TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE No. 47.035

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA Y COBRO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO (VIVIENDA)

I
INTRODUCCIÓN

De un estudio de las actas procesales, se evidencia que la presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA Y COBRO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana MARÍA ELENA VILLALOBOS TORRES, venezolana mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 11.394.350, domiciliada en el Municipio San Francisco del Estado Zulia, debidamente asistida por la abogada en ejercicio JOANDRA CHIQUINQUIRA BARRETO ALVIAREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 327.679; en contra de la ciudadana KAREN RUTH HERNÁNDEZ GARCÍA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.893.657, domiciliada en el Municipio San Francisco del Estado Zulia.

II
RELACION DE LAS ACTAS
Se inició el presente juicio en virtud del escrito liberar interpuesto en fecha treinta (30) de abril de 2025, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), signada con el No. de distribución TPI-125-2025, correspondiendo a este Tribunal conocer de la presente demanda.

En fecha siete (7) de mayo de 2025, este Juzgado dictó auto instando para resolver la admisión de la demanda. Posteriormente, en fecha catorce (14) de mayo de 2025 la ciudadana MARÍA ELENA VILLALOBOS TORRES, antes identificada, confirió Poder Apud Acta a la abogada en ejercicio JOANDRA CHIQUINQUIRA BARRETO ALVIAREZ, antes identificada.
Finalmente, en misma fecha, la parte accionante, presentó escrito, subsanado lo instado por este Juzgado mediante auto de fecha siete (7) de mayo de 2025

CAPÍTULO III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente asunto se constituye en una demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA Y COBRO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana MARÍA ELENA VILLALOBOS TORRES, en contra de la ciudadana KAREN RUTH HERNÁNDEZ GARCÍA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.893.657, domiciliada en el Municipio San Francisco del Estado Zulia, ambas identificadas en la parte inicial del presente fallo, cuya pretensión está dirigida a la Resolución de Contrato de opción a compraventa, suscrita por las ciudadanas antes mencionadas, la cual recayó sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 02-03, ubicado en la segunda planta del Bloque 09, de la urbanización San Francisco del Estado Zulia. Apartamento que consta de las siguientes dependencias: sala-comedor, cocina, lavadero, tres (3) habitaciones, una (1) sala sanitaria y un (1) porche, y se encuentra alinderado de la siguiente forma: NORTE: con pared de apartamento terminado en 04 del edificio 02, SUR: con pared de apartamento terminado en 04 del mismo edificio, ESTE: con fachada este del edificio y OESTE: con fachada oeste del edificio, el bien mueble cuenta con un área total de sesenta y un metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados ( 61.50mts cuadrados) y el bloque 09, edificio 01, ocupa una superficie de terreno que le es propia de quinientos cuarenta y seis metros cuadrados con cero centímetros cuadrados (546,00. Metros cuadrados) comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con terreno del extinto Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) y con el bloque 07, SUR: con el bloque 12 y con terreno del extinto Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), ESTE: con estacionamiento y terreno del extinto Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), y OESTE: con el bloque 12 y con terreno del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), este documento de propiedad se encuentra debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio San francisco del estado Zulia en fecha nueve (9) de julio de 2024, quedando anotada bajo el No. 2024.518, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 482.21.18.3.9044 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2024.
De igual modo, la parte actora pretende el pago de la cantidad de CUATRO MIL DÓLARES AMERICANOS (USD. 4.000,00), siendo el monto restante del precio del inmueble, estipulado en el contrato de compraventa, suscrito por la partes, el cual reposa en el presente expediente en los folios cuatro (4) y cinco, de igual forma exige el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y pagados incompletos, correspondiente a la cantidad de dieciséis (16) mensualidades, lo que asciende a un total de MIL NOVECIENTOS VEINTE DÓLARES AMERICANOS (USD. 1.920,00) .

En relación a lo anterior este Tribunal, aprecia que junto a la demanda se presentaron los siguientes anexos:

 Documental: contrato de opción a compraventa y arrendamiento (privado) suscrito entre las ciudadanas MARÍA ELENA VILLALOBOS TORRES, y la ciudadana KAREN RUTH HERNÁNDEZ GARCÍA, antes identificadas, el cual recayó sobre un apartamento distinguido con el No. 02-03, ubicado en la segunda planta del Bloque 09, de la urbanización San Francisco del Estado Zulia. Apartamento que consta de las siguientes dependencias: sala-comedor, cocina, lavadero, tres (3) habitaciones, una (1) sala sanitaria y un (1) porche, y se encuentra alinderado de la siguiente forma: NORTE: con pared de apartamento terminado en 04 del edificio 02, SUR: con pared de apartamento terminado en 04 del mismo edificio, ESTE: con fachada este del edificio y OESTE: con fachada oeste del edificio, el bien mueble cuenta con un área total de sesenta y un metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados ( 61.50mts cuadrados) y el bloque 09, edificio 01, ocupa una superficie de terreno que le es propia de quinientos cuarenta y seis metros cuadrados con cero centímetros cuadrados (546,00. Metros cuadrados) comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con terreno del extinto Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) y con el bloque 07, SUR: con el bloque 12 y con terreno del extinto Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), ESTE: con estacionamiento y terreno del extinto Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), y OESTE: con el bloque 12 y con terreno del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio San francisco del estado Zulia en fecha nueve (9) de julio de 2024, quedando anotada bajo el No. 2024.518, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 482.21.18.3.9044 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2024.
 Documental: Documento de compraventa suscrito entre el ciudadano RAFAEL RAMÓN CALDERA GUTIÉRREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.965.899, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, y la ciudadana MARÍA ELENA VILLALOBOS TORRES, antes identificada, el cual recayó sobre apartamento distinguido con el No. 02-03, ubicado en la segunda planta del Bloque 09, de la urbanización San Francisco del Estado Zulia. Apartamento que consta de las siguientes dependencias: sala-comedor, cocina, lavadero, tres (3) habitaciones, una (1) sala sanitaria y un (1) porche, y se encuentra alinderado de la siguiente forma: NORTE: con pared de apartamento terminado en 04 del edificio 02, SUR: con pared de apartamento terminado en 04 del mismo edificio, ESTE: con fachada este del edificio y OESTE: con fachada oeste del edificio, el bien mueble cuenta con un área total de sesenta y un metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados ( 61.50mts cuadrados) y el bloque 09, edificio 01, ocupa una superficie de terreno que le es propia de quinientos cuarenta y seis metros cuadrados con cero centímetros cuadrados (546,00. Metros cuadrados) comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con terreno del extinto Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) y con el bloque 07, SUR: con el bloque 12 y con terreno del extinto Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), ESTE: con estacionamiento y terreno del extinto Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), y OESTE: con el bloque 12 y con terreno del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio San francisco del estado Zulia en fecha nueve (9) de julio de 2024, quedando anotada bajo el No. 2024.518, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 482.21.18.3.9044 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2024.

 Documental: copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana MARÍA ELENA VILLALOBOS TORRES, antes identificada.
 Documental: copia simple de la cláusula opcional de retracto legal de fecha cuatro (4) de octubre de 2024, realizado ante el Registro Público del municipio San Francisco del Estado Zulia, en referencia a la liberación contenida en la cláusula opcional de Retracto Legal dispuesta en los contratos del Extinto INAVI, el cual recae sobre el siguiente inmueble apartamento distinguido con el No. 02-03, ubicado en la segunda planta del Bloque 09, de la urbanización San Francisco del Estado Zulia. Apartamento que consta de las siguientes dependencias: sala-comedor, cocina, lavadero, tres (3) habitaciones, una (1) sala sanitaria y un (1) porche, y se encuentra alinderado de la siguiente forma: NORTE: con pared de apartamento terminado en 04 del edificio 02, SUR: con pared de apartamento terminado en 04 del mismo edificio, ESTE: con fachada este del edificio y OESTE: con fachada oeste del edificio, el bien mueble cuenta con un área total de sesenta y un metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados ( 61.50mts cuadrados) y el bloque 09, edificio 01, ocupa una superficie de terreno que le es propia de quinientos cuarenta y seis metros cuadrados con cero centímetros cuadrados (546,00. Metros cuadrados) comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con terreno del extinto Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) y con el bloque 07, SUR: con el bloque 12 y con terreno del extinto Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), ESTE: con estacionamiento y terreno del extinto Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), y OESTE: con el bloque 12 y con terreno del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio San francisco del estado Zulia en fecha nueve (9) de julio de 2024, quedando anotada bajo el No. 2024.518, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 482.21.18.3.9044 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2024.
 Documental: factura por servicios de electricidad emanada de CORPOELEC, bajo el No. SERIE04C110000000222, a nombre de la ciudadana AuraVillalobos, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.278.619, con dirección, Urbanización San Francisco, SC 7, avenida 35 BLQ 9SFC San Francisco ZUL 2 02-03 ZUL.
 Documental: copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana MARÍA ELENA VILLALOBOS TORRES, antes identificada.

Ahora bien, se observa que en el escrito libelar la parte actora señala el uso que tiene el inmueble sobre el cual recae la relación arrendaticia deducida en el contrato objeto de la presente acción:

… OMISSIS…
III. RELACION DE LOS HECHOS.

1. En fecha 24 de marzo de 2023, celebre con la ciudadana KAREN RUTH HERNANDEZ GARCIA, un contrato de opción a compra sobre el siguiente bien inmueble de mi propiedad: un apartamento destinado a vivienda ubicado en la urbanización San Francisco, bloque 09, edificio 01, apartamento 02-03, en Jurisdicción de la Parroquia San Francisco, municipio San Francisco del estado Zulia. (….)

Así mismo, se señala en el contrato de opción a compraventa y arrendamiento (privado) suscrito entre las ciudadanas MARÍA ELENA VILLALOBOS TORRES, y la ciudadana KAREN RUTH HERNÁNDEZ GARCÍA, antes identificadas, que riela en los folios marcados con los Nos. Cuatro (04) y cinco (05) de la pieza principal en su cláusula sexta establece:” El destino que se le dará al inmueble arrendado con opción de compra-venta será única y exclusivamente para uso de habitación…”

Considerando lo anterior, es oportuno para este Tribunal citar lo establecido en la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, que a tal efecto establece:

Artículo 1. La presente Ley, tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente, en el marco de la novedosa legislación y Política Nacional de Vivienda y Hábitat, como un sistema integrado dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente; con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población; contrarrestando la mercantilización y la especulación económica de la vivienda que la convierte en un medio de explotación y opresión del ser humano por el ser humano; y promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del Estado democrático y social, de derecho y de justicia, cumpliendo el mandato de refundación de la República, establecido en la Carta Magna.

Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes . (Negrillas de esta Sala).

Artículo 95. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada. Del procedimiento administrativo previo a la instancia judicial.

Artículo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojos, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10

Así, ha sido Conteste la Doctrina Casacional al interpretar la referida norma, señalándose que la finalidad de la ley es establecer un régimen jurídico especial para regular la materia de arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas, tal como lo es el caso de marras.

Colorario de lo anterior, se cita a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión de fecha ocho (08) de agosto de 2024, Expediente2023-0141, estableció:

(…) Las disposiciones transcritas establecen el procedimiento a seguir por todo aquel arrendador que pretenda el desalojo o la prosecución de un proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial que produzca como consecuencia la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, y, a tal efecto, disponen que deberá tramitar de manera previa y obligatoria el procedimiento administrativo establecido en el mencionado texto legal.
Sobre este particular, esta Sala Político-Administrativa ha señalado lo siguiente:
( ) la obligación de llevar a cabo un procedimiento administrativo, no supone el desconocimiento de la jurisdicción que corresponde a los órganos de administración de justicia para decidir el fondo de la causa, por cuanto tal competencia se encuentra expresamente atribuida a estos, sino que implica la obligatoriedad de agotar el procedimiento administrativo previo, a fin de aminorar los efectos de una eventual desocupación.
( )
Así las cosas, importa señalar que la circunstancia advertida supra se subsume en el supuesto contemplado en el precitado artículo 94 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, norma que exige de manera obligatoria la tramitación de un procedimiento previo a las demandas por desalojo de un inmueble arrendado destinado a vivienda, el cual deberá sustanciarse ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
De esta forma, nos encontramos ante la existencia de un requisito procesal para poder demandar, y en consecuencia, ante una eventual causal de inadmisibilidad, la cual solo podrá ser declarada por el órgano jurisdiccional en caso de evidenciarse el incumplimiento del deber de tramitar el correspondiente procedimiento administrativo al que alude el mencionado cuerpo normativo, previamente a la interposición de la acción . (Vid., entre otras, sentencia número 00161 de fecha 19 de noviembre de 2020). (Resaltado de esta decisión).
De acuerdo a la decisión transcrita, el procedimiento administrativo previo consagrado en la normativa citada, se traduce en un requisito procesal para poder demandar y, en consecuencia, es una causal de inadmisibilidad en caso de incumplimiento del trámite previamente a la interposición demanda.(…)

Ahora bien, Enunciados los elementos probáticos que fueron acompañados a las actas junto al escrito libelar y revisados como han sido los instrumentos anexos, dado que el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone como requisito previo a la interposición de la demanda de un bien relacionado con un inmueble destinado a vivienda, la tramitación por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento administrativo, y dado que de las actas consignadas no consta que se haya agotado el referido procedimiento, mediante la resolución que habilite la vía judicial, requisito indispensable para la interposición de las demandas de esta naturaleza, es por lo que mal podría este Juzgado ordenar la admisión de la demanda por el incumplimiento de este requisito, por lo que se considera INADMISIBLE la misma y así se hará constar en la dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.-

CAPITULO III
DECISIÓN

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: INADMISIBLE LA DEMANDA POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA Y COBRO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana MARÍA ELENA VILLALOBOS TORRES, venezolana mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 11.394.350, domiciliada en el Municipio San Francisco del Estado Zulia, debidamente asistida por la abogada en ejercicio JOANDRA CHIQUINQUIRA BARRETO ALVIAREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 327.679; en contra de la ciudadana KAREN RUTH HERNÁNDEZ GARCÍA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.893.657, domiciliada en el Municipio San Francisco del Estado Zulia.

SEGUNDO: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de la decisión.-

Notifíquese. Publíquese y Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve. Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los cuatro (04) das del mes de Junio 2025 del año dos mil veinticinco (2025). Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación. –
LA JUEZA PROVISORIA,

ABOG. AILIN CÁCERES GARCÍA.-
EL SECRETARIOTEMPORAL,

ABOG. JORGE JARABA URDANETA.-
En la misma fecha, siendo las dos y cuarenta minutos de la tarde (2:40 P.m), se dictó y publicó el fallo que antecede, quedando anotado bajo el No. 079-2025.

EL SECRETARIO TEMPORAL,

ABOG. JORGE JARABA URDANETA.-
AC/JJ/jf