TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Expediente No. 45.662
I
INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado sustanciación la presente causa, en virtud de la distribución efectuada por Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (sede Torre Mara), Signada con el Nro. TM-CM-9651-2014, de fecha 13 de agosto de 2014, demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sigue la ciudadana MARIA ESTERLINA ARAQUE PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 5.764.404, con domicilio procesal en el Municipio Maracaibo del estado Zulia, representada en este acto, por los abogados en ejercicio MARIA EUGENIA SANCHEZ ALBORNOZ, GABRIEL PUCHE URDANETA, MARIA REYES YORIS, ZORAIMA ZAMBRANO VÁZQUEZ y ANDREINA BERMUDEZ GUILLEN, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 169.884, 29.098, 27.942, 137.552, respectivamente, en contra de la ciudadana SAGRARIO DE LA TRINIDAD GONZALEZ ANDRADE, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cedula de identidad N° 7.789.637, con domicilio procesal en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.

II
DE LOS ANTECEDENTES

Consta en actas que en fecha trece (13) de agosto de 2014 fue interpuesta demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sigue la ciudadana MARIA ESTERLINA ARAQUE PEREZ, en contra de la ciudadana SAGRARIO DE LA TRINIDAD GONZALEZ ANDRADE previamente identificadas, por ante la Unidad de Distribución y Recepción de Documentos de la Circunscripción Judicial del estado Zulia (sede Torre Mara), correspondiéndole a este Órgano Jurisdiccional conocer de la causa, y la cual fue admitida mediante auto en fecha dieciséis (16) de septiembre de 2014, en virtud, de no ser contraria al orden publico, a las buenas costumbres, o alguna disposición prevista en la ley, ordenándose en consecuencia, la citación de la parte demandada.
Consecuencialmente, en fecha veinticuatro (24) de septiembre de 2014, la ciudadana MARIA ESTERLINA ARAQUE PEREZ, confirió poder apud acta, a los abogados en ejercicio, ciudadanos MARIA EUGENIA SANCHEZ ALBORNOZ, GABRIEL PUCHE URDANETA, MARIA REYES YORIS, ZORAIMA ZAMBRANO VÁSQUES y ANDREINA BERMUDEZ GUILLEN, venezolanos, mayores de edad, e inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 169.884, 29.098, 27.942, 137.552 y 182.818. De seguidas, la representación de la parte actora interpuso diligencia donde consigno los emolumentos necesarios para la práctica de la citación personal de la parte demandada, dejando constancia el alguacil del recibimiento por medio de exposición en la misma fecha.
En fecha siete (7) de octubre de 2014, la secretaria de este tribunal indico por medio de nota, el libramiento de recaudos de citación.
En fecha treinta (30) de octubre de 2014, el alguacil natural de este juzgado dejó constancia mediante exposición de la infructuosa citación de la parte demandada, consignado en dicho acto la compulsa a las actas procesales.
Seguidamente, en fecha tres (03) de noviembre de 2014, la representación judicial de la parte actora suscribió diligencia solicitando la citación cartelaria, vista la infructuosa práctica de la citación personal.
En este acto, en fecha cinco (05) de noviembre de 2014, vista la diligencia suscrita, este Juzgado de Sustanciación dictó auto donde ordenó librar los carteles de citación de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha doce (12) de diciembre de 2014, la representación judicial de la parte actora suscribió diligencia donde consignó dos ejemplares contentivos de los carteles de citación. Posteriormente, en fecha dieciocho (18) de diciembre de 2014, este juzgado dictó auto ordenando el desglose de los ejemplares periodísticos a las actas procesales. En fecha dieciocho (18) de marzo de 2015, el alguacil de este juzgado dejó constancia mediante exposición de la fijación del cartel en la dirección suministrada por la parte actora en las actas procesales.
En fecha veinticinco (25) de marzo de 2015, la ciudadana MARIA EUGENIA SANCHEZ ALBORNOZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, SUSTITUYÓ el poder conferido a su persona al abogado en ejercicio RICHARD BRICE URDANETA, inscrito en el Inpreabogado bajo el numero 229.192.
En fecha diecisiete (17) de abril de 2015, la representación judicial de la parte actora suscribió diligencia donde solicitó la designación de un defensor ad litem, en virtud, del no comparecimiento de la parte actora.
En este sentido, en fecha veintiuno (21) de abril de 2015, visto lo solicitado en la diligencia suscrita por la representación judicial de la parte actora, este juzgado dictó auto donde designó como defensor ad litem al abogado en ejercicio JESUS CUPELLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 130.325, ordenándose en dicho acto el libramiento de la respectiva boleta de notificación. Posteriormente, en fecha veintisiete (27) de abril de 2015, el alguacil de este juzgado dejó constancia de la notificación del defensor ad litem.
En fecha veintinueve (29) de abril de 2015, la ciudadana SAGRARIO DE LA TRINIDAD GONZALEZ ANDRADE, confirió poder registrado y notariado a los profesionales del derecho, ciudadanos, ANTONIO JESUS SOTO, EDIXON ANTONIO CARIDAD DOMINGUEZ, MARY ELIZABETH CARIDAD DOMINGUEZ, NELIA ROSA GUADAMA CHOURIO, RAFAEL AMADO SANDOVAL REYES, AURISTELA ANGELA DE LA TRINIDAD GONZALEZ ANDRADE, y ALEJANDRO ENRIQUE DE JESUS ANDRADE, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 2.444, 12.150, 40.905, 64.711, 87.903, 40.808 y 46.437, respectivamente.
En fecha veintisiete (27) de mayo de 2015, la representación judicial de la parte demandada suscribió escrito de contestación a la demanda, exponiendo sus argumentos y demás alegatos al fondo del asunto. Así las cosas, en fecha dieciséis (16) de junio de 2015, la representación judicial de la parte actora suscribió escrito de promoción de pruebas, la referida actuación se hizo constar por medio de nota de secretaria. Seguidamente en fecha seis (06) de julio de 2015, la parte demandada suscribió escrito de promoción de pruebas, haciéndose constar la referida actuación por medio de nota de secretaria.
Así las cosas, en fecha veintiuno (21) de julio de 2015, visto el vencimiento del lapso de promoción de pruebas, esta juzgadora dictó auto, se admitieron las pruebas promovidas por las partes, seguidamente, se ordenó librar oficio signado bajo el número 795 SUPERINTENDENCIA DE BANCOS (SUDEBAN), de conformidad con lo establecido en los artículos 88 y 89 numeral 3 de la Ley de Instituciones del Sector Bancario.
Visto esto en fecha veintiuno (21) de septiembre de 2015, el alguacil de este juzgado, dejó constancia en actas mediante exposición de la consignación acuse de recibo del oficio librado, para su distribución por medio de valija privada.
Se observa, que en fecha trece (13) de enero de 2016, la SUPERINTENDENCIA DE BANCOS (SUDEBAN) mediante oficio signado SIB-DSB-UNIF-38514, dio acuse de recibo al oficio librado, asi las cosas, en fecha dieciocho (18) de enero de 2016 la Institución bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., dio respuesta a lo participado.
En fecha veintiocho (28) de enero de 2016, la representación judicial de la parte actora suscribió diligencia donde solicitó se oficie nuevamente a las respectivas instituciones bancarias, en virtud, de que la información participada por las mismas esta errada, siendo ratificado en este acto el contenido del oficio signado con el No. 795 de fecha veintiuno (21) de julio de 2015.
Posteriormente, en fecha tres (03) de febrero de 2016, la Institución Financiera BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., dio respuesta a lo participado en el oficio No. 795 de fecha veintiuno (21) de julio de 2015.
En fecha primero (01) de Agosto de 2016, la representación judicial de la parte actora suscribió diligencia donde solicitó se exhorte a la institución financiera BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A., a los fines que remita los cheques signados con le No. 13487876 y 47487894, respectivamente.
Consecuencialmente, en fecha dos (02) de noviembre de 2016, vista la diligencia suscrita por la representación judicial de la parte actora, este juzgado dictó donde proveyó conforme a lo solicitado y ratificó el contenido del oficio No. 795 de fecha veintiuno (21) de julio de 2015. En el auto proferido, se dejó constancia del libramiento de oficio signado con el No. 810-16.
En fecha siete (07) de marzo de 2017, la secretaria de este tribunal dejó constancia mediante de nota de secretaria, del recibimiento del acuse de recibo por parte de la oficina SERVICIOS DE ENVIOS SANTA LUCIA, C.A., por parte del alguacil de este tribunal.
En fecha veinticinco (25) de julio de 2017, la representación judicial de la parte actora suscribió diligencia donde solicito se oficie nuevamente a la SUPERINTENDENCIA DE BANCOS (SUDEBAN), a los fines, de que la misma autorice a la Institución Financiera BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., de remitir lo cheques signados con los números 13487879 y 47487894, respectivamente.
En fecha primero (01) de agosto de 2017, la representación judicial de la parte actora suscribió diligencia donde consignó el acuse de recibo emitido por la SUPERINTENDENCIA DE BANCOS (SUDEBAN), de conformidad con lo participado en el oficio No. 810-16 de fecha dos (2) de noviembre de 2016.
En fecha dieciocho (18) de septiembre de 2017, la Institución Financiera BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., remitió por medio de circular signado con el alfanumérico SIB-DSB-CJ-PA-15867, el contenido de los cheques signados con los números 13487879 y 47487894, respectivamente.
En fecha veinte (20) de septiembre de 2017, la representación judicial de la parte demandada suscribió diligencia donde solicitó la fijación del lapso de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, en fecha veintisiete (27) de octubre de 2017, este juzgado de sustanciación dictó auto donde dejó constancia del fenecimiento del lapso probatorio fijando la oportunidad procesal del término de informes. En la misma fecha se libraron las boletas de notificación.
En este acto, en fecha cuatro (04) de diciembre de 2017, el alguacil de este Órgano Jurisdiccional dejó constancia en actas de la notificación de la representación judicial de la parte actora, consecuentemente, en fecha veintiséis (26) de abril de 2018, el alguacil de este juzgado, dejó constancia de la notificación de la representación judicial de la parte demandada.
Del desprendimiento de actas se observa que en fecha veintitrés (23) de mayo de 2018, las representaciones judiciales de las partes actuantes en el proceso, interpusieron los escritos de informes, respectivamente, en la oportunidad procesal correspondiente
En fecha cinco (05) de junio de 2018, la representación judicial de la parte actora suscribió escrito de observaciones.
En fecha dos (02) de agosto de 2018, este Órgano Jurisdiccional dictó auto en la misma fecha donde difirió el pronunciamiento del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha catorce (14) de agosto de 2018, la ciudadana MARIA EUGENIA SANCHEZ, ampliamente identificada en las actas, y actuando en carácter de apoderada judicial de la parte demandante, SUSTITUYÓ el poder conferido a su persona a la abogada en ejercicio SONIA FIGUERA, inscrita en el Inpreabogado bajo el numero 56.783.
En fecha veintisiete (27) de septiembre de 2018, la representación judicial de la parte actora suscribió diligencia donde solicitó el abocamiento de la causa, asimismo, solicitó el libramiento de los respectivos carteles de notificación. Visto esto, en fecha tres (03) de octubre de 2018, este juzgado procedió a abocarse de la causa, librándose en tal acto las boletas de notificación.
En fecha veintiséis (26) de octubre de 2018, la representación judicial de la parte actora, suscribió diligencia donde se dio por notificada de la presente causa.
En fecha treinta (30) de octubre de 2018, el alguacil de este juzgado dejó constancia mediante exposición la fructífera notificación de la representación judicial de la parte demandada.
En este mismo orden de ideas, en fecha diez (10) de diciembre de 2018, la Institución Financiera BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., dio respuesta y proveyó nuevamente, lo participado en el oficio Nro. 810-16 de fecha 02 de noviembre de 2016.
En fecha veintinueve (29) de octubre de 2019, la representación judicial de la parte actora suscribió diligencia donde solicitó el abocamiento de la causa a la nueva juez, solicitando en ese mismo acto se libren los respectivos carteles de notificación.
En fecha veinte (20) de noviembre de 2019, este tribunal dictó auto abocándose de la causa, ordenándose en tal acto libramiento de los carteles de notificación.
En fecha once (11) de febrero de 2021, la representación judicial de la parte actora, suscribió diligencia solicitando la reanundación de la causa, con relación a lo anterior, solicito el abocamiento de la causa.
En fecha ocho (08) de marzo de 2021, este tribunal, previo estudio de lo solicitado por las partes, dictó auto instando a la parte interesada a suministrar los correos electrónicos para proceder con la reanundación de la causa, de conformidad con lo expuesto en la resolución No. 05-2020 de fecha cinco (05) de octubre de 2020.
En fecha catorce (14) de octubre de 2021, la representación judicial de la parte demandante, suscribió diligencia donde solicitó el libramiento de las boletas de notificación, indicando en tal acto, las direcciones para la realización de la notificación.
Seguidamente, en fecha tres (03) de noviembre de 2021, este tribunal en razón de lo expuesto por la parte interesada, dictó auto donde procedió a abocarse de la presente causa. En tal acto se libraron boletas de notificación a las partes.
Visto esto, en fecha cinco (05) de octubre de 2022, el alguacil de este juzgado, dejó constancia en actas de la notificación de las partes actuantes en el proceso.

CAPITULO III
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

Consta en las actas procesales que la parte actora interpuso escrito de demanda donde expuso las siguientes consideraciones de hecho:

“Es el caso ciudadano juez (a), que en fecha 30 de Noviembre (sic) de 2007, suscribí con la ciudadana, SAGRARIO DE LA TRINIDAD GONZALEZ ANDRADE , venezolana, mayor de edad, de estado civil divorciada, titular de la cedula de identidad N° V-7.789.637, y de Domicilio la ciudad de Maracaibo Estado (sic) Zulia, un contrato de arrendamiento por un apartamento ubicado en el Municipio Maracaibo, ubicado en la avenida 40, Sector Amparo Residencias Madison, apartamento N°1-B. (…), pagando un canon de arrendamiento para la fecha 700 bs fuertes, hago la acotación de esta relación arrendaticia ya que de ese vinculo contractual, al prenombrada arrendataria me notificó en varias oportunidades de manera verbal su intención de vender el apartamento, ya que tenia preferencia ofertiva, pero que analizaría la situación por los problemas que estaba enfrentando el país, dejando siempre abierta la posibilidad de vender, y que yo tendría la primera opción por estar arrendada...(…)…

Ahora bien, ciudadano (a) juez (a), en Enero de 2009, la señora SAGRARIO DE LA TRINIDAD GONZALEZ ANDRADE, me notifica por medio de una carta el aumento del canon de arrendamiento por un monto de (900,ooBsf), (…), haciéndome la salvedad nuevamente de querer VENDER el apartamento, sin embargo tenía sus dudas, pero no es sino hasta el año 2010 cuando en fecha 27 de octubre me dirige una carta donde hace acotación de su voluntad de no renovar el contrato sino de hacer el ofrecimiento de venta por un monto de (450.000,ooBsf). (…). acordando (Sic) ese mismo año, de manera verbal que ella aumentaría el canon de arrendamiento por un monto de (1.100Bfs), lo cual yo acepté, pero se mantenía la posibilidad de comprar, sin embargo en fecha 26 de abril de 2011, se presentó con una Notario Público, en el inmueble con un documento que era una Notificación Notariada de la Notaria Pública Novena de Maracaibo para lo no renovación del contrato de arrendamiento y hacer en esa misma notificación el ofrecimiento en venta del apartamento ya prenombrado por un monto de (450.000Bsf), lo cual acepté, sin embargo seguí pagado el canon de arrendamiento hasta que no se perfeccionara la venta, por condición de la dueña del inmueble. (…)
Como se puede evidenciar, Señor (a) Juez (a), notifique a la copropietaria del inmueble mi intención de comprar el apartamento debido al tiempo que había transcurrido pero igual yo seguía pagando el canon de arrendamiento y no es hasta el 2012, cuando su propietaria decide realizarme un opción de compra. Notificándole a la misma que si podía hacerlo a través de la Ley Política, ya que cotizo como persona natural y quería aprovechar el subsidio que estaba otorgando el gobierno, lo cual la señora SAGRARIO, aceptó realizando así un documento de opción a compra, ante la Notaria Publica Decima Primera de Maracaibo Estado Zulia, de fecha 17 de agosto de 2012, quedando inserto bajo el N° 49 Tomo 91 de los libros de autenticaciones, por un monto menor a lo pactado anteriormente que era (450.000Bsf), Ahora bien ahora decidía en vendérmelo por (350.000Bfs), ya que quería vender rápido lo cual acepté ya que tenia la mejor intención de adquirir dicho apartamento, dando la cantidad de ( 50.000,oo Bfs), para garantizar la efectiva realización de la opción a compra. Quedando asi marcado en el mismo documento en clausula Quinta el pago de los (1,100 Bs fuertes), por arrendamiento que ya como explique anteriormente mientras se materializa el documento definitivo de venta…

A este respecto, señor Juez(a), hasta la actualidad sigo pagando el canon de arrendamiento hasta no perfeccionar el contrato de venta. (…). Quedando solo un contrato verbal de arrendamiento por una mensualidad de (1,100,oo Bsf), hasta poder perfeccionar así la venta del inmueble, ya que era la condición de la propietaria ya identificada mientras se materializaba el pago total.

Tal es el caso, que realice todas las gestiones conducentes para obtener el crédito bancaria, sin embargo, fue infructuoso debido a que el Banco Banesco me notificó que no podía se aprobado la solicitud de Crédito Habitacional por Ley de Política, debido a que mis movimientos bancarios eran elevados, es decir que podía pagar el inmueble yo sola, sin embargo realice las gestiones a los fines de poder tener el subsidios (Sic) que estaba otorgando el gobierno. A partir de ese momento le notifique la noticia a la señora SAGRARIO, llegando a un acuerdo que se mantendría la negociación y me pidió que le realizara un préstamo que ese amortizaría el monto del inmueble entregándole 15 cheques del Banco Banesco Banco Universal por un monto de (5,000,oo Bsf) cada uno que harían un total de (75,000 Bsf), documento notariado en la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo de fecha 27 de Agosto (sic) de 2012. (…). Asimismo, en el mes de Agosto (Sic) de 2012 la señora Sagrario cobro el primer cheque de los 15 entregados con N° 13487876, del Banco Banesco por el monto de (5.000,oo Bsf) siendo el único cheque cobrado ya que la señora Sagrario me notificó que le cambiaria el monto de venta al inmueble, teniéndome siempre a expectativa de los cambios repentinos del valor del mismo.

Consecuencia de ello, Ciudadano (a) Juez (a), la señora sagrario me devolvió los 14 cheques restantes y me informó que seguiría con la negociación pero aumentaría el valor inmueble, sin embargo en vista de la necesidad imperiosa de tener una vivienda propia tanto para mí como para mis hijos no me negué, quedando en depósito los (50.000,ooBfs) de la primera opción más el pago de los (5.000,ooBsf) de cheque de préstamo monto que se sumaría al nuevo monto de la segunda opción a compra. En este sentido, se realiza una nueva opción a compra notariadamente ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo de fecha 16 de Diciembre del 2013, quedando inserto bajo el N° 11, tomo 66, por un monto de (550.000,oo Bsf), otorgando como arras (55.000,oo Bsf), N° de cheque 47487894, aunado a ello la propietaria del inmueble me pidió que le cancelara las arras de la opción a compra mas otro (Sic) cantidad de dinero por adelantado mientras se perfeccionara la venta de la siguiente manera: le entregara un cheque por 55,000 Bsf, del Banco Banesco cheque N° 47487894, aunado a ello la propietaria del inmueble me pidió que le cancelara las arras de la opción a compra mas otro (Sic) cantidad de dinero por adelantado mientras se perfeccionara la venta de la siguiente manera: le entregara un cheque por 55,000 Bsf, del Banco Banesco Cheque N° 47487894 y dos transferencia a su cuenta, la primera de fecha 06 de Enero (Sic) de 2014 por un monto de (50.000,oo Bsf), N° de recibo 246851996, y la segunda transferencia realizada en fecha 07 de Enero (Sic) de 2014, por un monto de (25.000,ooBsf) N° de recibo 247048214, y por ultimo me notifico (Sic) que sumara a la cuenta para la amortización de la venta del inmueble, lo de una reparación que se concretó por un monto de (82,000,oo Bsf), sin embargo solo tomó en consideración 15,000 Bs fuertes, lo que haría un total de (145,000 Bsf)…

Ahora bien, respetable Juez (a), cabe destacar que desde el momento de la primera opción a compra hasta Enero del presente año yo le he abonado a la señora SAGRARIO ya identificada, la cantidad de (200.000,oo Bfs), para el pago del inmueble y que antes del vencimiento de la opción a compra yo tenía que darle la cantidad de 350,000 bs fuertes, que ya había reunido, sin embargo cuando le notifique (Sic) que ya tenía el dinero ella me dijo que aumentaría la venta a (600.000,ooBsf)m cosa que me sorprendió porque ya habia un contrato, sin embrago (Sic) días después me llamó para notificarme que ya no vendería el apartamento porque eso estaba muy barato y que debía desalojarle, porque ella lo estaba necesitando y le urgía, pero que sin embargo que si yo todavía quería el apartamento ella podía venderlo pero ahora en (1.100.000,oo Bsf), lo que veía contradictorio, ya que si lo necesitaba urgente, también me ofrecía en venta pero ahora por el doble del monto pautado en la opción a compra.

Pues bien, ciudadano Juez (a), en vista de todo lo esgrimido anteriormente me ha sido infructuoso la entrega del dinero a la propietaria del apartamento para dar por cancelado el monto total para realizar la venta definitiva, ya que la señora Sagrario ya identificada, NIEGA rotundamente a vender, ya que ella necesita dicho apartamento para mudarse, pero a su vez me lo ofrece en venta como lo mencioné con anterioridad, pero por el doble de lo pautado, cosa que es imposible ya que la misma debe respetar el monto establecido en el contrato de opción a compra que habíamos firmado.

(…Omissis…)
Por todas la razones antes expuestas en el presente libelo de demanda, es por lo que ocurro ante usted a DEMANDAR como en efecto DEMANDO por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la ciudadana SAGRARIO DE LA TRINIDAD GONZALEZ ANDRADE, ya identificada, en sus (Sic) condición de “VENDEDOR”, para que convengan o en su defecto sea obligada por este tribunal hacer lo siguiente: cumpla con el contrato de opción de compraventa que fue pactado entre ambas partes, que los efectos jurídicos del cumplimiento del contrato de opción de compraventa me coloque en posesión del inmueble haciendo asimismo la tradición legal del inmueble ubicado en la en la (Sic) avenida 40, Sector Amparo Edificio Residencias Madison, apartamento N°1-B, Jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del Municipio Maracaibo del Estado (Sic) Zulia, y que así mismo la sentencia produzca los efectos de derecho del contrato no cumplido, demando las costas en (25%) de lo estimado en la presente demanda y costos procesales de acuerdo a lo establecido en el articulo 286 del Código de Procedimiento Civil venezolano, por el presente juicio, estimo el valor de la presente demanda por el valor de (Bsf 495.000,oo) que divididos entre (127) bolívares la unidad tributaria que es valor de la misma resulta la cantidad de (3897,63 U.T), más lo establecido en la cláusula QUINTA del monto otorgado por arras que fue la cantidad de (Bsf 55.000,oo), siendo ese (10%), la cantidad de (Bsf 5.500,00) que divididos entre (127) bolívares la unidad tributaria que es el valor de la misma resulta la cantidad de (43,30 U.T) por incumplimiento del contrato, siendo el monto total de la demandad por (Bsf 500.000,oo) divididos entre (127) bolívares la unidad tributaria que es el valor de la misma resulta la cantidad de (3937,00 U.T) más la corrección monetaria.”

Seguidamente, se desprende de las actas procesales el escrito de contestación de la parte demandada en donde estableció los siguientes argumentos de hecho:

Estando dentro del término legal, en nombre de mi representada, doy contestación a la referida demandad, en la forma siguiente:

La parte actora afirma en su demanda:
a) Que, pactó con mi mandante un contrato de arrendamiento sobre un apartamento de su única y exclusiva propiedad, distinguido con el N° 1-B, ubicado en el primer piso del Edificio “Residencias MADISON” situado en la avenida 40, sector Amparo, en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del Municipio Maracaibo del, Estado (sic) Zulia.
b) Que, celebró con mi representada un contrato de opción de compra (sic), según documento otorgado ante la Notaría Publica Décima Primera de Maracaibo, Estado (sic) Zulia, el día 17 de agosto de 2012, bajo el No.49, Tomo 91, de los libros de autenticaciones, mediante el cual mi mandante, le vendería el inmueble antes determinado por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.00,00).
c) Que, entregó a mi representada CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00), en calidad de arras.
d) Que, el lapso o término de la opción de compra venta (sic) era de ciento veinte (120) días continuos sin prórroga contado a partir de la firma de dicho contrato
e) Sin embargo, dicho contrato quedó sin ningún efecto, porque, como lo afirma la parte actora, el Banco BANESCO no le aprobó una solicitud de crédito de acuerdo a la Ley Política Habitacional.
(…Omissis…)

1.- Es cierto, que mi mandante pactó un contrato de arrendamiento con la actora MARIA ESTERLINA ARAQUE PEREZ, sobre un apartamento de su única y exlusividad propiedad, distinguido con el N° 1-B, ubicado en el primer piso del Edificio “Residencias MADINSON” situado en la avenida 40, sector Amparo, en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del Municipio Maracaibo, Estado (Sic) Zulia.
2.- Es cierto, que mi representada celebró con la actora un contrato de “COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA VENTA” (no de Opción de Compra), según documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, Estado (Sic) Zulia, el dia 17 de agosto de 2012, bajo el No.49, Tomo 91, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, por el cual mi mandante SAGRARIO DE LA TRINIDAD GONZALEZ ANDRADE se comrprometía a venderle a la actora MARIA ESTERLINA ARAQUE PEREZ, un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por un apartamento distinguido con el número 1-B, ubicado en el primer piso del Edificio “Residencias Madinson”, situado en la avenida 40, Sector Amparo, en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del Municipio Maracaibo, Estado (sic) Zulia.

En la clausula CUARTA de dicho contrato se estipuló, que el término del referido contrato era de 120 días continuos sin prórroga, contados a partir de la firma de dicho contrato (17 de agosto de 2012),
Así mismo, en la Clausula TERCERA del aludido contrato, se acordó el precio de venta en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,00), y a la actora le entregó a mi mandante la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00), en calidad de arras para garantizar el referido contrato.
Es de advertir, que dicho contrato no se llegó a ejecutar, por cuanto la parte compradora, es decir, la ciudadana MARIA ESTERLINA ARAQUE PEREZ no logró obtener el crédito bancario solicitando por ella al Banco Banesco….
(…omissis…)

3.- Es cierto, que en virtud de los hechos antes narrados, mi mandante SAGRARIO DE LA TRINIDAD GONZALEZ ANDRADE celebró con la expresada MARIA ESTERLINA ARAQUE PEREZ, un nuevo contrato de “COMPROMISO BILATERAL DE COMPRAVENTA” (no de Opción de Compra-venta), el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, Estado (sic) Zulia, el dia 17 de agosto de 2012, bajo el No.49, Tomo 91, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, por el cual, según la Cláusula PRIMERA del aludido contrato “PRIMERA: EL VENDEDOR se obliga a vender a el COMPRADOR quien a su vez de se (sic) obliga a comprar, (…) el inmueble antes determinado.” (Cursivas mías).
En dicho contrato, se convino que la venta se haría por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.550.000,00), y como arras, entregó la parte actora, la suma de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.55.000,00), según cheque número 47487894, del Banco BANESCO, y, posteriormente, aumentó dicha garantía mediante transferencias hechas por la actora a mi mandante el día 6 de enero de 2014, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.55.000,00) según recibo No.246851996, y una segunda transferencia a favor de mi representada realizada el día 7 de enero de 2014, por un monto de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs.25.000,00), según recibo No.247048214, o sea, en total, la actora entregó a mi conferente la suma de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00) en calidad de arras, a las cuales se agregaron CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.55.000,00), y que había entregado la actora, según el contrato de fecha 17 de agosto de 2012, y la suma de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.15.000,00), que mi mandante reconoció por mejoras hechas en el piso del apartamento de su propiedad, sumando en total dichas arras, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,00).
Así mismo, las partes contratantes, mi mandante y la parte actora, acordaron en la Cláusula CUARTA del citado contrato lo siguiente:
Cuarta: La vigencia del presente contrato es de noventa (90) dias continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento.” (...) . (16 de diciembre de 2013)
Excepto los hechos admitidos expresamente, nombre de mi representada, niego, rechazo y contradigo los demás hechos invocados por la actora en su libelo de la demanda, por no ser ciertos, y no ser aplicable el derecho alegado.

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Sin menoscabo de la negativa de los hechos efectuados anteriormente, invoco las consideraciones siguientes:
En la presente demanda, la parte actora ejerce una pretensión que denominada erróneamente de “Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra”, cuando en realidad, la verdadera naturaleza jurídica de la pretensión ejercida es de “Cumplimiento de Compromiso Bilateral de Compra-Venta”, por cuanto, en el contrato admitido por mi representada, existen estipulados, recíprocamente, derechos y obligaciones para ambas partes y de cumplimiento simultáneo, es decir, que se establecieron derechos y obligaciones para la parte actora: como lo eran su derecho a adquirir el inmueble propiedad de mi representada, en el plazo señalado (de 120 días calendario, es decir, hasta el 15 de abril de 2014), y a la vez, la misma parte actora asumió la obligación de pagar el precio de la venta definitiva en dinero efectivo de legal circulación, el referido día 15 de abril de 2014; y por otra parte, mi representada, contrajo la obligación de vender el inmueble de su propiedad antes descrito, por el precio señalado de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00), y a la vez, tenía el derecho de recibir el día 15 de abril de 2014, el precio de venta referido. De tal modo, que el contrato en cuestión se caracteriza por la bilateralidad, es decir, existen derechos y obligaciones, simultáneas y recíprocas, tanto para la Pomitente Compradora, como para mi representada, en su condición de Promitente Vendedora.

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Entrelazando los hechos alegados por la parte actora en su libelo de demanda, y las defensas y razones de derechos expuestas en este escrito de contestación a la misma; con las disposiciones legales y doctrina citadas anteriormente, y adaptando los principios y criterios establecidos por estas últimas, al caso sub judice, encontramos:
Habiendo admitido mi representada la celebración del contra de COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA VENTA (No Contrato de Opción a Compra), y, además, haber recibido la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,00) por concepto de arras, para garantizar el cumplimiento del aludido contrato; pero, negado anteriormente el cumplimiento de la obligación de la parte demandante de pagar u ofrecer el pago del precio de la venta mediante la consignación de la suma fijada en el término previsto, denegación contenida en la negación general que se hizo de todos los hechos alegados por la parte actora en su libelo de la demanda, con excepción de los hechos expresamente admitidos; desconocimiento que ratifico en esta oportunidad, en cuanto al incumplimiento de la parte actora al no pagar u ofrecer pagar el precio de la venta, en el término convenido en la Cláusula CUARTA del contrato fundamento de esta pretensión, es decir, “noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del referido contrato”, el cual se otorgó como se dijo anteriormente el día 16 de diciembre de 2013; por tanto, el término fijado para el cumplimiento del contrato en cuestión, venció el día quince (15) de abril de 2014, sin que la parte atora hubiese cumplido con su obligación de pagar el saldo del precio convenido que es la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000,00), por cuanto se había convenido que la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,00), entregada en calidad de arras, se sumaría como parte del precio al momento de ejecutarse el respectivo contrato de venta.
Esta acotación, nos lleva a precisar la cuestión de derecho de fondo discutida en esta causa, circunscribiéndose al incumplimiento de la parte demandante de sus obligaciones contractuales, y que trae como consecuencia, la falta de uno de los presupuestos o requisitos concurrentes y necesarios para obtener un sentencia favorable:
En tal sentido, ciudadano juez, advierta como la parte demandante alega, en primer lugar, el incumplimiento de la obligación de mi representada de vender el inmueble de su propiedad, pero, en ninguna forma, alegó el pago del precio de la venta y ofreció hacer el mismo, mediante la consignación de la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000,00) que restaba del precio convenido de Quinientos Cincuenta mil Bolívares (Bs.550.000,00) en virtud, de haberle entregado la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,00), en calidad de arras, suma que serían abonados como parte del precio, en la fecha de concretar la venta, es decir, el día 15 de abril de 2014. Esta defensa está cimentada y fortalecida en las disposiciones legales y las doctrinas citadas en este escrito, donde se mencionan los presupuestos procesales o requisitos concurrente y necesarios para intentar con éxito la petición de cumplimiento de contrato, porque como se ha dicho, la parte acotra no cumplió con su obligación de pagar el precio de la venta, ni ofreció pagar el mismo con la consignación del saldo deudor.
Debo destacar, como la misma parte actora admite expresamente, que el contrato de “COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA VENTA” es un contrato bilateral, o sea, que existen oligaciones simultáneas y recíprocas, tanto para la Promitente Compradora como para mi representada en su condición de Promitente Vendedora, expresando en la pagina 6 de la demanda:
“Partiendo de los supuestos anteriores, cabe destacar que estamos entonces en presencia, de acuerdo a lo que establece este autor, de un contrato de Opción de Compra Venta (sic), en el sentido de que ambas partes nos obligamos a realizar una acción que era que la señora SAGRARIO dueñas del inmueble me vendiera y yo de comprar, es decir, pagar lo pautado en el contrato, es decir, que existe entre ambas una obligación de hacer, aunado a ello el contrato que se celebro cumple con todas las caracteristicas primero con la obligación de vender y la obligación de comprar, se establecieron condiciones del contrato tales como: se indentifico la cosa objeto del contrato, el precio del inmueble, la duración de la opción y la clausula penal que se establece en caso de incumplimiento de una de las partes. Ahora bien, sin cumplido con estas características este contrato debe surtir algunos efectos así como menciono el referido autor, una vez firmado el contrato amabas (sic) partes quedamos obligadas a cumplirlo, que las condiciones pautadas serán de obligatorio cumplimiento para ambas contratantes, que el incumplimiento pondrá en acción la aplicación de la cláusula penal convenida entre ambas partes y por ultimo de no llegar a un acuerdo de la venta del apartamento, se tendrá que resolver primero el contrato de Opción de Compra Venta al que nos referimos en el libelo de la demanda”.
De tal manera, que con la misma confesión espontánea hecha por la demandante, se comprueba que la misma incumplió, como fue convenido por las parte y se explicó anteriormente; todo lo cual es motivo suficiente, para desechar esta demanda, por no cumplir con los presupuestos procesales o requisitos exigidos por los artículos 1.167, 1.159, 1.160 y 1264 del Código Civil; y además, el termino convenido por las partes es de carácter convencional, expreso y extintivo, es decir, que las obligaciones de ambos contratantes debían cumplirse, necesariamente, el día 15 de enero de 2012, y no habiendo ocurrido así, consecuencialmente las obligaciones de los estipulantes del “Compromiso Bilateral de Compra Venta” se extinguieron de pleno derecho, en la referida fecha fijada de mutuo acuerdo, y como corolario, puso fin al referido contrato.

(…omissis…)

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No obstante, que mi representada tiene el derecho a solicitar, a su vez, la resolución del aludido “COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA VENTA” por incumplimiento de la parte actora, en un gesto de buena voluntad, se compromete rembolsar a la nombrada demandante la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,00), entregada a mi representada, en calidad de arras, en el seguro supuesto, de que no prospere la demanda intentada en su contra, constante en este expediente.

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Por las razones de hecho y de derechos expuestas, en nombre de mi poderdante, solicito a este Tribunal, declare la improcedencia de la referida demanda, y, en consecuencia, sin lugar la misma, con los demás pronunciamiento de la ley.

CAPITULO IV
DE LAS PRUEBAS

De un estudio de las actas procesales la parte actora interpuso los siguientes medio probatorios en su escrito de demanda

1) Copia simple de documento publico, el cual riela desde el folio 09 al 18 de la pieza marcada como PRINCIPAL, contentivo del Reglamento del Condominio de la Residencia Madison, debidamente protocolizado y registrado por ante la Oficina Sub-alterna del Segundo Circuito del Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de diciembre de mil novecientos noventa y dos bajo el No. 10, Protocolo 1°, Tomo 32°.

Esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, del referido medio probatorio se desprende el reglamento del condominio, sus planes y permisos presentados al momento de su construcción.

2) Copia simple de documento publico, el cual riela desde el folio 19 al 22 de la pieza marcada como PRINCIPAL, contentivo del contrato de arrendamiento llevado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo en fecha treinta (30) de noviembre de 2007, quedando inserto bajo el No. 47, Tomo 144 de los libros respectivos.

Esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se desprende el contrato de arrendamiento efectuado entre la ciudadana SAGRARIO DE LA TRINIDAD GONZALEZ ANDRADE y MARIA ESTERLINA ARAQUE PEREZ, identificadas plenamente en la parte narrativa.

3) Copia fotostática, el cual riela en el folio 23 de la pieza marcada como PRINCIPAL, contentivo de notificación de canon de arrendamiento.

Esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, contentivo de la carta de aumento del canon de arrendamiento visto que del mismo se desprende el aumento por un aumento de NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (900,oo Bsf.)

4) Copia fotostática, el cual riela en el folio 24 de la pieza marcada como PRINCIPAL, contentivo de la carta de ofrecimiento de venta.

Esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil del referido medio probatorio se desprende que en fecha veintisiete (27) de octubre de 2010, la parta demandada ofreció la venta del inmueble a la parte demandante de la presente causa, bajo el monto de 450.000,00 bs.

5) Copia simple de documento publico, el cual riela desde el folio 25 al 28 de la pieza marcada como PRINCIPAL, contentivo de la planilla de notificación de no renovación del contrato de arrendamiento y ofrecimiento de venta, por ante la Notaria Novena de Maracaibo Estado Zulia.

Esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se desprende la intención de la demandada de vender el bien y por consiguiente la intención de la parte demandante de adquirirlo.

6) Copia simple de documento publico, el cual riela desde el folio 29 al 34 de la pieza marcada como PRINCIPAL, contentivo del contrato promesa bilateral de compraventa y la notificación de no renovación registrada por ante la Notaria Publica Décima Primera de Maracaibo bajo el No. 22, Tomo 13, Protocolo 1.

Esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se desprende el cambio del precio del inmueble a la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (300.000 bs), y el aumento de canon arrendamiento.

7) Documento Privado, los cuales rielan desde el folio 36 al 47 de la pieza marcada como PRINCIPAL, contentivo de transferencias y cheque formalizado por medio de la Institución Financiera Banesco Banco Universal,

Observando que los mismos fueron consignados en original, esta jurisdicente le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, visto que de las mismas se observa el pago de los cánones de arrendamiento de la parte actora a la parte demandante.

8) Copia simple de documento publico, el cual riela desde el folio 48 al 52 de la pieza marcada como PRINCIPAL, contentivo de documento de préstamo debidamente protocolizado por ante la Notaria Publica Décima Primera de Maracaibo, bajo el No. 70, Tomo 94 de los libros correspondientes.

Esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, visto que del mismo se desprende el contrato de préstamo efectuado entre las partes actuantes en el proceso, cuya finalidad recaía en la deducción del precio del inmueble.

9) Copia simple de documento publico, el cual riela desde el folio 53 al 58 contentivo del contrato debidamente protocolizado por ante la Notaria Novena de Maracaibo de fecha dieciséis (16) de diciembre de 2013 bajo el no. 11, tomo 66 del libro de autenticaciones,

Esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, visto que del mismo se desprende un segundo acuerdo contractual entre las partes de la presente causa.

Indicados las documentales consignadas por la parte actora en su escrito de demanda, promueve la referida parte los siguientes medio probatorios en su escrito de promoción de pruebas:

Pruebas Documentales:

Con respecto este punto, de un estudio del escrito de pruebas de la parte actora, observa esta jurisdicente que fueron objeto de promoción y ratificación los mismos medios probatorios promovidos conjuntamente con su libelo de la demanda, por tal acto, esta jurisdicente al ver que los mismos fueron objeto de valoración, esta procede a valorarlas de igual manera. ASI SE ESTABLECE.

Pruebas de Informes:
1) Prueba de Informes dirigida a la Institución Financiera SUPERINTENDENTE DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO, mediante oficio signado con el No. 795 de fecha veintiuno (21) de julio de 2015, a los fines de requerir la información participada a la institución Financiera BANESCO BANCO UNIVERSAL.

Ahora, visto que la misma fue oportunamente admitida y evacuada por esta Jurisdicente, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil Venezolano. En este mismo orden de ideas se observa, que en documento el cual riela desde el folio 136 al 138 de la pieza marcada como PRINCIPAL, contentivo de comunicación signada con el número de circular N° SIB-DSB-CJ-PA-33802, emitida por la Institución Financiera Banesco Banco Universal, se desprende la titularidad de la ciudadana SAGRARIO GONZALEZ ANDRADE 0134-0449-63-4491009549

Pruebas de la Parte Demandada

Invocó el Principio de Comunidad de la Prueba. Con respecto a tal invocación, observa esta juzgado que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio ante referido, según el cual una vez que los medios de prueba se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promoverte, sino que las mismas, conforma parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio que debe concatenarse con el principio de comunidad de la prueba.

CAPITULO V
MOTIVA

Determinados y recabados, todos los elementos de probatorios y alegatos esgrimidos por las partes, observa este Juzgado de Sustanciación, que la causa in commento se circunscribe a la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, fuese incoada por la ciudadana MARIA ESTERLINA ARAQUE PEREZ, contra la ciudadana SAGRARIO DE LA TRINIDAD GONZALEZ ANDRADE, todos plenamente identificados en las actas que conforman la presente causa.

Así las cosas, la parte actora en su libelo de la demanda, expone como argumentos de hecho, que en fecha treinta (30) de noviembre de 2007, suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana SAGRARIO DE LA TRINIDAD GONZALEZ ANDRADE, parte demandada en la presente causa, sobre un bien inmueble ubicado en la avenida 40, Sector Amparo Residencias Madison, apartamento N° 1-B, Maracaibo, estado Zulia, indicando la parte actora, que en numerosas oportunidades la parte demandada, le expuso la preferencia ofertiva sobre una futura venta. En acolacion con la anterior, seguidamente agrega que en fecha veintiséis (26) de abril de 2011, la parte demandada se presentó con un notario publico en el inmueble, junto con una notificación emanada de la Notaria Publica Novena de Maracaibo, la cual contenía la no renovación del inmueble y el ofrecimiento de venta por un monto de 450.000,00, lo cual fue aceptado por la parte actora. Indica la parte actora que en el año 2012, la parte demandada finalmente le realizó el contrato de opción de compra, exponiendo que el pago del canon de arrendamiento, seguía siendo cancelado. Expone la parte actora que realizó diversas diligencias para la realización de la compra del inmueble, siendo infructuosas y causando que en fecha dieciséis (16) de diciembre del 2013, realizaran un contrato, a posteriori mas diligencias relacionadas a la venta del inmueble, indicando que la parte demandada le notificó que desalojara el inmueble visto que ella estaba necesitada de su uso, ofreciendo la venta del mismo, pero por un precio diferente al estipulado.

Visto esto la parte demandada en su escrito de contestación, tomando en consideración los hechos controvertidos, inicia aclarando la naturaleza del contrato formalizado, posteriormente empieza el estudio de los presupuestos procesales para obtener una sentencia favorable. Seguidamente, expone que la parte interesada no alego el pago del precio u ofreció hacer el mismo.

Previo a la resolución del caso, observa esta jurisdicente que el documento fundante de la pretensión es un contrato, en tal caso, es necesario para esta jurisdicente estudiar lo que es el contrato. Nuestra ley sustantiva Código Civil venezolano, estipula en su articulo 1133, lo siguiente: “El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”. Así observamos, que el contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico que puede hallar constitución en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Dejándose claro, que no es necesario que las manifestaciones de voluntad integrantes del contrato sean idénticas, sino basta con que se conjuguen o complemente o coincidan en la realización del efecto jurídico deseado. Así se explica como las partes de un contrato, a pesar de presentar intereses contrapuestos, puedan aunar sus voluntades en la obtención de un efecto deseado por ambas. Seguidamente, el autor JOSE MERLICH ORSINI, en su libro DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO, en su pagina 6, define el contrato como: “…un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal, (de contenido patrimonial o extramatrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).”

En este mismo orden de ideas, observamos que el contrato es un negocio o una convención efectuada entre particulares que gozan de una autonomía, interpretándose la misma, como la manifestación del principio de autonomía de voluntad de las partes, el cual se encuentra previsto en el artículo 1.159 de la ley adjetiva Código Civil Venezolano, el cual establece “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”; En otros términos, vemos que los particulares pueden exigirse mutuamente las obligaciones o prestaciones incluidas en el contrato así como la modificación o renovación de la estipulación planteada en el negocio contractual, sin que la ley intervenga directamente, pero dejándose entre dicho el cumplimiento de las causales expuestas en el contrato son equiparables al cumplimiento de la ley.

En tal sentido, es necesario acotar, que el contrato esta sujeto generalmente a varios supuestos que garantizan y blindan el cumplimiento del mismo, destacando la atribución que tienen los particulares de crear vínculos jurídicos entre ellos, explotando con esto la finalidad socioeconómica del contrato, como herramienta de mayor aplicación al momento de concebir la realización de la vida económica en las distintas comunidades organizadas, por la diversidad del contrato mismo, sin embargo, este esta adaptado a una serie de condiciones y requisitos.

Dichos requisitos se encuentran identificados como Requisitos Existencia los cuales se establecen en el artículo 1.141 de la ley adjetiva civil, y los identifica como Consentimiento entre las partes, objeto y causa lícita y los Requisitos de Validez, los cuales se componen de la incapacidad legal de las parte o una de ellas y por vicios de consentimiento. Ahora, estas condiciones son elementos esenciales para la existencia y viabilidad del contrato que se busca constituir, debido a que las mismas son indispensables para la figura del mismo, determinando, que si se observa o verifica la inobservancia o materialización de alguno de estos, se incurre en la nulidad e inexistencia del mismo, por no estar ajustado a los parámetros de la ley.

Ahora, bien es menester para esta operadora de justicia rendir un análisis y estudio al contrato efectuado por las ciudadanas MARIA ESTERLINA ARAQUE PEREZ y SAGRARIO DE LA TRINIDAD GONZALEZ ANDRADE, en fecha dieciséis (16) de diciembre de 2013, todo con la finalidad de esclarecer e identificar los requisitos de existencia previstos en el artículo 1.141 del Código Civil, siendo el mismo redactado de la siguiente forma:

“Entre la ciudadana, SAGRARIO DE LA TRINIDAD GONZÁLEZ ANDRADE, venezolana, mayor de edad, de estado civil divorciada, titular de la cedula de identidad N° V-7.789.637 y de este domicilio, que en lo adelante y a los efectos de este contrato se denominará EL VENDEDOR, por una parte y por la otra la ciudadana MARÍA ESTERLINA ARAQUE PÉREZ, venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, titular de la Cédula de identidad N° V- 5.764.404, respectivamente, de este domicilio, quien en lo adelante y para los efectos de este contrato se denominará EL COMPRADOR, se ha convenido en celebrar un contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA en el Marco de la Gran Misión Vivienda y de conformidad con la Resolución N°11 de fecha 5 de febrero de 2013, publicada en la Gaceta Oficial del República Bolivariana de Venezuela N°40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, el cual se regirá por las cláusula siguientes: PRIMERA: EL VENDEDORA se obliga a vender a EL COMPRADOR quien a su vez de se obliga a comprar, un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Primer Piso del Edificio Residencias Madison, Apto. B-1, situado en la Avenida 40-A, No. 28A-154, en el Sector Amparo, Jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con una superficie de 90.22 Mts.2 de construcción y consta de la siguientes dependencias: Sala-comedor, cocina, lavadero, dormitorio principal con una sala sanitaria, dos (02) dormitorios auxiliares con una sala sanitaria común, clósets en todos los dormitorios y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con fachada Norte del edificio y Apartamento A-1; SUR: Fachada Sur del Edificio, escaleras y área de circulación; ESTE: Con apartamento D-1 y OESTE: Apartamento C-1, además le corresponde un puesto de estacionamiento para vehículo distinguido con la nomenclatura 1-B en un área de 2.70 Mts; según documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro en fecha 10 de Agosto de 1998, bajo el No. 22, Tomo 13, Protocolo 1°.; y 2 Documento inscrito ante el citado Registro Inmobiliario en fecha 17 de agosto del 2004 bajo los N° 44y 16del Protocolo 1 y 2 Tomos 14 y 1°. SEGUNDA: El precio de la venta del inmueble ya identificado es por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), dicho precio será cancelado en la forma siguiente: A) La suma de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00), en calidad de arras o inicial, la cual se imputará al precio de la venta y que EL VENDEDOR declare recibir en este acto de parte de EL COMPRADOR mediante cheque de No. 47487894, del Banco Banesco, a nombre de EL VENDEDOR. B) cantidad restante de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 495.000,00) será cancelada al momento de protocolizar el documento de COMPRA VENTA ante la Oficina de Registro correspondiente, mediante el otorgamiento de crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. TERCERA: EL VENDEDOR se compromete a entrega el inmueble en el momento de la protocolización del documento de la venta ante el Registro Inmobiliario, solvente de todo tipo de deuda, libre de bienes y persona, así como libre de gravámenes, de impuestos Nacionales, Estadales o Municipales. CUARTA: La vigencia del presente contrato es de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento. EL VENDEDOR, se obliga a entregar a EL COMPRADOR, todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de compra-venta, si EL VENDEDOR, no suministrara la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la compra-venta, el lapso de vigencia del presente contrato de prorrogará automáticamente en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos y las consecuencia derivadas de dicho retardo no serán imputadas a EL COMPRADOR. QUINTA: Queda entendido que en caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el presente contrato por parte de EL COMPRADOR, o en caso de no realizarse la venta definitiva del inmueble mencionado por causas imputables a éste, dará derecho a EL VENDEDOR, de retener hasta el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada en calidad de arras o inicial a la firma del presente documento, es decir, la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00), por concepto de cláusula penal y EL VENDEDOR tendrá derecho de rescindir unilateralmente y de pleno derecho el presente contrato de opción de compra-venta, debiendo reintegrar a EL COMPRADOR las sumas restantes luego de la deducción de la cantidad correspondiente a la cláusula penal. En caso que se compruebe que la venta definitiva no se efectúe por causas imputables a EL VENDEDOR, éste devolverá a EL COMPRADOR, la totalidad de lo recibido en calidad de arras o inicial, es decir, la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00), más el diez por ciento (10%), por concepto de cláusula penal, sin perjuicio de las acciones judiciales que EL COMPRADOR, pueda ejercer para hacer cumplir el presente contrato. SEXTA: En caso de no protocolizarse el documento definitivo de compra-venta dentro de los lapsos establecidos en el presente contrato, incluyendo la prórroga, por razones de fuerza mayor o causa extraña no imputable a ninguna de las partes debidamente comprobada, podrán ambas partes de mutuo acuerdo resolver el presente contrato, sin que haya lugar la aplicación de la cláusula penal y en consecuencia EL VENDEDOR devolverá al EL COMPRADOR la totalidad de la cantidad recibida. SÉPTIMA: Una vez vencido el plazo establecido en la cláusula cuarta el vendedor o el comprador deberá manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero debida de conformidad con las cláusulas anteriores, en caso de que el plazo culmine sin dicha manifestación expresa, se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicio. OCTAVA: Serán por cuenta de EL COMPRADOR todos los gastos inherente a la presente operación, incluyendo el pago de honorarios profesionales de abogado por la redacción de todos los documentos necesarios para ello y los derechos arancelarios de la Notaria y el Registro Público respectivo. NOVENA: EL VENDEDOR acepta en este acto que EL COMPRADOR, acudirá ante una institución financiera para tramitar el crédito hipotecario a los fines de cancelar totalmente el precio de venta del inmueble objeto de la presente negociación. DECIMA: Cualquier notificación que deba hacerse a EL VENDEDOR, se hará a la siguiente dirección Av. 2 El Milagro #85-55 Residencias Villa Elena, Edif. Villa Elena II. Apto. 4A, mediante comunicación certificada, con acuse de recibo y si fuere a EL COMPRADOR, se hará a la siguiente dirección Av. 40-A, No. 28A- 154 Edificio Residencias Madison. Apto 1B. Las partes eligen como domiciliario especial la ciudad de Maracaibo, a cuya jurisdicción se someterán. En Maracaibo, a la fecha de su presentación.”

En lo concerniente al ordinal 1 relativo al consentimiento de las partes, el Jurista Venezolano EMILIO CALVO BACA, lo define como, “la coincidencia de dos declaraciones de voluntad que procediendo de diversos sujetos capaces, se unen concurriendo a un fin común. En los contratos obligatorios una de las voluntades está dirigida a prometer y la otra a aceptar, dando lugar a una nueva y única voluntad que es la voluntad contractual. El consentimiento, como acto jurídico que es, no puede estar invalidado por vicios.” Así vemos que de una manera general, el consentimiento se entiende como una manifestación de voluntad deliberada, consciente y libre, que expresa el acuerdo de un sujeto de derecho respecto de un acto externo propio ajeno, reforzando la idea, que el mismo es un elemento fundamental para la existencia del contrato, cualquiera que fuere su tipo o naturaleza. No sólo constituye la tan mencionada formalidad esencial para el perfeccionamiento de los contratos consensuados, sino que es un presupuesto sine qua non (si la cual no) de todo contrato, sea este real o solemne.

Así las cosas, ELOY MADURO LUYANDO, en su libro CURSO DE OBLIGACIONES DERECHO CIVIL, expone que el consentimiento en nuestro ordenamiento jurídico venezolano esta fijado en la acepción técnica de la misma de conformidad con lo previsto en el articulo 1.141 del Código Civil, ya que en palabras del jurista dicha acepción técnica expone “que el consentimiento está integrado, por lo menos, de dos voluntades que libremente emitidas y comunicadas entre las partes de un contrato, se integran, combinan o complementan recíprocamente”. Así observamos, que de la definición expuesta, observamos las siguientes condiciones:

1°- Es necesario por lo menos, la existencia de dos o mas declaraciones de voluntad emanadas de las diversas partes de un contrato. Cada una de estas declaraciones de voluntad necesaria de la concurrencia de determinados requisitos para su validez.
2°- Cada declaración de voluntad debe además ser comunicada a la otra parte, de modo que ésta adquiera el debido conocimiento de ella y entienda cabalmente su contenido.
3°- La diversas declaraciones de voluntad deben combinarse recíprocamente. Esto no significa que dichas voluntades sean idénticas, sino que sean coincidentes, de modo que se complementen satisfactoriamente. Esto en razón, de que la manifestaciones de voluntades emanados de ambos sujetos (comprador y vendedor) son diferentes, ya que uno desea el precio y otro la cosa objeto de contrato, denotándose el complemento de los actos entre si.

Así mismo, de un estudio de las actas procesales, se observa que las partes formalizaron una relación contractual en fecha dieciséis (16) de diciembre de 2013, visto que del mismo se desprende las firmas de los sujetos actuantes en la presente causa, así como su convalidación en sus respectivos escritos de demanda y contestación, puede tomarse como un indicio de la manifestación de voluntad en el contrato formalizado. ASI SE DETERMINA.

En lo concerniente al ordinal 2 relativo objeto, vemos que su definición se encuentra prevista en el articulo 1.155 del Código Civil, en donde establece: “El objeto del contrato debe ser posible, lícito y determinado o determinable”. Mazeud, define el objeto del contrato como “la operación jurídica que está sometida a condiciones especiales distintas a las condiciones que deben reunir las prestaciones ofrecidas, que son objeto de la obligación”. Calvo bacca, define el objeto como “la obligación que tiene por objeto una prestación, o sea, el dar, el hacer o el abstenerse”, para Messineo el objeto de contrato se define como, “un elemento de la obligación que está formado por la prestación, sin que pueda pensarse que la prestación forma parte del contenido del contrato, porque tal prestación no requiere como presupuesto el contrato, ya que puede provenir de una manifestación unilateral de voluntad, o de la ley, de cualquiera de la fuentes de las obligaciones”.

Con lo anterior expuesto, observamos que tales definiciones exponen el objeto del contrato como un requisito de existencia, fundamentándose que sin la existencia del mismo, el contrato no puede encontrarse con su perfeccionamiento. Así tenemos, que la base del objeto del contrato, en aspectos doctrinario perpetua una serie condiciones o requisitos que deben poseer el denominado objeto de la prestación, siendo englobados por la doctrina de la siguiente manera:

El objeto debe existir: Este es el elemento mas obvio e importante del objeto, cabe decir que han existido planteamientos que toman como problemática la venta de objetos futuros, esto ha sido previsto por el legislador en donde establece en el articulo 1.156 del código civil en donde expone “la cosas futuras pueden se objeto de los contratos, salvo disposición en contrario”.

El objeto debe ser posible: Este se contrapone que el requisito de existencia del objeto, ya que, no es suficiente la constancia de la existencia del objeto, si no que el mismo debe ser posible, es decir, el mismo debe se susceptible de conseguirse u obtenerse en la realidad, materializándose en este caso la imposibilidad jurídica del objeto en caso de que el mismo no cumpla dicho parámetro de accesibilidad o posibilidad.

El objeto debe representar un interés para el acreedor: Con respecto a dicha condición se han expuesto varios criterios imperantes en la formalización de dicho interés, ya que se sostenía que el mismo debe ser pecuniario , ya que de lo contrario no podría ejecutarse el cumplimiento de la obligación, ya que el mismo no era susceptible en cantidades de dinero, posteriormente se tomo el criterio de que la misma no necesariamente tendría que versar sobre términos pecuniarios, sino que la misma puede tratarse de un interés social, psíquico y de otra índole. Denotándose en este acto, que la condición del objeto debe revestirse de un interés particular para el acreedor.

El objeto debe ser determinado o determinable: Al momento de realizar la transmisión del derecho, es necesario que el mismo este expresamente determinado en el contrato, ya que la inexistencia de la misma, causaría que el objeto quede ilusorio, manifestándose la imposibilidad de exigir el cumplimiento de la misma. Aunque se debe recalcar, que no es necesario determinar el objeto de forma integra, pues basta, que el contrato contenga los elementos necesarios para la determinación del mismo. Así mismo, nuestra ley adjetiva civil en su artículo 1479, prevé que el precio objeto puede ser determinado por un tercero, siempre cuando se cumplan con todos los parámetros exigidos en la ley, y conste un común acuerdo entre las partes.

El objeto debe ser lícito: Es decir, el mismo debe ser amparado, tolerado, consentido y autorizado por el ordenamiento jurídico positivo. Este se correlaciona con la figura del orden público, ya que el objeto no debe contravenir al orden público y a las buenas costumbres, ya que el objeto podría considerarse ilícito, tal cual lo prevé el artículo 6 del Código Civil.

En este mismo orden de ideas, observamos que el objeto es uno de los requisitos indispensables para la materialización de la relación contractual, ya que la misma no solo compone la manifestación del orden publico y las buenas costumbres, sino que también observamos la naturaleza del objeto del contrato nos solo como objeto material, sino como objeto de la obligación, ya que el contrato busca materializar o ejecutar la prestación económica pactada entre las partes, para poder transmitir el derecho determinado, es decir, la venta del bien.

De un estudio de las actas procesales, observamos que el derecho objeto de la relación contractual, gira en torno a un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Primer Piso del Edificio Residencias Madison, Apto. B-1, situado en la Avenida 40-A, No. 28A-154, en el Sector Amparo, Jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con una superficie de 90.22 Mts.2 de construcción y consta de la siguientes dependencias: Sala-comedor, cocina, lavadero, dormitorio principal con una sala sanitaria, dos (02) dormitorios auxiliares con una sala sanitaria común, clósets en todos los dormitorios y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con fachada Norte del edificio y Apartamento A-1; SUR: Fachada Sur del Edificio, escaleras y área de circulación; ESTE: Con apartamento D-1 y OESTE: Apartamento C-1, además le corresponde un puesto de estacionamiento para vehículo distinguido con la nomenclatura 1-B en un área de 2.70 Mts; según documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro en fecha 10 de Agosto de 1998, bajo el No. 22, Tomo 13, Protocolo 1°.; y 2 Documento inscrito ante el citado Registro Inmobiliario en fecha 17 de agosto del 2004 bajo los N° 44y 16del Protocolo 1 y 2 Tomos 14 y 1°, y cuyo precio es la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (550.000 Bs). ASI SE ESTABLECE.

En lo concerniente al ordinal 3 relativo a la causa licita, vemos que la misma se encuentra prevista de forma ambigua en el artículo 1.156 del Código Civil, en donde establece: “La obligación sin causa, o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. La causa es ilícita cuando es contraria a la Ley, a las buenas costumbres o al orden público. Quien haya pagado una obligación contraria a las buenas costumbres, no puede ejercer la acción en repetición sino cuando de su parte no haya habido violación de aquéllas.” Sin bien es cierto, se observa que el código civil, no establece una concepción directa o segura de lo que es la causa en si, distintos doctrinarios han hecho un enfoque a lo que se considera como causa licita del contrato, Calvo Bacca, define la causa como “la función económica y social que el contrato cumple, considerado en su totalidad. Esa función consiste en la modificación de una situación jurídica preexistente y es susceptible de un enfoque objetivo y subjetivo”. Eloy Maduro Lullando, la define como: “un elemento de tipo subjetivo que se diferencia totalmente de los otros elementos de existencia de contrato: el objeto, porque, como hemos visto, éste es elemento sobre el cual va a recaer la obligación, el consentimiento, por que si bien éste es un elemento subjetivo del contrato, es una manifestación de voluntad y aquella manifestación de voluntad esta condicionada por la causa. En otras palabras, la causa es la que se produce el consentimiento, es la razón o fin por la cual se otorga dicho consentimiento”.

Con lo reflejado, observamos que la causa como elemento del contrato se puede enfocar, como bien se expreso “ut supra”, como la función económico social de la relación contractual considerado en su totalidad, o como un móvil común que ha impulsado a las partes a contratar, es decir, la formación operación jurídica perseguida por los interesados, considerado esto como el “cur contraxti”, es decir, ¿El por que se contrata?.

De lo anterior expuesto, podemos determinar, que la causa goza de una naturaleza invariable ya que la presencia de la misma define el contenido o tipología del contrato a formalizar, es decir, nos permite determinar si el contrato a efectuar es de compraventa, de obras, o de arrendamiento, dejándose entre dicho que el contrato no puede tener mas de una causa, ya que de ser así, estaríamos en presencia de varios contratos. De ahí entendemos el porque la causa, es considerado como un elemento sumamente indispensable para la formación del contrato, visto, que sin ella seria totalmente imposible determinar el “cur contraxti”.

Para esto es necesario indicar la naturaleza del contrato formalizado, y por su estructura y redacción podemos determinar que el mismo se puede interpretar como un contrato de promesa bilateral de compraventa, con respecto a tal forma de contrato la Sala Constitucional en sentencia N° 878 del veinte (20) de julio de 2015, con ponencia del Magistrado MARCOS TULIO DUGARTE, ha indicado la diferencia entre un contrato promesa bilateral de compraventa y el contrato de compraventa:
“La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de un promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado

(…)

En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.

(…)

Por otra parte, para que la sentencia surta efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.”

En concordancia con lo anterior expuesto, la Sala de Casación Civil en Sentencia N° RC.00358, de fecha nueve (09) de julio de 2009, con ponencia del Magistrado LUIS ANTONIO ORTIZ HERNANDEZ, ha impuesto una noción de lo que es el contrato de promesa bilateral de compraventa, quedando desarrollado de la siguiente manera:
“(...) Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho. (...)”

Con lo anterior expuesto, observamos que la causa principal del contrato es el traspaso del inmueble previamente identificado, cuya propiedad se le atribuye a la ciudadana SAGRARIO DE LA TRINIDAD GONZALEZ ANDRADE, siendo pautados por los sujetos de la relación contractual las modalidades de pago y las oportunidades respectivas para la formalización de los mismos, exponiendo que cumplido el compromiso pautado, el mismo será definitivamente registrado y notariado en un tiempo futuro por la oficina respectiva, por lo que de conformidad con los criterios jurisprudenciales supra expuestos, esta directora del proceso afirma que la naturaleza del mismo, es de un contrato de promesa bilateral de compraventa. ASI SE DETERMINA.-

Estudiado el contrato sobre el cual recae la base fundante del presente proceso, observa esta jurisdicente que la parte actora circunscribe la presente acción bajo los parámetros establecidos en el artículo 1167 del Código del Código Civil, relativo al cumplimiento del contrato, dicha norma rectora establece lo siguiente:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Subrayado de este Tribunal).

Con respecto a tal disposición la sala de casación civil, en sentencia de fecha ocho (08) de agosto de 2012, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VELEZ, determinó el cumplimiento de contrato de la siguiente manera:

“Con respecto a la errónea interpretación del articulo 1.167 del Código Civil, observa esta Máxima Jurisdicción Civil que la infracción acusada se produce en los casos en los que elige acertadamente la norma aplicable al caso, pero al interpretarla hace derivar de ella consecuencia que la misma no prevé.
El articulo denunciado establece la posibilidad para aquel que ha honrado su obligación ante la falta de cumplimiento de quien contrató con él, de demandar, bien el cumplimiento de contrato o bien la resolución del mismo, mas de ser procedentes, los daños y perjuicios.

(…Omissis…)

Por otra parte, la Sala, en desarrollo de su función pedagógico jurídica, estima pertinente puntualizar que el incumplimiento es un elemento y requisito que permite accionar por cumplimiento o resolución de un contrato, vale decir, que al producirse el señalado elemento la parte a quien afecta el incumplimiento, podrá ejercer una de las dos acciones mencionadas.”

Con respecto a la interpretación de la referida norma, observamos que la misma prevé el supuesto de que algunas de las partes inmersas en la relación contractual, muestre una conducta que no se adecue al arreglo estipulado en el contrato, y que traiga como consecuencia el incumplimiento del mismo. Asimismo, el legislador impuso dos modalidades en el accionar de la referida norma, ya sea el cumplimiento del contrato, que abarca la correcta y manifiesta formalización o creación de una determinada relación jurídica-contractual, y la acción resolutoria, que sencillamente indica la extinción de la determinada valga la redundancia, relación jurídica-contractual. Así exponemos que el referido supuesto, acarrea a voluntad de la parte solicitante el uso de la figura de los daños y perjuicios en ambas modalidades, destacándose su naturaleza preceptiva cuando las conductas de unas de las partes no se adecua a lo pautado por el contrato. ASI SE ESTABLECE.

Estudiada la norma sobre la cual versa la pretensión, esta jurisdicente observa de un estudio de los límites de la controversia planteada por las partes, que las mismas convalecieron en la protocolización del contrato de arrendamiento y de los contratos de promesas bilaterales de compraventa, por tales motivos y visto que tales actuaciones fueron declaradas como ciertas entre las partes, esta jurisdicente omite emitir algún tipo pronunciamiento al respecto. ASI SE ESTABLECE.

En este mismo orden de ideas, expone la parte actora como hecho fundante de su pretensión, la negativa por parte de la demandada de recibir el dinero para la realización de la venta definitiva, visto que necesitaba el inmueble objeto de la controversia para mudarse, ofreciendo su venta, pero por un monto al doble de lo pautado.

De seguidas, la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, niega y rechaza los hechos expuestos por la parte actora, exponiendo que es inocuo, pues en el supuesto caso negado, la misma no hubiese sido óbice, para que la misma cumpliera con su obligación contractual, vista la existencia del procedimiento de la oferta real de pago.

En razón de tales hechos, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Articulo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que no ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de pruebas.

Visto esto, el artículo 1354 de la Ley Adjetiva Civil, establece lo siguiente:

Articulo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago del hecho o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.

Con las normas supra expuestas, podemos determinar que la prueba en el ámbito procesal es un término equívoco, vale decir, que la misma puede entenderse de diferentes formas y sentidos.

Visto esto, de acuerdo a la doctrina vemos que con el uso de la prueba podemos destacara lo siguiente: a. La actividad de las partes tendente a demostrar la certeza de su alegatos o defensas; entonces se habla de carga de la prueba, de promoción de la prueba, de evacuación de la prueba y de oposición a la prueba; b. los medios admisibles o autorizados por la Ley, para producir en el Juez convicción sobre los hechos controvertidos; se habla entonces de medios de prueba, de prueba legal, de prueba libre, de prueba impertinente, etc.; y c. el resultado o mérito de los diversos medios empleados para verificar o acreditar los hechos de la litis, o lo que es lo mismo, el estado psicológico o estado de espíritu que los medios de prueba empleados en el proceso producen en el juez, conduciéndolo a estimar o a desestimar la pretensión, lo cual se conoce corrientemente como apreciación o valoración de la prueba.

Visto esto, en el presente caso bajo estudio, y como bien, se expuso ut supra, observamos que la parte actora basa su pretensión sobre la presunta negativa de la parte demandada de vender el inmueble objeto del contrato celebrado, por los constantes aumentos que la parte demandada realizaba, indicándole a la parte actora que desalojara o pagara el precio estipulado en los aumentos. Ahora, observando la naturaleza de limites de la controversia observamos que la parte actora, como es lógico, es quien alega los hechos lesivos que fabricaron el presunto incumplimiento de la parte demandada, pero la particularidad radica en que la parte demandada únicamente se limita a negar y rechazar los argumentos esgrimidos por la parte actora en su escrito de contestación, por lo tanto considera esta jurisdicente el realizar una delimitación o correspondencia de la carga de la prueba en los límites de la controversia planteados entre las partes.

Con respecto a tal punto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha dieciséis (16) de diciembre de 2009, con ponencia de la Magistrada ISABELIA PÉREZ VELÁZQUEZ, se estableció lo siguiente:

“La norma precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.

En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandando niega y rechaza lo alegado por contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho de actor.” (Subrayado y negritas de este Tribunal).

Así tenemos que a quien le correspondía probar el presunto incumplimiento era la parte demandante, visto que la parte demandada en su escrito de contestación no establece un argumento de hecho que modifique el hecho esgrimido por la parte interesada, por lo tanto e invocando el criterio jurisprudencial previamente citado, observamos que la parte demandante no ejercicio efectivamente el uso de la prueba para demostrar el no cumplimiento de las estipulaciones contractuales.

En atención a lo anteriormente expuesto, acogiendo todos los criterios doctrinales y jurisprudenciales, y demás normas transcritas, esta Juzgadora se ve en la imperiosa necesidad de declarar SIN LUGAR, la demanda incoada por la ciudadana MARIA ESTERLINA ARAQUE PEREZ, en contra de la ciudadana SAGRARIO DE LA TRINIDAD GONZALEZ ANDRADE. ASI SE DECIDE.-

En consecuencia, por los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sigue la ciudadana MARIA ESTERLINA ARAQUE PEREZ, en contra de la ciudadana SAGRARIO DE LA TRINIDAD GONZALEZ ANDRADE. ASI SE DECIDE.-

CAPITULO VI
DISPOSITIVO

Con fundamento a lo anteriormente expuesto, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato, sigue la ciudadana MARIA ESTERLINA ARAQUE PEREZ, en contra de la ciudadana SAGRARIO DE LA TRINIDAD GONZALEZ ANDRADE.,

SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte actora por ser totalmente vencida en la presente causa.
Publíquese, regístrese y notifíquese incluso en el sitio Web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve así como en la página www.zulia.scc.org.ve, déjese copia de la presente decisión por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada por Secretaria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los once (11) días del mes de mayo de dos mil veintitrés (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.-
LA JUEZA PROVISORIA,

ABG. AILIN CÁCERES GARCÍA
EL SECRETARIO TEMPORAL,

ABG. EDICKSON FERRER FUENMAYOR
En la misma fecha, previas las formalidades de Ley, y siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), se dictó y publicó la sentencia definitiva que antecede en el expediente No. 45.662, quedando anotada bajo el No. 091-2023.
EL SECRETARIO TEMPORAL,

ABG. EDICKSON FERRER FUENMAYOR

AC/Ef/cc