TSJ Regiones - Decisión

NARRATIVA

Recibida de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos en fecha dos (02) de marzo de 2023, se inicia procedimiento por DESALOJO (LOCAL INDUSTRIAL), incoado por la abogada en ejercicio, ciudadana ROSARIO GARCIA BAÑOS, identificada ut supra, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, Sociedad Mercantil INVERSIONES ZONA INDUSTRIAL, COMPAÑÍA ANONIMA, antes identificada, tal y como se evidencia en documento poder otorgado por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 16 de diciembre de 2010, anotado bajo el No. 59, Tomo 56, de los libros de autenticaciones; contra la Sociedad Mercantil LACTEOS ALAMEDA, COMPAÑÍA ANONIMA, identificada en autos; siendo recibida en fecha siete (07) de marzo de 2023, y previo pronunciamiento sobre la admisión insto a la parte querellante a estimar la pretensión en Unidades Tributaria; y una vez cumplido con lo solicitado el Tribunal admitió la demanda en fecha treinta (30) de marzo de 2023, ordenándose la citación de la referida sociedad mercantil, en la persona de su Presidente, ciudadano JUAN CARLOS URRIBARRI LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.687.230, de este domicilio, para que comparezca ante este Juzgado en el segundo (2°) día de Despacho, después de la constancia en actas el haber sido citado, a fin de que de contestación a la demanda.

En fecha treinta y uno (31) de marzo de 2023, este Órgano Jurisdiccional amplio el auto de admisión en virtud que en las actas se aprecia que el objeto de la pretensión es un galpón industrial y no comercial en consecuencia esta Juzgadora en aras de garantizar la tutela judicial efectiva y el debido proceso, ordena corregir el referido auto de conformidad con lo previsto en el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual excluye de la aplicación de este Decreto los inmuebles destinados al uso comercial encontrándose entre ellos los de Uso Industrial.

El día once (11) de abril de 2023, el apoderado judicial de la parte actora, el abogado OSCAR ENRIQUE LEAL GUERRA, consigno en copia certificada contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedades Mercantiles INVERSIONES ZONA INDUSTRIAL, COMPAÑIA ANONIMA y LACTEOS ALAMEDA, COMPAÑÍA ANONIMA, como instrumento fundamental de la acción. Asimismo consigno los emolumentos correspondientes, las copias fotostáticas y señalo la dirección para que se libren los respectivos recaudos de citación.

En fecha veintiocho (28) de abril de 2023, el Alguacil de este Juzgado el ciudadano CESAR CEDEÑO HERNANDEZ, dejo constancia que recibió los medios necesarios para el mecanismo de transporte para practicar la citación antes dicha. Posteriormente los días 28 de abril y 02 de mayo del presente año, el mencionado funcionario se traslado a la dirección indicada por la actora para citar al ciudadano JUAN CARLOS URRIBARRI LOPEZ, en su condición de Presidente de la Sociedad Mercantil LACTEOS ALAMEDA, COMPAÑÍA ANONIMA, donde fue atendido por lao ciudadanos ARGENIS MENDOZA Y CELIA, quienes le informaron que ellos solo estaban cuidando ese inmueble y que el referido ciudadano no se encontraba en ese momento, en razón de lo cual consigno a las actas los correspondientes recaudos de citación.

Ahora bien, en virtud de la exposición realizada por el Alguacil de este Despacho con respecto a la imposibilidad de citar al demandado ciudadano JUAN CARLOS URRIBARRI LOPEZ, en su condición de Presidente de la Sociedad Mercantil LACTEOS ALAMEDA, COMPAÑÍA ANONIMA JOSE ALBERTO MORALES MANZUR, el apoderado judicial de la parte actora, en fecha tres (03) de mayo de 2023, solicito al Tribunal se libre los carteles de citación de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, ordenado mediante auto de fecha cinco (05) de mayo de 2023. Dichos carteles fueron publicados de forma digital en la pagina Web de los diarios La Verdad y Versión Final, los cuales fueron consignados y agregados a las actas en fecha dieciocho (18) del mismo mes y año. Posteriormente la suscrita secretaria titular de este Juzgado la abogada NORELIS TORRES HUERTA, en fecha veintiséis (26) de mayo de 2023, se traslado a la dirección de la parte demandante, donde procedió a fijar el cartel de citación, quedando así cumplidas las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha diecinueve (19) de junio de 2023, la abogada en ejercicio SUHAIRIS MARIN RODRIGUEZ, plenamente identificada en autos, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada, tal y como se evidencia en documento poder otorgado por ante la notaría Pública Segundo de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 27 de octubre de 2022, anotado bajo el No. 60, Tomo 43, Folios del 187 al 190; dio contestación a la demanda, negando, rechazando y contradiciendo los hechos alegados por la parte actora.

Encontrándose el juicio en etapa de pruebas el Tribunal en fecha tres (03) de julio de 2023, recibió y agrego las pruebas promovidas por la parte actora siendo admitidas en la misma fecha anterior.

En fecha cuatro (04) de julio de 2023, la apoderada judicial de la parte actora, abogada ROSARIO GARCIA BAÑOS, presento escrito y encontrándose en el plazo de Ley, siendo la oportunidad procesal formalizo la impugnación del instrumento poder presentado por la parte demandada, ya que dicho asiento corresponde a una fianza de fiel cumplimiento otorgada por la Sociedad Mercantil SEGUROS CONSTITUCION, COMPAÑÍA ANONIMA. Posteriormente en fecha diez (10) del mismo mes y año, el abogado en ejercicio OSCAR ENRIQUE LEAL GUERRA, apoderado judicial del demandante, presente escrito formalizando la Tacha Incidental propuesta conforme a lo establecido en el artículo 439 del Código de Procedimiento Civil, tachando el documento público denominado “PODER GENERAL DE REPRESENTACION, ADMINISTRACION Y DISPOSICIÓN, consignado por la parte demandada con su escrito de contestación a la demanda.

Posteriormente en fecha trece (13) de julio de 2023, por las múltiples ocupaciones el Tribunal difirió la inspección judicial fijada que fue promovida por la parte actora, para el cuarto (4°) día de Despacho siguiente al presente auto.

El día trece (13) de julio de 2023, el apoderado judicial de la parte actora, el abogado OSCAR ENRIQUE LEAL GUERRA, presento escrito ratificando la formalización de la Tacha Incidental contra el documento público denominado “PODER GENERAL DE REPRESENTACION, ADMINISTRACION Y DISPOSICIÓN, presentado por la parte demandada junto al escrito de contestación.

Ahora bien, siendo el día diecinueve (19) de julio de 2023, fijado para la realizar la inspección judicial y en virtud de las múltiples ocupaciones del Tribunal, la misma fue diferida para el quinto (5°) día de despacho siguiente al presente auto.

En fecha veinticinco (25) de julio de 2023, el abogado en ejercicio OSCAR ENRIQUE LEAL GUERRA, apoderado judicial del demandante, solicito al Tribunal se le designe correo especial para realizar el trámite de los oficios correspondientes al consejo comunal Guardatinajas Sector Arriba y del Banco Mercantil.

En fecha veintisiete (27) de julio de 2023, el Tribunal llevó a cabo la inspección judicial pautada para el día de hoy, trasladándose a la dirección señalada por la parte actora.

El día dos (02) de agosto de 2023, el Tribunal designo correo especial al abogado en ejercicio OSCAR ENRIQUE LEAL GUERRA, apoderado judicial de la parte actora, quien fue juramentado en la misma fecha anterior; y encontrándose el juicio en etapa de pruebas, en fecha primero (01) de noviembre del presente año, la abogada en ejercicio ROSARIO GARCIA BAÑOS, actuando en representación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ZONA INDUSTRIAL, COMPAÑÍA ANONIMA (INVERZINCA), parte demandante en el presente juicio de DESALOJO (LOCAL INDUSTRIAL), seguido contra la Sociedad Mercantil LACTEOS ALAMEDA, C.A., representada en este acto por su apoderado judicial el profesional del derecho, ciudadano GUILLERMO MIGUEL REINA HERNANDEZ, a los efectos de dar por terminado el presente litigio celebran un acuerdo transaccional en los siguientes términos:
II
TRANSACCIÓN

(…)En el día de hoy, 1° de Noviembre de 2023, presente en la Sala del Despacho de este Tribunal la ciudadana ROSARIO GARCÍA BAÑOS, venezolana, mayor de edad, Abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V.-7.823.465, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 29.185, y domiciliada en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES ZONA INDUSTRIAL, COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERZINCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 22 de mayo de 1997, bajo el Nº 02, Tomo 11-A, según consta del instrumento poder acreditado en actas; parte actora en la presente causa, quien en lo adelante se denominarán “LA DEMANDANTE”; y, por la otra, la sociedad mercantil LÁCTEOS ALAMEDA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en la República Bolivariana de Venezuela, el 21 de febrero de 2017, con el N° 17, Tomo 38-A 485; representada por el Profesional del Derecho GUILLERMO MIGUEL REINA HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la cédula de identidad N° V.- 12.515.673, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 87.894, y domiciliado en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según consta de instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública N° 203731 del Estado de Washington en los Estados Unidos de América, y debidamente apostillado por ante el Secretario del Estado de Washington, el 1° de agosto de 2023, bajo el N° K22372163, bajo la Convención de La Haya del 05 de octubre de 1961, el cual consigno constante de nueve (9) folios útiles, el cual solicito que previa certificación en actas me sea devuelto su original; quien en lo adelante se denominará “LA DEMANDADA”, expusieron: “A los efectos de dar por terminado el presente litigio, que por desalojo sigue “LA DEMANDANTE” en contra de “LA DEMANDADA”, sobre un (1) bien Inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por un (1) GALPÓN INDUSTRIAL, situado en la Avenida 60 (Avenida Principal) de la Primera Etapa de la Zona Industrial de Maracaibo, distinguido con el Número 140-340, en jurisdicción de la Parroquia Luís Hurtado Higuera, de la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, compuesto por: Un (1) MÓDULO-OFICINA, un (1) GALPÓN-PLANTA y un (1) PATIO-TERRENO, todo lo cual abarca un área total aproximada de DOS MIL TRESCIENTOS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y SEIS CENTÍMETROS CUADRADOS (2.303,46 Mts.2), comprendida dentro de las siguientes Medidas y Linderos: NORTE: Setenta y Tres Metros con Ochocientos Diecisiete Milímetros (73,817 Mts.), con propiedad que es de la Empresa Manufacturas Shaw South América, Compañía Anónima: SUR: Setenta y Tres Metros con Novecientos Setenta y Cinco Milímetros (73,975 Mts), con propiedad que es o fue del ciudadano Rafael Enrique Sánchez; ESTE: Treinta Metros con Noventa Centímetros (30,90 Mts.); con Vía Pública, signada como Avenida 60 de la Zona Industrial (Avenida Principal); y OESTE: Treinta y Un Metros con Dieciséis Centímetros (31,16 Mts), con propiedad que es o fue del ciudadano Rafael Enrique Sánchez; y el cual pertenece a “LA DEMANDADA”, conforme a Documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, e fecha tres (03) de Septiembre de mil novecientos noventa y siete (1.997), bajo el Número 35, Protocolo 1°, Tomo 22° del Tercer Trimestre, lo hacemos en los siguientes términos: PRIMERO: “LA DEMANDANTE” manifiesta que: a) Dio en arrendamiento a LA DEMANDADA un inmueble de su propiedad constituido por un (1) GALPÓN INDUSTRIAL, situado en la Avenida 60 (Avenida Principal) de la Zona Industrial de Maracaibo, en la Primera Etapa de ésta, distinguido con el Número 140-340, en jurisdicción de la Parroquia Luis Hurtado Higuera, de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia; compuesto por: un (1) MODULO-OFICINA, un (1) GALPÓN-PLANTA y un (1) PATIO-TERRENO, todo lo cual abarca un área total aproximada de DOS MIL TRESCIENTOS TRES METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y SEIS CENTÍMETROS CUADRADOS (2.303,46 Mts2), comprendida dentro de las siguientes Medidas y Linderos: NORTE, Setenta y Tres Metros con Ochocientos Diecisiete Milímetros (73,817 Mts.), con propiedad que es de la Empresa "Manufacturas Shaw South América, Compañía Anónima"; SUR, Setenta y Tres Metros con Novecientos Setenta y Cinco Milímetros (73,975 Mts.), con propiedad que es o fue de ciudadano Rafael Enrique Sánchez; ESTE, Treinta Metros con Noventa Centímetros (30,90 Mts.); con Vía Pública, signada como Avenida 60 de la Zona Industrial (Avenida Principal); y OESTE, Treinta y Un Metros con Dieciséis Centímetros (31,16 Mts.), con propiedad que es o fue del ciudadano Rafael Enrique Sánchez; cuya propiedad detenta según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha tres (03) de Septiembre de mil novecientos noventa y siete (1.997), bajo el Número 35, Protocolo 10, Tomo 22° del Tercer Trimestre; b) Que durante la relación arrendaticia se realizaron sucesivos incrementos fueron debidamente aceptados y acordados verbalmente por ambas partes, como se desprende de los Cánones de Arrendamiento que posterior y sucesivamente fueron cancelados hasta el momento del incumplimiento, siendo que, al inicio de la Relación Contractual y durante las Primeras Prórrogas Automáticas del Contrato, la contraprestación o pago por el arrendamiento del Galpón Industrial, se cumplía, hasta que en el año dos mil veinte (2020) empezó a haber retrasos y excusas, aun cuando, aunque con demoras y en pagos parciales se verificaba el pago, mediante el cobro realizado por el ciudadano CLOTILDO MARTÍN RODRÍGUEZ personalmente, en su carácter de Presidente de la Empresa Propietaria y Arrendadora del Galpón Industrial, o a través de una persona debidamente autorizada por él para tales efectos, como en el caso que nos ocupa, habiendo sido designado el ciudadano ROBERT ALONSO MARTÍN ESCALONA, Vicepresidente de la Empresa Arrendadora, quien se trasladaba personalmente al Galpón Industrial arrendado, a los efectos del cobro del Canon de Arrendamiento mensual, con resultados muchas veces negativos desde mediados del año dos mil veinte (2020), habiendo comenzado desde meses atrás a darse paulatinamente el incumplimiento de la Obligación, cuando LA DEMANDADA nunca era representada por sus Directivos, porque nunca se encontraban o se encontraba uno sólo de ellos, y el personal autorizado siempre tenía una excusa para exculpar el incumplimiento, mintiendo reiteradamente para paliar o de alguna forma justificar el no cancelar los Cánones de Arrendamiento, es decir, LA DEMANDADA empezó con disculpas y solicitudes de espera, a retrasarse en el cumplimiento de su obligación o a efectuar mediante pagos parciales la cancelación de la misma, hasta llegar a un incumplimiento total para el mes de SEPTIEMBRE DE DOS MIL, VEINTE (2020), solicitando reiteradamente plazos de espera para la cancelación total de lo adeudado, hasta que mediante repetidos y continuos subterfugios, evasivas, mentiras y denegaciones se ha llegado a un total silencio por parte de LA DEMANDADA; b) Que en el Galpón Industrial arrendado empezaron por disminuir los Trabajadores cotidianos y el Movimiento Diario de los Negocios de LA DEMANDADA, NO se percibia movimiento ni trabajo alguno dentro del Galpón alquilado, cuando NO se aprecia Explotación de su Objeto Social en el Galpón Industrial arrendado, cuando No hay Movimiento de Negocios alguno, y no le da al Galpón Industrial arrendado el uso determinado en el Contrato de Arrendamiento, y mucho menos se sirve de él como un buen padre de familia, y aun cuando en el Galpón Industrial arrendado NO se perciba una Gestión o Trabajo diario ni Personal de ninguna naturaleza, y mucho menos de procesamiento alguno de Productos Lácteos o Frutas, y fabricación de sus derivados; c) Que NO se ha logrado ni percibir la Contraprestación natural del Arrendamiento, como lo es, el Pago de los Cánones o Pensiones Mensuales de Arrendamiento, y mucho menos, los ya vencidos y no pagados, Y SIN QUE "LA DEMANDADA" ACCEDA BUENAMENTE A LA ENTREGA DEL GALPON INDUSTRIAL ARRENDADO A SU PROPIETARIA Y ARRENDADORA, INVERSIONES ZONA INDUSTRIAL, COMPAÑÍA ANONIMA (INVERZINCA); e) Que, así ha pasado el tiempo en el que con promesas incumplidas fueron tocando el buen corazón del representante legal de LA DEMANDANTE, "INVERZINCA", que con la mejor voluntad de llegar a un arreglo amigable, se reunió con uno de los Directivos de LA DEMANDADA en varias ocasiones, luego de exigirles darle la cara, quienes con las repetidas excusas o lloronas: "De que si los negocios no están caminando, de que si nos deben mucho dinero y no se nos paga, de que si la situación del país no nos ayuda, de que hoy no puedo mañana si, de que vamos a recibir un dinero y vamos a pagar y así te pago completa la Deuda y te adelanto Cánones de Arrendamiento, de que si dame un tiempecito y te cumplo completo": fue permitiendo de alargar el tiempo creyendo en ofrecimientos que no fueron cumplidos, como lo era, la posibilidad de hasta comprar el Bien Inmueble arrendado, para lo cual se suponía que se encontraba LA DEMANDADA haciendo diligencias que tampoco se concretaron, y así, habiéndose agotado las diligencias amigables hechas para que cumpliese su Obligación de cancelar los cánones de arrendamientos o efectuase la entrega del Bien Inmueble arrendado; d) Que habiendo sido infructuosas y sin resultado positivo alguno todas y cada una de las gestiones realizadas al efecto, se ha llegado a un incumplimiento total y va intolerable, no solo legalmente, sino que es ilógica tal actuación. ya que, es inexplicable por qué LA DEMANDADA se ha dejado acumular los Cánones de Arrendamiento y no ha entregado formal y debidamente el Galpón Industrial arrendado, si en él no explota ningún Negocio, y no lo usa para el destino que lo arrendó, y es sólo que sus representantes o directivos abusan de la buena fe de los representantes de mi mandante; f) Que ha pasado el tiempo mientras el representante legal de LA DEMANDANTE, daba un voto de confianza a los representantes de LA DEMANDADA, quien por último, le habían solicitado le concediera un espacio más de tiempo, por cuanto pretendían cancelar la totalidad de la Deuda, para lo cual, se encontraban según sus dichos, tramitando un Préstamo que le permitiría cancelar completamente la Deuda mantenida con LA DEMANDANTE y hasta comprarle el Galpón Industrial si estaba interesada; g) Que el tiempo fue prolongándose y el incumplimiento sucediéndose, en medio de llamadas telefónicas de cobro y el ir y venir para cobrar el Canon de Arrendamiento al Galpón en cuestión, corría y corrió el tiempo sin resultado positivo alguno, bien, porque ni los Directivos ni el Personal autorizado de LA DEMANDADA se encontraban como habitualmente ocurría, o bien, porque se excusaban por no tener el importe de los Cánones de Arrendamiento, aunado a las conversaciones infructuosas sostenidas cuando era posible con uno de los Directivos de "LA DEMANDADA"; h) Que además LA DEMANDANTE creyó por mucho tiempo en las promesas hechas por LA DEMANDADA, de cancelación total de la Deuda, sin producirse ni la cancelación parcial y mucho menos total de los Cánones de Arrendamiento adeudados, ni la entrega del Bien Inmueble arrendado; mientras que el Contrato se fue prorrogando automáticamente hasta la presente fecha, donde se han acumulado más de treinta (30) cánones de arrendamiento insolutos, los cuales se han venido acumulado al no ser cancelados per LA DEMANDADA, con la falsa promesa de dar cancelación total a la obligación incumplida, no habiendo cumplido a la fecha LA DEMANDADA con el pago de la Deuda que por Cánones de Arrendamiento mantiene con LA DEMANDANTE; porque a la postre, el incumplimiento a la Obligación de pagar el Canon de Arrendamiento data del mes de septiembre de dos mil veinte (2020), lo que ha obligado a solicitarle la entrega del Galpón Industrial, sin resultado positivo alguno, e intentar esta acción, por cuanto, la insolvencia o falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de arrendamiento convenidas faculta a LA DEMANDANTE para solicitar la entrega inmediata del Bien Inmueble arrendado en el mismo buen estado de uso, mantenimiento y conservación en que se le entregó en su oportunidad a LA DEMANDADA, y estando próximo a vencerse el tiempo de duración del Contrato de Arrendamiento con sus Prórrogas, se ha intentado infructuosamente por diferentes medios de hacerle entrega a LA DEMANDADA de la comunicación mediante la cual se le notifica la decisión irrevocable, DE NO PRORROGAR NI RENOVAR EL CITADO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, exigiendo la entrega del Galpón Industrial, debido al incumplimiento continuo y reiterado en el que LA DEMANDADA ha caído desde hace más de dos (2) años, tiempo durante el cual las promesas de pago han sido de la misma forma continuas y reiteradas, sin el cumplimiento debido a la contraprestación que debe recibir LA DEMANDANTE por el arrendamiento del Bien Inmueble que aún ocupa LA DEMANDADA, razón suficiente por la cual queda demostrado que no existe la intención de cancelar bajo ningún concepto las cantidades adeudadas, ni siquiera por respeto y consideración de haberse comportado LA DEMANDANTE con la benevolencia que lo ha hecho por tan largo tiempo, tomando en cuenta los ruegos, promesas y peticiones de espera que de parte de LA DEMANDADA ha habido, tiempo este durante el cual, ya LA DEMANDANTE hubiera adoptado el camino Judicial y no él de la conciliación y la buena fe. i) Que ante la SITUACIÓN DE IMPAGO DE ARRENDAMIENTO O ALQUILER, que representa un INCUMPLIMIENTO SUSTANCIAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR PARTE DE LA DEMANDADA, da derecho a que LA DEMANDANTE ejerza la presente ACCION DE DESALOJO y recupere el GALPÒN INDUSTRIAL desalojando a LA DEMANDADA MOROSA del mismo, siendo que la presente situación de Impago se evidencia de todos y cada uno de los CÁNONES DE ARRENDAMIENTO VENCIDOS Y NO PAGADOS, según las FACTURAS DE PAGO INSOLUTAS EMITIDAS POR LA DEMANDANTE, desde SEPTIEMBRE DE DOS MIL VEINTE (2020) hasta FEBRERO DE DOS MIL VEINTITRES (2023) y las que se han causado hasta la presente fecha. Y dentro de este mismo orden de ideas, es preciso explicar y hacer notar, que, dentro de las muy escasas oportunidades en que pudieron reunirse los representantes de las Empresas involucradas en la relación arrendaticia, una vez ser exhortados a ello por parte del Presidente de LA DEMANDANTE, lo hicieron en los meses de ENERO Y AGOSTO DE DOS MIL VEINTIDOS (2022), meses en los cuales despuntan actuaciones que deben resaltarse y ser acentuadas, para ser tomadas muy en cuenta, como fiel demostración de que por parte de LA DEMANDADA no ha habido intención de cancelar los Cánones de Arrendamiento vencidos y no pagados y mucho menos los generados en la actualidad, sino un total despropósito para con LA DEMANDANTE del Bien Inmueble que constituido por un Galpón Industrial ocupa sin dar cumplimiento a su principal Obligación Contractual Arrendaticia, como es el caso de que el representante de LA DEMANDADA, ofreció verbalmente a LA DEMANDANTE, realizar un Convenimiento Verbal de Pago a fin de continuar la Relación Arrendaticia, ante lo cual, mi representada exigió la realización de un Convenimiento Escrito de Pago con la entrega de una Garantía Prendaría, frente a tantas y tantas promesas incumplidas, o de lo contrario exigió la desocupación y entrega amistosa del Galpón Industrial, a fin de evitar el Vía Crucis que significa acogerse a la Vía Judicial, y las molestias y gastos innecesarios que implicaría, no siendo aceptado de esta forma el Convenio con Garantía por LA DEMANDADA, ni accediendo a la desocupación y entrega amigable del Galpón Industrial, porque según sus dichos LA DEMANDADA se comprometía a cancelar tanto la Deuda como los Cánones actuales, sin acceder a suscribir un Convenimiento escrito con Garantía, lo cual se convirtió en una incumplida promesa más, no accediendo tampoco a la desocupación y entrega del Galpón Industrial, como se desprende y se evidenciade de que aún a la fecha esté siendo ocupado por la LA DEMANDADA, por negarse a entregar el Galpón Industrial en forma amistosa, con la promesa no cumplida de pago simultáneo de porciones o partes de la Deuda y Cánones de Arrendamiento actuales, pero sin resultado positivo alguno, por cuanto esta promesa tampoco fue cumplida, siendo un engaño o subterfugio más, ya que no hubo pago alguno por parte de LA DEMANDADA, ni por separado y mucho menos simultáneo. j) Que por todo ello interpuso ACCIÓN DE DESALOJO, haciendo valer su derecho de conformidad con lo establecido en el Artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), en concordancia con el Artículo 881 del vigente Código de Procedimiento Civil Patrio, en contra de LA DEMANDADA, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: Primero: En el DESALOJO del Bien Inmueble que le fue arrendado, constituido por un (1) GALPÓN INDUSTRIAL, situado en la Avenida 60 (Avenida Principal) de la Zona Industrial de Maracaibo, en la Primera Etapa de ésta, distinguido con el Número 140-340, en jurisdicción de la Parroquia Luis Hurtado Higuera, de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia; compuesto por: un (1) MODULO-OFICINA, un (1) GALPÓN-PLANTA y un (1) PATIO-TERRENO, todo lo cual abarca un área total aproximada de DOS MIL TRESCIENTOS TRES METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y SEIS CENTÍMETROS CUADRADOS (2.303,46 Mts2), comprendida dentro de las siguientes Medidas y Linderos: NORTE, Setenta y Tres Metros con Ochocientos Diecisiete Milímetros (73,817 Mts.), con propiedad que es de la Empresa "Manufacturas Shaw South América, Compañía Anónima"; SUR, Setenta y Tres Metros con Novecientos Setenta y Cinco Milímetros (73,975 Mts.), con propiedad que es o fue de ciudadano Rafael Enrique Sánchez; ESTE, Treinta Metros con Noventa Centímetros (30,90 Mts.); con Vía Pública, signada como Avenida 60 de la Zona Industrial (Avenida Principal); y OESTE, Treinta y Un Metros con Dieciséis Centímetros (31,16 Mts.), con propiedad que es o fue del ciudadano Rafael Enrique Sánchez. Y como consecuencia de ello, entregue el Bien Inmueble arrendado, constituido por el (1) GALPÓN INDUSTRIAL deslindado con antelación, en el misino buen estado de conservación. uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración de la Convención Locativa. SEGUNDO: Por su parte LA DEMANDADA reconoce la relación arrendaticia que lo vincula con LA DEMANDANTE; pero niega, rechaza y contradice por no ser ciertos los argumentos alegados por LA DEMANDANTE, por cuanto al momento de verificarse las conversaciones con los representantes de LA DEMANDANTE, convinieron en que habría un reconocimiento por las inversiones realizadas en el inmueble, que correspondieron a lo siguiente: A) Que en líneas generales el galpón arrendado está en mejores condiciones que cuando lo recibieron; que no han sacado nada del referido inmueble y que por el contrario ha sido considerable la inversión que se hizo para ponerlo operativo. B) Que TODOS LOS COSTOS DE LAS MEJORAS FUERON COSTEADOS POR LA DEMANDADA; C) Que el inmueble cuando lo recibieron nunca tuvo los servicios públicos activos, pues nunca tuvieron servicio de agua potable; que estaba provisto de un tanque subterráneo que alegó el representante de LA DEMANDANTE que quien lo construyó, lo había estafado, porque fue construido con bloques que rellenaron con arena roja y ante la evidente filtración que presentaba por que NO RETENÍA EL AGUA, tuvieron que llenarlo con camiones cisterna para determinar el daño que presentaba; y, pudieron determinar que estaba penetrado por raíces e incluso tenía plantas en su interior; procediendo a realizar un primer trabajo de adecuación que implicó: 1.- Encamisado con productos impermeables marca SIKA, a lo fines de dejarlo operativo como se lo participaron al representante de LA DEMANDANTE. 2.- La construcción de una caseta de platabanda y una puerta de hierro con sistema de cubierta de candado para maximizar la seguridad para el sistema hidroneumático, que estaba muy deteriorado y en el momento de la transición de recibir el galpón, se robaron la bomba de agua. D) Se invirtió en la DOTACIÓN DE ACOMETIDA DE CORRIENTE TRIFACICA, pues aunque en el contrato se indicó que el galpón tenía corriente trifásica, de los tres transformadores que tenía provistos, dos (2) estaban quemados y el tercero implico un grave problema ya que según CORPOELEC, ese transformados había sido sustraído de otro inmueble. Esa situación fue muy delicada pero afortunadamente lograron subsanar sin consecuencia de otra índole. Este proyecto de dotación y actualización del sistema eléctrico implicó lo siguiente: D.1.- Realizar un PROYECTO DE INGENIERÍA exigido por CORPOELEC; que por exceder los 100kva, tuvo que viajar a Caracas para hacer las gestiones de su aprobación. D.2.- La CONSTRUCION DE OBRA CIVIL EXIGIDA POR CORPOELEC, la cual incluía tres tranquílalas en concreto vaciado. Dicha obra civil debió ser ejecutada por la empresa que CORPOELEC reconocía y eso naturalmente implicaba aceptar los precios impuestos arbitrariamente por dicha empresa. D.3.-ADQUISICIÓN DE TRES TRANSFORMADORES NUEVOS Y DE TODOS LOS ACCESORIOS REQUERIDOS INCLUYENDO EL CABLEADO CUYO COSTO FUE TAN ALTO COMO EL DE LOS TRANSFORMADORES. Todo este trabajo de adecuación llevo un año en su ejecución, tiempo en el cual el LA DEMANDANTE recibió su pago de canon aun sin poder operar efectivamente en el inmueble arrendado; y, aunque colaboró para la compra de dos de los transformadores, dicho aporte no llegó a superar más del 35% del costo de los trabajos de adecuación del sistema eléctrico. E) La CONSTRUCCIÓN DE LA CERCA DEL FRENTE DEL INMUEBLE CON SUS PORTONES; pues estaba en condiciones deplorables, lo cual conllevó a la construcción de una nueva cerca de bloque frisado en la parte externa y en la interna con un portón para acceso vehicular y peatonal que están en buena condición estructural. F) La CONSTRUCCIÓN DE PISO EN EL ÁREA DE ENTRADA VEHICULAR Y ESTACIONAMIENTO Y ADECUACIÓN DE TODA EL ÁREA DE CIRCULACIÓN DE CAMIONES; en un área no menos de 5 o 6 veces lo que existía, incluyendo cuatro flanches de acero para la futura colocación de columnas para un techo que serviría para los vehículos de los gerentes. Se aplicó y se compacto relleno con colocación terminal de granazón para garantizar una base firme para la circulación de camiones y góndolas. G) Se ejecutó la REMODELACIÓN DE LOS BAÑOS EXTERNOS Y MEJORAMIENTO DEL SISTEMA DE CLOACAS Y DEL SISTEMA TUBERÍA AGUA BLANCAS. El sistema de cloacas estaba muy obstruido y no existía un sistema de riego. Para resolver esto y tras la separación de los baños externos, en baño de damas e independientemente el de caballeros, se realizaron trabajos en la red externa de cloacas. H) La CONSTRUCCIÓN DE LA CERCA DEL LADO IZQUIERDO DEL GALPÓN Y SALA DE MÁQUINAS que originalmente cuando recibieron el inmueble estaba en deplorables condiciones; y que al participárselo al representante de LA DEMANDANTE, la habían dañado los cuerpos de seguridad del estado en un procedimiento efectuado en contra de los inquilinos de ese entonces, razón por la cual LA DEMANDADA tuvo que construir una cerca muy alta y con estructura de concreto y bloque en obra limpia. I) La CONSTRUCCION DE DOS CUARTOS FRÍOS PARA ALMACENAMIENTO DE MATERIAS PRIMAS Y PRODUCTOS TERMINADOS. Se construyeron dos (2) cuartos fríos con más de 60 metros cuadrados con estructura solida de concreto, bloque y platabanda los cuales dados que están anexos al área de oficina, para múltiples usos de refrigeración y que revalorizan el valor del inmueble. J) La CONSTRUCCIÓN DE UNA SALA DE PROCESOS. Se construyó una excelente sala de proceso de más de cien metros cuadrados (100mts2) con techo liviano, cielo raso, excelente iluminación y buenos acabados. K) CONTRUCCIÓN DE TODA LA PARTE SUPERIOR DEL GALPÓN CON BLOQUES EN OBRA LIMPIA, FRIZADO Y PINTADO DE LAS PAREDES A LO LARGO DE GALPÓN. El galpón sólo tenía pared en la parte inferior que implicaba inseguridad sobre todos los equipos y la producción, por lo cual se construyó la pared completa hasta llegar al techo, que en promedio corresponde a doscientos metros cuadrados (20 mts2) de pared en obra limpia de buena calidad, frisadas y pintadas a todo lo largo hasta dos metros (2mts) de altura. L) CONSTRUCCIÓN DE DOS ÁREAS ANEXAS, UNA PARA TALLER Y OTRA PARA SALA DE MÁQUINAS. Se construyó una sala de máquinas en el área trasera con un área aproximada de veinticinco metros cuadrados (25mts2), toda techada; asimismo, se construyó también un área para taller con un área superior a los treinta metros cuadrados (30mts2). TERCERO: LA DEMANDANTE niega en todas sus partes lo alegado por LA DEMANDADA en cuanto a la existencia de convención alguna para la cancelación sobre las mejoras y bienhechurías realizadas en el inmueble, pues conforme a lo establecido en las cláusulas NOVENA, DÉCIMA PRIMERA, DÉCIMA SEGUNDA y DÉCIMA TERCERA, toda bienhechuría, alteración, modificación o mejora al inmueble, sus anexos o pertenencias quedarán en beneficio del inmueble, sin que LA DEMANDANTE deba cancelar indemnización alguna o compensación por tales conceptos; y sin que LA DEMANDADA tenga derecho a reclamación alguna en dicho sentido, a lo cual renunció expresamente en el contrato suscrito. CUARTO: Sin embargo, tanto LA DEMANDANTE como LA DEMANDADA con el fin de ponerle fin al presente litigio y considerando que lo más beneficioso para ambos es llegar a un acuerdo, han convenido de mutuo acuerdo amistoso, y libre de coacción y constreñimiento, en celebrar el presente Contrato de Transacción de conformidad con las disposiciones del Código Civil Venezolano; en los siguientes términos: 1.-) LA DEMANDADA se obliga a hacer la entrega definitiva, total y absoluta a LA DEMANDANTE del inmueble objeto del presente litigio, el día treinta (30) de noviembre de Dos Mil Veintitrés (2023), a las diez horas y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.), renunciando al cobro de las inversiones y mejoras realizadas al mismo. 2.-) En virtud de la entrega definitiva y como compensación a las inversiones realizadas por LA DEMANDADA en el inmueble, LA DEMANDANTE, condona a LA DEMANDADA por los cánones de arrendamiento insolutos derivados de la utilización del inmueble ocupado por el mismo en calidad de arrendamiento. 3.-) Ambas partes, tanto LA DEMANDANTE como LA DEMANDADA convienen en que cada uno asumirá los costos y cotas del proceso y el pago de los honorarios profesionales causados a los abogados contratados para tal fin. 4.-) Tanto LA DEMANDANTE como LA DEMANDADA manifiestan expresamente su renuncia a cualquier tipo de acción recíproca, bien sea de carácter civil, penal, mercantil o de cualquier otra índole que se pudiere generar en virtud de la relación arrendaticia que existió entre las partes y que sean consecuencia directa o indirecta, próxima o remota, conocida hoy o no, de las relaciones jurídicas que existió entre ellos, las cuales han quedado definitivamente extinguidas con la presente transacción que sirve de finiquito total y absoluto para ambas partes. QUINTO: En consecuencia, LA DEMANDADA no le queda a deber ninguna cantidad de dinero a LA DEMANDANTE, por los conceptos anteriormente mencionados, ni por ningún otro concepto y si alguna cantidad de dinero favoreciere a alguna de las partes, ésta quedará en beneficio de la misma, por efectos de ésta transacción. SEXTO: Ambas partes solicitan al Juzgado de la causa, se sirva impartir la respectiva homologación a la presente transacción, dándole el carácter de cosa juzgada y se abstenga del archivo del expediente hasta tanto conste en actas el cumplimiento total de la presente transacción con la entrega del inmueble por parte de LA DEMANDADA a LA DEMANDANTE, en la fecha convenida”.

III
MOTIVACION

El Tribunal para resolver observa:

En atención a la garantía constitucional de la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en la cual dimana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, por ello, antes de homologar o no el acto de transacción efectuado en la presente causa se hace necesario analizar la conducta asumida por las partes.

Al respecto la doctrina ha establecido que la transacción, desistimiento y el convenimiento son instituciones jurídicas de naturaleza procesal de las que pueden valerse los justiciables para poner fin al litigio y/o el proceso, sin haberse producido la sentencia o máxima decisión procesal o una vez dictada antes de adquirir el carácter de cosa juzgada, ejecutada de manera voluntaria y unilateral o bilateralmente por las partes, actuaciones estas que se producen en el proceso civil en virtud del principio dispositivo; y además es necesario considerar que se trate de derechos disponibles donde no esté comprometido el interés u orden público.
En relación a las transacciones nuestra legislación señala:

El Código Civil, en su Artículo 1.713 indica:
“La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”

De igual manera, el Artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, señala:
“Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución”

Ahora bien, observa esta Juzgadora que las partes se encuentran representadas por sus apoderados judiciales, quienes se encuentran debidamente facultados para celebrar el presente acto de autocomposición procesal; por la parte actora la abogada en ejercicio ROSARIO GARCIA BAÑOS, debidamente autorizada por el ciudadano CLOTILDO MARTIN RODGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 13.624.377, en su condición de Presidente de la Sociedad mercantil INVERSIONES ZONA INDUSTRIAL COMPAÑÍA ANONIMA, (INVERZINCA), tal y como se evidencia en documento poder otorgado por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 16 de diciembre de 2010, anotado bajo el No. 59, Tomo 56, de los libros de autenticaciones; y la parte demandada Sociedad Mercantil LACTEOS ALAMEDA, C.A., representada por el profesional del derecho ciudadano GUILLERMO MIGUEL REINA HERNANDEZ, tal y como consta en documento poder otorgado por el ciudadano JUAN CARLOS URRIBARRI LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.687.230, en su carácter de Primer Director de la referida sociedad mercantil, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública No. 203731 del Estado de Washington de los Estados Unidos de América, y debidamente apostillado por ante el Secretario del Estado de Washington, el 1° de agosto de 2023, bajo el No. K22372163, bajo la convención de la Haya del 05 de Octubre de 1961; por lo que este Órgano Jurisdiccional en virtud que dicho acto, no es contrario a la Ley, al orden público o a las buenas costumbres, lo encuentra conforme en los términos precedentemente explicitados, imparte su aprobación y homologa la transacción celebrada, todo de conformidad con lo previsto en el Artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, declarándola en autoridad de cosa juzgada. Así se establece.