TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 14.972

I
INTRODUCCIÓN
Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la distribución signada con el No. TSM-018-2022, efectuada en fecha 14 de octubre de 2022, por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del estado Zulia (Sede Torre Mara), con ocasión a la actividad recursiva ejercida mediante diligencias presentadas en fechas 07 y 13 de octubre de 2022, por los abogados en ejercicio Rafael Rincón Urdaneta, Jorge Fernández de la Cruz y Miguel Ubán Ramírez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 83.665, 31.801 y 56.759, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C. A., inscrita por ante el Registro de Comercio que llevó la Secretaría del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 13 de enero de 1970, bajo el No. 87, Tomo 31, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 05 de octubre de 2022, por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, sigue el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.150.885, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, contra la antes identificada Sociedad de Comercio.
II
NARRATIVA
En fecha 09 de febrero de 2021, el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, dejó constancia de haber recibido vía correo electrónico institucional, distribución digital signada con el No. TMM-697-2021, proveniente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del estado Zulia (Sede Torre Mara), contentiva de demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoare el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, contra la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C. A., previamente identificados. Asimismo, procedió a fijar oportunidad para la consignación en formato físico de los instrumentos originales; siendo éstos presentados mediante diligencia consignada en fecha 11 de febrero de 2021.
Mediante el escrito libelar anteriormente especificado, la parte actora en la presente causa, alegó lo siguiente:
(…Omissis…)
La presente demanda tiene por objeto la resolución de un contrato denominado DOCUMENTO MACRO, específicamente con relación al perfeccionamiento a futuro de una opción de compra de un Galpón (Sic.) y su terreno; propiedad de (Sic.) CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA (Sic.) C.A., el cual ha venido siendo ocupado por EL TACON C.A., en calidad de ARRENDATARIO.
(…Omissis…)
EL TACON C.A., había venido ocupando en calidad de arrendataria un área del Centro Comercial JUANA DE AVILA (Sic.) comprendida en un (1) Local Comercial con dos oficinas con salida externa del Centro Comercial (…), su correspondiente área de estacionamiento y una Torre Publicitaria, para lo cual se habían venido celebrando contratos de arrendamiento periódicos (…)
No obstante (…) dicha empresa fue objeto de una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por parte de LA ARRENDATARIA (Sic.) (…) y durante la sustanciación de dicho juicio se planteó la posibilidad de que EL TACON C.A., adquiriera la propiedad del inmueble (Galpón) que había venido ocupando en calidad de arrendataria, en el centro Comercial Juana de Ávila, así como del área de estacionamiento correspondiente.
Como consecuencia de dichas conversaciones se procedió a la elaboración de un avalúo del inmueble para el mes de octubre de 2014, a fin de poder tener un criterio sobre el valor real del mismo, obteniendo como resultado el precio de CIENTO DIEZ MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS CINCO BOLIVARES (Sic.) CON SETENTA Y TRES CENTIMOS (Sic.) DE BOLIVAR (Sic.) (Bs. 110.466.305,44) (Sic.) lo que hacía un valor equivalente a UN MILLON (Sic.) CIEN MIL DOLARES (Sic.) DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$ 1.100.000,OO) (…)
En las conversaciones sostenidas con la ciudadana Egle Josefina Rincón Paz, (…) quien detenta el cargo de Presidente Ejecutivo de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA (Sic.) C.A.; puso el interés de su representada en vender, única y exclusivamente, el área destinada al Galpón (Sic.) donde funciona EL TACON C.A., y su área de estacionamiento; excluyendo de la venta los locales comerciales 11 y 12, los cuales veían (Sic.) siendo ocupados por EL TACON C.A.
Y sugiriendo como precio de venta la suma de UN MILLON (Sic.) TRESCIENTOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA (Sic.) (US$ 1.300.000,00).
En el caso de llegarse a un acuerdo debía proceder a elaborarse el Documento (Sic.) de Opción (Sic.) de Compraventa (Sic); poner fin al juicio existente; retirar las consignaciones arrendaticias depositadas ante el Juzgado de Municipio; y regular el alquiler de las oficinas 11 y 12, así como de la Torre Publicitaria.
Por ende, tratándose de una serie de actos sucesivos, se convino en elaborar un DOCUMENTO MACRO en el cual se regularían todos y cada uno de los pasos a seguir con relación a los puntos que habían sido discutidos y aprobados.
(…Omissis…)
La razón de que se elaborara un plano que formara parte integrante del acuerdo fue porque en el Centro Comercial Juana de Ávila no existía un Documento de Condominio que permitiera determinar y deslindar el área vendible, lo cual es necesario conforme lo establece el artículo 31 de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL (…)
(…Omissis…)
Por ende, el documento de opción de compraventa a realizarse con posterioridad a la firma del DOCUMENTO MACRO debía indicar con precisión las medidas y linderos del bien objeto de la negociación, así como, el porcentaje que le corresponde del área común y la especificación del área de estacionamiento, todo lo cual debe ser conforme con el Documento de Condominio debidamente registrado.
Además, debía especificarse la persona que aparecería como PROMITENTE COMPRADORA y las cláusulas propias de los contratos de opción de compraventa que regularan el plazo para el ejercicio de la opción, el precio de venta y la forma de pago, el monto de las arras y la cláusula penal en caso de incumplimiento, entre otras.
En segundo lugar, teniendo en cuenta que quien estaba celebrando el acuerdo era yo, a título personal, previmos en el DOCUMENTO MACRO la posibilidad de que documento de Opción (Sic.) de Compra (Sic.) que debía hacerse en los días inmediatamente siguientes, fuera suscrito por la sociedad mercantil EL TACON C.A., en su condición de PROMITENTE COMPRADORA, o por otra empresa que a bien yo tuviera designar.
Así mismo (Sic.) se convino en el precio de venta del inmueble, y a partir de qué momento se debían realizar los pagos, la forma en que serían realizados, el número de cuenta y el Banco al cual se realizarían las transferencias y la persona titular de la referida cuenta.
(…) La venta del Galpón (Sic.) y los estacionamientos, estaba (Sic.) condicionado (Sic.) a la firma del documento de opción de compra notariado.
Así mismo (Sic.) el primer pago de TRESCIENTOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$ 300.000,00) debía ser realizado el día de la firma de dicho DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA NOTARIADO y la diferencia en un lapso de 90 días continuos contados a partir de la firma del referido contrato de opción de compraventa, el cual podía prorrogarse por noventa días más.
Por lo que no existe ningún tipo de duda que el pago de las cantidades de dinero estaba condicionado a la firma del DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA NOTARIADO.
La razón de que se fijara la oportunidad del pago el día de la firma del documento de opción de compraventa notariado, es porque para el momento en que se firmó el DOCUMENTO MACRO no había sido registrado el DOCUMENTO DE CONDOMINIO (…) una vez registrado dicho documento se podría entonces identificar en el documento de opción de compraventa el área objeto de opción de compraventa, con sus medidas y linderos; la determinación de las áreas comunes, el porcentaje o alícuota que le corresponde en las áreas comunes, la determinación de los puestos de estacionamiento, con lo cual, LA PROMITENTE COMPRADORA tendría certeza de los bienes objeto de venta y, ante un posible incumplimiento por parte de LA PROMITENTE VENDEDORA, podría ejercer la acción de cumplimiento de contrato y la sentencia hacer las veces de título de propiedad, pudiendo ser objeto de protocolización en la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente; ya que, de lo contrario, sería imposible su registro.
(…Omissis…)
(…) La intención de las partes contratantes era tener para el 29 de mayo de 2015 firmado el documento de opción de compraventa notariado y, de esta manera, pagar en ese acto los TRESCIENTOS MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$ 300.000,00) y, a partir de allí comenzaba a correr el lapso para el pago de la diferencia del dinero.
(…) En espera de la firma del DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA NOTARIADO, fui informado que había un problema para la elaboración del mismo, (…) por cuanto existía un conflicto con un inquilino que ocupaba una extensión de terreno que forma parte del Centro Comercial Juana de Ávila.
(…Omissis…)
(…) Se me hizo saber que ellos tenían que resolver primero el problema de la desocupación de ese terreno para luego, integrarlo todo en una sola unidad orgánica (…) lo cual iba a ser rápido ya que tenían firmado un documento de entrega del inmueble (…) para el 16 de enero de 2016.

(…Omissis…)
No obstante este problema, se me pidió que cumpliera con el pago del precio de los TRESCIENTOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEÁMERICA (US$ 300.000,00) ya que, con ese dinero, se cubrirían parte de los gastos de elaboración y registro del documento de Condominio y se llegaría a un acuerdo (…) para que se procediera a la entrega inmediata del terreno.
Sin que esa decisión implicara una modificación de los términos del DOCUMENTO MACRO, procedí el día 4 de junio de 2015 a transferir de la cuenta de EL TACÓN C.A., en los Estados Unidos de Norteamérica, en el EASTERN NATIONAL BANK, la suma de TRESCIENTOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA (US$ 300.000,00) a la cuenta No. 0054822775327, en el Bank of America, cuyo titular es la ciudadana EGLE RINCÓN.
Pasados unos días (…) la ciudadana Egle Josefina Rincón Paz, comenzó a exigir el pago de UN MILLÓN DE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$ 1.000.000,00), a lo cual no estaba obligado ya que no se había firmado el documento de opción de compraventa notariado.
(…) Para el mes de Noviembre (Sic.) de 2015, (…) se consideró que me encontraba en mora y llegó a cobrarme unos intereses moratorios a la tasa del 5% anual sobre el monto supuestamente “adeudado”, cuando en realidad no existía obligación de pagar ninguna cantidad de dinero.
Prueba de ello es una comunicación suscrita por la ciudadana Egle Rincón de fecha 30 de noviembre de 2015 (…)
(…Omissis…)
Esa comunicación aparece firmada únicamente por la ciudadana Egle Josefina Rincón Paz, pero no por mí, ya que yo no estaba modificando los términos del contrato original, ni se trataba de una novación (…)
(…) La ciudadana Egle Rincón no hace referencia al contrato privado (DOCUMENTO MACRO) suscrito entre mi persona (…) y el Centro Comercial Juana de Ávila, C.A., ni menciona su fecha, ni su objeto. Solo hace mención a una “deuda pecuniaria de carácter mercantil” con lo cual podría dar a entender que es una deuda distinta a la que se contrae el DOCUMENTO MACRO.
(…Omissis…)
La única obligación que existía entre nosotros es la que nacía del DOCUMENTO MACRO, el cual fue firmado el 26 de mayo de 2015. Y no había comenzado a correr ninguna obligación por cuanto el plazo para el pago de las cantidades de dinero comenzaba a correr a partir de la firma del documento de opción de compra notariado el cual no se había otorgado. Es decir, el pago de las cantidades de dinero a que hace referencia la Cláusula Segunda del DOCUMENTO MACRO estaban sometidas a la condición de que se firmara un contrato de opción de compraventa notariado en el cual se incluiría a la empresa EL TACON C.A., como PROMITENTE COMPRADORA.
En dicha carta se afirma que el plazo para ser cancelada venció sin que la misma fuere cumplida en el término legal establecido para ello, lo cual no es cierto (…)
(…) Se me concede un plazo para el pago de la “supuesta” deuda hasta el 10 de junio de 2016 cuando en realidad no había obligación de pagar ninguna cantidad de dinero, ni me encontraba en mora.
(…Omissis…)
(…) En el mes de diciembre de 2016, la ciudadana Egle Rincón se enteró que yo estaba vendiendo una camioneta (…) por un valor de SESENTA Y CINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$ 65.000,00) mostrándose muy interesada en adquirirla, por lo que me planteó la posibilidad de recibirla por ese monto el cual imputaría como abono a capital del precio que habíamos convenido (…)
(…) Para el mes de enero de 2016 el problema con el inquilino ya debía haber estado resuelto, pero es el caso que fui informado que no se había podido hacer el documento de Condominio (Sic.) porque el inquilino, quien había prometido desalojar el inmueble en enero de 2016, estaba presentando problemas y quizás habría que demandarlo judicialmente.
(…) La ciudadana Egle Josefina Rincón Paz, siempre tuvo conocimiento, incluso antes de firmar el DOCUMENTO MACRO, que hasta enero de 2016 no iba a tener posesión del inmueble (…) hecho este del cual yo no tenía ningún tipo de conocimiento.
(…) Ante el incumplimiento por parte del inquilino, el CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., se vio en la necesidad de interponer ante los Tribunales (…) un juicio de Cumplimiento de Contrato de Prórroga Legal (…)
(…) A mediados del (Sic.) Julio (Sic.) de 2016, la ciudadana Egle Josefina Rincón Paz, me manifiesta la necesidad que tenía de dinero y me plantea la posibilidad de adelantarle algo de dinero, ya que estaba próxima a resolver el problema con el inquilino, motivo por el cual, obrando de buena fe, accedí a cancelarse el 7 de julio de 2016 la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$ 450.000,00) mediante transferencia bancaria realizada desde la cuenta No. 9008365706, de EL TACÓN C.A., en el EASTER NATIONAL BANK, a la cuenta No. 005482775327, en el Bank of America, cuyo titular es EGLE JOSEFINA RINCÓN PAZ.
No obstante ello, el 28 de noviembre de 2016 recibí un aviso de cobro de los intereses comprendidos desde el 10 de junio de 2016 al 10 de diciembre de 2016, a la tasa del 5% anual (…)
(…Omissis…)
En esa relación solo aparecen mencionados los abonos a capital, pero no lo pagado por concepto de intereses ni tampoco, reconocido el valor de SESENTA Y CINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEÁMERICA (US$ 65.000,00) correspondiente a la camioneta (…)
Y es el caso que, en aras a mantener un clima de armonía, procedí a transferirle ese monto de DOCE MIL VEINTE DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEÁMERICA (US$ 12.020,00) (…)
Y, en el mes de Diciembre (Sic.) de 2017, le entregué un Cheque (Sic.) de la cuenta de EL TACÓN C.A., (…) por un monto de QUINCE MIL TRESCIENTOS DOCE DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEÁMERICA (US$ 15.312,00), por concepto de intereses, a nombre de EGLE RINCÓN.
(…Omissis…)
(…) Desde la firma del DOCUMENTO MACRO, esto es, desde el veintiséis (26) de mayo de dos mil quince, hasta la presente fecha, han transcurrido más de cuatro años (4) sin que el CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C. A. (Sic) cuando todas las obligaciones asumidas por las partes en el contrato debieron cumplirse el veintinueve (29) de mayo de 2015.
Y en todo ese tiempo no se cumplió con su obligación de otorgarme el documento de opción de compraventa notariado, configurándose un incumplimiento a las obligaciones asumidas en el DOCUMENTO MACRO antes referido.
Siendo de advertir que el juicio de cumplimiento de prórroga legal que habían interpuesto en contra de “PARRILLADAS RANDY´S, C. A.” había sido resuelto mediante sentencia (…) de fecha 20 de noviembre de 2019 (…)
Y (…) desde esa fecha hasta el día de hoy, no he tenido ningún tipo de respuesta por parte de la ciudadana Egle Josefina Rincón Paz, con relación al documento de condominio, ni al documento de opción de compra, motivo por el cual, resulta a todas luces evidente el incumplimiento a las obligaciones asumidas en el DOCUMENTO MACRO, por cuanto, se había previsto en dicho contrato que para el 29 de mayo de 2015 debía darse cumplimiento a todo lo acordado en el documento privado.
PETITUM
Como consecuencia de su incumplimiento he realizado infinidad de gestiones en procura de una solución amigable al problema, sin que se me hubiese dado respuesta alguna; es por lo que vengo a demandar, como en efecto demando, a la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C. A., para que convenga, o en caso contrario, sea declarado por el Tribunal –mediante sentencia constitutiva- la resolución del contrato privado suscrito el día 26 de mayo de 2015, calificado como DOCUMENTO MACRO, en lo que respecta a la venta del lote de terreno de tres mil doscientos treinta metros cuadrados con veinte ocho (3.230,28 M2) y las bienhechuría (Sic.) constituida por un Galpón (Sic.) que viene ocupando la sociedad mercantil El Tacón C. A. en calidad de arrendatario, según documento autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, el día ocho (8) de febrero de 2008, quedando anotado bajo el No. 97, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones. Y, en consecuencia de ello, me sea devuelta la suma de NOVECIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y DOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$ 907.332,00) que se le pagaron por concepto de capital e intereses de mora; o de lo contrario, sea condenado a ello por el Tribunal, con la correspondiente condenatoria en costas las cuales protesto.
Posteriormente, en fecha 17 de febrero de 2021, el Juzgado Cognoscitivo, dictó auto mediante el cual, admitió en cuanto ha lugar en Derecho, la demanda que dio inicio al presente proceso, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, y en tal sentido, ordenó la citación de la parte demandada, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C. A., en la persona de su Presidente Ejecutiva, ciudadana EGLE RINCÓN PAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.651.269, domiciliada en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.
En fecha 18 de febrero de 2021, el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, parte actora en la presente causa, debidamente asistido por el profesional del Derecho Jorge Alejandro Machín Cáceres, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 22.872, presentó diligencia mediante la cual, solicitó al Juzgado de Cognición, procediera a librar los recaudos de citación de la parte demandada, a tal efecto, consignó en dicho acto, los emolumentos del alguacil, e indicó el domicilio procesal en el cual debía ser efectuada la misma.
En la misma fecha, el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, parte actora en la presente causa, debidamente asistido por el abogado en ejercicio Jorge Alejandro Machín Cáceres, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 22.872, otorgó poder Apud-Acta al antes identificado profesional del Derecho, a los fines de que ejerza su representación judicial en el presente litigio.
En fecha 19 de febrero de 2021, el Alguacil del Juzgado de la causa, realizó exposición dejando constancia de haber recibido los medios de transporte necesarios para practicar la citación de la parte demandada.
En fecha 22 de febrero de 2021, el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, ordenó librar boleta y recaudos de citación a la parte demandada, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C. A., en la persona de su Presidente Ejecutiva, ciudadana EGLE RINCÓN PAZ, identificada en actas. En la misma fecha, se libró la boleta y los recaudos de citación respectivos.
En fecha 24 de marzo de 2021, el Alguacil del referido Juzgado, realizó exposición mediante la cual, dejó constancia de la imposibilidad de llevar a cabo la citación personal de la ciudadana EGLE RINCÓN PAZ, en su carácter de Presidente Ejecutiva de la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C. A.; motivo por el cual, consignó en dicho acto, la correspondiente boleta de citación junto con los recaudos que le fueron entregados.
Posteriormente, en fecha 14 de abril de 2021, la representación judicial del ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, identificado en actas, presentó diligencia en formato digital por ante el correo electrónico institucional del Juzgado de Cognición, mediante la cual solicitó fuese practicada la citación de la parte demandada, a través de los medios de comunicación digitales; siendo consignada en formato físico por ante la secretaría de dicho Juzgado, en fecha 15 de abril de 2021.
En fecha 05 de mayo de 2021, se realizó nota secretarial, mediante la cual se dejó constancia de la imposibilidad de llevar a cabo la citación digital de la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C. A., en la persona de su Presidente Ejecutiva, ciudadana EGLE RINCÓN PAZ, identificada en actas, toda vez que, a pesar de haber sido publicada la boleta de citación en la página web www.zulia.scc.org.ve, así como de haber sido remitida vía correo electrónico institucional a la dirección indicada por la parte actora, y de haberse efectuado múltiples llamadas telefónicas en diferentes horarios, no se obtuvo ningún tipo de respuesta por parte de la prenombrada.
En fecha 11 de mayo de 2021, se recibió por ante el correo electrónico institucional del Juzgado de la causa, diligencia en formato digital, presentada por el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó fuese practicada la citación cartelaria de la parte demandada, a tenor de lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; siendo consignada en formato físico por ante la secretaría de dicho Juzgado, en fecha 12 de mayo de 2021.
Posteriormente, en fecha 14 de mayo de 2021, el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, ordenó practicar la citación cartelaria de la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C. A., en la persona de su Presidente Ejecutiva, ciudadana EGLE RINCÓN PAZ, identificada en actas. Asimismo, señaló que, la publicación del referido cartel de citación, debía ser efectuada en dos (2) diarios de mayor circulación de esta localidad, con intervalos de tres días entre uno y otro, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En esta misma fecha, se libró el cartel de citación respectivo.
En fecha 09 de junio de 2021, la representación judicial de la parte actora, ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, identificado en actas, presentó diligencia en formato digital por ante el correo electrónico institucional del Juzgado de la causa, mediante la cual consignó constancia de la publicación del cartel de citación de la parte demandada, efectuada en los Diarios VERSIÓN FINAL y LA VERDAD, de fechas 28 de mayo y 1ro. de junio de 2021, a fin de que fuesen agregadas al presente expediente, solicitando con ello, a su vez, se procediera a la fijación del cartel de citación de la parte demandada, en el domicilio indicado; siendo consignada dicha diligencia en formato físico, en fecha 10 de junio de 2021.
En fecha 11 de junio de 2021, el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, ordenó agregar a las actas procesales que conforman el presente expediente, los dos (2) ejemplares de la constancia de la publicación del cartel de citación de la parte demandada, efectuada en los Diarios VERSIÓN FINAL y LA VERDAD.
En fecha 20 de julio de 2021, el secretario temporal del Juzgado de la causa, dejó constancia mediante nota secretarial, de haber llevado a cabo la respectiva fijación del cartel de citación de la parte demandada en el domicilio indicado, dando así por sentado el cumplimiento de las formalidades contenidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de septiembre de 2021, el apoderado judicial de la parte actora, ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, identificado en actas, presentó diligencia mediante la cual, solicitó al Juzgado A-quo, procediera a designar un Defensor Ad-litem a la parte demandada, conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Vista la anterior diligencia, se dictó auto de fecha 07 de septiembre de 2021, en virtud del cual, se ordenó designar como Defensor Ad-litem de la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C. A., identificada en actas, al abogado en ejercicio Luís Chacín, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 129.531. Asimismo, se ordenó su notificación, a fin de que compareciera por ante dicho Juzgado dentro de los dos (2) días de despacho siguientes a la constancia en actas de su notificación, a los efectos de que prestara su respectivo juramento de Ley, en caso de aceptación. En la misma fecha, se dio cumplimiento a lo ordenado.
En fecha 07 de octubre de 2021, se recibió por ante el correo electrónico institucional del Juzgado de la causa, escrito y anexos en formato digital, presentados por el abogado en ejercicio Rafael José Rincón Urdaneta, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 83.665, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C. A., identificada en actas; escrito mediante el cual, se dio por citado en nombre de su representada en la presente causa; siendo consignado en formato físico por ante la secretaría de dicho Juzgado, en fecha 11 de octubre de 2021.
En fecha 08 de octubre de 2021, se recibió por ante el correo electrónico institucional del Juzgado de la causa, escrito en formato digital, presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C. A., identificada en actas, mediante el cual confirió poder Apud-Acta a los abogados en ejercicio Jorge Fernández de la Cruz y Miguel Ubán Ramírez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 31.801 y 56.759, respectivamente; siendo consignado en formato físico por ante la secretaría de dicho Juzgado, en fecha 11 de octubre de 2021.
Posteriormente, en fecha 03 de noviembre de 2021, la representación judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C. A., identificada en actas, presentó vía correo electrónico institucional, escrito de contestación al fondo de la demanda instaurada en su contra, así como de reconvención; siendo consignado en formato físico por ante la secretaría de dicho Juzgado, en fecha 04 de noviembre de 2021.

Mediante el escrito anteriormente especificado, la parte demandada/reconviniente, alegó:
(…Omissis…)
PRIMERO: Es cierto, Ciudadana (Sic.) Juez (Sic), que entre el actor, ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI y nuestra representada, la sociedad mercantil de comercio CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA C.A., “se planteó la posibilidad que EL TACÓN, C.A., adquiriera la propiedad del inmueble (Galpón) (Sic.) que había venido ocupando en calidad de arrendataria…”
Sin embargo, debemos aclarar que dicha posibilidad de compra (…) fue planteada por el actor (…)
(…Omissis…)
Las partes convinieron de mutuo acuerdo como precio de venta, la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD$ 1.300.000,00).
Es cierto, que el Tacón C.A. venía ocupando –en calidad de arrendataria- el Galpón (Sic.) y su área de terreno, objeto de la negociación de compraventa que nos ocupa, quedando excluidas de dicha operación dos oficinas marcadas con los Nos. 11 y 12 y una Torre Publicitaria, las cuales venía ocupando El Tacón C.A., bajo la modalidad de arrendataria.
SEGUNDO: No es cierto, y por ello negamos y contradecimos que la sociedad de comercio El Tacón C.A., y el señor Humberto (Sic.) Banfi, hayan sido fieles cumplidores de las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia que se inició hace más de 30 años (…) con motivo del incumplimiento de los deberes contractuales arrendaticios por parte del actor y su representada, nuestra mandante se vio en la imperiosa necesidad de instaurar una demanda por concepto de cumplimiento de contrato arrendaticio (…) dicho juicio concluyó mediante el desistimiento de la acción y del procedimiento por parte de nuestra poderdante, con la anuencia del demandado, siendo homologado dicho desistimiento (…) como consecuencia del referido procedimiento, ofrecieron pagarle por JUSTA COMPESACION (Sic.) a Eglé Josefina Rincón Paz, Presidente de la sociedad mercantil Centro Comercial Juana de Ávila C.A. (…) la suma de DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.600.000,00) (…) pagaderos dentro del lapso comprendido desde el 26 de mayo de 2015 hasta el 26 de agosto de 2015.
(…Omissis…)
TERCERO: Es falso y por ello rechazamos y contradecimos, que el documento de opción de compra previsto en el referido documento privado denominado “Macro”, no se haya otorgado o suscrito por las partes, por cuanto según el decir del actor, requería como paso previo la protocolización de un documento de condominio, que permitiese determinar y deslindar el área vendible, lo cual según la opinión del demandante era necesario (…)
(…Omissis…)
(…) El pago de la cantidad de (US$. 1.000.000,00) no está condicionado al otorgamiento simultáneo del documento definitivo de compra venta, ni se establece una fecha posterior al pago restante, para dicho otorgamiento, así como tampoco en ninguna parte del documento macro se condiciona la negociación a la existencia y/o (Sic.) protocolización previa de ningún documento de condominio.
En el caso que nos ocupa, no era necesario ni obligatorio la protocolización de un documento de condominio, previo a la firma de la opción de compra, por cuanto, tal como se evidencia del documento “Macro” (…) así como del plano debidamente firmado por las partes (…) no queda duda, de que se trata de un Galpón (Sic.) con su terreno propio perfectamente delimitado en sus medidas y linderos, con lo cual existe la certeza de la cosa objeto de compra venta.
(…) Las partes consideraron de mutuo acuerdo, que no era necesario el documento de condominio- por lo que no se mencionó, ni exigió en el citado documento “Macro” (…)
Tan conscientes estaban las partes de esa situación, que posteriormente, en junio de 2016 (…) el plano que formaba parte del documento “macro” fue debidamente revisado y registrado por el Director de Catastro de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado (Sic.) Zulia, designándosele el RM-2016-11-0029; (…) en el mismo mes de Junio (Sic.) del año 2016, fue revisado y catastrado el plano de mensura de los locales comerciales colindantes al Galpón (Sic.) y pertenecientes al Centro Comercial Juana de Ávila C.A., cuya nota de registro es RM-2016-11-0028; por lo que se trata de dos parcelas colindantes, más (Sic.) en estado de comunidad (…)
(…Omissis…)
El documento de propiedad que amparó o sustentó la negociación objeto de este juicio, fue mencionado en el plano de mensura que fue parte integrante del documento “Macro” (…) Se trata del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito de Maracaibo, en fecha veintisiete (27) de abril de 1970 (…) se evidencia del mencionado instrumento que el Centro Comercial Juana de Ávila C.A., adquirió en dicha oportunidad una superficie de terreno de QUINCE MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (15.398,52 Mts2).
Se puede concluir (…) que a partir del referido documento (…) se han efectuado otras ventas parciales de esa mayor extensión, sin necesidad de la exigencia de ningún documento de condominio.
(…Omissis…)
(...) no es necesario el documento de condominio que pretende imponer la parte demandante como requisito sine qua non para el otorgamiento del documento de opción de compra.
(…Omissis…)
(…) En sintonía con lo estipulado en el documento “Macro”, el otorgamiento del documento definitivo de venta quedaba sujeto al previo pago total del precio de venta convenido.
CUARTO: Con relación al documento de opción de compra que se menciona en el documento denominado “Macro” son falsas las justificaciones o razones que el actor esboza en su demanda (…) Lo cierto es que dicha opción de compra no se concretó por hechos imputables directamente al actor, ya que en la cláusula primera del documento “Macro”, se estableció que Humberto (Sic.) Banfi designaría a la persona natural o jurídica que firmaría dicha opción de compra, designación esta que nunca fue efectuada por el actor.
(…) El hecho es que el actor pudiendo haber firmado la opción ante la inexistencia de ese requisito (documento de condominio) ni siquiera previsto o regulado en el documento “Macro”, nunca designó a la persona que fungiría como promitente compradora, siendo el caso, que el ciudadano Humberto (Sic.) Banfi, pagó a nuestra representada el precio de la opción fuera del lapso previsto en el documento “Macro” y con prescindencia de la firma del mencionado documento de opción.
(…) El lapso de vigencia del documento “Macro” a efectos de dar cumplimiento al primer pago de 300.000 USD$, feneció el 29 de mayo de 2015, y el hecho es que, el actor canceló los 300.000 USD$, el día 4 de junio de 2015, es decir, fuera del lapso natural previsto en dicho documento.
Una vez hecho el primer pago a destiempo, y no habiéndose firmado el respectivo documento de opción, aunado a los antecedentes señalados: A) El conocimiento previo de las partes de la ausencia de obligación de protocolización del documento de condominio; B) La ausencia de condicionamiento de otorgar el documento definitivo de compra venta en la oportunidad del último pago; C) La relación traumática derivada del incumplimiento del actor en su condición de arrendatario; D) La posesión del inmueble que ya tenía el actor de más de 30 años; E) El pago fuera del lapso contractual del precio de la opción de compra; F) Ausencia de la designación de la persona que fungiría como Promitente (Sic.) compradora; todas esas circunstancias y antecedentes, motivaron o causaron la modificación de mutuo acuerdo y en forma verbal de alguna de las condiciones del contrato “Macro”, específicamente: Aceptación de pagos parciales o abonos de capital e intereses de mora, fechas y formas de pago a pago, lo cual queda demostrado y corroborado de los mismos hechos narrados por el demandante y de la propia metodología de pago efectuada por él (…)
(…) Umberto Banfi propuso y aceptó el cumplimiento de su obligación de pago en oportunidades distintas a las establecidas contractualmente, quedando vigente la condición contractual y ratificada verbalmente, que el pago total del precio de la venta se efectuaría en su totalidad con antelación al otorgamiento del documento definitivo de venta.
QUINTO: No es cierto, y por ello rechazamos y contradecimos, que existiese un problema para la elaboración del documento de opción de compra venta notariado, ya que no había sido posible registrar el documento de condominio del Centro Comercial Juana de Ávila C.A., por cuanto existía un conflicto con un inquilino que ocupaba una extensión de terreno que forma parte del Centro Comercial Juana de Ávila C.A.
(…Omissis…)
No es cierto que, el pago de los 300.000USDD$ americanos estuviesen condicionados al pago de los gastos, elaboración y registro del documento de condominio y a un supuesto acuerdo con Parrilladas Randy´s C.A., para que procediera ésta última a la entrega inmediata del terreno que ocupaba.
(…Omissis…)
El actor refiere y transcribe en su libelo, una comunicación suscrita por la ciudadana Eglé Rincón, de fecha 30 de noviembre de 2015 (…)
(…Omissis…)
(…) Se aprecia del texto de la comunicación, aunque no haya sido suscrito (Sic.) por el Sr. Umberto Banfi, que las partes dieron cumplimiento parcial, por demás libre de coacción y apremio a lo estipulado en la comunicación, esto es así ya que el propio actor en su libelo, admite que efectuó dichos pagos debidamente causados por los conceptos de abono de capital e intereses, discriminados en la referida comunicación de fecha 30 de noviembre de 2015, lo que infiere necesariamente la aceptación plena del contenido del acuerdo plasmado en dicha comunicación (…)
Se aclara que, el cumplimiento de lo acordado en aquella comunicación (…) fue parcial, debido a que el actor pagó un abono de capital y unos intereses, tal como se estipuló, empero con respecto al pago de la totalidad de la deuda pautada para el 10 de junio de 2016, el demandante (Umberto Banfi), incumplió.
(…Omissis…)
(…) Fue el propio Sr. Umberto Banfi quien le propuso a la Sra. Eglé Rincón, el pago de intereses de mora con motivo del retraso en el pago del capital, lo cual puede evidenciarse del propio cálculo que el accionante hace en el libelo y de su efectivo pago. (…) La discriminación de los pagos que hace el actor y el propio pago de los mismos, son prueba irrefutable del reconocimiento por su parte del incumplimiento y del atraso en el pago del capital que fenecía el 10 de junio de 2016.
(…) Es cierto que la camioneta Toyota fue recibida por nuestra mandante como abono de capital del precio de venta del galpón y su terreno propio, pero no es cierto y por eso lo rechazamos y contradecimos, que el precio convenido como abono de capital mediante el traspaso de la propiedad de la referida camioneta fuese por la cantidad de USD$ 65.000,00, cuando lo cierto es, que nuestra mandante recibió dicha camioneta como abono del precio de venta del galpón y su terreno, por la cantidad de DIEZ MIL DÓLARES AMERICANOS (USD$.10.000,00), y en fecha 18 de diciembre de 2015 (…) no en el año 2016, como erróneamente lo refiere el demandante en su libelo.
(…Omissis…)
Nótese como el actor, reconoce que el traspaso de la camioneta fue concepto de abono a capital del precio que las partes habían convenido, aunque (…) diferimos de la cantidad y la fecha.
El abono a capital mediante el traspaso de la camioneta Toyota, meses después de que vencieran los plazos establecidos en el documento “Macro”, es un reconocimiento expreso de la actora de que las condiciones y fechas de pago del indicado instrumento privado habían cambiado y habían sido aceptadas por las partes (…)
(…Omissis…)
Es falso y por ello rechazamos y contradecimos que fue supeditado el otorgamiento del documento de condominio del Centro Comercial Juana de Ávila, C.A., así como el otorgamiento del documento de opción de compra, a la entrega del inmueble o finalización del juicio derivado de la relación arrendaticia celebrada entre nuestra mandante y Parrillada Randy´s C.A., cuando lo cierto es que, en la negociación contenida en el documento “Macro” (…) ni en sus modificaciones verbales, en ningún momento se condicionó la protocolización de un documento de condominio, para que se pudiera perfeccionar la negociación de la compra venta (…)
(…Omissis…)
Lo cierto es Ciudadano (Sic.) Juez, (…) que para la fecha de la comunicación 30 de noviembre de 2015, el actor dándole cumplimiento a la misma, realizó un pago por concepto de intereses hasta el 10 de junio de 2016 por un monto de USD$ 31.249,00, así como un abono de capital USD$ 33.751,00, con lo cual se puede constatar que para el 7 de julio de 2016, fecha en la cual el actor cancela a nuestra representada la cantidad de 450.000USD$, por concepto de abono de capital, una vez más, se encontraba en mora con respecto al pago de la totalidad de la deuda (10 de junio de 2016), todo lo cual pone de manifiesto, los cambios y/o (Sic) modificaciones aceptadas por las partes en relación a las cantidades y fechas de pago.
(…Omissis…)
Los intereses causados y discriminados en la citada comunicación del 28-11-2016, fueron por la cantidad de 12.020,00 USD$ (…) Ahora bien, el pago que hizo el actor de esa cantidad (…) es prueba de que éste reconoce su atraso e incumplimiento en el pago de la totalidad del capital pendiente con motivo del precio convenido en el documento “Macro” (…)
(…) El accionante reconoce en su demanda que en el mes de diciembre de 2017 (…) le entregó un cheque a nuestra representada por la cantidad de USD$ 15.312,00 por concepto de intereses (…)
(…Omissis…)
En conclusión (…) las partes convinieron de común acuerdo y verbalmente, en que la compradora satisficiera en su totalidad la integridad del precio de venta del galpón y su terreno antes del otorgamiento de cualquier documento traslativo de propiedad, y desde luego una vez que el actor pagó los primeros 300.000 USD$ sin necesidad de que se otorgara el documento de opción y más aún continúo de forma voluntaria y consciente haciendo otros pagos imputables al precio de la venta (…) tal como el mismo lo reconoce en su libelo (…) el Señor Banfi aceptó el cumplimiento de su obligación de pago bajo un nuevo esquema, que no era otro que el pago total del precio de la venta antes del otorgamiento del documento definitivo de venta.
(…Omissis…)
(…) No es cierto (…) y por ello lo rechazamos y contradecimos, que hayan transcurrido más de 4 años desde la firma del documento “Macro” (26 de mayo de 2015), sin que nuestra representada haya dejado de cumplir con sus obligaciones, cuando lo cierto es que han transcurrido más de 4 años desde la firma del “Macro” sin que el actor haya dado cumplimiento al pago total del precio de la venta y los intereses de mora, para que luego pueda verificarse el otorgamiento del documento definitivo de compra venta (…)
Como consecuencia de todo cuanto ha quedado expuesto, son improcedentes los hechos narrados por el actor y el derecho invocado (…) en su temeraria demanda de resolución de contrato del documento “Macro” (…) de igual manera, es improcedente la devolución de la cantidad que reclama de NOVECIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y DOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA (USD$ 907.332,00), que el mismo actor reconoce los canceló por concepto de capital e intereses de mora.
(…) Solicitamos muy respetuosamente al Tribunal declare SIN LUGAR la demanda incoada por el ciudadano Umberto Banfi en contra del Centro Comercial Juana de Ávila C.A., (…)
RECONVENCIÓN
(…Omissis…)
(…) Como consecuencia de todo cuanto ha quedado expuesto y con fundamento en los artículos 1.159 del Código Civil (…) y el artículo 1.167 ejusdem (…) es que reconvenimos de conformidad con lo pautado en el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en nombre de nuestra representada, la sociedad de comercio CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA C.A., (…) al ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, (…) para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal con la respectiva imposición de costas procesales, las cuales desde ya protestamos, en el cumplimiento del contrato privado suscrito el día 26 de mayo de 2015 calificado como documento “Macro” en lo que respecta a la venta del lote de terreno de 3.230,28 Mts2 y las bienhechurías constituidas por un GALPÓN que viene ocupando la sociedad mercantil El Tacón C.A., y en consecuencia de ello le pague a nuestra representada la cantidad de QUINIENTOS SESENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON CUARENTA Y SEIS CENTAVOS DE DÓLAR (USD$ 563.328,46), discriminados así: A) QUINIENTOS SEIS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD$: 506.249,00) por concepto de capital adeudado en el diferencial del precio de venta aún no cancelado y B) CINCUENTA Y SIETE MIL SETENTA Y NUEVE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA CON CUARENTA Y SEIS CENTAVOS DE DÓLAR (USD$ 57.079,46), calculados a la tasa del 3% anual sobre el capital adeudado, especificado en el literal A ut supra citado, comprendido desde el 31 de diciembre de 2017 hasta el 30 de septiembre de 2021, y C) Los intereses de mora que se sigan causando hasta la total y completa satisfacción del pago del capital adeudado.
En fecha 11 de noviembre de 2021, el Juzgado de la causa, dictó auto mediante el cual, admitió en cuanto ha lugar en Derecho, la reconvención planteada por la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C. A., contra el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, y en tal sentido, ordenó el emplazamiento de la parte demandante/reconvenida, para que comparezca por ante dicho Juzgado, en el quinto (5to.) día de despacho siguiente, contado a partir de la constancia en actas de su notificación, a rendir contestación a la reconvención propuesta.
En fecha 12 de noviembre de 2021, se realizó nota secretarial, mediante la cual se dejó constancia que, en fecha 11 de noviembre de 2021, se remitió vía correo electrónico institucional, boleta de notificación dirigida al ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, identificado en actas, quien dio acuse de recibo en fecha 12 de noviembre de 2021; por tal motivo, se dejó constancia que el prenombrado ciudadano, se encontraba notificado del auto de admisión de la reconvención planteada en la presente causa.
En fecha 22 de noviembre de 2021, el apoderado judicial de la parte demandante/reconvenida, ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada/reconviniente, mediante el cual, alegó:
(…Omissis…)
En tal sentido, de una simple lectura del referido DOCUMENTO MACRO podrá inferir el Juez (Sic.) que no se trató de un contrato específico sobre un punto determinado sino que abordó varios aspectos y, además, podrá constatar que las partes se comprometieron a celebrar contratos posteriores a los cuales se referían los puntos contenidos en dicho documento.
Por eso, el DOCUMENTO MACRO no es el contrato de opción de compra. En él se convino suscribir un contrato de opción de compraventa en un lapso determinado, con identificación del PROMITENTE COMPRADOR, del inmueble objeto de opción, el precio y su forma de pago. Y en el cual se debían incluir además, lo relativo a las arras, el lapso para ejercer el derecho de opción, las cláusulas penales, etc., todo lo cual es propio de los contratos de opción de compraventa.
(…Omissis…)
(…) En la cláusula segunda se estableció expresamente que debía otorgarse en forma autenticada y el momento a partir del cual se haría exigible el pago del precio (…)
(…Omissis…)
(…) La obligación de pago de la primera parte del precio convenido debía realizarse el día de la firma del contrato de opción de compraventa notariada y la diferencia dentro de los 90 días continuos contados a partir de la firma del documento de opción de compraventa.
(…) El DOCUMENTO MACRO se firmó como documento privado el día 26 de mayo de 2015 y las partes acordaron darse un lapso para la materialización de los acuerdos establecidos en dicho documento, hasta el día 29 de mayo de 2015 (…)
(…Omissis…)
Por ende, hasta el 29 de mayo de 2015 tenían las partes para suscribir el documento de opción de compraventa notariado entre Humberto (Sic) Banfi Maddaloni o la persona natural o jurídica que él designara; y el CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA C.A.
(…) Ese documento nunca jamás se firmó. No existe DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA NOTARIADO, en el cual se establezcan las obligaciones de las partes.
OBSÉRVESE QUE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE EN NINGÚN MOMENTO HACE REFERENCIA AL DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA NOTARIADO.
En el DOCUMENTO MACRO (…) se dejó claramente establecido que la obligación de pagar tendría su “causa” en el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA que firmarían en forma notariada, con lo cual, si dicho documento no se firmaba a mi conferente no se podía exigir el cumplimiento de la prestación de pago (…)
Ahora bien, la parte demandada reconviene por el pago de la suma de QUINIENTOS SESENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA CON CUARENTA Y SEIS CENTAVOS DE DÓLAR (USD$ 563.328,46), de lo que se deduce que está reconviniendo por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
(…) ¿Cuál es la causa petendi de la pretensión de pago?, ¿de dónde deduce la demandada-reconviniente que mi representado está obligado a pagarle esa suma de dinero?, ¿cuál es el contrato que le sirve de fundamento para exigir el cumplimiento del contrato?
Si el documento en el cual pretende la parte demandada reconviniente fundar la pretensión de cumplimiento de contrato y, como tal aspirar el pago de una suma de dinero; lo fuera el DOCUMENTO MACRO su pretensión sería improcedente en derecho ya que, la única obligación que asumió UMBERTO BANFI MADDALONI, en ese contrato fue la de suscribir un documento de opción de compraventa notariado para lo cual tenía hasta el 29 de mayo de 2015; en donde se establecería la obligación de pagar las cantidades de dinero.

(…Omissis…)
(…) Opongo a la parte demandada reconviniente de excepción de falta de cualidad (activa) e interés sustancial para reconvenir, en virtud de que al no existir contrato de opción de compraventa notariado no puede pretenderse subsumir en dicho contrato, el supuesto incumplimiento en el pago de cantidad de dinero, resultando imposible que naciera la pretensión sustancial de cumplimiento de contrato de opción de compra que conlleve a una condena de pago de cantidad de dinero; lo que trae aparejado la falta de cualidad o legitimación activa para reconvenir. Y así pido sea decidido en la sentencia de mérito.
Advierto al Tribunal, en vista de los alegatos formulados por la parte demandada-reconviniente en su escrito de contestación que la NOVACIÓN de los contratos no se presume (…)
(…Omissis…)
(…) Lo que la parte demandada sostiene es que –a su juicio- no era necesario el documento de condominio por cuanto el bien objeto de negociación es un área que forma parte de mayor extensión de un terreno propiedad de la demandada CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA C.A., y que no se encuentra en estado de comunidad con los locales o áreas comunes que forman parte del inmueble propiedad de la demandada.
(…Omissis…)
(…) El Galpón (Sic.) y su terreno propio que formaban parte de la negociación NO CONSTITUYEN UN INMUEBLE AISLADO –como lo pretende hacer ver la parte demandada-, sino que forma parte integrante del CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA.
(…Omissis…)
(…) El inmueble al cual se hace referencia en el DOCUMENTO MACRO está referido a un Galpón (Sic.) ubicado dentro de un Centro Comercial Juana de Ávila con salida a través de un espacio común del centro comercial.
(…) Para poder firmar en forma notariada el documento de opción de compraventa del Galpón (Sic.) que se encuentra ubicado en el CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA se hace necesario obligatoriamente inscribir en el Registro Inmobiliario el correspondiente DOCUMENTO DE CONDOMINIO, ya que, se precisa determinar no solo la cabida y los linderos del inmueble objeto del contrato, sino además, el número de puestos de estacionamientos que le corresponden, así como las áreas comunes (…)
(…Omissis…)
(…) El ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI exigió que en el DOCUMENTO MACRO se estableciera expresamente que el contrato de opción de compraventa debía ser notariado. Ya que, lo que se pretendía es que en el documento de opción de compraventa se determinara no solo la identificación del bien objeto de negociación con su cabida, medidas y linderos, sino que quedara debidamente establecido su área de estacionamiento, así como, el porcentaje que le correspondería en las cargas comunes (…)
(…Omissis…)
(…) El otorgamiento del documento de opción de compraventa sin que existiera documento de condominio no es una cuestión que las partes pueden convenir o no, ya que estamos en presencia de normas de Orden Público Absoluto (…) el otorgamiento del documento de opción de compraventa estaba condicionado obligatoria y legalmente a la existencia del Documento de Condominio.
(…Omissis…)
(…) Desde que EL TACÓN C.A., estaba alquilado en el Galpón pagaba una cuota de mantenimiento por concepto de áreas comunes.
(…) Resulta a todas luces evidente que el Galpón (Sic.) no se encuentra separado del Centro Comercial (…) por tal motivo, es improcedente e infundado el alegato de que el Galpón (Sic.) y el terreno no forman parte integrante del Centro Comercial Juana de Ávila.
Y es que la realidad de todo es que después de casi cuatro años de haber firmado el DOCUMENTO MACRO y luego de haber sido resuelto el problema judicial surgido entre el Centro Comercial Juana de Ávila y “PARRILLADAS RANDY´S”, C.A., (…) y de haber entregado NOVECIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y DOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$ 907.332,00) mi representado nunca jamás tuvo noticias de si había registrado el Documento de Condominio (…)
Por último, niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho invocado en la reconvención o mutua petición formulada por la parte demandada.
Por los fundamentos antes expuestos, pido al Tribunal, muy respetuosamente, declare SIN LUGAR la reconvención en la sentencia de mérito, con la correspondiente condenatoria en costas las cuales protesto.
En la misma fecha, se realizó nota secretarial mediante la cual se dejó constancia de la remisión vía correo electrónico institucional, del escrito de contestación a la reconvención propuesta, presentado por la parte demandante/reconvenida, a la parte demandada/reconviniente.
En fecha 10 de diciembre de 2021, la representación judicial tanto de la parte actora/reconvenida como de la parte demandada/reconviniente, presentaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas por ante el correo electrónico institucional del Juzgado A-quo; siendo consignados en formato físico por ante la secretaría de dicho Juzgado, en la misma fecha.
En fecha 14 de diciembre de 2021, el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, ordenó agregar a las actas procesales que conforman el presente expediente, los escritos de promoción de pruebas presentados por la representación judicial de ambas partes. Asimismo, se ordenó efectuar la remisión digital de los referidos escritos, a las partes intervinientes. En la misma fecha, se cumplió con lo ordenado.
En fecha 17 de enero de 2022, se recibió por ante el correo electrónico institucional del Juzgado de la causa, escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada/reconviniente, en formato digital, presentado por el apoderado judicial de la parte demandante/reconvenida, ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, identificado en actas; siendo consignado en formato físico por ante la secretaria del Juzgado Cognoscitivo, en fecha 18 de enero de 2022.
En fecha 19 de enero de 2022, se recibió por ante el correo electrónico institucional del Juzgado de la Causa, escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandante/reconvenida, en formato digital, presentado por la representación judicial de la parte demandada/reconviniente; siendo consignado en formato físico por ante la secretaría de dicho Juzgado, en fecha 20 de enero de 2022.
En fecha 24 de enero de 2022, el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, admitió en cuanto ha lugar en Derecho, los siguientes medios probatorios: documentales, informes, inspección judicial y experticia, promovidas por la representación judicial de ambas partes, reservándose su apreciación hasta la sentencia definitiva. En atención a las pruebas de informes, ordenó oficiar al Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, a la Dirección de Migración y Zonas Fronterizas del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), a la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Maracaibo y a Corpoelec, a los efectos de que remitiesen la información requerida. En lo que respecta a la prueba de inspección judicial, fijó para el séptimo (7°) día de despacho siguiente, contados a partir de la publicación del referido auto, para llevar a cabo su evacuación. Ahora bien, con relación a la prueba de experticia y a la prueba libre, acordó diferir el pronunciamiento respecto a la fijación del día y la hora para llevar a cabo el nombramiento de los expertos, lo cual haría mediante auto por separado.
En fecha 25 de enero de 2022, la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., identificada en actas, presentó escrito mediante el cual, solicitó al Juzgado A-quo, efectuase pronunciamiento sobre la totalidad de los medios probatorios promovidos por dicha representación judicial en la etapa procesal correspondiente, toda vez que, en el auto de admisión de pruebas dictado en fecha 24 de enero de 2022, omitió pronunciarse sobre la admisibilidad o no de los siguientes medios probatorios: Testimoniales, Experticia sobre el inmueble objeto del presente asunto e Informes dirigida a la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica (SUSCERTE).
En la misma fecha, el Juzgado de Cognición, dictó auto en virtud del cual, señaló, respecto a la oposición de la prueba contenida en el particular sexto del escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada/reconviniente, efectuada por la representación judicial de la parte demandante/reconvenida que, el pronunciamiento respecto a la misma, se haría como punto previo en la sentencia definitiva. En lo atinente a las pruebas de informes, experticia y testimoniales, promovidas por los apoderados judiciales de la parte demandada/reconviniente, dicho Órgano Jurisdiccional, las admitió en cuanto ha lugar en Derecho y, en consecuencia, ordenó oficiar a la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica (SUSCERTE), a los efectos de que remitiese la información requerida, asimismo, acordó diferir el pronunciamiento respecto a la fijación del día y la hora para llevar a cabo el nombramiento de los expertos, lo cual haría mediante auto por separado, por último, ordenó comisionar a cualquier Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, que corresponda conocer por distribución, para que efectuase la evacuación de las deposiciones de los testigos. En la misma fecha se cumplió con lo ordenado.
En fecha 31 de enero de 2022, el apoderado judicial de la parte demandante/reconvenida, presentó diligencia mediante la cual, ratificó la solicitud efectuada en el particular decimo primero de su escrito de promoción de pruebas, referida a la designación de un práctico que habrá de asistir al Tribunal al momento de la evacuación de la prueba de inspección judicial.
En fecha 09 de febrero de 2022, el alguacil del Juzgado de la causa, realizó exposición mediante la cual, consignó los ejemplares de los oficios signados con los Nos. 006-2022, 007-2022, 004-2022, 005-2022 y 010-2022, dirigidos a la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Maracaibo, Corpoelec, al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, a la Dirección de Migración y Zonas Fronterizas del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME) y la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica (SUSCERTE), este último remitido vía correo privado “TEALCA”, con No. de control 00099798, debidamente sellados y firmados, fungiendo éstos como acuse de recibo.
En fecha 16 de febrero de 2022, el apoderado judicial de la parte demandante/reconvenida, ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, identificado en actas, presentó por ante el correo electrónico institucional del Juzgado de la causa, diligencia en formato digital, mediante la cual sustituyó íntegramente, con reserva de su ejercicio, el poder que le fuera conferido para actuar en dicho juicio, en los abogados en ejercicio David Daniel Moucharfiech Parra y Dailyn Adriana Fernández Semprún, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 108.257 y 285.358; siendo consignada en formato físico, en fecha 17 de febrero de 2022.
En fecha 17 de febrero de 2022, la representación judicial de la parte actora/reconvenida, presentó diligencia mediante la cual, señaló que, no comparecería al acto de nombramiento de los expertos para llevar a cabo la evacuación de la prueba de experticia informática promovida por la parte demandada/reconviniente, en aras de no convalidar con su presencia dicho acto, toda vez que, el antes mencionado medio probatorio, resultó ser mal promovido. Asimismo, indicó que, tal planteamiento, no involucraba de ninguna manera una renuncia a su derecho a ejercer el control y la contradicción de la referida prueba.
En fecha 21 de febrero de 2022, los apoderados judiciales de la parte demandada/reconviniente, presentaron escrito mediante el cual, insistieron en la eficacia de la prueba de experticia informática para determinar la autenticidad del mensaje electrónico y la autoría del mismo.
En fecha 24 de febrero de 2022, el apoderado judicial de la parte actora/reconvenida, presentó escrito mediante el cual, ratificó su negativa a la designación de un experto informático para la validación de una prueba de experticia que ha sido mal promovida.
En fecha 25 de febrero de 2022, el Tribunal Comisionado, mediante oficio No. 42-2022/Comisión No. 8356, remitió resultas de la evacuación de la prueba de testigos promovida por la parte demandada/reconviniente.
En fecha 03 de marzo de 2022, el alguacil del Juzgado de la causa, realizó exposición mediante la cual, dejó constancia de haber notificado al ciudadano Derwins Alvarado, quien fuera designado por el Juzgado A-quo, como experto en la presente causa.
En la misma fecha, el apoderado judicial de la parte demandante/reconvenida, presentó diligencia mediante la cual, solicitó al Juzgado A-quo, prorrogara por quince (15) días de despacho, el lapso para la evacuación de las pruebas en la presente causa.
En fecha 07 de marzo de 2022, el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, prorrogó por un lapso de quince (15) días de despacho, el lapso para la evacuación de las pruebas, a los fines de que conste en las actas procesales la designación de los expertos informáticos, dejándose constancia que, dicha prórroga, comenzaría a transcurrir una vez feneciera el lapso ordinario de pruebas.
En la misma fecha, la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, presentó por ante el correo electrónico institucional del Juzgado de la causa, diligencia en formato digital, en virtud de la cual solicitó al Sentenciador Cognoscitivo, prorrogara el lapso para la evacuación de las pruebas, por el tiempo que considerara necesario a los fines de la evacuación de las pruebas; siendo consignada en formato físico, en fecha 08 de marzo de 2022.
En fecha 08 de marzo de 2022, el experto designado en la presente causa, ciudadano Derwins Alvarado, identificado en actas, presentó diligencia mediante la cual, aceptó el cargo para el cual fue designado y, en tal sentido, procedió a realizar el correspondiente juramento de Ley. Asimismo, la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, presentó diligencia en virtud de la cual, solicitó al Juzgado A-quo, ampliara el contenido del auto dictado en fecha 07 de marzo de 2022, dejando constancia que, la ampliación del auto antes señalo, abarcaba también la evacuación de las pruebas de experticia promovidas en el presente juicio.
En fecha 11 de marzo de 2022, el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, amplió el auto dictado en fecha 07 de marzo de 2022, en el sentido de indicar que la prórroga allí establecida, se concedía a los fines de la evacuación de la totalidad de las pruebas restantes. Asimismo, considerando que la prórroga concedida en dicho auto, se encontraba próxima a vencerse, acordó prorrogar por un lapso de treinta (30) días de despacho, el lapso para la evacuación de las pruebas.
En la misma fecha, la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, presentó por ante el correo electrónico institucional del Juzgado A-quo, escrito en formato digital, mediante el cual solicitó al Juzgado Cognoscitivo, fijara el lapso para la práctica de la prueba de experticia a ser realizada sobre el inmueble objeto del presente litigio, y que de igual forma, instara a los expertos a indicar, al menos con veinticuatro (24) horas de anticipación, el día y la hora en la cual se daría comienzo a las respectivas diligencias; siendo consignado en formato físico, en fecha 14 de marzo de 2022.
En fecha 17 de marzo de 2022, los expertos designados en la presente causa, presentaron diligencia mediante la cual, procedieron a indicar la oportunidad en la que darían inicio a las diligencias correspondientes a las experticias promovidas por las partes en la presente causa.
En fecha 22 de marzo de 2022, el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, señaló que, dentro del lapso indicado en el auto de fecha 11 de marzo de 2022, los expertos debían consignar el informe de la experticia correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 460 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 23 de marzo de 2022, el Juzgado A-quo, dictó auto en virtud del cual, procedió a designar a los ciudadanos Luís Augusto Chacín Nader y Benjamín Villalobos Abreu, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 20.147.023 y 20.858.678, como expertos en la presente causa. En tal sentido, se ordenó notificar a los antes mencionados ciudadanos, para que comparecieran por ante dicho Juzgado, dentro de los tres (3) días de despacho siguientes, contados a partir de la constancia en actas de su notificación, a prestar sus respectivos juramentos de Ley, en caso de aceptación. En la misma, se cumplió con lo ordenado.
En fecha 01 de abril de 2022, se recibió oficio No. 003175, proveniente de la Dirección de Migración y Zonas Fronterizas del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), mediante el cual, se remitió al Juzgado de la causa, respuesta al oficio No. 005-2022, dirigido a dicha entidad.
En fecha 22 de abril de 2022, la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, presentó por ante el correo electrónico institucional del Juzgado de la causa, escrito en formato digital, mediante el cual solicitó al Sentenciador Cognoscitivo, prorrogara, nuevamente, el lapso de evacuación de pruebas; siendo consignado en formato físico, en fecha 25 de abril de 2022.
En la misma fecha, el alguacil del Juzgado A-quo, realizó exposición mediante la cual, dejó constancia de haber practicado la notificación de los expertos designados en la presente causa, ciudadanos Benjamín Villalobos y Luís Chacín, identificados en actas.
En fecha 26 de abril de 2022, los expertos designados en la presente causa, consignaron el informe pericial realizado, como resultado de las pruebas de experticias promovidas por la representación judicial de ambas partes.
En la misma fecha, el apoderado judicial de la parte demandante/reconvenida, presentó por ante el correo electrónico institucional del Juzgado de la causa, diligencia en formato digital, mediante la cual realizó oposición a la solicitud formulada por la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, relativa a la prórroga del lapso para la evacuación de las pruebas, toda vez que, había transcurrido un tiempo prudencial para que la parte promovente de la prueba de experticia informática, impulsara y gestionara la notificación de los expertos designados; siendo consignada dicha diligencia en formato físico, en fecha 27 de abril de 2022.
En fecha 27 de abril de 2022, el apoderado judicial de la parte actora/reconvenida, presentó diligencia mediante la cual, solicitó una aclaratoria del dictamen pericial realizado por los expertos designados en la presente causa, a tenor de lo previsto en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil.
En la misma fecha, los ciudadanos Benjamín Villalobos Abreu y Luís Chacín, en su condición de expertos designados en la presente causa, presentaron diligencias mediante las cuales, aceptaron el cargo para el cual fueron designados y, en tal sentido, procedieron a rendir sus respectivos juramentos de Ley. Asimismo, el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, acordó prorrogar por un lapso de cinco (5) días de despacho, el lapso para la evacuación de las pruebas, a los fines de que pudiese llevarse a cabo la evacuación de la prueba de experticia informática.
En fecha 28 de abril de 2022, el ciudadano Benjamín Villalobos Abreu, en su condición de experto informático designado en la presente causa, presentó diligencia mediante la cual, procedió a indicar la oportunidad en la que se llevaría a cabo la experticia informática promovida por la parte demandada.
En la misma fecha, la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, presentó por ante el correo electrónico institucional del Juzgado de la causa, diligencia en formato digital, mediante la cual solicitó al Sentenciador Cognoscitivo, ordenara a los expertos designados en la presente causa, realizar aclaratoria sobre el particular indicado en dicha diligencia; siendo consignada en formato físico, en fecha 29 de abril de 2022.
En fecha 02 de mayo de 2022, el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, ordenó a los expertos designados en la presente causa, realizar a las aclaratorias peticionadas por la representación judicial de ambas partes. En tal sentido, les otorgó un lapso de cinco (5) días de despacho, contados a partir de la publicación del referido auto, a los fines de la consignación de los referidos informes.
En la misma fecha, la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, presentó diligencia mediante la cual, consignó copias fotostáticas de los poderes que acreditan la representación que ostenta la ciudadana Marleny Nieto Gaviria, con relación a la ciudadana Egle Rincón Paz y la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A.
En fecha 03 de mayo de 2022, se recibió y se agregó a las actas, informe técnico-pericial, presentado por los ciudadanos Benjamín Villalobos Abreu, Daniel Bravo y Luís Chacín, en su condición de expertos informáticos designados y juramentados en la presente causa.
En fecha 05 de mayo de 2022, se recibió oficio No. DC-E-0046-2022, proveniente de la Oficina Municipal de Catastro de la Alcaldía Bolivariana de Maracaibo, mediante el cual, se remitió al Juzgado de la causa, respuesta al oficio No. 006-2022, dirigido a dicha entidad.
En fecha 09 de mayo de 2022, los expertos designados en la presente causa, presentaron informes realizando las aclaratorias solicitadas por la representación judicial de ambas partes.
En la misma fecha, los apoderados judiciales de la parte demandada/reconviniente, presentaron por ante el correo electrónico institucional del Juzgado de la causa, escrito en formato digital, mediante la cual renunciaron a la prueba de informe dirigida a la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica (SUSCERTE). Asimismo, solicitaron al Juzgado A-quo, procediera a fijar el término para la presentación de los informes; siendo consignado en formato físico, en fecha 10 de mayo de 2022.
En fecha 12 de mayo de 2022, el apoderado judicial de la parte demandante/reconvenida, presentó diligencia mediante la cual, aceptó el desistimiento de la prueba de informe dirigida a la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica (SUSCERTE), realizado por la parte promovente. Asimismo, solicitó al Tribunal, procediera a la fijación del término para la presentación de los informes.
En fecha 13 de mayo de 2022, el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, dejó sin efecto la prueba de informes dirigida a la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica (SUSCERTE), en virtud de la renuncia efectuada por la parte promovente y de la aceptación manifestada por la representación judicial de la parte actora/reconvenida. Aunado a ello, dicho Órgano Jurisdiccional, fijó para el décimo quinto (15°) día de despacho siguiente, el término para la presentación de los informes, a tenor de lo previsto en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, ordenó participar a las partes del contenido del referido auto, a través de los correos electrónicos acreditados en actas. En la misma fecha, se cumplió con lo ordenado.
En fecha 07 de junio de 2022, los apoderados judiciales de la parte demandada/reconviniente, presentaron escrito de informes por ante el Juzgado de la causa, mediante el cual, alegaron:
(…Omissis…)
(…) La negociación del galpón y su terreno propio, se originó a consecuencia del juicio arrendaticio que incoó nuestra mandante en contra de la sociedad mercantil El Tacón C.A., y del ciudadano Humberto (Sic) Banfi (…)
(…Omissis…)
(…) Con respecto al documento “Macro”, que ambas partes reconocieron como instrumento fundamental de sus pretensiones, ha quedado probado en este juicio, que el mismo, sufrió modificaciones en cuanto a su ejecución (…)
(…Omissis…)
Con respecto a la ejecución de las prestaciones (…) el propio actor reconvenido, reconoció en su libelo, que el pago de la cantidad de TRESCIENTOS MIL DÓLARES AMÉRICANOS (USD$. 300.000,00) le fue pagado a nuestra representada, en fecha posterior al lapso de vigencia o duración del mencionado contrato denominado “Macro”, y sin necesidad de otorgamiento de documento de opción a compra.
(…Omissis…)
En efecto, tal como se evidencia en la cláusula sexta del denominado contrato “Macro”, otorgado en fecha 26 de mayo de 2015, las partes se concedieron hasta el día 29 de mayo de 2015 para dar cumplimiento a todo lo acordado (…) (pago del monto de la opción: USD$. 3000.000,00 y saldo final del precio de venta: usd$. 1.000.000,00), siendo que fue el día 4 de junio de 2015 (…) cuando el actor reconvenido procedió a efectuar el primer pago, quedando así de mutuo consentimiento, modificadas sustancialmente, las condiciones establecidas contractualmente por las partes. El comprador que pagó a destiempo y el vendedor que aceptó dicho pago.
(…Omissis…)
De las pruebas aportadas por el actor junto a su libelo y de la declaración de los testigos promovidos por nuestra representada, ha quedado probado en este proceso, que las partes convinieron de común acuerdo, en que el actor satisficiera en su totalidad la integridad del precio de venta del galpón y su terreno, antes del otorgamiento de cualquier documento traslativo de propiedad (…) una vez que el demandante pagó los primeros 300.000 USD$, fuera del lapso establecido en el documento “Macro”, sin necesidad de que se otorgara el documento de opción y más aún, habiendo continuado de forma voluntaria y consciente efectuando otros pagos imputables al precio de la venta (abonos de capital e intereses de mora), tal como el mismo lo reconoce en su libelo y en su escrito de contestación a la reconvención, así como de las pruebas por él aportadas, queda demostrado, que el otorgamiento del documento de “opción”, ya no era necesario, por cuanto los pagos sucedáneos realizados por él, así como el monto ya abonado, prueban que dicha fase (otorgamiento de opción) había sido superada, encontrándose la negociación de marras, en lo que debe calificarse como una venta, dado el monto de las cantidades de dinero pagadas y aceptadas consecuencialmente, fuera de la vigencia del contrato “Macro”, quedando pendiente de pago las cantidades restantes para llegar al monto acordado en el documento “Macro” (USD$. 1.300.000,00).
(…) No era necesario ni obligatorio la protocolización de un documento de condominio, previo a la firma de la opción de compra (…) por cuanto, se trata de un Galpón (Sic.) con su terreno propio, perfectamente delimitado con sus medidas y linderos, con lo cual existe la certeza de la cosa objeto de compra venta, no estando sujeto por demás a condicionamientos que ameriten o requieran de un documento de condominio por causa de áreas comunes (…)
(…Omissis…)
(…) El pago de la cantidad de US$. 1.000.000,00, no estaba condicionado al otorgamiento simultáneo del documento definitivo de compra venta, otorgamiento de documento de bienhechurías, ni se establece una fecha posterior al pago restante, para dicho otorgamiento, así como tampoco en ninguna parte del documento “Macro” se condiciona la negociación a la existencia y/o (Sic.) protocolización previa de ningún documento de condominio.
(…) De la deposición de los testigos promovidos y evacuados en esta causa, adminiculados con las fechas y formas de pago realizadas por el actor reconvenido, estos afirmaron inequívocamente, que fue convenido entre el actor Umberto Banfi y la Sra. Eglé Rincón Paz, actuando ésta como Presidenta de la sociedad mercantil Centro Comercial Juana de Ávila C.A., que aquél pagaría la totalidad del precio de venta convenido, antes del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, y que se otorgaría el documento de condominio, solo si el Registro Inmobiliario así lo exigiera.
En efecto, en principio no haría falta dicha exigencia, ya que para eso, se estaban elaborando los planos de mensura, a efectos de individualizar los inmuebles.
(…Omissis…)
(…) De la experticia solicitada por la parte demandada reconviniente, sobre el inmueble objeto de la negociación (Galpón y su terreno propio), ha quedado probado de autos, que se trata de un inmueble con sus vías independientes de acceso y salida, con su área de estacionamiento propio, con su acometida eléctrica propia e independiente, así como suministro y almacenamiento independiente de aguas blancas, por lo cual no tiene áreas o servicios que le sean comunes a los demás locales que forman parte del Centro Comercial Juana de Ávila, que ameriten o requieran la protocolización de algún documento de condominio.
(…Omissis…)
El apoderado judicial de la parte actora reconvenida, en el citado correo, actúo en nombre de su mandante, pues, procuró y trató con nuestra representada (…) intereses y asuntos propios de las partes contendientes en este juicio y no asuntos personales o propios – actuando como tercero- (…) de forma tal, que éste (Sic.) último con representación legal suficiente y data anterior al asunto debatido en este juicio, y tratándose dicha misiva de asuntos relacionados a este juicio y atinentes a las partes contendientes, le es inviable e improcedente al representante legal del actor reconvenido, la argumentación que pretendió sustentar la pseudo oposición a dicha prueba, es decir, que se trata de la comunicación de un tercero, como asunto o a título personal.
En tal sentido, en la misiva digital, sostiene el apoderado actor (…) “Quisiera retomar la negociación del Galpón” (…) No cabe duda que lo hace actuando en nombre de su mandante y de la sociedad de comercio El Tacón C.A., quienes son las personas directamente involucradas en la negociación de compra venta objeto de este juicio, ya que Umberto Banfi es quien suscribe el denominado documento “Macro”, es a su vez, el propietario y Presidente de la Sociedad mercantil El Tacón c.a., persona jurídica ésta que ocupa el inmueble objeto de negociación, fungiendo además como posible compradora de acuerdo al documento Macro, siendo adicionalmente que, dicha empresa es quien ha efectuado los pagos imputables a la compra y finalmente es la persona jurídica, de la cual el Dr. Jorge Machín es apoderado al menos desde el 2012 (…)
(…Omissis…)
En consecuencia, la comunicación que remitió a nuestra mandante, el Dr. Jorge Machín, mediante su correo electrónico, lo hizo actuando en nombre y representación de Humberto (Sic) Banfi y la sociedad mercantil El Tacón C.A., de hecho el título del correo es: ASUNTO: EL TACÓN.
(…Omissis…)
(…) De dicho correo ha quedado probado, que nuestra mandante no incumplió con sus obligaciones a lo largo de la negociación de compra venta efectuada, y que muy por el contrario, fue el propio demandante reconvenido, quien por razones propias, desistió de la negociación de compra venta, pretendiendo con su demanda endilgarle a nuestra representada la culpa de su propio incumplimiento.
De igual manera, la experticia informática promovida y evacuada, por las razones antes explicadas, constituye un elemento de convicción sólido, el cual al ser valorado mediante la sana crítica y adminiculado con el reconocimiento que del mensaje de datos hizo el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, se concluye de forma contundente e indubitable que son falsas las razones, argumentos y base legal que procuran decorar el libelo, y que la negociación de compra venta no prosiguió su curso por razones exclusivamente atinentes al demandante, por lo cual, entre otras razones expuestas en nuestro escrito de contestación reconvención y probadas como han quedado en este juicio, la demanda incoada debe ser desechada (…) siendo declarada SIN LUGAR y a su vez la reconvención propuesta por nuestra representada debe ser declarada CON LUGAR.
En la misma fecha, la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, identificado en actas, presentó escrito de informes, mediante el cual, alegó:
(…Omissis…)
(…) El ciudadano UMBERTO BANFI tenía total, absoluto y pleno conocimiento que lo que pretendía adquirir para sí, o para la empresa EL TACÓN C.A., o para la persona jurídica que él designare al efecto; era un Galpón (Sic.) que formaba parte integrante del CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA con su respectiva área de estacionamiento, por lo que para adquirir dicha propiedad necesitaba que se determinara y deslindara perfectamente el bien que iba a comprar, dejando constancia de su porcentaje en las áreas comunes y las cargas de la comunidad, así como, los gravámenes que existían sobre dicho inmueble.
Por lo que era necesario que existiera un DOCUMENTO DE CONDOMINIO o, por lo menos, un DOCUMENTO DE CONSTRUCCIÓN debidamente registrado de las mejoras del Galpón (Sic.)
Pero, no existiendo tales documentos se convino en firmar un Documento Macro (…) se optó entonces por mencionar que se trataba de un lote de terreno de tres mil doscientos treinta metros cuadrados con veinte ocho (Sic.) (3.230,28 M2) y las bienhechurías constituida por un Galpón (Sic.)
Siendo de advertir que, el área del Galpón (Sic.) es de apenas 2.640 mts2 (cf. Informe de Experticia promovida por la parte demandada reconviniente, Particular Primero) y la diferencia se correspondía con el área de estacionamiento ubicado en el lindero Norte de (Sic.) galpón.
De esta forma, las partes estaban delimitando el bien objeto de negociación y evitando a futuro posibles discrepancias.
Y es que ante la imposibilidad de identificar el bien con sus respectivas cabidas y linderos se optó por establecer en la Cláusula (Sic.) Primera (Sic.) que se trataba del Galpón (Sic.) que viene ocupando la sociedad mercantil El Tacón C.A. en calidad de arrendatario (…)
El problema es que EL TACÓN C.A., tenía también alquilado los locales 11 y 12 y la Torre Publicitaria. Es así como, se comprende ahora que en el DOCUMENTO MACRO se dejara constancia que: Se excluye de la futura opción de compra las oficinas signadas con los Nrs. (Sic.) 11 y 12 y la Torre de publicidad, hoy día arrendadas por el Tacón, C.A., en el Centro Comercial Juana de Ávila.
(…Omissis…)
(…) El pago del precio quedó condicionado a la firma del DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA. De allí que, si no se firmaba dicho documento no habría pago de los TRESCIENTOS MIL DÓLARES (US$ 300.000,00), ni mucho menos el pago de la diferencia.
Lo que se perseguía con ello era que la propietaria se viera obligada a registrar el Documento de Condominio para proceder a firmar el documento de opción de compra y en ese momento recibir el primer pago y además, para que comenzara a correr el lapso para el pago de la diferencia, esto es, de UN NILLÓN DEL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$ 1.000.000,00)
(…Omissis…)
En tal sentido, de la prueba de Inspección Judicial se puede deducir con total, absoluta y meridiana claridad que el Galpón donde funciona EL TACÓN C.A., se encuentra formando para (Sic.) del Centro Comercial Juana de Ávila el cual está integrado por 15 locales de los cuales 14 están plenamente identificados, mientras que el Galpón aparece identificado con el No. 14, en el Plano RM-2016-11-0028, producido por la parte demandada.
Y además, que el referido Galpón (Sic.) colinda con los locales 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13 y 15, lo que pone en evidencia que se hacía necesario un DOCUMENTO DE CONDOMINIO que identificara los respectivos linderos del Galpón (Sic.) habida cuenta que se encuentra en comunidad con los referidos locales comerciales y además, determinara los porcentajes en las cargas comunes y los puestos de estacionamiento que le correspondían a cada local y al Galpón en proporción al área de cada uno.
(…Omissis…)
(…) Ha quedado demostrado a lo largo de este juicio que la parte demandada reconviniente ha pretendido demostrar que era posible perfeccionar el contrato de compra venta del Galpón (Sic.) negociado por mi representado, sin necesidad de documento de condominio pero, además, ha afirmado falsamente que dicho Galpón (Sic.) se encuentra construido sobre un terreno propio cuando ello no es cierto; que conforme con el Plano (Sic.) RM-2016-11-0029 los linderos del Galpón (Sic.) son otros total y absolutamente distintos a los determinados en la Inspección (Sic.) Judicial (Sic.) y en las pruebas de Experticia; ha silenciado el hecho de que en el área de estacionamiento que da acceso al área ocupada por EL TACÓN C.A., existe una servidumbre de paso a favor del Centro Comercial Juana de Ávila; ha manifestado que no existen caminerías y áreas de acceso que son comunes en el referido Centro Comercial.
(…) Ni siquiera existe un documento de construcción del Galpón (Sic.) ni de los locales comerciales y mucho menos del Centro Comercial.
Ha afirmado falsamente que recibió una camioneta TOYOTA, 4RUNNER, AÑO 2015, es decir, del mismo año en que se hizo la operación, por el irrisorio precio de 10.000$ cuando constituye una máxima de experiencia que esas camioneta tienen un valor superior a los SETENTA MIL DOLARES (Sic.) DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA (Sic.).
Que le fueron exigidos a mi representado intereses sobre cantidades de dinero, cuando ni siquiera se encontraba en mora.
(…) Mi cliente. Un comerciante que habiendo tenido más de 30 años como inquilino, decidió comprar el bien que había venido ocupando en calidad de arrendatario (…) le pagó a la ciudadana Egle Rincón Paz, quien obraba en representación del CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA (Sic.) la suma NOVECIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y DOS DOLARES (Sic.) DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$ 907.332,00)
Que no inventó el juicio de CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA C.A. contra PARRILLADA RANDY´S.
Que no inventó que no se hubiese registrado documento de construcción, ni el documento de condominio.
Que no inventó que la persona a la que se le transfirió el dinero se fue del país en el año 2018 y no ha regresado.
(…) llama poderosamente la atención el hecho de que el correo que fuera enviado por JORGE MACHIN (Sic.) CACERES (Sic.) a la ciudadana Puly Rincón, fuera borrado de su bandeja de entrada e incluso de la papelera de reciclaje, lo que, de alguna manera pone de manifiesto la conducta dolosa con la cual estaba obrando.
Es claro que, habiendo pasado más de cinco (5) años, sin que tuviese ningún tipo de respuesta y mucho menos comunicación alguna con la ciudadana Egle Rincón Paz, tuviese motivos para pensar que ha sido estafado en una negociación y con derecho a solicitar la resolución del contrato y la restitución de todas las cantidades de dinero que ha cancelado.
Es por lo que pido al Tribunal (…) declare CON LUGAR la presente demanda con la
En fecha 20 de junio de 2022, los apoderados judiciales de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., identificada en actas, presentaron escrito de observaciones por ante el Juzgado A-quo, mediante el cual, alegaron:
(…Omissis…)
(…) La falta de cualidad e interés alegada por el actor reconvenido, sobre la base de la supuesta ejecución de un contrato de opción de compra venta, es totalmente errado, ya que nuestra patrocinada en su escrito de contestación-reconvención en todo momento se refiere a la ejecución del contrato privado denominado “macro”, en los términos en que fue convenido por las partes y con sus variantes de forma y modos de pago que las partes convinieron y comenzaron a ejecutar con posterioridad al vencimiento del referido contrato “Macro” (…)
(…Omissis…)
(…) Quedó probado en el proceso, que el juicio que sostuvo nuestra representada con la sociedad de comercio Parrillada Randy´s, no guarda relación alguna con los hechos controvertidos, ya que se trata de un asunto relacionado con el impago de cánones de arrendamiento de un inquilino del Centro Comercial Juana de Ávila, que ocupa un inmueble distinto y que nada tiene que ver con el inmueble que ocupa El Tacón C.A. (…)
(…Omissis…)
En el caso que nos ocupa nuestra mandante cumple con los requisitos mínimos para que pueda inscribir el título de enajenación del Galpón con base a la información de los planos catastrados, código catastral, documento primigenio de propiedad del año 1970, indicación de la naturaleza jurídica del negocio (venta), identidad precisa del vendedor, resaltando el hecho de que nuestra representada cumplió a cabalidad con cada uno de los numerales indicados en el mencionado artículo 48 de la Ley de Registro Público y del Notariado, siendo evidente el incumplimiento por parte del actor reconvenido al no suministrar de acuerdo al numeral 2 del citado artículo, quien sería la persona que en definitiva fungiría como comprador.
(…) El hecho de que no exista un documento de bienhechurías registrado que especifique las características y dimensiones del galpón, nada obsta para que el documento definitivo de venta se declaren las mismas o en última instancia mediante instrumento previo al otorgamiento de dicha venta.
(…) El Galpón (Sic.) y su área de terreno, al estar individualizado en su respectivo plano de mensura y código catastral y evidenciándose de la inspección judicial y experticias físicas evacuadas en el juicio, que no existen áreas comunes que ameriten la confección y protocolización de algún documento de condominio, será entonces, en el documento definitivo de compra venta que se haga del galpón y su terreno, previo pago del saldo deudor, tal como quedó probado de autos, en donde se hará mención de dicha servidumbre (…)
(…Omissis…)
(…) El inmueble objeto de negociación carece de servicios centrales tal como lo establece el artículo 5, literal G de la Ley de Propiedad Horizontal (…)
(…) Los planos de mensura catastrados, tienen todo el valor probatorio que la Ley les asigna, pues, los mismos no han sido declarados nulos o sin efectos jurídicos, por ninguna autoridad judicial, por lo tanto, los linderos y medidas allí expresados tienen fuerza y valor probatorio en el caso que nos ocupa.
De protocolizarse el respectivo documento de compra venta, será suficiente indicar dichas medidas y linderos en el respectivo instrumento, sin necesidad de puntualizar la numeración de los locales colindantes (…)
(…Omissis…)
(…) Siendo la totalidad del terreno de propiedad de nuestra representada, ésta lo ha delimitado y alinderado de forma individualizada en cada plano de mensura y siendo la única propietaria del mismo, tiene la potestad de enajenar de forma separada, el galpón y su área de terreno que ocupa, incluyendo su área de estacionamiento, delimitados en su respectivo plano de mensura RM-2016-11-0029 y con su Código Catastral.
(…Omissis…)
(…) El documento “Macro”, el cual es instrumento fundamental de las acciones que en este juicio se ventilan, se aprecia que el Dr. Machín en dicho correo trató con nuestra representada asuntos que son del exclusivo interés de las partes en este juicio, así como de El Tacón C.A., por ser ésta quien ocupa el inmueble objeto de negociación; por ser Umberto Banfi su Presidente (…) el documento “macro” nació a consecuencia del juicio que por resolución de contrato de arrendamiento incoó nuestra representada contra Umberto Banfi y El Tacón C.A.,cuyo apoderado judicial es el Dr. Jorge Machín (…) por lo que resulta un despropósito (…) decir que lo hizo a titulo personal.
En la misma fecha, el apoderado judicial de la parte actora/reconvenida, presentó escrito de observaciones por ante el Juzgado A-quo, mediante el cual, alegó:
(…Omissis…)
(…) Para que el inmueble objeto de negociación no quedara sometido a la Ley de Propiedad Horizontal debía probar en juicio que el local (Galpón) objeto de negociación no formaba parte de un Edificio, construcción o Centro Comercial.
(…Omissis…)
(…) Es la propia Ley la que determina la obligación de la protocolización del Documento de Condominio cuando se trate de enajenación de apartamento o local que forma parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más de uno.
(…Omissis…)
(…) Pretende hacer ver que la obligación de otorgamiento del Documento de Condominio no era necesaria porque las partes en el cuerpo del Documento Macro no lo habían establecido expresamente, cuando ello constituye una obligación que deriva de la Ley de Propiedad Horizontal.
(…Omissis…)
(…) Demostrado en juicio que el bien objeto de negociación se trataba de un local comercial signado con el No. 14 (Galpón) que formaba parte integrante del Centro Comercial Juana de Ávila, que colinda con 14 de los 15 locales y estaba en estado de comunidad con las caminerías, estructura del Centro Comercial, tuberías de aguas negras y estacionamiento (…)
(…Omissis…)
(...) El hecho que quedó establecido con la prueba del Plano (Sic.) y la experticia, es que el Galpón (Sic.) objeto de negociación no tiene un terreno propio sino que, está construido sobre un terreno de QUINCE MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO COMA CINCUENTA Y DOS METROS CUADRADOS (15.398,52 mts2) que es propiedad de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA C.A., y sobre el cual se encuentra construido un Centro Comercial que lleva el mismo nombre integrado por 15 locales comerciales dentro de los cuales se encuentra el local No. 14, que colinda con los locales 15, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13.
(…Omissis…)
(…) El local (Galpón) donde funciona EL TACON no tiene una vía de acceso directa sino que, por el contrario, el acceso siempre será al área de estacionamiento (área común) del Centro Comercial Juana de Ávila.
(…Omissis…)
(…) Los contratantes nunca jamás tuvieron la intención de que el Documento Macro hiciera las veces del documento de opción de compra. Y además, expresamente convinieron que debía firmarse un documento de opción de compra notariado a partir del cual se harían todos los pagos.
Así mismo (Sic.) quedó demostrado que existió un proceso judicial entre CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA C.A., y PARRILLADA RANDY´S.
(…) La conducta de la parte demandada estuvo encaminada a dar por cierto un hecho falso, como lo es, que la venta era posible por cuanto se trataba de un Galpón (Sic.) y su terreno propio, lo cual no era cierto, ya que quedó demostrado que el terreno era propiedad de la sociedad mercantil Centro Comercial Juana de Ávila C.A., y sobre el mismo se había construido un Centro Comercial conformado por 15 locales comerciales.
Además, pretendió valerse de unos Planos Catastrados RM-2016-11-0028 y RM-2016-11-0029 en los cuales se oculta la existencia de los locales comerciales y particularmente, los linderos reales de ambas edificaciones.
Pretendieron crear la idea falsa de que el estacionamiento de todo el Centro Comercial no era un área común.
Pretendieron demostrar que el local No. 14 (Galpón) formaba parte de una construcción independiente y separada del Centro Comercial Juana de Ávila, y que no se encontraba en estado de comunidad.
Silenciaron en todo momento, los linderos con los cuales colindaba el local No. 14.
Nunca jamás hicieron mención al juicio seguido por Centro Comercial Juana de Ávila, C.A., contra PARRILLADA RANDY´S.
Guardaron silencio sobre el hecho de que la ciudadana Egle Rincón había salido de Venezuela en el año 2018 y hasta la fecha no había regresado.
No hicieron ninguna mención con relación al hecho de que NO EXISTE DOCUMENTO DE CONSTRUCCIÓN DEL GALPÓN NI DEL CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA.
Extrañamente, luego de la Inspección Judicial, desapareció del Centro Comercial la placa que identificaba el local No. 15.
Pretendieron demostrar con testigos que la voluntad de las partes había sido elaborar unos planos catastrados y con ello proceder a protocolizar la venta, y que si el Registro solicitaba el documento de Condominio entonces procederían a otorgarlo, lo cual constituyó un hecho nunca jamás probado.
Y llegaron la temeraria afirmación de que una camioneta TOYOTA, Fortuner del año 2015, la cual fue entregada como parte de pago en el mismo año 2015, pudiese tener un valor de 10.000$.
No cabe duda, ciudadano y respetado Juez, que la conducta de la parte demandada ha sido manifiestamente contraria a la verdad y no ha podido demostrar la falsedad de los hechos afirmados, por lo que pido al Tribunal, muy respetuosamente, declare CON LUGAR la presente demanda, SIN LUGAR la reconvención, con la correspondiente condenatoria en cosas, las cuales protesto (…).
En fecha 20 de septiembre de 2022, el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, acordó diferir la oportunidad para dictar la respectiva sentencia dentro de los quince (15) días calendarios siguientes, contados a partir de la publicación del referido auto, a tenor de lo preceptuado en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 05 de octubre de 2022, se dictó y publicó sentencia de mérito No. 107-2022, mediante la cual, se declaró: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por la parte demandante/reconvenida, ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, contra la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A.; se CONDENÓ a la parte demandada/reconviniente, a pagar a la parte actora la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y DOS DÓLARES AMERICANOS ($842.332,00), por concepto de devolución de cantidades de dinero canceladas por el actor con relación al acuerdo privado suscrito en fecha 26 de mayo de 2022; SE ORDENÓ a la parte demandada/reconviniente a devolver el vehículo distinguido con las siguientes características: Placa AK498PA, Serial de Carrocería N/A, Serial N.I.V: JTEBU5JR7F5222484, Serial de Motor: 1GRB064032. Modelo TOYOTA, Marca 4RUNNER, Año: 2015, Color: Gris: Clase Camioneta, Tipo: Sport Wagon, Uso: Particular; asimismo, se declaró SIN LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por vía reconvencional por la parte demandada/reconviniente; y no hubo condenatoria en costas procesales con relación a la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, por no haber vencimiento total y, en lo que respecta a la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, condenó en costas a la parte demandada/reconviniente por resultar totalmente vencida.
En fecha 07 de octubre de 2022, los apoderados judiciales de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., identificada en actas, presentaron diligencia mediante la cual, ejercieron Recurso de Apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado A-quo, en fecha 05 de octubre de 2022. Posteriormente, en fecha 13 de octubre de 2022, dicha representación judicial, presentó diligencia en virtud de la cual, ratificaron el recurso de apelación ejercido.
En fecha 14 de octubre de 2022, el Juzgado A-quo, dictó auto mediante el cual, oyó en AMBOS EFECTOS, el Recurso de Apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, en consecuencia, ordenó remitir el expediente en original a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del estado Zulia (Sede Torre Mara), a fin de su posterior distribución a cualquier Juzgado Superior que, por orden de Ley, corresponda conocer.
En la misma fecha, se recibió distribución signada con el No. TSM-018-2022, proveniente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del estado Zulia (Sede Torre Mara), asignando a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el conocimiento del Recurso de Apelación ejercido en la presente causa.
Asimismo, se dictó oficio signado con el No. S1-142-2022, mediante el cual, se remitió al Juzgado de origen, el expediente signado con el No. 49.763 de su nomenclatura interna, a los fines de corregir las novedades observadas por esta Superioridad. Posteriormente, en fecha 18 de octubre de 2022, se recibió oficio signado con el No. 210-2022, proveniente del Juzgado A-quo, remitiendo el presente expediente, en virtud de haber realizado las correcciones solicitadas.
En fecha 21 de octubre de 2022, se dictó auto mediante el cual, se le dio entrada a la presente causa por ante este Juzgado Superior y, asimismo, conforme a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó para el vigésimo (20°) día de despacho siguiente, el término para la presentación de los informes.
Consta en actas que, en fecha 29 de noviembre de 2022, la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A, identificada en actas, presentó escrito de informes ante esta Superioridad, mediante el cual, alegó:
La sentencia (…) objeto de la presente apelación, tuvo como inicio (…) la demanda incoada por el actor reconvenido en este proceso, el ciudadano UMBERTO BANFI en contra de nuestra poderdante, la sociedad de comercio CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA (Sic.) C.A, siendo la pretensión de aquel: “La resolución del contrato denominado “DOCUMENTO MACRO”, específicamente con relación al perfeccionamiento a futuro de una opción de compra de un Galpón y su terreno; propiedad de CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA C.A., el cual viene siendo ocupado por EL TACÓN C.A en calidad de ARRENDATARIO”.
Argumentó el actor en su libelo que: “… el documento de opción de compra venta a realizarse con posterioridad a la firma del DOCUMENTO MACRO debía indicar con precisión las medidas y linderos del bien objeto de la negociación, así como, el porcentaje que le corresponde del área común y la especificación del área de estacionamiento, todo lo cual debe ser conforme con el documento de condominio debidamente registrado”.
Por otro lado, nuestra representada en la oportunidad de dar contestación a dicha demanda, lo hizo; y a su vez, reconvino al demandante, quedando probado en autos y así establecido por la Jurisdicente a quo, en el fallo aquí apelado, que las condiciones establecidas en el documento denominado “Macro” en cuanto al modo y tiempo en el pago del precio de venta inmueble objeto de litigio, habían sido modificadas de mutuo acuerdo por las partes contratantes.
(…Omissis…)
Ahora bien Ciudadana Juez, habiendo quedado probado en autos y así establecido por el Tribunal de la causa, que las condiciones de modo y tiempo habían cambiado de manera consensuada y de la manera como lo planteamos en nuestro escrito de contestación-reconvención. ¿Cómo es posible que la referida Jurisdicente, haya sentenciado sin lugar la pretensión de nuestra representada? (…)
(…) El juzgado a quo, silenció un segmento de las declaratorias de los testigos Jairo Nava y Félix Torres, que habiendo quedado contestes en sus deposiciones, tal como quedó expresado en el fallo apelado, en lo que atañe al modo y tiempo en el cumplimiento del pago del precio de la venta, no es menos cierto, que los referidos testigos también quedaron contestes (…) en lo concerniente a las modificaciones que acordaron las partes contratantes con posterioridad al otorgamiento del documento denominado “Macro” acerca del requerimiento o exigencia del documento de condominio para poder protocolizar el documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario respectivo; tal circunstancia, también había sido regulada por las partes con posterioridad a la fecha de suscribirse el denominado “Documento Macro”, en el sentido de que el mismo se elaboraría y se registraría siempre y cuando el Registro Inmobiliario lo exigiese como requisito o condición previa a la protocolización del documento de compra venta –lo cual fue probado por nuestra mandante, pero ignorado y silenciado en el fallo apelado-, siendo obligación del actor Umberto Banfi, designar a la persona natural o jurídica que fungiría como comprador definitivo, -designación que éste no cumplió- y que el Tribunal de la Causa, interpretando erróneamente la normativa sustantiva y adjetiva que documentan sobre la carga de la prueba, procedió a endilgarle o atribuirle dicha responsabilidad a nuestra mandante.
(…) Habiendo quedado y probado en autos y decidido por la Juez de la primera instancia, que se produjeron cambios consensuados entre las partes en los términos alegados por nuestra mandante; y habiendo así mismo (Sic.) quedado probado en actas, pero omitido por dicho Tribunal, que la elaboración y protocolización de un eventual documento de condominio estaba sujeto a ciertas condiciones que nunca ocurrieron, para saber si era o no necesaria la protocolización del mismo, el Juzgado de la causa, supliendo defensas no opuestas por el actor reconvenido (…) procedió a dejar sin efecto lo alegado y probado en autos por nuestra representada (…)
(…Omissis…)
(…) Con la impresión fotostática de captura de pantalla contentiva de la transferencia realizada en fecha 4 de junio de 2015, por la sociedad mercantil El Tacón C.A., a la ciudadana EGLE RINCÓN, por la cantidad de TRESCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS (USD. 300.000,00), así como la impresión fotostática de captura de pantalla de la transferencia efectuada en fecha 7 de junio de 2016, por la referida sociedad mercantil El Tacón C.A., a la ciudadana Eglé Rincón, por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL DÓLARES (USD. 450.000,00) así como de otros pagos (cheques identificados en actas) y valorados positivamente por el Tribunal de la causa, que en efecto la (Sic.) fechas establecidas en el documento “Macro” para el pago de la obligación habían sido modificadas por las partes.
Es muy importante resaltar que con el primer pago de la cantidad de TRESCIENTOS MIL DÓLARES AMÉRICANOS (USD. 3000.000,00), el cual le fue transferido o pagado a nuestra representada, en fecha posterior al lapso de vigencia o duración del mencionado contrato denominado “Macro”, ya no era necesario el documento de opción de compra, y con más razón debido a que El Tacón C.A., representada por el Sr. Humberto Banfi, continuara haciendo pagos atinentes al precio de venta, lo cual fue corroborado por los testigos, en cuanto a que primero debía pagarse todo el precio de venta para poder realizar el otorgamiento del documento definitivo.
Siendo más específicos, tenemos que en la cláusula sexta del denominado contrato “Macro”, otorgado en fecha 26 de mayo de 2015, las partes se concedieron hasta el día 29 de mayo de 2015, para dar cumplimiento a todo lo acordado en dicho instrumento (pago del monto de la opción: USD. 300.000,00) y saldo final del precio de venta (USD. 1.000.000,00), siendo que fue el día 4 de junio de 2015, (ya vencido el lapso estipulado en el documento “Macro”, 29-5-2015) cuando el actor reconvenido procedió a efectuar el primer pago, quedando así de mutuo consentimiento, modificadas sustancialmente, las condiciones establecidas contractualmente por las partes.
El comprador que pagó a destiempo y la vendedora que aceptó dicho pago.
De acuerdo a lo antes expuesto, podrá apreciar Ciudadana Juez, con respecto al documento “Macro”, que ambas partes reconocieron como instrumento fundamental de sus pretensiones (…) sufrió modificaciones en cuanto a su ejecución, y muy especialmente al modo y tiempo (…)
(…Omissis…)
De igual manera, tal como quedó demostrado en el proceso y establecido por la Juez a quo, el otorgamiento del documento definitivo de venta quedaba sujeto al previo pago total del precio de venta convenido.
Por otro lado, quedó probado en el juicio, que habiendo vencido el lapso de vigencia del contrato denominado “Macro”, el actor reconvenido efectuó los pagos (…)
(…Omissis…)
(…) En relación al alegato del actor, de que era necesario la protocolización de un documento de condominio previo a la autenticación del documento de opción de compra previsto en el documento privado denominado “Macro”, quedó demostrado en el juicio que no era necesario ni obligatorio la protocolización de un documento de condominio, previo a la firma de la opción de compra (…)
(…) Quedó demostrado en juicio, pero silenciado por el Tribunal de la Causa, que los contratantes, con posterioridad al vencimiento del documento denominado “Macro”, habían previsto la elaboración y protocolización del documento de condominio, solo en el caso de que fuese exigido por el Registro Inmobiliario correspondiente, como requisito o condición previa del ente administrativo ante la protocolización del eventual documento de compra venta.
De lo antes expuesto y probado en el juicio, se evidencia que el documento de condominio no era necesario, tesis ésta que tiene su sustento en el documento “Macro” con su plano adjunto y reconocido por las partes, de los planos catastrados, código catastral, inspección judicial y experticias sobre el galpón objeto de negociación, así como del Centro Comercial, y en el supuesto que hubiese sido requerido por el Registro Inmobiliario, las partes habían acordado que el mismo sería elaborado, empero, siempre y cuando el ciudadano UMBERTO BANFI, designara a la persona natural o jurídica que fungiría como comprador, obligación que nunca cumplió; de tal manera, que el Juzgado de la causa no debió haber establecido el incumplimiento de nuestra mandante en cuanto a la protocolización del documento de condominio, pues, el mismo estaba condicionado o circunstanciado a los hechos antes comentados y los cuales nunca se produjeron por causa o incumplimiento del actor reconvenido.
(…Omissis…)
En el caso de las declaraciones testificales de los ciudadanos FELIZ HUMBERTO JUNIOR TORRES AVILA y JAIRO DIUGLAS NAVA GONZALEZ, la Juez de la causa, debió examinar íntegramente la totalidad de las respuestas dadas a las preguntas y no limitarse a solo una parte de las declaraciones, más aun cuando dictaminó que los citados testigos fueron contestes en su declaración. De haber tomado en cuenta el contenido completo de sus declaraciones, habría observado que la redacción y protocolización del documento de condominio, estaba condicionada al hecho de que la Oficina de Registro Inmobiliario competente así lo exigiere, como requisito previo a la protocolización o registro del documento de compra venta.
(…Omissis…)
Cuando el Juez se limita y solamente se ocupa en analizar incompletamente las preguntas, respuesta y repreguntas y respuestas, sin hacer un exhaustivo resumen de las mismas y su real y certeza conexión con las demás declaraciones y otras pruebas que se producen en el fallo, incurre en lo que se denomina inmotivación por silencio de prueba, infracción ésta que es determinante en el dispositivo del fallo (…)
En el presente caso, podemos observar, que la Juez A quo, al no hacer una valoración completa de las declaraciones testificales a que hacemos referencia, vició el fallo por inmotivación en su especie denominada doctrinalmente Silencio de la Prueba.
(…Omissis…)
(…) En el caso que nos ocupa, nuestra representada, probó la obligación que le correspondía a la parte actora reconvenida, en designar a la persona natural o jurídica que fungiría como comprador, obligación que se evidencia del propio texto del documento denominado “Macro” el cual establece de forma inequívoca la obligación del comprador (Umberto Banfi) de hacer dicha designación.
Probada dicha obligación por parte de nuestra poderdante, le incumbía a la parte demandante reconvenida probar, que en efecto, había cumplido con su carga u obligación, en estricto cumplimiento de la segunda parte de los referidos artículos 1.384 (Código Civil) y 506 (C .P. C.).
(…) En el caso de que el Registro Inmobiliario exigiese el registro previo del documento de condominio, al del documento de venta, debía el actor reconvenido cumplir con otro requisito, el cual era la designación de la persona natural o jurídica que fungiría como comprador, por parte del ciudadano Umberto Banfi. Una vez hecha la designación podría procederse a la presentación del respectivo documento de opción (si hubiese sido el caso) o de compra venta ante el Registro (Condición convenida por las partes con posterioridad a la fecha de otorgamiento del documento “macro”) y así conocer si el órgano administrativo exigiría como condición previa a la protocolización del documento de venta el registro del documento de condominio, tal como fue previsto por las partes de mutuo acuerdo, y silenciado por el Tribunal de la causa.
(…Omissis…)
Es de hacer notar ciudadana Juez, que la forma como han sido redactados algunos extractos de la sentencia, se prestan a confusión, refiriéndose a ambos inmuebles como un todo, una sola unidad, hecho este que no es cierto, por lo que es de suma importancia aclarar que: El Centro Comercial Juana de Ávila, C.A., es el propietario de ambos inmuebles, es decir, el delimitado en el plano de mensura signado con las siglas RM-2016-11-0028, donde funciona el Centro Comercial con sus locales (teniendo este un solo propietario) y el inmueble donde se encuentra el Galpón, su terreno y el estacionamiento donde funciona la sociedad mercantil El Tacón C.A., distinguido con su plano de mensura RM-2016-11-0029, el cual posee su propio código catastral con siglas alfanuméricas 231311U01009011007, lo que lo hace completamente independiente, a tenor de lo dispuesto en el artículo 48, numeral 3, de la vigente Ley de Registro y Notarías (…)
(…Omissis…)
Con base en lo antes expuesto, no cabe duda, que ante una eventual protocolización del documento definitivo de venta del Galpón (Sic.) y su terreno, de acuerdo a la Ley vigente de Registro Público y del Notariado, nuestra representada cumple con los requisitos mínimos establecidos en la Ley para que pueda inscribirse el documento de venta (…)
(…) Resulta evidente que el bien inmueble objeto de la controversia, es susceptible de ser vendido sin requerirse documento de condominio alguno, ya que se trata de un inmueble independiente del terreno y el inmueble aledaños y por haber cumplido con los requisitos de ley, susceptible de ser vendido sin documento de condominio, caso contrario, sería buscar crear confusión en cuanto a la aplicación de las normas que rigen la materia, aclarando, que en todo caso, que quien establece cuales son los recaudos requeridos para la firma definitiva del documento sería el Registrador Subalterno respectivo.
(…Omissis…)
(…) En relación al servicio eléctrico (así como de otros servicios) son independientes, lo que significa que no se está en comunidad con el inmueble vecino, que también es de la propiedad de nuestra mandante y amparado e individualizado con su plano de mensura RM-2016-11-0028, lo que hace innecesario el documento de condominio.
(…Omissis…)
(…) La sentenciadora a quo desechó o desestimó las modificaciones probadas y así apreciadas positivamente por ella en lo concerniente a la modalidad de pago (tiempo y forma), por considerar dichos cambios como una obligación excesiva para el contratante o futuro comprador del inmueble, que en su criterio difiere del espíritu contractual fundado en la buena fe, en las buenas costumbres y en la Ley (…)
Yerra la juzgadora de la primera instancia en los argumentos antes mencionados, en los cuales fundamenta su decisión, supliendo de esa manera defensas y alegatos no opuestos por la parte actora reconvenida.
En ninguna parte del libelo y de la contestación a la reconvención, de las pruebas e informes de la contraparte se evidencia queja o argumento alguno invocado que los cambios efectuados por las partes contratantes constituyen una desproporcionalidad en la ejecución del contrato primigenio o en sus modificaciones posteriores (…)
(…Omissis…)
Habiendo quedado y establecido por dicho Tribunal, que el plazo fijado en el documento “Macro” había quedado modificado en el tiempo, sin especificarse a (Sic.) de dichos cambios, la fecha final del último pago, pero quedando por las partes que no se otorgaría del documento de compra venta hasta que se efectuase el pago completo de la obligación (…) nuestra representada no estaba obligada a entregar el inmueble ni a otorgar documento traslativo de propiedad hasta tanto el comprador no pagase la totalidad del precio de venta convenido, más sin embargo, el inmueble está en posesión del demandante reconvenido desde hace muchos años atrás, en virtud de una relación arrendaticia tormentosa para nuestra mandante y la cual fue el antecedente de la negociación de compra venta que nos ocupa, lo cual debe tomarse en cuenta como parte de la buena fe que ha caracterizado a nuestra mandante.
(…Omissis…)
(…) En el supuesto total y completamente negado de que prosperase la resolución de contrato incoada por el actor reconvenido, el fallo que así lo disponga, debe ordenar la entrega del inmueble a nuestra representada, confiriéndosele de esa manera el derecho de reclamar las respectivas indemnizaciones por daños y perjuicios derivadas de la ocupación del inmueble, sin que medie contrato de arrendamiento entre las partes (…)
(…) En relación al dispositivo del fallo que estableció la devolución de la camioneta Toyota, identificada en autos, el mismo es completamente inejecutable, en primer lugar porque se trata de una persona jurídica (Tacón Graphic´s C.A.) que no es parte del proceso (…) por lo que el Tribunal de la causa se excedió totalmente al ordenar dicha devolución, amén de que tal como ha sido desarrollado en líneas anteriores, dicha sentencia debe ser revocada y en consecuencia declarada con lugar las pretensiones plasmadas por nuestra mandante en su escrito de reconvención.
(…) En el supuesto negado de que la sentencia apelada sea confirmada, la misma es inejecutable a todas luces, ya que no puede devolverse una cantidad de dinero sobre la base de un contrato inexistente (26 de mayo de 2022). Pues, el contrato denominado “macro”, sustento de las pretensiones recíprocas de las partes en el año 2016.
(…Omissis…)
Por todo lo antes expuesto, pedimos muy respetuosamente a este Superior Órgano Jurisdiccional revoque el fallo apelado, declarando SIN LUGAR LA DEMANDA propuesta por el actor, y CON LUGAR LA RECONVENCIÓN interpuesta por nuestra mandante.
En la misma fecha, el apoderado judicial de la parte actora/reconvenida, ciudadano UMBERTO BANFI, identificado en actas, presentó escrito de informes antes esta Superioridad, mediante el cual, alegó:
Ha quedado demostrado a lo largo de este juicio que la parte demandada reconviniente ha pretendido demostrar que era posible perfeccionar el contrato de compra venta del Galpón negociado por mi representado, sin necesidad de documento de condominio, pero, además, ha afirmado falsamente que dicho Galpón se encuentra construido sobre un terreno propio cuando ello no es cierto; que conforme con el Plano RM-2016-11-0029 los linderos del Galpón son otros total y absolutamente distintos a los determinados en la Inspección Judicial y en las pruebas de Experticia; ha silenciado el hecho de que el área del estacionamiento que da acceso al área ocupada por EL TACON C.A., existe una servidumbre de paso a favor del Centro Comercial Juana de Ávila; ha manifestado que no existen áreas comunes cuando resultó a todas luces evidente que existen caminerías y áreas de acceso que son comunes en el referido Centro Comercial.
Pero además, quedó demostrado hasta la saciedad que ni siquiera existe un documento de construcción del Galpón ni de los locales comerciales y mucho menos del Centro Comercial.
Ha afirmado falsamente que recibió una camioneta TOYOTA, 4RUNNER, AÑO 2015, es decir, del mismo año en que se hizo la operación, por el irrisorio precio de 10.000$ cuando constituye una máxima de experiencia que esas camionetas tienen un valor superior a los SETENTA MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA.
Que le fueron exigidos a mí representado intereses sobre cantidades de dinero, cuando ni siquiera se encontraba en mora.
Y, como si fuera poco ha pretendido hacer uso de una sentencia que contenía un error material, teniendo conocimiento de ello y aún así, pretendiendo sacar provecho de esa circunstancia.
Y, frente a ello, está mi cliente. Un comerciante que habiendo tenido más de 30 años como inquilino, decidió comprar el bien que había venido ocupando en calidad de arrendatario.
Que, con mucho sacrificio, le pagó a la ciudadana Eglé Rincón Paz, quien obraba en representación del CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA C.A., la suma de NOVECIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y DOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$ 907.332,00) y no tiene nada a cambio.
Que no inventó el juicio de (Sic.) CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA C.A., contra PARRILLADAS RANDY´S.
Que no inventó que no se hubiese registrado documento de construcción, ni el documento del condominio.
Que no inventó que la persona a la que se el transfirió el dinero se fue del país en el año 2018 y no ha regresado.
Más aún, ciudadana Juez, sin ánimo de que pueda ser valorada la prueba de experticia informática y solo con el fin de poner de manifiesto la conducta de la parte demandada, llama poderosamente la atención el hecho del que correo que fuera enviado por JORGE MACHIN CACERES a la ciudadana Puly Rincón, fuera borrado de su bandeja de entrada e incluso de la papelera de reciclaje, lo que, de alguna manera pone de manifiesto la conducta dolosa con la cual estaba obrando.
Es claro que, habiendo pasado más de cinco (5) años, sin que tuviese ningún tipo de respuesta y mucho menos comunicación alguna con la ciudadana Eglé Rincón Paz, tuviese motivos para pensar que ha sido estafado en una negociación y con derecho a solicitar la resolución del contrato y la restitución de todas las cantidades de dinero que ha cancelado.
Es por lo que pido al Tribunal, muy respetuosamente, declare SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada reconviniente y CON LUGAR la demanda de resolución de contrato con la correspondiente condenatoria en costas, las cuales protesto. Y así pido sea decidido.
En fecha 12 de diciembre de 2022, la parte actora/reconvenida, ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, identificado en actas, debidamente asistido por el profesional del Derecho Andrés Vargas Barroso, inscrito en Inpreabogado bajo el No. 105.485, presentó escrito de observaciones por ante esta Alzada, mediante el cual, alegó:
(…) La parte demandada-reconviniente no dudó en afirmar que para probar que las partes de mutuo acuerdo convinieron en que se presentaría el documento de compraventa ante el Registrador Subalterno y solo se éste exigía el Documento de Condominio entonces se procedería a su elaboración; había promovido la PRUEBA DE TESTIGOS de los ciudadanos Jairo Douglas Nava González, Donald de Jesús Bohórquez Suárez y Félix Humberto Torres Ávila.
(…) Le corresponde al Juez Superior determinar si es admisible la prueba testimonial para demostrar la modificación de un contrato (…)
(…Omissis…)
(…) El propio legislador declaró INADMISIBLE la prueba de testigos para probar la modificación de una convención contenida en un documento privado, ni para justificar lo que hubiese dicho o hecho después de su otorgamiento.
(…Omissis…)
(…) Correspondiéndole al Juez Superior aplicar las normas de derecho que regulan el régimen de admisión de la prueba debe declarar INADMISIBLE dicha prueba testimonial y abstenerse de valorarla, so pena de incurrir en el vicio de falta de aplicación de norma jurídica (…)
Y no puede tenerse por probada la afirmación –falsa, infundada y temeraria- de la parte demandada reconvenida de que el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI convino en que se hiciera el documento de compraventa sin contar con el documento de condominio y que si el registrador lo solicitaba entonces se procedería a registrar; modificando de esa manera los términos del contrato suscrito entre las partes. Y así debe ser decidido por el sentenciador en la providencia de mérito.
(…Omissis…)
Ciudadana y respetada Juez, la parte demandada ha hecho un esfuerzo sobrehumano en procura de demostrar que era posible perfeccionar la venta del Galpón sin necesidad de Documento de Condominio, y a tal efecto, sostiene que solo basta la indicación de los linderos y el Código Catastral.
La cuestión es que ello solo sería posible si y solo sí, el GALPÓN Y EL ÁREA DE ESTACIONAMIENTO NO FORMARAN PARTE INTEGRANTE DEL CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, es decir, solo haciendo un documento falso donde se ocultaran los linderos reales del inmueble y no se mencionara la existencia del Centro Comercial; que es lo que al parecer pretendía hacer la parte demandada, cuando analiza la forma como se elaboraron los planos.
Por ello, se hace comprensible para el juez que está conociendo de este juicio que la parte demandante hubiese promovido una prueba de INSPECCIÓN JUDICIAL y una prueba de EXPERTICIA en el Centro Comercial Juana de Ávila, con el fin de demostrar que no se trataba de una parcela de terreno aislado sobre el cual se encuentra construido un Galpón, sino que se trata de un CENTRO COMERCIAL integrado por 15 LOCALES COMERCIALES entre los cuales aparece incluido el Galpón objeto de negociación (signado con el No. 14) y el cual colinda con el resto de los 14 locales comerciales. Aunado al hecho de que el área del estacionamiento no es un terreno aislado sino que forma parte del área de estacionamiento del Centro Comercial Juana de Ávila.
En tal sentido, afirmar que era posible la venta del Galpón sin necesidad de documento de condominio es solo posible si se actúa con engaño y falsedad, a lo cual mi representado o estaba dispuesto, ya que, desde el primer momento tuvo conciencia de lo que realmente estaba negociando.
En conclusión, de las pruebas promovidas y evacuadas quedó demostrado hasta la saciedad que se trataba de la venta de un Galpón con un área de estacionamiento, el cual forma parte del CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA y no podía ser protocolizada su venta sin la existencia del Documento de Condominio y además, consta de las actas procesales que desde el año 2015 mi cliente había pagado NOVENCIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y DOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERCIA (US$ 907.332,00) y nunca jamás fue notificado, en forma ni manera alguna, de la protocolización del documento de condominio; además, la ciudadana Eglé Rincón había emigrado del país y nadie le daba respuesta de la negociación, por lo que se sentía estafado; por lo que decidió acudir al órgano jurisdiccional a solicitar la resolución del contrato y la devolución del dinero que había entregado.
Por los fundamentos antes expuestos, pido (…) declare SIN LUGAR la apelación interpuesta y CON LUGAR la demanda incoada en contra del CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., SIN LUGAR la reconvención con la correspondiente condenatoria en costas.
En fecha 14 de diciembre de 2022, la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., identificada en actas, presentó escrito de observaciones por ante este Órgano Superior, mediante la cual, alegó:
(…) El actor incurre reiteradamente a lo largo del juicio en el mismo error de perspectiva, pues, las condiciones de la negociación habían cambiado desde el momento en que el ciudadano Umberto Banfi procedió a realizar el primer pago de USD. 300.000,00, una vez vencido el plazo establecido para ese fin en el documento Macro, sin necesidad de que se firmara algún documento de opción de compra.
(…Omissis…)
La causa (…) está presente en el caso que nos ocupa, siendo el interés del comprador (Umberto Banfi y/o (Sic.) El Tacón C.A.), la adquisición de un inmueble. Con respecto a la vendedora, la sociedad de comercio Centro Comercial Juana de Ávila C.A., la obtención de liquidez monetaria.
Con relación al objeto, se trata de un bien inmueble (Galpón con su terreno) (…) respecto a este punto (…) los linderos del inmueble objeto de negociación (…) están amparados primigeniamente en el título adquisitivo del año 1970, y debidamente individualizados en lo concerniente al inmueble objeto de negociación en el plano de mensura RM-2016-110029, el cual posee Código Catastral Número 231311U01009011007 (…)
(…) El consentimiento legítimamente manifestado, fue otorgado por ambas partes en el documento denominado “Macro”.
(…) Quedó probado en el proceso, que las partes en la oportunidad de suscribir dicho contrato, no previeron ciertas circunstancias que podrían presentarse durante la ejecución del mismo y sobre todo en razón del muy breve tiempo estipulado de tres (3) días para otorgarse un documento de opción de compra notariado, que requiera –según la opinión del actor- con antelación, la protocolización de un documento de condominio. De haber previsto las partes la necesidad u obligatoriedad del documento de condominio con antelación a la firma del documento de opción de compra notariada, obviamente, no hubiesen concedido las partes un término tan perentorio (3 días). Por ello, es que no es viable la tesis de que las partes habían acordado tal requisito –documento de condominio- con anticipación al documento de opción de compra- todo en apenas 3 días-.
Ante tal situación no prevista, y de imposible cumplimiento en apenas 3 días, las partes voluntariamente y de común acuerdo comenzaron a ejecutar lo convenido en el documento Macro una vez vencido el término allí establecido, quedando probado en autos y así establecido por la jurisdicente a quo, en el fallo aquí apelado, que las condiciones establecidas en el documento denominado “Macro” en cuanto al modo y tiempo en el pago del precio de venta del inmueble objeto de litigio, habían sido modificadas de mutuo acuerdo por las partes contratantes.
(…Omissis…)
(…) No sólo los términos concernientes al modo y tiempo en el pago habían cambiado, sino que con posterioridad al otorgamiento del documento denominado “Macro”, las partes procedieron a regular lo concerniente al documento de condominio, bajo un esquema de dos posibilidades, las cuales fueron alegadas en la contestación-reconvención y probado en el proceso (…)
La primera posibilidad que manejaron las partes fue el de otorgar directamente un documento de venta por ante el Registro Inmobiliario una vez cancelado todo el precio de venta, acompañando a dicho documento definitivo de venta el plano debidamente catastrado y el código catastral del inmueble (…) pues se consideró que no era necesario el documento de condominio (…) ya que el inmueble objeto de la negociación no está en estado de comunidad con el inmueble colindante a éste, es decir el resto de los locales comerciales pertenecientes al Centro Comercial Juana de Ávila Compañía Anónima (…)
La segunda posibilidad que también fue prevista por las partes a posterioridad de la fecha de vencimiento del documento Macro, es que en el caso de que el Registro Inmobiliario así lo requiriera, entonces se protocolizaría el documento de condominio (…)
(…Omissis…)
(…) Habiendo quedado demostrado en el proceso que los pagos efectuados a destiempo fueron propuestos por el propio actor reconvenido, por voluntad propia, libre de toda coacción y apremio, sin queja, reclamo o argumento en contrario por su parte y aceptados por nuestra mandante configurándose así el mutuo consentimiento de los cambios efectuados al documento “Macro”, todo lo cual fue reconocido en la sentencia apelada, y siendo además el actor un antiguo y experimentado comerciante, asesorado por profesional del derecho competente y capaz, no tiene lógica ni asidero alguno, que la juez de la causa, le haya suplido defensas no alegadas y así echar por tierra los cambios consensuados, realizados y probados, exhibiendo dicha sentencia al comprador como si fuese un individuo incapaz, distraído o inconsciente de tomar sus propias decisiones. Es decir, al actor le favoreció la sentencia apelada, no por sus argumentos y probanzas sino por las defensas suplidas por la Juez a quo, convirtiéndose así la Juez de la primera instancia en parte activa del proceso.
Por otro lado y en aras de la buena fe, nos planteamos que en el supuesto total y completamente negado de que prosperase la resolución de contrato incoada por el actor reconvenido, el fallo que así lo disponga, debe ordenar la entrega del inmueble a nuestra representada, confiriéndosele de esa manera el derecho de reclamar las respectivas indemnizaciones por daños y perjuicios derivadas de la ocupación del inmueble, sin que medie contrato de arrendamiento entre las partes (…)
(…) Solicitamos una vez más a esta Superioridad revoque la sentencia pelada, declarando SIN LUGAR la demanda incoada por el actor y CON LUGAR la reconvención propuesta por nuestra mandante.

III
DE LA COMPETENCIA
Debe previamente este Juzgado Superior, determinar la competencia para conocer del presente asunto y, a tal efecto, observa:
Conforme a la disposición normativa contenida en el artículo 63 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, son atribuciones y deberes de las Cortes de Apelaciones y de los Juzgados Superiores, en razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
2. EN MATERIA CIVIL:
a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancias en lo civil, y de los recursos de hecho;
b) Conocer de las solicitudes sobre legitimación de hijos, en conformidad con el Código Civil;
c) Ejercer las funciones que en materia civil les señalen las leyes.
En virtud de lo anterior, y en concordancia con lo establecido en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que la sentencia recurrida fue dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial; es por lo que este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, resulta competente para conocer del presente Recurso de Apelación. ASÍ SE DECLARA.-
IV
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
Se evidencia de las actas procesales que conforman el presente expediente que, la parte actora/reconvenida, ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, previamente identificado, promovió conjuntamente con su libelo de demanda, los siguientes medios probatorios:
Original de contrato privado celebrado entre los ciudadanos UMBERTO BANFI MADDALONI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.150.885 y EGLE JOSEFINA RINCÓN PAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.651.269, en su carácter de PRESIDENTE EJECUTIVA de la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., en fecha 26 de mayo de 2015, el cual riela del folio No. 28 al 33 de la Pieza marcada como Principal No. 01. Por cuanto observa esta Juzgadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de un instrumento privado producido en juicio en original, el cual no fue objeto de impugnación por la parte demandada, sino que por el contrario, fue debidamente reconocido por ésta, es por lo que se le otorga el valor probatorio contenido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se desprenden las condiciones que regirían el contrato de opción a compraventa sobre un lote de terreno de TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA METROS CUADRADOS CON VEINTIOCHO DECÍMETROS (3.230,28 M²) y las bienhechurías constituidas por un galpón que viene ocupando la Sociedad Mercantil EL TACÓN, C.A., en calidad de arrendataria, así como el convenimiento realizado por las partes, en lo que respecta al desistimiento del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoare la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., contra la Sociedad Mercantil EL TACÓN, conjuntamente con el retiro de las consignaciones arrendaticias, y el establecimiento de los términos que regirían el contrato de arrendamiento sobre la torre publicitaria y las oficinas signadas con los Nos. 11 y 12 de la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., las cuales están siendo ocupadas por la Sociedad Mercantil EL TACÓN, C.A., en calidad de arrendataria. ASÍ SE DETERMINA.-
Impresión de documento electrónico, contentivo de comprobante de pago (transferencia bancaria), realizada en fecha 04 de junio de 2015, a través de la entidad financiera EASTERN NATIONAL BANK, por la Sociedad Mercantil EL TACÓN, C.A, a beneficio de la ciudadana EGLE RINCÓN, titular de la cuenta No. 005482775327, en la entidad financiera BANK OF AMERICA, por un monto de TRESCIENTOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEÁMERICA (USD. 300.000,00), el cual riela en el folio No. 34 de la Pieza marcada como Principal No. 01. Por cuanto observa esta Sentenciadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una impresión de documento electrónico, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de datos y Firmas Electrónicas, en tal sentido, deberá tenerse el mismo como una copia fotostática de un instrumento privado. Ahora bien, dado que el referido medio probatorio no fue objeto de impugnación por la parte demandada, sino que por el contrario, fue un hecho expresamente reconocido, deberá tenerse como fidedigno en todo su contenido. ASÍ SE APRECIA.-
Copia fotostática de instrumento privado, contentivo de comunicación escrita de fecha 30 de noviembre de 2015, suscrita por la ciudadana EGLE JOSEFINA RINCÓN PAZ, en virtud de la cual se dejó constancia que, el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, pagó la cantidad de TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEÁMERICA (USD. 31.249,00) por concepto de intereses causados, y que asimismo pagó la cantidad de TREINTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y UN DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEÁMERICA (USD.33.751,00) por concepto de parte de capital adeudado; medio probatorio que corre inserto en el folio No. 35 de la Pieza marcada como Principal No. 01. Ahora bien, toda vez que el antes mencionado medio probatorio, es un hecho reconocido por ambas partes, es por lo que esta Superioridad debe tenerlo como fidedigno en todo su contenido. ASÍ SE APRECIA.-
Copia certificada de instrumento público, contentivo de contrato de compraventa celebrado entre el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.150.885, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil TACON GRAPHIC´S, C.A., y la ciudadana EGLE JOSEFINA RINCÓN PAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.651.269, autenticado por ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo, en fecha 18 de diciembre de 2015, bajo el No. 5, Tomo 93, folios 14 al 16 de los libros de autenticaciones respectivos, el cual riela del folio No. 36 al 41 de la Pieza marcada como Principal No. 01. Por cuanto observa esta Juzgadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una copia certificada de un instrumento autenticado, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se desprende la venta de un vehículo marca TOYOTA, modelo 4RUNNER, año 2015, color gris, clase camioneta, tipo sport wagon, de uso particular, con placa No. AK498PA, serial de carrocería N/A, serial de motor 1GRB064032, serial N.I.V. JTEBU5JR7F5222484. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia fotostática de instrumento privado, el cual se encuentra en idioma inglés y corre inserto en el folio No. 42 de la Pieza marcada como Principal No. 01. Ahora bien, toda vez que el antes mencionado medio probatorio, es un hecho reconocido por ambas partes, es por lo que esta Superioridad, debe tenerlo como fidedigno en todo su contenido. ASÍ SE APRECIA.-
Copias fotostáticas de instrumentos privados, los cuales se encuentran en idioma castellano e inglés, y que corren insertos del folio No. 43 al 44 de la Pieza marcada como Principal No. 01. Ahora bien, toda vez que los antes mencionados medios probatorios, constituyen hechos reconocidos por ambas partes, es por lo que esta Superioridad, debe tener como fidedigno el contenido de cada uno de ellos. ASÍ SE OBSERVA.-
Copia fotostática de instrumento privado, contentivo de cheque No. 1001, dirigido a la ciudadana EGLE RINCÓN, por un monto de QUINCE MIL TRESCIENTOS DOCE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEÁMERICA (USD 15.312,00), el cual corre inserto en el folio No. 45 de la Pieza marcada como Principal No. 01. Ahora bien, toda vez que el antes mencionado medio probatorio, es un hecho reconocido por ambas partes, es por lo que esta Superioridad debe tener como fidedigno su contenido. ASÍ SE DETERMINA.-
Ahora bien, se evidencia de las actas procesales que conforman el presente expediente que, la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A, previamente identificada, promovió conjuntamente con su escrito de contestación/reconvención, los siguientes medios probatorios:
Original de instrumento público administrativo, contentivo de plano de mensura inscrito por ante la Oficina Municipal de Catastro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, bajo el No. RM-2016-11-0028, el cual corre inserto en el folio No. 135 de la Pieza marcada como Principal No. 01. Por cuanto observa esta Juzgadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de un instrumento público administrativo en original, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, ya que del mismo se desprenden las medidas y linderos de los locales comerciales pertenecientes a la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., colindantes con el local No. 14 ocupado por la Sociedad Mercantil EL TACÓN, C.A. ASÍ SE APRECIA.-
Original de instrumento público administrativo, contentivo de plano de mensura inscrito por ante la Oficina Municipal de Catastro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, bajo el No. RM-2016-11-0029, el cual corre inserto en el folio No. 136 de la Pieza marcada como Principal No. 01. Por cuanto observa esta Juzgadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de un instrumento público administrativo en original, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, ya que del mismo se desprenden las medidas y linderos del inmueble propiedad de la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A. ASÍ SE VALORA.-
Copia fotostática de instrumento público, contentivo de contrato de compraventa celebrado entre la ciudadana EGLE RINCÓN PAZ, en su carácter de Presidente Ejecutiva de la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., y la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA VALFRAMA, C.A, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 28 de julio de 1995, bajo el No. 05, Tomo 111 de los libros de autenticaciones respectivos, posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha 29 de marzo de 1996, bajo el No. 44, Protocolo 1°, Tomo 36, el cual riela del folio No. 137 al 141 de la Pieza marcada como Principal No. 01. Por cuanto observa esta Juzgadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una copia simple de un instrumento público protocolizado, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, toda vez que el mismo no aporta elemento de convicción alguno tendente a la resolución de la presente litis, es por lo que esta Superioridad, acuerda desecharlo del acervo probatorio. ASÍ SE DETERMINA.-
Copia fotostática de instrumento público, contentivo de contrato de compraventa celebrado entre la ciudadana EGLE RINCÓN PAZ, en su carácter de Presidente Ejecutiva de la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA. C.A., y la Sociedad Mercantil INVERSIONES CAVIL, C.A. (CAVILCA), por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 28 de julio de 1995, bajo el No. 04, Tomo 11 de los libros de autenticaciones respectivos, posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha 29 de marzo de 1996, bajo el No. 43, Protocolo 1°, Tomo 36, el cual riela del folio No. 142 al 146 de la Pieza marcada como Principal No. 01. Por cuanto observa esta Juzgadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una copia simple de un instrumento público protocolizado, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, toda vez que el mismo no aporta elemento de convicción alguno tendente a la resolución de la presente controversia, es por lo que esta Superioridad lo desecha del onus probando. ASÍ SE DETERMINA.-
Copias fotostáticas de instrumentos públicos, contentivos de los siguientes contratos: 1) Contrato de compraventa celebrado entre el ciudadano OSWALDO DARIO RINCÓN, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CACIQUE MARA, S.A., (INCAMASA), y la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., representada por los ciudadanos OSWALDO DARIO RINCÓN y LUCAS ALFREDO RINCÓN, en su carácter de Presidente y Director Gerente, respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública de Maracaibo, en fecha 20 de abril de 1970, posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito (hoy Municipio) Maracaibo del estado Zulia, en fecha 27 de abril de 1970, bajo el No. 9, Protocolo 1°, Tomo 10; 2) Contrato de compraventa celebrado entre el ciudadano LUCAS EVANGELISTA RINCÓN y la Sociedad Mercantil INVERSIONES CACIQUE MARA, S.A. (INCAMASA), protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia y 3) Contrato de compraventa celebrado entre el ciudadano HUGO ALBERTO BRILLEMBOURG BRAVO, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil EL PARAÍSO, y el ciudadano LUCAS EVANGELISTA RINCÓN, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito (hoy Municipio) Maracaibo del estado Zulia, en fecha 29 de abril de 1949, bajo el No. 81, Protocolo 1°, Tomo 3°, los cuales corren insertos del folio No. 147 al 152 de la Pieza marcada como Principal No. 01.
Por cuanto observa esta Juzgadora que los antes mencionados medios probatorios, se tratan de copias simples de instrumentos públicos, es por lo que se les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que de los mismos se desprende la cadena documental que acredita el derecho de propiedad que detenta la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., sobre un lote de terreno ubicado en la Urbanización Juana de Ávila, situado en la ciudad de Maracaibo, en jurisdicción del Municipio Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en la intersección de la avenida 15 (Las Delicias) y calle 67 (Cecilio Acosta). ASÍ SE APRECIA.-
Ahora bien, la representación judicial del ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, parte actora/reconvenida, en la etapa procesal correspondiente para la promoción de pruebas, procedió a ratificar los medios probatorios acompañados con el libelo de demanda, e igualmente, promovió las siguientes pruebas:
Copias certificadas de instrumento público judicial, contentivo de libelo de demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoare la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., contra la Sociedad Mercantil PARRILLADA RANDY´S, C. A., por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sus respectivos anexos, así como de sentencia No. 000478/2019, dictada en fecha 20 de noviembre de 2019, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el cual riela del folio No. 194 al 223 de la Pieza marcada como Principal No. 01. Por cuanto observa esta Juzgadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de unas copias certificadas de un instrumento público judicial, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se desprende la existencia de un juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, entre las prenombradas partes, desprendiéndose igualmente, el desistimiento realizado por la parte demandada del Recurso Extraordinario de Casación anunciado. ASÍ SE APRECIA.-
Copia certificada de instrumento público, contentivo de contrato de compraventa celebrado entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES CACIQUE MARA, S.A. (INCAMASA) y la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, S.A., por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 27 de abril de 1970, bajo el No. 9, Tomo 10°, Protocolo 1°, el cual corre inserto del folio No. 224 al 228 de la Pieza marcada como Principal No. 01. Por cuanto observa esta Juzgadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una copia certificada de un instrumento público protocolizado, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se desprende el derecho de propiedad que detenta la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., sobre un lote de terreno ubicado en la Urbanización Juana de Ávila, situado en la ciudad de Maracaibo, en jurisdicción del Municipio Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en la intersección de la avenida 15 (Las Delicias) y la calle 67 (Cecilio Acosta). ASÍ SE APRECIA.-
Prueba de Inspección Judicial a ser realizada en la sede de la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., ubicada en la esquina de la avenida 15 (Las Delicias) con intersección en la calle 67 (Cecilio Acosta) en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del estado Zulia. Por cuanto observa esta Juzgadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una Inspección Judicial, se valora conforme a la regla de la sana critica, consagrada en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, toda vez que el artículo 1.428 del Código Civil establece que, la inspección ocular, tiene como propósito que el Juez deje constancia del estado en que se encuentran los lugares o cosas, utilizando para ello sus propios sentidos, sin poder extenderse a establecer apreciaciones que requieran de algún conocimiento técnico-pericial, y toda vez que se evidencia del acta de evacuación de dicho medio probatorio, la cual corre inserta del folio No. 272 al 274 de la Pieza marcada como Principal No. 01, específicamente en el PARTICULAR CUARTO que, la juez del Juzgado A-quo, dejó constancia de un hecho que no solamente no es capaz de percibir a través de sus propios sentidos, sino que además requiere para ello de conocimientos técnicos-periciales, como lo es, la indicación de las medidas y linderos del inmueble, es por lo que constata quien hoy decide que, el Sentenciador Cognoscitivo, desnaturalizó el referido particular, razón por la cual, no se tomará en cuenta por los motivos antes especificados. No obstante, en cuanto al resto de los particulares, se aprecia que el inmueble del cual es propietaria la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., se encuentra conformado por una serie de locales comerciales, los cuales se encuentran debidamente identificados. ASÍ SE ESTABLECE.-
Prueba de Experticia a ser realizada en el CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., ubicado en la esquina de la avenida 15 (Las Delicias), con intersección en la calle 67 (Cecilio Acosta), en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del estado Zulia, cuya resultas corre inserta del folio No. 108 al 113 de la Pieza marcada como Principal No. 02. Respecto a dicho medio probatorio, esta Juzgadora lo valora conforme a la regla de la sana crítica, consagrada en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 451 eiusdem. Ahora bien, dada la naturaleza del presente medio probatorio, esta Juzgadora se reserva su apreciación para la parte motiva del presente fallo. ASÍ SE CONSIDERA.-
Prueba de Informes dirigida a la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia. Por cuanto observa esta Juzgadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una Prueba de Informes, se valora conforme a la regla de la sana critica, consagrada en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 433 eiusdem. Ahora bien, del mencionado medio probatorio se desprende que, en la referida Oficina Registral, existe un documento de compraventa celebrado entre el ciudadano OSWALDO DARIO RINCÓN, en su carácter de PRESIDENTE de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CACIQUE MARA, S.A. (INCAMASA), y la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., protocolizado en fecha 27 de abril de 1970, bajo el No. 9, Tomo 7°, Protocolo 1°. ASÍ SE APRECIA.-
Prueba de Informes dirigida a la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia. Por cuanto observa esta Juzgadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una Prueba de Informes, se valora conforme a la regla de la sana critica, consagrada en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 433 eiusdem. Ahora bien, de la resultas del referido medio probatorio, la cual corre inserta del folio No. 23 al 28 de la Pieza marcada como Principal No. 02, se desprende que, no existe hasta el momento, constitución de un documento de condominio de la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A. ASÍ SE CONSIDERA.-
Prueba de Informes dirigida a la Dirección de Migración y Zonas Fronterizas del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME). Por cuanto observa esta Juzgadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una Prueba de Informes, se valora conforme a la regla de la sana critica, consagrada en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 433 eiusdem. Ahora bien, toda vez que el presente medio probatorio no aporta elemento de convicción alguno tendente a la resolución de la presente litis, es por lo que esta Juzgadora se encuentra en el deber de desecharlo del acervo probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.-
Ahora bien, la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., previamente identificada, en la etapa procesal correspondiente para la promoción de las pruebas, procedió a ratificar todos los medios probatorios contenidos en su escrito de contestación/reconvención, asimismo, promovió las siguientes pruebas:
Copias certificadas de instrumento público administrativo, contentivo de solicitud de permiso de habitabilidad requerido por la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, S.A., por ante el Departamento de Ingeniería Municipal del Distrito (hoy Municipio) Maracaibo, en fecha 10 de marzo de 1971, así como la aprobación del respectivo permiso por parte del prenombrado órgano administrativo, en fecha 24 de marzo de 1971, el cual corre inserto del folio No 237 al 248 de la Pieza marcada como Principal No. 01. Por cuanto observa esta Juzgadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de copias certificadas de un instrumento público administrativo, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Ahora bien, toda vez que el antes mencionado medio probatorio no aporta elemento de convicción alguno tendente a la resolución de la presente controversia, es por lo que esta Juzgadora lo desecha del acervo probatorio. ASÍ SE DETERMINA.-
Copia fotostática de instrumento privado, contentivo de plano de planta general perteneciente a la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., el cual corre inserto en el folio No. 249 de la Pieza marcada como Principal No. 01. Ahora bien, en lo que respecta al referido medio probatorio, por tratarse de una copia simple de un instrumento privado, es por lo que esta Juzgadora se encuentra en el deber de traer a colación el criterio jurisprudencial sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. RC.000376, de fecha 01 de julio de 2015, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez, en la cual se estableció:
(…) De la anterior transcripción se evidencia que el ad quem al valorar el documento de fecha 20 de mayo de 2003, le otorgó pleno valor probatorio, por cuanto, no fue impugnado ni tachado, en la primera oportunidad por el accionante y estableció que del mismo se evidencia el pago de los honorarios profesionales reclamados.
Ahora bien, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece:
“…Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte...”
En relación con la valoración de los documentos privados, prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el maestro Jesús Eduardo Cabrera Romero ha dicho que “El documento privado simple que se opone será siempre un original. Una copia certificada del mismo es imposible que exista, ya que dicha copia sólo se expide sobre documentos auténticos, y esté no lo es, y si se expidiere, sería nula. Si lo que se propone es una copia fotostática de dicho instrumento privado, está carece de valor conforme al Art.429 CPC, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados auténticos, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (copia) es inadmisible, ya que ella no representa a documento privado alguno. Estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un instrumento privado. (Vid. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Editorial Jurídica ALVA, Caracas, 1998, pag. 241) (Resaltado de la Sala). (Subrayado y resaltado de esta Alzada).
Conforme con el criterio doctrinario supra transcrito, la copia fotostática de un documento privado simple carece de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues, solamente prevé las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, las cual se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario dentro de las oportunidades procesales prevista en la ley, ya que si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte.
Por lo tanto, si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno… (Subrayado y resaltado de esta Superioridad).
Conforme a lo anterior, los instrumentos privados deben ser promovidos en juicio en original, dado que, en caso de ser promovidos en copia simple, ésta carecería de valor probatorio; en tal sentido, visto que el presente medio probatorio se trata de una copia fotostática de un instrumento privado, es por lo que esta Juzgadora se ve en la imperiosa necesidad de desecharlo del onus probandi. ASÍ SE DECIDE.-
Impresión de documento electrónico, contentivo de correo electrónico emanado de la dirección ejmmasociados@gmail.com a la dirección pulyrincon@hotmail.com, en fecha 14 de enero de 2019, el cual corre inserto en el folio No. 250 de la Pieza marcada como Principal No. 01. Por cuanto observa esta Sentenciadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una impresión de documento electrónico, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de datos y Firmas Electrónicas, conjuntamente con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, deberá tenerse el mismo como una copia fotostática de un instrumento privado. Ahora bien, por cuanto el presente medio probatorio no aporta elemento de convicción alguno tendente a la resolución de la presente litis, es por lo que se desecha del acervo probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia fotostática de instrumento poder judicial general, otorgado por el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil EL TACÓN, C.A., al abogado en ejercicio Jorge Alejandro Machín Cáceres, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 22.872, por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 23 de julio de 2012, bajo el No. 92, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones respectivos, el cual corre inserto del folio No. 251 al 255 de la Pieza marcada como Principal No. 01. Por cuanto observa esta Sentenciadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una copia fotostática de un instrumento público autenticado, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código De Procedimiento Civil. Ahora bien, toda vez que el presente medio probatorio no aporta elemento de convicción alguno tendente a la resolución de la presente controversia, es por lo que se desecha del onus probandi. ASÍ SE DETERMINA.-
Copia fotostática de instrumento público judicial, contentivo de sentencia dictada en fecha 16 de enero de 2015, por este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito (hoy, Tránsito y Marítimo) de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoare la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., contra la Sociedad Mercantil EL TACÓN, C.A. y el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, el cual corre inserto del folio No. 256 al 259 de la Pieza marcada como Principal No. 01. Por cuanto observa esta Sentenciadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una copia fotostática de un instrumento público judicial, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código De Procedimiento Civil. Ahora bien, toda vez que el presente medio probatorio no guarda relación con los hechos controvertidos en la presente causa, es por lo que esta Sentenciadora, acuerda desecharlo del acervo probatorio. ASÍ SE DETERMINA.-
Prueba de Informes dirigida a la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Maracaibo. Por cuanto observa esta Juzgadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una Prueba de Informes, se valora conforme a la regla de la sana critica, consagrada en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 433 eiusdem. Ahora bien, se evidencia de las resultas de dicha prueba, la cual corre inserta del folio No. 149 al 150 de la Pieza marcada como Principal No. 02 que, los códigos catastrales de los inmuebles amparados en los Registros de Mensura Nos. RM-2016-11-0028 y RM-2016-11-0029, fueron aprobados por dicha Oficina Municipal, no obstante, solo el segundo de ellos, el cual versa sobre un inmueble ubicado en la calle 67 entre avenidas 15 y 15D en la urbanización Juana de Ávila, signado con la nomenclatura municipal No. 15-114, correspondiente al local No. 14, posee Código Catastral No. 231311U01009011007, el cual fue emitido en fecha 20 de diciembre de 2021. ASÍ SE VALORA.-
Prueba de Informes dirigida a la Sociedad Mercantil Corporación Eléctrica Nacional, S.A. (CORPOELEC). Por cuanto observa esta Juzgadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una Prueba de Informes, se valora conforme a la regla de la sana critica, consagrada en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 433 eiusdem. Ahora bien, toda vez que dicho medio probatorio no resulta ser el idóneo para la demostración de las afirmaciones de hecho alegadas, es por lo que esta Juzgadora lo desecha del acervo probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.-
Prueba Libre sobre correo electrónico enviado en fecha 14 de enero de 2019, desde la dirección ejmmasociados@gmail.com a la dirección pulyrincon@hotmail.com, a tal efecto se solicitó prueba de experticia sobre dicho correo. Por cuanto observa esta Juzgadora que el antes mencionado medio probatorio se trata de una prueba libre, se valora conforme a la regla de la sana critica, consagrada en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, por cuanto el presente medio probatorio no aporta elemento de convicción alguno tendente a la resolución de la presente litis, es por lo que se desecha del acervo probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.-
Prueba de Informes dirigida a la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica (SUSCERTE). Por cuanto observa esta Juzgadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de una Prueba de Informes, se valora conforme a la regla de la sana critica, consagrada en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 433 eiusdem. Ahora bien, toda vez que la parte promovente renunció a la evacuación de la misma, mediante escrito presentado en formato digital en fecha 09 de mayo de 2022 y presentado en formato físico, en fecha 10 de mayo de 2022, es por lo que esta Juzgadora no tiene material sobre el cual decidir. ASÍ SE DECIDE.-
Prueba de experticia sobre las bienhechurías realizadas en el inmueble perteneciente a la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., ocupado por el TACÓN, C.A., cuya resultas corren insertas del folio No. 99 al 107 de la Pieza marcada como Principal No. 02. Respecto a dicho medio probatorio, esta Juzgadora lo valora conforme a la regla de la sana crítica, consagrada en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 451 eiusdem. Ahora bien, dada la naturaleza del presente medio probatorio, esta Juzgadora se reserva su apreciación para la parte motiva del presente fallo. ASÍ SE DETERMINA.-
Prueba testimonial de los ciudadanos JAIRO DOUGLAS NAVA GONZÁLEZ, DONALD DE JESÚS BOHÓRQUEZ SUÁREZ y FÉLIX HUMBERTO TORRES ÁVILA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 1.667.312, 4.744.843 y 19.306.580, respectivamente, todos domiciliados en el Municipio Maracaibo del estado Zulia. Ahora bien, en cuanto a la prueba de testigos, el artículo 1.387 del Código Civil, prevé lo siguiente:
Artículo 1.387.- No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares. Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio.
La disposición normativa ut supra citada, establece la prohibición legal expresa de admitir la prueba testimonial, para demostrar la existencia o extinción de una obligación cuyo valor exceda de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), e igualmente, establece la prohibición de admitir la prueba de testigos, para demostrar las modificaciones realizadas al contrato o las reformas verbales practicadas antes, durante o después de su celebración, independientemente del valor de la misma.
En tal sentido, dado que la prueba de testigos en el caso sub iudice, tiene por objeto demostrar la modificación realizada verbalmente al contrato denominado “MACRO”, es por lo que colige quien hoy decide que, dicho medio probatorio, resulta a todas luces inadmisible al contravenir lo dispuesto en el artículo previamente citado, razón por la cual, se desecha del acervo probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.-
Ahora bien, se evidencia de las actas procesales que conforman el presente expediente que, la parte demandada/reconviniente, promovió conjuntamente con su escrito de informes presentado en Primera Instancia, los siguientes medios probatorios:
Fotografías que rielan del folio No. 15 al 17 de la Pieza marcada como Principal No. 03.
Copias fotostáticas de instrumentos privados que rielan del folio No. 18 al 20 de la Pieza marcada como Principal No. 03.
Copia fotostática de instrumento privado que corre inserto al folio No. 21 de la Pieza marcada como Principal No. 03.
Impresión de documento electrónico que corre inserto del folio No. 22 al 23 de la Pieza marcada como Principal No. 03.
En tal sentido, visto que los referidos medios probatorios fueron promovidos por la parte demandada/reconviniente en la oportunidad procesal correspondiente para la presentación de los escritos de informes en primera instancia, es por lo que considera menester quien hoy decide, referir al contenido del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, el cual, respecto a la promoción de instrumentos privados prevé que, los mismos, deben ser promovidos en juicio dentro de los quince (15) días del lapso para la promoción de pruebas, toda vez que de no ser promovidos en dicha oportunidad, no serán admitidos con posterioridad. En virtud de lo anterior, al ser promovidos los referidos medios probatorios de forma extemporánea, es por lo que esta Sentenciadora se encuentra en el deber de desecharlos del acervo probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.-
Asimismo, la parte demandante/reconvenida, promovió conjuntamente con su escrito de informes presentado en Primera Instancia, los siguientes medios probatorios:
Copias certificadas de instrumento público judicial, que riela del folio No. 75 al 445 de la Pieza marcada como Principal No. 03, contentivo de expediente No. 57.826 de la nomenclatura interna del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. Por cuanto observa esta Juzgadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de copias certificadas de un instrumento público judicial, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, se desprende del referido medio probatorio la existencia de un proceso que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoare la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., contra la Sociedad Mercantil EL TACÓN, C.A., y el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia fotostática de instrumento público administrativo, contentivo de Gaceta Municipal Extraordinaria No. 24, de fecha 21 de agosto de 1964, del entonces Distrito Maracaibo del estado Zulia, que riela del folio No. 446 al 448 de la Pieza marcada como Principal No. 03. Por cuanto observa esta Juzgadora que el antes mencionado medio probatorio, se trata de copias simples de un instrumento público administrativo, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Ahora bien, toda vez que el presente medio probatorio no aporta elemento de convicción alguno tendente a la resolución de la presente controversia, es por lo que se desecha del onus probandi. ASÍ SE DETERMINA.-

V
PUNTOS PREVIOS
DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA E INTERÉS SUSTANCIAL PARA RECONVENIR
Se evidencia de actas que el apoderado judicial de la parte demandante/reconvenida, ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, previamente identificado, arguyó como excepción perentoria en su escrito de contestación a la reconvención planteada por la parte demandada/reconviniente, la falta de cualidad activa e interés sustancial para reconvenir, mediante las siguientes alegaciones:
(…) Si el documento en el cual pretende la parte demandada reconviniente fundar la pretensión de cumplimiento de contrato y, como tal aspirar el pago de una suma de dinero; lo fuera el DOCUMENTO MACRO su pretensión sería improcedente en derecho ya que, la única obligación que asumió UMBERTO BANFI MADDALONI, en ese contrato fue la de suscribir un documento de opción de compraventa notariado, para lo cual tenía hasta el 29 de mayo de 2015; en donde se establecería la obligación de pagar las cantidades de dinero.
De allí que, al no existir en el DOCUMENTO MACRO la obligación de mi representado de pagar ninguna suma de dinero por concepto de negociación del Galpón y su terreno propio, mal puede pretenderse el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
No obstante ello, no existiendo el DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA NOTARIADO donde conste la obligación de pagar suma de dinero resulta evidente que no existe “causa” o fundamento de la pretensión afirmada.
Lo que pretendo poner de manifiesto es que los contratos son fuente de derecho y como tal constituyen la premisa mayor del silogismo lógico deductivo, es decir, es en esa norma de derecho (contrato) donde se van a subsumir los hechos que van a dar origen al derecho subjetivo sustancial que se afirma en la demanda. De allí que, si el contrato no existe y, aún así, se pretenden subsumir los hechos y hacer derivar la conclusión estaríamos en presencia de lo que la doctrina denomina falta de interés sustancial, que se hace valer en juicio mediante la excepción perentoria o de fondo denominada falta de cualidad o interés sustancial.
Es por ello que, opongo a la parte demandada reconviniente la excepción de falta de cualidad (activa) e interés sustancial para reconvenir, en virtud de que al no existir contrato de opción de compraventa notariado no puede prenderse subsumir en dicho contrato, el supuesto incumplimiento en el pago de cantidad de dinero, resultando imposible que naciera la pretensión sustancial de cumplimiento de contrato de opción de compra que conlleve a una condena de pago de cantidad de dinero; lo que trae aparejado la falta de cualidad o legitimación activa para reconvenir. Y así pido sea decidido en la sentencia de mérito.
Ante tal alegación, resulta menester para esta Operadora de Justicia, aclarar que, la cualidad o legitimatio ad causam, constituye una condición para la procedencia de la demanda y un requerimiento especial para el ejercicio del derecho de acción, siendo posible entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro LUIS LORETO, como aquélla “Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera”. (Ensayos Jurídicos, “CONTRIBUCIÓN AL ESTUDIO DE LA EXCEPCIÓN DE INADMISIBILIDAD POR FALTA DE CUALIDAD”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas-Venezuela, 1987, Pág.183.).
Asimismo, el autor Giuseppe Chiovenda, en su obra titulada “CURSO DE DERECHO PROCESAL CIVIL”, Volumen 6, Editorial Harla, Ciudad de México, 1997, pág. 68, estableció:
(…) Esta condición de la sentencia favorable suele designarse como cualidad para obrar, con el cual se indica también cosas completamente distintas, como el interés en obrar, y a veces también la capacidad de representar a otros en juicio. Por tanto, preferimos nuestra vieja denominación de legitimatio ad causam (legitimación para obrar). Con ella se expresa que, para que el juez estime la demanda, no basta que considere existente el derecho, sino que es necesario que éste corresponde precisamente a aquel que lo hace valer y contra aquel contra quien es hecho valer, o sea, considere la identidad de la persona del actor con la persona en cuyo favor está la ley (legitimación activa), y la identidad de la persona del demandado con la persona contra quien se dirige la voluntad de la ley (legitimación pasiva). Con el nombre de legitimatio ad processum, se indica, por el contrario, un presupuesto procesal, esto es, la capacidad de presentarse en juicio por sí o por otros.(Negrillas del texto citado).
En derivación de lo anterior, la cualidad debe ser entendida como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en un determinado proceso, en su aspecto activo o pasivo, como titular de la acción; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra. Ahora bien, el sujeto pasivo de la relación jurídico-procesal podrá invocar la falta de ésta, junto con las defensas que a bien tenga a alegar al momento de rendir contestación al fondo de la demanda incoada en su contra, a tenor de lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación. (Resaltado de esta Alzada).
En este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 1.919, de fecha 14 de julio del 2003, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, asentó el siguiente criterio:
(...) En el derogado C.P.C. de 1916 existía la posibilidad de oponer la falta de cualidad de las partes como excepción de inadmisibilidad. En el código vigente, la falta de cualidad de las partes no puede ser opuesta como cuestión previa, sino como una defensa de fondo, conforme lo dispone expresamente el Art. 361 del C.P.C. Por su parte, el ord. 4° del Art. 346 eiusdem, contiene la cuestión previa, de la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye, y se refiere es al problema de la representación procesal de la parte demandada, específicamente, a la falta de representación de la persona citada como representante del demandado, que es la llamada legitimatio ad processum, y no de la falta de cualidad o legitimario ad causam. Es decir, en el caso de la legitimatio ad processum, se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio; esto es un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal y para garantizar al demandado su adecuada representación en juicio. En tanto, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito... (Resaltado de esta Superioridad).
Dicho criterio jurisprudencial fue posteriormente reiterado por nuestro Máximo Tribunal de la República, mediante sentencia Nº 2.029, de fecha 25 de julio del 2005, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, de la siguiente manera:
La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación activa está sometida a la afirmación del actor, pues es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquel contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
(...) El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimación se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado solo cuando sea necesario y que no se produzca entre cualesquiera partes, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Es necesario una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa”.
Y termina añadiendo la Sala que:
“…la referida excepción de falta de cualidad, ciertamente es una excepción que ataca a la acción, pero debido a que se encuentra ligada indisolublemente a la pretensión y responde a principios constitucionales como lo son la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia”. (Resaltado de esta Superioridad).
Establecido lo anterior, resulta menester para esta Operadora de Justicia, señalar que, la excepción perentoria de falta de cualidad activa e interés sustancial para reconvenir, alegada por la parte demandante/reconvenida, parte del supuesto de la inexistencia del documento de opción de compraventa autenticado, en lo que respecta a un lote de terreno de TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA METROS CON VEINTIOCHO DECÍMETROS CUADRADOS (3.230,28 m²) y las bienhechurías constituidas por un Galpón que ha venido siendo ocupado por la Sociedad Mercantil EL TACÓN, C.A., en calidad de arrendataria; documento del cual, -según su decir- deviene la obligación de su representado de pagar las cantidades dinerarias exigidas por su contraparte, motivo por el cual, mal podría el sujeto pasivo de la relación jurídico-procesal, pretender subsumir a dicho contrato inexistente, las consecuencias derivadas de su pretensión reconvencional.
Así las cosas, considera oportuno esta Jurisdicente, traer a colación un extracto del escrito presentado por la parte demandada/reconviniente, a los fines de determinar el fundamento de la pretensión reconvencional ejercida y, en tal sentido, se desprende del contenido íntegro del referido escrito, lo siguiente:
(…) Como consecuencia de todo cuanto ha quedado expuesto y con fundamento en los artículos 1.159 del Código Civil, el cual reza: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Y el artículo 1.167 ejusdem: “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, es por lo que reconvenimos de conformidad con lo pautado en el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en nombre de nuestra representada, la sociedad de comercio CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA C.A., debidamente identificada en actas, al ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, también antes identificado, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal con la respectiva imposición de costas procesales, las cuales desde ya protestamos, en el cumplimiento del contrato privado suscrito el día 26 de mayo de 2015 calificado como documento “Macro” en lo que respecta a la venta del lote de terreno de 3.320,28 Mts2 y las bienhechurías constituidas por un GALPÓN que viene ocupando la sociedad mercantil El Tacón C.A., y en consecuencia de ello le pague a nuestra representada la cantidad de QUINIESTOS SESENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA CON CUARENTA Y SEIS CENTAVOS DE DÓLAR (USD$ 563.328,00) (…). (Resaltado de esta Alzada).
En derivación de lo anterior, colige quien hoy decide que, la pretensión reconvencional incoada por la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., identificada en actas, se encuentra fundamentada en el documento privado denominado “MACRO”, suscrito entre la prenombrada y el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, en fecha 26 de mayo de 2015; documento que constituye, igualmente, el fundamento de la pretensión principal incoada por la parte demandante/reconvenida en su escrito libelar. ASÍ SE DETERMINA.-
En tal sentido, visto que el documento fundante en ambas pretensiones, tanto en la demanda principal (RESOLUCIÓN DE CONTRATO) como en la reconvencional (CUMPLIMIENTO DE CONTRATO), resulta ser el mismo, y por cuanto el artículo 1.167 del Código Civil establece que en los contratos bilaterales, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su libre elección reclamar judicialmente su ejecución (Cumplimiento) o su resolución (Terminación), tal y como efectivamente ocurrió en la presente causa, es por lo que concluye esta Operadora de Justicia que, mal puede pretender el accionante/reconvenido, oponer la falta de cualidad e interés sustancial para incoar la pretensión reconvencional, toda vez que la Ley Sustantiva Civil concede el ejercicio de la acción (Ejecución o Resolución) a todo aquel que ostente interés en el documento que se trate, ante el incumplimiento de la otra parte de su obligación.
No obstante, debe advertir esta Sentenciadora que, el presunto incumplimiento de la obligación que ambas partes pretenden demostrar constituye materia de fondo y, por lo tanto, no puede ser dilucidado en este apartado, por cuanto, el deber del juez, se encuentra limitado únicamente a la constatación en actas de la cualidad de las partes para actuar válidamente en el proceso.
En consecuencia, siendo que existe una relación de identidad lógica entre la persona que figura como demandada/reconviniente, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley concede el ejerció de la acción, es por lo que deberá declararse, tal y como efectivamente se hará en la parte dispositiva del presente fallo IMPROCEDENTE la excepción perentoria de falta de cualidad e interés sustancial para reconvenir, alegada por la representación judicial de la parte demandante/reconvenida. ASÍ SE DECIDE.-
DEL SILECIO DE PRUEBAS
Visto que la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., previamente identificada, denunció mediante su escrito de informes presentado por ante esta Instancia Superior que, la sentencia recurrida, adolece del vicio de inmotivación por silencio de pruebas, toda vez que –según su decir- el Juez a-quo, omitió hacer una valoración completa de las declaraciones testimoniales cursantes en actas, es por lo que esta Juzgadora, considera oportuno traer a colación el contenido de la disposición normativa contenida en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, la cual preceptúa:
Artículo 509.- Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del juez respecto de ellas.
En relación al contenido y alcance del texto normativo in comento, el destacado jurista venezolano Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Tomo III, 1996, pág. 590, señala:
(…) Esta norma plantea el estudio de tres aspectos. Uno de ellos es el principio de exhaustividad, según el cual los jueces están en el deber de examinar toda cuanta prueba esté en los autos, sea para declararla inadmisible, impertinente, favorable o desfavorable, so pena de incurrir en el vicio de silencio de prueba.
El principio de exhaustividad de la prueba está en relación directa con la Litis analizada y decidida. (…)
(…Omissis…)
(…) La exhaustividad de la prueba no implica una previa declaración de su admisibilidad antes de valorarla positiva o negativamente. Si la prueba es apreciada en su mérito, debe presuponerse que el juez la tiene como prueba regular. Es carga procesal de la parte contraria hacerle ver la supuesta irregularidad, en cuyo caso el juez sí debe pronunciarse sobre la misma y en caso negativo, examinarla y valorarla.
Aun cuando la disposición impone al juez el deber de analizar toda cuantas pruebas cursen en los autos, el quebrantamiento de este precepto no implica necesariamente la nulidad de la sentencia, pues la nulidad procesal está gobernada por el principio de trascendencia o relevancia del acto en cuestión, de modo que si la prueba es ilegal o impertinente a la Litis –nada acredita a favor de uno u otro-, o si de hecho surge evidenciado de otra prueba de autos, ciertamente valorada, la falta de valoración de esa prueba silenciada no debe acarrear la nulidad o casación del fallo. Así se colige del artículo 206: “En ningún caso se declarará la nulidad si el acto (la sentencia) ha alcanzado el fin al cual estaba destinado (…)”.
En virtud de lo anterior, el principio de exhaustividad es adoptado por nuestro ordenamiento jurídico, a través de la disposición normativa consagrada en el artículo 509 de la Ley Adjetiva Civil; artículo según el cual, el Juez, al momento de tomar su decisión, se encuentra en el deber de tomar en consideración todos los medios probatorios promovidos por las partes, en sus respectivas oportunidades, siempre que los mismos hayan sido debidamente admitidos y evacuados, por cuanto, ésta deberá estar fundamentada no sólo en las afirmaciones de hecho que realicen las partes, sino en las pruebas que produzcan, so pena de incurrir en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, toda vez que, a la letra del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el sentenciador: “(…) Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados (…)”.
Aunado a lo anterior, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. RC. 000460, de fecha 13 de julio de 2016, con ponencia del magistrado Yván Darío Bastardo Flores, estableció que, cuando el Juez omite identificar, valorar y apreciar algún medio probatorio, se configura lo que la doctrina y la jurisprudencia denomina “vicio por silencio de prueba”, y en tal sentido, considera pertinente esta Superioridad, traer a colación un extracto de la decisión previamente referida, la cual consagra:
(…) El artículo 509 de la ley civil adjetiva establece el deber de los jueces de analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido en juicio, aun aquellas que a su juicio, no fueren idóneas para la obtención de algún elemento de convicción, y que además, expresen siempre su criterio respecto de ellas.
Cuando en la sentencia se omite el análisis de alguna o varias pruebas, o se prescinde de algún aspecto de éstas que guarde relación con un hecho controvertido, el Juez incurre en un error de juzgamiento que la doctrina y jurisprudencia denominan silencio de pruebas que puede ser total o parcial, según el caso. (Destacado de esta Alzada).
En este mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 000153, de fecha 11 de marzo de 2016, con ponencia de la magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba, estableció:
(…) El formalizante denuncia la falta de aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem, ya que a su decir la recurrida incurrió en el vicio de silencio de pruebas, toda vez que en el cuerpo de la sentencia no menciona, ni valora específicamente las pruebas promovidas por la parte demandante referidas a: i) los cheques de gerencia consignados en copia simple como anexos de la demanda; ii) la Constancia de Convivencia emitida por el Consejo Comunal San Martín de Porres de la Parroquia San Sebastián del Municipio San Cristóbal del estado Táchira y; iii) el documento privado de fecha 26 de abril de 2012 que riela a los folios 5,6 y 7 del expediente consistente en un borrador de transacción a ser presentado en un juicio de partición en el cual el demandante y la demandada figuraban como optantes a la compra de un inmueble en su condición de “casados entre sí”; documentos que constituían pruebas determinantes para la decisión.
Sobre el vicio de silencio de pruebas, esta Sala en sentencia N° 272 de fecha 13 de julio de 2010, exp. N° 10-045, en la cual se ratifican fallos dictados en los años 2006 y 2009, dejó establecido el siguiente criterio jurisprudencial:
“(…) Con relación al vicio de silencio de pruebas, esta Sala ha establecido, mediante sentencia Nº 235 de fecha 4 de mayo de 2009, (caso: J.G.B. contra V.P. y otra), lo siguiente:
“(…) Es criterio reiterado de esta Sala que el vicio de silencio de pruebas se produce cuando el sentenciador ignora por completo el medio probatorio, o hace mención de él pero no expresa su mérito probatorio, pues el representante del órgano jurisdiccional está en la obligación de valorar todas y cada una de las pruebas presentadas por las partes con independencia de quien la promovió (…)”. (Negritas de la cita).
En atención al precedente jurisprudencial antes transcrito, el vicio de silencio de pruebas se configura, cuando el juzgador no toma en cuenta en lo absoluto, algún medio probatorio sometido a su consideración por las partes, o cuando aun haciendo mención sobre éste, no expresa su mérito o valor, no obstante que la ley adjetiva que rige la materia lo constriñe a ofrecer un análisis y pronunciamiento al respecto (…). (Destacado de esta Superioridad).
Establecido lo anterior, debe esta Operadora de Justicia, señalar que, la denuncia efectuada por la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, relativa al vicio de inmotivación por silencio de pruebas, tiene como fundamento el análisis incompleto realizado por el sentenciador cognoscitivo, respecto a la apreciación de la prueba testimonial promovida por su representada, toda vez que –según su decir- no efectuó un resumen exhaustivo de las preguntas y repreguntas con sus respectivas respuestas, en tal sentido, esta Juzgadora debe recalcarle a la parte demandada/reconviniente que, el juez es soberano en la apreciación de la prueba de testigos, por lo tanto, el hecho de que el mismo aprecie el referido medio de una forma distinta a como lo hubiese pretendido la parte, no comporta silencio de prueba alguno. ASÍ SE ESTABLECE.-
Empero a ello, del análisis realizado a las actas procesales que conforman el presente expediente, verifica esta Jurisdicente que, el Juzgado Cognoscitivo en la sentencia recurrida, omitió todo pronunciamiento respecto a los medios probatorios promovidos por las partes, conjuntamente con sus escritos de informes presentados en primera instancia, constatándose con ello que, el referido fallo, contraviene el principio de exhaustividad consagrado en el ya citado artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por lo que colige quien hoy decide que, la sentencia apelada se encuentra inficionada del vicio de inmotivación por silencio de pruebas. ASÍ SE DETERMINA.-
En derivación de lo anterior, resulta menester para esta Juzgadora, traer a colación el contenido del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone:
Artículo 209.- La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciado por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo de litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del artículo 246.
Parágrafo Único.- Los Tribunales Superiores que declaren el vicio de la sentencia de los inferiores, apercibirán a éstos de la falta cometida y en casos de reincidencia, les impondrán una multa que no sea inferior a dos mil bolívares ni exceda de cinco mil. (Negrillas y subrayado de esta Superioridad).
En tal sentido, esta Operadora de Justicia deberá declarar, tal y como en efecto lo hará en la parte dispositiva del presente fallo, NULA la decisión proferida por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 05 de octubre de 2022, y en tal sentido, de conformidad con lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Juzgadora pasar a realizar pronunciamiento sobre el mérito del presente asunto. ASÍ SE DECLARA.-
Por último, en virtud del vicio antes delatado, esta Alzada se ve en la obligación de realizar un llamado de atención al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a los fines de extremar el cuidado al momento de tomar una decisión, procurando analizar todos y cada uno de los medios probatorios que consten en actas, sean éstos pertinentes o no, ello de conformidad con el principio de exhaustividad establecido en el ya mencionado artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Dilucidado lo anterior, y a los fines de inteligenciar el mérito del presente asunto, considera menester quien hoy decide, señalar que, la presente causa inició mediante formal demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoare el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, contra la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., previamente identificados, en lo que respecta al contrato privado suscrito por los prenombrados en fecha 26 de mayo de 2015, denominado “DOCUMENTO MACRO”, específicamente, a la celebración de un contrato de opción a compraventa sobre un lote de terreno de TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA METROS CON VEINTIOCHO DECÍMETROS CUADRADOS (3.230,28 m²), y las bienhechurías constituidas por un galpón que viene ocupando la Sociedad Mercantil El Tacón, C.A., en calidad de arrendataria y, en consecuencia, le sea devuelta la cantidad de NOVECIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y DOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD. 907.332,00) que fueron pagados por concepto de abonos a capital del precio de venta acordado e intereses moratorios.
Ahora bien, el fundamento de la pretensión sustancial ejercida por el sujeto activo de la relación jurídico-procesal, radica en el hecho de que, -según su decir- la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., incumplió con las obligaciones asumidas en dicho documento, toda vez que, ambas partes acordaron concederse hasta el día 29 de mayo de 2015, para dar cumplimiento a lo acordado, siendo que hasta la presente fecha, no ha sido llevada a cabo la celebración del contrato de opción a compraventa del inmueble antes especificado por ante una Notaría, en virtud de la inexistencia del documento de condominio del aludido centro comercial debidamente protocolizado, el cual -según su dicho- imposibilita la enajenación del inmueble.
No obstante, alega la representación judicial de la parte accionante que, su representado efectuó en distintas oportunidades pagos que fungían como abonos a capital del precio de venta convenido e intereses moratorios, haciendo hincapié en el hecho de que, tal obligación no había ni siquiera nacido, por cuanto, la misma derivaba de la celebración del contrato de opción de compraventa del inmueble ut supra descrito por ante una Notaría.
En derivación de lo anterior, la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, alegó en su escrito de contestación al fondo de la demanda que, el documento denominado “MACRO”, fue objeto de modificaciones verbales realizadas de común acuerdo por ambas partes, en lo concerniente específicamente, a la aceptación de pagos parciales o abonos a capital del precio de venta acordado e intereses moratorios, así como al hecho de que la compradora se comprometía a pagar íntegramente la totalidad del precio de venta convenido, antes del otorgamiento del documento definitivo de compraventa.
En tal sentido, ante el incumplimiento del ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, de las modificaciones verbales acordadas por ambas partes, es por lo que interpuso como pretensión reconvencional el CUMPLIMIENTO del contrato privado suscrito en fecha 26 de mayo de 2015, denominado “DOCUMENTO MACRO”, en lo que respecta a la compraventa de un lote de terreno de TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA METROS CON VEINTIOCHO DECÍMETROS CUADRADOS (3.230,28 m²), y las bienhechurías constituidas por un galpón que viene ocupando la Sociedad Mercantil El Tacón, C.A., en calidad de arrendataria y, en consecuencia, solicitó le sea pagada la cantidad de QUINIENTOS SESENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA CON CUARENTA Y SEIS CENTAVOS (USD. 563.328,46), por concepto de capital adeudado del precio de venta aún no pagado, e intereses moratorios, así como aquellos que se sigan causando hasta la completa satisfacción del pago.
Asimismo, negó que fuese necesaria la elaboración de documento de condominio alguno, por cuanto, -según su decir-, las disposiciones normativas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, no resultan ser aplicables a la presente causa, toda vez que el inmueble ocupado actualmente por la Sociedad Mercantil El Tacón, C.A., en calidad de arrendataria, y el inmueble perteneciente a la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., son distintos e independientes entre sí. Aunado a ello, señaló que, la parte actora/reconvenida, ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, incumplió con su obligación de designar a la persona jurídica que fungiría como optante compradora del inmueble objeto de negociación
Así las cosas, la parte actora/reconvenida, alegó en su escrito de contestación a la reconvención planteada que, al no existir en el documento denominado “MACRO” la obligación de pagar suma de dinero alguna por concepto de negociación del galpón y su terreno, mal podría la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., pretender el cumplimiento de dicho contrato, toda vez que, no existe documento de opción de compraventa autenticado donde conste la obligación de pagar la suma de dinero exigida y, por lo tanto, la pretensión reconvencional afirmada, se encuentra carente de causa que la sustente. Por último, dados los alegatos esgrimidos por la parte demandada/reconviniente, señaló que, la novación en materia contractual, no puede presumirse, ello en virtud de lo establecido en el artículo 1.315 del Código Civil.
Establecido lo anterior, y previa toda consideración respecto a la pretensión que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoare el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, contra la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., previamente identificados, resulta menester para quien hoy decide, analizar a priori la pretensión reconvencional que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentare la parte demandada/reconviniente, toda vez que, dada la naturaleza de la misma, ésta pudiese tener incidencia en la procedencia en Derecho o no, de la pretensión ejercida por la actora.
DE LA PRETENSIÓN RECONVENCIONAL POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
A los fines de resolver la pretensión reconvencional propuesta por la parte demandada/reconviniente, considera oportuno esta Juzgadora, trae a colación la definición de contrato dada por Henri León y Jean Mazeaud en su obra titulada “LECCIONES DE DERECHO CIVIL”, Tomo 5, páginas 65 y 66, en el cual estipulan lo siguiente:
El artículo 1.101 del Código Civil da del contrato una definición tomada de Pothier: “El contrato es una convención por la cual una o más personas se obligan, hacia otra o varias más, a dar, a hacer o a no hacer alguna cosa”

En el lenguaje corriente se emplean como sinónimos de contrato otros dos términos: acto jurídico y convención; pero, en el lenguaje del derecho, cada una de esas palabras posee, o debería poseer, un sentido técnico preciso:
(…Omissis…)
3° El contrato es una convención generadora de derecho. El contrato es, por consiguiente, una especie particular de convención. (…)

Continuando con esta idea, el artículo 1.133 de nuestro Código Civil plantea la definición de contrato, a saber: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”. Sobre este artículo, Emilio Calvo Baca, hace un comentario diciendo que:
No es tarea fácil definir el contrato. Diremos que: “Es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir a entregarle bienes o prestarle servicios o a abstenerse de hacer algo”: El contrato crea obligaciones, pero también puede modificar o extinguir las anteriores establecidas.
Ahora bien, sobre la definición de contrato, el autor venezolano JOSE MÉLICH-ORSINI, en su obra titulada “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, declara que:
En la moderna doctrina italiana suele reservarse la palabra “convención” para designar negocios bilaterales de contenido personal, tales como el matrimonio (Art. 44 C.C.), la separación de cuerpos entre cónyuges (Art. 189), los esponsales (Art. 41 C.C.), etc. Para esta misma doctrina el “contrato” se define como un acuerdo entre dos o más partes para constituir, regular o disolver entre ellas una relación jurídica patrimonial” (Art. 1321 C.C. italiano vigente).

Así las cosas, habiendo estudiado las posiciones doctrinales antes citadas y habiendo analizado lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil, esta Superioridad entiende que el contrato se trata de un acuerdo de voluntades entre dos o más personas con el fin de crear, modificar o extinguir entre las mismas, una relación jurídica de carácter patrimonial.
Establecido lo anterior, se hace indefectiblemente necesario, traer a colación la disposición normativa contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, la cual funge como sustento de ambas pretensiones:
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (Destacado de esta Alzada).

Consagra entonces la disposición normativa ut supra transcrita que, en las relaciones contractuales de carácter bilateral o sinalagmáticas, en caso de incumplimiento por una de las partes contractuales, la otra tiene el derecho de acudir ante los Órganos de Administración de Justicia, a los fines de constreñir a la parte morosa, a cumplir con la obligación u obligaciones incumplidas o, a solicitar la terminación o resolución del contrato, pudiendo incluso, reclamar la indemnización por daños y perjuicios.
Establecido lo anterior, respecto a los requisitos de procedibilidad de la pretensión resolutoria o de cumplimiento, el autor venezolano Emilio Calvo Baca, (Ob. Cit.) pág. 772, realiza el siguiente comentario:
La doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber:
1°. Es necesario que se trate de un contrato bilateral. En ello no hay duda alguna. Sin embargo, esta condición plantea la cuestión de determinar si la acción resolutoria es aplicable a las demás convenciones de naturaleza sinalagmática y a los contratos sinalagmáticos imperfectos.
2°. Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes.
Por lo que respecta al carácter culposo del incumplimiento de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución.
3°. Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta en favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida o el pago del precio, si ésta no cumple su obligación.
4°. Es necesario que el Juez declare la resolución.
La doctrina está de acuerdo en que la resolución no debe dejarse al arbitrio de las partes en el sentido de poseer la facultad de dar por terminado un contrato cuando consideren que la otra parte ha incumplido sus obligaciones. (Destacado de esta Alzada).
Así las cosas, se desprende de la doctrina previamente citada que, para obtener la procedencia en Derecho de la pretensión de resolución o cumplimiento del contrato, es necesario que el mismo sea bilateral o sinalagmático, que la parte actora haya cumplido con su obligación y que la demandada haya a su vez incumplido con su prestación.
Establecido lo anterior, pasa esta Juzgadora a verificar si, en el caso sub iudice, se encuentran cumplidos todos los presupuestos procesales antes explanados y, en tal sentido, se constata que, el contrato objeto de la presente controversia, tal como se indicó previamente, se trata de un documento privado suscrito en fecha 26 de mayo de 2015, entre el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI y la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., mediante el cual se establecieron obligaciones para ambas partes, a fin de materializar una futura opción de compraventa sobre el inmueble objeto de litigio, razón por la cual, considera quien hoy decide que, dicho contrato, es de naturaleza bilateral, cumpliéndose así el primero de los supuestos de procedencia. ASÍ SE DETERMINA.-
Ahora bien, respecto al segundo de los requisitos de procedibilidad, relativo al incumplimiento de las obligaciones contraídas por alguna de las partes, esta Juzgadora considera menester traer a colación lo alegado por la parte demandada/reconviniente en su escrito de contestación, mediante el cual, señaló:
Las partes ratificaron verbalmente y de común acuerdo, lo que se había pactado en el documento “Macro”, en el sentido de que la compradora satisface en su totalidad la integridad del precio de venta del galpón y su terreno, antes del otorgamiento de cualquier documento traslativo de propiedad, y desde luego, una vez que el actor pagó los primeros 300.000USD$ (vencido el lapso natural del documento “Macro”) sin necesidad de que se otorgara el documento de opción y más aún continuando el actor en forma voluntaria y consciente haciendo otros pagos imputables al precio de la venta (abonos de capital e intereses de mora), tal como el mismo lo reconoce en su libelo, puede entonces constatarse de su propia redacción y del material probatorio que acompañó, que le pago del monto de la “opción” y los posteriores pagos a capital y a intereses (…) prueban que el Señor Umberto Banfi propuso y aceptó el cumplimiento de su obligación de pago en oportunidades distintas a las establecidas contractualmente, quedando vigente la condición contractual y ratificada verbalmente, que el pago total del precio de la venta se efectuaría con antelación al otorgamiento del documento definitivo de venta.
(…Omissis…)
(…) el propio actor reconvenido mediante la explanación de los hechos en su libelo y de los pagos que realizó causados y reconocidos por el mismo, en cada oportunidad, como abono de capital y/o (Sic.) intereses respectivamente, evidencian su incumplimiento, siendo que el último pago realizado por el actor por concepto de intereses fue en diciembre de 2017, fecha ésta muy posterior al fenecimiento de la prórroga acordada por las partes hasta el 10 de junio de 2016, no pagando desde entonces ninguna otra cantidad de dinero.,
(…) se evidencia del libelo y del material acompañado por el actor reconvenido, que éste realizó pagos de capital e intereses, en fechas posteriores al vencimiento natural de la obligación y a sus prórrogas, y la demandada así lo aceptó, por lo que el otorgamiento del documento definitivo de venta necesariamente queda sujeto o supeditado al pago íntegro de la deuda que hasta la presente fecha no ha HONRADO el Sr. Umberto Banfi.
Es el caso Ciudadano Juez, que han transcurrido más de 4 años desde la firma del documento “Macro” (26 de mayo de 2015) sin que el ciudadano Umberto Banfi haya pagado a nuestra representada, la diferencia del precio de la venta convenida, ni sus intereses moratorios, condición ésta necesaria e impretermitible, para que nuestra mandante proceda al otorgamiento del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente.
Establecido lo anterior, vistas las alegaciones realizadas por la parte demandada/reconviniente en la presente causa, respecto a las modificaciones verbales al documento “MACRO”, resulta menester para quien hoy decide, traer a colación el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone lo siguiente:
Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, (subrayado y resaltado de este Juzgado). El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presentan oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Sobre el principio dispositivo, el autor venezolano Emilio Calvo Baca en su obra titulada “Vocabulario de Derecho Procesal Civil Venezolano” establece:
Consiste este principio en que el ejercicio de la acción procesal está encomendado en sus dos formas, activa y pasiva, a las partes y no al juez. (Resaltado y subrayado de esta Superioridad).

(…) 2. La aportación de las pruebas y formulación de alegatos, han de hacerla las partes conforme a las reglas que rigen la carga de la prueba y la formulación o exposición de los alegatos.

En el mismo orden de ideas, el tratadista procesal venezolano, Arístides Rengel-Romberg en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano” Tomo I, Caracas 2016, págs. 164 y 165, respecto al principio dispositivo comenta lo siguiente:
Se dice que en un proceso rige el principio dispositivo o de presentación de las partes, cuando corresponde exclusivamente a éstas determinar el alcance y contenido de la disputa judicial y queda el tribunal limitado a la sola consideración de lo que los litigantes han planteado ante él.(Resaltado y subrayado de esta Alzada) La vigencia de este principio encuentra su justificación en que el objeto de la controversia es siempre una relación jurídico-privada, en la cual no está interesado el Estado y, por tanto, debe quedar librada al poder de disposición de los particulares la materia o el interés cuya tutela procuran en el proceso.
(…Omissis…)
El proceso civil ordinario venezolano está regido por el principio dispositivo, del cual son manifiestamente expresas las máximas: Nemo iudex sine actore; Ne procedatiudex ex officio; Ne eatiudex ultra petitapartium, según las cuales, en materia civil el juez no puede iniciar el proceso sino a instancia de parte, salvo el caso en que la ley lo autorice para obrar de oficio, o cuando a resguardo del orden público o de las buenas costumbres o de las buenas costumbres sea necesario dictar debiendo los jueces atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de hechos no alegados ni probados (Art. 12 C.P.C); debiendo la sentencia contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas nombrando a la persona condenada o absuelta y la cosa sobre que recae la condenación o absolución; sin que en ningún caso se pueda absolver la instancia (Art. 243 C.P.C)”.

Como se evidencia de la doctrina citada ut supra y de la disposición establecida en el precitado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el proceso civil está regido por el principio dispositivo, lo que significa que el juez está siempre sujeto a lo alegado y probado por las partes, no pudiendo suplir defensas de parte, por cuanto de hacerlo, el juzgador incurriría en el vicio de ultra petita o en el vicio de extra petita, ya que el juez está extralimitándose en sus funciones y por lo tanto haría su decisión nula por contravenir lo dispuesto en los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, expuesta como fue la esencia del principio dispositivo, pasa esta Juzgadora a realizar un análisis del principio de la carga de la prueba. Ante este particular, el autor venezolano Arístides Rengel-Romberg, (Ob. Cit.) argumenta lo siguiente:
(…) Y hemos visto también que así como existe una identificación de principio entre el objeto de la prueba y el objeto de la alegación, la hay también entre la carga de la prueba, conforme al conocido principio según el cual, para demostrar en hecho en el proceso es menester haberlo afirmado, sea el actor en la demanda, o bien el demandado en la contestación. Y como en el proceso dispositivo, del cual estamos tratando la prueba es prueba de parte y no del juez. (Subrayado y resaltado de esta Alzada).
En el mismo plano doctrinal, el maestro italiano, Francesco Carnelutti, en su obra titulada “Instituciones de Derecho Procesal Civil” Volumen II, Buenos Aires, 1973, pág. 344, realiza las siguientes consideraciones:
Que el juez sea informado de los motivos es necesario, pero no suficiente para conseguir los fines del proceso, para los cuales es necesario también que la información sea verificada mediante pruebas. Fruto de la misma tendencia en virtud de la cual las partes se sienten impulsadas a informar lo mejor posible al juez, es que ellas se le suministran también a que se le plantea en los términos indicados a propósito de la carga de información, el problema sobre si y hasta qué punto la correspondiente facultad se constituye en carga.

El problema está dominado por el principio en virtud del cual, mientras en el proceso operan dos partes en contraste entre sí, es no sólo posible, sino útil, privar al juez de toda iniciativa en orden a la búsqueda de las pruebas, en la cual debe pensar en su interés cada una de las partes; es verdad que esto estimula a proponer sólo las pruebas favorables, no las pruebas contrarias , pero a ello provee naturalmente la otra; así no pudiendo contar con la iniciativa del juez, cada parte se ve estimulada al máximo en la búsqueda y el juez, a su vez, queda libre de una tarea que puede comprometer su imparcialidad. Por eso a la facultad de cada una de las partes se agrega la carga de proponer las pruebas, en apoyo de los motivos adoptados por ella.

Siguiendo con el tópico de la carga de la prueba, esta Superioridad considera necesario hacer mención de lo dispuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RC.00364 de fecha 30 de mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, la cual establece:
(…) Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos.

Bajo el manto de estos conceptos, considera este Alto Tribunal que la sentencia recurrida violentó la regla de la carga de la prueba, pues habiendo afirmado la parte actora la identidad jurídica entre la empresa denominada en el acta de secuestro y embargo preventivo de bienes y la que aparece como demandada, y habiendo sido negado esa conexión por la demandada, tenía la parte que afirmó la coincidencia, la carga de probar el vinculo de la que aparece mencionada en el acta con la que aparece como demandada, y no dejar a la sola iniciativa de la parte accionada, la carga de probar que no existía esa identidad. (Resaltado y subrayado de esta Juzgadora).

Dicho criterio de la Sala ha permanecido pacífico, reiterado e inveterado, según se evidencia del análisis de la sentencia No. RC.000199 de la misma Sala, de fecha 02 de abril de 2014, con ponencia de la Magistrada Isbelia Josefina Pérez Velásquez, la cual establece:
(…) cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto que no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquella. (GF. N° 17 (2° ETAPA) P63)…”.
(…Omissis…)
Igualmente en este sentido, en sentencia N° 170 de fecha 26 junio de 1991, caso Roberto Cordero Torres contra Guido Leopardi y otros, la Sala indicó:

“…Reus in exceptionefit actor…” se refiere a una actitud específica de demandado. En efecto, el reo puede adoptar distintas posiciones frente a las pretensiones del actor, a saber:

a) Convenir absolutamente o allanarse a la demanda. El actor queda exento de prueba.

b) Reconocer el hecho, pero atribuyéndole distinto significado jurídico. Toca al juez “decir” el derecho.

c) Contradecir o desconocer los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos deriven. El actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre en el proceso depende el éxito y el alcance de sus pretensiones.

d) Reconocer el hecho con limitaciones, porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo o modificativo. Al reo le corresponde probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas…”.

En atención a las normas jurídicas citadas y al precedente jurisprudencial antes transcrito, se pone manifiesto que si el demandado se limita únicamente a efectuar una simple negación de las afirmaciones del actor, corresponderá entonces al actor toda la carga de la prueba. No obstante, si urge una actitud dinámica del demandado en la cual no se limite a la contradicción pura y simple de la pretensión de su oponente, sino que expone particulares razones de hecho para discutirlas, precisamente porque presenta entre esas razones hechos impeditivos, modificativos o extintivos de las pretensiones de su contraparte, está asumiendo la carga de la prueba, por tanto, de lo que logre demostrar en ese sentido, dependerá su triunfo. (Subrayado y resaltado de este Juzgado).

Continuando con el tema de la carga de la prueba, expone el procesalista uruguayo Eduardo Couture en su obra “Fundamentos del Derecho Procesal Civil”, Caracas-Venezuela, 2007, pág. 228, lo siguiente:
Carga de la prueba quiere decir, en primer término, en su sentido estrictamente procesal, conducta impuesta a ambos litigantes(resaltado y subrayado de este Tribunal), para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos.

La ley distribuye por anticipado entre uno y otro litigante la fatiga probatoria. Textos expresos señalan al actor y al demandado las circunstancias que han de probar, teniendo en consideración sus diversas proposiciones formuladas en el juicio.
(…Omissis…)
La carga de la prueba se reparte entonces entre ambos litigantes, porque ambos deben deparar al magistrado la convicción de la verdad de cuanto dicen. Los hechos no probados se tienen por no existentes, ya que no existe normalmente, en el juicio civil dispositivo (resaltado y subrayado de esta Alzada), otro medio de convicción que la prueba suministrada por las partes. El juez realiza a expensas de la prueba producida, una especie de reconstrucción de los hechos, descartando aquellos que no han sido objeto de demostración; y sobre ellos aplica el derecho.

Sobre este particular, también se pronuncia Santiago Sentís Melendo en su obra “La Prueba” pág. 19, manifestando lo siguiente: “(…) Digo una vez más: el juez no es un buscador de pruebas” (subrayado y resaltado de este Juzgado Superior); es un utilizador de aquellas que las partes hayan encontrado; (…)”.
Así pues, tanto la doctrina como la jurisprudencia citada, se concatenan con el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, así como el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales expresan lo siguiente:
Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.
En derivación de lo anterior, de conformidad con lo dispuesto en las disposiciones normativas transcritas, en concordancia con la doctrina y jurisprudencia invocada, colige quien hoy decide que, es carga de quien afirma la existencia de un hecho, el probar la veracidad de tal afirmación. Así las cosas, siendo que la parte demandada/reconviniente, alegó la existencia de modificaciones verbales realizadas al contrato “MACRO”, es decir, un hecho modificativo, se constituye como carga de ésta, demostrar tal alegato, en tal sentido, verifica quien hoy decide que, el sujeto pasivo de la relación jurídico-procesal y activo por vía reconvencional, trató de demostrar su alegación a través de la prueba testimonial, la cual fue desechada en virtud de la prohibición legal expresa contenida en el artículo 1.387 del Código Civil, razón por la cual, constata esta Jurisdicente que, no existe medio probatorio alguno tendente a la demostración de tal alegación. ASÍ SE ESTABLECE.-
Así pues, dada la no concurrencia de la totalidad de los presupuestos procesales contenidos en la disposición normativa contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, y toda vez que los pagos realizados por la parte actora/reconvenida y reconocidos por ésta –según su propio alegato- no comportan modificación o novación alguna, es por lo que deberá esta Superioridad, declarar, tal y como en efecto lo hará en la parte dispositiva del presente fallo SIN LUGAR la pretensión reconvencional que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoare la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., contra el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, respecto a la celebración del contrato de opción de compraventa sobre un lote de terreno de TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA METROS CON VEINTIOCHO DECÍMETROS CUADRADOS (3.230,28 m²), y las bienhechurías constituidas por un galpón que viene ocupando la Sociedad Mercantil El Tacón, C.A., en calidad de arrendataria ASÍ SE DECIDE.-
DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO
Ahora bien, dilucidada como fue la pretensión reconvencional aducida por la parte demandada, corresponde entonces pasar a analizar la pretensión principal de la parte actora, relativa a la RESOLUCIÓN del contrato privado suscrito por las partes en fecha 26 de mayo de 2015, en lo que respecta a la celebración del contrato de opción de compraventa sobre un lote de terreno de TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA METROS CON VEINTIOCHO DECÍMETROS CUADRADOS (3.230,28 m²), y las bienhechurías constituidas por un galpón que viene ocupando la Sociedad Mercantil El Tacón, C.A., en calidad de arrendataria. En tal sentido, con el propósito de evitar repeticiones tediosas e inútiles, se dan por reproducidos en este particular, los argumentos referentes a los requisitos de procedencia para la pretensión de resolución o cumplimiento de contrato, así como la existencia del primer presupuesto de procedencia, relativo a la naturaleza bilateral del contrato suscrito. ASÍ SE ESTABLECE.-
En lo que respecta al segundo requisito de procedencia, relativo al incumplimiento de las obligaciones contraídas por alguna de las partes, esta Juzgadora considera menester traer a colación lo alegado por la parte demandante/reconvenida en su libelo de demanda, en virtud del cual, señaló:
(…) La única obligación que existe entre nosotros es la que nacía del DOCUMENTO MACRO, el cual fue firmado el 26 de mayo de 2015. Y no había comenzado a correr ninguna obligación por cuanto el plazo para el pago de las cantidades de dinero comenzaba a correr a partir de la firma del documento de opción de compra notariado el cual no se había otorgado. Es decir, el pago de las cantidades de dinero a que hace referencia la Cláusula Segunda del DOCUMENTO MACRO estaban sometidas a la condición de que se firmara un contrato de opción de compraventa notariado en el cual se incluiría a la empresa EL TACÓN C.A., como PROMITENTE COMPRADORA.
(…Omissis…)
(…) La sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., no cumplió con la obligación de elaborar el contrato de opción de compraventa en forma notariada (Sic.), por cuanto, no tenía protocolizado el Documento de Condominio y por tanto no podía identificar en el documento el bien objeto de opción de compraventa, ni el área común, ni la determinación de los puestos de estacionamiento.
(…Omissis…)
(…) desde la firma del DOCUMENTO MACRO, esto es, desde el veintiséis (26) de mayo de dos mil quince, hasta la presente fecha, han transcurrido más de cuatro años (4) sin que CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., cuando todas las obligaciones asumidas por las partes en el contrato debieron cumplirse el veintinueve (29) de mayo de 2015.
Y en todo ese tiempo no se cumplió con su obligación de otorgarme el documento de opción de compraventa notariado (Sic.), configurándose un incumplimiento a las obligaciones asumidas en el DOCUMENTO MACRO antes referido.
Establecido lo anterior, debe esta Juzgadora analizar el contenido del documento denominado “MACRO”, específicamente lo estipulado en la cláusula segunda, la cual dispone lo siguiente:
Cláusula Segunda: Del precio de venta y del tipo de moneda convenida para el pago.- El precio de compra del Galpón y lote de terreno ha sido convenida de mutuo acuerdo entre las partes en la suma de UN MILLON TRESCIENTOS MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$ 1.300.000,oo). Que deberá ser cancelada de la siguiente manera: a) la suma de TRESCIENTOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMÉRICA (US$ 300.000,OO), mediante transferencia a la cuenta No. 005482775327, cuya titular es EGLE JOSEFINA RINCÓN PAZ del banco Bank Of América, el día de la firma de la opción de compraventa notariada; b) la cantidad de UN MILLÓN DE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMÉRICA (US$ 1.000.000,00), mediante transferencia a la cuenta No. 005482775327, cuya titular es EGLE JOSEFINA RINCÓN PAZ del banco Bank Of América, dentro del lapso de noventa día continuos contados a partir de la firma de la opción de compraventa, lapso que puede ser prorrogado por una única vez de noventa días (…)
En virtud de lo establecido en la referida disposición contractual, constata quien hoy decide que, el pago de la primera cantidad dineraria se encontraba supeditado a la celebración del contrato de opción de compraventa por ante alguna oficina notarial, en tal sentido, los artículos 1.197 y 1.198 del Código Civil, prevén lo siguiente:
Artículo 1.197.- La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto.
Artículo 1.198.- Es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto.
Es resolutoria, cuando verificándose, repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiese jamás contraído.
En este mismo orden de ideas, los autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES”. Derecho Civil III, Tomo I, Editorial Universidad Católica Andrés Bello, 1999, Caracas-Venezuela, Págs. 310 y 312, establecen lo siguiente:
La doctrina y la legislación definen a la condición como un acontecimiento futuro e incierto del cual depende la existencia o la terminación de la obligación.

La condición es una modalidad que se debe exclusivamente a la voluntad de las partes quienes son libres de adoptarla o no. La condición no debe confundirse con los elementos constitutivos de la obligación o del negocio jurídico, ni con los requisitos que debe llenar determinado concepto (…)
(…Omissis…)
La condición suspensiva es aquella de cuya realización depende la eficacia, existencia plena de la obligación. La obligación sometida a condición suspensiva solo produce sus efectos cuando se verifica la condición (…)
Conforme a lo anterior, debe entenderse entonces por condición suspensiva, a aquella que hace depender la existencia de una obligación a la ocurrencia o no de un hecho futuro e incierto, la cual, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.199 del Código Civil, puede derivar de un acontecimiento fortuito, ajeno a las partes, o bien de un acto volitivo de alguna de ellas. Así las cosas, visto que en caso sub iudice, el pago de la primera cantidad de dinero correspondiente a TRESCIENTOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$ 300.000,00), debía efectuarse al momento de la celebración del contrato de opción de compraventa del inmueble objeto de litigio por ante una Notaría, es por lo que colige quien hoy decide que, dicha obligación, se encuentra sometida a una condición suspensiva simplemente potestativa, por cuanto, según lo han referido los autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre (Ob. Cit.), pág. 314.: “(…) Dependen en parte de la voluntad de quien se obliga y en parte de un hecho externo a esa voluntad (…)” ASÍ SE DETERMINA.-
Aunado a lo anterior, la representación judicial de la parte actora/reconvenida, ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, identificado en actas, alegó en su escrito introductorio a la presente causa que, la razón por la cual, ambas partes fijaron como primera oportunidad de pago, el día de la firma del documento de opción de compraventa por ante una Notaría, fue porque -según su decir- al momento de la celebración del documento denominado “MACRO”, no había sido registrado el Documento de Condominio del CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA; documento que permitiría determinar y deslindar el área vendible.
Por su parte, la representación judicial del sujeto pasivo de la relación jurídico-procesal, alegó que, el inmueble objeto de litigio, es independiente del inmueble ocupado y que es propiedad del CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A.; motivo por el cual, el mismo no se encuentra sometido al régimen de Propiedad Horizontal, previsto en la Ley especial de la materia.
A los fines de determinar si el inmueble que está siendo ocupado por la Sociedad Mercantil El Tacón, C.A., en calidad de arrendataria, resulta ser independiente o no del inmueble del cual es propietaria la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A, resulta menester para quien hoy decide, analizar el contenido de las experticias realizadas al inmueble in comento. En tal sentido, se desprende de la experticia promovida por la parte demandada, lo siguiente:
Los expertos dejamos constancia que formando parte del Centro Comercial Juana de Ávila existe un Galpón. La cabida del Galpón es de DOS MIL SEISCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (2.640 mts²) lo cual se obtuvo de las mediciones realizadas en el sitio y contrastadas en el plano de mensura RM2016-11-0029 el cual nos fue suministrado.
En concordancia con lo anterior, de la experticia promovida por la parte demandante, se desprende lo siguiente:
Así mismo (Sic.) forma parte integrante del referido Centro Comercial un Galpón, el cual no tiene placa que lo identifique pero, no obstante ello (Sic.) en el Plano de Catastro signado con el No. RM 2016-11-0028 aparece identificado como LOCAL 14.
En este mismo orden de ideas, se evidencia del plano de mensura identificado con el No. RM-2016-11-0028, el cual corre inserto al folio No. 135 de la Pieza marcada como Principal No. 01 que, el inmueble ocupado por la Sociedad Mercantil EL TACÓN, C.A, forma integrante del Centro Comercial Juana de Ávila, C.A., encontrándose individualizado como Local No. 14. En tal sentido, vista las resultas de los medios probatorios antes referidos, colige quien hoy decide que, el inmueble sub litis, efectivamente forma parte integrante de un inmueble de mayor extensión, razón por la cual, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, el mismo se encuentra regido por las disposiciones de dicha Ley. ASÍ SE DETERMINA.-
Establecido lo anterior, el artículo 26 de la Ley especial que rige la materia, consagra lo siguiente:
Artículo 26.- Antes de procederse a la enajenación de cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá, además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el Registrador estampará las notas marginales a que se refiere el artículo 1.926 del Código Civil.
Se acompañará al documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes.
Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el proyectista de la obra o, en su defecto, por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no se alteran o modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias, de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio, el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la asamblea de propietarios, y versará sobre las siguientes materias:
1) Atribuciones de la Junta de Condominio y del administrador;
2) Garantía que debe prestar el administrador para responder de su gestión;
3) Normas de convivencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;
4) Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;
5) Normas para el mejor funcionamiento del régimen. Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta.
Todas las especificaciones mencionadas en este artículo se considerarán reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de cualquier apartamento, local, establecimiento, depósito o maletero.
Parágrafo único.- Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamentos no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión expresa o tácita que se hiciere en el Documento de Condominio no se considerará válida.
Conforme a la disposición normativa ut supra transcrita, debe entenderse por documento de condominio, a aquel instrumento encargado de establecer las cargas y espacios comunes con los que cuenta una edificación, el cual deberá ser protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, formalidad sin la cual, no podrá procederse a la posterior enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra forma de negociación que verse sobre los inmuebles regidos por la Ley de Propiedad Horizontal, a tenor de lo establecido en los artículos 31, 32 y 33 de la referida Ley, los cuales establecen:
Artículo 31.- Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5 de esta Ley y que se encuentren dentro del área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de condominio.
Cualquier operación celebrada en contravención a esta disposición es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que haya lugar.
Artículo 32.- No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al documento de condominio establecido en el artículo 26.
No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.
Artículo 33.- Los títulos a que se refiere el artículo anterior deberán contener:
a) Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de Condominio;
b) La designación del apartamento, con expresión del área correspondiente, situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c) El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la totalidad del inmueble.
Las disposiciones normativas citadas, establecen la obligación del propietario de protocolizar el documento de condominio, siendo ésta de impretermitible cumplimiento a fin de proceder a la enajenación de cualquier inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal. En tal sentido, de actas se desprende que, la parte demandada/reconviniente, reconoció que el documento de condominio del CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, no existe, por cuanto, -según su decir- el mismo no era necesario a los fines de proceder a la venta del Local No. 14, lo cual debe ser concatenado, necesariamente, con las resultas de la prueba de informes dirigida a la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, la cual corre inserta del folio No. 23 al 28 de la Pieza marcada como Principal No. 2, dado que, de la misma se desprende que no existe hasta los momentos, constitución de documento de condominio alguno del aludido centro comercial, así pues, yerra el accionado al establecer que no era necesario tal documento a los fines de la enajenación del Local No. 14, que está siendo ocupado por la Sociedad Mercantil EL TACÓN, C.A., en calidad de arrendataria, así como también, al hecho de que no se constituye como una obligación suya por no estar prevista en el contrato privado denominado “MACRO”, por cuanto, dicha obligación, se encuentra establecida en la Ley especial aplicable a la materia, es decir, no se constituye como una obligación contractual sino legal, cuyo cumplimiento es de estricto orden público y, por lo tanto, no es necesario que esté expresamente estipulada en un contrato para su existencia. ASÍ SE ESTABLECE.-
En derivación de lo anterior, concluye esta Operadora de Justicia que, constituye una obligación legal para la parte demandada/reconviniente Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., la protocolización del documento de condominio del referido centro comercial; obligación que debe ser cumplida con anterioridad a cualquier otra. Así las cosas, ante la inexistencia de tal documento, resulta imposible que pueda procederse a la celebración del contrato de opción a compraventa sobre el inmueble objeto de litigio por ante una Notaría, toda vez que la Ley especial aplicable a la materia (Ley de Propiedad Horizontal), exige para la enajenación de los inmuebles amparados por la misma, el cumplimiento de este requisito esencial y, en tal sentido, cuando la ley no da lugar a interpretación, mal puede el juzgador realizarla. ASÍ SE DETERMINA.-
En virtud de las consideraciones previamente expuestas, colige esta Superioridad que, la parte demandada/reconviniente Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., efectivamente incumplió con su obligación primigenia de protocolizar el documento de condominio correspondiente, verificándose de esta manera, el segundo de los presupuestos de procedencia de la pretensión resolutoria. ASÍ SE DECLARA.-
Ahora bien, respecto al tercer y último presupuesto, referente al cumplimiento de las obligaciones por parte del accionante, constata esta Alzada que, la demandada argumentó que el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, incumplió con su obligación de designar a la persona que fungiría como opcionante comprador, no obstante, tal y como fue indicado previamente, la parte demandada debía cumplir previo a la celebración del contrato de opción de compraventa del inmueble objeto de litigio, con la protocolización del documento de condominio del aludido centro comercial, por lo que la obligación del ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, nacería una vez cumpliera la parte demandada con su obligación primigenia, toda vez que, tal y como fue indicado en líneas pretéritas, la obligación del prenombrado ciudadano de pagar la primera cantidad de TRESCIENTOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD. 300.000,00), se encontraba sometida a una condición suspensiva, en tal sentido, concluye esta Sentenciadora que, la parte actora no ha incumplido con sus obligaciones, por cuanto, las mismas, no han nacido. ASÍ SE CONSIDERA.-
Por los argumentos antes expuestos, debe esta Superioridad declarar, tal y como en efecto lo hará en la parte dispositiva del presente fallo, RESUELTO el contrato privado denominado “MACRO”, suscrito entre el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI y la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., en fecha 26 de mayo de 2015, en lo que respecta a la celebración de un contrato de opción de compraventa autenticado, sobre un lote de terreno de TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA METROS CON VEINTIOCHO DECÍMETROS CUADRADOS (3.230,28 m²), y las bienhechurías sobre éste construidas, constituidas por un Galpón que viene ocupando la Sociedad Mercantil EL TACÓN, C.A., en calidad de arrendataria, quedando incólume las disposiciones contractuales referentes al régimen del arrendamiento y la transacción extrajudicial. ASÍ SE DECLARA.-
Como consecuencia de lo anterior, y dado el efecto repositivo de la resolución de contrato, según el cual, declarada la terminación del vínculo contractual, las parte se retrotraen al estado anterior a la celebración del mismo, debiendo éstas restituirse lo que hubiesen recibido por efecto del contrato, verifica quien hoy decide que, la parte accionante, pagó a la parte demandada las siguientes cantidades de dinero: TRESCIENTOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD 300.000,00), TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD 31.249,00), TREINTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y UN DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD 33.751,00), CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD 450.000,00), DOCE MIL VEINTE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD 12.020,00) y QUINCE MIL TRESCIENTOS DOCE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD 15.312,00), siendo la sumatoria de dichas cantidades, un total de OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y DOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD 842.332,00), pagos éstos que fueron reconocidos por la parte demandada como abonos a capital e intereses moratorios originados por el contrato de opción a compraventa a celebrarse por ante una Notaría; cantidades éstas que deberán ser restituidas a la parte demandante, ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI. ASÍ SE DETERMINA.-
Ahora bien, en lo que respecta al pago de la referida cantidad dineraria, constata esta Superioridad que, las partes especificaron en la cláusula segunda del contrato denominado “MACRO”, que la moneda de pago serían dólares de los Estados Unidos de Norteamérica, es decir, el pago debía ser efectuado en moneda extranjera, razón por la cual, resulta imperativo para esta Superioridad, aludir al reconocimiento establecido por el Máximo Tribunal de la República, en lo que respecta a este particular.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 30 de julio de 2020, Exp. AA20-C-2018-000677, con ponencia del Magistrado Yván Darío Bastardo Flores, estableció:
Así las cosas esta Sala en sentencia N° 219 de fecha 18 de junio de 2019, expediente N° 2016-691, caso: Vicente Emilio Capriles Silvan contra Desarrollos Valle Arriba Athletic Club, C.A., señaló con respecto al pago de deuda en moneda extranjera lo siguiente:
“… Al respecto cabe señalar, que conforme a la doctrina y jurisprudencia reiterada de esta Sala, el pago en moneda extranjera de una obligación demandada, puede ser honrado mediante el pago equivalente en moneda de curso legal, de la suma recibida en moneda extranjera, en aplicación del régimen de control cambiario en vigor, bajo los controles que se derivan de los convenios cambiarios, por el valor de mercado fijado por el ejecutivo nacional por intermedio del órgano correspondiente, que se encuentre vigente para el momento del pago efectivo.
Al respecto cabe señalar, decisión de esta Sala N° RC-633, de fecha 29 de octubre de 2015, expediente N° 2015-278, caso: ADVANCED MEDIA TECHNOLOGIES INC (AMT), contra SUPERCABLE ALK INTERNACIONAL S.A. (SUPERCABLE), que dispuso lo siguiente:
“… Al respecto de los Convenios Cambiarios denunciados y, tomando en cuenta que la formalizante alega que la tasa aplicable era la vigente para el momento de presentación de la demanda, se estima importante traer a colación sentencia reciente de esta misma Sala N° 547 de fecha 6 de agosto de 2012, caso: Smith International de Venezuela C. A. contra Empresa Pesca Barinas C.A., en la cual se analizó y resolvió lo relativo a las reglas particulares dispuestas para las obligaciones denominadas o pactadas en moneda extranjera…”.
(…Omissis…)
La Sala reitera el criterio jurisprudencial anterior y deja asentado que las reglas particulares dispuestas para las obligaciones denominadas o pactadas en moneda extranjera, son las tratadas en la Ley del Banco Central de Venezuela. Así, en el Capitulo III titulado “De las obligaciones, cuentas y documentos en moneda extranjera”, en su artículo 128 que establece “Los pagos estipulados en moneda extranjera, se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago”.
De la norma supra transcrita, la Sala estableció que en caso de obligaciones pecuniarias pactadas en moneda extranjera, el deudor se libera pagando su equivalente en moneda de curso legal al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago.
(…Omissis…)
En el presente caso, la moneda extranjera funciona como moneda de cuenta, esto implica que las partes la emplean como una fórmula de reajuste o estabilización de la obligación pecuniaria frente a eventuales variaciones del valor de la moneda de curso legal, que en nuestro caso es el Bolívar, por esta razón, conforme a lo establecido en el artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela debía establecerse que el pago estipulado o convenido en moneda extranjera en el caso de autos debía ser cancelado con la entrega de lo equivalente en bolívares, el tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago, lo cual no fue previsto en la sentencia recurrida.
El anterior criterio jurisprudencial ha sido reiterado por la misma Sala, mediante sentencia No. RC.000106, de fecha 29 de abril de 2021, con ponencia de la Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba, al establecer lo siguiente:
En cuanto a la moneda de curso legal, se estima oportuno reiterar lo establecido en el fallo antes señalado, que ésta se refiere a aquella que en un determinado país, al ser emitida por el órgano oficial, tiene en principio poder liberatorio de obligaciones válidamente contraídas, es decir, esa moneda dispuesta como de “curso legal” tendría que ser aceptada por el acreedor de toda obligación pecuniaria, pues precisamente una de sus funciones es poder liberar al deudor de sus obligaciones, y en este sentido, el artículo 318 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela dispone que la unidad monetaria de la República Bolivariana de Venezuela es el Bolívar.

En cuanto a las obligaciones, la Sala ha establecido que debe distinguirse cuando la obligación en divisas está expresada en moneda de cuenta (moneda alternativa) o como moneda de pago stricto sensu. En el primer caso, la Sala ha establecido que la moneda extranjera funciona como una moneda de cuenta, es decir, de modo referencial del valor de las obligaciones asumidas en un momento determinado, en el segundo caso, la moneda extranjera se fija como moneda efectiva y exclusiva de pago.

En este sentido, cuando la moneda extranjera funciona como moneda de cuenta, implica que las partes la emplean como una fórmula de reajuste o estabilización de la obligación pecuniaria frente a eventuales variaciones del valor interno de la moneda de curso legal, que en nuestro caso es el Bolívar. Así, el deudor de una obligación estipulada en moneda extranjera, en principio, se liberará entregando su equivalente en bolívares a la tasa corriente a la fecha de pago, precisamente tanto la moneda de cuenta como la moneda de curso legal están in obligationem, pero una sola de ellas está in solutionem, en consecuencia salvo que exista pacto especial o cláusula de pago efectivo en moneda extranjera, conforme lo dispone el artículo 128 de la mencionada Ley del Banco Central, el deudor se liberará de la obligación nominada en moneda extranjera mediante la entrega de su equivalente en bolívares a la tasa de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago.

Sin embargo, en nuestro derecho interno existen algunas restricciones expresas de utilizar la moneda extranjera como moneda exclusiva de pago, como sucede con la Ley de Protección al Deudor Hipotecario, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Instituciones del Sector Bancario, entre otras. Aunado a esto, en la actualidad se encuentra vigente en la República un régimen control de divisas, desde el 5 de febrero de 2003, mediante el cual el Banco Central de Venezuela centraliza la compra y venta de divisas, imponiendo límites a la libre convertibilidad de la moneda nacional y la moneda extranjera.

En este sentido, el Ejecutivo Nacional, a través del Ministerio del Poder Popular de Planificación y Finanzas conjuntamente con las autoridades del Banco Central de Venezuela, mediante los Convenios Cambiarios particulares fijan las tasas de cambio oficial, aplicable para las operaciones de compra y venta de divisas, destinadas al pago de las deudas pública y privada externa.
En derivación de los criterios jurisprudenciales ut supra transcritos, verifica quien hoy decide que, las obligaciones contraídas en monedas extranjeras, son válidas y permitidas en el ordenamiento jurídico venezolano, siempre que esta situación, haya sido expresamente estipulada en el contrato. No obstante, el cumplimiento satisfactorio de las mismas, podrá ser saldado mediante la entrega de su equivalente en bolívares, por ser ésta la moneda de curso legal, la cual deberá ser calculada a la tasa oficial publicada por el Banco Central de Venezuela, al momento del pago efectivo de la misma, conforme a lo preceptuado en el artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela. Sin embargo, las partes podrán acordar el pago de la cantidad adeuda en moneda extranjera, al momento de la ejecución del fallo. ASÍ SE ESTABLECE.-
Ahora bien, visto que la parte actora/reconvenida, ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, alegó en su escrito libelar que, el vehículo marca TOYOTA, modelo 4RUNNER, año 2015, color gris, clase camioneta, tipo Sport Wagon, de uso particular, placa AK498PA, serial de carrocería N/A, serial N.I.V.: JTEBU5JR7F5222484, serial de motor 1GRB064032, fue vendido a la parte demandada por la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA (USD 65.000,00), mientras que la parte demandada, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., alegó en su escrito de contestación, que el valor de la negociación fue por la cantidad de DIEZ MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD 10.000,00), y toda vez que se verificó de del propio contenido del contrato de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, en fecha 18 de diciembre de 2015, bajo el No. 5, Tomo 93 folio 14 al 16, inserto en actas, que el precio real de la venta fue por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00), es por lo que la parte accionante solicitó, a los efectos de la determinación del valor real del vehículo, la utilización de las máximas de experiencia del Juez, debe esta Juzgadora recalcarle a la parte accionante que, para determinar el valor real de un bien, se requieren conocimientos técnicos especializados que escapan de la esfera de las máximas de experiencia del Juez, siendo el medio idóneo para tal determinación la prueba de experticia o peritaje, razón por la cual, mal puede la parte actora/reconvenida, pretender que el Juez que esté conociendo de la causa, proceda a determinar el valor real del vehículo. ASÍ SE ESTABLECE.-
No obstante, toda vez que fue un hecho reconocido por ambas partes que la entrega del vehículo antes referido, fungió como parte del pago del contrato resuelto, y dado el efecto de la resolución del contrato antes explanada, es por lo que este Juzgado de Alzada deberá ordenar la devolución del vehículo antes identificado, a la Sociedad Mercantil TACON GRAPHIC´S, C.A., en el mismo estado de conservación en el que se encontraba para el momento de la venta, tal y como quedará expresado en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DETERMINA.-
En virtud de los argumentos previamente expuestos, esta Superioridad se ve en el deber insoslayable de declarar, tal y como en efecto lo hará en la parte dispositiva del presente fallo CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por los abogados en ejercicio Rafael Rincón Urdaneta, Jorge Fernández y Miguel Ubán, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., en tal sentido, se deberá declarar NULA la sentencia de mérito No. 107-2022, proferida en fecha 05 de octubre de 2022, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, consecuencialmente, se deberá declarar SIN LUGAR la pretensión reconvencional de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la prenombrada, contra el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, asimismo, se deberá declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por el antes mencionado ciudadano, contra la prenombrada Sociedad de Comercio, en consecuencia, se deberá declarar RESUELTO el contrato privado suscrito entre los prenombrados, en fecha 26 de mayo de 2015, en lo que respecta a la celebración de un contrato de opción a compraventa autenticado, sobre un lote de terreno de TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA METROS CON VEINTIOCHO DECÍMETROS CUADRADOS (3.230,28 m²), y las bienhechurías sobre éste construidas, constituidas por un Galpón que viene ocupando la Sociedad Mercantil EL TACÓN, C.A., en calidad de arrendataria, quedando incólume las disposiciones referentes al arrendamiento y a la transacción extrajudicial, y en virtud de ello, se deberá ordenar a la parte demandada, restituir a la parte accionante, la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y DOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD 842.332,00), por concepto de abonos a capital e intereses moratorios originados por el contrato de opción a compraventa a celebrarse por ante una Notaría, asimismo, se deberá ordenar a la parte demandada, entregar a la Sociedad Mercantil TACON GRAPHIC´S, C.A., el vehículo marca TOYOTA, modelo 4RUNNER, año 2015, color gris, clase camioneta, tipo Sport Wagon, de uso particular, placa AK498PA, serial de carrocería N/A, serial N.I.V.: JTEBU5JR7F5222484, serial de motor 1GRB064032, en el mismo estado de conservación en que se encontraba para el momento de la venta. ASÍ SE DECIDE.-

VII
DISPOSITIVA
Por los fundamentos ut supra expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la excepción perentoria de falta de cualidad e interés sustancial para reconvenir, alegada por la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI.
SEGUNDO: CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por los abogados en ejercicio Rafael Rincón Urdaneta, Jorge Fernández y Miguel Ubán, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., contra la sentencia de mérito No. 107-2022, proferida en fecha 05 de octubre de 2022, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
TERCERO: se declara NULA la sentencia de mérito No. 107-2022, proferida en fecha 05 de octubre de 2022, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
CUARTO: SIN LUGAR la pretensión reconvencional que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoare la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., contra el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI.
QUINTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentare el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, contra la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A.
SEXTO: se declara RESUELTO el contrato privado suscrito entre el ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, y la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., en fecha 26 de mayo de 2015, en lo que respecta a la celebración de un contrato de opción a compraventa autenticado, sobre un lote de terreno de TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA METROS CON VEINTIOCHO DECÍMETROS CUADRADOS (3.230,28 m²), y las bienhechurías sobre éste construidas, constituidas por un Galpón que viene ocupando la Sociedad Mercantil EL TACÓN, C.A., en calidad de arrendataria, quedando incólume las disposiciones referentes al arrendamiento y la transacción extrajudicial.
SÉPTIMO: se ordena a la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., a restituir a la parte demandante/reconvenida, ciudadano UMBERTO BANFI MADDALONI, la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y DOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD 842.332,00), o su equivalente en bolívares, calculado a la tasa oficial publicada por el Banco Central de Venezuela el día del pago efectivo, por concepto de abonos a capital e intereses moratorios originados por el contrato de opción a compraventa a celebrarse por ante una Notaría.
OCTAVO: se ordena a la parte demandada/reconviniente, Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., a entregar a la Sociedad Mercantil TACON GRAPHIC´S, C.A., el vehículo marca TOYOTA, modelo 4RUNNER, año 2015, color gris, clase camioneta, tipo Sport Wagon, de uso particular, placa AK498PA, serial de carrocería N/A, serial N.I.V.: JTEBU5JR7F5222484, serial de motor 1GRB064032, en el mismo estado de conservación en que se encontraba para el momento de la venta.
NOVENO: NO HAY condenatoria en costas del proceso al no existir vencimiento total, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. NO HAY condenatoria en costas del recurso, a tenor de lo estipulado en el artículo 281 eiusdem, dada la naturaleza del presente fallo.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. Incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Remítase el expediente en la oportunidad correspondiente.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los diecisiete (17) días del mes de marzo de dos mil veintitrés (2023). Años 212° de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

Dra. MARTHA ELENA QUIVERA.
EL SECRETARIO,

Abg. ABDEL ALFREDO CHACÓN.

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede, quedando anotado en el copiador de sentencias de este Juzgado Superior bajo el No. 025.
EL SECRETARIO,

Abg. ABDEL ALFREDO CHACÓN.

Exp. Nº 14.972
MEQ