TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente N° 46.866
Motivo: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
SENTENCIA DEFINITIVA
RESUELVE

PARTE DEMANDANTE: EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON, venezolano, mayor de edad, titular de cedula de identidad N° V-3.510.381, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, representado por el abogado en ejercicio ADENIS ANTONIO RAGA MORA, venezolano, mayor de edad, portador de la cedula de identidad No. V-7.801.016, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 175.694, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

PARTE DEMANDADA: JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-3.649.101, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, representado por la abogada en ejercicio ELIZABETH CHIRINOS VARGAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 22.864

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

I
RELACIÓN DE LAS ACTAS PROCESALES

Consta en actas que en fecha diez (10) de abril de 2023, el ciudadano EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON, anteriormente identificado, representado judicialmente por el abogado en ejercicio ADENIS ANTONIO RAGA MORA, ut supra identificado, interpuso demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, en contra del ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANOS anteriormente identificado, ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. En la misma fecha fue distribuida dicha demanda, correspondiendo a conocer de la causa a este Tribunal, mediante distribución Nº TCM-120-2023.

En fecha trece (13) de abril de 2023, este Tribunal profirió auto mediante el cual instó a la parte actora a los efectos de la determinación de la competencia de la cuantía.

En fecha veinte (20) de abril de 2023, este Tribunal admitió la presente demanda cuanto a lugar en derecho, y en tal sentido, se ordenó la citación del ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANOS.

En fecha veinticuatro (24) de mayo de 2023, el alguacil de este Tribunal expuso que en fecha ocho (08) de mayo le fue imposible practicar la citación del demandado, ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, y del mismo modo, deja constancia que se trasladó en fecha veintidós (22) de mayo, logrando ubicar el ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, quien se negó a firmar la boleta de citación.

En fecha treinta (30) de mayo de 2023 se ordena la complementación de la citación del demandado, ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, tal como lo dispone el artículo 218 del código de procedimiento civil.

En fecha siete (07) de junio de 2023, el secretario de este Juzgado deja constancia que en fecha treinta (30) de mayo del año en curso, le fue imposible practicar la notificación de la parte demandada, ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, posteriormente en fecha dos (02) de junio del mismo año, de igual forma le fue infructuosa lograr la notificación referida; y finalmente en fecha siete (07) de junio de 2023, fue atendido por el demandado de autos.

En fecha diez (10) de julio de 2023, la parte demandada, ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, asistido por la profesional del derecho ELIZABETH CHIRINOS VARGAS, presenta escrito de contestación de la demanda.

Posteriormente en fecha doce (12) de julio de 2023, ha sido contestada la demanda en el presente procedimiento y encontrándose en la oportunidad procesal para fijar audiencia preliminar, este Tribunal ACUERDA fijar la audiencia preliminar para el tercer día (3°) de despacho siguiente a la presente fecha.

Ahora bien, en fecha dieciocho (18) de julio de 2023, este Tribunal realizó la audiencia preliminar, una vez realizada la exposición de las representaciones judiciales de las partes del proceso, se deja constancia que ninguna de las partes del proceso presentó escrito judicial, dándose por concluido el acto.

En fecha dieciocho (18) de julio de 2023, el apoderado judicial de la parte actora, el abogado en ejercicio ADENIS ANTONIO RAGA MORA, consigna contrato de arrendamiento de fecha tres (03) de abril de 1.995.

En fecha veintiuno (21) de julio de 2023, este Tribunal ACUERDA un lapso probatorio de cinco (5) días de despacho para que las partes promuevan las pruebas que crean convenientes.

En fecha veinticinco (25) de julio de 2023, el apoderado judicial de la parte actora, el abogado en ejercicio ADENIS ANTONIO RAGA MORA, presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha treinta y uno (31) de julio de 2023, la representación judicial de la parte demandada, la abogada en ejercicio ELIZABETH CHIRINOS VARGAS, presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha treinta y uno (31) de agosto de 2023, vistas las pruebas presentadas por las partes y vencido el lapso de promoción de pruebas este Juzgado pasa a admitir las pruebas promovidas por las partes del proceso.

En fecha dieciocho (18) de septiembre de 2023, el apoderado judicial de la parte actora, el abogado en ejercicio ADENIS ANTONIO RAGA MORA, presentó diligencia en la cual solicita que este Juzgado la audiencia oral.

En fecha trece (13) de octubre de 2023, este Juzgado fija la audiencia oral para el noveno (9º) día de despacho siguiente al presente auto, a las once de la mañana (11:00 am), ordenándose oficiar a la Coordinación Civil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. Celebrándose la misma en fecha veintisiete (27) de octubre de 2023, dejándose constancia de la correspondiente acta.

II
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

• DE LA PARTE DEMANDANTE:
(…OMISSIS…)
“Ciudadano (a) Juez (a); Es el caso que en fecha: nueve (9) de junio de mil novecientos setenta y seis (1976), soy el Propietario de dos (2) Locales Comercial signado con las Letras "A" y "B', fabricados con techos de tejas. Ubicados en la Jurisdicción del antiguo Parroquia Cacique Mara, hoy Parroquia Caracciolo Parra Pérez, del Municipio Maracaibo Estado Zulia, signado con el Nro. 40-09, Documento debidamente Autenticado por ante la Notaria Pública Tercera (3ra.) de la Ciudad de Maracaibo Estado Zulia, en fecha: tres (03) de marzo de mil novecientos noventa y ocho (1998), dejándolo inserto; bajo el Nro. 39, Tomo: No.: 36, de los libros de autenticaciones llevados por ante esta notaria”

Arguye la parte demandante “Ciudadano (a) Juez (a): El Local signado con letra A y "B" , el cual miden: SEIS (6) METROS CUADRADOS DE LARGO POR DOS METROS CON OCHENTA Y SIETE CENTIMETROS (2,87 MTS.), DE ANCHO. Con una extensión de TERRENO PROPIO ubicado en: Av. La Limpia, Barrio Panamericano, Sector: 1, Calle 79, Nro. 40- 09, en la Jurisdicción anteriormente Parroquia Coquivacoa, hoy parroquia Caracciolo Parra Pérez, Municipio: Maracaibo Estado Zulia. Documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del 2° Circuito del Municipio Maracaibo Estado Zulia, con fecha: 31 de enero, de dos mil dieciocho (2018) quedando inserto bajo el Nro. 2018.56, Asiento Registral: 1, del inmueble matriculado con el NO. 480.21.5.8.2444 Y correspondiente al libro de Folio Real del año 2018, El cual consigno en este acto COPIA CERTIFICADA DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD, contentiva de diez (10) folios útiles. (Signada con letra "A"), así mismo, COPIA DE CÉDULA DE IDENTIDAD del ciudadano: EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON, N°. V. - 3.510.381 (Signada con letra "B")”

Seguidamente, alega la parte actora “Es el caso; que el Inmueble (Local Comercial) arriba descrito (Signado con letra "A”) fue dado en calidad de ARRENDAMIENTO al Ciudadano: JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V. - 3.649.101, por un monto mensual de: CIEN (100) Dólares, Según Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la notaria pública Cuarta de la Ciudad de Maracaibo de fecha: cinco (5) de abril de 1995, bajo el Nro.: 218, Tomo: 01. Ahora bien; en fecha: veintitrés (23) de febrero de 2018, los Ciudadanos: EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON Y RAFAELA BALZA PARRA DE FERNANDEZ, titulares de las cédulas de identidad Nro. V. - 3.510.381, V.- 4.254.298, respectivamente, se deciden vender el referido Local Comercial y siendo que el mencionado Ciudadano: JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, titular de la cedula de identidad Nro. V. - 3.649.101, la persona que tiene la "Preferencia Ofertiva" de conformidad con el artículo: 38 de La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en la cual acordamos: "NOTIFICACION DE PREFERENCIA OFERTIVA ARRENDATICIA”, el cual fue presentada por ante la Notaria Cuarta de Maracaibo Estado Zulia, consigno en este acto: COPIA CERTIFICADA DEL ACTA NOTARIAL NOTIFICACIÓN DE PREFERENCIA OFERTIVA ARRENDATICIA, contentiva de cinco (5) folios útiles (Signada con letra "C").”

Indica la parte actora “En este mismo orden de ideas: El Ciudadano: JESUS ENRIQUE CASTELLANO, Suficientemente identificado en condición de ARRENDATARIO "ACEPTO" con Los Ciudadanos: EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON y RAFAELA BALZA PARRA DE HERNANDEZ, suficientemente identificados estos en cualidad de Propietarios del referido Inmueble, "NOTIFICACIÓN DE ACEPTACIÓN DE PREFERENCIA OFERTIVA ARRENDATICIA", según ACTA NOTARIAL, de fecha: siete (07) de marzo de dos mil dieciocho (2018), anexo en este acto COPIA CERTICADA DEL ACTA NOTARIAL NOTIFICACIÓN DE ACEPTACION DE PREFERENCIA OFERTIVA ARRENDATICIA, contentiva de cinco (5)folios útiles (signada con letra "D").”

Señala el actor “Ciudadano (a) Juez (a); en fecha: diecinueve (19) de marzo de 2019, el Ciudadano: JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, titular de la cédula de identidad NO. V. - 3.649.101, Interpone "DEMANDA" , por ante EL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, CON SEDE EN MARACAIBO, en contra de los Ciudadanos: EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON, DIANA MARITZA HERNANDEZ NEGRON y ENEXY HERNENDEZ NEGRON, venezolanos, titulares de las cédulas de Identidad Nro. V.-3.510.381, V.-7.626.913 y V.-7.808.719, respectivamente, MOTIVO: INTERDICTO DE AMPARO A LA POSESION. EXPEDIENTE N°. 15.124. Cuya SENTENCIA definitiva, rechaza la solicitud del ciudadano: JESUS ENRIQUE CASTELLANO, suficientemente identificado, siendo esta Sentencia a favor de los Ciudadanos: EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON, DIANA MARITZA HERNANDEZ NEGRON y ENEXY HERNENDEZ NEGRON, suficientemente identificados. Así se Declara en la VI, Dispositiva, del fallo pronunciando por la Administradora de Justicia, del Tribunal supra indicado de fecha: veintiocho (28) de febrero de 2023. Anexo en este acto COPIA CERTIFICADA DE LA SENTENCIA, Expediente N°. 15.124, Contentiva de: diecinueve (19) folios útiles (Signada con letra "E").”

Manifiesta el accionante “Como corolario a este situación, en fecha: treinta (30) de marzo de 2023, por ante las oficina de envíos de la Sociedad Mercantil: MRW VENEZUELA, Agencia: 24250, bajo el envío No. 200.7695763, en sobre sellado, se hizo llegar Carta para la DESOCUPACIÓN DEL LOCAL COMERCIAL, dado en Arrendamiento al Ciudadano: JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, titular de la cédula de identidad NO. V. - 3.649.101, el cual recibió. Ahora bien; la misiva explica los motivos que me Llevaron a Prescindir del Contrato de Arrendamiento. A su vez para la desocupación del Local Comercial de personas y bienes. Anexo en este acto: carta y Recibo del sobre enviado y a su vez recibido por parte del Ciudadano: JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, suficientemente identificado, la cual se explica por sí sola, contentiva de dos (2) folios útiles (signada con letra “F”)

Finalmente, la parte demandante agrega “Ciudadano (a) Juez (a); aclaro en este acto que el Ciudadano: JESUS ENRIQUE CATELLANOS, titular de la cédula de identidad No. V. - 3.649.101, mantiene un "ATRASO", desde la fecha: MARZO. 2019 hasta MARZO 2023, un total de: CUARENTA Y OCHO (48) CUOTAS de los CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS. Esto sin contar la fecha de recepción del presente acto. Motivo por el cual presento la presente DEMANDA, como en efecto DEMANDO. Consigno en este acto, COPIA DE LA CEDULA DE IDENTIDAD del ciudadano: JESUS ENRIQUE CASTELLANOS (Signada con letra “G”).

(…OMISSIS…)

Con fundamento, en los hechos expuestos y en el derecho anteriormente invocado, Yo: EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON, me dirijo a este digno administrador (a) de Justicia, muy respetuosamente al ciudadano (a) Juez (a), una vez cumplido todos los extremos legales del cual SOLICITO:
PRIMERO: “DECLARE CON LUGAR” la presente solicitud de acción de DESALOJO, en contra del DEMANDADO. Acuerde del local comercial dado en arrendamiento de personas y bienes, al Ciudadano: JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, titular de la cedula de identidad Nro. V-3.649.101.
SEGUNDO: ADMITA, la presente demanda y la tramite de conformidad con lo establecido en el Decreto De Rango Y Fuerza De La Ley De Regulación de Arrendamiento y Mobiliario para el Uso Comercial.
TERCERO: CONDENE, al Demandado a pagar la suma total de CUATRO MIL OCHOCIENTOS DOLARES (4.800$), cuyo monto en bolívares sería equivalente a la tasa actual del Banco Central de Venezuela, al momento en que finalice este juicio, por concepto de Cánones de Arrendamiento vencidos hasta la conclusión definitiva de este procedimiento, según el monto mensual acordado, desde la fecha: Marzo de 2019 hasta Marzo de 2023, es decir, la suma algebraica de DOCE MESES, que multiplicados por CUATRO AÑOS (No Cancelados) hacen un total de: CUARENTA Y OCHO CANON DE ARRENDAMIENTOS VENCIDOS. Equivalente a la suma ut supra.
CUARTO: CONDENE, En Costas a la parte Demandada por haberme obligado a litigar y defender mis derechos, visto su total divorcio de la ley vigente . Por la cual exijo al este digno Tribunal que calcule las costas de la presente acción, de conformidad con lo establecido en el artículo 286 de código Eiusdem y señale su monto en el decreto de intimación de la Demandada.
De conformidad con lo establecido en el artículo 340 y 38 del Código Civil Eiusdem, estimo el valor o cuantía de la presente Demanda por la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS DOLARES (4.800$), cuyo monto en bolívares sería equivalente a la tasa actual del Banco Central de Venezuela, al momento en que finalice este juicio. Pidiendo expresamente que este valor sea indexado al momento de ejecutarse efectivamente la sentencia.”

• DE LA PARTE DEMANDADA:

El accionado, ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, antes identificado, alega en su escrito de contestación de la demanda, lo siguiente:

(…OMISSIS…)

DELIMITACIÓN DEL OBJETO DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Para inteligenciar las defensas opuestas contra la demanda propuesta por el ciudadano EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRÓN, se impone delimitar conceptualmente el objeto de la pretensión del actor, y en ese sentido, es menester destacar:
a) Que el interés principal del demandante se encuentra encauzado, a través de la acción de desalojo, prevista en el artículo 40 del Decreto, con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que ha sido en este caso fundamentada en la causal legal estatuida en el literal a) de esa norma, la cual refiere al hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio.
b) Adicionalmente, el demandante también propugna un interés para el cobro de cánones de arrendamiento supuestamente adeudados por la parte arrendataria; y en ese sentido, alega la parte actora un canon mensual de arrendamiento de CIEN DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (US $ 100,00), imputándole a la parte arrendataria una supuesta deuda conformada por CUARENTA Y OCHO (48) CANONES MENSUALES, para totalizar una pretensión de cobro de CUATRO MIL OCHOCIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (US $ 4.800,00).

DEFENSAS PROPIAMENTE DICHAS
Quedando delimitada la pretensión de la parte actora, en la forma como hemos sintetizado bajo el epígrafe anterior, opongo las siguientes defensas:

1. FALTA DE CUALIDAD PASIVA DEL DEMANDADO : Esta defensa de fondo , de carácter preliminar, la opongo con fundamento en que el demandado "АСЕРТÓ" la oferta del demandante, notificada notarialmente, por ante la Notaria Pública Cuarta del municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 07 de marzo de dos mil dieciocho (2018), en virtud de lo cual, conforme a lo previsto en el artículo 1.161 del Código Civil, en concordancia con el articulo 1.474 ejusdem, quedó perfeccionado e contrato de compra-venta, que supone la transmisión de la propiedad del inmueble arrendado, y por consiguiente el traspaso de la titularidad de la misma por la parte arrendadora, que devino, desde el momento de la aceptación contractual, en vendedora, a favor de la parte arrendataria, que devino, igualmente a partir de ese mismo momento, en parte compradora.
Obviamente, el perfeccionamiento del contrato de compra-venta le otorga al arrendatario carácter de comprador y/o adquiriente de la propiedad del local; por lo que, lógicamente, desde el mismo momento en que se verificó el perfeccionamiento del contrato de compra-venta, vale decir, desde el 7 de marzo de 2018, el arrendatario, devenido en comprador y nuevo propietario, no es deudor de cánones de arrendamiento, pues la cualidad de arrendatario la perdió desde el mismo momento en que quedó perfeccionado el contrato de compra-venta.
1.1 En todo caso ofrezco el pago del precio, así: “En coherencia con la defensa alegada, por la falta de cualidad pasiva de la parte demandada, por este medio, y desde ya, ofrezco el pago del precio, el cual se ejecutara con la tradición jurídica a la que se encuentra obligado la parte vendedora (accionante), que podrá comportarla, bien en forma voluntaria, o, como consecuencia del efecto coercitivo de la cosa juzgada que emane del proceso judicial en el cual se reconozca y se le otorgue certeza formal al acto jurídico de la compra-venta que a través de esta defensa postulo."
2. IMPROCEDENCIA LEGAL DE LA PRETENSION: Como consecuencia del alegato anterior, NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, ser deudor de la parte actora de los cánones de arrendamiento postulados en el libelo de la demanda, en virtud de lo cual: Niego, rechazo y Contradigo la procedencia de la demanda de desalojo, puesto que no debiendo, por las razones ya expuestas, JESUS ENRIQUE CASTELLANOS ninguno de los cánones reclamados por EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRÓN, es obvio que la parte demandada NO SE ENCUENTRA INCURSA en la causal de DESALOJO prevista en el artículo 40, literal a) Decreto, con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
3. PROHIBICIÓN LEGAL DE CANONES EN MONEDA EXTRANJERA: Como defensa eventual, para el supuesto negado que las defensas anteriores sean desestimadas, expresamente opongo como defensa de fondo la ILEGALIDAD DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO DEMANDADOS, toda vez que contravienen la prohibición expresa establecida en el artículo 41, literal e) del Decreto, con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que el actor está postulando cánones de arrendamiento en dólares, siendo expresamente prohibido en la señalada disposición legal. Efectivamente, invoco, a los efectos de sustentar la defensa de fondo opuesta, la aplicación de la PROHIBICION EXPRESA DE LA LEY, estatuida en la mencionada norma, según la cual:
"Artículo 41: En los inmuebles regidos por este decreto ley queda taxativamente prohibido (...) e. Establecer cánones de arrendamiento en moneda extranjera (...)

4. CONTRADICCIÓN GENERAL DE LA DEMANDA: A todo evento, y en ejercicio del derecho de defensa que me asiste: NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO la pretensión procesal expuesta por la parte demandante en su libelo de demanda, por ser jurídicamente improcedente, y en virtud de ello, no merecer ninguna forma de estimación por parte de los órganos de la jurisdicción llamados a decidir la presente causa.
Por todo lo expuesto, solicito al Tribunal que sea valorado el presente escrito en la definitiva, por consiguiente Declarada Sin Lugar la Demanda de DESALOJO interpuesta en mi contra”.

III
PUNTOS CONTROVERTIDOS
1. La existencia de una relación arrendaticia entre los ciudadanos EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON y JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, ambos antes identificados. –
2. El perfeccionamiento de la venta en virtud de la preferencia ofertiva planteada por el ciudadano JESUS ENRIQUE HERNANDEZ NEGRON y JESUS ENRIQUE CASTELLANOS.-
3. Falta de Cualidad del actor.-
4. El incumplimiento de la parte demandada en el pago de cuarenta y ocho (48) meses de cánones de arrendamientos a contar desde marzo de 2019 hasta marzo de 2023.
5. Estimación de Cánones de arrendamiento en moneda extranjera.

IV
DE LAS PRUEBAS

DE LA PARTE DEMANDANTE

1. Prueba Documental: Original contentiva de Contrato de Mejoras y Bienhechurías, suscrito entre los ciudadanos RAMON DARIO CORONA CHAVEZ y EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON, recaído en seis (06) locales comerciales y una (01) habitación para uso familiar, incluyendo una cocina, dos baños externos, con las siguientes especificaciones y medidas: Dos locales comerciales, los cuales se identifican con letra A y B, fabricado con techo de tejas y los cuatro locales, marcados con las letras C, D, E y F, con techos de plata banda, todo con paredes de bloques y frisos de cementos, con pisos de mosaico los cuatro primeros locales y con pisos de granitos los dos últimos, cada uno con sus sala sanitaria, debidamente equipada y las paredes revestidas con cerámica; y, los locales A y B, miden SEIS METROS (6 MTS) DE LARGO POR DOS METROS CON OCHENTA Y SIETE CENTIMETROS (2,87 MTS) DE ANCHO. La habitación para uso familiar fue construida igualmente con paredes de bloque, techos de plata banda y con su sala sanitaria debidamente equipada. Los Locales C y D miden SEIS METROS (6,MTS) DE LARGO POR TRES METROS CON TREINTA Y CINCO CENTIMETROS (3, 35 MTS) DE ANCHO, y el Local E, mide CUATRO METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS (4,50 MTS) DE ANCHO POR DOCE METROS (12 MTS) DE LARGO, y el Local F, mide CINCO METROS (5 MTS) DE ANCHO POR ONCE METROS ( 11 MTS) DE LARGO. Las Edificaciones antes descrita fueron construidas con fachada de vidrio con protecciones de metal edificada sobre un terreno en donde existen igualmente una construcción que queda anexa a estos locales, situados en jurisdicción del antiguo municipio Cacique Mara, Hoy Parroquia Coquivacoa, del municipio Maracaibo del estado Zulia, que mide SEIS METROS (6MTS) DE FRENTE POR DIEZ METROS (10MTS) DE FONDO, construidas con paredes de bloque , techos de tejas y pisos de mosaicos y su sala, signada con el Nº 40-09, edificada sobre un terreno que se dice ser ejido. Así mismo, un local donde funciona un negocio de refresquería y cafetería, situado en la parte sur oeste del referido terreno. Según documento autenticado en fecha tres (03) de marzo de 1.998, ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, bajo el Nº 39, Tomo Nº 36 de los libros de autenticaciones.-

2. Prueba documental: Original de documento de propiedad del bien inmueble conformado por: seis (6) metros cuadrados de largo por dos metros con ochenta y siete centímetros (2,87 mts.), de ancho, con una extensión de TERRENO PROPIO ubicado en: Av. La Limpia, Barrio Panamericano, Sector: 1, Calle 79, Nro. 40 09, en la Jurisdicción anteriormente Parroquia Coquivacoa, hoy Parroquia Caracciolo Parra Pérez, Municipio: Maracaibo Estado Zulia. Documento Protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del 2: Circuito del Municipio Maracaibo Estado Zulia, con fecha treinta y uno (31) de enero de dos mil dieciocho (2018), quedando anotado bajo el Nro. 2018.56; Asiento Registral: 1, del inmueble matriculado con el No. 480.21.5.8.2443, y correspondiente al libro de Folio Real del año 2018.-

3. Prueba Documental: Copia de cédula de identidad del ciudadano: EURO ANTONIO HENANDEZ NEGRON, venezolano, mayor de edad, portador de la cedula de identidad No. V. -3.510.381.

4. Prueba documental: Original contentiva de Notificación de Preferencia Ofertiva Arrendaticia suscrita por los ciudadanos EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON y RAFAELA BALZA PARRA DE HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, conyuges entre si, portadores de las cedulas de identidad Nos. V-3.510.381 y V-13.624.275, respectivamente, mediante la cual se declara haber decidido vender el local comercial objeto del presente juicio, participando al ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANO, la preferencia ofertiva.

5. Prueba documental: Original contentiva de Aceptación de Preferencia Ofertiva Arrendaticia suscrita por el ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANO, venezolano, mayor de edad, soltero, portador de la cedula de identidad No. V-3.649.101, de este domicilio dirigido a los ciudadanos EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON y RAFAELA BALZA PARRA DE HERNANDEZ, antes identificados, mediante la cual se declara el interés de comprar el local comercial objeto de la relación arrendaticia.
6. Documental: Copia Certificada De La Sentencia, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia,
7. Documental: Carta de terminación de la relación arrendaticia de fecha treinta (30) de marzo de 2023, enviada por ante la oficina de envíos de la Sociedad Mercantil: MRW VENEZUELA. Agencia: 24250, bajo el envío Nro. 200.7695763 en sobre sellado, con el fin de solicitar la DESOCUPACIŐN DEL LOCAL COMERCIAL, la cual consta en actas en los folios cuarenta y tres (43) y cuarenta y cuatro (44)
8. Documental: original de contrato de arrendamiento celebrado en fecha cinco (05) de abril de 1995, bajo el No. 218, Tomo 01, por ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Maracaibo del estado Zulia entre los ciudadanos HILDA ROSA NEGRON DE HERNANDEZ,. venezolana, mayor de edad, portadora de la cedula de identidad No. 7.624.285, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia y el ciudadano JESUS CASTELLANO, antes identificado

Las documentales anteriores fueron acompañadas con el libelo de la demanda, y presentadas a lo largo del proceso; estos medios probatorios no fueron tachados de falsos por la contraparte, en tal sentido se estiman en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1. En virtud del principio de Comunidad de la prueba, promueve las documentales presentadas por la parte actora relativas a la Notificación de preferencia ofertiva arrendaticia de fecha veintitrés (23) de febrero de 2018 y la notificación de aceptación de preferencia ofertiva arrendaticia de fecha siete (07) de marzo de 2018.
Los medios probatorios promovidos fueron valorados anteriormente, en consecuencia, téngase aquí como reproducida la valoración dada por esta juzgadora a los mismos. Así se establece-.

V
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE DEMANDANTE

Este Tribunal puede apreciar que el fundamento expuesto por la demandada se trata de una defensa de fondo, en este sentido el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, mediante sentencia No. 2036, de fecha 30 de Julio de 2003, establece lo siguiente:

“La falta de cualidad en nuestro Código de Procedimiento Civil vigente es una defensa perentoria o de fondo que puede hacer valer la parte demandada en la contestación de la demanda. De allí que, cuando el juez resuelve esta defensa como punto previo en la sentencia definitiva, emite un pronunciamiento de fondo sobre el mérito de la controversia ya que, la cualidad o legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, cuyo examen no puede resolverse in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera a la del proceso; solo puede realizarlo el juez al momento de la decisión sobre el mérito de la controversia.”

El autor Luis Loreto, apunta que la cualidad es la “... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...” (…) “... Fácil es comprender como dentro de esta concepción de la acción, baste en principio, para tener cualidad afirmarse titular de un interés jurídico sustancial que se hace valer en propio nombre.” Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1987, págs.183 y 188

Por su parte la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado sobre la cualidad en diferentes ocasiones, así mediante sentencia No. 681, de fecha 15 de marzo del 2006, bajo la ponencia de la Magistrada YOLANDA JAIMES GUERRERO, ha señalado:

“La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla, siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, como aquella "... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera ... ". (Ensayos Jurídicos, "Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad", Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1987, p.183).”
En este mismo sentido, es el caso que nuestro legislador ha dispuesto en la norma contenida en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, que dicha excepción debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente, sin embargo, es el caso que la jurisprudencia patria, específicamente, en sentencia N° 3592, proferida por la Sala Constitucional del más alto Tribunal de Administración de Justicia en nuestro país, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, en el expediente signado con el N° 04-2584, determinó la facultad del Juez de verificar de oficio dicha falta de cualidad, expresando:

“(…) Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible. (…) Para esta Sala, la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente. En el caso de autos se observa, que aun cuando la falta de interés, no fue alegada por la parte demandada, en la oportunidad de ley, tanto el juzgado de municipio como el de primera instancia a quien le correspondió conocer en virtud de la apelación propuesta, declararon sin lugar la demanda, por considerar que los demandantes, carecían del interés necesario para sostener el juicio, y aunque señalaron que eso hacía la pretensión contraria a derecho, en realidad lo que verificaron fue la inadmisibilidad de la acción.

Ahora bien, tal como se evidencia de las actas, que la parte accionante en fecha veintitrés (23) de febrero de 2018, realizó por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, una notificación judicial al demandado de autos, con ocasión a participar al mismo, en su arrendatario, la intención de vender el inmueble objeto de la relación arrendaticia, señalando a su favor la preferencia ofertiva. Lo anterior debe apreciarse concatenado a la notificación judicial evacuada por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, de fecha siete (07) de marzo de 2023, mediante la cual se acepta la preferencia ofertiva sobre el antes mencionado inmueble, todo ello derivado de la existente relación arrendaticia. Los instrumentos señalados pretéritamente fueron estimados en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano.

Del análisis de las notificaciones antes señaladas, mediante la cual se comunica la preferencia ofertiva en relación a la venta del bien inmueble objeto de la relación arrendaticia, y del mismo modo la voluntad del demandado de aceptar dicha oferta, es de lo que deriva el alegato presentado por la representación judicial del ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, previamente identificado, en relación a la consecuencia jurídica de la aceptación de la preferencia ofertiva, la cual argumentó en los siguientes términos:

“(…)el demandado "ACEPTÓ" la oferta del demandante, notificada notarialmente, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 07 de marzo de dos mil dieciocho (2018), en virtud de lo cual, conforme a lo previsto en el artículo 1.161 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.474 ejusdem, quedó perfeccionado el contrato de compra-venta, que supone la transmisión de la propiedad del inmueble arrendado, y por consiguiente el traspaso de la titularidad de la misma por la parte arrendadora, que devino, desde el momento de la aceptación contractual, en vendedora, a favor de la parte arrendataria, (…)

(…) el perfeccionamiento del contrato de compra-venta le otorga al arrendatario carácter de comprador y/o adquiriente de la propiedad del local; por lo que, lógicamente, desde el mismo momento en que se verificó el perfeccionamiento del contrato de compra-venta, vale decir, desde el 7 de marzo de 2018, el arrendatario, devenido en comprador y nuevo propietario, no es deudor de cánones de arrendamiento, pues la cualidad de arrendatario la perdió desde el mismo momento en que quedó perfeccionado el contrato de compra-venta(…)”

Ahora bien, siguiendo el orden de las defensas esgrimidas por la parte demandada en el presente juicio, en relación a la preferencia ofertiva, establece la Ley de arrendamiento Inmobiliario para uso comercial:

“Artículo 38 En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.”

De lo anterior se desprende, que la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa como arrendatario y no a ningún otro.

Ahora bien, en relación a la aceptación de la preferencia ofertiva, puede constatar de las actas esta sentenciadora que efectivamente el ciudadano EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON, antes identificado, fue notificado de la aceptación de la oferta, tal como lo hace constar la Notario Auxiliar de la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo, abogada Carolina Turizo, en fecha dos (02) de marzo de 2018, tal como se narra en la nota de acta notarial de fecha siete (07) de marzo de 2018, no obstante, es necesario para esta juzgadora considerar lo contemplado por la Ley y la Jurisprudencia patria aplicable al caso bajo examen.

En relación a la preferencia ofertiva establece la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Exp Nº 2021-000297, Magistrada Ponente: MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA, de fecha diez (10) días del mes de marzo de dos mil veintidós (2022):
(…omissis…)
De conformidad con la norma anteriormente transcrita cuando el propietario de un inmueble destinado al uso comercial, tuviere la intención de enajenarlo, el arrendatario que estuviere ocupándolo tendrá derecho a la preferencia ofertiva, siempre y cuando se cumplan cada uno de los siguientes requisitos: 1) que éste tenga más de 2 años como arrendatario; 2) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario

Asimismo, se observa que, en este caso, para el propietario también surge la obligación de informarle al arrendatario, por medio de notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble que éste ocupa, indicándole expresamente que desea vender el inmueble y que goza del derecho de preferencia ofertiva, indicándole igualmente el precio de venta, las respectivas condiciones para dicha enajenación, el plazo de duración de la oferta, así como la forma y dirección a la cual deberá el arrendatario enviar la correspondiente respuesta, así como el documento de propiedad del inmueble, entre otros datos. (Negrillas y subrayado de este Tribunal).

Del mismo modo, previo a decidir sobre este punto, considera esta juzgadora lo dispuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de justicia, con ponencia de la Magistrada Carmen Eneida Alves Navas, de fecha diez (10) de mes de junio de 2022:
(…Omissis…)

Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Las normas transcritas establecen la manera cómo debe ser distribuida la carga de la prueba, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Tales artículos consagran de manera expresa, el aforismo jurídico reus in excipiendofit actor , según el cual corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa .

En tal sentido, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho y, corresponde a la parte que tiene interés en enervar tal pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma, determinándose así el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. (Ver sentencia N 362, de fecha 14 de junio de 2016, caso: Martha Antonia Giusti Ciccone contra Moto GP Racing, C.A.).(…)

Visto lo anterior, la preferencia ofertiva tiene como propósito ofrecer en venta al arrendatario - valga redundar- de forma preferente el inmueble ocupado en virtud de la relación arrendaticia y propio como es en la naturaleza del contrato de venta, se requiere el cumplimiento de la obligación pecuniaria por parte del comprador; es por lo que en el caso in examine, al realizar el debido estudio de las actas que conforman el expediente, puede constatar esta Juzgadora que no consta en actas medio de prueba alguno del cual pueda presumirse que efectivamente se perfeccionó el contrato de venta y en consecuencia de ello la traslación del derecho de propiedad, por lo que a tenor del principio general de la carga de la prueba corresponde probar al demandado de autos, en virtud de tener que probar sus respectivas afirmaciones de hecho, el perfeccionamiento de la venta, todo lo que es distinto a la aceptación de la preferencia ofertiva que efectivamente logró probarse en actas tal como fue antes valorado. En virtud de los fundamentos antes expuestos, mal podría esta juzgadora considerar perfeccionada la venta del inmueble objeto de la relación arrendaticia y como consecuencia de ello, no podrá considerarse al ciudadano, JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, suficientemente identificado, propietario de dicho bien inmueble por no haber acreditado en actas tal condición, debiendo declararse SIN LUGAR la falta de cualidad opuesta. Y ASI SE DECIDE.-

VI
MOTIVACION PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Conforme a lo antes indicado esta Juzgadora procede en primer lugar a analizar la existencia de la relación arrendaticia en el caso de marras y al respecto se aprecia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes celebrado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, instrumento que fue pretéritamente estimado en todo su valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil venezolano, apreciándose del referido contrato la presunta existencia de una relación arrendaticia entre los ciudadanos EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON, y JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, ambos previamente identificados, de igual forma desprendiéndose de las actas que, aun cuando el contrato fuera celebrado presuntamente en fecha cinco (05) de abril de 1955, el mismo podría presumirse subrogado en cuanto a los sujetos (inicialmente suscrito por la ciudadana HILDA ROSA NEGRON DE HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la cedula de identidad No. 7.624.285, de este domicilio); en el cual se expresa la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (12.000) mensuales, acordado de forma consensual por concepto de cánones de arrendamiento, en observancia del referido instrumento, se verifica que el mismo recae sobre el local comercial signado con la letra “A” y respecto al referido local (A) nada se prueba suficientemente en relación a la subrogación de sujetos y la cualidad que puede devenir del mismo; No obstante observa esta juzgadora que de las pruebas consignadas por las partes en el presente juicio, es el caso de la notificación y aceptación de la preferencia ofertiva, se desprende de forma cierta y suficiente el reconocimiento de la relación arrendaticia respecto al Local signado con la letra “B”, relación cuyos sujetos se identifican como EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON y RAFAELA BALZA PARRA DE HERNANDEZ (propietarios) y JESUS ENRIQUE CASTELLANOS (Arrendatario), todos suficientemente identificados. ASÍ SE DETERMINA. –

En lo que respecta a la preferencia ofertiva efectuada por el demandante de autos, aceptada por el demandado en la oportunidad señalada en el punto previo relativo a la falta de cualidad, se tiene por reproducida la decisión de esta juzgadora. ASÍ SE DETERMINA. -

Declarada sin lugar la falta de cualidad del demandante, ciudadano EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON, antes identificado, y presumiéndose el mismo como propietario del inmueble objeto de la controversia, considerando que el demandado actualmente ostenta la posesión del inmueble en virtud de la relación arrendaticia, se encuentra esta juzgadora en el imperioso deber de considerar lo alegado por la parte actora en relación al incumplimiento de lo pactado respecto a los cánones de arrendamiento insolutos, los cuales según su alegato datan desde el mes de marzo de 2019 hasta el mes de marzo de 2023.
En relación a ello, la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda estableció:

"En coherencia con la defensa alegada, por la falta de cualidad pasiva de la parte demandada, por este medio, y desde ya, ofrezco el pago del precio, el cual se ejecutará con la tradición jurídica a la que se encuentra obligado la parte vendedora (accionante), que podrá comportarla, bien en forma voluntaria, o, Como consecuencia del efecto coercitivo de la cosa juzgada que emane del proces0 judicial en el cual se reconozca y se le otorgue certeza formal al acto jurídico de la compra-venta que a través de esta defensa postulo."

De la transcripción antes realizada, debe considerar esta juzgadora que la parte demandada de autos reconoce no haber pagado el precio ofrecido en la notificación de aceptación de la preferencia ofertiva al momento de la interposición del referido escrito, y que al concatenar esta afirmación con lo antes expuesto en este fallo en relación a la prueba del cumplimiento de la contraprestación propia de la venta, la consecuencia lógica que de ello emana, es que sea considerada la vigencia del contrato de arrendamiento y como consecuencia de ello, los efectos jurídicos que de él derivan, pues tal como debe considerarse las partes pactaron el contrato y fijaron un canon, por lo que considerando los alegatos del demandado en el párrafo citado “ut supra”, puede afirmar esta juzgadora que la parte demandada incumplió una de las obligaciones principales del arrendatario como lo es la de pagar el canon de arrendamiento. ASI SE CONSIDERA.-

Ahora bien, observa esta juzgadora que la parte actora fundamentó su pretensión en el incumplimiento de las obligaciones contractuales prevista en la causal contenida en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial, por falta de pago de cánones de arrendamiento, normativa que regula las causales de Desalojo de inmuebles destinados al uso comercial, tal como lo es el caso de marras según se desprende del contrato de arrendamiento celebrado según su cláusula decima; procedimiento éste que se debe sustanciar y sentenciar conforme a las disposiciones de la referida Ley, y del procedimiento Oral regulado en el Código de Procedimiento Civil.

Determinada como ha sido la vigencia de la relación arrendaticia, una de las obligaciones del arrendatario, consiste en el pago de los montos correspondientes a los cánones de arrendamiento en los términos convenidos, lo cual se regula en las normas generales comunes a los contratos en nuestra legislación, tal como lo establece el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil:

Articulo 1592 .-- el arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Alegado como ha sido por la parte actora que el demandado ha incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento desde marzo de 2019, hasta marzo de 2023, y la parte demandada negó, rechazó y contradijo tal alegato en su contestación genérica, constatando en actas que la parte accionada no demostró el pago de los cánones de arrendamiento aludidos como insolventes, es por lo que resulta útil para esta juzgadora concatenar las normas antes transcritas con lo dispuesto en el Artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, que establece:

El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.

De igual forma, es menester citar lo dispuesto en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios vigente, en su literal a, establece lo siguiente,:

Artículo 40: Son causales de Desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. ...

En el caso de marras, la parte demandante incoa la acción en ocasión del incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento consecutivos, lo cual se corresponde con la causal contenida en el literal a, exponiendo que a su representada se le dejo de pagar cuarenta y ocho (48) cuotas de cánones de arrendamiento.
En el mismo sentido, en relación al punto de los cánones de arrendamiento, el demandado, alega:
(…Omissis…)
“LA ILEGALIDAD DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO DEMANDADOS, toda vez que contravienen la prohibición expresa establecida en el artículo 41, literal e) del Decreto, con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que el actor está postulando cánones de arrendamiento en dólares, siendo expresamente prohibido en la señalada disposición legal.

"Artículo 41: En los inmuebles regidos por este decreto ley queda taxativamente prohibido(..)
e. Establecer cánones de arrendamiento en moneda extranjera (..)"

Sobre este punto, aun cuando existen referentes jurisprudenciales respecto al tema, considera esta juzgadora que lo mismo no obedece al “Thema Decidendum”, pues indistintamente de ser establecido el canon de arrendamiento en moneda local o extranjera, su cumplimiento puede ser demandado al cambio equivalente según el referencial cambiario dada por el Banco Central de Venezuela, es el caso, que la presente Litis tiene por objeto la determinación de la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y no el cobro de los mismos, siendo que en el caso del demandado ha debido probar el hecho liberatorio de la obligación en razón de los principios que orientan la materia probatoria.
En congruencia con lo anterior, en razón del principio general de la carga de la prueba, sabemos que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; y en el caso bajo análisis, la parte demandante debe probar la existencia de la relación arrendaticia y la configuración de las causales de desalojo de inmueble alegada en el libelo de la demanda,; y por su parte, el demandado debe probar que no está insolvente con los cánones de arrendamiento indicados por la parte actora, para así esta Jurisdicente analizar los hechos esbozados en el presente asunto y determinar lo correspondiente en la decisión de merito sobre la causa.

Tal como antes se infiere en el presente fallo, conforme lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Por su parte, la Doctrina ha interpretado la presente disposición legal de la siguiente forma:
A. Respecto de las partes. La regla es la del Art. 506. Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal ya que el Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio.
Como consecuencia de este principio, el demandante debe probar su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma.
Sin embargo, es conveniente tener en consideración las reglas sobre distribución de la prueba según los hechos expuestos conforme a la clasificación de los doctrinarios Alsina y Couture:
a. Hechos constitutivos. La prueba de los mismos corresponde al actor que persigue el reconocimiento del derecho; así el actor que cobra arriendos debe probar la existencia del contrato de arrendamiento, la calidad de arrendamiento del demandado.
b. La prueba del hecho extintivo. Corresponde al demandado. Así en el caso propuesto como ejemplo, el arrendatario que sostenga que ha abonado los arriendos que se le cobran, o que es propietario del bien.
c. La prueba de hecho modificado o impeditivo. Puede corresponder al actor si se trata de una acción declarativa, como si alega la prescripción adquisitiva que ha venido a modificar el dominio del demandado; así cuando alega una suspensión o no vencimiento del término de la obligación, una excepción de pago; o en general la alegación de un hecho extintivo de las obligaciones que se le exigen. Por esto hemos dicho que el demandado no tiene que probar sino las excepciones o cuestiones previas.
d. El hecho simplemente negativo. No puede probarse. Sin embargo, es de notar que las proporciones negativas pueden encerrar una afirmación; así el demandado al afirmar que no debe el crédito cuya existencia originaria admite, esta sosteniendo que lo ha pagado.
2. El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que la formula exacta es, que el que alega un hecho debe probarlo ya se actor o demandado. (Couture).
B. Respecto al Juez. No existe la obligación en el Juez de declarar pruebas por su propia iniciativa; pero puede hacerlo cuando lo estime necesario para formar su propia opinión sobre la litis. Esta facultad la ejerce el juez en forma restrictiva como consecuencia del sistema dispositivo que impera en nuestra legislación civil.
Sus facultades al respecto están indicadas en los Arts. 401 y 514. Las pruebas cuya actuación se decreta por propia iniciativa del Juez se denominan prueba de oficio.

Por último la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el juez solo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones.

Hechos notorios. Principio de Derecho, ciertamente discutido, según el cual no se necesita probar aquellos hechos que son de publica notoriedad (notoria non agent probatione)”.

Del mismo modo, se verifica lo dispuesto en la norma sustantiva al respecto:

Artículo 1.354 C.C.: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Disposición ésta última que la doctrina ha interpretado de la siguiente forma: La prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el juez llamado a resolver lo planteado y discutido en el juicio. Para el Derecho Procesal, la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley.

De esta forma, queda establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario en la forma prevista en la relación contractual, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago.

De manera que habiendo la parte demandada limitado su defensa a estar solvente en la obligación que se le reclama, en virtud de la aceptación de la notificación de la oferta preferente y aunado a esto durante el lapso probatorio la demandada no trajo a las actas probanza alguna para destruir lo alegado y probado por la parte actora referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, es lo que hace aplicable lo dispuesto el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, y en aplicación a las disposiciones señaladas y ASI SE DETERMINA.-

Se desprende de las actas procesales que la parte actora logró demostrar la existencia de la relación arrendaticia, y en virtud de lo antes expuesto en relación a la prueba de liberación de la obligación del demandado, puede esta sentenciadora tener por demostrada la falta de pago en los cánones de arrendamiento de las cuotas correspondientes desde el mes de marzo de 2019 hasta el mes de marzo de 2023 ,no habiendo la parte demandada logrado desvirtuar los alegatos de la actora, como lo es el demostrar haber cumplido la obligación que se le reclama, o en su defecto, acreditar la propiedad del referido bien inmueble para ser considerada la falta de cualidad propuesta. Y ASI SE DECIDE.-
Por los fundamentos de hecho y de derecho antes narrados es por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada y en consecuencia de ello debe declararse CON LUGAR la pretensión incoada por el ciudadano EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON, y en consecuencia deberá entregarse el bien inmueble objeto de la relación arrendaticia libre de personas y cosas, tal como se señalara de forma expresa en la parte dispositiva del presente fallo. Así se Decide. -

VII
DISPOSITIVO DEL FALLO

Por los fundamentos ampliamente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR DEFENSA RELATIVA A LA FALTA DE CUALIDAD opuesta por el ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, representado por la abogada en ejercicio ELIZABETH CHIRINOS VARGAS, suficientemente identificados en el cuerpo del presente fallo.
SEGUNDO: CON LUGAR la acción que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentara, el ciudadano EURO ANTONIO HERNANDEZ NEGRON, representado por el abogado en ejercicio ADENIS RAGA MORA, en contra del ciudadano JESUS ENRIQUE CASTELLANOS, todos previamente identificados.
TERCERO: SE ORDENA la entrega del bien inmueble objeto de la relación, esto es un inmueble conformado por un local (B), ubicado en el Barrio Panamericano, Sector 1, Calle 79, No. 40-09, de la nomenclatura municipal, ubicado en jurisdicción de la Parroquia Carraccciolo Parra Perez, del municipio Maracaibo del estado Zulia, propiedad de los ciudadanos EURO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, portador de la cedula de identidad No. V-3.510.381 y RAFAELA BALZA, venezolana, mayor de edad, portadora de la cedula de identidad No. V-4.254.298, ambos de este domicilio.
CUARTO: SE CONDENA EN CONSTAS a la parte demandada, por haber resultado vencida totalmente en el presente juicio en virtud de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese y Regístrese. Déjese copia fotostática certificada por la Secretaría de este Despacho de la presente decisión a los fines legales previstos en el artículo 72 ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a treinta y un (31) días del mes de octubre del año dos mil veintitrés (2023). Año 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA-.

ABG. AILIN CÁCERES GARCÍA-.

EL SECRETARIO TEMPORAL-.

ABG. JORGE ENRIQUE JARABA URDANETA-.

En la misma fecha anterior, se dictó y publicó la anterior Sentencia Definitiva en el Expediente N° 46.866, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 PM), quedando anotada bajo el No.163-2023.

EL SECRETARIO TEMPORAL,

ABOG. JORGE JARABA URDANETA.-