TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Maracaibo, dieciocho (18) de marzo de 2024
213° y 164°
EXPEDIENTE: 4044.
MOTIVO: Cobro de Bolívares por Cuotas de Condominio (Vía Ejecutiva)
PARTE ACTORA: Condominio del Complejo Habitacional Multifamiliar Parque Santa Lucía, inscrito ante el Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de junio de 2007, anotado bajo el No.14, tomo 45, protocolo 1, representado por el ciudadano Juan Manuel Araujo Almarza, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 20.581.768, actuando en su carácter de Administrador.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Mawuampy Rondón Faria y Javier Rojas, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 112.371 y 34.630 respectivamente.
DEMANDADOS: Humberto Jesús Franka Salas, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.162.624.
Recibida de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del estado Zulia, en fecha treinta y uno (31) de octubre de dos mil veintitrés (2023), distribución signada con el Nro. TMM-1560-2023, contentiva de demanda por Cobro de Bolívares por Cuotas de Condominio (Vía Ejecutiva) conjuntamente con sus anexos, todo constante de cincuenta y ocho (58) folios útiles, instaurada por el ciudadano Juan Manuel Araujo Almarza, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 20.581.768, actuando en su carácter de administrador del Condominio del Complejo Habitacional Multifamiliar Parque Santa Lucía, inscrito ante el Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de junio de 2007, anotado bajo el No.14, tomo 45, protocolo 1, en contra del ciudadano Humberto Jesús Franka Salas, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.162.624, domiciliado en la Población de Caja Seca, Parroquia Rómulo Gallegos, Municipio Sucre del estado Zulia.
En fecha tres (03) de noviembre de dos mil veintitrés (2023), se dictó auto admitiendo la presente demanda, ordenándose la citación del ciudadano Humberto Jesús Franka Salas, anteriormente identificado, librándose los recaudos respectivos en la misma oportunidad.
En fecha trece (13) de noviembre de dos mil veintitrés (2023), el Alguacil del Tribunal realizó exposición manifestando la imposibilidad de la citación personal del ciudadano Humberto Jesús Franka Salas, identificado en actas, siendo agregados en actas en fecha catorce (14) de noviembre de dos mil veintitrés (2023) los recaudos de citación librados.
En fecha catorce (14) de noviembre de dos mil veintitrés (2023), se recibió diligencia suscrita por el ciudadano Juan Manuel Araujo Almarza, anteriormente identificado, mediante la cual otorgó poder Apud-acta a los profesionales del derecho Mawuampy Rondón Feria y Javier Rojas, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 112.371 y 34.630 respectivamente.
Seguidamente, en la misma fecha se recibió diligencia suscrita por el abogado en ejercicio Javier Rojas, solicitando a este Tribunal fueran librados los carteles de citación al ciudadano Humberto Jesús Franka Salas, anteriormente identificado, proveyéndose de conformidad mediante auto de fecha dieciséis (16) de noviembre de dos mil veintitrés (2023).
En fecha primero (01) de diciembre de dos mil veintitrés (2023), se recibió diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte solicitante, mediante la cual consignó constancia de las publicaciones de los carteles de citación del ciudadano Humberto Jesús Franka Salas, anteriormente identificado, publicados en los diarios La Verdad y Versión Final, siendo agregadas en actas los mismos por auto de fecha cuatro (04) de diciembre de dos mil veintitrés (2023).
En fecha trece (13) de diciembre de dos mil veintitrés (2023), la secretaria temporal del Tribunal realizó exposición manifestando haberse traslado al domicilio del ciudadano Humberto Jesús Franka Salas, antes identificado, a fin de cumplir con las ultimas de las formalidades concernientes a su citación, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veintitrés (23) de enero de dos mil veinticuatro (2024), se dictó auto mediante el cual la Dra. Claudia Acevedo Escobar habiéndose reincorporado a sus labores habituales como Jueza Provisoria de este Tribunal, se abocó al conocimiento de la presente causa, cesando la designación del Abogado Jorge Luis González como Juez Suplente del mismo.
En fecha veinticinco (25) de enero de dos mil veinticuatro (2024), se recibió diligencia suscrita por la apoderada judicial de la parte actora, abogada en ejercicio Mawuampy Rondón Faria, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 112.371, y por la ciudadana Norma Leonora Franka Cedeño, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 17.697.455, asistida por el abogado en ejercicio José Leonardo Sánchez Arrieta, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 177.784, mediante la cual presentan acuerdo de pago en la presente causa, conjuntamente con poder especial otorgado por el ciudadano Humberto Jesús Franka Salas a la ciudadana Norma Leonora Franka Cedeño, ambos anteriormente identificados, ante la Notaria Pública de Caja Seca del Municipio Sucre del estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de enero de dos mil veinticuatro (2024), anotado bajo el No. 47, Tomo 01 de los libros respectivos.
En fecha nueve (09) de febrero de dos mil veinticuatro (2024), se recibió diligencia suscrita por el abogado en ejercicio José Leonardo Sánchez Arrieta, anteriormente identificado, actuando como apoderado judicial del ciudadano Humberto Jesús Franka Salas, mediante la cual consigna poder judicial otorgado al prenombrado profesional del derecho por la parte demandada, ante la Notaría Pública de Caja Seca del Municipio Sucre del estado Zulia, en fecha siete (07) de febrero de dos mil veinticuatro (2024), anotado bajo el No. 55, Tomo 02 de los libros respectivos.
Mediante diligencia de fecha veintisiete (27) de febrero de 2014 el profesional del derecho José Leonardo Sánchez Arrieta, actuando como apoderado judicial del ciudadano Humberto Franka Salas, ratificó en nombre de su poderdante el acurdo suscrito en fecha veinticinco (25) de enero de 2024.
Ahora bien, en atención a lo anteriormente expuesto, pasa de seguidas esta Operadora de Justicia a pronunciarse respecto al medio de autocomposición procesal anunciado en la presente causa, previa las siguientes consideraciones:
Consta en actas acuerdo de fecha veinticinco (25) de enero de dos mil veinticuatro (2024), suscrito por la apoderada judicial de la parte actora, abogada en ejercicio Mawuampy Rondón Faría, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 112.371, y por la ciudadana Norma Leonora Franka Cedeño, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 17.697.455, asistida por el abogado en ejercicio José Leonardo Sánchez Arrieta, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 177.784, ratificado en su contenido por el profesional del derecho José Leonardo Sánchez Arrieta, en su condición de apoderado judicial del ciudadano Humberto Jesús Franka Salas, parte demandada, mediante el cual manifiestan:
“…Ambas partes plenamente identificadas y con la representación antes dicha, de mutuo y amistoso acuerdo hemos estipulado celebrar el presente CONVENIO DE PAGO en los términos que a continuación se señalan: PRIMERO: La ciudadana NORMA LEONORA FRANKA CEDEÑO antes identificada, en su condición de Apoderada del demandado, ciudadano HUMBERTO JESUS FRANKA SALAS, también identificado, Propietario de Apartamento 3-PBA, ubicado en la planta baja, de la Torre 3, de la Segunda Etapa, del Complejo Habitacional Multifamiliar “PARQUE SANTA LUCIA”; en nombre de su representado reconoce y acepta en este acto: A.- La obligación demandada a su representado, por la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SEIS DOLARES AMERICANOS CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (USD. 1.656,72) calculados a la Tasa de cambio establecida por el Banco Central de Venezuela (BCV), que representa el pago de las Cuotas de Condominio por el periodo comprendido desde el mes de Febrero 2022 a Julio del año 2023, incluyendo en dicho monto, la Cuota Extraordinaria por la cantidad de CIENTO OCHENTA DOLARES AMERICANOS CON 00/100 ($ 180,00), correspondiente al mes de Enero de 2023; B.- Las cuotas de Pago de Condominio que se han causado desde la fecha de introducción de la demanda, correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2023, por la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA DÓLARES AMERICANOS CON CINCUENTA Y SIETE CENTIMOS (USD. 470,57); C.- La Cuota de Condominio correspondiente al mes de Enero 2024, por la cantidad de NOVENTA Y NUEVE DOLARES AMERICANOS CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS (USD. 99,78); D.- Los gastos procesales estimados hasta la fecha en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO DOLARES AMERICANOS CON 00/100 (USD. 255,00); E.- La procedencia en el pago de Honorarios Profesionales por la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO DOLARES AMERICANOS CON DOCE CÉNTIMOS (USD. 668,12); todo lo cual arroja la cantidad de TRES MIL CIENTO CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (USD. 3.150,19), cantidad esta que reconoce y acepta como monto total adeudado por su representado. SEGUNDO: La ciudadana NOMA FRANKA Apoderada del demandado de autos, en nombre de su representado de manera espontánea y libre de constreñimiento, ofrece en este acto pagar las obligaciones antes determinadas, de la siguiente manera: Pagar a la firma del presente Convenio, la cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO DÓLARES AMERICANOS CON SEIS CENTIMOS (USD. 945,06) calculados a la Tasa de cambio establecida a la fecha por el Banco Central de Venezuela (BCV), como primer pago parcial del monto adeudado, y el saldo restante, es decir, la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS CINCO DOLARES AMERICACOS CON TRECE CÉNTIMOS (USD. 2.205,13) serán pagados mediante quince (15) cuotas mensuales, contados a partir de la firma del presente Convenio de Pago, por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SIETE DOLARES AMERICANOS CON UN CÉNTIMO (USD. 147,01) cada mes, mas la cuota variable de condominio correspondiente a cada mes, con el beneficio del pronto pago realizándolo dentro del término, determinados de la siguiente manera: 1.- La cantidad de USD. 147,01, que cancelará el mes de Febrero de 2024, más la cuota variable de condominio correspondiente al mes de Febrero de 2024; 2.- La cantidad de USD. 147,01, que cancelará el mes de Marzo de 2024, más la cuota variable de condominio correspondiente al mes de Marzo de 2024; 3.- La cantidad de USD. 147,01, que cancelará el mes de Abril de 2024, más la cuota variable de condominio correspondiente al mes de Abril de 2024; 4.- La cantidad de USD. 147,01, que cancelará el mes de Mayo de 2024, más la cuota variable de condominio correspondiente al mes de Mayo de 2024; 5.- La cantidad de USD. 147,01, que cancelará el mes de Junio de 2024, más la cuota variable de condominio correspondiente al mes de Junio de 2024; 6.- La cantidad de USD. 147,01, que cancelará el mes de Julio de 2024, más la cuota variable de condominio correspondiente al mes de Julio de 2024; 7.- La cantidad de USD. 147,01, que cancelará el mes de Agosto de 2024, más la cuota variable de condominio correspondiente al mes de Agosto de 2024; 8.- La cantidad de USD. 147,01, que cancelará el mes de Septiembre de 2024, más la cuota variable de condominio correspondiente al mes de Septiembre de 2024; 9.- La cantidad de USD. 147,01, que cancelará el mes de Octubre de 2024, más la cuota variable de condominio correspondiente al mes de Octubre de 2024; 10.- La cantidad de USD. 147,01, que cancelará el mes de Noviembre de 2024, más la cuota variable de condominio correspondiente al mes de Noviembre de 2024; 11.- La cantidad de USD. 147,01, que cancelará el mes de Diciembre de 2024, más la cuota variable de condominio correspondiente al mes de Diciembre de 2024; 12.- La cantidad de USD. 147,01, que cancelará el mes de Enero de 2025, más la cuota variable de condominio correspondiente al mes de Enero de 2025; 13.- La cantidad de USD. 147,01, que cancelará el mes de Febrero de 2025, más la cuota variable de condominio correspondiente al mes de Febrero de 2025; 14.- La cantidad de USD. 147,01, que cancelará el mes de Marzo de 2025, más la cuota variable de condominio correspondiente al mes de Marzo de 2025; 15.- La cantidad de USD. 147,01, que cancelará el mes de Abril de 2025, más la cuota variable de condominio correspondiente al mes de Abril de 2025. Asimismo, deja constancia que el monto a pagar a la firma del presente Convenio, es decir, la cantidad NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO DÓLARES AMERICANOS CON SEIS CÉNTIMOS (USD. 945,06), comprende el pago de los Honorarios Profesionales por la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO DOLARES AMERICANOS CON DOCE CÉNTIMOS (USD. 668,12), calculados a la Tasa de cambio establecida a la fecha por el Banco Central de Venezuela (BCV) y, la cantidad de NOVENTA Y NUEVE DOLARES AMERICANOS CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS (USD. 99,78) que representa el pago del monto completo de la Cuota correspondiente al mes de Enero 2024, quedando esta cuota, exceptuada de los pagos mensuales fraccionados en el Acuerdo de Pago, y la diferencia, es decir la cantidad de CIENTO SETENTA Y SIETE DOLARES AMERICANOS CON DIECISEIS CÉNTIMOS (USD. 177,16), serán depositados en la Cuenta Bancaria del Condominio del Complejo Habitacional Multifamiliar “PARQUE SANTA LUCIA”. Igualmente, la representación de la parte demandada acuerda cancelar los Honorarios Profesionales de su Abogado asistente JOSÉ LEONARDO SÁNCHEZ ARRIETA antes identificado, por la cantidad de SEISCIENTOS DÓLARES AMERICANOS CON 00/100 (USD. 600,00), calculados a la Tasa de cambio establecida a la fecha por el Banco Central de Venezuela (BCV), de los cuales pagará TRESCIENTOS DÓLARES AMERICANOS CON 00/100 (USD. 300,00) a la fecha de la firma de este Convenio y la diferencia, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS DÓLARES AMERICANOS CON 00/100 (USD. 300,00), los pagará a la finalización del presente convenio. TERCERO: La Apoderada judicial del Condominio del Complejo Habitacional Multifamiliar “PARQUE SANTA LUCIA”, Abogada MAWUAMPY RONDON FARÍA antes identificada, en nombre de su representada, acepta en todos sus términos la propuesta de pago manifestada en este acto por la ciudadana NORMA LEONORA FRANKA CEDEÑO, en su condición de Apoderada del demandado, ciudadano HUMBERTO JESUS FRANKA SALAS, ambos identificados. Ambas partes acuerdan, que de no verificarse en las actas el cumplimiento de los pagos antes señalados y en los términos aquí establecidos, los montos cancelados se tendrán como pago parcial de los montos adeudados, los cuales serian reajustados conforme a las cuotas mensuales que se sigan causando, y a la actividad procesal que se genere; quedando entendido que el presente Convenio de Pago no constituye en ningún caso desistimiento de la acción, ni del procedimiento. Las partes, pedimos al tribunal Homologue el presente Convenio de Pago, y se abstenga de dar por terminado y subsiguiente archivo del expediente respectivo, hasta tanto no se verifique en actas el cumplimiento de los pagos establecidos en el mismo. Terminó, se leyó y conforme firman…”

En virtud de la garantía constitucional a la tutela judicial efectiva, prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de donde dimana el poder tuitivo de los jueces respecto a la protección de los justiciables, previo al análisis de la procedencia de la homologación del el acto de autocomposición procesal efectuado en la causa, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional proceder a analizar la conducta asumida por las partes en el acuerdo celebrado en fecha veinticinco (25) de enero de 2024.
Así, la transacción, el desistimiento y el convenimiento se erigen como instituciones jurídicas de naturaleza procesal de las cuales pueden valerse los justiciables para poner fin al litigio y/o el proceso sin haberse producido la sentencia o máxima decisión procesal, ello cuando el objeto de controversia se trate de derechos disponibles en los cuales no se encuentre involucrado el interés u orden público.
En tal sentido, respecto a la conceptualización de la figura de la transacción, el autor Manuel Ossorio en su libro titulado Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, manifiesta que, la transacción consiste en un: “Acto jurídico bilateral, por el cual las partes, haciéndose concesiones recíprocas, extinguen obligaciones litigiosas o dudosas. Es, pues, una de las formas de extinción de las obligaciones. Las cláusulas de una transacción son indivisibles.
Las transacciones hechas en el curso de los litigios no son válidas sino presentándolas al juez de la causa, firmadas por los interesados, y deberán ajustarse a las normas establecidas por la ley procesal. El juez se limitará a examinar si concurren los requisitos exigidos para su validez, y la homologará en caso afirmativo o rechazará en caso negativo, supuesto en el cual continuará el juicio”.
A tenor de lo dispuesto en el artículo 1.713 del Código Civil vigente, se define como: “Un contrato por el cual las partes mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”.
A tal respecto considera este Tribunal que el acuerdo celebrado ha de calificarse de naturaleza transaccional, pues si bien la parte demandada presenta una aceptación de la obligación reclamada, no es menos cierto que ambas acuerdan el pago mediante cuotas, configurándose una obligación de tracto sucesivo, otorgándose en consecuencia ambas partes recíprocas concesiones, ello ante la aceptación por del accionante del arreglo de pago en las fechas estipuladas de común acuerdo.- Así se establece.
Puntualizado lo anterior, resulta necesario traer a colación las condicionantes para la validez de la manifestación de voluntad de transigir, mismas contenidas en los artículos 1.714 del Código Civil Venezolano y 256 del Código de Procedimiento Civil, pues como todo contrato, sólo puede celebrarlo las personas que seas capaces y que además puedan disponer de los objetos comprendidos en la transacción, así la referida norma dispone:
Artículo 1.714: “Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción”.

Artículo 256: “Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución.”

Corolario con lo anterior, nuestro Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que los Juzgados de la República se encuentran llamados a garantizar el cumplimiento de todos y cada unos de los requisitos de procedencia para la validez de los medios de autocomposición procesal y con ello proceder el operador jurídico a la homologación correspondiente; a tal respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha quince (15) de noviembre del año dos mil (2000), con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, señaló:
“(…) Ahora bien, con la manifiesta voluntad contenida en la transcripción precedente, se delimita la pretensión sometida a consideración de este Supremo Órgano Jurisdiccional, materializada mediante el referido acto de autocomposición procesal, con función a éllo, la Sala pasa a decidir lo que en derecho corresponda; y lo hace en la manera siguiente:
Lo expresado en el indicado escrito, conforme ya se dijo, constituye un acto de autocomposición procesal –transacción- en el que ambas partes decidieron poner fin a sus mutuas pretensiones a través de la declaración libre y espontánea expresada ante esta Sala de Casación Civil; en estos casos es deber del jurisdicente, tal como corresponde a este Supremo Tribunal, determinar si las mismas, tienen legitimación procesal (legitimación ad processum) para realizar la referida transacción, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.714 del Código Civil, el cual expresa que “Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción.”. Igualmente, es necesario determinar si quienes actúan en nombre y representación de los que tienen legitimación ad causam, por ser titulares del derecho o interés jurídico controvertido, tienen a su vez facultades de disposición para poner fin a la controversia conforme a lo exigido por el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil que textualmente expresa:
“El poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la ley a la parte misma; pero para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio, se requiere facultad expresa” (subrayado de la Sala)
Respecto a la cualidad o interés para la interposición de demandas en nombre y representación del Condominio de un inmueble regulado bajo la Ley de Propiedad Horizontal, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha veintitrés (23) de marzo de dos mil cuatro (2004), expediente Nro. AA20-C-2003-000135, señaló:
“(…) Ahora bien, en relación a la cualidad o interés para intentar la demanda en nombre y representación de la comunidad de propietarios, prevista en el artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, como bien lo señaló el ad quem en su fallo, ha sido pacífica y consolidada inveterada la doctrina de esta Sala de Casación Civil, desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos, donde estableciendo lo siguiente:

“...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.

(...OMISSIS....)
El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador.

Se desecha, por lo tanto, la denuncia examinada...”. (Subrayado del transcrito).
Tal como claramente se observa en la doctrina transcrita, la cualidad para intentar un juicio en nombre de los copropietarios de un inmueble sometido al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, está otorgada única y exclusivamente al administrador de la Junta de Condominio o en su defecto, a la Junta como tal, mas no puede ser ejercida por uno sólo o un grupo de condueños, por aplicación expresa del artículo 20, literal e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, el cual es del mismo e idéntico tenor del artículo 18, literal e) de la anterior Ley Especial de la materia, a que se refiere la decisión de esta Sala de fecha 29 de abril de 1970, cuyo criterio se ratifica en el presente fallo.
…omissis…
Tal como se ha establecido a lo largo del presente fallo, el ad quem determinó que la accionante no tiene cualidad o interés para intentar la presente demanda, declarando así con lugar la defensa que en este sentido opusieron las demandadas, por lo que si la persona que pretende accionar no es la facultada para ello por la Ley, y aquel contra quien se intenta la acción lo delata, verificada tal situación por el sentenciador por aplicación expresa de la ley especial que regula la materia, es obvio que allí finaliza la labor del Juez, por lo que al haber declarado una cuestión jurídica previa, -como ya se dijo- el Juez no estaba obligado a decidir sobre el fondo del asunto y, por tanto, menos estaba obligado a analizar y valorar las pruebas promovidas y evacuadas dirigidas a demostrar los hechos alegados que constituyen el objeto de fondo del asunto debatido, ya que la demanda se extinguió por la declaratoria de con lugar de la defensa de falta de cualidad o interés de la demandante para intentar la acción, razón por la cual en el presente caso el Juzgador Superior al no estar obligado al análisis del material probatorio delatado como silenciado, y que de la lectura de la denuncia el propio formalizante reconoce que están dirigidas a establecer los hechos alegados en la demanda, no pudo incurrir en el vicio de silencio de prueba delatado, por vía de consecuencia, no infringió los artículos 12, 395, 429, 451, 472, 509, 510 y 938 del Código de Procedimiento Civil ni, 1.363, 1.399, 1.422, 1.428 y 1.429 del Código Civil. En consecuencia se declara la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide…”

De conformidad con los criterios jurisprudenciales y normativos ut-supra citados, advierte este Órgano Jurisdiccional que, la facultad para ejercer el derecho material objeto de la pretensión instaurada ante esta instancia, recae en el ciudadano Juan Manuel Araujo Almarza, quien acudió ante este Tribunal alegando ser el Administrador del Condominio del Complejo Habitacional Multifamiliar Parque Santa Lucía, ello según Acta de Asamblea General Ordinaria de Propietarios celebrada el día ocho (08) de junio de dos mil veintidós (2022), cursante en copia simple al folio diez (10) al dieciocho (18) de la presente causa, documental que al no haber sido impugnada en la oportunidad legal correspondiente este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, en cuanto a la demostración de la designación del ciudadano Juan Manuel Araujo Almarza como Administrador del Condominio del Complejo Habitacional Multifamiliar Parque Santa Lucía.- Así se establece.
Sobre la legitimación otorgada al Administrador para acudir a la instancia judicial a fin de representar a los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, establece el literal e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal:
“Artículo 20. Corresponde al Administrador:
a. Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b. Realizar o hacer realizarlos actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c. Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d. Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;
f. Llevarla contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos…”
g. Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
h. Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Bajo esta perspectiva, al interpretar el literal e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, la jurisprudencia reiterada de nuestro Máximo Tribunal de Justicia y la doctrina, han determinado que en efecto el Administrador asume la gestión ex lege en cuanto se refiere a los asuntos condominiales de la propiedad horizontal, por tanto la cualidad para demandar recae en la administración, sin embargo, tal atribución o cualidad, se encuentra expresamente condicionada a la efectiva autorización por parte de la Junta de Condominio como órgano de vigilancia y control sobre la administración.
Así este Tribunal a los efectos de la efectiva constatación de la legitimación del ciudadano Juan Manuel Araujo Almarza en su condición de Administrador del Condominio del Complejo Habitacional Parque Santa Lucía, para acudir ante esta instancia judicial a fin de instaurar la demanda que por cobro de bolívares de cuota de condominio es objeto de estudio, y en la cual las partes celebraron transacción judicial requiriendo su homologación, procedió a la revisión de las actas que conforman la presente causa, constatando que en las mismas, si bien resultó consignada copia del Acta de Asamblea General Ordinaria de Propietarios de la cual se evidencia su designación como administrador en fecha ocho (08) de junio del año 2022, no consta la autorización por parte de la Junta de Condominio del Complejo Habitacional Parque Santa Lucía para acudir a la instancia judicial en representación de los propietarios para la reclamación del pago de las cuotas de condominio adeudadas como consecuencia de los gastos y expensas comunes que han de ser asumidas en proporcionalidad por los condóminos.- ASÍ SE ESTABLECE.
Aunado a ello, en el caso sub examine, de la lectura del poder Apud-acta otorgado por el ciudadano Juan Manuel Araujo Almarza, actuando en su carácter de administrador del Condominio del Complejo Habitacional Multifamiliar Parque Santa Lucía, en fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil veintitrés (2023), a la apoderada actora, se observa en su contenido que dentro de las atribuciones otorgadas a la misma no se encuentra la facultad de transigir, señalando: “…En el ejercicio de este mandato los precitados apoderados podrán realizar cualquier tipo de actuación en el proceso; tramitar y consignar todo tipo de escritos, promover, intervenir y evacuar todo género de pruebas, convenir, desistir y solicitar y ejecutar toda clase de medidas preventivas o definitivas” por lo que la profesional del derecho Mawuampy Rondón Faría, no ostenta la facultad expresa para transigir.- ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien es menester reiterar que, como condición propia relativa al demandante en este tipo de acción en particular, es necesario que esta sea ejercida solo y exclusivamente por el administrador expresamente facultado por la Junta de Condominio, y, para que ese derecho sea sustentado en autos, debió necesariamente presentar copia del Libro de Actas de la Junta de Condominio en la cual conste la autorización para ejercer la representación en juicio de los propietarios, dando cumplimiento así con todas las formalidades de ley.
En atención a lo antepuesto, resulta imperativo citar el contenido de la decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha seis (06) de octubre de dos mil veintitrés (2023), expediente Nro. AA20-C-2023-000213, con ponencia del Magistrado HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA, respecto a la falta de cualidad y su análisis aún de oficio por parte del Juzgador, misma que determinó:
“Expuesto lo anterior, se hace necesario introducirnos en lo que respecta a la cualidad, siendo jurisprudencia pacífica y reiterada de esta Sala de Casación Civil, que en el asunto concerniente a la legitimación en la causa, lo importante es advertir oportunamente, en palabras de Hernando Devis Echandía, citado en la sentencia N° 778, de 12 de diciembre de 2012, juicio: Luis Nunes, contra Carmen Alveláez, que se cumplan las “…condiciones o cualidades subjetivas que otorgan la facultad jurídica de pretender determinadas declaraciones judiciales como fines concretos, mediante una sentencia de fondo o mérito o para controvertirlas…”.

Lo anterior significa que el concepto de cualidad o legitimación a la causa atañe o interesa al orden público, por tanto, rige en ello el principio de reserva legal oficiosa, conforme al cual tanto los jueces de instancia como el Tribunal Supremo de Justicia, deben, sin que medie solicitud de parte verificar el cumplimiento de este presupuesto procesal, necesario para la válida instauración del proceso, pues ello comporta una cuestión de derecho que repercute en el mérito de la controversia, porque permite examinar de nuevo la admisibilidad de la demanda.

Si bien toda persona, sea natural o jurídica, una vez cumplidos ciertas exigencias legales, a saber edad, registro de estatutos constitutivos, entre otros, tiene capacidad para ser parte en un proceso, la normativa legal exige que a fin de poder hacer ejercicio de dicha capacidad de manera activa debe ser titular de un derecho vulnerado y reconocérsele una acción procesal a fin de poder sostener un conflicto ante un órgano jurisdiccional.

Tenido ese derecho vulnerado y la acción procesal respectiva prevista en la ley, se tiene entonces la legitimación para instaurar una litis a través de una demanda, a esto se le suma los requisitos que determina cada acción a fin de poder iniciarla.

…omissis…
Por lo que al corroborarse la circunstancia de falta de cualidad de la parte actora, la consecuencia lógica es la inadmisibilidad de la demanda presentada, a falta de uno de los requisitos de prejudicialidad, incurriendo la juez ad quem en el vicio delatado al declarar en el dispositivo de la sentencia sin lugar la demanda como se observa de la transcripción que antecede.”

Respecto a la legitimación o cualidad del actor, el autor patrio, Dr. ARÍSTIDES RENGEL ROMBERG, en su obra “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO”, Tomo II, Caracas-Venezuela, 1995, págs. 27 y 28, ha definido la legitimatio ad-causam como:
“…la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera de los sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia, puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). (…) Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, solo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda. Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad de derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa…”

De manera pues que, la cualidad o legitimatio ad causam, se entiende como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción en su aspecto activo o pasivo, idoneidad ésta que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.
Es interesante observar en el orden procesal la aplicación del vocablo “CUALIDAD”, para con las partes en juicio, éste se identifica con el derecho para ejercer determinada acción, esto es, el derecho de pedir que es distinto al derecho que se reclama por así establecerlo la Ley en el contexto del derecho común.
Siendo el Juez de cognición, de conformidad con lo establecido en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil el director del proceso, y con ello el garante en la aplicación de una recta y sana administración de justicia, entiende quien aquí decide, el rol protagónico otorgado al Jurisdicente, no solo respecto al principio de tutela judicial efectiva como garantía a los ciudadanos del acceso a los órganos de justicia y con ello a la obtención del pronunciamiento judicial sobre los asuntos sometidos a su consideración, si no del mismo modo, al aseguramiento de la integridad de las normas y principios constitucionales en el ámbito de su competencia, investidos de la facultad oficiosa dentro de los límites de la ley y del resguardo del orden público al evidenciar vicios en la satisfacción de los supuestos procesales por las partes en contienda, circunstancia íntimamente ligadas a la conducción del proceso.
Así, si bien la cualidad de Administrador del ciudadano Juan Manuel Almarza no resultó discutida por la parte demandada, este Tribunal a los fines de la constatación de la legitimación de quien se presenta como accionante abrogándose la titularidad del derecho reclamado, descendió al estudio de la efectiva procedencia de la homologación peticionada, y con ello al análisis de las documentales debidamente incorporadas al proceso a los fines de la constatación de los requisitos de necesaria verificación para transigir, tal y como se indicara en líneas anteriores.
En derivación, si bien nuestro sistema dispositivo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juez el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, la falta de interés, aun cuando no haya sido alegada, comporta una inadmisibilidad de la acción, que hace posible y necesario de parte del juzgador, se declare cen cualquier estado y grado de la causa, procediendo en consecuencia a decidirla de oficio por el juez advertido como fuera de la misma.
Así, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha veinticinco (25) de octubre de 2016, Expediente 15-1307, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán tal y como lo hubiera señalado la Sala de Casación Civil en sentencia de reciente data, estableció:
“…Al efecto, esta Sala verifica al examinar el contenido de la sentencia apelada, que resulta pertinente realizar algunas consideraciones en torno a la posibilidad que tiene el juez de declarar de oficio la falta de cualidad tanto activa como pasiva, y en tal sentido observa:
La Sala de Casación Civil en su sentencia N° 258, de fecha 20 de junio de 2011, expediente N° 2010-400, caso: Yván Mujica González contra Centro Agrario Montañas Verdes, estableció expresamente que “la falta de cualidad puede ser declarada de oficio por el juez, por tratarse de una formalidad esencial para la consecución de la justicia, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa”.
En dicho fallo, la Sala de Casación Civil de este Alto Tribunal acogió el criterio jurisprudencial que previamente había sido sentado por esta Sala Constitucional en sentencias números 3592 del 6 de diciembre de 2005, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros; y, 440 del 28 de abril de 2009, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros.
De allí que, la mencionada Sala de Casación Civil en la decisión N° 258/2011, antes aludida, ante la necesidad de uniformar la jurisprudencia, decidió abandonar expresamente el criterio jurisprudencial que había sostenido entre otras, en sentencia N° 207 del 16 de mayo de 2003, caso: Nelson José Mújica Alvarado y otros c/ José Laureano Mújica Cadevilla y otra; sentencia N° 15 del 25 de enero de 2008, caso: Arrendadora Sofitasa C.A, Arrendamiento Financiero c/ Mario Cremi Baldini y otro; sentencia N° 570 del 22 de octubre de 2009, caso: Jesús Alberto Vásquez Mancera y otros contra Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., según el cual, la falta de cualidad no podía ser declarada de oficio por el juez.
…omissis,,,
En este sentido, es pertinente destacar lo expuesto por esta Sala Constitucional en sentencia N° 668/2015 del 1 de junio de 2015, (caso: Pedro Pérez Alzurutt), en la cual se señaló:

Ahora bien, el solicitante denunció que la decisión objeto de impugnación vulneró sus derechos constitucionales a la igualdad, tutela judicial efectiva y debido proceso, previstos en los artículos 21, 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, porque en su criterio, aplicó un criterio que entró en vigencia en fecha 20 de junio de 2011, a un caso que ingresó al Juzgado de la causa en fecha 11 de abril de 2000´.(…)

Sobre la base del criterio transcrito, vistos los términos de la solicitud de revisión que fue interpuesta, así como de la lectura del texto íntegro de la sentencia de la Sala de Casación Civil cuya revisión se pretende, se comprueba que el criterio jurisprudencial que se delata como retroactivamente aplicado, es el que sentó dicha Sala en sentencia RC-258, de fecha 20 de junio de 2011, expediente N° 2010-400, caso: Yván Mujica González contra Centro Agrario Montañas Verdes, en la que estableció expresamente que la falta de cualidad puede ser declarada de oficio por el juez, por tratarse de una formalidad esencial para la consecución de la justicia, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa…” (Resaltado propio)

En tal sentido, analizada la condición del accionante en el presente litigio, al evidenciar este Tribunal la no constitución de la relación jurídico procesal de conformidad con las formalidades que la ley determina, y, encontrándose esta Juzgadora facultada para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido la demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales, aún con posterioridad a la admisión de la demandada, ello al haber abandonado el Tribunal Supremo de Justicia por disposición expresa de la Sala Constitucional, el criterio jurisprudencial según el cual, la falta de cualidad no puede ser declarada de oficio por el juez de cognición, es por lo que esta Sentenciadora advertida que quien se presenta alegando ser titular del derecho reclamado no se encuentra debidamente autorizado para ello, al no constar en actas la autorización por parte de la Junta de Condominio del Complejo Habitacional Parque Santa Lucía para acudir a la instancia judicial en representación de los propietarios para la reclamación del pago de las cuotas de condominio adeudadas como consecuencia de los gastos y expensas comunes que han de ser asumidas en proporcionalidad por los condóminos, circunstancia que resulta necesaria para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto a la capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción por disposición expresa del artículo 1.714, resultando en consecuencia impretermitible declarar de manera oficiosa la falta de cualidad de la parte demandante.- Así se decide.
Establecida como fuera la falta de cualidad activa, resulta inoficioso para este Tribunal proceder al análisis de la procedencia de la homologación de la transacción judicial presentada, pues la demandada incoada resulta inadmisible, y así será establecido en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE DECLARA.-
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos este TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: LA FALTA DE CUALIDAD DEL CIUDADANO JUAN MANUEL ARAUJO ALMARZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 20.581.768, actuando en su carácter de Administrador del CONDOMINIO DEL COMPLEJO HABITACIONAL MULTIFAMILIAR PARQUE SANTA LUCÍA, inscrito ante el Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de junio de 2007, anotado bajo el No.14, tomo 45, protocolo 1, y, en consecuencia, INADMISIBLE la acción que por COBRO DE BOLÍVARES incoara el ciudadano Juan manuel Araujo Almarza, antes identificado, en su condición de Administrador del Condominio del Complejo Habitacional Multifamiliar Parque Santa Lucía, contra el ciudadano Humberto Jesús Franka Salas, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.162.624, domiciliado en la Población de Caja Seca, Parroquia Rómulo Gallegos, Municipio Sucre del estado Zulia, de conformidad con lo establecido en el artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
SEGUNDO: No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza de la presente decisión.
PUBLÍQUESE, NOTIFÍQUESE Y REGÍSTRESE en la página web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en Maracaibo a los dieciocho (18) días del mes de marzo de dos mil veinticuatro (2024). AÑOS: 213° de la Independencia y 165° de la Federación.
LA JUEZA
LA SECRETARIA
ABG. CLAUDIA ACEVEDO ESCOBAR
ABG. DEXARETH VILLALOBOS BARRIOS
En la misma fecha, se dictó y se publicó el fallo que antecede, bajo el Nro. 02.
LA SECRETARIA

ABG. DEXARETH VILLALOBOS BARRIOS