TSJ Regiones - Decisión

I

Visto el escrito de solicitud de medida que antecede, presentado por la abogada THAIS CUBA EULACIO, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 37.648, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, en su condición de apoderada judicial del ciudadano NELSON ENRIQUE SOLES AULACIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.775.897, parte demandante en el presente juicio incoado contra el ciudadano LUIS ANGEL PEREZ MONTERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-20.948.351, y de este mismo domicilio, este Tribunal le da el curso de ley correspondiente y ordena formar cuaderno de medidas por separado y numerarlo.

Solicita la representación judicial de la parte actora, se decrete Medida de Secuestro de conformidad con el artículo 585 ordinal 2° y del artículo 41 ordinal 1° de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sobre un inmueble arrendado situado en la Avenida 26 (calle 70), entre las calles 84 y 86-A, signado con el No. 84-176, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá , municipio Maracaibo, estado Zulia, conformado por un local comercial y un terreno con una superficie de CUATROCIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS (480,00 mts²), con una figura geométrica de polígono regular, comprendidos dentro de las siguientes medidas y linderos: ESTE: Partiendo del ángulo formado por los linderos Norte y Este, en dirección Sur, mide VEINTE METROS (20,00 mts), y linda con la Avenida 26A (Calle 70); SUR: Desde el punto anterior y en dirección Oeste, mide veintitrés metros (23,00 mts), y linda con propiedad que es o fue de David Morales Quintero; OESTE: A partir del punto anterior y en dirección Norte, mide veinte metros (20,00 mts), y linda con propiedades que son o fueron de David Morales Quintero y Julio Puche; NORTE: Desde el punto anterior en dirección Este, mide VEINTICINCO METROS (25,00 mts), y linda con propiedad que es o fue de David Morales Quintero; y el local comercial con una superficie de construcción de CIENTO OCHO METROS CUADRADOS CON CERO CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (108,05 mts²), según consta de documento por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 28 de septiembre de 2007, anotado con el N° 24, Protocolo 1°, Tomo 40.

Este Tribunal para resolver observa:

Ahora bien, en el artículo 2 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial se describen cuales son los inmuebles destinados al uso comercial, bajo los siguientes terminos:

“A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por si solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público”.

No obstante, este Juzgador previó a verificar el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, como lo son: 1) EL PERICULUM IN MORA o el riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución de la sentencia, y 2) EL FUMUS BONIS IURIS o la presunción de derecho que se reclama, debe constatar que el actor cumple con el requerimiento impuesto por el legislador patrio atinente a los juicios de desalojo de local comercial, previsto en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 41 que a la letra dice; queda taxativamente prohibido respecto a los inmuebles regidos por ese Decreto Ley específicamente en el literal l. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa. Ahora bien, en el caso in comento consta que el actor acompaña escrito de solicitud de procedimiento previo dirigido a la Dirección de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, de fecha 18 de marzo de 2022, el cual tiene sello húmedo de recibido de la Coordinación Regional Zuliana, Intendencia para la Protección de los Derechos Socioeconómicos, así como firma del funcionario receptor, aunado a la audiencia de arrendamiento comercial de fecha 06 de diciembre de 2022, donde se dejó constancia de la inasistencia del arrendatario y el cierre del Procedimiento Administrativo, y en virtud que el pedimento de decreto de medida preventiva de secuestro tuvo lugar en fecha posterior esto fue mediante escrito consignado ante este Despacho el día 16 de febrero de 2022, considera esta Juzgadora que fue agotada la instancia administrativa por la parte demandante ciudadano NELSON ENRIQUE SOLER, visto que transcurridos los treinta 30 días continuos previstos en el referido Decreto Ley no se evidencia pronunciamiento por parte del ente administrativo, lo que faculta a este Operador de Justicia pasar a estudiar el pedimento de medida preventiva cautelar efectuado por la representación judicial de la parte actora.

Por lo anterior este Tribunal pasa a resolver bajo los siguientes terminos:

Establece el ordinal 7° del Articulo 599 del Código de Procedimiento Civil: “De la cosa arrendada, cuando el demandado lo fuere por falta de pago de pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras a que esté obligado según el Contrato.”

Aunado a la situación configurada en la norma parcialmente transcrita, esta Operadora de Justicia debe analizar si se cumplen con los requisitos a que se contrae el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, esto es, el peligro grave de que resulte ilusoria la ejecución de la sentencia definitiva (periculum in mora) y la presunción grave del derecho que se reclama (fumus boni iuris), por lo que, este Juzgador pasa a examinar los requisitos de procedencia de la presente solicitud de secuestro.

1.- En cuanto al extremo específico, señalado en el ordinal 7º del artículo 599, es decir, de la cosa arrendada, por falta de pago de los cánones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa o por haber dejado de hacer las mejoras convenidas, de actas se evidencia que se ventila la presente causa por Desalojo, y señala la parte actora en su escrito libelar que la arrendataria no ha cumplido con su principal obligación contractual de pagar puntualmente el canon de arrendamiento convenido, adeudando seis (06) meses del año 2018, (julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre), todo el año 2019, 2020, 2021 y nueve (09) meses del 2022, es decir cincuenta y un (51) meses de Cánones de Arrendamiento .

2.- Con respecto al fumus boni iuris , expone que es la presunción del buen derecho por ser su representado el dueño del inmueble e igualmente el procedimiento que se realizó ante las oficinas administrativas de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), número de expediente: /024/2022, en el cual el demandado LUIS ANGEL PEREZ MONTERO, ya identificado, nunca asistió a las audiencias de conciliación a la cual fue convocado, de la cual alega su desinterés para llegar a un acuerdo de mutuo consentimiento para que entregue el inmueble, en consecuencia, del mismo se aprecia la apariencia de buen derecho a favor del demandante, sin que de esta forma se prejuzgue en la presente fase del procedimiento el fondo del asunto debatido, cumpliendo así con la presunción del buen derecho o fumus boni iuris.

3.- En cuanto a la verificación del requisito del periculum in mora, expone que el peligro que el fallo definitivo pueda hacerse ilusorio si no se decreta la medida cautelar, porque el inmueble está cerrado y en total abandono, todo enmontado todas las instalaciones eléctricas y las protecciones están en el suelo, teniendo este abandono la consecuencia que el inmueble se está deteriorando cada día más, causando un daño material y económico a su representado, perjudicando su capacidad económica porque cada día con el deterioro que sufre el inmueble va a ser más costosa la reparación para la compra de materiales de construcción y mano de obra.
Ahora bien, en fecha 28 de febrero de 2023, esta Operadora de Justicia, mediante auto, ordenó a la solicitante a ampliar los medios probatorios en relación al requisito periculum in mora, dado que no demostró verdaderamente tal y como lo dispone en actas lo relacionado al estado de abandono del inmueble objeto de litigio o que el mismo esté en posesión del arrendatario. En ocasión a ello, la parte solicitante consignó un segundo escrito, en el cual expuso que consignó ante este despacho fotos “en tres (03) folios útiles, de la fachada de un inmueble” del local arrendado al ciudadano LUIS ANGEL PEREZ MONTERO, titular de la cédula de identidad No. V-20.948.351, donde alega demostrar el estado de deterioro y abandono que se encuentra el local comercial, el cual fue arrendado por su representado, ubicado en la Av.26, “calle 70”, entre las calles 84 y 86-A, signado con el No. 84-176, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del estado Zulia, reiterando que por la irresponsabilidad y el desinterés que tiene sobre el inmueble el arrendatario antes identificado y no querer devolverlo de manera pacífica a pesar de las múltiples conversaciones y llamados que se le han realizado para que lo devuelva sin la intervención de organismos judiciales, fundamentándose en el artículo 599, ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, respecto a lo anteriormente esgrimido por la parte solicitante es menester para esta Juzgadora resaltar lo establecido en la decisión de fecha 26 de mayo de 2021, emanada de la Sala de Casación Civil, con ponencia de la Magistrado Vilma María Fernández González en el Exp. AA20-C-2020-000121.
“las fotografías al ser pruebas libres, su promovente tiene la carga de proporcionar al Juez, aquellos medios capaces de demostrar su credibilidad e identidad, lo cual podrá hacer señalando la fecha, el sitio, los datos identificatorios de la cámara fotográfica que se utilizó para captar dichas imágenes”.
…Omissis…
Las fotografías son documentos representativos que sirven para probar el estado de hecho que existía para el momento en que fueron tomadas, por lo que la valoración queda sujeta a los criterios de la sana crítica que de ellas haga el juez. Sin embargo, como los adelantos tecnológicos de la época hacen posible, cada vez con mayor exactitud, la preparación de un hecho fotográfico o filmado, es indispensable establecer su autenticidad mediante la confesión de la parte contraria, o de testigos presentes en aquel instante, o que hayan formado parte de la escena captada, o intervenido en el desarrollo posterior del negativo, o por el examen del negativo por peritos, o por un conjunto fehaciente de indicios. Cumplido este requisito, como documentos privados auténticos que son, pueden las fotografías llegar a constituir plena prueba de hechos que no requieran por ley un medio diferente; si falta, tendrán un valor relativo libremente valorable por el Juez, según la credibilidad que le merezcan y de acuerdo con su contenido, las circunstancias en que pudieron ser obtenidas y sus relaciones con las demás pruebas [Víctor P. de Zavala-Editor ‘Teoría general de la prueba judicial’, Quinta edición, Buenos Aires- Argentina].

Por su parte el procesalista patrio, ex magistrado de la Sala Constitucional del nuestro Máximo Tribunal, Jesús Eduardo Cabrera Romero, al referirse a este tipo de medio probatorio nos enseña que ‘los medios meramente representativos, sean ellos documentos o se les asigne otra naturaleza, pueden contener en su cuerpo, o ir acompañados de explicaciones escritas sobre sus circunstancias, tales como autoría, fecha de su confección, identificación de las personas, animales, lugares o cosas que en ellos aparecen, etc…’ [Control y Contradicción de la Prueba Legal y Libre Editorial Jurídica Alva S.R.L. Caracas, 1998].

Asimismo, en sentencia Nro. 000770 de fecha 27.11.2017, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del magistrado Ivan Darío Bastardo Flores, estableció:

…Omissis…

Es requisito indispensable que al promover fotografías, dentro del lapso probatorio, se identifique el dispositivo que capturó la imagen, el lugar, día y hora en que fueron tomadas las fotos y a los sujetos que aparezcan en la misma y al sujeto que tomó la fotografía y en caso de haber sido tomada por un tercero no parte del proceso, resulta necesario que este tercero ratifique mediante testimonial los hechos en modo, tiempo y lugar donde fue tomada la fotografía.

De manera que, a los efectos de reconocerle o no valor probatorio a las fotografías promovidas por la parte actora, debe este sentenciador determinar primero, si la autenticidad de las mismas ha quedado establecida en este proceso, evidenciándose que la parte promovente no señaló, los medios alternativos necesarios para su establecimiento en juicio, simplemente fue promovida la testimonial de la ciudadana YAQUELINE HURTADO MARTÍNEZ, cuya declaración quedó desechada por este juzgador, además, no quedó establecido en el presente juicio por quién fueron tomadas las fotografías, por lo cual a juicio de este juzgador la parte actora no cumplió con las exigencias que se señalaron ut supra para la valoración de este tipo de prueba, máxime en virtud que las mismas fueron impugnadas y desconocidas. En consecuencia, se desechan las fotografías marcadas con las letras ‘A’, ‘A1’, ‘C’, ‘C1’, ‘C2’, ‘D’, y ‘E’, cursantes desde el folio 40 al 47 de la pieza Nº II, por lo antes señalado y en aplicación del principio de alteridad de la prueba, así se decide…”.

En tal sentido, es importante establecer que la procedencia de decretar medidas preventivas de secuestro, en aquellas pretensiones de desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, que se estén resolviendo en un proceso judicial, y a tales efectos, en la doctrina y la jurisprudencia han enseñado, que la medida cautelar que ha de decretarse tiene que ser suficientemente preventiva, para que cumpla su finalidad, la de proteger la eficacia y efectividad del proceso, que conlleva a la sentencia definitiva; pero debe guardar distancia en alusión a la pretensión de fondo, para que no constituya una ejecución anticipada de la sentencia, y conlleve al Órgano Jurisdiccional representado por la persona física del juez, a adelantar opinión que ocasione su inhibición o recusación.

Por consiguiente, según la Doctrina entre otros, el Procesalista Dr. Rafael Ortiz Ortiz, significa que la medida cautelar tenga el atributo de prevenir alguno de los efectos de la sentencia definitiva, pero sin satisfacer la pretensión; tal como sucede en el caso en comento, que si el Operario de Justicia decretare la medida preventiva del secuestro solicitada, se estaría ejecutando anticipadamente el fallo (en caso de resultar vencedora la actora) que si esta soportado en un proceso contradictorio que cumpla con todas las garantías constitucionales, como la tutela judicial efectiva y el debido proceso, por ello, sería inconstitucional decretar tal medida preventiva del secuestro, en virtud que el juez estaría actuando con abuso de poder, así lo enseña el prenombrado autor en su obra Las Medidas Cautelares Nominadas, al señalar:

“Si la medida cautelar, repetimos, se dirigiera a satisfacer la pretensión de fondo entonces no sería preventiva, de hecho no habría nada que prevenir si a la parte se le está concediendo por adelantado su petición principal. Una medida así decretada y ejecutada es radicalmente inconstitucional e ilegal que daría lugar, para el juez, a las sanciones civiles y administrativas por exceso o abuso de poder; y a la parte peticiente a responsabilidad civil por abuso de derecho… Así por ejemplo, si se debate la resolución de un contrato de arrendamiento no puede pedirse por vía cautelar que se nombre un administrador de una sociedad de comercio propiedad del arrendatario, esto sería un exabrupto que no puede permitirse…”

En consecuencia, la medida típica anticipativa del secuestro que recaería sobre el inmueble objeto de la presente demanda de DESALOJO, adelantaría provisionalmente la satisfacción de la pretensión deducida, lo cual no sería preventiva sino ejecutiva, porque esa pretensión debe ser debatida en un proceso contradictorio que todavía no se ha llevado a cabo, y de declararse con lugar la pretensión del actor por sentencia definitivamente firme, conlleva a la entrega del inmueble libre de personas y cosas, por lo que es forzoso concluir que la medida preventiva de secuestro solicitada no puede prosperar. ASÍ SE DECIDE.

Aunado a lo anteriormente expuesto y en fundamento para el pronunciamiento de la presente solicitud, esta Operadora de Justicia considera insuficientes los medios de prueba consignados como ampliación al escrito de medida, además de ello en la misma no se haya identificación alguna que pueda presumir, o al menos reflejar que el inmueble en cuestión sea el mismo objeto del litigio, sin que ello implique una opinión al fondo del asunto, no cumple con demostrar lo dispuesto en el Ordinal 7 del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, no demostrando a su vez, el requisito periculum in mora. Así se declara