TSJ Regiones - Decisión

Exp 8150-2016

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
DECIDE

PARTE DEMANDANTE: NINOSKA GISELLA GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.540.718, domiciliada en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JAIRO MARMOL, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 145.636.
PARTE DEMANDADA: ISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO y CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.647.473 y V-3.031.905, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JULIO UZCATEGUI BENITEZ, MARITZA QUINTERO GRATEROL y MIGDALIA COLINA GONZÁLEZ, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 51.597, 22.884 y 25.574 respectivamente.
JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA.
I
NARRATIVA
Se observa que en fecha siete (07) de agosto de 2013, el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS ORDINARIOS Y EJECUTORES DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, recibió de la Oficina de Recepción y Distribución del Poder Judicial bajo el Nro. EA-MU-52223-2013, demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que sigue la ciudadana NINOSKA GISELLA GONZALEZ, anteriormente identificada, asistida por el abogado JAIRO MARMOL, en contra de los ciudadanos ISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO y CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA, identificados previamente.
Ahora bien, en fecha ocho (08) de agosto de 2013, se admitió dicha causa por no ser contraria al orden público, las buenas costumbres o a alguna disposición expresa en la ley, se ordenó su tramitación según lo establecido en el procedimiento oral, y el emplazamiento de la parte demandada.
Posteriormente, en fecha 14 de agosto de 2013, la parte demandante impulsó la citación de los demandados y en la misma fecha otorgó poder apud acta al abogado en ejercicio JAIRO MARMOL. Seguidamente, el Tribunal proveyó conforme a lo solicitado y ordenó librar boletas de citación a los demandados, exponiendo el alguacil en fecha 29 de octubre de 2013, que citó personalmente a ambos demandados pero que se negaron a firmar las boletas.
En fecha ocho (08) de octubre de 2013, la parte actora consignó diligencia mediante la cual solicita la medida preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la causa, siendo decretada en la misma fecha de su presentación y librándose el oficio a la Oficina de registro correspondiente.
En fecha treinta y uno (31) de octubre de 2013, el secretario del Tribunal dejó constancia de haber perfeccionado la citación de la parte demandada.
En fecha dos (02) de diciembre de 2013, los ciudadanos ISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO y CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA, identificados anteriormente, confirieron Poder Apud Acta al abogado en ejercicio JULIO UZCATEGUI BENITEZ, JUAN PABLO UZCATEGUI BENITEZ y MARIA JOSE GONZALEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 51.597, 127.146 y 39.430.
En la misma fecha, dicha representación judicial consignó escrito de contestación a la demanda y reconvención por cumplimiento de contrato.
Vencido el lapso de emplazamiento, el Tribunal fijó oportunidad y celebró la audiencia preliminar en la causa, para posterior a ello fijar mediante auto, los límites de la controversia y aperturar el lapso probatorio.
Una vez promovidas las pruebas por las partes, fueron agregadas a las actas, procediendo el Tribunal a providenciarlas mediante auto de fecha 22 de enero de 2014.
En fecha cinco (05) de junio de 2014, una vez transcurrido íntegramente el lapso de evacuación de pruebas, ordena la notificación a los Apoderados Judiciales para la reanudación de la presente causa. Es así, como en fecha nueve (09) de julio de 2014, el Tribunal de origen fijó para el día ocho (08) de agosto de 2014, a las diez de la mañana (10:00am), la celebración de la audiencia oral.
A tal efecto, en la referida audiencia el Juzgado de la causa declaró Con Lugar la demanda de cumplimiento de contrato quedando obligadas las partes a cumplir con los trámites iniciados para la consumación del negocio jurídico.
En fecha veintitrés (23) de septiembre de 2014, El JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, publicó el extenso del fallo, declarando con lugar la demanda y condenando en costas a la parte demandada.
Contra dicha decisión, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual le correspondió conocer al JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, que le dio entrada en fecha 10 de diciembre de 2014.
Una vez cumplidos los lapsos legales, el Tribunal de alzada dictó sentencia en fecha 23 de mayo de 2016 declarando con lugar la apelación interpuesta por la parte demandada, y en consecuencia, revocó la decisión dictada por el juzgado a quo y ordenó la reposición de la causa al estado en que sea admitida la contestación de la demanda presentada por la representación judicial de los codemandados.
Ahora bien, una vez remitido el expediente al Tribunal de origen, éste le dio entrada y en fecha veintidós (22) de septiembre de 2016, el Abogado FERNANDO JOSE ATENCIO BARBOZA, en su condición de Juez del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, se inhibió de seguir conociendo la presente causa.
En consecuencia, se ordenó la remisión del expediente correspondiéndole por distribución al TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el cual le dio entrada en fecha siete (07) de octubre de 2016.
En fecha diecisiete (17) de octubre de 2016, el apoderado judicial de la parte demandante consignó diligencia solicitando el abocamiento de este Tribunal a la presente causa. En este sentido este Tribunal en fecha dieciocho (18) de octubre de 2016, se abocó a la causa y ordenó la notificación a ambas partes con el fin de reanudar la causa, según lo establecido en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha primero (01) de diciembre de 2016, este Tribunal fijó para el quinto (5°) día de despacho, a las diez de la mañana (10:00am), para llevar a cabo la celebración de la audiencia preliminar, audiencia a la cual solo asistió la parte accionada.
En este sentido el catorce (14) de diciembre de 2016, este Tribunal apertura un lapso probatorio de cinco (05) días de despacho, para que sean promovidas las pruebas que constituyen la presente causa.
En fecha veinticuatro (24) de enero de 2017, este Tribunal dictó auto ordenando la reposición de la presente causa al estado de admisión de la reconvención planteada en la contestación de la demanda. Asimismo este Tribunal en fecha dos (02) de febrero de 2017, fija para el quinto (5°) día de despacho a las diez de la mañana (10:00am) para llevar a cabo la audiencia preliminar, la cual fue llevada a cabo el nueve (09) de febrero de 2017, compareciendo ambas partes.
En este sentido, en fecha quince (15) de febrero de 2017, este Tribunal apertura lapso para promover pruebas, las cuales fueron agregadas a la presente causa en fecha veintitrés (23) de febrero de 2017.
En fecha seis (06) de marzo de 2017, el Tribunal dictó auto pronunciándose acerca la admisión de las pruebas.
En fecha veintiséis (26) de abril, este Tribunal dictó auto difiriendo el día y la hora de la celebración del debate oral, hasta tanto no se hayan evacuado todas las pruebas promovidas en este proceso.
En fecha dieciséis (16) de noviembre de 2022, la Abg. ANDRIT MONTIEL, tomó posesión del cargo de JUEZ SUPLENTE de este Tribunal, por lo que se abocó al conocimiento de la causa.
Posteriormente, quien suscribe la presente decisión, fue designada como Jueza Suplente de este órgano jurisdiccional, procediendo a abocarse al conocimiento de la causa por auto de fecha veintisiete (27) de marzo de 2023, y ordenó la notificación de las partes para la reanudación del juicio.
Ahora bien, evidenciándose en actas la notificación de las partes, la representación judicial de la parte demandada presentó diligencia en fecha 9 de enero de 2024, solicitando se declare la perención de la instancia debido a la inactividad de la parte actora, siendo declarada la misma mediante sentencia de fecha 1 de febrero de 2024.
Contra dicha decisión, la parte demandante ejerció recurso de apelación, siendo conocido por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta circunscripción judicial que declaró mediante sentencia de fechadieciocho (18) de septiembre de 2024, con lugar dicho recurso, revocó la decisión de este Juzgado y ordenó reponer la causa al estado de fijar oportunidad para celebrar la audiencia oral.
Una vez remitidas la actuaciones a este Tribunal, se ordenó el reingreso del expediente mediante auto de fecha cuatro (4) de diciembre de 2024, y seguidamente se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral para el día veintiuno (21) de enero de 2025, ordenando la notificación de las partes a tal efecto.

En las fechas nueve (09) y diecisiete (17) de enero de 2025, el alguacil de este Tribunal expuso haber notificado a los apoderados judiciales de la parte demandante y demandada, para hacerles de su conocimiento sobre la fijación de la audiencia o debate oral en la presente causa.

Celebrada como fuera en veintiuno(21) de enero de 2025la audiencia oral y, llegada la oportunidad para que este Órgano de Justicia proceda a dictar el fallo extenso, este Tribunal pasa a decidir, previas las siguientes consideraciones:
II
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA:
Señaló el profesional del derecho JAIRO MARMOL, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 145.636, actuando con el carácter de apoderado judicial de la accionante NINOSKA GISELLA GONZALEZ FOSSI, que su representada suscribió contrato de arrendamiento en fecha veintisiete (27) de diciembre de 2012, con los ciudadanosISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO y CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA, sobre un inmueble signado con el No. 42-38, ubicado en la avenida 81 entre las calles 42 y 51 de la Urbanización Los Mangos,parroquia Idelfonso Vásquez del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
Expone que dicho contrato de arrendamiento, quedó anotado bajo el No. 56, tomo 139 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y del cual se desprende que la relación contractual se inició eldía veintisiete(27) de diciembre de 2012, con un plazo de validez de ciento cincuenta (150) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días, previo acuerdo entre las partes contratantes.
Aduce que en el contrato se estableció en su cláusula segunda que el precio dela venta era la cantidad de CUATROCIENTOS CUNCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,oo)manifestando que la prominente compradora, la ciudadana NINOSKA GISELLA GONZALEZ FOSSI, le entregó a los prominente vendedores, los ciudadanos ISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO y CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA, la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (100.000,oo), en calidad de arras y a cuenta del precio total, a través de un cheque emitido por la entidad Banco de Venezuela, bajo el Nro. 01020160800101611813, quedando como saldo del precio de la venta total la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00).
Señala la demandante, que solicitó un crédito ante la entidad bancaria Banco de Venezuela, C.A, por no contar con los recursos económicos para el pago total del precio convenido, crédito este que fue aprobado. Expone que al encontrarse a la espera del Banco Nacional de Vivienda y Habitat que hiciera efectiva la asignación de los recursos, transcurrió el término fijado en el contrato de opción de compra venta, venciéndose así por razones imputables a un tercero, y por esta razón, los ciudadanos ISAIAS DE JESUS COVARRUBIA y CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA, se negaron a cumplir con la venta de inmueble.
Adiciona que en virtud del rechazo de los promitentes vendedores en continuar con el proceso de venta del inmueble, recurre al amparo de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, según Gaceta Oficial No. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dado que su representada no es responsable de que no se concluyera la negociación.
Conforme a lo anterior, demanda el Cumplimiento de Contratoa los fines de que los demandados den continuidad a las gestiones para la compra definitiva del inmueble, o en su defecto le reintegren la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), entregado dicho monto en calidad de arras a los demandados al momento de suscribir el contrato de opción de compra venta.
ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE
En la oportunidad correspondiente, el abogado en ejercicio JULIO UZCÁTEGUI BENITEZ, en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos ISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO y CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA, presentó escrito de contestación mediante el cual reconoció que sus representados celebraron un contrato de opción de compra venta con la ciudadana NINOSKA GISELLA GONZALEZ FOSSI, que el precio convenido fue de CUATROCIENTOS CUNCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,oo) y les fue entregada la cantidad deCIEN MIL BOLIVARES (100.000,oo), en calidad de arras, así como también ratifica que el término de duración del contrato era de ciento cincuenta (150) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días.
Sin embargo, negó, rechazó y contradijo que sus representados se hayan comprometido a vender el inmueble objeto de la pretensión, ni que la ciudadana Ninoska González haya tenido conversaciones extrajudiciales con sus representados para plantearles la demora de la compra venta. Negó que la demandante haya establecido en el contrato que el dinero restante sería obtenido a través del crédito de Ley de Política Habitacional del Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda, así como tampoco era cierto que se comunicó con sus representados para comunicarles el avance y estatus del proceso de solicitud del crédito.
De igual forma rechazó que sea aplicable al presente caso el contenido de la resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, por cuanto dicha ley no es retroactiva y el contrato de opción de compra venta se celebró antes del 21 de febrero de 2013, fecha en la cual entró en vigencia la mencionada resolución.
Por último, manifestó que en la clausula quinta del contrato se estableció como cláusula penal que en caso de incumplimiento del contrato por las partes quedaría a favor del afectado una cantidad de dinero por los daños y perjuicios causados, y que en todo caso, el contrato quedaría rescindido de pleno derecho.
Asimismo, procedió a RECONVENIR por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la ciudadana NINOSKA GONZALEZ, fundamentado en los hechos expuestos anteriormente, arguyendo que a falta de cumplimiento por parte de la promitente compradora en el término establecido en el contrato, debía aplicarse lo establecido en la cláusula penal contenida en el particular quinto del contrato de opción de compra venta, razón por la cual, procedieron a efectuar una Oferta real de pago y depósito ante un Tribunal de Municipio a los fines de entregar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo) para dar cumplimiento a lo pactado en el contrato.
En derivación, demanda por vía de reconvención a la ciudadana NINOSKA GISELLA GONZALEZ FOSSI, para que convenga en rescindir el contrato de opción de compra venta y reciba la cantidad deCINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo) , como remanente de la cantidad entregada en calidad de arras todo ello con base a lo establecido en el contrato de opción de compra venta suscrito por las partes.
ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA
En fecha 31 de enero de 2017, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada, negando, rechazando y contradiciendo los argumentos de la misma por ser infundada, temeraria al no ser ciertos los hechos narrados ni procedente el derecho invocado.
Ratificó los medios de prueba acompañados a su demanda y solicitó que se declarara sin lugar la reconvención.
III
DE LOS MEDIOS DE PRUEBA
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE
La parte demandante consignó junto a su escrito libelar, copias fotostáticas del documento de opción de compra venta suscrito entre los ciudadanosNINOSKA GISELLA GONZALEZ FOSSI, en su condición de promitente compradora y CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIAe ISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO, en su carácter de promitentes vendedores, autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 27 de diciembre de 2012, anotado bajo el No. 56, tomo 139 de los libros de autenticaciones. De igual forma, adjuntó copia fotostática del documento de propiedad del inmueble objeto de la pretensión, constituido por una casa quinta situada en la avenida 81, entre las calles 42 y 51 de la Urbanización Los Mangos, en jurisdicción actualmente de la parroquia Idelfonso Vasquez del municipio Maracaibo del estado Zulia, a favor de los ciudadanos CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA e ISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 16 de octubre de 1980, bajo el No. 30, tomo 5, protocolo 1º. Adicionado a ello, fue consignada copia fotostática de documento contentivo de Liberación de Hipoteca existente sobre el inmueble objeto de la pretensión, el cual fue protocolizado ante el Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 15, protocolo 1º, tomo 4º. Se consignó copia fotostática simple de Constancia de Recepción emanada del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia de fecha 14 de junio de 2013, en la que se deja establecida como fecha de otorgamiento el día 19 de Junio de 2013, y que fueron recibidos los siguientes recaudos: Documento de identidad, registro de vivienda principal, certificado de solvencia municipal, planilla de pagos municipales, ficha catastral, opción de compra venta, declaración jurada y registro de información fiscal.
Respecto a dichas documentales, se observa que las mismas son copias fotostáticas de instrumentos públicos, que no fueron impugnadas ni tachadas por la contraparte, por el contrario, reconocen dichas documentales, razón por la cual, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose por una parte la titularidad de la propiedad del bien objeto del litigio por parte de los demandados de autos y la existencia de la relación contractual celebrada por los intervinientes de la presente causa. De la última de las documentales, se desprende que el ciudadano JAIRO MARMOL presentó los recaudos correspondientes a los efectos de llevar a cabo la protocolización del documento definitivo, fijándose una fecha para llevar a cabo la misma.
En ese orden de ideas, anexó a su demanda, copia simple de Gaceta Oficial No. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, a los fines de invocar la protección contemplada en la Resolución No. 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, mediante la cual se dictan las normas referentes a la formulación e implantación de políticas que permiten favorecer modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad para la construcción, autoconstrucción, adquisición, mejora y ampliación de viviendas. En lo que respecta a dicha documental, visto que se trata de copia simple de un documento público, que no fueron impugnadas ni tachadas por la contraparte, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, la parte demandante consignó copia simple de planilla de “Autorización de cargo en cuenta y solicitud de cheque de gerencia de credihipotecario” emanada del Banco de Venezuela. Copia fotostática simple de comunicación remitida por la ciudadana ARYURI MARQUINA ROJAS, con membrete del Banco de Venezuela, dirigida al Colegio de Abogados del Estado Zulia. Copia fotostática simple de documento de compra venta definitiva redactado y visado por la abogada ARYURI MARQUINA y con sello de “REVISADO” del Banco de Venezuela. Histórico o Estatus de solicitud de crédito requerido por la ciudadana NINOSKA GISELA GONZÁLEZ FOSSI, constante de quince (15) folios, con sello del Banco de Venezuela, emitidos en fecha 31 de julio de 2013.
En relación a las documentales antes señaladas, se observa que todas han sido emanadas de un tercero, en este caso, de la entidad financiera Banco de Venezuela, por lo cual, deben ser ratificadas en juicio a los efectos de otorgarles el valor probatorio que de ellas se desprenda. En ese sentido, se observa de actas, que en la oportunidad para promover pruebas en el presente juicio, la parte demandante mediante escrito consignado en fecha 21 de febrero de 2017, y que riela en los folios dieciocho (18) y diecinueve (19) con sus respectivos vueltos de la pieza principal 2, promovió prueba de informes dirigida a la Superintendencia Nacional del Sector Bancario, para que a través de ese órgano se oficie al Banco de Venezuela, Banco Universal, C.A, a los fines de que informe si en sus archivos existe un expediente relacionado a solicitud de Ley de Política Habitacional efectuada por la ciudadana NINOSKA GISELLA GONZÁLEZ FOSSI, en su condición de optante compradora, sobre el inmueble descrito en actas, y en caso de ser afirmativo indique el estado en que se encuentra dicho proceso.
Al respecto, consta en actas que una vez admitida la prueba, fue librado el respectivo oficio a la Superintendencia Nacional del Sector Bancario, y se recibió respuesta por parte del Banco de Venezuela, mediante comunicación No. GRC-2017-68868, recibida en fecha 2 de agosto de 2017, en la cual se informó que de la revisión efectuada, “la ciudadana Ninoska Gisela González Fossi, titular de la cédula de identidad V-4.540.718, realizó solicitud de Crédito Hipotecario para la adquisición de una vivienda ubicada en el Estado Zulia, Municipio Maracaibo, Avenida 14ª, parroquia Maracaibo, Sector Tierra Negra, Casa S/N, en fecha 27/12/2012, asimismo le informamos que dicha solicitud fue desistida y devuelta a la agencia en fecha 12/03/2014.” En torno a esto, la parte demandante requirió que se remitiera nuevamente oficio a efecto de que el banco hiciera la verificación sobre la dirección del inmueble señalada en actas y no la que indica en su comunicación, cuestión que fue proveída por este Tribunal recibiendo respuesta de dicha entidad bancaria en fecha 24 de enero de 2018, en la que manifiesta que la información requerida fue enviada en el oficio de fecha 6 de abril de 2017, anexando copia de oficio No. GRC-2017-68868. Posteriormente, en fecha 13 de marzo de 2018, previa solicitud de la parte demandante, se remite nuevamente oficio a dicho Banco para que remitiera la información respecto al crédito hipotecario solicitado por la ciudadana NINOSKA GISELA GONZÁLEZ FOSSI, sobre el inmueble identificado en actas, pero no se recibió respuesta alguna, adicionado a que la parte promovente no insistió con posterioridad a dicha fecha.
En derivación, constata esta operadora de justicia que dicha prueba informativa no resultó suficiente a los fines de constatar la veracidad de las documentales consignadas por la parte actora junto a su libelo de demanda en lo que respecta a aquellas emanadas de la precitada entidad financiera, por lo que mal podría este órgano jurisdiccional determinar basado únicamente en estas probanzas, la certeza de dicha solicitud de crédito hipotecario o el estatus de la misma, debiendo desecharse dichas documentales por no encontrarse ratificadas en juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
Por último, la parte demandante promovió durante el lapso probatorio prueba de informe dirigida a la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de que se informara si se encuentra formado expediente de compra venta entre los ciudadanos CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA e ISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO y NINOSKA GISELA GONZÁLEZ FOSSI, y en caso de ser afirmativo, que se indicaran las fechas en las cuales se agendó la protocolización de la venta. En ese sentido, una vez admitida la prueba, se libró oficio No. 81-8150-16 de fecha 6 de marzo de 2017, sin que se desprenda de actas que el mismo haya sido consignado ante dicha oficina de Registro, ni que el promovente haya impulsado o insistido en la evacuación de dicha prueba, por lo que al no constar en actas respuesta alguna, se desestima en todo su valor probatorio dicha prueba en virtud de que no se llevó a cabo su evacuación. ASÍ SE OBSERVA.
Establecido lo anterior, es preciso señalar que en el desarrollo de la presente causa, fueron promovidas y evacuadas otras probanzas que quedaron sin efecto jurídico dadas las reposiciones de la causa ordenadas en primer lugar, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta circunscripción judicial mediante sentencia de fecha 23 de mayo de 2016, quien conoció del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la decisión dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial en fecha 23 de septiembre de 2014; y en segundo lugar, por este Tribunal Sexto de Municipio Ordinario, mediante auto de fecha 24 de enero de 2017, en el que ordenó reponer la causa al estado de admisión de la reconvención planteada en la contestación de la demanda, declarando por tanto, nulos los actos dictados con posterioridad a esa fecha, motivo por el cual, las pruebas aquí descritas, son las únicas probanzas que se encuentran sometidas a consideración de este órgano jurisdiccional para determinar la veracidad de los hechos alegados por la parte accionante. Y ASÍ SE DETERMINA.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE
La representación judicial de la parte demandada consignó junto a su escrito de contestación copia fotostática simple del documento de opción de compra venta suscrito entre los ciudadanosNINOSKA GISELLA GONZALEZ FOSSI, en su condición de promitente compradora y CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA e ISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO, en su carácter de promitentes vendedores, autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 27 de diciembre de 2012, anotado bajo el No. 56, tomo 139 de los libros de autenticaciones. Al respecto, este órgano jurisdiccional efectuó la valoración de esta documental en el aparte anterior, adicionado al hecho que no se trata de un hecho controvertido en la causa la existencia de dicha relación contractual, así como las cláusulas que dicho contrato contiene. ASÍ SE ESTIMA.
Durante el lapso probatorio, promovió prueba de inspección judicial en el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial a los efectos de dejar constancia sobre una solicitud de oferta real de pago y depósito incoada por sus representados a favor de la ciudadana NINOSKA GISELLA GONZALEZ FOSSI. Una vez admitida dicho medio probatorio, se fijó oportunidad y se llevó a cabo su evacuación en fecha 17 de abril de 2017, dejándose constancia que existe una solicitud de oferta real de pago y depósito intentada por los ciudadanos CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA e ISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO a favor de la ciudadana NINOSKA GISELLA GONZALEZ FOSSI, que la misma fue recibida mediante distribución por el mencionado Juzgado, dándole entrada y formando expediente en fecha 31 de julio de 2013; que se encuentra resguardado en la caja fuerte del Tribunal un cheque signado con el No.. 11023562 a favor de NINOSKA GISELLA GONZALEZ FOSSI, por la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo) girado contra la entidad bancaria BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO de fecha 21 de diciembre de 2016; que se constata que fueron consignados dos (02) cheques de gerencia por la misma cantidad y a favor de la misma persona, en fecha anterior, los cuales fueron entregados previa solicitud de parte en virtud de que estaban próximos a vencerse; y por último, que el cheque que se encuentra en resguardo no se encuentra vigente para el momento de practicarse la inspección por haber transcurrido mas de noventa (90) desde su emisión.
En virtud de todo lo anteriormente expuesto, se le otorga valor de plena prueba respecto de los hechos comprobados por el Juez, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1428 del Código Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose que ciertamente se realizó una solicitud de oferta real de pago y depósito por parte de los promitentes vendedores a favor de la promitente compradora, pero también se infiera que no se ha materializado la oferta al encontrarse en resguardo un cheque de gerencia con el monto de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,oo) a favor de la ciudadana NINOSKA GISELLA GONZALEZ FOSSI. Y así se establece.
Por último, promovió prueba de informes dirigida a la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que indique si en sus archivos consta expediente contentivo de una compra venta del inmueble descrito en actas, presentado por la ciudadana NINOSKA GISELLA GONZALEZ FOSSI, si se llevó a cabo la habilitación para la firma de la protocolización y en caso negativo, que informe los motivos por los cuales no se llevó a cabo la misma. Una vez admitida la prueba, se libró oficio No. 82-8150-16, el cual no fue remitido a dicha oficina de Registro; por el contrario, con posterioridad a ello, la parte promovente diligenció solicitando que fuera corregido el auto de admisión de pruebas y se ordene librar oficio a la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, ya que por error involuntario señalaron de forma incorrecta el número del Registro. En derivación, este Tribunal por auto de fecha 16 de marzo de 2017 negó dicho pedimento, razón por la cual, la parte demandada ejerció recurso de apelación, que hasta la fecha no se ha recibido respuesta alguna al respecto, razón por la cual, se desestima en todo su valor probatorio dicha prueba a falta de su evacuación. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, es preciso señalar que en el desarrollo de la presente causa, fueron promovidas y evacuadas otras probanzas que quedaron sin efecto jurídico dadas las reposiciones de la causa ordenadas y ya antes referenciadas, motivo por el cual, las pruebas aquí descritas, son las únicas probanzas que se encuentran sometidas a consideración de este órgano jurisdiccional para determinar la veracidad de los hechos alegados por la parte demandada. Y ASÍ SE DETERMINA.
IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Ahora bien, una vez establecido el iterprocesal en la presente causa y valorados los medios de pruebas aportados al proceso, procede esta Jurisdicente a analizar el fondo del asunto, para lo cual observa que la pretensión incoada se circunscribe al CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de opción de compra venta suscrito entre los ciudadanos NINOSKA GISELLA GONZALEZ FOSSI, en su condición de promitente compradora y CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA e ISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO, en su carácter de promitentes vendedores, sobre un inmueble conformado por una casa quinta signada con el No. 42-38, ubicado en la avenida 81 entre las calles 42 y 51 de la Urbanización Los Mangos,parroquia Idelfonso Vásquez del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con fundamento en el incumplimiento de los promitentes vendedores en dar continuidad y culminación al negocio definitivo de venta; por tal motivo, se hace pertinente efectuar las siguientes consideraciones:
Se encuentra consagrado en el Código Civil venezolano lo siguiente:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”.
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello”.

En efecto, de las normas transcritas se desprende claramente el efecto jurídico que tienen los contratos entre las partes que lo suscriben, y que los mismos deben ejecutarse exactamente en la forma en que se han contraído dichas obligaciones. De igual forma se observa que existen tres (3) elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, como lo son:
• La existencia de un contrato bilateral.
• Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones.
• El incumplimiento de una de las partes respecto de la obligación principal.
Ahora bien, establecido lo anterior, corresponde a esta juzgadora examinar el caso de autos a los fines de determinar si la parte demandante cumplió o no con cada uno de los requisitos exigidos para que pueda considerarse la procedencia de su pretensión.
De esta manera, se constata de actas la existencia de un contrato bilateral constituido por un contrato de opción de compra venta en el que las partes contratantes se comprometieron a cumplir recíprocamente con determinadas obligaciones, así pues, los promitentes vendedores dan en opción a compra a la promitente compradora el inmueble identificado en actas, quedando obligados que para el momento de la venta definitiva del inmueble, el mismo debía estar libre de todo gravamen, la obtención de la solvencia municipal y el pago de algún impuesto o servicio que le corresponde pagar al vendedor. Así como también, quedaban obligados que en caso de efectuarse la venta definitiva debían tener todo dispuesto para que en un lapso no mayor a treinta (30) días continuos se hiciera la entrega de las llaves del inmueble.
Por su parte, la promitente compradora se obligó a pagar al momento de la firma del contrato de opción de compra venta, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) por concepto de arras, quedando en consecuencia como saldo restante del precio de venta, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,oo) que debía cancelar en su totalidad en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compra venta. De igual forma, se estableció en el contrato que todos los gastos de redacción del documento de propiedad y demás trámites realizados ante la Oficina de Registro Inmobiliario correrán por cuenta de la promitente compradora.
En cuanto al segundo requisito, es decir, que la parte que intenta la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones, corresponde a esta operadora de justicia determinar si quien pretende la ejecución del contrato ha cumplido con las obligaciones que le son inherentes de acuerdo al negocio jurídico suscrito. En efecto, se observa del documento fundante de la acción, que las condiciones de modo y tiempo fueron pactadas en el contrato, estableciéndose que el precio convenido para la futura operación de compra venta era la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,oo), de los cuales la promitente compradora entregó con la firma de dicho documento la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) por concepto de arras, tal como es reconocido por la parte demandada, lo que se traduce en el cumplimiento de la primera obligación de la promitente compradora-demandante.
De igual forma, se acordó que el término de validez de la opción de compra venta era de ciento cincuenta (150) días continuos calendarios, prorrogables por treinta (30) díasmás, contados a partir de la firma del documento de opción de compra venta, comprometiéndose la promitente compradora a pagar el saldo restante en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compra venta. De este modo, se observa que el argumento de la parte demandante en su libelo de demanda se basa en que el monto restante sería obtenido por su persona a través de una solicitud de un crédito de Ley de Política Habitacional del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) y los CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 50.000,oo) restantes provendrían de sus ahorros. En ese orden de ideas, afirma la demandante que realizó los trámites pertinentes para la obtención del crédito ante la Institución Financiera Banco de Venezuela, y que en fecha 4 de junio de 2013 aproximadamente, le hicieron entrega del documento definitivo para ser presentado al Registro, que solicitó los recaudos a los promitentes vendedores quienes le entregaron los mismos el día 13 de junio de 2013 y que se fijó como fecha de protocolización el día 19 de junio de 2013.
Ahora bien, de las pruebas promovidas, admitidas y evacuadas en la causa, previamente apreciadas y valoradas por este órgano jurisdiccional se observa que a pesar de haber sido consignadas por la parte demandante las documentales emanadas del Banco de Venezuela a los fines de demostrar sus afirmaciones, las mismas no fueron ratificadas en juicio, por lo que mal puede esta Juzgadora considerar dicho argumento de hecho como justificación de un incumplimiento o del retardo en el pago estipulado, quedando sometidas las partes a los términos y condiciones establecidas en el contrato.
Así pues, constando en actas que se presentaron en tiempo hábil los recaudos ante la Oficina de Registro y que se fijó como oportunidad para el otorgamiento del documento el día 19 de junio de 2013, sin que se produjera la protocolización del documento por la falta de pago del monto restante, y habiendo transcurrido íntegramente el lapso de duración del contrato o de la opción de compra venta, esto es, los ciento ochenta (180) días calendarios, sin que se acreditara pago alguno, es evidente el incumplimiento por parte de la promitente compradora de los términos establecidos en el contrato, ya que por el contrario, tal como se desprende de la referida constancia de recepción del Registro, fueron consignados todos los recaudos necesarios, incluso aquellos que correspondían a los promitentes vendedores, de modo pues, que una vez constatado dicho incumplimiento no le es posible a la demandante exigir el cumplimiento de la obligación de los promitentes vendedores en lo que respecta a dar continuidad y culminación al negocio jurídico con la venta definitiva del inmueble objeto de la pretensión. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Conforme a lo anterior, visto que no se encuentra cumplido el segundo requisito necesario para considerar la procedencia en derecho de la pretensión de Cumplimiento de Contrato, resulta forzoso para esta Juzgadora declarar IMPROCEDENTE dicha pretensión, puesto que se verifica de actas que la parte demandante no cumplió con su propia obligación respecto al pago total del precio de venta, dejando transcurrir íntegramente el termino de duración de la opción de compra venta sin que se llevara a cabo el otorgamiento del documento de venta definitivo. Y ASÍ SE DECLARA.
Por otra parte, es preciso señalar que la parte demandante en el petitorio de su demanda solicita que se declare: “PRIMERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana NINOSKA GISELLA GONZALEZ FOSSI contra ISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO yCIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA. SEGUNDO: Se ordene a los ciudadanosISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO y CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA, a proseguir la negociación, o en su defecto devolver el pago las arras completas de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) dados en calidad de Opción a Compra…”(Negrillas de este Tribunal). Esta última petición, la fundamenta en la aplicación de la Resolución No. 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, publicada en Gaceta Oficial No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013,ya que por no ser su responsabilidad que no se concluyera la negociación, los vendedores no pueden retener la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,oo) como penalización.
En este orden de ideas, se observa que esto representa un aspecto controvertido por las partes, ya que según lo manifiesta la representación judicial de la parte demandada, dicha Resolución entró en vigencia con posterioridad a la firma del contrato de opción de compra venta por lo que no se puede aplicar de manera retroactiva dicha normativa.
En tal sentido, resulta pertinente traer a colación la referida Resolución mediante la cual se dictan las Normas Referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que Permiten Favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a Todos los Sectores de la Sociedad, para la Construcción,Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, signada con el No. 11, emanada del Ministerio para el Poder Popular de Vivienda y Habitat, publicada en Gaceta Oficial No. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, la cual establece lo siguiente:
“Artículo 1.- "En los contratos que tenga por objeto bajocualquier forma o modalidad la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuentos de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero basado en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación.
La presentenormativa tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat".
Artículo 2.-"En los contratos de opción de compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, se consideraran cláusulas excesivas o exorbitantes aquellas que prevean la retención, pérdida o disposición de más del 10% del monto otorgado por el adquiriente de vivienda, tampoco podrá aplicársele al oferente de la vivienda una penalidad que exceda un porcentaje superior al establecido en el presente artículo y sólo será exigible en ambos casos cuando medie responsabilidad comprobada por alguna de las partes en el retardo de la protocolización del documento definitivo de venta.”
Artículo 3.- “Solo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a las que hubiera lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes.”
De lo anterior se desprende, que a pesar de que la precitada Resolución entró en vigencia con posterioridad a la firma del contrato de opción de compra venta fundante de la pretensión, no es menos cierto que dicha normativa estableció e incluyó en su artículo 1 de manera clara y expresa los contratos “suscritos” o “a suscribirse”, por lo que no deja lugar a dudas que su aplicación es obligatoria en los términos de regular las retenciones, cobros, porcentajes y/o sumas de dinero basado en cláusulas penales o penalidades excesivas, en los contratos de este tipo incluso aquellos ya suscritos para la fecha de entrada en vigencia de dicha regulación jurídica. Y ASÍ SE ESTABLECE.
De este modo, determinando la aplicabilidad de la referida Resolución al contrato suscrito entre las partes de la presente causa, y analizando el petitorio de la demandante de marras, considera esta operadora de justicia que resulta PROCEDENTE la devolución de las arras en los términos contemplados en dicha Resolución, pero no en su totalidad como lo pretende la demandante, sino en las condiciones establecidas en el artículo 2 de la mencionada Resolución, esto en virtud de no haberse comprobado en actas que la responsabilidad en el retardo de la protocolización se deba a un tercero en la relación, razón por la cual, se deberá realizar la devolución de las arras correspondiéndole a los promitentes vendedores retener únicamente un diez por ciento (10%) del monto entregado por la promitente compradora al momento de la firma del contrato de opción de compra venta. Y ASÍ SE DETERMINA.
Establecidas las consideraciones anteriores, pasa de seguidas este órgano jurisdiccional a resolver lo correspondiente a la RECONVENCIÓN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO planteada por la representación judicial de los ciudadanos CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA e ISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO, con fundamento a lo establecido en la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta suscrito por las partes, que establece:
“QUINTA: Se conviene que en caso de incumplimiento de este contrato por las partes, se fija como cláusula penal lo siguiente: Si es "LA PROMITENTE COMPRADORA”quien desistiera de la compra derivada del presente contrato y en consecuencia no se otorgase el Documento Público de Compra-Venta, "LOS PROMITENTES VENDEDORES" podrán retenerla cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) por concepto de cláusula penal única y sustitutiva de daños y perjuicios.- Si es por causa imputable a "LOS PROMITENTES VENDEDORES" que no pudiera efectuarse la venta en el lapso de tiempo pautado, deberá ésta inmediatamente devolver a "LA PROMITENTE COMPRADORA" la totalidad de lo entregado hasta la fecha de declinación de la venta, y además pagar un monto deCINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00)por concepto de cláusula penal única y sustitutiva de daños y perjuicios; en ningún caso las partes deben demostrar los daños y perjuicios.- Es entendido que de ocurrir cualquiera de estas dos situaciones este contrato quedará rescindido de pleno derecho y las partes nada tendrán que reclamarse salvo lo estipulado en la presente cláusula.”
En lo que a ello respecta, tomando como fundamentos de derecho aquellos previamente citados por tratarse de una reconvención por cumplimiento o ejecución del contrato, constata esta juzgadora que se trata de un contrato bilateral, y que ha quedado demostrado el incumplimiento por parte de la demandante reconvenida en lo que se refiere a no llevar a cabo la protocolización del documento por falta de pago transcurriendo íntegramente el lapso establecido en el contrato de opción de compra venta, aunado a que se observa en la constancia de recepción del registro, que fueron entregados todos los recaudos, incluso aquellos que eran obligación de los promitentes vendedores, evidenciándose de esa manera el cumplimiento de sus obligaciones, por lo resulta forzoso para este órgano jurisdiccional declarar PROCEDENTE la pretensión por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en lo que respecta a la ejecución de la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, específicamente en la consecuencia de rescisión del contrato contemplada en el último aparte de dicha cláusula. Y ASÍ SE DECLARA
Ahora bien, en lo que se refiere a la devolución de las arras por concepto de cláusula penal, había sido establecido en el contrato de opción de compra venta que “los PROMITENTES COMPRADORES podrán retenerla cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) por concepto de cláusula penal única y sustitutiva de daños y perjuicios.”; y en esos términos la parte demandada reconviniente pretende que se acepte dicha devolución. Adicionado a ello, la parte demandada promovió prueba de inspección judicial a través de la cual demostró haber presentado una Oferta Real de Pago y Depósito ante un Tribunal de Municipio a los fines de consignar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) a favor de la ciudadana NINOSKA GONZALEZ FOSSI, pretendiendo dar cumplimiento a la cláusula quinta del contrato, siendo que para el momento de la inspección aún no se había efectuado el ofrecimiento encontrándose en resguardo del Tribunal un cheque de gerencia que ya se encontraba caduco por haber transcurrido los noventa (90) días correspondientes.
No obstante lo anterior, se determinó con anterioridad la aplicación de la Resolución mediante la cual se dictan las Normas Referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que Permiten Favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a Todos los Sectores de la Sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, signada con el No. 11, emanada del Ministerio para el Poder Popular de Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, por lo que es deber de la parte demandada, efectuar la devolución de las arras conforme a lo establecido en el artículo 2 de dicha normativa, es decir, los promitentes vendedores podrán retener únicamente un diez por ciento (10%) del monto entregado por la promitente compradora al momento de la firma del contrato de opción de compra, es decir la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), debiendo reintegrar a la demandante reconvenida la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo). Y ASÍ SE DECLARA.
En lo que respecta a ello, resulta pertinente destacar que el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil mediante sentencia proferida en fecha 04 de marzo de 2021 ha ordenado a todos los jueces de la República con carácter obligatorio que indistintamente si el demandante lo solicite o no, estos deben condenar la indexación de oficio. En torno a esto, es preciso señalar que la indexación consiste en la actualización del valor de la moneda para compensar su depreciación derivada del fenómeno inflacionario, el cual debe medirse siguiendo los índices aplicables según la naturaleza de la obligación, usualmente se trata de índices publicados por instituciones oficiales (en nuestro caso, el Banco Central de Venezuela). Su objetivo es, por lo tanto, corregir la desvalorización del signo monetario cuando una deuda es pagada en una oportunidad posterior a la que debía cumplirse. No se trata de una indemnización adicional sino de una actualización de la obligación principal. Su finalidad no es reparar el daño causado por el retardo en el cumplimiento, sino preservar inalterado el valor de la moneda empleada para el pago de la obligación.
En tal sentido, cabe precisar que los anteriores asertos obedecen al criterio asentado por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal, según el cual: “(...) El poder adquisitivo de la moneda es algo inherente o intrínseco a ella, representa su real valor y como tal no tiene que ver ni con daños y perjuicios, ni con intereses devengados o por vencerse, ya que la indemnización de daños y perjuicios se calcula para la fecha de su liquidación judicial, con el valor que tenga para esa fecha, y la tasa de interés -con sus posibles fluctuaciones- nada tiene que ver con el valor real de la moneda. En consecuencia, y salvo que la ley diga lo contrario, quien pretende cobrar una acreencia y no recibe el pago al momento del vencimiento de la obligación, tiene derecho a recibir el pago en proporción al poder adquisitivo que tiene la moneda para la fecha del mismo. Sólo así, recupera lo que le correspondía recibir cuando se venció la obligación y ella se hizo exigible (...)”. (Vid. sentencia de la Sala Constitucional Nro. 576 de fecha 20 de marzo de 2006).
Derivado lo anterior, se ordena la indexación de la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.90.000,oo) por concepto de devolución de las arras entregadas por la promitente compradora, para lo cual deberá aplicarse a dicha cantidad las reconversiones monetarias decretadas por el Ejecutivo Nacional de fechas 25 de julio de 2018 y 5 de agosto de2021, calculada dicha corrección desde el día 8 de agosto de 2013, fecha en la cual se admitió la presente demanda, hasta la fecha en que se encuentre definitivamente firme la presente decisión. A tales efectos, se ORDENA oficiar al Banco Central de Venezuela para que, por vía de colaboración, practique la experticia complementaria del fallo, cuya indexación deberá fijarse sobre la base del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), publicados por el Banco Central de Venezuela hasta el mes de diciembre de 2015, fecha ésta en la que se verificó el último boletín, y a partir del mes de enero de 2016 en lo sucesivo, se hará conforme a lo previsto en el artículo 101 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En aquiescencia a los precedentes supuestos de hecho y de derecho aplicables al presente caso bajo estudio, analizadas las pretensiones de las partes, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional en aplicación de las disposiciones normativas contempladas en la Ley que rige la materia, y de las estipulaciones acordadas en el contrato suscrito por las partes, declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana NINOSKA GISELLA GONZÁLEZ FOSSI en contra de los ciudadanos CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA e ISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO, en virtud de ser IMPROCEDENTE la pretensión relativa al cumplimiento del contrato de opción a compra a los efectos de que los promitentes vendedores continúen con la negociación o venta del inmueble; y, PROCEDENTE la devolución de las arras de conformidad con lo señalado en la Resolución No. 11, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en gaceta oficial No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013. De igual forma, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por la representación judicial de los ciudadanos CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA e ISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO, en contra de la ciudadana NINOSKA GISELLA GONZALEZ FOSSI, siendo PROCEDENTE la rescisión del contrato conforme a lo establecido en la cláusula quinta del mismo, debido al vencimiento del lapso; e IMPROCEDENTE la aplicación de la cláusula penal o indemnización en los términos del contrato, siendo aplicable la Resolución No. 11, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en gaceta oficial No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013. ASÍ SE DECIDE.
V
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos, este TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que sigue la ciudadana NINOSKA GISELLA GONZALEZ FOSSI en contra de los ciudadanos CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA e ISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO, todos identificados en actas, DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana NINOSKA GISELLA GONZÁLEZ FOSSI en contra de los ciudadanos CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA e ISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO, en virtud de ser IMPROCEDENTE la pretensión relativa al cumplimiento del contrato de opción a compra a los efectos de que los promitentes vendedores continúen con la negociación o venta del inmueble; y, PROCEDENTE la devolución de las arras de conformidad con lo señalado en la Resolución No. 11, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en gaceta oficial No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por la representación judicial de los ciudadanos CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA e ISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO, en contra de la ciudadana NINOSKA GISELLA GONZALEZ FOSSI, siendo PROCEDENTE la rescisión del contrato conforme a lo establecido en la cláusula quinta del mismo, debido al vencimiento del lapso; e IMPROCEDENTE la aplicación de la cláusula penal o indemnización en los términos del contrato, siendo aplicable la Resolución No. 11, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, publicada en gaceta oficial No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, en consecuencia;
TERCERO: SE DECLARA LA RESCISIÓN DEL CONTRATO de opción de compra venta suscrito entre los ciudadanos NINOSKA GISELLA GONZALEZ FOSSI, en su condición de promitente compradora y CIRA ELENA ROJAS DE COVARRUBIA e ISAIAS DE JESUS COVARRUBIA NARANJO, en su carácter de promitentes vendedores, autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 27 de diciembre de 2012, anotado bajo el No. 56, tomo 139 de los libros de autenticaciones.
CUARTO: SE ORDENA la devolución de las arras pagadas por la promitente compradora con aplicación de la Resolución No. 11, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, publicada en gaceta oficial No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, en su artículo 2, que dispone que no se podrá retener más de diez por ciento (10%) del monto otorgado por el adquirente de vivienda; en consecuencia, se ORDENA la devolución de la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.90.000,oo), monto pagado al momento de la celebración del contrato, debidamente indexado y aplicando a tal efecto la reconversiones decretadas por el Ejecutivo Nacional de fechas 25 de julio de 2018 y 5 de agosto de2021, todo ello en los términos establecidos en la parte motiva del presente fallo.
No hay condenatoria en costas en la presente causa en virtud de no haber un vencimiento total, ni en la demanda principal ni en la reconvención de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE: Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los cinco (5) días del mes de febrero de dos mil veinticinco (2025). Año: 214° de la Independencia y 165° de la Federación.
LA JUEZA

ABG. BERTHA CARRILLO POLO.
LA SECRETARIA SUPLENTE.

ABG. DAYAVID BARROSO.
En la misma fecha, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m), se dictó y publicó la sentencia que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotada bajo el No. 020-2025, en el libro correspondiente.
LA SECRETARIA SUPLENTE.
ABG. DAYAVID BARROSO.
BCP/DB Exp. 8150-2016