TSJ Regiones - Decisión

El proceso inició por demanda de resolución de contrato de opción a compra, propuesta por los ciudadanos Elvis Enrique Aguirre Corona y María Inmaculada Rincón de Aguirre, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 7.930.316 y 11.259.327, en ese orden, representados judicialmente por los profesionales del Derecho Carlos Heli González Rincón y Richard Echeto Mas y Rubí, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 98.005 y 120.226; en contra del ciudadano Miguel Rincón Durán, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.591.721, representado judicialmente por los profesionales del Derecho María Teresa Parra Tomasi, Vanessa Carolina Parra Tomasi, Milagros María Cohen Finol, María Josefina Villasmil Velásquez, Jairo Enrique Molero Ferrer, Fabricio Alberto Rincón Martínez y Joaquín de Jesús Martínez Rincón, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 108.141, 210.556, 46.439, 75.251, 5.691, 316.956 y 56.707, respectivamente, quien además de oponer defensas y excepciones a la pretensión planteó en la oportunidad legal correspondiente reconvención o mutua petición por cumplimiento de contrato de opción a compra.

- I -
DE LOS TÉRMINOS EN QUE QUEDÓ TRABADA LA LITIS

La parte actora argumentó en su escrito libelar cuanto sigue:
Que “(c)onsta de documento autenticado por ante la Notaria(sic) Publica(sic)de Villa del Rosario, de fecha trece (13) de enero de 2.017, anotado bajo el número 16, tomo 2, folios 46 al 49, el cual se acompaña a la presente demanda marcado con la letra “B”, que los ciudadanos: ELVIS ENRIQUE AGUIRRE CORONA Y MARIA INMACULADA RINCON HERRERA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula (sic)de identidad números 7.930.316 y 11.259.327 respectivamente, y con la identificación asumida de “Los Promitentes Vendedores” celebraron un acuerdo contractual de Opción (sic) de Compra (sic), con el ciudadano MIGUEL RINCON DURAN, quien es venezolano, mayor de edad, soltero, ganadero, titular de la cédula de identidad número 4.591.721, con domicilio en la ciudad y Municipio (sic) Machiques de Perijá del Estado (sic) Zulia, quién a los efectos del contrato asumió identificarse como “El Promitente Comprador””.
Que en el contrato de opción de compra “se menciona (…) en la Cláusula (sic) Primera (sic), que “Los Promitentes Vendedores”, son propietarios de un inmueble constituido por mejoras y bienhechurías de un lote de tierras baldías que tienen una superficie de Ciento (sic) Tres (sic) hectáreas con cuarenta (103,40 Has), el cual conforma el fundo agropecuario denominado Monterrey, ubicado en el sector denominado LAS LARAS, Jurisdicción(sic) de la Parroquia (sic) San José, Municipio (sic) Machiques de Perijá del Estado (sic) Zulia. Dicho fundo Agropecuario (sic) se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con fundo EL PERÙ que es o fue propiedad de Remigio Gutiérrez, hoy vía San José- Las Laras; SUR: Colinda con el fundo agropecuario denominado Puerto Nuevo que fue propiedad de Emiliano Martínez, y hoy es propiedad de Hernando Urdaneta; ESTE: Colinda con fundo el Guayabo que es o fue propiedad de Jaime Rincón y OESTE: Colinda con fundo Bolivia de JesúsMartínez. Las mejoras y bienhechurías están señaladas plenamente en el referido contrato”.
Que “(t)ambién consta en el mencionadocontratobilateral, en la Cláusula (sic) Segunda (sic), que: “El Promitente Comprador”, es decir, el ciudadano: MIGUEL RINCON DURAN, ya identificado, se obliga a comprar a “Los Promitentes Vendedores” y estos últimos a vender el referido inmueble descrito anteriormente, con todas sus adherencias y pertenencias, bajo los términos y condiciones estipulados en el contrato bajo análisis”.
Que “(e)n la Cláusula (sic) Tercera (sic) de dicho contrato se especificó el precio de la venta, en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÌVARES, (Bs. 250.000.000,00), los cuales se pagarían de la siguiente manera: a) La cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÌVARES, (Bs 5.000.000,00), que “El Promitente Comprador” debía pagar en dinero en efectivo en el mismo acto de celebración del aludido contrato de Opción (sic) de Compra- Venta (sic), es decir ad initio. b) La cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÌVARES, (Bs 10.000.000,00), que deberían ser pagados en el término de seis (6) meses, contados a partir de la fecha de la firma del presente contrato, siendo que este se firmó el día trece (13) de enero de 2017, el correspondiente pago debía materializarse el día trece (13) de julio de 2017, y c) el saldo deudor, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÌVARES, (Bs. 235.000.000,00), serán pagados al momento de Protocolizar (sic) el documento definitivo de Compraventa (sic)”.
Que en la cláusula tercera se dispuso que si““El Promitente Comprador”, incumpliere con el pago de las cuotas en el lapso estipulado, dará derecho a “Los Promitentes Vendedores”, a solicitar exclusivamente la ejecución de este contrato y a exigir el diez por ciento (10%) del valor de las cuotas vencidas, siendo éstacláusula ilegal, ilegitima (sic) y leonina, toda vez que el Legislador (sic) Patrio (sic) consagra en nuestra Ley Sustantiva (sic) Civil (sic), la alternabilidad entre poder exigir el cumplimiento o la resolución, y la voluntad de las partes no puede subvertir el espirito(sic), propósito y razón de la Ley”.
Que “(e)n la Cláusula Cuarta (sic) se estipulo (sic), que la vigencia del contrato sería de seis (06) meses, prorrogables automáticamente por seis (06) meses más a fines que “El Promitente Comprador”, gestione un crédito, y en las Cláusulas (sic) Quinta (sic) y Sexta (sic) “Los Promitentes Vendedores”, hicieron entrega del fundo, y eligieron como domicilio especial la Ciudad (sic) de Maracaibo”.
Finalmente, denunció que el ciudadano Miguel Rincón Durán incumplió los términos del contrato pactado, por los siguientes motivos:
Que “(n)unca pago (sic)según lo enunciado en la Cláusula (sic) Tercera (sic), literal (a) del especificado contrato, la cantidad de los CINCO MILLONES DE BOLÌVARES (Bs 5.000.000,oo), que se comprometió a entregar en dinero en efectivo, alegando que se le hacía muy difícil conseguirlo y que después lo pagaría con el resto de la deuda total”.
Que “(n)unca pago (sic)lo plasmado en la Cláusula (sic) Tercera (sic), literal (b) del contrato, es decir la cantidad de Diez (sic) Millones (sic) de Bolívares (sic) (Bs 10.000.000,00), en el término convenido en el contrato, es decir, que pagaría la cantidad antes señalada, en el término de seis (06) meses, contados a partir de la firma del otorgamiento del contrato analizado. Esto en un análisis muy somero significa, que como el contrato se firmó el día trece (13) de enero de 2017, su vencimiento sería el día trece (13) de julio de 2017”.
Que es necesario aclarar “que el ciudadano: MIGUEL RINCÒN DURAN, se dedicó a buscar y averiguar un número de cuenta bancaria de uno de mis representados, logrando conseguir el número de la cuenta bancaria del Banco Provincial, e intento (sic) realizar un sedicente cumplimiento de las obligaciones adquiridas contractualmente, el día veintidós (22) de agosto de 2017, en efecto en la fecha antes señalada el referido ciudadano, realizó un depósito bancario en cheque, por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÌVARES (Bs 10.000.000,00), en la cuenta corriente número: 01080315280100021199, del Banco Provincial a nombre de ELVIS ENRIQUE AGUIRRE CORONA, uno de mis poderdante (sic), en forma inconsulta y altera, en un franco abuso, tratando de (sic) sorprenderen (sic) su buena fe a mis representados, y pretendiendo torcer la Ley y la Justicia (sic) a su conveniencia, treinta y nueve (39) días después del vencimiento del término que se tenía estipulado contractualmente”.
Y que “dada la situación irregular ejecutada por el “El Promitente Comprador”, ciudadano: MIGUEL RINCÒN DURAN, mi representado, ciudadano: ELVIS ENRIQUE AGUIRRE CORONA, reversó tal operación bancaria, en fecha veintinueve (29) de agosto de 2017, al devolver el deposito (sic) efectuado a la cuenta bancaria número: 0108 0315 2101 0001 2122, del Banco Provincial a nombre del ciudadano: MIGUEL RINCÓN DURAN, exactamente la (sic) por la misma cantidad, ya que no existía ninguna razón legal ni moral para disponer de tales cantidades de dinero, ya que como repito fue un depósito bancario inconsulto y sin ninguna autorización”.
Finalmente, pidió, por cuanto “el ciudadano Miguel Rincón Duran no cumplió con las obligaciones contractuales, (la) resolución de(l) contrato de opción de compra venta (…) celebrado de fecha trece (13) de enero de 2017, anotado bajo el número 16, tomo 2 (…)”.
La parte demandante, con miras de demostrar los hechos narrados, aportó al proceso los siguientes medios de prueba documental:
1. Copia simple de documento poder judicial otorgado por el ciudadano Alejandro José Rincón Herrera, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número 10.676.646, actuando en representación de los ciudadanos Elvis Enrique Aguirre Corona y María Inmaculada Rincón de Aguirre, venezolanos, mayores de edad, identificados con las cédulas de identidad números 7.930.316 y 11.259.327, respectivamente, domiciliados en el municipio Machiques de Perijá del estado Zulia, a los profesionales del derecho Julio Cesar Núñez y José Luis López, inscritos en el Instituto de Previsión Social bajo los números 26.067 y 25.489, respectivamente, documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo estado Zulia, el 08 de noviembre de 2017, anotado bajo el número 34, tomo 154.
2. Copia simple de documento de opción a compraventa sobre el fundo denominado Monterrey, suscrito entre los ciudadanos Elvis Enrique Aguirre Corona y María Inmaculada Rincón de Aguirre, venezolanos, mayores de edad, identificados con las cédulas de identidad números 7.930.316 y 11.259.327, respectivamente, actuando con el carácter de promitentes vendedores, y el ciudadano Miguel Rincón Duran, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número 4.591.721, en su carácter de promitente comprador, el cual quedó inserto en la Notaría Pública de Villa del Rosario, municipio Rosario de Perijá del estado Zulia, el 13 de enero de 2017, anotado bajo el número 16, tomo 02.
3. Copia simple del depósito a cuenta corriente signado con el número de movimiento 000003418, de fecha 22 de agosto de 2017, a favor de la cuenta número 0108-0315-28-0100021199, de la entidad financiera BBVA Banco Provincial, correspondiente al ciudadano Elvis Enrique Aguirre Corona, por la cantidad de diez millones de bolívares.
4. Copia simple del depósito a cuenta corriente signado con el número de movimiento 000003892, de fecha 29 de agosto de 2017, a favor de la cuenta número 0108-0315-21-0100012122, de la entidad financiera BBVA Banco Provincial, correspondiente al ciudadano Miguel José Rincón Duran, por la cantidad de diez millones de bolívares.
Una vez admitida la demanda, se ordenó la citación del ciudadano Miguel Rincón Duran, antes identificado, a fin de que diera contestación a la demanda dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a la constancia en actas de su citación, más dos (02) días que se le concedieron como término de distancia, conforme a las reglas del procedimiento ordinario agrario.
El 12 de marzo de 2018, el ciudadano Miguel Rincón Duran, parte demandada, debidamente asistido por el profesional del derecho Alfonso Chacín Reyes, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 93.750, presentó escrito por cuyo través confirió poder apud acta al referido abogado y a la profesional del derecho Endrina Carolina Huerta Blanchard, inscrita en el Instituto de Previsión Social bajo el número 143.322.
En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, a saber, el 2 de abril de 2018, el profesional del Derecho Alfonso Chacin Reyes, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito mediante el cual expuso:
Que “(n)iego, rechazo y contradigo que mi poderdante no haya pagado la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs.5.000.000,oo) a los demandantes; cuando ellos mismos en el documento fundamental de la acción ejercida declararon aceptar la cantidad de dinero”.
Que “(e)l instrumento contentivo del contrato de Opción (sic) de Compraventa (sic), también contiene la manifestación de voluntad, inequívoca por cierto, de que LOS PROMITENTES VENDEDORES recibieron los CINCO MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs.5.000.000,oo)”.
Que “(n)iego, rechazo y contradigo que mi mandante, MIGUEL JOSE RINCON DURAN no hubiese pagado la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs.10.000.000,oo)”.
Que en la demanda “los demandantes ponen en evidencia que mi cliente pagó la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs.F10.000.000,oo) dentro de la prórroga del contrato; pero ellos nunca tuvieron la intención de CUMPLIR CON EL CONTRATO; ya que antes de vencerse el plazo de seis (06) meses mi cliente y su administrador trataron de comunicarse con cualesquiera de los PROMITENTES VENDEDORES, lo que fue imposible debido a que los esposos se habían ido a vivir a los ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMERICA donde aún permanecen y fijaron su residencia en común en ese País (sic). El ciudadano MIGUEL JOSE RINCON DURAN no tuvo otra opción que averiguar el número de cuenta que el codemandante ELVIS AGUIRRE CORONA tiene en el BANCO PROVINCIAL para poder hacer el pago de la cantidad de los DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs.10.000.000,oo) descrita en el literal B) de la cláusula TERCERA del contrato, por ello el pago se hizo el veintidós (22) de agosto de dos mil diecisiete (2017). Alega el demandante en su libelo de demanda: que constituye un abuso el hecho de que mi cliente haya averiguado el número de cuenta del demandante y hubiese depositado la cantidad adeudada. Este alegato raya en lo absurdo, pues nunca debe considerarse un abuso el hecho que un deudor, en su intención de pagar su obligación, averigüe el número de cuenta de su acreedor para depositar en ella la cantidad de dinero debida de conformidad con el contrato. Por un lado la ley no prohíbe tal conducta, y en segundo lugar el mismo contrato- que es ley entre las partes- le permite a mi mandante hacer el depósito de los DIEZ MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs.F10.000.000,oo) para cumplir con el pago previsto”.
Que “(p)or el contrario a lo dicho en el libelo de demanda, lo irregular y de mala fe es el hecho de que el ciudadano ELVIS ENRIQUE AGUIRRE CORONA haga la devolución de la cantidad de dinero a la cuenta corriente de mi cliente para que aparentemente el incumplimiento sea atribuible a su culpa. El pago que hizo mi cliente fue idéntico al exigido en el contrato y dentro del tiempo de prórroga pactado en él, pues para el veintidós (22) de agosto de dos mil diecisiete (2.017) se encontraba en plena vigencia la prórroga del contrato de acuerdo a lo previsto en su cláusula “CUARTA”, y a todo evento la demora que pudiese haber-según los demandantes fue de treinta y nueve (39) días- le es imputable a la culpa de los accionantes, por no haber suministrado a tiempo sus datos bancarios o a quien debía hacérsele el pago. Adicional a esto debo añadirle la ausencia de ambos demandantes del territorio nacional desde mucho antes que venciera el plazo de los seis (06) del contrato hasta después de fenecida la prórroga, incluso hasta el día en que se introduce este escrito de contestación, los demandantes se encuentran fuera del País (sic)”.
Que “(n)iego, rechazo y contradigo que sea ilegal, ilegítima y leonina, parte de la clausula (sic) TERCERA del contrato, donde las partes pactaron que en caso de que el PROMITENTE COMPRADOR (mi cliente) incumpliere con el pago de las cuotas en el lapso estipulado dará derecho a los PROMITENTES VENDEDORES a solicitar EXCLUSIVAMENTE LA EJECUCION DEL CONTRATO. Por un lado, al igual que los demandantes, mi cliente también tiene la facultad de ejercer única y exclusivamente la acción de ejecución o cumplimiento de contrato, en caso de que el incumplimiento se debiera a la culpa de los accionantes; tal como sucede en el caso de marras. Y por otro lado se tiene que en materia contractual rige la AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES, y pueden pactar cualquier cosa que no se encuentre prohibida por la ley, por el orden público ni por las buenas costumbres, incluyendo que las acciones deban ejercerse de manera exclusiva, o la renuncia expresa o tácita que se hagan de ellas”.
Que “(l)a acción de resolución de contrato se encuentra dentro de la esfera privada de las personas y puede renunciarse expresa o tácitamente, y relajarse de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 6 del Código Civil, debido a que no violenta ninguna norma revestida de orden público. El Principio(sic) de Autonomía (sic) de la Voluntad (sic) de las Partes (sic)se encuentra amparada (sic) por los artículo (sic) 112 y 115 de nuestra Constitución Nacional (Libertad Económica y Derecho de Propiedad), legitima (sic) a cualquier persona para dedicarse a cualquier actividad económica de su preferencia, que incluye la libertad de contratar y disponer de los bienes en la forma que más convenga a los intereses de las partes. Pudiendo estas, en sus convenciones renunciar y/o pactar la exclusividad del ejercicio de las acciones (dentro de la esfera de los bienes y derechos disponibles), de ser el caso”.
Que “(e)l pacto de exclusividad no debe considerarse ni ilegal, ni ilegítimo y mucho menos leonino, pues las partes acordaron, negociaron y discutieron, todas y cada una de las cláusulas del contrato de opción de compraventa en igualdad de circunstancias y dentro del marco legal permitido. Y por si fuera poco, en el acto de autenticación del referido contrato a los otorgantes se les leyó el contenido del instrumento (contrato), y expusieron que: SU CONTENIDO ES CIERTO Y NUESTRAS LAS FIRMAS QUE APARECEN AL PIE DEL INSTRUMENTO”. De manera, que hasta el momento de suscribir el contrato ambas partes tuvieron la potestad de negarse a firmarlo, si no hubiesen estado conformes con alguna de las cláusulas del contrato. Por el contrario, firmaron el documento en señal de aceptación y conformidad con su contenido”.
Que “(l)a exclusividad de ejercer la acción de ejecución o cumplimiento del contrato fue pactada en igualdad de condiciones para ambas partes, es decir, tanto para los demandantes como para mi cliente MIGUEL JOSE RINCON DURAN (demandado) rige la exclusividad del ejercicio de la acción de ejecución y/o cumplimiento de contrato, valga la redundancia. La cláusula tercera del contrato no encuadra dentro de la definición de las cláusulas leoninas: “que únicamente comportan beneficios para una sola de las partes, siendo al mismo tiempo abusivas para la otra”. Si bien es cierto que el artículo 1167 del Código Civil prevé ambas acciones, de resolución y/o ejecución del contrato, no es menos cierto que se trata (sic) acciones que se encuentran dentro de la esfera privada de las personas (acciones personales disponibles), y por lo tanto son susceptibles de ser renunciadas y relajadas por convenios particulares (artículo 6 del Código Civil), tal y como se hizo en el contrato de opción de compraventa”.
Que “tal “exclusividad contractual”, se hizo para que las partes se protegieran recíprocamente, una frente a la otra, obligándolas a cumplir sus prestaciones de acuerdo al programa aprobado por los contratantes, sin que exista la posibilidad de retractarse del contrato”.
Que“(c)uando se prevé la exclusividad en el ejercicio de la acción de cumplimiento o ejecución del contrato, esto constituye al mismo tiempo una renuncia de la acción de resolución del contrato”.
Que “el incumplimiento del contrato no es atribuible a mi cliente MIGUEL JOSE RINCON DURAN, suficientemente identificado en las actas procesales, sino por el contrario, quienes incumplieron el contrato fueron los demandantes ELVIS ENRIQUE AGUIRRE CORONA y MARIA INMACULADA RINCON HERRERA, también identificados en el libelo de la demanda, al negarse a recibir el pago hecho dentro del lapso de vigencia del contrato sin ninguna justificación, y por no otorgar el documento definitivo de compraventa”.
Y, en definitiva, que “los demandantes pactaron en el contrato que en caso de incumplimiento debían ejercer exclusivamente la acción de cumplimiento o ejecución del contrato, habiendo una prohibición contractual implícita, que es ley entre las partes, de plantear la acción propuesta, además de la renuncia tácita de la acción de resolución de contrato cuando se pacta la exclusividad del ejercicio de la acción de ejecución del contrato”.
Sobre la base de esas consideraciones, en el petitorio de su contestación a la demanda la parte demandada señaló que “el Tribunal debe declarar SIN LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO planteada, y así lo solicito”, a propósito de lo cual también pidió “que los demandantes sean condenados al pago de las costas y costos que este proceso genere”.
En la oportunidad legal prevista a tales efectos la parte demandada, además de contestar al fondo la pretensión deducida en su contra, propuso contra la parte demandante reconvención o mutua petición por cumplimiento de contrato de opción a compra de acuerdo con los siguientes argumentos:
Que “(e)n fecha ocho (8) de enero de dos mil dieciocho (2018) fue admitida la demanda interpuesta por los ciudadanos ELVIS ENRIQUE AGUIRRE CORONA y MARIA INMACULADA RINCON HERRERA, venezolanos, mayor (sic) de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad número (sic) V-7.930.316 y V-11.259.327, por ser casados ambos tienen su domicilio en la población San José, Parroquia (sic) San José, Municipio (sic) Machiques de Perijá del Estado (sic) Zulia; a través de su apoderado judicial JULIO CESAR NUÑEZ, identificado en las actas que conforman éste expediente 4225, de acuerdo a la nomenclatura llevada por éste Tribunal. En su pretensión exigen la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRAVENTA que fue autenticado ante la NOTARIA (sic) PUBLICA (sic) DE VILLA DEL ROSARIO DEL ESTADO ZULIA, el día trece de enero de dos mil diecisiete (2017), anotado el contrato bajo el número 16, tomo 02 de los Libros (sic) de Autenticaciones (sic) respectivos”.
Que “(e)n el contrato los demandantes se comprometieron a venderle a mi cliente unas mejoras y bienhechurías fomentadas sobre un lote de tierras baldías que tiene una superficie de CIENTO TRES HECTAREAS CON CUARENTA AREAS (103,40 Has.), y conforman el fundo agropecuario denominado MONTERREY, ubicado en el sector denominado las Laras, Jurisdicción (sic) de la Parroquia (sic) San José, Municipio (sic) Machiques de Perijá del Estado (sic) Zulia. Las mejoras y bienhechurías, objeto del contrato consisten: En una casa para habitación construida con paredes de bloques de cemento, pisos de cemento y techo de láminas de zinc. Otra vivienda construida con paredes frisadas, techo de láminas de zinc y madera, tres (3) dormitorios, sala-comedor, cocina, sala sanitaria; tres (3) pozos artesianos con sus respectivas bombas; una (1) vaquera de cemento; un (1) tanque de enfriamiento de leche marca: SUBSET con capacidad de 750Lts. El área de terreno baldío antes dicho se encuentra sembrado de pastos artificiales, con cincuenta hectáreas (50 Has) de riego aproximadamente; árboles frutales en el área del patio de la casa principal; cercado en su totalidad de estantillos de madera y alambres con púas. También se comprometieron a venderle a mi cliente una máquinao tractor agrícola marca: Ford; modelo: 6600; color: Azul (sic) y Blanco (sic); además de una serie de implementos agrícolas, adherencias y pertenencias que a continuación se describen: una (1) rotativa; una (1) carreta; un (1) carro mula; un (1) rolo propio para trabajar la tierra; una (1) pala; una (1) rastra de veinte (20) discos para arar la tierra; tres (3) transformadores eléctricos de 37, 5Kva; un (1) motor a gasoil; un (1) motor marca LISTER inoperativo; dos (2) pistones; una (1) picadora eléctrica con un motor de 5Hp; un (1) tanque con capacidad para mil litros (1.000 Lts); cinco (5) cántaras con capacidad de cuarenta litros (40 Lts); cinco (5) cántaras con capacidad de treinta y cinco litros (35 Lts.); dos (2) transformadores de 25 Kva; dos (2) vacas y una (1) becerra; siete (7) fusibles tipo iguana; doce (12) aspersores sin sistema de rodamiento; y tres (3) aspersores; y todo lo que en el fundo se encuentre como implementos propios para el desarrollo de la actividad agropecuaria”.
Que “(e)l fundo agropecuario se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con fundo EL PERU que es o fue propiedad de Remigio Gutierrez (sic), hoy vía San José- Las Laras; SUR: Colinda con el fundo agropecuario denominado Puerto Nuevo que fue propiedad de Emiliano Martínez, y hoy es propiedad de Hernando Urdaneta; ESTE: Colinda con fundo el Guayabo que es o fue propiedad de Jaime Rincón; y OESTE: Colinda con fundo Bolivia de JesúsMartínez. Según se desprende del instrumento registrado el día quince (15) de febrero de dos mil ocho (2.008) por ante el Registro Público de los Municipios (sic) Rosario y Machiques de Perijá del Estado (sic) Zulia, el cual se encuentra anotado bajo el número: 43, tomo: 8, Protocolo Primero del Primer Trimestre del 2008, de los Libros (sic) de Registros (sic) respectivos; que le sirvió de justo titulo (sic) para los demandantes, sobre las mejoras y bienhechurías, al momento de contratar”.
Que “en la cláusula “TERCERA” del contrato se pactó el precio que mi cliente debía pagar para comprar las mejoras y bienhechurías además de las adherencias y pertenencias descritas en el contrato. El precio fijado fue la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs.F 250.000.000,oo) que se pagarían de la siguiente manera de acuerdo al contrato: a) La cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs. 5.000.000,oo) que mipoderdante, identificado en el contrato como EL PROMITENTE COMPRADOR pagó a LOS PROMITENTES VENDEDORES- hoy demandantes, el mismo día en que se autenticó el contrato de opción de compraventa (13 de enero de 2017), en dinero en efectivo y de legal circulación en el país. B) la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs.F 10.000.000,oo) que sería pagada al termino (sic) de seis (6) meses contados a partir de la fecha cierta del contrato. Y el saldo deudor, la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs.F 235.000.000,oo) serían pagados al momento de protocolizar el instrumento definitivo de compraventa”.
Que “(l)a cláusula CUARTA contiene la convención que ambas partes hicieron acerca de la vigencia que debía tener (sic) contrato de opción de compraventa. Fijaron el plazo de seis (6) meses, prorrogables automáticamente, por seis (6) meses más. Este lapso contractual comenzó a correr a partir de la fecha cierta del documento contentivo del contrato, es decir, el día trece (13) de enero de dos mil diecisiete (2.017) venciendo los primeros seis (6) meses, el día trece (13) julio (sic) de dos mil diecisiete (2.017).En este intervalo, es menester alegar que desde el veinte (20) de junio de dos mil diecisiete (2017), mi cliente y su administrador, el ciudadano LUIS ALBERTO RIVERO MANARE habían tratado de comunicarse con LOS PROMITENTES VENDEDORES para que los proveyeran de la información sobre datos bancarios para depositar la cantidad de dinero descrita en el literal B) de la cláusula TERCERA del contrato; comunicación que resultó infructuosa. Luego, el catorce (14) de julio de dos mil diecisiete (2017) se abrió automáticamente la prórroga contractual que venció el día catorce (14) de enero de dos mil dieciocho (2.018); pero mi cliente en su propósito de cumplir con el contrato, logró investigar, meses antes al vencimiento de dicha prorroga (sic), el número de cuenta que el ciudadano ELVIS ENRIQUE AGUIRRE CORONA posee en el BANCO PROVINCIAL, y ordena depositarle la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs.f 10.000.000,oo) efectuando el segundo pago previsto en el contrato. Contrario a lo alegado por el apoderado judicial de los demandantes en el libelo de demanda: que el hecho de investigar los datos bancarios para pagarle a los acreedores constituye un abuso. Eso debe ser considerado un verdadero acto de RESPONSABILIDAD, CUMPLIR LOS COMPROMISOS ASUMIDOS. El supuesto “abuso de investigar los datos bancarios de LOS PROMITENTES VENDEDORES” es el único motivo que se le ocurrió al apoderado de los demandantes para tratar de justificar la devolución del pago de la segunda cuota, y solapar la “mala fe” con la que actuaron. No suministrar sus datos bancarios y luego devolver la cantidad depositada, nuevamente a la cuenta de mi cliente MIGUEL JOSE RINCON DURAN, constituyen un incumplimiento del contrato y debe ser catalogado como un acto desleal y de mala fe”.
Que “en el supuesto negado que mi cliente hubiese INCUMPLIDO CON SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES por haber transcurrido el tiempo de vigencia del contrato y producto de que los acreedores no le suministraron la información necesaria para realizar el pago, este Tribunal tampoco debe atribuirle a mi cliente ningún “incumplimiento fabricado” por los demandantes. Ya que, cuando el incumplimiento de un contrato es provocado por el acreedor, es a este a quien debe atribuir dicho incumplimiento”.
Que “(e)n vista de la negativa de aceptar el pago de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (10.000.000,oo), es obvio que tampoco aceptaría la cantidad de dinero restante, es decir, los DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs.F 235.000.000,oo). Por eso, el día diez (10) de octubre de dos mil diecisiete (2017), se hizo ante éste mismo Juzgado, una oferta real de pago que riela inserta en el expediente 4218 según la nomenclatura llevada por éste órgano de justicia. Se consignóun cheque de gerencia del Banco Provincial, según las instrucciones del Tribunal, identificado con el número 00601970 girado contra la cuenta número 0108-0944-49-0900000017, por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs.F 260.000.000,oo) para ser cobrados desde el día nueve (9) de octubre de dos mil diecisiete (2017). La solicitud fue admitida el dieciséis (16) de octubre de dos mil diecisiete (2017); y en fecha siete (7) de diciembre de ese mismo año, este JUZGADO AGRARIO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA se trasladó hacia la población de San José, Parroquia (sic) San José, Municipio (sic) Machiques de Perijá del Estado (sic) Zulia, dejando constancia autentica de haber estado en el domicilio de los acreedores ELVIS ENRIQUE AGUIRRE CORONA y MARIA INMACULADA RINCON HERRERA, identificados también en ese expediente; y en el de su apoderado judicial, el ciudadano ALEJANDRO JOSE RINCON HERRERA, igualmente identificado. Y además dejó constancia de la imposibilidad de localizar tanto a los acreedores como a su apoderado judicial”.
Que “(l)os acreedores y su apoderado judicial tuvieron conocimiento de la visita del tribunal (sic) porque además que revisaban el expediente 4218, tienen conocimiento del contenido de la solicitud que riela en el mismo, once (11) días después interponen la demanda que dio origen a este procedimiento. Con esto quiero dejar en evidencia una vez más la intención de los demandantes en incumplir con el contrato y la mala fe con la que han actuado. Queda en evidencia la violación del PRINCIPIO DE BUENA FE EN LA EJECUCION DEL CONTRATO por parte de los demandantes, incurriendo estos en un verdadero incumplimiento del contrato cuando además de negarse a recibir el pago, tampoco han suscrito el documento definitivo de compraventa”.
Que “los ciudadanos ELVIS ENRIQUE AGUIRRE CORONA y MARIA INMACULADA RINCON HERRERA, debidamente identificados en actas procesales, (…) actuaron de “mala fe” cuando se fueron a vivir fuera del país y omitieron intencionalmente proporcionar los datos bancarios necesarios para que mi cliente pudiera cumplir con las obligaciones contraídas en el contrato antes de que comenzara a correr la prórroga contractual. Pero no obstante vencidoslos seis (6) meses del contrato, ambas partes comienzan a gozar de la prorroga (sic) contractual de seis (6) meses más que comenzó a correr desde el catorce (14) de julio de dos mil diecisiete (2017), y los demandantes pudieron ejecutar el contrato (aceptando el pago de las cantidades de dinero), durante la vigencia de la prórroga, pero no lo hicieron, dejando clara su intención de no querer cumplir con lo pactado en el contrato de opción de compraventa. Lo que hicieron, fue devolver la cantidad de los DIEZ MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs.F 10.000.000,oo) depositados en la cuenta de ELVIS ENRIQUE AGUIRRE CORONA- hecho aceptado por los demandantes en el libelo de demanda- y es entonces cuando mi cliente, MIGUEL JOSE RINCON DURAN, anteriormente identificado, en vista de que se negaban a aceptar el pago de la anterior cantidad procede a ejercer el día diez (10) de octubre de dos mil diecisiete (2017) la “OFERTA REAL DE PAGO” poniendo a disposición del Tribunal Agrario un cheque de gerencia número 00601970 girado contra la cuenta número 0108-0944-49-0900000017 del Banco Provincial por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs.F 260.000.000,oo) para ser cobrado desde el día nueve (9) de octubre de dos mil diecisiete (2017). De la anterior cantidad de dinero, DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs.F 245.000.000,oo) corresponden al pago definitivo de todas las obligaciones asumidas por mi cliente en el contrato de opción a compra, es decir, la suma de los DIEZ MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs.F 10.000.000,oo) que fueron devueltos, más los DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs.F 235.000.000,oo) que deberían ser pagados al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa; que sin embargo fueron pagados dentro del lapso de vigencia de la prórroga contractual. La cantidad de los restantes QUINCE MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs.F 15.000.000.oo) fueron consignados para cumplir con los gastos de tramitación, derechos fiscales de registro, anticipos, traslados y honorarios profesionales de abogados para la protocolización del documento definitivo de compraventa de conformidad con lo previsto en la cláusula QUINTA del contrato. Eso era lo que se gastaba en la protocolización del documento definitivo de compraventa para el diez (10) de octubre de dos mil diecisiete (2017)”.
Que “consignadas en el Tribunal todas esas cantidades resumidas en el cheque de gerencia y admitida como fue la solicitud de “OFERTA REAL DE PAGO”, el día dieciséis (16) de octubre de dos mil diecisiete (2017) este Juzgado Agrario de Primera Instancia procedió a fijar la oportunidad para trasladarse a la población de San José, Parroquia (sic) San José, Municipio (sic) Machiques de Perijá del Estado (sic) Zulia, domicilio de los acreedores y de su apoderado ALEJANDRO JOSE RINCON HERRERA, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad número V-10.676.646; siendo para el día jueves, siete (7) de diciembre de dos mil diecisiete (2017) que el Tribunal se traslada hasta la identificada población de San José a los fines de ofrecer la cantidad de dinero consignada para extinguir las obligaciones contractuales contraídas por mi cliente. Por más que el tribunalse dirigió tanto a la casa de residencia de los acreedores, como a la casa de residencia de su apoderado; incluso, el Tribunal se dirigió a un establecimiento comercial donde este último tiene una venta de repuestos automotor; y aun así, fue imposible localizarlos. Todo debido a que los acreedores, que no se encuentran en el territorio de la Republica (sic), le giraron instrucciones a su apoderado, ALEJANDRO RINCON HERRERA para que evadiera la visita del Tribunal y no recibiera el pago debido”.
Que “además de la negativa de los acreedores y su apoderado, a recibir el pago que mi cliente hizo de acuerdo a las obligaciones contractuales, se han negado también a suscribir el documento definitivo de compraventa de las mejoras, bienhechurías, adherencias y demás pertenencias que existen sobre el fundo agropecuario (objeto del contrato) por lo que incumplen con sus obligaciones contractuales pretendiendo, ahora, resolver el contrato de opción de compraventa, cuando del mismo contrato se desprende que ambas partes convinieron que EXCLUSIVAMENTE, debía ejercerse la acción de ejecución o cumplimiento de contrato lo que constituye una renuncia a la acción de RESOLUCION DE CONTRATO”.
Que“mi cliente tiene la posesión legítima del referido fundo agropecuario denominado MONTERREY, pues de acuerdo con la cláusula QUINTA del contrato le hacen entrega del fundo agropecuario, comenzando desde ese mismo momento a ejercerla con ánimo de dueño, materializando ese requisito posesorio con las labores destinadas a la actividad agroalimentaria sobre el referido fundo y que merece protección especial del Estado. Mi cliente, observó con preocupación que los demandantes pretendieran sustraerse de sus obligaciones contractuales y de paso demandaran la resolución del contrato, por lo que solicitó ante el INSTITUTO NACIONAL DE TIERRAS (INTI) la regularización de las tierras sobre las cuales se encuentran fomentadas las mejoras y bienhechurías, procediendo el referido instituto del Estado a emitir el respectivo certificado administrativo que consigno conjuntamente con este escrito”.
Que “mi cliente tuvo la necesidad de ejecutar una serie de trabajos destinados al restablecimiento y reestructuración de las instalaciones, ya que en su gran mayoría se encontraban en estado de deterioro. También ha sido necesario limpiar mas (sic) del ochenta por ciento (80%) de los potreros o hectáreas que conforman el identificado fundo agropecuario para que este cumpla con el objeto principal ordenado por la legislación agraria, que no es otro que alcanzar la optima (sic) productividad de las tierras para que cumplan con su función agroalimentaria”.
Que, en definitiva, “los identificados demandantes se comprometieron a transferir la propiedad de las mejoras y bienhechurías que conforman el fundo agropecuario denominado MONTERREY, así como las adherencias y demás pertenencias que en él se encuentran, una vez verificado el pago previsto en el contrato. El ciudadano MIGUEL JOSE RINCON DURAN pagó la totalidad del precio acordado y los demandantes-reconvenidos se han negado a suscribir el documento de compraventa definitivo para obtener el justo Titulo (sic) de Propiedad (sic) que sobre las mejoras y bienhechurías tiene derecho mi patrocinado”.
Por los fundamentos expuestos la parte demandada reconvino “a los ciudadanos ELVIS ENRIQUE AGUIRRE CORONA y MARIA INMACULADA RINCON HERRERA, (…) para que éste Juzgado Agrario ordene a estos ciudadanos que CUMPLAN O EJECUTEN EL CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRAVENTA autenticado por ante la Notaria (sic) Pública de Villa del Rosario del Estado (sic) Zulia, el día trece (13) de enero de dos mil diecisiete (2017), anotado bajo el número 16, tomo 2, folios 46 al 49 de los Libros (sic) de Autenticaciones (sic) respectivos; en el cual se obligaron a vender a mi cliente las mejoras, bienhechurías, adherencias y demás pertenencias descritas en el referido contrato y fomentadas en las tierras baldías cuya regularización solicitó mi cliente, constituyendo el fundo agropecuario denominado MONTERREY. En el caso que los reconvenidos no cumplan voluntariamente la orden del Tribunal, pido que la SENTENCIA EMITIDA SEA SUFICIENTE Y RECONOZCA A MI CLIENTE, MIGUEL JOSE RINCON DURAN, IDENTIFICADO EN LAS ACTAS, COMO PROPIETARIO DE TODO LO QUE CONSTITUYE EL OBJETO DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA; Y EN CONSECUENCIA ORDENE EL REGISTRO DE LA SENTENCIA, ESTAMPANDO A SU VEZ LA RESPECTIVA NOTA MARGINAL EN EL INSTRUMENTO REGISTRADO POR ANTE LA OFICINA DE REGISTRO PÙBLICO DE LOS MUNICIPIOS MACHIQUES Y ROSARIO DE PERIJÀ DEL ESTADO ZULIA, EL DIA QUINCE (15) DE FEBRERO DE DOS MIL OCHO (2.008), ANOTADO BAJO EL NÙMERO 43, TOMO 8, DE LOS RESPECTIVOS LIBROS DE REGISTRO”.
Finalmente, la parte demandada-reconviniente estimó la reconvención en la “cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs.F 250.000.000,oo) para los efectos de este proceso, lo que equivale a QUINIENTAS MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (500.000 U.T.)”, y pidió que la parte demandante-reconvenida sea condenada en costas.
Con el fin de establecer legalmente en el proceso los hechos narrados, la representación judicial del demandado-reconviniente promovió los siguientes medios de prueba:
1. Copia certificada del expediente signado con el número 4218, de la nomenclatura particular de este Juzgado Agrario Primero de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, contentivo del juicio de oferta de pago y depósito interpuesto por el ciudadano Miguel Rincón Duran, antes identificado, contra los ciudadanos Elvis Enrique Aguirre Corona y María Inmaculada Rincón Herrera, también identificados.
2. Original de comunicación emitida por el ciudadano Johnny Rivera, actuando con el carácter de Coordinador de la Jefatura Territorial de Tierras Sub-Región Perijá, de fecha 15 de marzo de 2018, donde deja constancia de la tramitación del procedimiento de regularización de la tierra del lote de terreno llamado hacienda Monterrey, iniciado por el ciudadano Miguel José Rincón Durán.
3. Prueba de exhibición del documento inscrito ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Machiques y Rosario de Perijá, el 15 de febrero de 2008, bajo el número 43, tomo 08, protocolo primero.
4. Prueba de informes para que se oficie al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), a los fines de que informe sobre el movimiento migratorio de los demandantes, que fue desistida en la oportunidad de la audiencia preliminar.
5. Prueba de inspección judicial en el fundo Monterrey.
6. Prueba de testigo, para que rinda declaración el ciudadano Luis Alberto Rivero Manare, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-16.108.016, con domicilio en Machiques de Perijá, estado Zulia.
El 3 de abril de 2018 fue admitida la reconvención por cumplimiento de contrato, ordenándose a los demandantes reconvenidos ciudadanos Elvis Enrique Aguirre Corona y María Inmaculada Rincón Herrera, antes identificados, dar contestación a la pretensión reconvencional dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes, conforme a las reglas del procedimiento ordinario agrario.
La reconvención por cumplimiento de contrato de opción a compra fue contestada oportunamente por la parte demandante-reconvenida que, a esos efectos, sostuvo cuanto sigue:
Que contradice y niega “en todo, los hechos narrados, así como también el derecho invocado en la mutua petición intentada por el demandado-reconveniente, al igual que el contenido social e ideológico plasmado en esta mutua petición, toda vez que no se trata de una simple y llana operación mercantil, o un negocio suntuario, no por lo menos para mis conferentes, se trata de un negocio social y constitucionalmente sensible y protegido, ya que se trata de garantizar el postulado constitucional de la seguridad agroalimentaria”.
Que “EL PROMITENTE COMPRADOR, nunca pagó los CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), que se comprometió a pagar al momento mismo de otorgar el contrato de opción de compra-venta, bajo el argumento que era casi imposible conseguir esa cantidad de dinero en efectivo, dada la situación económica y financiera por la cual estaba atravesando el país, que si bien es cierto que mis representados en una muestra de confianza hacia la honestidad de EL PROMITENTE COMPRADOR, le firmaron el contrato, bajo el entendido que este tuviera más tiempo para reunir el dinero, empero el ciudadano: MIGUEL RINCÒN, másallá de las meras formalidades y normativas legales vigentes aplicables, en su conciencia está que nunca realizó tal pago”.
Que “EL PROMITENTE COMPRADOR, tampoco pagó la segunda cuota tal cual como se había comprometido sencillamente porque es un maula, ese cuento que habían tratado de comunicarse con LOS PROMITENTES VENDEDORES para que los proveyeran de la información sobre datos bancarios para depositar la cantidad de dinero, es en extremo deshonesto, mienten de la forma más vulgar y descarada, al hacer tan grotesca afirmación,lo cierto es que: Primero: el pago debía verificarse el día trece (13) de julio de 2017, no el día veintidós (22) de agosto. Segundo: la forma de pago no era a través de un depósito bancario soterrado, clandestino e inconsulto. Tercero: EL PROMITENTE COMPRADOR, tenía perfecto conocimiento de la existencia de la cuenta bancaria de mi poderdante, mucho antes de la celebración del contrato de opción de compra-venta, ya que su esposa ciudadana: ERIKA MARIA CORONA ATENCIO, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nº 13.100.409, domiciliada en la Población (sic)de Machiques de Perijá del Estado (sic) Zulia, era la Sub-Gerente del Banco Provincial, (que fue quien suministró en forma abusiva la información sobre la cuenta de mi cliente en el banco Provincial), y mi cliente era el Gerente del Banco Provincial, por más de quince (15) años, al igual que tenía conocimiento de la existencia del Apoderado (sic), ya que como punto previo a la celebración del contrato de opción de compraventa le fue entregado un ejemplar del poder otorgado al ciudadano: ALEJANDRO JOSÈ RINCON HERRERA, plenamente identificado en las actas procesales. Cuarto: las gestiones o diligencias que haya podido realizar el ciudadano: LUIS ALBERTO RIVERO MANARE, amén de no ser cierto, carecen de total relevancia, ese ciudadano no forma parte de esta litis, no es actor, no es demandado, no es tercero interesado, no es tercero interviniente en garantía, en saneamiento o evicción”.
Que “el demandado-reconviniente(trata) de justificar su incumplimiento, ya que como supone que no podremos probar nunca que no entrego (sic) los CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), iniciales, hace igual conjetura y con un (sic) retorica(sic) absurda e infantil, cree poder confundir tanto a esta representación legal como al ciudadano Jurisdicente, con una sarta de mentiras mal elaboradas, lo cierto de toda la narrativa es que el demandado-reconviniente incumplió con sus obligaciones contractuales. En este mismo orden de ideas el demandado-reconveniente, afirma en su escrito de reconvención que:“…Luego el catorce (14) de julio de dos mil diecisiete (2017) se abrió automáticamente la prorroga (sic) contractual que venció el día catorce (14) de enero de dos mil dieciocho (2018); (…)”. Si bien es cierto que al finalizar el plazo de seis (6) meses de vigencia del contrato, comenzaba la prorroga (sic):“…a los fines de que EL PROMITENTE COMPRADOR haga las gestiones pertinentes a los fines de solicitar el crédito respectivo.” En ninguna parte fue establecido que el primer o el segundo pago fuesen a prorrogarse bajo ninguna circunstancia, por el contrario eran términos fatales, lo cierto Ciudadano (sic) Juez de la situación fáctica acontecida, y en una visión sinóptica cronológica de la realidad es esta, de la forma más correcta, normal y lógica de percibir: Primero: La cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (BS. 5.000.000,00), al momento de la firma del contrato de Opción de Compra-Venta. Segundo: La cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), que debían ser pagados al término de seis (6) meses contados a partir de la fecha cierta del contrato, es decir, seis (6) meses a partir del día trece (13) de enero de 2017; que se cumplirían el día trece (13) de julio de 2017.” Tercero: El remanente, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 235.000.000,00), al momento de protocolizar el respectivo documento de compra-venta”.
Que “reza la cláusula CUARTA: “…El plazo de vigencia de este contrato será de SEIS (6) MESES contados a partir de la fecha cierta de este documento prorrogable automáticamente por un periodo (sic) igual a los fines de solicitar el crédito respectivo”. Es decir, debían verificarse tanto el pago inicial, como el segundo pago para entrar en la prórroga, si era el caso, y si en ese momento no se hubiera protocolizado el documento de venta definitivo y cancelar la tercera y última parte, es decir, el remanente por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 235.000.000,00), esta prórrogala establecieron las partes contratantes con el fin que el promitente-comprador solicitara un crédito sin mayores detalles, no aparece en ninguna parte, ni se puede colegir bajo ningún parámetro de sensatez, sindéresis o logicidad, que esta prórroga afectase los pagos establecidos en sus términos muy bien definidos, dicho sea de paso, la parte demandada-reconveniente incumplió, así de sencillo sin más ni más”.
Que “también (…) negamos, rechazamos y contradecimos, que: “…Ya que, cuando el incumplimiento de un contrato es provocado por el acreedor, es a este a quien se debe atribuir dicho incumplimiento”. Esto ciudadano Juez raya en el descaro, el demandado-reconveniente sabía que debía entregar el dinero de la inicial al momento de la firma del contrato no lo hizo, también sabía que debía pagar el día trece (13) de julio de 2017, no lo hizo, sabía que inexorablemente llegaría el día del segundo pago, y al no tener establecido el lugar de pago contractualmente, debía realizarlo, según la Ley, en el domicilio de los acreedores, y si acaso fuese verdad, hecho que negamos rotundamente, que no conseguía a los acreedores, la Ley le da la solución(sic) debió utilizar los mecanismos legales pertinentes para cumplir su obligación tal cual como había sido contraída”.
Que “(n)unca hubo ánimo ni intención por parte del demandado-reconveniente de comportarse responsablemente, sólo que al caer en cuenta de su intento fallido y a destiempo de cumplir con el segundo pago, intento (sic) una nueva acción, la de ofertar judicialmente, sin embargo ya para ese tiempo le había fenecido el término legal y verificado ostensiblemente el incumplimiento por su parte. No siendo esta litis idónea para ventilarse la referida causa de Oferta Real de Pago (sic), que también es llevada por este Estrado, y muy a pesar que la misma es inadmisible, ya que carece de muchísimos requisitos de procedibilidad y de mérito, no siendo este el escenario donde pueda enmendar los yerros y desaciertos de la referida Oferta Realde Pago (sic) a la cual hace referencia la parte demandada-reconveniente (sic). Ciudadano Juez la verdad verdadera es que el demandado-reconveniente (sic) incumplió con sus obligaciones, tomó las acciones que debía tarde, motivado principalmente por el fenómeno económico y financiero que lamentablemente padece nuestro País (sic), y al caer en cuenta que la cantidad dineraria a cancelar se había devaluado en un dos mil seiscientos por ciento (2600 %), trató de remendar el capote, solo motivado por tratar de sacar ventaja, no por ser responsable, ni cumplir con sus obligaciones tal cual como habían sido contraídas”.
Y que “(s)eñala el apoderado del demandado reconviniente, que en la, cláusula tercera del contrato, se señala que cuando el Promitente Comprador (sic), es decir el Ciudadano (sic) Miguel Rincón Durán incumpliere con el pago de las cuotas en el lapso estipulado,dará el derecho a los Promitentes Vendedores (sic), es decir mis clientes ELVIS AGUIRRE CORONA Y MARÌA INMACULADA RINCÒN HERRERA, ya antes identificados, a solicitar exclusivamente la Ejecución del Contrato (sic). Igualmente señalan, que su cliente tiene la facultad de ejercer única y exclusivamente la acción de ejecución o cumplimiento del contrato, en caso de que el incumplimiento se debiera a su culpa. Es de aclarar, que es un acto de mala fe, y revestido de una argucia leonina, y en forma abusiva el abogado redactor del contrato incomento (sic), que es el apoderado del ciudadano: MIGUEL RINCÒN DURÀN, también antes plenamente identificado, planificó ex profeso un vulgar ardid como si estuviera prediciendo el incumplimiento por parte de su cliente en el futuro, al estipular en el contrato, que solo mis clientes pudieran única y exclusivamente pedir la acción de cumplimiento, y pretende manipular lo establecido literalmente en el contrato cuando se trata de su incumplimiento diciendo que también ellos tenían la facultad de ejercer única y exclusivamente el cumplimiento del contrato, cuando se lee exegéticamente que dice para ellos: “podrá”, es decir facultativo”.
Por las razones previamente reproducidas, la parte demandante-reconvenida pidió al tribunal desestimar la reconvención formulada en su contra y ratificó su pretensión a la resolución del contrato de opción a compra.
Con ocasión de contestar la reconvención planteada, la parte demandante-reconvenida promovió los siguientes medios de prueba:
1. Prueba de posiciones juradas, de la que desistió en la oportunidad de la audiencia preliminar.
2. Copia simple de planilla emitida por el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS) a favor de la ciudadana Erika María Atencio Corona, actualizada el 02 de abril de 2018.
3. Prueba de testigos, a los fines de que los ciudadanos Alejandro Rincón y Alexander Paz, domiciliados en la población de San José, parroquia San José de Perijá, municipio Machiques de Perijá del estado Zulia, rindan declaración en juicio.
4. Prueba de inspección judicial en el fundo Monterrey.
5. Prueba de informes a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), a los fines de que aporte información vinculada con la realización de un depósito de dinero en fecha 22 de agosto de 2017 realizado en la población de Machiques, estado Zulia, en la cuenta corriente 0108 0315 2801 0002 1199, de la institución financiera BBVA Banco Provincial S.A., perteneciente al ciudadano Elvis Enrique Aguirre Corona, por la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00); y en relación con la realización de un depósito de dinero el 29 de agosto de 2017 en la cuenta corriente 0108 0315 2101 0001 2122 de la institución financiera BBVA Banco Provincial S.A., perteneciente al ciudadano Miguel José Rincón Durán, por la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00).
6. Prueba de informes al Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS), a fin de que informe sobre el estado e historial laboral de la ciudadana Erika María Corona Atencio, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad V-13.100.409, domiciliada en Machiques de Perijá del estado Zulia, para evidenciar sus diversos lugares de trabajo, el tiempo de permanencia en ellos y el nombre de sus empleadores.
El 2 de marzo de 2023, se acordó mediante auto la fecha y hora para la celebración de la audiencia preliminar.
El 13 de marzo de 2023, el demandado-reconviniente, ciudadano Miguel Rincón Duran, debidamente asistido por la abogada en ejerció María Teresa Parra Tomasi, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 108.141, confirió poder judicial a los abogados María Teresa Parra Tomasi, Vanessa Carolina Parra Tomasi, Milagros María Cohen Finol, María Josefina Villasmil Velázquez, Jairo Enrique Molero Ferrer, Fabricio Alberto Rincón Martínez y Joaquín de Jesús Martínez Rincón, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 108.141, 210.556, 46.439, 75.251, 56.91, 316.956 y 56.707.
El 14 de marzo de 2023, los representantes judiciales de ambas partes acordaron la suspensión de la causa, con miras de conciliar, conforme al artículo 195 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario.
El 10 de abril de 2023, los profesionales del Derecho María Teresa Parra Tomasi y Carlos González Rincón, la primera, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, y el segundo, con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, solicitaron la suspensión de la causa desde el diez (10) de abril de 2023 hasta el cuatro (04) de mayo de 2023, ambas fechas inclusive. El 4 de mayo de 2023, los profesionales del Derecho María Teresa Parra Tomasi y Carlos González Rincón, actuando la primera con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y el segundo con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consignaron diligencia mediante la cual solicitaron la suspensión de la causa desde el cinco (05) de mayo de 2023, hasta el veintitrés (23) de mayo de 2023, ambas fechas inclusive, lo que les fue proveído a través de auto de9 de mayo de 2023. El 26 de mayo de 2023, este Tribunal dictó auto por cuyo través ordenó la celebración de la audiencia preliminar, visto que transcurrió el lapso acordado por las partes con respecto a la suspensión de la causa.
El 7 de junio de 2023, los profesionales del Derecho María Teresa Parra Tomasi y Carlos González Rincón, actuandocon el carácter de autos, consignaron diligencia mediante la cual solicitaron la suspensión de la causa desde el siete (07) de junio de 2023, hasta el veintidós (22) de junio de 2023, ambas fechas inclusive, lo que les fue proveído a través de auto dictado el 12 de junio de 2023.
El 26 de junio de 2023, los profesionales del Derecho María Teresa Parra Tomasi y Carlos González Rincón, actuando con el carácter de autos, presentaron diligencia mediante la cual solicitaron la suspensión de la causa desde el veintiséis (26) de junio de 2023, hasta el siete (07) de julio de 2023, ambas fechas inclusive, lo que les fue proveído por auto de 29 de junio de 2023.
El 12 de julio de 2023, este Tribunal dictó auto mediante el cual ordenó la celebración de la audiencia preliminar, visto que transcurrió el lapso acordado por las partes con respecto a la suspensión de la causa.
El 20 de julio de 2023 se llevó a cabo la audiencia preliminar, de conformidad con lo establecido en el artículo 220 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario.
El 26 de julio de 2023 el Tribunal fijó los límites de la controversia y, en ese sentido, señaló que las partes debían demostrar respectivamenteslas afirmaciones contenidas en el libelo de la demanda, la contestación a la demanda, la reconvención y la contestación a la reconvención, en razón de lo cual se abrióun lapso probatorio de cinco (05) días de despacho, de conformidad con lo previsto en la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, a fin de que pudiesen promover los medios probatorios que tuviesen a bien.
El 28 de julio de 2023 el profesional del Derecho Carlos González Rincón, actuando con el carácter de apoderado judicial de los demandantes-reconvenidos Elvis Enrique Aguirre y María Inmaculada Rincón de Aguirre, presentó escrito mediante el cual renunció a la prueba de posiciones juradas, ratificó la prueba documental aportada, la prueba testimonial de los ciudadanos Alejandro Rincón y Alexander Paz, la de inspección judicial del fundo Monterrey y la de informes a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN) y al Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS).
Por su parte,el 1º de agosto de 2023,el profesional del Derecho Jairo Enrique Molero Ferrer, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 56.917, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Miguel José Rincón Duran, parte demandada-reconviniente, presentó escrito mediante el cual ratificó la prueba documental aportada previamente, la de inspección judicial sobre el fundo Monterrey y la testimonial del ciudadano Luis Alberto Rivero Manare.
El 3 de agosto de 2023, este oficio de la jurisdicción agraria se pronunció sobre la admisibilidad de los medios probatorios promovidos por las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 221 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario. En ese sentido, se inadmitieron las copias simples de los depósitos a cuenta corriente signados con los números de movimiento 000003418 y 000003892, por estar referidos a hechos no controvertidos por las partes, y la copia simple de la planilla emitida por el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS) a favor de la ciudadana Erika María Atencio Corona, por estimarla impertinente. También se declaró inadmisible la prueba de exhibición de documentos, por ser inconducente, la de informes dirigida a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), por estar referida a hechos no controvertidos, y la de informes al Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS), por impertinente. El resto de la prueba documental, la prueba de testigos y la inspección judicial fueron admitidas dejando a salvo su valoración al momento de emitir el pronunciamiento definitivo sobre el fondo.
El 9 de agosto de 2023, día fijado a tal efecto, se constituyó el Tribunal en el fundo denominado Monterrey, con miras de realizar la inspección judicial requerida por las partes.
El 25 de octubre de 2023, precluido el lapso para la evacuación de los medios probatorios,este oficio de la jurisdicción agraria procedió a fijar la oportunidad para la celebración de la audiencia de pruebas.
El 15 de noviembre de 2023, fecha acordada por este despacho judicial para la realización de la audiencia de pruebas, compareció el profesional del Derecho Carlos Heli González, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, y la profesional del Derecho María Teresa Parra Tomasi, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, quienes solicitaron por escrito mediante diligencia conjunta el diferimiento de la audiencia de pruebas. En atención a lo requerido, este Tribunal por auto de 20 de noviembre de 2023, acordó fijar nueva oportunidad para la celebración de la audiencia de pruebas.
El día 4 de diciembre de 2023 se llevó a cabo la audiencia de pruebas con la comparecencia de los profesionales del Derecho Joaquín Martínez y María Teresa Parra Tomasi, quienes se presentaron con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandada-reconviniente. Se dejó constancia de la incomparecencia de la parte actora-reconvenida, quien no se apersonó por sí ni por medio de apoderado judicial, en razón de lo cual no se podía proceder con la evacuación de su prueba de testigos, de conformidad con lo establecido en el in fine del artículo 223 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario. En todo caso, lo cierto es que se hizo el llamado correspondiente y no se apersonó en la sala de audiencia ninguno de los testigos promovidos por ambas partes, por lo que el desahogo de este medio de prueba quedó desierto.

- II -
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Visto los términos en que quedaron trabadas las litis, este Tribunal pasa a dictar sentencia en relación a las pretensiones deducidas y las defensas y excepciones opuestas, haciendo previamente las siguientes consideraciones:
Entiende el Tribunal que los litigios de resolución y cumplimiento están referidos al mismo contrato de opción a compraventa, que tuvo por objeto unas mejoras y bienhechurías constituidas, de acuerdo con lo establecido en el contrato y lo que se pudo constatar a través del medio de la inspección judicial, por una casa para habitación construida con paredes de bloques de cemento, pisos de cemento y techo de láminas de zinc, y otra vivienda construida con paredes frisadas, techo de láminas de zinc y madera, tres (3) dormitorios, sala-comedor, cocina, sala sanitaria; tres (3) pozos artesanos con sus respectivas bombas; una (1) vaquera de cemento; un (1) tanque de enfriamiento de leche marca Subset con capacidad para setecientos cincuenta litros (750 l) y demás accesorios unidas a ellas, las cuales están fomentadas sobre un lote de tierras baldías de ciento tres hectáreas con cuarenta áreas (103,40 ha), sembrado de pastos artificiales, con cincuenta hectáreas (50 ha) de riego aproximadamente y árboles frutales en el área del patio de la casa principal, cercado en su totalidad de estantillos de madera y alambres con púas, las cuales conforman en su conjunto el fundo agropecuario denominado Monterrey, ubicado en el sector llamado Las Laras, en jurisdicción de la parroquia San José, municipio Machiques de Perijá, estado Zulia, República Bolivariana de Venezuela, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con fundo El Perú que es o fue propiedad de Remigio Gutiérrez, hoy vía San José-Las Laras; Sur: colinda con el fundo Puerto Nuevo que fue propiedad de Emiliano Martínez y hoy es propiedad de Hernando Urdaneta; Este: colinda con el fundo El Guayabo que es o fue propiedad de Jaime Rincón y Oeste: colinda con el fundo Bolivia que es propiedad de Jesús Martínez.
En relación a la demanda de resolución del contrato de opción a compraventa, el asunto que se debe dilucidar es el sentido y alcance de la disposición convencional contenida en la cláusula tercera, según la cual: “En el caso de que EL PROMITENTE COMPRADOR incumpliere con el pago de las cuotas en el lapso estipulado dará derecho a LOS PROMITENTES VENDEDORES a solicitar exclusivamente la ejecución de este contrato, y a exigir el diez por ciento del valor de las respectiva o respectivas cuotas vencidas. También EL PROMITENTE COMPRADOR podrá exigir la ejecución de éste contrato además de los daños y perjuicios causados en caso de incumplimiento por parte de LOS PROMITENTES VENDEDORES”.
En torno a ese respecto, básicamente, la parte demandante-reconvenida sostuvo que la disposición era nula por ser contrario al orden público limitar el derecho de resolver un contrato, mientras que la parte demandada-reconviniente alegó que el asunto pertenecía al ámbito de la autonomía de la voluntad y, por consiguiente, que la cláusulade renuncia al ejercicio de la resolución era válida.
Si hacemos un ejercicio de Derecho comparado, encontramos que en España la renuncia preventiva a la facultad resolutoria está permitida en términos generales para el ámbito de la contratación negociada, a saber, la que es ajena al Derecho de consumo. En ese sentido se pronuncia Barrera Llorca, para quien “(l)a renuncia preventiva al remedio resolutorio no afecta a la causa del contrato ni desvirtúa la reciprocidad ni el sinalagma funcional. Una cosa es que las obligaciones recíprocas lo sean en la medida en la que la prestación de una de las partes se justifica en la asumida por la contraria, pero otra muy distinta es el elenco de remedios que el acreedor ostenta frente al incumplimiento del deudor. Los remedios frente al incumplimiento -entre los que está la facultad resolutoria- son reacciones o defensas lícitas del acreedor, pero como tales, ni definen ni naturalizan la obligación recíproca en sí. De hecho, por medio del pacto de renuncia preventiva a la facultad resolutoria las partes lo que hacen es reforzar la idea de querer las respectivas prestaciones en la forma y extensión pactadas, causalizando así, de forma más evidente, sus respectivas obligaciones, en el deber de prestación asumido por la contraparte” (Barrera Llorca, José Luis, La renuncia preventiva a la facultad resolutoria en Derecho Civil Español, Tesis Doctoral, Universitat Ramon Llull, Facultad de Derecho ESADE, 2017, p. 243. Recuperado de http://hdl.handle.net/10803/432787).
Barrera Llorca parte de la idea de que ante el incumplimiento de una obligación en el marco de un contrato bilateral, el acreedor afectado puede estar interesado tanto en el cumplimiento como en la resolución. Por consiguiente, lo cierto es que “(e)sa configuración refiere al concepto de opción y la idea de opción encierra dos cuestiones. La primera es que el acreedor no está obligado a resolver. Es más, habrá supuestos en los que la resolución no interese al acreedor o le resulte muy gravosa. La segunda es que el acreedor puede elegir. Y si el ordenamiento le permite elegir, el acreedor debe poder renunciar al remedio” (Ídem).
Desde luego, esa renuncia no supone que el acreedor quede desasido de protección, como quiera que las “partes pueden eliminar la resolución y mantener los demás remedios que confiere el ordenamiento en caso de incumplimiento (la exceptio non adimpleti contractus, la acción de cumplimiento específico o por equivalente, la pretensión de reducción de precio o la indemnización de los daños y perjuicios.) Y ello porque, según las circunstancias, puede resultar mucho menos oneroso renunciar a un remedio y mantener losdemás que excluir o limitar la responsabilidad puesto que con la renuncia el acreedor de la prestación no ve limitado su derecho al resarcimiento”(Ibídem, pp. 242-243).
Ahora bien, en el Derecho contractual venezolano la resolución constituye un derecho subjetivo de terminación del contrato. Así lo expresa el profesor Guerro-Quintero cuando afirma: “El derecho que tiene cualquiera de las partes contratantes de poner término al contrato a través de la resolución del mismo, fundamentada en el incumplimiento a que se refiere el artículo 1167 del Código Civil; se encuentra ubicado en la categoría genérica de derechos subjetivos que se conocen en la doctrina como “derechos de extinción”, pues estos tienen la posibilidad de dejar sin efecto la relación obligatoria entre los contratantes” (Guerrero-Quintero, Gilberto, La Resolución del Contrato (Principios Generales), 4ta. Edición, Caracas: Universidad Católica Andrés Bello, 2013, p. 111).
Los requisitos de procedencia de la resolución de un contrato se encuentran previstos en el artículo 1.167 del Código Civil, según el cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Propiamente, como apunta el maestroMélich-Orsini: “El término “resolución” es empleado en este artículo para aludir a la posibilidad de disolver con eficacia retroactiva al momento de su perfeccionamiento un contrato válido, por la sobreveniencia de una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato: el incumplimiento de la parte opuesta a la que se vale de tal posibilidad” (Mélich-Orsini, José, Doctrina General del Contrato, 5ta. Edición, 2da. Reimpresión, Caracas: Academia de Ciencias Políticas y Sociales, 2014, p. 721).
Si ello es así, serían dos los requisitos de procedencia de la pretensión por resolución de un contrato, a saber: (i) la existencia de un contrato bilateral, es decir, de un negocio jurídico en el que los partes contratantes se encuentren obligadas recíprocamente, en relación de interdependencia; y (ii) la falta de cumplimiento de la obligación correspondiente por aquél contra quien se postula la pretensión, siempre que el sujeto no pueda justificar su inejecución con base en una causa extraña no imputable, o por una conducta culposa del demandante de la resolución (incumplimiento en sentido subjetivo).
Es necesario esclarecer que no cualquier incumplimiento del contrato legitima el ejercicio de la resolución. La mejor doctrina sostiene en este sentido que no debe tratar de un mero retardo, sino, por el contrario, de un incumplimiento culposo que, por su gravedad y persistencia deba ser objetivamente apreciado por el Tribunal como una infracción a la lealtad recíproca que se deben las partes en el marco de un contrato bilateral y, por consiguiente, de carácter definitivo e irreparable, que permita subsumirlo dentro del concepto general de no ejecución de la obligación (véaseMélich-Orsini, José, ob. cit.).
Para resolver de antemano el problema argumentativo sujeto a la discrecionalidad del juez de dilucidar si el incumplimiento del contrato es lo suficientemente grave para justificar su extinción por vía de resolución, es común que las partes en el contexto de un contrato bilateral acuerden lo que la doctrina denomina como cláusula de resolución de pleno derecho o pacto comisorio, que tiene por finalidad, precisamente, “excluir el poder de apreciación del juez sobre la entidad del incumplimiento a los fines de la procedencia o no de la resolución; por ello, se señala que, dado el evento previsto como ‘incumplimiento’ y la declaración de la parte autorizada para emitir en tal supuesto la declaración de querer la resolución del contrato, ésta se produce ‘de pleno derecho’” (Ibídem, p. 749).
En el caso que nos ocupa no existe una cláusula de resolución expresa dentro del contrato de opción a compraventa que pueda guiar el juicio de este Tribunal al momento de examinar la gravedad del incumplimiento alegado por la parte actora-reconvenida. Por el contrario, lo que las partes pactaron expresamente fue una cláusula de renuncia a la posibilidad de ejercer la pretensión resolutoria, una disposición que, de suya, si se estima jurídicamente válida, implicaría necesariamente la improcedencia de la demanda de resolución, y ello al margen del supuesto según el cual pueda establecerse legalmente el incumplimiento de la parte demandada-reconviniente de sus obligaciones derivadas del contrato y de la justificación razonable de que ese incumplimiento sea tan grave que, en caso de que la resolución no se hubiese renunciado, justifique la terminación del negocio jurídico por intermedio suyo, una cuestión que, como se dijo, en ausencia de pacto comisorio, se encuentra en todo caso sujeta a la discrecionalidad del sentenciador.
Pues bien, en relación con la posibilidad de renunciar el derecho subjetivo a la resolución de un contrato en Venezuela, el maestro Mélich-Orsini sostiene con claridad lo siguiente: “A mi juicio la cuestión de si es admisible o no una renuncia anticipada al ejercicio de la acción de resolución antes de que se haya dado el evento del incumplimiento debe ser resuelta en favor de la admisibilidad de tal estipulación la cual sólo podría tener como límite el mismo que hemos visto que se aplica a la cláusula de exoneración o de limitación de la responsabilidad civil” (Ibídem, pp. 737-738).
Por su parte, el profesor Guerrero-Quintero plantea en primer lugar que “(h)abría que indagar si el artículo 1167 del Código Civil, que consagra la acción de resolución del contrato por incumplimiento, es una norma continente de una regla en cuyo cumplimiento está interesado el orden público, pues de existir este interés, el derecho a resoler el contrato sería relativamente irrenunciable” (Guerrero-Quintero, Gilberto, ob. cit., p. 367).
Ante esa cuestión, y en plena sintonía con la argumentación de Barrera Llorca en España, el profesor Guerrero-Quintero sostiene que “(e)l solo ejercicio de cualesquiera de las opciones observadas (cumplimiento o resolución), resulta indicativo de haberse renunciado a la otra; y esto de por sí sugiere la idea de la renuncia tácita del derecho que ha podido ejercitarse, y no se ejercitó, ante ese incumplimiento; y aun cuando no es de orden público absoluto, es un derechorenunciablede modo expreso o tácito. La doctrina acepta en general la posibilidad de renunciar en el contrato al derecho de pedir la resolución, de modo que solo pueda reclamarse el cumplimiento. El criterio se funda en la circunstancia de que las reglas que rigen la materia no son irrenunciables, son normas en cuyo cumplimiento no está interesado el orden público, pero la renuncia debe ser clara, porque la intención no se presume. Expresamente las partes pueden estipular su no ejercicio ante la ocurrencia de ciertos hechos o circunstancias que indiquen en el contrato, que puedan significar incumplimiento de obligaciones asumidas, e incluso sobre la responsabilidad indemnizatoria por hecho culposo o ilícito en referencia al artículo 1167 del Código Civil” (Ibídem, p. 368).
Por todo ello, se puede afirmar que en el Derecho de los contratos venezolano la disposición establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, que consagra la pretensión de resolución por incumplimiento, de acuerdo con la mejor doctrina en la materia, es una norma continente de una regla en la que no se encuentra interesado el orden público y, por tanto, que ordinariamente queda sujeta al ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes y al principio de intangibilidad de su contenido sustancial (principio del contrato-ley), según lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, que dispone: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
A esas precisiones en torno a la validez general de la renuncia anticipada del derecho a la resolución de un contrato, estima conveniente el oficio judicial, con miras al caso que nos ocupa, agregar que no observó mala fe en el establecimiento de la renuncia previa a la resolución contenida en la cláusula tercera del contrato de opción a compraventa, ya que, a pesar de lo afirmado por la parte actora-reconvenida, la expresión “También EL PROMITENTE COMPRADOR podrá exigir la ejecución de éste contrato además de los daños y perjuicios causados en caso de incumplimiento por parte de LOS PROMITENTES VENDEDORES”, empleada en el contexto de la cláusula sometida a cuestión justo después de la exclusión del derecho a la resolución de los promitentes vendedores en caso de incumplimiento, de conformidad con los argumentos sedes materiae y de no redundancia, en vez de querer afirmar una facultad de elegir del promitente comprador, tiene como propósito excluir también para aquél la posibilidad de escoger entre la ejecución y la resolución en caso de incumplimiento.
Lo anterior es evidente, toda vez que la función del adverbio también según la posición que ocupa en el enunciado de la cláusula tercera del contrato es la de significar que ante el escenario de incumplimiento el promitente comprador, del mismo modo que los promitentes vendedores, solamente podrá exigir la ejecución del contrato y el resarcimiento de los daños a que hayan lugar. A ello se debe añadir que la posibilidad de elegir entre el cumplimiento y la resolución está prevista legalmente en el artículo 1.167 del Código Civil, de manera que, si la intención de las partes del contrato era únicamente la de excluir el derecho a la resolución de los promitentes vendedores, carecería de completo sentido el que se haya agregado con posterioridad que el promitente comprador podría exigir también la ejecución y el resarcimiento de daños en caso de incumplimiento.
En consecuencia, ya que las partes expresamente pactaron en la cláusula tercera del contrato de opción a compraventa que el incumplimiento en el lapso convenido de la obligación del promitente comprador del pago de las cuotas en las que se fraccionó el precio de la venta daría derecho a los promitentes vendedores a solicitar exclusivamente la ejecución del contrato, y que esa estipulación debe entenderse como una renuncia válida del derecho a pedir su resolución, de modo que sólo pueda reclamarse su cumplimiento y eventualmente daños y perjuicios, es forzoso para este Tribunal declarar la improcedencia de la demanda de resolución del contrato. Así se decide.
En cuanto a la reconvención por cumplimiento del contrato de opción a compraventa, el quid del asunto controvertido se contrae a determinar si la parte demandada-reconviniente, quien asumió la posición de promitente comprador en el negocio jurídico bilateral, cumplió efectivamente con la obligación de pagar el precio que fue acordada.
Al respecto, teniendo en consideración la distinción que existe entre las nociones de acto jurídico y documento, que conduce, inter alia, a comprender que en un solo instrumento pueden estar documentados diferentes actos jurídicos,entiende este Tribunal que la declaración recogida en la cláusula tercera del contrato de opción a compraventa según la cual las partes del contrato reconocieron que el promitente comprador pagó en ese acto en dinero en efectivo y de legal circulación a los promitentes vendedores la cantidad de cinco millones de bolívares fuertes (Bs.F 5.000.000,00), constituye una confesión extrajudicial en los términos del encabezamiento del artículo 1.402 del Código Civil, que dispone: “La confesión extrajudicial produce el mismo efecto, si se hace a la parte misma o a quien la representa”. Ese efecto no es otro que el contemplado en el artículo 1.401 eiusdem para la confesión judicial, según el cual: “La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba”.
Por consiguiente, la declaración contenida en la cláusula tercera del contrato de opción a compraventahace plena prueba en torno al pago de la primera cuota del precioal tiempo de la celebración del contrato, toda vez que, aunque hipotéticamente sea posible su simulación,la parte demandante-reconvenida no condujo al proceso medios de prueba para desvirtuar el hechodel pago que quedó, en consecuencia, legalmente establecido, máxime cuando la prueba de confesión consta en un medio documental público, a saber,el instrumento contentivo del contrato de opción a compraventa, que fue autenticado ante la Notaría Pública de Villa del Rosario, el 13 de enero de 2017, anotado bajo el número 16, tomo 2, folios 46 al 49, que, de suyo, hace plena pruebade la verdad de las declaraciones recogidas en él,según lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, cuya copia simple goza de carácter fidedigno de acuerdo con elartículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
De su lado, en cuanto al alegato de pago realizadopor el promitente comprador de la cantidad de diez millones de bolívares fuertes (Bs.F 10.000.000,00) en una cuenta bancaria de los promitentes vendedores el 22 de agosto de 2017, debe precisar nuevamente el Tribunal quetrata de un hecho no controvertido por las partes.
El conflicto en ese respecto se presenta porque la parte demandante-reconvenida alega queel pago no fue válido por extemporáneo, al punto de haber reembolsado la cantidad de dinero el 29 de agosto de 2017 a la cuenta bancaria del promitente comprador; mientras que la parte demandada-reconviniente argumenta, en primer lugar, que no pudo realizarlo en la oportunidad pactada porque los promitentes vendedores se habían mudado al extranjero y no tenían la intención de recibirlo y que, en todo caso, se efectuó dentro de la prórroga del contrato.
En relacióncon esa discusión, entiende el Tribunal que el pago de la segunda fracción del precio no se realizó en la oportunidad establecida en el contrato, a saber, al término de seis meses contados a partir de la fecha cierta dela celebración del contrato de opción a compraventa, es decir, el 13 de julio de 2017, y que el demandado-reconviniente no condujo al proceso medios de prueba que lograsen demostrar que el retardo en el cumplimiento de esa obligación es imputable a los promitentes vendedores, parte actora-reconvenida.
Por vía de consecuencia, será necesario concluir que el pago de la segunda fracción del precio fue extemporáneo, ya que las partes dispusieron claramente que debía cumplirse en un término y, aún cuando también pactaron una prórroga del negocio bilateral, la prórroga del contrato se estableció a los efectos de darle oportunidad al promitente-comprador de solicitar y obtener un préstamo bancario que le ayudase a sufragar el saldo restante.
Sin embargo, a pesar de no haberse realizado en la oportunidad prevista al efecto, considera el Tribunal que el pago de la segunda cuota fue eficaz y liberó por tanto al promitente comprador de esa específica obligación contractual, en el entendido de que el retardo en su cumplimiento, en los términos acordados expresamente por las partes en la cláusula tercera del contrato, no comporta como sanción (consecuencia jurídica) la ineficacia de la ejecución tardía o la pérdida delos derechosadquiridos, por el contrario, solamente legitima a los promitentes vendedores para exigir a título de indemnización el pago adicional de una cantidad de dinero equivalente al diez por ciento (10 %) de la cuota vencida, lo que es cónsono con la disposición expresa de renuncia anticipada a la resolución del contrato que también fue acordada en la misma cláusula convencional.
Finalmente, en relación con el saldo deudor, estima este oficio judicial que el resto del precio acordado por las partes fue pagado por el promitente comprador a los promitentes vendedores mediante un proceso judicial de oferta de pago y depósito, tal como se desprende de la copia certificada del expediente signado con el número 4218, de la nomenclatura interna de este Tribunal, interpuesto por el ciudadano Miguel Rincón Duran, en su condición de parte actora, en contra de los ciudadanos Elvis Enrique Aguirre Corona y María Inmaculada Rincón Herrera, en condición de demandados, que tiene pleno valor probatorio de conformidad con la aplicación por analogía del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
A propósito del proceso de oferta de pago y depósito el promitente comprador consignó el cheque de gerencia número 00601970, librado contra la cuenta corriente 0108-0944-49-0900000017, del BBVA Banco Provincial, el 9 de octubre de 2017, a favor del Juzgado Agrario Primero de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, por la cantidad de doscientos sesenta millones de bolívares (Bs. 260.000.000,00), importe que abarca, inter alia, la segunda cuota del precio de venta de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), que el 29 de agosto de 2017 fue reembolsada por los promitentes vendedores al promitente comprador con el ánimo de enervar su efecto liberador, y la tercera cuota del precio o saldo restante, a saber, la cantidad de doscientos treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 235.000.000,00), encontrándose a disposición de los promitentes vendedores desde el 16 de octubre de 2017.
Ese pagoes válido y eficaz, pues abarca la totalidad del saldo restante y se realizó incluso antes de que la obligación de pagar la tercera cuota fuese exigible, ya que las partes pactaron en la cláusula tercera del contrato de opción a compraventa que la ejecución del saldo deudor quedaría sujeta a la condición suspensiva de la protocolización del instrumento definitivo de la compraventa, hecho que no ha ocurrido hasta la fecha.
Sucede que, tal como lo ha expresado la Sala Constitucional en la sentencia 878/2015, de 20 de julio, pronunciada en el caso Panadería La Cesta de los Panes C.A., “(e)n el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido”.
Por consiguiente, en caso de que los promitentes vendedores, parte demandante-reconvenida en esta causa, no cumplan con su obligación de concluir el contrato en el lapso que se concederá para la ejecución voluntaria de lo decidido, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido en los términos del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, por haber cumplido el promitente-comprador, parte demandada-reconviniente en este proceso, con su obligación de pagar el precio.
Esos efectos no son otros que la tradición instrumental de las mejoras y bienhechurías que conforman el fundo Monterrey, en el entendido de que la transferencia de la propiedad operó desde la misma celebración del contrato, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, según el cual: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.161eiusdem, que dispone:“En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado”.
Al respecto, debe tenerse en cuenta que la casación civil venezolana, a partir de la sentencia 116/2013, de 22 de marzo de 2013, pronunciada en el caso Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez del Río, retomó el criterio según el cual las promesas y opciones de compraventa equivalen a una venta definitiva, posición que ha sido reiterada desde entonces, siendo un ejemplo de ello la sentencia de reciente data 419/2023, de 14 de julio, recaída en el caso Jesús Ramón Rodríguez Rodríguez contra Corporación L.S.R.C.A., donde sostuvo: “(…) queda evidenciado que esta Sala desde el año 2013, ha sostenido que los contratos de opciones (a) compra venta han de considerarse como una verdadera venta, siempre que del examen del contrato que haga el judicante conforme a la sentencia de la Sala Constitucional número 878, del 20 de julio del año 2015 (caso: Sociedad Mercantil Panadería La Cesta de los Panes C.A.), logre evidenciar los elementos propios de contrato como lo son: consentimiento, objeto y causa”.
En ese orden de ideas, este Tribunal, haciendo uso de la facultad que le concede el in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual“(e)n la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”, aunado al criterio de la casación venezolana en la materia vigente para el tiempo de la admisión de la demanda que permanece actual, entiende que en los términos en que quedó escrita la cláusula segunda del contrato, que establece: “EL PROMITENTE COMPRADOR ha manifestado interés en comprar el inmueble anteriormente descrito, en virtud de su propio interés, se obliga a comprar, y LOS PROMITENTES VENDEDORES se comprometen a vender pura y simplemente, perfecta y de manera irrevocable, y libre de todo gravamen el referido inmueble descrito, así como las adherencias y pertenencias especificadas en la cláusula PRIMERA de éste (sic) contrato”, su interpretación sistemática con la estipulación expresa de renuncia anticipada a la resolución del contrato contenida en la cláusula tercera, inequívocamente conduce a concluir que, más allá delas expresionesempleadas por las partes en la redacción del instrumento, referidas explícitamente a un contrato preparatorio, lo cierto es que su intención fue la de celebrar un verdadero contrato de venta definitiva.
Por todo ello, considera el oficio judicial que la reconvención por cumplimiento de contrato resulta procedente en Derecho. Así se decide.

- III -
DEL DISPOSITIVO

Por los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO AGRARIO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el proceso seguido por demanda de resolución de contrato de opción a compraventa, propuesta por los ciudadanos Elvis Enrique Aguirre Corona y María Inmaculada Rincón de Aguirre, en contra del ciudadano Miguel Rincón Duran, quien planteó reconvención o mutua petición por cumplimiento de contrato de opción a compraventa; administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1º)PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato de opción a compraventa incoada por los ciudadanos Elvis Enrique Aguirre Corona y María Inmaculada Rincón de Aguirre contra el ciudadano Miguel Rincón Duran.
2º) SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención por cumplimiento de contrato de opción a compraventa planteada por el ciudadano Miguel Rincón Duran contra los ciudadanos Elvis Enrique Aguirre Corona y María Inmaculada Rincón de Aguirre, respecto de unas mejoras y bienhechurías constituidas por una casa para habitación construida con paredes de bloques de cemento, pisos de cemento y techo de láminas de zinc, y otra vivienda construida con paredes frisadas, techo de láminas de zinc y madera, tres (3) dormitorios, sala-comedor, cocina, sala sanitaria; tres (3) pozos artesanos con sus respectivas bombas; una (1) vaquera de cemento; un (1) tanque de enfriamiento de leche marca Subset con capacidad para setecientos cincuenta litros (750 l) y demás accesorios unidas a ellas, las cuales están fomentadas sobre un lote de tierras baldías de ciento tres hectáreas con cuarenta áreas (103,40 ha), sembrado de pastos artificiales, con cincuenta hectáreas (50 ha) de riego aproximadamente y árboles frutales en el área del patio de la casa principal, cercado en su totalidad de estantillos de madera y alambres con púas, el cual conforma el fundo agropecuario denominado Monterrey, ubicado en el sector llamado Las Laras, en jurisdicción de la parroquia San José, municipio Machiques de Perijá, estado Zulia, República Bolivariana de Venezuela, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con fundo El Perú que es o fue propiedad de Remigio Gutiérrez, hoy vía San José-Las Laras; Sur: colinda con el fundo Puerto Nuevo que fue propiedad de Emiliano Martínez y hoy es propiedad de Hernando Urdaneta; Este: colinda con el fundo El Guayabo que es o fue propiedad de Jaime Rincón y Oeste: colinda con el fundo Bolivia que es propiedad de Jesús Martínez.
3º) TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante-reconvenida, ciudadanos Elvis Enrique Aguirre Corona y María Inmaculada Rincón de Aguirre, por haber sido totalmente vencidos en esta instancia, de acuerdo con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese por Secretaría copia certificada de la presente sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho de este JUZGADO AGRARIO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, el veintiuno (21) de diciembre de dos mil veintitrés (2023). Años: 213° de la Independencia y 163° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA,
ABG. ALESSANDRA PATRICIA ZABALA MENDOZA
LA SECRETARIA
ABG. YURIBEL LINARES ARTIGAS
En la misma fecha siendo las tres y treinta minutos de la tarde (3:30 p.m.), se publicó el anterior fallo bajo el No. 045-2023.
LA SECRETARIA,
ABG. YURIBEL LINARES ARTIGAS.