Exp. 48.894/mg REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA DECIDE: PARTE DEMANDANTE: MAYERLING MEJÍAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.810.988, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: MARIA DE LOS ANGELES CARROZ RINCON y JOHANNA KUIPER QUINTERO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 51.881 y 129.077 respectivamente. PARTE DEMANDADA: Sucesión de EVA DE LAS MERCEDES GUERRERO PERNÍA, R.I.F No. J-402631715, conformada por las ciudadanas FLORIA RAMONA VALERA DE MONTILVA y MARÍA FIDELINA GUERRERO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.755.640 y V-3.381.541, domiciliada la primera en La Grita del estado Táchira y la segunda en el municipio San Francisco del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: AURYMARY SALAS y MARLLOLY COROMOTO GONZÁLEZ URIBE, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 108.556 y 93.777 respectivamente. JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS RECONVENCIÓN: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA FECHA DE ADMISIÓN: 7 de agosto de 2015 I ANTECEDENTES Se inició el presente proceso por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, interpuesta por la ciudadana MAYERLING MEJÍAS, asistida por la profesional del derecho MARIA DE LOS ANGELES CARROZ RINCÓN, en contra de la Sucesión Eva de las Mercedes Guerrero Pernía, conformada por las ciudadanas FLORIA RAMONA VALERA y MARIA FIDELINA GUERRERO, la cual fue admitida mediante auto de fecha 7 de agosto de 2015. Posteriormente, en fecha 13 de agosto de 2015, la parte actora diligenció solicitando se librara boletas de citación a la parte demandada, y consignando los emolumentos respectivos, sobre lo cual dejó constancia el Alguacil de este Tribunal. De igual forma, 13 de agosto de 2015, la parte actora otorgó poder apud acta a los profesionales del derecho señalados en la parte introductoria. Asimismo, por medio de diligencia de fecha 23 de septiembre de 2015 la representación judicial de la parte actora indicó que la codemandada FLORIA RAMONA VALERA DE MONTILVA, se encuentra domiciliada en el estado Táchira, por ende solicitó a este Juzgado comisionar a un tribunal de dicha jurisdicción a los fines de llevar a efecto la citación de la referida codemandada. Seguidamente, este Órgano Jurisdiccional mediante auto de fecha 29 de septiembre de 2015, ordenó comisionar a cualquier Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios de la Circunscripción del Estado Táchira para la práctica de la citación de la ciudadana FLORIA RAMONA VALERA DE MONTILVA. En fecha 14 de abril de 2016, se recibió las resultas de la comisión proveniente del Juzgado Primero de Municipio Ejecutor de Medidas de los Municipios Jáuregui, Antonio Rómulo Costa, Seboruco, José María Vargas y Francisco de Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dentro de la cual, se dejó constancia de que efectivamente se practicó la citación en la persona de la codemandada FLORIA RAMONA VALERA DE MONTILVA. Consecuentemente, en fecha 15 de julio de 2016, el alguacil de este Juzgado mediante exposición dejó constancia de que la citación personal de la codemandada MARÍA FIDELINA GUERRERO resultó infructuosa. Visto lo anterior, la parte actora impulsó la citación mediante carteles los cuales posterior a su libramiento y consignación de ejemplares publicados, fueron agregados a las actas en fecha 27 de octubre de 2016, dejando constancia el Secretario del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil mediante exposición de fecha 24 de enero de 2017. Posteriormente, en fecha 10 de febrero de 2017, la ciudadana MARIA FIDELINA GUERRERO presentó escrito mediante el cual, se da por citada y consignó documentos poder otorgado por su persona y por la ciudadana FLORIA VALERA DE MONTILVA, en favor de las abogadas en ejercicio AURYMARY SALAS y MARLLOLY GONZÁLEZ. En fecha 14 de marzo de 2017, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención por resolución de contrato, la cual fue admitida por auto de fecha 27 de marzo de 2017, emplazando a la parte demandante reconvenida para dar contestación a la reconvención propuesta en el quinto (5°) día de despacho siguiente a la constancia en actas de su notificación. Librada la correspondiente boleta de notificación a la parte actora, el alguacil expuso en fecha 30 de octubre de 2017, haber practicado la notificación de la ciudadana MAYERLING MEJÍAS. Así las cosas, en fecha 6 de noviembre de 2017, la representación judicial de la parte demandante reconvenida presentó escrito de contestación. En fechas 10 y 23 de noviembre de 2017, las representaciones judiciales de las partes, consignaron sus escritos de pruebas, las cuales fueron agregadas a las actas por medio de auto de fecha 1 de diciembre de 2017, y providenciadas a través de auto de fecha 12 de diciembre de 2017. Vencido el lapso de evacuación de pruebas, el Tribunal dictó auto en fecha 16 de mayo de 2019 mediante el cual fijó la oportunidad para la presentación de los informes en la presente causa, ordenando a tal efecto la notificación de las partes. Una vez notificadas ambas representaciones judiciales, procedieron a presentar en la oportunidad correspondiente los escritos de informes. Ahora bien, cumplidas como se encuentran todas las etapas procesales en el presente juicio, esta operadora de justicia, hallándose en la oportunidad de emitir sentencia de mérito, pasa a resolver lo conducente efectuando previamente un análisis sobre los argumentos esbozados y pruebas aportadas por ambas partes intervinientes. II LÍMITES DE LA CONTROVERSIA ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Manifiesta en su escrito libelar la ciudadana MAYERLING MEJIAS, asistida por la abogada en ejercicio MARÍA CARROZ, que el día 23 de enero de 2015, suscribió contrato de opción de compra venta con la Sucesión de EVA DE LAS MERCEDES GUERRERO PERNÍA, conformado por las ciudadanas FLORIA RAMONA VALERA DE MONTILVA y MARIA FIDELINA GUERRERO, quienes son propietarias del inmueble objeto del contrato, constituido por una casa, situada en la Avenida 11, entre calles 68 y 69, casa No. 68-49, sector Tierra Negra, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia. Dicho contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, estado Zulia, el día 23 de enero de 2015, quedando anotado bajo el No. 91 del tomo 06 de los libros de autenticaciones, y posteriormente protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo el día 27 de marzo de 2015, anotado bajo el No. 2015.440, asiento registral 1 del inmueble matriculado No. 479.21.5.6.6628 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2015. Menciona los términos en los cuales quedó planteado el contrato, señalando que en la cláusula primera se estableció la obligación de la vendedora de vender a la compradora y esta a su vez se obligó a comprar el inmueble identificado anteriormente, pactando un precio de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00), obligaciones estas que según expone, están siendo incumplidas por la parte demandada ya que se niegan a efectuar la venta y pretenden que se les cancele una mayor cantidad de dinero. Manifiestan que el día 22 de febrero de 2014 le fue entregado el inmueble, razón por la cual, comenzó a realizar mejoras y reparaciones a fin de adecuarlo a sus necesidades, cambiándolo a un establecimiento comercial, aduciendo que había entregado una cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) del precio total, es decir, la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) y posteriormente entregó la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) en fecha 22 de marzo de 2015. Afirma que el plazo fijado y estipulado para la venta fue de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días, computados a partir de la firma del referido documento de opción de compra venta, obligándose la vendedora a entregar a la compradora, todos los recaudos necesarios para la protocolización definitiva del documento de compra venta. Reitera que ha quedado demostrado que del precio de venta pactado ya han cancelado la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), que representa el 75% del precio total. Expone además, que una vez la vendedora le entregó el inmueble, entró en posesión del mismo, iniciando labores de refraccionamiento y mejoras estructurales, realizando una inversión de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00), así como también asumió la responsabilidad de pagar todos los servicios públicos, impuestos municipales, tasas y contribuciones. En tal sentido, refiere que cuando la vendedora vio que mejoró el inmueble y cambió su uso, decidió no venderlo incumpliendo así con la obligación asumida por éste como parte vendedora y causándole inseguridad jurídica por su mala fe. Seguidamente, plantea los argumentos de derecho en los que fundamenta su pretensión e indica su material probatorio, requiriendo en su petitum el cumplimiento del contrato de opción de compra venta a los efectos de que firmen el título traslativo de propiedad y sean condenadas al pago de los daños y perjuicios ocasionados por dicho incumplimiento, los cuales estima en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00). ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA: En el escrito de contestación a la demanda, la profesional del derecho AURYMARY SALAS, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, manifiesta que niega, rechaza y contradice la demanda intentada por ser falsos los hechos alegados, improcedente el derecho invocado y manifiestamente infundado el contradictorio. Expone en primer término, lo relativo a la naturaleza de la convención suscrita entre las partes, alegando que entre sus representadas y la demandante se celebró una promesa bilateral de venta, también denominada opción de compra venta, porque esa fue la intención de los contratantes, y en tal entendido, dicho contrato no puede considerarse una venta. Señala que en el supuesto caso, la intención de las partes era celebrar una venta a plazos, hubiese bastado para el promitente comprador, hoy demandante, proceder a protocolizar el documento contentivo de la promesa bilateral de venta, quedando el inmueble vendido y gravado con hipoteca legal de primer grado. Manifiesta otros elementos tales como el pago efectuado en aras de reservar el inmueble, que requiere de un consentimiento ulterior para realizar la venta definitiva del inmueble, que se estableció un término para el cumplimiento de la obligación, que fue estipulada una cláusula penal que fijó el monto indemnizatorio en caso de incumplimiento y que se requiere para la celebración del contrato definitivo el cumplimiento de ciertas formalidades como el trámite de las solvencia y la declaración de herederos universales, todo lo cual, demuestra que se trata de un contrato preparatorio. Seguidamente, respecto a los hechos admitidos, manifiesta que es cierto que sus representadas suscribieron un contrato de opción de compra venta con la demandante, autenticado en fecha 23-01-2015 ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia y posteriormente protocolizada ante el registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27-03-2015, inscrito bajo el No. 2015.440, asiento registral No. 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.6628, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2015. Que es cierto que sus mandantes son propietarias del inmueble objeto de la negociación. Que es cierto que su representada ciudadana FLORIA VALERA DE MONTILVA, concedió mandato para ser representada por MARÍA FIDELINA, que es cierto que en el referido contrato se comprometieron bajo la figura de opción de compra venta, a realizar la venta a la ciudadana MAYERLING MEJÍAS, y esta a su vez se comprometió a comprar el inmueble constituido por una casa situada en la avenida 11, entre calles 68 y 69, casa No. 68-49, sector Tierra Negra, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia. Que es cierto que en el prenombrado documento, se pactó que el precio de venta del inmueble sería por la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00), y que las vendedoras al momento de la celebración la referida opción de compra-venta, recibieron en calidad de arras la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00). Que es cierto que la demandante se encuentra en posesión del inmueble descrito en la negociación, pero no con motivo de la celebración del contrato de opción de compra-venta como lo alega falsamente la demandante, sino por encontrarse en calidad de arrendataria. Que es cierto que sus mandantes en fecha 29-06-2015, notificaron a la demandante sobre la decisión de rescindir el contrato de opción de compra venta, en virtud de la actitud maliciosa de la accionante, proponiendo devolver lo recibido en calidad de arras mas la indemnización prevista en la cláusula quinta del prenombrado contrato, monto que se ha negado a aceptar la parte demandante, lo que conllevó a interponer una oferta real de pago que fue declarada inadmisible. Respecto a los hechos que expresamente niega la parte demandada, manifiesta que rechaza que sea procedente en derecho la ejecución del contrato, por cuanto bajo ninguna circunstancia existió incumplimiento de sus representadas. Niega que la demandante haya realizado mejoras al inmueble, ya que el mismo se encuentra en el mismo estado que estaba para el momento de efectuarse la opción de compra venta, no habiendo efectuado mejoras algunas la prenombrada ciudadana ni antes de la celebración del contrato ni después del mismo, destacando que la demandante detenta el inmueble en condición de arrendataria mucho antes de la suscripción del contrato de opción de compra venta. Rechaza que sus representadas se encuentren incumpliendo lo pactado en la contratación, ya que ha sido la demandante la que ha pretendido bajo supuestos engañosos y violatorios de la ley, fingir el pago de la cantidad de dinero restante con la entrega de cheques sin fondos. Niega que sus mandantes le hayan entregado a la demandante el inmueble con la cualidad que indica en su libelo, por cuanto el inmueble se encuentra arrendado desde el 01-08-2011 al ciudadano HECTOR JOSÉ CHACÍN FEREIRA, para colocar una peluquería, siendo dicho ciudadano quien se asoció con la demandante, encontrándose la misma al frente de la sociedad mercantil desde el año 2013. Rechaza que la demandante haya realizado mejoras y reparaciones al inmueble a fin de adecuarlo a sus necesidades cambiándolo a un establecimiento comercial, ya que lo cierto es que del propio avalúo consignado por la misma demandante, se evidencia que para ese momento funcionaba en el inmueble una peluquería denominada HÉCTOR PELUQUERÍA. Niega igualmente, que sus representadas hayan recibido la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) como parte del pago restante del precio fijado en el contrato, ya que por el contrario, la demandante emitió dos (2) cheques sin fondos para simular el pago de dicha cantidad. Niega que la demandante haya cumplido con todas sus responsabilidades, ya que lo único que queda demostrado es la mala fe y alevosía con la que actuó dicha ciudadana. De igual forma, niega los demás alegatos expuestos por la parte actora en su escrito libelar. Expone seguidamente los fundamentos de hecho y de derecho que desvirtúan la procedencia legal del petitum de la accionante, arguyendo que la conducta de sus representadas fue ajustada a lo previsto por ambas partes en el contrato de opción de compra venta, específicamente en lo relativo a la cláusula penal a la que la parte demandante se ha negado a cumplir, resistiendo recibir la devolución del dinero dado en arras mas la correspondiente indemnización. Alega que la decisión de rescindir el contrato estaba fundamentada en la comisión por parte de la demandante, de un hecho punible como lo fue la provisión de dos (2) cheques sin fondo para fingir el pago de la cantidad restante adeudada, por lo que mal podría reclamar el cumplimiento del contrato y la condena por daños y perjuicios. Seguidamente expone las razones en las que sustenta el incumplimiento de la demandante y la ausencia de culpa de sus representados, así como la improcedencia del daño moral reclamado en la demanda, anunciando de esta manera los medios probatorios en los que fundamenta los hechos narrados y solicitando se declare sin lugar la demanda incoada en contra de sus representadas. DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: En el mismo escrito, la representación judicial de la parte demandada reconvino por resolución de contrato a la ciudadana MAYERLING MEJIAS, con fundamento en el hecho de que en fecha 18 de marzo de 2015, la referida ciudadana le entregó a sus representadas dos (2) cheques sin fondos, el primero por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) de fecha 18 de marzo de 2015, a nombre de la ciudadana MARÍA GUERRERO y girado de la cuenta perteneciente a la sociedad mercantil HÉCTOR PELUQUERÍA, C.A., y el segundo, por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), girado en la misma fecha a nombre de la referida ciudadana y de la cuenta perteneciente a la sociedad mercantil MONBLANCO. Al respecto manifestó que una vez entregados los cheques por la ciudadana MAYERLING MEJÍAS, esta le indicó que debía cobrarlos de inmediato ya que había otros cheques para cancelar otras deudas que había contraído, por ello, su representada MARÍA FIDELINA GUERRERO, se dirigió a efectuar el deposito de los cheques; no obstante la entidad bancaria dos días después le devolvió los cheques sin efecto y que giraba sobre fondos diferidos. Así las cosas, manifestó que vista la respuesta del banco, su mandante MARÍA FIDELINA GUERRERO contactó con la ciudadana MAYERLING MEJÍAS para informarle que no pudo cobrar los cheques, y esta ultima a su vez se comprometió a entregar otro cheque, cuestión que nunca sucedió; por ende alegan que en la conducta asumida por la demandante, se evidencia la comisión del delito de emisión de cheque sin provisión de fondos, previstos en el artículo 494 del Código de Comercio, lo cual llevó a sus representadas a intentar una querella acusatoria, y en razón de ello en fecha 29 de junio de 2015 deciden rescindir de manera unilateral del contrato, ofreciéndole a la compradora la cantidad entregada en arras más la correspondiente indemnización prevista en la cláusula penal. Refiere que ante dicho ofrecimiento la demandante reconvenida, se negó a recibir el dinero y a resolver el contrato, cuestión que dio lugar a la interposición de una oferta real de pago, que posteriormente fue declarada inadmisible, cuestiones que han impedido hacer la respectiva devolución de las cantidad entregada por concepto de arras mas la cantidad prevista en la cláusula penal. Asimismo, expresó que con fundamento a lo establecido en los artículos 1.167 y 1.160 del Código Civil, así como las cláusulas quinta y séptima del contrato, reconviene por resolución de contrato a la ciudadana MAYERLING MEJÍAS, estimando su acción por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) equivalentes a 16.666,66 Unidades Tributarias. ARGUMENTOS DE LA DEMANDANTE RECONVENIDA: Con relación a la reconvención planteada por resolución del contrato suscrito entre las partes en fecha 23 de enero de 2015, la apoderada judicial de la parte demandante reconvenida expuso lo siguiente: En primer lugar, manifestó que efectivamente celebró el contrato de opción a compraventa con la sucesión de la ciudadana EVA DE LAS MERCEDES GUERRERO PERNIA, conformado por las ciudadanas FLORIA RAMONA VALERO DE MONTILVA y MARÍA FIDELINA GUERRERO, y que en dicho contrato las vendedoras se comprometieron en la cláusula primera y segunda a venderle el inmueble, por la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000.00); cuestión que a su consideración han incumplido, dado que se rehúsan a venderle el inmueble. Arguye que el inmueble le fue entregado a su representada en fecha 22 de febrero de 2014, y desde ese momento efectuó modificaciones a los fines de adecuarlo a un establecimiento comercial. Igualmente manifiesta que al momento de suscribir el contrato pagó la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) en calidad de arras y posteriormente les depositó en fecha 22 de marzo de 2015, DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00). Refiere que, independientemente de los inconvenientes económicos que pudo tener su mandante, en fecha 23 de marzo de 2015 efectuó un depósito por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) a favor de la ciudadana MARIA FIDELINA GUERRERO, para cubrir la mayor parte de la cantidad adeudada pactada en el contrato de opción a compraventa, por lo tanto refiere que no es cierto que su intención fuese sorprender con engaños o argucias la buena fe de las vendedoras. Asimismo, negó, rechazó y contradijo la procedencia en derecho de la acción de resolución de contrato de opción a compraventa, incoada en su contra por la demandada reconviniente, por no existir un incumplimiento por parte de su representada, dado que a su criterio ha quedado demostrado que ha cumplido con todos los términos convenidos en el contrato a diferencia de las demandadas reconvinientes que se niegan a cumplir con lo pactado. III ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LA PARTE DEMANDANTE: • Copia simple del documento de identidad de la ciudadana MAYERLING MEJÍAS. Considerando que el instrumento ut supra descrito constituye un documento público administrativo, y en virtud de que el mismo no fue impugnado por la contra parte, esta Sentenciadora considera que merece plena fe conforme lo establece el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, desprendiéndose del mismo los datos de identificación de las partes demandante en el presente proceso. Así se constata.- • Comprobante Nº 201304P0000017641580 emitido por el SENIAT, contentivo del Registro Único de Información Fiscal (RIF) Nro. J402631715 de la sucesión de la ciudadana Eva de las Mercedes Guerrero Pernia. Considerando que el instrumento ut supra descrito constituye un documento público administrativo, y en virtud de que el mismo no fue impugnado por la contra parte, esta Sentenciadora considera que merece plena fe conforme lo establece el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, desprendiéndose del mismo la identidad de la sucesión así como los datos del domicilio. Así se valora.- • Copia Certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, debidamente protocolizado por ante Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de diciembre de 1949, bajo el Nro. 254, Tomo 2 Adicional, Protocolo No. 1. Siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Órgano Jurisdiccional le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.384 del Código Civil, tomando en consideración que es un documento público que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa, evidenciándose del mismo que el inmueble objeto del presente juicio lo adquirió en vida la de cujus Eva de las Mercedes Guerrero Pernia. Así se constata.- • Copia certificada de contrato de opción a compraventa celebrado entre la sucesión de la de cujus Eva de las Mercedes Guerrero Pernia, conformado por las ciudadanas MARÍA FIDELINA GUERRERO y FLORIA RAMONA VARELA DE MONTILVA y la ciudadana MAYERLING MEJIAS, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 23 de enero del 2015, bajo el Nro. 91, Tomo 06, de los libros de autenticaciones, posteriormente registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo Estado Zulia, en fecha 27 de marzo de 2015, bajo el Nro. 2015.440, asiento registral 1. Dado que el documento descrito con anterioridad constituye el documento fundamental de la presente acción, esta Jurisdicente considera conveniente emitir las correspondientes conclusiones respecto a éste en la parte motiva del presente fallo. Así se decide.- • Copia certificada de documento poder otorgado por la ciudadana FLORIA RAMONA VALERA DE MONTILVA a la ciudadana MARÍA FIDELINA GUERRERO, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Seboruco Estado Táchira, en fecha 07 de septiembre de 2011, inserto bajo el Nro. 34, Tomo 46, folios 128-130 de los libros de autenticaciones, posteriormente registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo Estado Zulia, en fecha 15 de enero de 2015, quedando inscrito bajo el Nro. 27, folio 152, tomo 2. Siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Órgano Jurisdiccional le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.384 del Código Civil, tomando en consideración que es un documento público que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa. En ese sentido, de dicho documento se constata la facultad que posee la ciudadana MARÍA FIDELINA GUERRERO, para efectuar negocios jurídicos en nombre de la ciudadana FLORIA RAMONA VALERA DE MONTILVA. Así se evidencia.- • Copia simple del informe técnico de fecha 10 de septiembre de 2014, contentivo del avalúo efectuado por la Sociedad Mercantil Servicios de Avalúos Ingeniería e Inspecciones, C.A., sobre el inmueble objeto del presente juicio. Al respecto de la documental que antecede, evidencia esta Juzgadora que la misma se trata de un documento privado suscrito por un tercero ajeno a la presente causa, como lo es la experta ingeniera que suscribió el avalúo; razón por la cual la mencionada documental debió ser ratificada por esta mediante prueba testimonial o de informe, lo cual no ocurrió en el decurso de la presente causa, y en consecuencia debe esta Juzgadora desechar dicha prueba por carecer de valor probatorio alguno de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.- • Copia simple de comprobante de pago Nro. 00000156, de fecha 23 de enero de 2015, por la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) a favor de la ciudadana MARÍA FIDELINA GUERRERO. La prueba que antecede está constituida por un instrumento privado que al haber sido reconocido por la contraparte del presente juicio, adquiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo que la ciudadana demandante efectuó el pago por la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) por concepto de arras a las demandadas. Así se constata.- • Copia simple de documento de compraventa celebrado entre la ciudadana MAYERLING MEJÍAS y la ciudadana Roxana Isabel Cedeño de Rodil, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 7.352.977, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 09 de febrero de 2015, bajo el Nro. 30, Tomo 12. • Copia simple de registro de vivienda emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en fecha 02 de febrero de 2015. El primer documento mencionado ut supra es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación. En el caso del segundo documento, al ser una copia simple de un documento público administrativo es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 8 la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. En ese sentido, de dichas documentales se desprende que la ciudadana demandante vendió un inmueble de su exclusiva propiedad, que se encontraba acreditado por el SENIAT como su vivienda principal, a la ciudadana Roxana Isabel Cedeño de Rodil, antes identificada. Así se valora.- • Original de factura Nro. 50417298, emanada de hidrolago en fecha 03 de febrero de 2015, por la cantidad de SETECIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 736,29), por concepto del servicio de agua prestado en el inmueble situado en la avenida 11, #68-49, Tierra Negra Sc., sector La Esperanza. • Original de factura Nro. 50822622, emanada de hidrolago en fecha 05 de marzo de 2015, por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 355,38), por concepto del servicio de agua prestado en el inmueble situado en la avenida 11, #68-49, Tierra Negra Sc., sector La Esperanza. • Original de factura Nro. 51228928, emanada de hidrolago en fecha 06 de abril de 2015, por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 355,38), por concepto del servicio de agua prestado en el inmueble situado en la avenida 11, #68-49, Tierra Negra Sc., sector La Esperanza. • Original de solvencia de pago Nro. 314401, emanada de Hidrolago en fecha 29 de diciembre de 2014. • Original de factura signada con el Nro. SERIE04C11000000021611818, de fecha 12 de marzo de 2015, emanada de la Empresa Eléctrica Nacional (Corpoelec). De esta manera considera esta Sentenciadora, que los medios de prueba objeto de la presente valoración, están constituidos por pruebas documentales asimilables a las tarjas y por lo tanto tienen pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, desprendiéndose de ellos que las propietarias del inmueble objeto del presente juicio se encontraban solventes con el pago de los servicios públicos. Así se establece.- • Original de constancia de nomenclatura signado con el Nro. 0121358, emanado del Centro de Procesamiento Urbano de Maracaibo (CPU), de fecha 09 de enero de 2015, sobre el inmueble situado en Av. 11, entre calle 68 y calle 69, sector Tierra Negra-La Esperanza, Parroquia Olegario Villalobos. • Original de certificado de recepción de pago de transacciones inmobiliarias, emanado por el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT) de la Alcaldía de Maracaibo, en fecha 15 de enero de 2015. • Original de planilla Nro. 101255150007085, emanado del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT) de la Alcaldía de Maracaibo, en fecha 13 de febrero de 2015, por la cantidad de OCHO MIL QUINIENTOS TREINTA Y DOS BOLÍVARES CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 8.532,26), por concepto de propiedad inmobiliaria. • Original de planilla Nro. 75304615090109, emanado del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT) de la Alcaldía de Maracaibo, en fecha 13 de febrero de 2015, por la cantidad de DOCE BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 12,70), por concepto de solvencias fiscales. • Original de solvencia municipal emanado del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT) de la Alcaldía de Maracaibo, en fecha 13 de febrero de 2015. • Original de Plano de Mensura y sus anexos, efectuado por el Ing. Jesús Quintero, sobre el inmueble objeto del presente juicio en fecha 20 de enero de 2015, el cual según constancia No. 270415-10185597, emanada del Centro de Procesamiento Urbano del Municipio Maracaibo (CPU), Oficina Municipal de Catastro (OMCAT) se encuentra en sus archivos registrado bajo el Nro. RM-2015-14-0063, amparado en el titulo de propiedad inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30/11/1949, bajo el Nº 152, protocolo 1, tomo 1 a nombre de la ciudadana Eva Mercedes Guerrero. Los medios probatorios que anteceden, corresponden documentos públicos administrativos, que gozan de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impresa con la actuación de un funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimanan de ellos, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así que, la presunción relativa antes mencionada puede ser cuestionada y desvirtuada mediante prueba en contrario, de allí que la forma de impugnación es con la prueba en contrario que la desvirtúe, bien al demostrar la falsedad de los hechos documentales, la manifestación que hiciera otro funcionario de la administración pública o las partes intervinientes; lo que no ocurrió en el presente caso, por lo que se considera que este medio de prueba es auténtico, y goza de veracidad y legalidad y tiene pleno valor probatorio tarifado como instrumento público negocial; en ese sentido, de las planillas emanadas del SEDEMAT se evidencia que el inmueble objeto de la presente controversia se encontraba solvente con el pago de los impuestos municipales; mientras que del plano de mensura y sus anexos se evidenció los datos de medición y ubicación del inmueble objeto del presente juicio. Así se evidencia.- • Copia simple de la declaración definitiva de impuesto sobre sucesiones, efectuada ante el SENIAT, en fecha 21 de febrero de 2015, por los causahabientes de la ciudadana Eva de las Mercedes Guerrero Pernia. El documento que antecede al ser una copia simple de un documento público administrativo, es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 8 la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, desprendiéndose del mismo la cualidad de herederas de las ciudadanas MARÍA FIDELINA GUERRERO y FLORIA RAMONA VALERA DE MONTILVA, sobre los bienes propiedad de su causahabiente. Así se constata.- • Original de notificación de resolución de contrato, remitida por la ciudadana MARÍA FIDELINA GUERRERO a la ciudadana MAYERLING MEJÍAS, en fecha 29 de junio de 2015. La presente prueba está constituida por un instrumento privado que al no haber sido impugnado por la contraparte adquiere el valor probatorio establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y de ella se evidencia que las codemandadas en fecha 29/07/2015 manifestaron a la demandante de su voluntad de resolver el contrato y devolverle las cantidades recibidas en arras más el diez por ciento (10%) establecido en la cláusula penal. Así se verifica.- • Testimoniales juradas de los ciudadanos Daylin Dayana Villasmil Boscan, Carolina de los Angeles Castillo Gutierrez, María Laura Rincón Pirela, Jorge Luis Villalobos Vilchez y Ninoska Vera Medrano, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 17.917.634, 14.005.308. 16.550.277, 15.763.052 y 5.817.248, respectivamente. Al respecto, le correspondió la evacuación de dichas testimoniales al Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial; asimismo, con respecto a las declaraciones de las ciudadanas Carolina Castillo, María Laura Rincón y Ninoska Vera Medrano, antes identificados, este Tribunal las desecha, en virtud de que la parte promovente renunció a ellas según se desprende del acta de fecha 12 de marzo de 2018 efectuada por el juzgado comisionado. Así se constata.- Ahora bien, en lo que respecta a las declaraciones de la ciudadana Daylin Dayana Villasmil Boscan y Jorge Luis Villalobos Vilchez, en el caso de la primera ésta manifestó que conoce a la demandante desde hace aproximadamente diez años, ya que tienen un amigo en común y trabajó para ella como encargada de la peluquería, manifestó que en ejercicio de sus funciones era quien hacía la entrega de los pagos de arrendamiento, así como la entrega del cincuenta por ciento (50%) del pago del inmueble; asimismo, confirmó que la ciudadana MARÍA FIDELINA GUERRERO le expresó su voluntad de dejar sin efecto el contrato por ser el precio pactado muy bajo, que ella elaboró un cheque a favor de dicha ciudadana por un monto de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00); y que estaba en conocimiento de los trabajos de refraccionamiento y ampliación sobre el inmueble por cuanto ella era quién tramitaba las facturas de gastos y el pago a los empleados que efectuaban dichos trabajos. En el caso del segundo testigo, manifestó que conoce a la demandante desde hace doce años aproximadamente; que él estaba en conocimiento del negocio jurídico celebrado entre las partes, que tiene conocimiento de que la ciudadana demandante efectuó una serie de mejoras, que la ciudadana MARÍA FIDELINA GUERRERO le expresó que ya no vendería el inmueble porque el precio era muy bajo, y que la ciudadana demandante se encuentra en posesión del inmueble en calidad de arrendataria desde el mes de septiembre de 2014, por cuanto ella decidió comprarle los mobiliarios al ciudadano Héctor Chacín (quién era originariamente el arrendatario) a los fines de dar continuidad al negocio; finalmente manifestó que la ciudadana demandante efectivamente hizo los pagos de la venta del inmueble con el dinero de la venta de su vivienda principal. Así las cosas, las anteriores testimoniales constituyen para esta Juzgadora un indicio de que la parte demandante efectivamente se encontraba en posesión del inmueble, que efectuó unas remodelaciones en dicho bien y que pagó una parte del precio pactado en el contrato de opción a compraventa, por tanto valora las referidas testimoniales de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se constata.- • Prueba de informes dirigida al Banco Occidental de Descuento (B.O.D.), a los fines de que informe si fue debitado mediante cheque Nro. 94000034, de fecha 23 de enero de 2015, la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) de la cuenta No. 0116-0101-46-0014313294. Evidencia quien suscribe que, una vez admitidas el referido medio probatorio, este Juzgado libró el correspondiente oficio dirigido a las institución respectiva a los fines de que la misma suministrara la información requerida; sin embargo, la parte promovente de dichas pruebas no dio impulso a las mismas para lograr su efectiva evacuación, razón por la cual este órgano jurisdiccional las desecha. Así se decide.- • Prueba de informes dirigida a la entidad Bancaria Banesco Banco Universal, a los fines de que informe desde cuando la ciudadana MARÍA FIDELINA GUERRERO, es titular de la cuenta Nro. 0134-0001-65-0011177392, y que remita los estados de cuenta comprendidos desde el mes de diciembre de 2014, hasta el mes de mayo de 2015. • Copia simple de cheque otorgado por la ciudadana MAYERLING MEJÍAS a favor de la ciudadana MARÍA FIDELINA GUERERRO, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00). • Copia simple de comprobante de pago Nro. 00000179, de fecha 18 de marzo de 2015, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) a favor de la ciudadana MARÍA FIDELINA GUERRERO. La prueba de informe que antecede fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido la misma es valorada plenamente por esta sentenciadora mediante las reglas de la sana crítica que establece el artículo 507 ejusdem, apreciándose de la respuesta remitida por la entidad bancaria y de los anexos acompañados con él, que la ciudadana MARÍA FIDELINA GUERRERO es titular de la cuenta Nro. 0134-0001-65-0011177392, desde fecha 22/04/1999; asimismo de los movimientos bancarios remitidos se evidenció que la referida codemandada efectuó un depósito bancario signado con el No. 12908251068, en fecha 23 de marzo de 2015, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00). Así se constata.- Por otra parte, con respecto a las documentales, están constituidas por un instrumento privado que al no ser impugnadas por la contraparte adquieren pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de los mismos que la demandante de autos efectivamente pagó por medio del referido cheque la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), los cuales fueron depositados, según desprende en los movimientos bancarios acompañados con la prueba informativa antes valorada, en fecha 23/03/2015. Así se determina.- PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LA PARTE DEMANDADA. • Original de documento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo Estado Zulia, en fecha 09 de noviembre de 2016, bajo el Nº 32, tomo 140, folios 104 al 106. • Original de documento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo Estado Zulia, en fecha 24 de enero de 2017, bajo el Nº 45, tomo 4, folios 177 al 179. Los instrumentos especificados ut supra son valorados por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de documentos privados debidamente autenticados que no fueron rebatidos por la parte contraria a través de algún medio de impugnación. En ese sentido, considera esta Sentenciadora que del documento antes mencionado se desprende la legitimidad con la que actúan las abogadas en ejercicio AURYMARY SALAS SANTOS y MARLLOLY COROMOTO GONZÁLEZ URIBE, debidamente identificadas en la parte introductoria del presente fallo, como apoderadas judiciales de las codemandadas. Así se establece.- • Copia simple de documento de arrendamiento celebrado entre la ciudadana MARÍA FIDELINA GUERRERO y el ciudadano Héctor José Chacin Fereira, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.212.277, sobre el inmueble objeto del presente juicio, debidamente autenticado en fecha 01 de agosto de 2011, por ante la Notaría Pública Séptima del Estado Zulia, bajo el Nro 58, tomo 66 de los libros llevados por esa Notaría. El instrumento especificado ut supra es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación, apreciándose del mismo la relación arrendaticia existente entre la ciudadana MARÍA FIDELINA GUERRERO y el ciudadano Héctor José Chacin Fereira, sobre el inmueble objeto del presente juicio. Así se constata.- • Original de documento contentivo de la querella acusatoria propuesta por las ciudadanas MARÍA FIDELINA GUERRERO, en contra de la ciudadana MAYERLING MEJÍAS, en fecha 13 de febrero de 2015. La presente prueba está constituida por un instrumento privado que al no haber sido impugnado por la contraparte adquiere el valor probatorio establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; asimismo de dicho documento desprende que en fecha 13/02/2015, la ciudadana MARÍA FIDELINA GUERRERO a través de su apoderada judicial instauró una querella acusatoria por el presunto delito de emisión de cheques sin provisión de fondos, ante el circuito judicial penal del estado Zulia, siendo estampado el sello de recibido por dicha institución. Así se evidencia.- • Original de notificación de resolución de contrato, remitida por la ciudadana MARÍA FIDELINA GUERRERO a la ciudadana MAYERLING MEJÍAS, en fecha 29 de junio de 2015. • Copia simple de contrato de opción a compraventa celebrado entre las ciudadanas MARÍA FIDELINA GUERRERO y FLORIA RAMONA VALERA DE MONTILVA y la ciudadana MAYERLING MEJÍAS. • Copia certificada de contrato de opción a compraventa celebrado entre la sucesión de la de cujus Eva de las Mercedes Guerrero Pernia, conformado por las ciudadanas MARÍA FIDELINA GUERRERO y FLORIA RAMONA VARELA DE MONTILVA y la ciudadana MAYERLING MEJIAS, debidamente autenticada ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 23 de enero del 2015, bajo el Nro. 91, Tomo 06, de los libros de autenticaciones, posteriormente registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo Estado Zulia, en fecha 27 de marzo de 2015, bajo el Nro. 2015.440, asiento registral 1. • Copia certificada de documento poder otorgado por la ciudadana FLORIA RAMONA VALERA DE MONTILVA a la ciudadana MARÍA FIDELINA GUERRERO, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Seboruco Estado Táchira, en fecha 07 de septiembre de 2011, inserto bajo el Nro. 34, Tomo 46, folios 128-130 de los libros de autenticaciones, posteriormente registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo Estado Zulia, en fecha 15 de enero de 2015, quedando inscrito bajo el Nro. 27, folio 152, tomo 2 • Copia simple del informe técnico de fecha 10 de septiembre de 2014, contentivo del avalúo efectuado por la Sociedad Mercantil Servicios de Avalúos Ingeniería e Inspecciones, C.A., sobre el inmueble objeto del presente juicio. Dado que las referidas documentales, fueron valoradas con anterioridad, resulta inoficioso para quien aquí suscribe, hacer nuevamente un pronunciamiento con respecto a las mismas. Así se decide.- • Testimoniales juradas de las ciudadanas Deyanira Valbuena, Maribel de Jesús Duran Santa María, Maira del Pilar Duran Santa María, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 5.043.003, V-9.114.643 y V- 7.629.629 respectivamente. Al respecto, le correspondió la evacuación de dichas testimoniales al Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial, y de las resultas remitidas por el mismo, se evidenció que los testigos fueron contestes en afirmar que la ciudadana MARÍA GUERRERO es propietaria del inmueble objeto de controversia, y que fue adquirido por una herencia que le dejó su madre; asimismo, afirmaron que el inmueble se encuentra situado frente al Hotel President, que en el mismo funciona un salón de belleza llamado Héctor Peluquería y que la referida ciudadana decidió venderlo a la ciudadana MAYERLING MEJÍAS para adquirir una vivienda situado en La Coromoto; sin embargo, como esta última le entregó una serie de cheques sin fondos, no pudo efectuar la compra de la vivienda. Así las cosas, quien aquí decide considera oportuno señalar que las testimoniales no son el medio idóneo para acreditar el carácter de propietaria que la ciudadana MARÍA GUERRERO pudiese tener sobre el inmueble, pues para certificar ello, el medio probatorio por excelencia es el título de propiedad debidamente registrado ante el Registro Inmobiliario correspondiente; por otra parte, con relación a los demás particulares manifestados por los testigos, considera esta Juzgadora forzoso desestimar sus alegatos, por cuanto en sus deposiciones no dan razón fundada de sus dichos y en particular sobre de qué manera les consta que la codemandada antes mencionada había recibido cheques sin fondos que le impidieron la consecuente compra de un inmueble, ni tampoco de sus declaraciones se infiere como obtienen el conocimiento de los hechos sobre los cuales versan sus testimonios, motivos por el cual de no merecen plena fe y deben ser en consecuencia desechados por esta Operadora de Justicia de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.- • Prueba de informes dirigida al Juzgado Séptimo en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Zulia, a los fines de que informe si en la causa identificada con el número VP03-P-2017-003426/7C-32219-17, se encuentran agregados los protestos de cheques realizado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, a los siguientes cheques: Nº 44700055, de la cuenta corriente Nº 0175-0535-16-0072600514 de la entidad bancaria Bicentenario, y Nº 25384955, de la cuenta corriente Nº 0134-0001-65-001117739, de la entidad bancaria Banesco Banco Universal; y en el caso de encontrarse remita copia certificada de todo el contenido del protesto. • Prueba de informes dirigida a la entidad bancaria Banesco Banco Universal, a los fines de que informe lo siguiente: 1. Cuales fueron los últimos movimientos de cuenta efectuados en la cuenta corriente número 01340073370733029676, durante los meses de marzo y abril del año 2015; 2. A quien pertenece el número de cuenta 0134-0001-65-0011177392, quienes son las personas autorizadas para movilizar dicha cuenta y si para la fecha 18 de marzo de 2015 tenía fondos para cubrir un cheque por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) • Prueba de informes dirigida a la entidad bancaria Banco Bicentenario a los fines de que informe a quien le pertenece el número de cuenta 0175-0535-16-0072600514, quienes son las personas autorizadas para movilizar dicha cuenta; y si la misma para la fecha 18 de marzo de 2015 tenía fondos para cubrir un cheque por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00). • Prueba de informes dirigida al Juzgado Tercero de Municipio de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia a los fines de que informe si por ante ese Tribunal cursa una causa signada con el Nro. 1503, contentiva de una oferta real de pago, quienes son las partes y de existir remita una copia certificada de la causa. Evidencia quien suscribe que, una vez admitidas los referidos medios probatorios, este Juzgado libró los correspondientes oficios dirigidos a las instituciones respectivas a los fines de que las mismas suministrara la información requerida; sin embargo, la parte promovente de dichas pruebas no dio impulso a las mismas para lograr su efectiva evacuación, razón por la cual este órgano jurisdiccional las desecha. Así se decide.- IV MOTIVACIÓN PARA DECIDIR En ese sentido, analizadas como lo fueron las pruebas aportadas por las partes intervinientes, así como los argumentos de hecho y de derecho expuestos por éstas, procede esta Jurisdicente a pronunciarse sobre el fondo del presente asunto considerando lo siguiente: Se inició la presente causa por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana MAYERLING MEJÍAS, en contra de las ciudadanas MARÍA FIDELINA GUERRERO y FLORIA RAMONA VALERA DE MONTILVA, a través de la cual, además del cumplimiento del contrato al que refiere, exige la indemnización por daños y perjuicios derivados del presunto incumplimiento de las codemandadas. Dicha pretensión tiene su fundamento en que, según lo alega la representación judicial de la parte demandante, su representada y las codemandadas suscribieron un contrato privado de opción a compraventa en fecha 23 de enero de 2015, mediante el cual, la ciudadana MAYERLING MEJÍAS, se comprometía a pagar a las ciudadanas MARÍA GUERRERO y FLORIA VALERA, la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00) por la venta del inmueble opcionado antes de la fecha del fenecimiento del contrato; y estas últimas a su vez se comprometían a efectuar la venta definitiva del inmueble una vez recibidas la totalidad de la cantidad pactada; sin embargo, refiere la parte actora que una vez pagados las cantidades de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) por concepto de arras, y la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) por concepto de abono, la ciudadana MARÍA GUERRERO le manifestó que ya no le vendería el inmueble y que le entregaría la cantidad recibida por concepto de arras y el monto indemnizatorio establecido en la cláusula penal, lo cual es a su criterio un evidente incumplimiento por parte de las demandadas que han afectado su esfera patrimonial. Por su parte la representación judicial de las codemandadas manifiestan en su escrito de contestación, que si bien es cierto que sus representadas celebraron un contrato privado con la parte actora en fecha 23 de enero de 2015, fue ella quien incumplió con lo pactado en el, pues en fecha 18 de marzo de 2015, hizo entrega a sus poderdantes de dos cheques sin fondos, el primero por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) y el segundo por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), cuestión esta que las motivó a rescindir del contrato y entregar el monto recibido en arras y el monto correspondiente a la cláusula penal, cuya cantidad totaliza CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.400.000,00), los cuales la parte actora se negó a recibir, por ello en base a su presunto incumplimiento reconviene exigiendo resolver el contrato privado suscrito entre las partes. Aunado a lo anterior, por una parte la demandante alega que el contrato privado suscrito obedece a una compraventa definitiva, ya que para la fecha en que fue admitida la presente acción (07 de agosto de 2015), el criterio acogido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia establecía que los contratos de opción a compraventa debían ser equiparados a una venta pura y simple, ya que en los mismos están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio; mientras que, por la otra parte, las demandadas afirman que el contrato suscrito era meramente preparatorio, dado que en las cláusulas allí contenidas establecían las condiciones que debían cumplir cada una de las partes para suscribir en un futuro la compraventa definitiva del inmueble, y que en el presente caso el criterio que debía aplicarse era el vigente para el momento de la celebración del contrato. Así pues, dadas las afirmaciones de hecho y de derecho esbozadas por las partes, procede de seguidas esta operadora de justicia a resolver previamente, lo atinente a la naturaleza jurídica del contrato cuyo cumplimiento se pretende, en virtud de la discrepancia que manifiestan las partes al respecto. En ese orden de ideas, es preciso señalar que la jurisprudencia de nuestro Máximo Tribunal de Justicia ha establecido a través de los años, diversos criterios respecto a la naturaleza jurídica de los contratos que son denominados “opción de compra venta”, y en ese sentido, ha abandonado criterios y retomado otros de vieja data para dar solución e interpretación a este tipo de negocios jurídicos; no obstante, la Sala Constitucional ha dejado establecido que el criterio aplicable a cada caso especifico será el vigente para el momento de la admisión de la demanda. Siendo así, en sentencia de fecha 20 de julio de 2015 emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente No. 14-0662, caso Panadería La Cesta de los Panes, C.A., se estableció que en razón de las argumentaciones allí vertidas, “todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil”; criterio éste que debe ser aplicado a la presente causa, en virtud de que la admisión de la demanda se produjo en fecha 07 de agosto del 2015, todo ello en aras de garantizar la uniformidad en los fallos y la expectativa plausible. En tal sentido, constituye un hecho cierto y ratificado en la presente causa, que las partes suscribieron un documento autenticado en fecha 23 de enero de 2015, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 91, tomo 06 de los libros de autenticaciones el cual fue posteriormente registrado en fecha 27 de marzo de 2015, ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo Estado Zulia, bajo el Nro. 2015.440, asiento registral 1, en el que se establecieron entre sus cláusulas, los siguientes aspectos: ``…PRIMERA: LA VENDEDORA se obliga a vender a LA COMPRADORA, quien a la vez se obliga a comprar, un inmueble, constituido por una casa, situada en la avenida 11, entre calles 68 y 69, casa No. 68-49, sector Tierra Negra, de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; la vivienda objeto de esta venta tiene una superficie de construcción de TRESCIENTOS VEINTISÉIS metros cuadrados (326,00 mts2), con los siguientes linderos: NORTE y ESTE: Linda con Terrenos que son o fueron de la sucesión de Francisco Blas Fernández, SUR: Linda con Terrenos que son o fueron de la sucesión de José Ramón Campos Belloso y por el OESTE: Linda con su frente, la avenida 11, le corresponde a LA VENDEDORA según consta de documento debidamente autenticado por ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia en fecha 21 de Diciembre de 1949, anotado bajo el Nro. 254, Tomo Nro. 254, Protocolo Nro. 1. SEGUNDA: El precio de venta del inmueble ya es por la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00), dicho precio será cancelado en la forma siguiente: A) La suma de de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) en calidad de arras o inicial, la cual se imputará al precio venta y que LA VENDEDORA declara recibir en el acto de parte del LA COMPRADORA, mediante en dinero de curso legal B) La cantidad restante de de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) será cancelada al momento de protocolizar el Documento de COMPRA-VENTA ante la Oficina de Registro correspondiente. TERCERA: LA VENDEDORA se compromete a entregar el inmueble en el momento de la protocolización de documento de venta ante el Registro Inmobiliario solvente de todo tipo de deuda, libre de bienes y personas, así como libre de gravámenes, de impuestos Nacionales, Estadales o Municipales. CUARTA: La vigencia del presente contrato es de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento LA VENDEDORA se obliga a entregar a LA COMPRADORA, todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de Compra-Venta, el lapso de vigencia del presente contrato se prorrogará automáticamente en igual proporción al retraso en la entrada de los recaudos y las consecuencias derivadas de dicho retardo no serán imputables a LA COMPRADORA. QUINTA: Queda entendido que en caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el presente contrato por parte de LA COMPRADORA, o en caso de no realizarse la venta definitiva del inmueble mencionado por causas imputables a éste, dará derecho a VENDEDORA, de retener hasta el diez (10%), de la cantidad entregada en calidad de arras o inicial a la firma del presente documento, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), por concepto de cláusula penal, y LA VENDEDORA tendrá derecho a rescindir unilateralmente de pleno derecho el presente contrato de opción de Compra-Venta, debiendo reintegrar a LA COMPRADORA, las sumas restantes luego de la deducción de la cantidad correspondiente a la cláusula penal. En caso que se compruebe que la venta definitiva no se efectúe por causas imputables a LA VENDEDORA, este devolverá a LA COMPRADORA la totalidad de lo recibido en calidad de arras o inicial, es decir, la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) más el diez por ciento (10%), la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), por concepto cláusula penal, sin perjuicio de las acciones judiciales que LA COMPRADORA, pueda ejercer para hacer cumplir el presente contrato. SEXTA: En caso de no protocolizarse el documento definitivo de compra-venta dentro de los lapsos establecidos en el presente contrato, incluyendo la prórroga, por razones de fuerza mayor o causa extraña no imputable a ninguna de las partes debidamente comprobada, podrán ambas partes de mutuo acuerdo resolver el presente contrato, sin que haya lugar a la aplicación de la cláusula penal y en consecuencia LA VENDEDORA devolverá a LA COMPRADORA la totalidad de la cantidad recibida. SÉPTIMA: Una vez vencido el plazo establecido en la cláusula cuarta, LA VENDEDORA o LA COMPRADORA deberán manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero debida de conformidad con las cláusulas anteriores, en caso de que el plazo culmine sin dicha manifestación expresa, se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial. OCTAVA: Serán por cuenta de LA COMPRADORA todo los gastos inherentes a la presente operación, incluyendo el pago de honorarios profesionales de abogado por la redacción de todos los documentos necesarios para ello y los derechos arancelarios de la Notaria y el Registro Público respectivo. NOVENA: Cualquier notificación que deban hacerse a LA VENDEDORA, se hará a la siguiente dirección: avenida 11, entre calles 68 y 69, casa No. 68-49, sector Tierra Negra, del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, mediante comunicación certificada, con acuse de recibo y si fuere a LA COMPRADORA, se hará en la siguiente dirección: edificio SANTA ISABEL, primera Etapa, Conjunto Residencial ISLA DORADA, apartamento 3-B, del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. Las partes eligen como domicilio especial a la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia a cuya jurisdicción se someterán...`` De la lectura del contrato ut supra trascrito, se evidencia que lo pretendido por los suscribientes del mismo fue establecer o fijar los parámetros o condiciones dentro de los cuales se llevaría a efecto la futura venta de un inmueble constituido por una casa, situada en la Avenida 11, entre calles 68 y 69, casa No. 68-49, sector Tierra Negra, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, con una superficie de construcción de TRESCIENTOS VEINTISÉIS metros cuadrados (326,00 mts2), alinderada de la siguiente manera: NORTE y ESTE: Linda con Terrenos que son o fueron de la sucesión de Francisco Blas Fernández, SUR: Linda con Terrenos que son o fueron de la sucesión de José Ramón Campos Belloso y por el OESTE: Linda con su frente, la avenida 11; indicándose así en la citada convención las obligaciones que debía cumplir la vendedora, el precio fijado para la venta y el lapso en el cual la compradora debía pagar la totalidad del precio. Ahora bien, a efecto de dilucidar la naturaleza jurídica del negocio jurídico celebrado entre las partes, es necesario citar las distinciones efectuadas por la sala en el criterio jurisprudencial antes citado, con respecto a la cada uno de los contratos: ´´En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). …(OMISSIS)... 1. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante). En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo. El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción. Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión. En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción. En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar. El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato. 2. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada. En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales). El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil). En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta. Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar. En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado´´. En atención a la sentencia mencionada con anterioridad, queda clara la facultad del juez en cuanto a la interpretación que puede darle a los contratos de acuerdo con las características presentes en ellos; ahora bien, en el caso sub examine no cabe dudas que el contrato de marras, no es de venta como lo afirma la parte demandante, por cuanto si bien es cierto que las codemandados se obligan a venderle el inmueble opcionado, éstas se obliga a pagarle dentro del lapso de noventa (90) días prorrogables por treinta (30) días el saldo deudor del precio fijado para la venta, lo cual conlleva a una actividad posterior como sería la entrega de las solvencias, presentación ante el registro inmobiliario respectivo a los fines de trasladar la propiedad; siendo evidente por lo tanto que dicho contrato constituye una promesa bilateral de compra-venta. Y así se establece.- Determinado lo anterior, pasa esta Operadora de Justicia a pronunciarse sobre la procedencia en derecho de la acción de cumplimiento de contrato propuesta por la parte actora, y de la reconvención por resolución de contrato propuesta por el demandado reconviniente, para lo cual resulta conveniente citar la norma rectora del contrato, contemplada en el artículo 1.133 Código Civil, que dispone “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Así las cosas, la ley prevé que, en caso de que uno de los contratantes incumpla la obligación contraída en un determinado contrato, el otro puede a su criterio ejercer la acción de cumplimiento contractual o la resolución de este más los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. En el caso que nos ocupa, como ya se estableció anteriormente, la accionante demanda el cumplimiento de un contrato, por lo que vale precisar que el objetivo principal de tal acción es lograr la ejecución judicial de los términos expuestos en el contrato; y a su vez las codemandadas, reconvienen la resolución del contrato, cuyo objeto principal de dicha acción es de eliminar los efectos de un contrato colocando a las partes en la misma situación jurídica en que se hallaba antes de la celebración del contrato resuelto. En ese sentido, del recorrido procesal se evidenció que efectivamente la parte actora efectuó el pago de la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), lo cual consta en dos comprobantes de pago identificados de la siguiente manera: 1. Comprobante Nro. 00000156, por la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) de fecha 23 de enero de 2015; y 2. Comprobante Nro. 00000179 por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) de fecha 18 de marzo de 2015, siendo este último pago depositado en fecha 23 de marzo de 2015, en la cuenta bancaria de la codemandada MARÍA GUERRERO según consta en los movimientos bancarios remitidos por la entidad financiera Banesco, Banco Universal. Y así se evidencia.- Ahora bien, con base a lo anterior la parte actora exige el cumplimiento de contrato dado que a su criterio, una vez pagadas las cantidades señaladas con anterioridad y fenecido el lapso pactado, le correspondía a las vendedoras otorgar el documento de compraventa definitivo ante el registro inmobiliario respectivo; sin embargo, quien aquí decide constata que el precio pactado en el contrato ut supra valorado era la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00), de los cuales la demandante sólo canceló SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), quedando pendiente el pago de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), monto este que hasta la presente fecha no fue cancelado. De este modo, infiere esta jurisdicente que una vez fenecido el lapso de ciento veinte (120) días previstos en el contrato para el pago de la obligación, sin que este fuese materializado por la accionante, es evidente que dicha parte incumplió inicialmente su carga de efectuar la totalidad de la cantidad adeudada, tal y como lo señala la parte demandada, por ende mal podría esta Jurisdicente declarar con lugar la pretensión de Cumplimiento De Contrato intentada por la ciudadana MAYERLING MEJÍAS, y menos aún cuando nuestra norma adjetiva civil en su artículo 531, así como en la jurisprudencia patria antes citada, establece que para este tipo de acciones es necesario que la parte demandante haya cumplido con su prestación de lo cual debe existir constancia en actas, antes del pronunciamiento de la sentencia. Y así se determina.- De igual forma, visto que la parte actora exige la indemnización por daños y perjuicios, considera esta operadora de justicia que al haberse determinado el incumplimiento contractual de la parte demandante, aunado a que de forma alguna se demostró en actas los presuntos daños o lesiones causadas en su contra, ni la disminución patrimonial surgida con ocasión a los supuestas remodelaciones efectuadas al inmueble, resulta forzoso declarar improcedente la pretensión de daños y perjuicios reclamada. Así se declara.- En consecuencia de lo anterior, este tribunal declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS, fue incoada por la ciudadana MAYERLING MEJÍAS, en contra de las ciudadanas FLORIA RAMONA VALERA DE MONTILVA y MARIA FIDELINA GUERRERO, todas identificadas en la parte superior del fallo. Así se decide.- Por otro lado, en cuanto a la acción resolutoria intentada vía reconvención por la parte demandada reconviniente, visto que se encuentra comprobado que la parte demandante fue quien no ejecutó su obligación, y considerando que de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, la parte que resulte perjudicada por la falta de cumplimiento del otro contratante, puede válidamente ejercer la acción resolutoria, este Juzgado considera procedente en derecho dicha pretensión, y por ende declara RESUELTO, el contrato celebrado en fecha 23 de enero de 2015 por las partes integrantes del presente juicio, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, quedando anotado bajo el Nro. 91, Tomo 06, y posteriormente registrado en fecha 27 de marzo de 2015, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo Estado Zulia, bajo el Nro. 2015.440, asiento registral 1. Así se decide.- Con ocasión a lo anterior, dado que los efectos jurídicos de la acción resolutoria es dar por terminado el contrato y dejar a las partes en la misma posición jurídica que tenían antes de la celebración del mismo, se ordena la devolución a la parte demandante de la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), monto que, de acuerdo con las reconversiones monetarias de fecha 20 de agosto de 2018, de bolívares fuertes a bolívares soberanos, equivale a la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) y con la más reciente reconversión monetaria de fecha 1 de octubre de 2021, de bolívares soberanos a bolívares digitales, equivale a la cantidad de SEIS BOLÍVARES (Bs. 6,00). Ahora bien, consta en actas de los propios alegatos esbozados por las partes, que el inmueble en discusión se encuentra en posesión de la ciudadana demandante, y en tal sentido dado que la relación arrendaticia alegada por la parte demandada reconviniente se suscribió con el ciudadano Héctor José Chacín Fereira, tercero en la presente causa; aunado a que el vinculo jurídico que unía a la parte actora con las demandadas se circunscribe al contrato de opción a compraventa que fue resuelto a través de la presente decisión, este Tribunal concluye que la posesión que detenta la ciudadana MAYERLING MEJÍAS no se encuentra debidamente sustentada y por lo tanto como consecuencia lógica de la resolución del presente contrato, se ordena a la referida ciudadana hacer entrega del inmueble descrito en actas a las ciudadanas FLORIA RAMONA VALERA DE MONTILVA y MARIA FIDELINA GUERRERO. Así se decide.- Asimismo, dado que precedentemente se ordenó la devolución de las cantidades de dinero entregadas por la demandante, y visto que en diversos criterios jurisprudenciales se ha venido estableciendo la posibilidad de que los jueces que conozcan de acciones de naturaleza privada, en las cuales la parte demandante no haya solicitado de manera expresa la indexación, y sin que el deudor haya incurrido en mora, puedan declarar de oficio la corrección monetaria; considera esta jurisdicente procedente ordenar de oficio la indexación sobre el monto pagado por la actora a las codemandadas, ello en aras de contrarrestar el fenómeno económico y mitigar la disminución patrimonial sufrida por la referida parte. Así se decide.- En relación con lo anterior, esta sentenciadora acuerda la indexación monetaria del monto condenado a pagar, la cual deberá realizarse desde el día 07 de agosto del 2015, fecha en la que se admitió la demanda, hasta que quede firme el presente fallo, y la cual deberá ser practicada tomando en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.) publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016 se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los índices Nacionales de Precios al Consumidor, calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, para lo cual se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo a efectuarse por un solo experto, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.- Por todos los fundamentos expresados con anterioridad, este Tribunal considera pertinente declarar SIN LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS ha incoado la ciudadana MAYERLING MEJÍAS en contra de las ciudadanas FLORIA RAMONA VALERA DE MONTILVA y MARÍA FIDELINA GUERRERO, y a su vez declara CON LUGAR, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO propuesta por vía reconvención, y así se hará constar de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.- V DISPOSITIVO Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO e INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS fue interpuesto por la ciudadana MAYERLING MEJÍAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.810.988, en contra de las ciudadanas FLORIA RAMONA VALERA DE MONTILVA y MARÍA FIDELINA GUERRERO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.755.640 y V-3.381.541, respectivamente, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO e INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS ejercida por la ciudadana MAYERLING MEJÍAS en contra de las ciudadanas FLORIA RAMONA VALERA DE MONTILVA y MARÍA FIDELINA GUERRERO, antes identificadas, de conformidad con los argumentos expuestos en la parte motiva del presente fallo. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada vía reconvención, conforme a los argumentos indicados en la parte motiva del fallo, y en consecuencia; TERCERO: SE DECLARA RESUELTO el contrato privado suscrito en fecha 23 de enero de 2015 por ante autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 23 de enero del 2015, bajo el Nro. 91, Tomo 06, de los libros de autenticaciones, posteriormente registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo Estado Zulia, en fecha 27 de marzo de 2015, bajo el Nro. 2015.440, asiento registral 1. CUARTO: SE ORDENA a la parte demandada devolver a la parte actora las cantidades entregadas como parte de pago del inmueble, cuyo monto constituye la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), monto que, de acuerdo con las reconversiones monetarias de fecha 20 de agosto de 2018, de bolívares fuertes a bolívares soberanos, equivale a la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) y con la más reciente reconversión monetaria de fecha 1 de octubre de 2021, de bolívares soberanos a bolívares digitales, equivale a la cantidad de SEIS BOLÍVARES (Bs. 6,00). QUINTO: SE ORDENA a la parte demandante ciudadana MAYERLING MEJÍAS, hacer entrega del inmueble constituido por una casa situada en la avenida 11, entre calles 68 y 69, casa No. 68-49, sector Tierra Negra, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, a las ciudadanas FLORIA RAMONA VALERA DE MONTILVA y MARÍA FIDELINA GUERRERO, antes identificadas, conforme a lo señalado en la parte motiva del presente fallo. SEXTO: SE ORDENA la indexación o corrección monetaria sobre el monto anteriormente establecido, el cual deberá realizarse desde el día 07 de agosto de 2015, hasta que quede firme el presente fallo, siguiendo con los parámetros establecidos en la parte motiva del presente fallo; y en tal sentido, se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a practicarse por un (1) sólo perito contable, a los fines de la determinación del monto específico a pagar. Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, con base en lo reglado por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE A LAS PARTES de la presente decisión. Expídase copia certificada del presente fallo por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los cuatro (04) días del mes de julio de dos mil veintitrés (2023). Años: 213° de la Independencia y 164° de la Federación. LA JUEZA Abg. ADRIANA MARCANO MONTERO EL SECRETARIO: Abg. HUMBERTO PEREIRA GONZÁLEZ En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley y siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo el No.097-23. EL SECRETARIO Abg. HUMBERTO PEREIRA GONZÁLEZ