMAR VASQUEZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 216.399, en contra del ciudadano LUIS GERARDO DE ARMAS MENDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V.-20.577.603, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia. En consecuencia se desecha la presente demanda.
2) NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS, dada la naturaleza del fallo.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE, Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los doce (12) días del mes de Mayo del año dos mil veinticinco (2025). Años: 215° de la Independencia y 166° de la Federación.

LA JUEZA PROVISORIA,

Abg. María Idelma Gutiérrez Villarreal.-

LA SECRETARIA,

Abg. KARINA HEREDIA GONZALEZ.-

En la misma fecha, siendo las doce y quince minutos de la tarde (12.15 p.m.), se publicó la anterior sentencia bajo Nro.38-2025.

LA SECRETARIA,

Abg. KARINA HEREDIA GONZALEZ.

Exp.3665-2025.
MIGV/KHG/fm.