REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MACHIQUES DE PERIJA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA MACHIQUES, DIECISIETE (17) DE JULIO DE DOS MIL VEINTICINCO (2025) 215° y 166° EXPEDIENTE: 9131-2024 CAUSA: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) DEMANDANTES: ciudadanos LEONARDO JOSÉ MARTÍNEZ FINOL, LUIS RAMÓN MARTÍNEZ FINOL y LESBIA MARÍA MARTÍNEZ FINOL, titulares de la cédula de identidad N° V-12.758.210, V-14.681.800 y V-13.101.057, debidamente asistidos por la Abogada en ejercicio LESBIA MARÍA MARTÍNEZ FINOL, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 92.689, quien actúa en su propio nombre y representación y como Apoderada Judicial de los ciudadanos LEONARDO JOSÉ MARTÍNEZ FINOL y LUIS RAMÓN MARTÍNEZ FINOL. DEMANDADOS: sociedad mercantil BUFALO’S RESTAURANT, C.A., en cualquiera de sus representantes legales IVAN ENRIQUE OCANDO GUTIERREZ, titular de la cédula de identidad N° V-3.644.158, en su carácter de presidente; ciudadano FERNANDO ESTEBAN BENIA SOCORRO, titular de la cédula de identidad N° V-11.719.614, en su carácter de vice-presidente; o el ciudadano CARLOS JOSÉ MÀRQUEZ SOCORRO, titular de la cédula de identidad N° V-7.685.540, en su carácter de Director General. y el ciudadano DIEGO FERNANDO PARRA PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-23.274.160. APODERADA JUDICIAL DE LOS CO-DEMANDADOS: GLADYS GREGORIA SILVA GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero V-12.758.431, abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el número 261.961. I PARTE NARRATIVA En fecha tres (03) de octubre de 2024, el Tribunal recibió demanda relativa al juicio de Desalojo de Inmueble (Local Comercial), interpuesta por los ciudadanos LEONARDO JOSÉ MARTÍNEZ FINOL, LUIS RAMÓN MARTÍNEZ FINOL y LESBIA MARÍA MARTÍNEZ FINOL, titulares de la cédula de identidad N° V-12.758.210, V-14.681.800 y V-13.101.057, debidamente asistidos por la Abogado en ejercicio LESBIA MARÍA MARTÍNEZ FINOL, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 92.689, quien a su vez actúa en su propio nombre y representación, en contra de la sociedad mercantil BUFALO’S RESTAURANT, C.A., en cualquiera de sus representantes legales IVAN ENRIQUE OCANDO GUTIERREZ, titular de la cédula de identidad N° V-3.644.158, en su carácter de presidente; ciudadano FERNANDO ESTEBAN BENIA SOCORRO, titular de la cédula de identidad N° V-11.719.614, en su carácter de vice-presidente; o el ciudadano CARLOS JOSÉ MÀRQUEZ SOCORRO, titular de la cédula de identidad N° V-7.685.540, en su carácter de Director General, y del ciudadano DIEGO FERNANDO PARRA PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-23.274.160; por su condición de sub-arrendatario, según la parte actora; acompañada de copias fotostáticas simples de las cedulas de identidad de los demandantes; copias fotostáticas certificadas de Sentencia de Declaración de Únicos y Universales Herederos, identificada con el número 610-2019 emanada del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Rosario de Perijá de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 28 de Abril del año 2021, para su verificación e inmediata devolución y en copias fotostáticas simples anexas al libelo de demanda; copias fotostáticas certificadas del documento de propiedad del inmueble objeto de demanda; documento original contentivo de contrato de arrendamiento suscrito por las partes; Expediente Original contentivo de Inspección Judicial realizada por este Tribunal, para su verificación e inmediata devolución y en copias fotostáticas certificadas anexas al libelo de demanda; Expediente Original contentivo de Notificación Judicial realizada por este Tribunal, para su verificación e inmediata devolución y en copias fotostáticas certificadas anexas al libelo de demanda; original de estado cuenta de Hidrolago; Original de Informe de Cierre del Procedimiento Administrativo realizado por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos; copias fotostáticas simples del acta constitutiva de la co-demandada, sociedad mercantil BUFALO’S RESTAURANT C.A, copias fotostáticas simples de las cedulas de identidad y registros de información fiscal (RIF) de los co-demandados; registro de información fiscal (RIF) de la co-demandada sociedad mercantil BUFALO’S RESTAURANT C.A, original de comunicación dirigida a BUFALO’S C. A. en fecha 31 de Enero de 2013; captures impresos de conversación vía WhatsApp; copia fotostática simple del certificado de solvencia municipal del inmueble objeto de demanda y copias fotostáticas simples de documentos relativos expediente tributario de la co-demandada sociedad mercantil BUFALO’S RESTAURANT C.A, emitidos por la Dirección de Rentas de la Alcaldía de Machiques; todo constante de ciento treinta y dos (132) folios útiles, a los que hace referencia. Dicha demanda fue fundamentada en las siguientes causales: por falta de pago de más de dos (2) cuotas de cánon de arrendamiento; esto es, LA ARRENDATARIA adeuda cánones de arrendamiento desde el mes de Enero de 2019 a la presente fecha; por haber destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención al contrato o a las normas que regulen la convivencia ciudadana; por haber ocasionado LA ARRENDATARIA deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; por cambio del uso del inmueble, en contravención con la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales o lo estipulado en el contrato de arrendamiento; por haber cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, por incumplimiento a cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley y el contrato, todo ello fundado en las causales contenidas en los siguientes literales “a”, “b”, “c”, “d”, “f” e “i”, del artículo in comento y clausulas QUINTA, SEXTA, NOVENA, DECIMA PRIMERA, DECIMA SEGUNDA, DECIMA QUINTA, DECIMA SEXTA, DECIMA SEPTIMA, DECIMA OCTAVA, VIGESIMA SEGUNDA y VIGESIMA SEXTA del contrato de arrendamiento suscrito. (Riela en los folios del 01 al 143, pieza No. 1). En fecha 08 de octubre de 2024, el Tribunal dictó auto admitiendo la demanda y se ordenó emplazar a los co-demandados, ya identificados. (F-144) En fecha 16 de octubre de 2024, los ciudadanos LEONARDO JOSE MARTINEZ FINOL y LUIS RAMÒN MARTÌNEZ FINOL, confirieron poder apud-actas a la abogada en ejercicio LESBIA MARIA MARTINEZ FINOL, todos identificados en actas. (F-145) En fecha 17 de octubre de 2024, se libraron los recaudos de citación y se entregaron al alguacil, a los fines de practicar las citaciones pertinentes.-(F-148) En fecha cinco (05) de noviembre de 2024, el alguacil del Tribunal, informó que practicó la citación personal del co-demandado DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ, firmando el co-demandado la boleta de citación, la cual se agregó a los autos.- (F-151). En fecha 21 de noviembre de 2024, el alguacil del Tribunal informó, que no pudo realizar la citación personal de la codemandada BUFALO’S RESTAURANT C.A, y en fecha 25 de noviembre de 2025, consignó lo recaudos citación de la empresa, por haber sido infructuosa la realización de la citación personal. (F-154) En fecha 29 de noviembre de 2024, la parte actora solicitó la citación cartelaria de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, de la principal obligada la arrendataria BUFALO’S RESTAURANT C.A.- (F-170). En fecha 03 de diciembre de 2024, el Tribunal libro los carteles de citación. (f-171) En fecha 03 de diciembre de 2024, el co-demandado DIEGO FERNANDO PARRA PÈREZ, confirió poder apud-actas a la abogada en ejercicio GLADYS GREGORIA SILVA GARCIA, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 261.961. En la misma fecha el Tribunal agrega a los autos la referida diligencia y los recaudos anexos constante de diez (10) folios útiles. (f-173) En fecha 03 de diciembre de 2024, la apoderada judicial del co-demandado ciudadano DIEGO PARRA PÈREZ, presenta diligencia constante de un folio útil y recaudos anexos constante de cuarenta y dos (42) folios útiles y se agregaron a los autos. (F-186) En fecha 04 de diciembre de 2024, la parte actora recibió los carteles de citación. (f-230). En fecha 20 de diciembre de 2024, la parte actora consignó la certificación de la publicación de los carteles de citación de la co demandada BUFALO’S RESTAURANT C.A. (f-235). En fecha ocho (08) de enero de 2025, (F- 240) el Tribunal dictó auto en vista del pedimento de la parte actora en fecha (20-12-2024) F-del 231 al 233), que dejara claro la etapa de citación de la co-demandada BUFALO’S RESTAURANT C.A, en ese momento. El Tribunal determinó que la etapa procesal de citación en ese momento para la co demandada BUFALO’S RESTAURANT C.A, era la etapa de citación cartelaria, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-. En fecha 09 de enero de 2025, la secretaria del Tribunal, fijó el cartel de citación de la co demandada BUFALO’S RESTAURANT C.A, dándole cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (f-241). En fecha 17 de enero de 2025, el ciudadano FERNANDO ESTEBAN BENIA SOCORRO, en su carácter de Vice-Presidente y representante legal de la Sociedad Mercantil BUFALO’S RESTAURANT C.A, le confirió poder a apud-acta a la abogada en ejercicio GLADYS GREGORIA SILVA GARCIA, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 261.961. (f-242). Quedando citada con esta actuación la co-demandada BUFALO’S RESTAURANT C.A, de conformidad con el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 18 de febrero de 2025, el Tribunal dictó auto fijando día y hora para llevarse a efecto la audiencia preliminar, ordenándose notificar a las partes para tal fin. (F-249). AUDIENCIA PRELIMINAR En fecha 25 de febrero de 2025, se llevo a cabo la Audiencia Preliminar a que s refiere el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, con la asistencia de la parte actora. (F-253 -254). “Acto seguido de conformidad con lo establecido en el Articulo 868 y siguientes del Código de Procedimientos Civil, se deja constancia que los co-demandados no comparecieron ni por si ni por medio de apoderado judicial, sin embargo por solicitud del Tribunal a la parte actora se otorgó un lapso adicional de cinco minutos de espera, transcurrido dicho lapso no estado presente los codemandados ni por si ni por medio de apoderado judicial; se concede el derecho de palabra a la parte actora y se le da un tiempo de diez minutos para realizar sus exposiciones, quien expone: En nombre de mi representada y el mío propio, en nuestros carácter de heredo-propietarios, de conformidad con la declaración de únicos y universales herederos que consta en actas, cuyo objeto de nuestra demanda por desalojo se funda de un contrato de arrendamiento celebrado por nuestra madre hoy de cujus y nuestro comunero o condueño Manuel Finol Martínez, por quien de conformidad con el artículo 168 del código de procedimiento civil, asumo la representación sin poder. Dicho contrato de arrendamiento consta en actas y fue suscrito en fecha 07 de septiembre de 2015, bajo el número 15, Tomo 23, contrato que corre inserto a las actas y doy por reproducido en su totalidad, igualmente corre inserto a las actas documento de propiedad del inmueble plenamente identificado en actas, insisto en la solicitud planteada en el escrito libelar en las causales que nos amparan para solicitar el desalojo según los hechos y conducta desplegada por los litisconsortes demandados, se suscriben en la configuración de las siguientes causales, concebidas en la ley especial que rige la materia de arrendamiento inmobiliario de uso comercial; las mismas son la falta de pago de más de dos cánones de arrendamiento, es decir desde enero de 2019, por haberse destinado el inmueble a uso deshonesto por los cuales no fue los contratados, el cambio del uso conforme que debe ser emanado por los entes y organismos administrativos competentes, sean estos gubernamentales o municipales, por haberse ocasionado deterioros mayores provenientes del uso normal y efectuado reformas no autorizadas expresamente por sus propietarios, daños bienhechurías y remodelaciones que se encuentran configuradas en el inmueble, por cesión de y sub arrendamiento del inmueble por parte de la arrendataria BUFALO’S RESTAURANT C.A,, y el ciudadano DIEGO PARRA PÉREZ y por último la configuración del incumplimiento a las obligaciones contraídas mediante contrato, y la ley especial de orden público cuando establece en el normativa dispuesta en el artículo 3 sobre el cual solicito la aplicación irrestricta de todo cuanto nos favorezca como propietarios y así solicito respetuosamente sea declarado por el Tribunal el desconocimiento de sociedades contrataciones, adopción de formas y negocios jurídicos que pretendan evadir la naturaleza jurídica arrendaticia, finalmente para concluir dichas causales antes expuestas se encuentran contenidas en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Regulación de Arrendamientos de Inmuebles de Uso Comercial en sus literales A, B, C, D, F e I y mediante el contrato de arrendamiento suscrito clausulas quinta, sexta, decima primera, decima segunda, decima quinta, decima sexta, decima séptima, decima octava, vigésima segunda y vigésima sexta”.- Seguidamente el tribual deja constancia que la apoderada judicial de los co-demandados de actas, Abogada en ejercicio, GLADYS GREGORIA SILVA GARCIA, anteriormente identificada, hizo acto de presencia siendo las Diez Horas y Quince minutos (10:15am) de la mañana, ante lo cual la ciudadana Jueza planteo a la apoderada judicial de la parte actora si estaba de acuerdo en que la contraparte expusiera sus alegatos y la parte actora manifestó que el acto se inició como corresponde y ella no estaba presente. En este estado la parte actora expresa: Vista la fecha en que el co-demandado de actas ciudadano Diego Parra Pérez, consigna su contestación que riela al folio 186 de las actas, esto es, en fecha 03 de diciembre de 2024, solicito declare este Tribunal la extemporaneidad de dicha contestación de conformidad con lo dispuesto en los artículos 228, 359 y 362 del código de procedimiento civil, por cuanto no se encontraba aun aperturado el lapso de contestación. No obstante, lo antes expuesto, vista la forma de contestación y sin que la presente exposición convalide actos írritos, ratifico la extemporaneidad ya que la fase procesal conforme lo dispone el artículo 860 ejusdem, establece que debe tomarse en cuenta la normativa adjetiva contenidas en los artículos 228, 359 y 362 dada la conformación en la presente causa del litisconsorcio pasivo, debiéndose esperar la última de las citaciones para que inicie el lapso de contestación; consta en actas que para la fecha 03 de diciembre del 2024 no se había formalizado aun la citación cartelaria de la principal demandada. Es por esto que solicito la extemporaneidad cuyos efectos debe tenerse como no efectuada, ya que de lo contrario se estaría alterando el procedimiento adjetivo, transgrediendo el debido proceso y tutela judicial efectiva. Aunado a ello observamos en las actas que la arrendataria al momento de la celebración de la presente audiencia preliminar no contesto, no admitió, no consintió, ni ratifico algún elemento alegado en el libelo; como tampoco no admitió, no consintió, ni ratifico el carácter de empleado alegado por el ciudadano Diego Parra. Así las cosas, impugno las documentales en copias simples contenidas en las actas que rielan desde el folio 187 al 229 ambas inclusive, por cuanto de un somero análisis y superficial se evidencia diferencias del Rif que riela al folio 189 al 198, dicho Rif pertenece a otra sociedad mercantil y contrasta con los alegatos expuestos, así como las fechas de la pseudo relación laboral alegada, a tal efecto dicha información de diferencias de Rif la consigno en copias simples, de conformidad con el artículo 429 del cpc y de igual consigno en su forma original pre forma de inscripción del Instituto Venezolano del Seguro Social de la co demandada arrendataria Bufalo Restaurant donde se evidencia que dicho ciudadano Diego Parra Pérez, no es empleado, por no encontrase la arrendataria Búfalos Restauran, CA inscrita en el seguro social, prueba está por excelencia para demostrar e impugnar el carácter laboral alegado por el ciudadano Diego Parra, de igual forma solicito a este Tribunal para ratificar aún más que dicho ciudadano no es empleado, no existe relación laboral para con Búfalo Restaurant, solicito inspección judicial a las redes sociales y medios electrónicos de información para corroborar lo antes expuesto; solicitando al juzgado la designación y acompañamiento, en la oportunidad procesal que ha bien corresponda, designe peritos o prácticos del CICPC en materia informática y la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica (SUSCERTE), al efecto que coadyuven y emanen las garantías de originalidad, inalterabilidad e integridad del mensaje de datos y lo observado por el juzgado conforme a los artículos 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 y 14 de la Ley sobre mensaje de datos y firmas electrónicas y su reglamento, solicitando que se reproduzcan para el expediente bajo impresión y guardado de archivos en un disco compacto, lo hechos y circunstancias que pretendo demostrar como ratificación de lo que hemos venido expuesto desde el libelo de demanda he impugnado en el presente acto. Por ultimo ratifico todas y cada una de las pruebas promovidas en el escrito libelar, las impugnadas conforme a lo antes expuesto y las pruebas consignadas en atención al principio de control y contradicción de pruebas. Es todo.” Se acuerda agregara a las actas los documentos en copias fotostáticas simples consignados por la parte actora en dos tres (03) folios útiles. Terminadas las exposiciones este Tribunal da por concluido el acto, siendo las Once y Cincuenta Minutos de la Mañana (11:50am), dejando constancia que de conformidad con el Artículo 868 este Tribunal hará la fijación de los hechos y de los límites de la controversia dentro de los tres días de despacho siguientes a éste. Terminó, se leyó y conformes firman. “ En fecha 28 de febrero de 2025, el Tribunal dictó sentencia interlocutoria fijando los límites de la controversia, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, en su tercer aparte. En dicha decisión, el Tribunal dejó establecido lo siguiente: “……FIJACIÓN DE LOS HECHOS Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA Esta Sentenciadora, siendo la oportunidad procesal para fijar los hechos y los límites de la controversia en el presente proceso, de conformidad con el tercer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procede a hacerlo en los siguientes términos: Por cuanto el Tribunal observa que en la audiencia preliminar, fijada por este despacho para el día 25 de febrero de 2025, a las diez de la mañana, únicamente asistió la parte actora, representada por su Apoderada Judicial LESBIA MARIA MARTINEZ FINOL, actuando también en su propio nombre y representación, ratificando todos los alegatos de la demanda; el Tribunal procede a fijar los limites de la controversia de la siguiente forma: La parte demandante en su libelo de demanda expuso los siguientes hechos: a.- “I DE LA CUALIDAD Somos herederos de la de cujus AVE ROSARIO FINOL MARTÍNEZ, quien en vida fuere venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.591.630, domiciliada en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, conforme a sentencia de DECLARACION DE UNICOS Y UNIVERSALES HEREDEROS emanada por el JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO ROSARIO DE PERIJÁ DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 28 de Abril de 2.021, la cual se acompaña a la presente mediante copia simple, constante de UN (01) folio útil, signado con la letra “A”, para que previa demostración del original ad effectum videndi, sea certificado en actas y devuelto su original; quienes nos encontramos ejerciendo actos de mera administración, vigilancia y conservación sobre el inmueble arrendado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 995 del Código Civil que establece: Artículo 995 Código Civil: La posesión de los bienes del de cujus pasa de derecho a la persona del heredero, sin necesidad de toma de posesión material. Si alguno que no fuere heredero tomare posesión de los bienes hereditarios, los herederos se tendrán por despojados de hecho, y podrán ejercer todas las acciones que les competan. Así las cosas, nuestra madre hoy de cujus AVE ROSARIO FINOL MARTÍNEZ conjuntamente con el ciudadano MANUEL SALVADOR FINOL MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-4.658.940 y domiciliado en Villa del Rosario, Municipio Autónomo Rosario de Perijá del Estado Zulia, son legítimos propietarios del inmueble objeto de la presente causa, de conformidad al documento protocolizado por ante el Registro Público Subalterno del Distrito Perijá del Estado Zulia, en fecha 14 de Agosto de 1.996, bajo el Nº 2, Tomo 5, Protocolo primero, tercer trimestre de 1.996, de conformidad a documento de propiedad contante de OCHO (08) folios útiles que en su forma original se acompaña a la presente causa, signado con la letra “B”. La propiedad, adjudicación y legitimación de propiedad para con la hoy de cujus, deviene de la DIVISIÓN DE BIENES DE LA COMUNIDAD CONYUGAL, inserto en el Registro Público Subalterno del Distrito Perijá del Estado Zulia, en fecha 04 de Junio de 2.008, según se puede apreciar en su nota marginal. De manera que, habiendo fallecido nuestra madre, su patrimonio pasa de pleno derecho a sus herederos, derivando allí la demostración de nuestra cualidad y el fundamento hereditario sobre los derechos pertenecientes a nuestra madre hoy de cujus, transferido en sus descendientes, por consiguiente, sus herederos pasamos conjuntamente con el copropietario MANUEL SALVADOR FINOL MARTÍNEZ, a ser los actuales propietarios del inmueble a que se contrae la presente causa, para salvaguardar los derechos y obligaciones sobre el inmueble en cuestión. II DE LOS HECHOS Fue celebrado contrato de arrendamiento en fecha 07 de septiembre de 2.015 por ante Registro Público con funciones Notariales de los Municipios Rosario y Machiques de Perijá, anotado bajo el Nº 15, Tomo 23, de los libros de Autenticaciones llevados por dicho Registro Público con funciones Notariales, documento que se acompaña en su forma original, constante de SIETE (07) folios útiles, signado con la letra “C”, entre MANUEL SALVADOR FINOL MARTÍNEZ, la hoy de cujus AVE ROSARIO FINOL MARTÍNEZ, ya identificados, en su carácter de ARRENDADORES¬-PROPIETARIOS y la sociedad mercantil BUFALO’S RESTAURANT C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de Maracaibo, en fecha 14 de Abril de 2011, bajo el Nº 26, Tomo 38-A, R.I.F.: J-313655562; debidamente representada para este acto por su VICEPRESIDENTE ciudadano FERNANDO ESTEBAN BENIA SOCORRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.719.614, conforme lo establecido en la CLAUSULA NOVENA de sus estatutos, cuyo domicilio expresado en la CLAUSULA SEGUNDA de dichos estatutos, fue constituido en la siguiente dirección: “Ángulo Nor-Este, que forma el cruce de la Avenida Santa Teresa, la calle Valmore Rodríguez y la vía que conduce a la carretera Machiques Colón, frente a la antigua Estación de Servicios Lubrilago y diagonal a la Plaza de las Banderas en Machiques, Municipio Autónomo Machiques de Perijá del Estado Zulia”. Solicito especial atención al domicilio estatutario de LA ARRENDATARIA. El inmueble objeto de contrato de arrendamiento se encuentra identificado en la CLAUSULA PRIMERA y TERCERA, del contrato de arrendamiento suscrito, cuya parte “activa¬-comercial” se encuentra identificada en el literal “A” de la mencionada clausula, siendo el verdadero fuero atrayente del contrato de arrendamiento celebrado, su determinación y conformación sobre el inmueble se encuentra expresado en el contrato de arrendamiento, la cual se da por reproducida en su totalidad. Sin embargo, reconociendo que los inmuebles identificados y descritos en los literales “B y C”, son excluidos de la aplicación de la ley especial, por disposición el artículo 4 del DRVFLRAIUC, no obstante haber sido convenido por las partes mediante CLAUSULA TERCERA, que se arrienda el inmueble como un todo, dichos inmuebles nunca fueron ocupados por LA ARRENDATARIA. El inmueble en comunidad de nuestra propiedad, objeto del contrato de arrendamiento, se encuentra ubicado en la siguiente dirección: “Ángulo Nor-Este, que forma el cruce de la Avenida Santa Teresa, la calle Valmore Rodríguez y la vía que conduce a la carretera Machiques Colón, frente a la antigua Estación de Servicios Lubrilago y diagonal a la Plaza de las Banderas en Machiques, Municipio Autónomo Machiques de Perijá del Estado Zulia”, conforme al “documento de propiedad” antes enunciado que corre inserto a las actas, identificado con la letra “D”. Se trae a colación y se deja constancia que casualmente la sociedad mercantil ARRENDATARIA, BUFALO´S RESTAURANT, C.A., constituye su domicilio estatutario en la misma dirección del inmueble, lugar donde “debe permanecer de forma activa el desarrollo y explotación de su ánimo y objetivo societario en atención al público en general”, como lo es el desarrollo y atención del rubro de restaurante de común acuerdo con lo contenido en la CLAUSULA TERCERA de los estatutos de LA ARRENDATARIA “BUFALO’S RESTAURANT COMPAÑÍA ANONIMA”. Ahora bien, en dicho contrato de arrendamiento LA ARRENDATARIA solicitó la entrega completa de la propiedad, conforme a la CLAUSULA TERCERA del contrato de arrendamiento, para desarrollar su objetivo estatutario y establecer la sede operativa y oficinas administrativas de la sociedad mercantil en su carácter de ARRENDATARIA”; sucediendo que en ningún momento fueron aperturadas sus oficinas operativas en el inmueble y actualmente se encuentra en estado de deplorable abandono por LA ARRENDATARIA, lo que significa que no ha lugar que exponga o alegue la demandada, la inepta acumulación de pretensiones excluyentes o por procedimientos disímiles, ya que lo que se demanda para que sea desalojado es el inmueble donde funciona el restaurante, la tasca-bar, 3 cuartos de depósito, cava cuarto, área de cocina, patio o área abierta de lavandería y sus entradas laterales; hecho éste que destaco para la atención y análisis del juzgado para aplicación al presente caso; todo ello, conforme lo establecido en el contrato de arrendamiento y en los estatutos de la sociedad mercantil demandada BUFALO’S RESTAURANT, C.A., antes identificada, las cuales se anexan a la presente causa en el capítulo respectivo. La relación arrendaticia inicia en Septiembre de 2.015, bajo contratación a tiempo determinado, pero se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado por haber operado la tacita reconducción, presentando innumerables transgresiones al contrato que hemos debido sortear, hoy por hoy se ha convertido en un mal mayor, difícil de sostener, circunstancias que involucra falta de pago oportuno del canon de arrendamiento, evasiones para evitar el ajuste del cánon de arrendamiento, a las inspecciones de rigor sobre las cuales poseemos derecho, mejoras, modificaciones, alteraciones y construcciones a la estructura interna del local –bienechurias éstas- no participadas expresamente a LOS ARRENDADORES, según lo dispuesto en el contrato CLAUSULA DECIMA SEGUNDA, y daños considerables al inmueble por falta de cuidado, daños convertido en mayores si consideramos el alto costo de la vida, materiales, mano de obra, en contraposición al monto del canon que pretende obligarnos a motus propio. No obstante, el tiempo fue transcurriendo bajo incumplimiento de la principal obligación por parte de LA ARRENDATARIA, lo cual es el pago oportuno del cánon de arrendamiento y sus derivados, por nuestra parte siempre contaron con el respeto al uso y goce pacífico del inmueble. El mantenimiento del inmueble en cuanto a reparaciones mayores por nuestra parte como propietarios, nunca se llevó a cabo, puesto que siempre nos encontrábamos con evasivas que nos impedían inspeccionar el inmueble, alegando que << “...todo se encontraba en orden, que todas las reparaciones las harían sin cobrar o descontar y que de no ser así, perjudicaría sus intereses en el adecuado desarrollo y explotación de su actividad comercial y su lucro…” >>, sucediendo que cada vez que se solicitaba un ajuste al canon de arrendamiento por ajuste de inflación, nos encontrábamos con uno u otro comentario y alegato evasivo-negativo; situación que fue tornándose insoportable, hasta superar límites tolerables. Sin embargo, dados los acontecimientos en materia económica suscitados en el país desde 2.013, muy especialmente durante los años 2.018 al 2.020 en pandemia y hasta el 2.022, nos imposibilitó exigir y ejercer nuestros derechos de cobranza y aperturar la vía administrativa tendiente a solicitar el desalojo de LA ARRENDATARIA, ni logramos “la consideración de pago voluntario que estableció el Ejecutivo mediante Decreto Ley durante la pandemia”; mientras que los daños ocasionados y presentes en el inmueble continúan in crescendo. Todo ello, a pesar de haber ejercido la vía amistosa tendiente a lograr el pago de lo adeudado y muy a pesar del ejercicio por vía jurisdiccional voluntaria de la NOTIFICACIÓN JUDICIAL en Diciembre de 2.022, con el fin que el representante de LA ARRENDATARIA se colocase a derecho con el pago los cánones adeudados o desocupase voluntariamente el inmueble. Así pues, no encontrando forma, ni manera alguna para que LA ARRENDATARIA pagase, ni por intermedio de ninguno de sus accionistas, quienes comentaron vía telefónica <<…“que no se responsabilizarían por esos pagos; que ese era “un negocio de Fernando”; que aunque figuraran en la compañía, las responsabilidades se encontraban divididas…”>>; ni mucho menos se logró que LA ARRENDATARIA honrasen el pago por cánones de arrendamiento adeudados por intermedio de cobranza extrajudicial ejercida por mi persona como abogado, ni entregara garantía en respaldo a las obligaciones arrendaticia -artículo 19 del DRVFLRAIUC-, ni desocupase voluntariamente ante la insolvencia evidente; hoy por hoy, existen daños considerables en las diversas áreas y dependencias de los inmuebles involucrados, daños que se evidenciaron mediante la imposición, fuerza e imperiosa necesidad de evaluar, revisar e inspeccionar el inmueble, con el ejercicio y amparo de una INSPECCIÓN JUDICIAL EXTRA LITEM, como prueba preconstituída, dadas las constantes negativas, impedimentos de realizar la revisión e inspección del inmueble, aunado a la desaparición, ruina y deterioro de los bienes muebles entregados mediante la cláusula de inventario inmersa en el contrato. De tal manera que, hemos llegado a la presente fecha soportando una difícil y complicada relación arrendaticia, con una ARRENDATARIA que incumple, con accionistas que evaden compromisos adquiridos en nombre de la compañía conformada, sociedad mercantil que desde 2.016 no posee giro económico, que no existe, que desapareció su ánimo societario y el cumplimiento del objetivo estatutario, que obstaculiza y transgrede nuestros derechos como arrendadores y como propietarios, al intentar obtener provecho o lucro a costa del daño y perjuicio ocasionado al inmueble y a los propietarios, dada la grave desestabilización de la economía venezolana, los altos índices de inflación que nos aquejan a todos los venezolanos desde antes de Mayo de 2014 y amparados en los DECRETO DE EXCEPCIÓN Y EMERGENCIA ECONÓMICA Y ALIMENTARIA desde 14 de Enero de 2016 y ratificados hasta la actualidad, la falta de rubros y rompimiento de la cadena de comercialización, por quiebre del poder adquisitivo en el libre acceso a los bienes y servicios; son medidas que nos obligan a adaptarnos a la situación vivencial del país; pero que por sobretodo LA ARRENDATARIA no contribuya aún más a menoscabar el inmueble con más daños, desmedro, deterioro y destrozo de la propiedad por total transgresión a sus obligaciones contractuales y contenidas en la ley especial, en su deber y obligación de pago, cuidado, mantenimiento, conservación y limpieza del inmueble como buen padre de familia, tal y como fue pactado mediante contrato de arrendamiento. Así las cosas, por vía de adecuación, adaptabilidad a la realidad y situaciones de vida diaria, los costos de reposición y demás erogaciones necesarias para el mantenimiento del inmueble, fue convenido con LA ARRENDATARIA y así aceptado y avalado, que conforme la inestabilidad de los índices económicos en nuestro país y la fuerte inflación que padecemos, el canon de arrendamiento sufriría incrementos conforme al ajuste porcentual que implementare el Ejecutivo Nacional, ello como única medición de índice inflacionario establecido de forma legal, aceptada y aplicada para todos los venezolanos CLAUSULA CUARTA y OCTAVA del contrato de arrendamiento. 2.1.- DE LOS ACUERDOS EN EL PAGO DEL CANON. El ultimo cánon mensual pagado por LA ARRENDATARIA irrisorio por demás, fue la cantidad de CIEN DÓLARES ESTADOUNIDENSES ($.100,oo) mensuales, pagaderos los cinco (5) primeros días de cada mes, por mensualidades anticipadas, aunado al importe generado por el impuesto al valor agregado (IVA), conforme lo establece la CLAUSULA QUINTA y SEXTA del contrato de arrendamiento. Ahora bien, debido a la inflación, el difícil manejo del cono monetario (billete de CIEN BOLÍVARES) en la zona rural-fronteriza para 2.016-2.017 y el racionamiento eléctrico, las partes acordaron que el pago de los cánones de arrendamiento, se realizara en moneda estadounidense mediante su pago strictu sensu o como moneda de cuenta, mediante el pago de su equivalente en moneda nacional –bolívares- a la tasa del BANCO CENTRAL DE VENEZUELA. Dicho cánon de arrendamiento, tampoco fue pagado mensualmente de forma oportuna y regular por parte de LA ARRENDATARIA, en vida de la hoy de cujus, ni recibido pago alguno por parte de MANUEL FINOL MARTÍNEZ. Ante la grave situación de desestabilización de la economía venezolana y los altos índices de inflación que nos aquejan, en común acuerdo con los DECRETOS DE EXCEPCIÓN Y EMERGENCIA ECONÓMICA Y ALIMENTARIA desde 14 de Enero de 2016, han sido ratificados hasta la actualidad, en la cual derivan los ajustes al canon de arrendamiento dada la situación país, aunado al acuerdo de las partes involucradas y con fundamento al DECRETO CONSTITUYENTE DEROGATORIO DEL REGIMEN CAMBIARIO Y SUS ILICITOS de fecha 2 de Agosto de 2018, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 41.452 de fecha 2 de Agosto de 2018, quien a su vez deroga el artículo 138 de la LEY DEL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, el gobierno y comercio venezolano adoptó medidas económicas, que obligan a las partes a adaptarse a la economía dolarizada e imperante en estos momentos de crisis temporal, dado el difícil manejo de la moneda nacional en zona fronteriza, cuya moneda circulante en la zona es el peso colombiano y el dólar estadounidense. Sin embargo, desde Agosto de 2018, ha sido permitido por el Estado venezolano, realizar todo tipo de acuerdos, comercializaciones y negociaciones en moneda extranjera, siendo ello permitido por el Estado en el Decreto Constituyente Derogatorio del Régimen Cambiario y sus Ilícitos textualmente lo siguiente: “…con el propósito de otorgar a los particulares, tanto a personas naturales como jurídicas, nacionales o extranjeras, las más amplias garantías para el desempeño de su mejor participación en el modelo de desarrollo socio-económico productivo para del país”; por lo que existiendo en la actualidad diversidad de medios y métodos de pagos, mal puede LA ARRENDATARIA, pretender sean toleradas actuaciones fuera de su deber y obligación con la difícil situación que atraviesa el país. En este sentido, fue publicado en Gaceta Oficial N°41.452, de fecha 02 de Agosto de 2018, el Decreto Constituyente Derogatorio del Régimen Cambiario y sus Ilícitos, en su artículo 1 y 2, disponen textualmente lo siguiente: Artículo1. El presente Decreto Constituyente tiene por objeto establecer las derogatorias del Régimen Cambiario y sus Ilícitos, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2 de este Decreto Constituyente, con el propósito de otorgar a los particulares, tanto personas naturales como jurídicas, nacionales o extranjeras, las más amplias garantías para el desempeño de su mejor participación en el modelo de desarrollo socio-económico productivo del país. Artículo 2. A partir de la entrada en vigencia del presente Decreto Constituyente, y sin perjuicio de lo establecido en el artículo 3 ejusdem, se deroga el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Cambiario y sus Ilícitos; el artículo 138 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Banco Central de Venezuela en lo que concierne exclusivamente al ilícito referido a la actividad de negociación y comercio de divisas en el país; “y todas aquellas disposiciones normativas en cuanto colidan con lo establecido en este Decreto.” (Negritas, cursivas, comillas y subrayado nuestro). Resulta necesario ciudadano Juez, interpretar detalladamente y con cuidado, el espíritu, propósito y razón de la redacción de la norma contenida en el artículo 2 del Decreto Constituyente Derogatorio del Régimen Cambiario y sus Ilícitos, ya que establece tres (3) derogatorias las cuales me permito separar de la siguiente forma a saber: Artículo 2: A partir de la entrada en vigencia del presente Decreto Constituyente, …, se deroga el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Cambiario y sus Ilícitos” (primera derogatoria); el artículo 138 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Banco Central de Venezuela en lo que concierne exclusivamente al ilícito referido a la actividad de negociación y comercio de divisas en el país (segunda derogatoria); y todas aquellas disposiciones normativas en cuanto colidan con lo establecido en este Decreto (tercera derogatoria), es decir, se deroga todas las disposiciones que contravengan, choquen y atenten con lo establecido en este Decreto, pues el fin primordial del Decreto Constituyente in comento es “otorgar a los particulares, tanto personas naturales como jurídicas, nacionales o extranjeras, las más amplias garantías para el desempeño de su mejor participación en el modelo de desarrollo socio-económico productivo del país”. Así las cosas, la comercialización y negociación de la actividad inmobiliaria y arrendamiento comercial es un eslabón en la cadena para el desarrollo socio-económico y productivo del país, por lo que encontrándose prohibido el establecer cánones de arrendamiento en moneda extranjera –es decir, su pago strictu sensu-, artículo 41, literal “e” DCRVFLRAIUC, dado el control de cambio imperante para ese entonces; con la entrada en vigencia a partir de la publicación del Decreto Constituyente Derogatorio, queda derogado por contrario imperio dicha prohibición en la ley especial, por consiguiente se puede establecer cánones en moneda extranjera como clausula valor o moneda de cuenta; ello en franca concatenación a lo consagrado en el artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela, cuando establece que los pagos establecidos en moneda extranjera se cancelan, “salvo convención especial”, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el país, emanado del Banco Central de Venezuela a la fecha de su pago efectivo, conforme lo establecido en la Resolución 19-05-01, de fecha 02 de Mayo de de 2019, así como la Disposición Transitoria Cuarta del DCRVFLRAIUC, sucediendo entonces que, existiendo entre las partes una “convención especial” dada la situación país y la situación de emergencia en la región zuliana por ser zona fronteriza cuya monedas circulantes son el peso colombiano y el dólar estadounidense, representado por la libre voluntad y consentimiento de las partes, no resulta ilegal ni contrario a derecho la necesidad apremiante “de la obligación de hacer” para que alguna de las partes (arrendataria) pagase el cánon y la otra (arrendadores) reciban el pago en moneda extranjera bajo la libre elección de LA ARRENDATARIA. En este orden de ideas, cito la reciente sentencia Nº 335, de fecha 6 de junio de 2024, emanada de la Sala de Casación Civil de nuestro máximo tribunal de justicia, donde establece lo siguiente: “No obstante a lo anterior, el referido yerro no resulta determinante en el dispositivo del fallo, dado que del libelo de demanda se desprende que la presente acción de desalojo de local comercial se fundamenta por el hecho de la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo del 2022, indicando que dicho concepto podría ser pagado en dólares de los Estados Unidos de América o bolívares, así como la falta de pago de los servicios de agua y energía eléctrica, de acuerdo a lo previsto en los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…), en virtud de lo cual, la modificación o no del pago de los cánones de arrendamiento en una moneda distinta a la de curso legal, no resulta determinante para la solución del fondo del asunto, dado que lo que acá se cuestiona como fundamento de la pretensión de desalojo, no es el cumplimiento parcial por haberse pagado en un signo monetario distinto al pactado, sino el incumplimiento total de la obligación de pago de los cánones, es decir, que no tiene incidencia practica en este asunto la supuesta modificación del contrato en el aspecto o contenido económico, pues, se insiste, en que el fundamento de la pretensión gira en torno a la ausencia total del referido pago, por lo que al ser un hecho negativo absoluto, en virtud del principio de la carga dinámica de la prueba, la demostración del hecho positivo que lo destruya correspondía a la parte demandada, que contrario a eximirse mediante la alegación del pago, pretendió sustraerse de su obligación de cumplimiento por medio del argumento de la prohibición legal de su pacto en moneda extranjera, y de la impugnación del documento donde supuestamente se instrumentó la modificación de la cláusula de contenido económico, lo que a todas luces resulta desatinado para la contradicción del fundamento de la pretensión de desalojo, esta es la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo del 2022, así como la falta de pago de los servicios de agua y energía eléctrica, pues, basta la demostración de uno de estos para la procedencia de la pretensión. (…)Así las cosas, del libelo de demanda se desprende que la presente acción de desalojo de local comercial se fundamenta por el hecho de la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo del 2022, indicando que dicho concepto podría ser pagado en dólares de los Estados Unidos de América o bolívares, así como la falta de pago de los servicios de agua y energía eléctrica, de acuerdo a lo previsto en los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que su admisión no está expresamente prohibido por la ley; en virtud de lo cual, no se evidencia causal alguna que acarree la inadmisibilidad de la demanda. Aunado a lo anterior, vale destacar que no es un tema novedoso la celebración de contratos de arrendamiento en los que se fijen los cánones en moneda extranjera, para cuya afirmación debe partirse de que si bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial número 36.845 del 7 de diciembre de 1999, no restringe fijar o celebrar contratos en moneda extranjera, por el contrario, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliaria para Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial número 40.418, del 23 de mayo de 2014, si lo prohíbe expresamente, específicamente en el literal e, del artículo 41. Sin embargo, debe considerarse que la Ley del Banco Central de Venezuela, publicada en Gaceta Oficial número 6.211 Extraordinario, del 30 de diciembre de 2015, posterior a la referida ley que regula las relaciones arrendaticias, cuyo objeto son los inmuebles de uso comercial, y que resulta especial en la materia de flujo económico, además de establecer y supervisar los sistemas de pago en el país, si lo permite cuando dispone en el artículo 128 que “los pagos estipulados en moneda extranjera se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago”. Asimismo, mediante Convenio Cambiario número 1, emitido por el Banco Central de Venezuela, el 21 de agosto de 2018, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 6.405 Extraordinario, del 7 de septiembre de 2018, se estableció la libre convertibilidad de la moneda en todo el territorio nacional, el cual derogó todos los Convenios Cambiarios que colida con lo establecido en el mismo, con el propósito de favorecer al desarrollo de la actividad económica, para un mercado cambiario ordenado, en el que puedan desplegarse acciones para asegurar su óptimo funcionamiento. En virtud de lo anterior, el hecho de que las partes pacten en el contrato de arrendamiento de uso comercial el canon en moneda extranjera no resulta ilegal, siempre y cuando se permita al arrendatario pagar el canon con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio vigente en el mercado, para el día del pago efectivo, o la que aplicare para la fecha de pago. Ahora bien, en el presente caso la fijación o no del pago de los cánones en una moneda distinta a la de curso legal, no resulta determinante para la solución del fondo del asunto, por cuanto lo que acá se cuestiona o se esgrime como fundamento de la pretensión de desalojo, no el cumplimiento parcial por no haberse pagado en un signo monetario extranjero, es decir, se insiste que no tiene incidencia practica en este asunto la supuesta modificación del contrato en el aspecto o contenido económico, sino en la ausencia total del referido pago, por lo que al ser un hecho negativo absoluto, por virtud del principio de la carga dinámica de la prueba, la demostración del hecho positivo que lo destruya correspondía a la parte demandada, que contrario a eximirse mediante la alegación del pago, pretendió sustraerse de su obligación de cumplimiento por medio del argumento de la prohibición legal de su pacto en moneda extranjera, y de la impugnación del documento donde supuestamente se instrumentó la modificación de la cláusula de contenido económico, lo que a todas luces resulta desatinado para la contradicción del fundamento de la pretensión de desalojo, esta es la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo del 2022, así como la falta de pago de los servicios de agua y energía eléctrica, pues, como se verá de seguidas, basta la demostración de uno de estos para la procedencia de la pretensión (ver sentencia número 07, del 16 de enero de 2009, caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría). Tal como se indicó anteriormente, además de la falta de cumplimiento de los cánones de arrendamiento, también se esgrimió el incumplimiento de las obligaciones de pago de los servicios, como fundamento del desalojo, para cuya procedencia bastaba la demostración de uno de ellos, es decir, que de cualquier forma aun en el supuesto negado de la ilicitud de la obligación de pago de canon de arrendamiento en moneda extranjera, ello no sería suficiente para la desestimación de la pretensión, por lo que sería inútil la procedencia de la casación por ese motivo.” (Subrayado y destacado nuestro) (T.S.J., Sala de Casación Civil, Sentencia Nº 335, de fecha 6 de junio de 2024, Ponente: Carmen Eneida Alves Navas). Por otro lado, reseña la ley especial DRVFLRAIUC, en su artículo 32 que en caso de desacuerdos en la determinación del monto del cánon mensual de arrendamiento o de poseer dudas concernientes a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación, siendo ello una acción potestativa de LA ARRENDATARIA, donde al no haber sido ejercida en el transcurrir de los meses queda con pleno valor y eficacia entre las partes la Notificación Judicial efectuada con ocasión al aumento del cánon de arrendamiento notificado. Pues, tras haber interpuesto por nuestra parte en condición de co-propietarios el procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE-ZULIA), Dirección de Arrendamiento Comercial, a pesar de haber sido notificada la sociedad mercantil demandada BUFALO’S RESTAURANT, C.A., no comparecieron al procedimiento administrativo siendo ello indicio de la situación irregular y el hecho ilícito prohibido y denunciado; a la presente fecha el local comercial funciona en la clandestinidad para eventos de índole privado (alquiler de salón) y en días feriados, ocultos de todo ente y organismo regulador. 2.2.- DE LA NOTIFICACION JUDICIAL E INSPECCIÓN EXTRALITEM. Dado que ha sido imposible que LA ARRENDATARIA, por intermedio de cualquiera de sus representantes legales, honrara el pago de los cánones adeudados y diera solución y mantenimiento a los daños presentados en el inmueble, ya que estuvo mucho tiempo cerrado y solo desde el año 2.016, dando lugar a que desvalijaran el inmueble totalmente, junto con el inventario inmerso en el contrato CLAUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA, no atendían ni devolvían llamadas y cuando atendía llamadas ofrecía pagos en fechas posterior que incumplía igualmente, siendo infructuoso e inútil ubicarlos personalmente en el inmueble; no obstante encontrarse el inmueble cerrado, solo y desvalijado, tampoco realizaron la entrega material en ningún momento; ante tal situación fue necesario realizar una NOTIFICACIÓN JUDICIAL, con el fin de hacerle llegar por intermedio de la persona que se encontrase en el inmueble, nuestra intención expresa adecuar y apegar la relación arrendaticia al contrato, la firme intención de cobro de cánones adeudados, el cálculo de los intereses de mora, el ajuste al cánon de arrendamiento “desde Enero 2019 hasta la presente fecha” y actualización o ajuste de la cláusula de garantía, todo de conformidad con el DRVFLRAIUC; ya que ante las evasiones ninguno de los accionistas de LA ARRENDATARIA pagaba, ni daba la cara, ni permitía conversación personal, ni atendía llamadas. Sin embargo, como propietarios hemos respetado y dado cumplimiento a la normativa contenida en el artículo 18 de DRVFLRAIUC, al haber respetado el contenido y vigencia del contrato de arrendamiento, sorpresa para nosotros como propietarios, esa fecha en la práctica de la NOTIFICACIÓN JUDICIAL e INSPECCION JUDICIAL, encontramos una tercera persona ocupando del inmueble, con artículos y electrodomésticos de su propiedad, ajeno al inventario de constitución de LA ARRENDATARIA y al inventario contentivo en el contrato de arrendamiento mismo. Dicha tercera persona se identifica como DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-23.274.160, con domicilio en Machiques de Perijá del Estado Zulia; quien hasta el día de hoy ejerce actos de comercio en nombre propio, sin nuestra autorización. Esta tercera persona ante la práctica de la Notificación e Inspección, atendió al Tribunal en todo momento “con ánimo y calidad de dueño en la defensa del ejercicio de la actividad comercial que personalmente realizaba allí” según su conversación y narrativa de la prueba extraliten, quien informa sobre las adecuaciones, reparaciones mayores y menores efectuadas al inmueble de nuestra propiedad, arrendado a LA ARRENDATARIA BUFALO’S RESTAURANT, C.A., solicitándonos a la fecha de hoy de forma activa y reiterada << “que debemos suscribir con su persona un contrato de arrendamiento, pero ajustado a su forma de pago, porque ya se encuentra dentro del inmueble” >>, hecho ilícito éste y conducta antijurídica que incurre la representación de LA ARRENDATARIA BUFALO’S RESTAURANT COMPAÑÍA ANÓNIMA, trasgrediendo el contrato de arrendamiento y la ley especial. No obstante, encontrándose configurado el subarrendamiento, el subarrendatario encontrándose en medio de la problemática nos ha solicitado reiteradamente la suscripción del contrato de inmediato a cada uno de los propietarios por separado, como acción desesperada. En esa misma fecha se lleva a cabo la INSPECCION JUDICIAL EXTRALITEM, para dejar constancia del deterioro ocasionado al inmueble, evidenciándose que existe en el local un nombre comercial, denominado “BUFALO’S” y como segunda palabra de identificación de la razón comercial, la mención “RESTAURANT”, así tal cual se menciona, la cual no posee información del número de Registro de Información Fiscal (R.I.F), ni existe dentro del local comercial arrendado alguna cartelera fiscal informativa (la cual sí poseía años atrás pues personalmente la visualicé y constaté la solvencia de los diferentes tributos estatales, municipales y laborales), que identifique e involucre dicha actividad tercerizada con LA ARRENDATARIA “BUFALO´S RESTAURANT, COMPAÑÍA ANÓNIMA”, con el giro económico allí desarrollado, de conformidad con el contrato de arrendamiento; constatando que no solo trasgrede lo establecido en el contrato de arrendamiento mismo, el Decreto Ley de Arrendamiento de Uso Comercial, sino que ocasiona daños y perjuicios, deterioros éstos con su deplorable conducta y adicionalmente cede y subarrienda el inmueble, prohibido expresamente por el contrato de arrendamiento suscrito en su CLAUSULA NOVENA, DECIMA OCTAVA, y artículo 41 literal “c” del DRVFLRAIUC. Así las cosas, desde la fecha misma de la Notificación e Inspección Judicial y durante todo el año 2.023 no se recibió por parte de LA ARRENDATARIA BUFALO’S RESTAURANT COMPAÑÍA ANONIMA, manifestación expresa y por escrito su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia como consecuencia del “cambio de arrendador”, de común acuerdo con lo dispuesto en el artículo 18 del DRVFLRAIUC; por tal razón queda avalada y reconocida la conformación de los nuevos propietarios por fallecimiento de uno de sus propietarios, tal y como lo informamos y participamos expresamente mediante la Notificación Judicial.- 2.3.- PROHIBICIONES DEL CONTRATO Y EL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL Como quiera que consta en la CLAUSULA NOVENA del contrato de arrendamiento, denominada “DE LAS PROHIBICIONES” que establece el carácter intuito persona, quedando terminante prohibido a LA ARRENDATARIA, la cesión de cualquier parte del inmueble bajo cualquier término, negociación, pacto o acuerdo, el subarrendamiento total o parcial del inmueble arrendados o seccionar las dependencias que lo integran, “sin previo consentimiento dado por escrito por LOS ARRENDADORES”; pues se arrienda el inmueble como un todo, sin ningún tipo de divisiones, secciones, ni desincorporaciones de sus adyacencias o dependencias. Quedando entendido entre las partes, que en caso de cambiar por cualquier motivo, razón o circunstancia la persona de LA ARRENDATARIA o que se encuentren otras personas o representación diferente a los representantes de LA ARRENDATARIA por más de dos (02) meses, el inmueble se considerará subarrendado; como consecuencia de ello, la permanencia se considera ilícita tanto para LA ARRENDATARIA como para el subarrendado. Así mismo, mediante la CLAUSULA DECIMA OCTAVA se estableció que quedaba expresamente establecido y convenido que en ningún caso podrá LA ARRENDATARIA, hacer venta o traspaso del llamado derecho de llaves, punto comercial o bien nombrado Good Will, ya que esto ocasionaría la inmediata invalidación del presente contrato. Dichas cláusulas contractuales poseen directa concatenación con el artículo 40 literal “f”, ex artículo 41 literal “c” del DRVFLRAIUC, configurando causales para solicitar el desalojo inmediato del inmueble, las cuales detallaré de seguida. Punto aparte merece fundamentarse, que conforme a la CLAUSULA DECIMA, LA ARRENDATARIA, incumple con el pago de impuestos municipales derivados de su giro comercial desde 2.016 hasta la actualidad, igualmente incumple el pago de aranceles y tasas tributarias de índole municipal y de servicios públicos en general desde 2019, ello se evidencio en la INSPECCIÓN JUDICIAL efectuada, pues no poseían cartelera informativa, lo que denota la inexistencia y ausencia de LA ARRENDATARIA BUFALO’S RESTAURANT, C.A., al momento de la presencia del tribunal actuante. No obstante este hecho de ausencia, al que se puede llamar “abandono” se debe adminicular su análisis, con el acervo probatorio de los estatutos sociales de LA ARRENDATARIA demandada, pues siendo su domicilio estatutario la misma dirección del inmueble arrendado, no se encontró evidencia alguna de sede de oficina, ejercicio de su actividad económica, desarrollo y explotación de su objetivo estatutario, en ninguna de las dependencias que el Juzgado actuante recorrió personalmente. Evidenciándose entonces que en el inmueble arrendado, se encuentra en manos de terceras personas, que existe una pérdida del interés societario entre los accionistas de LA ARRENDATARIA y que en ningún momento fue realizada la entrega material del inmueble a ninguno de sus propietarios… DEL DERECHO Los hechos suficientemente explicados, antes narrado, suficientemente demostrados mediante el acervo probatorio, configuran sin lugar a dudas, motivos para que respetuosamente el juzgado proceda a decretar el desalojo del inmueble arrendado, a LA ARRENDATARIA sociedad mercantil BUFALÓS RESTAURANT, COMPAÑÍA ANÓNIMA, como a la tercera persona cedida y subarrendado el inmueble identificada como DIEGO FERNANDO PARRA PÉREZ, involucrado y encontrado en una negociación ilícita e ilegal mediante ley y contrato de arrendamiento, ejerciendo actos de comercio prohibidos, no autorizados expresamente por los arrendadores propietarios, ni antes de pandemia, ni después de pandemia cuando cambia de propietario con ocasión del fallecimiento de la de cujus AVE ROSARIO FINOL MARTÍNEZ y entra a derecho la comunidad hereditaria de conformidad a lo expuesto en la NOTIFICACIÓN JUDICIAL. Así las cosas, conforme se encuentra establecido en el artículo 40 del DRVFLRAIUC, procedo a solicitar respetuosamente al Juzgado decrete EL DESALOJO con fundamento en las siguientes causales: por falta de pago de más de dos (2) cuotas de cánon de arrendamiento; esto es, LA ARRENDATARIA adeuda cánones de arrendamiento desde el mes de Enero de 2019 a la presente fecha; por haber destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención al contrato o a las normas que regulen la convivencia ciudadana; por haber ocasionado LA ARRENDATARIA deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; por cambio del uso del inmueble, en contravención con la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales o lo estipulado en el contrato de arrendamiento; por haber cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, por incumplimiento a cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley y el contrato, todo ello fundado en las causales contenidas en los siguientes literales “a”, “b”, “c”, “d”, “f” e “i”, del artículo in comento y clausulas QUINTA, SEXTA, NOVENA, DECIMA PRIMERA, DECIMA SEGUNDA, DECIMA QUINTA, DECIMA SEXTA, DECIMA SEPTIMA, DECIMA OCTAVA, VIGESIMA SEGUNDA y VIGESIMA SEXTA del contrato de arrendamiento suscrito, suficiente argumentado con los hechos expuestos y comprobado con el acervo probatorio que se anexa a continuación. ” Asimismo, la Apoderada Judicial del co-demandado ciudadano DIEGO FERNANDO PARRA PÉREZ, abogada Gladys Silva, ambos identificados en autos, en su escrito de fecha 03 de diciembre de 2024, expuso lo siguiente:“… consigno en este acto soporte de nómina de mi representado Diego Fernando Parra Pérez, ya identificado, se demuestra que es un empleado con el cargo de Administrador que tiene con la Sociedad mercantil Bufalo`s Restaurant, C.A., dicho soportes de nómina reflejan la fecha de ingreso 12/12/2019, cuando inicio su labor con el cargo administrador en el local comercial que arrendó la sociedad mercantil Bufalo`s Restaurant, C.A., ahora bien, ciudadana jueza, Bufalo`s Restaurant, C.A. nuevamente mi representado Diego Parra, reinicia a su empleo con el cargo de Administrador el día 07/11/2022, en vista que el local comercial arrendado estuvo cerrado por un largo tiempo por pandemia COVID-19, desde marzo 2020 hasta 31/10/2022. Por lo tanto, ciudadana jueza, mi representado Diego Parra es un empleado y no posee contrato de arrendamiento en la actualidad de subarrendatario, tal y como lo menciona la parte demandante en su libelo de demanda, cabe destacar que mi representado Diego Parra, no está infringiendo la ley tal como lo establece el artículo 40 desalojos y prohibiciones literal f-..f. que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. Ciudadana Jueza, no existe un contrato de arrendamiento ni privado ni público entre mis representados ya identificado, en efecto, la parte demandante tiene que demostrar que existe dicho contrato de arrendamiento entre los ciudadanos FERNANDO ESTEBAN BENIA SOCORRO, y el ciudadano DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ, y de esta manera la parte demandante debe demostrar la condición de subarrendatario al ciudadano DIEGO PARRA, tal como lo menciona en su libelo de demanda…” Observa en este acto esta operadora de justicia que los puntos que fueron planteados en la demanda y en el escrito presentado por el co-demandado Diego Parra, establecen los límites de la controversia entre las partes debiendo demostrar de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil Venezolano, sus afirmaciones. Haciendo constar esta juzgadora, que de actas se desprende que la co-demandada BUFALO’S RESTAURANT, C.A., no dio contestación a la demanda incoada en su contra….. de conformidad con el Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, deja establecida de esta forma la fijación de los hechos y de los límites de la controversia, de la siguiente manera: De determinarse de forma positiva la existencia de dicha relación arrendaticia y sub-arrendaticia, en forma, objeto, tiempo y demás circunstancias alegadas, el Tribunal procedería a establecer, ya como materia de fondo, las consecuencias, obligaciones y derechos que de dicha relación emanan, circunscrito a los términos planteados en la demanda y en el escrito presentado por el co-demandado Diego Parra.….” (F-258-al 263). En fecha 11 de marzo de 2025, la parte actora, presentó escrito ratificando las pruebas enunciadas en el libelo de la demanda, en la audiencia preliminar y promovió nuevas pruebas documentales la mismas fueron agregadas a los autos. (F-264-278).- En fecha 14 de marzo de 2025, el Tribunal dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por la parte actora y se ordenó evacuar las pruebas de informes solicitadas. (F-279) En fecha 20 de marzo de 2025, se agregó a los autos el acuse de recibo del oficio 3420-085, dirigido a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Machiques de Perijá; 3420-086, dirigido a la Dirección de Rentas y Tributos Municipales de la misma Alcaldía. Del oficio No. 3420-087, dirigido a Corpoelec y se agregaron los estados de cuenta solicitados. (F-285-291). En fecha 11 de abril de 2025, se agregó a los autos el acuse de recibo del oficio 3420-084, dirigido Mercantil Tercero del Estado Zulia con sus resultas. (F-292-313). En fecha 21 de abril de 2025, se dictó auto agregando las resultas de la prueba de informe solicitada a la Dirección de Tributos Municipales de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Machiques de Perijá. (F-314-335). En fecha 23 de abril de 2025, se dictó auto agregando las resultas de la prueba de informe solicitada a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Machiques de Perijá. (F-2 y 3 de la Segunda Pieza del expediente). En fecha 26 de mayo de 2025, se dictó auto fijando la audiencia oral, ordenándose la notificación de las partes. AUDIENCIA ORAL En fecha 30 de julio de 2025, se llevó a efecto la celebración de la Audiencia Oral y Pública establecida en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil. (F-56-61 de la segunda pieza) En dicha audiencia, luego de oír los alegatos de la parte actora y de la Apoderada del co-demandado Diego Parra Pérez; se procedió a la evacuación de las pruebas, comenzando por las de la parte demandante, de la forma siguiente: “….Hoy, treinta (30) de junio de dos mil (2025), siendo las diez (10) de la mañana, día y hora previamente fijados por el Tribunal para llevarse a efecto la celebración de la Audiencia Oral y Pública establecida en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, en el juicio que por DESALOJO DE INMUEBLE COMERCIAL, interpuesto por los ciudadanos LEONARDO JOSÉ MARTÍNEZ FINOL, LUIS RAMÓN MARTÍNEZ FINOL y LESBIA MARÍA MARTÍNEZ FINOL, titulares de la cédula de identidad N° V-12.758.210, V-14.681.800 y V-13.101.057, debidamente asistidos por la Abogado en ejercicio LESBIA MARÍA MARTÍNEZ FINOL, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 92.689, quien a su vez actúa en su propio nombre y representación, en contra de la sociedad mercantil BUFALO’S RESTAURANT, C.A., en cualquiera de sus representantes legales IVAN ENRIQUE OCANDO GUTIERREZ, titular de la cédula de identidad N° V-3.644.158, en su carácter de presidente; ciudadano FERNANDO ESTEBAN BENIA SOCORRO, titular de la cédula de identidad N° V-11.719.614, en su carácter de vice-presidente; o el ciudadano CARLOS JOSÉ MÀRQUEZ SOCORRO, titular de la cédula de identidad N° V-7.685.540, en su carácter de Director General, y del ciudadano DIEGO FERNANDO PARRA PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-23.274.160; expediente No. 9131-2024. De inmediato la ciudadana YAJAIRA COROMOTO PARRA PIÑERO, en su carácter de Jueza Provisoria del TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MACHIQUES DE PERIJÁ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, declara abierta la Audiencia Oral y Pública en esta causa, dejando constancia de que en la hora fijada para la celebración de la audiencia se instruyó al ciudadano Alguacil del Tribunal para que hiciera el anuncio respectivo, manifestando el ciudadano Alguacil que se encontraban presentes la ciudadana LESBIA MARÍA MARTÍNEZ FINOL, ya identificada en las actas procesales, quien actúa en su carácter de co-demandante y apoderada judicial de los otros actores LEONARDO JOSÉ MARTÍNEZ FINOL y LUIS RAMÓN MARTÍNEZ FINOL, identificados en actas, y la ciudadana GLADYS GREGORIA SILVA GARCIA, venezolana, mayor de edad, portadora de la cedula de identidad numero V-12.758.431, inscrita en el inpreabogado bajo el número 261.961, quien actúa en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil BUFALO’S RESTAURANT, C.A y del ciudadano DIEGO FERNANDO PARRA PÉREZ, identificados en autos. Se hace la observación que no cuenta el Tribunal en este momento con un medio idóneo para la grabación y reproducción de la audiencia, por lo que se hará constar en la presente acta los aspectos relevantes de la audiencia, sobre todo en lo que se refiere a la evacuación de la pruebas, sin desnaturalizar su esencia oral. En vista, de que el Juez cumple un rol fundamental como director del proceso, garante de la celeridad, transparencia y eficacia de la administración de justicia, insta a las partes en este proceso a conciliar y buscar un acuerdo que ponga fin al proceso de manera amistosa, de conformidad con lo establecido en el Articulo 262 del Código de Procedimiento Civil vigente, por lo que acuerda concederle un lapso de diez (10) minutos para tal fin. Pasado el lapso de tiempo, las partes solicitaron realizaron uso de la mediación como medio de resolución de conflicto, no obstante las partes exponen que no hubo conciliación como tal, pero se comprometen a dirimir el conflicto fuera de la sede del Tribunal. De igual forma acuerdan continuar la audiencia oral. Seguidamente, la parte actora, expone sus alegatos en el tiempo estipulado de la forma siguiente: “Buenos Días, de conformidad con lo establecido en el artículo 872 del código de procedimiento civil, siendo la oportunidad pertinente para presentar las pruebas a este digno Tribunal en representación de la parte actora, atendiendo a los hechos presentados en la causa, como lo es la confesión ficta en la que incurre la principal obligada y demandada de actas, sociedad mercantil búfalos Restauran Compañía Anónima, conforme a contrato de arrendamiento que corre inserto en las actas, se puede evidenciar que la arrendataria Búfalos Restaurant Compañía Anónima. No contesto la demanda en la oportunidad procesal respectiva quedando confeso y no demostrando ni probando elementos que desvirtúen los hechos libelados, incurre sin lugar a dudas en la confesión ficta. De igual forma atendiendo a la pseudo contestación delco demandado de actas ciudadano Diego Parra, cuya conformación en la presente acta se evidencia la configuración de Litis consorcio pasivo. Y de actas se evidencia que su contestación fue intempestiva por no encontrarse aperturado el lapso procesal respectivo, de ello se evidencia la emanación del acto por parte de este Tribunal donde declaro encontrarnos en la etapa de citación carcelaria. Así las cosas, solcito al Tribunal declare igualmente inadmisible por extemporánea e intempestiva la contestación del co demandado de actas, pues debió esperar la apertura del lapso correspondiente. Como quiera que el Tribunal puede en su sentencia hacer las declaraciones a fondo con ocasión de la pertinencia o no de la única contestación que corre inserta a las actas, las pruebas consignadas fueron impugnadas en la audiencia preliminar donde el objetivo es depurar la presente causa del acervo probatorio consignado, así las cosas, entrando en materia de esta audiencia presento al Tribunal pruebas que mis representados han consignado desde el escrito libelar ratificando las pruebas consignadas en la audiencia preliminar en cumplimiento del principio de control y contradicción de las pruebas y el acervo probatorio que fue finalmente admitido por este Tribunal. Así pues tenemos 1) DOCUMENTAL de NOTIFICACIÓN JUDICIAL, constante de TREINTA Y UN (31) folios útiles les signado con la letra "D", cuyo objeto y pertinencia es suficiente para demostrar las innumerables cantidades de cobranzas extra judicial realizadas en representación de la difunta propietaria AVE FINOL, conjuntamente con la aquiescencia del copropietario Manuel Finol, igualmente se evidencia en dicha fecha de efectuada la prueba quien se encontraba en posesión del inmueble, dicha prueba documental debe ser adminiculada con el resto del cumulo probatorio, en especial la inspección judicial extra litem, la correspondencia de fecha 31 de enero de 2013, y las impresiones de capturas de conversaciones de what sapp, En dicha prueba de notificación se le participa a la principal obligada contractualmente Búfalos Restaurant Compañía Anónima, la circunstancia sucesorales de la ex propietaria Ave Finol, la presentación de cómo quedaría conformada su representación en su herederos de conformidad a la declaración Sucesoral que corre inserta a las actas cuyo fundamento tiene aplicación en el artículo 3, 14, 30, 16 y 18 del Decreto con rango valor y fuerza de ley de regulación de arrendamiento de inmuebles de uso comercial, para finalmente notificar aspectos de hecho y de derecho presentado con ocasión a la configuración del literal A del artículo 40 de dicho decreto ley, haciéndoles llegar una relación detallada y circunstanciada de la morosidad por concepto de pago de cánones de arrendamiento y sus intereses devengados de conformidad con el decreto ley. En este estado se le concede la palabra a la apoderada judicial de la parte demandada, quien expone: “Dándole seguimiento a la apertura de la audiencia, en relación a los cánones de arrendamiento que establece la ley, la sociedad mercantil Búfalos Compañía Anónima se encuentra solvente dicho pago de canon de arrendamiento fueron pagados al co propietario del inmueble Manuel Salvador de Jesús Martínez Finol, estos pagos fueron pagados con los intereses al ciudadano antes mencionado, en referencia a estos pagos no se le fueron entregados a los ciudadanos herederos universales de la ciudadana Ave Rosario Finol Martínez, ciudadano Leonardo José Martínez Finol, Luis Ramón Martínez Finol y Lesbia María Martínez Finol, ya identificado en autos, el ciudadano Señor Manuel es el responsable en estos momentos del cobro del canon de arrendamiento de Búfalos Restaurant Compañía Anónima, Tal como evidencia, en las pruebas en la causa; en cuanto a la remodelación en la instalaciones, el local se encuentra totalmente activo y sus instalaciones se encuentran en perfectas condiciones, tal como se evidencia en las pruebas de la causa” acto seguido continua la apoderada judicial de la parte actora y expone: “De seguida presento al Tribunal la documental contentiva de inspección extra judicial, celebrada por este mismo juzgado conjuntamente con la notificación judicial, donde evidenciamos el detalle y la explicación voluntaria que se encuentra inmersa en dicha inspección por el sub arrendatario Diego Fernando Parra Pérez, tratando de justificar la presencia de los daños fotografiados, los cuales son objeto de prueba y las adecuaciones y remodelación que en dicha fecha encontramos realizando por dicho ciudadano sub arrendatario, cuando deberíamos haber encontrado a la principal obligada de actas sociedad mercantil Búfalos Compañía Anónima, dichas declaraciones expresamente y voluntariamente efectuadas por el co demandado Diego Parra en ningún momento fueron asociadas con la principal obligada contractual Búfalos Restaurant Compañía Anónima, evidenciándose así mismo, como hecho público y notorio cuya solicitud realizado al tribunal analice las fotografías que en encuentran en la red social instagram a effectum videndi para corroborar que dicho ciudadano realiza remodelaciones a destiemplo encontrándose la presente causa abierta cuya fecha solicito al tribunal en la red social instagram redo social abierta a todo público ,, @bufalosrestaurant Machiques, en las fechas 18, 19 y 20 de noviembre de 2024, fotografías y videos denominados reels donde se evidencia la remodelación y adecuaciones sin que de ninguna manera se hayan notificado expresamente, participado y autorizado ninguno de los co propietarios, evidenciando de la inspección y del uso contractual que se arrienda u restaurant con su tasca, bar y cafetín y no área para eventos o salones de fiesta. Es todo”. Seguidamente la apoderada de la parte demandada expone: “Continuando con la audiencia en referencia al local de uso comercial para la fecha 2020, 2021 y 2022 el local estuvo cerrado por pandemia, eso causo parte del deterioro del local por falta de mantenimiento y uso, en la actualidad dicho local sus instalaciones se encuentra en perfecto estado, la remodelaciones que se hicieron fueron autorizadas o se le menciono al ciudadano Manuel Salvador de Jesús Martínez Finol, y no fueron notificados a los herederos universales ante identificados, lo herederos no tenían conocimiento de las remodelaciones que se le iban a hacer a las instalaciones, es todo”. Seguidamente continua la apoderada de la parte actora: “Presento al Tribunal los estados de cuenta de los servicios públicos cuya obligación de pago recaen en la principal obligada de actas, Búfalos Restaurant Compañía Anónima, donde se puede evidenciar que desde su consignación con el libelo de demanda fecha de admisión por este juzgado la morosidad existente con ocasión de la falta de pago de los servicios públicos de primera necesidad como lo son Corpoelec e Hidrólago, ello como causal apara solicitar el desalojo derivado del incumplimiento a las obligaciones contractuales en el decreto con rango y fuerza de ley de regularización de los arrendamientos de inmuebles de uso comercial, en el literal “F” del artículo 40, así mismo se evidencia en la audiencia preliminar la ratificación de dicho estado de morosidad en la fecha que constan en dichos estados de cuenta y que fue ratificado de igual forma en las resultas de la prueba informativa, dejando constancia al tribunal tres diferentes fechas donde se puede evidenciar el incumplimiento flagrante del pago de los servicios públicos, denotan así para las partes en contienda de la presente causa que no se evidencia quien es el verdadero responsable de las obligaciones derivadas del contrato. Si la sociedad mercantil Búfalos Restaurant Compañía Anónima o el co demandado Diego Parra Pérez en su carácter de sub arrendatario ocupante y poseedor del inmueble de conformidad con las pruebas de notificación e inspección judicial”. Seguidamente interviene la apoderada judicial de la parte demandada: “En referencia a los pago de servicios públicos fueron pagados por la sociedad mercantil Búfalos Restaurant Compañía Anónima, Es todo”. Acto seguido toma la palabra la apoderada judicial de la parte actora y expone: “De seguida presento como siguiente prueba documental denominada por la Superintendencia Nacional de Derechos Económicos (SUNDEE ZULIA) informe de cierre de la vía administrativa donde se evidencia similar situación a la presentada en la presente causa donde los co denunciados en vía administrativa no comparecieron a enervar los derechos y fundamentos expuestos en la denuncia consiguiente que se puede evidenciar en la narrativa inmersa en el informe de cierre, incurriendo así de la misma manera en la presente causa la sociedad mercantil Búfalos Restaurant Compañía Anónima, en una confesión ficta al no haber comparecido en la vía administrativa in comento, es todo”. En este estado presente la apoderada de la parte demandada expone: “En referencia a la denuncia en el organismo Sundee Zulia, no procedió por que los herederos universales no presentaron solvencia de la declaración Sucesoral, es todo”. Inmediatamente interviene la apoderada judicial de la parte actora y expone; “De seguidas presento al Tribunal en copias simples las pruebas de conformidad con el artículo 429 del cpc constantes de estatutos de la compañía Búfalos Restaurant Compañía Anónima y el Rif en copias simples, suficientes para evidenciar el domicilio de la principal obligada de actas, la dirección, su identificación fiscal y su numeración de Rif, las clausulas estatutarias segunda, tercera, quinta, octava, novena y décima sexta suficiente para demostrar la cualidad de la principal obligada de actas y representación en cualquiera de los ciudadanos inmersos en sus estatutos, es todo”. En este estado se le dio el derecho de palabra a la apoderada judicial de la parte demandad y la misma no hizo uso del derecho de palabra, sobre este particular. Acto seguido continua la apoderada judicial de la parte actora y expone: “Así mismo, presento al tribunal documental contentiva de correspondencia de fecha 31 de enero de 2013, como demostración de las circunstancias de sub arrendamiento que venimos sorteando desde mucho antes de la fecha de la suscripción del contrato de arrendamiento con la principal obligada de actas Búfalos Restaurant Compañía Anónima, es todo”. Acto seguido se le concede el derecho de palabra a la apoderada judicial de la parte demandada y expone: “A continuación desde el año 2013 hasta 2019 el responsable de la contratación es el ciudadano para ese entonces Fernando Esteban Benia Socorro, es todo”. Seguidamente interviene la apoderada judicial de la parte actora y expone; “Presento al tribunal impresiones de conversaciones de what sapp celebradas por mi representado Leonardo Martínez con el Sub arrendatario de actas Diego Parra Pérez, de las mismas se evidencia su intención desesperada que avalásemos su estadía ocupación y posesión en dicho inmueble con la suscripción de un contrato a su persona, no quedando claro circunstancias de deuda, daños, remodelaciones, perjuicios ocasionados al inventario inmerso en el contrato ni evidenciando responsabilidad y obligación entre uno y otro de los litisconsortes demandados con ocasión de las obligaciones que se contrae la ocupación legal o ilegal del inmueble objeto de la presente causa, dicha documental no fue impugnada en la oportunidad procesal respectiva y por consiguiente presenta pleno valor para que sea analizado por este juzgado, es todo”. Acto seguido se le cede la palabra a la apoderada de la parte demandada y expone: “Continuando con las instalaciones de lo que posee el local en referencia a su inventario fueron realizadas entre el co propietario ciudadano Manuel Salvador de Jesús Martínez Finol en presencia del ciudadano Diego Fernando Parra Pérez, para ese entonces, dicho inventario y remodelación no fueron notificados a los herederos universales antes mencionados, es todo”. Acto seguido toma la palabra la apoderada judicial de la parte actora para exponer: “Para culminar presento al juzgado las resultas de las pruebas informativas solicitadas mediante libelo y admitidas por este juzgado, cuyas resultas son a tenor de lo siguiente: La prueba informativa recibida del Registro Mercantil tercero certifica las copias simples constantes en actas conforme al artículo 429 del cpc, que avalan las circunstancias de derecho expuestas en el libelo y en todo lo largo de la presente causa, así mismo avala la facultad que dimana en cada uno de sus representante de junta directiva suficientes para emanar poder a su abogado, donde así mismo se reitera que con ocasión de la sociedad mercantil Búfalos Restaurant, Compañía Anónima, Principal obligada de actas incurre en la confesión ficta anteriormente alegada. La prueba informativa dirigida a la alcaldía a la oficina de rentas se evidencia de sus resultas que la principal obligada de actas sociedad mercantil Búfalos Restaurant, Compañía Anónima, incurre en evasión al tributo municipal derivado de la falta de declaración de su actividad económica circunstancia que la identifica como una sociedad irregular y que deber ser adminiculada dichas resultas con la prueba de inspección donde se evidencio al ausencia de la cartelera informativa donde deben exponer la declaración y solvencia de cada uno de los tributos nacionales, municipales y para fiscales derivados del ejercicio de su actividad económica estatutaria por el cual fue fundamentado y suscrito el contrato de arrendamiento constante en actas, de igual forma en dicha oficina de rentas evidencia en las resultas ausencia de la licencia de licores necesaria para el expendio de bebidas y trago cualquiera que sea su grado de alcohol circunstancia esta que evidencia un incumplimiento de contrato al no poder desarrollar el área de la Tasca Bar. Para culminar presento al tribunal de la prueba informativa dirigida a Corpoelec donde se evidencia nuevamente en la fecha de recepción de dichas resultas la morosidad existente por concepto de servicio eléctrico siendo la tercera fecha ratificada en al presente audiencia sobre la morosidad presentada, igualmente consta en actas en el auto de admisión de la pruebas la documental admitida por morosidad del servicio de Hidrólago consignada en la audiencia preliminar y en el escrito libelar, es todo”. En este estado presente la apoderada de la parte demandada, expone: “En cuanto a los servicios públicos como había mencionado anteriormente ya están solventes, haciendo referencia en el contrato de arrendamiento según la ley de local de uso comercial, establece que deben estar al día los servicios públicos así mismo la sociedad mercantil Búfalos Compañía Anónima, haciendo mención de los impuestos municipales para fiscales e impuestos al fisco nacional no son de competencia a un contrato de arrendamiento siendo competencia de los organismos Seniat, Servicio Desconcentrado de los impuestos municipales seguro social, Ince, Banavih, Mintra, cada uno tiene su competencia, por lo tanto no le compete a los herederos universales ni al co propietario si la empresa se encuentra solvente o no en dichos organismos, es todo”. Se hace constar que, en la audiencia oral, la co-demandada BUFALO’S RESTAURANT, C.A, no evacuo pruebas, ya que no contestó la demanda, ni promovió prueba alguna en los lapsos procesales correspondientes. Y las pruebas documentales promovidas por el co-demandado DIEGO PARRA PEREZ, en el escrito presentado en fecha 03 de diciembre de 2024; fecha en la cual todavía no se encontraba citada la co-demandada BUFALO’S RESTAURANT, C.A, (F-186-229), fueron impugnadas por la parte actora en el lapso legal correspondiente. Dicha audiencia finalizó con la lectura del dispositivo el fallo, el cual se resume así: “ 1) CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE COMERCIAL… omissis… 2) Se condena en costas a la parte demandada.” Ahora bien, en este fallo en extenso, el Tribunal pasa a establecer las motivaciones de hecho y derecho que motivaron dicho fallo. II DE LOS PUNTOS PREVIOS • Punto Previo No. 1: DE LA CUALIDAD PARA DEMANDAR de los ciudadanos LEONARDO JOSÉ MARTÍNEZ FINOL, LUIS RAMÓN MARTÍNEZ FINOL y LESBIA MARÍA MARTÍNEZ FINOL, titulares de la cédula de identidad N° V-12.758.210, V-14.681.800 y V-13.101.057; para el Tribunal, es fundamental asegurarse de que quién demanda tiene el derecho para hacerlo; por lo que, sobre este particular esta juzgadora hace las siguientes consideraciones: A) Los demandantes de actas, no consignaron la declaración Sucesoral, que es uno de los documentos principales para fines fiscales y tributarios; ahora bien en este procedimiento de Desalojo de Local comercial , no se está ventilando un juicio, de disputa sobre la propiedad, no se está disponiendo del bien; no implica una discusión sobre la titularidad del bien; sino simplemente el cumplimiento de un contrato de arrendamiento; y la cualidad de heredero no se obtiene con la declaración sucesoral, sino con el fallecimiento del causante y la vocación hereditaria legal o testamentaria. B) Los demandantes consignaron copia simple, de la declaración de Únicos y Universales Herederos, la cual no fue impugnada de ninguna forma, de actas se desprende, específicamente en la audiencia oral, celebrada en fecha 30 de junio de 2025 (f-56 al 61), la Apoderada Judicial de los co-demandados BUFALO` S RESTAURANT, COMPAÑÍA ANÓNIMA y el ciudadano DIEGO FERNANDO PARRA PÉREZ; abogada en ejercicio GLADYS GREGORIA SILVA GARCIA, venezolana, mayor de edad, portadora de la cedula de identidad numero V-12.758.431, inscrita en el inpreabogado bajo el número 261.961; en todas sus exposiciones, reiteradamente manifestó que los ciudadanos demandantes LEONARDO JOSÉ MARTÍNEZ FINOL, LUIS RAMÓN MARTÍNEZ FINOL y LESBIA MARÍA MARTÍNEZ FINOL, identificados en autos, son los herederos universales de la fallecida ciudadana AVE FINOL MARTINEZ, quién fuera co-propietaria y una de las arrendadoras del local comercial, objeto de este litigio. Por todo lo expuesto, esta sentenciadora considera que los demandantes de autos tienen cualidad para demandar en este procedimiento.- Así se decide.- • Punto Previo No. 2: LA LEGITIMACIÒN ACTIVA DE LOS DEMANDANTES DE AUTOS, sobre este punto se trae a colación la jurisprudencia No. 000635, dictada por la Sala de Casación Civil, fecha 22 de noviembre de 2024, Expediente No.2024-442 “(…) el derecho de cada comunero se refiere y afecta a toda la cosa, no a una fracción de la misma, pero como debe coexistir con los derechos de los otros comuneros, es un derecho restringido en cuanto a la extensión de sus facultades de disposición. En cuanto al derecho de tomar parte en la administración de la cosa común, corresponde a cada comunero, siempre y cuando la mayoría calificada no difiera con ello. Por otro lado, respecto a la defensa judicial de los derechos de los comuneros frente a terceros o frente a los restantes condominios, corresponde a cada comunero, pues cada copropietario ha de ser tenido como propietario de la cosa entera, aunque sea una propiedad limitada por los derechos de los otros copropietarios; como tal, está facultado para ejercer las acciones judiciales frente a los terceros en beneficios o para la conservación de la cosa común , sobre todo en caso de negligencia de los demás. Desde este punto de vista, cada comunero está legitimado para intentar la acción judicial por sí mismo y no por cuenta de los otros, a menos que estos lo hayan encargado de ello…” En consecuencia, esta sentenciadora, considera que los ciudadanos demandantes LEONARDO JOSÉ MARTÍNEZ FINOL, LUIS RAMÓN MARTÍNEZ FINOL y LESBIA MARÍA MARTÍNEZ FINOL, identificados en autos, por ser los herederos universales de la fallecida ciudadana AVE FINOL MARTINEZ, quién fuera co-propietaria y una de las arrendadoras del local comercial, objeto de este litigio, poseen legitimación activa para demandar en este procedimiento.- • Punto Previo No. 3: CITACIÒN DE LOS CO-DEMANDADOS: Observa esta sentenciadora, que en fecha cinco (05) de noviembre de 2024, el ciudadano co-demandado DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ, fue citado de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del código de procedimiento civil.- (F-151). El Tribunal de una revisión exhaustiva de las actas, específicamente del acta constitutiva de la co-demandada BUFALO` S RESTAURANT, COMPAÑÍA ANÓNIMA, en la CLAUSULA ESTATUTARIA NOVENA, constata que la representación de la señalada co-demandada, puede recaer en cualquiera de sus integrantes de la Junta Directiva en este caso los ciudadanos IVAN ENRIQUE OCANDO GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.644.158, en su carácter de PRESIDENTE; ciudadano FERNANDO ESTEBAN BENIA SOCORRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.719.614, en su carácter de VICEPRESIDENTE; o el ciudadano CARLOS JOSÉ MÀRQUEZ SOCORRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.685.540, en su carácter de DIRECTOR GENERAL, quienes a la presente fecha resultan responsables directos del inmueble arrendado; observando el Tribunal, que la co-demandada BUFALO` S RESTAURANT, COMPAÑÍA ANÓNIMA, en fecha 17 de enero de 2025, el ciudadano FERNANDO ESTEBAN BENIA SOCORRO, en su carácter de Vice-Presidente y representante legal de la Sociedad Mercantil BUFALO’S RESTAURANT C.A, le confirió poder a apud-actas a la abogada en ejercicio GLADYS GREGORIA SILVA GARCIA, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 261.961. (f-242). Quedando citada con esta actuación la co-demandada identificada BUFALO’S RESTAURANT C.A, de conformidad con el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.- III ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS Esta juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes: A.) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: La demandante, promovió y evacuó las pruebas siguientes: 1) copias fotostáticas certificadas de Sentencia de Declaración de Únicos y Universales Herederos, identificada con el número 610-2019 emanada del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Rosario de Perijá de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 28 de Abril del año 2021; (F-13 pieza 1). Este instrumento público, no fue de ninguna manera impugnado en este proceso, por lo que esta juzgadora lo valora positivamente, y le torga pleno valor probatorio, en tanto que demuestra que los demandantes tienen cualidad y legitimación activa para demandar en este juicio; ya que los requisitos fundamentales para que se declaren como Únicos y Universales Herederos son los siguientes: Copia certificada del acta de defunción de la progenitora de los demandantes, copias certificadas de las actas de nacimiento, así copias de la cédula de identidad de la causante y de sus herederos, entre otros. 2) copias fotostáticas certificadas del documento de propiedad del inmueble objeto de la demanda. (F-14-21 pieza 1). Este instrumento público, no fue de ninguna manera impugnado en este proceso, por lo que esta juzgadora lo valora positivamente, y le torga pleno valor probatorio, en tanto que demuestra quienes son los propietarios del inmueble comercial objeto de este litigio.- 3) documento original contentivo de contrato de arrendamiento suscrito por las partes, autenticado en fecha 07 de septiembre de 2015, por ante el Registro Público con funciones notariales, bajo el No. 15, Tomo 23, de los libros de autenticaciones respectivos; (F-22-28 pieza 1). Este instrumento público, no fue de ninguna manera impugnado oportuna y válidamente en este proceso, por lo esta juzgadora lo valora positivamente, y le otorga pleno valor probatorio, en tanto que demuestra plenamente el contrato allí celebrado. 4) Copias certificadas del Expediente contentivo de Inspección Judicial realizada por ante este mismo Tribunal, signado con el No. 2378, en fecha 29 de noviembre de 2022. (F-29-86 pieza 1) Dicha prueba fue evacuada anticipadamente el Tribunal se constituyó en la sede de la demandada, y se dejó constancia de lo siguiente: En relación AL PRIMER PARTICULAR: El Tribunal deja constancia por vía de inspección judicial que en el inmueble en el que se encuentra constituido el Tribunal al momento de practicar la inspección judicial fuimos recibidos y atendidos por un ciudadano que se identificó como DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ, portador de la cedula de identidad numero V-23.274.160, quien manifestó ser empleado y socio del Sr Fernando Benia y que ejerce el cargo de administrador-gerente, del establecimiento que en principio identifico como Búfalos Café Restaurant y luego empezó a identificarlo como Búfalos Restaurant, sobre lo cual manifiesta:”…que hasta donde él tiene conocimiento el Fernando tiene el inmueble Búfalos Restaurant arrendado y hasta donde el entiende Fernando se entendía con un sr llamado Manolo de apellido Finol, lo sé porque en una de esas ocasiones ellos se sentaron y hablaron pero desconozco que hablaron. Al terminar la conversación el Sr Fernando me informo que el Sr Manolo era el representante de esto y yo quede como administrador y encargado…” El notificado informa que:…” los documentos de la compañía están en proceso de actualización, que antes de la pandemia hice reparaciones para poder abrir, se metió la pandemia y fue hasta este año, como en mayo que empezamos a trabajar a medias, como restaurant pero a medias, aquí funciona un restaurant llamado Búfalos Restaurant…”. Acto seguido, en relación AL SEGUNDO PARTICULAR: El Tribunal deja constancia por vía de inspección judicial, con la asistencia del práctico nombrado, que en relación a este particular, se observa y consta en las fotografías anexas, que desde el acceso de entrada al inmueble, pasando por la observación de sus paredes externas, ventanal o vitral, con su respectivo vidrio enmarcado en madera, el área central y amplia del local comercial, se observa en buenas condiciones de mantenimiento y conservación solo la fachada, no se observan: frisuras en sus paredes, filtraciones, el piso de granito, la pintura de las paredes, la puerta de entrada al local, su cerradura, se encuentran en buenas condiciones de mantenimiento y conservación. Se observa que desde el área de barra cafetín hay un acceso hacia una puerta que acceso a la cocina la cual conforme a las tomas fotográficas se encuentra en regulares condiciones de mantenimiento y conservación, no obstante el techo y paredes evidencian malas condiciones de mantenimiento y conservación; el inmueble arrendado se encuentra conformado y constituido al detalle por las áreas y dependencias conforme a lo establecido en la CLAUSULA PRIMERA del contrato de arrendamiento suscrito, la cual doy por reproducida en su totalidad y sobre la cual solicito observación detallada y minuciosa a cada área y fotografía. Acto seguido, en relación AL TERCER PARTICULAR: El Tribunal deja constancia por vía de inspección judicial, con la asistencia del práctico nombrado, que en relación a este particular, se observa y consta en las fotografías anexas, que las áreas de la parte interna, los pisos, paredes, platabanda (parte interna y externa, impermeabilización de platabanda), en encuentran en malas condiciones de mantenimiento y conservación, se observan bombillos rotos, vitrales con agujeros, pintura en malas condiciones, puertas, ventanas, instalaciones o acometidas eléctricas (cableado, pulsadores de encendido y apagado, toma corrientes, breckera o cajera de electricidad, bases de iluminación-lámparas-plafones, entre otros, se observan en regulares condiciones de mantenimiento y conservación, en el área de baños se observan fisuras en los techos, las cerámica en pisos y paredes, y todas las instalaciones del baño (puerta, techo, lavamanos, poceta, tanque de wáter, instalaciones de tuberías de agua blanca y negra, estado de grifería, llaves de paso, ducha se observan en malas condiciones de mantenimiento y conservación, así como el estado de las paredes internas del inmueble desde su parte frontal hasta la pared limítrofe del fondo, pintura y limpieza; puertas de salida al patio, estado de sus cerraduras, candados observan en mal estado de conservación y mantenimiento. Acto seguido, en relación AL CUARTO PARTICULAR: El Tribunal deja constancia por vía de inspección judicial, con la asistencia del práctico nombrado, que en relación a este particular, se observa y consta en las fotografías anexas, que el inmueble donde se encuentra constituido el tribunal está distribuido de la siguiente manera: dos (02) salones que componen el restaurant, dos (02) salas sanitarias, cafetín y barra del restaurant, cocina; actualmente funciona como Café Restaurant Búfalos, no se observan carteleras informativas, existe un área posterior externa que constituye un salón totalmente inoperativo, se observa en malas condiciones de conservación y mantenimiento con baño y cava cuarto totalmente inoperativa, se observa en parte posterior externa del inmueble una (01) casa de habitación que conforme a lo manifestado por el notificado allí vive el vigilante, en razón de lo cual no posee en este momento las llaves para abrirla. Acto seguido, en relación AL QUINTO PARTICULAR: El Tribunal deja constancia por vía de inspección judicial, con la asistencia del práctico nombrado, que en relación a este particular, se observa y consta en las fotografías anexas, que el inmueble objeto de presente inspección judicial se encuentra en malas condiciones de conservación y mantenimiento. Acto seguido, en relación AL SEXTO PARTICULAR: El Tribunal deja constancia por vía de inspección judicial, con la asistencia del práctico nombrado, que en relación a este particular, se observa que las llaves que abren la puertas del inmueble se encuentran en posesión del ciudadano Diego Parra, quien manifestó que las tiene porque bajo su condición de administrador-gerente y socio, que el Sr Fernando Benia se las entregó y le dijo que cuidara y mantuviera este local, razón por la cual manifiesta que hasta se ha endeudado para poder arreglar algunas cosas y va pagando con lo que produce el local. . Acto seguido, en relación AL SEPTIMO PARTICULAR: El Tribunal deja constancia por vía de inspección judicial, con la asistencia del práctico nombrado, que en relación a este particular, se observa que todo lo que se encuentra dentro del inmueble se evidencia en fijaciones fotográficas anexas a la presente acta. Acto seguido, en relación AL OCTAVO PARTICULAR: El Tribunal deja constancia por vía de inspección judicial, con la asistencia del práctico nombrado, que en relación a este particular, se observa que en el inmueble donde se encuentra constituido el tribunal se observa que funcionas un establecimiento comercial dedicado a café restaurant, actualmente operativo, no obstante no se observa cartelera informativa…” Este instrumento público, no fue de ninguna manera impugnado oportuna y válidamente en este proceso, por lo que ésta juzgadora lo valora positivamente, y le otorga pleno valor probatorio, en tanto que demuestra los hechos y circunstancias allí constatados. 5) Copias certificadas del Expediente contentivo de Notificación Judicial realizada por este Tribunal, signado con el No. 2379, en fecha 29 de noviembre de 2022, (F-87-118 pieza 1). Dicha prueba fue evacuada anticipadamente, el Tribunal se constituyó en la sede de la demandada, y se realizó la notificación judicial en los siguientes términos: ”… Constituido el Tribunal a los fines de realizar la Notificación Judicial solicitada, en el lugar indicado, el Tribunal es atendido por una persona que dijo ser y llamarse DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad No. V-23.274.160, del mismo domicilio, el cual se identificó con cédula de identidad laminada y a quien se notifica de la misión que éste Tribunal cumple; se procede a notificar judicialmente en los siguientes términos: “…En virtud de la relación arrendaticia que le une con el ciudadano MANUEL SALVADOR FINOL MARTÍNEZ y AVE ROSARIO FINOL MARTÍNEZ hoy de cujus, formalmente participo “la representación de los intereses y derechos de la hoy de cujus, en sus hijos: LEONARDO JOSE MARTINEZ FINOL, LESBIA MARÍA MARTINEZ FINOL, LUIS RAMÓN MARTINEZ FINOL y (…)”, quienes entraremos como herederos para ejercer mediante el contrato, nuestra cualidad de nuevos propietarios en defensa de nuestros derechos e intereses hereditarios, ejerciendo actos de mera administración y conservación de los inmuebles arrendados. Igualmente debo destacar, que luego de haber ejercido actos de representación legal y cobranza extrajudicial en representación de los propietarios, soy consciente de lo difícil que resulta y ha resultado el contacto y reunión con alguno de los representantes estatutarios de la compañía, ni la ubicación de algún representante de la sociedad en la sede arrendada, ni vía telefónica, ni online, ni muchos menos se ha logrado honrar la deuda (ni siquiera en pagos parciales, ni se logró términos o acuerdos especiales que en virtud de la pandemia reseñado en el decreto ley), ni antes, ni durante, ni luego de haber quedado sin efecto el DECRETO LEY DE SUSPENSIÓN DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, se ha logrado reestructurar la deuda causada por incumplimiento, ni mucho menos solventar la deuda post pandemia-covid19; con lo que evidenciamos nuevamente su conducta evasiva y transgresora ante la obligación contractual, que aunado a la situación de insolvencia y morosidad en la que se encuentra desde el año 2.019, el inmueble y su mobiliario presentan daños y perjuicios sobrevenidos por su falta de notificación, mantenimiento y cuidado, daños no solo materiales sino perjuicio ocasionado a sus propietarios en nuestro deber de vigilancia sobre el inmueble. Así las cosas, de seguida informo al detalle aspectos y circunstancias que de conformidad con la ley y el contrato suscrito deben actualizarse y retomarse inmediatamente, los cuales son a tenor de lo siguiente: Es conocido por ambas partes, que de conformidad al contrato suscrito, el cánon mensual se ajustará anualmente, CLAUSULA CUARTA Y OCTAVA, concatenada con la CLAUSULA VIGÉSIMA (ajuste del depósito en garantía). Así las cosas, las partes somos conscientes y contestes que el cánon de arrendamiento no se ha ajustado desde el año 2.018 (última reunión sostenida en el domicilio de los propietarios). El último ajuste al cánon realizado a mediados del año 2.018 fue por la cantidad de CIEN DOLARES ESTADOUNIDENSES ($.100,oo), el cual rigió hasta Agosto-2.019. En el transcurso de dicho año 2.019 (Enero a Agosto), no se obtuvo pago alguno de cánon, por consiguiente se adeuda el cánon correspondiente desde Enero-2.019 a Agosto-2.019. Para el mes de Septiembre de 2.019, se ajustará el cánon a la cantidad de CIENTO CINCUENTA DOLARES ESTADOUNIDENSES ($.150,oo), monto que regirá y se aplicará desde Septiembre-2.019 hasta Agosto-2.020; adeudándose el cánon desde Septiembre 2019 a Agosto-2.020. Para el mes de Septiembre de 2.020, se ajustará el cánon a la cantidad de DOSCIENTOS DOLARES ESTADOUNIDENSES ($.200,oo), monto que regirá desde Septiembre 2.020 a Agosto 2.021, por consiguiente se adeuda el cánon correspondiente desde Septiembre-2.020 a Agosto-2.021. Para el mes de Septiembre de 2.021, se ajustará el cánon a la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA DOLARES ESTADOUNIDENSES ($.350,oo), monto que regirá desde Septiembre-2.021 a Agosto-2.022, adeudándose el cánon correspondiente desde Septiembre-2.021 a Agosto-2.022; y Finalmente, para el mes de Septiembre de 2.022 se ajustará el cánon a la cantidad de CUATROCIENTOS DOLARES ESTADOUNIDENSES ($.400,oo), monto que regirá desde el mes de Septiembre-2.022 hasta el mes de Febrero-2.023; ello en virtud de los altos índices de inflación que azota al país en todos los aspectos del acontecer diario, suficientemente conocidos por las partes…” . Que notificado judicialmente, de conformidad con el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil vigente, procede a dejar constancia que en este acto queda NOTIFICADO JUDICIALMENTE, el Me doy por notificado, antes identificado...” Este instrumento público, no fue de ninguna manera impugnado oportuna y válidamente en este proceso, por lo que ésta juzgadora lo valora positivamente, y le otorga pleno valor probatorio, en tanto que demuestra los hechos y circunstancias allí notificados. 6) original de estado cuenta de Hidrólago; (F-119-120 pieza 1). Esta prueba documental, no fue de ninguna manera impugnada oportuna y válidamente en este proceso, por lo que ésta juzgadora la valora positivamente, y le otorga pleno valor probatorio, en tanto que demuestra los hechos y circunstancias allí reflejados. 7) Original de Informe de Cierre del Procedimiento Administrativo realizado por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos; (F-121-124 pieza 1). Esta prueba documental, no fue de ninguna manera impugnada oportuna y válidamente en este proceso, por lo que ésta juzgadora la valora positivamente, y le otorga pleno valor probatorio, en tanto que demuestra los hechos y circunstancias allí reflejados. 8) copias fotostáticas simples del acta constitutiva de la co-demandada, sociedad mercantil BUFALO’S RESTAURANT C.A; (F-125-129 pieza 1). Esta prueba documental, no fue de ninguna manera impugnada oportuna y válidamente en este proceso, por lo que ésta juzgadora la valora positivamente, y le otorga pleno valor probatorio, en tanto que demuestra los hechos y circunstancias allí reflejados. 9) copias fotostáticas simples de las cedulas de identidad y registros de información fiscal (RIF) de los co-demandados; (F-130-131 pieza 1). Estas pruebas documentales, no fueron de ninguna manera impugnadas oportuna y válidamente en este proceso, por lo que ésta juzgadora las valora positivamente, y les otorga pleno valor probatorio, en tanto que demuestran los hechos y circunstancias allí reflejados. 10) Registro de información fiscal (RIF) de la co-demandada sociedad mercantil BUFALO’S RESTAURANT C.A; (F-132-133 pieza 1). Esta prueba documental, no fue de ninguna manera impugnada oportuna y válidamente en este proceso, por lo que ésta juzgadora la valora positivamente, y le otorga pleno valor probatorio, en tanto que demuestra los hechos y circunstancias allí reflejados. 11) original de comunicación dirigida a BUFALO’S RESTAURANT C.A, en fecha 31 de Enero de 2013; (F-134-136 pieza 1). Esta prueba documental, no fue de ninguna manera impugnada oportuna y válidamente en este proceso, por lo que ésta juzgadora la valora positivamente, y le otorga pleno valor probatorio, en tanto que demuestra los hechos y circunstancias allí reflejados. 12) captures impresos de conversación vía WhatsApp; (F-137-138 pieza 1). Esta prueba documental, no fue de ninguna manera impugnada oportuna y válidamente en este proceso, por lo que ésta juzgadora la valora positivamente, y le otorga pleno valor probatorio, en tanto que demuestra los hechos y circunstancias allí reflejados; como lo es el hecho de la condición de Sub-arrendatario del ciudadano co-demandado DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ, identificado en autos. 13) copia fotostática simple del certificado de solvencia municipal del inmueble objeto de demanda y copia fotostáticas simple de documentos relativos a la dirección de Rentas nyn Tributos Municipales de la Alcaldía de Machiques;(F-139-142 pieza 1). Esta prueba documental, no fue de ninguna manera impugnada oportuna y válidamente en este proceso, por lo que ésta juzgadora la valora positivamente, y le otorga pleno valor probatorio, en tanto que demuestra los hechos y circunstancias allí reflejados. 14) La PRUEBA DE INFORMES EMANADA DE CORPOELEC MACHIQUES. (F-289-291 pieza 1). En el presente proceso, la parte demandante promovió la prueba de informes conjuntamente con el libelo de demanda, emanada de CORPOELEC MACHIQUES, Dicho informe, emitido en respuesta al requerimiento de este Tribunal, se constata lo alegado por la parte actora; y no habiendo sido impugnada por la parte contraria, este Tribunal considera la prueba legalmente incorporada y valida y reviste pleno valor probatorio en lo que respecta al estado de cuenta del consumo de electricidad del local comercial objeto de este litigio. Así se decide.- 15) La PRUEBA DE INFORMES EMANADA DEL REGISTRO MERCANTIL TERCERO DE MARACAIBO (F-294-313) En el presente proceso, la parte demandante promovió la prueba de informes conjuntamente con el libelo de demanda, emanada del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Dicho informe, emitido en respuesta al requerimiento de este Tribunal, en la prueba la Sociedad Mercantil BUFALO’S RESTAURANT C.A se constata el domicilio estatutario, las facultades, atribuciones, constitución del capital social y el inventario de constitución de la codemandada BUFALO’S RESTAURANT C.A, no habiendo sido impugnada por la parte contraria, este Tribunal considera la prueba legalmente incorporada y valida y reviste pleno valor probatorio en lo que respecta a lo alegada por la parte demandante, en relación al domicilio estatutario, las facultades, atribuciones, constitución del capital social y el inventario de constitución.. Así se decide.- 16) La PRUEBA DE INFORMES EMANADA DE LA ALCALDIA BOLIVARIANA DEL MUNICIPIO MACHIQUES DE PERIJÀ DEL ESTADO ZULIA. DIRECCION DE TRIBUTOS MUNICIPALES.(F-315-335 pieza 1) En el presente proceso, la parte demandante promovió la prueba de informes conjuntamente con el libelo de demanda, emanada de La Alcaldía del Municipio Machiques de Perijá del Estado Zulia. Dicho informe, emitido en respuesta al requerimiento de este Tribunal, se constata que la co-demandada BUFALO’S RESTAURANT C.A, no posee autorización para el expendio de bebidas alcohólicas, que no existen comprobante de pago para la autorización para el expendio de bebidas alcohólicas, que no existe comprobante de ingreso para el pago del I:S:A:E, entre otras; y no habiendo sido impugnada por la parte contraria, este Tribunal considera la prueba legalmente incorporada y valida y reviste pleno valor probatorio en lo que respecta a lo alegada por la parte demandante, en relación a que la Sociedad Mercantil BUFALO’S RESTAURANT C.A, no posee autorización para el expendio de bebidas alcohólicas, que no existen comprobante de pago para la autorización para el expendio de bebidas alcohólicas, que no existe comprobante de ingreso para el pago del I:S:A:E. Así se decide.- 17) La PRUEBA DE INFORMES EMANADA DE LA ALCALDIA BOLIVARIANA DEL MUNICIPIO MACHIQUES DE PERIJÀ DEL ESTADO ZULIA. DIRECCION DE INGENIERIA MUNICIPAL. (F-3 pieza 2). En el presente proceso, la parte demandante promovió la prueba de informes conjuntamente con el libelo de demanda, emanada de La Alcaldía del Municipio Machiques de Perijá del Estado Zulia. Dicho informe, emitido en respuesta al requerimiento de este Tribunal, certifica que la Alcaldía no ha recibido ninguna solicitud de BUFALO’S RESTAURANT C.A , en relación a lo alegado por la parte actora, en relación a correspondencias emitidas por BUFALO’S RESTAURANT C.A, solicitando remodelación y adecuación y redistribución de áreas internas del local comercial ubicado en el Angulo Nor-oeste que forma cruce de la avenida Santa Teresa y la calle Valmore Rodríguez, frente a la estación de servicios y diagonal a la Plaza Las Banderas, en jurisdicción BUFALO’S RESTAURANT C.A del Municipio Machiques de Perijá del Estado Zulia y si existen solicitudes en lo concernientes a la conformidad de uso y otros detalles; constata que la Alcaldía respondió lo siguiente: “Que no han recibido ninguna solicitud por medio de BUFALO’S RESTAURANT C.A , ….que además cabe destacar que a través de la Dirección de Ingeniería Municipal no se emiten permisos de: Conformidad de uso, ni para remodelación ni adecuación…” Y no habiendo sido impugnada por la parte contraria, este Tribunal considera la prueba legalmente incorporada y valida y reviste pleno valor probatorio en lo que respecta a lo alegada por la parte demandante. Así se decide.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA, PROMOVIDAS EN LA AUDIENCIA PRELIMINAR: 1) Prueba documental relativa a copia simple del Rif de la demandada. Esta prueba documental, no fue de ninguna manera impugnada oportuna y válidamente en este proceso, por lo que ésta juzgadora la valora positivamente, y le otorga pleno valor probatorio. 2) Promovió en original preforma de inscripción en el Instituto Venezolano del Seguro Social, Esta prueba documental, no fue de ninguna manera impugnada oportuna y válidamente en este proceso, por lo que ésta juzgadora la valora positivamente, y le otorga pleno valor probatorio. Promovió las pruebas de inspección judicial a las redes sociales y medios electrónicos de información y nueva Inspección Judicial en el inmueble objeto de la demanda; dichas pruebas no fueron admitidas por el Tribunal, por cuanto no fueron promovidas ni señaladas en el libelo demanda, tal como lo indica el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil. PRUEBAS DE LA CO-DEMANDADA BUFALO’S RESTAURANT C.A. El Tribunal, deja constancia que la misma no contestó la demanda, ni promovió prueba alguna. PRUEBAS DE LA CO-DEMANDADO DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ, portador de la cedula de identidad numero V-23.274.160. El Tribunal, deja constancia que en el escrito de fecha 03 de diciembre de 2024, presentado por la Apoderada Judicial del co demandado ciudadano DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ, ya identificado, Abogada en ejercicio Gladys Silva, identificada en autos, en el cual dio contestación a la demanda y promovió pruebas documentales, contentivas de recibos de pagos, de la empresa BUFALO’S RESTAURANT C.A, identificada con el Rif J313655562 donde le cancela las asignaciones de sueldo y salario al ciudadano Diego Parra en su condición de administrador de la misma. (F186-229 pieza 1). El Tribunal, deja constancias que las pruebas documentales promovidas por el co-demandado DIEGO PARRA PEREZ, no fueron admitidas, ya que las mismas fueron impugnadas por la parte actora en el lapso legal correspondiente. IV MOTIVACIONES PARA DECIDIR El llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme el cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, trata de un requisito, que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas formulada en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alteraría la relación procesal ya cerrada. A tales efectos establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendientes a lograr entre ellas un enlace jurídico que genere en forma específica obligaciones. De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que: Artículo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …” Artículo 1.160. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” Artículo 1.167. "En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Artículo 1.579. “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. ...” Artículo 1.592. “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” Asimismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …” Para resolver al fondo en el presente juicio, considera necesario esta juzgadora establecer los términos en los que se ha planteado la demanda de Desalojo de Local Comercial por la parte demandante, esto es, puntos esenciales de la demanda, así como las probanzas realizadas en el curso del proceso para la determinación de la verdad de los hechos alegados por la parte actora. La parte actora en su libelo de demanda alega lo siguiente: “…Fue celebrado contrato de arrendamiento en fecha 07 de septiembre de 2.015 por ante Registro Público con funciones Notariales de los Municipios Rosario y Machiques de Perijá, anotado bajo el Nº 15, Tomo 23, de los libros de Autenticaciones llevados por dicho Registro Público con funciones Notariales, documento que se acompaña en su forma original, constante de SIETE (07) folios útiles, signado con la letra “C”, entre MANUEL SALVADOR FINOL MARTÍNEZ, la hoy de cujus AVE ROSARIO FINOL MARTÍNEZ, ya identificados, en su carácter de ARRENDADORES¬-PROPIETARIOS y la sociedad mercantil BUFALO’S RESTAURANT C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de Maracaibo, en fecha 14 de Abril de 2011, bajo el Nº 26, Tomo 38-A, R.I.F.: J-313655562; debidamente representada para este acto por su VICEPRESIDENTE ciudadano FERNANDO ESTEBAN BENIA SOCORRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.719.614, conforme lo establecido en la CLAUSULA NOVENA de sus estatutos, cuyo domicilio expresado en la CLAUSULA SEGUNDA de dichos estatutos, fue constituido en la siguiente dirección: “Ángulo Nor-Este, que forma el cruce de la Avenida Santa Teresa, la calle Valmore Rodríguez y la vía que conduce a la carretera Machiques Colón, frente a la antigua Estación de Servicios Lubrilago y diagonal a la Plaza de las Banderas en Machiques, Municipio Autónomo Machiques de Perijá del Estado Zulia”. Solicito especial atención al domicilio estatutario de LA ARRENDATARIA. El inmueble objeto de contrato de arrendamiento se encuentra identificado en la CLAUSULA PRIMERA y TERCERA, del contrato de arrendamiento suscrito, cuya parte “activa¬-comercial” se encuentra identificada en el literal “A” de la mencionada clausula, siendo el verdadero fuero atrayente del contrato de arrendamiento celebrado, su determinación y conformación sobre el inmueble se encuentra expresado en el contrato de arrendamiento, la cual se da por reproducida en su totalidad. Sin embargo, reconociendo que los inmuebles identificados y descritos en los literales “B y C”, son excluidos de la aplicación de la ley especial, por disposición el artículo 4 del DRVFLRAIUC, no obstante haber sido convenido por las partes mediante CLAUSULA TERCERA, que se arrienda el inmueble como un todo, dichos inmuebles nunca fueron ocupados por LA ARRENDATARIA. El inmueble en comunidad de nuestra propiedad, objeto del contrato de arrendamiento, se encuentra ubicado en la siguiente dirección: “Ángulo Nor-Este, que forma el cruce de la Avenida Santa Teresa, la calle Valmore Rodríguez y la vía que conduce a la carretera Machiques Colón, frente a la antigua Estación de Servicios Lubrilago y diagonal a la Plaza de las Banderas en Machiques, Municipio Autónomo Machiques de Perijá del Estado Zulia”, conforme al “documento de propiedad” antes enunciado que corre inserto a las actas, identificado con la letra “D”. Se trae a colación y se deja constancia que casualmente la sociedad mercantil ARRENDATARIA, BUFALO´S RESTAURANT, C.A., constituye su domicilio estatutario en la misma dirección del inmueble, lugar donde “debe permanecer de forma activa el desarrollo y explotación de su ánimo y objetivo societario en atención al público en general”, como lo es el desarrollo y atención del rubro de restaurante de común acuerdo con lo contenido en la CLAUSULA TERCERA de los estatutos de LA ARRENDATARIA “BUFALO’S RESTAURANT COMPAÑÍA ANONIMA”. Ahora bien, en dicho contrato de arrendamiento LA ARRENDATARIA solicitó la entrega completa de la propiedad, conforme a la CLAUSULA TERCERA del contrato de arrendamiento, para desarrollar su objetivo estatutario y establecer la sede operativa y oficinas administrativas de la sociedad mercantil en su carácter de ARRENDATARIA”; sucediendo que en ningún momento fueron aperturadas sus oficinas operativas en el inmueble y actualmente se encuentra en estado de deplorable abandono por LA ARRENDATARIA, lo que significa que no ha lugar que exponga o alegue la demandada, la inepta acumulación de pretensiones excluyentes o por procedimientos disímiles, ya que lo que se demanda para que sea desalojado es el inmueble donde funciona el restaurante, la tasca-bar, 3 cuartos de depósito, cava cuarto, área de cocina, patio o área abierta de lavandería y sus entradas laterales; hecho éste que destaco para la atención y análisis del juzgado para aplicación al presente caso; todo ello, conforme lo establecido en el contrato de arrendamiento y en los estatutos de la sociedad mercantil demandada BUFALO’S RESTAURANT, C.A., antes identificada, las cuales se anexan a la presente causa en el capítulo respectivo. La relación arrendaticia inicia en Septiembre de 2.015, bajo contratación a tiempo determinado, pero se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado por haber operado la tacita reconducción, presentando innumerables transgresiones al contrato que hemos debido sortear, hoy por hoy se ha convertido en un mal mayor, difícil de sostener, circunstancias que involucra falta de pago oportuno del canon de arrendamiento, evasiones para evitar el ajuste del cánon de arrendamiento, a las inspecciones de rigor sobre las cuales poseemos derecho, mejoras, modificaciones, alteraciones y construcciones a la estructura interna del local –bienechurias éstas- no participadas expresamente a LOS ARRENDADORES, según lo dispuesto en el contrato CLAUSULA DECIMA SEGUNDA, y daños considerables al inmueble por falta de cuidado, daños convertido en mayores si consideramos el alto costo de la vida, materiales, mano de obra, en contraposición al monto del canon que pretende obligarnos a motus propio. No obstante, el tiempo fue transcurriendo bajo incumplimiento de la principal obligación por parte de LA ARRENDATARIA, lo cual es el pago oportuno del cánon de arrendamiento y sus derivados, por nuestra parte siempre contaron con el respeto al uso y goce pacífico del inmueble. El mantenimiento del inmueble en cuanto a reparaciones mayores por nuestra parte como propietarios, nunca se llevó a cabo, puesto que siempre nos encontrábamos con evasivas que nos impedían inspeccionar el inmueble, alegando que << “...todo se encontraba en orden, que todas las reparaciones las harían sin cobrar o descontar y que de no ser así, perjudicaría sus intereses en el adecuado desarrollo y explotación de su actividad comercial y su lucro…” >>, sucediendo que cada vez que se solicitaba un ajuste al canon de arrendamiento por ajuste de inflación, nos encontrábamos con uno u otro comentario y alegato evasivo-negativo; situación que fue tornándose insoportable, hasta superar límites tolerables. Sin embargo, dados los acontecimientos en materia económica suscitados en el país desde 2.013, muy especialmente durante los años 2.018 al 2.020 en pandemia y hasta el 2.022, nos imposibilitó exigir y ejercer nuestros derechos de cobranza y aperturar la vía administrativa tendiente a solicitar el desalojo de LA ARRENDATARIA, ni logramos “la consideración de pago voluntario que estableció el Ejecutivo mediante Decreto Ley durante la pandemia”; mientras que los daños ocasionados y presentes en el inmueble continúan in crescendo. Todo ello, a pesar de haber ejercido la vía amistosa tendiente a lograr el pago de lo adeudado y muy a pesar del ejercicio por vía jurisdiccional voluntaria de la NOTIFICACIÓN JUDICIAL en Diciembre de 2.022, con el fin que el representante de LA ARRENDATARIA se colocase a derecho con el pago los cánones adeudados o desocupase voluntariamente el inmueble. Así pues, no encontrando forma, ni manera alguna para que LA ARRENDATARIA pagase, ni por intermedio de ninguno de sus accionistas, quienes comentaron vía telefónica <<…“que no se responsabilizarían por esos pagos; que ese era “un negocio de Fernando”; que aunque figuraran en la compañía, las responsabilidades se encontraban divididas…”>>; ni mucho menos se logró que LA ARRENDATARIA honrasen el pago por cánones de arrendamiento adeudados por intermedio de cobranza extrajudicial ejercida por mi persona como abogado, ni entregara garantía en respaldo a las obligaciones arrendaticia -artículo 19 del DRVFLRAIUC-, ni desocupase voluntariamente ante la insolvencia evidente; hoy por hoy, existen daños considerables en las diversas áreas y dependencias de los inmuebles involucrados, daños que se evidenciaron mediante la imposición, fuerza e imperiosa necesidad de evaluar, revisar e inspeccionar el inmueble, con el ejercicio y amparo de una INSPECCIÓN JUDICIAL EXTRA LITEM, como prueba preconstituída, dadas las constantes negativas, impedimentos de realizar la revisión e inspección del inmueble, aunado a la desaparición, ruina y deterioro de los bienes muebles entregados mediante la cláusula de inventario inmersa en el contrato. De tal manera que, hemos llegado a la presente fecha soportando una difícil y complicada relación arrendaticia, con una ARRENDATARIA que incumple, con accionistas que evaden compromisos adquiridos en nombre de la compañía conformada, sociedad mercantil que desde 2.016 no posee giro económico, que no existe, que desapareció su ánimo societario y el cumplimiento del objetivo estatutario, que obstaculiza y transgrede nuestros derechos como arrendadores y como propietarios, al intentar obtener provecho o lucro a costa del daño y perjuicio ocasionado al inmueble y a los propietarios, dada la grave desestabilización de la economía venezolana, los altos índices de inflación que nos aquejan a todos los venezolanos desde antes de Mayo de 2014 y amparados en los DECRETO DE EXCEPCIÓN Y EMERGENCIA ECONÓMICA Y ALIMENTARIA desde 14 de Enero de 2016 y ratificados hasta la actualidad, la falta de rubros y rompimiento de la cadena de comercialización, por quiebre del poder adquisitivo en el libre acceso a los bienes y servicios; son medidas que nos obligan a adaptarnos a la situación vivencial del país; pero que por sobretodo LA ARRENDATARIA no contribuya aún más a menoscabar el inmueble con más daños, desmedro, deterioro y destrozo de la propiedad por total transgresión a sus obligaciones contractuales y contenidas en la ley especial, en su deber y obligación de pago, cuidado, mantenimiento, conservación y limpieza del inmueble como buen padre de familia, tal y como fue pactado mediante contrato de arrendamiento. Así las cosas, por vía de adecuación, adaptabilidad a la realidad y situaciones de vida diaria, los costos de reposición y demás erogaciones necesarias para el mantenimiento del inmueble, fue convenido con LA ARRENDATARIA y así aceptado y avalado, que conforme la inestabilidad de los índices económicos en nuestro país y la fuerte inflación que padecemos, el canon de arrendamiento sufriría incrementos conforme al ajuste porcentual que implementare el Ejecutivo Nacional, ello como única medición de índice inflacionario establecido de forma legal, aceptada y aplicada para todos los venezolanos CLAUSULA CUARTA y OCTAVA del contrato de arrendamiento…” I.- DE LA CITACIÓN Y LA NO CONTESTACIÓN DE LA CO-DEMANDADA BUFALO` S RESTAURANT, COMPAÑÍA ANÓNIMA: El Tribunal de una revisión exhaustiva de las actas, específicamente del acta constitutiva de la co-demandada BUFALO` S RESTAURANT, COMPAÑÍA ANÓNIMA, en la CLAUSULA ESTATUTARIA NOVENA, constata que la representación de la señalada co-demandada, puede recaer en cualquiera de sus integrantes de la Junta Directiva en este caso los ciudadanos IVAN ENRIQUE OCANDO GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.644.158, en su carácter de PRESIDENTE; ciudadano FERNANDO ESTEBAN BENIA SOCORRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.719.614, en su carácter de VICEPRESIDENTE; o el ciudadano CARLOS JOSÉ MÀRQUEZ SOCORRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.685.540, en su carácter de DIRECTOR GENERAL, quienes a la presente fecha resultan responsables directos del inmueble arrendado; observando el Tribunal, que la co-demandada BUFALO` S RESTAURANT, COMPAÑÍA ANÓNIMA, en fecha 17 de enero de 2025, el ciudadano FERNANDO ESTEBAN BENIA SOCORRO, en su carácter de Vice-Presidente y representante legal de la Sociedad Mercantil BUFALO’S RESTAURANT C.A, le confirió poder a apud-actas a la abogada en ejercicio GLADYS GREGORIA SILVA GARCIA, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 261.961. (f-242). Quedando citada con esta actuación la co-demandada identificada BUFALO’S RESTAURANT C.A, de conformidad con el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil. Transcurrido el lapso legal para la contestación de la demanda, esta sentenciadora observa, que la obligada principal, como lo es la co-demandada BUFALO’S RESTAURANT C.A, no compareció a dar contestación a la demanda, ni por sí, ni por intermedio de Apoderado Judicial, tampoco presentó escrito alguno en su defensa. II.- DE LA AUSENCIA DE PRUEBAS DEL DEMANDADO: En el lapso probatorio, la co-demandada BUFALO’S RESTAURANT C.A no promovió ni evacuó prueba alguna para desvirtuar la pretensión de la demandante, por lo que este Tribunal establece las siguientes consideraciones: PRIMERA: Corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la procedencia de la demanda de Desalojo de Inmueble (Local Comercial), en virtud de la falta de contestación y promoción de pruebas por la co-demandada y principal obligada BUFALO’S RESTAURANT C.A. SEGUNDA: El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil establece: "Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiere promovido alguna, el Tribunal, a petición de parte, dictará sentencia en el fondo, sin más trámites ni recursos, si no considerare necesario practicar otras pruebas. , En el presente caso, consta en autos que la demandada se encuentra debidamente citada de conformidad con lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, y no compareció a contestar la demanda dentro del lapso legal establecido, ni por si , ni por intermedio de la Apoderada Judicial que la representa. En consecuencia, se configuró la situación de rebeldía prevista en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. En el presente caso, al no haber contestado la demanda la co-demandada y principal obligada BUFALO’S RESTAURANT C.A., se le debe tener por confesa en cuanto a los hechos alegados por la demandante en su libelo, siempre y cuando la demanda no sea contraria a derecho. En consecuencia, estamos en presencia de un elemento denominado como “CONFESIÓN FICTA” ya que la falta de comparecencia de la demandada, por sí o por intermedio de apoderados judiciales al acto de contestación de la demanda, constituye una presunción iuris tantun de confesión en su contra; el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil le permite al demandado contumaz promover la contraprueba de los hechos que según la presunción de la Ley han sido admitidos al no contestar la demanda, cuando se produce la confesión ficta, el juez se debe limitar a analizar las pruebas que consten en actas y determinara si la demanda es contraria a derecho y a analizar y verificar la falta de prueba del demandado para desvirtuar la presunción iuris tantun de veracidad de los hechos alegado en la demanda. Observa esta Juzgadora que la co-demandada BUFALO’S RESTAURANT C.A. no compareció ni por si, ni por intermedio de apoderados judiciales, en la oportunidad legal de contestar la demanda, ni durante el transcurso del lapso probatorio, para desvirtuar la presunción que se generó en su contra, materializándose en la presente causa la CONFESIÓN FICTA, que establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE. TERCERA: En el presente caso, la falta de contestación de la demandada, implica una tácita admisión de los hechos alegados por la parte demandante, incluyendo el desalojo del local comercial, objeto de esta controversia.- CUARTA: Analizado el libelo de demanda y las pruebas promovidas, este Tribunal no encuentra que la pretensión de los demandantes sea contraria a derecho. Por el contrario, la acción de desalojo de local comercial, por las causales alegadas por la parte actora, que son las siguientes: por falta de pago de más de dos (2) cuotas de cánon de arrendamiento; esto es, LA ARRENDATARIA adeuda cánones de arrendamiento desde el mes de Enero de 2019 a la presente fecha; por haber destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención al contrato o a las normas que regulen la convivencia ciudadana; por haber ocasionado LA ARRENDATARIA deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; por cambio del uso del inmueble, en contravención con la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales o lo estipulado en el contrato de arrendamiento; por haber cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, por incumplimiento a cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley y el contrato, todo ello fundado en las causales contenidas en los siguientes literales “a”, “b”, “c”, “d”, “f” e “i”, del artículo 40 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y clausulas QUINTA, SEXTA, NOVENA, DECIMA PRIMERA, DECIMA SEGUNDA, DECIMA QUINTA, DECIMA SEXTA, DECIMA SEPTIMA, DECIMA OCTAVA, VIGESIMA SEGUNDA y VIGESIMA SEXTA del contrato de arrendamiento suscrito, suficiente argumentado con los hechos expuestos y comprobado con el acervo probatorio de la parte demandante. (Riela en los folios del 01 al 143, pieza No. 1); está expresamente prevista en la ley, y la falta de contestación de la demandada genera la presunción de certeza de los hechos alegados por la demandante o la confesión ficta de la co-demandada BUFALO’S RESTAURANT C.A. principal obligada en esta contienda. Así se decide.- Seguidamente esta Juzgadora pasa analizar, la situación en este procedimiento del co-demandado DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ, titular de la cédula de identidad No. V-23.274.160. Cumplidas las formalidades de ley, se Observa que en fecha cinco (05) de noviembre de 2024, el ciudadano co-demandado DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ, fue citado de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del código de procedimiento civil.- (F-151). En fecha 03 de diciembre de 2024, antes de que se aperturara el lapso para la contestación de la demanda, ya que la citación de la principal obligada co-demandada BUFALO’S RESTAURANT C.A. estaba en proceso; el co-demandado DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ, contestó la demanda en los siguientes términos: consigno en este acto soporte de nómina de mi representado Diego Fernando Parra Pérez, ya identificado, se demuestra que es un empleado con el cargo de Administrador que tiene con la Sociedad mercantil Bufalo`s Restaurant, C.A., dicho soportes de nómina reflejan la fecha de ingreso 12/12/2019, cuando inicio su labor con el cargo administrador en el local comercial que arrendó la sociedad mercantil Bufalo`s Restaurant, C.A., ahora bien, ciudadana jueza, Bufalo`s Restaurant, C.A. nuevamente mi representado Diego Parra, reinicia a su empleo con el cargo de Administrador el día 07/11/2022, en vista que el local comercial arrendado estuvo cerrado por un largo tiempo por pandemia COVID-19, desde marzo 2020 hasta 31/10/2022. Por lo tanto, ciudadana jueza, mi representado Diego Parra es un empleado y no posee contrato de arrendamiento en la actualidad de subarrendatario, tal y como lo menciona la parte demandante en su libelo de demanda, cabe destacar que mi representado Diego Parra, no está infringiendo la ley tal como lo establece el artículo 40 desalojos y prohibiciones literal f-..f. que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. Ciudadana Jueza, no existe un contrato de arrendamiento ni privado ni público entre mis representados ya identificado, en efecto, la parte demandante tiene que demostrar que existe dicho contrato de arrendamiento entre los ciudadanos FERNANDO ESTEBAN BENIA SOCORRO, y el ciudadano DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ, y de esta manera la parte demandante debe demostrar la condición de subarrendatario al ciudadano DIEGO PARRA, tal como lo menciona en su libelo de demanda…” Para esta sentenciadora, el hecho de que el co-demandado se anticipó a contestar la demanda, no invalida su actuación, siempre y cuando el otro co-demandado haya sido posteriormente y efectivamente citado, y se le haya garantizado su oportunidad para ejercer su defensa. Así se decide.- Ahora bien, analizando la contestación de la demanda del co-demandado DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ, se observa que fundamentó la misma, alegando que no tiene la condición de subarrendamiento, sino que es empleado de la co-demandada BUFALO’S RESTAURANT C.A; y para probar su alegato consignó junto a su contestación cuarenta y dos (42) recibos de pagos de asignaciones relativas a sueldos y salarios; los cuales en la oportunidad legal fueron impugnados por la parte actora, considerados por la actora como pruebas superfluas, impertinentes, y dilatorias a la presente causa, configurándose una total transgresión al artículo 170 del Código de Procedimiento Civil. DE LA AUSENCIA DE PRUEBAS EN EL LAPSO PROBATORIO DEL CO-DEMANDADO DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ: En el lapso probatorio, el co-demandado DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ, no promovió ni evacuó prueba alguna para desvirtuar la pretensión de la parte demandante. Esta sentenciadora observa, que en el presente procedimiento, se han establecidos claras contradicciones del ciudadano DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ, en el sentido en que cuando consigna los recibos de pagos, según su dicho, de su empleadora BUFALO’S RESTAURANT C.A, impugnados por la parte demandante que rielan en los folios 187, 188, y del 199 al 229, aparecen con el RIF de la empresa BUFALO’S RESTAURANT C.A, No. De RIF J-313655562; pero se ha encontrado una clara contradicción con los recibos de pago que están agregados en los folios del 189 al 198, ya que el RIF que aparece en los recibos que según él, le entregó la co-demandada BUFALO’S RESTAURANT C.A, en su condición de empleado de la misma, es el J-31304250-1, y claramente no es el RIF de BUFALO’S RESTAURANT C.A y de la prueba documental (F-255-257 de la pieza 1) promovida por la parte actora el RIF J313042501, pertenece a la empresa INVERSIONES LOS AMIGOS, C.A. y no a BUFALO’S RESTAURANT C.A . Ahora bien, en un escrito que presentó la abogada en ejercicio GLADYS GREGORIA SILVA, en fecha 06 de junio de 2025 (F-8-24 pieza 2), también esta sentenciadora observa que surgen una serie de contradicciones ya que la Apoderada de la parte demandada en una diligencia con recaudos anexos, que fue declarada inadmisible, ya que se encontraban vencidos los lapsos procesales para ello; manifiesta claramente la condición de subarrendatario del ciudadano DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ; con dicho escrito consignó recibos de pagos donde el señalado co-demandado DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ, pagaba su canon de arrendamiento. (F-13 pieza 2) Aunque la presentación de la factura fuera del lapso procesal, impide su admisión como prueba documental en sentido estricto, la manifestación de la apoderada y la existencia de la factura sí podrían ser consideradas por el juez como un indicio o un elemento de convicción que corrobora la condición de subarrendatario. PRUEBA DOCUMENTAL ALEGADA POR LA PARTE ACTORA Y NO FUE IMPUGNADA POR LA CONTRAPARTE: Los captures impresos de conversación vía WhatsApp; (F-137-138 pieza 1). Esta prueba documental, no fue de ninguna manera impugnada oportuna y válidamente en este proceso, por lo que ésta juzgadora la valora positivamente, ya que analizando el contexto completo de los mensajes, la claridad de la manifestación, la identidad de las partes involucradas en la conversación, el hecho que dicha prueba documental; no fue objeto de impugnación, y la correlación con el resto del material probatorio específicamente las contradicciones ya expuestas, al tratar de hacerle ver al Tribunal que el ciudadano DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ, no es subarrendatario sino empleado de la co-demandada BUFALO’S RESTAURANT C.A; asimismo se constata que, en el lapso probatorio no promovió, ni evacuó ninguna prueba, y por cuanto, el Juez está facultado para apreciar los hechos y las conductas de las partes a lo largo del proceso. La persistencia en la negación de una condición y luego su afirmación (aunque sea de manera indirecta o inoportuna) es un elemento que el juzgador puede ponderar. V FUNDAMENTOS DE DERECHO Este Tribunal, para dictar la presente decisión, observa: PRIMERO: La relación arrendaticia entre la parte demandante y la demandada principal se encuentra debidamente probada con el contrato de arrendamiento antes referido, el cual es ley entre las partes de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil. SEGUNDO: Esta juzgadora considera que fue suficientemente probado por la parte demandante el incumplimiento por parte de la co-demandada BUFALO’S RESTAURANT C.A, y subsidiariamente por el co-demandado DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ, ambos identificados en autos, de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley y al contrato de arrendamiento, todo ello fundado en las causales contenidas en los siguientes literales “a”, “b”, “c”, “d”, “f” e “i”, del artículo 40 y el 41 DEL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, y las clausulas QUINTA, SEXTA, NOVENA, DECIMA PRIMERA, DECIMA SEGUNDA, DECIMA QUINTA, DECIMA SEXTA, DECIMA SEPTIMA, DECIMA OCTAVA, VIGESIMA SEGUNDA y VIGESIMA SEXTA del contrato de arrendamiento suscrito, suficiente argumentado con los hechos expuestos y comprobado con el acervo probatorio. Así se decide.- TERCERO: La confesión ficta de la co-demandada BUFALO’S RESTAURANT C.A. al no comparecer ni por si, ni por intermedio de apoderados judiciales, en la oportunidad legal de contestar la demanda, ni durante el transcurso del lapso probatorio, para desvirtuar lo alegado en su contra por la parte actora en su libelo de demanda, materializándose en la presente causa la CONFESIÓN FICTA, que establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE. CUARTO: La admisión del codemandado ciudadano DIEGO FERNANDO PARRA PEREZ, de su condición de subarrendatario reviste especial importancia. El artículo 1.400 del Código Civil establece que "La confesión hecha en juicio hace prueba contra el que la hizo". En este sentido, la manifestación del codemandado, al reconocer su ocupación del inmueble bajo la figura del subarrendamiento, corrobora el incumplimiento contractual por parte del arrendatario principal. Esta admisión, al no haber sido desvirtuada por prueba en contrario, se tiene como un hecho cierto y probado en autos. ASI SE DECIDE.- QUINTO: Habiéndose probado la existencia de la relación arrendaticia, la prohibición de subarrendar sin autorización y la efectiva materialización del subarrendamiento no autorizado, así como la admisión de dicha condición por parte del codemandado, se configura la causal de desalojo invocada por la parte demandante En vista de lo anterior, observa este Tribunal que el contrato de arrendamiento en la cláusula cuarta establece: “La duración del presente contrato será de un (1) año, contado a partir de la fecha primero (01) de abril de 2015 hasta el 31 de marzo de 2016. Queda expresamente convenido entre las partes que dicha duración no será prorrogada por ningún motivo. Si la arrendataria desea continuar con la relación arrendaticia y por ende renovar la misma debe informar y solicitarla a los arrendadores su intención de renovación, con dos (2) meses de antelación al vencimiento del presente contrato. La falta de respuesta oportuna por parte de los arrendadores, habrá de considerarse como la decisión negativa de la solicitud.” Ahora bien el El DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, publicado en Gaceta No. 40418 de fecha 23 de mayo de 2014, establece lo siguiente: “Artículo 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazo de seis meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según la siguientes reglas: Duración de la relación arrendaticia Prorroga máxima Hasta un (1) año 6 meses Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años Más de diez (10) años 3 años Durante el lapso de prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerá vigente las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.” Dado que la arrendataria ha estado en el local comercial desde septiembre del año 2015, hasta la actualidad (julio 2025), la relación arrendaticia tiene un tiempo aproximado de nueve (9) años y diez meses. La relación arrendaticia ha continuado desde septiembre de 2015, sin un nuevo contrato o una terminación formal, se considera que la relación ha subsistido en el tiempo; y la prorroga legal es un derecho de orden público. Así se decide.- VI DISPOSITIVO Con fundamento a las consideraciones expuestas en la parte motiva de esta decisión, éste TRIBUNAL ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MACHIQUES DE PERIJÁ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de Ley, declara: 1) CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE COMERCIAL, que siguen los ciudadanos LEONARDO JOSÉ MARTÍNEZ FINOL, LUIS RAMÓN MARTÍNEZ FINOL y LESBIA MARÍA MARTÍNEZ FINOL, titulares de la cédula de identidad N° V-12.758.210, V-14.681.800 y V-13.101.057, debidamente asistidos por la Abogado en ejercicio LESBIA MARÍA MARTÍNEZ FINOL, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 92.689, quien a su vez actúa en su propio nombre y representación, en contra de la sociedad mercantil BUFALO’S RESTAURANT, C.A., en cualquiera de sus representantes legales IVAN ENRIQUE OCANDO GUTIERREZ, titular de la cédula de identidad N° V-3.644.158, en su carácter de presidente; ciudadano FERNANDO ESTEBAN BENIA SOCORRO, titular de la cédula de identidad N° V-11.719.614, en su carácter de vice-presidente; o el ciudadano CARLOS JOSÉ MÀRQUEZ SOCORRO, titular de la cédula de identidad N° V-7.685.540, en su carácter de Director General, y del ciudadano DIEGO FERNANDO PARRA PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular respectivo de la cédula de identidad N° V-23.274.160; expediente No. 9131-2024, desalojo que debe cumplirse según las condiciones establecidas en El DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL. 2) Se condena en costas a la parte demandada Publíquese. Notifíquese a las partes vía medios telemáticos. Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve así como en la página www.zulia.scc.org.ve, déjese copia de la presente decisión. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MACHIQUES DE PERIJÁ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Machiques de Perijá, a los diecisiete (17) días del mes de julio del año dos mil veinticinco (2025). Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación. LA JUEZA PROVISORIA ABOG. YAJAIRA COROMOTO PARRA PIÑERO LA SECRETARIA ABOG. RITA MERCEDES BORJAS En la misma fecha y previo anuncio de Ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del Despacho, siendo las diez (10) la mañana (10:00 am.) se dictó y publicó el fallo que antecede, quedando anotado bajo el No.149-2025.- LA SECRETARIA YCPP