TSJ Regiones - Decisión

Sentencia. No. 87-2024

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Maracaibo, seis (06) de Noviembre de 2024.

DEMANDANTE: ALBA LUCIA CHACIN MARIN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.834.072, domiciliada en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

DEMANDADAS: YASMIN ELENA ORDUZ DE URDANETA, titular de la cédula de identidad N° V- 13.757.169, DAYANA ANDREINA URDANETA ORDUZ, titular de la cédula de identidad N° V- 17.636.789 y DANIELA PATRICIA URDANETA ORDUZ, titular de la cédula de identidad N° V- 21.166.523, venezolanas, mayores de edad, domiciliadas en Los Estados Unidos de América. Wayne Country, Michigan.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA

Se da inicio a la presente Litis por demanda con motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, recibida de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de diciembre de 2023. Seguidamente en fecha veintiuno (21) de diciembre de 2023, se le da entrada, se ordena numerar y formar expediente. Siendo admitida en fecha diez (10) de enero de 2024, presentada por la ciudadana ALBA LUCIA CHACIN MARIN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.834.072, domiciliada en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida por el profesional del derecho Iván Pérez Padilla, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 26.096, en contra de las ciudadanas YASMIN ELENA ORDUZ DE URDANETA, DAYANA ANDREINA URDANETA ORDUZ y DANIELA PATRICIA URDANETA ORDUZ, antes identificadas.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Fundamenta la parte actora su reclamación en los siguientes hechos:
Que a finales del mes de Septiembre de dos mil veintidós (2022) mediante documento privado, celebró con el carácter de Opcionante Compradora Contrato de Opción a Compra Venta, con las ciudadanas YASMIN ELENA ORDUZ DE URDANETA, y sus hijas DAYANA URDANETA ORDUZ Y DANIELA PATRICIA URDANETA ORDUZ, en su carácter de Opcionante vendedoras, domiciliadas todas, en Los Estados Unidos de América, Wayne Country, Michigan, contrato éste que fue suscrito, en la oficina de la Dra. NAILA ANDRADE, quien lo imprimió y le indico a la parte actora, que ese contrato, estaba bien y que tenía la firmas electrónicas de las Opcionantes Vendedoras.-
Alega la parte demandante que, la vinculación contractual, versó sobre un bien inmueble constituido por una parcela de terreno propio y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nº 6, situada en la Urbanización DUNAS DEL SUR VILLAS III Y IV ETAPA, ubicada en el sector conocido como Los Estanques con frente a la Avenida conocida como Circunvalación Nº 2, , hoy Avenida 58, frente a las oficinas que fueron de Casa París, en jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del estado Zulia. Que la parcela de terreno objeto de la negociación, se identifica con el Código Catastral Nº 10-294 y tiene una superficie aproximada de Ciento veinte Metros Cuadrados ( 120Mts2), cuyas medidas y linderos son las siguientes: NORTE: Calle Nº 5, Longitud de Frente ( 7,5Mts); SUR: Avenida 58, ( Longitud de 7.5Mts); ESTE: La Parcela Nº 3, ( Longitud 16,Mts) y por el OESTE: Área Verde, ( 420,13Mts2), y que el documento de parcelamiento, se encuentra Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 02 de mayo de 2005, bajo el Nº 40, Protocolo 1ero, Tomo 2.-
Expone la parte actora, que el bien inmueble, le pertenece a las Promitentes Vendedoras así: A la ciudadana YASMIN ELENA ORDUZ DE URDANETA, por haberlo adquirido por herencia y en Comunidad Conyugal, que tuvo con el ciudadano DANYS ENRIQUE URDANETA BARROSO, con cédula V- 7.826.648, quien lo adquirió a su vez, por documento inscrito en la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo, Estado Zulia, el día 12 de febrero del 2007, bajo el Nº 38, Protocolo 1ero, Tomo 15 y sus hijas DAYANA URDANETA ORDUZ Y DANIELA PATRICIA URDANETA ORDUZ, lo adquirieron por Herencia, quedante al fallecimiento del aludido ciudadano DANYS ENRIQUE URDANETA BARROSO.
Argumenta la parte demandante que el precio por el cual se perfeccionó la negociación fue por la cantidad de QUINCE MIL (15.000,00 $) DOLARES AMERICANOS, USD, de los cuales las Opcionantes Vendedoras, recibieron, la cantidad de DIEZ (10.000,00$) MIL DOLARES ÂMERICANOS USD. A través de cuenta Zelle, en varios depósitos o pago, a través de Transferencia Bancaria y la cantidad restante, esto es, CINCO MIL (5.000,00 $) DOLARES ÀMERICANOS USD, serian cancelados al momento del otorgamiento del documento definitivo por ante la Oficina Registral, y que así se estableció en LA CLÀUSULA TERCERADEL CONTRATO, ……. y que LAS OPCIONANTES VENDEDORAS…. LA AUTORIZARON A ELLA, COMO OPCIONANTE COMPRADORA a deducir, de dicho monto (5.000,00 $ dólares americanos usd) TODOS los gastos que tenía que hacer por concepto de Declaración Sucesoral, Multas y cualquier otro impuesto que esto conlleve, el pago de las cuotas de condominio, pago de impuestos municipales, código catastral, cancelación de hipotecas, liberación de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble y el pago de honorarios profesionales. Estableciendo las partes de igual forma en la CLÂUSULA CUARTA DEL CONTRATO, que el lapso o término de duración de la negociación sería hasta tanto Las Promitentes Vendedoras, obtuvieran los requisitos necesarios para inscribir el inmueble en el Registro Respectivo y de manera EXPRESA convinieron, que el PRECIO DE LA NEGOCIACIÒN SE MANTENDRÍA, todo el tiempo de duración del contrato, sin generar interés alguno, sin posibilidad alguna de modificarlo.-
De igual forma, señaló la parte actora en la CLÁUSULA QUINTA DEL CONTRATO, que la entrega material del inmueble, se haría al momento de pagar o cancelar las ARRAS, que lo fue de DIEZ MIL DOLARES USD. (10.000,00$), tal, como efectivamente ocurrió, y que su persona, se encuentra en posesión legítima y material del inmueble.-
Manifestó la parte actora que, luego de haber realizado todas las gestiones de negocios, autorizadas por las opcionantes vendedoras, y señaladas en la CLÁUSULA CUARTA del contrato y habiendo cancelados los emolumentos respectivos por cada gestión de negocio, así como el pago de algunos conceptos a la Dra. NAILA ANDRADE por sus diligencias, excepción hecha del correspondiente FINIQUITO, que tiene que otorgar el Banco del Tesoro y que ya se encuentra cancelado o pagado, es decir, la hipoteca, y que el Banco, NO SE LO QUIZO ENTREGAR A LA DRA. NAILA ANDRADE, por no tener un poder o autorización especial para tal fin, pero que el Banco, si se dignó a recibir el pago o cancelación del crédito o finiquito, hecho por la Dra. NAILA ANDRADE.-
Así mismo, afirma como alega la parte actora, que el pago del inmueble lo fue pagando o cancelando en cómodas cuotas vía (Zelle), tal como se evidencia de la siguiente relación de pagos: (1.000,00$, que le entregó a la Dra. Naila Andrade, por concepto de diligencias para la obtención de la declaración Sucesoral, conforme a recibo otorgado por la aludida profesional del derecho en fecha 29 de septiembre de 2022), (… 400,00 $ que le entregó a la Dra. Naila Andrade, por concepto de diligencias para la obtención de la Solvencia Municipal y Código Catastral conforme a recibo otorgado por la aludida profesional del derecho (… 3.000,00 $), de fecha 6 de octubre de 2022,); (2.000,00 y 3.000,00 $, de fecha 11 de octubre de 2022); ( 3.000,00 $ de fecha 13 de octubre de 2022); (1050$, en fecha 17 de octubre de 2022), (La cantidad de 350,00 $ dólares americanos por concepto de pago de condominio, hasta el mes de diciembre de 2023;) y el pago de Tres Mil Dólares Americanos, (3.000,00 $) que le canceló al profesional del derecho IVAN PEREZ PADILLA, Inpreabogado N° 26.096, por interponer el presente juicio, hasta su conclusión definitiva, todo lo cual, asciende a la cantidad de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS DOLARES AMERICANOS, (16.800,00 $),cantidades estas, que sobre-pasan el monto de la negociación, es decir, que el inmueble se encuentra TOTALMENTE PAGADO Y/O CANCELADO, ello a pesar que aún hay que realizar el pago de los impuesto que se deberá hacer en la Oficina de Registro para la inscripción del documento o la sentencia que habrá de recaer en esta causa, así como el pago de los gastos del proceso, citaciones, copia certificadas, carteles y experticias si hubiere lugar a ello.-
Alega la demandante que, luego de haber realizado todos los trámites correspondientes a la obtención de la documentación requerida, las Opcionantes Vendedoras, se niegan rotundamente a cumplir con su obligación, por el hecho de EXIGIRLE un AUMENTO DEL PRECIO, de TRES MIL DOLARES AMERICANOS USD (3.000,00 $ USD), y que no le quieren firmar poder de administración y disposición a abogados de su confianza, para otorgar el documento definitivo. Situación está, que no se corresponde con lo establecido en las cláusulas contractuales antes descrita y por vía de consecuencia por violación de los artículos 1.159, 1.160 y 1.161 de la ley Sustantiva Civil, en el entendido además de que, Los contratos, constituyen ley entre las partes.
Afirma la parte actora, que es una situación irregular e incómoda, que perturba su paz y tranquilidad, ya que ha pagado con creces el aludido bien inmueble y no ha podido concretar la negociación por la mala fe, de sus contratantes, al no querer cumplir con sus obligaciones.
Señala la demandante, que cumplió con el artículo 1.167 de la Ley Sustantiva Civil, y con todas las obligaciones contractuales y con la gestión de negocio encomendada, con mucho sacrificio, invirtiendo tiempo y dinero, tramito toda la documentación requerida, es decir, que ejerció LA OPCIÒN A COMPRA A NIVEL ADMINISTRATIVO Y CON ESTA DEMANDA A NIVEL JUDICIAL, señalando criterio jurisprudencial de la Sala Constitucional, que refiere el perfeccionamiento de la negociación y que la Sala cataloga de IRREVOCABLE, y que por lo tanto, Las Opcionantes vendedoras, no pueden RETRACTARSE de dicha negociación, ya que en esta materia de transmisión de la propiedad, EL SOLO CONSENTIMIENTO OBLIGA, se concluye entonces, LA MALA FE, de las contratantes.-
Por último, concluye la parte actora con la interposición de la demanda, para que CONVENGAN en el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÔN A COMPRA y le realicen la TRADICIÔN LEGAL DOCUMENTAL del inmueble Supra-Identificado, mediante EL OTORGAMIENTO Registral definitivo, ya que, de forma material ya se lo hicieron, y que en su defecto, LO DICTAMINE EL TRIBUNAL Y QUE LA SENTENCIA EN SU EJECUCIÒN LE SIRVA DE JUSTO TITULO DE PROPIEDAD PARA SU REGISTRO DE CONFORMIDAD CON LOS ARTÌCULOS 1.920 Y 1.924 del Código Civil Venezolano Vigente.-
Seguidamente, la parte actora invoca el principio Pro-Actione y reseña la necesidad de vivienda como un derecho humano fundamental y consigna el documento fundamental con sus anexos.
ALEGATOS DE LAS PARTES DEMANDADAS
El Defensor ad-litem, en su escrito de contestación a la demanda, argumentó lo siguiente:
Que se trasladó a la Urbanización DUNAS DEL SUR VILLAS III Y IV ETAPA, ubicada en el sector conocido como Los Estanques con frente a la Avenida conocida como Circunvalación Nº 2, , hoy Avenida 58, frente a las oficinas que fueron de Casa París, Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del estado Zulia, y solicitó hablar con la Presidenta del Condominio de dicho parcelamiento y una vez contactada y habiéndose identificado y expuesto su misión en el lugar, la Presidenta del Condominio, se le identifico como Ledis Peña, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.930.584, quien habita en el inmueble Nº 22, y luego de conversar con ella y las interrogantes que le formulo, la referida ciudadana le manifestó, que las ciudadanas YASMIN ELENA ORDUZ DE URDANETA, DAYANA URDANETA ORDUZ Y DANIELA PATRICIA URDANETA ORDUZ, no viven o habitan en la casa de habitación familiar Nº 6, ya que se fueron para Los Estados Unidos de América ( EE:UU), que actualmente quien ocupa y vive con su familia es la Señora ALBA CHACIN, le expresó, que las ciudadanas señaladas, negociaron en compra venta el inmueble con la señora ALBA y que es la señora alba la que actualmente paga o cancela todo lo referente a los gastos o cuotas de Condominio, expreso que luego de pedirle permiso a la presidenta del condominio, ubicó en dicho parcelamiento a la ciudadana Nirda del Carmen Morillo, vecina que habita en el inmueble Nº 15, con cédula V-4.521.874, y luego de explicarles el motivo de su presencia, le respondió que: Las ciudadanas YASMIN ELENA ORDUZ DE URDANETA, DAYANA URDANETA ORDUZ Y DANIELA PATRICIA URDANETA ORDUZ, se fueron para los Estados Unidos y que le habían negociado la casa a la señora ALBA CHACIN, quien es la persona que vive en el inmueble con su familia. Así mismo, se entrevistó con el señor Abrahán Cáceres, con cédula V- 19.215.571, vecino que habita el inmueble Nº 5, y le manifestó que el inmueble de la casa Nº 6, lo habita la señora ALBA CHACIN, con su familia, desde hace aproximadamente dos (02) años ya que ella, lo negocio en compra con la señora YASMIN ELENA ORDUZ DE URDANETA y sus hijas.
Alegó el defensor Ad Litem, que conforme a las circunstancias y a los recaudos señalados y consignados conjuntamente con el libelo de la demanda, de que presuntamente las demandadas, se encuentran domiciliadas en ( EE:UU), se abstiene de seguirlas buscando en sitios públicos y por lo tanto, en apego a los artículos 19, 21 y 22 del Código de Ética del Abogado y en aras de la preservación en forma incólume del derecho a la defensa que tiene toda persona y que se encuentra inserto en el artículo 49, ordinal primero de la Constitución de la República, al igual que lo preceptuado en el artículo 15 del código de procedimiento civil, negó, rechazó y contradijo la demanda por ser falso de toda falsedad los hechos libelados y el derecho en la que se pretende fundamentar y que en todo cuanto se oponga a la pretensión de la parte actora, se niega, rechaza y contradice la demanda en todos sus partes
Solicitó se le dé el curso de ley a la contestación y apreciada en la definitiva, declarando sin lugar la acción propuesta.-

PUNTO PREVIO
Ahora bien, antes de decidir sobre el fondo de la controversia, este tribunal, debe hacer pronunciamiento previo sobre la determinación de la naturaleza jurídica del contrato objeto de litigio, en virtud de lo dispuesto en sentencia Nro. 878, dictada por la Sala Constitucional de fecha 20 de julio de 2015, caso: sociedad mercantil Panadería La Cesta de los Panes, C.A.; en la que estableció que “…todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”.

Así las cosas, encuentra pertinente este Órgano Jurisdiccional, reseñar los cambios jurisprudenciales que se han sucedido con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra venta y sobre sí el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de venta; ello así, La Sala Civil, en sentencia Nro. 116, de fecha 12 de abril de 2005, caso: de Ana Morella Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, el criterio según el cual, si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una venta.

Posteriormente, dicho criterio fue abandonado mediante sentencias Nro. 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y otro contra Desarrollos 209699, C.A.; y la Nro. 460, de fecha 27 de octubre de 2010 en el caso de Tomcar, C.A. Almacén contra la Sucesión Antonio Capuzzi Di Prinzio; en las cuales se estableció lo contrario, al señalar que los contratos de opción de compra venta no debían considerarse una verdadera venta, sino contratos preparatorios, pese a llenar los requisitos de consentimiento, objeto y precio.

No obstante, a través de sentencia Nro. 116, de fecha 22 de marzo de 2013, caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez del Río, en el que intervino como tercera la sociedad mercantil Dernier Cosmetics, S.A.; la Sala estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado, para establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato.
Siendo que dicho criterio quedo atrás, mediante la citada sentencia Nro. 878, dictada por la Sala Constitucional; en la que se estableció que no deben asimilarse indistintamente los contratos preliminares de compraventa con el contrato definitivo, pues con ello se desconoce la formación progresiva del contrato.

Ello así, en el caso de marras se observa en primer lugar que la demanda fue presentada en fecha veintiuno (21) de diciembre de 2023, y admitida el diez (10) de enero de 2024, por lo que el criterio que se encuentra vigente es el establecido en sentencia Nro. 878, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de julio de 2015, caso: sociedad mercantil Panadería La Cesta de los Panes, C.A., conforme al cual se estableció que no deben asimilarse indistintamente los contratos preliminares de compraventa con el contrato definitivo, pues con ello se desconoce la formación progresiva del contrato; en ese sentido, el contrato objeto del presente juicio debe valorarse como un contrato de opción a compra, pues además de contener los elementos de consentimiento, objeto, causa licita y precio, se establecieron entre las obligaciones de las partes, el cumplimiento de ciertas condiciones o requisitos para realizar a futuro el contrato definitivo, entre otros, reglamentar toda la documentación, declaración Sucesoral, liberación de hipotecas, ficha catastral y solvencias entre otras.- Así Se Establece.

DE LAS PRUEBAS

PARTE ACTORA: En efecto, la ciudadana Alba Lucia Chacín Marín, con su libelo de la demanda, promovió las siguientes pruebas a saber:

1). Consigno el Contrato de opción a compra de carácter privado marcado con la letra (A), siendo que el mismo, no fue impugnado pasivamente, no fue desconocido y mucho menos tachado de falso en forma activa por el adversario, por lo tanto, este Tribunal, le atribuye valor probatorio en la certeza de que real y efectivamente las partes celebraron el aludido contrato de opción a compra, en la veracidad del contenido de su literatura contractual y así se valora como documento privado y en fundamento a los artículos 1.363 y 1.364 del código civil venezolano vigente. Así se decide.-
2).- Consignó varios Recibos de CANCELACIÓN o PAGO del inmueble y demás gastos necesarios para concretar la negociación, Marcados con la letra “B”, los mismos, no fueron impugnados pasivamente, no fueron desconocidos y mucho menos tachados de falso en forma activa por el adversario, este Tribunal, le atribuye valor probatorio en la demostración de los pagos de la negociación que se efectuaron entre otros a través de cuenta zelle, pagos para gestionar la documentación y liberación hipotecaria del inmueble objeto del contrato, derivado precisamente de la gestión de negocios encomendadas a la Dra. Naila Andrade, con colaboración de la demandante de autos, Así mismo, consignó la demandante Solvencia Municipal y ficha Catastral, en la certeza del pago de los impuestos correspondientes y liberación de medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar. Marcado “D “, y que de igual forma se le atribuye valor probatorio por no haber sido impugnado pasivamente, no fue desconocido y mucho menos tachado de falso en forma activa por el adversario, - Consignó, cancelación o pago de finiquito o crédito al Banco del Tesoro, por intermedio de la Dra. Naila Andrade. “F “este tribunal, le atribuye valor probatorio en la certeza de que real y efectivamente y a través de la gestión de negocios realizadas, se pagó en finiquito la hipoteca, amen que, el aludido recibo, no fue impugnado por el adversario. Del mismo modo consigno recibo de pagos de honorarios profesionales para con el abogado Iván Pérez Padilla, cursante al folio trece (13) del expediente, el cual no fue impugnado por la contra-parte y ratificado por dicho apoderado con su escrito de promoción de pruebas. Entiende entonces esta operadora de justicia que todos esos recaudos (anexos) de forma directa e indirecta, emanan de las partes y no son ajenos al juicio, unos por aquiescencia de la apoderada judicial de la parte demandada en sus gestiones concordadas con la parte demandante y que se conexionan con lo que las partes señalaron en la cláusula tercera del contrato, por ello, La valoración de los mismos.- Así se Establece.-
3).- Consignó la Declaración Sucesoral, y Documento de propiedad del inmueble, adquirido por el causante DANYS ENRIQUE URDANETA BARROSO, y que este Tribunal le atribuye valor probatorio en el orden indicado, como documento público administrativo y como documento público con efectos Erga Omnes, que demuestran que el causante era el propietario del inmueble objeto del litigio y que posteriormente fue heredado por las demandadas de autos. Así se decide.-
4).-Copia por medio de reproducción fotostática del poder otorgado por las demandadas a la Dra. Naila Andrade. Marco “H “y Copias de las cédulas de identidad de las partes en juicio. Marco “I “ y que este tribunal le atribuye al primero valor probatorio, como documento Autentico, que acredita la representación de la Dra. Naila Andrade, para con las demandadas de autos y se valoran las cédulas de identidad, que acreditan la identificación de las partesy ello, en razón de que los aludidos documentos no fueron impugnados y mucho menos desconocido.- Así se establece.-
Así mismo en el lapso probatorio, la parte actora promovió y solicito evacuar las siguientes pruebas:
1).- RATIFICO Y REPRODUJO, todas y cada uno de los instrumentos documentales fundamentales (contrato de opción a compra) y sus anexos que se consignaron con el libelo de la demanda, de los cuales, ya este tribunal, emitió pronunciamiento en su valoración.- Así se decide.-
2).- Solicitó prueba de informes, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para que este Tribunal oficie a la oficina y/o gerencia del BANCO DEL TESORO, con sede en la Avenida 12, con calle 77 y 78 (5 de julio), o en su defecto en la sede ubicada en la calle 72, oficina (303), Para que, INFORME y REMITA vía escrita, lo siguiente:
:
a). SI YA FUE PAGADA o CANCELADA, LA HIPOTECA, que pesa o pesaba sobre un bien inmueble constituido por UNA PARCELA DE TERRENO PROPIO Y LA VIVIENDA SOBRE ELLA CONSTRUIDA, distinguida con el Nº 6, situada en la Urbanización DUNAS DEL SUR VILLAS III Y IV ETAPA, ubicada en el sector conocido como Los Estanques con frente a la Avenida conocida como Circunvalación Nº 2, , hoy Avenida 58, frente a las oficinas que fueron de Casa París, luego de Meta y hoy, Centro Sur, Metrosol C. A., en jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del estado Zulia .-La parcela de terreno , se identifica con el Código Catastral Nº 10-294 y tiene una superficie aproximada de Ciento veinte Metros Cuadrados ( 120Mts2), cuyas medidas y linderos son las siguientes: NORTE: Calle Nº 5, Longitud de Frente ( 7,5Mts); SUR: Avenida 58, ( Longitud de 7.5Mts); ESTE: La Parcela Nº 3, ( Longitud 16,Mts) y por el OESTE: Área Verde, ( 420,13Mts2), el documento de parcelamiento, se encuentra Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, ; en fecha 02 de mayo de 2005, bajo el Nº 40, Protocolo 1ero, Tomo 2, el cual fue adquirido por el ciudadano DANYS ENRIQUE URDANETA BARROSO, titular de la cédula de identidad N° V- 7.826.648, quien lo adquirió a su vez, por documento inscrito en la oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo, Estado Zulia, el día 12 de febrero der 2007, bajo el Nº 38, Protocolo 1ero, Tomo 15 , y que a su fallecimiento, lo heredaron las ciudadanas YASMIN ELENA ORDUZ DE URDANETA, titular de la cédula de identidad N° V- 13.757.169, La ciudadana DAYANA ANDREINA URDANETA ORDUZ y la ciudadana DANIELA PATRICIA URDANETA ORDUZ, titulares de las cedulas de identidad Nros. V- 17.636.789 y V- 21.166.523, respectivamente.
b).- En caso afirmativo, se sirvan remitir a este Tribunal, EL FINIQUITO correspondiente a dicho pago o cancelación.
3). Solicitó al Tribunal, que con dicha prueba de INFORME, se le remita al Banco del Tesoro, copia de la Planilla de Cancelación o pago, hecha por la Dra. Naila Andrade que consta al folio 28, de fecha 10 de mayo de 2023, distinguida dicha planilla con el Nº 303689878, pagada en la oficina Nº 303 de la calle 72 de esta ciudad de Maracaibo, todo ello, para facilitarle información a la Entidad Bancaria Banco del Tesoro.-

Dicho medio probatorio, fue recibido ante este Tribunal, en fecha Treinta (30) de octubre de 2024, al cual se le atribuye valor probatorio en cuanto al contenido de su literatura a saber: que real y efectivamente fue cancelada la totalidad de la hipoteca, que pesaba sobre el inmueble objeto de litigio y que el referido finiquito fue emitido como parte de una solicitud de liberación de hipoteca y que la misma no ha podido ser concluida en virtud de que el Poder que fue consignado no faculta a la ciudadana Naila Andrade para tramitar la liberación de la garantía hipotecaria, y en su defecto requieren de un Poder que establezca expresamente dicha atribución, lo que a criterio de juzgamiento de esta operadora de justicia, se demuestra la falta de responsabilidad de las demandadas al marcharse del País, sin dejar cubierta dicha obligación con la autorización especial requerida. Así se establece.-

4).- Promovió pruebas de Informes para el Condominio. DUNAS DEL SUR VILLAS III y IV ETAPA, el cual se recibió por este Tribunal, en fecha Dos (02) de agosto de 2024, y que este Tribunal le atribuye valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la información o respuesta recibida, señalan que el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias las ha venido pagando desde hace aproximadamente dos (2) años, la ciudadana Alba Chacín, razón por la cual, se encuentra habitando el inmueble con su grupo familiar, prueba que se adminicula con la constancia que corre inserta en el expediente. Así se valora y Establece.-

PARTE DEMANDADA
La parte demandada por intermedio de su defensor ad-litem, promovió la ratificación de los hechos y el derecho bajo el argumento de que son falsos y que por lo tanto, la demanda ha de ser declarada sin lugar.
Sobre este medio probativo, el Tribunal, determina que en el memorial de la sentencia narrativa, motiva y dispositiva, quedaran reseñados los hechos y el derecho aplicable para declarar la voluntad concreta de la ley.
Ahora bien, la relación jurídica procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley Procesal señala a tales efectos. La inobservancia de esos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión.
En ese sentido, la Doctrina Procesal ha sentado que quien quiere hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, Pág. 175).
Al ejercerse la acción, se busca la voluntad concreta de la Ley en sentido favorable o no, como lo señalaba el Maestro Chiovenda.
Determinado lo anterior, observa este Tribunal que el artículo 1.167 del Código Civil establece que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Dicha norma otorga la posibilidad a la parte que no haya incumplido con las obligaciones pactadas en el contrato bilateral, de ejercer, a su elección, las acciones dirigidas al cumplimiento del contrato o bien a su resolución, con la posibilidad de reclamar los daños y perjuicios ocasionados.
De igual forma, por medio del contrato se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa; por lo tanto, no pueden tenerse como contratos aislados sino que forman parte de la futura negociación para la adquisición final del bien inmueble, de lo contrario, se le permitiría al vendedor burlar la ley y la naturaleza del contrato suscrito, por medio del cual las partes han adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado, deben las partes suscribientes imperativamente cumplir y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias al ordenamiento jurídico y a la buena fe que rige estas convenciones, por cuanto los contratos tienen la fuerza de la cosa juzgada por ser ley entre las partes, deben cumplirse de buena fe y obligan al cumplimiento de sus obligaciones, consecuencias y derivados con base al consentimiento legítimamente manifestado, así lo señalan los artículos 1.159, 1.160 y 1.161del Código Civil Venezolano vigente, que tratan sobre los efectos de los contratos.

Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones, lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Así mismo el artículo 506 del Código de procedimiento Civil, estatuye:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidos en el Libelo de la Demanda, y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas en el Escrito de Contestación a la Demanda, siempre respetando el orden público.

En el caso sub-especie, se considera que el contrato de opción es aquel por el cual dos o más personas se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta, en Venezuela, en el caso de esa promesa bilateral donde hay más que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo y que la sentencia que así lo declara servirá de prueba del contrato, así lo señala el autos, José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra contratos y garantías, edición año 2006. De igual forma… La promesa bilateral de compra-venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio… así lo señalan los autores Eloy maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones Derecho Civil III y Emilio Pittier Sucre, UCAB, caracas 2007. Por todo ello, en referencia a la norma Ut Supra artículo 1.159 del código civil, está referida al efecto de los contratos entre las partes que lo celebren y contiene a su vez, dos reglas perfectamente definidas, cuales son: La que determina la fuerza obligatoria del contrato y la que establece la irrevocabilidad del contrato por voluntad unilateral de los contratantes a menos que a ello, lo autorice el propio contrato o la ley. La finalidad del legislador con tal norma es obligar a las partes a respetar y cumplir las estipulaciones señaladas en el contrato, como han de cumplir y respetar las leyes; es decir, que si un contrato no contiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres están obligados a observarlo y respetarlo. Además, las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más convenientes a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, sea en interés público opara proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha las necesidades del otro. En el entendido y tomando en cuenta que la pretensión ejercida tiene por objeto o versa sobre una obligación de hacer, cual es, el otorgamiento por parte de las demandadas a la demandante del respectivo documento del inmueble objeto del contrato cuya negociación está en litigio (traslativo de propiedad), constituido porUNA PARCELA DE TERRENO PROPIO Y LA VIVIENDA SOBRE ELLA CONSTRUIDA, distinguida con el Nº 6, situada en la Urbanización DUNAS DEL SUR VILLAS III Y IV ETAPA, ubicada en el sector conocido como Los Estanques con frente a la Avenida conocida como Circunvalación Nº 2, hoy Avenida 58, frente a las oficinas que fueron de Casa París, luego de Meta y hoy, Centro Sur, Metrosol C. A., en jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del estado Zulia .-La parcela de terreno, se identifica con el Código Catastral Nº 10-294 y tiene una superficie aproximada de Ciento veinte Metros Cuadrados (120Mts2), cuyas medidas y linderos son las siguientes: NORTE: Calle Nº 5, Longitud de Frente (7,5Mts); SUR: Avenida 58, (Longitud de 7.5Mts); ESTE: La Parcela Nº 3, (Longitud 16,Mts) y por el OESTE: Área Verde, (420,13Mts2), el documento de parcelamiento, se encuentra Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, ; en fecha 02 de mayo de 2005, bajo el Nº 40, Protocolo 1ero, Tomo 2.- y el cual fue ADQUIRIDO por el ciudadano DANYS ENRIQUE URDANETA BARROSO, titular de la cédula de identidad N° V- 7.826.648, conforme al documento inscrito en la oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo, Estado Zulia, el día 12 de febrero del 2007, bajo el Nº 38, Protocolo 1ero, Tomo 15, y que a su fallecimiento, lo heredaron las ciudadanas YASMIN ELENA ORDUZ DE URDANETA, titular de la cédula de identidad N° V- 13.757.169, La ciudadana DAYANA ANDREINA URDANETA ORDUZ, titulada V- 17.636.789 y la ciudadana DANIELA PATRICIA URDANETA ORDUZ, titulada V- 21.166.523.Observandode manera muy especial esta operadora de justicia LA VOLUNTAD DECLARADA DE LAS CONTRATANTES en las cláusulas contractuales que el precio por el cual se perfeccionó la negociación lo fue por QUINCE MIL (15.000,00 $) DOLARES AMERICANOS, USD, de los cuales las Opcionantes Vendedoras, recibieron, la cantidad de DIEZ (10.000,00$) MIL DOLARES ÂMERICANOS USD. A través de cuenta Zelle, en varios depósitos o pago. Y a través de Transferencia Bancaria y la cantidad restante, esto es CINCO (5.000,00 $) DOLARES ÀMERICANOS USD, serian cancelados al momento del otorgamiento del documento definitivo por ante la Oficina Registral, así lo establecieron en LA CLAUSULA TERCERA DEL CONTRATO,……. CON LA SALVEDAD O MEJOR DICHO ESTIPULACIÒN QUE, LAS OPCIONANTES VENDEDORAS…. AUTORIZARON a la hoy demandante ciudadana ALBA CHACIN, como Opcionante compradora, a deducir, de dicho monto (5.000,00 $ dólares americanos) todos los gastos que tenía que hacer por concepto de Declaración Sucesoral, Multas y cualquier otro impuesto que esto conlleve, el pago de las cuotas de condominio, pago de impuestos municipales, código catastral, cancelación de hipotecas, liberación de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble y el pago de honorarios profesionales.-
Del mismo modo, se estableció en la CLÂUSULA QUINTA DEL CONTRATO, que la entrega material del inmueble, se haría al momento de pagar o cancelar las ARRAS, que lo fue de DIEZ MIL DOLARES USD. (10.000,00$), entrega esta que quedó demostrada de manera indirecta con la contestación a la demanda que formuló el defensor ad-litem y con la prueba de Informe de la Presidenta del Condominio del referido parcelamiento o urbanización.-
Ahora bien, conforme a lo pactado por las partes y de acuerdo a las diligencias efectuadas para la concreción de la negociación y a las pruebas aportadas por las partes y ya valoradas, y en especial referencia al pago del inmueble, se observan las siguientes erogaciones (Mil dólares americanos 1.000,00$, que le entregado a la Dra. Naila Andrade, por concepto de diligencias para la obtención de la declaración Sucesoral, conforme a recibo, otorgado por la aludida profesional del derecho en fecha 29 de septiembre de 2022), (… Cuatrocientos dólares americanos 400,00 $) entregados a la Dra. Naila Andrade, por concepto de diligencias para la obtención de la Solvencia Municipal y Código Catastral conforme a recibo, otorgado por la aludida profesional del derecho. Recibos de pago cuenta Zelle a saber (… 3.000,00 $, de fecha 6 de octubre de 2022,); (2.000,00 y 3.000,00 $, de fecha 11 de octubre de 2022); (3.000,00 $ de fecha 13 de octubre de 2022); (1050$, en fecha 17 de octubre de 2022). La cantidad de 350,00 $ dólares americanos por concepto de pago de condominio, hasta el mes de diciembre de 2023;) (el pago de Tres Mil Dólares Americanos, (3.000,00 $) cancelado al profesional del derecho IVAN PEREZ PADILLA, Inpreabogado N° 26.096, todo lo cual, asciende a la cantidad de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS DOLARES AMERICANOS, (16.800,00 $), CANTIDADES ESTAS, QUE SOBRE-PASAN EL MONTO DE LA NEGOCIACIÒN, es decir, que el inmueble se encuentra TOTALMENTE PAGADO Y/O CANCELADO, en conformidad con la cláusula contractual señalada en referencia al deducible de los gastos y a la obligación de pago de la compradora. Por todos los presupuesto de hechos y de derechos reseñados en líneas pretéritas, así como los criterios doctrinales y jurisprudenciales señalados, a criterio de esta juzgadora, en libre convicción y de conformidad con la ley, se determina que la demandante cumplió con sus OBLIGACIONES CONTRACTUALES, siendo forzoso declarar en la dispositiva del fallo, a lugar el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la parte actora, esto es, La Demanda.-
DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos, este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DELA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, incoara la ciudadana ALBA LUCIA CHACIN MARIN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.834.072, domiciliada en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. En contra de las demandadas, ciudadanasYASMIN ELENA ORDUZ DE URDANETA, titular de la cédula de identidad N° V- 13.757.169, DAYANA ANDREINA URDANETA ORDUZ, titular de la cédula de identidad N° V- 17.636.789 y la ciudadana DANIELA PATRICIA URDANETA ORDUZ, titular de la cédula de identidad N° V- 21.166.523, venezolanas, mayores de edad y domiciliadas hoy en día, en Los Estados Unidos de América. Wayne Country, Michigan. Así se decide.-

SEGUNDO: Se le ORDENA a las demandadas ciudadanasYASMIN ELENA ORDUZ DE URDANETA,DAYANA ANDREINA URDANETA ORDUZ, y DANIELA PATRICIA URDANETA ORDUZ, ya identificadas a otorgar a la demandante ciudadana ALBA LUCIA CHACIN MARIN, ya identificada, por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo, el correspondiente documento traslativo de propiedad sobre el siguiente bien inmueble PARCELA DE TERRENO PROPIO Y LA VIVIENDA SOBRE ELLA CONSTRUIDA, distinguida con el Nº 6, situada en la Urbanización DUNAS DEL SUR VILLAS III Y IV ETAPA, ubicada en el sector conocido como Los Estanques con frente a la Avenida conocida como Circunvalación Nº 2, , hoy Avenida 58, frente a las oficinas que fueron de Casa París, luego de Meta y hoy, Centro Sur, Metrosol C. A., en jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del estado Zulia .-La parcela de terreno , se identifica con el Código Catastral Nº 10-294 y tiene una superficie aproximada de Ciento veinte Metros Cuadrados (120Mts2), cuyas medidas y linderos son las siguientes: NORTE: Calle Nº 5, Longitud de Frente (7,5Mts); SUR: Avenida 58, (Longitud de 7.5Mts); ESTE: La Parcela Nº 3, (Longitud 16,Mts) y por el OESTE: Área Verde, (420,13Mts2), el documento de parcelamiento, se encuentra Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, ; en fecha 02 de mayo de 2005, bajo el Nº 40, Protocolo 1ero, Tomo 2.- y el cual fue ADQUIRIDO por el ciudadano DANYS ENRIQUE URDANETA BARROSO, titulado V- 7.826.648, conforme al documento inscrito en la oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo, Estado Zulia, el día 12 de febrero del 2007, bajo el Nº 38, Protocolo 1ero, Tomo 15 , y que a su fallecimiento, lo heredaron las ciudadanas YASMIN ELENA ORDUZ DE URDANETA titular de la cédula de identidad N° V- 13.757.169, La ciudadana DAYANA ANDREINA URDANETA ORDUZ, titular de la cédula de identidad N° V- 17.636.789- y la ciudadana DANIELA PATRICIA URDANETA ORDUZ, titular de la cédula de identidad N° V- 21.166.523,en caso contrario, téngase esta Sentencia como instrumento único y definitivo de dominio, posesión y propiedad de la ciudadana ALBA LUCIA CHACIN MARIN, ya identificada, Protocolizándose esta Sentencia como documento declarativo de venta del inmueble. Así se establece.-

TERCERO: Se condena en costas procesales a las demandadas de autos por haber resultado totalmente vencidas en el presente juicio, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese, Regístrese. Déjese copia certificada de la presente decisión a los fines legales previstos en el artículo 72, ordinales 3º y 9º de la ley Orgánica del poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la sala de este Despacho, del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en, Maracaibo, a los Seis (06) días del mes de Noviembre del año Dos Mil Veinticuatro (2024). Años 214° y 165° de la Independencia y Federación, respectivamente.
LA JUEZA PROVISORIA

Abg. MARIA IDELMA GUTIERREZ VILLARREAL

LA SECRETARIA

Abg. KARINA HEREDIA GONZÁLEZ

En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 P.M.), se dictó y publicó la sentencia que antecede.
La Secretaria,
Abg. Karina Heredia González

Exp. 3511-2023