TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
PARTE ACTORA: JUNTA DE CONDOMINIO Y ADMINISTRACIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL CONDOMINIO VILLAVEL, representada por las ciudadanas REBECA GARCIA y RITA CATAPANO, actuando la primera, en su condición de miembro principal de la junta de condominio y la segunda, como administradora, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 13.687694 y V- 8921.489, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogada ELBA DEL MILAGROS GONZALEZ, titular de la cédula de identidad N° V- 10.196.402, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 63.208.
PARTE CO-DEMANDADA: MILEDYS FRANCISCA MORALES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- V-15.203.025.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE CODEMANDADA: abogada JIAM SALMEN DE CONTREAS, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. V-9281787, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 31.987.
MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES (VIA EJECUTIVA)
ASUNTO: Expediente N° T-2-INST-12.889-2024

II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.
-En fecha 03.07.2024, fue recibida por distribución demanda de cobro de bolívares vía ejecutiva, presentada por las ciudadanas REBECA GARCIA y RITA CATAPANO, actuando en su condición de miembro principal de la junta de condominio y administradora del conjunto residencial CONDOMINIO VILLAVEL en contra de las ciudadanas MILEDYS FRANCISCA MORALES, CARLA CAROLINA MEDINA FERNANDEZ, PATRISIA HERNANDEZ PAZOS y VERONICA LLES.
-En fecha 12.07.2024, se admitió la demanda, y se ordenó emplazar a la parte demandada, y en cuanto a la solicitud de decreto de la medida ejecutiva de embargo, se reservó proveer por auto separado. (Folio 134 - 135).
- En fecha 17.07.2024, se presentó diligencia suscrita por las demandantes, con asistencia jurídica y suministraron al tribunal las copias simples a los fines de que sean elaboradas las compulsas de citación respectivas. (Folio 136 - 137).
-En fecha 14.08.2024, compareció el alguacil de este Tribunal con la finalidad de informar sobre sus gestiones para obtener la citación de las demandadas (folios 182 – 183) expresando que sus gestiones para la citación personal fueron infructuosa con respecto a las demandadas MILEDYS FRANCISCA MORALES, CARTAL CAROLINA MEDINA FERNANDEZ, y que, con relación a las otras dos demandadas, se le informó que estaban fuera del país.
-En fecha 04.10.2024, se presentó diligencia solicitando citación por carteles, lo cual fue acordado mediante auto de fecha 09 de octubre, donde, además, con respecto a las demandadas que según se informó se encontraban fuera del país, se acordó oficiar al servicio administrativo de identificación migración y extranjería (SAIME) el correspondiente movimiento migratorio, y se libraron los oficios correspondientes. (Folios 195 al 199)
-En fecha 13.12.2024, la secretaria del Tribunal dejo constancia que fijo el cartel de citación emitido, en la oficina de seguridad del hotel MARGARITA REAL que es donde laboran las codemandadas, antes identificadas. (Folio 205)
-En fecha 11.02.2025, la codemandada MILEDYS FRANCISCA MORALES, asistida de abogada, presentó escrito mediante el cual se dio formalmente por citada, y solicitó la inadmisión de la demanda. (Folio 208 al 215)
-En fecha 11.02.2025 la codemandada MILEDYS FRANCISCA MORALES otorgó poder apud acta a favor de la abogada JIAM SALMEN DE CONTRERAS (Folio 216- 217).

CUADERNO DE MEDIDAS
-Mediante auto de fecha 12.07.2024, se decretaron las medidas ejecutivas de embargo solicitadas en el libelo de la demanda, y se libró comisión, al Juzgado de municipio con competencia territorial en el municipio Maneiro, a fin de que se materializaran las mismas. Igualmente en fecha 05 de agosto el alguacil cumpliendo con lo ordenado hizo entrega al tribunal de la comisión conferida. (Folios 1 al 7).
-En fecha 28.01.2025, se recibió oficio del Juzgado de Municipio Ordinario y ejecutor de medidas del municipio Maneiro mediante el cual devuelve la comisión que le fue conferida para practicar las medidas ejecutivas decretadas, sin cumplir, en vista de que el tribunal de la causa no indicó los linderos del inmueble sobre el cual recayeron las medidas ejecutivas de embargo decretadas, y en ese sentido, solicita al tribunal información sobre los linderos del inmueble sobre el cual recayó la medida ejecutiva de embargo (folio 18 al 27)
-En fecha 04.02.2025, el tribunal exhortó al parte actor para que consigne documento de donde se puedan extraer o evidenciar los linderos del inmueble objeto de la medida ejecutiva (folio 28).

II.-FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN

DE LA PETICION DE INADMISIBIDAD DE LA DEMANDA
Mediante escrito presentado en fecha 11.02.2025, cursante desde el folio 208 al 214, consta que la ciudadana MILEDYS FRANCISCA MORALES debidamente asistida de abogada, solicita que se revoque por contrario imperio el auto de admisión de la demanda y todas las actuaciones subsiguientes, y que, en su lugar, proceda en cumplimiento de la ley a declarar la presente demanda inadmisible; fundamentado su pretensión en lo siguiente:
-Que de la lectura de los argumentos plasmados en la demanda, se observa que, en términos generales se señala que tanto su persona, como las demás demandadas ciudadanas CARLA CAROLINA MEDINA FERNANDEZ; PATRISIA HERNANDEZ PAZOS VERONICA LLES URDANETA, venezolanas, mayores de edad; de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-15.203 148, V-14.199.246 y V-15.178.181, respectivamente, como propietarias del terreno de tres mil seiscientos sesenta y un metros cuadrados con veintiséis decímetros cuadrados (3.661,26 ms) que adquirimos según documento registrado en fecha 19 de marzo del 2015, ante la oficina de Registro Público del Municipio Maneiro, el cual quedo inscrito bajo el N°2009-1580, asiento registral 3 del inmueble matriculado con e n 396154.1 1625, correspondiente al libro del folio real del año 2009, que es donde se tiene proyectado construir la tercera etapa del CONJUNTO RESIDENCIAL CONDOMINIO VILLAVEL; le adeudamos o somos supuestas deudoras de 28 cuotas de condominio, y de todas aquellas que en el dicho de la parte demandante se sigan venciendo, de presuntos gastos de administración que corresponden al 10% del monto total adeudado, más los supuestos intereses de mora a la rata del 3% mensual.
-Que las anteriores afirmaciones, o reclamaciones carecen de sustento legal, son INADMISIBLES, infundadas, ilegales, por los motivos que a continuación se expresan.
-Que revisado el contenido del documento de condominio se extraen varios aspectos que son de sumo interés, que son los siguientes:
-Que el conjunto será construido en tres etapas, que el inmueble donde se edificarán las obras consta de aproximadamente dieciocho mil quinientos ochenta y tres, metros cuadrados con cuarenta y ocho centímetros cuadrados (18.583,48 m2);
-Que el inmueble le pertenece a la sociedad mercantil VILLAVEL C.A, tal y como consta del documento protocolizado ante la oficina de registro inmobiliario del Municipio Maneiro, en fecha 16 de octubre del año 1996, anotado bajo el N° 16, folios 82 al 85, que dentro de esa área de terreno se va a desarrollar el conjunto en tres etapas, sin que exista límite de tiempo para culminar las obras;
-Que no se impondrán restricciones para poder ejercer los derechos de propiedad que le correspondan con residuo sobre la totalidad del terreno, luego de la venta de las unidades vendibles de la primera etapa,
-Que la sociedad Mercantil VILLAVEL C.A. se reserva la construcción y desarrollo de las dos etapas restantes, y será quien otorgue los correspondientes documentos de condominio en el momento o la oportunidad correspondiente.
-Que en el capítulo tercero titulado "De La Descripción Del Conjunto Residencial Primera Etapa", se desprende del artículo tercero, que el área de esa primera etapa es de cuatro mil quinientos cincuenta y ocho (4.558 m2) metros cuadrados, y que está dividida en trece multiparcelas, en donde están edificadas 27 aparto quintas, a las cuales conforme al artículo 141 se les asignó un valor individual y un porcentaje de condominio que suman en conjunto el 30% de la totalidad del conjunto, de la siguiente forma.
-Que el capítulo décimo, titulado "Las Cargas y Gastos Comunes de todos los Propietarios se señala que son cargas comunes para todos los propietarios y que deberán repartirse en la proporción que le corresponda a cada propietario, bien sea sobre los gastos de esta primera etapa, o sobre los gastos comunes de la totalidad del conjunto, las siguientes: 1) Las cuotas de gastos para la administración general del Conjunto, 2) Los gastos de conservación, reparación, reposición, mantenimiento y mejoras de las cosas comunes 4) El pago de toda otra cantidad que en alguna forma determine la Ley a los que hubieren acordado por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos de los propietarios. c) en el capítulo décimo cuarto, artículo 14, titulado "Valor Total Del Inmueble" se señala que a la primera etapa le corresponde el treinta por ciento (30%) sobre la totalidad de los derechos de propiedad con relación a las otras dos etapas futuras, por construir, otorgándole un valor aproximado a las mismas de CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES MILLONES OCHOCIENTOS VEINTIOCHO MIL OCHOCIENTO SESENTA Y UN BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (85-463.828.861., 80),
-Que de la lectura del documento de condominio correspondiente a la segunda etapa, se destacan a continuación, los aspectos más resaltantes.
-Que se indica en el encabezamiento, que la segunda y tercera etapa del conjunto representan el 70% de los derechos de propiedad de la totalidad del conjunto.
-Que la Sociedad Mercantil PROMOTORA VILLA REAL CA. está domiciliada en Pampatar e inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Nueva Esparta, en fecha 14 de marzo del 2007, y es la única y exclusiva propietaria de los derechos de construcción de la Segunda y Tercera Etapa del Conjunto Residencial Condominio Villavel, las cuales conforman el Setenta por cientos (70%) de los derechos de propiedad de la totalidad del referido Conjunto Residencial, según consta en documento de venta inscrito ante la oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, el 31 de octubre de 2.007, bajo el Nº 31, folios 143 al 146, Protocolo Primero, Tomo 5. Cuarto Trimestre de 2.007.
-Que la venta de los derechos para construir la Segunda y Tercera Etapa del CONJUNTO VILLAVEL fue un derecho que se reservó la sociedad mercantil VILLAVEL, CA domiciliada en Porlamar, Estado Nueva Esparta, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, el 05 de junio de 1996, bajo el No. 1 233, Tomo IV Adicional 24, quien fuera la Promotora original del mencionado conjunto, al momento de dictar el "Documento de Condominio 'Conjunto Residencial Condominio Villavel Reglas Generales aplicables a la Totalidad del Conjunto Condominio de la Primera Etapa", inscrito en la Oficina Subalterna del registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, el 21 de Junio de 2002, bajo el N° 47, Tomo 6, Protocolo Primero.
-Que en la porción de terreno antes mencionada se edificó la segunda y que la tercera etapa se desarrollará con posterioridad, sin que exista un límite de tiempo para ello ni se imponga tampoco restricción alguna a nuestra representada para ejercer los derechos de propiedad que le correspondan con residuo sobre la totalidad de los derechos de construcción adquiridos luego de la venta de las unidades vendibles de la Segunda Etapa del Conjunto a que se refiere este documento, el cual, según se señaló, está ubicado en el Sector San Lorenzo, diagonal a la Planta de miento Los Cerritos, en jurisdicción del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta,
-Que la porción de terreno que conforma el Setenta por ciento (70%) de los derechos de propiedad de la totalidad del referido Conjunto Residencial Condominio Villavel consta de un área general aproximada de Catorce Mil veinticinco Metros Cuadrados con Cuarenta y Ocho Decímetros Cuadrados (14.025,48 M)), inscrito bajo el código catastral COD. SL 13259, siendo esta porción la de mayor extensión.
-Que según la cláusula TRIGESIMA CUARTA, contentiva de las normas de administración y cobro, que a los efectos de fijar los gastos que a cada unidad le corresponde mediante el sistema de Propiedad Horizontal, el administrador deberá establecer los gastos comunes generales del Condominio Villavel, imputándole a la primera etapa el 30% del monto resultante, para luego distribuirlo conforme a la alícuota respectiva establecida en el documento de condominio de la primera etapa, entre los diversos propietarios de la primera etapa, y el 70% restante deberá ser imputado a la segunda etapa, cuyo monto resultante será distribuido conforme a la alícuota o cuota porcentual de condominio que se establezca en el presente documento.
-Que la propiedad de nuestra representada conforma el Setenta por ciento (70%) del mencionado Conjunto Residencial Condominio Villavel, donde se desarrolló la Segunda Etapa del Conjunto Residencial Condominio Villavel, siendo que posteriormente se desarrollará en la Tercera Etapa del mencionado conjunto, sin que exista un límite de tiempo para ello, ni se imponga tampoco o restricción alguna a nuestra representada para ejercer los derechos de propiedad que le correspondan con residuo sobre la totalidad de los derechos de construcción adquiridos luego de la venta de las unidades vendibles de la Segunda Etapa del Conjunto a que se refiere este documento, que está ubicado en el Sector San Lorenzo. diagonal a la Planta de miento Los Cerritos, en jurisdicción del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta.
-Que los inmuebles a los que se refiere este documento solo podrán ser destinados para vivienda o para viviendas, sin que pueda ejercerse en ellos actividades industriales de ninguna naturaleza, salvo la oficina de Administración.
-Que la enajenación de todos los inmuebles destinados a apropiación privada se realizará bajo el régimen de Propiedad Horizontal, por lo que se regirán por las normas contenidas en el presente documento de, condominio, en el Documento General de Condominio del Conjunto Residencial Condominio Villavel, y su Reglamento, en todo cuanto sea aplicable, por la Ley de Propiedad Horizontal, su Reglamento y demás normas existentes sobre la materia; que de acuerdo a la cláusula TRIGESIMA CUARTA, contentivas de las normas de administración y cobro, el administrador deberá establecer los gastos comunes generales del Condominio Villavel, imputándole a la primera etapa el 30% del monto resultante, para luego distribuirlo conforme a la alícuota respectiva establecida en el documento de condominio de la primera etapa, entre los diversos propietarios de esa primera etapa, y el 70% restante deberá ser imputado a la segunda etapa, cuyo monto resultante será distribuido conforme a la alícuota respectiva entre los diversos propietarios de la mencionad segunda etapa.
-Que una vez se construya la tercera etapa y se otorgue el documento de condominio las cuotas de condominio serán ajustada conforme el porcentaje o dimensión de la última de las etapas, sin que varié o se alteren las alícuotas ya asignadas para cada unidad vendible.
-Que según el capítulo décimo disposiciones transitorias cuadragésima primera, se estableció que debido a que el Conjunto Residencial Condominio Villavel se construye por etapas, Promotora Villa Real, CA es la propietaria de los derechos de construir la Segunda y Tercera Etapa del mencionado Conjunto, por lo cual queda expresamente establecido que dicha empresa se reserva el derecho de construir las etapas faltantes sin que exista un límite de tiempo para ello, ni se imponga tampoco restricción alguna a nuestra representada para ejercer los derechos de propiedad que le correspondan con residuo sobre la totalidad de los derechos de construcción adquiridos luego de la venta de las unidades vendibles de la Segunda Etapa del Conjunto a que se refiere este documento.
-Que de acuerdo a lo copiado queda claro que hasta los actuales momentos se ha desarrollado la primera y la segunda etapa del CONJUNTO RESIDENCIAL CONDOMINIO VILLAVEL, que en ambos casos se otorgó el documento de condominio, estableciéndose las alícuotas correspondientes para cada tipo de unidad de vivienda, y que por disposición expresa del articulo TRIGÉSIMO CUARTO del documento de condominio de la segunda etapa, solo una vez que se construya la tercera etapa, y se otorgue el correspondiente documento de condominio, y por lo tanto sean establecidas las alícuotas correspondiente a cada una de las viviendas, sean éstas, tipo apartamentos, villas o apartoquintas, las alícuotas de condominio serán reajustadas conforme a los porcentajes y dimensiones de cada inmueble, sin que eso signifique o genere la alteración de las alícuotas ya establecidas para cada unidad vendible de la segunda etapa
-Que es importante destacar que, en la cláusula trigésima octava del documento de condominio de la segunda etapa, titulada "Valores Individuales Atribuidos a cada Unidad Susceptible de Apropiación individual o Privada" consta que está inserto un cuadro explicativo que contienen el valor de las alícuotas de condominio imputable a todas y cada una de las unidades susceptibles de apropiación privada o individual.
-Que evidente que la segunda etapa del conjunto, según el documento de condominio debidamente protocolizado, consta de 59 unidades de Viviendas, distribuidas en 23 apartamentos y 36 apartoquintas, a los cuales se les asignó uno a uno, de manera individual el porcentaje de condominio, hasta llegar al 100% del 70% restante de la totalidad del conjunto.
-Que de todo lo mencionado y copiado es indudable que el CONJUNTO RESIDENCIAL CONDOMINIO VILLAVEL si bien está compuesto por tres etapas, solo la primera y la segunda etapa están construidas, la primera, como se dijo al inicio de este escrito, consta de 27 apartoquintas, y la segunda de 56, distribuidas en 23 apartamentos y 36 apartoquintas, a las cuales según el documento de condominio de ambas etapas, se les asignó un porcentaje de condominio o alícuota que le permitirá al administrador del conjunto calcular bajo esos porcentajes el monto a cancelar para cubrir los gastos comunes, tal y como fue precisado en ambos documentos de condominio.
-Que respecto a la tercera etapa, que será construida en el lote de terreno de mi propiedad, y que es también propiedad de las codemandadas, las ciudadanas antes mencionadas e identificadas, hasta los actuales momentos no se ha construido, no se cuenta con el permiso de construcción, lo que significa que no se han iniciado los trabajos para construir esa etapa según el proyecto aprobado, por lo cual resulta inviable desde todo punto de vista que como propietarias del terreno, se nos exija por esta vía el pago de cuotas de condominio, ya que al no haberse iniciado los trabajos de construcción de esa etapa, ni menos otorgado el permiso de habitabilidad, resulta claro y evidente que no puede elaborarse, ni mucho menos protocolizarse el documento de condominio que es el instrumento que permitiría el establecimiento de las cuotas de condominio, del porcentaje o de la alícuota que se le debe asignar a cada unidad de vivienda, que llegado el momento, se construirán para que conformen la tercera etapa del mencionado conjunto residencial.
-Que adicionalmente, y en refuerzo de lo apuntado, es importante mencionar que, según el documento de condominio de la segunda etapa, esta situación fue expresamente prevista y aclarada, ya que como se indicó antecedentemente, en la cláusula trigésima cuarta textualmente se indicó.
-Que antes esa situación se plantearon las siguientes esta situación interrogantes:
-¿bajo qué parámetros se nos pretende exigir el pago de cuotas de condominio, si no se ha ejecutado la obra y no se ha otorgado el documento de condominio, que es el único instrumento legal que puede establecerlas?
-¿De dónde saca la parte demandante, que como propietarias del terreno donde en teoría se construirá la tercera etapa del conjunto, debemos pagar por concepto de cuotas de condominio el 30% de los gastos comunes?
-¿Qué parámetros le sirvieron de base a la parte actora, al administrador del conjunto para efectuar dichos cálculos?
-¿Cómo exigirnos pago de cuotas de condominio, si la tercera etapa aún no se ha construido, no se ha otorgado el permiso de construcción, ni se han edificado las unidades de vivienda según el proyecto, no se ha otorgado la habitabilidad, ni mucho menos se ha elaborado y protocolizado el documento de condominio?
-¿Cómo se nos puede exigir el pago de las 28 cuotas de condominio y las que se sigan venciendo, así como gastos administrativos e intereses de mora, si no se han ejecutado las obras o no se ha iniciado la construcción de la tercera etapa, y, por ende, el terreno esto baldío o inoficioso, sin construcciones, o sin uso?
-Que determinado lo anterior, en vista de la evidente ilegalidad del cobro pretendido por esta vía, es necesario traer a colación la sentencia emitida por la sala constitucional, identificada con el N 0697, emitida en fecha 26 de noviembre del año 2021, en el expediente 21-0537, en donde se hace énfasis a la obligación del Juez de velar por la valida instauración del proceso, y lo autoriza a declarar aun de oficio, la inadmisibilidad de la demanda, cuando detecte situaciones como la que en este caso se ponen de manifiesto, que lo que procuran es doblegar la sana y recta administración de justicia.
-Que pide a este tribunal, en vista de que en este asunto la demanda propuesta es inadmisible, por cuanto se insiste sobre el terreno que me pertenece en copropiedad con las ciudadanas CARLA CAROLINA MEDINA FERNANDEZ, PATRISIA HERNANDEZ PAZOS Y VERONICA LLES URDANETA, también demandadas en este caso, no se ha construido la tercera etapa del conjunto, no se ha otorgado el permiso de construcción, tampoco el de habitabilidad, ni mucho menos el documento de condominio, mal pueden exigirles en sede judicial el pago de gastos de condominio, ni establecer de la manera arbitraria como se hizo en la demanda y se colocó en las facturas que anexaron como recaudos del libelo, supuestos e irreales porcentajes o alícuotas, ya que por mandato legal, por disposición expresa de los artículo 7. y 26 de la ley de propiedad horizontal, una vez edificado el inmueble, que en este caso, sería la tercera etapa del conjunto según el proyecto aprobado, y sea concedida la habitabilidad, es cuando resultaría viable que se elabore y otorgue el documento de condominio, que es por mandato legal, de conformidad con el artículo 7 de la ley especial, el instrumento legal que establecerá las alícuotas o porcentaje de condominio que se le debe asignar a cada uno de los inmuebles que conformarán esa tercera etapa del conjunto.
- Que por todo lo expuesto, solicita a este tribunal que, con carácter de urgencia, se revoque por contrario imperio el auto de admisión de la demanda y todas las actuaciones subsiguientes, y que, en su lugar, proceda en cumplimiento de la ley a declarar la presente demanda inadmisible.

En este orden de idea, visto la solicitud de inadmisión de la parte accionada, en los términos antes expuesto, se hace necesario señalar los presupuestos de hecho alegados en la demanda que se vinculan con la supuesta insolvencia en el pago de las aludidas cuotas de condómino, las que se sigan venciendo, los gastos administrativos, intereses e indexación, basados en los siguiente:
-Que las demandadas mediante documento protocolizado en fecha diecinueve (19) de marzo de dos mil quince (2015) ante el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, el cual quedó inscrito bajo el número 2009.1580. Asiento registral 3 del inmueble matriculado con el No. 396.15.4.1.1625 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009, mi persona conjuntamente con las ciudadanas CARLA CAROLINA MEDINA FERNANDEZ, PATRISIA HERNANDEZ PAZOS y VERONICA LLES URDANETA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-15.203.025; V-15.203.148, V-14.199.246 y V- 15.178.181, inscritas en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo los números V-15.203.025-4; V-15.203.148-0, V-14.199.246-1 y V- 15.178.181-7, respectivamente, adquirimos la totalidad de los derechos de construir sobre la tercera etapa de Conjunto Residencial Villavel, ubicado en el sector San Lorenzo, diagonal a la planta de tratamiento Los Cerritos, en jurisdicción del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, distinguido dicho inmueble con el número catastro SL 13259. 17-06-01-U01-004-027-001-000-000-001 y conforma el veinte con ochenta y un por ciento (20,81%) de los derechos de propiedad de la totalidad del referido conjunto residencial, cuya área de terreno aproximada que le corresponde a la tercera etapa es de TRES MIL SEISCIENTOS SESENTA Y UN METROS CON VEINTISEIS DECIMETROS CUADRADOS (3.661,26 M2), y que en ese documento, éstas de manera expresa se obligaron, y que por ese motivo, de acuerdo al documento de Condominio del Conjunto Residencial Condominio Villavel, Reglas Generales aplicables a la totalidad del Condominio. Condominio de la Primera Etapa, inscrito ante la Oficina de Registro Municipal Maneiro del estado Nueva Esparta en fecha 21 de junio de 2002, bajo el N° 47, Tomo 6, protocolo Primero, Segundo Trimestre del 2002 y en los documentos de Condominio del Conjunto Residencial Condominio Villavel (segunda Etapa, sector Villareal) y su aclaratoria, protocolizados por ante la misma oficina de registro público el día 5 de octubre de 2011, bajo el N° 9, Folio 25, Tomo 14, protocolo de transcripción del citado año respectivamente, están obligadas a dar cumplimiento a las normas, derechos y deberes establecidos en el referido documento de condominio y en especial al pago de la administración, gastos de conservación y mantenimiento de las cosas comunes que le son inherentes al bien inmueble del cual son propietarias.
- Que, desde el mes de marzo del año 2022, según se afirma, han incumplido con las obligaciones derivadas del documento de condominio, concretamente con la obligación de cubrir y cancelar los gastos comunes causados por su propiedad, por concepto de mensualidades de condominio;
-Que por esos motivos, aspiran el pago de las 28 cuotas pendientes, que van desde el mes de febrero de 2022 hasta el mes de mayo de 2024, más las cuotas que se sigan causando durante la tramitación de este juicio, los gastos de administración equivalente al diez por ciento (10%) mensual los cuales ascienden al mes de mayo del año 2024, al monto de bolívares cuarenta y nueve mil ciento noventa y nueve con veinticuatro céntimos (Bs. 49.199,24), más los intereses de mora por gastos de Cobranza del tres por ciento (3%) mensual por cada factura de condominio, los cuales ascienden al mes de mayo del año 2024, al monto de once mil novecientos setenta y cinco con cinco céntimos (Bs. 11.975,05) así como los costos de proceso, incluyendo los honorarios profesionales, calculados prudencialmente en un treinta por ciento (30%) valor total del monto adeudado, esto es, la suma de bolívares ciento sesenta y cinco mil novecientos cincuenta con Un céntimo (Bs. 165.950,01) y por último la indexación aplicada sobre la sumatoria de los conceptos demandados calculados de acuerdo al índice inflacionario determinado por el Banco Central de Venezuela, hasta la ejecución definitiva de la sentencia firme la cual se hará mediante experticia complementaria al fallo.

Establecido lo anterior, antes de resolver sobre lo peticionado por la codemandada antes identificada, considera necesario este juzgado precisar que para presentar una demanda de cobro de cuotas de condominio por la vía ejecutiva del artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, es necesario cumplir con ciertos requisitos tanto en el contenido del recibo como en la presentación de la demanda. A continuación, se detallan los requisitos consideraciones importantes basados en la jurisprudencia y la ley especial, la ley de propiedad horizontal.
En ese sentido, es importante mencionar que la demanda debe ser propuesta por el administrador, como lo establece el artículo 14 de la ley, y la demanda se debe seguir mediante el procedimiento de la vía ejecutiva establecido en el artículo 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Es importante destacar que los recibos, planillas y liquidaciones de gastos de condominio son considerados títulos ejecutivos, lo que significa que pueden ser utilizados como base para iniciar un procedimiento ejecutivo para el cobro de las cuotas condominales adeudadas, por lo tanto, al presentar una demanda de cobro de cuotas de condominio por la vía ejecutiva, es fundamental asegurarse de que el recibo cumpla con los requisitos mencionados y que se presente adecuadamente junto con los documentos requeridos por el Código de Procedimiento Civil para cumplir con los requisitos legales y procedimentales necesarios.
En esta clase de demandas, se requiere cumplir con los siguientes requisitos formales, a saber: 1. Presentación del Instrumento Público: El demandante debe presentar el recibo o documento que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo cumplido, según lo establece el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil. En este rubro se incluyen los recibos, planillas y liquidaciones de gastos de condominio, tal y como más adelante se señalará, ya que el artículo 14 de la Ley de propiedad Horizontal, así lo dispone expresamente.
2. Solicitud del Embargo: A solicitud del acreedor, el juez puede acordar inmediatamente el embargo de bienes suficientes para cubrir la obligación y las costas, prudentemente calculadas.
Por lo tanto, al presentar una demanda de cobro de cuotas de condominio por la vía ejecutiva, es fundamental asegurarse de que el recibo cumpla con los requisitos mencionados y que se presente adecuadamente junto con otros documentos requeridos, como lo sería las actas correspondientes que autoricen al administrador para ejercer la demanda, el o los documentos de condominio, así como otros exigidos por el código de procedimiento Civil para cumplir con los requisitos legales y procedimentales necesarios.

Sentado lo anterior y con la finalidad de resolver sobre el requerimiento formulado por la codemandada antes identificada, quien afirma no adeudar las cuotas de condominio que se demandan como insolutas, en razon de que no se ha construido la tercera etapa del conjunto, no se ha otorgado el permiso de construcción, tampoco el de habitabilidad, ni mucho menos el documento de condominio, y por ende, por mandato expreso del artículo 7 y 26 de la ley de propiedad horizontal resulta ilegal exigir el pago de gastos de condominio, y establecer de manera unilateral en las facturas de condominio aportadas, que la alícuota que sirvió de base para calcular sus montos, es del 30 % del valor total de los gastos de condominio, este Tribunal para decidir observa que en efecto, como lo afirma la parte actora en el libelo de la demanda, se extrae del documento de propiedad de las demandadas sobre el terreno donde se va a construir la tercera etapa del CONJUNTO RESIDENCIAL CONDOMNIO VILLAVEL, que cursa desde el folio 9 al 13 que las demandadas al momento de adquirir el lote de terreno antes inidentificado, se comprometieron cumplir con las normas, derechos y deberes establecidas en los documentos de Condominio del Conjunto Residencial Condominio Villavel de la Primera Etapa, y de la segunda Etapa, y en especial, con el pago de la administración, gastos de conservación y mantenimiento de las cosas comunes, los cuales en ambos casos, para la fecha del otorgamiento del mencionado documento ya se habían protocolizado, el de la primera etapa en el año 2002, y el de la segunda, en el año 2011. Sin embargo, ese reconocimiento no puede conllevar a que el administrador o la junta de propietarios del conjunto, procedan sin base, ni sustento legal, incumpliendo lo normado en los artículos 7 y 26 de la ley de propiedad horizontal, a establecer de manera unilateral que el porcentaje o alícuota que le corresponde a esa tercera etapa sin construir, y sin documento de condominio que la regule, sea del 30 % de los gastos comunes, por varios motivos, el primero, debido a que esa etapa no se ha desarrollado, no cuenta con documento de condominio que la regule, y que por ende, establezca el porcentaje o las alícuotas que permitan efectuar el cálculo de las cuotas de condominio; el segundo, en función de que solo se han desarrollado la primera y la segunda etapa del CONJUNTO RESIDENCIAL CONDOMINIO VILLAVEL, y de que en ambos casos se otorgó el documento de condominio, en los cuales se establecieron las alícuotas correspondientes para cada tipo de unidad de vivienda hasta cubrir el 100 % de los gastos comunes de todo el conjunto residencial, ya que a la primera etapa que cuenta con 27 aparto-quintas le correspondió el 30 % del valor de los mismos, y a la segunda etapa, que tiene 59 unidades de Viviendas, distribuidas en 23 apartamentos y 36 aparto quintas, el 70 %; el tercero, debido a que la cláusula trigésima cuarta del documento de condominio de la segunda etapa, expresamente establece que hasta tanto se construya la tercera etapa del conjunto, los porcentajes de condominio serán asignados a las dos etapas construidas, distribuyendo las cargas comunes hasta alcanzar el 100 % de los mismos, de la siguiente forma, el 30 % a la primera etapa y el 70 % para la segunda etapa del conjunto.
Es necesario destacar que, por disposición expresa del documento de condominio de la segunda etapa del conjunto, ese 70% de los gastos comunes que le fue asignado, se distribuirá entre las 59 viviendas construidas conforme a las alícuotas o porcentajes expresamente determinados en dicho documento, por lo cual estarían asumiendo de manera íntegra ese porcentaje para cubrir los costos generados por la conservación y mantenimiento de las cosas comunes de todo el conjunto residencial. Lo dicho se confirma de la sola lectura de ambos instrumentos legales, que cursan en el presente expediente desde el folio 14 al 87, ya que de acuerdo al artículo 14 se indica que a la primera etapa le corresponde el 30% sobre la totalidad de los derechos de propiedad con relación a las otras etapas futuras del conjunto residencial y contiene descripción de las alícuotas asignadas a cada una de las unidades de viviendas que conforman esa etapa, y según el documento de condominio de la segunda etapa, las cláusulas primera, y trigésima octava y trigésima cuarta establecen, en términos generales, que a la segunda etapa le corresponde el 70 % de los gastos comunes del todo el conjunto, y que serán cancelados conforme a las alícuotas o porcentajes de condominio que se le asignó a cada una de las cincuenta y nueve (59) viviendas construidas, y lo más importante, que de acuerdo a la última clausula mencionada, se aclara el panorama que en este caso se discute, ya que por disposición expresa, solo una vez que se construya la tercera etapa, y se otorgue el correspondiente documento de condominio, será cuando se establezcan las alícuotas correspondiente a cada una de las viviendas que se edifiquen en el terreno donde se va a construir esa etapa del conjunto, el cual como ya se señalo es propiedad de las hoy demandadas.
Por lo que es evidente que mientras no se construya la tercera etapa, y se elabore el documento de condómino correspondiente, no existe obligación de pagar cuotas de condominio, lo que quiere decir, que es ilegal que se les exija a las demandadas como propietarias del terreno donde se va a edificar la misma, el pago de contribuciones para satisfacer los gastos comunes, o cuotas de condominio, y peor aún que se fije, como emana en las planillas anexas al libelo, el porcentaje del 30 % para el cálculo de la alícuota sin ningún sustento legal, ya que se insiste hasta los actuales momentos, conforme a lo alegado y probado, solo se han protocolizado los documentos de condominio de la primera y segunda etapa del conjunto, y la tercera etapa no se ha construido, no se ha otorgado el documento de condominio, y por ende, no se ha fijado legalmente el porcentaje o las alícuotas que permitan efectuar el cálculo de las cuotas de condominio de esa tercera etapa del mencionado conjunto residencial.
En tal sentido, este Tribunal basado en lo anterior, de conformidad con lo establecido en los artículo 7 y 26 de la mencionada ley especial, debido a que la tercera etapa del conjunto residencial Condominio Villavel como se ha mencionado de manera reiterada en el presente fallo, no se ha construido, y que por ende, no se existe documento de condominio, que por mandato legal, constituye el único instrumento legal capaz de establecer el porcentaje o el monto de las alícuotas que permitirá realizar el cálculo de las cuotas para cubrir los gastos de conservación y mantenimiento de los bienes comunes, se concluye que la presente demanda es inadmisible, pues resulta contraio a derecho exigir por esta vía judicial el pago de cuotas de condominio, cuando conforme a lo ya explicado, no existen parámetros legales que permitan reclamarle a las demandadas el pago de cuotas de condominio, ni menos para establecer el monto de las alícuotas o de los porcentajes para el cálculo de las mismas.
Bajo esta óptica es evidente que lo antes expuesto, conlleva a que este tribunal tomando en consideración que la admisión de la demanda constituye un presupuesto procesal que debe ser revisado en cualquier estado de la causa, concluye que resultaría un contrasentido permitir que el presente proceso avance hasta llegar a la sentencia para luego concluir que la demanda es inadmisible, por los motivos antes esbozados.
Bajo los anteriores señalamientos, siendo que la admisión de la demanda, junto con la falta de cualidad o legitimación, la caducidad de la acción, la inepta acumulación, la prohibición de admitir la acción, la cosa juzgada, constituyen presupuestos procesales que deben indefectiblemente cumplirse para obtener la válida instauración del proceso, haciendo eco del criterio vinculante que en ese sentido ha emitido la Sala constitucional; se determina que la demanda planteada conforme a los hechos arriba señalados resulta inadmisible por ser contraria a la ley y así se debe declarar.
Como consecuencia de lo resuelto, se revoca el auto de admisión de fecha doce (12) de julio del 2024, así como todas las actuaciones subsiguientes, salvo el escrito de fecha once (11) de febrero del año 2025, codemandada ciudadana MILEDYS FRANCISCA MORALES, antes identificada, asistida de abogada, en que se solicita la inadmisión de la presente demanda, así como la presente decisión.,
Del mismo modo, se declara la nulidad de las actuaciones contenidas en el cuaderno de medidas en donde se decretó medida ejecutiva de embargo sobre el terreno propiedad de las demandadas, y los derechos a construir la tercera etapa del conjunto residencial condominio Villavel.
IV.-DISPOSITIVA:
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: INADMISIBLE LA DEMANDA que COBRO DE BOLIVARES DE CUOTAS DE CONDOMINIO (VIA EJECUTIVA) incoada por las ciudadanas REBECA GARCIA y RITA CATAPANO, actuando en su condición de miembro principal de la junta de condominio y administradora del conjunto residencial CONDOMINIO VILLAVEL en contra de las ciudadanas MILEDYS FRANCISCA MORALES, CARLA CAROLINA MEDINA FERNANDEZ, PATRISIA HERNANDEZ PAZOS y VERONICA LLES.
SEGUNDO: Se revoca el auto de admisión de fecha doce (12) de Julio del año 2024, así como todas las actuaciones subsiguientes, salvo el escrito de fecha once (11) de febrero del 2025, mediante el cual se solicitó la inadmisión de la presente demanda, por la codemandada MILEDYS FRANCISCA MORALES debidamente asistida de abogada.
TERCERO: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de la decisión dictada.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta. En la ciudad de La Asunción, a los catorce (14) días del mes de febrero del año dos mil veinticinco (2.025). 214º y 165º.
LA JUEZA TEMPORAL,

IXORA LOURDES DIAZ.
LA SECRETARIA,

RAIDA PIÑA LÓPEZ.

NOTA: En ésta misma fecha (14.02.2025), siendo la 3:00 p.m., se dictó y publicó la anterior decisión, previa las formalidades de Ley, Conste.

LA SECRETARIA,
RAIDA PIÑA LOPEZ.
Exp Nº T-2-INST-12.889.24
ILD/RPL/mf