TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL DECIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

El presente caso se refiere a la demanda que interpuso la abogada en ejercicio ERICA CASAS BECERRA, titular de la cedula de identidad No. 18.161.220 inscrita en el inpreabogado No. 138.018, de este domicilio, actuando en nombre y representación de la sociedad anónima COMPAÑÍA PARA DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA), inscrita por ante el Registro de Comercio que llevo la secretaría del Juzgado Primero de Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 08/09/1962, bajo el No. 93, libro 52, actualmente archivado el expediente en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, expediente No. 4870 posteriormente modificados sus estatutos sociales conforme a actas de asambleas general extraordinarias, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 29/08/1972 anotada bajo el No. 36, libro 75, Tomo 3, 14/02/1977 anotado bajo el No. 36, Tomo 7-A 06/09/1978 anotada bajo el No. 80, tomo 16-A, 17/12/1996, anotada bajo el No. 75, tomo 105-A, siendo su ultima Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 09/8/2024, bajo el No. 27, tomo 57-A, representación que se evidencia en actas en documento poder otorgado por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, de f3ehca 04 de octubre del 2024, bajo el No. 23, Tomo 65.
Aduce la apoderada actora, que su representada es una empresa pública, con capital cien por ciento venezolano, conformada por los accionistas CORPORACION DE DESARROLLO DE LA REGION ZULIANA (CORPOZULIA) y la ALCADIA DEL MUNICIPIO MARACAIBO, teniendo como objeto el desarrollo de la Zona Industrial de Maracaibo, siendo su objetivo la urbanización y dotación de la infraestructura necesaria en dicha zona. El estado venezolano mediante Decreto No. 1378 emanado de la Presidencia de la Republica de fecha 01/01/1976, publicado en gaceta oficial No. 30.884, de fecha 02/01/1976, en su artículo 1 establece que se proceda a ejecutar la ampliación de la zona industrial de Maracaibo.
En ejecución de su objeto social su representada COMDIMA, CELEBRO Contrato de Compra venta de la Parcela distinguida con el No. PI-48 del denominado parcelamiento o urbanismo Zona Industrial Maracaibo – Primera Etapa de Ampliación a su propietario primario GUSTAVO ENRIQUE DIAZ BARROSO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-16.118.228, según documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San Francisco del estado Zulia, en fecha 25/06/2003, registrada bajo el No. 35, tomo 12, Protocolo primero, segundo trimestre.
Siendo el caso, que con autorización de su representada, el indicado ciudadano Gustavo Enrique Díaz Barroso, ya identificado, celebro contrato de compra venta con su actual propietaria la ciudadana SORAYA ELENA GUZMAN DE UZCATEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-5.167.161, según se evidencia en documento de compra venta suscrita por ante la oficina subalterna del Municipio San Francisco estado Zulia, en fecha 26/08/2003, registrada bajo el No.41, tomo 6, Protocolo Primero, Tercer Trimestre, dicho documento verso sobre la adquisición de la Parcela No. PI-48 la cual forma parte de mayor extensión del denominado parcelamiento o Urbanismo ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO PRIMERA ETAPA DE AMPLIACION, ubicado en el Municipio San Francisco del estado Zulia, teniendo las siguientes medidas y linderos: NORTE: Mide cuarenta y cinco metros con dieciséis centímetros (45,16 mts) y linda con parcela PI-47, SUR: Mide cuarenta y cuatro metros con setenta y nueve centímetros (44,79 mts) y linda con la calle 149B, ESTE: mide noventa metros con diecinueve centímetros (90,19 MTS) y linda con parcela PI-46, OESTE: mide noventa con treinta y seis centímetros (90,36 Mts) y linda con Parcela PI-50 del mismo parcelamiento o urbanismo zona industrial de Maracaibo Primera Etapa Ampliación, con una superficie aproximada de Cuatro mil ochenta y dos metros cuadrados con noventa y un centímetros (4082.91 Mts2) el precio acordado por las partes fue TREINTA Y NUEVE MILLONES SEISCIENTOS VEINTIUN MIL OCHOCIENTOS TREINT AY CINCO BOLIVARES (BS. 39.621.835.00) suma esta que recibió el ciudadano Gustavo Enrique Díaz Barroso, ya identificado, de la ciudadana Soraya Elena Guzmán de Uzcategui, ya identificada, en los términos establecidos en el contrato de compra venta.
Continúa relatando la apoderada actora, que es importante resaltar, que todas las ventas de las parcelas realizada por su representada, se hicieron en cumplimiento a su objeto social, estableciéndose en el documento de parcelamiento y reglamento, en su clausula octava, a favor de su representada una clausula resolutoria de compraventa, que establece. “El incumplimiento en los plazos para obtener la aprobación de proyectos, permisos de construcción y en efecto no ejecute las obras correspondientes, conforme a lo establecido en el numeral 2 de esta clausula, lapso el cual estaba determinado por seis meses, a partir de la fecha de otorgamiento del documento de compraventa, subsiguientemente durante el lapso de 12 meses, iniciar los trabajos de construcción, instalación y montajes.
Convinieron las partes en el referido contrato que conocían los términos del mismo, y que la ciudadana demandada adquirió una parcela que forma parte del Parcelamiento o urbanismo Zona Industrial de Maracaibo Primera Etapa de Ampliación. Siendo que según el ordinal 14 clausula octava del documento de parcelamiento o urbanismo Zona Industrial de Maracaibo, Primera Etapa de ampliación, todas y cada una de las clausulas contenidas en dicho documento de parcelamiento se consideran incluidas en el Documento de Compraventa de parcelas, por lo que rige ese contrato.
Siendo el caso que la ciudadana SORAYA ELENA GUZMAN DE UZCATEGUII, ya identificada, habiendo transcurrido el lapso legal, no ha cumplido con las obligaciones contraídas contractualmente, por no haber efectuado ninguna construcción, mejoras e instalaciones indicadas en el tal mencionado documento de parcelamiento, parte integrante de la parcela de terreno No. PI-48 objeto de la compraventa señalada.
En virtud de lo anterior, queda su representada legítimamente facultada en atención al documento de parcelamiento indicado, de exigir la Resolución del contrato de compraventa mencionado, así como el pago de la clausula penal pactada como resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados a su representada, como al desarrollo de la Zona Industrial de Maracaibo, aunado al abandono que presenta dicha parcela , objeto de acciones delincuenciales, en consecuencia, demanda como en efecto lo hace, primero: la Resolución del Contrato de Compra venta celebrado sobre la parcela PI-48 ya identificada basado en el artículo 1167 del Código Civil en concordancia con los artículos 1159 y 1160 ejusdem, segundo: La ejecución de la clausula de derecho preferencial que se encuentra establecida en el documento de Compraventa y Parcelamiento, en el sentido que se devuelva la propiedad a su mandante, COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA), tercero: En virtud que los montos establecidos en la clausula penal del documento de copra venta registrado por ante la Oficina Subalterna del Municipio San Francisco del estado Zulia, en fecha 26 de agosto del 2003, bajo el No., 41, tomo 6, Protocolo Primero, el cual verso sobre la adquisición de la parcela PI-48, clausula que se debe aplicar al contrato de compra venta, cuyo precio fue definido en la suma de Treinta y Nueve Millones seiscientos veintiún mil ochocientos treinta y cinco Bolívares (Bs. 39.621.835.00) y en virtud de las reconversiones monetarias de los años 2008, 2018 y 2021, dicha cantidad objeto de clausula penal, y devolución del treinta por ciento (30%) del precio ha quedado en cero centavos de bolívares digitales (Bs. 0.00) solicita que así sea declarado por el tribunal y en consecuencia, las partes no tiene nada que reclamarse por ningún concepto respecto a sumas de dinero con ocasión al contrato cuya resolución se peticiona.
Estimo la demanda en la cantidad de sesenta mil novecientos noventa bolívares (Bs. 60.990.00).-
La presente pretensión fue admitida por este Tribunal en fecha 21 de octubre del 2024, por el procedimiento establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y la Resolución No. 2023-001, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 05/11/2024 la parte actora consigno los emolumentos necesarios para la citación personal de la parte demandada.
En fecha 06/11/2024 la alguacil del Tribunal expuso haber recibido los emolumentos necesarios para la citación de la demandada.
En fecha 13/11/2024 la alguacil del Tribunal expuso haber sido infructuosa la citación personal de la parte demandada.
En fecha 13/11/2024 la apoderada actora solicito la citación por carteles de la parte demandada.
En fecha 20/11/2024 el Tribunal acordó la citación por carteles de la demandada en atención a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17/12/2024 la apoderada actora consigno los ejemplares de prensa donde se evidencia la publicación de los carteles de citación ordenados. En esa fecha se agregan a las actas.
En fecha 17/01/2025 el Secretario del Tribunal expone haber cumplido con la formalidad establecida en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14/02/2025 la apoderada actora solicita sea nombrado y juramentado defensor ad litem a la parte demandada.
En fecha 19/02/2025 mediante auto el Tribunal designa como defensora ad litem a la abogada en ejercicio MARIA TORRES PORTILLO, titular de la cedula de identidad No. V-17.806.157, inscrita en el inpreabogado No. 140.311 como defensora ad litem de la parte demandada.
En fecha 25/02/2025 la alguacil expuso haber notificado a la defensora ad litem designada.
En fecha 27/02/2025 la defensora ad litem designada abogada MARIA PAULA TORRES PORTILLO, ya identificada, acepta el cargo recaído en su persona y presta el juramento de Ley.
En fecha 05/03/2025 la apoderada actora solicita la citación de la defensora ad litem a los fines de la continuación del proceso. En esa fecha el Tribunal provee de conformidad y libra boleta de citación.
En fecha 06/03/2025 la alguacil del Tribunal expone haber citado personalmente a la defensora ad litem, consigna boleta firmada, agregada a las actas en esa fecha.
Estando dentro del lapso establecido para la contestación de la demanda la defensora ad litem abogada en ejercicio MARIA PAULA TORRES PORTILLO, inscrita en el inpreabogado No. 140.311, presenta en fecha 10 de marzo del 2025, escrito de contestación, constante de un folio útil, contestando en estos términos: “Como primer punto informo al Tribunal que en aras de ejercer una adecuada defensa, me dirigí varias veces a la dirección suministrada en el expediente, siendo infructuosa dicha búsqueda.- En tal sentido, niego, rechazo, y contradigo tanto el derecho como los hechos invocados por la demandante, promuevo el merito favorable de las pruebas en base al Principio de la Comunidad de las mismas, siendo imposible ubicar a mi defendida, para que me pudiese aportar los elementos probatorios para su mejor defensa”
En esta fecha 10/03/2025 fue agregado el escrito de contestación de la defensora ad litem
Del Acervo Probatorio:
La parte demandante ratifico los medios probatorios consignados con el libelo de demanda,
1)Acta Constitutiva y Estatutos de la Sociedad Mercantil COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA), empresa inscrita por ante el Registro de Comercio que llevo la Secretaría del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 08/09/1962, numero 93, libro 52.- Con relación a esta probanza, aprecia esta sentenciadora, que el referido documento es de carácter público autorizados por una autoridad competente, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual no fue tachado ni impugnado por la parte contraria. Se le otorga valor probatorio.
2) Acta de Asamblea de Accionistas de la Sociedad mercantil COMPAÑÍA
PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA) mediante la cual se inscribe la empresa en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 29/08/1972, bajo el No. 36, libro 75, tomo 3.-. Con relación a esta probanza, aprecia esta sentenciadora, que el referido documento es de carácter público autorizado por una autoridad competente, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual no fue tachado ni impugnado por la parte contraria. Se le otorga valor probatorio.
3) Acta de Asamblea de Accionistas de la sociedad mercantil COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA) donde se incorpora como accionista CORPOZULIA, de fecha 14/02/1977, anotada bajo el No. 36,. Tomo 7-A. y acta extraordinaria de accionistas de COMDIMA, nombramiento de Junta Directiva, de fecha 09/08/2024, No. 27, tomo 57-A. Por no haber sido tachado ni impugnado por la parte contraria, se le otorga valor probatorio.
4) Gaceta oficial No. 30.884, de fecha 02/01/1976, donde se acuerda la ampliación de la Zona Industrial de Maracaibo. Trátese de un documento público el cual se valora de conformidad a lo estatuido en el artículo 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
5) Documento de parcelamiento Primera Etapa de ampliación de la Zona Industrial de Maracaibo, documento de venta registrado por ante la oficina de Registro Inmobiliario de San Francisco del estado Zulia, en fecha 25/06/2003, No. 35 y documento de compra venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio San Francisco del estado Zulia de fecha 26/08/2003, No. 41. Las anteriores documentales se valoran de conformidad a lo establecido en los artículos 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
6) Prueba de Inspección Judicial sobre el inmueble objeto del presente asunto, ubicado en la calle 149B, II etapa, parroquia Marcial Hernández Municipio San Francisco Estado Zulia. La misma fue promovida y evacuada en su oportunidad dejando constancia el Tribunal de los particulares solicitados, plasmados en acta que riela en actas procesales. Prueba esta que evidencio la falta de construcción de algún proyecto u obra en la parcela PI-48 objeto del presente asunto, no así se evidencio la falta de mantenimiento y conservación de la misma.

La parte demandada representada por la defensora ad litem abogada María Paula Torres Portillo, invoco el merito favorable de las pruebas a la luz del principio de la comunidad de las pruebas, en razón de haber sido infructuosas las diligencias para que su representada aportara medios probatorios suficientes que enervaran la pretensión del demandante. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se establece.

Consideraciones para la decisión:

En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
Así mismo, como lo establece nuestra carta magna en su artículo 257:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (…)”

Como quiera que esta operadora de justicia tiene la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente;
Entra a decidir conforme a derecho este órgano administrador de justicia la presente causa.
La parte actora, representada por apoderado judicial, demando la Resolución del Contrato de Compra venta celebrado sobre la parcela PI-48 ya identificada basado en el artículo 1167 del Código Civil en concordancia con los artículos 1159 y 1160 ejusdem, así mismo, la ejecución de la clausula de derecho preferencial que se encuentra establecida en el documento de Compraventa y Parcelamiento, en el sentido que se devuelva la propiedad a su mandante, COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA), y por último demando, que los montos establecidos en la clausula penal del documento de compra venta registrado por ante la Oficina Subalterna del Municipio San Francisco del estado Zulia, en fecha 26 de agosto del 2003, bajo el No., 41, tomo 6, Protocolo Primero, el cual verso sobre la adquisición de la parcela PI-48, clausula que se debe aplicar al contrato de compra venta, cuyo precio fue definido en la suma de Treinta y Nueve Millones seiscientos veintiún mil ochocientos treinta y cinco Bolívares (Bs. 39.621.835.00) y en virtud de las reconversiones monetarias de los años 2008, 2018 y 2021, dicha cantidad objeto de clausula penal, y devolución del treinta por ciento (30%) del precio ha quedado en cero centavos de bolívares digitales (Bs. 0.00) solicita que así sea declarado por el tribunal y en consecuencia, las partes no tiene nada que reclamarse por ningún concepto respecto a sumas de dinero con ocasión al contrato cuya resolución se peticiona.
La defensora ad litem, en representación de la parte demandada, en su oportunidad procesal contesto la demanda, de una forma genérica, en vista, de la imposibilidad de ubicar a su representada y esta le aportara elementos suficientes que enervaran la pretensión del demandante, no obstante, todas las diligencias que la misma realizo para tal fin.-
Con la finalidad de producir una decisión que este ajustada a derecho, esta Juzgadora debe detenerse a estudiar y analizar el documento de Parcelamiento de la Primera Etapa de Ampliación de la Zona Industrial de Maracaibo, de donde deviene el contrato de compra venta cuya resolución fue solicitada por el apoderado actor, y apegado a la doctrina que indica que el contrato es ley entre las partes.-
Así tenemos, que el documento de Parcelamiento mencionado, estableció que la sociedad anónima COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA) es única y exclusiva propietaria de una extensión de terreno que abarca dos millones ciento sesenta y dos mil doscientos quince metros cuadrados con setenta y nueve decímetros cuadrados (2.162.215.79 mts2) adquiridos con destino a la ampliación de la Zona Industrial de Maracaibo, para lo cual en la primera etapa de ampliación, se utilizara una extensión de terreno de un millón setecientos noventa y cinco mil setecientos cuarenta y ocho metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (1.795.748.75 mts2) aproximadamente, de igual manera establece el referido documento, las condiciones generales para la compra venta de parcelas, indicando entre otras condiciones generales, y que atiende a este caso, lo establecido en la clausula octava, ordinal primero, que indica, que en las parcelas vendidas no podrá hacerse ninguna construcción, instalación o montaje , sino atendiendo al uso para el cual ha sido destinada .. (omissis) y el ordinal 2 de la referida clausula, refiere, que el dueño de parcelas se obliga a obtener de los organismos competentes, la aprobación del proyecto correspondiente, en un plazo de seis (6) meses contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento de compre venta de la parcela, y previa aprobación de COMDIMA, deberá iniciar los trabajos de construcción, instalación y montajes en un lapso de doce (12) meses contados a partir del otorgamiento del permiso correspondiente, quedando entendido que debe culminar las construcciones, instalaciones y montajes aprobadas en el lapso de dieciocho (18) meses contados a partir de la fecha de otorgamiento de compra venta de la parcela correspondiente.
Es menester indicar que el contrato de compra venta celebrado entre la demandante y la demandada data del 26 de agosto del 2003, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Francisco del estado Zulia, registrado bajo el No. 41, tomo 6, Protocolo 1, tercer trimestre, donde las partes se realizan las concesiones respectivas atinentes al contrato celebrado.
Por otro lado en el tan mencionado documento de parcelamiento, específicamente en su clausula 15, quedo establecido lo siguiente: Sin perjuicio de otras que COMDIMA pueda establecer en otros documentos, se establecen las siguientes clausulas de Resolución de Compra Venta: Omissis b) el incumplimiento en los plazos para obtener la aprobación de proyectos, permisos de construcción, y en efecto no ejecutar las obras correspondientes, conforme a la establecido en el documento de parcelamiento.
Acción resolutoria que instaura el demandante en atención a la clausula resolutoria indicada en el documento de parcelamiento, que da origen a los subsiguientes contratos de compra venta , existiendo un retardo suficiente para justificar la resolución, produciendo dicho retardo o el incumplimiento alegado como fundamento de ella un daño más o menos relevante para el acreedor demandante de la resolución.
En este sentido, el autor italiano Dalmatello indicaba “lo que justifica la demanda de resolución es el retardo en el cumplimiento (retardo que debe persistir en el momento en el cual se propone la demanda) mientras que no la justificaría el cumplimiento retardado”
La falta total del cumplimiento puede, sin embargo, consistir- dice TREITEL- no solo en una completa inactividad en relación con el contrato, sino también en pretender un cumplimiento diferente de aquel que resulta del contrato.
PICARD Y PRUDHOME, indican, que en lo que concierne a una obligación esencial de un contrato sinalagmático, la teoría de la resolución se reduce totalmente a la idea de equilibrio, La naturaleza de este contrato implica entre las obligaciones un vínculo riguroso y, por consiguiente, un equilibrio que la inejecución total o parcial tiene el efecto de destruir. Es esta ruptura del equilibrio, cualquiera que sea la causa: caso fortuito, culpa, negativa, lo que la resolución sanciona.
La observancia de la buena fe objetiva (lealtad) por parte de los contratantes (acreedor y deudor) – escribe MESSINEO- significa que el acreedor no puede pretender más, en el ejercicio de su crédito, ni el deudor puede rehusarse a dar menos, en el cumplimiento de su obligación, de lo que exige el sentido de la probidad, habida cuenta de la finalidad del contrato.

Así mismo y en este orden, del documento de parcelamiento analizado, se desprende que fue establecida una clausula penal, por incumplimiento, basada en el treinta por ciento (30%) del precio pagado, y en el caso que en la parcela se hubieren ejecutado construcciones o edificaciones, que fueran útiles quedaran en beneficio de COMDIMA, sin que esta reconozca indemnización a favor del dueño de la parcela.
En este orden, en la hipótesis de resolución legal artículo 1167 del Código Civil, el texto de este artículo impone al acreedor reclamar judicialmente el efecto resolutorio pretendido por él con base en el alegado incumplimiento del deudor. Ahora bien, conforme a una difundida doctrina, dicha intervención judicial necesaria estaría dirigida precisamente a permitirle al Juez una evaluación imparcial del caso concreto, de manera que la decisión sobre la procedencia de la resolución aparecerá como obra directa del propio juez y no del capricho del actor.
Los jueces –escribe CONSTANTINESCO- aprecian en primer lugar la buena fe respectiva de las partes, su grado de culpabilidad y la extensión del incumplimiento del deudor en relación con los intereses del acreedor, solo después, de este examen se pronuncian ellos sobre la suerte del contrato.
Así las cosas, del análisis y examen de las documentales probatorias consignadas por la parte demandante, que son los documentos fundamentales de su pretensión, fue consignado el documento de compra venta mediante el cual la sociedad anónima COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA) y el ciudadano GUSTAVO ENRIQUE DIAZ BARROSO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 16.118.228, vende al prenombrado ciudadano, la parcela de terreno signada con el No. PI-48, que tiene una superficie de Cuatro mil ochenta y dos metros cuadrados con noventa y un centímetros cuadrados (4.082.91 M2) que forma parte de mayor extensión del denominado Parcelamiento o Urbanismo Zona Industrial de Maracaibo-Primera Etapa de Ampliación, ubicado en la parroquia Marcial Hernández del Municipio Autónomo San Francisco del estado Zulia documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Francisco del estado Zulia, en fecha 25 de junio del 2003, anotado bajo el No. 35, tomo 12, Protocolo 1, Segundo Trimestre, objeto de controversia, y donde se evidencia la adquisición de la parcela objeto del presente asunto, por el ciudadano ya indicado.
De igual forma, en el acervo documental probatoria, fue consignado documento de compra venta mediante el cual la COMPAÑÍA ANONIMA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA), autoriza la venta de la parcela signada con el No. PI-48, primigeniamente adquirida por el ciudadano GUSTAVO ENRIQUE DIAZ BARROSO, ya identificado, y este vende a la ciudadana SORAYA ELENA GUZMAN DE UZCATEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 5.167.161, la parcela en cuestión, con las medidas y linderos supra indicados, mediante documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Francisco del estado Zulia, en fecha 26 de agosto del 2003, anotado bajo el No. 41, tomo 6, Protocolo 1, Tercer Trimestre. Documento este que transfiere a la compradora una serie de derechos y obligaciones establecidos en el documento de parcelamiento o Urbanismo de la Zona Industrial de Maracaibo, el cual manifestó conocer y que la parcela adquirida es decir la PI-48 pertenece o forma parte del parcelamiento o urbanismo ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO PRIMERA ETAPA DE AMPLIACION.
Ahora bien, esta Juzgadora observa, que la Resolución es una sanción, y más concretamente una sanción civil que, como tal, solo se aplica a petición del titular del interés a cuya tutela sirve dicha sanción, resulta comprensible que el artículo 1167 del Código Civil haya considerado indispensable la mediación del juez para decidir acerca de la aplicabilidad de tal sanción, cuando quien pretenda su aplicación no pueda invocar una clausula de negocio o una disposición inequívoca de la propia ley que le autorice a transformar, mediante su exclusiva manifestación de voluntad, la situación jurídica que resulta de la existencia del contrato.
En este orden establece el artículo 1160 ejusdem, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la ley, teniendo como premisa, que el artículo 1264 del mismo código sustantivo indica que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraída
En el presente caso de acuerdo a lo alegado y probado en autos, existe un incumplimiento por parte de la ciudadana SORAYA ELENA GUZMAN DE UZCATEGUI, ya identificada, a los términos y condiciones generales indicadas en el documento de parcelamiento tantas veces mencionado, y al documento de compra venta celebrado por esta con la hoy demandante, cuando el deudor incumple la obligación a su cargo, no solamente priva al acreedor de la prestación en si misma considerada, sino que simultáneamente le acarrea perdidas consiguientes al sacrificio de la ventaja que podría esperar de la obtención de la prestación, por ello la resolución del contrato es un medio legal contra el incumplimiento de un contrato bilateral, por virtud de la cual lo que el acreedor busca es ponerle fin al contrato y recuperar, en lo posible, la posición en que él se hallaba.
Si el deudor no ha cumplido con sus obligaciones, basado en este incumplimiento que ha frustrado el fin del contrato, al acreedor, cuya obligación está pendiente, no le queda más alternativa que intentar la resolución del contrato.
En el caso de autos, ha quedado demostrado el incumplimiento de la demandada de autos, ciudadana SORAYA ELENA GUZMAN DE UZCATEGUI, ya identificada, por lo que está plenamente justificada la vía judicial escogida por la demandante para extinguir la relación contractual insatisfecha por la primera.
Estudiando los requisitos generales de procedencia de la acción propuesta, tenemos que el artículo 1167 del Código Civil, exige como requisitos de procedencia: a) Bilateralidad del contrato, b) incumplimiento definitivo del contrato o parcial en los que las partes lo hubiesen contemplado así, c) incumplimiento culpable imputable al deudor d) que el demandante hubiese cumplido u ofrezca cumplir con su obligación y e) intervención judicial.
En el caso que nos ocupa la acción propuesta cumple con las condiciones previstas en el referido artículo, que es la acción resolutoria contractual admitida pacíficamente por la doctrina.
En este orden, la Resolución es el remedio que establece el legislador en el artículo 1167 del Código Civil para poner fin a un contrato bilateral cuando una de las partes no ejecuta sus obligaciones dentro el plazo establecido en el contrato.
Artículo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Evidenciándose en actas, que la demandada de autos SORAYA ELENA GUZMAN DE UZCATEGUI, ya identificada, a pesar que acepto la venta que se le hizo en los términos y condiciones pautadas en la misma, no cumplió con los términos y condiciones en ella indicado ni con el documento de Parcelamiento tantas veces mencionado, y su reglamento, y soportar las consecuencias que su acto acarrea a tenor de lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.- Así se confirma.-
Así mismo, por cuanto del contrato de compra venta se desprende que fue suscrito entre las partes en fecha 26 de agosto del 2003, y en virtud de las reconversiones monetarias de los años 2008, 2018 y 2021, las cantidades de dinero objeto de clausula penal y devolución del treinta por ciento (30%) del precio, ha quedado en un saldo negativo en la actualidad, este Tribunal declara que no existen cantidades de dinero que las part