TSJ Regiones - Decisión

I
SÍNTESIS NARRATIVA
Recibida la demanda de la Oficina de Distribución y Recepción de Documentos en fecha seis (06) de octubre de 2022, contentiva del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (LOCAL COMERCIAL), incoada por la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERÍA & SPA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, ya identificada ut supra, representada por su Presidente, la ciudadana RITA GISELA HERNÁNDEZ PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.067.809, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., ya identificada ut supra, representada por su Vicepresidente, el ciudadano HÉCTOR ALONSO MORALES URDANETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.819.615, de este mismo domicilio.
II
RELACIÓN DE LAS ACTAS PROCESALES
En fecha diez (10) de octubre de 2022, este Tribunal admitió la presente demanda ordenando citar a la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., en la persona de su representante ciudadano HÉCTOR ALONSO MORALES URDANETA, ya identificados ut supra, a los fines de que dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, de contestación a la pretensión.
En fecha trece (13) de octubre de 2022, la ciudadana RITA GISELA HERNÁNDEZ PÉREZ, actuando en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERÍA & SPA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, ya identificados, confirió Poder Apud Acta a los abogados en ejercicio JHARIANNY VANESSA MARTÍNEZ FLORES, RONALD BERMÚDEZ ACOSTA, VICTOR ÁVILA GONZÁLEZ, CARLOS ARAUJO MENDEZ y LEVI JOSÉ VALBUENA ESTRELLA, plenamente identificados ut supra; asimismo, en la misma fecha la referida ciudadana hizo entrega al Alguacil Natural de los emolumentos necesarios para el trámite de las copias de la compulsa y los medios para practicar la citación personal de la parte demandada.
En fecha catorce (14) de octubre de 2022, el Alguacil Natural de este Juzgado CESAR CEDEÑO HERNÁNDEZ, informó que recibió los medios para los mecanismos de transporte necesarios para practicar la citación e igualmente la dirección; librándose en la misma fecha boleta de citación para la parte demandada y entregadas al Alguacil en fecha diecisiete (17) del mismo mes y año.
En fecha dieciocho (18) de octubre de 2022, el Alguacil Natural de este Despacho CESAR CEDEÑO HERNÁNDEZ, informó que fue citado el ciudadano HÉCTOR ALONSO MORALES URDANETA, en su condición de representante judicial de la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., el día 17 de octubre de 2022, siendo las 10:57 A.M.
En fecha dieciséis (16) de noviembre de 2022, el ciudadano HÉCTOR ALONSO MORALES URDANETA, obrando en representación y con el carácter de Vicepresidente de la Sociedad Mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES, 2003, C.A., empresa inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha diecisiete (17) de octubre de 2003, quedando anotada bajo el Nro. 34, tomo 44-A, empresa esta quién a su vez obra como mandataria de la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., confirió Poder Apud Acta, a los abogados en ejercicio MARÍA DE LOS ANGELES CARROZ RINCÓN y EULIO PAREDES COLINA, plenamente identificados en autos.
En fecha veintiuno (21) de noviembre de 2022, los apoderados judiciales de la parte demandada, EULIO PAREDES COLINA y MARÍA DE LOS ANGELES CARROZ RINCÓN, ya identificados, de conformidad con los artículos 359 y 865 del Código de Procedimiento Civil, presentaron escrito de contestación a la demanda y Reconvención por Desalojo a la Empresa Mercantil CORSAIRE BARBERIA & SPA, C.A.
En fecha veintitrés (23) de noviembre de 2022, la apoderada judicial de la parte actora, JHARIANNY MARTÍNEZ FLORES, ya identificada, solicitó copia certificada del contrato de arrendamiento consignado en actas; igualmente, en la misma fecha este Tribunal admitió la Reconvención de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, fijando el quinto (5°) día de despacho siguiente para que la parte actora reconvenida de contestación a la misma.
En fecha veintiocho (28) de noviembre de 2022, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, EULIO PAREDES COLINA, hizo oposición a la solicitud realizada en fecha veintitrés (23) de noviembre de 2022, por la parte actora.
En fecha treinta (30) de noviembre de 2022, la apoderada judicial de la parte actora, JHARIANNY VANESSA MARTÍNEZ FLORES, ya identificada, presento escrito solicitando la inadmisibilidad de la reconvención; asimismo, en la misma fecha este Tribunal se abstiene de proveer lo solicitado por la parte actora en fecha veintitrés (23) de noviembre de 2022.
En fecha dos (02) de diciembre de 2022, este Tribunal verificando que la parte demandada reconvenida dio contestación de la demanda, fijó el quinto (5to) día de despacho, para llevar a efecto la audiencia preliminar; posteriormente, en fecha trece (13) de diciembre de 2022, siendo el día y la hora fijados por este Juzgado para realizar la Audiencia Preliminar, se procedió a llevarlo a efecto con la presencia del abogado de la parte accionante-reconvenida VICTOR ÁVILA, los abogados de la parte demandada-reconviniente MARÍA CARROZ RINCÓN y EULIO ROBERTO PAREDES COLINA.
En fecha trece (13) de diciembre de 2022, el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, VICTOR ÁVILA GONZÁLEZ, ya identificado, presento escrito mediante el cual expone sus observaciones de la audiencia preliminar.
En fecha quince (15) de diciembre de 2022, la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente MARÍA DE LOS ANGELES CARROZ RINCÓN, ya identificada, solicito copia certificada.
En fecha nueve (09) de enero de 2023, este Tribunal de acuerdo a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil fijó los hechos y los límites de la controversia ordenando aperturar el lapso probatorio de cinco (05) días de despacho.
En fecha diecisiete (17) de enero de 2023, la suscrita secretaria dejó constancia que el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, VICTOR ÁVILA GONZÁLEZ, ya identificado, presento escrito de prueba; igualmente, los apoderados judiciales de la parte demandada-reconviniente, EULIO PAREDES COLINA y MARÍA DE LOS ANGELES CARROZ RINCÓN, ya identificados, presentaron escrito de pruebas; en ese contexto, en fecha dieciocho (18) de enero de 2023, este Tribunal procedió a agregarlas a las actas procesales.
En fecha diecinueve (19) de enero de 2023, la apoderada judicial de la parte actora-reconvenida JHARIANNY VANESSA MARTÍNEZ FLORES, ya identificada, hizo oposición a las pruebas promovidas por el demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veinte (20) de enero de 2023, la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente MARÍA DE LOS ANGELES CARROZ RINCÓN, ya identificada, hizo oposición a la admisión de las pruebas de la demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veinticinco (25) de enero de 2023, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora, ordenando oficiar al Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y al Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; igualmente admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, ordenando intimar a la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERIA & SPA, C.A., a los fines de que exhiba los instrumento peticionado, y fijó el Décimo (10°) día de despacho para realizar la prueba de Inspección.
En fecha treinta (30) de enero de 2023, este Juzgado dejó constancia que se libro boleta de notificación y oficio signados con los Nro. 19-23 y 20-23, y fueron entregados los mismos al Alguacil Natural de este Despacho en fecha dos (02) de febrero de 2023.
En fecha seis (06) de febrero de 2023, el Alguacil Natural de este Despacho, CESAR CEDEÑO HERNÁNDEZ, consignó copia del oficio Nro. 19-23, dirigido al Juez del Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
En fecha nueve (09) de febrero de 2023, este Juzgado recibió respuesta del Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante oficio Nro. 024-2022; asimismo, en la misma fecha, este Juzgado difirió para el segundo (2°) día la Inspección Judicial.
En fecha diez (10) de febrero de 2023, esta Juzgadora recibió y dio entrada a oficio signado con el Nro. 016-2023, proveniente del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
En fecha trece (13) de febrero de 2023, este Tribunal difirió para el tercer (3°) día, la prueba de Inspección por encontrarse imposibilitado de realizar la misma.
En fecha dieciséis (16) de febrero de 2023, este Tribunal procedió a efectuar la Inspección Judicial promovida por la accionante y en virtud de que la secretaria natural NORELIS TORRES HUERTA no pudo asistir, se designó como secretaria accidental a la ciudadana MAIREN ÁVILA FUENMAYOR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.206.351.
En fecha diecisiete (17) de febrero de 2023, el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, VICTOR ÁVILA GONZÁLEZ, ya identificado, presento escrito de
En fecha veinte (20) de marzo de 2023, este Tribunal procedió a reponer la causa al estado en que las partes expongan los alegatos que consideren pertinente de conformidad con lo establecido en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha trece (13) de abril de 2023, este Tribunal dejó constancia que se libró boleta de notificación; posteriormente, el Alguacil Natural de este Despacho CESAR CEDEÑO HERNÁNDEZ, informó que fue notificada la ciudadana RITA GISELA HERNÁNDEZ PÉREZ, ya identificada, el día 14 de abril de 2023.
En fecha diecisiete (17) de abril de 2023, la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente MARÍA DE LOS ANGELES CARROZ RINCÓN, ya identificada, se dio por notificada del auto dictado por este Juzgado en fecha veinte (20) de marzo de 2023.
En fecha dieciocho (18) de abril de 2023, los apoderados judiciales de la parte demandada-reconviniente, EULIO PAREDES COLINA y MARÍA DE LOS ANGELES CARROZ RINCÓN, ya identificados, hizo oposición a las pruebas de la demandante reconvenida de conformidad con lo establecido en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veinte (20) de abril de 2023, el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, VICTOR ÁVILA GONZÁLEZ, ya identificado, presentó escrito donde ratificó el escrito de oposición a la admisión de pruebas promovidas por el demandado-reconviniente, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veinticuatro (24) de abril de 2023, este Tribunal en virtud de los escrito de oposición a las pruebas presentados por las partes, de un análisis efectuado a las mismas declaró improcedente la oposición formulada por las partes.
En fecha veinticinco (25) de abril de 2023, los apoderados judiciales de la parte demandada-reconviniente, EULIO PAREDES COLINA y MARÍA DE LOS ANGELES CARROZ RINCÓN, ya identificados, mediante la cual expusieron sus observaciones al escrito de oposición a la admisión de las pruebas de la demandada reconviniente.
En fecha dos (02) de mayo de 2023, la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente MARÍA DE LOS ANGELES CARROZ RINCÓN, ya identificada, expuso observación sobre las actas procesales y ratificó el escrito de fecha veinticinco (25) de abril de 2023; posteriormente, en fecha cinco (05) de mayo de 2023, este Tribunal niega el pedimento de la referida abogada por cuanto discurre que fue agotado el lapso concedido en la resolución de fecha veinte (20) de marzo de 2023.
En fecha dieciséis (16) de mayo de 2023, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora, ordenando oficiar al Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y al Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; igualmente admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, ordenando intimar a la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERIA & SPA, C.A., a los fines de que exhiba los instrumento peticionado, y fijó el Quinto (5°) día de despacho para realizar la prueba de Inspección en la Superintendencia para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE).
En fecha veintitrés (23) de mayo de 2023, este Tribunal procedió a efectuar la Inspección Judicial promovida por la accionante y en virtud de que la secretaria natural NORELIS TORRES HUERTA ni pudo asistir, se designó como secretaria accidental a la ciudadana MAIREN ÁVILA FUENMAYOR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.206.351; asimismo, en la misma fecha este Juzgado dejó constancia que se libraron oficios bajo los Nos. 158-23 y 159-23, y boleta de intimación, los cuales fueron entregados al Alguacil de este Despacho en fecha veinticuatro (24) del mismo mes y año.
En fecha primero (01) de junio de 2023, este Tribunal recibió y dio entrada a oficio Nro. T9M-123-2023, proveniente del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y oficio Nro. 113-2023, proveniente del Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; igualmente, el Alguacil Natural de este Juzgado CESAR CEDEÑO HERNÁNDEZ, informo que fue intimada la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERIA & SPA, COMPAÑÍA ANONIMA, en la persona de su apoderado judicial VICTOR ÁVILA, el día 31 de mayo de 2023.
En fecha cinco (05) de junio de 2023, este Tribunal procedió a llevar a efecto la Exhibición de Documentos, dejando constancia que comparecieron los abogados en ejercicio VICTOR ÁVILA GONZÁLEZ y JHARIANNY VANESSA MARTÍNEZ FLORES, ya identificados, en su condición de apoderados judiciales de la parte actora-reconvenida, y los abogados en ejercicio MARÍA DE LOS ANGELES CARROZ RINCÓN y EULIO PAREDES COLINA, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada-reconviniente.
En fecha tres (03) de julio de 2023, el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, EULIO PAREDES COLINA, ya identificado, en virtud de que del auto del Tribunal de fecha dieciséis (16) de mayo de 2023, se encuentra precluído el lapso de evacuación de pruebas, solicitó al tribunal fijar día y hora para que tenga lugar la Audiencia Oral, de conformidad con los artículos 868 y 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha diecisiete (17) de julio de 2023, la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, MARÍA DE LOS ANGELES CARROZ RINCÓN, ya identificada, ratificó la diligencia de fecha tres (03) de julio de 2023, y pidió nuevamente al tribunal fijar día y hora para que tenga lugar la Audiencia ó Debate Oral de conformidad con los artículos 868 y 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veintisiete (27) de julio de 2023, este Tribunal fijó el segundo (2°) día de despacho siguiente para llevar a efecto la audiencia oral y pública; posteriormente, en fecha treinta y uno (31) de julio de 2023, este Tribunal procedió a realizar el Acta de Audiencia Oral, mediante la cual declaró Con Lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERIA & SPA, C.A., representada por su Presidente la ciudadana RITA GISELA HERNÁNDEZ PÉREZ, en contra de la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., representada por el ciudadano HÉCTOR ALONSO MORALES, asimismo declaró Sin Lugar la Reconvención por Desalojo, incoada por la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERIA & SPA, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERIA & SPA, C.A., todos plenamente identificado en autos.
III
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE
Este Tribunal observa que la parte actora, la Sociedad Mercantil CORSAIRE & SPA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, representada por su Presidente, ciudadana RITA GISELA HERNÁNDEZ PÉREZ, plenamente identificado en autos, alega en su escrito libelar que es una empresa creada y dirigida al área del cuidado corporal y la imagen, siendo su principal actividad comercial ó servicio el de barbería y spa para caballeros, por esa razón, decidió arrendar un inmueble para el ejercicio de su actividad comercial, y en fecha primero (01) de marzo de 2019, actuando en su condición de ARRENDATARIA, suscribió un contrato de arrendamiento en forma privada con la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., constituida en el Registro Mercantil Primero del estado Zulia, en fecha nueve (09) de noviembre de 1982, bajo el Nro. 03, tomo 71-A, representada en el referido contrato por el ciudadano Héctor Alonso Morales Urdaneta, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.819.615, quién a los efectos de la relación arrendaticia será identificado como “LA ARRENDADORA”, suscribiendo además como testigo del referido contrato el ciudadano Edgar Rodríguez Urdaneta, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.436.132, quién funge como asistente de LA ARRENDADORA, dada su estrecha vinculación de confianza; en ese contexto, el contrato de arrendamiento tiene como objeto, el inmueble donde despliega su actividad comercial, vale decir, un (01) local comercial marcado con el Nro. 01, el cual forma parte integral del inmueble identificado con la nomenclatura 15A-33, ubicado en la calle 72 entre avenidas 15A y 16, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo, estado Zulia, descrito y alinderado de la siguiente manera: el inmueble arrendado se encuentra conformado por dos (02) plantas y posee cinco (05) puestos de estacionamiento, la planta baja mide al norte (que es su frente) 8 metros de ancho por 16 metros de fondo, y la planta alta mide 8 metros de ancho por 10 metros su fondo, para un área total arrendada de 208 Mts2; el referido inmueble le pertenece a LA ARRENDADORA, según consta en documento Registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha primero (01) de febrero de 1995, quedando registrado el referido inmueble bajo el Nro. 36, tomo 11, protocolo 1°, de los libros de registro correspondientes.
Asimismo, alegó que el tiempo de vigencia inicial del contrato y su prórroga contractual optativa para la Sociedad Mercantil CORSAIRE & SPA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, ya identificada, es lo que lo motivo a intentar la presente demanda por Cumplimiento de Contrato, cuyo contenido está regulado en el contenido de la cláusula “SEGUNDA”, del referido contrato de arrendamiento, cuyo texto es del siguiente tenor:
“…SEGUNDA: La duración del presente contrato de arrendamiento es de TRES (03) AÑOS, contados a partir de la fecha primero (01) de marzo de 2019 hasta el veintiocho (28) de febrero de 2022; no produciendo bajo ningún término, concepto ó condición la tácita reconducción, siendo este documento la única prueba que deba ser admitida en contrario. En ese sentido, si al vencimiento ó rescindir de este contrato “EL ARRENDATARIO” no hubiese manifestado formalmente y por escrito a “LA ARRENDADORA” su interés de hacer uso de su única prórroga, se dará inicio a la llamada “Prorroga Legal”, bien sea total ó parcial, tipificada en la normativa legal vigente…”

En ese contexto, expreso que el tiempo inicial de la relación arrendaticia es por tres (03) años, vale decir, desde el primero (01) de marzo de 2019 hasta el veintiocho (28) de febrero de 2022, ambas fechas inclusive, y continúa el texto de la citada clausula estipulando que si al vencimiento ó rescindir del contrato de arrendamiento La Arrendataria, no hubiera manifestado formalmente y por escrito a La Arrendadora, su interés de hacer uso de su única prórroga, de tal manera con esta afirmación establecida en el contrato de arrendamiento quedó claramente establecido una prórroga contractual única y adicionalmente una prórroga legal; además en fecha diecisiete (17) de enero de 2022, La Arrendadora en franco desconocimiento al contrato de arrendamiento que le vincula con su representada, exigió a través de una comunicación recibida por la ciudadana RITA GISELA HERNÁNDEZ PÉREZ, ya identificada, en fecha diecinueve (19) de enero de 2022, la finalización ó desocupación del inmueble arrendado, y ni siquiera había concluido el contrato de arrendamiento, y observó en la referida comunicación lo siguiente: “…por medio de la presente nos permitimos hacer de su conocimiento que el lunes 28-01-2022 finaliza el tercer y último año del contrato de arrendamiento suscrito con Uds. De fecha 01-03-2019; sobre el local N° 1 que forma parte integral del inmueble N° 15 A-33 Calle 72 en la ciudad de Maracaibo., por tal ocasión y por voluntad del propietario de dicho inmueble la empresa jurídica MORURD C.A. J-30233377-6 cumplo en participar el interés de éste de, no renovar la relación arrendaticia con su representado. Por tanto, deberán procurar con antelación, a la desocupación del local arrendado, tanto de bienes como de personas…”; de la citada comunicación suscrita La Arrendadora el ciudadano Héctor Morales, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.819.615, observando una errónea interpretación del contrato que le vincula con su representada, por parte de La Arrendadora, ya que si bien es cierto que la fecha de firma del contrato que le vincula con su representada, es el primero (01) de marzo de 2019, resulta completamente falso, la fecha alegada por La Arrendadora como fecha de finalización del contrato de arrendamiento en la referida comunicación (veintiocho (28) de enero de 2022), ya que el mismo, a tenor de lo depuesto en el contrato de arrendamiento la fecha de terminación de los primeros tres (03) años de contrato, es hasta el (veintiocho (28) de febrero de 2022), según lo establecido en la cláusula SEGUNDA; si y solo sí, su representada no hubiere hecho uso de la prórroga contractual establecida, en el citado contrato, que es el único que rige la relación jurídica entre el Arrendadora y su representada, con sus respectivas prórrogas (contractual y legal) respectivamente.
Igualmente, luego de recibida la manifestación de voluntad de La Arrendadora en la comunicación anteriormente citada el diecinueve (19) de enero de 2022, y toda vez que la Sociedad Mercantil Corsaire Barbería & Spa, Compañía Anónima, ya identificada, se encontraba en su pleno derecho de hacer uso de la única prórroga contractual, establecida en el contrato de arrendamiento, a tenor de lo establecido en la cláusula “SEGUNDA” del citado contrato, como manifestación en contrario a lo estipulado por La Arrendadora en su comunicación y tal como se evidencia claramente de una simple lectura de la cláusula ya mencionada, su representada en fecha treinta y uno (31) de enero de 2022, remitió en una comunicación formal en la dirección valida estipulada en el propio contrato de arrendamiento (vale decir sede de La Arrendadora), haciendo del conocimiento de La Arrendadora (de manera tempestiva), su intención y voluntad de acogerse ó hacer uso de la prórroga contractual estipulada en la citada cláusula contractual, ya que se evidenció del particular cuarto (04) de la referida comunicación, lo siguiente “…4) De igual modo, hacemos de su conocimiento nuestro formal interés de hacer uso de la prórroga contractual regulada en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que rige nuestra relación jurídica…”; así las cosas, para que opere la prórroga contractual, es necesario una manifestación de voluntad por parte de su representada, que demás, de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento, ha debido ser escrita, es por esta razón, que en fecha treinta y uno (31) de enero de 2022, en la comunicación formal previamente citada y la cual fue remitida a La Arrendadora, hizo del conocimiento de esta, su intención y voluntad de acogerse ó hacer uso de la prórroga contractual, sin embargo, La Arrendadora persiste en su intención y voluntad de desalojar a la Sociedad Mercantil Corsaire Barbería & Spa, Compañía Anónima; siendo esta comunicación remitida y entregada en forma escrita en la sede de La Arrendadora, que posee la Oficina Administrativa ubicada en otra dependencia del mismo inmueble arrendado, entregándose la notificación al ciudadano Edgar Rodríguez Urdaneta, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.436.132, quién funge como asistente de La Arrendadora, y suscribe además el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda en calidad de testigo, quién a pesar de firmar, erró en el año recibido de comunicación, ya que escribió en ese particular “2023”, cuando claramente era en el año 2022, igualmente, en fecha dieciséis (16) de febrero de 2022, también antes de la fecha de vencimiento del referido contrato de arrendamiento, la misma comunicación le fue entregada a la abogada María de los Ángeles Carroz Rincón, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.825.066, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 51881, quién siempre ha actuado ante su mandante en diversas reuniones y comunicaciones como representante y/o asistente de La Arrendadora.
Por último, alegó que la manifestación de voluntad por parte de su representada de hacer uso de la prórroga contractual, fue entregada en la sede de La Arrendadora en fecha treinta y uno (31) de enero de 2022 y ratificada mediante la entrega en fecha dieciséis (16) de febrero de 2022 a la abogada que funge como representante legal ó asistente de La Arrendadora ante su mandante, y lo que motiva a su representada a realizar la exigencia de cumplimiento de contrato de arrendamiento es el contenido de la cláusula SEGUNDA del citado contrato, y toda vez que le fue exigido a su mandante la desocupación del inmueble arrendado, aún estando en pleno derecho de acogerse como en efecto lo hizo a la prórroga contractual prevista en la cláusula segunda y por cuanto ha cumplido con su obligación de notificar su interés de hacer uso de la única prórroga (contractual), pretenda entonces La Arrendadora el desalojo del inmueble arrendado, sin que hubiere transcurrido la prórroga contractual y posteriormente la correspondiente prórroga legal; en virtud del contrato de arrendamiento en mención, y como consecuencia de la firma del mismo, en un principio de común y mutuo acuerdo quedó establecido el canon de arrendamiento en la cantidad de CIENTO CINCUENTA DOLARES ESTADOUNIDENSES ($. 150,00), los cuales eran pagados en todo momento por transferencias bancarias, canon de arrendamiento este que debe ser el que rija la relación arrendaticia hasta su culminación luego de la prórroga contractual y legal respectivamente, es por lo que procedió a demandar a la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., ya identificada, para que convenga en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (01) de marzo de 2019 y le otorgué a la Sociedad Mercantil Corsaire Barbería & Spa, Compañía Anónima, la única prórroga contractual de tres (03) años, prevista en el contrato en mención y en caso de negativa, sea constreñida por este Tribunal al cumplimiento del mismo y en consecuencia.
IV
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE DEMANDADA (CONTESTACIÓN)
En fecha veintiuno (21) de noviembre de 2022, los abogados en ejercicios EULIO PAREDES COLINA y MARÍA DE LOS ANGELES CARROZ RINCÓN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 40.818 y 51.881 en ese orden, domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando en su condición de apoderado judiciales de la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., plenamente identificada en autos, presentaron escrito para dar Contestación a la Demanda de conformidad con los artículos 359 y 865 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera:
Alegaron que es cierto que el día primero (01) de marzo de 2019, la demandante CORSAIRE BARBERIA & SPA, C.A., en su condición de “La Arrendataria”, suscribió con la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., en su carácter de “La Arrendadora”, Contrato de Arrendamiento Privado, y que es verdad que de la firma de dicho contrato, fue testigo el ciudadano Edgar Rodríguez Urdaneta, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.436.132, que el referido contrato tiene como objeto el inmueble conformado por un (01) local comercial, marcado con el Nro. 01, que forma parte integrante del inmueble ubicado en la Calle 72, entre Avenida 15A y Avenida 16, nomenclatura 15A-33, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, Municipio Maracaibo, Estado Zulia; y que el inmueble arrendado está conformado por 2 plantas y posee 5 puestos de estacionamiento, la planta baja mide al Norte (que es su frente) 8 metros de ancho por 16 metros de fondo, y la planta alta mide 8 metros de ancho por 10 metros de fondo, igualmente es verdad que el inmueble pertenece a la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., según documento registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 01 de febrero de 1995, anotado bajo el Nro. 36, tomo 11, Protocolo 1°, de los libros de Protocolizaciones correspondientes, siendo que es cierto que el Contrato de Arrendamiento es el Instrumento Fundamental de la acción.
Asimismo, continuaron alegando que es verdad que la Cláusula Segunda del referido contrato, establece una duración de tres (03) años, contados a partir del día primero (01) de marzo de 2019 hasta el día 28 de febrero de 2022, no produciendo bajo ningún término, concepto ó condición la tácita reconducción, siendo el contrato de arrendamiento la única prueba que deba ser admitida en contrario, y que en dicha cláusula se estableció expresamente como prerrogativa exclusiva de “La Arrendataria”, que si al vencimiento ó rescindir el contrato “La Arrendataria”, no hubiere manifestado formalmente y por escrito a “La Arrendadora” su interés de hacer uso de su Única Prórroga, dará inicio a la llamada “Prórroga Legal” bien sea total ó parcial, tipificada en la normativa legal vigente, dando derecho a “La Arrendadora” a solicitar el Cumplimiento ó Resolución del Contrato, siendo el tiempo inicial de la relación arrendaticia es por tres (03) años, desde el primero (01) de marzo de 2019 hasta el veintiocho (28) de febrero de 2022, y que es cierto que es un derecho de La Arrendataria, que en caso de ocurrir el vencimiento ó rescindir el Contrato, manifestar formalmente y por escrito a La Arrendadora, su interés de hacer uso de su Única Prórroga según el Contrato de Arrendamiento, y que una vez vencida ésta, daría inicio a “La Prórroga Legal”, establecida en la Ley especial que regula la materia arrendaticia, siendo verdad que el día diecisiete (17) de enero de 2022, la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., en el ejercicio del derecho que le asiste de conformidad con el artículo 1.601 del Código Civil, procedió mediante comunicación dirigida a manifestarle a La Arrendataria su voluntad e interés de no renovar la relación arrendaticia, exigiendo la desocupación del inmueble arrendado libre de personas y de bienes, en virtud de que el Contrato de Arrendamiento finalizaba el día 28 de febrero de 2022.
Ahora bien, alegaron que niegan, rechazan y contradicen por ser falso, que al vencimiento del Contrato de Arrendamiento “La Arrendataria” tenga derecho a hacer uso de una Única Prórroga Contractual y que una vez vencida ésta, le corresponda la Prórroga Legal establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (Ley Especial que regula la materia arrendaticia respecto de los Locales Comerciales), toda vez que este derecho de “La Arrendataria” y según lo dicho, está condicionado de forma implícita, al cumplimiento de “La Arrendataria” respecto del pago correspondiente a los cánones de arrendamiento, contenido en la Cláusula Cuarta del citado Contrato, que señala: “Ambas partes convienen de mutuo acuerdo, en fija el canon de arrendamiento mensual en DOS Y MEDIO (2.5) Ethereum (ETH)(fijado a 60 dólares Estadounidenses por Ethereum) que podrán ser cambiados y pagados por el equivalente a la moneda fiduciaria internacional dólar a razón de ($ 150) dólares americanos, ó cambiados y pagados por su equivalente en bolívares soberanos …Que “El Arrendatario” se compromete a pagar dentro de los primeros cinco (05) días hábiles de cada mes…”, es decir, para que La Arrendataria” pueda exigir a “La Arrendadora” el cumplimiento de la Cláusula Segunda del Contrato, tiene como condición sine qua non, que estar solvente en el pago correspondiente a los cánones de arrendamiento, según lo acordado por las partes contratantes, en la Cláusula Cuarta del mismo contrato; es decir, el cumplimiento de la Cláusula Segunda del Contrato por parte de “La Arrendadora” se encuentra estrechamente vinculado al cumplimiento de la Cláusula Cuarta del Contrato por parte de “La Arrendataria”, siendo complemento una cláusula de la otra, ya que no basta única y exclusivamente según la cláusula segunda, la manifestación unilateral de “La Arrendataria” de notificar por escrito a “La Arrendadora”, su voluntad de acogerse a la Única Prórroga Contractual, sin que la arrendataria haya dado cumplimiento a la obligación que le impone la cláusula cuarta, como lo constituye esta solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, siendo entendido que si La Arrendataria no cumple con la obligación que le impone la Cláusula Cuarta del Contrato como lo es el pago oportuno de los cánones mensuales de arrendamiento, no puede exigir que “La Arrendadora” cumpla con la obligación que le impone la Cláusula Segunda del mismo contrato, en el sentido de la prerrogativa que tiene la arrendataria de manifestar a la arrendadora su interés de hacer uso de su única Prórroga Contractual. Es por lo cual de conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil, oponen a la parte demandante la Exceptio Non Adimpleti Contractus.
Por otra parte, los apoderados judiciales de la parte demandada ya mencionados, hacen la observación que El Ethereum (ETH) fijado por las partes contratantes como referencia para el pago del canon mensual de arrendamiento, es una Ciptomoneda, y pese a lo anterior aceptan como cierto que el monto por concepto de canon mensual de arrendamiento por el Local Comercial Arrendado a que se refiere el presente acto, es la cantidad de CIENTO CINCUENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES ($ 150,00) solo para el primer período del Contrato, desde el día primero (01) de marzo de 2019 hasta el día veintiocho (28) de febrero de 2022, ó su equivalente en bolívares de acuerdo con la tasa fijada por el Banco Central de Venezuela para el momento del pago.
En ese contexto, negaron, rechazaron y contradijeron lo afirmado por la actora en el sentido de que al Contrato de Arrendamiento le quedan tres (03) años de vigencia de Prórroga Contractual y que dicha prórroga comienza a partir del 28 de febrero de 2022, y por no ser verdad que el referido contrato, estipule en su Cláusula Segunda que la Prórroga Contractual allí mencionada, según la interpretación muy particular que de dicha Cláusula hace la demandante, deba entenderse que corresponde desde el 01 de marzo de 2022 hasta el 28 de febrero de 2025. Igualmente, que la cantidad de CIENTO CINCUENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES ($ 150,00) establecida en el Contrato como canon de arrendamiento mensual, solo para el primer período del Contrato que va desde el día primero (01) de marzo de 2019 hasta el día veintiocho (28) de febrero de 2022, deba mantenerse invariable en el tiempo hasta la terminación definitiva del contrato, incluyendo la Prórroga Contractual y la Prórroga Legal tal y como indica la accionante, toda vez que la cláusula cuarta señala de forma clara, precisa y sin lugar a dudas, el monto, condiciones y forma de pago mensual en que La Arrendataria debe pagar lo correspondiente por concepto de cánones de arrendamiento.
Por último, negaron, rechazaron y contradijeron que la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., deba convenir en el cumplimiento del Contrato de Arrendamiento suscrito con la demandante en fecha primero (01) de marzo de 2019 a que se refiere el presente escrito, por cuanto la referida sociedad mercantil no ha incurrido en incumplimiento del mismo, asimismo, que deba otorgar a la demandante CORSAIRE BARBERIA & SPA, C.A., una Prórroga Contractual de tres (03) años según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, dada la evidente insolvencia de La Arrendataria hasta la presente fecha, en el pago de los cánones de arrendamiento, y de acuerdo con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazaron la estimación de la demanda por considerarla exagerada y el resto de los argumentos de hecho y de derecho explanados por la actora en su demanda y principalmente el motivo invocado para el ejercicio de la acción, es decir, el cumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de su representada, porque tal y como fuera dicho no ha incumplido de ninguna forma con el contrato de arrendamiento.
V
DE LA RECONVENCIÓN
Asimismo, en el mismo escrito de contestación a la demanda, los abogados en ejercicio EULIO PAREDES COLINA y MARÍA DE LOS ANGELES CARROZ RINCÓN, ya identificados, reconvinieron a la demanda interpuesta por la sociedad mercantil CORSAIRE BARBERIA & SPA, C.A., ya identificadas, sobre un (01) local comercial, marcado con el No. 01, el cual forma parte integral del inmueble marcado con la nomenclatura 15A-33, ubicado en la calle72, entre Avenida 15A y Avenida 16, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, Municipio Maracaibo, estado Zulia, cuyas medidas y linderos son los siguientes: Conformado por dos (02) plantas y cinco (05) puestos de estacionamiento. Planta Baja mide: al Norte su frente (8 mts) de ancho por (16 mts) su fondo y Planta Alta mide: ancho (8 mts) por (10 mts) su fondo; Área total: (208,00 mts²), propiedad de nuestra poderdante, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, el día 01 de febrero de 1995, anotado bajo el No. 36, Tomo 11, Protocolo 1°, de los libros de protocolizaciones correspondientes, tal y como consta de la Cláusula Primera del referido contrato de arrendamiento
En el mismo sentido expone que en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, prevé que la duración del presente contrato es de tres (03) años contados a partir del día 01 de marzo de 2019, hasta el 28 de febrero de 2022, no produciendo bajo ningún término la tácita reconducción, siendo dicho documento la única prueba que deba ser admitida en contrario, y que si al vencimiento del referido contrato el arrendatario no hubiese manifestado formalmente y por escrito a la arrendadora su interés de hacer uso de su única prorroga, dará inicio a la llamada prorroga legal, tipificada en la normativa legal vigente, dando derecho a la arrendadora a solicitar el cumplimiento ó resolución del contrato, a los efectos del pago correspondiente a las indemnizaciones a las que hubiere lugar establecidas en la Ley. Así como los cánones vencidos y los que faltaren por vencerse hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, quedando expresamente convenido que para que eso suceda, antes el local debe estar totalmente desocupado, solvente en todos sus servicios, cánones y cualquier otro concepto estipulado, y el arrendatario deberá entregarlo en las mismas buenas condiciones de conservación en su infraestructura, bienes y servicios. Quedando entendido y aceptado expresamente por las partes que para todos los efectos legales y contractuales derivados de la Prórroga Legal que pudiera derivarse del contrato, se considera como plazo determinado, al día inmediatamente después del contrato original ó de su única prórroga, las relaciones arrendaticias se regirán por las mismas condiciones estipuladas en el plazo original, muy especialmente, aquellas que estipula la revisión anual del canon de arrendamiento, con la finalidad de actualizarlo a la par de la inflación, todo lo cual es aceptado por las partes quedando convenido entre ambas partes contratantes, que en ningún caso este Contrato podrá tener el carácter de contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, por lo cual, bajo ningún caso procederá la tácita reconducción ó la conversión del presente contrato en un tiempo indeterminado.
Asimismo, hicieron la observación de que el contenido de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, que señala que: “Ambas partes convienen de mutuo acuerdo, en fijar el canon de arrendamiento mensual en DOS Y MEDIO (2,5) Ethereum (ETH) (Fijado a 60 dólares Estadounidenses por Ethereum) que podrán ser cambiados y pagados por el equivalente a la moneda fiduciaria internacional dólar a razón de ($ 150) dólares americanos, ó, cambiados y pagados por su equivalente en bolívares soberanos”, y por lo cual manifiesta que el monto mensual por concepto de canon de arrendamiento por el Local Comercial Arrendado a que se refiere el presente Juicio, es la cantidad de CIENTO CINCUENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES ($ 150,00) solo para el primer período del Contrato, es decir, desde el día primero (01) de marzo de 2019 hasta el día veintiocho (28) de febrero de 2022, ó su equivalente en bolívares de acuerdo con la tasa fijada por el Banco Central de Venezuela para el momento del pago, pagaderos dentro de los primeros cinco (05) días hábiles de cada mes, mediante transferencia electrónica bancaria a nombre de Arrendadora Los Morichales 2003, C.A., obligándose “El Arrendatario” a enviar dicho soporte bancario al correo electrónico: losmorichales@gmail.com, máximo cuarenta y ocho horas, luego de haber sido efectivamente realizada, condición “sine qua non” para emitir la Factura Legal de Pago correspondiente al canon pagado, por lo tanto no se considerara solvente del pago de los cánones de arrendamiento hasta tanto el arrendatario no presente dicho soporte bancario en el tiempo determinado a la arrendadora. Quedando entendido y aceptado por el arrendatario que la falta de pago, ó la oportuna presentación de los soportes bancarios que acreditan dicho pago de dos (02) cánones de arrendamiento, dará derecho a la arrendadora a proceder con la resolución de este contrato de arrendamiento, exigiendo el cumplimiento del pago de los restantes meses por pagar y todas las demás cláusulas que integran dicho documento.
Del mismo modo, alegaron que por cuanto la arrendataria ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al periodo del contrato de arrendamiento que va de marzo de 2020 a febrero de 2021, y que de acuerdo con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, y que comprende los meses de: Marzo 2020, Abril 2020, Mayo 2020, Junio 2020, Julio 2020, Agosto 2020, Octubre 2020, Noviembre 2020, Diciembre 2020, Enero 2021 y Febrero de 2021, es decir, doce (12) meses a razón de DOSCIENTOS CUARENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES ($ 240,00) cada uno, ó su equivalente en bolívares de acuerdo con la tasa fijada por el Banco Central de Venezuela para el momento efectivo del pago, lo cual alcanza la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES ($ 2.880,00). Igualmente y por cuanto la arrendataria ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al periodo del contrato de arrendamiento de Marzo de 2021 a Febrero de 2022, y que de acuerdo con la cláusula segunda del referido contrato en la que los contratantes convinieron en la revisión anual del canon de arrendamiento, y que comprende los meses de: Marzo 2021, Abril 2021, Mayo 2021, Junio 2021, Julio 2021, Agosto 2021, Septiembre 2021, Octubre 2021, Noviembre 2021, Diciembre 2021, Enero 2022 y Febrero 2022, es decir, doce (12) meses a razón de TRESCIENTOS DÓLARES ESTADOUNIDENSES ($ 300,00) cada uno, ó su equivalente en bolívares de acuerdo con la tasa fijada por el Banco Central de Venezuela para el momento efectivo del pago, lo cual alcanza la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS DÓLARES ESTADOUNIDENSES ($ 3.600,00). Asimismo, por cuanto la arrendataria ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Marzo 2022, Abril 2022, Mayo 2022, Junio 2022, Julio 2022, Agosto 2022, Septiembre 2022 y Noviembre 2022, es decir, Nueve (09) meses a razón de TRESCIENTOS DÓLARES ESTADOUNIDENSES ($ 300,00) cada uno, ó su equivalente en bolívares de acuerdo con la tasa fijada por el Banco Central de Venezuela para el momento efectivo del pago, lo cual alcanza la cantidad de DOS MIL SETENCIENTOS DÓLARES ESTADOUNIDENSES ($ 2.700,00) PARA UNA DEUDA DE Treinta y Tres (33) meses (períodos de Marzo 2020 a Noviembre 2022) por concepto de cánones de arrendamiento no pagados, de NUEVE MIL CIENTO OCHENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES ($ 9.180,00) de los cuales durante el mismo período la Arrendataria ha hecho abonos parciales de TRES MIL SETENCIENTOS CINCUENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES ($ 3.750,00), quedando a deber la arrendataria a la arrendadora por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS TREINTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES ($ 5.430,00) equivalente a CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS CATORCE BOLÍVARES (Bs. 53.214,00) que es el resultado de multiplicar $ 5.430 por Bs. 9,80 tasa del día del banco.
Que por cuanto han resultado infructuosas las gestiones realizadas por su representada para obtener el pago de la suma adeudada por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos, es por lo que en nombre de la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., en su condición de Arrendadora interponen la Reconvención por DESALOJO a la Empresa Mercantil CORSAIRE BARBERIA & SPA, C.A., en su condición de Arrendataria, con ocasión del incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales referentes al pago del canon de arrendamiento.
VI
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
En fecha treinta (30) de noviembre de 2022, la apoderada judicial de la parte actora, JHARIANNY VANESSA MARTÍNEZ FLORES, plenamente identificada en autos, estando dentro del lapso establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, presento escrito de contestación a la Reconvención planteada en su contra de la siguiente forma:
En primer lugar solicitó la inadmisibilidad de la Reconvención de la demanda, por cuanto el Tribunal si bien tiene competencia para conocer de asuntos relacionados con la materia arrendaticia de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es menos cierto, que lo referido al establecimiento del canon de arrendamiento es de la competencia exclusiva de la Superintendencia para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDE), y siendo que la demandante de autos en su escrito libelar reconviene en desalojo y en el pago de unos supuestos e inexistentes cánones de arrendamiento supuestamente insolutos por parte de de la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERIA & SPA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, plenamente identificada en autos, sin embargo, en el principio de su escrito de contestación, alegó que el canon acordado entre las partes al inicio de la vinculación contractual arrendaticia y que ha regido durante toda la vigencia de la relación arrendaticia, es la suma de 2,5 Ethereum, que es el equivalente a CIENTO CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS ($ 150,00), hecho este alegado en la demanda y aceptado por la demandada reconviniente en su escrito de contestación y reconvención, luego de aceptar dicho canon de arrendamiento, aduce que su representada la sociedad mercantil ya mencionada incumple con unos supuestos cánones de arrendamiento, jamás convenidos, aceptados, ni consentidos por su representada, siendo que dichos cánones de arrendamiento solo pueden modificarse de común acuerdo entre las partes, aun así la demandada afirmó que el canon de arrendamiento es el equivalente a CIENTO CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS ($ 150,00) y después sin saber sobre la base de que presupuesto aduce que existe un incumplimiento del canon de arrendamiento por parte de su representada y establece que no pagó un supuesto y negado canon de arrendamiento de DOSCIENTOS CUARENTA DÓLARES ($ 240,00) mensuales en el período comprendido de Marzo 2020, a Febrero 2021, y que además supuestamente incumplió con el pagó de un supuesto y negado canon de arrendamiento de TRESCIENTOS DÓLARES ($ 300,00) mensuales, en el período comprendido entre Marzo 2021 a Febrero 2022, siendo estos montos unilateralmente establecidos por La Arrendadora en su escrito de reconvención y que sirven de supuesto incumplimiento cuando en realidad de los hechos y a tenor de lo dispuesto en el contrato de arrendamiento, se establece que el canon será revisable de común acuerdo entre las partes; en ese mismo orden de ideas, a pesar de varias reuniones durante la vigencia de la relación arrendaticia, en la que se buscó negociar un nuevo canon de arrendamiento, no se llegó a ningún acuerdo, pero la posición de la arrendadora es la misma que mantiene en el presente escrito libelar, de denunciar el incumplimiento por parte de su representada y solicitar el desalojo del inmueble, sobre la base de unos supuesto y negados incumplimientos de unos cánones de arrendamiento que jamás han sido convenido y/o aceptado por su representada, y ya que en caso de no haber acuerdo entre las partes en el establecimiento del canon de arrendamiento, la arrendadora debió acudir a la SUNDDE, de conformidad con lo establecido en el numeral 4 del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA) para el órgano competente de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, es por lo que solicitó a este Tribunal declarar inadmisible la reconvención, ya que la misma versa sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, ya que el órgano competente por la materia para fijar los cánones de arrendamiento cuando no hay acuerdo entre las partes, es la Administración Pública, por órgano de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE).
En segundo lugar, conforme a lo dispuesto en los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 78 ejusdem, en nombre de su representada, solicitó la inadmisibilidad de la reconvención por cuanto en la misma se verifican los supuestos de la inepta acumulación de pretensiones prevista en el artículo 78 ejusdem, conforme a la doctrina y jurisprudencia, ya que la demandada reconviniente en su escrito pretende ó delata un aumento de canon de arrendamiento (para lo cual el poder judicial no tiene jurisdicción), pretendiendo además el desalojo por un supuesto y negado incumplimiento y reclama costas procesales en el mismo escrito de reconvención, siendo estas tres (03) pretensiones que son incompatibles ó bien en cuanto a su procedimiento ó bien en cuanto a su contenido, las cuales son pretensiones entre ellas totalmente excluyentes una de la otra, estando en presencia de un típico caso de inepta acumulación de pretensiones excluyentes así como por procedimiento disímiles, que engendra la inadmisibilidad de la acción.
Ahora bien, en tercer lugar, con respecto a la contestación al fondo, expuso los hechos que deben tenerse como una confesión por parte de la demandada reconviniente, los siguientes:
1. Es cierto y debe tenerse como una confesión parte de la demandada reconviniente, el siguiente texto del escrito de contestación que se verifica al vuelto del folio 47 del presente expediente: “…Es cierto igualmente, que dicha Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, se estableció expresamente como prerrogativa exclusiva de “La Arrendataria”, que si al vencimiento ó rescindir del contrato se estableció expresamente como prerrogativa exclusiva de La Arrendataria que si al vencimiento ó rescindir el Contrato La Arrendataria no hubiere manifestado formalmente y por escrito a La Arrendadora su interés de hacer uso de su Única Prórroga, dará inicio a la llamada Prórroga Legal bien sea total ó parcial tipificada en la normativa legal vigente…”, de tal manera que la confesión de parte relevo de pruebas ya que es un hecho admitido el reconocimiento de la prórroga contractual demandada.
2. Es cierto y debe tenerse como una confesión parte de la demandada reconviniente, el siguiente texto del escrito de contestación que se verifica al folio 48 del presente expediente: “…Es cierto que es un derecho de La Arrendataria que en caso de ocurrir el vencimiento ó rescindir el Contrato, manifestar por escrito a La Arrendadora su interés de hacer uso de su Única Prorroga según el Contrato de Arrendamiento y que una vez vencida ésta, daría inicio a la Prórroga Legal establecida en la Ley especial que regula la materia arrendaticia…”, nuevamente al haber esta clara admisión de hechos y reconocimiento expreso por parte de la demandada reconviniente tanto del derecho que le asiste a su mandante a la prórroga contractual y la prórroga legal a tenor de lo dispuesto en el contrato de arrendamiento, dicha admisión de hechos releva nuevamente de pruebas.
3. Es cierto y debe tenerse como una confesión parte de la demandada reconviniente, el siguiente texto del escrito de contestación que se verifica al vuelto del folio 48 del presente expediente: “…Sin embargo y pese a lo anterior, nuestra representada acepta como cierto que el monto por concepto de canon mensual de arrendamiento por el Local Comercial Arrendado a que se refiere el presente acto, es la cantidad de CIENTO CINCUENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES ($ 150,00)…”, pero jamás dicha cantidad estuvo condicionada al primer período de contrato ni se establece una forma unilateral de aumento de canon, como pretende hacer valer la demandada reconviniente.
4. Es importante resaltar, que la reconviniente reconoce como cierto que es un derecho de la arrendataria que en caso de ocurrir el vencimiento ó rescindir el contrato, si ésta manifestare por escrito a la arrendadora su interés de hacer uso de su única prórroga, podrá hacer uso de la misma, por lo cual el demandante, hoy reconvenido, queda conteste en dicho punto, siendo así, a admisión de hecho relevo de pruebas.
5. Es importante resaltar, que la reconviniente reconoce como cierto que el monto por concepto de canon de arrendamiento por el local comercial arrendado es la cantidad de CIENTO CINCUENTA DÓLARES (150$) para el período del primero (01) de marzo de 2019 hasta el día veintiocho (28) de febrero de 2022, por lo cual mal podría la reconviniente pretender luego el pago de un canon distinto al estipulado en el contrato, además admitido en su propio escrito, y por si fuera poco, la misma no impugna ni desconoce los comprobantes de pagos realizados por su representada, siendo así, el demandante hoy reconvenido queda conteste en dicho punto, en consecuencia, a admisión de hecho relevo de pruebas.

Por último, en cuarto lugar en nombre de su representada, negó, rechazó y contradigo en todas y cada una de sus partes, salvo las admisiones de hechos expresamente admitidas en el particular anterior, quedando negada la reconvención planteada en todas y cada una de sus partes, del mismo modo, el derecho invocado, por cuánto las pretensiones de la parte demandada reconviniente son completamente contrarias a derecho, ya que su mandante no se encuentra en mora ó insolvente con el pagó de los cánones de arrendamiento y tampoco es procedente la acción de reconvención en desalojo pretendida y alegada por la parte demandada reconviniente. Asimismo, expuso lo siguiente:
1. Niego, rechazo y contradijo por no ser cierto que su representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes al período de Marzo 2020 a Febrero 2021, por la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA DÓLARES (2.880$), pues lo cierto del caso, es que mi representada hasta la fecha ha pagado mes a mes el canon que fue establecido de común acuerdo entre las partes en el contrato de arrendamiento de $ 150,00 dólares, canon este expresamente reconocido por la demandante, lo cual puede verificarse en todos los recibos de pagó consignados previamente en el escrito de demanda inicial de la presente causa y que no han sido negados ni desconocidos por la parte demandada reconviniente, por esta razón mi representada cumplió con el deber de pago mensualmente y que la misma ha venido pagando religiosamente mes a mes, el canon convenido equivalente a $ 150,00 dólares americanos.
2. Niego, rechazo y contradigo por no ser cierto que mi representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo de Marzo 2021 a Febrero 2022, por la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS DÓLARES (3.600$), pues lo cierto del caso, es que mi representada hasta la fecha ha pagado mes a mes el canon que fue establecido de común acuerdo entre las partes en el contrato de arrendamiento, lo cual puede verificarse en todos los recibos de pagó consignados previamente en el escrito de demanda inicial de la presente causa, por lo que la importancia y pertinencia de este medio de prueba, es para demostrarle al despacho que mi representada cumplió con el deber de pago mensualmente.
3. Niego, rechazo y contradigo por no ser cierto que mi representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo de Marzo 2022 a Noviembre 2022, por la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS DÓLARES (2.700$), pues lo cierto del caso, es que mi representada hasta la fecha ha pagado mes a mes el canon que fue establecido de común acuerdo entre las partes en el contrato de arrendamiento, lo cual puede verificarse en todos los recibos de pago consignados previamente en el escrito de demanda inicial de la presente causa, por lo que la importancia y pertinencia de este medio de prueba, es para demostrarle al despacho, que mi representada cumplió con el deber de pagó mensualmente.
4. Niego, rechazo y contradigo por no ser cierto que mi representada tenga una deuda acumulada de 33 meses por la cantidad de NUEVE MIL CIENTO OCHENTA DÓLARES (9.180 $), pues lo cierto del caso, es que mi representada hasta la fecha ha pagado mes a mes el canon que fue establecido de común acuerdo entre las partes en el contrato de arrendamiento, lo cual puede verificarse en todos los recibos de pago consignados previamente en el escrito de demanda inicial de la presente causa, por lo que la importancia y pertinencia de este medio de prueba, es para demostrarle al despacho, que mi representada cumplió con el deber de pagó mensualmente.
5. Niego, rechazo y contradigo por no ser cierto que mi representada se le pueda aplicar la exceptio non adimpleti contractus, entendido este principio como la excepción del incumplimiento contractual sobre las obligaciones reciprocas, puesto que, no hay ningún tipo de incumplimiento de mi representada, mucho menos, respecto a supuestos “cánones de arrendamiento insolutos” tal como puede evidenciarse en los comprobantes de pagó adjuntos al escrito de demanda inicial, en ningún momento desconocidos por la parte demandada reconviniente.
Igualmente, impugno, negó y desconoció en todas y cada una de sus partes el contenido del expediente administrativo que se ventiló ante la SUNDDE, y que es acompañado por la parte demandada reconviniente constante de 113 folios útiles, dada la falsedad del procedimiento y los pronunciamientos de derecho que son el mismo manifestados, el referido procedimiento administrativo se encuentra viciado de nulidad absoluta, en ese sentido se verifica en el mismo una serie de vicios que lo hacen absolutamente nulo y cuya nulidad ha sido demandada ante los órganos jurisdiccionales competentes, debido a los groseros vicios de inconstitucionalidad e ilegalidad de los cuales adolece; siendo que su representada tomó la decisión de realizar una solicitud ó petición al órgano administrativo antes mencionado, para la fijación ó determinación de cuál era el canon de arrendamiento aplicable en el período de pandemia, en tal sentido, en fecha diecinueve (19) de septiembre de 2022, se admitió el referido asunto y ordenó la notificación de la arrendadora, para que comparezca a varias reuniones conciliatorias, siendo la primera de ellas para el veintiocho (28) de septiembre de 2022 a las 11:00 am; y por cuanto pretendía únicamente un pronunciamiento en relación al canon de arrendamiento en la época de pandemia y el órgano administrativo en el acto impugnado, no solamente omite el pronunciarse y decidir sobre lo expresamente peticionado por su mandante, sino que además le causa un perjuicio ó gravamen que puede afectarla desde el punto de vista patrimonial y económico, y que la relación arrendaticia no discurre en los mejores términos con la arrendadora.
VII
DE LA CELEBRACIÓN DE LA AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA
En fecha treinta y uno (31) de julio de 2023, siendo las diez (10:00 A.M.) de la mañana, se llevó a cabo la celebración de la Audiencia Oral y Pública en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con Reconvención por DESALOJO, sigue la sociedad mercantil CORSAIRE BARBERÍA & SPA, C.A., representada por su Presidente la ciudadana RITA GISELA HERNANDEZ PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.067.809, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la sociedad mercantil MORURD, C.A., representada por el ciudadano HECTOR ALONSO MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.819.615, domiciliado en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Consecuentemente la ciudadana Dra. KATTY BELEN URDANETA, en su carácter de Jueza Provisora del TRIBUNAL SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, declaró abierta la Audiencia Oral y Pública en esta causa. Se dejó constancia de la presencia del abogado en ejercicio VICTOR AVILA, con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil CORSAIRE, C.A., y de los abogados en ejercicios MARIA DE LOS ÁNGELES CARROZ RINCÓN y EULIO PAREDES COLINA, actuando como apoderados judiciales de la sociedad mercantil MORURD, C.A., procediendo el abogado en ejercicio VICTOR AVILA, procede a realizar su exposición en los siguientes términos:
DE LA EXPOSICIÓN DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA
“Mi representada es una empresa dirigida al servicio del público una barbería, inicia el contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil MORURD, C.A., la petición de mi mandante esta basada en el cumplimiento de contrato en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de la prorroga contractual de 3 años, establecida, así lo establece la parte demandada, que es uso exclusivo de la arrendataria, lo reconoce como un hecho admitido, el uso de la prorroga contractual y el único requisito era hacer una manifestación escrita a la arrendadora manifestando acogerla a la prorroga contractual y luego la prorroga legal, es así como se le presenta a la sociedad mercantil MORURD, dicha comunicación en fecha 19 de febrero de 2022, es entregada a la abogada en ejercicio MARIA CARROZ, dicha notificación fue realizada antes del periodo de tres años, solicitando la prorroga contractual, la demandada y parte reconviniente, en varias oportunidades ha querido hacer varios aumentos de cánones de arrendamientos inconsultos, que cualquier modificación a las estipulaciones debe pasar por el consenso de ambas partes, y el único canon aceptado desde el principio de la relación arrendaticia estableció en CIENTO CINCUENTA DÓLARES (150.00), es el único aceptado entre las partes, y el que reconoce mi representada en la presente demanda.
En función de eso, ciudadana jueza y que la parte demandad admitió los hechos en relación a la prorroga contractual solicito muy respetuosamente le otorgue a mi representado esa prorroga contractual, establecida en el contrato y la ley.
En esta estado la Jueza de este Juzgado preguntó a la parte, ¿Los cánones de arrendamiento están al día?
El apoderado judicial de la parte actora contestó: Si, actualmente están en la prueba informativa, cuando se presento la demanda, decidimos consignar los 150dolares mensuales ante el tribunal de municipio ordinario y allí consta que mi representada en esta en pago oportuno, ante en el tribunal de municipio.”
DE LA EXPOSICIÓN DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE
“Hemos escuchado la representación judicial de la sociedad mercantil CORSAIRE, C.A., ahora bien básicamente la exposición del apoderado actor se basó en que el contrato de arrendamiento que otorga una prorroga contractual de 3 años una vez vencida la prorroga contractual entraría la prorroga legal, los contratos no pueden aplicarse una cláusula si y otra no, sobre todo cuando el existe el decreto ley de locales comerciales.
Si es cierto que se bastara la notificación por parte del arrendatario, también es cierto que la cláusula cuarta del contrato fija le monto establecido para el contrato de arrendamiento fijado en 2.5 ethereum, para ese momento estaba en 60 dolares, por ethereum, 150$ ahora que ocurre una vez vencido el contrato notifican su intención de continuar es necesario para exigir el cumplimiento de una cláusula debo cumplirla, no puedo exigirlo si estoy moroso en los cánones de arrendamiento, yo no cumplo porque ustedes no han dado cumplimiento, oponiendo así la Exceptio Non Adimpleti Contractus, ese es una de las obligaciones principales del arrendatario.
Luego nosotros reconvenimos a la parte actora por desalojo dado el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, no están al día viene el desalojo, previsto en el decreto ley de local comercial, motivo por el cual es básicamente el centro de la demanda y la reconvención solicitado al tribunal declare el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento, que hubo dentro de la contestación a la reconvención y la contestación estuvo basada en una negación general, la reconvención propuesta, dada la negación obliga a descender a las actas procesales, al estudio del contrato de arrendamiento, para que estime lo conveniente, solicitando declare sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento y con lugar la reconvención por desalojo propuesta en función a los argumentos alegados por la demandada reconvenida.
En las actas procesales están las pruebas, evidentemente nos apegamos a la parte probatoria, ellos alegan están solventes, deben probar su insolvencia, y muchos de los conceptos que se cancelaron vienen por debajo del monto acordado, ellos unilateralmente, siendo un contrato de tracto sucesivo lo vinieron desmejorando, porque se supone que la cláusula viene dada para ir adaptando el contrato de arrendamiento, están pagando divide por cada metro cuadrado 1,8 dólares, hago la observación y ratifico nos acogemos al acervo probatorio del expediente donde se demuestra y el tribunal lo puede constatar si están o no al día respecto los cánones de arrendamiento”
DE LA REPLICA DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA
“El apoderado de la demanda reconviniente manifiesta que mi mandante no se encuentra solvente, pero hay que determinar los hechos establecidos en la contestación, con un pago de 240$ propuesto por la parte demandada, y que estábamos en insolvencia, su alegato en demanda de desalojo y un periodo de 300 de canon de arrendamiento, eso es lo que esta estipulado en la contestación siendo el canon fijado en la cantidad de CIENTO CINCUENTA DOLARES ($150,00)
El órgano jurisdiccional de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, no es competente para conocer del aumento de canon de arrendamiento, sino SUNDDE, para declarar un desalojo, usted debe conocer si había o no procedencia del aumento, en la contestación no se reconoce que es de CIENTO CINCUENTA DOLARES ($150), sino solo del primer año, esa comunicaciones no fueron aceptada por nuestra representada y en la documental marcada con la letra C se le explica que no estamos de acuerdo, no puede hacerlo de manera unilateral, en función de esta aclaratoria planteada en la contestación y libelo de la demanda el único canon existente fue de 150, el juzgado debe determinar si hubo un aumento o no, hay un canon convenido, el canon de arrendamiento se ha depositado ante el Juzgado Séptimo de Municipio, en función de ello, la Sala Político Administrativa ha establecido que los juzgados no tienen competencia para resolver el aumento de canon de arrendamiento, porque nunca fueron consentidos.
El punto de los cánones de arrendamiento pagados en CIENTO CINCO DOLARES ($105) fue durante la pandemia y siendo mi representada una prestadora de servicio que no puede vender sus servicios por medios telemáticos ni delivery, estaba muy limitada en su actuar y decide únicamente durante el periodo de pandemia un pago parcial pero no incumplimiento y durante ese periodo pago la cantidad de CIENTO CINCO DOLARES ($105).
En este estado, la Jueza a cargo de este Tribunal realiza la siguiente pregunta ¿Fue de mutuo acuerdo ese canon?
Contestó: No.
En función cuando termina la pandemia intentamos como arrendatarios un procedimiento ante la SUNDDE, que es el órgano competente para determinan el canon, diga usted cuanto es lo que tengo que pagar en el canon de pandemia, si embargo el procedimiento toma otro matiz, la SUNDDE no se pronuncia respecto lo solicitado, sino que dice hay incumplimiento, por lo que se vieron en la necesidad de demandar por nulidad de acto administrativo y hay una medida cautelar suspendiendo los efecto de ese acto administrativo, nosotros como arrendatarios no hemos renunciado a que la SUNDDE establezca el canon de pandemia, en semanas radicales no se trabajaba, y en flexible era poco el flujo económico, si embargo mi representada abonó lo relacionado al canon, pero no de un incumplimiento, ello no implica una renuncia al procedimiento de la SUNDDE, lo que debió hacer la SUNDDE a Caracas y el Superintendente debió establecer el canon, por ello se intento demanda de nulidad del acto administrativo y posteriormente la medida de suspensión. Los cánones estipulados en la reconvención de 240 y 300 dólares jamás los aceptamos.
En este estado la Jueza a cargo de este Juzgado, realizó la siguiente pregunta ¿Finalizada la pandemia se adaptaron a los pagos de 150$?
Contestó: Si, ante el tribunal de municipio se volvieron a cancelar los cánones de arrendamientos completos, ya que durante la pandemia era imposible pagar el canon de arrendamiento, el estado debe proteger a la débil jurídica ya que estaba imposibilitada para trabajar, pero al no ejercer el comerciante su actividad económica de donde sacaba los recursos para pagar, luego ante la SUNDDE, después de la pandemia, solicitare determine usted cuanto es el canon de los 9 meses 105 por nueve meses, cuando concluye la pandemia, se sigue pagando de forma completa.”
DE LA CONTRARREPLICA DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE
“Todo lo alegado por el actor fue negado de forma genérica, eso se tiene ahora que descender a las actas procesales para saber cual era la intención al momento de contratar, el habla que el órgano encargado es la SUNDDE, pero el dice que acude para decretar una medida sobre la providencia de la SUNDDE, la medida se decretó bajo un falso supuesto, que no hubo una firma, segundo, lo hace para proteger a la arrendataria ante el temor de un desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, y no dice en ninguna parte de la ley será causal de desalojo un procedimiento administrativo, eso de un pago parcial no existe en la ley, artículo 14 decreto ley, el arrendatario tiene que pagar el arrendamiento en la forma que fue pactado, por otro lado fue a motus propio que empezó a consignar los cánones de arrendamiento, pero al momento de la consignación ya estaban insolventes, si viola la ley no puede pretender de usar la ley a su favor, en este orden de idea nos damos cuenta de que si hubo incumplimiento, en ese momento el ejecutivo nacional decretó una suspensión parcial de los pagos de cánones de arrendamiento, ni exoneración, y que una vez vencida la pandemia, se pondría de acuerdo las partes en los cánones de arrendamientos atrasados, y lo demás todo esta en las pruebas, ellos lo negaron, por lo que el tribunal debe establecer cual fue el canon de arrendamiento, en la cláusula segunda establece la revisión del canon de arrendamiento, hubo la intención pero no se colocó, en el tiempo, hubo la intención pero no fue lo suficientemente claro, que a la abogada redactora lo pensó pero no lo escribió, no importa lo que las partes hayan pactado, por lo que le corresponde al tribunal verificar el canon establecido.
Con respecto a la suspensión de la medida, la impugnamos, porque la ley señala 864 del CPC, establece cuando las partes deberán consignar sus elementos probatorios, se utiliza a través de informe, para que remitan a este Tribunal pero todos fueron con posterioridad después de la reconvención, hubo el rompimiento de un equilibrio procesal porque no pudimos atacarla, piden que se remita copia, de una prueba que no fue admitida con el libelo de la demanda.
También establece que la ley especial se aplicará el procedimiento ordinario cuando no colide con la ley especial y eso es lo que esta haciendo, porque no correspondía ya que de conformidad con la ley especial ya había pasado, debió ser acompañado con el libelo de la demanda, no nos podemos defender de ello, nos viola el derecho a la defensa procesalmente hablando por lo que debemos impugnar esas pruebas, fueron contra el procedimiento especial por el cual se rige el desalojo, todas esas pruebas posteriores a la demanda, son ilegales.
Las pruebas no existían para ese momento, sin embargo la ley especial prevé esa situación, fueron acompañadas de forma que violentan el proceso oral, es todo, insistimos que si están al día con los 150 de arrendamiento que lo demuestren, aquí no hay mas nada, si están al día, si no están al día debe ser declarado el desalojo de local comercial. Negó de forma genérica, los aumentos de los cánones de arrendamiento.”
VIII
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS CONSIGNADAS CON EL LIBELO Y CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Llegada la oportunidad para promover pruebas, es oportuno indicar lo preceptuado en el Capitulo X, De la Carga y Apreciación de la prueba, artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”
Asimismo, en el Capitulo V, De la Prueba de las Obligaciones y de su Extinción, artículo 1.354 del Código Civil estatuye:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, de las referidas normas se desprende claramente, que quien afirme algo, tiene sobre sí la carga de probar sus respectivas afirmaciones”
DE LA PARTE ACTORA:
• Copia simple del Contrato de Arrendamiento Privado Local 1 Inmueble Nro. 15A-33, Calle 72, suscrita el primero (01) de Marzo de 2019, entre la Firma Mercantil MORURD, C.A., Sociedad Comercial domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha nueve (09) de noviembre de 1982, bajo el Nro. 03, Tomo 71-A, representada por el ciudadano HÉCTOR ALONSO MORALES URDANETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.819.615, del mismo domicilio, quién a los efectos del contrato se denominara La Arrendadora, y la Firma Mercantil CORSAIRE BARBERIA & SPA, C.A., Sociedad Comercial inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de febrero de 2016, bajo el Nro. 59, Tomo 38A Expediente 486-26755 y modificada en fecha primero (01) de febrero de 2018, bajo el Nro. 223, Tomo3A Expediente 486-26755.
Este Tribunal observando que esta prueba es correspondiente a los llamados Instrumentos Privado, previsto en el artículo 1.383 del Código Civil, y por cuanto no fue impugnada por la contraparte de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se admite y se le otorga el pleno valor probatorio que se desprende de ella. Así se decide.
• Comunicación original emanada de la Arrendadora Los Morichales 2003 C.A., de fecha diecisiete (17) de enero de 2022, dirigido a Corsaire Barbería & Spa C.A., para hacer su conocimiento que el lunes 28-01-2022 finaliza el tercer y último año del Contrato de Arrendamiento suscrito con Uds. De fecha 01-03-2019, sobre el Local Nro. 1, que forma parte del inmueble Nro. 15A-33, Calle 72 en la ciudad de Maracaibo, y por voluntad del propietario de dicho Inmueble la Empresa Jurídica MORURD C.A., no renovara la relación arrendaticia.
• Comunicación original emanada de la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERÍA & SPA, C.A., de fecha treinta y uno (31) de enero de 2022, dirigida a la Sociedad Mercantil Morurd C.A., a los fines de contestar la carta de fecha 17/01/2022, y se aprecia que rechazó, negó y contradigo su aseveración sobre la existencia de una deuda generada por la diferencia de cánones de arrendamiento, su intención en caso de que persista de hacer uso inmediato de sus de sus derechos ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) y hacer de su conocimiento el formal interés de hacer uso de la prórroga contractual regulada en la cláusula segunda del Contrato de Arrendamiento que rige su relación jurídica.
Este Tribunal observando que esta prueba es correspondiente con los Instrumentos Privados previsto en el artículo 1.363 del Código Civil y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se admite y se le otorga el pleno valor probatorio que se desprende de ellas. Así se establece.
• Copia simple del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionista de la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERIA & SPA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, celebrada en Maracaibo a los doce (12) días de octubre de 2019.
• Copia simple del Acta Constitutiva Estatutaria de la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERIA & SPA, C.A.
Este Juzgado por cuanto observó que esta prueba fue consignada en copia simple por la actora, y al no haber sido impugnada por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se admite y le otorga el pleno valor probatorio que se desprende de ella. Así se decide.
• Copia simple comprobante de pagó, dirigido a la Arrendadora Morichales, constante de $ 150,00, de fecha Julio 06, Agosto 06, Septiembre 05.
Este Juzgado evidenciando que esta prueba no fue impugnada por la parte demandada, de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se admite y se le otorga el pleno valor probatorio que se desprende de ellas. Así se establece.
• Copia simple del Expediente Nro. 4342-2022, del Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Este Tribunal observando que la parte demandada impugnó esta prueba y siendo que este Despacho dictó auto en fecha veinticuatro (24) de abril de 2023, mediante el cual declaró improcedente la oposición, por cuanto se determinó que consta de copia simple y pretende con ella aportar una información requerida y/o emanadas de un organismo público, ahora bien, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, admite esta prueba y le otorga el pleno valor probatorio que desprende. Así se decide.
• Copia certificada de Medida Cautelar de Suspensión de los Efectos del acto administrativo, dictada en fecha doce (12) de diciembre de 2022, por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Este Tribunal evidenciando que la demandada impugnó esta prueba, siendo resuelto por este Juzgado en auto de fecha veinticuatro (24) de abril de 2023, mediante el cual declaró improcedente la oposición, mediante el cual declaró improcedente la oposición, por cuanto se determinó que consta de copia certificada y pretende con ella aportar una información requerida y/o emanadas de un organismo público, ahora bien, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, admite esta prueba y le otorga el pleno valor probatorio que desprende. Así se resuelve.
• Original de Recibo de Consignación de Cánones de Arrendamiento, por ante el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha veintiocho (28) de noviembre de 2022.
• Original de Recibo de Consignación de Cánones de Arrendamiento, por ante el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha doce (12) de diciembre de 2022.
Este Tribunal evidenciando que la parte demandada impugnó esta prueba, resuelto por este Juzgado en auto de fecha veinticuatro (24) de abril de 2023, mediante el cual declaró improcedente la oposición, mediante el cual declaró improcedente la oposición, por cuanto se determinó que consta de dos (02) Recibo de Consignación de Cánones de Arrendamiento, y pretende con ella aportar una información requerida y/o emanadas de un organismo público, ahora bien, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, admite esta prueba y le otorga el pleno valor probatorio que desprende. Así se resuelve.
PRUEBA INFORMATIVA
En fecha veintitrés (23) de mayo de 2023, este Tribunal libró oficio signado con el Nro. 159-23. Dirigido al Juez del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los fines de que informara a la brevedad posible la siguiente información:
1. Si existe una demanda de nulidad de acto administrativo identificada con el Nro. 3717-2022.
2. Si en el asunto, figura como demandante la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERÍA & SPA, COMPAÑÍA ANONIMA, plenamente identificada, y como consignataria la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., identificada en actas.
3. Informe cual es la fecha de interposición de la indicada demanda, cual es el estado procesal en que se encuentra la causa y si existe alguna medida cautelar dictada por el despacho a su cargo en el Expediente 3717-2022.
4. Remita copia fotostática a este Despacho debidamente certificada de la Medida Cautelar Innominada de Suspensión de Efectos del Acto Administrativo proferido por la Superintendencia para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos, de la pieza de medida del referido expediente.
Posteriormente, este Juzgado recibió y dio entrada a oficio signado con el Nro. T9M123-2023, acompañado con copias certificadas de la Pieza de Medida, proveniente del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante la cual informó lo siguiente:
“Reciba un saludo institucional. Tengo a bien dirigirme a usted a fin de dar repuesta a su requerimiento, y en virtud de ello hacer de su conocimiento que ante este Tribunal cursa demanda por NULIDAD DE ACTO ADMINISTRATIVO, seguida por ciudadano VICTOR AVILA GONZÁLEZ, abogado en ejercicio, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 16.688.215, y domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERÍA & SPA C.A., constituida en el Registro Mercantil Cuarto del Estado Zulia, en fecha seis (06) de junio del 2016, bajo el Nro. 59, Tomo 38-A, carácter que se evidencia mediante instrumento Poder de fecha cuatro (04) de noviembre de 2019, bajo el Nro. 21, Tomo 23-A, en contra de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) Sede Regional Zulia, en Materia de arrendamiento comercial; signado con el Nro. de Expediente 3.717-22, según la nomenclatura llevada por este Juzgado.
De igual manera la demanda fue recibida de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos en fecha veintidós (22) de noviembre del 2022, y fue admitida en fecha veinticinco (25) de noviembre del 2022, la cual se encuentra en fase de notificación. Asimismo, en fecha primero (01) de diciembre de 2022 se recibió escrito de solicitud de medida cautelar de suspensión de los efectos particulares de la providencia administrativa dictada, siendo decretada la referida medida por este Tribunal en fecha doce (12) de diciembre de 2022, mediante la cual se decretó la suspensión cautelar de los efectos particulares del referido acto administrativo.
Asimismo se informa a su despacho que en fecha ocho (08) de febrero del año en curso, se libró oficio N° 016-2023 dando repuesta a lo anterior, según Oficio N° 20-23 recibido en fecha treinta (30) de enero de su despacho.”
Por consiguiente, este Tribunal evidenciando que la parte demandada hizo oposición a esta prueba de Informes, resuelto por este Juzgado en auto de fecha veinticuatro (24) de abril de 2023, mediante el cual declaró improcedente la oposición, por cuanto determinó que el alcance de la Prueba Informativa, pretende es aportar una información que reposa en una base de datos ó para acompañar un medio documental, siendo que fue promovida para obtener información de Oficina Pública, es por lo que esta Sentenciadora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, admite esta prueba y le otorga el pleno valor probatorio que se desprende de ella. Así se decide.
Ahora bien, este Tribunal en fecha veintitrés (23) de mayo de 2023, libró oficio signado con el Nro. 158-23, dirigido al Juez del Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los fines de que informe a la brevedad posible la siguiente información:
1. Sí existe una causa ó solicitud de consignación de cánones de arrendamiento identificada con el número 4342-2022.
2. Sí en el asunto, figura como consignante de los cánones de arrendamiento de la Sociedad Mercantil “CORSAIRE BARBERÍA & SPA, COMPAÑÍA ANÓNIMA”, plenamente identificada, y como consignataria la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., identificada en actas.
3. Informe los meses de los cuales han sido consignados cánones de arrendamiento y el monto de las consignaciones.
4. Remita a este Despacho copia fotostática debidamente certificada del referido expediente 4342-2022.
En ese contexto, esta Juzgadora en fecha primero (01) de junio de 2023, recibió y dio entrada a oficio signado con el Nro. 113-2023, proveniente del Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, informando lo siguiente:
“Reciba un cordial saludo institucional. Por medio del presente, le comunico dándole repuesta al oficio Nro. 158-2023 de fecha 23-05-2023 librado por su despacho a este Tribunal, que efectivamente existe en este Juzgado una consignación de cánones de arrendamiento signada con el Nro. S-4342-2022 numeración correlativa de este despacho; en la cual versa como consignante la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERÍA & SPA C.A., y como consignataria ó beneficiaria la Sociedad Mercantil MORURD C.A; en donde hasta la actualidad se han efectuados estos en ocho (08) depósitos en las misma cantidad de oportunidades, correspondientes a los siguientes meses: 1) NOVIEMBRE 2022: en fecha 11-11-2022 por la cantidad de MIL QUINIENTOS TRES BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 1.503.36), 2) DICIEMBRE 2022: EN FECHA 02-11-2022, por la cantidad de MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.957.50), 3) ENERO 2023: En fecha 02-12-2022 por la cantidad de MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.957.50), 3) FEBRERO 2023: Se realizaron dos depósitos el 1° en fecha seis (06) de Febrero de 2023, por el monto de TRES MIL CUATROCIENTOS DOS BOLÍVARES (Bs. 3.402.00) y el 2do. En fecha catorce (14) de febrero de 2023, por el monto de QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 544,32); 5) MARZO DE 2023: EN FECHA 10-03-2023, por el monto de CUATRO MIL CIENTO NOVENTA Y OCHO CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 4.198.62), 6) ABRIL 2023: en fecha 13-03-2023 por la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y UNO CON VEINTISEIS CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 4.261,26); y 7) MAYO 2023: En fecha 15-05-2023, por el monto de correspondiente al mes de Marzo de 2023; CUATRO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO CON CINCUENTA CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 4.386,50); Todos los depósitos provenientes de la entidad bancaria Bicentenario. Asimismo, con relación copias certificadas solicitadas del presente expediente, se le hace saber que este Tribunal no cuenta ni tiene asignado ningún equipo idóneo para suministrar las misma.”
Por lo tanto, este Tribunal observando que la parte demandada hizo oposición a esta prueba de Informes, resuelto por este Juzgado en auto de fecha veinticuatro (24) de abril de 2023, mediante el cual declaró improcedente la oposición, por cuanto determinó que el alcance de la Prueba Informativa, pretende es aportar una información que reposa en una base de datos ó para acompañar un medio documental, siendo que fue promovida para obtener información de Oficina Pública, es por lo que esta Sentenciadora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, admite esta prueba y le otorga el pleno valor probatorio que se desprende de ella. Así se resuelve.
DE LA PARTE DEMANDADA:
• Copia simple del Contrato de Arrendamiento Privado Local 1 Inmueble Nro. 15A-33, Calle 72, suscrita el primero (01) de Marzo de 2019, entre la Firma Mercantil MORURD, C.A., Sociedad Comercial domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha nueve (09) de noviembre de 1982, bajo el Nro. 03, Tomo 71-A, representada por el ciudadano HÉCTOR ALONSO MORALES URDANETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.819.615, del mismo domicilio, quién a los efectos del contrato se denominara La Arrendadora, y la Firma Mercantil CORSAIRE BARBERIA & SPA, C.A., Sociedad Comercial inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de febrero de 2016, bajo el Nro. 59, Tomo 38A Expediente 486-26755 y modificada en fecha primero (01) de febrero de 2018, bajo el Nro. 223, Tomo3A Expediente 486-26755.
Este Tribunal observando que esta prueba es correspondiente con los llamados Instrumentos Privado previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, y por cuanto no fue impugnada por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se admite y se le otorga el pleno valor probatorio que desprende. Así se decide.
• Copia simple de Comunicación emanada de la Arrendadora Los Morichales 2003 C.A., de fecha diecisiete (17) de enero de 2022, dirigido a Corsaire Barbería & Spa C.A., para hacer su conocimiento que el lunes 28-01-2022 finaliza el tercer y último año del Contrato de Arrendamiento suscrito con Uds. De fecha 01-03-2019, sobre el Local Nro. 1, que forma parte del inmueble Nro. 15A-33, Calle 72 en la ciudad de Maracaibo, y por voluntad del propietario de dicho Inmueble la Empresa Jurídica MORURD C.A., no renovara la relación arrendaticia.
• Copia simple de Comunicación emanada de la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERÍA & SPA, C.A., de fecha treinta y uno (31) de enero de 2022, dirigida a la Sociedad Mercantil Morurd C.A., a los fines de contestar la carta de fecha 17/01/2022, y se aprecia que rechazó, negó y contradigo su aseveración sobre la existencia de una deuda generada por la diferencia de cánones de arrendamiento, su intención en caso de que persista de hacer uso inmediato de sus de sus derechos ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) y hacer de su conocimiento el formal interés de hacer uso de la prórroga contractual regulada en la cláusula segunda del Contrato de Arrendamiento que rige su relación jurídica.
Esta Juzgadora aprecia esta prueba y observando que son correspondientes a los llamados Instrumentos Privado previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, y por cuanto no fueron impugnadas por el adversario de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna y se admite otorgándole el pleno valor probatorio que desprende. Así se resuelve.
• Copia simple del Acta Constitutiva-Estatutos de la Compañía Anónima MORURD, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha nueve (09) de noviembre de 1982.
• Copia simple del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil MORURD, Compañía Anónima, celebrada en fecha treinta (30) de Marzo de 1996, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veintiséis (26) de septiembre de 1996.
• Copia simple del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil Compañía Anónima MORURD, celebrada el día dos (02) de Abril de 2001.
• Copia simple del Acta de Asamblea General de Accionista de la Sociedad Mercantil Compañía Anónima MORURD, celebrada el día veintinueve (29) de Noviembre de 2010.
• Copia simple del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil “Arrendadora Los Morichales 2003, C.A., celebrada el día veinte (20) de octubre de 2008.
• Copia simple del Acta Constitutiva Estatutaria de la Empresa Los Morichales 2003, C.A., (Morichal, C.A).
Este Tribunal observando que esta prueba fue consignada en copia simple y por cuanto no fueron impugnada por el adversario, de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna y se admite otorgándole el pleno valor probatorio que se desprende de ella. Así se decide.
• Copia simple de los Comprobante de pagos dirigido a la Arrendadora los Morichales 2003, C.A., RIF: J-31064318-0, apreciándose los siguientes datos: Arrendatario: CORSAIRE BARBERÍA & SPA C.A., RIF: J-40796513-1, Representante: RITA HERNÁNDEZ PÉREZ, C.I. V-5.067.809, Relación de Montos Recibidos. Fecha: 14/11/2019, 19/12/2019, 23/01/2020, 13/02/2020, descripción: inicio primero año – canon mensual ($150) mes. Fecha: 15/03/2021, 09/04/2021, 05/05/2021, 21/06/2021, 30/09/2021, 08/11/2021, 10/12/2021, 12/01/2022, 04/02/2022, 09/03/2022, 19/04/2022, 03/05/2022, 07/06/2022, 06/07/2022, 06/08/2022, 05/09/2022, descripción: inicio segundo año – canon mensual ($ 240) mes.
Este Tribunal observando que esta prueba fue consignada en copia simple y por cuanto no fue impugnada por el adversario de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, se admite y se le otorga el pleno valor probatorio que se desprende de ella. Así se establece.
• Copia certificada del Expediente Nro. DNPDI-652-22, tramitado por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Económicos (SUNDDE) Zulia, contentivo del procedimiento administrativo con ocasión de la denuncia formulada por la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERÍA & SPA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, representada por su Presidenta RITA GISELA HERNÁNDEZ PÉREZ, en contra de la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., y se aprecia que las partes no llegaron a ningún acuerdo.
Este Tribunal aprecia esta prueba y observando que es correspondiente a los llamados Instrumento Público previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se admite y se le otorga el pleno valor probatorio que se desprende de ella. Así se decide.
PRUEBA DE EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS
En el día cinco (05) de Junio de 2023, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), día y hora fijados por este Tribunal para llevar a efecto la EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS, en el Juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (LOCAL COMERCIAL) con reconvención por DESALOJO, seguido por la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERÍA & SPA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha nueve (09) de noviembre de 1982, bajo el Nro. 03, tomo 71-A, se hizo el anuncio de Ley, y comparecieron los abogados en ejercicio VICTOR AVILA GONZÁLEZ y JHARIANNY VANESSA MARTÍNEZ FLORES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 126.706 y 281.030, en el mismo orden, en su condición de apoderados judiciales de la parte actora-reconvenida, según se evidencia de documento poder Apud-Actas, en fecha 13.10.2022, el cual corre inserto en el folio treinta y uno (31) de la pieza principal y los abogados en ejercicio MARÍA DE LOS ANGELES CARROZ RINCÓN y EULIO PAREDES COLINA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 51.881 y 40.818, respectivamente, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada-reconviniente, según consta en documento poder Apud-Actas de fecha 16.11.2022, inserto en el folio treinta y seis (36) y su vuelto, en ese estado el Apoderado Judicial de la parte demandante-reconvenida expone: “En primer lugar debo indicar al despacho que la parte solicitante de la prueba Sociedad Mercantil Morurd, C.A., nunca le entrego a mi representada los comprobantes de pago de cánones de arrendamiento cuyas exhibición solicita, vale decir, desde marzo de 2020 a junio 2022, ambos meses inclusive, por tal motivo la exhibición solicitada constituye una prueba irregularmente promovida, por cuanto de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la parte solicitante debió acompañar al menos copia fotostáticas simples de los documentos cuya exhibición solicita, hechas estas precisiones y con el ánimo de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento en el período solicitado en esta prueba de exhibición consignó en este acto constante de catorce (14) folios útiles numerados del “1 al 14” documentos denominados comprobantes de ordenación de transferencias electrónicas de fondos que se realizaron a través de la aplicación telemática ZELLE a la cuenta bancaria asociada al correo electrónico arrendadoramorichales@gmail.com, que reflejan los pagos de cánones de arrendamientos en el indicado período, vale decir, de marzo de 2020 a junio de 2022, ambas fechas inclusive”. En ese estado el Tribunal ordenó agregar a las actas procesales las documentales consignadas Acto Seguido, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Eulio Paredes, expuso: “Vista la exposición realizada por el representante judicial de la demandante – reconvenida CORSAIRE BARBERÍA & SPA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, mediante la cual consignan copias fotostáticas de unas transferencias bancarias realizadas por conceptos de los pagos de los cánones de arrendamiento cuya exhibición solicitamos, en tal sentido observamos al Tribunal que dichos comprobantes no fueron entregados por nuestra representada dado que los montos consignados, tal como se evidencia de los documentos presentados por CORSAIRE no cubren la totalidad del canon de arrendamiento mensual convenido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que corre inserto en actas, motivo por el cual no podía ser entregada una constancia de pago dado que el mismo se encontraba por debajo del monto acordado, por lo tano ese fue el motivo por el cual no fue entregado los comprobantes, considerados abonos parciales a la deuda contraída con nuestra representada, respecto de los documentales acompañadas en este acto marcadas con los números 13 y 14, los impugnamos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido acompañados en copias fotostáticas simples, en concordancia con el artículo 864 ejusdem que señala que si el demandante no acompañare su demanda con la prueba documental no se le admitirán después. Por último, con respecto al alegato de la parte demandante-reconvenida, debimos acompañar con la solicitud de exhibición de documentos una copia fotostática del mismo, observamos al Tribunal que en la contestación a la reconvención CORSAIRE BARBERÍA & SPA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, expresamente manifestó no deber cánones de arrendamiento, en tal sentido invocamos al Tribunal el artículo 1296 del Código Civil, que consagra una presunción de pagó salvo prueba en contrario”. Seguidamente la parte demandante-reconvenida, expuso: “Vista la impugnación realizada de los folios numerados 13 y 14, insisto en la veracidad de las referidas documentales, que corresponden al pago de los meses mayo y junio del año 2022, observe usted ciudadana Jueza, que dichas documentales reúnen y reflejan las mismas características que las otras doce (12) documentales exhibidas en este acto, donde se evidencia claramente el pago efectuado a la dirección de correo electrónico arrendadoramorichales@gmail.com, de tal manera ciudadana Jueza que por tratarse de comprobantes de ordenación de pagos en divisas no hay otra forma de traer esa prueba a los autos, amén de que el período solicitado exhibir los pagos los fija la parte promovente de marzo 2020 a junio 2022, de tal manera ciudadana Jueza que no se trata este acto de una promoción de prueba documental, como quiere hacerlo ver la parte demandada, sino que la referida documentales que consignó en este acto corresponden al período de pagos cuya exhibición es solicitada por la parte promovente.” Seguidamente la parte demandada, alega que no existe la exhibición de documentos solicitada. Es todo. El tribunal da por terminado el acto.
Ahora bien, este Tribunal observa que la parte demandada en fecha diecisiete (17) de enero de 2023, promovió la prueba de Exhibición de Documento por parte de la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERÍA & SPA, C.A., de los Comprobantes de Pago de los cánones de arrendamiento emitidos por la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., correspondientes a los meses de: Marzo 2020, Abril 2020, Mayo 2020, Junio 2020, Julio 2020, Agosto 2020, Septiembre 2020, Octubre 2020, Noviembre 2020, Diciembre 2020, Enero 2021, Febrero 2021, Marzo 2021, Abril 2021, Mayo 2021, Junio 2021, Julio 2021, Agosto 2021, Septiembre 2021, Octubre 2021, Noviembre 2021, Diciembre 2021, Enero 2022, Febrero 2022, Marzo 2022, Abril 2022, Mayo 2022, Junio 2022; en ese contexto, evidenciando que la parte demandada en la evacuación de la exhibición de los documentos solicitados impugno los números 13 y 14 de conformidad con el artículo 429 y 864 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que este Juzgado de una revisión efectuada a los documentos constante de los comprobantes de pago consignado por la parte actora, determinó que la misma ha dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, esta Sentenciadora admite esta prueba otorgándole el pleno valor probatorio que se desprende de ella. Así se decide.
PRUEBA DE INSPECCIÓN JUDICIAL:
En fecha 23 de mayo de 2023, este Juzgado se constituyó en la Avenida 22, con calle 60 (avenida Universidad, sede del Cuartel Libertador, en esta ciudad y Municipio Maracaibo, se procedió a notificar a la ciudadana KATERIN CAMPOS, venezolana, mayor de edad titular de la cédula de identidad No. 19.308.518, en su condición de Fiscal de la SUNDDE, asimismo se dejó constancia de la presencia de los abogados RONALD BERMUDEZ, apoderado judicial de la parte actora y a los abogados MARIA CARROZ y EULIO PAREDES, apoderados judicial de la parte demandada en cuanto al PRIMER PARTICULAR: Se dejó constancia que el Tribunal Tuvo a su vista una capeta contentiva del expediente signado con el No. SUNDDE/IPDSE/652/2022, expediente administrativo (principal) Coordinación Regional Zulia, Denunciante: CORSAIRE BARBERÍA & SPA, C.A. Denunciado: MORURD, C.A., Área económica: Arrendamiento Comercial Providencia Administrativa: DNDNI No.652-22, fecha de auto de inicio 30/05/22, fecha de cierre 21/10/22, No. de folios 169, Motivo que origina la actuación: Incumplimiento de pago (con) el tiempo de pandemia. SEGUNDO PARTICULAR: Se dejó constancia que el motivo de la denuncia es o fue de solicitud de regulación del canon de arrendamiento durante el período de pandemia y que se realizó la propuesta de aumentar el canon sin el consentimiento del arrendatario. TERCER PARTICULAR: Se dejó constancia de protección del denunciante RITA ELENA HERNANDEZ, cédula de identidad No. 5.067.809, en representación de CORSAIRE BARBERÍA & SPA, C.A. CUARTO PARTICULAR: Se dejó constancia que la funcionaria del SUNDDE, manifestó que una vez celebrado el ato de audiencia de arrendamiento comercial en fecha 21 de octubre de 2022, se fue celebra la audiencia estando frente presente la profesional del derecho JHARIANNY MARTINEZ, en representación de CORSAIRE BARBERÍA & SPA, C.A. así como la profesional de derecho MARIA CARROZ, en representación de MORURD, C.A. que una vez celebrada la audiencia se le manifiesta a las parte que el acta no podría ser impresa ya que no había toner, motivando esta circunstancia deberían asistir otro día para firmar el acta, siendo que a los dos días compareció la ciudadana JHARIANNY MARTINEZ, manifestando que no firmaría que tenia que consultarlo realizó varias llamadas y expresó que no firmaría que tenia que consultar y regresaría después, llevándose una copia del acta, sin la firma de las parte, solo con la firma de la institución QUINTO PARTICULAR: Se dejó constancia que del acta de arrendamiento comercial de fecha 21 de octubre de 2012, estuvo presente la ciudadana RITA GISELA HERNANDEZ, en su condición de representante del sujeto de protección CORSAIRE BARBERÍA & SPA C.A., asistida por la abogada JHARIANNY MARTINEZ, la representación de la parte actora hace la observación que es ilegal pretender evacuar una testimonias a través de este medio probatorio, el abogado EULIO PAREDES expresó que vista la exposición realizada por el apoderado de CORSAIRE BARBERIA & SPA, C.A., dado la ambigüedad de la misma, toda vez que expone las observaciones para este acto el código de procedimiento civil permite el hecho cierto que se tome la declaración de la funcionaria.
En cuanto al presente medio probatorio, en virtud a que fue evacuado por este mismo Tribunal, lo acoge y le otorga valor probatorio, con fundamento en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil. Así se valora.
IX
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Vencidos los lapsos contemplado en la Ley, encontrándose la presente causa en el estado procesal correspondiente al dictado del extenso del fallo a la Audiencia Oral, esta Sentenciadora efectúa dicho pronunciamiento empleando para ellos los siguientes términos. Obsérvese:
Que la parte actora reconvenida acudió ante este Tribunal para demandar a la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., constituida en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 09 de noviembre de 1982, bajo el No. 03, Tomo 71-A, tomando en consideración los tres (03) años de prórroga contractual, siendo la única que le asiste a su representada, Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERÍA & SPA, C.A., constituida por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 06 de junio de 2016, bajo el No. 59, Tomo 38-A, solicitando en el referido escrito libelar, sea declarada con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, en lo que respecta a la prórroga contractual referida a tres (03) años, desde el 01 de marzo de 2022, hasta el 28 de febrero de 2025, manteniendo el canon mensual de arrendamiento convenido a su decir en CIENTO CINCUENTA DOLARES ($150) mensuales.
Arguye que el referido contrato de arrendamiento tuvo como objeto un (01) local comercial marcado con el No. 01, el cual forma parte integral del inmueble identificado con la nomenclatura 15A-33, ubicado en la calle 72 entre avenidas 15A y 16 en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del estado Zulia, afirma que el tiempo de vigencia inicial del contrato y su prórroga contractual optativa para su mandante es lo que motivó la presente demanda, cuyo contenido se haya regulado en el contenido de la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes antes identificadas, estableciendo la mencionada cláusula lo siguiente:
“…SEGUNDA: La duración del presente contrato de arrendamiento es de TRES (03) AÑOS, contados a partir de la fecha primero (01) de marzo de 2019 hasta el veintiocho (28) de febrero de 2022; no produciendo bajo ningún término, concepto o condición la tácita reconducción, siendo este documento la única prueba que deba ser admitida en contrato. En ese sentido, si al vencimiento o rescindir de este contrato “EL ARRENDATARIO” no hubiese manifestado formalmente y por escrito a “LA ARRENDADORA” su interés de hacer uso de su única prórroga, se dará inicio a la llamada “Prórroga Legal”, bien sea total o parcial, tipificada en la normativa legal vigente…”
Alegando consecuentemente que de la redacción citada, se evidencia que el tiempo inicial de la relación arrendaticia es de tres (03) años, por las fechas indicadas ut supra, y estipulando que si al vencimiento o rescindir del contrato de arrendamiento la arrendataria, no hubiere manifestado formalmente y por escrito a la arrendadora, su voluntad de acogerse a su única prórroga contractual, quedando afirmado que existe una prórroga contractual y adicionalmente una prórroga legal.
Expone que en fecha diecisiete (17) de enero de 2022, la arrendadora, exigió a través de una comunicación, que fue recibida por su mandante en fecha diecinueve (19) de enero de 2022, la finalización ó desocupación del inmueble arrendado, arguyendo, aun cuando ni siquiera había concluido el contrato de arrendamiento.
“…POR MEDIO DE LA PRESENTE NOS PERMITIMOS HACER DE SU CONOCIMIENTO QUE EL LUNES 28-01-2022 FINALIZA EL TERCER Y ÚLTIMO AÑO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO CON UDS. DE FECHA 01-03-2019; SOBRE EL LOCAL N° 1 QUE FORMA PARTE INTEGRAL DEL INMUEBLE N° 15 A-33 CALLE 72 EN LA CIUDAD DE MARACAIBO, POR TAL OCASIÓN Y POR VOLUNTAD DEL PROPIETARIO DE DICHO INMUEBLE LA EMPRESA JURÍDICA MORURD C.A. J-30233377-6 CUMPLO EN PARTICIPAR EL INTERÉS DE ÉSTE DE, NO RENOVAR LA RELACIÓN ARRENDATICIA CON SU REPRESENTADO.
POR TANTO, DEBERÁN PROCURAR CON ANTELACIÓN, A LA DESOCUPACIÓN DEL LOCAL ARRENDADO, TANTO DE BIENES COMO DE PERSONAS…”
En el mismo sentido, resulta pertinente traer a colación, la comunicación efectuada por la sociedad mercantil CORSAIRE BARBERÍA & SPA, en fecha treinta y uno (31) de enero de 2022, medio de prueba suficientemente valorado por esta Operadora de Justicia, con el cual, se apreció que contradigo los argumentos expuestos por la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., en cuanto la deuda generada por la diferencia de cánones de arrendamiento y de igual forma hacer conocimiento el formal interés de hacer uso de la prórroga contractual regulada en su cláusula segunda del contrato de arrendamiento.
En fundamento a ello, resulta necesario exponer lo establecido en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, lo siguiente:
“Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
En este mismo orden de ideas disponen los artículos 1.167 y 1.168 ejusdem:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.168 En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
De los artículos anteriormente citados se deriva que los contratos son ley entre las partes y que éstas están obligadas a cumplir lo que se ha establecido en ellos, de lo contrario, si una de las partes no llega a ejecutar su obligación puede la otra parte a escogencia reclamar el cumplimiento ó la resolución del contrato.
Aunado a ello, se constató del contrato de arrendamiento privado, suscrito entre la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., y la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERÍA & SPA, C.A., que dicho contrato fue suscrito a tiempo determinado, establecido este con una duración de tres (03) años, esto es desde el primero (01) de Marzo de 2019, hasta el veintiocho (28) de Febrero de 2022, asimismo, se constató que el contrato de arrendamiento le otorga la facultad a la arrendataria Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERÍA & SPA, C.A., de solicitar la prórroga contractual, siempre y cuando sea solicitada formalmente y por escrito manifestando su intención de acogerse a su única prorroga contractual. Ahora bien, establecido como se haya el lapso de duración del contrato y de mutuo acuerdo por las partes en la duración de tres (03) años de vigencia, y en atención a la comunicación realizada en fecha diecisiete (17) de Enero de 2022, firmado por el Administrador de la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., donde dejó establecido que por lo cual en atención a las pruebas suministradas, así como las informativas debidamente consignadas y la respectiva prueba de inspección judicial, realizada por este Tribunal y todas debidamente valoradas en atención al Derecho, al Debido Proceso y la Tutela Judicial Efectiva, en tal sentido, la excepción del contrato no cumplido alegado como defensa por parte de la demandada reconviniente no resulta aplicable al presente caso, por cuanto no se configuró incumplimiento alguno por parte de la Arrendataria en cuanto a los cánones de arrendamiento, por cuanto nunca hubo aumento de mutuo acuerdo, ni ante la SUNDDE.
En ese contexto, en atención a las pruebas suministradas y debidamente valoradas por esta Sentenciadora, de las pruebas de Inspección Judicial, llegó a la conclusión que efectivamente se transgredió la Cláusula Segunda del referido Contrato de Arrendamiento, en el sentido, que al momento de la Sociedad Mercantil MORURD, C.A., emitir la comunicación de fecha diecisiete (17) de enero, manifestando que en fecha veintinueve (29) del mismo, concluían los tres (03) años de vigencia del contrato estipulado, resulta totalmente contrario a lo pactado, en el sentido de pretender rescindir de forma anticipada al contrato suscrito, ahora bien, en otra perspectiva, de lo establecido en el referido acuerdo contractual, se le otorgó a la Arrendataria Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERÍA & SPA, C.A., la facultad de acogerse a la bien llamada prorroga contractual, siempre y cuando la misma fuera manifestada dentro de los tres (03) años de vigencia del acuerdo, antes de la culminación del mismo, como efectivamente fue constatado en cuanto a la comunicación realizada por la Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERÍA & SPA, C.A., en fecha treinta y uno (31) de enero de 2022, donde manifiestan su voluntad de acogerse a su única prorroga legal, establecida por tres (03) años, es por ello, que en cuanto a los fundamentos que anteceden, de hecho, de derecho, es que determinó en el Dispositivo de la Audiencia Oral celebrada, Con Lugar la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento de Local Comercial, en atención a la prorroga contractual, hasta el veintiocho (28) de febrero de 2025, solicitado por la representación judicial de la parte actora, Sociedad Mercantil CORSAIRE BARBERÍA & SPA, C.A., y en su defecto, Sin Lugar la Reconvención por Desalojo, alegada por la representación judicial de la Sociedad Mercantil MORURD, C.A. Así se decide.