TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas

214° Y 165°

PARTE DEMANDANTE: sociedad mercantil AKINITA C.A., debidamente inscrita en fecha 07 de noviembre del 2.014, por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, bajo el N° 25, Tomo 23-A RM MAT, y reformado sus estatutos en diversas oportunidades, siendo la última de ellas, la realizada en fecha 24 de abril del 2.018, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, bajo el N° 146, Tomo 8 A RM MAT, representada por su directora MARIA POULIASSIS XINTAVELONIS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.409.750 y de este domicilio procesal.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos DEALIANGELA JOSEFINA HERNANDEZ YNDRIAGO, CARLOS MARTINEZ ORTA, CARMEN CAROLINA SALANDY BARRIOS, ANA CECILIA SILVA ESTABA y ROCIO LOPEZ GUTIERRES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-17.780.991, V-10.107.754, V-9.298.449, V-8.978.068 y V-24.125.185, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 131.875, 57.926, 36.865, 36.086 y 258.641, poder cursante al folios 123 al 124 del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil CADENAS DE TIENDAS 2X1, C.A., inscrita en fecha 24 de abril del año 2.019, por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, bajo el N° 2019, Tomo 5- A RM MAT, en la persona de su Presidente el ciudadano CHADI SALIM MERHEB MERHEB, de nacionalidad Libanes, titular de la cedula de identidad N° 83.616.187.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano ADNEN OMAR BITTAR SARRAF, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.897.061 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 106.764, poder cursante a los folios 150 al 153 del presente expediente.-

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.-

EXPEDIENTE: Nº 35.005.-

SENTENCIA: Definitiva (Extensivo del Fallo).-

Se inicia la presente causa, por demanda interpuesta por la ciudadana DEALIANGELA JOSEFINA HERNANDEZ YNDRIAGO, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil AKINITA C.A., supra identificadas y de este domicilio, asistida por el abogado CARLOS MARTINEZ ORTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.107.754, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 57.926 contra la sociedad mercantil CADENAS DE TIENDAS 2X1, C.A., en la persona de su Presidente el ciudadano CHADI SALIM MERHEB MERHEB, supra identificados.-

Ahora bien, este Tribunal pasa a transcribir extracto del escrito libelar para el desarrollo de la causa:
"(...) DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO ENTRE LAS PARTES. PRIMER: CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO POR TIEMPO DETERMINADO FIJO. DE LOCALES DE USO COMERCIAL. Ciudadana Juez, en fecha 01 de mayo del 2019, se inició la relación arrendaticia, entre mi representada la sociedad mercantil AKINITA C.A. antes identificada, y la sociedad mercantil CADENAS DE TIENDAS 2X1 C.A., sociedad mercantil inscrita en fecha 24 de abril del 2019, por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, bajo el No.2019, Tomo 5-A RM MAT, a través de contrato de arrendamiento por tiempo determinado privado, ( Que en lo adelante se podrá igualmente denominar como CADENAS DE TIENDAS 2X1 C.A., o la demanda, o la parte demandada) suscrito entre las partes en fecha 30 de abril del 2019, el cual se acompaña en original constante de constante de seis (06) folios útiles, a la presente demanda, contrato de arrendamiento en cuestión que tenía las siguientes características principales a saber: 1.1 OBJETO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Tenía por objeto dos (02) locales de uso comercial, ubicados en el Nivel Planta Baja (PB) identificados con las letras y números B3-36 y B3-37, que forman parte del Centro Comercial denominado " Ciudad Comercial La Cascada de Maturín", situado en el Kilómetro 03, de la Carretera del Sur de Maturín, vía que conduce de la ciudad de Maturín Temblador, a la altura del Rincón de Monagas. Los locales comerciales, tienen una superficie de NOVENTA METROS CUADRADOS CON CERO CENTÍMETROS CUADRADOS (90,00 M2) de nivel de planta baja y de NOVENTA METROS CUADRADOS CON CERO CENTÍMETRO CUADRADO (90,oo M2) de Mezzanina, cada uno, para un total de TRESCIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS CON CERO CENTİMETRO CUADRADO (360,oo M2). 1.2. DURACION: El término de vigencia del contrato fue de dos (02) años fijos, contados a partir del 01 de mayo del 2019, al 30 de abril del 2021. 1.3. FECHA DE SUSCRIPCIÓN: 30 de abril del 2019. 1.4. FECHA DE FINALIZACIÓN: 30 de abril del 2021. SEGUNDO: CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO POR TIEMPO DETERMINADO DE LOCALES DE USO COMERCIAL. Ciudadana Juez, en fecha 30 de abril del 2021, se firmó entre las partes es decir, entre la sociedad mercantil AKINITA C.A. antes identificada, y la sociedad mercantil CADENAS DE TIENDAS 2X1 C.A., igualmente antes identificada, un segundo contrato de arrendamiento por determinado privado, suscrito entre las partes en fecha 30 de abril del 2021. el cual se acompaña en original constante de constante de ocho (08) folios útiles, a la presente demanda, contrato de arrendamiento en cuestión que tenía las siguientes características principales a saber: 2.1. OBJETO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Que tuvo por objeto dos (02) locales de uso comercial, ubicados en el Nivel Planta Baja (PB) identificados con las letras y números B3-36 y B3-37, que forman parte del Centro Comercial denominado " Ciudad Comercial La Cascada de Maturín situado en el Kilómetro 03, de la Carretera del Sur de Maturín, vía que conduce de la ciudad de Maturín a Temblador a la altura del Rincón de Monagas. Los locales comerciales, tienen una superficie de NOVENTA METROS CUADRADOS CON CERO CENTİMETROS CUADRADOS (90,oo M2) de nivel de planta baja y de NOVENTA METROS CUADRADOS CON CERO CENTİMETRO CUADRADO (90,oo M2) de Mezzanina, cada uno, para un total de TRESCIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS CON CERO CENTÍMETRO CUADRADO (360,oo M2). 2.2 DURACIÓN: EI término de vigencia de este segundo contrato de arrendamiento fue de un (1) año fijo, contado a partir del 01 de mayo del 2021, al 30 de abril del 2022. 2.3. FECHA DE SUSCRIPCIÓN: 30 de abril del 2021. 2.4. FECHA DE FINALIZACIÓN: 30 de abril del 2022. TITULO I DE LOS HECHOS. CAPÍTULO II DE LA PRORROGA LEGAL DE SU LAPSO DE DURACIÓN Y DE LA FINALIZACIÓN DE LA MISMA. Ahora bien, ciudadana Juez, en el presente caso, y dado la existencia de dos contratos de arrendamientos en los términos antes descritos en el Capítulo I de la presente demanda, la relación arrendaticia, tuvo una duración de tres (03) años, es decir, iniciándose en fecha 01 de mayo del 2019, y finalizando el 30 de abril del 2022. Entonces una vez finalizado el segundo contrato de arrendamiento, en fecha 30 de abril del 2002, y de conformidad con el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se da inicio de pleno derecho a la prorroga legal que el correspondía a la sociedad mercantil CADENAS DE TIENDAS 2X1 C.A., iniciándose la misma en fecha 01 de mayo del 2022, y finalizando de manera irremediable en fecha 01 de mayo del 2023 (…) Por los motivos anteriormente narrados en nombre de mi representada, habiendo finalizado de manera irremediable la prórroga legal en el presente caso en fecha 01 de mayo del 2023, es por lo que, solicitamos sea ordenado el desalojo de los dos locales arrendados antes identificados objeto de los precitado contratos de arrendamiento y se condene a la sociedad mercantil demandada a la entrega material de los mismos, libre de bienes y personas a la sociedad mercantil que represento, todo ello en atención a lo previsto en el artículo 40 literal g) del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial,(…) Por todas las circunstancias de hecho y de derecho antes expresadas, es por lo que, acudo en mi antes expresado carácter, ante su competente autoridad, para DEMANDAR como en efecto formalmente en este acto lo hago, POR DESALOJO DE LOS LOCALES DE USO COMERCIAL ARRENDADOS, antes identificados, conforme a lo dispuesto en los artículos 26 y 40 en su literal g) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al haber finalizado los dos (2) contratos de arrendamiento por tiempo determinado suscritos entre las partes, y al haber finalizado el lapso de prórroga legal en el presente caso, en fecha 01 de mayo del 2023, todo ello para que la sociedad mercantil demandada, convenga o a ello sea condenada por este digno Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: A desalojar los dos (02) locales de uso comercial, que fueron objeto del primer y segundo contrato de arrendamiento privado por tiempo determinado, ubicados en el Nivel Planta Baja (PB) identificados con las letras y números B3-36 y B3-37, que forman parte del Centro Comercial denominado " Ciudad Comercial La Cascada de Maturín", situado en el Kilómetro 03, de la Carretera del Sur de Maturín, via que conduce de la ciudad de Maturín a Temblador, a la altura del Rincón de Monagas. Los locales comerciales, tienen una superficie de NOVENTA METROS CUADRADOS CON CERO CENTİMETROS CUADRADOS (90,oo M2) de nivel de planta baja y de NOVENTA METROS CUADRADOS CON CERO CENTÍMETRO CUADRADO (90,oo M2) de Mezzanina, cada uno, para un total de TRESCIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS CON CERO CENTÍMETRO CUADRADO (360,oo M2).SEGUNDO: Qué como consecuencia de la declaratoria con lugar del desalojo, este digno Tribunal declare definitivamente terminada la relación arrendaticia que en el presente caso se inició por el contrato de arrendamiento por tiempo determinado suscrito entre las partes en fecha 30 de abril del 2019 y que finalizó en fecha 30 de abril del 2021, y el segundo contrato de arrendamiento por tiempo determinado que se inició en fecha 01 de mayo del 2021 por un lapso de un año, y el cual finalizó en fecha 30 de abril del 2022. Así mismo, este Tribunal declare que a partir del 01 de mayo del 2022, se inició la prórroga legal, de un año de conformidad con el articulo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, habiendo finalizado, la prórroga legal en el presente caso, en fecha 01 de mayo del 2023, estando por ende, la sociedad mercantil demandada, incursa en la causal de desalojo prevista en el articulo 40 literal g) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. TERCERO: Que se ordene la entrega Material real y efectiva a la sociedad mercantil que represento AKINITA C.A., de los dos (02) locales de uso comercial, ubicados en el Nivel Planta Baja (PB) identificados con las letras y números B3-36 y B3-37, que forman parte del Centro Comercial denominado" Ciudad Comercial La Cascada de Maturín", situado en el Kilómetro 03, de la Carretera del Sur de Maturín, via que conduce de la ciudad de Maturín a Temblador, a la altura del Rincón de Monagas. Los locales comerciales, tienen una superficie de NOVENTA METROS CUADRADOS CON CERO CENTİMETROS CUADRADOS (90,oo M2) de nivel de planta baja y de NOVENTA METROS CUADRADOS CON CERO CENTİMETRO CUADRADO (90,oo M2) de Mezzanina, cada uno, para un total de TRESCIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS CON CERO CENTIMETRO CUADRADO (360,oo M2), totalmente libre de bienes y personas, y solvente en los servicios públicos y privados a que se obligó la sociedad mercantil demandada según los contratos de arrendamiento suscrito entre las partes, supra descritos. CUARTO: Que se condene a la demandada al pago de las costas y costos del presente proceso, (...). Folios 01 al 19 del expediente.-

En fecha 02 de junio del 2.023, se le dio entrada y se procedió a admitir la demanda y se emplazó a la sociedad mercantil CADENAS DE TIENDAS 2X1, C.A., en la persona de su Presidente el ciudadano CHADI SALIM MERHEB MERHEB, ut supra identificados, para que comparezca por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la citación, para dar contestación a la demanda, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.-

En fecha 26 de junio del 2.023, comparece el abogado en ejercicio CARLOS MARTINEZ ORTA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y coloca a disposición del alguacil necesarios para la práctica de la citación del demandada, asimismo solicita se sirva fijar día y hora para el traslado.-

Cursa sustitución de poder apud–acta, suscrito por la abogada DEALIANGELA JOSEFINA HERNANDEZ YNDRIAGO, reservándose su ejercicio, a los abogados en ejercicio CARLOS MARTINEZ ORTA, CARMEN CAROLINA SALANDY BARRIOS, ANA CECILIA SILVA ESTABA y ROCIO LOPEZ GUTIERRES.-

En fecha 10 de julio del 2.023, el ciudadano alguacil consigna boleta de citación sin firmar, por no haber encontrado al demandado.-

Consecutivamente en fecha 10 de julio del 2.023, el apoderado judicial de la parte demandante, abogado CARLOS MARTINEZ ORTA, solicita la citación por carteles y la fijación de dicho cartel por la suscrita secretaria de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha 13 de julio del 2.023, libro el respectivo cartel de citación y fijo día y hora para su fijación en la morada de la parte demandada.-

En fecha 11 de agosto del 2.023, la suscrita secretaria deja constancia que fijo el respectivo cartel de citación en la morada de la parte demandada.-

En fecha 18 de septiembre del 2.023, comparece el abogado en ejercicio CARLOS MARTINEZ ORTA y consigna la publicación del respectivo cartel de citación en los diarios “EL PERIÓDICO DE MONAGAS y EL ORIENTAL”.-

En fecha 09 de octubre del 2.023, comparece ante este Tribunal el ciudadano ADNEN OMAR BITTAR SARRAF, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº V-9.897.061, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 106.764, en representación de la sociedad mercantil CADENAS DE TIENDAS 2 X 1, C.A., se da por notificado en la presente demanda mediante diligencia y consigna poder especial otorgado por dicha sociedad mercantil por ante la Notaria Pública Segunda de Maturín Estado Monagas.-

En fecha 31 de octubre del 2.023, el apoderado judicial de la parte actora, abogado CARLOS MARTINEZ ORTA, solicita el avocamiento del Juez, procediendo en fecha 03 de noviembre del 2.023, el Tribunal a dictar auto con el respectivo avocamiento y se libró boleta de notificación a las partes.-

Notificadas las partes del avocamiento en fecha 29 de enero del 2.024, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado ADNEN OMAR BITTAR SARRAF, consigno escrito de contestación de demanda, manifestado lo que a continuación se transcribe:
“(…) DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA En nombre de mi representada admito por ser cierto que existió entre la demandante y la demanda un Contrato de Arrendamiento escrito por tiempo determinado y su renovación, el primero desde el 01 de Mayo del 2019 hasta el 30 de Abril del 2021; y el segundo Contrato del 30 de Abril del 2021 hasta el 30 de Abril del 2022, por los locales signados con los Numero B3-36 y B3-37, ubicados en el Centro Comercial La Cascada de Maturín, dirección plenamente identificada en autos. Además mi representada esta solvente con los cánones de arrendamiento y lo referente al pago del Condominio y servicios adheridos al inmueble, resaltando que por cuanto la demandante no quiso recibir los pagos que por concepto de arrendamiento le correspondía, mi representada para no estar en un estado de atraso y mora hizo la respectiva consignación de pago por ante el Juzgado Segundo de Municipio Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, según expediente interno N° 1.679; en la cual consta que consigne los pagos de los cánones de arrendamiento a partir del mes de Mayo del año 2022, depositando en la cuenta corriente del Banco Bicentenario cuyo titular es la hoy demandante, acreditando en la ,cuenta N° 0175-0560-27-0063208762; por un monto cada mes de manera consecutiva hasta el mes de Diciembre del año 2023, cada mes por un monto de 350 Dólares Americanos, como moneda de cuenta, calculados en bolívares digitales a la tasa de cambio emitida por del Banco Central de Venezuela, para la fecha de cada mes en que se realizaron los pagos. Rechazo, niego y contradigo por ser falso que mi representada tenga que Desalojar el inmueble arrendado tal como lo alega la demandante; ya que el hecho cierto es que estamos en presencia de una tacita reconducción del contrato de arrendamiento motivado a que la demandante nunca notifico a mi representada sobre la no renovación del contrato de arrendamiento y el otorgamiento de la Prorroga Legal, siendo así estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. Rechazo, niego y contradigo que mi representada sea desalojada de los locales comerciales y se declare definitivamente terminada la relación arrendaticia, en virtud de que mi representada nunca fue notificada, ni se le presento un contrato de Prorroga Legal de parte de la demandante antes del vencimiento del segundo contrato de arrendamiento de fecha 30 de abril del 2021 hasta el 30 de Abril del 2022; ya que el hecho Cierto es que estamos en presencia de una tacita reconducción del contrato de arrendamiento motivado a que la demandante nunca notifico a mi representada sobre la no renovación del contrato de arrendamiento y el otorgamiento de la Prorroga Legal, siendo así estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. Rechazo, niego y contradigo que mi representada tenga que hacer la entrega material real y efectiva de los locales comerciales ya identificados en autos, en virtud de que mi representada nunca fue notificada, ni se le presento un contrato de Prorroga Legal de parte de la demandante antes del vencimiento del segundo contrato de arrendamiento de fecha 30 de abril del 2021 hasta el 30 de Abril del 2022; ya que el hecho cierto es que estamos en presencia de una tacita reconducción del contrato de arrendamiento motivado a que la demandante nunca notifico a mi representada sobre la no renovación del contrato de arrendamiento y el otorgamiento de la Prorroga Legal, siendo así estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. Rechazo, Niego y Contradigo que mi representada tenga que pagar por las costas y costos del Proceso. (...). (Folios 161 al 164 del expediente).-

En fecha 05 de febrero de 2.024, este Tribunal fija para el día segundo día de despacho siguiente AUDIENCIA PRELIMINAR.-
En fecha 07 de febrero de 2.024, se llevó a cabo AUDIENCIA PRELIMINAR, estando presente el apoderado judicial de la parte actora, no compareciendo la parte demandada ni por si, ni por medio de representación alguna.-

En fecha 15 de febrero del 2.024, este Tribunal fijo los límites de la controversia en la cual se estableció de la siguiente manera: 1.-Demostrar el incumplimiento de la cláusula SEXTA del capítulo III “Una vez vencido el término de duración del presente contrato, se iniciara sin necesidad de aviso previo, el lapso de prorroga legal establecido en la legislación especial que rige la materia, en consecuencia, si por cualquier causa una vez expirado el termino de duración del presente documento, “LA ARRENDATARIA” siguiere ocupando el inmueble arrendado, y “LA ARRENDADA” cobrando los cánones de arrendamiento, dichos pagos se imputaran al referido periodo de prorroga legal, en el cual permanecerán las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenidas por las partes en el último contrato suscrito” y, 2.-Demostrar el incumplimiento de los cánones de arrendamiento y lo referente al pago de condominio y servicios adheridos al inmueble.-

En fecha 22 de febrero de 2.024, compareció el apoderado judicial de la parte demandada ADNEN OMAR BITTAR SARRAF, a consignar escrito de promoción de pruebas.-

Consecutivamente en fecha 22 de febrero de 2.024, compareció la apoderada judicial de la parte demandante CARLOS MARTINEZ ORTA, a consignar escrito de promoción de pruebas.-

En fecha 26 de febrero de 2.024, este Tribunal agrego las pruebas promovidas por ambas partes y procedió a admitirlas en fecha 04 de marzo del 2.024.-

En fecha 11 de marzo del 2.024, el Tribunal dictó auto de reforma parcial del auto de admisión de las pruebas, fijando un lapso de evacuación de veinte (20) días de despacho.-

Vencido el lapso probatorio y en consecuencia se fijo el vigésimo quinto (25º) de despacho siguiente para que tuviera lugar la AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA.-

En fecha 12 de junio del 2.024, se celebró la AUDIENCIA ORAL Y PUBLICA a las 10:30 a.m., fecha y hora fijada por este Tribunal, estando presente el apoderado judicial de la parte actora y el apoderado judicial de la parte demandada.-

Después de concluida la audiencia oral y pública, el Tribunal procedió a dictar el dispositivo declarando CON LUGAR la demandada, reservándose el lapso de diez días de despacho para dictar el complemento del fallo.-

Ahora bien, una vez realizada la narración de los hechos y estudiadas como han sido las actas procesales esta Operadora de Justicia, pasa a analizar las pruebas aportadas por las partes durante el íter procesal, dando cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:

De las pruebas aportadas por la parte demandada:

1.- Ratifico el valor probatorio de las copias simples del expediente administrativo de arrendamiento comercial, SUNDDE/DPN/2282/2022 interpuesto por el ciudadano CHADI MERHEB MERHEB, en su condición de representante de la sociedad mercantil CADENAS DE TIENDAS 2X1, C.A., contra la sociedad mercantil AKINITA, C.A., ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos. Valoración: Esta Juzgadora le otorga valor probatorio en atención que dichas actuaciones fueron realizadas ante un ente público con plena competencia y los documentos públicos administrativos, gozan de una presunción de certeza de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y no habiendo siendo impugnada por la parte contraria mediante prueba en contrario capaz de desvirtuar lo reflejado en dicho expediente administrativo se merece su valor en juicio. Y así se decide.-

2.- Ratifico el valor probatorio de las copias simples de constancia de pago de cánones de arrendamiento, realizados ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Valoración: observa quien aquí decide que los pagos de cánones de arrendamiento señalados, fueron consignados en sus originales de los escritos de recibidos ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas y no en copia simple como lo promovió en el escrito de promoción de pruebas la parte demandada, asimismo observo esta Juzgadora que las consignaciones fueron realizadas en las siguientes fechas: 09-06-2.022, 13-07-2.022, 10-08-2.022, 19-09-2.022, 18-10-2.022, 08-11-2.022, 12-12-2.022, 10-01-2.023, 15-02-2.023, 22-03-2.023, 28-04-2.023, 30-05-2.023, 25-07-2.023, 25-07-2.023, 28-07-2.023, 19-09-2.023, 10-10-2.023, 20-11-2.023, 19-12-2.023, 08-01-2.024, todos correspondiente a los meses de mayo de 2.022 a enero 2.024 por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA DOLARES AMERICANOS ($350). Dicha prueba no fue desvirtuada por su adversario en consecuencia esta Sentenciadora le confiere valor y su apreciación se estampara en la motiva del extenso de la decisión. Y así se decide.-

3.- Ratifico el valor probatorio de las copias simples de constancia de pago de condominio, recibo de condominio Nº 0000000580, factura Nº 0000005029, 0000005030, 0000005057, 0000005074, aviso de cobro Nº 0000000372, relación de gastos, factura Nº 0000000395, 0000000372, recibo de condominio Nº 0000000419, 0000000442, 0000000465, 000000088, 0000000534, 0000000557. Valoración: Se valoran como documentos administrativos, los cuales sirvien para demostrar que la sociedad mercantil CADENAS DE TIENDAS 2X1, C.A., hizo los pagos correspondientes a los meses de cuota de condominio. Y así se decide.-

De las pruebas aportadas por la parte demandante:

1.- Ratifico el valor probatorio del original de contrato de arrendamiento, entre la sociedad mercantil AKINITA, C.A., representada por su Directora, ciudadana MARIA POULIASIS XINTAVELONIS y la sociedad mercantil CADENAS DE TIENDAS 2X1, C.A., representada por su presidente y vicepresidente, ciudadano CHADI MERHEB MERHEB, sobre dos (02) locales de uso comerciales, ubicados en el nivel planta baja (PB)y número B3-36 y B3-37, que forma parte del CENTRO COMERCIAL LA CASCADA DE MATURIN, situado en el kilómetro 03 dela carrera del sur de Maturín, vía que conduce Maturín - Temblador a la altura de la entrada de El Rincón de Monagas de fecha 30 de abril del 2.019. Valoración: Queda evidenciado del instrumento presentado la cualidad jurídica de la parte actora y del derecho que le nace como consecuencia de la relación contractual entre ambas partes contendientes, sobre (02) locales de uso comerciales, ubicados en el nivel planta baja (PB)y número B3-36 y B3-37, que forma parte del CENTRO COMERCIAL LA CASCADA DE MATURIN. En consecuencia, este Tribunal le confiere valor probatorio, en virtud de que dicho documentos no fue desconocido, ni impugnado en la oportunidad legal correspondiente por la parte contraria, teniéndose como fidedigno conforme a lo dispuesto en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil y hace plena prueba. Y así se decide.-

2.- Ratifico el valor probatorio del original de contrato de arrendamiento, entre la sociedad mercantil AKINITA, C.A., representada por su Directora, ciudadana MARIA POULIASIS XINTAVELONIS y la sociedad mercantil CADENAS DE TIENDAS 2X1, C.A., representada por su presidente y vicepresidente, ciudadano CHADI MERHEB MERHEB, sobre dos (02) locales de uso comerciales, ubicados en el nivel planta baja (PB)y número B3-36 y B3-37, que forma parte del CENTRO COMERCIAL LA CASCADA DE MATURIN, situado en el kilómetro 03 dela carrera del sur de Maturín, vía que conduce Maturín - Temblador a la altura de la entrada de El Rincón de Monagas de fecha 30 de abril del 2.021. Valoración: Queda evidenciado del instrumento presentado la cualidad jurídica de la parte actora y del derecho que le nace como consecuencia de la relación contractual entre ambas partes contendientes, sobre (02) locales de uso comerciales, ubicados en el nivel planta baja (PB)y número B3-36 y B3-37, que forma parte del CENTRO COMERCIAL LA CASCADA DE MATURIN. En consecuencia, este Tribunal le confiere valor probatorio, en virtud de que dicho documento no fue desconocido, ni impugnado en la oportunidad legal correspondiente por la parte contraria, teniéndose como fidedigno conforme a lo dispuesto en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil y hace plena prueba. Y así se decide.-

3.- Ratifico el valor probatorio de la copia simple acta de asamblea y del acta constitutiva de la sociedad mercantil AKINITA, C.A., inscrita en fecha 07 de noviembre del 2.014, por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, bajo el Nº 25, Tomo 23-A RM MAT.IV.4.4.2, acta de asamblea extraordinaria de accionistas, inscrita en fecha 24 de abril del 2.018, por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, bajo el Nº 146, tomo 8 A RM MAT. Valoración: Las instrumentales presentadas gozan de fe pública, con las solemnidades legales emitidas por un Registrador, tal y como lo establece el artículo 1357 del Código Civil y en la cual se demuestra la cualidad de la persona jurídica. En tal sentido, se les otorga valor probatorio. Y así se decide.-
5.- Reprodujo el valor probatorio de la copia certificada del expediente SUNDDE/DPN/2282/2022 (conciliación de mediación) Coordinación Regional Monagas, procedimiento administrativo interpuesto por la sociedad mercantil CADENAS DE TIENDAS 2X1, C.A, contra la sociedad mercantil AKINITA, C.A, ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos. Valoración: El presente medio probatorio identificado como un documento público administrativo fue debidamente valorado ut supra, con las pruebas consignadas por la parte demandada y a la cual se le otorgó pleno valor probatorio, en virtud que se encuentra mancomunada con el acervo probatorio. Y así se decide.-

5.- Promovió testimoniales de los ciudadanos: JHONNY ALCANTARA; FABIO VASQUEZ, ANGEL URBINA, MARIA DEL VALLE MENDOZA y CRUZ MILLAN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.423.054, V-10.838.455, V-6.516.823, V-6.516.823 y V-14.339.060. Valoración: Este Tribunal no le otorga valor probatorio, en virtud que los mismos fueron promovidos en el libelo de demandada y no fueron ratificados en el escrito de promoción de pruebas para su evacuación. Y así se decide.-

Ahora bien, valorado como ha quedado el caudal probatorio, esta Operadora de Justicia estando dentro de la oportunidad legal para dictar el complemento del fallo en la presente causa, lo hace bajo las siguientes consideraciones:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Señala la doctrina que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Por su parte el arrendatario, adquiere dos (02) obligaciones principales, a saber:

1. Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias y,
2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.-

Ahora bien, de conformidad con los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, de tal forma que si una de las parte incumple con sus obligaciones contractuales, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos hubiere lugar a ello. No obstante, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ofrece la oportunidad al arrendador de demandar el desalojo si el arrendatario encausa su incumpliendo en algunas de las causales de su artículo 40.-

Del estudio del escrito libelar, la contestación de la demanda y las pruebas promovidas por ambas partes y de la valoración de las defensas señaladas en la audiencia celebrada por motivo del juicio de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) incoada por la sociedad mercantil AKINITA C.A, debidamente representada por su Directora MARIA POULIASSIS XINTAVELONIS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.409.750, contra la sociedad mercantil CADENAS DE TIENDAS 2X1, C.A., representada en la persona de su Presidente el ciudadano CHADI SALIM MERHEB MERHEB, de nacionalidad Libanes, titular de la cedula de identidad N° E-83.616.187, quedando reconocido por ambas partes la relación arrendaticia desde el año 2.019, sobre dos (02) locales de uso comerciales, ubicados en el nivel planta baja (PB)y número B3-36 y B3-37, que forma parte del “CENTRO COMERCIAL LA CASCADA DE MATURIN” de esta ciudad de Maturín estado Monagas.-

En este sentido, alega la representación judicial de la parte actora que ha finalizado los dos (02) contratos de arrendamientos por tiempo determinado suscrito entre ambas partes y por ende el lapso de prorroga legal, conforme a él literal "g" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por otra parte, alega el apoderado judicial de la parte demandada que esta solvente con los cánones de arrendamiento y lo referente al pago de condominio y servicios adheridos al inmueble y por cuanto la demandante no quiso recibir los pagos que por concepto de arrendamiento le correspondía hizo la respectiva consignación de pago por ante Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en virtud que su representada nunca fue notificada, ni se le presento un contrato de prorroga legal de parte del demandante antes del vencimiento del segundo contrato de arrendamiento, por lo tanto ha rechazado, negado y contradicho la demanda de desalojo, aduciendo que su representada nada le adeuda y que ha venido cumpliendo con las cláusulas contractuales.-

Así las cosas, señala la doctrina que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Dicho esto, este Tribunal fijo como límite de la controversia a comprobar: 1. Demostrar el incumplimiento de la cláusula SEXTA del capítulo III “Una vez vencido el término de duración del presente contrato, se iniciara sin necesidad de aviso previo, el lapso de prorroga legal establecido en la legislación especial que rige la materia, en consecuencia, si por cualquier causa una vez expirado el termino de duración del presente documento, “LA ARRENDATARIA” siguiere ocupando el inmueble arrendado, y “LA ARRENDADA” cobrando los cánones de arrendamiento, dichos pagos se imputaran al referido periodo de prorroga legal, en el cual permanecerán las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenidas por las partes en el último contrato suscrito”. 2. Demostrar el incumplimiento de los cánones de arrendamiento y lo referente al pago de condominio y servicios adheridos al inmueble.-

Así las cosas, tenemos que el juicio de desalojo de local comercial ostenta la desocupación total del inmueble, si el arrendatario incurriere en algunas de las causales contempladas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, norma jurídica que establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los intereses de las venezolanas y los venezolanos.-

El artículo 40 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, establece entre otras cosas lo siguiente:
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

En el caso de marras, este Tribunal procedió a determinar el primer límite de la controversia, que no es más que verificar el vencimiento de la prorroga legal, para demandar el desalojo. Al respecto, la norma es clara al establecer en su literal “g” que es causal de desalojo el no existir acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, dentro de la relación arrendaticia, observando esta Juzgadora que en la cláusula “SEXTA” del contrato de arrendamiento las partes de mutuo acuerdo acordaron una prorroga legal sin necesidad de aviso previo, es por lo que mal puede este Tribunal declarar el desalojo de los locales comerciales por la figura jurídica de la prorroga legal como lo alega el demandante, cuando la Ley es clara al no permitir que se demande el desalojo por tal motivo. Quedo comprobado que la relación contractual se inició 30-04-2.019 hasta el 30-04-2.021, por una duración de dos (02) años, luego de vencido el contrato se suscribe nuevo contrato de arrendamiento por un tiempo determinado de un (01) año, que inicio el 30-04-2.021 hasta el 30-04-2.022, gozando de una prorroga legal de seis (06) meses, que inicio a partir del 01-05-2.022, debiendo finalizar el 01-11-2.022; y la cual se encuentra vencida conforme lo establece la cláusula SEXTA del capítulo III que reza: “Una vez vencido el término de duración del presente contrato, se iniciara sin necesidad de aviso previo, el lapso de prorroga legal establecido en la legislación especial que rige la materia, en consecuencia, si por cualquier causa una vez expirado el termino de duración del presente documento, “LA ARRENDATARIA” siguiere ocupando el inmueble arrendado, y “LA ARRENDADA” cobrando los cánones de arrendamiento, dichos pagos se imputaran al referido periodo de prorroga legal, en el cual permanecerán las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenidas por las partes en el último contrato suscrito”. (Subrayado Nuestro), estando el demando en su prorroga legal según las condiciones mismas del contrato. En consecuencia de ello, se desestima el primer límite de la controversia. Y así se decide.-

Ahora bien, determinado el primer punto, procede de seguidas este Tribunal a comprobar el segundo límite de la controversia, que no es más que el incumplimiento de los cánones de arrendamiento, verificándose de las actas procesales específicamente del último contrato de arrendamiento suscrito en su clausula “SÉPTIMA” que establece entre otras cosas que el mismo debió ser cancelado de forma anticipada cada periodo de tres meses, comprobándose del estudio de las consignaciones realizadas por la parte demandada por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, cursante a los folios 208 al 243 del presente expediente, dichas consignaciones fueron realizadas en las siguientes fechas: 09-06-2.022, 13-07-2.022, 10-08-2.022, 19-09-2.022, 18-10-2.022, 08-11-2.022, 12-12-2.022, 10-01-2.023, 15-02-2.023, 22-03-2.023, 28-04-2.023, 30-05-2.023, 25-07-2.023, 25-07-2.023, 28-07-2.023, 19-09-2.023, 10-10-2.023, 20-11-2.023, 19-12-2.023, 08-01-2.024, todos correspondiente a los meses de mayo de 2.022 a enero 2.024 por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA DOLARES AMERICANOS ($350). No obstante, su forma, evidenciándose que los pagos consignados ante el Juzgado anteriormente indicado fueron realizados mensualmente y no de forma anticipada cada periodo de tres meses tal y como quedo establecido en el contrato de arrendamiento en su cláusula séptima, desnaturalizando con ello la clausula contractual es por lo que esta Sentenciadora comprueba el incumplimiento de los pagos. Y así se decide.-

Siendo entonces que la parte demandada no honraba su compromiso de la manera correspondiente, quedando como carga para ella demostrar que ha sido libertada de la obligación que se imputa, con todos los medios probatorios que disponga para hacer valer su derecho, conforme lo dispone el artículo 1.354 del Código Civil, el cual reza: "las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...", (Subrayado Nuestro), generando con ello la violación de la cláusula contractual.-

Ahora bien, de lo anteriormente expuesto, este Tribunal considera que la sociedad mercantil CADENAS DE TIENDAS 2X1, C.A., violó las condiciones establecidas en el contrato bilateral suscrito con la sociedad mercantil AKINITA C.A., por lo que obligatoriamente la demanda por desalojo de local comercial debe ser declarada CON LUGAR. Y así se dictaminará en la dispositiva del presente fallo.-

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley de conformidad de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por la Sociedad Mercantil AKINITA C.A., debidamente representada por su director MARIA POULIASSIS XINTAVELONIS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-16.409.750, contra la sociedad mercantil CADENAS DE TIENDAS 2X1, C.A., en la persona de su Presidente el ciudadano CHADI SALIM MERHEB MERHEB, Libanes, titular de la cedula de identidad N° E-83.616.187. En consecuencia:
PRIMERO: Se ordena el DESALOJO de la sociedad mercantil CADENAS DE TIENDAS 2X1, C.A., sobre dos (02) locales de uso comercial, ubicados en el nivel planta baja (PB) identificados con las letras y números B3-36 y B3-37, que forman parte del Centro Comercial denominado "CIUDAD COMERCIAL LA CASCADA DE MATURÍN", situado en el Kilómetro 03, de la Carretera del Sur de Maturín, vía que conduce de la ciudad de Maturín Temblador, la altura del Rincón de Monagas. Los locales comerciales, tienen una superficie de NOVENTA METROS CUADRADOS CON CERO CENTÍMETROS CUADRADOS (90,00 M2) de nivel de planta baja y de NOVENTA METROS CUADRADOS CON CERO CENTÍMETRO CUADRADO (90,00 M2) de Mezzanina, cada uno, para un total de TRESCIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS CON CERO CENTİMETRO CUADRADO (360,00 M2), libre de personas y bienes muebles.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en esta litis, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese regístrese y déjese constancia en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, así como copia para el copiador de sentencias.

Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín a los 28 día del mes de junio del año 2.024. Años 214° de la Independencia y 165° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA,

ABG. NEYBIS JOSÉ RAMONCINI RUIZ
LA SECRETARIA ACC.,

ABG. YOSELLYS SEVILLA

Siendo las 09:15 a.m., se dictó y se publicó la anterior decisión, dándose así cumplimiento con lo ordenado conste.

LA SECRETARIA,

ABG. YOSELLYS SEVILLA
Exp. N° 35.005
Abg. NJRR/ys