TSJ Regiones - Decisión

Exp. 13641

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I
INTRODUCCIÒN

Aprehende este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA el conocimiento de la presente causa en virtud de la distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, en fecha diecinueve (19) de mayo de dos mil veintitrés (2023), con ocasión del Recurso de Apelación que fuere efectuado en fecha dieciséis (16) de mayo de dos mil veintitrés (2023) por el abogado JOSÉ DE LOS SANTOS MARIN SILVA, debidamente inscrito en el inpreabogado bajo el No. 175.654, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana BELKIS BEATRIZ GONZALEZ RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-14.116.033, parte demandada del presente juicio; en contra la sentencia definitiva dictada por el TRIBUNAL DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en fecha once (11) de mayo de dos mil veintitrés (2023), en la que se declaró CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL propuesta por el ciudadano LUDOVIC DIAZ DUARTE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad No. V-5.169.310, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Edo. Zulia, quien es parte demandante del presente juicio en contra de BELKIS BEATRIZ GONZALEZ RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-14.116.033.
Apelada dicha decisión y oída en ambos efectos, este Tribunal Superior procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones.
II
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en resolución de regulación de No. 000093, de fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil dieciséis (2016), devenida de Expediente No. 2015-000659 bajo ponencia del Magistrado Francisco Ramón Velásquez Estévez; a su vez consecuente con el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al TRIBUNAL DECIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Y ASI SE DECLARA.

III
DE LA NARRATIVA

En fecha seis (06) de Diciembre de dos mil veintidós (2022) el ciudadano Ludovic Díaz Duarte, asistido por la ciudadana Kemmy Virginia Díaz Sulbaran, abogada en ejercicio debidamente inscrita en el inpreabogado bajo el No. 150.534, consignaron libelo de demanda, y posteriormente en fecha doce (12) de diciembre del mismo año, consignaron reforma de la misma la cual se suscribió en los siguientes fundamentos:
“(…Omissis…)
(…) desde el día 28 de diciembre de 1999 mantengo una relación arrendaticia con la ciudadana Belkis (…)
(…) la ciudadana Belkys Beatriz Gonzalez, violó el contrato e incumplió con su obligación de pagar mensualmente el canon arrendaticio, teniendo a la presente fecha varios meses insolutos; alegando en los meses finales del año 2020, y parte del año 2021, que no pagaba por que el Decreto Presidencial, la exoneraba del pago por la Pandemia del Covid-19; con tal conducta la arrendataria violó el contrato de arrendamiento; al estar insolvente con el pago del canon de arrendamiento de 11 meses del año que discurre (…)
Así mismo, (…) incumplió la arrendataria, con otra de las obligaciones contractuales; cual es, mantener en buen estado de conservación el inmueble arrendado (…)
Igualmente (…) violó el contrato de arrendamiento la ciudadana Belkys (…) al modificar y reformar sin autorización previa del arrendador, el local dado en arrendamiento, cuando derribó totalmente las paredes que dividían e independizaban las casillas 2, 3 y 4 dadas en arrendamiento
(…) es por lo que me veo en la imperiosa necesidad de acudir a su competente autoridad, para demandar formalmente por Desalojo (…)”.

En fecha nueve (09) de Diciembre de dos mil veintidós (2022) el Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia admitió la demanda por cuanto a lugar en derecho, y posteriormente en fecha quince (15) de diciembre del mismo año el Tribunal a quo admitió la reforma de la demanda incoada.

En fecha diecisiete (17) de febrero de dos mil veintidós, el ciudadano José de los Santos Marin Silva, abogado debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 175.654, apoderado judicial de la ciudadana Belkis Beatriz González Ramírez, parte demandada del presente caso, alegó cuestión previa de la prejudicialidad, considerando la existencia de un recurso de casación iniciado por la parte demandante y que por ende no tendría razón el tribunal a quo para resolver el fondo de la controversia sin que se hubiere resuelto lo relacionado a dicho recurso.

En fecha veinticuatro (24) de febrero de dos mil veintitrés (2023) el Tribunal a quo declaró improcedente el escrito de oposición de cuestiones previas por ser el mismo impertinente encontrándose fuera se lapso.

En la misma fecha la parte demandada consignó escrito de promoción probatoria con el fin de contrariar los hechos alegados por la parte demandante y a fines de desvirtuar la confesión ficta que resulta de la omisión de contestación a la demanda.

En fecha veintisiete (27) de febrero de dos mil veintitrés (2023) la parte demandante consignó escrito de promoción probatoria por ante el Tribunal a quo.

En fecha trece (13) de marzo de dos mil veintitrés (2023) la parte accionante consignó diligencia en la cual argumenta la inexistencia de contestación a la demanda y en ese sentido solicita se aplique lo referido a la confesión ficta.

En fecha veintiséis (26) de abril de dos mil veintitrés (2023) el Tribunal a quo llevó a cabo la audiencia oral, conforme a lo establecido en el código de procedimiento civil.

En fecha once de mayo de dos mil veintitrés (2023) el Tribunal a quo dictó sentencia con base en los siguientes argumentos:
“(…Omissis…)
(…) En cuanto a los alegatos de la parte accionada, presento por medio de apoderado su escrito de contestación de la demanda fuera del término establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 359 ejusdem, por cuanto fue a la preclución del lapso procesal correspondiente que el mismo fue presentado, presentando este un informe médico para justificar el no haberlo hecho, sin embargo según los principios de celeridad procesal (…) se tiene por no contestada ni contradicha la controversia y así consta en actas que el Tribunal no lo consideró. Así se establece.
(…Omissis…)
En el caso que nos ocupa constata este Tribunal que efectivamente, que la parte demandada alega haber realizado la cancelación de los cánones de arrendamiento reclamados referidos a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre de 2022, pero de la revisión de la prueba acompañada se evidencia que la accionada realizó transferencia bancaria de fecha 21 de Diciembre de 2022 signada con numero de referencia 170008048 del Banco Nacional de Crédito a beneficio del ciudadano Ludovic Alfonso Diaz Duarte deposito bancario, mediante el cual cancela la suma de Trecientos (Sic) Bolívares Digitales (300,00 Bs.) referidos a la cancelación de todos los cánones de arrendamiento reclamados en el escrito libelar.
En este orden de ideas (…) se desprende de las actas procesales que no existe prueba traída por la parte demandada probando su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que se reclaman, más por el contrario al consignar copia de transferencia bancaria (…) dejó demostrado en actas su estado de insolvencia de los cánones de arrendamiento, por cuanto fueron cancelados todos conjuntamente, en una misma oportunidad y conforme al contrato de arrendamiento los mismos debieron ser cancelados mensualmente, lo que hace la procedencia del literal a) del artículo 40 de Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se Decide.
(…Omissis…)
Ahora bien (…) el último punto referente al literal “i”, del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…) cuya configuración alega la parte actora, con respecto a este punto, la parte accionada en su escrito de promoción de pruebas consigno documento contentivo del pago de los servicios municipales, como quiera que la parte demandada no trajo a las actas prueba alguna dirigida a demostrar el cumplimiento de la referida obligación, es lo que hace procedente la configuración del literal i) del artículo 40 de Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
(…) la parte demandada durante el lapso probatorio no trajo a las actas probanza alguna para destruir lo alegado y probado por la parte actora referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento y el incumplimiento del pago de los servicios municipales, es lo que hace aplicable lo dispuesto el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, y en aplicación de las disposiciones señaladas, se desprende de las actas procesales que la parte actora logró demostrar la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre de 2022, y no habiendo la parte demandada logrado desvirtuar los alegatos de la actora, como lo es el demostrar haber cancelado la obligación que se le reclama en la oportunidad convencional pactada, aunado a que la presente acción se encuentra fundada en contratos de arrendamiento privados suscritos entre las partes y contratos de arrendamiento autenticados, es por lo que a juicio de este Sentenciador procede en derecho la pretensión incoada. Así se Decide.

En fecha dieciséis (16) de mayo de dos mil veintitrés (2023) la parte demandada apeló de la decisión proferida por el Tribunal a quo.

En fecha diecinueve (19) de mayo de dos mil veintitrés (2023) el Tribunal a quo oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte accionada.

En fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil veintitrés (2023) se le dio entrada a la apelación a este Juzgado Superior Segundo.

En fecha veintiocho (28) de junio de dos mil veintitrés (2023) la parte demandada-recurrente consignó escrito de informe en el cual expone los siguientes argumentos:
(…Omissis…)
(…) se deja constancia que la ciudadana Belkis Beatriz González Ramírez está solvente con el pago del canon de arrendamiento y que los hechos narrados por el actor son inexistentes, por cuanto la arrendataria ha cumplido con esta obligación, pagando incluso por anticipado los cánones de arrendamiento, pese a los decretos presidenciales que suspendió el pago de arrendamiento en los locales comerciales, durante un año, la eventualidad de la pandemia y el cierre temporal del negocio comercial por la intervención de los mercados municipales y la perturbación por parte del arrendador en el inmueble ubicado en el centro comercial mercado las pulgas.
(…) Resulta desacertada la apreciación del Juzgador Cuando ocurre sólo a la transferencia número 170008048 de fecha 21 de diciembre de 2022, mediante la cual se deposita a la cuenta bancaria de Ludovic (…) la cantidad de 300,00 Bs., por concepto de pago de canon de arrendamiento en el Banco Nacional de Crédito; el Juez no hizo referencia a la transferencia Nº 529238883 con fecha 28 de julio de 2021, mediante la cual se acredita a nombre del arrendador (…) la cantidad de veinticuatro mil bolívares 24.000,00 Bs por concepto de pago de canon de arrendamiento, ni tampoco las transferencias realizadas por la arrendataria en el año 2019, consignadas en el escrito de promoción de pruebas, las cuales son consideradas como pagos anticipados y en modo alguno como incumplimiento por este concepto (…)
“(…Omissis…)
(…) los pagos anticipados mediante transferencia bancarias, cuyos medios de pruebas se consignaron en la oportunidad correspondiente, lo cual no fue valorado por el Juzgador incurriendo en congruencia negativa (…)
El juzgador fundamenta su decisión en la ley de arrendamiento inmobiliario de 1999 afirmando que “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Omite el juez que dichas disposiciones fueron derogadas por la Ley de Regulación de Arrendamiento inmobiliario para uso comercial (…) de mayo de 2014, en cuyo artículo 27 se establece: El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuente bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
(…) no se corresponde con la verdad que el actor logró demostrar la falta de pago en los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2022, por cuanto los mismos no tienen valor como medios de prueba por ser recibos carentes de numeración y firmas, los cuales contravienen el artículo 30 de la Ley Especial que obliga al arrendador entregar una factura legal por concepto del pago del canon de arrendamiento, mediante lo cual el Jurisdicente transgrede la norma avalando esta práctica inusual.
(…) la sentencia emitida por el Juzgador está viciada de inmotivación e incurrió en error de juzgamiento al no valorar todos los medios de pruebas y no ponderar el alegato de la demanda, por lo que esta decisión del tribunal debe ser declarada improcedente.
(…) la demandada no consignó contestación de la demanda, sino que ocurrió a la prejudicialidad, (…) en virtud de un juicio precedente que cursa en la Sala de Casación Civil (…) incoado por el actor contra la ciudadana Belkis (…) lo cual obliga al juez a suspender la sentencia hasta que las resultas de la sentencia del otro juicio quede definitivamente firme (…)”

En la misma fecha, la parte demandante-recurrida consignó su escrito de informe argumentando lo siguiente:
“(…Omissis…)
(…) a pesar de que el Tribunal Ad quo en la sentencia proferida, no declaro la confesión ficta en la que incurrió la demandada. No obstante dicha ejecutoria, con vista a las pruebas aportadas por la propia demandada, estableció: el estado de insolvencia de la demanda; (…) es por ello que solicitamos a esta Alzada sea ratificada, con todos los pronunciamientos de Ley; y la pretensión referida a la modificación y reformas no autorizadas por el arrendador establecida em los contratos y regulada en el literal “c” del artículo 40, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial”.

En fecha once (11) de Julio de dos mil veintitrés (2023) el apoderado judicial de la parte accionada recurrente consignó escrito de observaciones a los informes fundamentándose en lo siguiente:
“(…Omissis…)
(…) el estado de solvencia quedó evidentemente demostrado con los pagos anticipados hechos por la demandada, mediante las transferencias bancarias que el juez no valoró de conformidad con lo establecido en la norma y la jurisprudencia, más aun cuando con los pagos anticipados realizados a la cuenta de Ludovic Díaz Duarte se observa que el actor obtuvo un beneficio económico con la cancelación del canon de arrendamiento, por parte de la arrendataria, desde que se materializó la reconversión monetaria en agosto de 2018 y posteriormente en el año 2021 (…)”.

En fecha doce (12) de julio de dos mil veintitrés (2023) la parte accionante recurrida consignó su escrito de observaciones a los informes, esgrimiendo lo siguiente:
“(…Omissis…)
Contractualmente, como se dejó clara y meridianamente plasmado en el escrito de reforma de la demanda; la ciudadana Belkys Beatriz González, debía pagar los canones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2022, cada mes semanalmente; obligación ésta que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil, debió cumplirse exactamente como fue pactada; ya que el contrato es ley entre las partes. No obstante ello, además el Decreto con Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que regula las redacciones de carácter arrendaticia, cuya naturaleza de la obligación de pago es de tracto sucesivo; y dichas normas son de orden público; establece como causal de incumplimiento, y consecuencialmente el desalojo del inmueble, la falta de pago de dos (2) canones de arrendamientos o 2 cuotas de condominio; artículo 40, literal a.
Por lo que resulta repetimos insólito que el profesional del derecho Santos Marín; pretenda dar válidamente cumplida la obligación de pago de su representada, de los canones correspondientes a los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2022, con el pago único y extemporáneo por atrasado, realizado por la arrendataria el 21 de diciembre de 2022 (…)

IV
DE LAS PRUEBAS

DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE

La parte demandante promovió ante el tribunal a quo pruebas documentales con el fin y objetivo de acreditar sus alegatos, respecto de la existencia de la relación arrendaticia entre su persona y la parte demandada; y a su vez acreditar el argumento principal de la demanda, el cual es la insolvencia de la accionada en dicha relación arrendaticia, así pues, fueron admitidas las siguientes pruebas:
• Copia Certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ludovic Díaz Duarte y la Ciudadana Belkis Beatriz Gonzalez Ramirez , anotado en la Notaria Séptima de Maracaibo del Edo. Zulia bajo el No. 70, tomo 35 en fecha 06 de abril de 2004. La misma se halla desde el folio 6 hasta el folio 8 de la pieza única del presente expediente.
• Copia Simple de contrato de arrendamiento certificado suscrito entre el ciudadano Ludovic Díaz Duarte y la Ciudadana Belkis Beatriz Gonzalez Ramirez, registrado por ante la notiria tercera de Maracaibo del Edo. Zulia, en fecha 28 de diciembre de 1999, bajo el No. 31, tomo 207. La misma se halla desde el folio 10 hasta el folio 11 de la pieza única del presente expediente.
• Copia Simple de contrato de compraventa certificado entre la ciudadana Jasmine Lizcano Gutierrez y el ciudadano Ludovic Díaz Duarte, de un terreno en conjunto con sus bienhechurías; registrada por ante el Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Edo. Zulia, en fecha 11 de septiembre de 2009, bajo el No. 31, Protocolo 1°, Tomo 30. La misma se halla desde el folio No. 12 hasta el folio No. 16 de la pieza única del presente expediente.
• Copia Simple de contrato de compraventa certificado entre la Sociedad Mercantil Estrella Roja C.A. y el ciudadano Ludovic Díaz Duarte, de las bienhechurías que conforman un local comercial signado con el número 1 situado en el mercado de minoristas Las Pulgas. Registrado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, Edo. Zulia, bajo el No. 57, tomo 1-A, en fecha 10 de septiembre de 2002. La misma se halla desde el folio 20 hasta el folio 23 de la pieza única del presente expediente.
• Inspección Judicial llevada a cabo por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a solicitud del ciudadano Ludovic Díaz Duarte, en fecha 28 de enero de 2021, expediente signado con el No. 4170-2021. La misma se halla desde el folio 30 hasta el folio 67 de la pieza única del presente expediente.

De las pruebas descritas con anterioridad observa esta Superioridad que por tratarse de medios probatorios evacuados y certificados por ante las autoridades judiciales, se les confiere fe pública, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y aunado al hecho de no haber sido impugnados ni tachados de falsos por la contraparte de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y siendo estas legales, pertinentes y conducentes, da plena fe y valor probatorio de la veracidad sobre los hechos en estas constatadas. ASÍ SE DETERMINA.

• Recibos de pago sin completar, de los cuales se observa los correspondientes cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2022. Hallándose los mismos desde el folio 72 hasta el folio 75.
• Contrato privado de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Ludovic Díaz Duarte y la ciudadana Belkis Beatriz Gonzalez Ramirez, en fecha primero de febrero de 2016, el cual tiene por objeto un Local Comercial signado como Casilla 2 del local 1. Hallándose el mismo en el folio 27 de la pieza única del presente expediente.
• Contrato privado de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Ludovic Díaz Duarte y la ciudadana Belkis Beatriz Gonzalez Ramirez, en fecha primero de febrero de 2016, el cual tiene por objeto un Local Comercial signado como Casilla 3 del local 1. Hallándose el mismo en el folio 28 de la pieza única del presente expediente.
• Contrato privado de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Ludovic Díaz Duarte y la ciudadana Belkis Beatriz Gonzalez Ramirez, en fecha primero de febrero de 2016, el cual tiene por objeto un Local Comercial signado como Casilla 4 del local 1. Hallándose el mismo en el folio 29 de la pieza única del presente expediente.

Si bien es cierto las anteriores pruebas configuran documentos privados, no es menos cierto que el hecho de que no fueren impugnados ni tachados de falsos por la contraparte de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y siendo estas legales, pertinentes y conducentes, da plena fe y valor probatorio de la veracidad sobre los hechos en estas constatadas. ASÍ SE ESTABLECE.

DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada consignó por ante el Tribunal a quo pruebas documentales con las cuales busca dar validez a sus argumentos planteados; en ese sentido, se admitieron las siguientes pruebas:

• Informe de devaluación realizado por la Lcda. Martha González, venezolana, titular de la cédula de identidad No. V-12.871.897, contadora pública de la República Bolivariana de Venezuela registrada bajo el CPC 54822. La misma se halla desde el folio 124 hasta el folio 129 de la pieza única del presente expediente.
• Copia de permiso de fecha 30 de mayo de 2012, mediante el cual la Asociación de Comerciantes Minoristas del Municipio Maracaibo autoriza al ciudadano Ludovic Díaz Duarte para remodelar 27 locales comerciales en el mercado las pulgas.
• Copia de comunicado mediante el cual se informa sobre los trabajos de remodelaciones iniciados en los locales comerciales del mercado las pulgas.

Si bien es cierto las anteriores pruebas configuran documentos privados, no es menos cierto que el hecho de que no fueren impugnados ni tachados de falsos por la contraparte de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y siendo estas legales, pertinentes y conducentes, da plena fe y valor probatorio de la veracidad sobre los hechos en estas constatadas. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Finalmente, esta Superioridad observa la inclusión por parte de la accionada varias copias fotostáticas de transferencias realizadas a favor del ciudadano Ludovic Díaz Duarte, como pruebas primordiales de su argumento; en ese sentido es de hacer aclaración que quien aquí Juzga se pronunciará debidamente sobre las mismas en la parte motiva de la presente sentencia.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Partiendo de un meticuloso estudio de las actas que configuran el presente expediente, el cual fuere remitido por ante esta Superioridad, se puede entrever que el objeto a conocer sobre esta causa emana de la sentencia definitiva dictada en fecha once (11) de mayo de dos mil veintitrés (2023) y proferida por el TRIBUNAL DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en la cual se declara Con Lugar la demanda por Desalojo que incoare el ciudadano Ludovic Díaz Duarte en contra de la ciudadana Belkis Beatriz González Ramírez. Siendo que, la referida sentencia es objeto de apelación, este Juzgado Superior Segundo conoce sobre el presente asunto y decide con base en los siguientes criterios:

El desalojo como figura proteccionista al derecho de propiedad, derecho este que se encuentra amparado por la Carta Magna en su artículo No. 115, configura un proceso judicial cuyo objeto obliga a una persona que se encuentra poseyendo un bien (inmueble en dicho caso) en calidad de arrendamiento, a tener que dejar de poseer el inmueble o terreno que ocupare, por cuanto esta posesión se observa que es contraria a las disposiciones legales, e inclusive, al contrato suscrito y ratificado por las partes involucradas. Dicho en otras palabras, el desalojo es la vía primigenia a la que acude el propietario de un bien inmueble, o persona que posee justo título sobre el bien, con el fin de recuperar la posesión del bien que se tratare, por cuanto un tercero se encuentra en el mismo, ocupándolo de manera ilegal o contraria a contrato previamente establecido.

Según Manuel Ossorio, en su Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales (2000; pág. 659, Editorial Heliasta S.R.L.) define el desahucio como sinónimo de desalojo, exponiéndolo como el “acto de despedir el dueño de una casa o el propietario de una heredad a un inquilino o arrendatario (…) por las causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato”. Asimismo, se observa que el desalojo no es más que una acción que tiene por derecho quien es propietario de un inmueble, y esta acción posee como objetivo dar por terminada la relación arrendaticia existente entre quien es propietario de dicho bien, y quien lo posee en calidad de arrendador.

Por otro lado, para que esta acción fuere procedente, sería necesario comprobar junto con el escrito libelar: 1) Que quien solicita el desalojo del bien inmueble, tenga justo título sobre el cual se reclama; 2) Que terceras personas, bien fueren naturales o jurídicas, se encontraren poseyendo el inmueble al que se refiera la demanda, inclusive para el momento de su interposición, dado que será este acto el que afecta el ejercicio íntegro del derecho de propiedad; 3) Que la posesión ejercida fuere contraria a disposiciones legales, incluso extensible, a ser contrarias a lo dispuesto en relación contractual previamente establecida. Así pues, entendiendo que de las actas que conforman el presente expediente, se puede constatar que efectivamente quien ejerce la demanda por desalojo es propietario del bien inmueble objeto de la presente causa; y que además, conforme a la no contradicción de los hechos alegados, quien se configura como sujeto pasivo se encuentra en posesión del inmueble; se observa el cumplimiento de estos dos primeros requisitos; por lo cual esta Superioridad hará hincapié en el análisis del último elemento que configuraría el desalojo. ASÍ SE ESTABLECE.

Conforme la ilegalidad de la posesión ejercida sobre el inmueble dado en arrendamiento, prevé la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Gaceta Oficial No. 40.418 de fecha 23 de Mayo de 2014 en su artículo No. 40 distintas causales que producirían el desalojo propiamente dicho; en ese sentido, se observa que la demanda interpuesta se fundamenta en la configuración de tres (3) causales, véase que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador (literal “C”); también, que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, el contrato (…) (literal “I”); y, que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos (literal “A”).

Ahora bien, entendiendo que el Tribunal a quo declarase la no configuración de la causal descrita en el literal C de la Ley ejusdem, la parte demandada-recurrente insiste en la solvencia respecto de los pagos cancelados tanto por conceptos de pago de obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento (pago de servicios municipales) y del propio pago del canon de arrendamiento. Explica el Dr. Vargas Inostroza (2022; El Desahucio en jurisdicción notarial, pág. 30) respecto de la falta de pago como causal de desalojo que:
(…Omissis…)
La principal obligación del inquilino que usa y goza el bien inmueble arrendado, es la de cancelar las pensiones mensuales de arrendamiento, y esta cancelación se la debe realizar en forma legal y oportuna (…)

En aquiescencia de lo ut supra citado, la parte demandada-recurrente es firme en aseverar que como parte arrendataria del contrato suscrito, su obligación de la cancelación del pago de los respectivos cánones está totalmente cumplida, por lo que, es pertinente conocer que, sobre la ejecución de las obligaciones, se debe traer a colación lo esgrimido por Calvo Baca, Emilio. (2010; Código Civil comentado y concordado Tomo II; pág. 167-170) referente a que la prueba, como parte fundante de los argumentos expuestos dentro de un proceso, y lo relacionado al artículo 1.354 del Código Civil Venezolano es:
(…Omissis…)
(…) demostrar o acreditar la verdad o certeza de un hecho. A su vez el verbo probare deriva del adjetivo probus, que traduce bueno, recto y honrado. Entonces, en su sentido etimológico, probar es hacer buena la afirmación o negación que se formula en juicio.
(…Omissis…)
Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
(…Omissis…)
Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que el actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél (Sentencia No. RC-00733 de la Sala de Casación Civil del 27 de Julio de 2004, con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo (…).

Justamente, corresponde a la parte accionante probar la existencia de la acreencia per se, la cual sería la de recibir el respectivo pago por concepto de cánones de arrendamientos, las cuales se demostraron tanto con el contrato de arrendamiento promovido legalmente, como de la no contradicción del hecho por parte de la accionada; por otro lado, recae en la parte demandada toda vez que contraría el hecho relacionado a la insolvencia de su persona respecto de la relación arrendaticia existente, probar ese argumento. Así pues, la parte demanda promovió como fundamento de sus alegatos distintas copias fotostáticas, cuyo contenido muestran movimientos bancarios de los cuales hace ver que su obligación arrendaticia fue cancelada.

No obstante, de las mismas pruebas, a pesar de que el tribunal las valorase sin haberse pronunciado de forma acertada sobre dichas pruebas, es de suma necesidad acotar que las mismas deben validarse mediante pruebas de informe, en el sentido de que deben los datos aportados por las partes, corroborarse por la institución bancaria a las cuales el movimiento dinerario estuvo suscrito. La prueba de informe es aquella en las que las partes solicitan de alguna entidad pública, o empresas del sector privado, rinda ante el tribunal información que certifique los datos promovidos de los cuales se observa relación alguna entre las mismas y dichas entidades. Explica Calvo Baca (2009, Código de Procedimiento Civil de Venezuela; pág. 417-418) que:
(…Omissis…)
En la doctrina se conoce a este medio de prueba como Prueba de Informes, el modo de producción de esta probanza es por vía de comunicación escrita de los terceros y de las partes, se vale de las siguientes fuentes: documentos, libros, archivos u otros papeles, lo que provoca que a menudo se le confunda con la prueba documental (…) su objeto es tratar de comprobar o verificar la exactitud de las afirmaciones que hacen en la litis las partes respecto de los hechos motivo de la controversia.”

En ese sentido, en vista que de las pruebas promovidas por la parte demandada no se atisbare elementos de veracidad y que dieren fe de que los argumentos expuestos fueren ciertos, todo conforme a que con la simple consignación de copias fotostáticas sin haberse verificado por la entidad bancaria correspondiente; así pues, el haber consignado únicamente copias fotostáticas que expongan movimientos bancarios sin que las mismas estuvieren confirmadas y verificadas por la entidad bancaria correspondiente, por lo cual las mismas no otorgan valor probatorio alguno al caso de marras y en ese sentido se observa la insolvencia por parte de la demandada respecto de los cánones de arrendamientos a los cuales ésta estaba obligada a cancelar. ASÍ SE DECIDE.

En suma, siendo corroborada la inexistencia de pagos efectuados por parte de la demandada en pro del demandante, es lógico asumir que en cuanto a la causal argumentada conforme al impago de los servicios municipales es congruente, toda vez que al no existir prueba que corroborase la cancelación de pago alguno, es consecuentemente acertado explanar que dicha obligación tampoco fue cancelada correctamente por parte de la demandada; no obstante, respecto de la causal del literal “C”, respecto de los daños que causare el arrendatario al inmueble, esta Superioridad observa que, de acuerdo a la inspección judicial llevada a cabo en el inmueble objeto de la presente causa, no existe probanza alguna que demuestre que la arrendataria causare daños al inmueble objeto de la controversia; y, conforme al argumento expuesto en los informes consignados por ante esta superioridad; respecto de la incongruencia negativa, quien aquí Juzga entiende que al determinar que las pruebas promovidas con la finalidad de confirmar la solvencia en los pagos, las cuales fueron consignadas mediante dos copias fotostáticas, no existe prueba a la cual deba realizarse pronunciamiento. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Concluyendo, luego de un meticuloso estudio de todos los fundamentos tanto de hecho como de derecho aplicados al análisis cognoscitivo de los cuales se configura el presente caso, y a su vez determinado como fue en la sentencia definitiva que declarase CON LUGAR la demanda que tuviere por objeto el DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, sustentándose la misma en las causales del artículo No. 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, especificándose en sus literales A, C e I; En ese sentido, es preciso para este oficio jurisdiccional declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada-recurrente, plasmándose así en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo, y en consecuencia, CONFIRMAR la sentencia proferida por el TRIBUNAL DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en fecha once (11) de mayo de dos mil veintitrés (2023) por configurase las causales de desalojo establecidas en los literales A e I del artículo No. 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y en ese sentido es pertinente declarar CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL por no haber la arrendataria cumplido con la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento ni las demás obligaciones a las cuales se suscribió en el respectivo contrato de arrendamiento. Y ASÍ SE DECIDE.
VI
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara el ciudadano LUDOVIC DIAZ DUARTE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad No. V-5.169.310, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Edo. Zulia, quien es parte demandante del presente juicio en contra de BELKIS BEATRIZ GONZALEZ RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-14.116.033, se declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado JOSÉ DE LOS SANTOS MARIN SILVA, debidamente inscrito en el inpreabogado bajo el No. 175.654, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana BELKIS BEATRIZ GONZALEZ RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-14.116.033, parte demandada del presente juicio, en contra de la sentencia definitiva proferida por el TRIBUNAL DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha once (11) de mayo de dos mil veintitrés (2023);

SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia proferida por el TRIBUNAL DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha once (11) de mayo de dos mil veintitrés (2023), y en consecuencia;

TERCERO: CON LUGAR LA DEMANDA POR DESALOJO COMERCIAL incoada LUDOVIC DIAZ DUARTE en contra de la ciudadana BELKIS BEATRIZ GONZALEZ RAMIREZ.

CUARTO: Se CONDENA en costas procesales a la parte perdidosa conforme a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil,

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia de la presente decisión a los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los ocho (08) días del mes de Agosto de dos mil veintitrés (2023). Años: 212° de la Independencia 163° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA

DRA. ISMELDA RINCÓN OCANDO
EL SECRETARIO,
ABOG. JONATHAN LUGO
En la misma fecha, siendo lastres y diez minutos de la tarde (03:10 p.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-057-2023.
EL SECRETARIO,
ABOG. JONATHAN LUGO
IRO/lvpv.-