TSJ Regiones - Decisión

Exp. 13167

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I
INTRODUCCION

Aprehende este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA el conocimiento de la presente causa, en virtud de la distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, en fecha nueve (09) de marzo de dos mil diecisiete (2017), con ocasión del Recurso de Apelación que efectuara en fecha siete (07) de febrero de dos mil diecisiete (2017) el abogado en ejercicio HEBERTO LEAL VILLASMIL, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 11.294, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ejercido en contra de la sentencia dictada en fecha diecinueve (19) de diciembre de dos mil dieciséis (2016), por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con ocasión al juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA-VENTA, interpuesto por los ciudadanos DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADO y NELSON ALBERTO MACHADO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-5.832.167 y V-5.852.793, en contra de la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR, titular de la cédula de identidad N° V-8.504.994, decisión la cual declaró con lugar la demanda propuesta y sin lugar la reconvención por incumplimiento de contrato interpuesta por la parte demandada-reconviniente en contra de la parte demandante-reconvenida..
Apelada dicha decisión y escuchada en ambos efectos, procede esta sentenciadora a emitir decisión, previa las siguientes consideraciones:

II
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

III
DE LA NARRATIVA

En fecha veinticuatro (24) de noviembre de dos mil catorce (2014), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó Auto de Admisión de la Demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra- Venta, misma que señala lo siguiente:
“(…Omissis…)
(…) Nosotros DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADO y NELSON ALBERTO MACHADO GARIA, en adelante demandantes, o parte actora o prominentes compradores y por la otra la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR; en adelante parte demandada o prominente vendedora; convenido con la participación de la de la (sic) “ESCRINMDELCA”, esta inmobiliaria mediante la publicación de venta del inmueble (objeto del vinculo en la prestación de los contratos de Opción de Compra Venta Privado y Publico autenticados ante la Notaria del Municipio San Francisco del Estado Zulia) hizo convenio de venta de inmueble objeto del presente CONTRATO con la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR publicó oferta de venta en la prensa de circulación regional y nacional del Estado Zulia, evidente en periódico de la empresa PANORAMA, de fecha jueves 14 de noviembre de 2013, que se acompaña marcada con la “B”, donde comparecimos en las oficinas de la referida Inmobiliaria, nosotros la parte demandante convenimos (…) en celebrar un CONTRATO DE OPINION (sic) DE COMPRA VENTA, se acompaña con la letra marcada “C” (DOCUMENTO PRIVADO), rige entre las partes, (…), (Las partes convenimos en ese contrato en firmar una nueva opción de compra venta al momento de introducir al crédito hipotecario, ya que las entidades bancarias solicitan las mismas con un lapso no mayor de siete (7) días de firmada), en fecha treinta (30) de abril de 2014, ante la Notaria Publica del Municipio San Francisco, expusimos ante el notario que el contenido del documento que se acompaña en la presente DEMANDA (…), marcado con la letra “A”(…).
(…Omissis…)
No obstante de haber cumplido nosotros con todas y cada una de las Obligaciones Contractuales que la Ley nos impone como “Prominentes Compradores”, es decir, cumplimos con la obligaciones principales como “Prominentes Compradores” que es la de comprar el inmueble de la única y exclusiva propiedad de la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR inmueble conformado por una (01) vivienda familiar y la parcela de terreno sobre ella construida ubicada en la Urbanización el Soler, distinguida con el Nº 470-115 manzana 01, lote 10 en jurisdicción de la Parroquia los Cortijos del Municipio san Francisco del Estado Zulia, dicha parcela de terreno posee una superficie ciento cincuenta y tres metros cuadrados (153.00 mtrs2), correspondiéndole un porcentaje de 0.12569% del total de área de dicha urbanización: y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: con calle 205, en una longitud de 9,00 Mts. SUR: con la parcela 34 en una longitud de 9 Mts. ESTE: con parcela 04 en una longitud de 17 Mts. Y OESTE: con parcela 02 en una longitud de 17 mtrs2. Dicho inmueble le pertenece a la prominente vendedora, consta en documento protocolizado por ante la oficina subalterna del Registro Publico del Municipio San Francisco del Estado Zulia, de fecha 22 de febrero de 20008, registrado bajo el Nº 38, protocolo 1, tomo 3, primer trimestre. En cumplir con el precio de Venta del Inmueble ante descrito con la cantidad de SETECIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 710.000,00) entregados en arras en el momento de la realización del contrato privado de Opción a Compra-Venta y también la cantidad de dinero de la diferencia en la que se pacto la venta del referido inmueble, es decir, SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs, 640.000,00) con lo cual se cuenta con los cheques de los créditos hipotecarios solicitado mediante BANAVIS, Banca Privada BANESCO y el IPASME, el Instituto de Prevención, Asistencia Social del Ministerio del Poder Popular para la Educación, para ser cancelados en la protocolización del documento definitivo de Compra de Venta. También cumplimos don (sic) los términos de Duración de la presente es de noventa (90) días continuos mas una prorroga de treinta (30) días, contados a partir de que este toda la documentación necesaria para la tramitación del Crédito. Así se evidencia con documentos públicos y privados que se acompañan marcados con la letra “E”, donde se tienen por cancelar o pagar el precio de la cosa vendida, no siendo el mismo caso o la misma aptitud de “Prominente Vendedora” (DEMANDADA), ya que la misma (…) 4.- como es el caso de que no ha se llevado a efecto la Compra del Inmueble objeto de este contrato por causas Imputables a la PROMINENTE VENDEDORA esta estaba obligada a reintegrar la totalidad de la cantidad recibida como Opción de Compra, mas el diez por ciento (10%9 de la misma, como Cláusula Penal convencional, en un lapso de quince (15) días continuos contados a partir de la fecha de vencimiento de la presente Opción. 5.- Haber incumplido la PROMINENTE VENDEDORA, cuando estaba obligada a entregar el inmueble objeto de este contrato completamente libre de todo GRAVAMEN y sin ningún tipo de obligación, así como también debe hacer entrega de las solvencias municipales de los servicios públicos antes de la protocolización del documento definitivo de VENTA, lo cual no cumplió como se evidencia en documentos públicos que se acompañan marcados con la letra “F”, así mismo no ha permitido que se cumpla la TRADICION LEGAL, al no reconocer que debe hacer la tradición de la cosa vendida, es decir hacernos entrega material del bien inmueble vendido.- es el caso ciudadano (a) Juez (a) que como consecuencia de las múltiples gestiones realizadas por nosotros todas ellas infructuosas con la finalidad de que la demandada ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR, ya identificada, nos hiciera la tradición del inmueble objeto de la venta, nos vimos en la necesidad de solicitar por vía judicial que la demandada convenga en el cumplimiento del contrato de venta pura y simple, perfecta e irrevocable, por medio de los cuales no fuere vendido el inmuebles objeto de la presente demanda.
(…Omissis…)
(…) es decir, que en este caso sucedió lo que en el derecho y la doctrina se conoce como tradición simbólica, que fue materializada por las partes contratantes con el otorgamiento que de los instrumentos de propiedad que nos hiciera la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR, ya identificada, pero dejándose clara y evidente constancia de que en el presente caso opera la tradición simbólica, como se evidencia con los documentos públicos que se acompañan marcados con las letras “D, G y H” donde hizo entrega del documento de propiedad, el código catastral y el llavero con las llaves del referido inmueble y la prenombrada ciudadana burlándose de nuestra buena fe y por medio de artimaña y ardid nos informo que estaba casada y que iba adonar (sic) el inmueble a su hijo, y ahora presuntamente quiere venderlo por otro precio (…).
(…) formalmente en este acto demandamos a la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR, (…) para que convenga o en defecto de convenimiento, así sea declarado por este Tribunal en dar cumplimiento al ya mencionado contrato de compra-venta suscrito entre nuestro representado y la prenombrada ciudadana, y en tal sentido convenga o se condenen por este Tribunal (…), la promitente vendedora, nunca nos probó la justificación del incremento del precio del inmueble, siendo las estimaciones infraccionarias del Banco Central de Venezuela y los aumentos de salarios mínimos decretado por el Ejecutivo Nacional, los que pueden o no justificar el incremento del precio del inmueble (…) la parte demandante alega que ha habido un incumplimiento por parte demandada, por cuanto en los tiempos de lapsos y términos para la firma de protocolización de la VENTA del inmueble no ha cancelado los impuestos, la deuda de hidrólogo, el pago a la Alcaldía de San Francisco de los impuestos de inmuebles, así como los demás compromisos, para que se cumpla con el procedimiento administrativo de protocolización…al incumplir su obligación de prominente vendedora de conformidad con las normas que rigen respecto a su deber de cumplir con los requisitos, para que se cumpliera el contrato de compra venta…”.
En fecha dieciséis (16) de septiembre de dos mil quince (2015), el abogado en ejercicio HEBERTO LEAL VILLASMIL, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 11.294, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consigno escrito de contestación a la demanda y reconvención.
“(…Omissis…)
Es cierto que con fecha 20 de noviembre de 2013, se celebró Contrato de Opción de Compraventa ente los demandantes con mi representada sobre un inmueble propiedad de mi mandante, signado con el No. 470-115, manzana 01, lote 10, de la Urbanización Soler, Jurisdicción de la Parroquia Los Cortijos, Municipio San Francisco del Estado Zulia, cuyas medidas, linderos y demás especificaciones constan en el respectivo documento privado, por un precio de 660.000,00 Bs.; con un tiempo de duración de 90 días mas 30; contrato este que feneció sin haberse cumplido por parte de los Opcionantes Compradores, hoy demandantes, con los términos del contrato, por lo que mi representada e buena fe y tratando de favorecer a los nombrados compradores, accedió a celebrar un segundo contrato Opción de Compraventa con los demandante sobre el mismo inmueble, el cual fue firmado por ante la Notaria Publica de San Francisco, con fecha 29 de abril de 2014, bajo el Nº 20, Tomo 77 de los libros respectivos, por el precio de venta montante a la suma de Bs 710.000,00, recibiendo La Prominente Vendedora de manos de los prominentes Compradores la cantidad de Bs. 70.000,00, en calidad de arras y el resto al momento del perfeccionamiento del contrato, (…), es decir, con vigencia desde el 29-4-2014 hasta e 30-08-2014, no ejerciendo Los Promitentes Compradores el derecho de adquirir el identificado inmueble al no realizar todos los tramites pertinentes para la obtención de los créditos o prestamos necesarios al efecto, a pesar de que mi representada cumplió con entregar los recaudos necesarios para ello, tal cual lo reconocen los demandantes en su escrito de demanda (…) así lo reconocen en el folio 6, líneas 19,20,21 y 22 al expresar: “Tenemos lo consagrada en el articulo 1527 ejusdem, el cual establece: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en lugar determinado por el contrato.-“ OBLIGACION ESTA QUE NO FUE CUMPLIDA A CABALIDAD Y EN SUS TOTALIDAD POR “LOS PROMITENTES COMPRADORES”, … mal puede entonces demandar un incumplimiento de parte de mi representada como promitente vendedora cuando ellos reconocen expresamente que fueron precisamente ellos quienes no cumplieron con los términos del contrato.
Rechazo, niego y contradigo en representación de mi mandante que ella haya incurrido en incumplimiento alguno de las clausulas del contrato de Opción de Compraventa firmado con fecha 29 de abril de 2014, por ante la Notaria publica de San Francisco, autenticado bajo el Nº. 20, Tomo 77 d los libros respectivos, y mucho menos haber ocasionado presuntos daños y perjuicios a los demandantes en virtud de ese contrato, (…). A tal efecto y cumpliendo con lo estipulado en esa clausula quinta, mi representada 1º) acudió ante los promitentes compradores haciéndoles la oferta de los 63.00,00 Bs restantes por considerar como está establecido que los promitentes compradores habían incumplido con el contrato, eso se hizo personalmente, luego a través de la inmobiliaria y escritorio jurídico “ESCRINDELCA”, representada por su director general y abogada en ejercicio DELOREY PARRA, para lo cual se redactaron sendos finiquitos por ese monto (…). En 2º) lugar y por la negativa rotunda de los demandantes en recibir lo acordado, se acudió a la Notaria Publica de san Francisco, para participarles (…) por el incumplimiento de ellos teniendo a su disposición los 63.000,00 Bs. Que debían devolvérsele (…) se acudió a hacer la notificación a través de Ipostel. En 3er. Lugar y por haber resultado nugatorias las anteriores diligencias se acudió a los Tribunales de Justicia para que a través del Procedimiento de la Oferta Real y Deposito se cumpliera con ese cometido, resultando también infructuosa por cuanto al trasladarse el Juzgado Decimo Cuarto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia con fecha 3 de Diciembre de 2014, a la residencia de los demandantes y los mismos no se encontraban en el lugar. Luego de estas diligencias nos enteramos de la demanda incoada y desistimos de los procedimientos, no sin antes comunicarnos telefónicamente con los demandantes y hacerles el señalado ofrecimiento, negándose a recibirlo.
Por los razonamientos anteriores, con la representación dicha, rechazo, niego y contradigo que sea procedente el petitorio de la demanda incoada contra mi mandante, toda vez que por parte de mi representada se do cabal cumplimiento a los términos del señalado contrato y a todas y cada una de sus cláusulas (…).
De la reconvención
De conformidad con lo establecido en el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, es este acto procedo a Reconvenir a los demandados en los siguientes términos:
Reconvengo a los demandantes DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADO y NELSON ALBERTO MACHADO GARCIA, (…), por incumplimiento al Contrato de Opción de Compraventa, (…), toda vez que al no hacer y realizar todas las diligencia y tramites posibles y pertinentes para la obtención del dinero con que pagar el precio acordado, no dieron cumplimiento a las cláusulas Cuarta, al no ejercer el derecho de comprar al inmueble objeto de la Opción de Compra-venta en el lapso comprendido entre el 29 de abril de 2014 y el 30 de agosto de 2014, Quinta, al negarse a recibir el monto de 63.000,00 Bs. Saldo restante de los 70.000,00 Bs. Recibido en arras y haber incumplido con los términos y cláusulas del contrato que hace procedente el descuento del diez por ciento de esa cantidad por aplicación de esa cláusula, no obteniendo los créditos o préstamos correspondientes para el pago del precio de venta, a pesar de que mi representada si cumplió con sus obligaciones contractuales tal cual lo reconocen expresamente los promitentes compradores, como ya quedo establecido anteriormente.
Por las razones, hechos y fundamentos expresados anteriormente, es por lo que vengo con la representación antes dicha a solicitar del tribunal declare sin lugar la temeraria demanda intentada por los ciudadanos DIGNA ROSA DE ARENAS DE MACHADO Y NELSON ALBERTO MACHADO GARCIA, antes identificados en contra de mi representada, condenándolos al pago de las costas y costos del proceso por haber obrado de mala fe.

En fecha treinta (30) de septiembre de dos mil quince (2015), el abogado en ejercicio PRILEZ JOSE URDANETA MEDRANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 228.431, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consigno escrito de contestación a la Reconvención, expresando lo siguiente:
“(…Omissis…)
Exponiendo la parte reconviniente, hechos y circunstancias que configuran la confesión, omisión y menoscabando y violación del Código Civil, el Código de Procedimiento Civil, al ser evidente que el contrato de opcion a compraventa, dejando inserto bajo el N°20, Tomo 77 de los libros de autenticaciones llevados por la NOTARÍA PUBLICA MUNICIPIO SAN FRANCISCO DEL ESTADO ZULIA, documento redactado por DELORY PARRA, inscrita en el inpreabogado bajo el N°139432, fue autenticado el miércoles 30 de abril de 2014, es evidente que no fue autenticado el veintinueve (29) de abril de 2014, tambien erro la reconviniente, en que el lapso sea comprendido desde el veintinueve (29) de abril de 2014 hasta el treinta (20) de agosto de 2014, ya que la Cláusula siete, del referido contrato, surge una condicion que se debe cumplir para que culmine el lapso de la clausula cuarta, conmo es ciudadano juez, el incumplimiento por parte de la vendedora reconviniente, cuando no cumplio con el pago de lo adeudado en hipoteca de primer grado a facor del Banco Banesco, no haber pagado, los impuestos a la alcaldía de San Francisco del Estaod Zulia, no haber tenido el requisito exigido por la citada alcaldía y el Registro Subalterno de Inmuebles del Municipio San Francisco, así como tener una deuda en HIDROLAGO, por la cual no poseia la solvencia de hidrologo, saneamientos, que son carga de la promitente vendedora – reconviniente (…),
(…Omissis…)
(…) cuando mis mandantes DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADO y NELSON ALBERTO MACHADO GARCIA, en adelante demandadntes, o parte actora o promitentes compradores y ahora en la presente causa de reconvencion RECONVENIDOS y la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR; en adelante parte demandada o promitente vendedora; RECONVINIENTE, donde los sujetos realizaron una convención, constituyeron, reglaron, transmitir, modificaron y conllevar, entre ellos un vinculojuridico, hicieron un contra-sic- bilateral, oneroso, cada parte procuraba una ventaja, hubo aceptación de los sujetos, pero, nace la pretensión, porque la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR; en adelante parte demandada o promitente vendedora; RECONVENIENTE, no tenia capacidad para contratar, ya que esta expresado en el codigo civil, en su artculo 156, de los bienes de la comunidad conyugal, para poder tener capacidad, la reconveniente, tenia que haber obtenido, autorización de su cónyuge JOSE JOAQUIN MARMOL PEREZ, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-7.757.177, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, reconveniente en el presente asunto violo y menoscabo el derecho de su cónyuge, configurando…surgiendo mala fe, omisión y engaño por parte de al reconveniente(…)”.
En fecha primero (01) de octubre de dos mil quince (2015), el abogado en ejercicio HEBERTO LEAL VILLASMIL, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 11.294, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consigno diligencia mediante la cual ratifico el escrito de Reconvención y declaro desconocer el contenido y la firma del documento privado presentado por la parte demandante en la contestación a la Reconvención.

En fecha ocho (08) de octubre de dos mil quince (2015), PRILEZ JOSE URDANETA MEDRANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 228.431, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consigno escrito mediante el cual promovió la prueba de cotejo y prueba de testigo.

En fecha ocho (08) de octubre de dos mil quince (2015), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dicto auto mediante el cual admite la prueba de Cotejo y asimismo niega la prueba testimonial promovida por el abogado en ejercicio PRILEZ JOSE URDANETA MEDRANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 228.431, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora.

En fecha trece (13) de octubre de dos mil quince (2015), el abogado en ejercicio PRILEZ JOSE URDANETA MEDRANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 228.431, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, consigno escrito de promoción de pruebas.

En fecha veintiuno (21) de octubre de dos mil quince (2015), el abogado en ejercicio HEBERTO LEAL VILLASMIL, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 11.294, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consigno escrito de promoción de pruebas.

En fecha treinta (30) de octubre de dos mil quince (2015), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dicto auto de admisión de pruebas.

En fecha veinticuatro de noviembre (24) de noviembre de dos mil quince (2015), el Juzgado A-Quo dictó auto mediante el cual designa los expertos para la evacuación de la prueba de Cotejo promovida por la parte actora.

En fecha primero (01) de febrero de dos mil dieciséis (2016), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dicto auto mediante el cual le da entrada a la comisión remitida por el JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

En fecha trece (13) de enero de dos mil quince (2015), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, recibido de la otra comisión

En fecha veinte (20) de junio de dos mil dieciséis (2016), el abogado en ejercicio HEBERTO LEAL VILLASMIL, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 11.294, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consigno escrito de Informes.

En fecha veintiuno (21) de junio de dos mil dieciséis (2016), el abogado en ejercicio PRILEZ JOSE URDANETA MEDRANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 228.431, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, consigno escrito de Informes.

En fecha diecinueve (19) de Diciembre de dos mil dieciséis (2016), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dicto Sentencia declarando lo siguiente:
“(…Omissis…)
Ahora bien, a la luz de los asertos legales explanados y con referencia al caso de marras se ineludible para este Sentenciador concluir que el referido contrato estaba sujeto a una condición suspensiva de la obligación y que el término de duración del mismo no comenzaba a contarse hasta tanto se verificara la existencia de toda la documentación necesaria para la tramitación del crédito, lo que quiere decir que dicho lapso no podía discurrir tal cual lo alegó la representación judicial de la parte demandada pues estaba sujeto a dicho modalidad de cumplimiento, en ese mismo orden de ideas, de las pruebas documentales formalmente valoradas y de la testimonial de la ciudadana Delorey Parra se construye sobre este Juzgador la presunción de que la parte actora efectivamente ha cumplido con los tramites correspondientes a la obtención de los créditos hipotecarios para el pago definitivo del precio acordado con relación del bien inmueble objeto del litigio, por cuanto es insoslayable para este Juzgador declarar con lugar la presente demanda de cumplimiento de contrato opción a compra venta…
(…Omissis…)
1.- CON LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADO y NELSON ALBERTO MACHADO GARCIA CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA seguido en contra de la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR.
2.- SIN LUGAR LA RECONVENCION incoada por la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR.
3.- SE ORDENA a la parte actoral pago de lo convenido con relación bien inmueble objeto del litigio en las condiciones suscritas en el Contrato de opción a Compra Venta celebrado el 30 de abril del 2014, e inscrito ante la Notaria Publica de San Francisco, bajo el No. 20 tomo 77 de los respectivos libros correspondientes a dicha Notaria.
4.- SE CONDENA a la demandada a otorgar la venta del documento definitivo de venta sobre el inmueble ubicado en la Urbanización el Soler, distinguida , con el N 470-115 manzana 01, lote 10 en jurisdicción de la parroquia Los Cortijos del Municipio San Francisco estado Zulia.
5.- SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada por haber sida totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.”

En fecha catorce (14) de febrero de dos mil diecisiete (2017), el abogado en ejercicio HEBERTO LEAL VILLASMIL, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 11.294, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó diligencia mediante la cual APELÒ de la Sentencia proferida por el Juzgado A-Quo en fecha diecinueve (19) de diciembre de dos mil dieciséis (2016).

En fecha quince (15) de febrero de dos mil diecisiete (2017), el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual escuchó la apelación ejercida por el Apoderado Judicial de la parte demandada, la escuchó en ambos efectos.

En fecha quince (15) de marzo de dos mil diecisiete (2017), se le dio entrada al presente expediente ante este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, tomándose en consideración que la sentencia a ser proferida por esta Superioridad es de Carácter Definitiva.

En fecha veintiuno (21) de abril de dos mil diecisiete (2017), el abogado en ejercicio HEBERTO LEAL VILLASMIL, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 11.294, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada; consignó escrito de Informes en los siguientes términos:
“(…Omissis…)
Evidencia este sentenciador de los anteriores medios probatorios, presentados con el libelo de la demanda que tenían como finalidad demostrar la tramitación ejercida para la obtención de los créditos hipotecarios, por ello resulta necesario la valoración conjunta de los mismos, ahora bien se trata de documentos de tramitación emanados de instituciones financieras que para su plena validez debían ser ratificados de conformidad con el articulo 433 de procedimiento civil, por cuanto dicha ratificación no consta en actas este Sentenciador se ve limitado a otorgarle solo el valor probatorio que se desprende de la presunción de tramitación que genera dichas documentales.
(…) con lo cual se evidencia el incumplimiento de los demandantes a las cláusulas del contrato de Opción de Compraventa otorgado, (…).
Llegada la oportunidad de promover pruebas, la parte demandante promovió las siguientes: 1º posiciones juradas a la demandada, la cual no fue evacuada. 2º la testimonial de la ciudadana Abogada DELORY PARRA, que por lo demás es un testigo inhábil para atestiguar en este proceso por tener interés en favorecer la posición de los demandantes por estar defendiendo los derechos de ellos conjuntamente con el abogado PRILEZ JOSE URDANETA MEDRANO, la testigo como representante de la inmobiliaria encargada de venderle el inmueble señalado a los demandantes y con quien en varias oportunidades nos tuvimos que reunir, ella defendiendo los derechos de los demandantes, por lo que el testimonio rendido por esta testigo, aparte de no aportar nada importante en la solución del problema planteado, es un testigo parcializado, e inhábil. 3º la prueba de cotejo, que finalmente no fue evacuada, como podrá ver, ciudadana Juez, toda pretensión e los demandantes , ellos no cumplieron a cabalidad con la totalidad de la obligaciones de pagar el precio de la venta, (…), en cambio mi representada hizo entrega de certificación Gravamen sobre el referido inmueble, otorgándole el a quo pleno valor probatorio, solicitud de solvencia de los servicios municipales, solicitada por la ciudadana THAYRE ANDAR, (…), llaves de inmueble objeto del litigio, (…) original de ficha catastral le otorga pleno valor probatorio.
Viola el A quo, en su fallo, el contenido del articulo 12 del Código de procedimiento Civil, al no sentenciar conforme a lo alegado y probado en actas, toda vez que sin haberse demostrado nada en actas, declara con lugar una temeraria demanda, y digo temeraria, porque los demandantes a sabiendas que la demandada era casada, y conforme a lo dispuesto por los artículos 156, 168 y 170 del Código Civil Vigente, la demandada no podía unilateralmente proceder a vender un inmueble de la comunidad conyugal sin la autorización y por ende consentimiento de su esposo, siendo ese acto anulable y sin valor, por lo que el sentenciador incurre con su fallo en una decisión contradictoria, enejecutable (sic), porque ordena en el fallo a la demandada otorgar el documento de venta definitivo sin tomar en cuenta que es imposible ser otorgado sin consentimiento del cónyuge, (…), este Juzgado Superior que conoce de la apelación y el referido hecho, debe decretar la reposición de la causa al estado de admitirse la demanda y ordenarse la citación del cónyuge de la demandada, (…).”

En fecha cuatro (04) de mayo de dos mil diecisiete (2017), el abogado en ejercicio PRILEZ JOSE URDANETA MEDRANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 228.431, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora; consignó escrito de Informes en los siguientes términos:
“(…Omissis…)
En síntesis si una promesa de compraventa cumple los requisitos mínimos que exige la ley para que surja efecto y, además, se verifica el cumplimiento de las condiciones que las partes establecieron para que deba otorgarse el contrato, ambas partes están obligadas a otorgar el contrato prometido, salvo que estén de acuerdo a dejar sin efectos recíprocamente sus obligaciones, ello a pesar que no se hayan establecido multas para el caso de incumplimiento. Es la circunstancia ciudadano Jueza de no haberse establecido multas no exime a las partes de cumplir sus obligaciones contractuales, ni tampoco libera a la parte incumplidora de indemnizar los daños que provoque su incumplimiento a la parte diligente que haya cumplido o esté llana a cumplir sus obligaciones. El monto y procedencia de tales indemnizaciones deberá establecerlo un juez, conforme a las normas legales vigentes.
(…) pendiente aun por llegar el día de la venta definitiva en la oficina de Registro Subalterno Inmobiliario, la Propietaria se niega a vender el apartamento. Es por esto con el respeto debido, se ejerció la acción como optantes compradores, aunque el contrato de opción de compra no está regulado en el Derecho Venezolano, por cual la Ley aplicable es el contrato particular que une a quienes han convenido ofrecer en venta y comprar el inmueble. Convenio ley aplicable para los intervinientes, por esto es erróneo conforme a derecho emitir opinión acerca de conflictos entre comprador y vendedor sin haber examinado la opción de compraventa especifica que los obliga. (…). Se ha pactado que si los interesados a comprar desistieran de ello perderían el Diez (10%) del dinero entrego como arras, por concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados a la prominente vendedora y esta debe devolver el saldo restante (…). Mientras que si el incumplimiento es imputable al dueño o prominente vendedora, no se estableció que estuviera obligada por el concepto de penalidad. Lo que varía en cada contrato de opción de compra es el monto o cantidad de las arras y la fecha acordada para firmar la venta definitiva en el Registro; de resto, lo afirmado aplica de forma general en estos tipos contractuales. Ciudadana Jueza, la prominente Vendedora, en la Clausula Tercera de la opción a compraventa, se compromete a mantener el precio de VENTA y en la Clausula Séptima, se obliga a entregar el inmueble objeto de este contrato completamente libre de todo Gravamen y sin ningún, tipo de obligación, así como también debe hacer entrega de las solvencias municipales y de los servicios públicos, antes de protocolización del documento definitivo de venta, haciéndose la tradición legal. En la Clausula Octava, se estableció que es este domicilio único y especial fuera la jurisdicción de la ciudad de Maracaibo del esta Zulia a cuyos tribunales declararon someterse, para todos los efectos que se derivan de presente de opción de Compra-Venta, es por lo que mis manantes, Ciudadana Jueza de segunda instancia se ejercieron como optantes compradores la acción contra la dueña del inmueble optante vendedora, a expuesto como causales para no firmar la devaluación del bolívar, la propietaria razona: “no vendo, devuelvo las arras y acepto pagar la penalidad; que así no resulto perjudicada ante el nuevo valor del inmueble”. (…), por lo que nos enfrentamos en estas líneas al tratamiento de lo que la doctrina jurisprudencial ha denominado “Los Contratos Civiles Criminalizados” para referinos al presente vinculo contractual de opción de Compra Venta que ha quedado roto por INCUMPLIMIENTO DE LA OPCIONANTE VENDEDORA es por lo que se ha (sic) analiza con detalle las circunstancias anteriores, (…). El Tribunal Supremo pone el acento en un aspecto esencial en este tema, como es el relativo a la propia voluntad del sujeto activo de que se produzca el incumplimiento de lo inicialmente pactado”.
En fecha veintitrés (23) de septiembre de dos mil veintidós (2022), esta Superioridad dicto auto de Abocamiento en la presente causa.
En fecha veintiuno (21) de abril de dos mil veintitrés (2023), el alguacil de este Juzgado realizó exposición consignando boleta de notificación dirigida a la parte demandada.
En fecha dieciséis (16) de junio de dos mil veintitrés (2023), la parte demandada presentó escrito dandose por notificada del abocamiento.

IV
DE LAS PRUEBAS

Pruebas promovidas por la parte demandante:

• Original del contrato privado de Opción de Compra-Venta de fecha veinte (20) de noviembre de dos mil trece (2013), suscrito entre la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR y la ciudadana DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADO, con relación al inmueble objeto del litigio.
• Copia Certificada del Contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito entre la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR y la ciudadana DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADO, celebrado el treinta (30) de abril del dos mil catorce (2014), inscrito ante la Notaria Publica de San Francisco, inserto bajo el Nº 20, Tomo 77.

El presente documento fue otorgado cumpliendo las formalidades del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula: “Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes”. Por lo que estima necesario darle valor probatorio a las pruebas ut supra mencionadas, por cuanto la primera de ellas se evidencia que no fue impugnada por la parte demandada, a su vez, del mismo se desprende la intención de contratar de las partes con respecto al bien inmueble objeto del presente litigio, y concerniente a la segunda de ella la misma cumple con las formalidades de un documento publicó puesto que fue emanado de una autoridad con competencia para ello. Así de Decide.

• Oferta de Venta publicada en el diario Panorama en fecha nueve (09) de noviembre de dos mil trece (2013), de la cual se evidencia lo siguiente: “ESCRINMDELCA. 660.000 BONITA quinta Urbanización El Soler 03 habitaciones, 02 baños, anexo cerámica excelente, urbanización LPH 120.000, Opción.”

Se le da pleno valor probatorio al no se impugnado por la parte contraria. Así se Decide.

• Copia Fotostática simple del título de propiedad correspondiente a la ciudadana THAYRE ANDARA y del cual se desprende el contrato de préstamo a interés con garantía de primer grado a favor del Banesco Banco Universal C.A. Hábitat, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, de fecha veintidós (22) de febrero de dos mil ocho (2008), registrada bajo el No. 38, protocolo 1º, tomo 3 del primer trimestre.

El instrumento presentados constituyen un documento de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora así, ya que el mismo no fue objeto de impugnación a su vez, la parte demandada invocó la misma documental en la etapa probatoria correspondiente, siendo fundamental el mismo, por cuando se desprende la titularidad del bien inmueble objeto del contrato de opción a compra venta cuyo incumplimiento se discute. Así se Decide.
• Documento de contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de segundo grado, donde aparece como acreedor hipotecario de segundo grado el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPAS-ME) y como deudora hipotecaria la ciudadana digna Rosa Arenas de Machado. Se observa del referido documento que se encuentra sellado y visado por la institución.

• Copia Simple del oficio Nº CJ/O/2014 0066663, de fecha cinco (05) de septiembre del dos mil catorce (2014), emitida por el BANAVIH, mediante informan a la ciudadana DIGNA ARENAS sobre el visto bueno realizado por la referida institución financiera y el anexo del documento original del documento de liberación de hipoteca, recibido en dicha consultoría jurídica, en fecha primero (01) de septiembre del dos mil catorce (2014), correspondiente a la ciudadana THAYRE ANDARA, al cual se le otorgo el visto bueno, a fin de llevar a efecto la protocolización del documento de liberación de hipoteca.

• Original del documento de liberación de hipoteca de primer grado a favor de la ciudadana THAYRE ANDARA, mediante el cual se realiza la venta definitiva a los ciudadanos DIGNA ROSA ARENAS y NELSON MACHADO y se constituye hipoteca de primer grado a favor de los referidos ciudadanos. Se evidencia del anterior documento que esta visado y sellado por la correspondiente institución financiera.

• Original de la Solicitud efectuada por la ciudadana DIGNA ARENAS al BANAVIH, mediante la cual solicita autorización de hipoteca de segundo grado para tramitación de solicitud de crédito para adquirir vivienda en Urbanización El Soler ciudad de San Francisco del Estado Zulia.

• Original de la comunicación Nº MBO-435332 emitida por el Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPASME) de fecha cinco (05) de mayo de dos mil catorce (2014) al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), mediante el cual se hizo constar que la ciudadana Digna Arenas, solicitó autorización emitida por BANAVIH para constituir hipoteca de 2º grado a favor de IPASME por la cantidad máxima de crédito de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (240.000,00Bs.). para poder iniciar la tramitación de solicitud de crédito para Adquirir Vivienda.

• Original del Oficio Nº CJ/O/2014 0003980 de fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil catorce (2014) emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) y dirigido al Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPASME), mediante el cual se autoriza a la constitución de Hipoteca de segundo grado, solicitada en los términos contenidos en la comunicación Nº MBO-435332 de fecha cinco (05) de mayo de dos mil catorce (2014) emitida por el IPASME.

• Copia Fotostática simple de la orden de solicitud de crédito Nº 01020306003331400446 y emisión de cheque y liquidación de fecha catorce (14) de agosto de dos mil catorce (2014), donde se evidencia que la ciudadana Digna Arenas es la solicitante y que le fue aprobado un monto por la cantidad de 500000,00, y que el estatus de la firma es de 220 documento enviado a la oficina.

• Copia Fotostática simple de acuse de recibo de fecha veinte (20) de junio de dos mil catorce (2014), donde el Banco de Venezuela hace constar la recepción de los documentos requeridos para solicitar un crédito a dicha institución, que el Nº de solicitud generado fue 01020306003331400446, que dicha constancia implica solo la recepción de los documentos, los cuales serían revisados con detenimiento.

• Copia Simple del estado de seguimiento de la solicitud de crédito emitida Subsistema de Créditos Hipotecarios y Especiales del IPASME en fecha siete (07) de julio de dos mil catorce (2014), Código de Crédito; 501, solicitante la ciudadana DIGNA ARENAS, de la cual se desprende que el crédito se encuentra 03 División Legal (Estudio Jurídico).

• Copia Simple del estado de seguimiento de la solicitud de crédito emitida Subsistema de Créditos Hipotecarios y Especiales del IPASME en fecha siete (07) de julio de dos mil catorce (2014), Código de Crédito; 501, solicitante la ciudadana DIGNA ARENAS, de la cual se desprende que la solicitud fue realizada en fecha veintitrés (23) de junio de dos mil catorce (2014), que la fecha del envío del Avalúo fue el veinticinco (25 de junio de dos m9il catorce (2014), que la fecha de entrada al sistema fue l veintitrés (23) de junio de dos mil catorce y por último la fecha del estudio jurídico fue el veintiséis (26) de junio de dos mil catorce (2014).

• Copia Simple de los requisitos para la tramitación de documentos emitidos por la consulta jurídica, realizados ante el BANAVIH, a fin de realizar la solicitud de vino (sic) bueno, efectuada por la ciudadana DIGNA ARENAS, sellado por la receptoría de correspondencia el quince (15) de agosto de dos mil catorce (2014).

• Copia Simple de la consulta de préstamo hipotecario a favor de la ciudadana THAYRE ANDARA, emitida por Banesco Banco Universal S.A., emitida en fecha doce (12) de agosto de dos mil catorce (2014), donde se evidencia los interés generados en virtud de la hipoteca que corre a su favor.

Con respecto a todas las documentales ut supra mencionados, la parte promovente pretende con los mismos demostrar la tramitación de los créditos hipotecarios correspondientes, y visto como ha sido que los mismos se constituyen como documentales emanadas de terceros no consta en actas que se hayan cumplido con las formalidades contempladas en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte promovente no solicitó que se libre informes en cuanto a la ratificación del medio probatorio, no obstante a ello, se le da pleno valor probatorio únicamente en cuanto a la presunción que se desprende de los mismos, en conjunción con el resto e material probatorio incorporado por las partes. Así se Decide.
• Copia fotostática de la Certificación de Gravamen emitida por el Registro Publico del municipio San Francisco del Estado Zulia, de fecha diez (10) de junio de dos mil catorce (2014), Nº de Tramite 482.2014.2.87, inmueble del tipo parcela de terreno y casa sobre ella edificada, distinguida con el No. 470-151, situada en la manzana 01, lote 10, calle 205, parcela 03 de la Urbanización el Soler, parroquia Los Cortijos, municipio San Francisco del Estado Zulia, mediante el cual se certifica que sobre el referido inmueble existe Hipoteca de Primer Grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, hasta por la cantidad de Bs. 83.402.00, constituida dicha hipoteca según el mismo documento de adquisición del inmueble, no existiendo vigentes medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar, Embargo, ni medida de Secuestro, que sobre el mismo se haya notificado.
• Original de ficha Catastral emitida por la Dirección de Catastro de la Unidad de Registro Inmobiliario de la Alcaldía Bolivariana de San Francisco, emitida en fecha diez (10) de febrero de dos mil catorce (2014), mediante la cual se hace constar que el inmueble ubicado en la Urbanización el Soler situada en la manzana 01, lote 10, calle 205, inmueble 470-151, parcela 03 de la parroquia Los Cortijos, municipio San Francisco del Estado Zulia, propiedad de la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR, Titular de la cedula de identidad Nº. V- 8.504.994, quedo registrado bajo el Nº 38, tomo 13º, protocolo 1º, primer trimestre, de fecha veintidós (22) de febrero de 2008. Se identifica con el Nº Catastral: 23175U01001136004001

Se les da pleno valor probatorio por cuanto el mismo guarda vínculo con los hechos controvertidos, aunado a que el mismo fue emanado de un organismo competente para ello, constituyendo un documento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.

• Solicitud de solvencia de los servicios municipales, solicitada por la ciudadana THAYRE ANDRADE, en fecha 11 de noviembre de 2014.
• Copia simple del Estado de Endeudamiento, emitido por Hidrólogo en fecha once (11) de septiembre de dos mil catorce (2014), correspondiente al inmueble ubicado en la calle 205 #470-151 (PAR. #03).
• Copia simple del recibo del servicio eléctrico, emitido por CORPOELEC en fecha primero (01) de noviembre de dos mil catorce (2014), correspondiente al inmueble ubicado en la Urbanización el Soler, calle 205, casa #470-151 (PAR. #03), donde se evidencia que la titular del contrato es la ciudadana THAYRE ANDARA.

No se da valor probatorio a las tres probáticas ut supra mencionadas, por cuanto no consta en actas que el mismo haya cumplido con las formalidades contempladas en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte promovente no solicitó que se libre informes en cuanto a la ratificación del medio probatorio Así se Decide.

• Original de recibo de depósito Nº 378315226, de fecha ocho (08) de mayo de dos mil catorce (2014) contra la cuenta corriente Nº 01160117120187559260 correspondiente al Banco Occidental de Descuento, a nombre de la ciudadana Delorey Parra por la cantidad de CUATRO MIL EXACTOS (4000.00 Bs.).

• Original de recibo de depósito Nº 1209330704, de fecha cinco (05) de mayo de dos mil catorce (2014) contra la cuenta corriente Nº 01340039310392101071 correspondiente a Banesco Banco Universal, a nombre de la ciudadana THAYRE ANDARA.

• Original de boletas de citación No. 1 y No. 2 de fecha quince (15) y dieciocho (18) de septiembre de dos mil catorce (2014) respectivamente, suscrita por la Secretaria de Seguridad y Orden público de la Intendencia de Seguridad del municipio San Francisco, mediante a las cuales se le notifica a la ciudadana THAYRE ANDARA que debe acudir al departamento de atención a las comunidades.

• Original de recibo de pago realizado por la ciudadana Digna Arenas al escritorio jurídico ESCRINMDELCA por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (2.500,00 Bs.) por concepto de cancelación de documento de opción a compra con respecto a una casa ubicada en el Soler.

• Original de recibo de pago realizado por la ciudadana Digna Arenas al escritorio jurídico ESCRINMDELCA por la cantidad de MIL BOLIVARES (1.000,00 Bs.) por concepto de cancelación de documento de Asesoría Legal, Colegio de Abogados, Notaria e Impuestos a la Transacción Inmobiliarias respecto de un Contrato de Arrendamiento y Opción de Compra de un inmueble ubicado en el sector El Soler, manzana 01, lote 10.

En relación a tales medios de prueba aprecia esta Juzgadora que se trata de un documento privado según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en un análisis exhaustivo del documento presentado en copia simple, se observa que dicho documento no posee la certificación correspondiente para constituir un documento público, asimismo el tales documentales no fueron impugnadas por la parte demandada, es por ello que, esta jurisdicente le otorga valor probatorio. ASI SE DECIDE.

• Constancia de solicitud de Numero Cívico, emitida por la Alcaldía del Municipio San Francisco, en fecha diez (10) de febrero de dos mil catorce (2014), Número de Solicitud: 2014NF06175, solicitante la ciudadana THAYRE ANDARA, ubicada en la Urbanización El Soler, manzana 01, lote 10, calle 205, inmueble 470-151, parcela 03.

No se le da valor probatorio al no constar en actas la ratificación de la misma por la parte promovente. Así se Decide.
• Llaves del inmueble objeto del Litigio.

Ambas partes se encuentran contestes en que las referidas llaves pertenecen al bien inmueble conformado por una (01) vivienda familiar y la parcela de terreno sobre ella construida ubicada en la Urbanización el Soler, distinguida con el Nº 470-115 manzana 01, lote 10 en jurisdicción de la Parroquia los Cortijos del Municipio san Francisco del Estado Zulia, dicha parcela de terreno posee una superficie ciento cincuenta y tres metros cuadrados (153.00 mtrs2), en consecuencia se le da el valor probatorio que se desprende de la misma. Así se Decide.
Al momento de dar contestación a la reconvención propuesta, la parte demandante-reconvenida se hizo valer de los siguientes medios probatorios:
• Acta de Matrimonio Nº. 20654267, entre los ciudadanos NELSON MACHADO y DIGNA ROSA ARENAS, de fecha 2 de noviembre de 1990, ante el Registrador Civil de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del Estado Zulia.
• Certificación de Gravamen emitida por el Registro Publico del municipio San Francisco del estado Zulia, de fecha 10 de junio de 2014 Nº. De Tramite 482.2014.2.87, inmueble del tipo parcela de terreno y casa sobre ella edificada, distinguida con el No. 47º-151, situada en la manzana 01, lote 10, calle 205, parcela 03 de la urbanización el Soler, en jurisdicción de la parroquia los cortijos, municipio San Francisco del estado Zulia, mediante el cual se certifica que sobre el referido inmueble existe Hipoteca de Primer Grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitad, hasta por la cantidad de Bs. 83.402.00, constituida dicha hipoteca según el mismo documento de adquisición del inmueble no existiendo vigentes medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar embargo ni medida de secuestro, que sobre el mismo se haya notificado.
Se les da pleno valor probatorio por cuanto el mismo guarda vínculo con los hechos controvertidos, aunado a que el mismo fue emanado de un organismo competente para ello, constituyendo un documento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.

• Documento privado suscrito entre las partes del cual se evidencia que en fecha 13 de junio del 2014, la ciudadana THAYRE ANDARA y la ciudadana DIGNA ARENAS a los mismo efectos del Contrato de Opción de Compra- Venta autenticado por ante la Notaria Publica de San Francisco en fecha 30 de abril de 2014, bajo el No. 20, tomo 77, convinieron ambas partes en prorrogar por cuarenta y cinco (45) días continuos más, sin lapso establecido en la Cláusula Cuarta del referido contrato.
No se le da valor probatorio, por cuanto el mismo fue impugnado por la otra parte en la oportunidad legal correspondiente, siendo objeto de la prueba de cotejo con la finalidad de corroborar lo indicado en el mismo, no constando en actas la resulta del mismo. Así se Decide.
• Informe técnico de Avaluó, solicitado por la ciudadana DIGNA ROSA ARENAS MACHADO, sobre el inmueble objeto de litigio efectuando por el Ingeniero Simón Carmona Petit.
Al respecto cabe hacer la referencia de este Jurisdicente Superior, que el Instrumento es un documento privado emanado de un tercero y que para la comprobación del mismo se amerita su ratificación en juicio, no constando la misma en autos, en consecuencia no se le da valor probatorio. Así se Decide.

• Testimonial de la ciudadana DELOREY TIBISAY PARRA PEÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 17.393.526 para lo cual se libro despacho de comisión bajo oficio No. 1064-168-15, dirigida al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, desprendiéndose de la misma lo siguiente:
“(…)Durante su declaración ante el referido Juzgado la ciudadana Delorey Parra expone que era cierto que ella era la Abogada en ejercicio Delorey Parra inscripta en el Inmpreabogado bajo el Nº 139.432 y que además era la Directora General del escritorio jurídico ESCRINMDELCA, afirmo que al momento de reunirse con la ciudadana THAYRE ANDARA y luego de explicarle la gestión correspondiente a la venta de su inmueble y la forma de trabajo, esta al estar de acuerdo le firmo una autorización de venta por 30 días prorrogables para vender su inmueble, que la casa al inicio de su venta se publico en seiscientos ochenta mil bolívares (680.000.00 Bs.) pero en vista de que para el momento no tenia receptividad el precio, converso con la seora Thayre y acordaron bajar el precio a diez mil bolívares (10.000.00 Bs.) ella y diez mil bolívares (10.000.00 Bs.) de sus honorarios profesionales, para un precio de seiscientos sesenta mil bolívares (660.000.00 Bs.) fue un acuerdo entre ambas para que la casa se pudiera vender mas rápido, que es cierto que los ciudadanos Digna Arenas y Nelson Machado se presentaron al referido escritorio jurídico para comprar el inmueble propiedad de la ciudadana ThayreAndara, y acordaron realizar un documento privado de opción de compra- venta por el precio de venta de seiscientos sesenta mil bolívares (660.00.00 Bs.), que es cierto que mediante sus buenos oficios como profesional del derecho logro autenticar la opción de compra-venta ante la Notaria Publica del Municipio San Francisco, en fecha 30 de abril de 2014, quedando inserto bajo el No. 20, tomo 77, donde la venta del inmueble fue por la cantidad de setecientos diez mil (710.000.00 Bs.) afirmo que al momento de la captación le pregunto a la ciudadana ThayreAndara si el inmueble era de su única y exclusiva propiedad y respondiendo afirmativamente, que de igual forma al conversar con la señora Thayre al momento de la captación para la venta del inmueble le preguntaron si era casada, que los ciudadanos Digna Arenas y Nelson Machado gestionaron créditos hipotecarios con BANAVIH y Banco de Venezuela y un crédito de hipoteca con IPASME, lo que se le iba a emitir a Banesco, era el pago de la cancelación de la hipoteca, pero no se tramito crédito por Banesco, que la idea en todo momento fue perfeccionar la venta por eso se firmó la promesa de venta y se tramitaron los créditos, a su vez declaro que al darse cuenta que la señora Thayre estaba casada y que el bien pertenecía a la comunidad conyugal, se dio cuenta que dicha ciudadana no tenia capacidad ni con ella ni con nadie, pero se dio cuenta posteriormente cuando los créditos estaban aprobados y se había fijado fecha de firma debido a que la llamo el esposo de la referida ciudadana y sus abogados, asimismo expuso que la opción de compra de manera autentica de fecha 30 de abril de 2014, se firmo porque ya estaban los requisitos para introducir al banco, ya que el banco la solicitaba con un tiempo no mayor a 7 días de firmada, sin embargo la señora Digna de Arenas el banco le solicito una autorización de hipoteca de parte de IPASME, trámite que solicito la señora Digna por Caracas, y que tardo para que se lo entregaran una vez teniendo la autorización del IPASME, el Banco de Venezuela pidió una prórroga de manera privada, por el tiempo que había transcurrido, en ese momento llamo a la señora Thayre y esta le informa que estaba en el estado Mérida y que de verdad no podía venirse a Maracaibo y es cuando la autoriza de manera telefónica y delante de la señora Digna Arenas, que firmara la prorroga en privado, la cual fue leída y explicada a la señora Thayre, por lo que ella tenia conocimiento. Durante la etapa de repregunta la testigo expuso que asistió a la Intendencia de San Francisco en su propio nombre ya que las dos partes eran sus clientes que en todo momento quiso que la negociación concluyera de manera conciliatoria y que ambas partes pudieran obtener sus beneficios, que cuando se enteró de la existencia del esposo de la señora Thayre y que esta decidió no vender el inmueble, converse con sus abogados y propusieron resolver el contrato devolviendo la cantidad de setenta mil bolívares (70.000,00 Bs.) el cual para el momento fue el ofrecimiento y ella converso con la señora Digna y discutió su propuesta con ella y esta dijo que su asesoraría, luego fueron a la Intendencia, no hubo conciliación y luego no supo mas de ellos hasta el presente momento, afirmo que hasta el momento que estuvo en la intendencia con las dos partes no se había perfeccionado la venta ya que no habían firmado por ante el Registro, no habían llegado a ningún acuerdo, por ultimo expuso que se comunicó con ella el Dr. Prilez Urdaneta el cual fue el abogado que contrato la señora Digna para que la asesorara, que en algún momento la señora Digna iba a recibir la cantidad acordada, pero la asesoría de su nuevo abogado, planteo otra propuesta, sobre la cual no hubo acuerdo de las partes (…)”.
A la anterior testimonial se le da pleno valor probatorio, por cuanto de las deposiciones realizadas por la ciudadana ut supra mencionada guardan relación con los hechos controvertidos en el presente litigio. Así se Decide.

Pruebas promovidas por la parte demandada:
• Copia fotostática simple del documento de transacción propuesto por el apoderado de los demandantes el abogado PRIZLEZ URDANETA, con el objeto de dar por terminada la diferencia entre las partes.
• Original del escrito a mano de misiva dirigido por los demandantes al abogado HEBERTO LEAL, con el objeto de que mediara ante su representada, para que esta le reconociera los gastos que habían efectuado con motivo del contrato.

Si bien el presente documento fue otorgado cumpliendo las formalidades del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula: “Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes”, este Juzgado le da valor probatorio al mismo, puesto que no fueron impugnados por la parte contraria. Así se Decide.

• Copa Certificada de la solicitud de oferta real y deposito, llevado ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, expediente No. 0099-14 en el cual aparece como solicitante la ciudadana THAYRE ANDARA, de dichas actuaciones se puede extraer que el referido Juzgado admite la demanda en fecha seis (06) de noviembre de dos mil catorce (2014), y que en fecha tres (03) de diciembre del mismo año se trasladó y constituyo el referido Juzgado en un inmueble ubicado en el sector Guadalupe, avenida 9A, casa No 9A-88, frente al abasto “A que Nerio”, entrando por la calle 22, también conocida como San Ramón, en jurisdicción de la parroquia San Francisco del estado Zulia, con el objeto de practicar la oferta real de pago, que presento la ciudadana THAYRE ANDARA, que la referida oferta de pago estaba constituida por un cheque de SESENTA Y TRES MIL BOLIVARES (63.000,00 Bs.) girad contra el banco BANECO BANCO NVAERSAL C.A. a nombre de la ciudadana DIGNA ROSA AENAS y la misma corresponde por concepto de lo entregado en arras para la compra del inmueble objeto del presente litigio, el referido Juzgado dejo constancia de haber realizado en varias oportunidades el correspondiente llamado de Ley, y al transcurrir más de media hora se retiraron del lugar sin ser atendidos por persona alguna.

Se les da pleno valor probatorio por cuanto el mismo guarda vínculo con los hechos controvertidos, aunado a que el mismo fue emanado de un organismo competente para ello, constituyendo un documento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.

En la etapa probatoria correspondiente, la parte demandada se hizo valer de los siguientes medios probatorios.

• Testimonial de los ciudadanos PEDRO COLINA, JOSE ANGEL VALBUENA, YRAES YSABEL BARRIENTO PEROZO y JESUS GREGORIO LEAL.

En cuanto a la testimonial de la ciudadana YraesYsabelBarriento Perozo se le da pleno valor probatorio, por cuanto se desprende del contenido de la misma la existencia del contrato de opción a compra venta suscrito por las partes intervinientes, a su vez manifestó que el aludido contrato no se encontraba vigente, y que la parte demandada-reconvieniente le entregó a la parte demandante-reconvenida la documentación correspondiente para la materialización de la compra del bien inmueble, en cuanto a la testimonial de los ciudadanos Pedro Colina y Jesús Leal, nada tiene que pronunciar este Juzgado por cuanto los mismos no comparecieron el día y hora fijado para su evacuación. Así se Decide.

V
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El objeto de conocimiento en esta segunda instancia se contrae a decisión definitiva de fecha diecinueve (19) de diciembre de dos mil dieciséis (2016), mediante la cual el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, mediante la cual declaróCON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra venta y SIN LUGAR la reconvencion de cumplimiento de contrato, por lo cual, delimitado el themadecidendum, este Tribunal Superior procede a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:
DE LA RECONVENCION
Puntualiza esta Jurisdicente, que para comenzar a tratar el tema que nos ocupa, es de suma importancia para este Juzgado A-quem resolver como primer punto, la Reconvención por Incumplimiento de contrato de Opción de compra venta interpuesta por la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR, mediante la cual alega que los ciudadanos DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADO y NELSON ALBERTO MACHADO GARCIA, todos ut supra identificados, en cuanto la parte demandante-reconvenida no realizaron todas aquellas diligencias atinentes para la obtención del dinero y el pago del precio acordado en el contrato de fecha veintinueve (29) de abril de dos mil catorce (2014), por ante la Notaría Pública de San Francisco, autenticado bajo el No. 20, Tomo 77, al no dar cumplimiento a lo obligado en la cláusula cuarta del aludido contrato, la cual indica lo siguiente: “(…)CUARTA: el término de duración de la presente es de noventa (90) días continuos, mas una prorroga de treinta (30) días contados a partir de que este toda la documentación necesaria para la tramitación del crédito(…)”, alegando que no ejercieron el derecho que poseían de comprar el inmueble objeto del contrato de opción venta, y asimismo invoca el incumplimiento de la cláusula quinta, indicando lo siguiente: “(…) QUINTA: caso de que no se llevara a efecto la compra del inmueble objeto de este contrato por causas imputables a la PROMITENTE COMPRADORA, este perderáel DIEZ por ciento (10%), de lo entregado como arras, por concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados a LA PROMITENTE VENDEDORA y esta debe devolver el saldo restante en un lapso de quince (15) días continuos contados a partir de la fecha de vencimiento de la presente opción; si por el contrario fuere imputable a LA PROMITENTE VENDEDORA esta estará obligada a reintegrar la totalidad de la cantidad recibida como opción a compra, mas el DIEZ por ciento (10%) de la misma, como cláusula penal convencional, en un lapso de quince (15) días continuos contados a partir de la fecha de vencimiento de la presente opción(…)”. Ante tales hechos la parte demandada-reconvenida, alegó que debe de ser rechazada la reconvención propuesta en virtud de haberse configurado la confesión sobrevenida, al indicar que la parte reconviniente afirma el incumplimiento del contrato autenticado en fecha veintinueve (29) de abril de dos mil catorce (2014), sino que el contrato efectivamente fue autenticado en fecha treinta (30) de abril de dos mil catorce (2014), siendo tal circunstancia imperante con la finalidad de computar el lapso contemplado en la cláusula siete la cual reza lo siguiente: “SEPTIMA: LA PROMITENTE VENDEDORA se obliga a entregar el inmueble objeto de este contrato completamente libre de todo gravamen sin ningún tipo de obligación, así como también debe hacer entrega de las solvencias municipales y de los servicios públicos, antes de la protocolización del documento definitivo de venta, haciéndose la tradición legal, después de otorgarse el correspondiente documento de compra definitivo de venta (…).
Asimismo, alega la parte demandante-reconviniente, en su contestación que la ciudadana ThayreAndara incumplió por cuanto no cumplió con el pago adeudado de la hipoteca de primer grado a favor del Banco Banesco, al no haber pagado los impuestos a la alcaldía del Municipio San Francisco, como a su vez existir una deuda con Hidrolago, no poseyendo la solvencia del referido organismo, a su vez manifestó que la ciudadana ThayreAndara celebró el referido contrato sin la autorización del ciudadano José Joaquín Mármol, el cual es cónyuge de la misma.
Por lo cual, esta Superioridad entra a estudiar la reconvención propuesta por la ciudadana ThayreAndara, la cual versa sobre Cumplimiento de contrato de Opción a Compra venta, de esta forma, se deben hacer las siguientes consideraciones:
En este sentido, este Juzgado en lo que respecta a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil el cual establece que:
“(…) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (…)”.
De esta forma, debe evidenciarse la existencia de un incumplimiento culposo por algunas de las partes, para que nazca el derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento o resolución del contrato, pero esto, no abarca al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor o el hecho del príncipe o cualquier otra circunstancia que constituya una causa no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento.
De esta forma, deben verificarse una serie de presupuestos con respecto a lo indicado anteriormente, ahora bien estos supuestos de la norma in comento son los siguientes:
1) Que se contraiga a un contrato bilateral.
2) Que haya incumplimiento culposo por algunas de las partes. Siendo esta la exigencia más importante que hace posible la resolución del contrato, sin que el Legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, como inejecución.
3) Que el incumplimiento comprenda actos u omisiones de cualquiera de los contratantes.
4) Que el incumplimiento sea grave y afecte marcadamente el interés de los contratantes.
5) Que el incumplimiento no devenga de una causa extraña no imputable.
6) Que el incumplimiento a lo principal del contrato y no a sus modalidades accesorias.
7) Que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir. En le entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato.
8) La existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual.
9) Que sea mediante resolución judicial por sentencia. Dado que no se permite que una parte y sin el requerimiento del Órgano jurisdiccional resuelva de pleno derecho el contrato.
De este modo, de los antes mencionado, observa esta Superioridad, que el requisito fundamental para la procedencia del CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, es la mera existencia de un contrato bilateral, donde puede evidenciarse el incumplimiento culposo mediante distintos actos u omisiones por cualesquiera de las partes contratantes, que la misma, sea grave y afecte el interés de uno de los contratantes, es decir, que dicho incumplimiento se refiera a lo principal del contrato suscrito. Así se determina.
Por lo que, ante alguna controversia suscitada entre las partes derivada de una relación jurídica que les atribuye a su vez, derechos y deberes; a quien le hubiere sido vulnerado algún derecho derivado de la relación jurídica en sí misma, o exige el cumplimiento de alguna obligación, tendrá la posibilidad de ejercer su pretensión ante los órganos jurisdiccionales a fines de que se genere solución a la problemática que no pudiere ser solventada de manera extrajudicial. En atención a ello, se instaura el proceso, con miras a la prosecución del mismo, y que pueda resolver la condición jurídica en la cual se encuentran las partes.
De ello se deriva la necesidad de que, al momento de incorporar al proceso las pretensión respectiva para hacerse valer, las partes tienen la obligación de promover los medios probatorios que estimen pertinentes para acreditar lo alegado. Tal es el caso en que, el legislador impone dos oportunidades principales para ejercer dicha actuación en un procedimiento civil ordinario, siendo: 1) Como elemento fundante de la pretensión, incorporado con la consignación del escrito libelar o la contestación de la demanda, según corresponda; y 2) en el lapso de Promoción de Pruebas.
En atención al principio de distribución de la carga de la prueba, de aplicación necesaria en todo juicio, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone que la carga de la prueba se distribuye entre el accionante y el accionado, correspondiéndoles respectivamente al primero la demostración de los hechos constitutivos de la obligación y, al segundo, los hechos modificativos, extintivos o impeditivos atinentes a su defensa, todo ello en absoluta conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil que prescribe:
”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Respecto a los precitados principios la más calificada ha conceptualizado lo siguiente:
“…Prueba. Del latín probo, probare, probatum, que significa probar, esto es, demostrar o acreditar la verdad o certeza de un hecho. A su vez el verbo probare deriva del adjetivo probus, que traduce bueno, recto y honrado. Entonces, en su sentido etimológico, probar es hacer buena la afirmación o negación que se formula en juicio… Prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el Juez llamado a resolver sobre lo planteado y discutido en el juicio…”. (Emilio Calvo Baca, Código de Procedimiento Civil de Venezuela comentado y concordado, Caracas - Venezuela 2004, Pág. 798).
De lo expuesto se comprende que no basta con que las partes en el juicio realicen la exposición de determinadas afirmaciones o negaciones que sirvan de fundamento de su pretensión, reconvención o de su excepción, sino que resulta menester el interés de aportar al proceso la prueba de tales hechos, a través de la promoción y evacuación lícita de los medios probatorios respectivos, que permitan al juzgador conformar su convicción sobre lo litigado.
Asentado lo anterior y conforme a las disposiciones sustantivas y adjetivas vigentes, este Jurisdicente pasa al estudio y apreciación de los medios probatorios promovidos y evacuados en el proceso, a los efectos de verificar cuales de los hechos fundamentos de su pretensión fueron demostrados; o cuales de aquellas lograron desvirtuar lo alegado por su respectiva contraparte; para lo cual se detallarán cada uno de los medios probáticos promovidos en el análisis próximo, todo a los fines de dar cumplimiento a lo previsto en artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
A partir de lo expuesto precedentemente, se evidencia que las partes litigantes deben aportar al proceso elementos que generen convicción al Juez con relación a los hechos alegados, precisado lo anterior; con respecto a las obligaciones contractuales eltratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa a las obligaciones contractuales, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, expresa lo siguiente:
“El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleticontractus, daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.
En tal sentido el Código Civil reza lo siguiente:
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmentela ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Artículo 1264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
(Negrillas de este Tribunal ad-quem)

A partir de esto, se desprende que las partes en la oportunidad de suscribir un contrato se comprometen a cumplir con las obligaciones en él contenidas, y el incumplimiento de algunas de ellas, da lugar a que la otra parte demande bien sea la resolución o el cumplimiento del mismo.
Por otra parte, es importante para esta Jurisdicente señalar que a los efectos de evidenciar un posible incumplimiento de las partes, deben ser analizadas las cláusulas contractuales, y en este sentido, al momento de la interpretación de los contratos prevalece el principio de autonomía de los particulares, el cual es entendido por el autor JOSÉ MELICH ORSINI, en su obra “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, Serie Estudios, Págs. 20 y 21, de la siguiente manera:

“Por autonomía de la voluntad se entiende, pues, el poder que el artículo 1159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley, los contratos que aquellas celebran; y lo hace según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto los tipos de contrato que prevé el Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan sólo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes.
21. Sus consecuencias. Consecuencias de este principio son:
a) La partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran. El código sólo ha reglamentado aquellos contratos más usuales. Al lado de ellos existe una infinidad de contratos posibles no reglamentados, que son los llamados contratos innominados (Art. 1140 C.C.)
b) Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aun orgánicas, de los contratos previstos en el Código Civil y aun las reglas del mismo sobre las obligaciones en general. Así, pueden establecer que la transmisión de propiedad no se produzca por efecto del mero consentimiento como lo prevé la ley (Art. 1161 C.C.), sino que la transmisión de la propiedad quede sin producirse hasta que ocurra algún acontecimiento eventual o hasta que se cumpla un determinado plazo; igualmente pueden establecer una cantidad fija de dinero como indemnización para el caso de incumplimiento de la obligación, en lugar de aplicar la regla del artículo 1273 del Código Civil para la evaluación de los daños y perjuicios (Arts. 1257 y ss.); o pueden alterar la regla de Art. 1344 C.C. según la cual el deudor de un cuerpo cierto que perece o se deteriora por caso fortuito o fuerza mayor, queda liberado si la pérdida o deterioro ocurre antes de estar en mora tal deudor, y disponer, por el contrario, que, a pesar del caso fortuito, él continuará obligado, etc.
c) Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato, por ej.: estableciendo una formalidad (documento privado) para la prórroga de un contrato de arrendamiento que en el Código Civil está previsto como un contrato consensual.”
(Negrillas de este Tribunal de Alzada)

Igualmente, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, señala:
“Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
(Negrillas y subrayado de esta Juzgadora de segunda instancia)

Por su lado, la Sala de Casación Civil mediante sentencia N° 0065 de fecha 29 de enero de 2002, bajo ponencia del Magistrado Dr. Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 00-0991, ha expresado lo siguiente:

“El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación (…). (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 29 de noviembre de 1995, en el juicio de la Universidad Central del Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A., hoy Banco Provincial S.A.C.A., en el expediente N° 94-703, N° 569). (Destacado de la Sala).”
(Negrillas de esta Superioridad)

En aquiescencia a todo lo ut supra mencionado, del contenido de las actas, como a su vez de los elementos probatorios aportados por las partes que conforman el presente expediente, se desprende que yerra la parte demandada-reconvieniente en cuanto a la consideración de la duración del contrato, puesto que del contenido de la cláusula cuarta se aprecia que el lapso de mismo comenzará a transcurrir a partir de la verificación de toda la documentación necearía para la tramitación del crédito, siendo una condición condicional, la cual se encuentra en el Código Civil, en el artículo 1197, el cual reza:“La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto”. Por lo que del acervo probatorio se desprende que la parte demandante-reconvenida no incumplió sus obligaciones pactadas el contrato autenticado en fecha treinta (30) de abril de dos mil catorce (2014), por ante la Notaría Pública de San Francisco, inserto bajo el No. 20, Tomo 77.

En razón a lo ut supra mencinoado, como del análisis cognoscitivo de los hechos invocados por la parte demandada-reconvenida, y de las pruebas aportadas por la misma, con la finalidad de demostrar los mismos, estima necesario está sentenciadora declarar SIN LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por la ciudadana ThayreAndara en contra de los ciudadanos Digna Rosa Arenas y Nelson Alberto Machado, por cuanto no se demostró el cumplimiento alegado por la parte demandada-reconviniente. Así se Decide.

DE LA DEMANDA
Cabe recalcar que antes de proceder a pronunciarse al fondo del asunto se trae a colación el contenido del contrato autenticado de fecha treinta (30) de abril de dos mil catorce (2014), celebrado entre los ciudadanos ThayreAndara y la ciudadana Digna Rosa Arenas, en el cual se obligaron a lo siguiente:
“PRIMERA: LA PROMITENTE COMPRADORA se compromete a comprar y LA PROMITENTE VENDEDORA,, a vender un inmueble de su única y exclusiva propiedad, conformado por: una (1) vivienda familiar y la parcela de terreno sobre ella construida ubicada en la URBANIZACIÓN EL SOLER, distinguida con el N°470-151, MANZANA 01, LOTE 10, en jurisdicción de la Parroquia Los Cortijos del Municipio San Francisco del Estado Zulia. Dicha parcela de terreno posee una superficie CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS (153,00 MTS) correspondiéndole un porcentaje de 0.12569% del total del área de dicha urbanización; y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: con calle 205 en una longitud de 9,00 mts SUR: con la parcela 34, en una longitud de 9,00 mts; ESTE: con parcela 04, en una longitud de 17,00mts y OESTE: con parcela 02, en una longitud de 17,00 mts. Dicho inmueble le pertenece a LA PROMITENTE VENDEDORA según consta, en documento protocolizado por ante la OFICINA SUBALTERNA DE REGISTRO PÚBLICO DEL MUNICIPIO SAN FRANCISCO DEL ESTADO ZULIA, de fecha 22 de febrero de 2.008, bajo el N°38, Protocolo 1°, Tomo 13, Primer Trimestre. SEGUNDA: El precio de venta del inmueble antes descrito es por la cantidad de SETECIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 710.000,00), que serán cancelados de la siguiente manera: en este acto la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) y la diferencia, es decir, SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs 640.000,00) será cancelado mediante crédito Hipotecario que solicitara ante una entidad bancaria, y el IPASME, en caso de que hubiera alguna diferencia será cancelada en al oportunidad en que protocolice el documento definitivo de compra venta TERCERO: LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a mantener mencionado precio de venta. CUARTO: el término de duración de la presente es de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días contados a partir de que este toda documentación necesaria para la tramitación del crédito (…)”QUINTA: caso de que no se llevara a efecto la compra del inmueble objeto de este contrato por causas imputables a la PROMITENTE COMPRADORA, este perderá el DIEZ por ciento (10%), de lo entregado como arras, por concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados a LA PROMITENTE VENDEDORA y esta debe devolver el saldo restante en un lapso de quince (15) días continuos contados a partir de la fecha de vencimiento de la presente opción; si por el contrario fuere imputable a LA PROMITENTE VENDEDORA esta estará obligada a reintegrar la totalidad de la cantidad recibida como opción a compra, mas el DIEZ por ciento (10%) de la misma, como cláusula penal convencional, en un lapso de quince (15) días continuos contados a partir de la fecha de vencimiento de la presente opción(…)”.

Ahora bien, en cuanto a la pretensión incoada por la parte demandante-reconvenida, el themadecidendum es el cumplimiento de contrato de opción a compra-venta ut supra mencionado, y el autor Nicolas Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, agrega que existen diferencias entre la opción y la venta, ya que la opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la venta es un contrato definitivo, que engendra la obligación de dar.
A su vez, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. RC-820 de fecha once (11) de diciembre del año dos mil quince, Expediente Nro. 2015-492, caso Mk Ingeniería C.A., en contra de Inversiones Ruju C.A. señala que:
(…Omissis…)
“(…) vale decir que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio… (…)”
(…Omissis…)

Es menester traer a colación las cláusulas correspondientes al contrato de opción a compra venta que fueron objeto de incumplimiento por parte de la promitente vendedora, en este caso la parte demandante alega el incumplimiento de la parte demandada en atención al contenido de la cláusula séptima del contrato aludido, el cual indica lo siguiente: “SEPTIMA: LA PROMITENTE VENDEDORA se obliga a entregar el inmueble objeto de este contrato completamente libre de todo gravamen sin ningún tipo de obligación, así como también debe hacer entrega de las solvencias municipales y de los servicios públicos, antes de la protocolización del documento definitivo de venta, haciéndose la tradición legal, después de otorgarse el correspondiente documento de compra definitivo de venta (…).

De acuerdo con el autor Emilio Calvo Vaca en su obra Código Civil Comentado define las obligaciones de la siguiente forma:
(…Omissis…)
“(…) La relación jurídica entre dos personas concretamente determinadas, en virtud de la cual una de ellas (deudor) debe una prestación determinada de dar, hacer o no hacer, a la otra (acreedor) en provecho de éste o de terceros, concediéndose a dicho acreedor la facultad de constreñir al deudor al cumplimiento de la prestación. (…)”
(…Omissis…)

A su vez el artículo 1.160 del Código Civil Venezolano establece que:
“(…) Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir con lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. (…)”

De igual forma el artículo 12 de la Ley Adjetiva Civil, reza lo siguiente:
“(…) Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe (…)”

En cuanto al carácter jurídico de los contratos de opción a compra venta vale destacar la sentencia dictada en fecha seis (06) de marzo de dos mil dieciocho (2018) por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, explanando lo siguiente:
“…Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…”.

El criterio jurisprudencial expuesto establece que en las denominadas opciones de compraventa al darse los elementos esenciales del contrato de compraventa como son: objeto, precio y consentimiento estamos en presencia de una verdadera venta. Es decir del contenido de actas se desprende que las partes celebraron un contrato de compra venta pura y simple, perfecta e irrevocable, es decir, al equiparar la jurisdicente el contrato de opción compra venta con el contrato de venta lo hizo conforme con el criterio jurisprudencial imperante al momento de la interposición de la demanda.
En otro punto, como se indicó ut supra, en atención al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y la carga de la prueba, se colige el criterio esbozado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha veintiséis (26) de marzo del año mil novecientos ochenta y siete (1987), con ponencia del Magistrado Dr. Anibal Rueda, juicio Edgard Lugo Valbuena Vs. Tubi e Import, C.A., establece que:
(…Omissis…)
“(…) en un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acreditan [SIC] la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir la carga de la prueba no supone, pues, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte… (…) El demandado que se excepciona se convierte en actor y debe probar su excepción (…)”.
(…Omissis…)

En atención a la excepción propuesta por la parte demandada, la misma se encuentra en la norma contenida en artículo 1168 de nuestro código sustantivo, que concibe la llamada expeción non adimpleticontractus“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”, es decir, la excepción de contrato no cumplido, la cual se da sólo en los contratos bilaterales como en el presente caso y que se vislumbra como una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir lo pactado. Ahora bien, es necesaria que estas obligaciones de las partes nazcan simultáneamente del contrato, es decir, deben coexistir desde su perfeccionamiento, aunado al hecho de que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar, la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación, por lo que es necesario declarar improcedente la misma por cuanto el referido contrato se encuentra sujeto a una condición para proceder a entrar en vigencia la obligación. Así se Decide.

En sintonía con el Criterio ut supra citado, las partes deben probar todas sus afirmaciones y así crear en el Juez la certeza en sus alegatos, cabe destacar, en derivación al materia probatorio incorporado por las partes, la parte actora-reconvenida demostró que si bien no realizó el pago del monto restante de la opción de compra venta la misma fue consecuencia de que la parte demandada no cumplió con su obligación, siendo esta la liberación de cualquier gravamen sobre el bien inmueble objeto del presente contrato.

En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho aplicados al análisis cognoscitivo del contenido integro del caso sub facti especie, aunado al examen de las pruebas incorporadas a las actas, determinado como ha sido el incumplimiento del contrato de opción a compra venta, por parte de la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA, en consecuencia es menester para este Juzgado declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio Heberto Leal, actuando en carácter de apoderado judicial de la parte demandada, por lo que se CONFIRMA la sentencia dictada en fecha diecinueve (19) de diciembre de dos mil dieciséis (2016) proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, y así se plasmará en forma expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.
VI
DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, que incoare por los ciudadanos DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADO y NELSON ALBERTO MACHADO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-5.832.167 y V-5.852.793, en contra de la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR, titular de la cédula de identidad N° V-8.504.994, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio Heberto Leal, inscrito en el inpreabogado con el N°11294, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR, titular de la cédula de identidad N° V-8.504.994, interpuesto en contra de la sentencia dictada en fecha diecinueve (19) de diciembre de dos mil dieciséis (2016) proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en consecuencia:
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha diecinueve (19) de diciembre de dos mil dieciséis (2016) proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
TERCERO: SIN LUGAR, la reconvención por cumplimiento de contrato incoado por la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR en contra de los ciudadanos DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADO y NELSON ALBERTO MACHADO.
CUARTO: CON LUGAR, la demanda que por Cumplimiento de contrato con opción a compra venta interpuesto por los ciudadanos DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADO y NELSON ALBERTO MACHADO en contra de la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR.
QUINTO: se condena en costas procesales a la parte demandada-reconviniente por haber sido totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia de la presente decisión a los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal, notifiquese de conformidad con lo establecido en el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintidós (22) días del mes de Septiembre dos mil veintitrés (2023). Años: 213° de la Independencia 164° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA

DRA. ISMELDA RINCÓN OCANDO
EL SECRETARIO
ABOG. JONATHAN LUGO
En la misma fecha, siendo las dos (02:00 p.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-061-2023.
EL SECRETARIO
ABOG. JONATHAN LUGO