TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Maracaibo, ocho (08) de Diciembre de dos mil veinticinco (2025).
215° y 166°
EXPEDIENTE NO. 3059-24.-
PARTE ACCIONANTE: Sociedad Anónima COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA), inscrita ante el Registro de Comercio que llevó la Secretaría del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha ocho (08) de septiembre de 1962, bajo el No. 93, libro 52, a los folios 411 al 418, tomo 3, encontrándose actualmente archivado el expediente de esta compañía en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en expediente No. 4870, posteriormente modificados sus Estatutos Sociales conforme actas de Asambleas General Extraordinarias, inscritas por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de agosto de 1972, anotada bajo el No. 36, libro 75, tomo 3°, 14 de febrero de 1977, anotada bajo el No. 36, tomo 7-A; 06 de septiembre de 1978, anotada bajo el No. 80, tomo 16-A; 17 de diciembre de 1996, anotada bajo el No. 75, tomo 105-A, siendo su ultima Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha nueve (09) de agosto de 2024, bajo el No. 27, tomo 57-A.
PARTE ACCIONADA: los ciudadanos MANUEL ANTONIO BORJAS GRIMALDO y HUGO ENRIQUE URDANETA OLIVARES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.760.598 y 7.834.161, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACCIONANTE: la abogada en ejercicio ERICA CASA BECERRA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 138.018, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según documento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha cuatro (04) de octubre del 2024, bajo el No. 23, tomo 65, folios 166 hasta 168 de los libros de autenticaciones.
DEFENSOR AD-LITEM DE LA PARTE ACCIONADA: la abogada en ejercicio KARLA FRANCO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 242.102, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
RELACIÓN DE LAS ACTAS
Previa revisión de las actas procesales observa este Tribunal que en fecha quince (15) de octubre del dos mil veinticuatro (2024), se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, signada bajo el No. TMM-1658-2024, constante de setenta y dos (72) folios útiles, la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO, interpuesta por la abogada en ejercicio ERICA CASA BECERRA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 138.018, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando como apoderada judicial de la Sociedad Anónima COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA), inscrita ante el Registro de Comercio que llevó la Secretaría del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha ocho (08) de septiembre de 1962, bajo el No. 93, libro 52, a los folios 411 al 418, tomo 3, encontrándose actualmente archivado el expediente de esta compañía en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en expediente No. 4870, posteriormente modificados sus Estatutos Sociales conforme actas de Asambleas General Extraordinarias, inscritas por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de agosto de 1972, anotada bajo el No. 36, libro 75, tomo 3°, 14 de febrero de 1977, anotada bajo el No. 36, tomo 7-A; 06 de septiembre de 1978, anotada bajo el No. 80, tomo 16-A; 17 de diciembre de 1996, anotada bajo el No. 75, tomo 105-A, siendo su ultima Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha nueve (09) de agosto de 2024, bajo el No. 27, tomo 57-A, en contra de los ciudadanos MANUEL ANTONIO BORJAS GRIMALDO y HUGO ENRIQUE URDANETA OLIVARES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.760.598 y 7.834.161, respectivamente, ambos domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
En fecha veintiuno (21) de octubre del dos mil veinticuatro (2024), este Tribunal le dio entrada, curso de ley y admitió la presente demanda cuanto ha lugar en derecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, librando a su vez las boletas de citación respectivas.
En fecha cinco (05) de noviembre del dos mil veinticuatro (2024), la apoderada judicial de la parte accionante, mediante diligencia, dejó constancia de haber consignado los emolumentos necesarios al alguacil de este Tribunal para la práctica de la citación personal; en fecha veinte (20) de noviembre del mismo año, se dejó constancia por el alguacil de no haber podido localizar a la parte demandada, siendo infructuosa la citación respectiva.
En fecha veinte (20) de noviembre del dos mil veinticuatro (2024), el alguacil expuso y consigno boletas de citación de los demandados de autos MANUEL ANTONIO BORJAS GRIMALDO y HUGO ENRIQUE URDANETA OLIVARES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.760.598 y 7.834.161, respectivamente, las cuales fueron agregadas a las actas.
En fecha veinte (20) de noviembre del dos mil veinticuatro (2024), mediante diligencia suscrita por la apoderada judicial del demandante, solicito ante este Tribunal la citación cartelaria, de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue provisto por quien decide mediante auto emitido en fecha veinticinco (25) de noviembre del mismo año.
En fecha veintitrés (23) de enero del dos mil veinticinco (2025), mediante diligencia, la parte accionante consignó los carteles de citación publicados en los diarios “¿Qué Pasa? Y Versión Final”, lo cual fue agregado a las actas en la misma fecha por este Despacho.
En fecha veintinueve (29) de enero del dos mil veinticinco (2025), la Secretaria de este Tribunal dejó constancia de haberse trasladado a la dirección indicada por el accionante para la practica de la citación cartelaria solicitada. Posteriormente en fecha cinco (05) de marzo del dos mil veinticinco (2025), mediante diligencia consignada por la abogada en ejercicio ERICA CASA BECERRA, anteriormente identificada, fue solicitado ante este Tribunal la designación de un defensor Ad-litem, en virtud de la infructuosidad de la practica de las citaciones correspondientes.
En fecha diez (10) de marzo del dos mil veinticinco (2025), mediante auto este Tribunal ordeno la designación y notificación del defensor Ad-litem.
En fecha diecisiete (17) de marzo del dos mil veinticinco (2025), la abogada en ejercicio KARLA FRANCO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 242.102, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, presento escrito dándose por notificada al nombramiento del cargo de Defensora Ad-litem recaído en su persona.
En fecha dieciocho (18) de marzo del dos mil veinticinco (2025), la abogada en ejercicio KARLA FRANCO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 242.102, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, presento escrito de aceptación al nombramiento del cargo de Defensora Ad-litem recaído en su persona.
En fecha dieciocho (18) de marzo del dos mil veinticinco (2025), este Tribunal procedió a tomar el juramento de ley correspondiente a la abogada en ejercicio KARLA FRANCO, anteriormente identificada.
En fecha treinta y uno (31) de marzo del dos mil veinticinco (2025), mediante diligencia suscrita por apoderada judicial de la parte actora, solicitó la citación de la defensora Ad-litem, que posteriormente este tribunal fecha cuatro (04) de abril del dos mil veinticinco (2025) acordó proveer librando las respectivas boletas de citación.
En fecha veintitrés (23) de abril del dos mil veinticinco (2025), el alguacil de este Tribunal expuso y consigno boletas de citación de la abogada en ejercicio KARLA FRANCO, anteriormente identificada, la cual fue agregada a las actas.
En fecha veintisiete (27) de mayo del dos mil veinticinco (2025), la defensora Ad-litem presento escrito de contestación a la demanda, la cual fue agregada a las actas.
En fecha seis (06) de junio de los corrientes, la suscrita secretaria mediante nota secretarial dejó constancia de haber recibo escrito de promoción de pruebas por la apoderada judicial de la parte actora abogada ERIKA CASA BECERRA, los cuales fueron resguardados para ser agregados en la oportunidad procesal correspondiente.
En fecha veintiséis (26) de junio de los corrientes, la defensora Ad-litem presento escrito de promoción de pruebas, los cuales fueron resguardados para ser agregados en la oportunidad procesal correspondiente.
En fecha veintisiete (27) de junio del dos mil veinticinco (2025), este tribunal mediante auto ordeno agregar los escritos de pruebas presentados por las partes a las actas procesales, todo de conformidad con el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha cuatro (04) de julio del presente año, mediante auto este tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho las pruebas consignadas por ambas partes, librando los oficios respectivos.
En fecha diecisiete (17) de julio del dos mil veinticinco (2025), este tribunal se trasladó y constituyó en la dirección consignada por el accionante, para la evacuación de la prueba de Inspección Judicial, la cual se ordenó agregar mediante acta al presente expediente.
En fecha veintidós (22) de julio del dos mil veinticinco (2025), mediante diligencia suscrita por la ciudadana KAY ALEZANDER GRIEGO CARIDAD, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 33.097.161, actuando como perito fotográfico debidamente designado para la Inspección Judicial promovida, consignó ejemplares fotográficos, lo cual forma parte complementaria de la referida inspeccion.
II
LIMITES DE LA CONTROVERISA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
• En el libelo de demanda, se alega que a pesar de la existencia de una relación o vinculo contractual y, habiendo trascurrido el lapso legal, no se ha cumplido con las obligaciones contraídas por la parte demandada, debido a que no se ejecutó ninguna de las contracciones, mejoras e instalaciones señaladas en el numeral segundo de la cláusula octava, ni en las otras cláusulas del documento de parcelamiento que se consideran parte integrante de la parcela de terreno No. Sl-10, objeto de la compraventa en cuestión. Debido a todo lo anterior, alega el accionante que se encuentra legítimamente facultado para exigir tanto la resolución del contrato de compraventa como el pago de la cláusula penal pactada, como el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados al demandante.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
• En la debida oportunidad de contestación de la acción interpuesta, mediante escrito, alega la defensora Ad-litem que la parcela de terreno descrita en el libelo de demanda estaba inhabitable, ya que se encontraba enmontada y bajo escombros, no estando presente los ciudadanos demandados, ni ningún transeúnte cerca en el lugar. Aun así, con el objetivo de cumplir la función judicial encomendada de forma genérica y formal, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocados por el actor en la presente demanda.
III
DE LAS PRUEBAS
Con respecto a los medios probatorios aportados al proceso por las partes procesales, este Tribunal procederá a documentar la valoración que les ha otorgado en relación a los hechos alegados.-
• Medios probatorios promovidos con el libelo de demanda:
A.- Copia Certificada del Acta Constitutiva de la Sociedad Anónima COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA), de fecha ocho (08) de septiembre del año mil novecientos sesenta y dos (1962) inscrita ante el Registro de Comercio que llevó la Secretaría del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha ocho (08) de septiembre de 1962, bajo el No. 93, libro 52, a los folios 411 al 418, tomo 3, encontrándose actualmente archivado el expediente de esta compañía en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en expediente No. 4870, en donde se deja constancia de sus estatutos y los derechos que nacen debido a su constitución como persona jurídica.
El medio probatorio que antecede, constituye documento protocolizado de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.355 y 1.357 del Código Civil, asimismo, cumple con los parámetros de ley estipulados en las leyes pertenecientes al Derecho Mercantil, además de no haber sido objeto de impugnación, ni redargüido de falso por la parte a quien se opone, con fundamento en el artículo 429 y 438 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se valora.
B.- Copia Certificada del Acta de Asamblea de Accionistas COMDIMA, de fecha catorce (14) de febrero de mil novecientos setenta y siete (1977), anotada bajo el No. 36, tomo 7-A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en donde se deja constancia de la incorporación de CORPOZULIA, como accionista a la parte accionante.
El medio probatorio que antecede, constituye documento protocolizado de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.355 y 1.357 del Código Civil, asimismo, cumple con los parámetros de ley estipulados en las leyes pertenecientes al Derecho Mercantil, además de no haber sido objeto de impugnación, ni redargüido de falso por la parte a quien se opone, con fundamento en el artículo 429 y 438 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se valora.
C.- Copia Certificada del Acta Extraordinaria de Accionistas y la Junta Directiva, de fecha nueve (09) de agosto del dos mil veinticuatro (2024), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en donde se deja constancia del nombramiento como Presidente al ciudadano JESUS MIGUEL NAVA BARROSO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 18.258.929, respectivamente.
El medio probatorio que antecede, constituye documento protocolizado de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.355 y 1.357 del Código Civil, asimismo, cumple con los parámetros de ley estipulados en las leyes pertenecientes al Derecho Mercantil, además de no haber sido objeto de impugnación, ni redargüido de falso por la parte a quien se opone, con fundamento en el artículo 429 y 438 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se valora.
D.- Copia Simple de la Gaceta Oficial No. 30.884 de fecha dos (02) de enero de mil novecientos setenta y seis (1976), en donde se acuerda la Ampliación de la Zona Industrial de Maracaibo.
El medio probatorio que antecede, no fue objeto de impugnación, ni redargüido de falso por la parte a quien se opone, con fundamento en el artículo 429 y 438 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se valora.
E.- Copia Simple del Documento de Parcelamiento Primera Etapa de Ampliación de la Zona Industrial de Maracaibo, en donde consta las medidas y linderos del bien inmueble objeto de la presente demanda.
El medio probatorio que antecede, no fue objeto de impugnación, ni redargüido de falso por la parte a quien se opone, con fundamento en el artículo 429 y 438 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se valora.
F.- Copia Certificada del Documento de Compraventa inscrito ante la Oficina Subalterna del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha diez (10) de mayo del dos mil siete (2007), quedando anotado bajo el No. 29, tomo 42, del protocolo primero del segundo trimestre, donde se deja constancia de la relación o vinculo contractual entre el ciudadano HEBERT HERNANDEZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.144.877, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando como Presidente de la Sociedad Anónima COMDIMA, previamente identificada, con el ciudadano LUIS ALBERTO GRATEROL LOGREIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.892.384 domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
El medio probatorio que antecede, constituye documento protocolizado de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.355 y 1.357 del Código Civil, asimismo, por cuanto no fue objeto de impugnación, ni redargüido de falso por la parte a quien se opone, con fundamento en el artículo 429 y 438 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se valora.
G.- Copia Certificada del Documento de Compraventa inscrito ante la Oficina Subalterna del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de junio del dos mil siete (2007), quedando anotado bajo el No. 29, tomo 42, del protocolo primero del segundo trimestre, donde se deja constancia de la relación o vinculo contractual entre el ciudadano ALDEMARO DE JESUS BASTIDAS MERCADO con los ciudadanos CARLOS ALBERTO NAVA PIÑAS y ARGIMIRO JOSE ROMAN ROMERO, todos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.845.225, 14.847.749 y 3.833.704, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, sobre el bien inmueble objeto de la presente demanda.
El medio probatorio que antecede, constituye documento protocolizado de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.355 y 1.357 del Código Civil, asimismo, por cuanto no fue objeto de impugnación, ni redargüido de falso por la parte a quien se opone, con fundamento en el artículo 429 y 438 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se valora.
H.- Copia Certificada del Documento de Compraventa inscrito ante la Oficina de Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de febrero del dos mil ocho (2008), quedando anotado bajo el No. 16, tomo 15, del protocolo primero del primer trimestre, donde se deja constancia de la relación o vinculo contractual existente entre los ciudadanos CARLOS ALBERTO NAVA PIÑAS y ARGIMIRO JOSE ROMAN ROMERO con los ciudadanos MANUEL ANTONIO BORJAS GRIMALDO y HUGO ENRIQUE URDANETA OLIVARES, todos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 14.847.749, 3.833.704, 4.760.598 y 7.834.161, respectivamente, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, sobre el bien inmueble objeto de la presente demanda.
El medio probatorio que antecede, constituye documento protocolizado de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.355 y 1.357 del Código Civil, asimismo, por cuanto no fue objeto de impugnación, ni redargüido de falso por la parte a quien se opone, con fundamento en el artículo 429 y 438 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se valora.
• Medios probatorios promovidos por la parte demandada:
A.- Principio de Adquisición Procesal de la Prueba y Principio de Comunidad de la Prueba establecido en el Código de Procedimiento Civil Venezolano.
El medio probatorio que antecede, además de constituir principios generales del derecho mismo, los cuales son sustentados por el legislador patrio, no fue objeto de impugnación, ni redargüido de falso por la parte a quien se opone, con fundamento en el artículo 429 y 438 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se valora.
• Medios probatorios evacuados:
A.- Prueba de Inspección Judicial evacuada en fecha diecisiete (17) de julio del presente año, en donde este Tribunal dejó constancia de cada uno de los particulares solicitados por la parte actora.
En tal sentido, este Tribunal por cuanto la información obtenida guarda relación con el tema objeto de decisión en este proceso, y la misma cumple con las previsiones dispuestas en el artículo 472 y 473 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, la estima en su valor probatorio y la aprecia conforme a los principios de sana crítica. Y así se valora.
II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
En relación al caso sub studium, y con el propósito principal de resolver el asunto que se decide en la presente causa, procede este Tribunal a establecer las consideraciones necesarias para tal fin.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión No. 818 emitida el ocho (08) de diciembre del 2014, explana lo siguiente:
“…con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra venta y de si el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de compra venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una verdadera venta.”

Partiendo de este orden de ideas, es menester definir lo que es un contrato de compraventa en sí mismo; el autor Juan I. Lessmann, en su obra titulada LA COMPRAVENTA EN LOS DISTINTOS SISTEMAS DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD, 2005, en la pág. 66, afirma que este “además de un título para adquirir, es un medio idóneo y suficiente para que se produzca la transmisión de la propiedad o de cualquier otro derecho real”.
Aunado a lo anterior, se debe hacer mención de la definición proporcionada por el legislador venezolano, en el artículo 1133 del Código Civil:
ARTÍCULO 1133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Evidentemente, el contrato de compraventa debe cumplir con los requisitos plenamente establecidos por el legislador para su perfeccionamiento, esto es, consentimiento de las partes contratantes, objeto y causa lícita, todo de acuerdo al artículo 1141 del Código Civil. Este se caracteriza por ser bilateral, es decir, ambas partes involucradas en el mismo se obligan recíprocamente, tal y como lo establece el artículo 1134 ejusdem.
Ahora bien, alega el accionante en su escrito de demanda, que el contrato objeto de la pretensión “versó sobre la adquisición de la Parcela distinguida con el número Sl-10, la cual forma parte de mayor extensión del denominado Parcelamiento o Urbanismo “ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO – PRIMERA ETAPA DE AMPLIACION”, ubicado en jurisdicción del antiguo Municipio San Francisco del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, hoy Parroquia Marcial Hernández del Municipio Autónomo San Francisco del Estado Zulia”; asimismo, de lo alegado y probado en autos se evidencia que se estuvo en presencia de la manifestación de voluntad por ambas partes, es decir, que tanto la parte demandante como la demandada otorgaron su consentimiento para celebrar el contrato en cuestión, y todas las obligaciones que se encuentran allí estipuladas.
Bajo esta premisa, este Juzgado luego de un exhaustivo estudio, debe hacer mención de la decisión No. 00761, emanada por la Magistrada Ponente YRIS ARMENIA PEÑA, en fecha catorce (14) de diciembre del 2009, en donde esta afirma que:
“… si nos encontramos frente a un contrato donde las partes señalan que dan en compraventa un inmueble determinado, por un precio determinado, pero, pagadero en cuotas, y donde se fijó el pago de daños y perjuicios, y es aceptado, tanto por vendedores, como por compradores, estamos perfectamente frente a un contrato bilateral, que comporta una obligación de dar, esto es, la transmisión de la propiedad por el solo consentimiento válidamente manifestado; y como obligaciones subsidiarias de hacer, la de entregar la cosa, y a otorgar la escritura debidamente protocolizada (requisito necesario para que el contrato sea oponible a terceros), entonces ese contrato se califica como contrato de compraventa, todo con arreglo, a lo dispuesto en los artículos 1133 y 1141 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1474 ejusdem.”

Es por ello, y siguiendo todos los criterios transcritos ut supra, que esta Sentenciadora denota la real y efectiva existencia de un contrato de compraventa, que posee todos los requisitos establecidos en el ordenamiento jurídico para su perfeccionamiento. Ahora bien, se hace especial énfasis en lo expresado por el Legislador en el Código Civil Venezolano, esto es:
ARTÍCULO 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Es evidente que al momento de contraer una obligación, estas deben llevarse a cabo por ambas partes, de la misma forma en las que fueron pactadas al inicio de la relación contractual. El Código Civil, en su artículo 1159, establece con claridad que “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes”, por lo que una vez que se efectuó el mismo, ambos contratantes quedan legalmente obligados a cumplir con lo establecido en la relación contractual.
Luego de exhaustivo análisis a lo alegado y probado, por ambas partes, en el expediente de la presente causa, se concluye que las obligaciones contractuales fueron estipuladas claramente por los contratantes en el convenio debidamente autenticado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de febrero del dos mil ocho (2008), bajo el No. 16, Tomo 15, del protocolo primero, primer trimestre; con relación a ello, este Órgano Jurisdiccional acoge el criterio establecido en la decisión No. 000696, emitida en el año 2018 por el Magistrado Ponente YVÁN BASTARDO FLORES, en donde se explana lo siguiente:
“los contratos tienen fuerza de ley entre los contratantes, y por ende, fijan o marcan las obligaciones contractuales que deben cumplir las partes de acuerdo con lo pactado en la convención, asumiendo las consecuencias que se derivan de los mismos.”

Al proporcionarse el consentimiento para la materialización de la relación contractual entre sujetos, también se materializan las obligaciones que cada una debe cumplir, tal y como lo explana nuestro Máximo Tribunal, “los contratos tienen fuerza de ley entre los contratantes”, por ende, una vez que nace la relación contractual, se deben cumplir a cabalidad cada una de las pautas establecidas y aceptadas en ella, y para esta Jurisdicente, no se evidencia de las actas procesales dicho cumplimiento por el demandado en la presente causa. En consecuencia, se resalta el artículo 1167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente:
ARTICULO 1167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Siguiendo este orden de ideas y, con respecto a la disposición transcrita, la Sala de Casación Civil, mediante decisión No. 218 emitida en el año 2018, por la Magistrada Ponente MARISELA GODOY, afirmó que:
“… en otras palabras, otorga la facultad a la otra parte que ha cumplido con sus obligaciones, para que demande, bien el cumplimiento o la resolución, con el pago de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello.”

Lo anteriormente expuesto, evidentemente fundamenta la acción ejercida por el demandante, ya que al no cumplirse con la obligación pactada, este tiene el derecho proporcionado por ley para ejercer la acción judicial correspondiente, y de esta manera, la resolución del contrato celebrado. Todo eso como consecuencia del carácter legal que se adquiere una vez proporcionado el consentimiento para la contratación, ya que como se explicó con anterioridad, el contrato se vuelve ley entre partes una vez perfeccionado. ASÍ SE DECIDE.-
III
DISPOSITIVO:
Este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, actuando de conformidad con lo establecido en los artículos 242 y 243 código de Procedimiento Civil venezolano, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO, propuesta por la Sociedad Anónima COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA), inscrita ante el Registro de Comercio que llevó la Secretaría del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha ocho (08) de septiembre de 1962, bajo el No. 93, libro 52, a los folios 411 al 418, tomo 3, encontrándose actualmente archivado el expediente de esta compañía en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en expediente No. 4870, posteriormente modificados sus Estatutos Sociales conforme actas de Asambleas General Extraordinarias, inscritas por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de agosto de 1972, anotada bajo el No. 36, libro 75, tomo 3°, 14 de febrero de 1977, anotada bajo el No. 36, tomo 7-A; 06 de septiembre de 1978, anotada bajo el No. 80, tomo 16-A; 17 de diciembre de 1996, anotada bajo el No. 75, tomo 105-A, siendo su ultima Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha nueve (09) de agosto de 2024, bajo el No. 27, tomo 57-A, en contra de los ciudadanos MANUEL ANTONIO BORJAS GRIMALDO y HUGO ENRIQUE URDANETA OLIVARES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.760.598 y 7.834.161, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
SEGUNDO: Se ordena la ejecución de la cláusula de derecho preferencial que se encuentra establecida en el documento de compraventa y parcelamiento objeto de la presente demanda, devolviendo así la propiedad a la parte accionante sobre la parcela de terreno descrita en el documento debidamente autenticado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de febrero del dos mil ocho (2008), bajo el No. 16, Tomo 15, del protocolo primero, primer trimestre.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada, por cuanto hubo vencimiento total, de conformidad a lo pautado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE: Déjese copia certificada por Secretaria del presente fallo de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Ocho (08) de diciembre de dos mil veinticinco (2025). 215º de Independencia y 166° de la Federación.

LA JUEZA PROVISORIA,

ABG. JENNY MEISNER VERA.
LA SECRETARIA,

ABG. JOSCARILY SANCHEZ.
En la misma fecha, se publicó SENTENCIA DEFINITIVA, que antecede, previo cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotado bajo el Número 142-25 en el libro correspondiente.

LA SECRETARIA,

ABG. JOSCARILY SANCHEZ.

JMV/JS/mr
Exp-3059-24