Recibida la presente demanda por COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO (VIA EJECUTIVA), intentada por los abogados en ejercicio JORGE FERNANDEZ DE LA CRUZ y MIGUEL R. UBAN RAMIREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los No . 31.801 y 56.759, respectivamente, actuando en nombre y representación del CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS DEYDIMARIAM, el Tribunal lo recibe, le da entrada, ordena formar expediente y numerarla a los fines de pronunciarse sobre la admisión, el Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones:
Para resolver sobre lo alegado el Tribunal observa:
La presente demanda fue incoada por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS DEYDIMARIAM, cuyo documento de condominio se encuentra registrado ante la oficina del Primer Circuito de Registro Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinticinco (25) de marzo de 1994, bajo el No. 22, tomo 33, protocolo 1°, en contra de los ciudadanos MARIA GABRIELA URDANETA DE YORIS y MARCO ANTONIO YORIS REVEROL, EDITH ESTHER ALVARADO DE ROMERO, HERIBERTO SANCHEZ CHACON y CARLOS FERNANDO MENDEZ SANCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 13.243.104, 13.610.281, 7.801.819, 3.940.310 y 9.735.560, respectivamente, de este domicilio, pretendiendo ante este Órgano Jurisdiccional reclamar el COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO POR LA VIA EJECUTIVA, en virtud de la deuda alcanzada por los demandados, alegando que la accionante es la legítima acreedora de los gastos comunes imputables a los demandados, por ser los mismos una obligación que sigue al inmueble (obligación propter rem) y que no han sido pagados, a pesar de que en varias oportunidades se les ha requerido extrajudicialmente su pago, siendo que la obligación de todo propietario en pagar oportuna y voluntariamente sus obligaciones con el condominio, no existiendo motivo alguno para no haber pagado a tiempo dichas deudas que ahora reclama el condominio, más los intereses legales que cada mes individualmente considerado ha generado, así como la indexación de las cantidades adeudadas.
Explanadas así las cosas, este Juzgador hace las siguientes reflexiones:
Efectuada una revisión exhaustiva a la anterior demanda de COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO, presentada por los ciudadanos JORGE FERNANDEZ DE LA CRUZ y MIGUEL R. UBAN RAMIREZ, en su carácter de apoderados judiciales de la demandante, representación que fue otorgada por los ciudadanos EUCLIDES TORRES SUAREZ y ROSANA BEATRIZ SARAVIA MIRANDA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 2.629.996 y 10.433.479, respectivamente, en su condición de Presidente y Administradora del CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS DEYDIMARIAM, este Tribunal estima necesario efectuar breves consideraciones respecto a la admisibilidad de la misma, en los siguientes términos:
Observa quien aquí suscribe que este Tribunal, en primer término que no fue consignada la autorización de la junta de condominio para intentar la acción incoada, todo ello con fundamento a lo estatuido en el literal e del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ello
para demostrar que la representación de administradora del CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS DEYDIMARIAM; mientras que respecto a la autorización a que se refiere la parte final del literal e del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, señaló que la misma solo es necesaria cuando la actividad del administrador se exceda de las atribuciones generales de administración y gestión de los intereses condominales, es decir aquellas que son poco frecuentes o extraordinarias, fundamentando tales argumentos en la doctrina de Rafael Ángel Briceño, en su obra titulada “De la propiedad horizontal, anotaciones de la multipropiedad y tiempo compartido”.
Al respecto de lo anterior, resulta ineludible para esta sentenciadora citar el contenido del literal e del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, que es del siguiente tenor:
“Corresponde al Administrador:
e. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el libro de actas de la Junta de Condominio.”
En concordancia con la norma antes citada, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 68 de fecha 27 de febrero de 2019 estableció que según el régimen de propiedad horizontal la representación en juicio de los sujetos sometidos a dicha Ley corresponde al administrador, quien debe ejercer la facultad de comparecer en juicio debidamente autorizado por la junta de condominio.
En ese sentido en el caso que nos ocupa tenemos como norma de imperativo cumplimiento que la legitimación, quien además para comparecer en juicio necesita estar suficientemente facultado por la junta de condominio, no siendo esto último potestativo a determinados casos como lo refiere la actora, sino más bien un requisito para que se considere válida la participación de quien se presenta en juicio en nombre del condominio.
Ahora bien, tras realizar una revisión exhaustiva a las actas procesales, observa una certificación señalada como “G”, suscrita por los ciudadanos EUCLIDES TORRES SUAREZ y ROSANA BEATRIZ SARAVIA MIRANDA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.629.996 y V-10.443.479, respectivamente, de este domicilio, actuando en el carácter de Presidente y Administrador de la Junta Directiva del Condominio del Edificio RESIDENCIAS DEYDIMARIAM,
Apreciándose que no consta acta alguna en la que se le autorice suficientemente al administrador para demandar en nombre del condominio, siendo ambos aspectos requisitos sine qua non para considerar que la persona que se presenta en juicio para representar al condominio tiene legitimidad para ello.
En torno a la legitimidad, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia Nº RC.000003, de fecha 23 de enero de 2018, ha establecido lo siguiente:
``Así las cosas, tenemos que la falta de legitimatio ad causam o cualidad, trae consigo un vicio en el derecho de acción que imposibilita al juez conocer el mérito del asunto debatido, por lo que aún cuando no haya sido alegada, el juez ante dicha situación está obligado a declararla de oficio y como consecuencia, la inadmisibilidad de la demanda.
En el caso que nos ocupa, se tiene entonces que la persona que acciona no tiene legitimación para ello, ya que no llena una de las condiciones para ejercer la presente acción, como lo es, el que el acreedor solo puede hacerlo sobre derechos en los que ya sea titular el deudor. En tal sentido, en el presente caso, al no haberse constatado que la Junta de Condominio le facultara para instaurar el presente juicio, conforme lo señala el artículo 20, literal e de la Ley de Propiedad Horizontal, así como también la jurisprudencia patria antes transcrita, es evidente que la misma CARECE DE CUALIDAD para intentar la presente acción conforme a lo establecido en el criterio jurisprudencial citado ab initio. Así se decide.-
En segundo término, se evidencia que la parte demanda está conformada por varios deudores, en relación a lo planteado, prevé el artículo 365 del Código Adjetivo:
“Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.
A su vez el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil consagra que:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí…” (subrayado del Tribunal)
Al haberse corroborado la circunstancia de inepta pretensión de la parte demandante, siendo una acumulación indebida pretendida en contra de los demandados, considerando que se presentan varias pretensiones que son incompatibles entre sí, se excluyen mutuamente o no pueden tramitarse conjuntamente en un mismo procedimiento, las reclamaciones no puede ser satisfechas simultáneamente, siendo la consecuencia lógica era la inadmisibilidad de la demanda presentada. Así se decide.
En ese sentido, dado que la falta de cualidad o legitimidad en la causa, resulta forzoso para quien aquí decide declarar la INADMISIBILIDAD de la acción de COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO (VIA EJECUTIVA), incoada por EL CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS DEYDIMARIAM, en contra de los ciudadanos MARIA GABRIELA URDANETA DE YORIS y MARCO ANTONIO YORIS REVEROL, EDITH ESTHER ALVARADO DE ROMERO, HERIBERTO SANCHEZ CHACON y CARLOS FERNANDO MENDEZ SANCHEZ, todos identificados con anterioridad. Así se decide.-
DECISIÓN
Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: INADMISIBLE la presente demanda que por COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO, fue incoada por el CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS DEYDIMARIAM, cuyo documento de condominio se encuentra registrado ante la oficina del Primer Circuito de Registro Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinticinco (25) de marzo de 1994, bajo el No. 22, tomo 33, protocolo 1°, en contra de los ciudadanos MARIA GABRIELA URDANETA DE YORIS y MARCO ANTONIO YORIS REVEROL, EDITH ESTHER ALVARADO DE ROMERO, HERIBERTO SANCHEZ CHACON y CARLOS FERNANDO MENDEZ SANCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad titulares Nos. 13.243.104, 13.610.281, 7.801.819, 3.940.310 y 9.735.560, respectivamente, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.
No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de la decisión proferida.
Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada de la presente decisión por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.
Dada, sellada y firmada en la sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en Maracaibo a los quince (15) días del mes de julio de dos mil veinticinco (2025).- Años: 214° de la Independencia y 165° de la Federación.-
LA JUEZA
DRA. KATTY URDANETA G LA SECRETARIA
ABG. NORELIS TORRES
En la misma previo el anuncio de Ley a las puertas del despacho, se dictó y publicó el fallo que antecede.-
LA SECRETARIA
ABG. NORELIS TORRES HUERTA
Reg. No. __120___
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