TSJ Regiones - Decisión

SÍNTESIS NARRATIVA
Recibida demanda de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos en fecha primero (01) de marzo de 2023, contentivo del juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA, incoado por los ciudadanos JEANETTE FINOL MORALES, MANUEL ANTONIO FINOL MORALES, TERESITA FINOL MORALES DE NAVARRO, JORGE LUIS FINOL BARRIOS, TOMAS ALFONZO FINOL BARRIOS y MARÍA FERNANDA FINOL BARRIOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.771.126., V-4.149.137, V-3.771.137, V-16.989.024, V-16.989.023 y V-20.276.662 respectivamente, domiciliados de la siguiente manera: la primera de las nombradas en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el segundo, tercero y cuarto en Atlanta Estado de Georgia de los Estados Unidos de Norteamérica, el quinto nombrado en la ciudad de Panamá, República de Panamá, y la sexta nombrada en la ciudad de Buenos Aires, Capital Federal de la República Argentina, en contra de la Sociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., (FERCONCA), inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha treinta (30) de septiembre de 2014, bajo el Nro. 33, Tomo 89-A, RM 4TO, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representada por su Director-Gerente el ciudadano MONIR YORDI FAKIH, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.148.830 domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
II
RELACIÓN DE LAS ACTAS PROCESALES
En fecha seis (06) de marzo de 2023, este Tribunal admitió la presente demanda, y ordenó citar a la Sociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., (FERCONCA), en la persona del ciudadano MONIR YORDI FAKIH, ya identificados ut supra, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de Despacho, siguiente a la constancia en autos de haber sido citado a fin de que conteste a la demanda incoada en su contra.
En fecha dieciséis (16) de marzo de 2023, el apoderado judicial de la parte actora, ALEJANDRO PEROZO SILVA, ya identificado, solicitó se le expidiera copia del libelo de demanda y del auto de admisión con la orden de comparecencia de la parte demandada.
En fecha veintiocho (28) de marzo de 2023, este Tribunal dejó constancia que se libraron los recaudos de citación, los cuales se entregaron al alguacil de este Despacho en fecha treinta y uno (31) del mismo mes y año.
En fecha veintiocho (28) de marzo de 2023, el Alguacil CESAR CEDEÑO HERNÁNDEZ, informó que recibió los medios para los mecanismos de transporte necesarios para practicar la citación; posteriormente, en fecha dos (02) de agosto de 2023, el referido alguacil informó que se trasladó los días 19, 26 de julio y 01 de agosto en distintas horas, a la dirección indicada por la parte actora, con la finalidad de citar a la Sociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., (FERCONCA), en la persona del ciudadano YORDI FAKIN, ya identificados, y al solicitarlo en la dirección indicada no consiguió información alguna del prenombrado, ni el inmueble donde poderlo encontrar, en razón de eso procedió a consignar la correspondiente boleta de citación junto con los recaudos que le fueron entregados.
En fecha ocho (08) de agosto de 2023, el representante judicial de la parte actora, ALEJANDRO PEROZO SILVA, ya identificado, solicitó se procediera a librar los carteles de citación a la parte demandada.
En fecha once (11) de agosto de 2023, este Tribunal ordenó citar mediante carteles a la Sociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., (FERCONCA), en la persona de su representante legal ciudadano MONIR YORDI FAKIH, ya identificados, librándose en la misma fecha el referido cartel.
En fecha dieciocho (18) de septiembre de 2023, el apoderado judicial de la parte actora, ALEJANDRO PEROZO SILVA, ya identificado, solicitó indicación de los diarios en los cuales se publicaría dicho cartel, en ese contexto, en fecha veinte (20) del mismo mes y año, este Tribunal ordenó la publicación de los carteles en los diarios La Verdad y Versión Final.
En fecha cinco (05) de octubre de 2023, el apoderado judicial de la parte actora ALEJANDRO PEROZO SILVA, ya identificado, consignó en original los dos (02) carteles de citación, los cuales en fecha nueve (09) del mismo mes y año, este Tribunal ordenó agregarlo a las actas procesales.
En fecha veintiséis (26) de octubre de 2023, la suscrita Secretaria NORELIS TORRES HUERTA, hizo constar que el día veinticinco (25) del mismo mes y año, se trasladó a la dirección indicada por la parte actora, y fijó el cartel de citación en la fachada principal de la Sociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., (FERCONCA), quedando cumplidas las formalidades establecidas del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha siete (07) de diciembre de 2023, el apoderado judicial de la parte actora, NERVIS JOSÉ DELGADO ROJAS, ya identificado, solicitó se le nombre defensor ad-litem a la parte demandada.
En fecha trece (13) de diciembre de 2023, este Tribunal designó como Defensora Ad-Litem a la abogada en ejercicio MIRIAM PARDO CAMARGO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 49.336, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y se ordenó notificarla para que compareciera dentro de los tres (03) días de despacho a prestar el juramento de Ley en caso de aceptación; librándose en la misma fecha la respectiva boleta y se entregó al alguacil en fecha diecisiete (17) del mismo mes y año.
En fecha siete (07) de marzo de 2024, el Alguacil Natural CESAR CEDEÑO HERNÁNDEZ, informó que fue notificada la ciudadana MIRIAM PARDO CAMARGO, ya identificada.
En fecha once (11) de marzo de 2024, la ciudadana MIRIAM PARDO CAMARGO, aceptó y se juramentó del cargo recaído en su persona.
En fecha catorce (14) de marzo de 2024, el representante judicial de la parte actora, ALEJANDRO PEROZO SILVA, solicitó la citación personal de la defensora ad-litem, posteriormente, en fecha diecinueve (19) del mismo mes y año, este Tribunal ordenó la citación de la abogada en ejercicio MIRIAM PARDO CAMARGO, ya identificada, librándose en la misma fecha la referida boleta, la cual se entregó al alguacil en fecha veintiuno (21) de marzo de 2024.
En fecha ocho (08) de abril de 2024, el Alguacil Natural CESAR CEDEÑO HERNÁNDEZ, informó que fue citada la ciudadana MIRIAM PARDO CAMARGO, ya identificada, el día cuatro (04) de abril de 2024.
En fecha treinta (30) de abril de 2024, la Defensora Ad-Litem MIRIAM PARDO CAMARGO, ya identificada, presentó escrito de contestación a la demanda.
En fecha dieciséis (16) de mayo de 2024, la suscrita secretaria dejó constancia que la Defensora Ad-Litem presentó escrito de pruebas.
En fecha cuatro (04) de junio de 2024, la suscrita secretaria dejó constancia que la representación judicial de la parte actora presentó escrito de pruebas.
En fecha once (11) de junio de 2024, este Tribunal observando que se encontraba vencido el lapso para promover pruebas, procedió a agregar a las actas procesales las pruebas consignadas por las partes.
En fecha diecinueve (19) de junio de 2021, este Tribunal providenció las pruebas consignadas por las partes, en cuanto a las pruebas aportadas por la Defensora Ad-Litem, se admitieron cuanto ha lugar en derecho, y en relación a la parte actora, se admitieron las documentales promovidas, y se admitió la prueba de inspección fijándose el décimo quinto (15º) día de despacho, para llevar a cabo la inspección; asimismo, se fijó el sexto (06) día de despacho para el nombramiento de experto y se ordenó oficiar a la Alcaldía del Municipio Maracaibo del estado Zulia, y al Centro de Procesamiento Urbano, Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU).
En fecha veintiuno (21) de junio de 2024, este Juzgado dejó constancia que se libraron oficios de pruebas.
En fecha veintiocho (28) de junio de 2024, este Tribunal llevó a efecto el nombramiento de Experto avaladores, siendo designado por la parte actora el ciudadano DAGOBERTO LEON GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.744.750, perito tasador, y en nombre de la parte demandada, este Juzgado designó al ciudadano GERSON VILLASMIL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.697.374, de este domicilio, y como tercer experto se designó al ciudadano JOSÉ NUÑEZ RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.174.894.
En fecha tres (03) de julio de 2024, el ciudadano DAGOBERTO LEÓN GONZÁLEZ, ya identificado, se juramentó y aceptó el cargo recaído en su persona.
En fecha cuatro (04) de julio de 2024, el Alguacil Natural CESAR CEDEÑO HERNÁNDEZ, consignó copia del oficio 201-2024, dirigido a la Alcaldía del Municipio Maracaibo del estado Zulia, y al Centro de Procesamiento Urbano, Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU).
En fecha ocho (08) de julio de 2024, la suscrita secretaria dejó constancia que se libró oficio y boletas de notificación, las cuales se entregaron al alguacil en fecha once (11) del mismo mes y año.
En fecha doce (12) de julio de 2024, el Alguacil Natural informó que fue notificado el ciudadano GERSON VILLASMIL, ya identificado, el día once (11) del mismo mes y año. Asimismo, expuso que fue notificado el ciudadano JOSÉ NUÑEZ, ya identificado.
En fecha quince (15) de julio de 2024, este Tribunal observando que se fijó día y hora para efectuar la inspección judicial promovida por la parte actora, y por cuanto la secretaria NORELIS TORRES HUERTA, no puede asistir al mismo, se designó como secretaria accidental a la ciudadana MAIREN AVILA FUENMAYOR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.206.351, a los efectos de llevar a cabo la referida inspección.
En fecha quince (15) de julio de 2024, el ciudadano GERSON DAVID VILLASMIL y JOSÉ ALBERTO NUÑEZ RODRÍGUEZ, ya identificados, se juramentaron y aceptaron el cargo recaído en sus personas, y solicitaron se les concediera quince (15) días de despacho para la consignación del informe.
En fecha veintitrés (23) de julio de 2024, los expertos JOSÉ ALBERTO NUÑEZ RODRÍGUEZ, GERSON DAVID VILLASMIL y DAGOBERTO LEÓN GONZÁLEZ, ya identificados, presentaron informes de experticia.
En fecha siete (07) de agosto de 2024, el Alguacil Natural CESAR CEDEÑO HERNÁNDEZ, expuso que consignó copia de recibo sobre el oficio enviado bajo el Nro. 263-2024, dirigido al Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, debidamente sellado y firmado como constancia de recibió; igualmente en la misma fecha este Tribunal recibió y ordenó agregar a las actas procesales el oficio Nro. OMPU-D-2024-278, proveniente de la Oficina Municipal de Planificación Urbana.
En fecha treinta (30) de septiembre de 2024, la Defensora Ad-Litem MIRIAM PARDO CAMARGO, ya identificado, presentó escrito de Informes de acuerdo a lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha treinta (30) de septiembre de 2024, el apoderado judicial de la parte actora, ALEJANDRO ENRIQUE PEROZO SILVA, ya identificado, presentó escrito de Informes de conformidad con lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha nueve (09) de diciembre de 2024, este Tribunal difirió la oportunidad para dictar la sentencia para dentro de los treinta (30) días siguientes conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
III
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE
En cuanto a la demanda, observa este Tribunal que los abogados en ejercicios NERVIS JOSÉ DELGADO ROJAS y ALEJANDRO ENRIQUE PEROZO SILVA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 23.020 y 25.331, representando a los ciudadanos JEANETTE FINOL MORALES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.771.126, MANUEL ANTONIO FINOL MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.149.137, y TERESITA FINOL MORALES DE NAVARRO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.771.137, en su condición de suscriptores del contrato fundamento de la presente demanda, y de los ciudadanos JORGE LUIS FINOL BARRIOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-16.989.024, TOMAS ALFONZO FINOL BARRIOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-16.989.023, y MARÍA FERNANDA FINOL BARRIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-20.276.662, estos tres últimos en su condición de herederos del decujus firmante JORGE FINOL MORALES, venezolano, mayor de edad, quien en vida fuera titular de la cédula de identidad Nro. V-4.149.140; y a su vez los tres primeros actúan también en su condición de herederos de la firmante, su difunta madre JUANA TERESA MORALES DE FINOL, venezolana, mayor de edad, en vida titular de la cédula de identidad Nro. V-1.586.948, y los tres últimos actuando por derecho de representación de su padre Jorge Finol Morales, en la herencia de su madre Juana Morales, alegaron en su escrito libelar que la presente acción tiene por objeto resolver el contrato de venta de tres (03) inmuebles, determinados con las siguientes características Primero: Una zona de terreno ubicada en la avenida 19 (antes Udón Pérez), en jurisdicción del antes Municipio Chiquinquirá del Distrito Maracaibo del estado Zulia, hoy parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con los siguientes linderos y medidas: Norte: Dieciséis metros (16 mts), y linda con propiedad que es o fue de José María Donato Davio Celaya. Sur: Treinta y tres metros (33 mts), y linda con propiedad que es o fue de Audio Bozo. Este: Cuarenta metros (40 mts) y linda con propiedad que es o fue de Agustín Villalobos. Oeste: Treinta y seis metros con cincuenta centímetros (36,50 mts) y linda con inmueble que se señala más adelante y con propiedad que es o fue de Audio Bozo; posee cédula catastral número 04-03-35-52. Segundo: Una casa quinta signada con el número 83-91, situada en la avenida 19 (antes Udón Pérez), en jurisdicción del antes Municipio Chiquinquirá del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, hoy parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del estado Zulia, con todas sus construcciones, adherencias, mejoras y pertenencias y su terreno propio que tiene una superficie aproximada de ochocientos veinticuatro metros cuadrados con veintiocho centímetros cuadrados (824,28 mts2) y sus linderos son: Norte: Linda con propiedad que es o fue de José María Donato Davio Celaya. Sur: Linda con propiedad que es o fue de Agustín Villalobos y Audio Bozo. Este: Con el inmueble anteriormente descrito. Oeste: Su frente y linda con citada avenida 19 (antes Udón Pérez); posee cédula catastral número 04-03-35-52. Tercero: Un inmueble situado en la avenida 19 (antes Udón Pérez), en jurisdicción del antes Municipio Chiquinquirá del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, hoy parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del estado Zulia, con todas sus construcciones, adherencias, mejoras y pertenencias, el cual tiene una superficie aproximada de novecientos noventa y ocho metros cuadrados (998 mts2) y sus linderos y medidas son Norte: Cuarenta y siete metros con cincuenta centímetros (47,50 mts) y linda con propiedad que es o fue de Juan Bautista Sevillano. Sur: Cincuenta y cuatro metros con cincuenta centímetros (54,50 mts) y linda con propiedad que es o fue Ángela Montiel. Este: Diecinueve metros con cincuenta centímetros (19,50 mts) y linda con propiedad que es o fue de Agustín Villalobos. Oeste: Veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts) su frente y linda con la avenida 19 (antes Udón Pérez); posee cédula catastral número 04-03-35-53.
Que dichos inmuebles fueron vendidos por sus representados a la Sociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., (FERCONCA), inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el trece (13) de octubre de 2006, bajo el Nro. 2, tomo 95-A, con domicilio en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según se evidencia de contrato de venta, registrado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha dos (02) de septiembre del 2010, inscrito bajo el Nro. 2010.2932, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el número 480.21.5.4.452, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, número 2010.2933, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el número 480.21.5.4.453, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, número 2010.2934, y Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el número 480.21.5.4.454, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010; por lo tanto, en fecha dos (02) de septiembre de 2010, según contrato de venta antes determinado su representados vendieron los inmuebles ya especificados a la Sociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES C.A., (FERCONCA), a quien en lo adelante se identificara como “La Constructora”, partes intervinientes, bienes y condiciones se encuentran perfectamente determinados en dicho contrato, en su Cláusula Segunda las partes acuerdan someterse a las normas previstas en éste, es decir, a los términos y condiciones en éste pactado, conviniendo para el momento de la contratación en el precio de lo vendido, en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), cuya forma de pago se estipuló con la entrega de cinco (05) apartamentos, de los que serían construidos en la obra a realizar sobre los terrenos vendidos, o a elección de los vendedores, podría pagarse con la entrega de inmuebles cercanos, adyacentes o colindantes a la obra, según se evidencia de la Cláusula Tercera del contrato.
Continuo alegando que igualmente se comprometió la constructora en la cláusula cuarta del contrato, a pagar a los vendedores (su representados) Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000, oo) en cuotas mensuales y consecutivas, desde la protocolización del documento de venta y hasta el registro del documento de condominio de la obra, por parte de La Constructora, en ese contexto, expuso que es de suma importancia el contenido de la Cláusula Quinta del contrato, donde libre de apremio y con fundamento en sus propios estudios técnicos La Constructora establece a través de su declaración, que el lapso aproximado de construcción sería de treinta y seis (36) meses, a partir de la Protocolización del documento de venta de los inmuebles en el registro respectivo, y la Cláusula Sexta señala como obligación de La Constructora, hacer todo lo que le corresponde para otorgar los documentos de propiedad a su representados, dentro de los treinta (30) días siguientes a la declaratoria de Habitabilidad de los inmuebles a construir por su parte.
Que la Cláusula Séptima establece la obligación de los vendedores, de transmitir a La Constructora todos los derechos de propiedad, dominio y posesión sobre los inmuebles vendidos, y en la Cláusula Octava se constituye Hipoteca de Primer Grado por la cantidad de Tres Millones de Bolívares para garantizar el pago del precio.
Por consiguiente, expuso que conforme a las cláusulas se resalta el cumplimiento cabal y de buena fe de su representados de las obligaciones y acuerdos que les correspondían, en tal sentido, transfirieron la propiedad, dominio y posesión de los inmuebles vendidos, en fecha dos (02) de septiembre de 2010, tal y como se evidencia del documento de venta, y por cuanto su representados han respetado y esperado pacientemente la posibilidad que La Constructora terminara la obra, inclusive por mucho tiempo después de vencido el término previsto en la Cláusula Quinta, sin que la misma diera cumplimiento a su obligación de pagar el precio pactado, con la entrega de los cinco (05) apartamentos a construir o a elección de Los Vendedores, de inmuebles cercanos, adyacentes o colindantes a los referidos inmuebles; en ese contexto, que desde la fecha de protocolización de la venta de los terrenos, el dos (02) de septiembre de 2010, la construcción de la obra y por ende de los apartamentos con los que La Constructora pagaría el precio de la compra, debía estar terminada en aproximadamente treinta y seis (36) meses, es decir, tres (03) años, lo que daría una fecha aproximada de culminación de la obra, para el dos (02) de septiembre de 2013, y hasta el día de hoy, enero de 2023, nueve años después de la fecha en que debió terminarse la referida construcción, aún no ha sido terminada, consiguientemente no ha obtenido el Permiso de Habitabilidad, resultando que la compradora FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., (FERCONCA), ha incumplido sobradamente el lapso de culminación de la obra en más de nueve (09) años de atraso y por ende ha incumplido su obligación principal para con sus representados, de hacer entrega del precio, es decir, de los cinco (05) apartamentos acordados; del mismo modo, la compradora jamás cumplió la obligación prevista en la Cláusula Cuarta del Contrato, de pagar a los vendedores Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,oo) mensuales, desde la protocolización del documento de venta y hasta el registro del documento de condominio de la obra, lo cual demuestra su poco apego a cumplir con las obligaciones acordadas en el contrato.
IV
DE LA PRETENSIÓN DE LOS DEMANDADOS (CONTESTACIÓN)
En fecha treinta (30) de abril de 2024, la abogada en ejercicio MIRIAM PARDO CAMARGO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.787.043, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 49.336, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando en su condición de Defensora Ad-Litem de la Sociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., (FERCONCA), en la persona de su representante legal el ciudadano MONIR YORDI FAKIH, ya identificados, presentó escrito de contestación a la demanda, mediante la cual negó, rechazó y contradijo todo lo expresado en la demanda incoada por los ciudadanos JEANETTE FINOL MORALES, MANUEL ANTONIO FINOL MORALES, TERESITA FINOL MORALES, JORGE LUIS FINOL BARRIOS, TOMAS ALFONSO FINOL BARRIOS y MARÍA FERNANDA FINOL BARRIOS, identificados en actas, los tres primeros actúan en su condición de herederos de la firmante, su difunta madre JUANA TERESA MORALES DE FINOL, y los tres últimos actúan en su condición de herederos del decujus firmante JORGE FINOL MORALES, y que considera como un hecho cierto cuando los representantes legales alegan resolver el contrato de venta de tres inmuebles determinados en el escrito libelar.
Asimismo, negó, rechazó y contradijo lo narrado por la representación legal de los demandantes, al exponer la falta de cumplimiento por parte de la Sociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., (FERCONCA); igualmente negó, rechazó y contradijo la estimación de la demanda por la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.630.000,oo) equivalente a Nueve Millones Setenta y Cinco Mil Unidades Tributarias (9.075.000 U.T).
V
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS
Llegada la oportunidad para promover pruebas, es oportuno indicar lo preceptuado en el Capítulo X, De la Carga y Apreciación de la prueba, artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”
Asimismo, en el Capítulo V, De la Prueba de las Obligaciones y de su Extinción, artículo 1.354 del Código Civil estatuye:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, de las referidas normas se desprende claramente, que quien afirme algo, tiene sobre sí la carga de probar sus respectivas afirmaciones”
DE LA PARTE ACTORA:
• Registro de Defunción Nro. 751, folio 1, libro 4, año 2014,de la ciudadana JUANA TERESA MORALES DE FINOL, expedido por la Unidad de Registro Civil de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
• Registro de Defunción Nro. 184, día 04, mes 10, año 2018, del ciudadano JORGE LUIS FINOL MORALES, expedido por la Unidad de Registro Civil de la Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Este Tribunal aprecia estas pruebas de acuerdo con los Instrumento Público previstos en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se admite y se le otorga el pleno valor probatorio que se desprende de ella. Así se decide.
• Copia certificada del Contrato de Compra Venta protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha dos (02) de Septiembre del 2010, inscrito bajo el Nro. 2010.2932, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 480.21.5.4.452, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, Número 2010.2933, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 480.21.5.4.453, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, Número 2010.2934, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 480.21.5.4.454 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, realizado por las ciudadanas JEANETTE FINOL MORALES, JORGE FINOL MORALES y TERESITA FINOL DE NAVARRO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.771.126, V-4.149.140 y V-3.771.137 respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando en su propio nombre y en nombre de su legítima madre la ciudadana JUANA TERESA MORALES DE FINOL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-1.686.948, de este mismo domicilio, y la Sociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES C.A., (FERCONCA), debidamente protocolizada por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 13 de octubre de 2006, anotado bajo el Nro. 2, Tomo 95-A, representada por el ciudadano LEONARDO JOSÉ YORDI FERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.861.717, de este mismo domicilio.
Este Tribunal observando que esta prueba es correspondiente a los llamados Instrumento Público establecidos en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y de conformidad con lo contemplado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se admite y se le otorga el pleno valor probatorio que se desprende de ella. Así se establece.
• Copia certificada de Documento Contentivo del Registro de la demanda, expedido por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha treinta (30) de mayo del 2023, inscrito bajo el Nro. 23, folio 178 del tomo 11 del Protocolo de Transcripción del mismo año.
Este Tribunal aprecia esta prueba y de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se admite y se le otorga el pleno valor probatorio que se desprende de ella. Así se decide.
• Copia simple del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., (FERCONCA), por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha trece (13) de octubre del año 2006.
• Copia simple del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., celebrada el día 18 de septiembre del 2014, por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha treinta (30) de septiembre del 2014.
Este Tribunal aprecia estas pruebas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se admiten y se le otorga el debido valor probatorio que desprenden. Así se establece.
INSPECCIÓN JUDICIAL
En el día quince (15) de julio de 2024, siendo las diez de la mañana (10:00 am), día y hora fijados para efectuar la Inspección promovida por la parte demandante, en el Juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA, incoado por los ciudadanos JEANETTE FINOL MORALES, MANUEL ANTONIO FINOL MORALES y TERESITA FINOL MORALES DE NAVARRO, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad Nos. V-3.771.126, V-4.149.137 y V-3.771.137 respectivamente, en contra de la Sociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 13 de octubre de 2006, bajo el Nro. 2, tomo 95-A, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, se trasladó y constituyó este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, conformado por la ciudadana Katty Belén Urdaneta González, Jueza Provisoria de este Juzgado y la Secretaria Accidental designada, debidamente juramentada según acta de esta misma fecha, ciudadana Mairen Ávila Fuenmayor, habilitando todo el tiempo que fuere necesario para practicar la referida inspección. Seguidamente el Tribunal constituido como ha sido en la siguiente dirección: Sector Udón Pérez, avenida 19, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá de esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, a los efectos se procedió a notificar del objeto de dicha inspección al ciudadano Felipe Pírela, conserje del Colegio Escuela Básica Dr. Adolfo Colina, quien manifestó que el Inmueble objeto de Inspección se encuentra solo desde hace tiempo que nadie va por allá; el Tribunal procedió a dejar constancia con la presencia de los abogados Alejandro Enrique Perozo Silva, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 25.331, es apoderado judicial de la parte actora.
Una vez constituido el Tribunal se procedió a dejar constancia de los particulares promovidos por la parte actora:
a) Si la misma se encuentra terminada en su construcción de estructura y acabados;
b) Si tiene pisos con sus acabados finalizados;
c) Si se encuentra toda frisada, tanto interna como externamente;
d) Si está pintada;
e) Si las ventanas, puertas y baños se encuentran instaladas y en funcionamiento;
f) Si la construcción en sus distintas dependencias cuenta con servicio eléctrico, gas y de agua potable;
g) Si la construcción se encuentra cercada total o parcialmente y describa las mismas y su estado;
h) Si se puede observar y determinar el área de estacionamiento y jardines y de ser positiva la repuesta, en qué condiciones se encuentra;
i) Si la construcción posee acometida para la electricidad del edificio y si la misma, posee sus componentes eléctricos, entre otros, medidores, breaker, cables postes, etc.
j) Si posee ascensores y si los mismos están instalados;
k) Si la construcción posee un sistema de alarmas contra incendios;
l) Si las escaleras poseen sus obligatorios pasamanos y luces de emergencia.
En ese estado esta Juzgadora procedió a la evacuación de los particulares antes señalados:
a. El Tribunal dejó constancia que la obra se encuentra paralizada, estructura sin terminar, en ese estado se dejó constancia que no se tuvo acceso para entrar al edificio ya que la entrada principal se encuentra tapa con escombros, monte maleza, dicha estructura no está acabada.
b. Se dejó constancia según lo que se aprecia desde la entrada que el piso es de arena la planta baja es decir no hay pisos, sin poder determinar con exactitud los demás pisos ya que no se puede entrar.
c. Se dejó constancia que se observa frisada la parte externa.
d. Se dejó constancia que la estructura se encuentra totalmente sin pintar.
e. Se dejó constancia que la estructura Inmueble se encuentra sin ventanas, puertas, por no poder ingresar al inmueble se imposibilita dejar constancia de las instalaciones sanitarias, también sin funcionamiento alguno.
f. Se dejó constancia que el inmueble por las condiciones que se aprecia a de carecer de servicio eléctrico, agua, gas, aguas negras o blancas.
g. Se dejó constancia que se aprecia una cerca perimetral bahareque de bloques blancos sin acabados frisos, la cerca del frente es de ciclón sin portón lo que permite vía libre al inmueble.
h. Se dejó constancia que el inmueble carece totalmente de jardines, estacionamiento, apreciándose maleza y escombros en toda el área del inmueble.
i. Se dejó constancia que se aprecia en medido de electricidad sin funcionar, no se observan acometidas eléctricas, ni breaker, ni cableado que suministren electricidad al Inmueble, se observó un poster al frente del edificio signado con el Nº E03E10, con un transformador, el inmueble carece totalmente de electricidad.
j. Se dejó constancia que el Inmueble no tiene ascensores, en consecuencias no estando no pueden funcionar.
k. Se dejó constancia que no se aprecian sistemas de alarmas contra incendio.
l. Se dejó constar que se aprecian escaleras sin terminar sin pasamanos, ni apoyo, así como tampoco luces de emergencias.
En ese estado no teniendo otro particular que inspeccionar se dio por terminado el mismo.
En cuanto al presente medio probatorio, en virtud a que fue evacuando por este mismo Tribunal, lo acoge y le otorga valor probatorio, con fundamento en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil. Así se valora.-.
EXPERTICIA
En fecha diecinueve (19) de junio de 2024, este Tribunal se pronunció con respecto a las pruebas presentadas por las partes, y admitió la experticia promovida por la parte actora, fijando para el sexto (6º) día de despacho siguientes para el nombramiento de expertos; en ese contexto; en fecha veintiocho (28) del mismo mes y año, este Juzgado llevó a efecto el nombramiento de Expertos Avaladores, haciéndose el anuncio de Ley, con la comparecencia del abogado en ejercicio ALEJANDRO ENRIQUE PEROZO SILVA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 25.331, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual propuso como experto al ciudadano DAGOBERTO LEÓN GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.744.750, perito tasador, y este Despacho en nombre de la parte demandada designó al ciudadano GERSON VILLASMIL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.697.374, de este domicilio, ingeniero geodesta; como tercer experto se designó al ciudadano JOSÉ NÚÑEZ RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.174.894, ingeniero civil.
En fecha veintitrés (23) de julio de 2024, los ciudadanos JOSÉ ALBERTO NÚÑEZ RODRÍGUEZ, GERSON DAVID VILLASMIL y DAGOBERTO LEÓN GONZÁLEZ, ya identificados, actuando en su condición de Expertos presentaron el Informe de Experticia mediante la cual expusieron que con referencia a los particulares solicitado concluyeron según su criterio técnico y profesional en apreciar que la construcción al momento de realizar el peritaje no se encuentra terminada, no se encuentra lista ni apta para ser habitada, y resaltaron que debido al tiempo de abandono que tiene el inmueble, algunos de los elementos constructivos presentes pueden presentar deterioro como por ejemplo frisos agrietados, tuberías embutidas parcialmente deterioradas o desvalijadas así como daños ocultos o carencias a nivel estructural que requieren de otros estudios especializados como por ejemplo determinar si la dureza del concreto utilizado en riostras, columnas, vigas y losas se corresponden a las mínimas necesarias para una edificación de esta envergadura.
Este Tribunal aprecia esta Experticia de conformidad con lo establecido en el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil, y de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, se admite y se le otorga el pleno valor probatorio que se desprende de ella. Así se establece.
PRUEBA DE INFORMES
• En fecha diecinueve (19) de junio de 2024, este Tribunal admitió la prueba de Informes y ordenó oficiar a la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia y al Centro de Procesamiento Urbano, Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), librándose en fecha veintiuno (21) del mismo mes y año, Oficio signado con el Nro. 201-2024, mediante la cual requirió lo siguiente: Primero: Si en sus libros, archivos o datas electrónicas llevadas por dicha institución, le fue concedido u otorgado Permiso de Construcción a la Sociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., (FERCONCA), inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el trece (13) de octubre de 2006, bajo el Nro. 2, Tomo 95-A, con Registro de Información Fiscal (RIF) j-316946576 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia; con motivo de la construcción de una edificación de apartamentos ubicada en la avenida 19 (antes Udón Pérez), entre calles 83 y 84 en jurisdicción del antes Municipio Chiquinquirá del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, hoy Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del estado Zulia, específicamente, situada entre el Edificio Residencias 19, Nro. 83-41 y la Casa Nro. 83-37, y diagonal al edificio Residencias Verona Suites. Segundo: En el caso que la repuesta al particular anterior sea positiva, es decir, de existir el Permiso de Construcción a dicha obra, Informe si le ha sido concedido u otorgado el Permiso de Habitabilidad.
En fecha siete (07) de agosto de 2024, este Tribunal recibió y dio entrada el Oficio Nro. OMPU-D-2024-278, proveniente de la OFICINA MUNICIPAL DE PLANIFICACIÓN URBANA, de fecha treinta (30) de julio de 2024, mediante la cual informó con respecto a lo solicitado por este Juzgado en oficio signado con el Nro. 201-2024, lo siguiente:
“Después de revisados los registros estadísticos llevados por ésta Oficina se verificó lo siguiente:
En cuanto a lo solicitado en el Punto Nº 1 le informó, que la Sociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., (FERCONCA), inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 13/10/2006, bajo el Nº 2, Tomo 95-A, con Registro de Información Fiscal Nº J-316946576, en efecto presenta Permiso de Construcción destinada a Vivienda Multifamiliar, la cual se encuentra ubicada en la Avenida 19 entre Calles 83 y 84, Nº 83-91, denominada RESIDENCIAS KAMILA, la cual se encuentra otorgada por esta Oficina según Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas Fundamentales para Edificaciones signada con el Nº C-009-14-M de fecha 12/06/2014.
En referencia a lo indicado en el Punto Nº 2 le comunico, que luego de revisar los registros estadísticos llevados por ésta Dirección, se pudo constatar que esta Oficina no ha otorgado hasta la fecha Permiso de Habitabilidad de la edificación en consulta.”
Este Tribunal aprecia esta prueba de acuerdo a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, se admite y se le otorga el pleno valor probatorio que se desprende de ella. Así se decide.
DE LA PARTE DEMANDADA
En fecha dieciséis (16) de mayo de 2024, la Defensora Ad-Litem MIRIAM PARDO CAMARGO, ya identificada, presentó escrito de promoción de pruebas mediante la cual ratifico los hechos narrados en el escrito de contestación de la demanda, así como también:
• Invocó el principio de la comunidad de la prueba.
Esta Juzgadora considera que las mismas no constituyen medios de pruebas sino que el Juez como conocedor del Derecho tiene que considerarlos para su aplicación. Así se decide.
VI
INFORMES DE LAS PARTES
INFORMES DE LA PARTE ACTORA
En fecha treinta (30) de septiembre de 2024, el apoderado judicial de la parte actora ALEJANDRO ENRIQUE PEROZO SILVA, ya identificado, presentó escrito de Informes de acuerdo a lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos: expuso que cursa formal demanda de Resolución de Contrato de Venta de tres (03) parcelas de terreno, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con las normas adjetivas prevista en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Dicha parcelas se encuentran perfectamente determinadas tanto en el libelo de la demanda, como en el documento de venta fundamento de esta acción, las cuales fueron vendidas por sus representados, a la Sociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., (FERCONCA), ya identificada, según se evidencia de contrato de venta registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha dos (02) de septiembre del 2010; documentos públicos que al no ser impugnados en el proceso, surten pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, instrumentos que prueban que la persona jurídica colectiva FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., (FERCONCA), se obligó según las normas previstas en el contrato de venta, a construir sobre las parcelas vendidas, un edificio de apartamentos, cuyo precio a pagar a sus representados, era la entrega en propiedad de cinco (05) apartamentos del edificio a concluir, una vez concluida ésta y obtenido el respectivo permiso de habitabilidad por el organismo competente, en este caso por la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, Centro de Procesamiento Urbano, Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU).
Por consiguiente, el lapso acordado por las partes para el pago del precio, para la firma en propiedad y entrega de los apartamentos era de treinta y seis (36) meses, a partir de la firma del contrato de venta, es decir, a partir del 02 de septiembre de 2010; y hasta la fecha de presentar y ser admitida la presente demanda, más de diez (10) años después de vencidos los treinta y seis (36) meses que tenía la demandada para dar cumplimiento a su obligación contractual de pagar el precio, dicha obra no ha sido concluida, y por ende, no ha sido otorgado por el órgano competente el respectivo Permiso de Habitabilidad, demostrándose así, el incumplimiento de la parte demandada, en su obligación de pagar el precio convenido en la venta; asimismo, ratificó las pruebas promovidas y evacuadas en la presente causa y solicitó se declare como punto previo a la sentencia de fondo, la inadmisibilidad de la impugnación de la cuantía alegada por la parte demandada y consecuencialmente se declare firme, la estimación de la cuantía de la demanda estimada, y que por cuanto al incumplimiento de la parte demandada la Sociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., (FERCONCA), en su obligación contractual asumida, de pagar el precio de la venta de las parcelas que le fuera realizada, los cinco (05) apartamentos acordados como contraprestación de la venta, que se obligó a construir, es que esta demanda de Resolución de Contrato de Venta debe prosperar en derecho.
INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA
En fecha treinta (30) de septiembre de 2024, la Defensora Ad-Litem MIRIAM PARDO CAMARGO, ya identificadas, presentó escrito de Informes de acuerdo con lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil, mediante la cual ratificó la relación de los hechos en las actas procesales, y solicitó se declare sin lugar la presente demanda en la sentencia definitiva, y se condene en costas y costos procesales.
VII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia procede este Juzgador a hacerlo con fundamento en las siguientes consideraciones:
Fundamenta la parte actora, los abogados en ejercicio NERVIS JOSÉ DELGADO ROJAS y ALEJANDRO ENRIQUE PEROZO SILVA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 23.020 y 25.331, de este domicilio, actuando en su condición de apoderados judiciales de los ciudadanos JEANETTE FINOL MORALES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.771.126, MANUEL ANTONIO FINOL MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.149.137, y TERESITA FINOL MORALES DE NAVARRO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.771.137, en su condición de suscriptores del contrato fundamento de la presente demanda, y de los ciudadanos JORGE LUIS FINOL BARRIOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-16.989.024, TOMAS ALFONZO FINOL BARRIOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-16.989.023, y MARÍA FERNANDA FINOL BARRIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-20.276.662, estos tres últimos en su condición de herederos del decujus firmante JORGE FINOL MORALES, venezolano, mayor de edad, quien en vida fuera titular de la cédula de identidad Nro. V-4.149.140; y a su vez los tres primeros actúan también en su condición de herederos de la firmante, su difunta madre JUANA TERESA MORALES DE FINOL, venezolana, mayor de edad, en vida titular de la cédula de identidad Nro. V-1.586.948, alegaron que esta demanda tiene por objeto resolver el Contrato de Venta de tres (03) inmuebles, determinados con las siguientes características:Primero: Una zona de terreno ubicada en la avenida 19 (antes Udón Pérez), en jurisdicción del antes Municipio Chiquinquirá del Distrito Maracaibo del estado Zulia, hoy parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con los siguientes linderos y medidas: Norte: Dieciséis metros (16 mts), y linda con propiedad que es o fue de José María Donato Davio Celaya. Sur: Treinta y tres metros (33 mts), y linda con propiedad que es o fue de Audio Bozo. Este: Cuarenta metros (40 mts) y linda con propiedad que es o fue de Agustín Villalobos. Oeste: Treinta y seis metros con cincuenta centímetros (36,50 mts) y linda con inmueble que se señala más adelante y con propiedad que es o fue de Audio Bozo; posee cédula catastral número 04-03-35-52. Segundo: Una casa quinta signada con el número 83-91, situada en la avenida 19 (antes Udón Pérez), en jurisdicción del antes Municipio Chiquinquirá del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, hoy parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del estado Zulia, con todas sus construcciones, adherencias, mejoras y pertenencias y su terreno propio que tiene una superficie aproximada de ochocientos veinticuatro metros cuadrados con veintiocho centímetros cuadrados (824,28 mts2) y sus linderos son: Norte: Linda con propiedad que es o fue de José María Donato Davio Celaya. Sur: Linda con propiedad que es o fue de Agustín Villalobos y Audio Bozo. Este: Con el inmueble anteriormente descrito. Oeste: Su frente y linda con citada avenida 19 (antes Udón Pérez); posee cédula catastral número 04-03-35-52. Tercero: Un inmueble situado en la avenida 19 (antes Udón Pérez), en jurisdicción del antes Municipio Chiquinquirá del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, hoy parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del estado Zulia, con todas sus construcciones, adherencias, mejoras y pertenencias, el cual tiene una superficie aproximada de novecientos noventa y ocho metros cuadrados (998 mts2) y sus linderos y medidas son Norte: Cuarenta y siete metros con cincuenta centímetros (47,50 mts) y linda con propiedad que es o fue de Juan Bautista Sevillano. Sur: Cincuenta y cuatro metros con cincuenta centímetros (54,50 mts) y linda con propiedad que es o fue Ángela Montiel. Este: Diecinueve metros con cincuenta centímetros (19,50 mts) y linda con propiedad que es o fue de Agustín Villalobos. Oeste: Veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts) su frente y linda con la avenida 19 (antes Udón Pérez); posee cédula catastral número 04-03-35-53.
Que dicho contrato de venta fue suscrito en fecha dos (02) de septiembre de 2010, vendieron los inmuebles ya especificados a la Sociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., (FERCONCA), a quien en lo adelante se identificara como la Constructora, siendo que en el contrato de venta, en su Cláusula Segunda las partes acuerdan someterse a las normas previstas en éste. Es decir a los términos y condiciones pactados. Asimismo, convinieron para el momento de la contratación en el precio de lo vendido, en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), cuya forma de pago se estipuló con la entrega de Cinco (05) apartamentos, de los que serían construidos en la obra a realizar sobre los terrenos vendidos, o a elección de los vendedores, podría pagarse con la entrega de inmuebles cercanos, adyacentes o colindantes a la obra, según se evidencia de la Cláusula Tercera del contrato.
Igualmente, se comprometió la constructora en la Cláusula Cuarta del contrato a pagar a los vendedores Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,oo) en cuotas mensuales y consecutivas, desde la protocolización del documento de venta y hasta el registro del documento de condominio de la obra, por parte de la constructora, y siendo que en la Cláusula Quinta estableció que el lapso aproximado de construcción sería de treinta y seis (36) meses, a partir de la protocolización del documento de venta de los inmuebles en el registro respectivo, y la Cláusula Sexta señaló como obligación de la constructora otorgar dentro de los treinta (30) días siguientes a la declaratoria de Habitabilidad de los inmuebles a construir por su parte, y en la Cláusula Octava se constituyó Hipoteca de Primer Grado por la cantidad de Tres Millones de Bolívares para garantizar el pago del precio.
Por consiguiente, expuso que dieron cumplimiento cabal y de buena fe a las obligaciones acordadas, y por cuanto la constructora no cumplió con su obligación de terminar la construcción es por lo que interpone la presente demanda.
Por otra parte, la Defensora Ad-Litem MIRIAM PARDO CAMARGO, ya identificada, negó, rechazó y contradijo todo lo expresado en la demanda, así como lo expuesto por los demandantes sobre la falta de cumplimiento por parte de la Sociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., (FERCONCA); y que la estimación de la demanda por la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.630.000,oo) equivalente a Nueve Millones Setenta y Cinco Mil Unidades Tributarias (9.075.000 U.T).
Ahora bien, para decidir el Tribunal hace el análisis siguiente:
El autor GUILLERMO CABANELLAS DE TORRES, en su obra Diccionario Jurídico Elemental, define al Contrato de la siguiente forma:
“Contrato: La convención, para Aubry y Rau, es el acuerdo de dos ó más personas sobre un objeto de interés jurídico; y el contrato constituye una especie particular de convención, cuyo carácter propio consiste en ser productor de obligaciones. El Cód. arg. (Art. 1.137) dice que “hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos”. Es muy semejante a la definición dada por Savigny, para quién el contrato “es el concierto de dos ó más voluntades sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus relaciones jurídicas”. El Cód. Civ. Esp. (Art. 1.254) expresa que “el contrato existe desde que una o varias personas consientan en obligarse respecto de otra, u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio.”
Asimismo, el autor EMILIO CALVO BACA, en su obra Código Civil Venezolano, definió al Contrato de la siguiente manera:
“Concepto de Contrato. Dentro de las relaciones sociales y económicas del hombre, el contrato constituye un valioso e imprescindible instrumento. Todos contratan para satisfacer sus necesidades: El Estado, los particulares, capitalistas y empresarios; los trabajadores manuales e intelectuales, industriales, comerciantes. El contrato está vinculado a toda actividad ocupacional; por otro lado, uno de los puntos de contacto y estrecha relación entre la Economía y el Derecho, se encuentra precisamente en la actividad contractual.
Para el Derecho el contrato es un acto jurídico, aunque no todo acto jurídico sea un contrato. El concepto jurídico del contrato ha sufrido cambios y modificaciones en el transcurso de la Historia. Se ha pretendido demostrar por algunos tratadistas que los conceptos de contrato y convención son diferentes, mientras otros piensan que no existe tal diferencia.
El Contrato es una de las fuentes más fecundas de las Obligaciones y está regulada por diferentes disposiciones: La Constitución, el Código Civil (Título III, Sección I, Libro Tercero), Código de Comercio, Ley de Minería, Ley de Tierras y otras.
Modernamente el contrato es un esquema genérico en el cual el elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades….
No es tarea fácil definir el contrato. Diremos que “Es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir a entregarle bienes o a prestarle servicios o a abstenerse de hacer algo”: El contrato crea obligaciones, pero también puede modificar o extinguir las anteriormente establecidas.”
En ese contexto, el Código Civil Venezolano en su Título III. De las obligaciones. Capítulo I. De las fuentes de las obligaciones. Sección I. De los contratos, en los artículos 1.133 y 1.134, estableciendo lo siguiente:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos ó más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico.
Artículo 1.134.- El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”
Igualmente, los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil expresan:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato ó la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Ahora bien, el Contrato de Venta suscrito por las partes, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha dos (02) de septiembre del 2010, estableció en las Cláusulas TERCERA, CUARTA y QUINTA, lo siguiente:
“TERCERA: El precio de venta convenido entre las partes es por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), el cual será pagado por LA CONSTRUCTORA; mediante el traspaso en propiedad a LOS VENDEDORES, o a la persona o las personas que ellos oportunamente le indique por escrito a LA CONSTRUCTORA, libre de gravámenes, cargas y servidumbres, impuestos, tasas y contribuciones nacionales, estadales y municipales, servicios públicos y ocupantes; cinco (05) apartamentos, de los que LA CONSTRUCTORA proyecta desarrollar y construir sobre los inmuebles objeto de esta negociación o, alternativamente, a elección de LOS VENDEDORES sobre inmuebles cercanos, adyacentes o colindantes a los referidos inmuebles, debidamente terminadas y obtenida la constancia de cumplimiento de variables urbanas, a tal efecto LA CONSTRUCTORA se obliga a otorgar los correspondientes documentos de opción de compra en un término no mayor a quince (15) días continuos, en los que se especifiquen las características y dependencias de los inmuebles que constituyen el pago de la presente negociación.
CUARTA: LA CONSTRUCTORA se obliga a pagar a LOS VENDEDORES, a un representante de ellos o en la persona y dirección que estos indiquen, la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) en cuotas mensuales y consecutivas desde la protocolización de este documento en el registro respectivo hasta el registro del documento de condominio de la obra en el terreno objeto de esta negociación por parte de LA CONSTRUCTORA.
QUINTA: LA CONSTRUCTORA declara que el lapso aproximado para la culminación de la obra es de TREINTA Y SEIS (36) MESES contados a partir de la protocolización de este documento en el registro respectivo.”
Por consiguiente, esta Operadora de Justicia de una revisión efectuada a las actas procesales, y observando que se realizó Inspección Judicial y una Experticia efectuada por los ciudadanos JOSÉ ALBERTO NÚÑEZ RODRÍGUEZ, GERSON DAVID VILLASMIL y DAGOBERTO LEÓN GONZÁLEZ, ya identificados, actuando en su condición de Expertos, mediante la cual se concluyó de acuerdo a los particulares solicitado y según su criterio técnico y profesional en apreciar que la construcción al momento de realizar el peritaje no se encuentra terminada, no se encuentra lista ni apta para ser habitada, y resaltaron que debido al tiempo de abandono que tiene el inmueble, algunos de los elementos constructivos presentes pueden presentar deterioro como por ejemplo frisos agrietados, tuberías embutidas parcialmente deterioradas o desvalijadas así como daños ocultos o carencias a nivel estructural que requieren de otros estudios especializados.
En ese contexto, este Órgano Jurisdiccional observando que la parte actora los ciudadanos JEANETTE FINOL MORALES, MANUEL ANTONIO FINOL MORALES, TERESITA FINOL MORALES DE NAVARRO, JORGE LUIS FINOL BARRIOS, TOMAS ALFONZO FINOL BARRIOS y MARÍA FERNANDA FINOL BARRIOS, ya identificados, demostraron el incumplimiento de la parte demandada la Sociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., (FERCONCA), ya identificada, en la entrega de cinco (05) apartamentos de los que serían construidos en la obra a realizar sobre los terrenos vendidos, de acuerdo a lo pactado por las partes en el Contrato de Venta protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha dos (02) de septiembre del 2010, inscrito bajo el Nro. 2010.2932, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 480.21.5.4.452, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, Nro. 2010.2933, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 480.21.5.4.453, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, Nro. 2010.2934, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 480.21.5.4.454 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010; por lo tanto esta Sentenciadora declara Con Lugar la presente demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA. Así se decide.
VIII
DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
• CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA, incoado por los ciudadanosJEANETTE FINOL MORALES, MANUEL ANTONIO FINOL MORALES, TERESITA FINOL MORALES DE NAVARRO, JORGE LUIS FINOL BARRIOS, TOMAS ALFONZO FINOL BARRIOS y MARÍA FERNANDA FINOL BARRIOS, contra laSociedad Mercantil FERNANDO CONSTRUCCIONES, C.A., (FERCONCA), plenamente identificados en autos.
• SE CONDENA en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en juicio.

Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaria a los fines legales previstos en el artículo 72 ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.