TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE No. 59.626
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
MOTIVO: RESOLUCION

Recibida la anterior demanda de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial, signada con el Nº TPI-267-2025, todo constante de cincuenta y cinco (55) folios útiles, por declinatoria de competencia proveniente del Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentiva del juicio por COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO, intentada por las ciudadanas ROSAIDA MARIA LINARES MAS Y RUBI y WENDY CAROLINA CHANGO DALL, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad Nos. V-26.112.748 y V-11.874.545, respectivamente, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 297.946 y 82.666, el Tribunal lo recibe, le da entrada, ordena formar expediente y numerarla a los fines de pronunciarse sobre la admisión, el Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones:

La presente demanda fue incoada por las abogadas en ejercicio ROSAIDA MARIA LINARES MAS Y RUBI y WENDY CAROLINA CHANGO DALL, antes identificadas, en su condición de apoderadas judiciales del CONDOMINIO RESIDENCIAS MI ENSUEÑO, debidamente inscrita en el Registro del Segundo Circuito Inmobiliario de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de diciembre de 1998, bajo el No. 25, Tomo 30, Protocolo 1°, representación que fue conferida por los ciudadanos ANA CECILIA CASTILLO DE RIOS y LUIS ALFONSO BOLIVAR VELASQUEZ, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad Nos. V-5.433.313 y V3.336.288, respectivamente, en su carácter de presidente y vicepresidente del Condominio Residencias Mi Ensueño, nombramiento que fueron electos en Asamblea Ordinaria de Propietarios del Condominio, en fecha 24 de septiembre de 2024, asentado en el Libro de Acta de Asambleas, en contra de la ciudadana BELKIS JOSEFINA MACHADO ABREU, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad No. V-12.694.017, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, pretendiendo ante este Órgano Jurisdiccional el Cobro de Cuotas de Condominio, que la demandada es co-propietaria del Apartamento No 11B, de Residencias Mi Ensueño, ubicado en la avenida 13, con calle 13, piso 11, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos, de esta ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia, quien adeuda por cuotas de condominio insolutas correspondientes al inmueble de su propiedad, solicitando así la cancelación de las referidas cuotas.

Explanadas así las cosas, este Juzgador hace las siguientes reflexiones:

El caso bajo estudio se rige por la Ley de Propiedad Horizontal, en analogía con el Código de Procedimiento Civil, en tal sentido el artículo 341 del mencionado Código dispone que el Tribunal admitirá la demanda “si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley”. De lo contrario deberá negar su admisión expresando los motivos de su negativa.
Así mismo, la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 20, provee: Que para actuar en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, el acto debe ser ejercido por el Administrador, debidamente asistido por abogados o bien otorgando el correspondiente poder, que para representar al condominio debe estar facultado y debidamente autorizado por la Junta de Condominio, autorización que debe constar en el en el Libro de Actas de la Junta de Condominio y reflejada en el documento poder.

Sobre el particular, la Sala Constitucional en sentencia Sala Constitucional del Tribunal
Supremo de Justicia, el 27 días de Febrero de 2019, sentencia No. 068, estableció:

A los fines de resolver la solicitud planteada, es menester señalar que la Ley de Propiedad Horizontal constituye un régimen especial de propiedad caracterizado porque cada propietario tiene un derecho exclusivo sobre su apartamento o local, y a la vez detenta un derecho de copropiedad conjuntamente con los demás dueños o propietarios; es el caso que, la ley en comento establece las atribuciones que corresponden a la junta de condominio y al administrador de un inmueble sometido a dicha propiedad horizontal, ello en sus artículos 18 y 20, los cuales textualmente disponen:
“Artículo 18. La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. (…omissis…)
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:
a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador”.

“Artículo 20. Corresponde al Administrador:
(…omissis…)
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio (…)”.

De las normas que anteceden, se desprende que conforme al régimen de propiedad horizontal, la representación en juicio de los sujetos sometidos a este instrumento normativo le corresponde al administrador, quien debe ejercer la facultad de comparecer en juicio debidamente autorizado por la junta de condominio y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento, debiendo constar dicha autorización en el libro de actas de la junta de condominio, todo ello en el entendido de que si la asamblea de propietarios no ha designado un administrador, por vía excepcional, resultaría permisible que la junta de condominio ejerciera dichas funciones a los efectos de salvaguardar los derechos del conjunto residencial regido por el sistema de propiedad horizontal y de todos y cada uno de los propietarios inmobiliarios que lo conforman (cfr. Literal c del artículo 18 eiusdem).

Así las cosas, con apego a lo antes dicho y partiendo de las circunstancias propias del caso bajo examen, puede esta Sala afirmar que ciertamente la representación en juicio de la comunidad de propietarios del Edificio n.° 4, situado en el Conjunto Residencial La California, le corresponde a los miembros de la Junta de Condominio, a falta de designación por parte de la Asamblea de Copropietarios del Administrador, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que mal podía el tribunal de la causa, y por ende el juzgado superior tantas veces mencionado, declarar la falta de cualidad pasiva de la mencionada Junta de Condominio. (vid. Sentencias Nos. 699/2015, caso: “Eibor José Márquez” y 977/2015, caso: “Alexis Garrido Soto y otros”).

De conformidad con las consideraciones antes expuestas, esta Sala puede afirmar que efectivamente el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas mediante la sentencia objeto de revisión, realizó una errónea interpretación de las disposiciones consagradas en la Ley de Propiedad Horizontal, declarando incorrectamente la falta de cualidad pasiva del órgano representante de la comunidad de propietarios del Edificio n.° 4, situado en el Conjunto Residencial La California (Junta de Condominio), lo que generó en los términos antes expuestos una violación de los derechos constitucionales a la tutela judicial efectiva y a la defensa de los hoy solicitantes (vid. Sentencia n.° 325/2005, caso: “Alcido Pedro Ferreira y otros”), pues tal como esta Sala lo ha reiterado en múltiples fallos, la cualidad constituye un presupuesto procesal para la sentencia de mérito y a la vez constituye una formalidad esencial que interesa al orden público (vid. Sentencias Nos. 662/2016, caso: “Moisés Segundo Suárez Anderson” y 82/2017, caso: “Clemente Salama Hollando”).

Conforme al razonamiento que precede, se determina que la presente solicitud de revisión constitucional debe declararse ha lugar, motivo por el cual se anula la sentencia dictada por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 23 de marzo de 2018, y se ordena al tribunal superior de la referida circunscripción judicial a quien corresponda conocer la causa previa distribución, que emita nuevo pronunciamiento con respecto a la apelación interpuesta por la abogada Zully Josefina Rojas, en nombre propio, y en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos Manuel Silva Maroño y Juana Isora García, previamente identificados, contra la decisión que fue proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la misma Circunscripción Judicial el 7 de
diciembre de 2017, con sujeción a las consideraciones contenidas en el presente fallo. Así se decide.

Ahora bien, este Tribunal del análisis a la cita transcrita se determina que el régimen de propiedad horizontal establece que la representación en juicio de los sujetos sometidos por la Ley Horizontal le corresponde al administrador, quien debe ejercer la facultad de comparecer en juicio debidamente autorizado por la junta de condominio.
Se puede inferir que lo acontecido en el presente caso, en consonancia con la jurisprudencia supra razonada, lo que aunado a lo dispuesto en el articulo 341 esjudem
Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa.

Se desprende de actas, que la pretensión contradice lo previsto en el artículo comentado, considerando que es contraria a alguna disposición expresa en la Ley, visto de lo anteriormente colegido, esta Juzgadora aprecia que está en presencia de la limitaciones contenidas en el artículo 341 esjudem, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara INADMISIBLE la presente acción, intentada por el CONDOMNIO RESIDENCIAS MI ENSUEÑO, en contra de la ciudadana BELKIS JOSEFINA MACHADO ABREU, ut supra identificado.- Así se decide.

Publíquese y Regístrese.- Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

Dada, sellada y firmada en la sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en Maracaibo a los once (11) días del mes de agosto de dos mil veinticinco (2025).- Años: 215° de la Independencia y 166° de la Federación.-
LA JUEZA

DRA. KATTY URDANETA G
LA SECRETARIA TEMP.

ABG. MARY ROSA FERNANDEZ P

En la misma fecha siendo las_tres y un minuto de la tarde ( 3:01 p.m.), previo el anuncio de Ley a las puertas del despacho, se dictó y publicó el fallo que antecede.-
La Secretaria Temp:

ABG. MARY ROSA FERNANDEZ P

Resolución No. __139__