TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Conoce este Tribunal por distribución signada con el No. TMM-716-2025, la anterior demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, constante de cuatro (4) folios útiles y sus anexos constantes de doce (12) folios útiles, presentada por sus firmantes, los ciudadanos EDIN RAMÓN OLANO CHACÍN y ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad número V-3.777.384 y V-11.295.203 respectivamente, y domiciliados en el municipio de Maracaibo del estado Zulia, debidamente asistidos por el abogado en ejercicio JESÚS ALBERTO CARRERO OQUENDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 278.670; en contra del ciudadano GENNARO MERCADANTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-13.757.289 y de mismo domicilio. Se le da entrada y el curso de ley. Fórmese expediente y numérese. A los fines de pronunciarse sobre su admisión, esta Jugadora procede a hacer las siguientes consideraciones:
I
CONSIDERACIONES PREVIAS

De un estudio al escrito libelar, observa esta Juzgadora que los actores alegan ser los presuntos propietarios de unos inmuebles constituidos por dos locales comerciales signado con los Nos. 13 y 14 del Centro Comercial La Floresta, situado en la calle 79E, esquina avenida 86, No. 85-105 en jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni del municipio Maracaibo del estado Zulia, conforme al documento de fecha treinta y uno (31) de marzo de 2009, registrado bajo el No. 29, Protocolo 1°, Tomo 31 de los libros del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Que en fecha cinco (5) de marzo de 2024, se habilitó a solicitud de ello, como propietarios, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con la finalidad de hacer inspección judicial a los locales anteriormente descritos y dejar constancia de la o las personas naturales o jurídicas que se encontraban poseyendo dichos locales, pudiéndose verificar la permanencia de una persona quien se identificó como GENNARO MERCADANTE, antes identificado, quien manifestó ser arrendatario de dichos inmuebles, no aportando ningún documento que avalara de estadía, manifestando su oposición.
Asimismo, alegó la parte actora, que decidieron interponer formal denuncia ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) a los fines de agotar la vía administrativa y tratar de que él mismo, les realizara la entrega voluntaria del inmueble, debido a que no existe relación arrendaticia entre los actores y el demandado.
También los actores expusieron que intentaron todas las acciones legales para que de manera voluntaria el ciudadano GENNARO MERCADANTE desalojara el inmueble en cuestión, sin embargo indicaron que éste presuntamente mantiene una actitud hostil en contra de las instituciones del Estado y de su persona, afectando negativamente su derecho a la propiedad consagrado en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al no poder hacer uso, goce, disfrute y disposición del inmueble en cuestión.
De igual forma, apuntaron que no existe la voluntad por parte de los actores de dar en arrendamiento los inmuebles plenamente identificados, al ciudadano GENNARO MERCANTE, por lo que su posesión es ilegítima, al no existir de por medio un contrato y a su vez, no colocarse a derecho y realizar una oferta real de pago ante dicha representación por concepto de arrendamiento.
Por último, la parte actora invocó los artículos 1.133 y 1.141 del Código Civil, y los artículos 14 y 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, peticionando el desalojo forzoso de los inmuebles plenamente identificados, alegando que el ciudadano GENNARO MERCADANTE no tiene una posesión legítima sobre los inmuebles de su propiedad, y no intentó regularizar la misma con el pago de un canon de arrendamiento, incumplimiendo con lo establecido en el decreto ley, por lo que debe ser desalojado.

De lo antes expuesto, esta Operadora de Justicia evidencia que, los ciudadanos EDIN RAMÓN OLANO CHACÍN y ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA, demandan el desalojo de los locales comerciales, fundamentando su pretensión en la circunstancia que el ciudadano GENNARO MERCADANTE, tiene una posesión ilegítima sobre los inmuebles objeto del litigio, cuya propiedad alegan los actores ostentar, señalando además que no existe de por medio un contrato de arrendamiento, y a su vez, el demandado no se ha puesto a derecho en realizar una oferta real de pago ante dicha representación por concepto de arrendamiento.
Si bien, la parte actora solicitó el desalojo, invocando el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; no obstante, no determinó con exactitud, la causal en la cual se fundamenta su petición. Así, la mencionada norma, establece:
“Articulo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el "Comité Paritario de Administración de Condominio".

Sobre el tema, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 000310 de fecha dos (2) de junio de 2023, señaló:
“De esta manera se observa que desde el año 1947, en Venezuela la legislación que regula la materia inquilinaria establece supuestos de hecho en los cuales solo se puede obtener la terminación del contrato de arrendamiento y la devolución del inmueble arrendado a través de la demanda de desalojo, estando vedado el ejercicio de la acción resolutoria cuando se está en presencia de las causales de desalojo.
…omissis…
En el caso del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial de 2014, aplicable en caso de marras, igualmente se establece como causal de desalojo, la falta de pago del canon de arrendamiento, sin que la ley haga distinción entre contratos a tiempo determinado o indeterminado; es preciso señalar que en esta normativa el legislador agregó como causal de desalojo en su literal i) del artículo 40 “…Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio’…”. Esto va en sentido contrario al uso que el legislador venía haciendo respecto del establecimiento de ciertos supuestos de hecho como causales de desalojo, puesto que una de las características del desalojo es que sus causales son taxativas y no abiertas o extensivas.
Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva.
…omissis…
En este sentido, se tiene que la acción de desalojo es una acción especial y propia del derecho inquilinario, cuyo principal objetivo es el obtener la devolución del inmueble arrendado (y por vía de consecuencia la terminación del contrato)”

De lo antes citado, se colige que el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, establece en su artículo 40, las causales taxativas de desalojo, siendo esta acción especial y propia del derecho inquilinario, cuyo principal interés está dirigido a obtener la devolución del inmueble arrendado y la terminación del contrato.
En virtud de ello, cuando se demanda el desalojo, esta debe ser encausada en una de las causales taxativas establecidas en la ley, todas las cuales parten de la idea de la existencia de una relación arrendaticia, ya sea escrita o verbal.
En el caso de autos, se observa que el demandante fundamenta su acción de desalojo, en la circunstancia que el ciudadano GENNARO MERCADANTE, tiene una posesión ilegítima sobre los inmuebles objeto del litigio, cuya propiedad alegan los actores ostentar, señalando además que no existe de por medio un contrato de arrendamiento, y a su vez, el demandado no se ha puesto a derecho en realizar una oferta real de pago ante dicha representación por concepto de arrendamiento.
No obstante, dichos supuestos de hechos no se circunscriben en las causales taxativas de desalojo establecidas en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, cuyo principal interés, tal como antes se señaló, es la obtención de la devolución del inmueble arrendado y la terminación del contrato, por lo cual presupone una relación arrendaticia, cuya inexistencia es alegada por los demandantes, al indicar además que el demandado tiene una posesión ilegítima sobre los inmuebles objeto del litigio, cuya propiedad invocan poseer, todo lo cual hace inaplicable al caso de autos, las normas del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, en especial, las cuales a que se refiere el artículo 40 ejusdem.
Conforme a lo antes expuesto, y siendo que la demanda de autos, no se circunscribe en alguna de las causales taxativas de desalojo dispuestas en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, siendo este punto de estricto orden público, esta Operadora de Justicia declara en consecuencia de conformidad con el artículo 341 INADMISIBLE la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, intentada por los ciudadanos EDIN RAMÓN OLANO CHACÍN y ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA, en contra del ciudadano GENNARO MERCADANTE, todos antes identificados, al ser contraria al orden público. Así se decide.
En virtud de tal pronunciamiento, se desecha la presente demanda. Así se decide.
II
DECISIÓN

Por los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos, este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, declara:
1) INADMISIBLE la presente demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, intentada por los ciudadanos EDIN RAMÓN OLANO CHACÍN y ELEAZAR GERARDO URDANETA LIMA, en contra del ciudadano GENNARO MERCADANTE, todos antes identificados; de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, al ser contraria al orden público. En consecuencia se desecha la presente demanda.
2) NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS, dada la naturaleza del fallo.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE, incluso en la página web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve. Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los dieciséis (16) días del mes de mayo del año dos mil veinticinco (2025). Años 215° de la Independencia y 165° de la Federación.
LA JUEZA,
EL SECRETARIO,
M.Sc. AURIVETH MELÉNDEZ
Abg. JOSÉ URBINA

En la misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se publicó la anterior sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva en el expediente signado con el No. 3339.-
EL SECRETARIO,

Abg. JOSÉ URBINA
Sentencia No. 31-2025.