TSJ Regiones - Decisión

Exp. 13788

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I
INTRODUCCIÓN

Aprehende este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA el conocimiento de la presente causa en virtud de la distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, en fecha diecisiete (17) de Diciembre de dos mil veinticuatro (2024), con ocasión del Recurso de Apelación interpuesto en fecha nueve (09) de Diciembre de dos mil veinticuatro (2024) por el abogado en ejercicio Ricardo Blanchard Rodríguez, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 60.731, quien actúa en representación del ciudadano SAID FRANCISCO ARGUELLO TRUJILLO, Venezolano, Mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 12.959.496 y domiciliado en el Municipio Maracaibo, Estado Zulia, y quien es parte demandante del presente caso; en contra de la sentencia definitiva dictada por el TRIBUNAL SEGUNDA DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha veintinueve (29) de Noviembre de dos mil veinticuatro (2024), en la que se declaró SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por la parte demandante en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES 14 A-80 C.A., constituida por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia representadas legalmente por las ciudadanas Vanesa Cristina Nones Sega y Andrea Carolina Nones Sega, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidades Nos. V-15.479.439 y V-20.685.969 respectivamente, y debidamente asistida por la Defensora Ad-Litem y profesional del derecho Claudeli Chiquinquirá Gambia de Viloria, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.857.472, y registrada en el Inpreabogado bajo el No. 283.380.

Apelada la decisión y oída en ambos efectos, este Tribunal Superior procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones.

II
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente Recurso de Apelación, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al TRIBUNAL SEGUNDO DE PRIMERA INSANCIA DE LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. ASI SE DECLARA.

III
DE LA NARRATIVA

En fecha veinticinco (25) de octubre de dos mil veintidós (2022) el Tribunal a quo admitió la demanda interpuesta por la parte demandante en fecha veintiuno (21) de octubre de dos mil veintidós (2022) la cual se fundamenta en los siguientes argumentos:
(…Omissis…)
(…) en fecha 22 de octubre de 2014, el suscrito conjuntamente con la sociedad mercantil Inversiones 14A-80, C.A. (…) suscribimos un contrato de Opción a Compra, según se evidencia de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 62, Tomo 115 de los Libros de Autenticados llevados por esa Notaría, y que en copia certificada adjunto al presente escrito.
El objeto principal del referido documento de opción a compra guarda relación con una compraventa (opción) sobre un desarrollo o conjunto residencial denominado “Arrecife”, conformado por seis (6) viviendas unifamiliares, de la única y exclusiva propiedad de la mencionada sociedad mercantil Inversiones 14A-80, C.A, a ser enajenado bajo el régimen de parcela, sobre un lote o extensión de terreno de su propiedad, según consta de documento debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 06 de Marzo de 2012, quedando inscrito bajo el No. 2009.4528, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.2.1311, y correspondiente al libro del Folio real del Año 2009, el cual tiene una superficie de Seiscientos Setenta y dos metros cuadrados con sesenta y cuatro centímetros cuadrados (672,64 mts2), y se encuentra ubicado en el sector denominado monte bello, calle 0, entre avenidas 11 y 11A, en jurisdicción de la parroquia coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia, y se encuentra alinderado de la siguiente Manera: Norte: Su frente, la calle 0; Sur: Propiedad que es o fue de Leticia Márquez de Medalla y Agueda González; Este: Con propiedad que es o fue de Toribio Segundo Romero Rodríguez, y; Oeste: Con propiedad que es o fue de Ángela Teresa Barrios de Andrade.
Ahora bien (…) hago de su conocimiento que le di fiel y cabal cumplimiento a la Cláusula Sexta del referido contrato de opción a compra, el cual textualmente reza: Sexta: El precio del inmueble objeto de este contrato independientemente del valor de referencia que se fije en el documento de condominio respectivo es la cantidad de Ocho Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 8.500.000,00) que el optante a comprador pagará a la optante a vendedora de la siguiente manera: A) La cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) al momento de la firma del presente contrato mediante cheque No. 38000018 de la cuenta corriente No. 0116-0101-41-400020028148 del Banco Occidental de Descuento, de fecha 21 de octubre de 2014, siendo la beneficiaria la ya identificada sociedad mercantil Inversiones 14A-80, C.A,; B) La Cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) el día 24 de Noviembre de 2014, todo lo cual suma la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,00), quedando un saldo por cancelar de Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,00), lo cual el suscrito entregó a la sociedad mercantil Inversiones 14A-80, C.A, como dación de pago para completar el monto total de lo acordado un vehículo de mi propiedad del cual fue recibido conforme”.
Es importante acotar que el precio de la referida opción de compra incluye la ampliación de la vivienda acordada con el optante comprador después de haber obtenido la optante vendedora el permiso de habitabilidad, y se acordó entre las partes del conjunto residencial Arrecife se encontraba en la etapa de construcción, y se estimó que la obra física estaría construida para la fecha 31 de diciembre de 2014. En caso de que ello no fuera posible, la optante vendedora tendría derecho a dar dos (2) prorrogas automáticas de noventa (90) días cada una, equivalentes a ciento (180) ochenta días, es decir, seis (6) meses.
(…) hago de su conocimiento que la optante vendedora no dio cumplimiento ni a tener para el día 31 de Diciembre de 2014 la obra física concluida del inmueble objeto del presente contrato, ni mucho menos los permisos correspondientes de habitabilidad, y otros requisitos otorgados por la oficina municipal de planificación urbana (OMPU). He cumplido cabalmente con las obligaciones contractuales descritas en el documento de opción a compra antes señalado; no es menos cierto que la opcionante vendedora, hoy parte demandada no ha cumplido con ninguna de las obligaciones contenidas en el referido contrato de opción a compra, lo que ha sido imposible que se pueda protocolizar por ante el Registro Subalterno Respectivo La Venta Definitiva, por el Incumplimiento e Irresponsabilidad de la opcionante Vendedora.
Por lo antes expuesto, se evidencia un rotundo e ineludible incumplimiento voluntario o culposo de la relación contractual, todo producto de la conducta desleal, fraudulenta y mal intencionada, de la hoy parte demandada, con lo cual pretende dejar ilusoria la acreencia que asiste a mi mandante, circunstancia esta, que es por la cual acudimos ante su competente autoridad, para que en ejercicio de su potestad jurisdiccional, proporcione la defensa y tutela de los intereses jurídicos de mis representados, satisfaciéndose así, la pretensión que mediante este acto se postula.
(…Omissis…)
Por todo lo anteriormente expuesto (…) y en fundamento a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano vigente, es por lo que acudimos ante su digna autoridad (…) para demandar como real y efectivamente demandamos en este acto a la sociedad mercantil Inversiones 14A-80, C.A (…) para que sean condenados por este Tribunal a cumplir con la obligación asumida en el documento de opción a compra y entregar el inmueble con su permisología de habitabilidad, así como la documentación necesaria para poder perfeccionar la tradición de la referida casa dada en opción de compra (…) solicito de este Órgano Jurisdiccional que la sentencia que ha de recaer sobre el presente juicio sirva de título adquisitivo de las viviendas dadas en venta y ordene su protocolización en la oficina de Registro Público arriba indicado.

En fecha cuatro (04) de mayo de dos mil veintitrés (2023) la parte demandante consignó diligencia en la cual solicitó el nombramiento de defensor Ad-litem para la parte demandada.

En fecha nueve (09) de mayo de dos mil veintitrés (2023) el Tribunal a quo designó como defensor Ad-Litem a la profesional del derecho, ciudadana Claudeli Chiquinquirá Gamboa de Viloria, quien es Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.857.472, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 283.380, domiciliada en esta ciudad y municipio de Maracaibo, Edo. Zulia.

En fecha diecinueve (19) de mayo de dos mil veintitrés (2023) la defensora Ad-Litem se juramentó por ante el Tribunal a quo.

En fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil veintitrés (2023) la profesional del derecho, ciudadana Merlina Arrias Fonseca, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 18.285.091, e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 19.711; consignó escrito en el cual alegó lo siguiente:
“(…Omissis…)
Ciudadana Juez, con el conocimiento pleno que tengo de la situación fáctica de las representantes de la sociedad demandada (…) ciudadanas Vanesa Cristina Nones Sega y Andrea Carolina Nones Sega, ya identificadas, puedo asegurarle sin ningún temor que las mencionadas representantes no se encuentran residenciadas en Venezuela desde hace varios años y no han retornado al país por lo que ignoran totalmente la presente situación (…)
(…) la falta absoluta de citación interesa al Orden Público (…)
(…) a los fines de probar lo que aquí expongo (…) solicito muy respetuosamente se oficie al Servicio Administrativo de Identificación Migración y Extranjería (SAIME), solicitando el movimiento migratorio de las mencionadas representantes de la demandada, y responda también si las mismas han reingresado al país (…)
Pido que el presente escrito sea agregado a sus antecedentes y sea tomado en cuenta a los fines de resolver el vicio de citación planteado ante esta instancia, ya que la posibilidad de indefensión es inminente e inmediata en aras se repite de salvaguardar el derecho constitucional a la defensa.

En fecha veintiséis (26) de mayo de dos mil veintitrés (2023) la ciudadana Merlina Arrias Fonseca consignó escrito en el cual solicitó al Tribunal a quo poder tuitivo para controlar procesalmente en virtud de mis alegaciones todas las actuaciones que ha de cumplir el defensor Ad-Litem designado.

En fecha treinta y uno (31) de mayo de dos mil veintitrés (2023) el Tribunal A quo dictó auto decisorio en el cual declaró Improcedente la solicitud de representación sin poder de la ciudadana anteriormente nombrada.

En fecha dos (02) de junio de dos mil veintitrés (2023) la ciudadana Merlina Arrias Fonseca apeló de la decisión tomada por el Tribunal a quo.

En fecha ocho (08) de junio de dos mil veintitrés (2023) el Tribunal a quo inadmitió la apelación alegando que “no reposa en actas poder alguno que acreditare la actuación de la profesional del derecho antes mencionada, aunado a ello resulta contradictorio el hecho de que la referida apelación sea realizada de conformidad al artículo 168 del código de procedimiento civil, por cuanto, lo relativo a la solicitud de la representación sin poder fue decidida, negándose la misma, por lo cual resulta infundada la presente apelación por carecer de cualidad de representación judicial (…)”.

En fecha ocho (08) de Agosto de dos mil veintitrés (2023) la Defensora Ad-Litem dio contestación a la demanda, en la cual alegó que:
“(…Omissis…)
Niego, Rechazo y Contradigo todos los hechos narrados como el derecho invocado por el accionante, así mismo impugno los instrumentos presentados por el demandante”.

En fecha dieciocho (18) de septiembre de dos mil veintitrés (2023) la parte demandante consignó escrito de promoción probatoria.

En fecha cuatro (04) de octubre de dos mil veintitrés (2023) la defensora Ad-Litem consignó escrito de promoción probatoria.
En fecha trece (13) de octubre de dos mil veintitrés (2023) el Tribunal a quo admitió la pruebas promovidas por las partes integrantes del proceso.

En fecha veintidós (22) de Julio de dos mil veinticuatro (2024) la parte demandante consignó escrito de informes en el cual esgrimió lo siguiente:
“(…Omissis…)
(…) en nombre de mi representado, solicitamos para que sean condenados por este Tribunal a cumplir con la obligación asumida en el documento de opción a compra y entregar el inmueble con su permisología de habitabilidad (…) asimismo sea practicada la Indexación Judicial considerando los siguientes montos (…):
a) El monto cancelado el cual se encuentra establecido en el documento de opción a compra
b) Los daños y perjuicios que me ocasionó la Sociedad Mercantil Inversiones 14A-80 C.A, ya identificada por el incumplimiento de las cláusulas contractuales.
c) Los daños emergentes derivados del incumplimiento
d) Intereses moratorios, los cuales serán calculados a la tasa establecida por el Banco Central de Venezuela (BCV) o indexación.
e) Las costas y costos procesales que arroje el presente litigio
f) Los honorarios profesionales, calculados al treinta por ciento (30%) del monto total. (…)”

En fecha veintinueve (29) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024) el Tribunal A quo dictó sentencia con base en los siguientes argumentos:
“(…Omissis…)
(…) este Órgano Jurisdiccional observando que en el referido contrato quedo un saldo por cancelar de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.000.000,00), los cuales estipulo que el comprador podría ir haciendo abonos parciales hasta la culminación de la obra, y por cuanto la parte actora, el ciudadano Said Francisco Arguello Trujillo, ya identificado, alegó que ha cumplido cabalmente con las obligaciones contractuales descritas en el documento de opción a compra, y siendo que no consta en las actas procesales prueba de que la parte actora haya cumplido con cancelar con el monto ya mencionado, por lo tanto, esta Sentenciadora de conformidad con lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil (…) y en virtud de que no se compruebe que el actor cumpliera con todas las obligaciones contractuales descritas en el Contrato de Opción a Compra (…)
Por los fundamentos expuestos, este juzgado Segundo de primera instancia (…) declara:
Sin Lugar, la presente demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra, Daños y Perjuicios (…)”.

En fecha nueve (09) de Diciembre de dos mil veinticuatro (2024) la parte actora apeló de la decisión proferida por el Tribunal a quo.
En fecha trece (13) de Diciembre de dos mil veinticuatro (2024) el Tribunal a quo oyó en ambos efectos la apelación ejercida por la parte demandante.

IV
DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE

La parte demandante consignó pruebas documentales con la finalidad de dar validez a los argumentos de hechos narrados en el libelo de demanda, las cuales son:
• Copia Certificada de documento de Opción a Compra Venta suscrito entre la Sociedad Mercantil Inversiones 14A-80 C.A., y el ciudadano Said Francisco Arguello Trujillo, ambos plenamente identificados en actas; sobre un lote de terreno de 672,64 Mtr2, ubicado en el sector Monte Bello, Calle O, entre las avenidas 11 y 11-A, en el Municipio Maracaibo Estado Zulia; el mismo se encuentra anotado en la Notaria Pública Octava de Maracaibo, bajo el No. 62, Tomo 115 de los libros de autenticaciones llevados a cabo por dicha notaría, en fecha 22 de octubre de 2014; y cuya certificación se realizó por la misma entidad en fecha 14 de julio de 2022. La misma se encuentra desde el folio No. 5 al 12 de la pieza principal del presente expediente.
• Copia certificada de Acta Constitutiva de la sociedad Mercantil Inversiones 14A-80 C.A registrada por ante el Registro Mercantil Primero del estado Zulia bajo el No. 40, Tomo 42-A, de fecha 06 de julio de 2011, signada con el número 483-3287. La misma se encuentra desde el folio No. 13 al 29 de la pieza principal del presente expediente.
• Prueba de Informe en la cual el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) en fecha 18 de junio de 2024, dio respuesta al oficio enviado en fecha 19 de Octubre de 2023 por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. La misma se halla en el folio No. 100 y del No. 116 al 118 de la pieza principal del presente expediente.
• Prueba de Informe en la cual Notaría Pública Octava de Maracaibo, estado Zulia, en fecha 04 de junio de 2024, dio respuesta al oficio enviado en fecha 19 de Octubre de 2023 por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. La misma se halla en el folio No. 102 y del No. 104 al 112 de la pieza principal del presente expediente.

Al respecto de las pruebas referidas, se estima que por tratarse de un medio probatorio evacuado y certificado por ante la autoridad judicial, se le confiere fe pública de conformidad con lo consagrado en el artículo 1.357 del Código Civil, lo cual, aunado al hecho de no haber sido impugnado ni tachado de falso por la contraparte, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y siendo esta legal, pertinente y conducente, da plena fe y valor probatorio de la veracidad sobre los hechos en esta constatados. Así se establece.

V
DE LAS CONSIDERACIONES

Del exhaustivo estudio de las actas que conforman el presente expediente, el cual fuere remitido por ante esta Superioridad, se puede observar que el objeto a conocer sobre la presente causa emana de la sentencia definitiva proferida por el TRIBUNAL SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha veintinueve (29) de Noviembre de dos mil veinticuatro (2024), en la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios fuere interpuesta por el ciudadano Rafael de los Said Francisco Arguello Trujillo, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 12.959.496, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Edo. Zulia, en contra de la Sociedad Mercantil Inversiones 14A-80 C.A. Así pues, siendo que la referida sentencia es objeto de apelación, este Juzgado Superior Segundo conoce sobre el presente asunto y decide con base en los criterios que a continuación se expondrán.
Tal es el caso en que, si bien se posee el derecho de hacer valer la pretensión a la que hubiere lugar; es obligación de quien aspira acudir a los órganos jurisdiccionales que, en lo sucesivo se denominará demandante, cumplir con las exigencias impuestas por el legislador para que el derecho que se pretende pueda ser exigible. Posterior a ello, y cuando la demanda se encuentre debidamente instaurada, a quien se le atribuye la cualidad de demandante deberá comparecer por ante el tribunal de la causa para contestar la demanda, u oponer las cuestiones previas a las que hubiere lugar.
Por ende, es necesario hacer mención que, al solicitar mediante interposición de demanda, el tribunal de la causa deberá analizar su contenido y material probatorio fundante a fines de valorar su admisión o no, y que emita pronunciamiento mediante auto. Conforme lo indicado precedentemente y en la misma oportunidad, el tribunal de la causa califica la pretensión conforme a los hechos y derecho que fueren alegados por la parte demandante en su escrito libelar, determinando inclusive, el procedimiento que correspondiere.
A tales efectos, evidencia este Juzgado Superior Segundo que, la representación judicial de la parte demandante solicita en su escrito de interposición de demanda el cumplimiento de contrato de opción a compra que previamente se suscribiere con la parte demandada; el cual ha creado como derivación, existencia de vínculo jurídico generador de derechos y obligaciones para ambas partes; y a consecuencia de ello, también manifiesta la necesidad de que le fueren resarcidos los daños y perjuicios que surgieren con ocasión a la comprobación del incumplimiento de la relación contractual a la que se refiere.
Conforme a lo anterior, el legislador se ha encargado de regular las relaciones contractuales, y el propósito que la revisten. En consecuencia, el artículo 1.133 del Código Civil establece que el contrato no es más que una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico. Por su parte, reconoce la doctrina que existen contratos que pueden hacerse valer por sí mismos, y los reconocidos como contratos preparatorios. El primero de ellos, produce sus efectos una vez fueren suscritos y ratificados por las partes que lo configuran con la totalidad de requisitos impuestos por el legislador para su existencia; esto es, la concurrencia del consentimiento brindado por las partes, objeto destinado a la suscripción de un contrato, y que la causa fuere lícita, de conformidad a lo indicado en el artículo 1.141 del Código Civil. El segundo de ellos, el doctrinario Emilio Calvo Baca, en su Código Civil Comentado (2010) PP: 727 los define como:
“(…) aquellos mediante los cuales las partes que contratan no se obligan a celebrar de inmediato el contrato convenido, sino que ellos sólo se obligan a celebrarlo en el futuro. Entre ellos está la promesa de venta y la opción de compra.
Estos pre-contratos no deben confundirse con los contratos definitivos, ya que sólo constituyen una forma de asegurar la celebración de un contrato posterior. En el contrato preparatorio se contraen obligaciones para un futuro, pero al mismo tiempo, se deja abierta la posibilidad de un desistimiento legítimo”.
Aunado a ello la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 217, de fecha 30 de abril de 2002, bajo la ponencia del Magistrado Franklin Arrieche, indica lo siguiente con respecto a los contratos de opción a compraventa:
“(…) La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato (…)”.
Entonces, de lo precedente se determina que, el referido contrato la doctrina lo reconoce como un acuerdo preparatorio; donde el objeto que persigue en principio es, la transferencia del derecho de propiedad y la materialización de la posesión que se ejerciere sobre sí. Esto es, verificar el cumplimiento de las obligaciones que fueren suscritas por ambas partes intervinientes en el contrato de opción a compra venta; para que a posterioridad se pudiere materializar lo que en lo sucesivo se denominará contrato de compraventa propiamente dicho; haciéndose válido siempre que se comprobare la ocurrencia de los elementos materiales y formales para que pudiere surtir pleno efecto jurídico que deriva de su existencia. Tal afirmación deviene de lo impuesto por el legislador en el Código Civil venezolano, al establecer que:
Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (…)”.
Entonces, partiendo de este supuesto, los contratos pudieren ser unilaterales o bilaterales, y esto dependerá de las obligaciones que se le atribuyan a las partes que suscriben la relación contractual. En el primero de ellos, una sola parte se obliga al cumplimiento de condiciones de dar, hacer o no hacer para que pudiera darse como válido. Por el contrario, en los bilaterales, ambas partes se obligan recíprocamente para que pudiere configurarse la relación contractual; y en caso de incumplimiento de alguna de las partes con respecto a la actuación u omisión que le fuere conferida por el contrato suscrito previamente; quien se considerase afectado le nace el derecho de solicitar por ante la vía jurisdiccional el cumplimiento de contrato, o bien fuere, la resolución del mismo, con el pago de la indemnización por daños y perjuicios a la que hubiere lugar.
Tal es el caso en que, de as actas que conforman el expediente en curso, se evidencia que el presente juicio se incoa con ocasión al presunto incumplimiento de contrato de opción a compra, suscrito entre el ciudadano SAID ARGUELLO TRUJILLO como promitente comprador, y la Sociedad Mercantil INVERSIONES 14-A-80, C.A. como promitente vendedor; donde se establecen cláusulas que rigen la relación jurídica para que, al cumplir con las obligaciones estipuladas, fuere perfeccionada la compraventa del inmueble al que se refiere.
Al aludirse el mismo como un contrato de opción, explica el autor Emilio Calvo Baca (2010; Código Civil comentado y concordado Tomo I; pág. 293) que “(…) la opción es un derecho subjetivo, y como todos los derechos que entran en esta categoría consiste, en sentido amplio en la facultad de voluntad que la ley concede al titular de la opción para que, con arreglo o normas legales unas veces, y otras a normas convencionales preestablecidas, pueda a su voluntad optar por un derecho o adquirir una cosa (…)”. Dicho en otras palabras, se entiende que, a pesar de que la opción a compraventa se entienda como un acuerdo preparatorio, el mismo se cataloga de igual forma como contrato regulador de vínculo jurídico al que se refiera; ello en tanto es capaz de generar por sí mismo derechos y obligaciones, todo ello a pesar de que no garantice la formalización de la contratación referida, en tanto debe cumplir con mismos requisitos de contrato de compraventa, a saber:
“Deben concurrir tres elementos: 1. El consentimiento; 2. La cosa; y El precio.
Consentimiento. Es un elemento común de todo contrato e involucra la capacidad civil de ejercicio de quienes contraten. Pueden celebrar la compraventa todos quienes tengan capacidad para obligarse, salvo las excepciones expresamente señaladas por la ley civil, Art. 1.481 u otras leyes especiales (…)
La Cosa. Por regla general, son objeto de la compra-venta todas las cosas que se encuentran dentro del comercio de los hombres, incluyendo las futuras (…)
El Precio. Es la suma de dinero que se cambia por la cosa. Es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes (…)”. Subrayado de esta Superioridad

En inteligencia de lo ut supra argumentado, y posterior al estudio minucioso del contrato objeto del presente juicio, el cual fue incorporado al expediente como elemento fundante de la pretensión a la que se refiere, este Juzgado Superior Segundo determina que el mismo cumple de manera concurrente con los elementos necesarios para su validación y legalidad; en tanto el promitente vendedor ofrece al promitente comprador bien inmueble que constituye la cosa del contrato suscrito, fijando precio para su consolidación, y a su vez, rinden consentimiento las partes suscribientes como garantía de voluntad de celebrar contrato definitivo de compraventa. Así se decide.
Ahora bien, en relación a la posibilidad de exigir el cumplimiento de contrato de opción a compra que previamente se suscribiere por el ciudadano SAID ARGUELLO TRUJILLO como promitente comprador, y la Sociedad Mercantil INVERSIONES 14-A-80, C.A. como promitente vendedor; se evidencia que, la parte demandante fundamenta su pretensión en que la compraventa definitiva del inmueble no se ha podido protocolizar por incumplimiento de la parte demandada de aquello que fuere estipulado en la cláusula Séptima y siguientes del referido contrato; haciendo mención de que, la obligaciones pautadas para las partes constituían: 1) el pago que el promitente comprador debiere efectuar en los términos establecidos en la cláusula sexta del contrato; y 2) la culminación de la obra que se efectuare por la promitente vendedora en el inmueble objeto del presente litigio.
Por su parte, el promitente comprador tenía la obligación de cancelar distintos pagos que al finalizar completarían la cantidad total establecida por la cosa objeto del contrato; establecidos en la cláusula sexta de la siguiente manera: “(…) el precio del inmueble objeto de este contrato, independientemente del valor de referencia que se fije en el documento de condominio respectivo, es la cantidad de ocho millones quinientos mil bolívares (Bs. 8.500.000,00) que el optante comprador pagara a la optante vendedora de la siguiente manera: a) la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) al momento de la firma del presente contrato mediante cheque número 38000018 de la cuenta corriente número 0116-0101-41-0020028148 del Banco Occidental de Descuento de fecha 21 de Octubre de 2014, siendo el beneficio de la sociedad mercantil Inversiones 14A-80 C.A; b) la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) el día 24 de noviembre de 2014 todo lo cual suma la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,00), quedando un saldo por cancelar de Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,00) al cual el optante comprador podrá ir haciendo abonos parciales hasta la culminación de la obra, y el saldo restante al momento de la firma del documento definitivo de compra venta (…)”.
Entonces, y de conformidad con lo expresado en líneas pretéritas, reconoce este Juzgado Superior Segundo que la obligación que fuere fijada para el promitente comprador, constituía el pago del inmueble al que se refiere de la siguiente manera: 1) la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) al momento de la firma del contrato de opción a compra; posteriormente, cancelaría 2) la suma de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00); restando la cantidad de Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,00) para completar la suma total del precio de la cosa acordado por los suscriptores del contrato, los cuales se entregarían de manera paulatina y correlacional al avance de la obra del inmueble del que se trate; ascendiendo a la cantidad total de Ocho Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 8.500.000,00).
Consecuentemente, y del escrito libelar consignado por la representación judicial de la parte demandante se desprende que, se ha alegado “(…) que le di fiel y cabal cumplimiento a la CLÁUSULA SEXTA del referido contrato de opción a compra (…)”, la cual hace mención de condiciones de tiempo y modo en el que se debieran efectuar los pagos a los que hubiera lugar para la materialización de la opción a compraventa del inmueble al que se refiere. Sin embargo, evidencia esta Superioridad que del material probatorio que fuere consignado por el promitente comprador en las etapas procesales pertinentes, no se observa comprobante alguno que acredite el que se efectuaren los pagos respectivos conforme a lo dispuesto en la cláusula sexta de la opción a compraventa de la cual se trata; sin que fuere verificable, el cumplimiento de sus obligaciones. Así se determina.
Asimismo, este Juzgado Superior Segundo evidencia que la parte demandante solicita, además del cumplimiento de contrato, la indemnización que por daños y perjuicios fuere procedente con ocasión al reconocimiento del incumplimiento de contrato de opción a compraventa que respecte; lo cual conduciría a la aplicabilidad de cláusula penal dispuesta dentro de la misma relación contractual. Sin embargo, y en tanto no se logró determinar el cumplimiento de contrato por parte del promitente comprador, considera esta Superioridad imposible el que se exigiere la pretensión que se invoca por ante el presente juicio; y por ende, se considera inoficioso el pronunciamiento con respecto a indemnización por daños y perjuicios. Así se establece.
Finalmente, luego del análisis de todos los fundamentos de hecho y de derecho aplicados al estudio cognoscitivo de los cuales se configura el presente caso, y a su vez determinado como fue en la sentencia definitiva que declarase SIN LUGAR la demanda que tuviere por objeto el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, sustentándose la misma en el incumplimiento de las obligaciones contraídas por la parte demandante; en consecuencia, es preciso para este oficio jurisdiccional declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante-recurrente, plasmándose así en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo, y en consecuencia, CONFIRMAR la sentencia proferida por el TRIBUNAL SEGUNDO DE PRIMERA ISNTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha veintinueve (29) de Noviembre de dos mil veinticuatro (2024); lo cual tiene por consecuencia, declarar SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA registrado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, bajo el No. 62, Tomo 115 de los libros de autenticaciones llevados a cabo por dicha notaría, en fecha 22 de octubre de 2014. Así se decide.
VI
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, incoado por ciudadano SAID FRANCISCO ARGUELLO TRUJILLO, Venezolano, Mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 12.959.496 y domiciliado en el Municipio Maracaibo, Estado Zulia; en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES 14 A-80 C.A., constituida por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, representada legalmente por las ciudadanas Vanesa Cristina Nones Sega y Andrea Carolina Nones Sega, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidades Nos. V-15.479.439 y V-20.685.969 respectivamente; este Juzgado Superior declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio Ricardo Blanchard Rodríguez, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 60.731, quien actúa en representación de la parte accionante, en contra de la sentencia definitiva proferida por el TRIBUNAL SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha veintinueve (29) de Noviembre de dos mil veinticuatro (2024).

SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia proferida por el TRIBUNAL SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha veintinueve (29) de Noviembre de dos mil veinticuatro (2024); y en consecuencia;

TERCERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA incoare por el ciudadano SAID FRANCISCO ARGUELLO TRUJILLO como parte demandante del presente juicio, en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 14 A-80 C.A., como parte demandada.

CUARTO: Se condena en costas procesales a la parte demandante por resultar totalmente vencida en el proceso, ello de conformidad al Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia de la presente decisión a los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los trece (13) días del mes de marzo de dos mil veinticinco (2025). Años: 213° de la Independencia 164° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA

DRA. ISMELDA RINCÓN OCANDO
EL SECRETARIO,

ABOG. JONATHAN LUGO
En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-024-2025.

EL SECRETARIO,
ABOG. JONATHAN LUGO