TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 15.114
I
INTRODUCCIÓN
Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la distribución signada con el No. TSM-072-2024, efectuada en fecha veintiocho (28) de mayo de dos mil veinticuatro (2024), por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del estado Zulia (Sede Torre Mara), con ocasión al recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio Luis Alberto Acosta Vásquez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 56.861, actuando en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil nueve (2009), bajo el No. 9, Tomo 94-A, contra la sentencia definitiva No. 063-2024, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha trece (13) de mayo de dos mil veinticuatro (2024), en relación al juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoare la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de abril de mil novecientos noventa y nueve (1999), bajo el No. 45, Tomo 20-A, contra la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., previamente identificada.
II
ANTECEDENTES
Consta en actas que en fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil diecinueve (2019), fue interpuesta demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, sigue la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., contra la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., identificadas en actas; siendo distribuida al Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, según planilla de distribución No. 003-19.
Posteriormente, en fecha dos (02) de agosto de dos mil diecinueve (2019), el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, admitió en cuanto ha lugar en Derecho, la demanda que dio inicio al presente proceso, por no ser contraria a la Ley, el orden público o a las buenas costumbres, en consecuencia, ordenó la citación de la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., en la persona de su representante legal, ciudadana ANDREINA DEL CARMEN APONTE MUJICA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 13.140.324.
En fecha veinte (20) de septiembre de dos mil diecinueve (2019), el Alguacil del Juzgado de Cognición, realizó exposición mediante la cual, dejó constancia de haber recibido el pago de los emolumentos necesarios para practicar la citación de la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A. De seguidas, en fecha veintitrés (23) de septiembre de dos mil diecinueve (2019), se libraron los recaudos de citación.
En la misma fecha, el ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, actuando en su carácter de VICEPRESIDENTE de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., debidamente asistido por la profesional del Derecho Cira Elvira Cruz Andrade, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 132.817, presentó escrito mediante el cual, ratificó todos y cada uno de los pedimentos efectuados en el escrito libelar, solicitando, en consecuencia, fuese declarado CON LUGAR el desalojo a favor de la parte que representa. Asimismo, otorgó poder Apud-acta a la prenombrada profesional del Derecho, así como al abogado en ejercicio Marco Javier Stulme Cabrera, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 141.711, para que, conjuntamente, representen todos sus derechos e intereses en el presente litigio.
En fecha nueve (09) de octubre de dos mil diecinueve (2019), el Alguacil del Juzgado de la causa, realizó exposición mediante la cual, dejó constancia de la infructuosidad de la citación personal de la ciudadana ANDREINA DEL CARMEN APONTE MUJICA, en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil TUQUEQUE, C.A., motivo por el cual, consignó los recaudos que le fueron entregados.
En la misma fecha, la representación judicial de la parte demandante, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., presentó escrito mediante el cual, solicitó la citación cartelaria de la parte demandada de autos; siendo proveído mediante auto de fecha diez (10) de octubre de dos mil diecinueve (2019). En consecuencia, se ordenó la citación cartelaria de la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., conforme a lo estipulado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, debiendo ser publicados los respectivos carteles, en los Diarios “El Universal” y “El Nacional”. De seguidas, se dio cumplimiento a lo ordenado.
En fecha treinta (30) de octubre de dos mil diecinueve (2019), se dictó auto mediante el cual, la Abg. Jenny Maribel Meisner Vera, en su condición de Jueza Provisoria del Juzgado A-quo, se abocó al conocimiento de la presente causa.
Posteriormente, en fecha veintidós (22) de noviembre de dos mil diecinueve (2019), el abogado en ejercicio Marco Stulme, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI, presentó escrito mediante el cual, consignó, en formato impreso, los carteles de citación de la parte demandada, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., publicados en los Diarios “El Universal” de fecha veintidós (22) de octubre de dos mil diecinueve (2019), y “El Nacional” de fecha veinticinco (25) de octubre del mismo año; siendo agregados a las actas procesales, en la aludida oportunidad.
En fecha veintisiete (27) de noviembre de dos mil diecinueve (2019), se realizó nota secretarial mediante la cual, se dejó constancia de haber llevado a cabo la fijación del cartel de citación de la parte demandada, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., en su respectivo domicilio, dándose así por sentado, el cumplimiento de las formalidades contenidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, respecto de la citación cartelaria.
En fecha ocho (08) de enero de dos mil veinte (2020), el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, dejó sin efecto el auto de fecha veintidós (22) de noviembre de dos mil diecinueve (2019), que ordenó agregar a las actas procesales, las impresiones de los carteles de citación publicados en los Diarios “El Universal” y “El Nacional”, de fechas veintidós (22) y veinticinco (25) de octubre de dos mil diecinueve (2019), por no cumplir con los parámetros exigidos en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, instó a la parte interesada a consignar los originales de dichas publicaciones, para ser agregados al expediente.
Posteriormente, en fecha treinta y uno (31) de enero de dos mil veinte (2020), el profesional del Derecho Luis Alberto Acosta Vásquez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 56.861, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., suscribió diligencia mediante la cual, consignó instrumento poder que, por vía de sustitución, fuese otorgado por la ciudadana ANDREINA DEL CARMEN APONTE MUJICA, en su condición de representante legal de la referida Compañía, a los abogados en ejercicio José Vicente Matos y Taydee Romero, a fin de que se le tenga como parte en el presente litigio, así como al profesional del Derecho Adelso Rincón Romero, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 140.099. Aunado a ello, se dio por citado en la presente causa.
En la misma fecha, la representación judicial del ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI, presentó escrito mediante el cual, solicitó al Juzgado A-quo, fuesen librados nuevos carteles de citación. En fecha cuatro (04) de febrero de dos mil veinte (2020), se dictó auto negando dicho pedimento, al constatarse de actas que la parte demandada, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., se había dado por citada en el presente expediente.
Posteriormente, en fecha cuatro (04) de marzo de dos mil veinte (2020), la representación judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., presentó escrito mediante el cual, opuso cuestiones previas y rindió contestación al fondo de la demanda. Asimismo, presentó demanda reconvencional por CUMPLIMIENTODE CONTRATO, contra la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A.
En fecha veintiuno (21) de octubre de dos mil veinte (2020), el Juzgado A-quo, recibió por ante el correo electrónico institucional, diligencia remitida por el abogado en ejercicio Luis Alberto Acosta Vásquez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., mediante la cual, solicitó la reanudación de la presente causa; siendo consignada en formato físico, en fecha veintitrés (23) de octubre de dos mil veinte (2020).
Posteriormente, en fecha veintiocho (28) de octubre de dos mil veinte (2020), se dictó auto mediante el cual, se ordenó la reanudación de la presente causa en un término de diez (10) días, contados a partir de la constancia en actas de la notificación de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A.
En fecha veinticinco (25) de noviembre de dos mil veinte (2020), el Juzgado de Cognición, recibió por ante el correo electrónico institucional, diligencia remitida por el abogado en ejercicio Luis Alberto Acosta Vásquez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., dándose por notificado de la reanudación de la presente causa, y solicitando la notificación de su contraria; siendo consignada en formato físico, en fecha treinta (30) de noviembre de dos mil veinte (2020).
En fecha catorce (14) de diciembre de dos mil veinte (2020), el Alguacil del Juzgado de la causa, realizó exposición mediante la cual, dejó constancia de haber notificado al apoderado judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., consignando, a tal efecto, el acuse de recibo correspondiente. De seguidas, se dictó auto en virtud del cual, se dejó constancia de haber dado cumplimiento a la citación de la parte accionada; siendo esto confirmado mediante llamada telefónica realizada al apoderado judicial de dicha Sociedad de Comercio.
En fecha diecinueve (19) de enero de dos mil veintiuno (2021), se dictó auto mediante el cual, se dejó constancia de la publicación de la sentencia interlocutoria No. 0003-2021, de esa misma fecha, que declaró CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y, en consecuencia, declinó la competencia en alguno de los Juzgados de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que se continuase sustanciando el presente asunto.
Seguidamente, en fecha veintiocho (28) de enero de dos mil veintiuno (2021), el abogado en ejercicio Luis Alberto Acosta Vásquez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., suscribió diligencia mediante la cual, se dio por notificado de la sentencia interlocutoria No. 0003-2021, dictada en fecha diecinueve (19) de enero de dos mil veintiuno (2021).
En fecha cuatro (04) de febrero de dos mil veintiuno (2021), el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, dejó constancia de haber recibido vía correo electrónico institucional, diligencia suscrita por el abogado en ejercicio Luis Alberto Acosta Vásquez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., solicitando la notificación de su contraria respecto de la sentencia interlocutoria No. 0003-2021, dictada en fecha diecinueve (19) de enero de dos mil veintiuno (2021); siendo consignada en formato físico, en fecha nueve (09) de febrero de dos mil veintiuno (2021).
En la misma fecha, la abogada en ejercicio Cira Cruz Andrade, actuando en su carácter de PRESIDENTA de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., así como apoderada judicial del ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, VICEPRESIDENTE de la aludida Sociedad de Comercio, presentó diligencia dándose por notificada de la aludida resolución.
En fecha veintidós (22) de febrero de dos mil veintiuno (2021), se suscribió nota secretarial mediante la cual, se dejó constancia de la remisión digital del oficio signado con el No. 018-21, dirigido a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del estado Zulia (Sede Torre Mara), a los fines de la distribución del expediente en original a alguno de los Juzgados de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, para que continuase conociendo de la causa principal; siendo recibido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha veintitrés (23) de febrero de dos mil veintiuno (2021).
Posteriormente, en fecha veinticinco (25) de junio de dos mil veintiuno (2021), el abogado en ejercicio Luis Alberto Acosta Vásquez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., suscribió diligencia solicitando al Juzgado A-quo, procediera a indicar el estado actual en que se encontraba el presente litigio.
En fecha nueve (09) de julio de dos mil veintiuno (2021), la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., suscribió diligencia mediante la cual, dejó sin efecto la diligencia que fuese presentada por su persona en fecha veinticinco (25) de junio de dos mil veintiuno (2021). Asimismo, solicitó al Juzgador A-quo, procediera a darle entrada a la presente causa, e igualmente, se sirviera a abocarse al conocimiento de la misma, librando, a tal efecto, las boletas correspondientes.
En fecha veinte (20) de julio de dos mil veintiuno (2021), la abogada en ejercicio Cira Cruz Andrade, actuando en su carácter de PRESIDENTA de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., así como apoderada judicial del ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, VICEPRESIDENTE de la aludida Sociedad de Comercio, suscribió diligencia solicitando al Juzgado de Cognición, indicara la etapa procesal en que se encontraba la presente causa.
Seguidamente, en fecha veintitrés (23) de julio de dos mil veintiuno (2021), el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, indicó que la presente causa se encontraba en la etapa para emitir pronunciamiento acerca de la admisión de la reconvención propuesta. Asimismo, señaló que, dicho pronunciamiento se llevaría a cabo una vez constara en actas la notificación de ambas partes. En fecha veinte (20) de agosto de dos mil veintiuno (2021), se libraron las boletas de notificación correspondientes.
En fecha tres (03) de septiembre de dos mil veintiuno (2021), los ciudadanos GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI y CIRA ELVIRA CRUZ ANDADRE, actuando en su propio nombre, así como en representación de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A, suscribieron diligencia mediante la cual, otorgaron poder Apud-acta a la prenombrada ciudadana, quien es abogada en ejercicio y se encuentra inscrita en el Instituto Social del Abogado bajo el No. 132.817, así como a la profesional del Derecho Norys Beatriz Márquez, matriculada bajo el No. 120.828, para que conjunta o separadamente, ejerzan su representación judicial en el presente litigio.
En fecha catorce (14) de septiembre de dos mil veintiuno (2021), el abogado en ejercicio Luis Alberto Acosta Vásquez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., suscribió diligencia dándose por notificado del auto de fecha veintitrés (23) de julio de dos mil veintiuno (2021).
Seguidamente, en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil veintiuno (2021), el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, admitió en cuanto ha lugar en Derecho, la demanda reconvencional por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, propuesta por la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., contra la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. En consecuencia, ordenó su tramitación conforme a lo estipulado en el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, conjuntamente con el artículo 869 eiusdem, asimismo, se dejó constancia que, la fijación de la audiencia preliminar se efectuaría hasta tanto la demanda y la reconvención pudiesen continuar en un solo procedimiento.
En fecha once (11) de octubre de dos mil veintiuno (2021), la abogada en ejercicio Norys Beatriz Márquez, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., presentó escrito de contestación a la demanda reconvencional propuesta en contra de su representada.
En fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil veintidós (2022), la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., presentó escrito mediante el cual, solicitó al Juzgado A-quo, procediera a fijar la oportunidad correspondiente para la celebración de la audiencia preliminar. Asimismo, comunicó el fallecimiento del ciudadano GIULIANO PASQUEALUCCI SIDONI, quien en vida fuese el VICEPRESIDENTE de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., en tal sentido, consignó el acta de defunción correspondiente.
Posteriormente, en fecha catorce (14) de junio de dos mil veintidós (2022), la Abg. Jenny Maribel Meisner Vera, en su condición de Jueza Suplente del Juzgado A-quo, dictó auto de abocamiento en la presente causa.
En fecha veintiuno (21) de junio de dos mil veintidós (2022), el Juzgado de Cognición, dictó auto mediante el cual, fijó la oportunidad correspondiente para la celebración de la Audiencia Preliminar, a tenor de lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil; siendo celebrada en fecha veintiocho (28) de junio de dos mil veintidós (2022).
En fecha primero (1°) de julio de dos mil veintidós (2022), el Juzgado A-quo, dictó auto razonado fijando los límites de la controversia planteada. Asimismo, acordó la apertura de un lapso probatorio de cinco (5) días de despacho, contados a partir del día siguiente a la publicación del referido auto, para que las partes intervinientes en el presente litigio, promovieran las probanzas que creyeran convenientes a sus propios derechos e intereses.
Seguidamente, en fecha ocho (08) de julio de dos mil veintidós (2022), la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha once (11) de julio de dos mil veintidós (2022), la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha doce (12) de julio de dos mil veintidós (2022), se dictó auto de admisión de pruebas. Asimismo, se libró oficio No. 0115-2022, dirigido a la Entidad Financiera Banesco, Banco Universal, C.A. Aunado a ello, se dictó auto fijando un lapso de veinticinco (25) días de despacho, para llevar a cabo la evacuación de los medios probatorios promovidos por ambas partes en el decurso del íter procesal.
En fecha dieciocho (18) de julio de dos mil veintidós (2022), la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., presentó escrito relativo a la intimación que le fuese realizada a su representada, respecto a la prueba de exhibición de documento promovida por su contraria.
Posteriormente, en fecha veintiuno (21) de julio de dos mil veintidós (2022), la Alguacil Temporal del Juzgado A-quo, realizó exposición dejando constancia de la entrega del oficio signado con el No. 0115-2022, dirigido a la Entidad Financiera Banesco, Banco Universal, C.A., razón por la cual, consignó el acuse de recibo correspondiente.
En fecha doce (12) de enero de dos mil veintitrés (2023), la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., presentó escrito mediante el cual, solicitó la reactivación del proceso que se encontraba en la etapa procesal correspondiente para la evacuación de los medios probatorios promovidos por ambas partes, al no haberse obtenido respuesta alguna por parte de la Entidad Financiera Banesco, Banco Universal, C.A., y al ser confirmado por dicha representación judicial, que la cuenta corriente No. 0134 0079 26 0793166215, pertenece a su representada. Asimismo, peticionaron, fuese elaborado cómputo por secretaría de los días de despacho transcurridos en lo que respecta al lapso de evacuación de pruebas, antes indicado, así como el señalamiento expreso por parte de dicho Órgano Jurisdiccional, en lo concerniente a la etapa procesal a seguir.
Seguidamente, en fecha catorce (14) de febrero de dos mil veintitrés (2023), el Juzgado A-quo, proveyó conforme a lo solicitado y, en consecuencia, realizó el cómputo por secretaria de los días de despacho requeridos por la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., en fecha doce (12) de enero de dos mil veintidós (2022). Asimismo, dictó auto mediante el cual, fijó la oportunidad correspondiente para la celebración de la Audiencia Oral y Pública, a tenor de lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose con ello, la notificación de las partes. En la misma fecha, se cumplió con lo ordenado.
En fecha ocho (08) de marzo de dos mil veintitrés (2023), la Alguacil Temporal del Juzgado de la causa, realizó exposición dejando constancia de haber notificado al abogado en ejercicio Luis Alberto Acosta Vásquez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., razón por la cual, consignó el acuse de recibo correspondiente.
Posteriormente, en fecha veintidós (22) de mayo de dos mil veintitrés (2023), la Alguacil Temporal del Juzgado A-quo, realizó exposición dejando constancia de haber practicado la notificación de la abogada en ejercicio Cira Elvira Cruz, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., razón por la cual, consignó el acuse de recibo correspondiente.
En fecha doce (12) de junio de dos mil veintitrés (2023), el Juzgado Cognoscitivo, dictó auto mediante el cual, acordó diferir la oportunidad correspondiente para la celebración de la Audiencia Oral y Pública.
En fecha veintiséis (26) de junio de dos mil veintitrés (2023), el abogado en ejercicio Luis Alberto Acosta Vásquez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., suscribió diligencia consignando impresiones de documentos públicos judiciales, contentivos de sentencia de fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil veintitrés (2023), dictada por la Sala Constitucional y sentencia de fecha diez (10) de abril de dos mil veintitrés (2023), proferida por la Sala de Casación Civil, ambas pertenecientes al Tribunal Supremo de Justicia, por considerarlas de interés para la presente causa.
En la misma fecha, el Juzgado A-quo, reformó el auto dictado en fecha doce (12) de junio de dos mil veintitrés (2023). Seguidamente, en fecha veintisiete (27) de junio de dos mil veintitrés (2023), se dictó auto acordándose diferir la oportunidad correspondiente para la celebración de la Audiencia Oral y Pública.
En fecha doce (12) de julio de dos mil veintitrés (2023), el Juzgado de Cognición, dictó auto mediante el cual, ordenó oficiar a la Coordinación de la Unidad de Audiovisuales del Edificio Torre Mara, División de Servicios Judiciales de la Dirección Administrativa Regional del estado Zulia, con ocasión a la fijación de una Sala de Audiencias para llevar a cabo la celebración del Debate Oral en el presente litigio. En la misma fecha, se cumplió con lo ordenado. Subsiguientemente, en fecha trece (13) de julio de dos mil veintitrés (2023), se suscribió nota secretarial dejando constancia de la remisión del oficio signado con el No. 254-2023, a la Rectoría de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a los fines antes indicados.
En fecha dieciocho (18) de julio de dos mil veintitrés (2023), el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, acordó diferir la oportunidad correspondiente para la celebración de la Audiencia Oral y Pública. En fecha veintiuno (21) de julio de dos mil veintitrés (2023), se recibió oficio No. 0110-2023, de fecha catorce (14) de julio de dos mil veintitrés (2023), proveniente de la Coordinación Civil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, instando al Juzgado de la causa a informar de dicha instancia administrativa, acerca de la hora y fecha fijada para llevar a cabo la referida Audiencia.
En fecha veintiséis (26) de julio de dos mil veintitrés (2023), se suscribió nota secretarial dejando constancia de la remisión del oficio signado con el No. 269-2023, a la Coordinación Civil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, dando respuesta al oficio No. 0110-2023, proveniente de dicho Órgano Administrativo.
En fecha tres (3) de agosto de dos mil veintitrés (2023), se recibió oficio signado con el No. 0116-2023, de fecha primero (1°) de agosto de dos mil veintitrés (2023), proveniente de la Coordinación Civil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, mediante el cual, se informó al Juzgado A-quo que, a los fines de hacer la entrega de las llaves de la Sala de Audiencia asignada para la celebración de la Audiencia Oral y Pública en el presente asunto, debía girarse la solicitud correspondiente el día de despacho anterior al fijado para tal fin.
Posteriormente, en fecha ocho (08) de agosto de dos mil veintitrés (2023), se dictó auto mediante el cual, se suspendió la celebración de la Audiencia Oral y Pública fijada en la presente causa. Asimismo, se indicó que, dicha oportunidad, sería fijada en auto por separado.
En fecha diecisiete (17) de octubre de dos mil veintitrés (2023), el abogado en ejercicio Luis Alberto Acosta Vásquez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., suscribió diligencia mediante la cual, solicitó al Juzgado A-quo, practicara inspección judicial en el inmueble objeto del presente litigio, a los fines de fiscalizar el desempeño de la depositaria judicial designada. Asimismo, peticionó que dicho medio probatorio fuese evacuado por el referido Órgano Jurisdiccional, y que se notificase a la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C. A., en su condición de depositaria judicial.
En fecha nueve (09) de noviembre de dos mil veintitrés (2023), los abogados en ejercicio Luis Alberto Acosta Vásquez y Norys Márquez, actuando en su carácter de apoderados judiciales de los sujetos intervinientes en la relación jurídico-procesal, suscribieron diligencia mediante la cual, convinieron en la suspensión de la presente causa por un plazo de quince (15) días de despachos, contados a partir de la constancia en actas de la aludida actuación. Posteriormente, en fecha veinte (20) de noviembre de dos mil veintitrés (2023), el Juzgado A-quo, dictó auto en virtud del cual, acordó la suspensión de la causa, desde el día diez (10) de noviembre de dos mil veintitrés (2023), hasta el día treinta (30) de noviembre del mismo año, debiendo reanudarse la causa en el día de despacho siguiente, en la fase procesal correspondiente.
Posteriormente, en fecha cuatro (04) de diciembre de dos mil veintitrés (2023), se dictó auto mediante el cual, se fijó la oportunidad correspondiente para la celebración de la Audiencia Oral y Pública, a tenor de lo establecido en el artículo 862 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber operado la reanudación de la presente causa.
En fecha siete (07) de diciembre de dos mil veintitrés (2023), se suscribió nota secretarial dejando constancia de la remisión del oficio signado con el No. 481-2023, dirigido a la Coordinación Civil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a los fines de la asignación de una Sala de Audiencias para la celebración del Debate Oral.
En fecha doce (12) de diciembre de dos mil veintitrés (2023), el Juzgado de la causa, recibió diligencia presentada por el abogado en ejercicio Luis Alberto Acosta Vásquez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., mediante la cual procedió a recusar a la abogada Ailin Yuramy Cáceres García, en su condición de Jueza Provisoria del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
Posteriormente, en fecha trece (13) de diciembre de dos mil veintitrés (2023), la Jueza Provisoria del Juzgado A-quo, agregó a las actas procesales, informe de descargo concerniente a la recusación planteada.
En fecha quince (15) de diciembre de dos mil veintitrés (2023), el Juzgado de Cognición, dictó auto ordenando la remisión del expediente en original a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del estado Zulia (sede Torre Mara), a los fines de su posterior distribución a algún Juzgado de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, para que continuara conociendo de la causa principal. Asimismo, ordenó la remisión de las copias certificadas consideradas conducente, en aras de ser distribuidas a alguno de los Juzgados Superiores que, por orden de Ley, corresponda conocer y decidir la incidencia de recusación planteada. En la misma fecha, se libraron oficios signados con los Nos. 488-2023 y 489-2023, respectivamente, dirigidos al referido Órgano Distribuidor.
En fecha diecinueve (19) de diciembre de dos mil veintitrés (2023), la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del estado Zulia (Sede Torre Mara), asignó el conocimiento de la presente causa, al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia; procediéndose a darle entrada, mediante auto de fecha veintidós (22) de diciembre de dos mil veintitrés (2023). Asimismo, se ordenó la notificación de los sujetos intervinientes en la aludida relación jurídico-procesal, a los fines de fijar la oportunidad correspondiente para la celebración de la Audiencia Oral y Pública.
Posteriormente, en fecha seis (06) de febrero de dos mil veinticuatro (2024), el Juzgado A-quo, recibió oficio signado con el No. S1-28-2024, de fecha cinco (05) de febrero de dos mil veinticuatro (2024), emanado de esta Instancia Superior, informando que mediante sentencia No. 04, de fecha primero (1°) de febrero del mismo año, se declaró SIN LUGAR la recusación planteada contra la Abogada Ailin Yuramy Cáceres García, en su condición de Jueza Provisoria del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
En fecha nueve (09) de febrero de dos mil veinticuatro (2024), el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, dictó auto mediante el cual, ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la declaratoria SIN LUGAR de la recusación planteada. En la misma fecha, se libró oficio signado con el No. 044-2024, dirigido al último de los Juzgados mencionados; siendo recibido en fecha quince (15) de febrero de dos mil veinticuatro (2024).
Seguidamente, en fecha dieciséis (16) de febrero de dos mil veinticuatro (2024), el Juzgado A-quo, dictó auto dándole entrada a la presente causa en el estado en que se encontraba. Asimismo, la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., suscribió diligencia mediante la cual, solicitó la fijación de la oportunidad correspondiente para la celebración de la Audiencia Oral y Pública.
En fecha dieciocho (18) de marzo de dos mil veinticuatro (2024), las abogadas en ejercicio Norys Beatriz Márquez y Cira Cruz Andrade, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., presentaron diligencia ratificando el pedimento efectuado por dicha representación judicial, en fecha dieciséis (16) de febrero de dos mil veinticuatro (2024).
En fecha veintiséis (26) de marzo de dos mil veinticuatro (2024), el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, fijó la oportunidad correspondiente para la celebración de la Audiencia Oral y Pública, conforme a lo establecido en el artículo 862 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, ordenó oficiar a la Coordinación Civil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a los fines de la asignación de una Sala de Audiencias para llevar a cabo la celebración de la misma. En fecha doce (12) de abril de dos mil veinticuatro (2024), se libró oficio signado con el No. 134-2024, dirigido al prenombrado Órgano Administrativo.
Posteriormente, en fecha veinticuatro (24) de abril de dos mil veinticuatro (2024), se llevó a cabo la celebración de la Audiencia Oral y Pública en el presente asunto. En tal sentido, se procedió a pronunciar oralmente el dispositivo del fallo respectivo, bajo los siguientes términos: PRIMERO: Se declaró CON LUGAR la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por la abogada en ejercicio Cira Elvira Cruz Andrade, en su condición de PRESIDENTA de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., contra la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., SEGUNDO: Se ORDENÓ el desalojo del local comercial en el inmueble objeto de litigio; TERCERO: Se declaró SIN LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., contra la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. y, CUARTO: Se CONDENÓ en costas a la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., por resultar totalmente vencida; siendo publicado el extenso de dicha decisión, en fecha trece (13) de mayo de dos mil veinticuatro (2024).
En fecha veintidós (22) de mayo de dos mil veinticuatro (2024), el abogado en ejercicio Luis Alberto Acosta Vásquez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., suscribió diligencia mediante la cual, se dio por notificado del extenso de la decisión publicado en fecha trece (13) de mayo de dos mil veinticuatro (2024). Asimismo, ejerció recurso de apelación contra la misma conforme a lo establecido en el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil.
Seguidamente, en fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil veinticuatro (2024), el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, oyó el recurso de apelación ejercido EN AMBOS EFECTOS, en consecuencia, ordenó la remisión del expediente en original a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del estado Zulia (Sede Torre Mara), a los fines de su posterior distribución a alguno de los Juzgados Superiores que, orden de Ley, corresponda conocer y decidir el mismo. En la misma fecha, se libró oficio signado con el No. 172-2024, dirigido al antes mencionado Órgano Distribuidor; siendo recibido por ante esta Instancia Superior, en fecha veintiocho (28) de mayo de dos mil veinticuatro (2024).
En fecha cuatro (04) de junio de dos mil veinticuatro (2024), se dictó auto mediante el cual, se le dio entrada a la presente causa por ante esta Superioridad. Asimismo, se fijó para el vigésimo (20°) día de despacho siguiente, el término para la presentación de los informes a tenor de lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente, en fecha nueve (09) de julio de dos mil veinticuatro (2024), la representación judicial de los sujetos intervinientes en la relación jurídico-procesal, presentaron escrito de informes por ante este Juzgado Superior.
En fecha veinticinco (25) de julio de dos mil veinticuatro (2024), los apoderados judiciales de ambas partes, presentaron escritos de observaciones a los informes de su contraria.
En fecha veinticinco (25) de octubre de dos mil veinticuatro (2024), se dictó auto de diferimiento en virtud de lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veintiséis (26) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024), la representación judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., presentó escrito solicitando la apertura del procedimiento incidental supletorio, establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente, en fecha nueve (09) de diciembre de dos mil veinticuatro (2024), se dictó auto motivado, mediante el cual, se negó la tramitación solicitada.
III
ALEGATOS DE LAS PARTES
Se desprende de actas que la abogada en ejercicio CIRA ELVIRA CRUZ ANDRADE, actuando en su carácter de PRESIDENTA de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., asistida por el profesional del Derecho Marco Javier Stulme Cabrera, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 141.711, alegó mediante su escrito libelar, lo siguiente:
“I DE LA CUALIDAD PARA INCOAR LA ACCIÓN
Ciudadano Juez, en nombre de mi representada la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., suscribí contrato de arrendamiento inmobiliario, con la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE C.A, debidamente constituida por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, en fecha 18 de diciembre de 2009, anotado bajo el No.: 09, Tomo 94-A agregado al expediente N° 61335 de los libros de registros llevados por la mencionada oficina registral; el mencionado contrato fue debidamente autenticado ante la Notaria Pública Novena de la Ciudad de Maracaibo Jurisdicción del estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de Junio de 2.010, quedando debidamente anotado bajo el Número: 87, Tomo 41 de los libros llevados por el mencionado despacho notarial. Así pues el inmueble situado en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila, Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, específicamente en la Avenida Fuerzas Armadas, ahora avenida PAUL MORENO, cuyos linderos, medidas y descripciones son: NORTE: una línea quebrada que mide cincuenta y nueve (59) metros con catorce (14) centímetros lineales, ocho (08) metros con treinta y tres (33) centímetros lineales y ciento treinta y dos (132) metros con cincuenta (50) centímetros lineales y linda con servidumbre de ENELVEN, línea de cabrias y “Conjunto Residencial Palma Dorada; SUR: Línea quebrada que mide noventa y cuatro (94) metros con dieciséis (16) centímetros lineales, trece (13) metros con cincuenta y siete (57) centímetros lineales y ochenta y tres (83) metros con diecinueve (19) centímetros lineales y linda con urbanización Villa Venecia y terreno que es o fue de la Viña, C.A; ESTE: línea quebrada que mide ochenta y un (81) metros con quince (15) centímetros lineales y treinta y nueve (39) metros y linda con la Avenida fuerzas Armadas y por el OESTE: mide setenta y siete (77) metros con veinticuatro (24) centímetros lineales y linda con el Conjunto Residencial Viento Norte, el área total del terreno descrito es de diecinueve mil doscientos diecisietemetros (Sic) cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (19.217,70 Mts2) y las construcciones y bienhechurías que existen sobre el mismo y que forman parte del inmueble arrendado son: 1.- Cerca perimetral de bloque de cemento salpicada con sus respectivas columnas y vigas, en el frente parte de bloques ornamentales, rejas y malla de ciclón. 2.- Una construcción que consta de un salón con paredes de concreto frisados y pintados, dos salas de baño, dos depósitos, una sala para cocina con muebles de concreto, una pieza entre la cocina y el salón, un galpón anexo a cuarto de cocina con paredes de bloques estructura para techo, mesones de concreto con todas las acometidas para electricidad, teléfono, gas, agua potable y aguas servidas, pisos integres, cerámica y cemento, techos de platabanda; galpón con estructura para techo con pisos y paredes 3.- Una construcción con techo de platabanda, paredes de concreto frisados y pintados, pisos de integres, con oficina y un baño, portalón de hierro, puerta de acceso de hierro, con acometidas para teléfono, electricidad, agua potable y aguas servidas; 4.- Una garita para vigilancia con techo para platabanda, paredes de bloques, piso de cemento y acometidas para electricidad ubicada al frente de la entrada del garaje con portón de ciclón; 5.- Una construcción pieza con techo de concreto, paredes de concreto frisadas y pintadas, piso de cemento con acometidas eléctricas y baño 6.- Una construcción sin techo, paredes de bloques y piso de cemento pulido; 7.- Un galpón(cancha de usos múltiples) con gradas (tribuna) con estructura de hierro, techada con láminas de acerolit, pisos de cemento con baño y depósitos; 8.- Construcción (edificio) de (2) plantas terminadas y otra planta empezada con sus cabillas para las columnas, con paredes de bloques frisados y pintados en la parte interna, fachada cubierta con tablillas, techos de platabanda y pisos de granito, la planta baja consta de un área social de entrada, nueve (9) salones, dos (2) salas sanitarias múltiples de cinco (5) puestos cada una; escaleras de concreto y granito que conducen a la segunda planta (primer piso) que consta de diez (10) salones y dos (2) salas sanitarias múltiples de cuatro (4) puestos casa (Sic) una, escaleras de concreto rustico que conducen a la planta sin terminar, techo totalmente impermeabilizado; 9.- Tanque subterráneo para almacenamiento de agua; 10.- Construcción al frente del edificio con techo de platabanda, piso de granito, paredes de bloques y divisiones internas; 11.- Piscina; del cual soy co-Propietaria junto a mi Concubino, ciudadano: GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.115.293, de este domicilio y municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, quien además funge como Vicepresidente y accionista de mi representada, tal como se desprende de Documento Constitutivo.
(…Omissis…)
II DE LOS HECHOS
En fecha dieciocho (18) de junio de 2.010, Actuando con la representación de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., suscribí contrato de arrendamiento inmobiliario, con la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE C.A, en el mencionado contrato se determina claramente en su clausula PRIMERA el bien inmueble Arrendado, así como las edificaciones y dependencias con las que cuenta el mismo debidamente numeradas y especificadas en sus numerales 1 al 11. En este mismo orden de ideas, en la cláusula segundo se estableció que el mencionado contrato debía ser por tiempo determinado, esto es, por el periodo de cinco (05) años, lo que es igual a sesenta (60) meses, el cual podía ser prorrogado por un solo periodo de cinco (05) años más. Así pues, con respecto al canon de arrendamiento se estableció el pago de Veinticinco mil Bolívares Fuertes con 00/100 cts. (Bs. F. 25.000,00) para los primeros doce (12) meses del contrato.
Ahora bien con el devenir del tiempo, las partes fuimos adaptando consensualmente los aumentos al canon de arrendamiento, hasta el mes de julio 2.018 cuando ambas partes previa intervención de la oficina regional del Ministerio de Comercio, suscribimos un acuerdo mediante el cual se establecía un canon de arrendamiento mensual de Ciento Cincuenta millones de Bolívares Fuertes (BS. f 150.000.000,00) los cuales realizaba de manera extemporánea la arrendataria, mediante transferencia bancaria a la Cuenta corriente No.: 0134-0079-26-0793166215 dela (Sic) entidad financiera (…) Banesco de la cual la beneficiaria es mi representada Sociedad Mercantil Inversora, Promotora Y Constructora Del Norte C.A (…)
(…) En diciembre de 2.018 luego de mantener innumerables acercamientos con la arrendataria, llegamos a convenir el canon de arrendamiento por la cantidad de CUATROSCIENTOS MIL BOLIVARES SOBREANOS (Bs. 400.000,00), más impuesto al valor agregado, vigente a partir del mes de enero de 2.019, hecho este desentendido por parte de los representantes legales de la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE C.A., los cuales cancelaron en el mes de enero y febrero de 2.019 la misma cantidad que venían pagando hasta diciembre de 2.018.
Ahora bien, Ciudadano Juez, es el caso que hasta la fecha los representantes legales de la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE C.A., no han realizado el pago de los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2.019, así como tampoco han suscrito los correspondientes recibos de pago y/o liberación de esta obligación contractual, lo cual se resume evidente y notablemente a la falta de pago y por ende violación flagrante de las clausulas acordadas por ambas partes con respecto al método y tiempo en el debe realizarse el pago del canon de arrendamiento.
(…) En vista de estas omisiones por parte de la arrendataria Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE C.A., procedí a solicitar una inspección Extrajudicial, con el objeto de verificar el estado en el que se encuentra el inmueble del cual soy copropietaria, con respecto al estado en el que se encuentra el inmueble arrendado. En tal sentido una vez realizada la solicitud ante los tribunales del Municipio Maracaibo Jurisdicción del estado Zulia, se procedió a efectuar la inspección Extrajudicial por parte del TRIBUNAL NOVENODE(Sic) LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el cual se trasladó y constituyo en el precitado inmueble objeto del contrato de arrendamiento en fecha quince (15) de julio de 2.019, el cual dejo constancia de los particulares que le fueron solicitados así como un correspondiente registro fotográfico sobre lo que claramente se evidencia de modificaciones a las estructuras, así como la demolición o desaparición de otras a las que se refiere la cláusula primera del contrato de arrendamiento, antes en mención ya que ninguna de las modificaciones fueron aprobadas por mi persona, es decir las mismas fueron efectuadas sin consentimiento.
(…) La arrendataria incumplió con la obligación que tiene con respecto al pago de los servicios públicos y privados, toda vez que los mismos se encuentran en estado de insolvencia y durante la vigencia del contrato, jamás han sido cancelados por la arrendataria, esta obligación se desprende de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, como deber inexcusable por parte de la Sociedad Mercantil, MUNDO TUQUEQUE C.A.
(…Omissis…)
IV DEL PETITUM
En virtud de los argumentos de hecho y de derecho, ut supra esgrimido así como amparados en el contenido establecido en los literales A, C y I del citado artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir por lo que acudo ante su competente autoridad a demandar como efectivamente demando por desalojo a la arrendataria Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE C.A, ut supra identificada, para que luego de su citación en la persona de sus representantes legales, convenga voluntariamente en lo siguiente:
PRIMERO: La desocupación y entrega inmediata libre de personas y bienes del inmueble arrendado en las mismas condiciones de conservación y aseo en la cual fue arrendado.
SEGUNDO: El pago de las costas y costos procesales.
Pero de no convenir en ello, sea condenado por este tribunal con los demás pronunciamiento de ley.”.
Ahora bien, los abogados en ejercicio Adelso Rincón Romero y Luis Alberto Acosta Vásquez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 140.099 y 56.861, respectivamente, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., presentaron escrito de cuestiones previas, contestación y reconvención, bajo los siguientes términos:
“CAPITULO I
CUESTIÓN PREVIA
Previo a la contestación al fondo de la demanda y para que sea resuelta por este Órgano Jurisdiccional antes de la audiencia preliminar, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 866 y 346 del Código de Procedimiento Civil, promovemos la cuestión previa que se indica a continuación.
Incompetencia por la cuantía.
De conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, oponemos la cuestión previa de incompetencia por la cuantía o valor estimada en la demanda, de este Tribunal para conocer del presente proceso, ya que la demanda se encuentra subestimada por la parte actora.
(…) Es del conocimiento de ese juzgado, el elemento material queda perfectamente determinado por el objeto de la demanda, el cual versa sobre un local comercial que está ubicado en jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del estado Zulia, sin embargo con relación a su valor, la parte actora estima en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 140.000,00), es decir, el equivalente para el momento de interposición de la demanda a DOS MIL OCHOCIENTAS UNIDADES TRIBUTRAIAS (2.800 UT) a razón de CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 50,00) cada una.
(…Omissis…)
(…) La competencia por la cuantía de este juzgado de Municipio para el momento de interposición de la demanda de desalojo, que no es otra cosa que una resolución de contrato con entrega material del bien, es de hasta SETESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 750.000,00).
Como se indicara con anterioridad, la parte actora estimó el valor de la demanda en CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (BS. 140.000,00), es decir, el equivalente para el momento de interposición de la demanda a DOS MIL OCHOCIENTAS UNIDADES TRIBUTRAIAS (2.800 UT) a razón de CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 50,00) cada una. Sin embargo, en el propio escrito libelar indica de forma expresa que “…en diciembre de 2.018, luego de mantener innumerables acercamientos con la arrendataria, llegamos a convenir el canon de arrendamiento por la cantidad CUATROSCIENTOS MIL BOLIVARES SOBREANOS (Bs. 400.000,00), más Impuesto al Valor Agregado, vigente a partir del mes de enero de 2.019…” Asimismo, señala falsamente que no se realizaron los pagos de los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2.019, lo cual y según lo convenido entre las partes y señalado expresamente por la parte actora, sumarian la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), equivalentes a CUARENTA MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (40.000 UT), más lo correspondiente al impuesto al Valor Agregado (IVA), lo cual está muy por encima del valor estimado para la demanda y del monto máximo de la cuantía de la que puede conocer este Juzgado de Municipio, de conformidad con la Resolución N° 2018-0013, de fecha 24 de octubre de 2018, emanada la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia.
De lo anterior resulta claro que la determinación de la cuantía en la presente causa, queda subsumida en la regulación de los artículos 30 hasta el 37 del Código de Procedimiento Civil, en especial a lo atinente al artículo 36 ejusdem, pues la misma se desprende de forma expresa del contenido del propio escrito libelar.
(…Omissis…)
En definitiva, no cabe la menor duda de que el Tribunal competente para conocer del presente proceso son los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, así lo afirmamos y solicitamos sea declarado por este Tribunal, todo de conformidad con lo establecido en el articulo 30 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Por todas las razones anteriormente expuestas, solicito respetuosamente a este Juzgado declare su incompetencia por la cuantía para conocer del presente proceso, declarando CON LUGAR la cuestión previa opuesta y, en tal sentido, ordene remitir sin más formalidad, la totalidad de las actas procesales que conforman el presente expediente judicial, a un Juzgado Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, que por efectos de la distribución automatizada le corresponda conocer, tal como se desprende de la previsión legal contenida en el artículo 353 de Código de Procedimiento Civil.
CAPITULO II
DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA
Sección I
DE LOS HECHOS Y EL DERECHO DE LA PRESENTE CONTROVERSIA
Al ser esta la única oportunidad procesal de dar formal contestación a la demanda incoada por la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., (…) en contra de nuestra representada, procedemos a dejar expuestos los fundamentos de hecho y derecho en los que nuestra representada basa su defensa de fondo, frente a la arbitraria e injustificada pretensión propuesta por la parte actora.
Por lo anterior, consideremos oportuno y necesario exponer ante su digna autoridad, los hechos que se desarrollaron con motivo de la relación arrendataria, entre la arrendadora INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., y nuestra representada.
En fecha dieciocho (18) de junio de 2.010, las Sociedades Mercantiles INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., y MUNDO TUQUEQUE C.A., suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del estado Zulia, según las condiciones y descripciones estipuladas en la referida convención, según consta en contrato otorgado ante la Notaria Pública Novena de la Ciudad de Maracaibo, anotado bajo el Número: 87, Tomo 41 de los Libros de Autenticaciones (…) cabe mencionar e indicar a ese órgano jurisdiccional que el referido inmueble NO ES PROPIEDAD de la arrendadora (…) le pertenece al ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, quien funge como Vicepresidente de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A. El inmueble objeto del contrato de arrendamiento le pertenece al señor PASQUALUCCI, por la adquisición de créditos litigiosos registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha 11 de febrero 1981, anotado bajo el N°15, Tomo 8, Protocolo 1° (…). Posteriormente, en fecha 14 de julio de 1998, se procede a registrar la transacción judicial que se hiciera entre el ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI y la Sociedad Mercantil La Viña C.A., registro hecho en la fecha antes indicada y por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 23, Tomo 26, Protocolo 1° (…) el señor PASQUEALUCCI, en fecha 26 de mayo de 2011, procede a registrar unas mejoras hechas sobre el inmueble de su propiedad, quedando anotado ese documento bajo el N° 45, Folio 222, Tomo 18 del Protocolo de Transcripción (…). De lo anterior se desprende de forma clara que la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., sorprendiendo en su buena fe a nuestra representada, no detenta y nunca ha detentado la condición de propietaria del inmueble descrito en el contrato de fecha 18 de mayo 2010, otorgado ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, anotado bajo el Número 87, Tomo 41 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, sin embargo aun así, suscribió un contrato por tiempo determinado por CINCO (05) años, prorrogables por cinco (05) años más, lo cual constituye un acto de disposición y no de simple administración (…)
Posteriormente, en fecha 29 de septiembre de 2011, las partes suscribientes proceden a ratificar el contrato original (…) modificando de común acuerdo y mediante anexo, la Cláusula Quinta del mencionado contrato con la incorporación de la autorización, por parte de la arrendataria, de subarrendar de forma parcial los espacios e instalaciones del inmueble arrendado. Este acuerdo fue otorgado ante Notaria Pública Novena de Maracaibo, y quedó anotado bajo el Número 100, Tomo 7 de los Libros de Autenticaciones (…)
Asimismo, el 31 de agosto 2012, las partes vuelven a ratificar todo el contenido del contrato original, así como la modificación hecha el 29 de septiembre de 2011, modificando de común acuerdo la Cláusula Segunda del contrato original, donde se indica el tiempo de duración del contrato suscrito. Mediante este anexo se ratifica que el contrato es por cinco (05) años o sea sesenta (60) meses, contados a partir del 1 de julio de 2010, prorrogables automáticamente por un solo periodo de quince (15) años o sea ciento ochenta (180) meses (…)
(…) Nuestra representada tiene suscrito un contrato de arrendamiento en su condición de arrendataria, con la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., que reiteramos: no es la propietaria del inmueble arrendado, el cual prorrogado automáticamente en fecha 1 de julio de 2015 por QUINCE (15) años, lo cual coloca la fecha de finalización del contrato para el 1 de julio de 2030.
(…) La parte actora en la presente causa, sustrae a ese órgano jurisdiccional de la información anteriormente indicada, señalando en el escrito libelar un periodo de vigencia de cinco años, sin mencionar que ya desde el 1 de julio de 2015, está operando y discurriendo la prorroga convenida de 15 años, según los anexos indicados, por lo que nuestra representada tiene el derecho de poseer el inmueble en condición de arrendataria por casi 6 años más, desde la interposición de la demanda de cursa en la presenta causa (…)
(…) En fecha 8 de agosto de 2019 se le da entrada y se abre el respectivo cuaderno, a una solicitud de medida cautelar (Secuestro), la cual es decretada en fecha 2 de agosto de 2019 y ejecutada en fecha 12 de agosto del mismo año, desposeyendo desde entonces a nuestra representada del inmueble y generando graves daños patrimoniales a la misma.
Expuestos de forma suficiente los argumentos de hecho y derecho, procedemos a exponer las defensas de fondo que aprovechan a nuestra representada, de la forma siguiente:
1. Reconocemos como cierta la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., quien asume la cantidad de arrendadora (…) y nuestra representada la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE C.A. (…) Dicho contrato fue suscrito por ambas partes por ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo en fecha dieciocho (18) de junio de 2.010, anotado bajo el Número 87, Tomo 41 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa oficina notarial.

2. Ratificamos la vigencia del anexo de fecha 29 de septiembre de 2011, mediante el cual las partes suscribientes proceden a ratificar el contrato original (…) modificando de común acuerdo la Cláusula Quinta del mencionado contrato con la incorporación de la autorización, por parte de la arrendataria, de subarrendar de forma parcial los espacios e instalaciones del inmueble arrendado. Este documento fue otorgado ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, y quedó anotado bajo el Número 100, Tomo 7 de los Libros de Autenticaciones (…)

3. Ratificamos la vigencia del anexo de fecha 31 de agoto de 2012, donde las partes vuelven a ratificar todo el contenido del contrato original así como la modificación hecha en fecha 29 de septiembre de 2011, modificando de común acuerdo la Cláusula Segunda del contrato original, donde se indica el tiempo de duración del contrato suscrito. Mediante este anexo se ratifica que el contrato es por cinco (05) años o sea sesenta (60) meses, contados a partir del 1 de julio de 2010, prorrogable automáticamente por un solo periodo de quince (15) años o sea ciento ochenta (180) meses. Este acuerdo fue otorgado ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, y quedó anotado bajo el Número 37, Tomo 07 de lo Libro Autenticaciones (…)

4. Reconocemos y damos como cierta el acta conciliatoria de fecha 29 de junio de 2018, suscrita en la Oficina Regional del Ministerio de Comercio donde se acordó entre ambas partes un canon de arrendamiento mensual de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) a partir del mes de julio de2018, y el cual sería revisado en enero de 2019 (…)

5. Negamos, rechazamos y contradecimos por falsa la afirmación de la parte actora según la cual “…en diciembre de 2018, luego de mantener innumerables acercamientos con la arrendataria, llegamos a convenir el canon de arrendamiento por la cantidad de CUATROSCIENTOS MIL BOLIVARES SOBERANOS (Bs. 400.000,00), más impuesto al valor agregado, vigente a partir del mes de enero de 2019…”. Como fuera indicado en el numeral CUARTO anterior, el acuerdo celebrado ante la autoridad administrativa, señala que “…SEGUNDA: Las partes acordaron ajustar el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) a partir del mes de julio de 2018, y el cual sería revisado en enero de 2019…”(Destacado nuestro). Como se observa el acuerdo suscrito en Oficina Regional del Ministerio de Comercio, y que se contiene en el Acta Conciliatoria de fecha 29 de junio de 2018, seria en el mes de enero y no antes, que se procedería a revisar el canon fijado en Bs.F 150.000,00, por lo que en realidad las conversaciones comenzaron en ese mes, de ese año. De modo tal, que mal podría haberse fijado en diciembre de 2018, un canon de CUATROSCIENTOS MIL BOLIVARES SOBERANOS (Bs. S 400.000,00) mensuales a partir del mes de enero de 2019, como firma la parte actora (…) reconocemos como cierto, los meses de enero y febrero de 2019, fueron pagados con un canon de Bs.S 1.500,00 (antes Bs.F 150.000,00) por que aun no se había definido el canon a regir desde enero de 2019. Sobre este particular indicamos a ese digno tribunal que fue en el mes de abril de 2019 cuando en realidad, y luego de innumerables reuniones y conversaciones, que incluyeron al verdadero propietario del inmueble, que se fijó de común acuerdo el nuevo canon de arrendamiento en CUATROSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) mensuales, por lo que en el mes de mayo se hicieron los pagos de las diferencias correspondiente a los meses de enero y febrero de 2019.

6. Negamos, rechazamos y contradecimos por falsa la afirmación de la parte actora según la cual “…hasta la fecha –de presentación de la demanda- los representantes legales de la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE C.A., no han realizado el pago de los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2019, así como tampoco han suscrito los correspondiente recibos de pago y/o liberación de esta obligación contractual (…) Debemos destacar a ese órgano jurisdiccional que durante los meses de enero, febrero, marzo y parte de abril de 2019, ambas partes, incluyendo al verdadero propietario del inmueble, sostuvimos varias reuniones con el propósito de cumplir con el numeral TERCERO del acuerdo suscrito en la Oficina Regional del Ministerio de Comercio, y entre estos puntos lo correspondiente al canon de arrendamiento mensual (…)
(…Omissis…)
(…) No fue sino hasta el mes de abril de 2019 que de forma consensuada, ambas partes y con la presencia del señor Pasqualucci, verdadero propietario del inmueble objeto del arrendamiento, resolvieron establecer un canon fijo, en la cantidad ya indicada de CUATROSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), mensuales (…) En este sentido, “en fecha 17 de abril de 2019 en reunión celebrada en las instalaciones del inmueble arrendado, con la presencia de los ciudadanos Cira Cruz Andrade y Giuliano Pasqualucci Sidoni (…) en representación de INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., y los ciudadanos Maria Eugenia Landaeta de Goiri y Goizalde Goiri Puente (…) en representación de MUNDO TUQUEQUE C.A., (…) acordaron ajustar el canon de arrendamiento de forma siguiente: 1. Los meses de enero a junio de 2019, a razón de Bs. 400.000,00 mensuales. 2. Los meses de julio a septiembre de 2019, a razón de Bs. 500.000,00. 3 Los meses de octubre a diciembre de 2019, a razón de Bs. 600.000,00. Cabe destacar que dichos pagos fueron y siguen siendo realizados hasta la fecha de forma oportuna a la cuenta signada con el N° 0134 0079 26 0793166215. a nombre de INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., Banesco Banco Universal (…) Existen dos minutas de dicha reunión: una elaborada por nuestra representada y otra elaborada por la arrendadora. En esta última, queda establecido que se hizo, de parte de la arrendataria, un ofrecimiento de CUATROSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) mensuales, por concepto de canon para los meses de enero a junio de 2019, más al respectivo Impuesto de Valor Agregado, quedando dicha propuesta a la “…espera de las observaciones de la arrendataria (MUNDO TUQUEQUE C.A), para verificarlas y que esté presente el ciudadano Javier José Bianco…”, sin embargo, con la afirmación de la parte actora en el escrito libelar de que a partir del mes de enero de 2019, el canon era de CUATROSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) mensuales, queda demostrado la aceptación de la propuesta hecha por nuestra representada, referida a los cánones de arrendamiento para el año 2019.
7. Negamos, rechazamos y contradecimos por falsa la afirmación de la parte actora según la cual, mediante una Inspección Extrajudicial practicada (…) se procedió a “verificar” el estado del inmueble objeto del arrendamiento (…) Como se evidencia del propio contrato, quien funge como arrendadora de forma tácita reconoce que el inmueble entregado NO ESTABA en perfectas condiciones, pues de haber sido así, lo habría indicado de forma expresa, tal como se estila hacer en todo contrato de arrendamiento. Por otra parte, si la parte actora pretende probar reformas, demoliciones o alteraciones no autorizadas, estas jamás podrán ser demostradas mediante las resultas de una Inspección Extrajudicial (…) Nuestra representada hizo ajustes o adecuaciones a la infraestructura de inmueble arrendado, con el propósito de adaptarlo al giro comercial de la compañía con la cuales se asoció o subarrendó, pero jamás “modificaciones a las estructuras, así como la demolición o desesperación de otras…” Las adecuaciones realizadas se hicieron en el contexto de lo dispuesto entre ambas partes acerca de la modificación de la Cláusula Quinta, según anexo del contrato principal suscrito en fecha 29 de septiembre de 2011, ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, anotado bajo el Número 100, Tomo 7 de los Libros de Autenticaciones (…) Es importante señalar a ese órgano jurisdiccional que todas las adecuaciones, ajustes y subarrendamientos, fueron autorizados de forma contractual por la arrendadora, por lo que resulta una verdad irrefutable que hubo un consentimiento expreso e incluso tácito para la ejecución de las mismas.

8. Negamos, rechazamos y contradecimos por falsa la afirmación de la parte actora según la cual, “… la arrendataria incumplió con la obligación que tiene con respecto al pago de los servicios públicos y privados (…) Resulta muy claro e irritable que las partes dejaron expuestas sus voluntades, en el sentido de que los servicios públicos y privados debían estar solventes para el momento de la entrega material del inmueble arrendado a la finalización del contrato, sin embargo, le informamos a ese digno tribunal que los servicios públicos fueron pagados hasta el mes de diciembre de 2019, y así lo continuará haciendo nuestra representada para cumplir con la obligación convenida en la Cláusula Sexta parcialmente citada (…).

(…Omissis…)
Sección III
CONCLUSIONES
1. Que existe un contrato de arrendamiento entre las Sociedades Mercantiles INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A. (…) y MUNDO TUQUEQUE C.A. (…)

2. Que existen dos anexos al contrario suscrito entre las Sociedades Mercantiles INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A. y MUNDO TUQUEQUE C.A., uno de fecha veintinueve (29) de septiembre de 2011 y el otro el treinta y uno (31) de agosto de 2012, en uno de los cuales se autoriza el subarrendamiento de los espacios del inmueble arrendado, y en este caso, se exime a la arrendadora de cualquier responsabilidad civil frente a los subarrendatarios, para el caso de obras, mejoras y adecuaciones al inmueble, por lo que opera una autorización contractual para efectuar las mismas, por lo que nuestra representada no está incursa en el supuesto de desalojo del Literal c) del artículo 40 del Decreto Ley N° 929, publicado en la gaceta oficial N° 40.418, publicada el 23 de mayo de 2014, que rige la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Tal interpretación es aplicable para el caso de la Cláusula Sexta del contrato original. Adicionalmente, la parte actora no acompaña el “Registro Fotográfico de las condiciones Iniciales” del inmueble arrendado, sin el cual resulta imposible demostrar sus hechos afirmados en el escrito libelar.

3. La Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A. (…) no es la propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre ésta y nuestra representada, lo es el ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI (…) quien de conformidad con la ley responde solidariamente de las obligaciones y los eventuales daños de esta acción temeraria e infundía.

4. Que nuestra representada no solo pagó los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2019, a razón de CUATROSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) mensuales, sino que hasta la fecha de presentación del presente escrito, ya tiene pagado hasta el mes de febrero de 2020, por lo que no está incursa en la causal de desalojo contemplada en el Literal a) del artículo 40 del Decreto de Ley N° 929, publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418, publicada el 23 de mayo de 2014, que rige la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

5. Que nuestra representada y según lo dispone la Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento tantas veces identificado, está obligada frente a la arrendadora a entregar el inmueble solvente con los servicios públicos y privados, al momento de la entrega material del inmueble y esto se daría con la culminación de la vigencia del mismo en fecha 30 de junio del año 2025, dejando a salvo la prorroga legal que corresponde. Sin embargo, y aún en el supuesto anterior, para la presente fecha, los servicios múltiples están pagos hasta de noviembre de 2019, y se continuaran pagando una vez recuperada la posesión del inmueble, cesada como sea la medida cautelar de secuestro, por lo que no está incursa en la causal de desalojo contemplada en Literal i) del artículo 40 del Decreto de Ley N° 929, publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418, publicada el 23 de mayo de 2014, que rige la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

6. En general, que la parte actora ha presentado a la consideración y resolución de este órgano jurisdiccional una pretensión basada en afirmaciones de hecho falsas, carentes de fundamentación material y legal, y no conteste con ello, ha solicitado y así se decretó, medida cautelar de secuestro sobre el inmueble objeto de arrendamiento, con lo cual se ha desposeído a nuestra representada del bien, causando grave daño patrimonial a la misma y cuyas acciones indemnizatorias nos reservamos el ejercicio (…)
Sección IV
PETITORIO
1. Que declare SIN LUGAR, en la definitiva la pretensión de la parte actora por carecer de fundamentos de derecho de la solicitud propuesta.

2. Que se condene en costas a la parte demandante por ser infundida su pretensión una vez declarada vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de procedimiento Civil.
Invoco el mérito y valor de las actas procesales y de los recaudos presentados por la parte actora, salvo aquellos que contradicen la pretensión expresada en el presente escrito de contestación.
CAPITULO III
DE LA PRETENSIÓN RECOVENCIONAL
Sección I
OBJETO DE LA RECONVENCIÓN
(…) Ahora bien, una vez declarada SIN LUGAR la pretensión de la parte actora en la demanda que por desalojo sigue contra nuestra representada y de la que conoce ese tribunal, procedemos en este acto de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, a incoar formal demanda reconvencional por cumplimiento de contrato en contra de La Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A. (…) La presente reconvención deriva del ejercicio del derecho que corresponde a nuestra representada, en su condición de arrendataria de un inmueble ubicado en la Avenida Paúl Moreno, jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del estado Zulia (…) El contrato con la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., y nuestra representada fue suscrito en la Oficina Notarial Novena de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de junio de 2.010, anotado bajo el N° 87, Tomo 41 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. El trámite de este procedimiento, de conformidad con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de fecha de 23 de mayo de 2014, publicado en Gaceta Oficial N° 40.418, corresponde al procedimiento oral contemplado en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil Venezolano, por lo que resulta de perfecta subsunción en el presente juicio.
(…Omissis…)
Sección IV
CONCLUSIONES
1. La existencia de un contrato de arrendamiento entre las Sociedades Mercantiles INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A. (…) y MUNDO TUQUEQUE C.A., MUNDO TUQUEQUE C.A. (…)
2. Que existen dos anexos al contrario suscrito entre las Sociedades Mercantiles INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A. y MUNDO TUQUEQUE C.A., uno de fecha veintinueve (29) de septiembre de 2011 y el otro de fecha treinta y uno (31) de agosto de 2012, los cuales reúnen las condiciones de validez necesarias para hacer exigibles sus contenidos.
Sección IV
PETITORIO
1. Que declare CON LUGAR en la definitiva esta pretensión y condene a la demandada reconvencional al cumplimiento del contrato suscrito entre las Sociedades Mercantiles INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A. y MUNDO TUQUEQUE C.A., suscrito en fecha dieciocho (18) de Junio de 2.010 ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, anotado bajo el Número 87, Tomo 41 de los Libros de Autenticaciones. Así como, los anexos de fecha 29 de septiembre de 2011, otorgado ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, y quedó anotado bajo el Número 100, Tomo 7 de los Libros de Autenticaciones (…) y de fecha 31 de agosto de 2012, otorgado ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, y quedó anotado bajo el Número 37, Tomo 07 de los Libros de Autenticaciones (…)

2. Que se condene en costas a la parte demandante por ser infundida su pretensión una vez declarada vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de procedimiento Civil.
Invoco el mérito y valor de las actas procesales y de los recaudos presentados por la parte actora, salvo aquellos que contradicen la pretensión expresada en el presente escrito reconvencional.
(…Omissis…)
A los efectos del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, y declarada con lugar la cuestión previa promovida con el presente escrito, estimamos esta demanda reconvencional en la cantidad de SESENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 67.000.000,00), que corresponden a ciento doce (112) meses de cánones de arrendamiento por cumplirse correspondientes a los meses de marzo 2020 a julio 2030, lo cual equivalente a UN MILLON TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (380.000 UT) (Sic.) (…)”.
Ahora bien, la abogada en ejercicio Norys Beatriz Márquez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 120.828, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., alegó, mediante su escrito de contestación a la reconvención, lo siguiente:
“I
NARRATIVA DE LOS HECHOS Y FUNDAMENTOS DE DERECHO
(…) En fecha 18 de junio de 2.010, mi representada INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A. celebró contrato de arrendamiento por ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo, Estado Zulia, anotado bajo el N° 87, Tomo 41 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, con la sociedad mercantil MUNDO TUQUEQUE C.A.(…) En dicho contrato de arrendamiento está establecido expresamente que los socios de la Sociedad Mercantil “Mundo Tuqueque, C.A.”, Javier José Rojas Bianco (…) y Goizalde Goiri Puente (…) Presidente y Director Principal respectivamente, para efectos del contrato de arrendamiento (…) deben actuar conjuntamente (…) en razón a ello mis representados preguntaron en varias ocasiones al señor Goizalde Goiri, el porqué de la ausencia de su socio, ya que debían actuar conjuntamente y siempre manifestaba que había tenido inconvenientes con él y que este se había ido fuera del País, está situación preocupó a mi representados y le manifestaron al Sr. Goizalde Goiri que esto pudiera traer consecuencias, ya que debían actuar conjuntamente y además ambos se habían constituido en el Contrato de Arrendamiento como fiadores solidarios, a título personal, tal y como lo estable la CLÁUSULA NOVENA del Contrato de Arrendamiento firmado, ya que ambos socios son fiadores solidarios y principales pagadores de todas y cada una de las obligaciones derivadas del Contrato de Arrendamiento, ya sea durante del plazo fijo, durante la prórroga, si la hubiere o el plazo que se acuerde para la desocupación del inmueble arrendado.
Cabe destacar que el señor Goizalde Goiri Puente, (…) a sabiendas de esta situación de ausencia de su socio, también se marchó del País, en el mes de Julio del año 2018 y hasta la presente fecha no se ha sabido nada del mismo, por lo que estando los dos socios de la Sociedad Mercantil “MUNDO TUQUEQUE C.A.” ausentes, es fácil deducir que pudiera quedar ilusoria la obligación que ellos tienen de responder de pagar por los daños, destrucción y deterioro causados al inmueble, así como también el pago de deudas acumuladas (…)
Otra violación cometida por la Sociedad Mercantil “MUNDO TUQUEQUE C.A., es la violación flagrante y comprobada de la CLAUSULA TERCERA del Contrato de Arrendamiento (…) Por ello solicito con el debido respeto ciudadana Juez, que declare la disolución del contrato de arrendamiento, por violación e incumplimiento de las cláusulas ya mencionadas, por parte de la Sociedad Mercantil “MUNDO TUQUEQUE C.A.
En atención a lo anteriormente expuesto paso a detallar a continuación las facturas (recibos) de las mensualidades del canon de arrendamiento dejados de pagar por la sociedad Mercantil “MUNDO TUQUEQUE C.A.” hasta el momento en que introdujo la demanda mi representada, Inversora, Promotora Y Constructora Del Norte C.A.
Factura (recibo) no pagado, No. 000274 correspondiente al mes de enero de 2019 por un monto de cuatrocientos mil bolívares (400.000,oo), en la misma se especifica en nota, que la Arrendataria MUNDO TUQUEQUE C.A., “presenta mora desde el mes de septiembre del año 2018 hasta el mes de enero de 2019, sin entregar soportes de pago para conciliar cuentas” (…). No obstante La Arrendataria consignó en el expediente 46.710 en folio 174 Recibo de transferencias a terceros de la entidad bancaria Banesco No. 233157983, de fecha 09-05-2019 código cuenta transferida 01340079260793166215 por un monto de Bs. 398.500.oo, beneficiario Inver Promo y Const del Norte, por concepto “pago a factura de alquiler mes enero de 2019”, este recibo bancario que no fue consignado a La Arrendadora, para realizar el canje por el recibo (factura) correspondiente, (…) se evidencia claramente y sin ninguna duda que la demandada transfirió el canon de arrendamiento del mes de enero de 2019, ciento veinticuatro (124) días después, lo que equivale a MÁS DE CUATRO (4) MESES DE MORA O ATRASO (…)
Factura (recibo) no pagado No.000275 correspondiente al mes de febrero del año 2019, por un monto de Bs. 400.000,oo, la cual indica en su texto una nota que dice: meses en mora desde septiembre del año 2018 hasta enero del año 2019, sin entregar soportes de pago para conciliar cuentas (…) La Arrendataria consignó en el expediente 46.710, recibo de transferencias a terceros en Banesco de fecha 10-05-2019 código cuenta transferida 01340079260793166215 por un monto de Bs. 398.500.oo, beneficiario Inver Promo y Const del Norte, por concepto “pago a factura de alquiler mes febrero de 2019” , este recibo bancario que no fue consignado a La Arrendadora, para realizar el canje por el recibo (factura) correspondiente, (…) demuestra sin ninguna duda que, La Arrendataria, MUNDO TUQUEQUE C.A., transfirió el canon de arrendamiento del mes de febrero del año 2019, noventa y cuatro (94) días después, lo que equivale a MÁS DE TRES (3) MESES DE MORA O ATRASO (…)
Factura (recibo) no pagado No. 000276 correspondiente al mes de marzo del año 2019, por un monto de Bs. 400.000,oo, la cual indica en su texto una nota que dice: meses pendientes en mora desde septiembre del año 2018 hasta febrero del año 2019, sin entregar soportes de pago para conciliar cuentas (…) La Arrendataria consignó en el expediente 46.710, recibo de transferencias a terceros No. 2331581456 de fecha 09-05-2019 código cuenta transferida 01340079260793166215 por un monto de Bs. 400.000.oo, beneficiario Inver Promo y Const del Norte, por concepto “pago a factura de alquiler mes marzo de 2019, nótese que este recibo bancario, no fue consignado a la Arrendadora, para realizar el canje por el recibo (factura) correspondiente, (…) demuestra sin ninguna duda que, La Arrendataria, MUNDO TUQUEQUE C.A., transfirió el canon de arrendamiento del mes de marzo del año 2019, sesenta y cinco (65) días después, lo que equivale a MÁS DE DOS (2) MESES DE MORA O ATRASO (…)
Factura (recibo) no pagado No. 000277 correspondiente al mes de abril del año 2019, por un monto de Bs. 400.000,oo, la cual indica en su texto una nota que dice: meses pendientes en mora desde septiembre del año 2018 hasta marzo del año 2019, sin entregar soportes de pago para conciliar cuentas (…)
Factura (recibo) no pagado No. 000278 correspondiente al mes de mayo del año 2019, por un monto de Bs. 400.000,oo, la cual indica en su texto una nota que dice: desde septiembre del año 2018 hasta abril del año 2019, sin entregar soportes de pago para conciliar cuentas (…)
Factura (recibo) no pagado No. 000279 correspondiente al mes de junio del año 2019, por un monto de Bs. 400.000,oo, la cual indica en su texto una nota que dice: desde septiembre del año 2018 no han pagado soporte de pago, están en mora hasta mayo del año 2019, sin entregar soportes de pago para conciliar cuentas (…)
Factura (recibo) no pagado No. 000280 correspondiente al mes de julio del año 2019, por un monto de Bs. 500.000,oo, la cual indica en su texto una nota que dice: en mora desde septiembre del año 2018 hasta junio del año 2019, no han entregado soportes de los pagos y no se han para conciliado las cuentas (…)
Factura (recibo) no pagado No. 000281 correspondiente al mes de agosto del año 2019, por un monto de Bs. 500.000,oo, la cual indica en su texto una nota que dice: presentan mora en los pagos desde septiembre del año 2018 hasta julio del año 2019, no han entregado soportes de los pago para conciliar cuentas (…)
(…Omissis…)
Ciudadana Juez, quiero enfatizar y dejar constancia que los motivos de la solicitud de Resolución del Contrato de Arrendamiento, se debió a las gravísimas violaciones en las cuales incurrió flagrantemente La Arrendataria, MUNDO TUQUEQUE C.A., al destruir, desaparecer y modificar sin autorización, instalaciones del inmueble arrendado, así como dejar de pagar las cuotas mensuales del canon de arrendamiento y los servicios públicos, y en ningún momento como lo manifiesta el apoderado de La Arrendataria, “por el lapso o tiempo de duración del contrato”.
Niego, rechazo y contradigo en nombre de mi representada, INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A. los argumentos y las acusaciones falsas y maliciosas que de manera temeraria, que en el libelo reconvencional, ha expresado el abogado de la Sociedad Mercantil “Mundo Tuqueque, C.A.”, por lo siguiente:
1.- Nunca mí representada, INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., sus socios y propietarios del inmueble arrendado, han perturbado de ninguna forma, ni en el uso y disfrute a La Arrendataria, MUNDO TUQUEQUE C.A., del inmueble que le fue arrendado (…)
(…Omissis…)
Ahora bien, (…) cuando comenzaron los incumplimientos al Contrato de Arrendamiento, por parte de La Arrendataria, MUNDO TUQUEQUE C.A., iniciaron también las desavenencias por parte del señor GOIZALDE GOIRI, quien de manera verbal y a través de correos electrónicos constantemente maltrataba con palabras insidiosas que aducían cuestiones políticas, a la Sra. Cira Cruz y cuando ella lo llamaba en nombre del su representada, INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., para recordarle y reclamarle el incumplimiento del pago del canon de arrendamiento y la adecuación del Contrato de Arrendamiento a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, este siempre se molestaba y le respondía con improperios (…)
(…) Nunca fue perturbada La Arrendataria, Sociedad Mercantil Mundo Tuqueque C.A., ni sus socios en la relación arrendaticia, de ninguna forma, ya que el hecho de reclamar el retraso en el pago de canon de arrendamiento y exigir que fuera ajustado el mismo en su momento por las condiciones económicas del país y hacer cumplir la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no se puede llamar a esto perturbación.
(…Omissis…)
(…) En el transcurso de la relación arrendaticia, solo se realizó una sola inspección en el inmueble arrendado por parte de mí representada, INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., y se le notificó a la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., por escrito con cinco (5) días de anticipación (…) En donde con la comisión en representación de La Arrendadora, Inversora, Promotora Y Constructora Del Norte C.A., solo estuvo presente el señor Goizalde Goiri, mostrando hostilidad a la comisión y exigiendo que para firmar dicha acta, se debía escribir en sus términos, no permitiendo el acceso al interior del edificio, alegando que eso tenía tiempo cerrado, sin actividad y él no tenía las llaves en el momento, solo pudieron tener acceso al terreno donde estaban las canchas, galpones y área de estacionamiento, también se le entregó correspondencia (…)
(…) La Arrendataria, MUNDO TUQUEQUE C.A., pagaba en los últimos tiempos, en la fecha que él quisiera y la cantidad que le daba la gana pagar, siendo los montos ínfimos e irrisorios, como se evidencia en los recibos de los depósitos realizados de Bs. 1.500, oo, por cada mes.
(…) Mi representada, INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., siempre fue en su actuar muy pasiva con La Arrendataria, MUNDO TUQUEQUE C.A., pero dado el hecho “gravísimo” en que la Arrendataria incurrió, como son el haber destruido, desaparecido y modificado instalaciones y ambientes del inmueble arrendado, “sin autorización de mi representada”, causando con ello, pérdidas incalculables al patrimonio de Giuliano Pasqualucci Sidoni, así como para el momento de haber introducido la demanda, La Arrendataria, había dejado de pagar más de cuatro (4) meses de cánones de arrendamiento consecutivos, tal y como se ha demostrado en la relación de facturas (recibos) con los recibos bancarios presentados por La Arrendataria, que jamás fueron presentados para el canje, como está expresamente establecido en la cláusula TERCERA del Contrato de Arrendamiento y ratificada en los anexos, también se agrega la falta de pago de los servicios públicos, demostrado en la verificación del soporte del Sedemat, presentado en esta causa por La Arrendataria, Mundo Tuqueque C.A. Por lo todo lo aquí narrado, mi representada se vio en la imperiosa necesidad, después realizar Inspección Extrajudicial de solicitar la Medida Cautelar de Secuestro, para proteger el inmueble arrendado y evitar el grave riesgo que lo siguieran destruyendo, causando graves pérdidas al patrimonio de mi representada, aunado al hecho, que fue imposible ubicar a los representantes de MUNDO TUQUEQUE, C.A. (Javier José Rojas Bianco y Goizalde Goiri Puente), pues ambos se fueron de Venezuela, siendo estos los que precisamente tenían que responder por los daños que se ocasionaron en el inmueble y el pago de los cánones de arrendamientos atrasados, además de ser ellos mismos a título personal los Fiadores solidarios, como está establecido en la cláusula NOVENA del Contrato de Arrendamiento; quedando mi representada INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., en estado de indefensión , por lo que, habiéndose agotado la Vía Administrativa, ante el Ministerio del Poder Popular de Economía y finanzas y cumplidos los extremos de ley se introdujo la demanda por desalojo resolución del contrato, con la solicitud de Medidas de Secuestro.
2.- (…) El hecho de que se haya acordado extender el tiempo de duración del contrato por 15 años, no implica en ningún momento, que este término se cumpla en su totalidad, ya que pueden ocurrir hechos y violaciones imputables a La Arrendataria, como sucedieron, que son causales de Resolución del Contrato de Arrendamiento (…)
4.- (…) Si la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., tuviese la intensión de continuar explotando su razón social en el inmueble como lo dice su objeto social, que es ofertar servicios de juegos deportivos y recreacionales, es obvio que los señores Javier José Rojas Bianco y Goizalde Goiri Puente, estuvieran aquí en el País para actuar conjuntamente como lo dice el Contrato de Arrendamiento y su Acta Constitutiva y Reglamento, y no dejar en estado de abandono el inmueble como lo dejaron.
5.- INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., en razón de todos los incumplimientos al Contrato de Arrendamiento y sus anexos, cometidos por La Arrendataria MUNDO TUQUEQUE, C.A., NO RECONOCE la pretensión de ésta, de querer continuar con la relación arrendataria hasta el 01 de julio del año 2030, como pretende hacerlo valer de manera perversa y maliciosa, dicha Sociedad Mercantil; pues este tiempo se suspendió de manera definitiva por los mismos acuerdos establecidos y explicados suficientemente en las cláusulas del contrato de arrendamiento donde, esta Sociedad Mercantil, destruyó, desapareció y modificó instalaciones y ambientes, sin la debida autorización, por parte de INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., lo cual dio lugar a solicitar la Resolución de contrato de pleno derecho. Siendo evidente y quedando demostrado el mal proceder de La Arrendataria, al querer confundir y tergiversar la realidad de los hechos, usando para ello argumentos inverosímiles y medios probatorios falsos, que acrecen de legalidad tal es el caso perverso y grotesco de querer imponer el abogado de la contraparte como medio probatorio UNA SUPUESTA CARTA DE UNA MINUTA DE UNA REUNIÓN QUE NUNCA SE HIZO, SIN FIRMAS DE NINGUNA DE LAS PARTES DE FECHA 17 DE ABRIL DE 2019 (…)
(…Omissis…)
Ahora bien al perder contacto comunicacional con el señor Goizalde Goiri, los socios de mi representada INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., se trasladaron en dos (2) oportunidades al inmueble arrendado, notando con preocupación que una señora que dijo llamarse NORYS DE VÁZQUEZ, estaba en las instalaciones y al preguntarle sobre los pagos de las cuotas de arrendamiento y los canjes de los recibos que MUNDO TUQUEQUE, C.A., debía entregar, ésta respondió, que ella no tenía nada que ver con MUNDO TUQUEQUE, C.A., y que no sabía nada de lo pagos, ya que de eso se encargaba la secretaria Angélica y esta había renunciado, también manifestó que se encontraba eventualmente, atendiendo un trabajo particular y privado del señor GOIRI, por ser su amiga, todas estas situaciones provocaron alarma en mi representada INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., ya que no tenían a quién recurrir para reclamar el pago, ni quien les respondiera por el cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, por lo que en fecha 11 de julio del año 2019, solicitaron Inspección Extrajudicial (…) para determinar las condiciones en que se encontraba el inmueble y para verificar, quiénes estaban en el inmueble, ejecutándose esta inspección judicial en fecha 15 de julio del año 2019 (…)
(…Omissis…)
De igual manera en la página 29 y 30 del Registro Fotográfico, se puede observar un ambiente, que es una pieza con techo de concreto, paredes de concreto frisadas y pintadas, piso de cemento sin ventanas con acometidas eléctricas y baño, que corresponde con la construcción descrita en la CLÁUSULA PRIMERA NUMERAL 5, del Contrato de Arrendamiento, no obstante esta construcción también fue destruida y desaparecida por La Arrendataria, MUNDO TUQUEQUE, C.A, por lo que al momento de la inspección Extrajudicial, nombrada, realizada en el año 2019, en su punto número 5, el Tribunal deja constancia, que dicha construcción no se encontró dentro de las instalaciones.
(…Omissis…)
Ahora bien (…) en el registro fotográfico del año 2010 en su página 72, se puede observar clara e inequívocamente la existencia de una piscina, que se corresponde con el punto No. 11 de la CLÁUSULA PRIMERA del Contrato de Arrendamiento, no obstante esta piscina fue destruida y desaparecida por La Arrendataria, MUNDO TUQUEQUE, C.A., y como se evidencia del punto 11 de la Inspección Extrajudicial, donde el Tribunal constituido, deja constancia que no se evidenció la misma en el inmueble arrendado.
La Arrendataria MUNDO TUQUEQUE, C.A., ambientó para su funcionamiento deportivo y recreacional, tres (3) canchas con los números 1, 2 y 3 verificadas en la Inspección Extrajudicial del año 2019, constatando el experto juramentado del Tribunal constituido, que a nivel externo la grama artificial presenta “desgaste en avanzado estado de deterioro”, asimismo dejo constancia que al momento de la inspección no se observó ninguna actividad recreacional (…)
7.- Niego, rechazo y contradigo en nombre de mi representada INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., por ser falsa y maliciosa, la afirmación que hace el abogado de La Arrendataria, MUNDO TUQUEQUE, C.A., al manifestar en el escrito que riela en el folio 142, punto No.7 que “como se evidencia del propio contrato, quien funge como Arrendadora de forma tácita reconoce que el inmueble entregado no estaba, en perfectas condiciones, pues de haber sido así, lo habría indicado de forma expresa, tal como se estila hacer en todo contrato de arrendamiento. Por otra parte, si la parte actora pretende aprobar reformas, demoliciones o alteraciones no autorizadas, estas jamás podrán ser demostradas mediante las resultas de una Inspección Extrajudicial…”. Ciudadana Juez, estas afirmaciones por demás descabelladas, no tienen fundamento ni sustento legal, por lo siguiente: 1) Porque LA ARRENDADORA dio arrendamiento a LA ARRENDATARIA, una porción de terreno sobre el cual EXISTEN construcciones o bienhechurías que están claramente detalladas y descritas en el Contrato de Arrendamiento y que también están plasmadas en el registro fotográfico que acompaño a este escrito como medio probatorio, además en el Contrato de Arrendamiento, en la cláusula SEXTA, La Arrendataria, se compromete a entregar el inmueble EN LAS MISMAS BUENAS CONDICIONES QUE LO RECIBIÓ, por lo que queda demostrado que el inmueble lo recibió La Arrendataria, con todas las construcciones detalladas y en buenas condiciones, como lo dice el Contrato de Arrendamiento y ratificado en sus anexos, que fueron aprobados y firmados por amabas partes (…)

(…Omissis…)
Niego, rechazo y contradigo en nombre de mi representada INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., la afirmación que hace el abogado de La Arrendataria, MUNDO TUQUEQUE, C.A., cuando dice: “es importante señalar a ese órgano jurisdiccional que todas las adecuaciones, ajustes fueron autorizadas de forma contractual por La Arrendadora”, ya que esto es completamente FALSO; este abogado interpreta erradamente para su beneficio, el hecho de que la CLÁUSULA SEXTA establezca: “LA ARRENDATARIA conviene contratar los servicios profesionales para el levantamiento de planos básicos y necesarios para actualizar las instalaciones existentes en el inmueble…”, Ahora bien, ciudadana Juez, en esta disposición claramente se puede interpretar que nosotros, lo que estamos expresando es, que se puede contratar profesionales PARA LEVANTAR PLANOS, los cuales son necesarios para actualizar las instalaciones y allí estamos de acuerdo, pero de ninguna manera se puede interpretar esta cláusula como una autorización contractual y tácita, como señala dicho abogado y mucho menos para destruir, modificar o desaparecer instalaciones del inmueble arrendado.
(…Omissis…)
II
CONCLUSIONES
1.- La existencia de un Contrato de Arrendamiento del año 2010, ya descrito.
2.- Existencia de dos anexos al Contrato de Arrendamiento realizados uno en el año 2011 y otro en el año 2012.
3.- Existencia inequívoca de falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del 2019, asimismo la falta de pago de los meses septiembre, octubre, noviembre, y diciembre del 2018, que se reflejan en la nota de las facturas de los meses del año 2019 y que fueron debidamente descritos y explicados en la parte de narración de los hechos y fundamentos de derechos.
4.- Destrucción, desaparición y modificación de estructuras del inmueble arrendado sin autorización de La Arrendadora, INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., por parte de La Arrendataria MUNDO TUQUEQUE, C.A.
5.- La realización de una Inspección Extrajudicial, en la que se evidencia y concluye la inexistencia de construcciones que existían en el Contrato de Arrendamiento del año 2010, ratificadas en los anexos del contrato del año 2011 y 2012 y Registro Fotográfico de Condiciones Iniciales del inmueble arrendado a la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A. (…)
6.- Ejecución de Medida Cautelar de Secuestro, a favor de INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., y en protección de la propiedad (inmueble arrendado) del señor Giuliano Pasqualucci Sidoni.
7.-Conocimiento cierto de La Arrendataria MUNDO TUQUEQUE, C.A. de que el propietario del inmueble arrendado, es el Sr. Giuliano Pasqualucci Sidoni, ya que para realizar trámites en diversos organismos, se la entregaron al Señor Goizalde Goiri y a Javier Rojas, los documentos de propiedad del inmueble debidamente Registrados, el plano de mensura, la ficha catastral y la solvencia del inmueble, como se evidencia en solicitud de fecha 10 de marzo del año 2011, a ENELVEN/CORPOELEC, firmada de manera conjunta por ambos socios.
8.- Agotamiento cierto de la instancia administrativa ante Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanzas, consignado en copia certificada en el expediente 46.710.
(…Omissis…)
IV
PETITORIO
(…) En aras de hacer valer los derechos de mi representada INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., que han sido lesionados por la contraparte, MUNDO TUQUEQUE, C.A. y para que se haga justicia, pido ese digno Tribunal lo siguiente:
1.- Que Declare SIN LUGAR EN LA DEFINITIVA, LA RECONVENCION INCOADA por la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A, por ser infundada su pretensión y carecer de fundamentos de derechos.
2.- Que DECLARE CON LUGAR a favor de mi representada INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A. LA PRESENTE CONTESTACIÓN RECONVENCIONAL y LA DEMANDA POR DESLOJO por haber demostrado la verosimilitud en el buen derecho y el incumplimiento y la violación de las cláusulas del Contrato de Arrendamiento, por parte de la Sociedad mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A.
3.- Que Decrete la desocupación definitiva y entrega del inmueble arrendado, a mi representada INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE C.A., libre de personas y bienes, en las mismas condiciones de conservación y aseo en la cuan fue arrendado.
4.- Que Declare RESCINDIDO el Contrato de Arrendamiento, de pleno derecho, con la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A, por los incumplimientos de: A) falta de pago por más de dos meses de cuotas de arrendamiento; B) por la destrucción, desaparición, y modificaciones de estructuras, construcciones y ambientes en el inmueble arrendado y C) por el no pago (mora) de servicios Públicos (…)
5.- Que sea condenada en al definitiva, al pago de las costas procesales a la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A. (…)”.
Ahora bien, la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., alegó, mediante su escrito de informes presentado por ante esta Instancia Superior, lo siguiente:
“DE LA SENTENCIA APELADA:
(…) En fecha trece (13) de mayo de 2024, el tribunal a quo, procedió a dictar sentencia definitiva en el juicio de desalojo de local comercial, y en consecuencia procedió a decidir la causa, haciendo uso de las siguientes argumentaciones:
La juez a quo, “…de forma incipiente decide resolver el alegato de la parte accionada en cuanto a la cualidad de la empresa demandante, pues, de estas resultas depende el pronunciamiento del fondo de esta acción”.
Como puede observarse, la juez a quo, reconoce la necesidad e importancia de resolver la situación generada por la cualidad del actor en la presente causa. Sobre este particular, tal como fue expuesto en la contestación de la demanda por esta representación judicial, la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., pese a ser la arrendadora del inmueble, esta persona jurídica del inmueble objeto del presente juicio de desalojo. Con relación a esto, el propietario del referido inmueble es el ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, fallecido en fecha dos (02) de diciembre de 2021, y quien fungía como Vicepresidente de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. El inmueble objeto del contrato de arrendamiento le pertenecía al Señor PASQUALUCCI, por la adquisición de créditos litigiosos (…) Posteriormente, en fecha 14 de julio de 1998, se procede a registrar la transacción judicial que se hiciera entre el ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI y la Sociedad Mercantil La Viña C.A. (…)
(…Omissis…)
Del análisis de la sentencia definitiva por el a quo (hoy apelada), observa este recurrente que el tribunal erró al hacer una interpretación de la normativa que rige la cualidad para accionar. Asimismo, no tomó en cuenta el litisconsorcio activo necesario que debía configurarse para la configuración de la relación jurídico procesal en este caso. Por otra parte, procedió a apreciar, pero como no valoró algunas pruebas, como lo es el Acta de Defunción del ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, la cual, ciertamente no es un medio de prueba en la presente causa, pero si tiene incidencia directa en el íter procesal del presente juicio y su trastocamiento, vulnerando derechos de rango constitucional y violentado normas de orden público (…)
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
4.1 Errónea interpretación de la cualidad para accionar en materia arrendaticia y sus efectos de la presente causa. Litisconsorcio activo necesario.
(…) La referencia juez reconoce la importancia de resolver de forma preliminar esta situación, la cual fue expuesta en la contestación de la demanda por parte de esta representación judicial. Al respecto, la juez a quo pareciera interpretar, que lo expuesto por esta representación tenía como propósito cuestionar el contrato suscrito entre las partes controvertidas en el presente juicio, por lo que nada más alejado de la realidad (…)
(…) En ningún momento hemos indicado la imposibilidad de que un NO propietario, esté imposibilitado o impedido de suscribir un contrato de arrendamiento sobre un bien o un inmueble. El planteamiento está dirigido a cuestionar la condición de accionante (…)
Un primer aspecto importante a destacar es el señalamiento que se hace en la sentencia recurrida de un poder del Sr. GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, a favor de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. (…)
(…Omissis…)
(…) La juez a quo se limita a hacer una simple cita, sin embargo, el mismo no es señalado, ni se evidencia de la RELACIÓN DE LAS ACTAS PROCESALES (…) llama la atención que un instrumento tan importante haya sido obviado de la PARTE II de la sentencia recurrida. Ciertamente, en el presente expediente riela en los folios 6 y 7, la copia simple de un poder otorgado ante la Notaria Pública Décima de Maracaibo, en fecha nueve (09) de mayo de 2009, así como los demás recaudos acompañados por la parte actora con el escrito libelar, de conformidad con el tipo de procedimiento instaurado. Asimismo, en el folio 98 de la Pieza 1, se puede evidenciar una diligencia presentada por el ciudadano Giuliano Pasqualucci, actuando en calidad de Vicepresidente de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A.”, asistido por la abogada Cira Elvira Cruz Andrade, en el cual se indica que ratifica todos y cada uno de los pedimentos presentados en la demanda de desalojo incoada en contra de la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A. y acto seguido en la misma diligencia, otorga poder apud acta al abogado en ejercicio MARCO JAVIER STULME CABRERA.
Por otro lado, la cualidad para accionar no debía simplemente ser verifica (Sic) por la juez de la causa, esta correspondía ser aprobada por la parte demandante, toda vez que la misma fue cuestionada por esta representación judicial y propuesta como defensa de fondo. Es decir, la parte actora debió probar: que era propietaria del inmueble, administradora o gestora cosa que nunca hizo, limitándose a insistir sobre el fondo de la pretensión, olvidando u obviando intencionalmente, que todo lo relacionado con la cualidad para accionar en juicio, es de estricto orden público (…)
(…Omissis…)
1. Cuando se señala que el “…poder otorgado por el ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI a la sociedad mercantil le confiere la facultad de administrar el inmueble arrendado”, cabe preguntarnos: ¿se refiere a un poder para suscribir el contrato o un poder para accionar en juicio? Si trata de un poder para suscribir el contrato, eso no es objeto de controversia en el presente asunto y adicionalmente, el contrato primigenio, así como sus respectivos y posteriores anexos, fueron suscritos en representación de LA ARRENDADORA por la ciudadana Cira Elena Cruz, en condición de Presidente y el ciudadano Giuliano Pasqualucci, en condición de Vicepresidente, de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A.”, sin embargo llama la atención que en ningún momento se indica en el contenido de las conversaciones señaladas, que la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A.”, estaba actuando como apoderada del propietario del inmueble (…)
(…) Por otra parte, que el Sr. Pasqualucci haya intervenido en este juicio, así fuese en condición de Vicepresidente de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A.”, convierte al ciudadano Giuliano Pasqualucci en parte de la presente causa y resultaría incomprensible, las consideraciones de la juez a quo sobre la condición de administradora de esta última del inmueble objeto de la controversia.
2.Cuando la juez a quo señala”…de ello, se puede inferir a prima facie que al ser este un acto de disposición y al no estar expreso directamente como facultad en el mandato, la demandante no tendría la cualidad para actuar”, resulta inverosímil comprender la interpretación realizada en la sentencia recurrida, pues en el propio contenido de la misma, la juez está reconociendo la imposibilidad de actuar, en la presente causa, por parte de la supuesta administradora del inmueble objeto de litigio, toda vez que el supuesto poder otorgado en los términos expuestos, solo confiere facultad de simple administración. Asimismo, siendo el contrato primigenio y sus respectivos y posteriores anexos, suscritos por periodos mayores a dos años, se constituye con esto un acto de disposición y que por tal excede de la mera de administración, para lo cual se requiere un poder especial.
3. Por último y lo más importante se da, cuando la juez a quo de forma rebuscada y enrevesada, pretende darle fundamentación a la descabellada idea de que un simple administrador puede realizar actos de disposición. Al respecto señala, sin que nadie hubiera planteado un conflicto de aplicación de leyes, que la “… Ley que se debe aplicar es la especial, la cual permite en su articulo 6°, citado con antelación, que en este caso la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., pueda participar de la relación arrendaticia en su carácter de administradora del inmueble”, es decir, según este criterio, por demás forzado, pareciera deducirse que cuando el legislador hace referencia a la figura del administrador en el artículo 6 de la ley que regula el arrendamiento de locales comerciales, le pudiera estar confiando a este facultad de disposición, la cual comporta en el caso marras, la posibilidad de suscribir un contrato por más de 2 años mediante con un poder general, todo porque la ley especial establece una jerarquía de normas para resolver conflictos que se pudiera presentar en las relaciones arrendaticias.
Todo lo anterior comporta la nulidad de fallo recurrido y la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda incoada.
(…Omissis…)
De lo anterior queda suficientemente demostrado, en estricto derecho, que de conformidad con los artículos 146 del Código de Procedimiento Civil y el 6 de la Ley especial en la materia arrendaticia el ciudadano Giuliano Pasqualucci, hoy en día sus herederos, como propietarios del inmueble, son “…solidariamente responsable, respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia…”, toda vez que tenia o tienen derechos que se encuentran sujetos a las resultas de la relación arrendaticia controvertida.
(…Omissis…)
De lo anterior resulta evidente que existía y existe un litisconsorcio activo necesario entre la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., en condición de arrendadora y el ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI, en condición de propietario del inmueble, y aún cuando el Sr. Pasqualucci interviene en la presente causa, este lo hace como VICEPRESIDENTE de la demandante. Lo anterior fue ignorado por la juez a quo (…)
4.2 De la subversión del orden procesal.
(…) Nunca se evidenció la suspensión de la presente causa por el fallecimiento del ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI, así como tampoco la aplicación de lo previsto en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil.
(…) El ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI, propietario del inmueble(…) falleció en fecha dos (02) de diciembre de 2021, según Acta de Defunción N° 3.000, de esa misma fecha, emanada de la Unidad de Registro Civil de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia (…)
De la referida Acta de Defunción se evidencia que el de cujus dejó como cónyuge o pareja estable de hecho a la ciudadana CIRA ELVIRA CRUZ ANDRADE, y que tuvo como descendientes cinco (05) hijos, ciudadanos: GINO ARTURO PASQUALUCCI YEPEZ (fallecido), IVAN MAURICIO PASQUALUCCI YEPEZ (Vivo), MARTA CAROLINA PASQUALUCCI YEPEZ (FALLECIDA), GIULIANA PAOLA PASQUALUCCI CRUZ (Viva) y GINA GUILLERMINA DE LA SANTISIMA TRINIDAD PASQUALUCCI CRUZ (Viva).
(…Omissis…)
Si la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., actuó en este juicio como apoderada o mandataria del ciudadano Giuliano Pasqualucci, ¿Cómo se explica que la causa no se suspendiera mientras se citaran a los herederos del de cujus? ¿Cómo se le puede dar continuidad a un juicio sin haber citado a los herederos, en caso de existir (herederos desconocidos) de GINO ARTURO PASQUALUCCI YEPEZ y de MARTA CAROLINA PASQUALUCCI YEPEZ, ambos fallecidos, a IVAN MAURICIO PASQUALUCCI YEPEZ, GIULIANA PAOLA PASQUALUCCI CRUZ y GINA GUILLERMINA DE LA SANTISIMA TRINIDAD PASQUALUCCI CRUZ, estos últimos descendientes vivos, según Acta de Defunción incorporada al juicio por la apoderada de INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A.? Cualquier respuesta que se le dé a las preguntas anteriormente planteadas, lleva necesariamente a evidenciar la vulneración de norma y principios constitucionales y muy especialmente al derecho de la propiedad, así como derechos personales de los herederos.
(…Omissis…)
En conclusión, siendo lo expuesto materia de orden público, toda vez que atañe instituciones y formas procesales, el debido proceso, el derecho a suceder y el derecho de propiedad de los herederos del Sr. Pasqualucci, en el supuesto negado de que ese digno juzgador considere válida la versión del mandato conferido del de cujus a la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., se proceda a decretar LA REPOSICIÓN DE LA PRESENTA CAUSA AL ESTADO DE LA PUBLICACIÓN DE LOS EDICTOS que manda la ley, dejando sin efectos todo lo actuado desde el momento del fallecimiento del mandante, de conformidad con los artículos 231, 141 y 144 del Código de Procedimiento Civil (…)
4.3 Errónea apreciación y valoración de algunas pruebas aportadas. Vicio de silencio de prueba.
(…Omissis…)
Como se puede observar de lo expuesto por la juez a quo, esta señala que “…analizado el acervo probatorio se constata una inspección extralitem realizada por el Tribuna Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de la Circunscripción del estado Zulia, junto al práctico designado, que al concatenarla con las descripciones del inmueble en el contrato de arrendamiento en la primera cláusula, (contrato que fue valorado como prueba en el presente fallo); esta Jurísdiscente constata que existen modificaciones en la instalaciones del referido inmueble, siendo diferente la descripción del inmueble en el contrato con el inmueble descrito en la inspección, así, se puede observar por ejemplo: la construcción de un techo con estructura tipo galpón (ord. 6to), la inexistencia de los baños (descritos en el ord. 7mo), tampoco se encontraba la piscina (descrita en el ord. 11vo), entre otras alteraciones constatadas en la inspección”. De lo anterior se colige que la juez a quo procedió a dar como probado los alegatos de la parte demandante, relativos a las modificaciones o alteraciones respecto del inmueble objeto del contrato, a partir de la inspección judicial extra litem (…)
(… Omissis…)
(…) No cabe duda alguna que el Registro Fotográfico que promovió la parte actora y que fuera desechado por la juez de instancia, constituía el medio legal, idóneo, pertinente y conducente para probar los alegatos de alteraciones, modificaciones, y destrucción de las instalaciones, pues al hacerse un ejercicio comparativo entre las imágenes captadas al momento de suscribir el contrato tantas veces reseñados, y la de inspección judicial previa a incoar la demanda, se podía de forma indubitable deducir la existencia o no de los hechos planteados por la demanda (…)
(…Omissis…)
Por las razones expuestas la juez a quo está dando plena valoración a una prueba, practicada inaudita altera parte que siendo legal y pertinente, no es idónea, ni conducente al ser usada para comparar sus resultas, con el contenido por un contrato firmado hace más de nueve (9) años. Por lo que pido que se desestime la valoración hecha.
(…Omissis…)
La juzgadora indica al momento de apreciar la prueba promovida que “… desde el mes de abril 2019 las partes adelantaron a través de esta minuta algunos aspectos que se pretendían plasmar en el borrador del nuevo contrato…”, cuando lo correcto era interpretar que durante los meses de enero, febrero, marzo y abril del 2019, se estaban dando las reuniones necesarias la fijación de ese nuevo canon, el cual se concretó en abril de 2019, pero esto no es posible determinarlo, toda vez que a pesar de haber sido DETERMINADO ese hecho por la juzgadora al momento de apreciar la prueba, esta no hace pronunciamiento alguno se acerca de la afirmación contenida en la contestación de la demanda sobre el hecho que “… fuese en ese mes que se dio inicio a las conversiones entre ambas partes para la fijación del nuevo canon, por lo que como se contienen en el escrito libelar, y lo reconocemos como cierto, los meses enero y febrero de 2019, fueron pagados con un canon de Bs.S 1.500,00 (antes Bs.F 150.000,00) porque no se había definido el canon a regir desde enero de 2019…”, y omitiendo la valoración de esta prueba aportada, la cual explicaría la razón por las que la arrendadora tiene en su poder las facturas de esos meses. Este pronunciamiento sobre la valoración de lo aportado por este medio de prueba, podría determinar que la demandante no probó el hecho de cánones insolutos por parte de mi representada. Pido que así se establezca.
PETITORIO
Por todo lo antes expuesto, solicito respetuosamente por ante ese Tribunal Superior que sea declarada procedente la apelación ejercida por esta parte demandada, y en consecuencia:
1. Declare la nulidad del fallo recurrido y declare la inadmisibilidad de la demanda incoada, toda vez que la juez a quo ha hecho una interpretación errónea y confusa de normas legales, que atentan contra el carácter de orden público de este instituto procesal, resolviendo la controversia de la falta de cualidad con base a un poder consignado con el libelo de la demanda, que no fue ratificado por la parte actora en la etapa de pruebas en la presente causa (…)
2. En el segundo negado de que ese digno juzgador considere válida la versión del mandato conferido del de cujus a la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., se proceda a decretar LA REPOSICIÓN DE LA PRESENTA CAUSA AL ESTADO DE LA PUBLICACIÓN DE LOS EDICTOS que manda la ley, dejando sin efectos todo lo actuado desde el momento del fallecimiento del mandante, de conformidad con los artículos 231, 141 y 144 del Código de Procedimiento Civil.
3. En el supuesto negado de que ese digno juzgador considere válida la versión del mandato conferido de de cujus a la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., y/o decida NO decretar la reposición de la presente causa al estado de la publicación de los edictos, por la muerte del ciudadano Giuliano Pasqualucci, pido que se desestime la valoración hecha por la a quo, de la prueba de inspección extralitem realizada por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, toda vez que la misma fue practicada inaudita altera parte, resultando idónea, ni conducente, toda a su vez que la misma fue usada para comprar sus resultas, con el contenido de un contrato, sin el apoyo de un experto que permitiera tener absoluta certeza de que lo contenido en ambos instrumentos, sea fiel y exacto entre sí.
4. En el supuesto negado de que ese digno juzgador considere válida la versión del mandato conferido del de cujus a la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., y/o decida NO decretar la reposición de la presente causa al estado de la publicación de los edictos, por la muerte del ciudadano Giuliano Pasqualucci, pido proceda a verificar el vicio de silencio de prueba acerca de las instrumentales promovidas en los particulares DÉCIMO Y DÉCIMO PRIMERO, del escrito de pruebas que riela en el presente expediente.
Determine las consecuencias del mismo y revoque la sentencia dictada por la juez a quo”.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., arguyó en su escrito de informes presentado por ante esta Superioridad, lo siguiente:

“(…) En fecha 18 de junio del año 2010, nuestra representada, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., por una parte y por la otra parte la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., suscribieron de mutuo acuerdo un Contrato de Arrendamiento por ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo, estado Zulia, anotado bajo el No. 87, Tomo 41, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria (…)
La cláusula primaria describe los linderos, las medidas y las construcciones o bienhechurías del inmueble entregado en arriendo a la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., que citamos a continuación de manera taxativa como aparece en el Contrato de Arrendamiento: “1.- Cerca Perimetral de bloques de cemento salpicada, con sus respectivas columnas y vigas, en el frente parte de bloques ornamentales, rejas y malla de ciclón. 2.- Una construcción que consta de un salón con paredes de concreto frisados y pintados, dos salas de baño, dos depósitos, una sala para cocina con muebles de concreto, una pieza entre la cocina y el salón, un galpón anexo a cuarto de cocina con paredes de bloques estructura para techo, mesones de concreto, con todos las acometidas para electricidad, teléfono, gas, agua potable y aguas servidas, pisos de integres, cerámica y cemento, techos de platabanda: galpón con estructura para techo, con pisos y paredes. 3.- Una construcción con techo de platabanda, paredes de contrato frisado y pintados, pisos de integres, con oficina y un baño, portalón de hierro, puerta de acceso de hierro, con acometidas para teléfono, electricidad, agua potable y agua servidas; 4.- Una garita para vigilancia con techo de platabanda, paredes de bloques, piso de cemento y acometidas para electricidad ubicada al frente de entrada del garaje con portón de ciclón; 5.- Una construcción, pieza con techo de concreto, paredes de concreto frisadas y pintadas, piso de cemento sin ventanas con acometidas eléctricas y baño; 6.- Una construcción sin techo, paredes de bloques y piso de cemento pulido; 7.- Un galpón (Canchas de Usos Múltiples) con gradas (tribuna) con estructura de hierro, techada con láminas de acerolit, pisos de cemento, con baños y depósitos. 8.- Construcción (Edificio) de dos (2) plantas terminadas y otra planta empezada con sus cabillas para la columnas, con paredes de bloques frisados y pintados en la parte interna, fachada cubierta con tablilla, techos de platabanda y pisos de granito, la planta baja consta de área social de entrada, nueve (9) salones, dos (2) salas sanitarias múltiples de cinco (5) puestos cada una; escaleras de concreto y granito que conducen a la segunda planta (primer piso) que consta de diez (10) salones y dos salas sanitarias múltiples de cuatro (4) puestos cada una; escaleras de concreto rustico que conducen a la planta sin terminar, techo totalmente impermeabilizado. 9.- Tanque subterráneo para almacenamiento de agua. 10.- Construcción al frente del edificio con techo de platabanda, piso de granito, paredes de bloques y divisiones internas. 11.- Piscina”. Fin de la cita.
Ahora bien, Las construcciones o bienhechurías que aparecen descritas, subrayadas y en negrillas, en la anterior clausula primera citada, son las instalaciones que fueron modificadas, deterioras y desaparecidas por La Arrendataria Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A.
Es bueno señalar que La Arrendataria Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., a través de sus representantes JAVIER ROJAS BIANCO Y GOIZALDE GOIRI PUENTE, que por su Acta Constitutiva y el Contrato de Arrendamiento firmado, está establecido que deben actuar de manera conjunta, además de ser Fiadores Solidarios a título personal y firmaron el referido Contrato de Arrendamiento, aceptaron todas y cada una de sus cláusulas y por lo tanto estos ciudadanos estaban en pleno conocimiento de que existían las construcciones y bienhechurías, ellos mismos realizaron un Registro Fotográfico de las Condiciones del inmueble dado en Arrendamiento, que corre inserto en el expediente.
Cabe destacar que la clausula quinta del referido Contrato de Arrendamiento prohíbe en su literal d) realizar modificaciones o construcciones en el inmueble, sin la previa notificación por escrito a La Arrendadora para su aprobación.
En fecha 29 de septiembre de 2011, nuestra representada Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., en su condición de Arrendadora y a solicitud de La Arrendataria Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., realizaron un anexo al Contrato de Arrendamiento inicial del año 2010, donde se modificó la cláusula quinta, agregándosele el literal g), permitiéndosele a La Arrendataria SUBARRENDAR y además se agregó el literal i) el cual establece que: “SE TENDRA COMO VIOLACION EXPRESA DEL PRESENTE CONTRATO Y UNA ADMISION INMEDIATA PARA SU RESOLUCION Y LA ENTREGA MATERIAL DEL INMUEBLE, EL INCUMPLIMIENTO DE CUALQUIERA DE ESTAS CONDICIONES, SERA MOTIVO SUFICIENTE PARA LA RESOLUCION DEL CONTRATO CON LA APLICACION DE LA PENALIDAD ESTABLECIDA EN LA CLÁUSULA CUARTA. QUEDA ENTENDIDO QUE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FIRMADO ENTRE LOS CONTRATANTES SIGUE VIGENTE EN TODAS SUS PARTES, A EXCEPCION DE LAS MODIFICACIONES AQUÍ REALIZADAS”
(…Omissis…)
(…)La Arrendataria (…) no podía realizar modificación alguna, ni realizar deterioros mayores al inmueble, dado que es causal de disolución inmediata del Contrato de Arrendamiento, con la aplicación de la Cláusula Penal, acordada en el Contrato de Arrendamiento.
Ahora bien, en la cláusula TERCERA del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., y la sociedad mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., en el año 2010, describe taxativamente la modalidad y proceso de pago del Canon de Arrendamiento que deben seguir las partes contratantes de la siguiente manera; (…) “LA ARRENDATARIA realizará los pagos de cuotas de alquiler por adelantado, los primeros cinco días hábiles de cada mes a través de depósitos o transferencia electrónica en efectivo o en cheques consignados en la cuenta de ahorros No. 0134-0079-22-0792192270 en el Banco Banesco, de Inversora, Promotora Y Constructora Del Norte, C.A. o cualquier otra entidad financiera que ésta designe, lo cual se le notificará por escrito a “LA ARREDATARIA”, con antelación; después de haber realizado el pago LA ARRENDADORA, previa verificación del mismo, emitirá el recibo correspondiente, en un periodo no mayor de diez (10) días hábiles, el comprobante de depósito o transferencia bancaria debidamente validado por la entidad financiera efectuando en la mencionada cuenta tendrá validez como comprobante de pago y “LA ARRENDATARIA” deberá consignarlo a la “LA ARRENDADORA” para canjearlo por el recibo correspondiente. La falta de pago por parte de La Arrendataria de dos (02) mensualidades consecutivas será causa suficiente para que ARRENDADORA de por terminado el presente contrato considerándolo de plazo vencido y podrá pedir la resolución del Contrato de Arrendamiento y la desocupación inmediata del inmueble perdiendo LA ARRENDATARIA el beneficio de prorroga legal y el Derecho preferencial de adquirir el inmueble”.
De la anterior cláusula tercera que hemos descrito, se desprende que hubo violación por parte de la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., ya que además de haber ocasionado daños, deterioros mayores y desapariciones de estructuras en el inmueble arrendado; tampoco pago los meses de Canon de Arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2019; los cuales por no existir el pago NO FUERON CANJEADOS en su oportunidad según el procedimiento establecido en la referida clausula tercera.
En fecha, treinta y uno (31) de agosto del año 2012, nuestra representada INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A, y la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A.; suscribieron un segundo anexo al Contrato de Arrendamiento inicial del año 2010, (…) que modifica la cláusula SEGUNDA del referido contrato a solicitud de la Arrendataria la Sociedad Mercantil Mundo Tuqueque, C.A. y donde se modifica el tiempo de duración del contrato que era de cinco (5) años y se extiende por una prórroga de quince años (15) o sea ciento ochenta 180 meses; recalcando esta cláusula que al final de la relación arrendaticia debería entregar el inmueble a la Arrendadora en perfectas condiciones de uso, habitabilidad y funcionamiento.
Ahora bien desde el año 2015, comenzaron a presentarse desavenencias con la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., quienes se negaban a pagar el canon de arrendamiento mensual, ya que manifestaban que el Banco Central de Venezuela no había publicado el INPC; así mismo también se negaban a adecuarse a la normativa de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, (…) motivado a ésta situación nuestra representada INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A, se vio obligada a denunciarla ante el Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanzas, Oficina Regional Zulia.
En fecha 29 de junio del año 2018, el señor GOIZALDE GOIRI (…) en representación de la Arrendataria Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., y las abogadas NORYS MARQUEZ y CIRA CRUZ ANDRADE (…) en representación de La Arrendadora Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A, suscribieron en el referido Ministerio un Acta Conciliatoria, compuesta por tres cláusulas, donde en la cláusula primera el señor GOIZALDE GOIRI, (…) se compromete a ponerse al día con los cánones de arrendamiento atrasados, desde junio del año 2017 hasta junio del año 2018; en la cláusula segunda las partes acuerdan ajustar el canon de arrendamiento mensual a Ciento Cincuenta Millones de Bolívares (Bs.150.000.000,00) a partir del mes de julio 2018; y en la cláusula tercera ambas partes se comprometen a adecuarse a la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, del año 2014.
En fecha ocho (8) Julio del 2019, por cuanto hubo incumplimiento por parte de La Arrendataria MUNDO TUQUEQUE, C.A. en todo lo acordado en el Acta Conciliatoria firmada ante el Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanzas, Oficina Regional Zulia, tanto en el pago de las mensualidades, adecuación del Contrato a la Ley vigente y por cuanto se evidenció que el inmueble arrendado La Arrendataria, había realizado modificaciones y causado deterioros mayores al mismo; La Arrendadora Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A, solicitó el Agotamiento de la Vía administrativa por ante La coordinación Ministerio del Poder Popular para el Comercio de Maracaibo estado Zulia y Copia Certificada del expediente 0Z-031-18 llevado por ese organismo.
En fecha 15 de julio de 2019 a solicitud de nuestra representada INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A, el Tribunal Noveno Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Estado Zulia, practicó Inspección Judicial, a los efectos de determinar las condiciones en que se encontraba el inmueble arrendado, pudiéndose evidenciar en esta inspección, que fueron desaparecidas y dañadas algunas de las instalaciones del inmueble como: A) Una construcción con techo de platabanda, paredes de concreto frisadas y pintados, pisos de integres, con oficina y un baño, portalón de hierro, con acometidas para teléfono, electricidad, agua potable y agua servidas B) Piscina. C) Modificaciones realizada al tanque subterráneo para almacenamiento de agua; al cual le colocaron encima una estructura de gran peso de hierro que asemeja un bohío el cual pone en grave riesgo el tanque ya que por el peso puede ceder en su estructura. D) Daños y deterioros causados al friso externo del edificio entre otros.
(…Omissis…)
En fecha 31 de julio de 2019 nuestra representada INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., introdujo libelo de demanda por Desalojo de Local Comercial, con fundamento legal en el Artículo 40, literales a, c, i. de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo estipulado en el Contrato de Arrendamiento del año 2010 en su cláusula tercer y quinta, dichas cláusulas fueron ratificadas en los anexos del año 2011 y 2012 y así mismo, invocando la Inspección Extra Judicial, donde se evidencias los daños y desaparición de instalaciones al igual que las “facturas pendientes por pagar”, que evidencia la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la Sociedad Mercantil Mundo Tuqueque, C.A.
(…Omissis…)
CONCLUSIONES
• Existe falta de pago por parte de la ARRENDATARIA DEMANDADA SOCIEDAD MERCANTIL MUNDO TUQUEQUE, C.A., correspondiente a los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2018 y asimismo dejó de pagar los de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2019, que durante el transcurso de estos cinco años nuestra representada SOCIEDAD MERCANTIL INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., ha demostrado en todas las instancias del proceso.
• LA ARRENDATARIA DEMANDANDA Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., realizó modificaciones, ocasionó daños y desapareció instalaciones en el inmueble arrendado, sin autorización de La Arrendadora Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., lo cual demuestra de la Inspección Extrajudicial y del Contrato de Arrendamiento del año 2010 en su cláusula primera ya mencionada.
• La ARRENDATARIA DEMANDADA Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., se encuentra inmersa en las causales de desalojo que tipifica el artículo 40 literales a, c, i; en concordancia con lo estipulado en la cláusula tercera del Contrato de Arrendamiento firmado entre las partes del año 2010, así como también la violación de la cláusula quinta del anexo del contrato del año 2011 en sus literales “d” e “i”, las cuales ya fueron descritas y explicadas en la parte de los antecedentes de este informe.
PETITORIO
1.- Ratifique la Sentencia Definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 13 de mayo de 2024.
2.- Decrete y ratifique con todos los pronunciamientos de Ley el Desalojo del local comercial a favor de nuestra representada y demandante Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. y por ende también la Resolución de pleno Derecho del Contrato de Arrendamiento firmado con Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A.
3.- Que sea condenada en costas procesales la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A.”.
Asimismo, se evidencia de actas que la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., alegó, mediante su escrito de observaciones a los informes de su contraria, lo siguiente:
“DE LAS OBSERVACIONES
En el escrito de informes la parte accionante insiste en sus argumentos acerca de determinadas instalaciones que, según su decir, fueron “… modificadas, deterioradas y desaparecidas por La Arrendataria Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A…”. Al respecto esta representación judicial en el escrito de informes presentado ante este juzgado y el cual riela en el presente expediente, ha dejado suficientemente expuesto los argumentos de hecho y fundamento de derecho que contradicen y desvirtúan lo expuesto por la parte actora. Igual situación con relación a lo expuesto acerca de la falta de pago de cánones. Sobre estos dos puntos señalados, queda a su autoridad como juez de alzada resolverlo conforme a derecho, por lo que resulta inoficioso repetir argumentos ya expuestos, los cuales expreso su ratificación en este acto.
Por otra parte, llama la atención que en todo el escrito presentado por la parte actora la omisión evidentemente intencional, del nombre del ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI, quien en vida fuera propietario del inmueble objeto de esta controversia y que falleciera en fecha dos (02) de diciembre de 2021 (…) Del Acta de Defunción se evidencia que el de cujus dejó como cónyuge o pareja estable de hecho a la ciudadana CIRA ELVIRA CRUZ ANDRADE, y que tuvo como descendientes cinco (05) hijos (…) Todo lo anterior fue omitido por la parte actora, a pesar de que la juez a quo se pronunció sobre este particular. Interprete usted los motivos de esta conducta por parte de la representación judicial de la parte demandante.
Por último, no puedo dejar pasar por alto la mención que la parte actora hace en su escrito de informes sobre la medida de secuestro. Al respecto señala: “Ahora bien, la parte demandada SOCIEDAD MERCANTIL MUNDO TUQUEQUE, C.A., a través de su apoderado el abogado Luís Acosta; ha presentado en su defensa diversos recursos legales como: A) en fecha 21 de julio presentó denuncia relativa a Medida de Secuestro, la cual fue decretada SIN LUGAR por el Tribunal Primero de Primera en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estaco Zulia…”. Sobre la actual condición y situación del inmueble, con el debido respeto, invito a ese juzgador a dirigirse al mismo y así podrá constatar in situ la forma en la depositaria judicial (SOCIEDAD MERCANTIL INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., parte demandante en el presente juicio) ha venido cumpliendo con la función encomendada.”.
Por último, la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., alegó, mediante su escrito de observaciones presentado por ante esta Superioridad, lo siguiente:
“DE LA ALEGACIÓN DE FALTA DE CUALIDAD AD CAUSAM
Ha sostenido la parte demanda desde su escrito de contestación a la demanda que nuestra representada, la sociedad de comercio INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., no ostenta cualidad activa para sostener la pretensión de desalojo en contra de su representada, con fundamento en la carente condición de propietaria del inmueble dado circunstancialmente en arrendamiento, condición que, originariamente, fuere ostentada por el ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI (…)
Alega en este estado del proceso que vista la condición de NO PROPIETARIA de nuestra representada, se instauraba el deber procesal de conformar un litisconsorcio activo necesario, integrado por la arrendadora no propietaria INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. y el propietario GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI.
Como efectivamente fuere realizado en todas las actuaciones procesales posibles, esta representación judicial RATIFICA la OSTENTACIÓN DE CUALIDAD ACTIVA por parte de INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. para reclamar el Desalojo en condición de arrendadora del inmueble dado en arrendamiento a MUNDO TUQUEQUE, C.A.
Lo anterior (…) responde a la mismísima naturaleza del contrato de arrendamiento comercial, el cual ha sido reconocido por ambas partes y cuya existencia e integración por la demandante- reconvenida y demandada – reconveniente de autos no forma parte del thema decidendum, por lo que ha sido plenamente reconocido por parte de MUNDO TUQUEQUE, C.A. que INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. es la efectiva arrendadora del inmueble del cual, incluso, demanda en reconvención le sea restituido en el goce y disfrute del mismo.
(…Omissis…)
Vemos pues, como la recurrente sostiene que no alegó que un NO PROPIETARIO estuviese impedido de arrendar la cosa ajena, que su defensa perentoria de fondo está dirigida a la condición de parte actora INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. en el presente juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, es decir, establece que INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. puede arrendar el local comercial que recibió, gozó y disfrutó (prolongadamente, valga resaltar) MUNDO TUQUEQUE, C.A., mas no puede demandar el correspondiente Desalojo por el incumplimiento de las contraídas obligaciones.
(…Omissis…)
(…) Mal puede pretender la demandada-reconviniente sembrar confusión en este Juzgado Superior respecto a la efectiva legitimación a la causa de la que jurídicamente goza la sociedad mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., pues es totalmente insoslayable que el legislador no ha exigido expresamente que para demandar el desalojo deba concurrir el propietario del bien que se pretenda desalojar, por lo que es impropio al intérprete de buena fe el concluir la existencia de tal mandamiento.
(…Omissis…)
(…) Manifestamos que el mero reconocimiento de la condición de ARRENDADORA implica un tácito reconocimiento de la condición de administradora, o en su defecto, de gestora del inmueble, pues ha sido bien conocido por las partes que INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. no es propietaria del inmueble del objeto de litigio.
(…Omissis…)
(…) El carácter de administrador por concesión del mandato-poder, es total y efectivamente ostentado por la sociedad INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., no siendo esto refutado en instancia judicial o extrajudicial alguna por el ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, y que además es tácticamente reconocido por MUNDO TUQUEQUE, C.A. al reconocer el carácter LEGITIMO ARRENDADOR en lo que concierne a su relación arrendaticia en torno al inmueble.
(…Omissis…)
El poder otorgado GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI a INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., no solo SI EXISTE, sino que además ha sido RECONOCIDO por MUNDO TUQUEQUE, C.A. al no impugnar la copia simple de instrumento público consignada contentivo de dicho poder e incluso reconocer su existencia en las actas, razones suficientes para que este Juzgado Superior DESESTIME toda alegación formulada a este por la demandada- reconviniente ahora recurrente.
(…Omissis…)
(…) En ningún sentido del artículo 6 ejusdem dispone que a efectos de demandar el desalojo o de ejercer las facultades del arrendador, el propietario deba concurrir, tal y como ya se explicó en líneas pretéritas y a fin de rechazar esta alegación volvemos a ratificar.
(…Omissis…)
En consecuencia, debe usted, respetado Juez, ejercer el más profundo análisis sobre la naturaleza de la pretensión ventilada por INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., pues esta no ha pretendido más que el DESALOJO del inmueble dado en arrendamiento a MUNDO TUQUEQUE, C.A., ante lo cual, en emulación de la propia práctica del Tribunal Supremo de Justicia, debe pues cuestionarse: ¿QUÉ GRAVAMEN CAUSA AL CIUDADANO GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI (O SUS SUCESORES) EL DESALOJO DEL INMUEBLE ARRENDADO?
(...Omissis…)
(…) Al no implicar un gravamen, y mucho menos una enajenación, la pretensión de DESALOJO, mal puede instituirse un inexistente litisconsorcio activo necesario entre la sociedad de comercio representada en este escrito y el referido ciudadano o sus causahabientes.
Por todos los argumentos anteriores, solicitamos a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia que DESETIME por erróneas en derecho, las alegaciones de falta de cualidad por no ostentar el carácter de propietario y por no estar integrado un negado litisconsorcio activo necesario entre la sociedad mercantil arrendadora y el ciudadano propietario o sus sucesores.
DE LA SUPUESTA SUBVERSIÓN DEL ORDEN PROCESAL
Alega la demandada-reconviniente ahora recurrente, que el juzgado de Primera Instancia subvirtió el orden procesal al no suspender la causa ante el fallecimiento del ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, arguyendo que el mismo era parte actora del proceso y por ende debía suspenderse la causa y llamar a sus herederos conocidos y desconocidos (…)
¿Cómo es que la representación judicial de MUNDO TUQUEQUE, C.A., fundamenta su apelación en la falta de conformación del litisconsorcio activo y necesario por no haber demandado en conjunto con INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. el ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, es decir, que no concurrió el juicio, pero a la vez señala que es parte activa interviniente y ante su fallecimiento debió suspenderse la causa y llamarse a sus herederos?
Es totalmente incoherente la postura asumida por la recurrente en su escrito de informes, pues ni siquiera esboza debidamente la subsidiariedad entre una alegación y la otra.
(…) RATIFICAMOS lo establecido en el Capítulo I, en cuanto que el ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI si bien ostenta un interés jurídico eventual en las resultas de la causa, el mismo NO ES PARTE INTERVINIENTE EN EL JUICIO (…)
(…) Pretende la demandada-reconviniente CONFUNDIR a su Autoridad Judicial formulando alegatos en relación al poder de administración otorgado por GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI a INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A (…)
(…)INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., actúa directamente a titulo propio, pues, aun siendo y ejerciendo las facultades dadas en el poder general de administración del inmueble, no actúa propiamente en nombre y representación de este, mucho menos demanda en su nombre.
(…) Al Juzgado a quo descender al análisis de dicho poder, este constató la legítima condición de administrador del inmueble, mas en ningún momento o sentido indicó o consideró que la actuación judicial ejercida o incluso la contractual fue ejercida a titulo del ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, es decir, la denotación de la existencia del poder fungió como elemento demostrativo de la efectiva tenencia del carácter de administrador del inmueble, pero no implicó la desnaturalización de la demanda, la cual fue presentada por INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. al ser esta la única y efectiva arrendadora.
(…Omissis…)
Como cierre, nos cuestionamos: ¿Por qué la Ley establece que pueden los administradores ser arrendadores a título personal? Se enerva así cualquier hipótesis respecto a que solo podía INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. contratar con MUNDO TUQUEQUE, C.A. invocando el mandato otorgado, caso en el cual el arrendador no fuera la sociedad de comercio demandante, sino que lo que sería propiamente el ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, supuesto que no se corresponde con la realidad jurídica y contractual del caso de autos.
En consecuencia, requerimos formalmente DESESTIME la solicitud de rescisión de la causa, solicitud fundada en falsos supuestos y que no corresponde a lo procedente en derecho.
DE LA ALEGACIÓN DE EERONEA APRECIACIÓN Y VALORACIÓN DE LA PRUEBA DE INSPECCIÓN JUDICIAL EXTRA LITEM
En tercer punto, es del decir de la representación judicial de MUNDO TUQUEQUE, C.A. que el Juez a quo valoró y apreció indebidamente una prueba de inspección judicial realizada antes de la instauración es imposible denotar las graves alteraciones y modificaciones realizadas inconsultamente por MUNDO TUQUEQUE, C.A. en detrimento de sus contraídas obligaciones contractuales, y que además la prueba se evacuó, a su decir, inaudita altera parte, razón en la que funda su alegación de que el Tribunal ha debido desechar la prueba.
(…Omissis…)
Resulta evidente que existe una diáfana distinción en autorizar la realización de actuaciones preliminares de planificación de futuras modificaciones al inmueble, a que efectivamente se conciba el otorgamiento de una EXPRESA AUTORIZACIÓN para realizar las APROBADAS modificaciones. No tiene certeza alguna la parte demandada-reconviniente que INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. habría dado su expreso consentimiento para tales modificaciones, que desde la consideración de nuestra representada, implicaron una desmejora absoluta en el estado comercial del inmueble.
En definitiva, ciudadano Juez, el insto respetuosamente a tener en consideración de la parte demandada-reconviniente no afirmó que las modificaciones no se efectuaron, a la vez que no incorporó al proceso medios probatorios que generen la convicción que los mismos hayan sido autorizados por la arrendadora INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A.
(…Omissis…)
(…) Sostenemos que el Juez a quo SI PUEDE detectar diferencias entre la descripción del inmueble narrada en el contrato de arrendamiento, y la descripción del inmueble efectuada por el Juez de Municipio mencionado, pues el Juez (…) puede discernir sobre la existencia de diferencias entre una sencilla descripción de un inmueble efectuada en un contrato y la realizada en una inspección judicial.
(…Omissis…)
De manera que, la parte no solo fue notificada de la inspección, pudiendo en consecuencia ejercer su derecho constitucional a la defensa y al acceso a la justicia y participar en la evacuación de la misma para efectuar in situ las actuaciones procesales que tuviera a bien, sino que además pudo controlar y contradecir la prueba una vez evacuada en el proceso de Desalojo, lo cual no realizó en virtud de una desacertada estrategia probatoria.
(…Omissis…)
(…) El desacuerdo con el juzgamiento dado a una prueba no produce propiamente la nulidad del fallo, sino que permite a la segunda instancia revisar en sustancia el fondo de la decisión y, específicamente, la influencia de la prueba denunciada como mal apreciada con respecto al destino final del fallo. Así las cosas, es de notar que aun cuando se diera el sentido a las pruebas referidas en este capítulo que pretende el demandado, puede inmediatamente este Juez de Alzada verificar que igualmente no fue acreditado el pago de los cánones en modo alguno, y resulta claro que la obligación de probar el pago recae en este caso sobre la parte que plantea la apelación.
(…) Sostenemos que el Juzgado de Primera Instancia VALORÓ Y APRECIÓ CORRECTAMENTE LAS PRUEBAS QUE SE DENUNCIAN SILENCIADAS, pues efectivamente esclareció la verdadera naturaleza de las mencionadas documentales que registraron un encuentro donde se realizaron ofertas que no devinieron en la novación formal del contrato de arrendamiento, por lo que mal puede la demandada- reconviniente enervar la pretensión libelar con una demostración probatoria que no está tan siquiera dirigida a demostrar el pago tal y como lo alegaron en su contestación, pues el estado de negociaciones en el que representante judicial de MUNDO TUQUEQUE, C.A. insiste en el que estaban, no suspende ni excepciona el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias contraídas en el contrato suscrito entre las partes.
DE LAS CONCLUSIONES
i. INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., como parte actora de este juicio, SI OSTENTA CUALIDAD ACTIVA (…) como Arrendadora, le corresponde directamente la legitimación total para demandar el correspondiente desalojo de su arrendatario.
ii. El ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, actualmente fallecido, y por ende sus ahora sucesores, NO DEBEN INTEGRAR UN LITISCONSORCIO ACTIVO NECESARIO, debido a que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, NO ESTABLECE LA NECEDIDAD(Sic) DE CONCURRENCIA DE ARRENDADOR Y PROPIETARIO, por lo tanto, la exigencia ilegal de tal litisconsorcio comportaría una vulneración del PRINCIPIO PRO ACTIONE consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela
iii. El ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, actualmente fallecido, y por ende sus ahora sucesores, NO SON PARTE DE ESTE PROCESO, por lo cual NO DEBIÓ NI DEBE reponerse al estado de suspensión de de la causa, pues su fallecimiento, el cual se participó en virtud de estimarse como un hecho de relevancia en el marco de la actividad societaria en el expediente, a fin de cuentas, constituyente el fallecimiento de un tercero no interviniente en la causa.
iv. INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., siempre actuó, tanto judicial como contractualmente, a titulo directo de la misma sociedad de comercio, es decir, aun y cuando ostentaba al carácter de administrar del inmueble, EN NINGÚN MOMENTO suscribió negocios o cualquier acto jurídica o procesal en nombre y a título personal del ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI.
v. La inspección judicial Extra Litem NO VULNERÓ el derecho a la defensa, pues la parte fue notificada del acto y además tuvo oportunidad procesal de realizar las actuaciones impugnativas que estimare a bien; además, la inspección permite al sentenciador tanto de Primera Instancia como de Segunda Instancia el determinar la existencia de diferencias notables entre el estado actual (para el momento de la inspección) y el estado originario (cuando se suscribió el contrato de arrendamiento), demostrándose así la existencia de modificaciones no autorizadas por escrito, tal y como ha sido reconocido por MUNDO TUQUEQUE, C.A.
vi. El tribunal a quo NO SILENCIÓ LAS PRUEBAS de minutas promovidas por MUNDO TUQUEQUE, C.A., pues el mismo las VALORÓ y APRECIÓ, aún y cuando la representación judicial no estuviere de acuerdo con dicha apreciación. Por otro lado, pretende demostrar hechos ajenos a dicha actividad probatoria, pues con la demostración de los acuerdos preliminares no formalizados en una modificación del contrato no se demuestra el cumplimiento de las obligaciones de pago contraídas por MUNDO TUQUEQUE, C.A.
vii. Subsiste y no ha sido rebatida en juicio una falta de pago por parte de la demandada sociedad mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A.; correspondiente dicho pago a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2018; y así mismo se suscitó el impago de los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2019; que durante el transcurso de 5 años la aquí representada ha demostrado en otras instancias.
viii. La demandada-reconvente Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., realizó modificaciones, ocasionó daños y desapareció instalaciones en el inmueble arrendado, sin autorización de la arrendadora Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. lo cual se demuestra de la inspección judicial y del contrato de arrendamiento del año 2010 en su cláusula primera.
ix. La arrendataria Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A. se encuentra inmersa en las causales de desalojo que establece el artículo 40 literales a, c, i; en concordancia con lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento firmado entre las partes del año 2010, así como también la violación de la cláusula quinta del anexo del contrato del año 2011 en sus literales “d” e “i”.; las cuales ya fueron descritas y explicadas en la parte de los antecedentes de este informe.
DEL PETITUM
1.- Declare SIN LUGAR la APELACIÓN ejercida por demandada-reconviniente en contra de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 13 de mayo de 2024.
2.- RATIFIQUE en pleno, o por otros motivos, la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 13 de mayo de 2024.
3.- DECRETE Y RATIFIQUE con todos los pronunciamientos de Ley EL DESALOJO del local comercial a favor de mi representada y demandante Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. y por ende también la disolución de pleno derecho del Contrato de Arrendamiento.
4.- CONDENE en costas procesales la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A.”.
IV
DE LA COMPETENCIA
Debe previamente este Juzgado Superior, determinar su competencia para conocer del presente asunto y, a tal efecto, observa:
Conforme a la disposición normativa contenida en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, son atribuciones y deberes de las Cortes de Apelaciones y de los Juzgados Superiores, en razón de sus respectivas materias y en el territorio de las jurisdicciones que les corresponden:
2. EN MATERIA CIVIL:
a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancias en lo civil, y de los recursos de hecho;
b) Conocer de las solicitudes sobre legitimación de hijos, en conformidad con el Código Civil;
c) Ejercer las funciones que en materia civil les señalen las leyes.
En derivación de lo anterior, colige este Operador de Justicia que, los Juzgados Superiores Civiles son competentes por la materia para conocer de todas aquellas pretensiones recursivas ejercidas por los sujetos que integran la relación jurídico-procesal, destinas a enervar los efectos jurídicos emergentes de las decisiones, autos y demás providencias dictadas por los Tribunales Civiles de Primera Instancia, por ser éstos los Órganos Jurisdiccionales de mayor jerarquía en la escala organizativa del Poder Judicial, respecto de los Tribunales de Primer Grado de Cognición. ASÍ SE DETERMINA.-
Así las cosas, y en concordancia con lo establecido en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que el presente asunto atiende al recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio Luis Alberto Acosta Vásquez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., contra la sentencia definitiva No. 063-2024, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha trece (13) de mayo de dos mil veinticuatro (2024), es por lo que este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, resulta ser el Órgano Jurisdiccional competente, en sentido jerárquico vertical, para conocer y decidir el mismo. ASÍ SE DECLARA.-
V
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
Se evidencia de actas que la parte actora/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., promovió conjuntamente con su escrito libelar, los siguientes medios probatorios:
Copia fotostática de documento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, en fecha nueve (09) de noviembre de dos mil nueve (2009), bajo el No. 01, Tomo 107 de los libros de autenticaciones respectivos, el cual riela del folio No. 5 al 7 de la Pieza marcada como Principal 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una copia simple de un instrumento público autenticado, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se desprende el otorgamiento de un instrumento poder por parte del ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, a la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., en la persona de su Presidente, ciudadana CIRA ELVIRA CRUZ ANDRADE, a los fines de que ésta última, sostenga y defienda sus derechos e intereses. ASÍ SE APRECIA.-
Copia fotostática de instrumento público protocolizado, inscrito por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de abril de mil novecientos noventa y nueve (1999), bajo el No. 45, Tomo 20-A, el cual riela del folio No. 8 al 14 de la Pieza marcada como Principal 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una copia simple de un instrumento público protocolizado, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se desprende la constitución de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., así como el establecimiento de su capital social, porcentaje accionario y designación de su Junta Directiva. ASÍ SE OBSERVA.-
Copia fotostática de instrumento público protocolizado, inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del estado Zulia, en fecha once (11) de febrero de mil novecientos ochenta y uno (1981), bajo el No. 15, Tomo 8, Protocolo 1°, el cual riela del folio No. 15 al 18 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una copia simple de un instrumento público protocolizado, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se desprende la cesión de derechos litigiosos efectuada por el ciudadano COSME GONZÁLEZ RUBIO, actuando en su carácter de Director Ejecutivo de la Firma INVERSIONES BENICELI, C.A., al ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, sobre unos terrenos que integran el fundo denominado “La Guayreña”, ubicados en el Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del estado Zulia. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia fotostática de instrumento público judicial, contentivo de contrato de transacción celebrado entre el ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, y la Sociedad Mercantil LA VIÑA, C.A., representada por su Director Gerente, ciudadano LUIS FELIPE HERRERA GUEVARA, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de junio del año dos mil (2000), bajo el No. 23, Protocolo 1°, Tomo 26, que riela del folio No. 19 al 23 de la Pieza marcada como Principal 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una copia simple de un instrumento público judicial protocolizado, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se desprende la cesión efectuada por el ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, a la Sociedad Mercantil LA VIÑA C.A., sobre el cincuenta por ciento (50%) de los dos (2) lotes de terreno objeto del juicio de reivindicación llevado por ante el prenombrado Juzgado, así como el acuerdo suscrito por ambas partes, en lo que respecta al desistimiento de la acción y del procedimiento reivindicatorio, llevado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con lo cual, la adquisición de los derechos litigiosos efectuada por dicho ciudadano, en fecha once (11) de febrero de mil novecientos ochenta y uno (1981), se convirtió en el derecho de propiedad sobre los terrenos que integran el fundo denominado “La Guayreña”, ubicados en el Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del estado Zulia. ASÍ SE APRECIA.-
Copia fotostática de instrumento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha dos (02) de septiembre de dos mil ocho (2008), bajo el No. 23, Tomo 246 de los libros respectivos, posteriormente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintiséis (26) de mayo de dos mil once (2011), bajo el No. 45, Tomo 18 del Protocolo de Transcripción del aludido año, que corre inserto del folio No. 24 al 28 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una copia simple de un instrumento público autenticado, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se desprende la aclaratoria y corrección efectuada por el ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, respecto a los linderos y construcciones que componen el inmueble objeto de litigio. ASÍ SE DETERMINA.-
Original de instrumento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de junio de dos mil diez (2010), bajo el No. 87, Tomo 41 de los libros de autenticaciones respectivos, que corre inserto del folio No. 29 al 33 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, se trata de un instrumento público autenticado en original, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se desprende la celebración de un contrato de arrendamiento entre la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., representada por su Presidente y Vicepresidente, ciudadanos CIRA ELVIRA CRUZ ANDRADE y GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, por una parte, y la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., representada por su Presidente y Director Principal, ciudadanos JAVIER JOSÉ ROJAS BIANCO y GOIZALDE GOIRI PUENTE, por la otra, sobre el bien inmueble objeto del presente litigio. ASÍ SE VALORA.-
Prueba de inspección judicial extra-litem, contenida en el expediente signado con el No. S-017-19, proveniente del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, que corre inserta del folio No. 34 al 71 de la Pieza marcada como Principal 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una inspección judicial extra-litem, es por lo que se valora conforme a la regla de la sana critica, consagrada en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, por guardar dicho medio probatorio relación directa con el thema decidendum, es por lo que esta Alzada se reserva su apreciación para la parte motiva del presente fallo.
Copia fotostática de instrumento público protocolizado, inscrito por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil nueve (2009), bajo el No. 9, Tomo 94-A RM 4TO, que riela del folio No. 72 al 80 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una copia simple de un instrumento público protocolizado, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se desprende la constitución de la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., así como el establecimiento de su capital social, porcentaje accionario y designación de su Junta Directiva. ASÍ SE OBSERVA.-
Original de instrumentos tipo tarjas, contentivos de facturas signadas bajo los Nos. 000281, 000280, 000279, 000278, 000277, 000276, 000275 y 000274, emanadas de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., dirigidas a la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., que rielan del folio No. 81 al 88 de la Pieza marcada como Principal No.1. Por cuanto observa este Sentenciador que el antes mencionado medio probatorio, se trata de tarjas, las cuales no fueron impugnadas ni desconocidas por la contraparte, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil. Ahora bien, por guardar dicho medio probatorio relación directa con el thema decidendum, es por lo que esta Alzada se reserva su apreciación para la parte motiva del presente fallo. ASÍ SE APRECIA.-
Original de instrumentos privados, emitidos por la Entidad Financiera Banesco, Banco Universal, C.A., contentivos de saldos y movimientos de la cuenta signada con el No. 0134-0079-26-0793166215, perteneciente a la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., que rielan del folio No. 89 al 92 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Sentenciador que los antes mencionados medios probatorios, se trata de documentos privados producidos en juicio en original, es por lo que se les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, por guardar dichos medios probatorios relación directa con el thema decidendum, es por lo que esta Alzada se reserva su apreciación para la parte motiva del presente fallo. ASÍ SE DETERMINA.-
Ahora bien, se evidencia de actas que la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., presentó conjuntamente con su escrito de contestación y reconvención, los siguientes medios probatorios:
Original de documento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del estado Zulia, en fecha seis (06) de noviembre de dos mil diecinueve (2019), bajo el No. 35, Tomo 109, que riela del folio No. 124 al 127 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, se trata de un instrumento público autenticado en original, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se desprende la sustitución del instrumento poder que fuese otorgado por la ciudadana ANDREINA DEL CARMEN APONTE MUJICA, en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., a los abogados en ejercicio José Vicente Matos y Taydee Romero, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 63.957 y 76.973, respectivamente, en la persona de los abogados Luis Alberto Acosta Vásquez y Adelso Rincón Romero, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 56.861 y 140.099, respectivamente, a fin de que ejerzan la representación judicial de la referida entidad comercial. ASÍ SE APRECIA.-
Original de instrumento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de junio de dos mil diez (2010), bajo el No. 87, Tomo 41 de los libros de autenticaciones respectivos, que corre inserto del folio No. 29 al 33 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación en el acápite destinado para tal fin en lo que respecta a los medios probatorios promovidos por su contraria, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE OBSERVA.-
Copia fotostática de instrumento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil once (2011), bajo el No. 100, Tomo 77 de los libros de autenticaciones respectivos, que corre inserto del folio No. 20 al 23 de la Pieza marcada como Medida No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una copia simple de un instrumento público autenticado, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se desprende la modificación de la cláusula quinta del contrato primigenio, en el sentido de extender las prohibiciones o limitaciones que deben ser acatadas por la arrendataria y, asimismo, la posibilidad que tiene esta última, de subarrendar el inmueble dado en arrendamiento, bajo la observancia de ciertas condiciones. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia fotostática de instrumento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha treinta y uno (31) de agosto de dos mil doce (2012), bajo el No. 37, Tomo 07 de los libros de autenticaciones respectivos, que corre inserto del folio No. 24 al 26 de la Pieza marcada como Medida No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una copia simple de un instrumento público autenticado, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se desprende la modificación de la cláusula segunda del contrato primigenio, en el sentido de extender o aumentar la prórroga del mismo, por un único periodo de quince (15) años, es decir, ciento ochenta (180) meses. ASÍ SE DETERMINA.-
Copia fotostática de instrumento público protocolizado, inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del estado Zulia, en fecha once (11) de febrero de mil novecientos ochenta y uno (1981), bajo el No. 15, Tomo 8, Protocolo 1°, el cual riela del folio No. 15 al 18 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación en el acápite destinado para tal fin en lo que respecta a los medios probatorios promovidos por su contraria, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE OBSERVA.-
Copia fotostática de instrumento público judicial, contentivo de contrato de transacción celebrado entre el ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, y la Sociedad Mercantil LA VIÑA, C.A., representada por su Director Gerente, ciudadano LUIS FELIPE HERRERA GUEVARA, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de junio del año dos mil (2000), bajo el No. 23, Protocolo 1°, Tomo 26, que riela del folio No. 19 al 23 de la Pieza marcada como Principal 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación en el acápite destinado para tal fin en lo que respecta a los medios probatorios promovidos por su contraria, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE APRECIA.-
Copia fotostática de instrumento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha dos (02) de septiembre de dos mil ocho (2008), bajo el No. 23, Tomo 246 de los libros respectivos, posteriormente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintiséis (26) de mayo de dos mil once (2011), bajo el No. 45, Tomo 18 del Protocolo de Transcripción del aludido año, que corre inserto del folio No. 24 al 28 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación en el acápite destinado para tal fin en lo que respecta a los medios probatorios promovidos por su contraria, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE DETERMINA.-
Copia fotostática de instrumento público administrativo, contentivo de acta conciliatoria celebrada entre las Sociedades Mercantiles INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. y MUNDO TUQUEQUE, C.A., por ante la Oficina Regional del Ministerio de Economía y Finanzas, en fecha veintinueve (29) de junio de dos mil dieciocho (2018), que riela del folio No. 7 al 8 de la Pieza de Medidas No.1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una copia simple de un instrumento público administrativo, es por lo que debe valorarse conforme a lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, conjuntamente con los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se desprende el ajuste del canon de arrendamiento mensual correspondiente al periodo julio dos mil diecisiete (2017) - junio dos mil dieciocho (2018), asimismo, ambas partes acordaron ajustar el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,00), el cual entraría en vigor a partir del mes de julio del año dos mil dieciocho (2018), y que sería revisado en enero del año dos mil diecinueve (2019). ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia fotostática de instrumento público protocolizado, inscrito por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de abril de mil novecientos noventa y nueve (1999), bajo el No. 45, Tomo 20-A, el cual riela del folio No. 8 al 14 de la Pieza marcada como Principal 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación en el acápite destinado para tal fin en lo que respecta a los medios probatorios promovidos por su contraria, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE OBSERVA.-
Copia fotostática de instrumento público protocolizado, inscrito por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil nueve (2009), bajo el No. 9, Tomo 94-A RM 4TO, que riela del folio No. 72 al 80 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación en el acápite destinado para tal fin en lo que respecta a los medios probatorios promovidos por su contraria, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE DETERMINA.-
Impresión de documento electrónico, contentivo de minuta de reunión celebrada entre las Sociedades Mercantiles INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. y MUNDO TUQUEQUE, C.A., en fecha diecisiete (17) de abril de dos mil diecinueve (2019), que riela del folio No. 221 al 222 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio se trata de una impresión de documento electrónico, es por lo que deberá tenerse como una copia simple conforme a lo preceptuado en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, siempre que no sea impugnada por su contraparte. No obstante, al haber constatado este Sentenciador del análisis realizado al escrito de contestación a la reconvención que, la parte demandante/reconvenida, impugnó dicho medio probatorio, éste deberá ser desechado del acervo probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia fotostática de instrumento privado, contentivo de minuta de reunión celebrada entre las Sociedades Mercantiles INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. y MUNDO TUQUEQUE, C.A., en fecha diecisiete (17) de abril de dos mil diecinueve (2019), que riela en el folio No. 223 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Ahora bien, en lo que respecta al referido medio probatorio, por tratarse de una copia simple de un instrumento privado, es por lo que este Juzgador se encuentra en el deber de traer a colación el criterio jurisprudencial sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. RC.000376, de fecha primero (1°) de julio de dos mil quince (2015), con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez, en la cual se estableció:
“(…) De la anterior transcripción se evidencia que el ad quem al valorar el documento de fecha 20 de mayo de 2003, le otorgó pleno valor probatorio, por cuanto, no fue impugnado ni tachado, en la primera oportunidad por el accionante y estableció que del mismo se evidencia el pago de los honorarios profesionales reclamados.
Ahora bien, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece:
“…Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte...”
En relación con la valoración de los documentos privados, prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el maestro Jesús Eduardo Cabrera Romero ha dicho que “El documento privado simple que se opone será siempre un original. Una copia certificada del mismo es imposible que exista, ya que dicha copia sólo se expide sobre documentos auténticos, y esté no lo es, y si se expidiere, sería nula. Si lo que se propone es una copia fotostática de dicho instrumento privado, está carece de valor conforme al Art.429 CPC, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados auténticos, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (copia) es inadmisible, ya que ella no representa a documento privado alguno. Estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un instrumento privado. (Vid. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Editorial Jurídica ALVA, Caracas, 1998, pag. 241) (Resaltado de la Sala). (Subrayado y resaltado de esta Alzada).
Conforme con el criterio doctrinario supra transcrito, la copia fotostática de un documento privado simple carece de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues, solamente prevé las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, las cual se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario dentro de las oportunidades procesales prevista en la ley, ya que si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte.
Por lo tanto, si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno (…)”. (Subrayado y resaltado de esta Superioridad).
Conforme a lo anterior, los instrumentos privados deben ser promovidos en juicio en original, dado que, en caso de ser promovidos en copias simples estos carecerían de valor probatorio; en tal sentido, visto que el presente medio probatorio se trata de una copia fotostática de un instrumento privado, es por lo que este Juzgador se ve en la imperiosa necesidad de desecharlo del onus probandi. ASÍ SE DECIDE.-
Original de instrumentos privados, emitidos por la Entidad Financiera Banesco, Banco Universal, C.A., contentivo de recibos de transferencias bancarias signadas bajo los Nos. 1766694247, 1858770678, 1945516304, 2038210849, 2038229717, 2331579583, 02129652778, 2333685366, 2169984533, 2331581456, 2333690305, 2375922052, 2423918776, 2425575080, 2484261633, 2541416610, 2577934992, 2622483029, 2663810534, 2721953366 y 2737125015, que rielan desde el folio No. 163 al 189 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Sentenciador que los antes mencionados medios probatorios, se tratan de documentos privados producidos en juicio en original, es por lo que se les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, por guardar dichos medios probatorios relación directa con el thema decidendum, es por lo que esta Alzada se reserva su apreciación para la parte motiva del presente fallo. ASÍ SE DETERMINA.-
Original de instrumentos privados, emitidos por la Entidad Financiera Banesco, Banco Universal, C.A., contentivos de saldos y movimientos bancarios relacionados con la cuenta perteneciente a la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., que rielan del folio No. 190 al 197 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Sentenciador que los antes mencionados medios probatorios, se tratan de documentos privados producidos en juicio en original, es por lo que se les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, por guardar dichos medios probatorios relación directa con el thema decidendum, es por lo que esta Alzada se reserva su apreciación para la parte motiva del presente fallo. ASÍ SE ESTABLECE.-
Original de instrumentos privados, emitidos por la Entidad Financiera Banesco, Banco Universal, C.A., contentivo de saldos y movimientos de la cuenta perteneciente al ciudadano Javier José Bianco Rojas, que rielan del folio No. 198 al 215 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Sentenciador que los antes mencionados medios probatorios, se tratan de documentos privados producidos en juicio en original, es por lo que se les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, por guardar dichos medios probatorios relación directa con el thema decidendum, es por lo que esta Alzada se reserva su apreciación para la parte motiva del presente fallo. ASÍ SE VALORA.-
Impresiones de documentos electrónicos, contentivos de planillas de pago emitidas por el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), que rielan del folio No. 216 al 220 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una impresión de un documento electrónico, el cual, según lo previsto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, debe tenerse como una copia simple de un instrumento, y siendo que este proviene de un organismo de la administración pública, es por lo que debe valorarse conforme a lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, conjuntamente con los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se desprende el pago de los servicios municipales concernientes al bien inmueble objeto de litigio. ASÍ SE APRECIA.-
Original de documento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del estado Zulia, en fecha seis (06) de noviembre de dos mil diecinueve (2019), bajo el No. 35, Tomo 109, que riela del folio No. 124 al 127 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE DETERMINA.-
Original de instrumento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de junio de dos mil diez (2010), bajo el No. 87, Tomo 41 de los libros de autenticaciones respectivos, que corre inserto del folio No. 29 al 33 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE OBSERVA.-
Copia fotostática de instrumento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil once (2011), bajo el No. 100, Tomo 77 de los libros de autenticaciones respectivos, que corre inserto del folio No. 20 al 23 de la Pieza marcada como Medida No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia fotostática de instrumento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha treinta y uno (31) de agosto de dos mil doce (2012), bajo el No. 37, Tomo 07 de los libros de autenticaciones respectivos, que corre inserto del folio No. 24 al 26 de la Pieza marcada como Medida No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE DETERMINA.-
Ahora bien, se evidencia de actas que la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., promovió conjuntamente con su escrito de contestación a la reconvención, los siguientes medios probatorios:
Ratificó la prueba de inspección judicial extra-litem, contenida en el expediente signado con el No. S-017-19, proveniente del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, que corre inserta del folio No. 34 al 71 de la Pieza marcada como Principal 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE ESTABLECE.-
Original de instrumentos públicos judiciales, contentivos de escrito libelar y solicitud de medida cautelar concerniente al juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoare la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., contra la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., así como de sentencia dictada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha seis (06) de agosto de dos mil diecinueve (2019), que rielan del folio No. 1 al 4 de la Pieza marcada como Principal No. 1, del No. 1 al 4 y del No. 55 al 63 de la Pieza marcada como Medida No. 1, respectivamente. Por cuanto observa este Juzgador que los antes mencionados medios probatorios, se tratan de instrumentos públicos judiciales en original, es por lo que se les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; desprendiéndose de los mismos, la instauración del presente juicio así como la solicitud y decreto de medida cautelar. ASÍ SE VALORA.-
Original de instrumento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de junio de dos mil diez (2010), bajo el No. 87, Tomo 41 de los libros de autenticaciones respectivos, que corre inserto del folio No. 29 al 33 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE OBSERVA.-
Copia fotostática de instrumento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil once (2011), bajo el No. 100, Tomo 77 de los libros de autenticaciones respectivos, que corre inserto del folio No. 20 al 23 de la Pieza marcada como Medida No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia fotostática de instrumento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha treinta y uno (31) de agosto de dos mil doce (2012), bajo el No. 37, Tomo 07 de los libros de autenticaciones respectivos, que corre inserto del folio No. 24 al 26 de la Pieza marcada como Medida No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE DETERMINA.-
Copia fotostática de instrumento público administrativo, contentivo de expediente signado con el No. 0Z-031-18, emanado de la Oficina Regional del Ministerio de Economía y Finanzas, que riela del folio No. 9 al 54 de la Pieza de Medidas No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una copia simple de un instrumento público administrativo, es por lo que debe valorarse conforme a lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, conjuntamente con los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se desprende la tramitación de los pedimentos efectuados por la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., contra la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., respecto a la relación arrendaticia contractual que los une. ASÍ SE APRECIA.-
Reproducciones fotográficas en formato impreso, que rielan del folio No. 19 al 94 de la Pieza marcada como Principal No. 2. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio se trata de documentos privados, específicamente del género fotográfico, es por lo que se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siempre que no sean impugnadas por su contraparte. Ahora bien, por guardar dicho medio probatorio relación directa con el thema decidendum, es por lo que esta Alzada se reserva su apreciación para la parte motiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.-
Copia fotostática de instrumento privado, contentivo de borrador de contrato referencial adecuado a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que riela del folio No. 95 al 116 de la Pieza marcada como Principal No. 2.
Copia fotostática de instrumento privado, contentivo de comunicación emitida por la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., dirigida a la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A, de fecha siete (7) de abril de dos mil diecinueve (2019), que riela del folio No. 117 al 124 de la Pieza marcada como Principal No. 2.
Copias fotostáticas de instrumentos privados, contentivos de comunicaciones emitidas por la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., a la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A. y a la ciudadana María Eugenia Landaeta de Goiri, en su condición de Directora General de la prenombrada Sociedad de Comercio, que rielan del folio No. 132 al 143 de la Pieza marcada como Principal No. 2.
Copia fotostática de instrumento privado, contentivo de comunicación emitida por la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., dirigida a la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), de fecha diez (10) de marzo de dos mil once (2011), que corre inserta en el folio No. 144 de la Pieza marcada como Principal No. 2.
Copia fotostática de instrumentos privados, emitidos por la Entidad Financiera Banesco, Banco Universal, C.A., contentivo de saldos y movimientos de la cuenta signada con el No. 0134-0079-26-0793166215, perteneciente a la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., que rielan del folio No. 153 al 156 de la Pieza marcada como Principal No. 2.
Ahora bien, en lo que respecta a los referidos medios probatorios, por tratarse de unas copias fotostáticas de instrumentos privados, es por lo que este Juzgador se encuentra en el deber de traer a colación el criterio jurisprudencial sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. RC.000376, de fecha primero (1°) de julio de dos mil quince (2015), con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez, en la cual se estableció:
(…) De la anterior transcripción se evidencia que el ad quem al valorar el documento de fecha 20 de mayo de 2003, le otorgó pleno valor probatorio, por cuanto, no fue impugnado ni tachado, en la primera oportunidad por el accionante y estableció que del mismo se evidencia el pago de los honorarios profesionales reclamados.
Ahora bien, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece:
“…Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte...”
En relación con la valoración de los documentos privados, prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el maestro Jesús Eduardo Cabrera Romero ha dicho que “El documento privado simple que se opone será siempre un original. Una copia certificada del mismo es imposible que exista, ya que dicha copia sólo se expide sobre documentos auténticos, y esté no lo es, y si se expidiere, sería nula. Si lo que se propone es una copia fotostática de dicho instrumento privado, está carece de valor conforme al Art.429 CPC, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados auténticos, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (copia) es inadmisible, ya que ella no representa a documento privado alguno. Estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un instrumento privado. (Vid. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Editorial Jurídica ALVA, Caracas, 1998, pag. 241) (Resaltado de la Sala). (Subrayado y resaltado de esta Alzada).
Conforme con el criterio doctrinario supra transcrito, la copia fotostática de un documento privado simple carece de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues, solamente prevé las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, las cual se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario dentro de las oportunidades procesales prevista en la ley, ya que si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte.
Por lo tanto, si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno… (Subrayado y resaltado de esta Superioridad).
Conforme a lo anterior, los instrumentos privados deben ser promovidos en juicio en original, dado que, en caso de ser promovidos en copia simple, ésta carecería de valor probatorio; en tal sentido, visto que los aludidos medios probatorios se tratan de copias fotostáticas de instrumentos privados, es por lo que este Juzgador se ve en la imperiosa necesidad de desecharlos del onus probandi. ASÍ SE DECIDE.-
Original de instrumento privado, emitido por la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., a la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, .C.A., en fecha diecinueve (19) de junio de dos mil diecinueve (2019), que riela del folio No. 125 al 131 de la Pieza marcada como Principal No. 2. Por cuanto observa este Sentenciador que el antes mencionado medio probatorio, se trata de un documento privado producido en juicio en original, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se desprende comunicado emitido por la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., dirigido a la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., mediante la cual, se propuso la utilización de la divisa Euro (€), como moneda de cuenta o referencial al momento de realizar los pagos del canon de arrendamiento, asimismo, se instó a darle cumplimiento a lo que fue acordado en el acta conciliatoria firmada por ante la Oficinal Regional del Ministerio de Economía y Finanzas. ASÍ SE ESTABLECE.-
Original de instrumentos tipo tarjas, contentivos de facturas signadas bajo los Nos. 000263, 000266, 000270, 000273 y 000268, emanadas de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., dirigidas a la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., que rielan del folio No. 145 al 150 de la Pieza marcada como Principal No. 2. Por cuanto observa este Sentenciador que el antes mencionado medio probatorio, se trata de tarjas, las cuales no fueron impugnadas ni desconocidas por la contraparte, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil. Ahora bien, por guardar dicho medio probatorio relación directa con el thema decidendum, es por lo que esta Alzada se reserva su apreciación para la parte motiva del presente fallo. ASÍ SE APRECIA.-
Original de instrumentos privados, contentivos de comprobante de retención del Impuesto al Valor Agregado (IVA), signado con el No. 20180800000410, de fecha ocho (08) de agosto de dos mil dieciocho (2018), y constancia de retención del Impuesto sobre la Renta (ISRL), de fecha seis (06) de agosto de dos mil dieciocho (2018), que rielan del folio No. 151 al 152 de la Pieza marcada como Principal No. 2. Por cuanto observa este Sentenciador que los antes mencionados medios probatorios, se tratan de documentos privados producidos en juicio en original, es por lo que se les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, por guardar dichos medios probatorios relación directa con el thema decidendum, es por lo que esta Alzada se reserva su apreciación para la parte motiva del presente fallo. ASÍ SE DETERMINA.-
Original de instrumentos tipo tarjas, contentivos de facturas signadas bajo los Nos. 000281, 000280, 000279, 000278, 000277, 000276, 000275 y 000274, emanadas de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., que rielan del folio No. 81 al 88 de la Pieza marcada como Principal No.1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE OBSERVA.-
Original de instrumentos privados, emitidos por la Entidad Financiera Banesco, Banco Universal, C.A., contentivo de saldos y movimientos de la cuenta signada con el No. 0134-0079-26-0793166215, perteneciente a la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., que rielan del folio No. 89 al 92 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE APRECIA.-
Original de instrumentos privados, emitidos por la Entidad Financiera Banesco, Banco Universal, C.A., contentivo de recibos de transferencias bancarias signadas bajo los Nos. 2331579583, 2333685366 y 2333690305, que rielan en los folios Nos. 174, 176 y 179 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE CONSIDERA.-
Impresiones de documentos electrónicos, contentivos de planillas de pago emitidas por el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), que rielan del folio 216 al 220 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE ESTABLECE.-
Invocó el mérito favorable. Respecto a tal invocación puntualiza este Operador de Justicia que, no es un medio de prueba propiamente dicho, pero si representa la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en actas, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes.
En tal sentido, al ser invocado el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual, una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente, sino que por el contrario, forman parte integral del juicio en sí, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad en el rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. ASÍ SE DETERMINA.-
Ahora bien, la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., promovió en el lapso de promoción de pruebas, los siguientes medios probatorios:
Original de instrumento público judicial, contentivo de escrito libelar relacionado al juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoare la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., contra la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., que riela del folio No. 1 al 4 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE OBSERVA.-
Original de instrumento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de junio de dos mil diez (2010), bajo el No. 87, Tomo 41 de los libros de autenticaciones respectivos, que corre inserto del folio No. 29 al 33 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE APRECIA.-
Copia fotostática de instrumento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil once (2011), bajo el No. 100, Tomo 77 de los libros de autenticaciones respectivos, que corre inserto del folio No. 20 al 23 de la Pieza marcada como Medida No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE DETERMINA.-
Copia fotostática de instrumento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha treinta y uno (31) de agosto de dos mil doce (2012), bajo el No. 37, Tomo 07 de los libros de autenticaciones respectivos, que corre inserto del folio No. 24 al 26 de la Pieza marcada como Medida No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE OBSERVA.-
Reproducciones fotográficas en formato impreso, que rielan del folio No. 19 al 94 de la Pieza marcada como Principal No. 2. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia fotostática de instrumento público administrativo, contentivo de expediente signado con el No. 0Z-031-18, emanado de la Oficina Regional del Ministerio de Economía y Finanzas, que riela del folio No. 9 al 54 de la Pieza de Medidas No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE VALORA.-
Prueba de inspección judicial extra-litem, contenida en el expediente signado con el No. S-017-19, proveniente del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, que corre inserta del folio No. 34 al 71 de la Pieza marcada como Principal 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE APRECIA.-
Original de instrumentos públicos judiciales, contentivos de solicitud de medida cautelar con su correspondiente decisión, dictada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha seis (06) de agosto de dos mil diecinueve (2019), en relación al juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoare la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., contra la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., que rielan del folio No. 1 al 4 y del No. 55 al 63 de la Pieza marcada como Medida No. 1, respectivamente. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE OBSERVA.-
Copia fotostática de instrumento privado, contentivo de borrador de contrato referencial adecuado a la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que riela del folio No. 95 al 116 de la Pieza marcada como Principal No. 2. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE DETERMINA.-
Original de instrumento privado, emitido por la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., a la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, .C.A., en fecha diecinueve (19) de junio de dos mil diecinueve (2019), que riela del folio No. 125 al 131 de la Pieza marcada como Principal No. 2. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copias fotostáticas de instrumentos privados, contentivos de comunicaciones emitidas por la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., a la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A. y a la ciudadana María Eugenia Landaeta de Goiri, en su condición de Directora General de la prenombrada Sociedad de Comercio, que rielan del folio No. 132 al 143 de la Pieza marcada como Principal No. 2. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE DECIDE.-
Original de instrumentos tipo tarjas, contentivos de facturas signadas bajo los Nos. 000281, 000280, 000279, 000278, 000277, 000276, 000275 y 000274, emanadas de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., que rielan del folio No. 81 al 88 de la Pieza marcada como Principal No.1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE CONSIDERA.-
Invocó el mérito favorable. Respecto a tal invocación puntualiza este Operador de Justicia que, no es un medio de prueba propiamente dicho, pero si representa la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en actas, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes.
En tal sentido, al ser invocado el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual, una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente, sino que por el contrario, forman parte integral del juicio en sí, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad en el rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. ASÍ SE DETERMINA.-
Asimismo, la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., promovió en el lapso de promoción de pruebas, los siguientes medios probatorios:
Original de documento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del estado Zulia, en fecha seis (06) de noviembre de dos mil diecinueve (2019), bajo el No. 35, Tomo 109, que riela del folio No. 124 al 127 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE OBSERVA.-
Original de instrumento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de junio de dos mil diez (2010), bajo el No. 87, Tomo 41 de los libros de autenticaciones respectivos, que corre inserto del folio No. 29 al 33 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE DECIDE.-
Copia fotostática de instrumento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil once (2011), bajo el No. 100, Tomo 77 de los libros de autenticaciones respectivos, que corre inserto del folio No. 20 al 23 de la Pieza marcada como Medida No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE APRECIA.-
Copia fotostática de instrumento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha treinta y uno (31) de agosto de dos mil doce (2012), bajo el No. 37, Tomo 07 de los libros de autenticaciones respectivos, que corre inserto del folio No. 24 al 26 de la Pieza marcada como Medida No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia fotostática de instrumento público protocolizado, inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del estado Zulia, en fecha once (11) de febrero de mil novecientos ochenta y uno (1981), bajo el No. 15, Tomo 8, Protocolo 1°, el cual riela del folio No. 15 al 18 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE OBSERVA.-
Copia fotostática de instrumento público judicial, contentivo de contrato de transacción celebrado entre el ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, y la Sociedad Mercantil LA VIÑA, C.A., representada por su Director Gerente, ciudadano LUIS FELIPE HERRERA GUEVARA, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de junio del año dos mil (2000), bajo el No. 23, Protocolo 1°, Tomo 26, que riela del folio No. 19 al 23 de la Pieza marcada como Principal 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE DETERMINA.-
Copia fotostática de instrumento público autenticado, inscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha dos (02) de septiembre de dos mil ocho (2008), bajo el No. 23, Tomo 246 de los libros respectivos, posteriormente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintiséis (26) de mayo de dos mil once (2011), bajo el No. 45, Tomo 18 del Protocolo de Transcripción del aludido año, que corre inserto del folio No. 24 al 28 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE OBSERVA.-
Copia fotostática de instrumento público administrativo, contentivo de acta conciliatoria celebrada entre las Sociedades Mercantiles INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. y MUNDO TUQUEQUE, C.A., por ante la Oficina Regional del Ministerio de Economía y Finanzas, en fecha veintinueve (29) de junio de dos mil dieciocho (2018), que riela del folio No. 7 al 8 de la Pieza de Medidas No.1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE DECIDE.-
Copia fotostática de instrumento público protocolizado, inscrito por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de abril de mil novecientos noventa y nueve (1999), bajo el No. 45, Tomo 20-A, el cual riela del folio No. 8 al 14 de la Pieza marcada como Principal 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia fotostática de instrumento privado, contentivo de minuta de reunión celebrada entre las Sociedades Mercantiles INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. y MUNDO TUQUEQUE, C.A., en fecha diecisiete (17) de abril de dos mil diecinueve (2019), que riela del folio No. 223 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE CONSIDERA.-
Impresión de documento electrónico, contentivo de minuta de reunión celebrada entre las Sociedades Mercantiles INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. y MUNDO TUQUEQUE, C.A., en fecha diecisiete (17) de abril de dos mil diecinueve (2019), que riela del folio No. 221 al 222 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE OBSERVA.-
Original de instrumentos privados, emitidos por la Entidad Financiera Banesco, Banco Universal, C.A., contentivo de recibos de transferencias bancarias signadas bajo los Nos. 1766694247, 1858770678, 1945516304, 2038210849, 2038229717, 2331579583, 02129652778, 2333685366, 2169984533, 2331581456, 2333690305, 2375922052, 2423918776, 2425575080, 2484261633, 2541416610, 2577934992, 2622483029, 2663810534, 2721953366 y 2737125015, que rielan desde el folio No. 163 al 189 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE DETERMINA.-
Original de instrumentos privados, emitidos por la Entidad Financiera Banesco, Banco Universal, C.A., contentivo de saldos y movimientos bancarios relacionados con la cuenta perteneciente a la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., que rielan del folio No. 190 al 197 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE VALORA.-
Original de instrumentos privados, emitidos por la Entidad Financiera Banesco, Banco Universal, C.A., contentivo de saldos y movimientos de la cuenta perteneciente al ciudadano Javier José Bianco Rojas, que rielan del folio No. 198 al 215 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE OBSERVA.-
Impresiones de documentos electrónicos, contentivos de planillas de pago emitidas por el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), que rielan del folio No. 216 al 220 de la Pieza marcada como Principal No. 1. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, fue objeto de valoración y apreciación con anterioridad, es por lo que se dan por reproducidos en este particular, su misma valoración y apreciación. ASÍ SE DETERMINA.-
Prueba de exhibición de documento, correspondiente a la minuta de la reunión realizada en fecha diecisiete (17) de abril de dos mil diecinueve (2019), en las instalaciones de la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., con relación al ajuste del canon de arrendamiento sobre el periodo enero-diciembre de dos mil diecinueve (2019). Por cuanto observa este Sentenciador que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una prueba de exhibición de documentos, es por lo que se valora conforme a lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, al haberse evidenciado de actas que la parte promovente del mismo, no impulsó su evacuación, éste se desecha del acervo probatorio al no tener material sobre el cual decidir. ASÍ SE APRECIA.-
Prueba de informe dirigida a la Entidad Financiera Banesco, Banco Universal, C.A., a los fines de constatar el número de cuenta perteneciente a la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., cuya resulta corre inserta en el folio No. 204 de la Pieza marcada como Principal No. 2. Por cuanto observa este Juzgador que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una Prueba de Informe, se valora conforme a la regla de la sana critica consagrada en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 433 eiusdem, ya que de la misma se desprende que la cuenta número 0134-40079260793166215, pertenece a la prenombrada Sociedad de Comercio; siendo este hecho reconocido por su contraparte, en virtud de las comunicaciones dirigidas a la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., así como de la consignación de la libreta bancaria y cheque que corren insertos de los folios Nos. 189 al 203 de la Pieza Principal marcada como No. 2. ASÍ SE ESTABLECE.-
VI
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CONSTITUCIÓN DEL LITISCONSORCIO ACTIVO NECESARIO
Se evidencia de actas que la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., alegó tanto en su escrito de contestación a la demanda, como en su escrito de informes y de observaciones presentados por ante esta Instancia Superior, la falta de constitución del litisconsorcio activo necesario en la presente causa, al fungir únicamente como parte demandante/reconvenida, la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., y no formar parte integrante de la misma, el ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, en su condición de propietario del bien inmueble objeto de litigio.
Establecido lo anterior, resulta imperativo para este Sentenciador, aludir al estudio de la legitimatio ad causam como presupuesto procesal necesario que faculta al Jurisdicente para emitir pronunciamiento alguno sobre el mérito del asunto principal.
Así las cosas, tenemos que, la cualidad constituye una condición para la procedencia de la demanda y un requerimiento especial para el ejercicio del derecho de acción, siendo posible entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luís Loreto, como aquella “Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera”. (Ensayos Jurídicos, “CONTRIBUCIÓN AL ESTUDIO DE LA EXCEPCIÓN DE INADMISIBILIDAD POR FALTA DE CUALIDAD”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1987, pág. 183.).
Asimismo, el doctrinario Arístides Rengel-Romberg, en su obra titulada “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO”, Tomo II. Teoría General del Proceso, Editorial Arte, 1994, Caracas-Venezuela, págs. 27 y 28, señaló lo siguiente:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
(…) Para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y pidan al juez una decisión de mérito sobre la misma (Legitimatio ad causam).
(…Omissis…)
Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa (…)”. (Destacado de esta Instancia Superior).
A tal respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 138, de fecha once (11) de marzo de dos mil dieciséis (2016), Exp. No. 15-0588, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán, estableció lo siguiente:
“(…) Esta Sala ha indicado que la falta de cualidad constituye una defensa de fondo que puede ser opuesta o no por el demandado, y que, por tanto, de no ser alegada, puede ser suplida o advertida de oficio por el Juez. (Ver, entre otras, Sent. 668/15, caso: Pedro Pérez Alzurutt).
Esta Sala Constitucional a través de la sentencia N°507/05, caso: Andrés Sanclaudio Cavellas, en el expediente N° 05-0656, dejó asentado lo siguiente:
“(…) Ahora bien, la legitimación es la cualidad necesaria para ser parte. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa…”.
Como puede constatarse, (…) para demandar y ser demandado, se requiere tener cualidad o interés para intentar y sostener el juicio, referida la cualidad a la titularidad de un derecho o de una obligación, y el interés al derecho de acción”. (Destacado de esta Alzada).
En este mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 000621, de fecha once (11) de noviembre de dos mil veintidós (2022), Exp. No. 20-089, con ponencia del Magistrado Henry José Timaure Tapia, estableció lo siguiente:
“De acuerdo con el autor Luis Loreto, se puede afirmar que tendrá cualidad activa para mantener un juicio, toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio y tendrá cualidad pasiva, toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés. Así, la cualidad no es otra cosa que la relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera (Loreto, Luis, Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987).
Según José Andrés Fuenmayor: “…La cualidad es la concatenación lógica que debe existir, activa y pasivamente, entre la pretensión procesal y la titularidad del Derecho material cuya aplicación se persigue con la demanda…”.
La cualidad, entonces, es la idoneidad activa o pasiva de una persona para actuar válidamente en juicio, condición que debe ser suficiente para permitirle al juez decidir el mérito de la causa, a favor o en contra. Vale decir, la cualidad es la que establece una identidad entre la persona del demandante y aquel a quien la ley le otorga el derecho de ejercer la acción, esta es la cualidad activa; la cualidad pasiva, es la identidad entre el demandado y aquel contra quien la ley da la acción.
La falta de esa condición en cualquiera de las partes, conlleva a que el juez no pueda emitir su pronunciamiento de fondo, pues ello acarrea un vicio en el derecho a discutirse. Entonces, la falta de cualidad ad causam, debe entenderse como la carencia de suficiencia en la persona para actuar en juicio como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo que se produce cuando el litigante no posee la condición para que pueda ejercerse, contra él, la acción que la ley otorga.
Al respecto, debe esta Sala, establecer si en el presente caso debe aplicarse la jurisprudencia emanada de la misma, que consagra tal posibilidad de que el juez, por tratarse de una formalidad esencial, deba declarar de oficio la falta de cualidad, ya que la falta de legitimatio ad causam o cualidad, trae consigo un vicio en el derecho de acción que imposibilita al juez conocer el mérito del asunto debatido, por lo que aún cuando no haya sido alegada, el juez ante dicha situación está obligado a declararla de oficio y como consecuencia, la inadmisibilidad de la demanda. (Cfr. sentencia N° 638, del 16 de diciembre de 2010, expediente. N° 10-203, y de sentencia N° 258, de fecha 20 de junio de 2011, expediente N° 2010-400, caso Iván Mujica González, contra “La Empresa Campesina” Centro Agrario Montañas Verdes).
Sobre el tema que es objeto de discusión, la Sala Constitucional de este Alto Tribunal ha establecido que la cualidad consiste en la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hacer valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.
Asimismo ha señalado la Sala Constitucional que la vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social. (Vid. sentencia N° 440, de fecha 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674 en el amparo constitucional interpuesto por Alfredo Antonio Jaimes, Francisco Javier Jaimes y Gladys Guadalupe Cañizales Jaimes contra la decisión que dictó el Juzgado Quinto de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 13 de junio de 2007). (Resaltado propio de esta Alzada).
Conforme a los criterios doctrinales y jurisprudenciales antes transcritos, colige este Operador de Justicia que, la cualidad o legitimatio ad causam, debe entenderse como la idoneidad que faculta suficientemente a los sujetos que integran una relación jurídico-procesal, para actuar válidamente en juicio, bien, en su aspecto activo como persona abstracta a quien la Ley concede la acción, o bien, en su aspecto pasivo como aquella contra quien se ejercita, la cual deberá ser suficiente para que el aparato jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra.
Aunado a lo anterior, debe puntualizar este Jurisdicente que, dicha institución procesal interesa al orden público por encontrarse estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, tutela judicial efectiva y defensa que propugna nuestra Carta Magna en sus artículos 26 y 49, respectivamente, por lo que, los Jueces procurarán dentro de los límites de su oficio, verificar inicialmente la válida instauración del proceso entre los sujetos legitimados para ello, debiendo en consecuencia, abstenerse de resolver el fondo del asunto y proceder a declarar la inadmisibilidad de la acción propuesta, cuando sea constatada la falta de cualidad de alguna de las partes como legítimos contradictores, conforme a la previsión legal contenida en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, una vez analizado el concepto de cualidad, resulta menester proseguir con el estudio de la figura del litisconsorcio, a tal respecto, consagra el artículo 146 de la Ley Adjetiva Civil, lo siguiente:
Artículo 146.- Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a. Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b. Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título; c. En los casos 1°, 2° y 3° del artículo 52.
Cónsono a lo anterior, el autor EMILIO CALVO BACA, en su obra “VOCABULARIO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO”, Ediciones Libra, Caracas-Venezuela, 2012, pág. 595, lo define como aquella: “(…) Situación jurídica en que se hayan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso, voluntaria o forzosamente, como actores de un lado y como demandados del otro”.
Por su parte, JOSÉ ÁNGEL BALZÁN, en su obra titulada “LECCIONES DE DERECHO PROCESAL CIVIL”, Editorial SULIBRO, Caracas-Venezuela, 2006, consagra lo siguiente:
“Varias personas pueden constituir una parte, ocupando una misma posición de actores o demandados, así nace el litis consorcio, que puede ser activo, pasivo y mixto.
(…Omissis…)
El litis consorcio necesario es cuando la naturaleza de las relaciones jurídicas afecta a más de dos personas y se forma por la naturaleza jurídica de lo debatido. El profesor Goldschimdt apunta como casos de litis consorcio los que se producen en los casos de juicios de expropiación, comunidad, masa de acreedores, coherederos del acreedor. También podemos citar el caso de litis consorcio necesario cuando se demanda la nulidad del matrimonio por un tercero, siendo que ese tercero necesariamente tendrá que demandar a ambos cónyuges, por cuanto el vínculo está entre ellos dos y no puede demandarse a uno solo porque de todas formas si se demanda a una sola parte, la otra sufrirá iguales efectos, y por ello se impone el litis consorcio necesario. Así pues, este litis consorcio necesario se forma por la naturaleza jurídica de lo debatido.”.
Sobre este particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 609, de fecha trece (13) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024), con ponencia del Magistrado José Luis Gutiérrez Parra, preceptúo lo siguiente:
“(…) la Sala de Casación Civil en sentencia Nro. 00699, de fecha 27 de noviembre de 2009, caso: sociedad mercantil INVERSIONES 747 C.A., contra CORP BANCA C.A. BANCO UNIVERSAL, expresó lo siguiente:
“Ahora bien, la figura procesal del litisconsorcio, es producto de la acumulación subjetiva, en razón a la pluralidad de actores y/o demandados, que actúan en un proceso judicial, constituyéndose en partes. De allí que, el litisconsorcio puede ser voluntario o facultativo de conformidad con el dispositivo contemplado en el literal b y c del artículo 146 del Código de Procedimiento Civil y necesario o forzoso contemplado en el literal a) del artículo 146 eiusdem.
Sobre el particular, cabe señalar que la doctrina de esta Sala, ha establecido de manera reiterada que el litisconsorcio necesario, se origina en razón de la naturaleza del vínculo de la relación jurídica por disposición de ley o por estar de manera implícita en ella, en donde necesariamente la pretensión comprende un caso de legitimación, por cuanto no se permite la cualidad dividida, por la existencia de la pluralidad de sujetos o partes, que deben ser llamadas a juicio para ejercer su derecho, defensas y excepciones, a los fines de obtener un pronunciamiento único por el órgano jurisdiccional, para que surta efectos jurídicos a todos los sujetos procesales. (Sentencia Nro. 207, de fecha 20 de abril de 2009, caso: Carlos Joaquín Spartalian Duarte contra: Autoyota, C.A. y Otra).
De manera que, esta ausencia o falta de los sujetos interesados activos o pasivos en el vínculo procesal provoca una sentencia de mérito, desestimatoria de la tutela judicial solicitada en la demanda, por la falta en la relación procesal (Sic) uno de los sujetos que debía integrarla.
Sin embargo, es necesario aclarar, que la cualidad es una forma de legitimación a la causa, y otorga la posibilidad a la persona que intenta la pretensión y a la que se le reclama el derecho, de tener la titularidad para ejercer la acción, dicho en otras palabras, es el vínculo existente entre los sujetos procesales -accionante y accionado-, con la demanda objeto de la pretensión y la titularidad del derecho; no obstante, la cualidad, debe distinguirse del litisconsorcio, pues, en esta institución jurídica conforma la pluralidad de partes procesales, que actúan conjuntamente en un litigio, por existir un vínculo en la relación jurídico (Sic) entre ellas, pudiendo ser activo, demandantes por un lado o pasivos demandados por el otro…”.
En tal sentido, se insiste que cuando un litigio debe integrarse con una pluralidad de personas -como actores o demandados-, por ser un litisconsorcio necesario activo o pasivo, la omisión en el proceso de alguna de esas personas, origina una falta de legitimación de la parte, lo cual impedirá que se dicte una sentencia eficaz, por no haber sido pronunciada frente a todos los sujetos de derecho ante quienes debió dictarse para producir eficazmente sus efectos jurídicos y luego, porque se dictó en desconocimiento del derecho de defensa de las personas no llamadas a juicio que debieron conformar el litisconsorcio necesario. (Vid. Sentencia Nro. 489 de fecha 4 de agosto de 2016, caso: Orlando Candelario Isea Sanquiz contra Ernesto Abigail Cova Morales y otros, Exp. 16-116).”. (Negrillas de este Juzgado Superior).
Asimismo, la antes mencionada Sala, mediante sentencia No. 635, de fecha veintidós (22) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024), con ponencia de la Magistrada Carmen Eneida Alves Navas, reseñó lo siguiente:
“De la doctrina y jurisprudencia antes citada se desprende que el litisconsorcio puede definirse como la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados.
Hay litisconsorcio necesario o forzoso cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, de manera que las modificaciones de dicho vínculo o estado jurídico deben operar frente a todos sus integrantes para tener eficacia; por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás. La misma resulta implícita cuando no es posible concebir fraccionada en cada persona integrante del grupo, sino unitariamente en todos y, es expresa, cuando la propia Ley impone la integración en forma imperativa. En estos casos, la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y debe resolverse de modo uniforme para todos (…)”. (Negrillas de esta Alzada).
Partiendo de las consideraciones precedentemente establecidas, colige este Operador de Justicia que, el litisconsorcio, es una figura jurídico-procesal que se verifica cuando en un determinado litigio, intervienen una pluralidad de sujetos, bien, en su aspecto activo como titulares de la acción, o en su aspecto pasivo como aquellos contra quien se ejercita, teniendo como relación común, un vínculo que haga nacer respecto del objeto, un derecho preferente.
Dilucidado lo anterior, y a los fines de determinar quiénes son los legítimos contradictores en la relación jurídico-procesal que hoy se discute, considera necesario este Jurisdicente, realizar las siguientes observaciones:
Se verifica de actas que la demanda que dio inicio al presente proceso, versa sobre el DESALOJO DE UN LOCAL COMERCIAL, siendo ésta incoada por la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., contra la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., ello en virtud de la relación arrendaticia que sostienen las prenombradas, respecto a un bien inmueble ubicado en la Avenida Fuerzas Armadas, en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila, Municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyos linderos y especificaciones se desprenden del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de junio de dos mil diez (2010), bajo el No. 87, Tomo 41 de los libros de autenticaciones respectivos, que corre inserto del folio No. 29 al 33 de la Pieza marcada como Principal No. 1.
Asimismo, se constata que, los sujetos contratantes celebraron en fechas veintinueve (29) de septiembre de dos mil once (2011) y treinta y uno (31) de agosto de dos mil doce (2012), dos contratos complementarios autenticados por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo del estado Zulia, los cuales rielan del folio No. 20 al 26 de la Pieza marcada como Medida No. 1. ASÍ SE OBSERVA.-
Establecido lo anterior, se puede observar con meridiana claridad la intervención contractual con la que obran las Sociedades Mercantiles antes mencionadas, en el sentido de ser los suscribientes de los convenios objeto de la presente controversia, por lo que, en atención a los principios Pacta Sunt Servanda (el contrato obliga a las partes) y res inter alios acta (el contrato solo crea obligaciones entre las partes), mismos que rigen las relaciones efectuadas por los contratantes determinando que los efectos de los convenios únicamente tendrán un rango de acción sobre los sujetos intervinientes en el negocio jurídico en cuestión, hacen concluir a este Operador de Justicia que, no puede ningún tercero ajeno a la formación del vinculo contractual, coexistir como litisconsorte en un proceso debidamente instaurado, al no detentar un interés jurídico actual o haber sufrido la trasgresión de algún derecho subjetivo sustancial, tal y como lo establecen los artículos 1.166 y 1.159 del Código Civil. ASÍ SE DETERMINA.-
En consecuencia, y siendo que los sujetos participes en los contratos ut supra identificados, son las Sociedades Mercantiles INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. y MUNDO TUQUEQUE, C.A., es por lo que cualquier asunto concerniente a la relación contractual que las une, incumbe única y exclusivamente a las entidades antes señaladas. ASÍ SE DECLARA.-
Ahora bien, en lo concerniente a la intervención del ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, como litisconsorte activo necesario en la presente causa, en virtud de ser el propietario del bien inmueble objeto de litigio, tal y como se desprende de las instrumentales cursantes en actas del folio No. 15 al 28 de la Pieza marcada como Principal No. 1, debe advertir este Jurisdicente que, el presente proceso se circunscribe a una pretensión principal de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, por un lado, y una pretensión reconvencional por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, por el otro, respondiendo ambas pretensiones a un mismo título, siendo éste el contrato de arrendamiento primigenio con sus respectivos complementos o anexos, por lo que, a criterio de quien hoy decide, el derecho de propiedad del referido inmueble no se relaciona con el thema decidendum, reiterándose que la materia de estudio por parte de esta Instancia Superior en la presente oportunidad, atañe a una relación contractual de tipo arrendaticia, más no a un derecho de propiedad estrictamente. ASÍ SE DETERMINA.-
En razón de lo anterior, la participación del ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, antes mencionado, como litisconsorte activo, no resulta necesaria a los efectos de la correcta conformación de la litis, toda vez que, el legitimado activo para instaurar esta clase de controversias (desalojo de local comercial), es una figura abstracta denominada concretamente como “arrendador”, correspondiéndole en el presente caso a la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., por haber fungido en los contratos antes señalados, como tal. ASÍ SE DECIDE.-
Así las cosas, el hecho del deceso del prenombrado ciudadano, el cual se verificó del Acta de Defunción No. 3000, de fecha dos (02) de diciembre de dos mil veintiuno (2021), que riela del folio No. 118 al 119 de la Pieza marcada como Principal No. 2, misma que por tratarse de una copia certificada de un instrumento público administrativo, deberá valorarse conforme a lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, conjuntamente con los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no constituye una consecuencia jurídica negativa para la consecución del asunto hoy discutido, por resultar un sujeto ajeno a quienes componen la relación jurídico-procesal. ASÍ SEESTABLECE.-
Desde esta perspectiva, no encuentra asidero jurídico en su haber el argumento esgrimido por la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., respecto a la presunta subversión del orden jurídico-procesal, derivada de la inobservancia del precepto normativo contenido en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, que conlleva ante la muerte de alguno de los litigantes, a la suspensión de la causa mientras se cita a los herederos, en concordancia con el artículo 231 eiusdem, si éstos resultasen ser desconocidos.
En derivación de lo anterior, es por lo que deberá declararse tal y como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo IMPROCEDENTE la denuncia de subversión del orden jurídico-procesal, alegada por la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A. ASÍ SE DETERMINA.-
Aunado a ello, respecto a la denuncia efectuada por dicha representación judicial, en lo concerniente al presunto vicio de silencio de pruebas en el que incurrió el Juzgador A-quo, al momento de examinar el instrumento público administrativo que demuestra el fallecimiento del ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI, en el sentido de no haberle atribuido los efectos jurídicos emergentes de él, y que atañen a la integración de sus herederos al procedimiento hoy instaurado, mismo que imposibilitaría la consecución del debido proceso, debe indicar este Sentenciador que, se verificó del folio No. 59 de la Pieza marcada como Principal No. 3, que la Juzgadora de Cognición, efectivamente, extendió su apreciación respecto a dicho medio probatorio, por lo que no se configuró la materialización del vicio antes delatado. En consecuencia, se deberá declarar tal y como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo IMPROCEDENTE la denuncia planteada en este apartado. ASÍ SE DECIDE.-
Por último, no puede dejar pasar por alto este Sentenciador, el alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., respecto al hecho de que la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., no demostró el carácter de propietaria, administradora o gestora que ostentaba al momento de la celebración de los respectivos contratos, conforme a lo establecido en el artículo 6 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ante tal circunstancia, debe esta Segunda Instancia indicar que, todos los argumentos relacionados con la formación de las convenciones in commento, específicamente sus presupuestos de existencia determinados en el artículo 1.141 del Código Civil, no se compaginan con la materia de estudio en la presente oportunidad, respondiendo ésta únicamente a las obligaciones y efectos derivados del contrato de arrendamiento primigenio con sus respectivos complementos o anexos, por lo que, cualquier pronunciamiento que escape de dicha esfera, conllevaría a este Jurisdicente a incurrir en el vicio procesal denominado por la Ley Adjetiva Civil en su artículo 244 como ultrapetita. ASÍ SE OBSERVA.-
En consecuencia, deberá declararse tal y como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo IMPROCEDENTE la defensa perentoria relativa a la falta de constitución del litisconsorcio activo necesario en la presente causa, opuesta por la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE. ASÍ SE DECIDE.-

VII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Dilucidado lo anterior, y a los fines de inteligenciar el mérito del presente asunto, considera menester quien hoy decide, señalar que, la presente causa inició mediante formal demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoare la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., contra la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., en lo que respecta al contrato de arrendamiento primigenio celebrado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de junio de dos mil diez (2010), bajo el No. 87, Tomo 41 de los libros de autenticaciones respectivos, y sus correspondientes complementos o anexos, siendo éstos celebrados por ante la misma Oficinal Notarial, el primero de ellos, en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil once (2011), bajo el No. 100, Tomo 77 y, el segundo, en fecha treinta y uno (31) de agosto de dos mil doce (2012), bajo el No. 37, Tomo 07, respectivamente.
Ahora bien, el fundamento de la pretensión sustancial ejercida por el sujeto activo de la relación jurídico-procesal, radica en el hecho de que –según su decir-, la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., incumplió con las obligaciones que asumiese tanto en los instrumentos antes mencionados, como en el acuerdo conciliatorio celebrado por ante la Oficinal Regional del Ministerio de Comercio y Finanzas, en fecha veintinueve (29) de junio de dos mil dieciocho (2018), toda vez que, no realizó el pago correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo junio y julio de dos mil diecinueve (2019), así como por haber realizado modificaciones y demoliciones en las estructuras que conforman el bien inmueble objeto de litigio, sin el consentimiento de su representada, y haber dejado de pagar los servicios públicos y privados correspondientes, con lo cual, el bien se encuentra en un estado de insolvencia.
En razón de ello, pretende el DESALOJO del local comercial ubicado en la Avenida Fuerzas Armadas, en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila, Municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyos linderos y especificaciones se desprenden del contrato autenticado que corre inserto del folio No. 29 al 33 de la Pieza marcada como Principal No. 1, por parte de la arrendataria, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEUQE, C.A., todo ello, con fundamento en los literales “a”, “c” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Aunado a lo anterior, la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., reconoció en su escrito de contestación al fondo de la demanda, la existencia del contrato de arrendamiento primigenio con sus respectivos complementos o anexos, así como la del acta conciliatoria celebrada por ante la Oficinal Regional del Ministerio de Comercio y Finanzas, en fecha veintinueve (29) de junio de dos mil dieciocho (2018). Asimismo, indicó, que entre las modificaciones efectuadas al contrato original, se concedió la posibilidad de subarrendar de forma total o parcial los espacios e instalaciones del bien inmueble objeto de litigio, así como la extensión de la prórroga automática del mismo, por un único periodo de quince (15) años; alegando que dicho periodo (prórroga), comenzó a transcurrir a partir del día primero (1°) de julio de dos mil quince (2015), con lo cual, la fecha cierta de finalización de la aludida relación contractual, vencería el primero (1°) de julio de dos mil treinta (2030).
Asimismo, dicha representación judicial, negó la afirmación realizada por su contraria, respecto a la falta de pago correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de dos mil diecinueve (2019), toda vez que, -según su decir-, fue en el mes de abril de dos mil diecinueve (2019), que se resolvió establecer como canon de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) mensuales, procediéndose en fecha diecisiete (17) de abril de dos mil diecinueve (2019), mediante reunión efectuada en las instalaciones del inmueble arrendado, a establecerse en los siguientes montos: “1. Los meses de enero a junio de 2019, a razón de Bs. 400.000,00” mensuales. 2. Los meses de julio a septiembre de 2019, a razón de Bs. 500.000,00. 3. Los meses de octubre a diciembre de 2019, a razón de Bs. 600.000,00", los cuales pagó y continúa pagando en la cuenta No. 0134-0079-26-0793166215, a beneficio de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A.
Igualmente, negó el hecho de que el inmueble objeto de litigio, se encontrara en perfectas condiciones. En tal sentido, indicó, que las adecuaciones, ajustes y subarrendamientos que fueron realizados por su representada, atendieron a la autorización contractual por parte de la arrendadora, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONTRUCTORA DEL NORTE, C.A., en las cláusulas quinta y sexta del complemento o anexo del contrato principal, la cuales deben tenerse como un consentimiento expreso o tácito para la ejecución de las mismas.
Por último, negó el argumento esbozado por su contraria respecto a la falta de pago de los servicios públicos y privados del bien inmueble dado en arrendamiento, por cuanto –según su decir-, la voluntad manifestada por las partes contratantes, consistía en que para el momento de la entrega material de éste debía encontrarse solvente, lo que se materializaría con la culminación de la relación arrendaticia.
Ante la situación de hecho acaecida en la presente causa, y siendo que –según su decir-, la fecha cierta de finalización de los contratos tantas veces mencionados, se corresponde para el día primero (1°) de julio de dos mil treinta (2030), es por lo que procedió a interponer como pretensión reconvencional, el CUMPLIMIENTO de los mismos.
Así las cosas, la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., insistió, en su escrito de contestación a la reconvención planteada, en el incumplimiento por parte de la arrendataria, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., respecto al pago de los meses correspondiente a enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de dos mi diecinueve (2019), así como de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil dieciocho (2018), que se reflejan en las facturas de los meses del año dos mil diecinueve (2019), así como en la destrucción, desaparición y modificación de las estructuras del inmueble arrendado, sin la debida autorización de su representada; hechos éstos que impiden el cumplimiento de la relación arrendaticia que los vincula.
Establecido lo anterior, y previa toda consideración respecto a la pretensión principal que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoare la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., contra la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., resulta menester para quien hoy decide, analizar a priori la pretensión reconvencional que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentare la parte demandada/reconviniente, toda vez que, en virtud de su naturaleza, ésta pudiese tener incidencia directa en la procedencia en Derecho o no, de la pretensión principal ejercida por la parte actora. ASÍ SE OBSERVA.-

DE LA PRETENSIÓN RECONVENCIONAL POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
A los fines de resolver la pretensión reconvencional propuesta por la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., considera oportuno este Juzgador, trae a colación la definición de contrato dada por Henri León y Jean Mazeaud en su obra titulada “LECCIONES DE DERECHO CIVIL”, Tomo 5, páginas 65 y 66, donde estipulan lo siguiente:
“El artículo 1.101 del Código Civil da del contrato una definición tomada de Pothier: “El contrato es una convención por la cual una o más personas se obligan, hacia otra o varias más, a dar, a hacer o a no hacer alguna cosa”
En el lenguaje corriente se emplean como sinónimos de contrato otros dos términos: acto jurídico y convención; pero, en el lenguaje del derecho, cada una de esas palabras posee, o debería poseer, un sentido técnico preciso:
(…Omissis…)
3° El contrato es una convención generadora de derecho. El contrato es, por consiguiente, una especie particular de convención (…)”.

Continuando con esta idea, el artículo 1.133 de nuestro Código Civil, plantea la definición de contrato, a saber: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”. Sobre este artículo, el autor Emilio Calvo Baca, en su obra “CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO. Comentado y Concordado”, Ediciones Libra, Caracas-Venezuela, 2013, pág. 415, hace un comentario arguyendo lo siguiente:
“No es tarea fácil definir el contrato. Diremos que: “Es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir a entregarle bienes o prestarle servicios o a abstenerse de hacer algo”. El contrato crea obligaciones, pero también puede modificar o extinguir las anteriores establecidas.”.
Ahora bien, sobre la definición de contrato, el autor venezolano JOSE MÉLICH-ORSINI, en su obra titulada “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, Academia de Ciencias Políticas y Sociales Centro de Investigaciones Jurídicas, Caracas-Venezuela, 2009, pág. 8, declara que:
“En la moderna doctrina italiana suele reservarse la palabra “convención” para designar negocios bilaterales de contenido personal, tales como el matrimonio (Art. 44 C.C.), la separación de cuerpos entre cónyuges (Art. 189), los esponsales (Art. 41 C.C.), etc. Para esta misma doctrina el “contrato” se define como un acuerdo entre dos o más partes para constituir, regular o disolver entre ellas una relación jurídica patrimonial” (Art. 1321 C.C. italiano vigente).

Así las cosas, habiendo estudiado las posiciones doctrinales antes citadas y habiendo analizado lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil, esta Superioridad entiende que el contrato se trata de un acuerdo de voluntades entre dos o más personas con el fin de crear, modificar o extinguir entre las mismas, una relación jurídica de carácter patrimonial.
En este orden de ideas, considera menester este Operador de Justicia, determinar, en primer lugar, la naturaleza jurídica de la relación contractual que vincula a los sujetos intervinientes en la presente causa, en aras de emitir un pronunciamiento ajustado en Derecho, que guarde relación con las particularidades y exigencias propias de dicha convención o acuerdo de voluntades.
Así las cosas, tenemos que, las Sociedades Mercantiles INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. y MUNDO TUQUEQUE, C.A., celebraron por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de junio de dos mil diez (2010), bajo el No. 87, Tomo 41, contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble ubicado en la Avenida Fuerzas Armadas, en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila, Municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyos linderos y especificaciones se desprenden de los folios 29 al 33 de la Pieza marcada como Principal No. 1; siendo dicha relación arrendaticia, modificada o extendida mediante dos (2) contratos autenticados por ante la misma Oficina Notarial, el primero de ellos, en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil once (2011), bajo el No. 100, Tomo 77 y, el segundo, en fecha treinta y uno (31) de agosto de dos mil doce (2012), bajo el No. 37, Tomo 07 de los libros de autenticaciones respectivos, los cuales corren insertos del folio No. 20 al 26 de la Pieza marcada como Medida No. 1. ASÍ SE OBSERVA.-
Dilucidado lo anterior, y siendo que el vínculo jurídico sub examine, corresponde ser de tipo arrendaticio, es por lo que procede este Sentenciador a establecer sus generalidades, explanando, a tal respecto, lo siguiente:
Consagra el artículo 1.579 del Código Civil, la base legal que regula este tipo de negocios jurídicos: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla (…)”. Por su parte, y en atención al caso sub litis, el artículo 6 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispone: “La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no (…)”.
Conforme al contenido de los precitados artículos, el autor Rafael Gelman B., en su obra “CONTRATOS Y GARANTÍAS”, Tercera Edición, Fundación para el Desarrollo de la Ciencia y la Tecnología en la Región Zuliana, Unidad de Promoción y Divulgación, Maracaibo - Venezuela, 1993, págs. 71 y 72, señaló lo siguiente:
“El arrendamiento es un contrato:
1) Conmutativo. En el sentido de que desde el mismo momento en que las partes celebran el contrato, saben las ventajas que van a obtener con él; el arrendador sabe que por el uso y disfrute de la cosa va a recibir un precio, y el arrendatario sabe que por ese precio va a obtener el uso y disfrute de la cosa.
2) A título oneroso. Las dos partes tienen que cumplir obligaciones dentro del contrato, a diferencia del contrato a título gratuito en el que solo una de las partes está obligada.
3) No formal. Lo que nos habla de la consensualidad del contrato. Ninguna peculiaridad existe en materia de formación y vicios del consentimiento, ni de contratos preliminares. Tampoco existe peculiaridad en cuanto a las modalidades que puede revestir el consentimiento, aunque debe destacarse que existe siempre un término extintivo, ya que el contrato no puede ser perpetuo (…).
4) De tracto sucesivo. Ésta es una modalidad característica del contrato de arrendamiento, en el sentido de que la ejecución se verifica hora a hora, minuto a minuto, segundo a segundo durante toda la duración del contrato, o sea, en el contrato de arrendamiento la obligación principal del arrendador de mantener al arrendatario en el uso y disfrute de la cosa arrendada, se verifica minuto a minuto hasta que el contrato termine; mientras el contrato existe el arrendador tiene esa obligación, tiene que cumplirla sucesivamente hasta que el contrato concluya. Como contrapartida, la pensión o canon de arrendamiento pagado por el arrendatario corresponde a esa ejecución sucesiva del contrato por parte del arrendador, es decir, la pensión de arrendamiento corresponde a esos lapsos sucesivos (…)
5) Temporal. En el sentido de que sus efectos están limitados a un periodo de tiempo. El contrato de arrendamiento tiene siempre un límite en el tiempo. El contrato de arrendamiento, aun tratándose de un contrato por tiempo indeterminado, no puede producir efectos por todo el tiempo (…)”.
Con base a las consideraciones legales y doctrinal previamente expuesta, se estatuye al contrato de arrendamiento como uno de los filamentos más estudiado en el Derecho Civil, puesto que, en el marco de las relaciones entre particulares, éste ha resultado de gran utilidad para la consecución de los intereses prácticos inmediatos de la sociedad, como podría ser la obtención de un hogar o el desarrollo de alguna actividad económica determinada, disponiendo para tales fines, de un espacio o cosas en general que puedan ser aprovechadas. Así pues, desde la óptica de nuestra legislación sustantiva vigente, se concibe al contrato de arrendamiento como aquel acto o negocio jurídico compuesto en esencia por dos partes, a saber, arrendador y arrendatario, donde el primero de ellos, concede al segundo, el uso, goce y disfrute de una cosa mueble o inmueble, por un tiempo determinado a cambio de una contraprestación de índole pecuniario o económico, identificado en el argot técnico-jurídico, como canon o pensión arrendaticia.
Establecido lo anterior, y siendo que la pretensión reconvencional opuesta por la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., atiende al CUMPLIMIENTO del contrato de arrendamiento antes especificado, con sus respectivos complementos o anexos, es por lo que considera imperativo este Jurisdicente, aludir al estudio de la referida acción, en tal sentido, consagra el artículo 1.167 del Código Civil, lo siguiente:
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (Destacado propio de esta Juzgado Superior).

Conforme al criterio normativo asentado por el Legislador patrio en la Ley Sustantiva Civil, colige este Operador de Justicia que, en el ámbito de las relaciones contractuales de carácter bilateral o sinalagmático, cuando se verifique el incumplimiento por uno de los sujetos intervinientes, el otro podrá, de acuerdo con los intereses que persiga, solicitar por ante los Tribunales de la República, el cumplimiento o la terminación del mismo, con la debida reclamación por los daños y perjuicios a que hubiera lugar, en caso de así considerarlo necesario la parte agraviada.
Aunado a lo anterior, considera menester este Jurisdicente, aludir al estudio de los presupuestos o requisitos de procedibilidad que debe reunir la parte que se crea asistida por el derecho que invoca, para la obtención de una sentencia que le resulte ser favorable, correspondiendo en el caso sub examine a una pretensión por cumplimiento de contrato. Así las cosas, el autor Emilio Calvo (Ob. Cit.), pág. 434, establece lo siguiente:
“La doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber:
1°. Es necesario que se trate de un contrato bilateral. En ello no hay duda alguna. Sin embargo, esta condición plantea la cuestión de determinar si la acción resolutoria es aplicable a las demás convenciones de naturaleza sinalagmática y a los contratos sinalagmáticos imperfectos.
2°. Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes.
Por lo que respecta al carácter culposo del incumplimiento de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución.
3°. Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución (…)
4°. Es necesario que el Juez declare la resolución.
La doctrina está de acuerdo en que la resolución no debe dejarse al arbitrio de las partes en el sentido de poseer la facultad de dar por terminado un contrato cuando consideren que la otra parte ha incumplido sus obligaciones.”. (Negrillas de esta Instancia Superior).
En este mismo orden de ideas, el autor JOSE MÉLICH-ORSINI (Ob. Cit.), pág. 722, estipula:
“Requisitos de la acción. La resolución de la que habla el artículo 1.167 C.C. está sujeta a los requisitos que en él se enuncian, a saber: a) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y que en esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí (…); b) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y c) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos presupuestos y pronuncie o deseche la pretensión del demandante”.
El Código Civil venezolano contiene en su conglomerado normativo, un apartado dedicado a dos derechos subjetivos sustanciales que pueden ser invocados por el actor en materia contractual, y que resultan de gran relevancia en la esfera de los negocios jurídicos, se trata pues de la acción resolutoria y la de cumplimiento de contrato, en donde la parte que ha obrado de manera diligente tiene a su disposición, la posibilidad de accionar la vía judicial para resolver o hacer cumplir las obligaciones que le fueron garantizadas a través de un acuerdo, tal y como lo preceptúa la disposición normativa contenida en el artículo 1.167 eiusdem.
Cónsono a lo anterior, resulta impretermitible para su procedencia en Derecho, el cumplimiento de ciertos requisitos o presupuestos procesales para la obtención de un decreto judicial favorable, siendo éstos: a) La necesaria existencia de una convención de carácter sinalagmático o bilateral, b) El incumplimiento culposo del deudor, es decir, una causa ajena a su verdadera voluntad, c) La intención o avances en que haya incurrido la parte diligente con el objetivo de cumplir con su obligación de forma efectiva, y d) La declaración obligatoria por parte de un Juzgado de la República, que de por terminada la relación contractual, o bien, ordene su cumplimiento, haciendo uso para ello de su fuerza coercitiva, siendo inválidas por argumentación en contrario, todas aquellas cláusulas que dispongan la terminación de iure de una convención determinada.
Así las cosas, pasa este Sentenciador a verificar si, en el caso de marras, se encuentran cubiertos los presupuestos procesales antes explanados y, en tal sentido, se constata que, el contrato celebrado entre las Sociedades Mercantiles INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A. y MUNDO TUQUEQUE, C.A., tal como se indicó previamente, se trata de uno de tipo arrendaticio, en el cual se establecieron obligaciones para ambas partes, entre las que se destacan: la entrega material del bien inmueble dado en arrendamiento por parte de la arrendadora, así como el pago del canon o pensión arrendaticia por parte de la arrendataria, conjuntamente con la obligación de cuidarlo como un buen padre de familia, razón por la cual, considera quien hoy decide que, dicho negocio jurídico, es de naturaleza bilateral o sinalagmático, cumpliéndose así el primero de los supuestos de procedencia. ASÍ SE DETERMINA.-
Ahora bien, respecto al segundo requisito de procedibilidad, relativo al incumplimiento de las obligaciones contraídas por alguna de las partes, resulta necesario para este Sentenciador, traer a colación lo alegado por la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., en su escrito reconvencional, mediante el cual, manifestó lo siguiente:
“(…) Nuestra representada tiene suscrito un contrato de arrendamiento en condición de arrendataria, con la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., el cual fue prorrogado automáticamente en fecha 1 de julio de 2015 por QUINCE (15) años, lo cual coloca la fecha de finalización del contrato para el 1 de julio del año 2030.
Dando continuación a la descripción de los hechos, en fecha 6 de agosto de 2019 ese Tribunal da entrada a una demanda de desalojo por parte de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., en contra de nuestra representada, la cual fue admitida mediante auto de fecha 2 de agosto de 2019. En fecha 8 de agosto de 2019 se le da entrada y se abre el respectivo cuaderno, a una solicitud de medida cautelar (Secuestro), la cual es decretada en fecha 2 de agosto de 2019 y ejecutada en fecha 12 de agosto del mismo año, desposeyéndose desde entonces a nuestra representada del inmueble y generando graves daños patrimoniales a la misma.
En el anterior orden de ideas, indicamos a ese tribunal que nuestra representada, durante varios años, ha tenido que hacerle frente a las perturbaciones de la parte demandada en reconvención, acerca del ejercicio pacífico del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en contravención (…) a la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual dispone que “el arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce pacífico del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato”. Asimismo, han sido innumerables las ocasiones donde el (Sic.) arrendadora ha tratado por medios diversos de ponerle fin de forma anticipada a la relación arrendaticia, sin embargo, esto no ha sido posible, incluyendo la descripción hecha en el párrafo anterior sobre la demanda (…) la cual no busca más que desatender e incumplir las obligaciones derivadas de la relación contractual (…).”.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., alegó en su escrito de contestación a la reconvención, lo siguiente:
“(…) Nunca fue perturbada la arrendataria, Sociedad Mercantil Mundo Tuqueque, C.A. ni sus socios en la relación arrendaticia, de ninguna forma, ya que el hecho de reclamar el retraso en el pago de canon de arrendamiento y exigir que fuera ajustado el mismo en su momento por las condiciones económicas del país y para hacer cumplir la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no se puede llamar perturbación”.
Dilucidado lo anterior, debe indicar este Jurisdicente que, las medidas cautelares, en general, se han instaurado como una herramienta procesal que coadyuva a la obtención de la tutela jurisdiccional de un derecho determinado, no significando el decreto de las mismas, un hecho doloso y malintencionado causado por la parte que las haya solicitado, ni mucho menos, de la propia administración de justicia, dado que, como se ha insistido, la protección de tipo cautelar, específicamente la de secuestro, no se constituye como un acto perturbatorio en razón de estar establecida como un medio legal y sobretodo legitimo del que dispone cualquiera de los sujetos que intervienen en una relación jurídico-procesal, sin existir para ello más limitaciones que las consagradas en la Ley.
Asimismo, aquellas controversias que se susciten dentro de una relación contractual, en nada pueden asimilarse como actos perturbatorios, en virtud de que, justamente el debido proceso como derecho constitucional establecido en el artículo 49 de nuestra Carta Magna, tiene como propósito fundamental que los justiciables puedan activar el aparato jurisdiccional a fin de ver tutelados sus propios derechos e intereses, ello en virtud de uno de los más importantes cimientos que rigen todo Estado de Derecho, donde el ciudadano común, no puede hacerse justicia por su propia cuenta. En razón de ello, la utilización del proceso como herramienta fundamental para la obtención de la justicia, tal y como lo dispone el artículo 257 eiusdem, en donde la realización de los actos procedimentales atiende a las especificaciones establecidas en el ordenamiento jurídico adjetivo, en nada puede ser entendido como la materialización de vías de hecho, las cuales resultan ser contrarias al espíritu de la estructura regulativa de nuestro marco legal.
Conforme a las consideraciones precedentemente expuestas, colige este Operador de Justicia que, NO se encuentra satisfecho en la presente causa, el segundo de los presupuestos o requisitos de procedibilidad para que prospere en Derecho la declaratoria con lugar del cumplimiento del contrato hoy reseñado con sus respectivos complementos o anexos, relativo a la demostración del incumplimiento culposo de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., en lo concerniente a la obligación legal establecida en el artículo 10 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que a la letra dispone: “El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce pacifico del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato”, toda vez que, tal y como fue indicado en líneas pretéritas, la instauración de un proceso y el decreto de medidas cautelares, bajo ningún concepto pueden entenderse como actos pertubatorios en la posesión de la arrendataria respecto del inmueble objeto de litigio, indistintamente de la vigencia o duración de la relación contractual existente. ASÍ SE DECIDE.-
Así las cosas, y tomando en cuenta que los requisitos de procedibilidad de la acción hoy ejercida, son de carácter concurrente, es por lo que considera inoficioso este Operador de Justicia, extender pronunciamiento alguno respecto al último de tales presupuestos, siendo éste la intención de cumplir o haber cumplido efectivamente con las obligaciones contraídas por parte de quien decide activar el aparato jurisdiccional, al no habérsele dado cumplimiento al segundo de ellos. ASÍ SE OBSERVA.-
En derivación de lo anterior, y siendo que la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., no logró satisfacer la totalidad de los requisitos de procedencia para que prospere en Derecho su pretensión reconvencional, es por lo que se deberá declarar, tal y como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo: SIN LUGAR la pretensión reconvencional que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentare la prenombrada Sociedad de Comercio, contra la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., relativa al contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de junio de dos mil diez (2010), bajo el No. 87, Tomo 41, con sus respectivos complementos o anexos, siendo éstos inscritos por ante la misma Oficina Notarial, el primero, en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil once (2011), bajo el No. 100, Tomo 77 y, el segundo, en fecha treinta y uno (31) de agosto de dos mil doce (2012), bajo el No. 37, Tomo 07, respectivamente. ASÍ SE DECIDE.-
DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL POR DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
Ahora bien, dilucidada la pretensión reconvencional aducida por la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., corresponde entonces pasar a analizar la pretensión principal ejercida por la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., relativa al DESALOJO del comercial objeto del contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de junio de dos mil diez (2010), bajo el No. 87, Tomo 41, con sus respectivos complementos o anexos, inscritos por ante la misma Oficina Notarial, el primero de ellos, en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil once (2011), bajo el No. 100, Tomo 77 y, el segundo, en fecha treinta y uno (31) de agosto de dos mil doce (2012), bajo el No. 37, Tomo 07, respectivamente.
Así las cosas, y siendo que el fundamento de la pretensión sustancial ejercida por el sujeto activo de la relación jurídico-procesal, radica en el hecho de que –según su decir-, la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., incumplió con las obligaciones que asumiese en los instrumentos antes mencionados, así como en el acuerdo conciliatorio celebrado por ante la Oficinal Regional del Ministerio de Comercio y Finanzas, en fecha veintinueve (29) de junio de dos mil dieciocho (2018), al no haber realizado los pagos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo junio y julio de dos mil diecinueve (2019), así como por haber realizado modificaciones y demoliciones en las estructuras que conforman el bien inmueble objeto de litigio, sin el consentimiento de la arrendadora, aunado al hecho de haber dejado de pagar los servicios públicos y privados correspondientes, con lo cual, el bien se encuentra en un estado de insolvencia, todo ello sustentado en los literales “a”, “c” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conlleva a este Sentenciador, a realizar un minucioso estudio respecto a las mismas en aras de resolver el asunto sometido al conocimiento de esta Alzada en la presente oportunidad.
En este orden de ideas, conviene traer a colación el criterio asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. RC000512, de fecha quince (15) de noviembre de dos mil veinte (2020), con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velázquez, en la cual distinguió las figuras del despojo y el desalojo de la siguiente manera:
“Asimismo, en atención a los argumentos esgrimidos por el formalizante, la Sala considera necesario precisar, desde el punto de vista jurídico, los términos despojo y desalojo. En ese sentido conviene aclarar, que el despojo, como bien se señaló en lo expuesto precedentemente, es la privación arbitraria e ilegitima de la posesión de la cosa, en otras palabras, por despojo ha de entenderse, "el apoderamiento, violento o no, que una persona hace por sí sola, sin autorización de los tribunales o del poder público, de la cosa o derecho de otra persona (Dic. Enciclopedia España); en tanto que el desalojo, es un acto lícito ordenado y ejecutado por un tribunal de la República, mediante el cual se hace salir del bien inmueble reclamado a quien se encuentre ocupándolo.”.(Negrillas de esta Alzada).
Asimismo, se plantea como sinónimo de desalojo el concepto de desahucio, desarrollándolo el “DICCIONARIO HISPANOAMERICANO DE DERECHO”, Grupo Latino Editores, Bogotá-Colombia, 2008, págs. 604 y 605, como aquel:
“(…) 2. Juicio especial que tiene por objeto que el propietario de un inmueble lo recupere de manos de quien reside en él, por infracción del último al contrato o la ley. / / 3.Rescisión unilateral del contrato de arrendamiento por una de las partes y notificación de tal decisión al otro miembro del contrato. Esta puede hacerse porque el otro contratante haya infringido disposiciones contractuales o legales respecto del arrendamiento, o porque uno de los dos desee libremente terminar el contrato, caso en el cual debe pagar la indemnización correspondiente.
En caso de que el desahucio sea motivado por infracción a normas sobre el arrendamiento, si quien ha sido víctima es el que exige la terminación, no debe pagar indemnización por el tiempo reglamentario para la finalización del contrato.”.
Por su parte, el autor Manuel Ossorio, en su obra “DICCIONARIO DE CIENCIAS JURÍDICAS, POLÍTICAS Y SOCIALES”, Editorial Heliasta, Buenos Aires-Argentina, 2000, pág. 332, estipuló lo siguiente:
“Desahucio
Acto de despedir el dueño de una casa o el propietario de una heredad a un inquilino o arrendatario, tanto en lo urbano como en lo rústico, por las causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato.
En Sudamérica, se prefiere decir desalojo, pese a su ambigüedad.”.
Conforme a los criterios doctrinales y jurisprudencial ut supra citados, puntualiza este Operador de Justicia que, el desalojo, es una acción llevada a cabo por parte del arrendador o propietario de un inmueble respecto del arrendatario u ocupante del mismo, por haber incumplido este último, acuerdos o pactos de relevancia contractual, resultando ser, en consecuencia, un mecanismo legal y legítimo ejecutado por los Tribunales de la República, quienes apartaran la presencia material del arrendatario del bien que se trate.
Establecido lo anterior, y siendo que las causales que fundamentan la pretensión principal de DESALOJO, son las contenidas en los literales “a”, “c” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es por lo que se procede a citar el aludido texto normativo:
Artículo 40.- Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

(…Omissis…)
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

(…Omissis...)
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Respecto al ordinal “a”, concerniente a la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, alegada por la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., considera necesario este Sentenciador, traer a colación el contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento hoy discutido, a los fines de dilucidar la forma o el método de pago que debía efectuar la arrendataria, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., respecto del bien inmueble objeto de litigio, la cual, es del siguiente tenor:
“TERCERA: (…) el canon de arrendamiento será convenido entre las partes; vale decir VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 25.000,00) mensuales y consecutivos por los siguientes siete meses del primer año, es decir, del 01 de Diciembre del 2010 hasta el 01 de julio del 2011; a partir del 01 de Julio de cada año, el canon de arrendamiento será revisado y ajustado por las partes según los índices inflacionarios que mensualmente y en forma acumulativa estime el Banco Central de Venezuela (…). Una vez revisada y ajustada por las partes las cuotas del canon de arrendamiento, “LA ARRENDATARIA” comenzará a pagar dicho ajuste desde el primero de julio de cada año, a partir del año 2011. (…) “LA ARRENDATARIA” realizará los pagos de las cuotas de alquiler por adelantado, los primeros cinco días hábiles de cada mes a través de depósitos o transferencia electrónica en efectivo o en cheques consignados en la Cuenta de Ahorros No. 0134-0079-22-0792192270 en el Banco Banesco, de Inversora, Promotora y Constructora del Norte, C.A. o cualquier otra entidad financiera que esta designe, lo cual se le notificara por escrito a “LA ARRENDATARIA” con antelación; después de realizado el pago “LA ARRENDADORA” previa verificación del mismo emitirá el recibo correspondiente, en un periodo no mayor de diez (10) días hábiles, el comprobante de depósito o transferencia bancaria debidamente validado por la entidad financiera efectuado en la mencionada cuenta tendrá validez como comprobante de pago y “LA ARRENDATARIA” deberá consignarlo a “LA ARRENDADORA” al canjearlo por el recibo correspondiente. La falta de pago por parte de “LA ARRENDATARIA” de dos (02) mensualidades consecutivas será causa suficiente para que “LA ARRENDADORA” de por terminado el presente contrato considerándolo de plazo vencido y podrá pedir la Resolución del Contrato de Arrendamiento y la desocupación inmediata del inmueble, perdiendo “LA ARRENDATARIA” el beneficio de Prórroga Legal y el Derecho preferencial de adquirir el inmueble.”.
Establecido lo anterior, y de un análisis exhaustivo realizado a las actas procesales que conforman el presente expediente, consta este Jurisdicente que, la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., promovió conjuntamente con su escrito libelar, una serie de instrumentales tendentes a la demostración del presunto incumplimiento de la obligación de pago del canon de arrendamiento por parte de la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., en su condición de arrendataria, los cuales se describen a continuación:
Original de instrumentos tipo tarjas, contentivos de facturas signadas bajo los Nos. 000281, 000280, 000279, 000278, 000277, 000276, 000275 y 000274, emanadas de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., dirigidas a la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., que rielan del folio No. 81 al 88 de la Pieza marcada como Principal No.1.
Original de instrumentos privados, emitidos por la Entidad Financiera Banesco, Banco Universal, C.A., contentivos de saldos y movimientos de la cuenta signada con el No. 0134-0079-26-0793166215, perteneciente a la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., que rielan del folio No. 89 al 92 de la Pieza marcada como Principal No. 1.
En contraposición, la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., a los fines de demostrar el cumplimiento efectivo de su obligación de pago, promovió, al momento de contestar la demanda instaurada en su contra, los siguientes medios probatorios:
Original de instrumentos privados, emitidos por la Entidad Financiera Banesco, Banco Universal, C.A., contentivo de recibos de transferencias bancarias signadas bajo los Nos. 1766694247, 1858770678, 1945516304, 2038210849, 2038229717, 2331579583, 02129652778, 2333685366, 2169984533, 2331581456, 2333690305, 2375922052, 2423918776, 2425575080, 2484261633, 2541416610, 2577934992, 2622483029, 2663810534, 2721953366 y 2737125015, que rielan desde el folio No. 163 al 189 de la Pieza marcada como Principal No. 1.
Original de instrumentos privados, emitidos por la Entidad Financiera Banesco, Banco Universal, C.A., contentivo de saldos y movimientos bancarios relacionados con la cuenta perteneciente a la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., que rielan del folio No. 190 al 197 de la Pieza marcada como Principal No. 1.
Original de instrumentos privados, emitidos por la Entidad Financiera Banesco, Banco Universal, C.A., contentivo de saldos y movimientos de la cuenta perteneciente al ciudadano Javier José Bianco Rojas, que rielan del folio No. 198 al 215 de la Pieza marcada como Principal No. 1.
Por último, la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., promovió conjuntamente con su escrito de contestación a la reconvención planteada, los siguientes medios probatorios:
Original de instrumentos tipo tarjas, contentivos de facturas signadas bajo los Nos. 000263, 000266, 000270, 000273 y 000268, emanadas de la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., dirigidas a la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., que rielan del folio No. 145 al 150 de la Pieza marcada como Principal No. 2.
Original de instrumentos privados, contentivos de comprobante de retención del Impuesto al Valor Agregado (IVA), signado con el No. 20180800000410, de fecha ocho (08) de agosto de dos mil dieciocho (2018), y constancia de retención del Impuesto sobre la Renta (ISRL), de fecha seis (06) de agosto de dos mil dieciocho (2018), que rielan del folio No. 151 al 152 de la Pieza marcada como Principal No. 2.
Con base a los elementos probatorios traídos al proceso por los sujetos intervinientes en el mismo, debe indicar este Operador de Justicia que, la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DL NORTE, C.A., promovió documentales tipo tarjas de las que se desprenden la obligación de pago del canon o pensión arrendaticia por parte de la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., en su condición de arrendataria del bien inmueble dado en arrendamiento, en lo concerniente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de dos mil diecinueve (2019), en cuya parte in fine fue señalada la mora en que había incurrido desde el mes de septiembre de dos mil dieciocho (2018), hasta el mes de julio de dos mil diecinueve (2019). Por su parte, la prenombrada Sociedad de Comercio, promovió, a los fines de demostrar el cumplimiento de su obligación de pago, un compendio de comprobantes bancarios (recibos de transferencias), en cuyos conceptos señala el número de las facturas que cancela, así como el mes al cual hacen referencia. Finalmente, ambas partes promovieron, a fin de demostrar los créditos y débitos correspondientes a los montos preestablecidos como canon de arrendamiento, una serie de instrumentales que guardan relación con los estados, saldos y movimientos bancarios de las cuentas pertenecientes a las mismas, así como la del ciudadano JAVIER JOSÉ ROJAS BIANCO, todas ellas en la Entidad Financiera Banesco, Banco Universal, C.A. ASÍ SE OBSERVA.-
Establecido lo anterior, debe advertir este Operador de Justicia que, conforme a lo pactado por los contratantes en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de fecha dieciocho (18) de junio de dos mil diez (2010), el método o el procedimiento para demostrar el cumplimiento efectivo de la obligación de pago del canon de arrendamiento, es el siguiente: a) Efectuada la transferencia o depósito bancario, corresponde a la arrendataria notificarlo a la arrendadora por escrito; b) La arrendadora previa verificación del mismo, emitirá el recibo correspondiente en un periodo no mayor de diez (10) días hábiles; c) La arrendataria deberá consignar a la arrendadora, el comprobante de pago debidamente validado por la entidad financiera, a los fines de que tenga validez y d) La arrendadora deberá canjearlo por el recibo correspondiente.
Así las cosas, consta quien hoy decide que, si bien es cierto que el contrato de arrendamiento establece las pautas que deben seguirse para que la arrendataria demuestre que ha cumplido con su obligación de pago, no es menos cierto que, dada la situación fáctica acontecida en el caso sub litis, no se logró evidenciar el agotamiento de las mismas, toda vez que, a pesar de que la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., promovió documentales tendentes a la demostración de los débitos de su cuenta bancaria, así como de la del ciudadano Javier José Rojas Bianco, en su condición de Presidente, éstas no atienden a la verdadera documental que, conforme a lo preceptuado en la cláusula tercera de la referida convención, debió promover para constatar el pago efectivo de los cánones de arrendamiento respectivos, siendo ésta el comprobante avalado por la arrendadora. ASÍ SE OBSERVA.-
Aunado lo anterior, y siendo que no se cumplió con la totalidad de los parámetros preestablecidos, mal podía la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., en su condición de arrendadora, estar en conocimiento de que la arrendataria, hubiese efectuado un depósito o transferencia bancaria en su beneficio, por cuanto, debió mediar entre ellas, una notificación por escrito en donde se le participase del pago, así como el canje del comprobante bancario avalado por la institución financiera, más aún, cuando algunos de ellos fueron realizados fuera del periodo pactado, es decir, después de los primeros cinco (5) días de cada mes, todo lo cual, iría en detrimento de los artículos 1.159 y 1.264 el Código Civil, que estatuyen el principio Pacta Sunt Servanda (lo pactado obliga), adminiculado con el artículo 30 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: “El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario una factura legal por concepto de pago recibo a cuenta del arrendamiento contratado. La factura deberá contener detalladamente la discriminación de pago, el periodo al que corresponda, así como dar cumplimiento a la normativa que establezca el órgano con competencia en materia tributaria”. ASÍ SE DETERMINA.-
Por último, debe indicar este Jurisdicente que, cuando los sujetos intervinientes en una relación jurídico-procesal, pretendan demostrar la realización de transacciones por ante cualquier entidad financiera del país, éstos deberán, además de consignar la instrumental en donde consten las mismas, promover una prueba de informes que permita ratificar los movimientos bancarios que se aducen como tal, todo ello conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, debiendo observarse, necesariamente, para su evacuación, las reglas estipuladas en el ordinal 19° del artículo 171 de la Ley de Instituciones del Sector Bancario, en el entendido de dirigir un oficio a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), para que sea ésta como órgano cualificado quien requiera la información al Banco o Institución Financiera sometida a su control; situación ésta que no fue verificada de autos. ASÍ SE ESTABLECE.-
Con base a las consideraciones preestablecidas, concluye quien hoy decide que, al no desprenderse de actas el cumplimiento de la obligación de pago del canon de arrendamiento por parte de la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEUQE, C.A., en su condición de arrendataria del bien inmueble objeto de litigio, en lo que respecta a los meses de marzo, abril, mayo junio y julio de dos mil diecinueve (2019), conforme a lo pactado en la convención arrendaticia, específicamente, en su cláusula tercera relativa a la forma y método de pago, así como también el incumplimiento del acuerdo conciliatorio celebrado por ante la Oficinal Regional del Ministerio de Comercio y Finanzas, en fecha veintinueve (29) de junio de dos mil dieciocho (2018), es por lo que se ha concretado en la presente causa, la materialización del literal “a” del artículo 40 de la Ley especial que rige la materia. ASÍ SE DETERMINA.-
Ahora bien, respecto al literal “c” del artículo 40 de la Ley in commento, concerniente al deterioro del bien inmueble, así como la realización de reformas no autorizadas por la arrendadora, considera menester este Sentenciador, traer a colación el contenido de la cláusula quinta del contrato tantas veces mencionado, que establece lo siguiente: “QUINTA: (…) queda expresamente prohibido y así lo acepta “LA ARRENDATARIA” lo siguiente: (…) d) realizar modificaciones o construcciones en el inmueble, sin la previa notificación por escrito a la “LA ARRENDADORA” para su aprobación (…)”.
Establecido lo anterior, pasa este Sentenciador a analizar si, en efecto, la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., incumplió con su obligación relativa a la NO modificación o alteración de la estructura del bien inmueble objeto de litigio, tal y como fuese pactado en la cláusula quinta del contrato hoy discutido, y modificada mediante anexo de fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil once (2011). Así las cosas, resulta necesario, en primer lugar, traer a colación lo dispuesto en la cláusula primera del referido contrato, que a la letra establece:
“PRIMERA: “LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “LA ARRENDATARIA” una porción de terreno ubicado en la Avenida Fuerzas Armadas, jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila, Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, dicho terreno tiene las siguientes medidas y linderos: NORTE: una línea quebrada que mide cincuenta y nueve (59) metros con catorce (14) centímetros lineales, ocho (08) metros con treinta y tres (33) centímetros lineales y ciento treinta y dos (132) metros con cincuenta (50) centímetros lineales y linda con servidumbre de ENELVEN, línea de cabrias y “Conjunto Residencial Palma Dorada; SUR: Línea quebrada que mide noventa y cuatro (94) metros con dieciséis (16) centímetros lineales, trece (13) metros con cincuenta y siete (57) centímetros lineales y ochenta y tres (83) metros con diecinueve (19) centímetros lineales y linda con urbanización Villa Venecia y terreno que es o fue de la Viña, C.A; ESTE: línea quebrada que mide ochenta y un (81) metros con quince (15) centímetros lineales y treinta y nueve (39) metros lineales y linda con la Avenida fuerzas Armadas y por el OESTE: mide setenta y siete (77) metros con veinticuatro (24) centímetros lineales y linda con el Conjunto Residencial Viento Norte, el área total del terreno descrito es de diecinueve mil doscientos diecisietemetros (Sic) cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (19.217,70 Mts2) y sobre el cual existen las siguientes construcciones o bienhechurías: 1.- Cerca perimetral de bloque de cemento salpicada con sus respectivas columnas y vigas, en el frente parte de bloques ornamentales, rejas y malla de ciclón. 2.- Una construcción que consta de un salón con paredes de concreto frisados y pintados, dos salas de baño, dos depósitos, una sala para cocina con muebles de concreto, una pieza entre la cocina y el salón, un galpón anexo a cuarto de cocina con paredes de bloques estructura para techo, mesones de concreto con todas las acometidas para electricidad, teléfono, gas, agua potable y aguas servidas, pisos integres, cerámica y cemento, techos de platabanda; galpón con estructura para techo con pisos y paredes 3.- Una construcción con techo de platabanda, paredes de concreto frisados y pintados, pisos de integres, con oficina y un baño, portalón de hierro, puerta de acceso de hierro, con acometidas para teléfono, electricidad, agua potable y aguas servidas; 4.- Una garita para vigilancia con techo para platabanda, paredes de bloques, piso de cemento y acometidas para electricidad ubicada al frente de la entrada del garaje con portón de ciclón; 5.- Una construcción pieza con techo de concreto, paredes de concreto frisadas y pintadas, piso de cemento sin ventanas con acometidas eléctricas y baño 6.- Una construcción sin techo, paredes de bloques y piso de cemento pulido; 7.- Un galpón (cancha de usos múltiples) con gradas (tribuna) con estructura de hierro, techada con láminas de acerolit, pisos de cemento con baño y depósitos; 8.- Construcción (edificio) de (2) plantas terminadas y otra planta empezada con sus cabillas para las columnas, con paredes de bloques frisados y pintados en la parte interna, fachada cubierta con tablillas, techos de platabanda y pisos de granito, la planta baja consta de un área social de entrada, nueve (9) salones, dos (2) salas sanitarias múltiples de cinco (5) puestos cada una; escaleras de concreto y granito que conducen a la segunda planta (primer piso) que consta de diez (10) salones y dos (2) salas sanitarias múltiples de cuatro (4) puestos casa (Sic) una, escaleras de concreto rustico que conducen a la planta sin terminar, techo totalmente impermeabilizado; 9.- Tanque subterráneo para almacenamiento de agua; 10.- Construcción al frente del edificio con techo de platabanda, piso de granito, paredes de bloques y divisiones internas; 11.- Piscina (…)”.
Aunado a ello, y de un análisis exhaustivo realizado a las actas procesales que conforman el presente expediente, consta este Jurisdicente que, la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., promovió, conjuntamente con su escrito libelar, así como de contestación a la reconvención planteada, a fin de sustentar el presunto incumplimiento de la aludida obligación de no facere (no hacer) por parte de la arrendataria, los siguientes medios probatorios:
Prueba de inspección judicial extra-litem, contenida en el expediente signado con el No. S-017-19, proveniente del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, que corre inserta del folio No. 34 al 71 de la Pieza marcada como Principal 1.
Ahora bien, se evidencia del acta de inspección que riela del folio No. 62 al 64, respectivamente, lo siguiente: PRIMERO: Que el inmueble se encontraba ocupado por la empresa Boohya restaurant, hallándose su estructura en buen estado de conservación, de igual forma, se evidenció una edificación caracterizada por un galpón identificado como Armada C.F., el cual no corresponde presumiblemente con lo establecido en el particular No. 6 del contrato de arrendamiento, así como la inexistencia de los baños señalados en el particular No. 2 de la solicitud. SEGUNDO: No se evidenció la existencia de la piscina descrita en el particular No. 11 del contrato de arrendamiento. TERCERO: Se constató el deterioro del inmueble por modificaciones efectuadas en el mismo y, por último, se dejó constancia de que el tanque de agua se encontraba debajo del bohío. ASÍ SE ESTABLECE.-
Reproducciones fotográficas en formato impreso, que rielan del folio No. 19 al 94 de la Pieza marcada como Principal No. 2, de las cuales se evidencian las condiciones iniciales en que se encontraba el bien inmueble objeto de litigio. ASÍ SE VALORA.-
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., manifestó en su escrito de contestación al fondo de la demanda, respecto al cumplimiento de dicha obligación, lo siguiente:
“(…) Nuestra representada hizo ajustes o adecuaciones a la infraestructura del inmueble arrendado, con el propósito de adaptarlo al giro comercial de la compañía y de las compañía con las cuales se asoció o subarrendó, pero jamás “modificaciones a las estructuras, así como la demolición y aparición de otras…”. Las adecuaciones realizadas se hicieron en el contexto de lo dispuesto entre ambas partes acerca de la modificación de la Cláusula Quinta, según anexo del contrato principal, suscrito en fecha 29 de septiembre de 2011, ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, anotado bajo el Número 100, Tomo 7 de los Libros de Autenticaciones (…) así como la Cláusula Sexta del contrato original señala que “La ARRENDATARIA” conviene contratar los servicios profesionales para el levantamiento de planos básicos y necesarios para actualizar las instalaciones existentes en el inmueble. Es importante señalar a este órgano jurisdiccional que todas las adecuaciones, ajustes y subarrendamientos, fueron autorizados de forma contractual por la arrendadora, por lo que resulta una verdad irrefutable que hubo un consentimiento expreso e incluso tácito para la ejecución de la misma (…)”.
En este orden de ideas, y siendo que lo alegado por dicha representación judicial, atiende a las cláusulas quinta y sexta del contrato de arrendamiento celebrado entre las sujetos intervinientes en la presente relación jurídico-procesal, las cuales –según su decir-, permitieron la realización de adecuaciones en su estructura, es por lo que considera necesario este Jurisdicente, traer a colación el contenido de las mismas:
Se desprende del complemento o anexo del contrato primigenio que corre inserto del folio No. 20 al 23 de la Pieza marcada como Medida No. 1, lo siguiente:
“QUINTA: (…) Queda expresamente prohibido y así lo acepta “LA ARRENDATARIA” lo siguiente: (…) d) Realizar modificaciones o construcciones en el inmueble, sin la previa notificación por escrito de la “LA ARRENDADORA” para su aprobación (…). “LA ARRENDADORA” no está obligada a pagar o indemnizar suma alguna por ningún concepto, ni de obras, mejoras o adecuaciones a las instalaciones que sean desarrolladas por el subarrendatario para el uso del objeto social de “LA ARRENDATARIA” (…)”
Asimismo, se evidencia del contenido del contrato de arrendamiento que corre inserto del folio No. 29 al 33 de la Pieza marcada como Principal No. 1, lo siguiente:
“SEXTA: LA ARRENDATARIA conviene en contratar los servicios profesionales para levantamiento de los planos básicos y necesarios para actualizar las instalaciones existentes en el inmueble, si para este trámite resulten impuestos municipales vencidos correspondientes a fechas anteriores a la vigencia del presente contrato, serán por cuenta de “LA ARRENDADORA” ya que los que causen durante la vigencia de este contrato, corresponden únicamente a “LA ARRENDATARIA” al igual que el pago de todos los servicios públicos o privados que existan en el inmueble o los que solicite o requiera para su funcionamiento y se compromete para que al momento de la entrega del mismo, deben estar todos solventes y el inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y las bienhechurías o mejoras realizadas totalmente habitables, las cuales por su destinación o naturaleza pertenecerán al inmueble, se tomará como evidencia el “Registro Fotográfico de Condiciones Iniciales” que forma parte del presente contrato (…)”
Conforme al contenido de las cláusulas previamente citadas, colige este Operador de Justicia que, existe una prohibición expresa para la arrendataria del bien inmueble objeto del presente litigio, consistente en NO efectuar ningún tipo de modificación o alteración en su estructura, sin que medie autorización por parte de la arrendadora, siendo que, en caso de que se considere necesario realizar alguna adaptación o adecuación, deberá participarse o notificarse por escrito a la misma. En este orden ideas, se evidencia de la contestación al fondo de la demanda que, la arrendataria, reconoció el hecho de haber realizado adaptaciones al inmueble que son propias al giro comercial que desempeña; circunstancia ésta que quedó incluso demostrada en autos, conforme a las resultas de la inspección judicial extra-litem, realizada por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, tal y como fue apreciado por esta Superioridad en líneas pretéritas, y que se da por reproducido en este particular. ASÍ SE DETRMINA.-
Aunado a lo anterior, respecto al alegato esbozado por dicha representación judicial, concerniente a la autorización tácita de la arrendadora para la realización de ajustes y adaptaciones en la estructura del bien inmueble objeto del contrato hoy discutido, debe indicar este Jurisdicente que, el contenido de la cláusula sexta, en NADA autoriza tácitamente a la arrendataria para realizar modificaciones estructurales en el mismo, toda vez que, ésta atiende únicamente a la potestad que detenta la arrendataria, para contratar servicios profesionales que permitan el levantamiento de planos básicos para actualizar las instalaciones existentes en el inmueble; situación ésta que dista sustancialmente del alegato formulado. ASÍ SE OBSERVA.-
Por consiguiente, y siendo que la prueba fundante del accionar de la arrendataria, encuentra su sustento en la consignación de la documental que permita constatar a este Sentenciador que, en efecto, fue notificada por escrito a la arrendadora de su intención de realizar adecuaciones o modificaciones en la estructura del referido inmueble, inclusive, de todas aquellas que signifiquen una adaptación a su giro comercial, con su consecuente aprobación, hacen concluir a este Operador de Justicia que, la arrendataria, NO logró demostrar el cumplimiento de su obligación de no facere (no hacer), por lo que se ha concretado la materialización del literal “c” del artículo 40 de la Ley especial que rige la materia. ASÍ SE ESTABLECE.-
Ahora bien, en lo concerniente al literal “i” del artículo 40 de la Ley in commento, relativo al incumplimiento de las obligaciones de la arrendataria que le correspondan de acuerdo al contrato, en especifico, al pago de los servicios públicos y privados a los que se refiere la cláusula sexta del mismo, debe indicar este Jurisdicente que, conforme al contenido de la aludida cláusula contractual precedentemente transcrita, dicha obligación, se encuentra sujeta a un término suspensivo, es decir, a un acontecimiento futuro y cierto, como lo es la finalización de la relación arrendaticia que vincula a los litigantes, para que pueda ser exigida, en razón de ello, y siendo que aun no ha culminado la misma, por encontrarse transcurriendo en la actualidad la prórroga convencional estipulada en el contrato complementario o anexo que corre inserto del folio No. 24 al 26 de la Pieza de Medida No. 1, es por lo que mal puede la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONTRUCTORA DEL NORTE, C.A., pretender el desalojo del local comercial por parte de la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., en su condición de arrendataria, conforme al mencionado literal. ASÍSE DETERMINA.-
Conforme a las consideraciones precedentemente establecidas, es por lo que se deberá declarar tal y como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., contra la sentencia No. 063-2024, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha trece (13) de mayo de dos mil veinticuatro (2024), en consecuencia, se deberá CONFIRMAR la aludida decisión, en el sentido de declarar CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoare la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., contra la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., al encontrarse satisfechos los literales “a” y “c” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ante el incumplimiento por parte de la última de las nombradas, respecto al pago de los cánones de arrendamiento, así como por haber realizado alteraciones o modificaciones estructurales no autorizadas por la arrendadora. Por consiguiente, se ORDENA la entrega material del bien inmueble dado en arrendamiento, cuyas especificaciones derivan de la cláusula primera del contrato primigenio, en las mismas condiciones de uso, habitabilidad y funcionamiento en las que recibió la arrendataria, libre de bienes y personas. ASÍ SE DECIDE.-
VIII
DISPOSITIVA
Por los fundamentos ut supra expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la denuncia de subversión del orden jurídico-procesal, alegada por la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., en lo concerniente a la inobservancia del precepto normativo contenido en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la denuncia del vicio de silencio de pruebas, opuesta por la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., relativa a la falta de valoración y apreciación del instrumento público administrativo, que demuestra el fallecimiento del ciudadano GIULIANO PASQUALUCCI SIDONI.
TERCERO: IMPROCEDENTE la defensa perentoria relativa a la falta de constitución del litisconsorcio activo necesario en la presente causa, opuesta por la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE.
CUARTO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., contra la sentencia No. 063-2024, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha trece (13) de mayo de dos mil veinticuatro (2024).
QUINTO: Se CONFIRMA la sentencia No. 063-2024, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha trece (13) de mayo de dos mil veinticuatro (2024).
SEXTO: SIN LUGAR la pretensión reconvencional que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoare la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., contra la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., relativa al contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de junio de dos mil diez (2010), bajo el No. 87, Tomo 41, con sus respectivos complementos o anexos, siendo éstos inscritos por ante la misma Oficina Notarial, el primero, en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil once (2011), bajo el No. 100, Tomo 77 y, el segundo, en fecha treinta y uno (31) de agosto de dos mil doce (2012), bajo el No. 37, Tomo 07, respectivamente.
SÉPTIMO: CON LUGAR la pretensión principal que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoare la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., contra la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., al encontrarse satisfechos los literales “a” y “c” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ante el incumplimiento por parte de la última de las nombradas, respecto al pago de los cánones de arrendamiento, así como por haber realizado alteraciones o modificaciones estructurales no autorizadas por la arrendadora.
OCTAVO: Se ORDENA a la Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., la entrega material del bien inmueble ubicado en la Avenida Fuerzas Armadas, jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila, Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, contentivo de las siguientes medidas y linderos: NORTE: una línea quebrada que mide cincuenta y nueve (59) metros con catorce (14) centímetros lineales, ocho (08) metros con treinta y tres (33) centímetros lineales y ciento treinta y dos (132) metros con cincuenta (50) centímetros lineales y linda con servidumbre de ENELVEN, línea de cabrias y “Conjunto Residencial Palma Dorada; SUR: Línea quebrada que mide noventa y cuatro (94) metros con dieciséis (16) centímetros lineales, trece (13) metros con cincuenta y siete (57) centímetros lineales y ochenta y tres (83) metros con diecinueve (19) centímetros lineales y linda con urbanización Villa Venecia y terreno que es o fue de la Viña, C.A; ESTE: línea quebrada que mide ochenta y un (81) metros con quince (15) centímetros lineales y treinta y nueve (39) metros lineales y linda con la Avenida fuerzas Armadas y por el OESTE: mide setenta y siete (77) metros con veinticuatro (24) centímetros lineales y linda con el Conjunto Residencial Viento Norte, el área total del terreno descrito es de diecinueve mil doscientos diecisiete metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (19.217,70 Mts2), a la Sociedad Mercantil INVERSORA, PROMOTORA Y CONSTRUCTORA DEL NORTE, C.A., que le fuese dado en arrendamiento, tal y como se desprende del contrato primigenio, con sus respectivos complementos o anexos, en las mismas condiciones de uso, habitabilidad y funcionamiento en las que lo recibió, libre de bienes y personas.
NOVENA: Se CONDENA en costas del recurso a la parte apelante, Sociedad Mercantil MUNDO TUQUEQUE, C.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, se le condena en costas del proceso por resultar totalmente vencida, tanto en la pretensión principal como en la reconvencional, conforme a lo establecido en el artículo 274 eiusdem.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE y NOTÍFIQUESE. Incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Remítase el expediente en la oportunidad correspondiente.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. En Maracaibo, a los dieciocho (18) días del mes de diciembre de dos mil veinticuatro (2024). Año 214°de la Independencia y 165° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR

MSc. YOFFER JAVIER CHACÓN RAMÍREZ
LA SECRETARIA

ABG. SUHELLEN VALERA CAMACHO
En la misma fecha, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (03:25 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, quedando anotado bajo el No. 114.
LA SECRETARIA

ABG. SUHELLEN VALERA CAMACHO
OBITER DICTUM
Llama poderosamente la atención de este Juzgado Superior, el desenvolvimiento con el cual el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, realizó su formulación lógica deductiva al momento de extender su pronunciamiento en la controversia planteada, en el sentido de haber tomado para sí criterios propios de esta Instancia Superior que han sido desarrollados en casos análogos; situación ésta que constituye una falta grave al principio de independencia y autonomía judicial, puesto que, se evidenció que parte de los fundamentos de Derecho asentados por el Juzgado A-quo, se corresponden con decisiones tomadas por este Juzgado de Alzada y que se encuentran publicadas en el portal web del Tribunal Supremo de Justicia, por lo que, se insta al Juzgado de Cognición, a que en casos futuros se abstenga de perpetuar tal accionar y que tenga el decoro de desarrollar sus propios teoremas técnicos-jurídicos al momento de dilucidar los asuntos puestos bajo su consideración. ASÍ SE CONSIDERA.-
EL JUEZ SUPERIOR

MSc. YOFFER JAVIER CHACÓN RAMÍREZ
LA SECRETARIA

ABG. SUHELLEN VALERA CAMACHO

Exp. 15.114.