TSJ Regiones - Decisión

DE LA PIEZA DE MEDIDAS
Quien ahora suscribe la presente Providencia, Abogado. YGOR RAFAEL REYES FERNANDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 66.323, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando en carácter de apoderado judicial de la ciudadana GISELA ROSA MEDINA CHOURIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-1.691.195, quien es propietaria y arrendadora del inmueble ubicado en la Av. 2B esquina con calle 84, identificado con el No. 84-15, de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando con el carácter de parte demandante en el presente juicio por cobro de bolívares por daños y perjuicios, canon de arrendamientos insolutos e indemnización de acuerdo a lo establecido en la cláusula segunda, quinta y décimo séptima del contrato de arrendamiento, contra la empresa GRAFIC CENTER C.A., seguidamente expone:
Que consta en el libelo de demanda del expediente No. 59.443, llevado por este Juzgado, que su representada dio en arrendamiento a la demandada sociedad mercantil GRAFIC CENTER, C.A., un inmueble ubicado en la Av. 2B, esquina con calle 84, identificado con el No. 84-15, de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo del estado Zulia, de su única y exclusiva propiedad, que la pretensión tiene como objeto el cumplimiento del contrato por parte de la arrendataria, los cuales encuadran en los artículo 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.273, 1.592 y 1.597 del Código Civil, que el contrato establece en sus cláusulas primera y segunda se describió el inmueble, el cual constada de dos partes integrantes de un todo, una parte acondicionada y destinada a vivienda familiar y la otra parte destinada al uso comercial, ambas partes del inmueble suficientemente descritas en el libelo de la demanda, las partes contratantes por voluntad propia establecieron en la cláusula quinta del contrato que no podían realizarse alteraciones, ni modificaciones al inmueble sin la autorización expresa y por escrito a la arrendadora, y que en cuanto a ello, la SUNDDE a solicitud realizó una inspección estableciendo y comprobando que la arrendataria GRAFIC CENTER C.A., ocupa todo el inmueble para el uso comercial, en la inspección, constatándose en la inspección que la arrendataria modificó, alteró, destruyó, construyó, amplió y redujo espacios, demolió habitaciones, eliminó jardineras, derribó árboles, alteró todo el inmueble y especialmente cambió la distribución del área destinada exclusivamente a vivienda. Eliminó la vivienda para adaptarla y usarla exclusivamente a la actividad comercial de la sociedad mercantil GRAFIC CENTER, C.A., expone que este hecho va en contradicción a lo establecido en la cláusula quinta del referido contrato, y contraviene los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.273, todo lo cual hace exigible el derecho al pago de todas las cantidades de dinero reclamadas, las alteraciones, modificaciones, construcciones, así como el monto de los cánones insolutos y la indemnización de acuerdo a lo establecido en la cláusula décima séptima del contrato, y que además arguye que están admitidas expresamente por la arrendataria en la cuarta audiencia, que se acompaña en los documentos públicos anexos en la pieza principal y que se acompañan con el presente escrito, concluyendo así la autoridad administrativa competente en la materia, en su decisión en fecha 15 de junio de 2023.
Asimismo, expone que en las muestras fotográficas llevadas a cabo por la SUNDDE, se prueba que la arrendataria alteró y modificó todo el inmueble, que la cocina es usada por el personal de la empresa y este uso abusivo ha ocasionado daños graves muy superiores al uso normal, y que igualmente elimino muchas áreas de la vivienda, incluyendo una habitación con su baño y closet, eliminó todas las áreas de jardineras y creo áreas para ampliar sus talleres y colocar maquinarias, estableciendo en la inspección “…Con todo lo anteriormente narrada y expuesto se puede probar deterioro del inmueble en su totalidad. El arrendatario ha demolido paredes, jardines, patios, terrazas al aire libre, ha cortado árboles de sombra para construir en su lugar depósitos para GRAFIC CENTER…”, Alega que dichas obras fueron realizadas para su beneficio en detrimento de la arrendadora, ocasionando un grave daño a la estructura del mismo, quedando en ruina dicho inmueble, al estado de que está en riesgo de que sus bases y estructura han sido mitificadas desordenadamente con el temor de que pudiera suceder un daño a la integridad física de una persona.
DE LOS EXTREMOS DE PROCEDENCIA PARA EL DECRETO DE LA MEDIDA DE EMBARGO PREVENTIVO:
Alega que el fumus boni iruis o la apariencia de buen derecho es relacionado a la presunción que exista sobre el derecho reclamado por la parte accionante y solicitante. Tal requisito amerita entonces el establecimiento del juicio de verosimilitud sobre la pretensión aducida por el actor, todo lo cual debe desprenderse de las pruebas traídas a juicio en la oportunidad correspondiente sin que ello presuponga un pronunciamiento sobre el fondo de lo debatido.
En cuanto al segundo requisito, el periculum in mora o peligro en la mora, se encuentra referido a la probabilidad de quedar ilusoria la ejecución del fallo que sea dictado en la causa, lo cual puede ser consecuencia de los actos que ejecute el demandado para tal fin, sumando a la tardanza que sufren los procesos judiciales, dicho requisito debe desprenderse o presumirse de los elementos probatorios.
Que la actuación reiterada de la arrendataria GRAFIC CENTER, C.A., y su fiador ENDER SMITH DUARTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.812.660, de este domicilio, prueban y confirman que no ejecutarán las obras necesarias para recuperar el inmueble, continuarán sin cumplir con la Ley Especial que rige la materia, ni con la cláusula quinta del contrato y con sus obligaciones contractuales el abuso sostenido realizado en el inmueble así lo confirman, igualmente el hecho de burlar la buena fe de la arrendadora al firmar un acuerdo ante la SUNDDE. Y que ante ello se hace necesario e imperioso solicitar la medida de embargo preventivo sobre bienes muebles e inmuebles de la arrendataria, y si ellos no fueran suficientes sobre bienes muebles e inmuebles y acciones del fiador, con el fin de que mi mandante asegure que su inmueble será reestablecido a su estado original, que los siguientes instrumentos públicos demuestran los hechos de la demanda para burlar o desmejorar la efectividad de la sentencia esperada y por ende riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo:
1) Acuerdo realizado ante la SUNDDE, y su incumplimiento hacen plena prueba de la admisión de los hechos y la actitud burlesca, con la que se mantiene la arrendataria y su fiador, al no cumplir con dicho acuerdo, que en el mismo la arrendataria admitió y accedió a pagar la cantidad de DIEZ MIL DOLARES AMERICANOS ($10.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, mas la cantidad de NOVECIENTOS DOLARES AMERICANOS ($900,00), por concepto de honorarios de abogado
2) El hecho de haber admitido ante la autoridad administrativa en la cuarta audiencia, suscrita por la junta directiva de la sociedad GRAFIC CENTER, C.A., que “… acepta y admite como cierta la inspección realizada por la SUNDDE, admite estar ocupando todo el inmueble para uso comercial de GRAFIC CENTER, C.A., igualmente que realizó modificaciones sin autorización y que cambió el destino del área de vivienda a área comercial, todo lo cual está suficientemente probado en la referida inspección. Igualmente admite que no ha realizado mantenimiento al inmueble y su irresponsabilidad ha ocasionado un evidente deterioro al mismo.” Igualmente manifestó que las alteraciones y modificaciones pudieron haber sido autorizadas verbalmente, con su dicho reitera su admisión que realizó todas las obras y que no obtuvo la autorización expresa y por escrito de la arrendadora, tal y como lo establece la cláusula quinta del contrato.
3) El acta de resolución donde constan los reclamos de la arrendadora, y lo admitido expresamente por la arrendataria.
4) El escrito presentado ante la SUNDDE, en fecha 14 de junio de 2023, en la cual se dio cumplimiento al acuerdo consignando el contrato, ello prueba de la actitud conciliatoria de la arrendadora y su voluntad de continuar la relación arrendaticia.
5) Las notificaciones realizadas por la SUNDDE, en fecha 15 de junio a los ciudadanos JERRY GREAVES, titular de la cédula de identidad No. V-11.289.108, GILBERTO GARCIA URDANETA, titular de la cédula de identidad No. V-4.529.325, y ENDER SMITH DUARTE ARAUJO, titular de la cédula de identidad No. V-5.812.660, en su carácter de Administrador-Gerente, Vice-Presidente y Presidente, respectivamente, de la arrendataria sociedad mercantil GRAFIC CENTER C.A., que en la misma se les notifica que la arrendadora consignó el contrato de arrendamiento para su discusión y firma a fin de dar cumplimiento a lo acordado.
6) El contrato de arrendamiento, documento fundamental anexado al libelo, donde constan las obligaciones pactadas por la arrendataria.
Esgrime que, ello sin lugar a dudas demuestras en el presente caso la existencia de una presunción grave a favor de su mandante, ante la actitud de la arrendataria en no cumplir el contrato, y pagar las cantidades reclamadas y sus conceptos., ello fundamentado en la dilación del juicio, y el fundado temor que se le ocasione un daño de difícil reparación, razón por la cual solicitó se declare cumplido el requisito periculum in mora.
En fundamento a ello solicitó se decrete Medida Preventiva de Embargo, sobre bienes Muebles de la arrendataria GRAFIC CENTER, C.A., y en caso de cubrir el monto se ejecute sobre bienes muebles e inmuebles y sobre las CUATROCIENTAS MIL ACCIONES (400.000) que posee su fiador ENDER SMITH DUARTE, en la referida sociedad mercantil, hasta por el doble de las sumas reclamadas en el libelo de demanda.
Este Tribunal para resolver observa:
En lo que respecta a la medida de embargo, establece el artículo 585 ejusdem, que el Juez decretará las medidas preventivas, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esto y del derecho que se reclama.
De esta norma se colige que son dos los requisitos exigidos para que sea procedente decretar las medidas preventivas, tales como: 1) PERICULUM IN MORA o el riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución de la sentencia; y 2) EL FUMUS BONIS IURIS o la presunción del derecho que se reclama.
Se deja constancia que la parte solicitante, presento con el referido escrito de solicitud de medida copias simples, que reposan en la pieza principal de la causa:
1) Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 13 de junio de 2000, anotado bajo el No. 18, Tomo 98, de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina.
2) Inspección de Arrendamiento Inmobiliario realizado por la SUNDDE, en la misma se evidencia PRIMERO: las obras, construcciones, ampliaciones, destrucciones del área de vivienda para adaptarla al uso exclusivo de la actividad comercial de GRAFIC CENTER, C.A.
3) Informe de peritaje del perito nombrado por la SUNDDE, donde se evidencia alteraciones, construcciones, demoliciones y destrucciones del inmueble.
4) Acta Conciliatoria No. 4, donde consta el acuerdo suscrito por la arrendataria.
5) Acta de Resolución de la SUNDDE, de fecha 15 de junio de 2023, donde da por concluido el procedimiento administrativo y dejó constancia que en el mismo se evidencio las obras efectuadas por la arrendataria.
6) Escrito recibido por la SUNDDE, y agregado al expediente donde consigna en nombre de la arrendadora en fecha 14 de junio el contrato de arrendamiento para su discusión y firma con la arrendataria.
7) Notificaciones efectuadas por la SUNDDE, a los fines de informar a la directiva de GRAFIC CENTER, C.A., de que el contrato de arrendamiento se encuentra disponible para su discusión y así darle cumplimiento al acuerdo firmado ante ese organismo.
En cuanto a la valoración de los presentes medios probatorios, esta Operadora de Justicia se reserva a valorarlos en la sentencia de mérito correspondiente, siendo los mismos parte del proceso, por lo que de un análisis superficial corresponderá para determinar los requisitos a los fines del estudio y cumplimiento de los mismos, por lo cual no comporta un pronunciamiento al fondo del litigio.
Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político-Administrativa, con ponencia del Magistrado LEVIS IGNACIO ZERPA, en juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por el MUNICIPIO SAN SEBASTIAN DE LOS REYES DEL ESTADO ARAGUA contra FRANCISCO PEREZ DE LEON y LA SUCESIÓN DE MIGUEL TORO ALAYON, sentencia pacíficamente reiterada, sobre los requisitos contenidos en el Artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, asentó:
“En cuanto al periculum in mora, ha sido reiterado pacíficamente por la doctrina y la jurisprudencia, que su verificación no se limita a la mera hipótesis o suposición, sino a la presunción grave del temor al daño por violación o desconocimiento del derecho si éste existiese, bien por la tardanza de la tramitación del juicio, bien por los hechos del demandado durante ese tiempo tendentes a burlar o desmejorar la efectividad de la sentencia esperada.
Con referencia al fumus boni iuris, su confirmación consiste en la existencia de apariencia de buen derecho, pues cuando se acuerda la tutela cautelar no puede prejuzgarse sobre el fondo del asunto planteado. Puede comprenderse entonces como un preventivo cálculo o juicio de probabilidad y verosimilitud sobre la pretensión del demandante; correspondiéndole al Juez analizar los recaudos o elementos presentados junto con el escrito de la demanda, a los fines de indagar sobre la existencia del derecho que se reclama.”
Así pues procede este juzgador a analizar el cumplimiento de tales extremos, y al efecto se permite realizar las siguientes consideraciones:
Con respecto a la presunción del buen derecho, Liebman, señala que se refiere a la existencia de un derecho del cual se pide tutela en el proceso principal. De esta manera, una vez examinados, los documentos acompañados al escrito libelar, concluye este jurisdicente que de los mismos se puede evidenciar la apariencia de buen derecho a favor del demandante, sin que de esta forma se prejuzgue, en la presente fase del procedimiento, sobre el fondo del asunto debatido, cumpliendo así con el primer requisito para el decreto de la medida como es la acreditación de la presunción del buen derecho o fumus bonis iuris.
En cuanto a la verificación del requisito del periculum in mora, Márquez Añez, comenta que la derivación fundamental de este objetivo debe dirigirse al mantenimiento o conservación del status quo, existente al día de la demanda para garantizar patrimonialmente una eventual ejecución cuando la medida tenga razonablemente justificación.
En el mismo sentido, el autor Campo Cabal señala que el periculum in mora consiste en el temor razonable de un daño jurídico posible, inminente e inmediato, causado durante el desarrollo del proceso principal, alterando la situación inicial existente.
Asimismo, ha sido reiterado pacíficamente por la doctrina y la jurisprudencia, que su verificación no se limita a la mera hipótesis o suposición, sino a la presunción grave del temor al daño. De manera pues que este Tribunal en observancia a ello, y de conformidad con lo evidenciado del contrato de arrendamiento de fecha 13 de junio del 2000, autenticando por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el No. 18, Tomo 98, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, tal circunstancia es suficiente para considerar que se cumple con dicho extremo.