TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
DECIDE:

EXPEDIENTE: 48.905/MG
PARTE DEMANDANTE: MARÍA TERESA PARRA POLANCO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 10.441.384, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: LEONARDO MOLERO PULGAR y LEANDRO LUIS PÍRELA PERICH, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 16.419 y 31.206, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JOSÉ MANUEL VERRELLI SUÁREZ y CARMEN DE JESÚS FIGUEROA DE VIRRELLI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nro. V- 5.534.681 y V- 5.569.879, respectivamente, domiciliados en el municipio Cabimas estado Zulia.
TERCERO INTERVINIENTE: LUIS ALBERTO SANDOVAL GUTIÉRREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-910.798, domiciliado en el municipio Maracaibo estado Zulia.
JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA
FECHA DE ADMISIÓN DE LA DEMANDA: 13 de agosto de 2015

I
NARRATIVA

Recibida de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de esta circunscripción judicial, la demanda que, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA, fue incoada por la ciudadana MARÍA TERESA PARRA POLANCO, en contra de los ciudadanos JOSÉ MANUEL VERRELLI SUÁREZ, CARMEN DE JESÚS FIGUEROA DE VIRRELLI, todos ut supra identificados, este Juzgado, admitió la misma en cuanto a lugar en derecho, por medio de auto de fecha 13 de agosto de 2013.
Asimismo, en fecha 13 de octubre de 2015 la representación judicial de la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda, siendo la misma admitida en cuanto ha lugar en derecho en fecha 26 de octubre de 2015.
Así las cosas, previo impulso procesal efectuado por el apoderado judicial de la parte actora, y posterior libramiento de despacho comisorio de citación, correspondió por distribución al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Cabimas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la práctica de la citación a los codemandados, misma que fue efectuada en fecha 13 de enero de 2016, según se evidencia en exposición del alguacil de ese Tribunal, en donde se dejó constancia de la negativa de las partes de firmar los recaudos de citación.
Consecuentemente, en fecha 07 de marzo de 2016, los codemandados JOSÉ VERRELLI y CARMEN FIGUEROA DE VERRELLI, a través de su apoderado judicial presentaron escrito dando contestación a la demanda y solicitando la tercería forzosa del ciudadano LUIS ALBERTO SANDOVAL GUTIÉRREZ, fundamentando la misma en el ordinal 4º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil.
Vista la solicitud descrita con anterioridad, este Juzgado por medio de auto de fecha 13 de abril de 2016, declaró procedente la tercería forzosa y en ese sentido ordenó citar al referido tercero para que compareciera dentro de los tres (3) días de despacho a fin de que diera contestación a la cita propuesta.
En relación con lo anterior, previo impulso de la parte demandante, y libramiento de las boletas de citación, el alguacil de este Juzgado, mediante exposición de fecha 18 de julio de 2016 dejó constancia de haber practicado la citación del tercero.
Posteriormente, en fecha 20 de julio de 2016 la representación judicial del tercero LUIS ALBERTO SANDOVAL GUTIÉRREZ, presentó escrito de contestación a la tercería.
Por medio de auto de fecha 20 de septiembre de 2016, este Juzgado ordenó agregar el escrito de promoción de pruebas, presentadas por la representación judicial del tercero interviniente; siendo posteriormente admitidas dichas pruebas, por medio de auto de fecha 28 de septiembre de 2016.
Finalmente, en fecha 19 de mayo de 2017, la representación judicial de los codemandados, presentó escrito solicitando entre otras cosas, la suspensión de las medidas cautelares y promoviendo una serie de pruebas documentales para fundamentar sus alegatos.
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
La parte demandante, ut supra identificada, expresó en su escrito libelar que celebró con los ciudadanos JOSÉ MANUEL VERRELLI SUÁREZ y CARMEN DE JESÚS FIGUEROA DE VERRELLI, un contrato de opción a compraventa sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nro. 5, que forma parte del centro comercial Saga, situado en la avenida 13, No. -75-40, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo estado Zulia, según consta en documento protocolizado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo, en fecha 09 de febrero de 2015, bajo el Nro. 10, Tomo 15, Folios 29 al 32. Alegó que el precio pactado para la venta fue por la cantidad de SEISCIENTOS CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 604.800) y el término de duración del contrato era de noventa (90) días, el cual pagó en su totalidad, ello según consta en el segundo contrato otorgado por ante la misma notaría pública antes mencionada, en fecha 13 de marzo de 2015, bajo el Nro. 17, Tomo 63, folios del 62 al 65.
Continúa expresando que, una vez efectuado la totalidad del pago del precio pactado para la venta del inmueble, los demandados no cumplieron con la entrega de los requisitos necesarios para la protocolización del contrato definitivo de compraventa, tal y como fue pactado por las partes en el documento de opción a compraventa.
Aduce que, los codemandados tenían únicamente un documento de propiedad del terreno sobre el cual está construido el inmueble, sin tener hasta la fecha ningún documento registrado sobre las bienhechurías construidas sobre éste, lo cual según manifiesta es necesario al momento de efectuar protocolización del referido inmueble.
Asimismo, aduce que los codemandados han incumplido con la contraprestación que pone fin al contrato, dado que si ya su persona efectuó el correspondiente pago de las cantidades pactadas en el contrato, ya no se está en presencia de una promesa bilateral de venta, sino más bien en una venta perfecta por haberse llenado todos los requisitos que establece ese tipo de negocio jurídico.
Finalmente, fundamenta su pretensión en los artículos 1.133, 1.134 y 1.167 del Código Civil, y estima su acción en la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.6.000.000), equivalentes a CUARENTA MIL (40.000) Unidades Tributarias para ese entonces.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la representación judicial de los codemandados JOSÉ VERRELLI y CARMEN FIGUEROA DE VERRELLI, en la oportunidad de contestar la demanda propuso tercería forzosa con fundamento en el ordinal 4º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que el ciudadano LUIS ALBERTO SANDOVAL GUTIÉRREZ, ut supra identificado, fuese integrado al presente proceso, dado que el mismo presuntamente era el que tenía la obligación de modificar el documento de condominio, por cuanto el inmueble objeto del contrato inicialmente era un estacionamiento que con conocimiento de la demandante, fue modificado para su comercialización.
Asimismo, negó, rechazó y contradijo en derecho que sus representados hayan incumplido con su obligación de protocolizar la venta, dado que según refieren es necesario que el ciudadano llamado como tercero a la causa modifique el documento de condominio.
Aduce que, la parte actora obra de mala fe al manifestar que sus representados incumplieron con la entrega de los requisitos necesarios para la protocolización del inmueble, ya que la misma estaba en conocimiento de que para registrar bienhechurías construidas en el área exclusiva de estacionamiento, es necesario que se modifique primero el documento de condominio, cuya responsabilidad recae en el ciudadano llamado como tercero interviniente en la presente causa.
Refiere que sus representados vendieron el local comercial objeto del presente juicio, a un precio irrisorio, por cuanto al haber existido una relación de arrendamiento entre las partes desde el año 2000, la parte actora tenía derecho al beneficio que otorga la ley por preferencia ofertiva, y aun a sabiendas de la renuencia manifestada por el ciudadano LUIS SANDOVAL, intentaron la presente acción por una cantidad que constituye diez veces el precio pactado por la venta del inmueble.

III
DE LA TERCERÍA

Una vez narrado el iter procesal de la presente causa, y visto como lo fue que en el escrito de contestación al fondo de la demanda, la representación judicial de los codemandados JOSÉ VERRELLI y CARMEN FIGUEROA DE VERRELLI, ut supra identificados, propuso la tercería forzosa del ciudadano LUIS ALBERTO SANDOVAL GUTIÉRREZ con fundamento en el ordinal 4º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue admitida en fecha 13 de abril del 2016 por este Juzgado; esta operadora de justicia, de conformidad con lo establecido en el artículo 384 eiusdem, pasa a resolver lo relativo a la tercería propuesta, previo estudio de los alegatos formulados por las partes en relación a la misma:
Tal como se desprendió del relato de los argumentos efectuados por las partes, la representación judicial de la parte codemandada, en la oportunidad para contestar la demanda, alegó la necesidad de que el ciudadano LUIS ALBERTO SANDOVAL GUTIÉRREZ fuera llamado como tercero a la presente causa, y al respecto señaló que el mismo fue quien le vendió a sus representados, conforme a documento registrado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 27 de mayo de 1994, bajo el Nro. 66, tomo 7, protocolo primero, un inmueble constituido por un local comercial signado con el Nro. 4, que forma parte del centro comercial Sagu y su estacionamiento adicional situado en la avenida 13, Nro. 75-40.
Indica que en dicho estacionamiento fue modificado para construir un local signado con el Nro. 5, con pleno conocimiento del mencionado tercero, quien al ser el propietario de casi todos los locales que conforman el centro comercial, le correspondía efectuar los cambios o modificaciones al documento de condominio y la aclaratoria de las bienhechurías construidas en el área de estacionamiento.
En relación con lo anterior, manifiesta que el tercero interviniente se ha rehusado a modificar el documento de condominio y aclarar la venta mediante un documento que refleje la construcción del local comercial signado con el Nro. 5, lo cual hace imposible la protocolización del referido inmueble.
Por su parte, la representación judicial del tercero interviniente, en su escrito de contestación a la tercería, negó, rechazó y contradijo los hechos explanados por los codemandados, ya que según alega, la petición de tercería forzosa no debió ser admitida, dado que no fue acompañado ninguna prueba documental que sustente la necesidad de incluirlo en el juicio, tal como lo establece el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, alega que la razón del llamado a su representado a la presente causa, no obedece a ninguno de los supuestos previstos en el artículo 370 de la precitada norma adjetiva, por ende no debe prosperar a su criterio la demanda de tercería, debido a que es evidente que su representado no aparece como interviniente en el contrato de opción a compraventa celebrado entre las partes.
Aduce que su poderdante, efectivamente detentaba la propiedad del inmueble, ello según consta en documento registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 66, Tomo 7, Protocolo 1º, el cual estaba constituido por una casa quinta, situada en la Av. 13, signada con el No. 75-40, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa, hoy parroquia Olegario Villalobos, inmueble que posteriormente remodeló y convirtió en cuatro locales comerciales, según consta en documento de condominio protocolizado en fecha 18 de mayo de 1994, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el Nro. 47, Tomo 11, Protocolo 1º; sin embargo, el local comercial distinguido con el Nro. 4, fue vendido a los ciudadanos codemandados en fecha 27 de mayo de 1994, por medio de documento registrado ante la misma oficina, bajo el Nro. 43, Tomo 28, Protocolo 1º, siendo en consecuencia de ello, dichos ciudadanos los propietarios del mencionado local, y por ende los responsables de la elaboración y protocolización del documento de bienhechurías sobre el terreno que le serviría de estacionamiento al local Nro. 4, así como la modificación del correspondiente documento de condominio.
En ese mismo sentido, se evidenció de las actas procesales que el tercero interviniente, en la etapa probatoria, para sustentar su contestación trajo una serie de documentos constituidos por planos y autorizaciones del Concejo Municipal del Municipio Maracaibo, en los cuales se evidenció que efectivamente el centro comercial primigenio estaba constituido por cuatro locales comerciales y dos áreas de estacionamiento.
Por otra parte, en fecha 19 de mayo de 2017, la representación judicial de los codemandados consignó un escrito con el cual acompañó de una serie de documentales entre las cuales se evidencia un documento registrado en fecha 15 de diciembre de 2016, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, inscrito bajo el Nro. 39, folio 198, tomo 55, en el que se constata que el tercero interviniente LUIS SANDOVAL GUTIÉRREZ, en conjunto con los codemandados JOSÉ VERRELLI SUÁREZ y CARMEN FIGUEROA DE VERRELLI, efectuaron la aclaratoria sobre las bienhechurias construidas sobre el estacionamiento, objeto del contrato cuyo cumplimiento se reclama en el presente juicio.
En vista de lo anterior, a pesar de que el tercero en su escrito de contestación negó, rechazó y contradijo la obligación que supuestamente tenía de protocolizar lo referido a las bienhechurías construidas en el estacionamiento del local signado con el N° 4 tantas veces mencionado, al concurrir con los codemandados a efectuar la correspondiente aclaratoria hace evidente para quien aquí decide que la causa si era común a dicho tercero, y en consecuencia resulta forzoso para este Juzgado declarar CON LUGAR, la tercería propuesta por la representación judicial de los codemandados JOSÉ VERRELLI SUÁREZ y CARMEN FIGUEROA DE VERRELLI, en contra del ciudadano LUIS A SANDOVAL GUTIÉRREZ.
No obstante, constatado como fue que en el transcurso del iter procesal el tercero forzoso dio cumplimiento a la obligación que exigida por los codemandados de protocolizar la aclaratoria en la que se especificara la construcción de las bienhechurías mencionadas, nada tiene que ordenar este Tribunal al tercero con respecto a la presente incidencia. Así se decide.-

IV
DE LAS PRUEBAS

Ahora bien, establecido así lo relativo a la tercería forzosa, pasa esta Juzgadora a pronunciarse con relación a la procedencia en derecho de la demanda principal, para lo cual resulta necesario previamente efectuar un análisis de los medios probatorios promovidos por las partes:

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
• Copia simple de documento de identidad de la ciudadana MARÍA TERESA PARRA POLANCO.

El documento referido con anterioridad constituye un documento público administrativo, que goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impresa con la actuación de un funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimanan de ellos, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y dado que dicha presunción no fue cuestionada ni desvirtuada mediante prueba en contrario, se considera que este medio de prueba es auténtico, desprendiéndose de la misma los datos de identidad de la ciudadana demandante. Así se valora.-

• Documento original contentivo de la opción a compraventa celebrada por las partes autenticada por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 09 de febrero de 2014, bajo el N° 10, Tomo 15, folios 29 hasta el 32.

El instrumento especificado ut supra es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación.
Ahora bien, de dicho documento es posible verificar los términos y condiciones en que fue pactado el contrato que la representación judicial de la parte accionante alude fue la primera negociación celebrada entre las parte. Así se valora.-

• Documento original contentivo de la opción a compraventa celebrada por las partes, autenticado por ante Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 13 de mayo de 2015, bajo el Nro. 17, Tomo 63, folios 62 hasta el 65.

Dado que el documento descrito con anterioridad, constituye el documento fundamental de la presente acción, esta Jurisdicente considera conveniente emitir las correspondientes conclusiones respecto a este en la parte motiva del presente fallo. Así se decide.-

• Copia certificada de documento de compraventa celebrado entre los ciudadanos JOSÉ MANUEL VERRELLI SUÁREZ y CARMEN DE JESÚS FIGUEROA DE VERRELLI y el ciudadano LUIS ALBERTO SANDOVAL GUTIERREZ, registrado en fecha 27 de mayo de 1994, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo.

Siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este órgano jurisdiccional le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.384 del Código Civil, tomando en consideración que es un documento público que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa; desprendiéndose de la misma que el inmueble objeto del contrato, es propiedad de los ciudadanos demandados. Así se constata.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
• Copia simple de solvencia municipal emanada del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria de Maracaibo (SEDEMAT), en fecha 18 de enero de 2016.

Considera esta Sentenciadora que el medio de prueba objeto de la presente valoración constituye una documental asimilable a las tarjas y por lo tanto tiene valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil, constatándose de la misma que los codemandados se encontraban al día con el pago de los impuestos municipales del inmueble objeto de la controversia. Así se constata.-

• Constancia emitida en fecha 22 de julio de 2015 por la Centro de Procesamiento Urbano del Municipio Maracaibo/Oficina Municipal de Catastro.
• Copia certificada de expediente de construcción del permiso Nº R-077-88-J, de fecha 06 de julio de 1988, emanada del Concejo Municipal de Maracaibo.

Las documentales que anteceden, al ser copias simples de un documento público administrativo, son valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 8 la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; ahora bien, de la primera desprende el código catastral asignado al local signado Nro 4; y de la segunda que el centro comercial del cual forma parte el mismo está constituido por cuatro locales y dos estacionamientos laterales. Así se valora.-

• Copia simple de documento de arrendamiento celebrado entre la ciudadana CARMEN FIGUEROA DE VERRELLI y la ciudadana MARIA TERESA PARRA POLANCO, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo, en fecha 18 de diciembre de 2008, bajo Nro. 40, tomo 340 de los libros de autenticaciones.
• Copia simple de documento de arrendamiento celebrado entre la ciudadana CARMEN FIGUEROA DE VERRELLI y la ciudadana MARIA TERESA PARRA POLANCO, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo, en fecha 29 de enero de 2010, bajo Nro. 40, tomo 340 de los libros de autenticaciones.
• Copia simple de documento de arrendamiento celebrado entre la ciudadana CARMEN FIGUEROA DE VERRELLI y la ciudadana MARIA TERESA PARRA POLANCO, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo, en fecha 11 de agosto de 2010, bajo Nro. 40, tomo 340 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
• Copia simple de documento de arrendamiento celebrado entre la ciudadana JOSÉ MANUEL VERRELLI SUÁREZ y la ciudadana MARIA TERESA PARRA POLANCO, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo, en fecha 06 de diciembre de 2000, bajo Nro. 53, tomo 210 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
• Copia simple de documento de arrendamiento celebrado entre la ciudadana CARMEN FIGUEROA DE VERRELLI y la ciudadana MARIA TERESA PARRA POLANCO, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo, en fecha 28 de diciembre de 2004, bajo Nro. 48, tomo 173 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

Los instrumentos especificados ut supra son valorados por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se tratan de documentos privados debidamente autenticados que no fueron rebatidos por la parte contraria a través de algún medio de impugnación; desprendiéndose de ellas la relación arrendaticia que existía entre las partes principales en dichas fechas.

• Copia simple de comunicación emitida en fecha 04 de diciembre de 2002, por el ciudadano LUIS SANDOVAL GUTIÉRREZ a la ciudadana demandante, en la cual le informó a la misma que vista la prórroga del plazo del contrato de arrendamiento, se debía efectuar un aumento en el canon de arrendamiento.
• Copia simple de comunicación emitida en fecha 04 de diciembre de 2003, por el ciudadano LUIS SANDOVAL GUTIÉRREZ a la ciudadana demandante, en la cual le informó a la misma que vista la prórroga del plazo del contrato de arrendamiento, se debía efectuar un aumento en el canon de arrendamiento.

En tal sentido la Sala de Casación Civil en fecha nueve (09) de febrero de 1994 con ponencia del Magistrado Dr. Rafael Alfonso Guzmán, en juicio del abogado Daniel Galvis Ruíz, contra Ernesto Alejandro Zapata, expediente Nº 93-279, sobre el particular sostuvo:
“...Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos – ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado…
(…)
…Si promueve una copia fotostática de un documento privado simple, como es el caso de autos, esta carece de valor según lo expresado por el artículo 429 eiusdem, que solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, por ello, en el caso subiudice, la copia fotostática era inadmisible, ya que no representa documento privado alguno, por estar ante un caso de inconducencia. Es por virtud del conjunto de razones antes expuestas que esta Sala Civil Accidental desestima la denuncia aquí examinada. Así se decide…”.

Ahora bien, en recta interpretación de los requisitos previstos en el artículo 429 ejusdem, así como del criterio jurisprudencial ut supra transcrito, esta Juzgadora observa que, las copias simples de los documentos privados simples en mención, carecen de valor probatorio alguno, debido que, dichas copias fotostáticas además que no fueron consignadas en original, las mismas no versan sobre instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, siendo este tipo de documentos los únicos previstos en la norma adjetiva civil, cuya copia fotostática se tendrá como fidedigna, siempre y cuando no fueren impugnadas por la parte a la cual le fueron opuestas, expresando con ello la intención del legislador de otorgar valor probatorio a determinados instrumentos cuando éstos hubieren sido consignados en copia fotostática o simple; por lo que en derivación de ello resulta forzoso para esta Juzgadora desechar las copias simples de los instrumentos privados simples ut supra mencionados. Así se decide.-

• Copia simple de documento de condominio debidamente registrado en fecha 18 de mayo de 1994, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo Estado Zulia, bajo el Nro. 47, protocolo 1, tomo 11º.

Siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este órgano jurisdiccional le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.384 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento público que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa.
En ese sentido, de dicho documento desprende que el centro comercial Sagu, estaba constituido primigeniamente por cuatro (4) locales comerciales. Así se verifica.-

IV
PARTE MOTIVA

Así las cosas, planteada la controversia en los términos expuestos en esta precedentemente, procede esta Jurisdicente a analizar el fondo del presente asunto, y a tal efecto resulta pertinente efectuar las siguientes consideraciones:
La pretensión incoada por la ciudadana MARÍA PARRA POLANCO se encuentra delimitada por una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, con fundamento en el presunto incumplimiento de los ciudadanos JOSÉ MANUEL VERRELLI SUÁREZ y CARMEN DE JESÚS FIGUEROA DE VERRELLI, respecto de obligaciones pactadas mediante un contrato de opción a compraventa celebrado entre ellos.
En tal sentido, cabe precisar que con relación a los contratos el artículo 1.133 del Código Civil establece lo siguiente: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. De dicha disposición normativa desprende que el contrato es el acuerdo de voluntades entre dos o más personas, y que según la ley, puede ser unilateral, bilateral, a titulo oneroso o aleatorio, y que cada uno se diferencia del otro por sus características especiales.
Ahora bien, en el caso del contrato de opción a compra venta, no se encuentra conceptualizado dentro de la normativa venezolana; sin embargo, diversos sectores de la doctrina lo define como el contrato que nace cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que este adquiera potestativamente un determinado bien, sin tener la obligación de perfeccionar la compra, ya que se reserva la opción de adquirir o prescindir de la compra del bien durante el tiempo de vigencia del contrato.
Por otra parte, la jurisprudencia ha sostenido que la opción a compra venta es un contrato cuya nota característica es la manifestación de voluntades de las partes, y que al ser ejercido oportunamente por el comprador, trae como consecuencia la transferencia de la propiedad de la cosa objeto del contrato a su favor, y que la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo.
En concordancia con lo anterior, al tratarse este de un contrato, debe llenar una serie de requisitos para surtir efectos, y los mismos están establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son los mencionados a continuación:
1. El consentimiento de las partes, que se perfecciona cuando los contratantes manifiestan su voluntad de contratar.
2. Debe contener un objeto que pueda ser materia de contrato, referido a los bienes cuya posesión, propiedad o uso temporal se transmite.
3. Y debe necesariamente tener una causa lícita.
Ahora bien, en el presente caso, se está reclamando es el cumplimiento del contrato de opción a compra venta que suscribieron las partes de mutuo consentimiento, sobre un bien inmueble identificado previamente, firmado por las partes por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 09 de marzo del 2015, y anotado bajo el Nº 17, Tomo 63, folios 62 hasta el 65; debido al incumplimiento de los vendedores de otorgar los requisitos necesarios para la protocolización del inmueble.
Tomando en consideración lo antes dicho, es menester señalar lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, en lo que respecta a las convenciones: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Por su parte, el artículo 1.264 ejusdem establece que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas…”.
Así mismo, establece el artículo 1.167 del Código Civil que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.”
Del contenido de esta última normativa legal, desprende que la pretensión de ejecución del contrato es la facultad que tienen una de las partes en un contrato bilateral, de pedir el cumplimiento del mismo en los términos y condiciones en que fue convenido, en virtud del incumplimiento de la otra parte.
En concordancia con lo anterior, se evidencia de autos la existencia de la obligación derivada del contrato de opción a compra venta, por cuanto el mismo es un documento debidamente autenticado, que al ser dotados de fe pública, hay una clara certeza en su contenido, y en derivación deben ser cumplidos a cabalidad de acuerdo con las cláusulas estipuladas por las partes.
Teniendo plena validez en juicio el referido contrato de opción a compraventa, y verificando quien suscribe que la parte demandada niega los hechos alegados por el demandante en el libelo de la demanda, esta Juzgadora considera pertinente transcribir el contenido de lo convenido en el antes mencionado instrumento por las partes del presente proceso, leyéndose del contenido de la negociación lo siguiente:

“…PRIMERO: Consta en documento autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 09 de Febrero de 2015, bajo el No 10. Tomo 15, Folios 29 al 32, que celebramos CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, sobre un inmueble propiedad de LOS OPCIONANTES, constituido por un Local Comercial distinguido con el No 5, del Centro Comercial Sagu, situado en la Avenida 13, No 75-40, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. La edificación formada por Centro Comercial está comprendida dentro de los siguientes linderos generales: NORTE: inmueble que es o fue propiedad del señor Thomas O'Dier, SUR: inmueble que es o fue propiedad del señor Bernardo Oviel; ESTE: Avenida 13 (antes Anzoátegui); y OESTE: inmueble que es o fue propiedad del Dr César Casas Rincón. El Local Comercial No 5 así opcionado está comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: con terreno que es o fue propiedad del señor Thomas O'Dier; SUR: con Local Comercial No 4; ESTE: Avenida 13 (antes Anzoátegui) y zona de estacionamiento para los locales comerciales; y OESTE: inmueble que es o fue propiedad del Dr César Casas Rincón. El Local opcionado tiene una superficie aproximada de VEINTIDÓS METROS CUADRADOS CON CUARENTA DECÍMETROS DE METRO CUADRADO (22,40 MTS2) y consta de un solo ambiente con sala sanitaria, construido con paredes de bloques, pisos de granito, ventana panorámica, puerta de acceso, techo de placa de concreto, el cual en el área superior es reservado para el uso del Local Comercial No 5. Posee estacionamiento vehicular al Este del Centro Comercial, de uso colectivo. Los datos de adquisición y del Documento de Condominio constan en el referido Contrato de Opción y se dan aquí por reproducidos.- SEGUNDA: EL precio de la negociación fue pactado en la cantidad de SEISCIENTOS CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 604.800), pagaderos en un lapso de noventa días, en la forma estipulada en dicho contrato. TERCERA: Como quiera que el plazo ha transcurrido y LA OPCIONADA ha cumplido su obligación de pagar el precio, en la forma convenida, y en este acto cancela la última porción con la entrega del Cheque de Gerencia No. 10522117, emitido por el Banco Occidental de Descuento, a favor del ciudadano JOSE VERRELLI, por la cantidad de CIENTO UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (BS 101.600,00), una fotocopia de cuyo cheque se acompaña para ser agregado a este documento, en consecuencia LOS OPCIONANTES reconocen dicho pago, liberándola de la obligación previamente adquirida.- CUARTA: Así mismo LOS OPCIONANTES se obligan a suministrar, las solvencias, cédula catastral, nomenclatura, plano de mensura y cualesquiera otros requisitos exigidos para la protocolización del documento definitivo de venta…”

Al respecto, de la lectura citada se evidencia, que el contrato suscrito por las partes va más allá de una simple promesa de venta, puesto que en el, al haberse pagado la totalidad del precio pactado y al existir un reconocimiento y aceptación del pago por parte del vendedor, se podría asimilar el mismo, como una compraventa definitiva, en la cual, para perfeccionarse y surtir efectos erga omnes, es necesario que el demandado cumpla con el otorgamiento ante el registro de los requisitos que por ley son exigidos.
Así las cosas, de dicho contrato se pudo evidenciar que en la cláusula cuarta, los vendedores se comprometieron a efectuar la entrega de las solvencias, cédula catastral, nomenclatura, plano de mensura y demás requisitos necesarios a los fines de protocolizar el documento de compraventa, por lo cual se considera claramente probada la obligación de los codemandados, en los términos alegados por la demandante. Así se determina.-
Concatenado con lo anterior, la norma que fundamenta la presente pretensión (1.167 del Código Civil), dispone como requisito de procedencia para la acción de ejecución de contrato, que en efecto se verifique el incumplimiento de las obligaciones contractuales por alguna de las partes intervinientes en el contrato, cuestión ésta que ha de demostrarse y dilucidarse en el caso in comento, tomando en cuenta a tales efectos los términos y condiciones en que debía ser cumplida la obligación de perfeccionar el contrato de opción a compra, por parte de los codemandados en autos.
Con base en lo anterior, verifica esta Sentenciadora que en efecto la parte actora cumplió con la carga de demostrar sus afirmaciones relativas a probar la obligación que tienen los demandados en cuanto al otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se requiere; y que por su parte la representación judicial de los demandados no trajo a las actas prueba de la que se desprendiera con certeza que sus representados haya cumplido efectivamente con la misma, sino que por el contrario excusó su incumplimiento en que sus mandantes se encontraban impedidos de otorgar los documentos que se requerían para el otorgamiento del documento definitivo de la venta por el hecho de que el tercero debía primeramente protocolizar la aclaratoria de las bienhechurías construidas en el estacionamiento del local comercial signado con el N° 4, que constituye el inmueble objeto de venta en sí. Así se evidencia.-
Sin embargo, si bien determina esta Juzgadora que los codemandados efectivamente se encontraban impedidos de otorgar todos los documentos requeridos para la protocolización de la venta definitiva en virtud de que faltaba un documento que le correspondía al tercero protocolizar, no es menos cierto que dicha obligación fue cumplida por éste en el discurrir del presente proceso, lo cual obliga a los demandados a cumplir con los tramites subsiguientes para el otorgamiento del documento definitivo de venta; razón por la cual resulta determinante para esta Juzgadora declarar CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por la representación legal de la ciudadana MARÍA TERESA PARRA POLANCO, en contra de los ciudadanos JOSÉ MANUEL VERRELLI SUÁREZ y CARMEN DE JESÚS FIGUEROA VERRELLI, plenamente identificados en la parte superior del presente fallo.
En consecuencia de lo anterior, se le ordena a los demandados, ut supra identificados, ejecutar el contrato en los términos pactados, y en ese sentido, proceda a suscribir el contrato de compra venta definitivo con la ciudadana MARÍA TERESA PARRA POLANCO, con la correspondiente gestión y presentación de las solvencias y recaudos necesarios a tal fin, sobre el inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el Nro. 5, que forma parte del centro comercial Sagu, situado en la avenida 13, No. 75-40, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia, cuya superficie total es de VEINTIDÓS METROS CUADRADOS CON CUARENTA DECÍMETROS DE METRO CUADRADO (22,40 MTS2), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos, NORTE: con terreno que es o fue propiedad del señor Thomas O'Dier; SUR: con local comercial N° 4; ESTE: avenida 13 (antes Anzoátegui) y zona de estacionamiento para los locales comerciales; y OESTE: inmueble que es o fue propiedad del Dr César Casas Rincón, propiedad de los codemandados según consta en documento registrado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito, en fecha 27 de mayo de 1994, bajo el Nro. 66, tomo 7, protocolo primero. Y ASÍ SE DECLARA.-
En derivación, se establece que en el caso de que el demandado se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del término que se le concede para cumplir voluntariamente con el presente fallo, se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en el caso de que la parte obligada a concluir un contrato, no cumpla su obligación, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido. Así se decide.-

VII
DISPOSITIVO

Por los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fue interpuesto por la ciudadana MARÍA TERESA PARRA POLANCO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 10.441.384, en contra de los ciudadanos JOSÉ MANUEL VERRELLI SUÁREZ y CARMEN DE JESÚS FIGUEROA DE VIRRELLI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nro. V- 5.534.681 y V- 5.569.879, respectivamente, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la tercería propuesta por los codemandados JOSÉ MANUEL VERRELLI SUÁREZ y CARMEN DE JESÚS FIGUEROA DE VERRELLI, antes identificados, en contra del ciudadano LUIS ALBERTO SANDOVAL GUTIÉRREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-910.798. Sin embargo, visto que en el transcurso del iter procesal éste último dio cumplimiento a su obligación, nada tiene que ordenar este Tribunal con respecto a la referida tercería, más que la condenatoria en costas que se especifica más adelante.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana MARÍA TERESA PARRA POLANCO, en contra de los ciudadanos JOSÉ MANUEL VERRELLI SUÁREZ y CARMEN DE JESÚS FIGUEROA DE VIRRELLI, plenamente identificados en la parte introductoria del presente fallo, por los fundamentos expuestos en la parte motiva del presente fallo, en consecuencia;
TERCERO, SE ORDENA a los codemandados JOSÉ MANUEL VERRELLI SUÁREZ y CARMEN DE JESÚS FIGUEROA DE VIRRELLI, a ejecutar el contrato en los términos que fue pactado, y por ende; se les ordena a suscribir el contrato de compra venta definitivo con la ciudadana MARÍA TERESA PARRA POLANCO, sobre el inmueble identificado en actas, con la correspondiente gestión y presentación de las solvencias y recaudos necesarios a tal fin; y en el caso que dichos demandados se nieguen o no cumpla con el respectivo otorgamiento dentro del término que se le concede para cumplir voluntariamente con el presente fallo, se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en el caso de que la parte obligada a concluir un contrato no cumpla su obligación, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido.
Se condena en costas al tercero forzoso por haber resultado vencido totalmente en la incidencia de tercería.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida totalmente en el juicio principal de cumplimiento de contrato; todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, incluso en incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve.
NOTIFÍQUESE a las partes intervinientes del juicio principal y al tercero.
Déjese copia certificada de la Sentencia por Secretaría, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en Maracaibo a los dieciséis (16) días del mes de mayo de dos mil veintitrés (2023). Años:
LA JUEZA

Abg. ADRIANA MARCANO MONTERO
EL SECRETARIO

Abg. HUMBERTO PEREIRA GONZÁLEZ

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia definitiva bajo el número 068- 2023, en el expediente signado con el N° 48.905 de la nomenclatura interna de este Juzgado. EL SECRETARIO