TSJ Regiones - Decisión

Número de Expediente: 38.956
Número de Sentencia: 103-2024.
Motivo: DESALOJO (VIVIENDA)
ZBO/nfs/acm.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas.

DECIDE:
PARTE DEMANDANTE: ELIANA CHIQUINQUIRÁ SOCORRO RIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-15.552.731.
PARTE DEMANDADA: GREGORY ANTONIO LUGO QUERALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-14.083.464.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: La Profesional del Derecho abogada en ejercicio ADA ALCIRA URDANETA NAVA y MILTON JOSÉ COLINA FERNÁNDEZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 90.517 y 200.954, respectivamente.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANDA: El Profesional del Derecho abogado en ejercicio RAFAEL APONTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 12.454.

I
RELACIÓN DE LAS ACTAS
Consta de las actas que conforman el presente expediente que en fecha 10 de Octubre de 2023, la Apoderada Judicial de la parte demandante ADA URDANETA, antes identificada, interpuso una demanda por motivo de DESALOJO DE VIVIENDA en contra del ciudadano GREGORY ANTONIO LUGO QUERALES, antes identificado.

En razón a lo anterior, mediante auto de fecha 11 de Octubre de 2023, se le dio entrada y previo a resolver sobre la admisibilidad de la demanda se instó a la parte demandante a indicar sus números telefónicos y los de su Apoderada Judicial, así como sus correos electrónicos.

Luego, mediante diligencia de fecha 16 de Octubre de 2023, la Apoderada Judicial de la parte demandante, dió cumplimiento a lo ordenado por este Tribunal mediante auto de fecha 11 de Octubre de 2023, y en consecuencia, se admitió la presente demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la LEY PARA LA REGUACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, fijándose día y hora para la celebración de la audiencia oral, una vez conste en actas la notificación de la parte demandada, de igual forma se advirtió que una vez concluida dicha audiencia sin que se haya alcanzado un acuerdo, queda emplazada la parte demandada para dar contestación a la demandada dentro del lapso respectivo. Igualmente, se instó a la parte demandante a consignar las copias simples respectivas.
Posteriormente en fecha 25 de Octubre de 2023, la Apoderada Judicial de la parte demandante, consignó las copias simples respectivas. A su vez, en la misma fecha el Alguacil de este Juzgado informó a este Despacho que la parte demandante le suministró los medios de transporte necesarios y la dirección para practicar la citación de la parte demandada. Luego, en fecha 26 de Octubre de 2023, fueron librados los recaudos de citación a la parte demandada en la presente causa.

En fecha 03 de Noviembre de 2023, el Alguacil de este Juzgado agregó a las actas los recaudos de citación a la parte demandada, por cuanto fue imposible practicar la misma, en razón a lo anterior, en fecha 07 de Noviembre de 2023, la apoderada Judicial de la parte demandante solicitó que sean librados los carteles de citación de conformidad con el artículo 223.

De seguidas, este tribunal mediante auto de fecha 08 de Noviembre de 2023, ordenó la citación de la parte demandada por medio de carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil, en los diarios EL REGIONAL DEL ZULIA y QUE PASA. En la misma fecha, fueron librados los carteles de citación.

La Secretaria de este Juzgado dejó constancia que en fecha 08 de Noviembre de 2023, fue fijado en la cartelera de este despacho cartel de citación. Asimismo, la Secretaria de este Juzgado dejó constancia que en fecha 13 de Noviembre de 2023, que fueron retirados carteles de citación para su publicación por la Apoderada Judicial de la parte demandante ADA URDANERTA, antes identificada.

Posteriormente, en fecha 10 de Enero de 2024, la Apoderada Judicial de la parte demandante, consignó las publicaciones de los diarios EL REGIONAL DEL ZULIA y QUE PASA donde aparece reflejado el cartel expuesto conforme el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil.

Luego en fecha 10 de Enero de 2024, la Profesional del Derecho ADA URDANETA, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 90.517, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandante, sustituyó Poder Especial Apud Acta reservándose su ejercicio permanente en la presente causa al ciudadano MILTON JOSÉ COLINA FERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 200.954.

Acto seguido, mediante diligencia de fecha 27 de Febrero de 2024, la Apoderada Judicial de la parte demandante solicitó que se le sea designado un defensor ad litem a la parte demandada, y vista dicha solicitud este Tribunal mediante auto de fecha 28 de Febrero de 2024, designó como Defensor Judicial del ciudadano GREGORY LUGO al Profesional del Derecho RAFAEL APONTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 12.454, a quien se ordenó comparecer en el lapso respectivo a fin de la aceptación o excusa del cargo. En la misma fecha, se libró Boleta de Notificación al defensor judicial designado.

De seguidas, en fecha 04 de Abril de 2024, el Alguacil de este Juzgado agregó a las Actas Boleta de Notificación firmadas por el defensor Judicial designado. Luego, en fecha 08 de Abril de 2024, el Profesional del Derecho RAFAEL APONTE, aceptó el cargo recaído en su persona y prestó el juramento de ley.

En fecha 16 de Abril de 2024, la Apoderada Judicial de la parte demandante solicitó el emplazamiento del defensor judicial de la parte demandada, y se emplazó al Profesional del Derecho RAFAEL APONTE, para que comparezca por ante este Tribunal para el quinto (5°) día hábil contado a partir de que conste en actas su citación, a las 10:00 a.m., para la celebración de la audiencia de mediación. De igual forma se advirtió que una vez concluida dicha audiencia sin que se haya alcanzado un acuerdo, queda emplazada la parte demandada para dar contestación a la demandada dentro del lapso respectivo. Igualmente, se instó a la parte demandante a consignar las copias simples respectivas.

En fecha 25 de Abril de 2024, la Apoderada Judicial de la parte demandante, consignó las copias simples respectivas, en consecuencia, en fecha 30 de Abril de 2024, fueron librados recaudos de citación al Defensor Judicial de la parte demandada. Posteriormente, en fecha 07 de Mayo de 202, el Alguacil de este Juzgado agregó a las actas recibo de citación firmada por el Defensor judicial de la parte demandada; y en fecha 14 de Mayo de 2024, se llevó a cabo la celebración de la Audiencia de Mediación, estando presentes las partes intervinientes en la presente causa, y del cual no se llegó a un acuerdo concreto para la solución del caso.

Posteriormente, en fecha 28 de Mayo de 2024, el Defensor Judicial de la parte demandada, RAFAEL APONTE, antes identificado, presentó escrito de contestación a la demanda. De seguidas, mediante auto de fecha 04 de Junio de 2024, el Tribunal efectuó la fijación de los puntos controvertidos, y abrió el lapso probatorio respectivo, con el objeto de que las mismas promuevan las correspondientes pruebas sobre el mérito de la causa.

En fecha 13 de Junio de 2024, la secretaria de este Juzgado, dejó constancia que fue presentado escrito de pruebas por la Apoderada Judicial de la parte demandante. Asimismo, en fecha 17 de Junio de 2024, dejó constancia que fue presentado escrito de pruebas por el Defensor Judicial de la parte demandada. En razón a lo anterior, mediante auto de fecha 18 de Junio de 2024, se agregó a las actas los escritos de pruebas promovidos por las partes.

Mediante auto de fecha 26 de Junio de 2024, este Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva, las pruebas promovidas por las partes.

Asimismo, en fecha 02 de Julio de 2024, la Apoderada Judicial de la parte demandante, solicito sea fijado día y hora para la evacuación de la prueba testimonial promovida, en consecuencia, este Tribunal mediante auto de fecha 04 de Julio de 2024, fijó el quinto (5°) día hábil de despacho, a las nueve de la mañana (9:00 a.m.), para la evacuación de los testigos promovidos y la audiencia de oral en la presente causa.
En fecha 12 de Julio de 2024, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se llevó a efecto la audiencia oral en el presente juicio de desalojo, de conformidad con lo establecido en el artículo 115 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; razón por la cual procede este Juzgadora a pronunciarse sobre los hechos controvertidos en la presente causa, siendo importante acotar lo siguiente:

Por otro lado, la Profesional del Derecho abogada en ejercicio ADA ALCIRA URDANETA NAVA, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 90.517, en la audiencia oral celebrada en fecha 12 de Julio de 2024, expuso en forma oral, lo que sucintamente y fielmente a su trascripción se detalla:

“Bueno se inicia en el año 2018, en octubre con la intención de arrendar y vender un inmueble a mi representada ELIANA CHIQUINQUIRÁ SOCORRO RIVAS, luego de esa intención aparece en el escenario el ciudadano GREGORY LUGO QUERALES, identificado en autos, llegan a un acuerdo con mi mandante y acuerdan las condiciones que regiría el contrato, ya siendo ejecutado por una apoderada que mi mandante nombró para dicha operación una prima de nombre ELAINE SOCORRO RIVAS, se le entrega la llave a la persona, con la firme convicción de que se va a arrendatar un documento que sería firmado posteriormente en una NOTARIA en caso de un arrendamiento y posteriormente en un REGISTRO correspondiente. Esto NUNCA OCURRIÓ, a mi apoderdante le fue otorgado por medio de su representante legal un borrador del acuerdo, con un error material y de forma y de fondo, bastante complejo puesto que en un mismo contrato se hacían dos arrendamientos, y dos opciones a compra de dos inmuebles de distintos propietarios. Este acuerdo, no fue firmado pero se perfeccionó como un contrato de arrendamiento verbal entre las partes, es decir la ciudadana ELIANA CHIQUINQUIRA SOCORRO RIVAS y el ciudadano GREGORY LUGO, de esa manera se ventiló en el órgano administrativo SUNAVI, del cual nunca se honró excepto DOS (02) cánones de arrendamiento. Posteriormente, por medio de una apoderada según consta en actas, se lleva a cabo por ante el SUNAVI, el procedimiento previsto para la mediación entre las partes con la finalidad de solicitar la desocupación de inmueble, el número del expediente administrativo es el número MC-01731/08-21, procedimiento que se cumplió a cabalidad; cabe destacar sin la asistencia del requerido inquilino; pero con la debida asistencia legal del Defensor Público NERIO VERGARA, sin embargo, se resolvió el 22 de Marzo de 2022, previo cumplimiento de todo el procedimiento y es allí donde el SUNAVI, habilita la vía judicial. Otro de los defectos de forma para la redacción de este documento es que dista de lo acordado entre mi poderdante y el accionado por cuanto Él no dijo que era en nombre de una empresa que se iba hacer la contratación pero la relación fue en verdad con el ciudadano GREGORY LUGO en forma personal. Han pasado, 5 años o más desde que el accionado está en posesión del inmueble en cuestión SIN PAGAR, ni arrendamiento ni PAGO del inmueble como opción a compra; y es más le cedió a un hermano de nombre OMAR LUGO QUERALES, la posesión del inmueble atribuyéndose una cualidad que no le corresponde y esta familia que vive allí al parecer tampoco está en posesión de la casa; Solicito a este Tribunal que por cuanto está abierta la VÍA JUDICIAL previo cumplimiento de la ley que rige la materia y por cuanto el accionado ha incurrido por MÁS de 5 años en la causal 91 de la LEY DE DESALOJO ARBITRARIO numeral PRIMERO donde cuatro (04) cuotas de arrendamiento son un requerimiento para la resolución del contrato , le solicitamos a este Tribunal se proceda al DESALOJO de la propiedad a mi representada de las personas que se encuentren dentro del inmueble”.

En la oportunidad respectiva de la audiencia, el Profesional del Derecho abogado en ejercicio RAFAEL APONTE, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 12.454, expuso en forma oral, lo que sucintamente y fielmente a su trascripción se detalla:
“Siendo mi oportunidad legal para mis alegatos Manifiesto que estoy en una disyuntiva tener que negar y oponerme a un proceso, en el cual me consta por estar en el expediente que se agotó la vía administrativa, y en ningún momento los demandados se hicieron parte ni personal ni a través de abogado para hacer oposición y alegar sus defensas. Yo me traslade a los 2 inmuebles y este en especifico que se está ventilando en este momento, que aparece como demandado el señor GREGORIO ANTONIO LUGO QUERALES, no se encontraba Él; pero si contacté con sus suegros, quienes viven en el otro inmueble; pero que me manifestaron que ellos iban a arreglar este proceso, que iban a hablar con la apoderada de la demandante para ver a que arreglo llegaban, pero no me plantearon ninguna defensa, por el contrario, el día de la audiencia preliminar, los encontré aquí en la parte de abajo del tribunal, y me manifestaron que ellos iban a arreglar este proceso, que iban a hablar con la apoderada de la demandante, cosa que hasta la presente fecha no han realizado por cuanto ellos quedaron de avisarme. Por supuesto, ante lo planteado aquí, ellos en ningún momento, me han planteado NINGÚN tipo de defensa, y lo que me dijeron fue que ellos habían hablado, con GREGORY LUGO, que es su yerno para ver que me iban a manifestar a mí, y hasta la presente fecha no he recibido ninguna respuesta por parte de ellos, y por consiguiente ninguna defensa por parte de ellos. Por consiguiente, cumpliendo con mi deber como Defensor Ad Litem, me OPONGO a lo planteado por la parte demandante en este proceso.”

Terminada la exposición de la parte demandante y rendidas las declaraciones de las testigos ELSY CORINA COLINA GUTIÉRREZ y NILDA GREGORIA PACHECO MUNELO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad número V-7.836.641 y V-7.873.511, respectivamente, domiciliada en el Municipio Cabimas del estado Zulia, las cuales fueron repreguntadas por el Defensor Judicial de la parte demandada, y trascurrido el lapso establecido en el artículo 120 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para expresar el dispositivo del fallo, este Tribunal se pronunció oralmente en los siguientes términos:

“Escuchadas como fue la exposición de las partes intervinientes en la presente causa, es decir tanto de la apoderada judicial de la parte demandante como del Defensor Judicial de la parte demandada, y revisado como fue todo el material probatorio vertido en las actas, y el cual dada su naturaleza instrumental no fue necesario evacuar en audiencia oral, sólo las pruebas testimoniales, se considera necesario en un primer orden acotar que nos encontramos ante una acción de desalojo intentada por los ciudadana ELIANA CHIQUIQUIRÁ SOCORRO RIVAS en contra del ciudadano GREGORY ANTONIO LUGO QUERALES, todos plenamente identificados y con el carácter de autos, acción ésta que en sus extremos y a los fines de su procedencia, debe cumplir primero con la existencia de una relación arrendaticia por tiempo indefinido, en segundo lugar, la cualidad de propietario del accionante y en tercer y último lugar la insolvencia de los cánones reclamados en actas. Así las cosas, se tiene que este Tribunal se encuentra ante la resolución o el esclarecimiento del alcance de un derecho fundamental y humano como es el derecho a la vivienda, derecho éste que tiene que ser declarado, preservado y garantizado a la luz de todos los intervinientes, y se dice lo anterior en función de que en la presente acción observa esta Juzgadora fueron cumplidos todos y cada uno de los requisitos y exigencias legales para su procedencia, más aún existe en las actas el agotamiento de la vía administrativa por ante el Órgano competente, así como la comprobación de lo alegado en el libelo por la parte demandante, no existiendo contraprueba de lo suscrito por las partes y que fue incorporado a las actas a través de documentos públicos administrativos, todo lo cual serán valorados de forma discriminada en el extenso del fallo. En consecuencia resulta forzoso para esta Juzgadora En Primer lugar declarar CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE VIVIENDA intentada por la ciudadana ELIANA CHIQUINQUIRÁ SOCORRO RIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V.15.552.731 en contra del ciudadano GREGORY ANTONIO LUGO QUERALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.14.083.646, y en Segundo Lugar garantizar el derecho a la vivienda como derecho humano y fundamental a todos y cada unos de los intervinientes en las condiciones de modo, tiempo y lugar que en la respectiva materia se dicten de acuerdo a la política habitacional de vivienda y hábitat. Dejando expresa constancia que todos y cada unos de los pronunciamientos de ley se harán de conformidad con lo establecido en el artículo 121 de la mencionada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y dentro del lapso allí señalado. Se deja igualmente expresa constancia que este Tribunal en aras de una mayor seguridad jurídica y con el fin de dar cumplimiento al principio de igualdad de las partes, transcribe la presente audiencia oral por no contar con los medios técnicos necesarios para su grabación. No obstante fueron cumplidos los extremos de brevedad, publicidad y concentración que conforman al proceso oral.”

Verificados los alegatos y defensas expuestas en la audiencia y el pronunciamiento oral de la sentencia, se procede a dictar el fallo correspondiente de conformidad con lo establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, previo las siguientes consideraciones:

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece el procedimiento judicial para las demandas por desalojo derivadas de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, las cuales deben sustanciarse y sentenciarse por el procedimiento oral contenido en la referida Ley, lo cual deja en evidencia que la naturaleza del procedimiento arrendaticio es oral y sus principios procesales de brevedad, celeridad, economía, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación, oralidad y valoración probatoria según la sana crítica, serán de aplicación preferente en su desarrollo.

En tal sentido los artículos 98 y 99 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establecen textualmente lo siguiente:

“Articulo 98. Las demandas por desalojo, cumplimiento de resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento del contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil.

Artículo 99. El procedimiento arrendaticio es de naturaleza oral; en consecuencia los principios procesales de brevedad, celeridad, economía, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación, oralidad y valoración probatoria según la sana crítica, serán de aplicación preferente en su desarrollo”.

Ahora bien, observa este Tribunal que la presente acción de Desalojo fue fundamentada en el numeral 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento de Vivienda, referido a la. Dicho artículo establece lo siguiente:
“…Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.”

Conforme a la norma antes transcrita, el Legislador establece que sólo será procedente el desalojo, por la causal indicada, cuando el arrendatario o la arrendataria hayan dejado de pagar cuatro (04) cánones de arrendamiento sin causa justificada.

En el caso bajo análisis la parte actora señala que la arrendataria dejó de cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, pues sólo canceló dos (02) cánones, por lo que fundamenta su pretensión conforme a lo previsto en el ordinal 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento de Vivienda, ya antes transcrito.

De tal forma, planteada así la controversia le corresponde a la parte demandada demostrar el cumplimiento de la obligación del pago de los cánones de arrendamiento demandados, por medio de pruebas contundentes para ello.

Ahora bien, de conformidad con el Código de Procedimiento Civil, esta Sentenciadora según disposición del artículo 509, tiene como obligación lo siguiente:

“…Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ella…”

En tal sentido, este Tribunal conforme a la anterior disposición, pasa a analizar todas las pruebas promovidas y evacuadas por las partes en el presente juicio, en su deber de actuar exhaustivamente, a fin de comprobar la procedencia o improcedencia de la pretensión contenida en la demanda, comenzando por las pruebas de la parte demandante, consignadas junto con el libelo, así como las promovidas en el lapso probatorio, de la siguiente forma:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

La parte demandante acompañó con el libelo de la demanda las siguientes pruebas documentales:

PRIMERO: Poder Especial Amplio y Suficiente en Original, autenticado y legalizado por ante la Notaria Pública Estado de Florida de fecha 10/07/23, debidamente Apostillado en Tallahassee, Florida, Estados Unidos de América bajo el número 2023-117360, el cual acredita la cualidad de la Abogada en ejercicio ADA ALCIRA URDANETA NAVA, para representar a la ciudadana ELIANA SOCORRO.
En este sentido, la mencionada prueba no fue impugnada bajo los medios permisibles establecidos por el legislador, por lo tanto, la misma hace plena prueba a favor de la parte demandante en cuanto a la representación ejercida en juicio. ASÍ SE ESTABLECE.

SEGUNDO: Poder especial suficientemente autenticado y apostillado en la República de Panamá en fecha 22/02/21, asentado bajo el número 2021-276557546343, de la ciudadana ELIANA SOCORRO a MIRIAM SOCORRO, poder que corre inserto dentro del expediente administrativo de SUNAVI, y con el que se demuestra su cualidad legal para solicitar ante el SUNAVI la HABILITACION JUDICIAL.
Al respecto esta probanza, la cual no fue impugnada, ni tachada por el adversario bajo los medios permisibles establecidos por el legislador, por lo tanto, la misma hace plena prueba a favor de la parte demandante. ASÍ SE ESTABLECE.

TERCERO: Copia del Poder General de Administración y Disposición de la ciudadana ELIANA SOCORRO a la ciudadana ELAINE SOCORRO, para firmar en su nombre ante la notaria el contrato de arrendamiento con opción a compra y/o en su defecto, la venta del inmueble ante el Registro Correspondiente.
Igualmente, esta documental no fue impugnada bajo los medios permisibles establecidos por el legislador, por lo tanto, la misma hace plena prueba a favor de la parte demandante. ASÍ SE ESTABLECE.

CUARTO: Copia simple del acta constitutiva de la Sociedad Mercantil INVERSIONES Y SERVICIOS Queseriademisinti C.A.
La referida prueba no fue impugnada por el adversario bajo los medios permisibles establecidos por el legislador, por lo tanto, la misma hace plena prueba a favor de la parte demandante, de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

QUINTO: Copias certificadas del expediente Administrativo emitido por la Coordinación Estatal de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Zulia (SUNAVI) signado con el número MC-01731/08-21.
Asimismo, la prueba antes descrita contiene actuaciones administrativas emanadas de un ente público competente para tal fin, que posee fe pública, como lo es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, esta Juzgadora la aprecia y le da pleno valor probatorio en su contenido, de conformidad a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia al artículo 1357 del Código Civil, ya que de la misma se evidencia el cumplimiento por parte de la demandante de autos, del procedimiento administrativo previo, exigido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en sus artículos 94, 95 y 96, siendo agotada la vía administrativa correspondiente para habilitar la vía judicial a través del presente juicio. ASÍ SE DECIDE.

SEXTO: Contrato de Arrendamiento con Opción a compra, elaborado por el accionado previo acuerdo con la propietaria.
De igual manera, el documento antes descrito debió estar sujeto a ciertas formalidades de ley, como lo es suscripción del mismo y su debida autenticación; no obstante a ello, para quien aquí decide lo valora como indicio de prueba, el cual dio inicio a la existencia de la relación contractual de arrendamiento entre las partes intervinientes en el presente juicio, y lo convenido por ellas; pero este debe ser adminiculado a las otras probanzas. Aunado a ello, dicha probática no fue atacada, impugnada, ni tachada por el demandado de autos, a pesar de tener conocimiento del procedimiento administrativo ante el SUNAVI, pues cuando se ordenó la notificación del mismo, quien recibió y firmó la referida boleta de notificación fue su esposa, ciudadana TEDZABETH EMILY ESPINOSA DE LUGO, identificada en actas; igualmente, cuando el defensor ad litem en su escrito de contestación manifestó que se entrevistó con los suegros del demandado Ciudadanos TEDDY ESPINOZA y ELIZABETH DE ESPINOZA, antes identificados, por lo tanto, el demandado Ciudadano GREGORY ANTONIO LUGO QUERALES, identificado en actas, estaba en pleno conocimiento de esta controversia. En tal sentido, esta Juzgadora estima la referida documental como indicio de prueba. ASÍ SE DECIDE.

SÉPTIMO: Copias Certificadas de documentos de propiedad del inmueble, sobre el cual se demanda la desocupación y restitución de la propiedad del inmueble, mediante la vía judicial de desalojo, además de ello, se anexó original de Documento de Propiedad, Plano, Código Catastral y Solvencia a nombre de su propietaria.
Es así, que constituyendo las antes instrumentales, documento público, que cumple con todas las solemnidades de ley, y al no ser impugnado y desconocido por la parte contraria, se le otorga todo el valor probatorio que del mismo emana conforme a lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, ya que demuestra que la demandante es la propietaria legitima del inmueble arrendado, lo cual constituye uno de los requisitos para la procedencia de la causal de desalojo invocada en el presente litigio. ASÍ SE DECIDE.

OCTAVO: Copia Certificada de la notificación del SUNAVI, enviada al demandado GREGORY ANTONIO LUGO QUERALES, dicha notificación corre inserta dentro del expediente administrativo que consta en actas desde el folio 23 hasta el 59, ambos inclusive.
Vale señalar, que la prueba antes descrita contiene actuaciones administrativas emanadas de un ente público competente para tal fin, que posee fe pública, como lo es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, esta Juzgadora la aprecia y le da pleno valor probatorio en su contenido, ya que de la misma se evidencia el cumplimiento por parte de la demandante de autos, del procedimiento administrativo previo, exigido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para lo cual se habilitó la vía judicial, de la exposición de la referida notificación se puede constatar que la referida boleta fue firmada por la ciudadana TEDZABETH EMILY ESPINOZA DE LUGO, titular de la cédula de identidad número V.14.084.108, quien manifestó ser esposa del ciudadano GREGORY ANTONIO LUGO QUERALES, parte demandada, igualmente manifestó que la parte no se encontraba al momento de su notificación, concluyéndose que la parte en referencia tuvo conocimiento del procedimiento administrativo instaurado en su contra y del cual consta en actas sus resultas, sin realizar ningún tipo de objeción al mismo u oposición que pudiera corroborar esta Juzgadora. ASÍ SE DECIDE.

NOVENO: Copia Certificada de la INCIDENCIA durante el proceso administrativo que dicta la SUSPENSIÓN del proceso por incomparecencia del demandado.
La prueba antes descrita contiene actuaciones administrativas emanadas de un ente público competente para tal fin, que posee fe pública, como lo es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, esta Juzgadora la aprecia y le da pleno valor probatorio en su contenido, ya que de la misma se evidencia el cumplimiento por parte de la demandante de autos, del procedimiento administrativo previo, exigido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para lo cual se habilitó la vía judicial. ASÍ SE DECIDE.
DÉCIMA: Copia Certificada del nombramiento del Defensor Público Primero en materia Civil y Administrativa Inquilinaria Ante la incomparecencia del accionado, dichas notificaciones de Aceptación al Cargo y Nombramiento para seguir el procedimiento se encuentran en el expediente.
La prueba antes descrita contiene actuaciones administrativas emanadas de un ente público competente para tal fin, que posee fe pública, como lo es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, esta Juzgadora la aprecia y le da pleno valor probatorio en su contenido, ya que de la misma se evidencia el cumplimiento por parte de la demandante de autos, del procedimiento administrativo previo, exigido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para lo cual se habilitó la vía judicial, es de resaltar, que en el procedimiento administrativo el demandado de autos estuvo debidamente representado por un defensor público especialista en la materia, en defensa de sus derechos e intereses. ASÍ SE DECIDE.

Asimismo, la parte demandante durante el lapso de pruebas promovió mediante escrito presentado en fecha 13 de Junio de 2024, los siguientes medios probatorios:
DOCUMENTAL: Ratifica y Consignó en Original las Pruebas las cuales fueron consignadas con el libelo de la demanda a las actas procesales, las cuales fueron analizadas y otorgadas su correspondiente valoración probatoria en párrafos anteriores.

TESTIMONIAL: Promueve la Testimonial Jurada de las ciudadanas ELSY CORINA COLINA GUTIERREZ, NILDA GREGORIA PACHECO MUNELO y MARILYN ISABEL ALVARES HERNÁNDEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V.7.836.641, V.7.873.511 y V.7.836.920, respectivamente, domiciliadas en el Municipio Cabimas del estado Zulia.
En cuanto a la presente probanza, una vez llevada a cabo la audiencia oral en este juicio se evacuaron sólo las testimoniales de las ciudadanas ELSY CORINA COLINA GUTIERREZ y NILDA GREGORIA PACHECO MUNELO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad número V.7.836.641 y V.7.873.511, respectivamente, domiciliadas en el Municipio Cabimas del estado Zulia, los cuales fueron legalmente juramentadas y sometidas al interrogatorio de Ley, quienes fueron contestes a las preguntas realizadas por la representación judicial de la parte demandante.

En cuanto al acto de la testimonial de la ciudadana MARILYN ISABEL ALVARES HERNÁNDEZ, antes identificada, se declaró desierto el acto, por incomparecencia de la misma, no teniendo nada este Tribunal que valorar, y huelga cualquier pronunciamiento al respecto. ASÍ SE DETERMINA.

Cabe decir, que de la evacuación de la testimonial jurada de la ciudadana ELSY CORINA COLINA GUTIÉRREZ, antes identificada, y juramentada legalmente manifestó no tener impedimento para declarar en este caso, ni tener interés en las resultas del mismo. Observa esta Juzgadora, que la referido testigo fue conteste al indicar que tiene conocimiento de que la parte demandante ELIANA CHIQUINQUIRÁ SOCORRO RIVAS, es propietaria de años del inmueble objeto de litigio, y que el ciudadano GREGORY LUGO QUERALES se encontraba en calidad de arrendatario del mismo; En cuanto a la QUINTA en Pregunta realizada que en el inmueble objeto de litigio vive una señora, más no indicó conocerla ni saber quién es, no pudiendo corroborar mediante este testimonio esta Juzgadora quien realmente ocupa el inmueble o que este haya sido cedido mediante posesión a persona distinta del demandado, más sin embargo, expresó tener conocimiento de que el ciudadano GREGORY ANTONIO LUGO QUERALES ocupaba el inmueble en calidad de inquilino, según la segunda repregunta, y tomó posesión del mismo, mencionando que la fecha no la sabe; pero es aproximadamente de esto cinco (05) años, teniendo conocimiento y estando conteste de los hechos en tiempo, modo y lugar, antes referidos y que guardan relación con el objeto de la causa, al observar igualmente de la exposición realizada, que la ciudadana en mención, acotó que vivió en el barrio y su mamá vivió ahí, y por lo tanto, posee conocimiento directos de los hechos preguntados y repreguntados, que producen mérito favorable a favor de la parte promovente, y deben ser valorados dada la condición de la testigo ELSY CORINA COLINA GUTIERREZ, exclamando que tiene 63 años de edad, y produce confiabilidad su testimonio, considerando que debido a la edad que tiene la hace merecer certeza en sus deposiciones. ASÍ SE CONSIDERA.

Ahora bien, en atención a la testimonial jurada de la ciudadana NILDA GREGORIA PACHECO MUNELO, juramentada legalmente, señaló en la PRIMERA pregunta haber conocido de vista al ciudadano GREGORY ANTONIO LUGO QUERALES y que este ocupaba el inmueble objeto de litigio, y que tiene conocimiento de ello, por ser vecina de la vivienda señalada en este proceso, así como de la fecha aproximada en la que el ciudadano tomó posesión del inmueble, manifestando que una fecha exacta no la puedo decir, pero es alrededor de 4 o 5 años, concatenado con los años indicados por la parte accionante en su libelo, y adminiculado con lo depuesto por la anterior testigo, ambas concuerdan que la ciudadana ELIANA CHIQUINQUIRA SOCORRO RIVAS es propietaria del inmueble objeto de litigio, y ésta aún más por cuanto alegó que la vio nacer y crecer en la referida casa; Igualmente, manifestó en cuanto a la QUINTA no conocer quien se encontrara ocupando o viviendo en el referido inmueble en los actuales momentos, al mismo tiempo la testigo manifestó llevar viviendo 58 años en el referido sector, y por ende como vecina del inmueble propiedad de la ciudadana ELIANA CHIQUINQUIRÁ SOCORRO RIVAS, y al no tener más información importante que acotar, concluye esta Juzgadora que dicha testimonial igualmente esta conteste en cuanto al tiempo, modo y lugar sobre los hechos litigiosos, y que surte efectos en base a los hechos aquí resaltados, lo cual hace prueba a favor de la parte promovente, sin poder sacar otros elementos de convicción jurídicos relevantes fuera de estos, y sólo atendiendo esta Juzgadora a la declaración de la misma y que tengan que ver con la pretensión aquí instaurada, dándole pleno valor probatorio al testimonio rendido. ASÍ SE ESTABLECE.

Es de destacar, que durante las evacuaciones de las referidas testimoniales antes analizadas, estuvo presente el Defensor Judicial de la parte demandada, evidenciándose aquí el control de la prueba, teniendo la oportunidad de repreguntar, y se garantizó el derecho a la defensa de la parte en esta causa. ASÍ SE ESTABLECE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
MÉRITO FAVORABLE DE LA PRUEBA: La parte invocó como medio de prueba el Principio de Adquisición el Principio de Comunidad de la Prueba del Merito favorable de las actas procesales, al respecto esta Juzgadora considera necesario acotar que en todo el Sistema Probatorio venezolano rige el principio de Comunidad de la Prueba, y el Juez está en el deber de aplicarlo de Oficio sin necesidad de alegación de las partes, en virtud a ello no debe ser empleado como un mecanismo para traer a las actas hechos que la parte pretende probar. ASÍ SE ESTABLECE.

DOCUMENTAL: El Defensor Judicial de la parte demandada se sirvió de los documentos que fueron consignados en el presente juicio, las cuales fueron analizadas y otorgados su correspondiente valoración en párrafos anteriores. Con respecto a lo señalado en el particular tercero del referido escrito de pruebas presentado por el Defensor Judicial de la parte demandada, y la información aportada en dicho particular por el Defensor Judicial, en cuanto a la imposibilidad de comunicarse directamente con su representado, por no considerarse parte del conjunto de los medios de pruebas conocidos y estipulados por la Ley, así como del Código de Procedimiento Civil, no entra a valorarse el referido particular. ASÍ SE ESTABLECE.

III
MOTIVACIONES FINALES PARA DECIDIR

En el presente caso se observa que la parte actora demandó el desalojo de un inmueble de su propiedad, constituido por una casa, destinada a vivienda principal, ubicada en el Callejón el Diablito, Calle Francisco de Miranda, Sector Bello Monte, en Jurisdicción de la Parroquia Germán Ríos Linares del Municipio Cabimas del estado Zulia; fundamentando la acción en la causal contenida en el numeral 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referida a que el arrendatario haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada.

Al respecto la apoderada judicial de la parte actora, abogada en ejercicio ADA URDANETA, ya identificada, alega en el libelo de la demanda que la arrendataria dejó de cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, pues sólo canceló dos (02) cánones de arredramiento.
Así se observa, conforme a los términos de la demanda y la contestación, que el tema debatido en el presente asunto, se encuentra centrado en el incumplimiento de la parte demandada y la falta de pago de cánones de arrendamiento que origina el pedimento por parte de la demandante de no continuar con la relación arrendaticia y el desalojo de la vivienda; y vista la contestación realizada por el defensor judicial de la parte demandada, la carga de la prueba de lo alegado en la presente acción, correspondió a la parte demandada, desvirtuar los hechos alegados, lo cual no fue reflejado en actas, y cuando aún bajo el procedimiento administrativo la parte demandada tuvo conocimiento de ello.

En este sentido, la doctrina más exacta sobre la carga de la prueba señala que corresponde al hecho que tiene la parte de probar su petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal.

De tal forma, corresponde al análisis de la norma en la cual se fundamenta el presente juicio de desalojo, a saber, artículo 91.1 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda el cual prevé expresamente lo siguiente:

“…Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin”.

La norma previamente enunciada estatuye los fundamentos por los cuales puede solicitarse el desalojo de un inmueble arrendado destinado a vivienda, entre los cuales prevé en el numeral 1, la falta de pago de cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada; por tanto para que proceda una demanda de desalojo fundamentada en la causal antes reseñada, la doctrina y la jurisprudencia han señalado que el demandante debe demostrar los siguientes requisitos de manera concurrente:
1.- Probar la relación arrendaticia que vincula a las partes sobre un inmueble destinado a vivienda; lo cual fue debidamente acreditado en actas, lo cual fue analizado y valorado en párrafos anteriores.
2.- Probar la propiedad que ostenta sobre el inmueble arrendado; en este sentido es menester que el accionante sea el dueño o propietario del inmueble arrendado y no un simple poseedor o detentador; lo cual quedó demostrado en autos a través del título de propiedad debidamente registrado cursante en actas del presente expediente.

Documentales éstas que fueron debidamente valoradas supra y las cuales adminiculadas en su conjunto llevan a esta Juzgadora a dar por acreditado la falta de pago de los cánones de arrendamiento sin causa justificada, sobre el periodo indicado de octubre 2018 a octubre 2023, y siendo que la demandante ha cumplido con todos los pasos administrativos y judiciales a los efectos de garantizar los derechos propios y de su arrendatario; se tiene como comprobada la falta de pago en la debida oportunidad de los cánones de arrendamiento correspondientes, porque nada consta en actas que acredite lo contrario a ello. ASÍ SE DECIDE.

Aunado a lo antes expuesto quedó evidenciado en actas que la parte demandada ciudadano GREGORY ANTONIO LUGO QUERALES, estuvo a derecho en el procedimiento administrativo seguido en su contra, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, no obstante su incomparecencia a la primera audiencia conciliatoria fijada, dio como resultado la designación de un Defensor Público especial en la materia esto es con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, en razón de lo cual, el ente administrativo habilitó la vía judicial a los fines de que las partes resolvieran el conflicto ante los tribunales competentes, quedando agotada así la vía administrativa previa exigida por la Ley, correspondiendo a este Tribunal conocer del debate sobre los puntos de derecho que configuran la pretensión de la demandante.

Amen, de que igualmente se destacó de las actas, que el inmueble objeto de litigio, en algún momento haya sido traspasado en cuanto a la posesión al ciudadano OMAR LUGO QUERALES, indicado en el libelo de la demanda, como hermano del demandado, por cuanto no fue demostrado en las actas, bajo prueba fehaciente alguna, De tal forma, es evidente que en el presente juicio, existen derechos de rango constitucional confrontados, ya que está presente el derecho de propiedad que tiene la demandante, el cual implica el libre uso, goce y disfrute del inmueble objeto de demanda; y por otra parte se encuentra el derecho a la vivienda de la parte demandada, como derecho humano fundamental, los cuales deben ser garantizado para ambas partes.

Por lo tanto, lo concluido en la presente decisión no significa que se esté desconociendo la situación en que se encuentra el arrendatario, posiblemente con su grupo familiar, de no tener un inmueble que le sirva de vivienda. Ante ello, es por lo que la Ley especial que rige la materia, interpretando los valores y principios constitucionales, ha establecido mecanismos para garantizar que el desalojo no se produzca, hasta tanto el órgano competente en materia de vivienda y hábitat disponga lo conducente para preservar ese derecho, tal y como está establecido en el artículo 49 de la Ley para la Regularizaron y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

En tal sentido, demostrado hechos concretos que patentizan la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario ciudadano GREGORY ANTONIO LUGO QUERALES, con ello quedó demostrado la falta de pago invocada por la accionante y de allí la procedencia conforme a derecho del desalojo demandado, lo cual implica recuperar la posesión real, material y efectiva del inmueble objeto de la demanda, la pretensión que hace valer, resulta procedente en Derecho, pues de acuerdo a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, tal y como sucedió en el caso bajo análisis. ASÍ SE DECIDE.

En consecuencia, resulta forzoso es para esta Juzgadora en primer lugar declarar CON LUGAR la demanda de Desalojo intentada por la ciudadana ELIANA CHIQUINQUIRÁ SOCORRO RIVAS en contra del ciudadano GREGORY ANTONIO LUGO QUERALES, plenamente identificadas en actas, y en segundo lugar el DESALOJO del inmueble objeto de litigio, libre de personas y de bienes, y su entrega a la parte demandante, garantizándose el derecho a la vivienda como derecho humano y fundamental a la parte demandada en el presente procedimiento, en las condiciones de modo, tiempo y lugar que en la respectiva materia se dicten de acuerdo a la política habitacional de vivienda y hábitat, tal y como será expuesto en la siguiente dispositiva. ASÍ SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, DECLARA en el presente juicio DESALOJO intentado por la ciudadana ELIANA CHIQUINQUIRÁ SOCORRO RIVAS, en contra del ciudadano GREGORY ANTONIO LUGO QUERALES, ambos ya identificados:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Desalojo intentada por la ciudadana ELIANA CHIQUINQUIRÁ SOCORRO RIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.15.552.731 en contra del ciudadano GREGORY ANTONIO LUGO QUERALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-14.083.464.

SEGUNDO: Se ordena el DESALOJO y entrega a la parte demandante libre de personas y de bienes del inmueble constituido por una vivienda ubicado en el Callejón El Diablito, Calle Francisco de Miranda, Sector Bello Monte, Parroquia German Ríos Linares, jurisdicción del municipio Cabimas del estado Zulia, identificado en actas.

TERCERO: En virtud de lo aquí ordenado, se acuerda GARANTIZAR el derecho a la vivienda como derecho humano y fundamental a la parte demandada en el presente procedimiento, en las condiciones de modo, tiempo y lugar que en la respectiva materia se dicten de acuerdo a la política habitacional de vivienda y hábitat vigentes.

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencida en la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, incluso en la página web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, así como en la página www.zulia.scc.org.ve. Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas, a los diecisiete (17) días del mes de Julio de dos mil veinticuatro (2024). Años: 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
LA JUEZA,

ZULAY BARROSO OLLARVES.
LA SECRETARIA,

NORBELY FARIA SUAREZ.

En la misma fecha, siendo la(s) dos y treinta minutos de la tarde (2:30pm)), se dictó y publicó la anterior sentencia en el expediente 38.956 de la nomenclatura llevada por este Tribunal, quedando anotada bajo el número 103-2024.
LA SECRETARIA,

NORBELY FARIA SUAREZ.

Expediente número: 38.956
Sentencia número: 103-2024.
ZBO/NFS/acm