REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE PODER JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS. Maturín, Dos (02) de Agosto Dos Mil Veintitrés (2023). 213° y 164° Expediente: Nº S2-CMTB-2023-00806 Resolución: Nº S2-CMTB-2023-00958 PARTE DEMANDANTE:SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA ANKLA, C.A, debidamente inscrita por ante el registro mercantil de la circunscripción judicial del estado Monagas quedando registrada bajo el N° 40, Tomo 89-A en fecha 6 de diciembre de 2012, representada por el ciudadano ANTONIO JOSE KUFATY TAHHAN, portador de la cédula de identidad N° V-20.648.391 e inscrito en el registro de formación fiscal RIF N° V- 20.648.391-8 y el ciudadano ELIAS KWEFATI KWEFATI, titular de la cédula de identidad N° V-11.342.769. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: DORIS MARIA MARCANO, SOPHY ALEJANDRA AMUNDARAY BRUZUAL, Y RUBIMAR DEL CARMEN SANTIAGO RANGEL, titulares de las cédulas de identidad números V- 8.375.161, V- 12.149. 061 y V- 13.260.923, respectivamente e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 29.845, 104.338 y 267.911, respectivamente y de este domicilio. PARTE DEMANDADA:SOCIEDAD MERCANTIL OPTICA BASULTO MATURIN C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en fecha 11 de Febrero del año Dos Mil Once (2011) bajo el N° 63, Tomo 7-A RM, número de registro fiscal (RIF) J-31018114-4, representada por el ciudadano RAFAEL BASULTO ANTON, cubano, mayor de edad, e identificado con la cédula de identidad N° E-80.339.000. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ANGELA J. MALAVE M y KISSIE ORTA TRINITARIO, MARIA PINO PAREDES, Y ARGENIS MARTINEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los números: 75.898 y 100.524, 41.067, y 54.940, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA Se recibieron las presentes actuaciones provenientes de la distribución realizada en fecha Doce (12) de Mayo de Dos Mil Veintitrés (2023), siendo asignada de acuerdo asunto Nº 01, Acta Nº 08, correspondiente al juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, ejercido por la SOCIEDAD MERCANTILADMINISTRADORA ANKLA, C.A, debidamente inscrita por ante el registro mercantil de la circunscripción judicial del estado Monagas quedando registrada bajo el N° 40, Tomo 89-A en fecha 6 de diciembre de 2012, representada por el ciudadano ANTONIO JOSE KUFATY TAHHAN, portador de la cédula de identidad N° V-20.648.391 e inscrito en el registro de formación fiscal RIF N° V- 20.648.391-8 y el ciudadano ELIAS KWEFATI KWEFATI, titular de la cédula de identidad N° V-11.342.769 en contra delaSOCIEDAD MERCANTIL OPTICA BASULTO MATURIN C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en fecha 11 de Febrero del año Dos Mil Once (2011) bajo el N° 63, Tomo 7-A RM, número de registro fiscal (RIF) J-31018114-4, representada por el ciudadano RAFAEL BASULTO ANTON, cubano, mayor de edad, e identificado con la cédula de identidad N° E-80.339.000. Recibido en esta Alzada el expediente signado con el N° 12.999, contentiva de cuatro (04) piezas, la primera pieza constante de cuatrocientos cincuenta y cuatro (454), folios útiles, la segunda pieza de Doscientos sesenta y cuatro (264), la tercera pieza de Doscientos siete (207) y la cuarta pieza de veintisiete (27) folios útiles, proveniente del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial del estado Monagas, mediante oficio N° 217-2023de fecha Once (11) de Mayo de Dos Mil Veintitrés (2023), en virtud del Recurso de Apelación interpuesto por la abogada ANGELA J. MALAVE M, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 75.898, quien actúa como co-apoderada judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL OPTICA BASULTO MATURIN C.A, parte demandante en la causa, en contra de la sentencia dictada en fecha Tres (03) de Mayo de Dos Mil Veintitrés(2023), dictado por el referido Tribunal.- Por auto de fecha Dieciséis (16) de Mayo de 2023, fueron recibidas las presentes actuaciones, dándosele entrada en el libro de causas llevado por este Tribunal y fijándose el lapso de Cinco (05) días para que las partes soliciten la Constitución del Tribunal con Asociados. Por auto de fecha Veinticinco (25) de Mayo de Dos Mil Veintitrés (2023), esta superioridad dicto auto, mediante el cual se dejo expresa constancia de que comenzó a transcurrir el vigésimo (20°) día de despacho para que las partes presenten sus respectivos informes. En fecha Veintisiete (27) de Junio de Dos Mil Veintitrés (2023), se recibió escrito de informes constante de Ocho(08) folios útiles, presentados por los abogados ARGENIS OMAR MATINEZ RAMIREZ, ANGELA J. MALAVE y MARIA AUXILIADORA PINO PAREDES, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números: 54.940, 75.898 y 41.067,apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil OPTICA BASULTO C.A, parte demandada en la causa. Por auto de fecha Veintiocho (28) de Junio de Dos Mil Veintitrés (2023), esta superioridad dicto auto, mediante el cual se dejo expresa constancia de que comenzó a correr el lapso de (08) días para que las partes presenten observaciones a los informes. En fecha Diez (10) de Julio de Dos Mil Veintitrés (2023), se recibió escrito de informes constante de tres(03) folios útiles, y anexos constante de tres (03) folios útiles, presentados por la abogada DORIS MARIA MARCANO GUZMAN, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número: 29.845, apoderada judicial de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ANCLA C.A, parte demandante en la causa. Por auto de fecha Doce (12) de Julio de Dos Mil Veintitrés (2023), esta Superioridad dijo vistos con informes, fijando el lapso de Sesenta (60) días para sentenciar, y llegada la oportunidad para dictaminar se procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos. DEL RECURSO DE APELACIÓN Dado que a esta Superioridad le corresponde -entre otras facultades- verificar la correcta aplicación de normas de orden público y su efectivo cumplimiento, mismos que no pueden verse contrariados ni afectados por ninguna actuación judicial, es menester estudiar en la presente causa, si el Recurso de Apelación que hoy se ventila fue ejercido en tiempo hábil, por lo que este Tribunal pasa a exponer las siguientes consideraciones; a saber: Establece el artículo 298 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: Artículo 298° "El término para intentar la apelación es de cinco días, salvo disposición especial." Ahora bien, de la revisión del expediente, se puede observar que en fecha 03/05/2023 el juzgado A-quo dicto sentencia, y de conformidad al auto de fecha 11/05/2023, emitido por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín Aguasay, y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial del estado Monagas, el cual consta al folio doscientos cinco (205) de la tercera pieza del expediente; los días para ejercer el recurso de Apelación transcurrieron de la siguiente manera: 04, 05, 08, 09, y 10 de Mayo de 2023, y siendo que consta al folio ciento noventa y ocho (198) diligencia suscrita en fecha 04/05/2023 por la Abogada ANGELA MALAV M, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N 75.898, actuando en representación de la SOCIEDAD MERCANTIL OPTICA BASULTO C.A, parte demandada en la causa, mediante la cual apela del fallo proferido por el tribunal A-quo, está superioridad verifica que la parte demandante ejerció el recurso de apelación en tiempo hábil, toda vez que ejerció el recurso el primer día, realizando en tiempo hábil el recurso; y cumplido como fue este requisito indispensable para conocer del asunto, pasa esta alzada a decidir la presente causa. MOTIVO DE HECHOS Y DE DERECHO La presente controversia se inicia mediante demanda por Acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta en fecha 19 de Julio de 2022, por el ciudadano ANTONIO JOSE KUFATY TAHHAN, representante de la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA ANKLA, C.A, y el ciudadano ELIAS KWEFATI KWEFATI, titular de la cédula de identidad N° V-11.342.769. en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL OPTICA BASULTO C.A, mediante la cual alego lo siguiente: "Mi mandante es propietario de un inmueble ubicado en la carrera 6 (Antigua Bermúdez) con calle 15 ( Antigua Sucre), y con calle Boyacá, como se evidencia de documento de compra venta autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Maturín del Estado Monagas en fecha seis de mayo de mil novecientos noventa y uno, quedando registrado bajo el N° 17 protocolo 1 Tomo 12, el cual acompaño marcado con la Letra “B”, dicho inmueble actualmente se denomina Centro Comercial Plaza, de esta ciudad, y cuyas características y linderos están descritas, en el documento de Condominio protocolizado por ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Municipio Maturín Estado Monagas, quedando Registrado en fecha 12 de noviembre de 2014, bajo el N° 23, folio 110, del Tomo 24, Protocolo de transcripción del año 2014, el cual anexo al presente escrito marcado con las letras “C”…. Para la administración del centro comercial le conferí poder de Administración en principio a empresa mercantil J.J.N. Bienes Raíces C.A y desde el año 2013, aún vigente, se le confirió poder a la Sociedad mercantil ADMINISTRADORA ANKLA C.A, quien en uso de sus facultades y en nombre de mi representado procedió arrendar en principio dos locales comerciales actualmente tres locales comerciales distinguidos con las letras PB-06, PB-07 y PB-08……y suscribe desde el año 2.002 contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil OPTICA BASULTO MATURIN C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha 11 de Febrero del año 2.011, bajo el N° 63, Tomo 7-A RM; y la representa el ciudadano RAFAE BASULTO ANTON… el primer contrato se firmó en el año 2002, así sucesivamente se firmaron contratos hasta el año 2013, a partir del año 2013 ya que a partir de esa fecha el Arrendatario no firmo los contratos que se le enviaban, siendo el último contrato escrito que se firmó el del mes de Junio del año 2.013 y cuya vigencia sería de un año a partir del primero (1) de Junio del año dos mil trece (2013), hasta el treinta y uno (31) de diciembre del 2.014, y el monto del canon de arrendamiento mensual para ese entonces era de quince mil bolívares ( Bs 15.000) los cuales serían cancelados por mes adelanto, como se desprende del contrato que anexo al presente escrito marcado con la letra “D” en tres (03) folio útil, siendo actualmente el canon de arrendamiento pactado entre el Arrendador y el arrendatario de trescientos dólares americanos mensuales, pagaderos en moneda de curso legal. La relación arrendaticia entre mi representado y la sociedad mercantil “OPTICA BASULTO MATURIN C.A”continuó desarrollándose de manera normal. A partir del mes de Enero del año 2014, se ha mantenido el contrato verbal, ya que aun cuando se le han presentado los contratos este no lo ha firmado. A partir del mes de Enero del año 2021, el arrendatario presento atraso de un año lo cual por motivo pandemia y decretos vigentes se le dio oportunidades para cancelar, se le pedía abonara, se trató de conciliar un acuerdo de pago, siendo infructuosa todas las diligencias, por lo que fue citado vía extrajudicial en varias oportunidades y es para el mes de Diciembre cuando asiste a una de las citaciones amistosas la ciudadana Kohelis Muñoz, titular de la cédula de identidad N° 11.779.442, quien manifestó asistir de parte de Óptica Basulto, quien se le expone la situación de atraso y es hasta finales de diciembre de 2021 y enero de 2022, que logramos que cancelara los canon atrasados, siendo el último canon cancelado el correspondiente al mes de enero de 2022 ( se anexan recibo de los últimos pagos marcado letra “E”), desde esa fecha el arrendatario incurre nuevamente en insolvencia, no ha cancelado el canon de arrendamiento con seis (06) meses de atraso y se retrasa con el condominio, lo que trajo como consecuencia que mi representado Elia Kwefati, exigiera el pago y hasta los momentos han sido infructuoso todas las diligencias y conversaciones llevada a cabo por la administradora Ankla, como por mi representado para lograr se cancele los cánones de arrendamiento vencidos, como serían desde el mes de Febrero del año 2022 al mes de Julio 2022, convenido el último canon de arrendamiento estimado preferencialmente en la cantidad de TRESCIENTOS DOLARES ( $300) mensuales, pagaderos en moneda de curso legal, en consecuencia El Arrendatario acepto que por concepto del canon establecido cancelaria al arrendador el equivalente de la moneda extranjera a la tasa de cambio oficial lo que la suma de los seis meses de insolvencia alcanza la suma de mil ochocientos dólares ( $1800), pagaderos en moneda de curso legal, con lo que se evidencia que arrendatario tiene mucho más de dos meses de atraso en el pago del canon de arrendamiento, siendo el caso que en esos locales comerciales funciona una óptica y ha estado operativa hasta la presente fecha incurriendo en ello en las causal de desalojo establecida en el literal b del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, por lo que ocurro ante su competente autoridad para solicitar se aperture el procedimiento de desalojo y posterior decreto del mismo, por cuanto el arrendatario, no ha cancelado el canon de arrendamiento desde el mes de febrero del 2021, hasta la fecha de hoy…El Decreto con rango y fuerza de LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTOINMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418 del 23 de mayo de 2014 es la Ley especial que rige esta materia de arrendamiento de locales de uso comercial. Su artículo 40 dispone que: a “Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos….”Por todo lo expuesto, es por lo que ocurrimos ante su competente autoridad, para solicitar la apertura del procedimiento de desalojo y posterior decreto del mismo, por cuanto el arrendatario ha incurrido en la causal de falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo junio y julio de 2022, ni ha realizado consignación de ellos ante los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial, tal como emerge de certificación de canon expedidas por los Primero, Segundo, Tercero, Cuarto y Quinto de los Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas…… en abono del ejercicio de la presente acción, invoco los fundamentos jurídicos que emanan de la normativa que a continuación expongo: Artículos 1.159, 1.264, 1.579 del Código Civil y artículo 14, 40 literal a y 43 de El Decreto con rango y fuerza de LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL…. Solicitamos muy respetuosamente a Usted, que declare con lugar en todas y cada una de sus partes el presente procedimiento de desalojo. PRIMERO: Declare CON LUGAR la presente acción de desalojo intentada contra EL DEMANDADO; acuerde su desalojo de los locales comerciales “PB-06, PB-07 y PB-08 situados en la planta baja del CENTRO COMERCIAL PLAZA, ubicado en la carrera 6 ( Antigua Bermúdez), con calle 15 ( Antigua Sucre), y con calle Boyacá, antes identificado, para que me lo entregue libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, tal como a él se le entregó……” DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA En el lapso de Contestación a la demanda las abogadas ANGELA J. MALAVE M. y KISSIE ORTA TRINITARIO, inscritas en el Instituto de Previsión Social del abogado apoderadas judiciales de la SOCIEDAD MERCANTIL OPTICA BASULTO MATURIN C.A, presentaronescrito mediante el cual procedieroncomo punto previo oponer la cuestión previa prevista en el ordinal 1 y 7del artículo 346 del código de Procedimiento Civil referidos a la incompetencia del tribunal por razón de la cuantía, y la existencia de un plazo pendiente,y habiéndose seguido el procedimiento establecido en la norma el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha 22/11/2022 declaro improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 1 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, asimismo en fecha 13/01/2023 el mencionado tribunal declaro sin lugar la cuestión previa del ordinal 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y procedieron a contestar la demanda en los siguientes términos: "Su inicio legal fue bajo la figura de una firma personal con el nombre de Óptica Basulto Maturín, donde nuestro mandante Ciudadano: Rafael Basulto Antón, funge como Presidente y poseedor del 100 por ciento de la acciones, desde el año 2002 hasta el año 2007 el centro comercial plaza la administración estaba llevada a cabo por inversiones JJ bienes c.a de forma correcta, ARMOSINIOSA y amigable teniendo una oficina en el mismo centro comercial y prestando como arrendadores un extraordinario y buen servicio basado en la comunicación efectiva y respeto mutuo, cumpliendo con un sistema de cobranza efectivo de presentación de facturas de alquiler y condominio de manera oportuna y el cobro de las mismas era llevado a cabo ordenado y de manera efectiva. En este mismo orden de ideas, luego en el año 2007 viene la firma y renovación de un segundo contrato de arrendamiento por un lapso de 05 años más del año 2008 al 2013, durante todo este tiempo continuo una excelente relación comercial con los arrendadores hoy demandantes y con JJ BIENES RAICES C.A, como su administradora e igualmente se siguió de manera efectiva la presentación oportuna de las facturas de alquiler y condominio y sus respectivos pagos ante la administradora durante ese periodo, la firma comercial de nuestro mandante óptica Basulto, pasa de firma personal a una compañía anónima por recomendaciones efectivas y extraordinarias de los bancos y de sus representantes legales, por lo cual en el año 2011 paso de óptica BasultoMaturín firma personal a óptica BasultoMaturínc.a, no afectando la antigüedad ni el contrato de nuestro mandante, puesto que no hubo modificaciones en el paquete accionario de la compañía ni cambio de nombre, durante este periodo se anexa el arrendamiento del local numero 07 a óptica Basulto Maturín c.a pasando a arrendar los locales 06-07-08 como en la actualidad ocurre.Luego a la casi finalización de mi contrato LOA ARRENDADORES HOY DEMANDANTES, cambian la administración del centro comercial de Inversiones JJ Bienes Raíces C.A, a Administradora Ankla C.A, quien hasta la fecha es la actual administradora del centro comercial plaza.Durante esa transición respetada jueza, lo único distinto a nivel comercial fue que se pasaron a realizar los pago durante varios meses de efectivo como siempre se realizó a transferencias bancarias a nombre de Antonio Kuffati quien es el abogado e hijo de propietario del centro comercial y directivo principal de administradora anklac.a la nueva administradora del centro comercial dicho sistema de pago se llevó a cabo durante varios meses mientras se finiquitaba el cambio de JJ bienes raíces c.a, a administradora anklaca y es por esta razón DE PESO, que nuestro mandante tiene en su directorio de su cuenta Banesco la cuenta del Ciudadano: Antonio Kuffati, como abogado, hijo y administrador del centro comercial plaza.Luego del vencimiento del contrato administradora ankla no realizo ni presento renovación de contrato más se continuo con la relación comercial de forma efectiva y buen funcionamiento administrativo del centro comercial ahora bajo la administración de anklac.a.Cabe destacar que en el año 2016 a 2017, se presenta un nuevo contrato con la diferencia que de 5 años como era normal desde el principio paso a ser después de 01 año de duración, posteriormente, por cuestiones de devaluación y de hiper inflación se sostuvo una reunión entre administradora anklac.a y la persona del Ciudadano: Rafael Basulto Antón, como propietario de la óptica basultoMaturinc.a, en la cual el arrendador hoy demandantes, manifestaron como en verdad tenían razón que el monto en bolívares reflejado en el contrato y que se venía cancelando era insuficiente por razones de devaluación de la moneda como todos sabemos que ocurrió a lo cual se acordó de forma verbal con el propietario señor Elías kuffati pasar de bolívares a dólares americanos a la suma de 100 dólares por local lo cual daba 300 dólares mensuales pagados en bolívares a la tasa del BCV, a lo cual no se opuso nuestro mandante siempre actuando debuena fe y como un buen padre de familia y por ende buen arrendatario, sabiendo la realidad del País.Para el año 2019 la situación país, afecto considerablemente la situación y funcionamiento del centro comercial porque de tener una ocupación casi total de centro comercial empezaron muchos negocios del mismo a abandonar el centro comercial por razones entre económicas otra de aumento del alquiler y otros por Incumplimientos de pago, lo cual empezó a afectar la calidad del centro comercial y de la administradora anklac.a. cabe destacar, que óptica BasultoMaturínca hasta la actualidad ha sido la única empresa exitosa la cual hizo mejoras sustanciales a los locales comerciales colocando porcelanato en el piso de todos los locales y mantenimiento preventivo en todos sus locales estando en perfectas condiciones a beneficio de los propietarios del centro comercial.Para finales del año 2019 la administradora anklac.a cierra sus oficinas administrativas del centro comercial y desde ese momento empezó el retraso en la entrega habitual de las copias de facturas de alquiler y condominio las cuales eran entregadas en la óptica BasultoMaturínc.a OPORTUNAMENTE y se realizaban los pagos en las oficinas administrativas días después como se realizó desde el inicio en el año 2002 hasta el momento del cierre de dicha oficina, posteriormente vino el lamentable inicio de la pandemia sanitaria COVID 19, lo cual mermo aún más la desocupación lo cual llevo a quedar solo tres negocios funcionando en el centro comercial a partir de ese momento comenzó el deterioro físico MAYOR, del centro comercial la falta de mantenimiento y descuidos por parte de la arrendador, fallas en el suministro del agua y de la limpieza correcta etc.; durante la pandemia covid 19, obviamente todas las empresas en el país se acogieron al decreto presidencial en cuanto al cese de pago de alquileres y renegociación de dichas deudas y sin embargo óptica basulto Maturín c.a, pago obviamente no de manera oportuna pero si pago ciertos alquileres y si todos los condominios durante ese periodo de pandemia lamentable, luego de la pandemia solo quedamos funcionando solo dos comercios dentro del centro comercial siendo óptica basultoMaturinc.a, básicamente el negocio que le mantuvo con esfuerzo y trabajo incansable vida al centro comercial plaza y mantener sus puertas abiertas a nivel administrativo se manifestó enormemente ya que hubo mayor descuido de los arrendadores del centro comercial, tanto en la parte física como de la cobranza ya empezaron a no llevar nunca las copias de las facturas de alquiler a la óptica como era habitual durante 20 años no hubo intención de ellos de reactivar el centro comercial y no se vio mayor interés ni presencia de ellos en el mismo, para finales del año 2021 se recibe una notificación en la óptica Basulto Maturín c.a de un bufete privado, sin explicación NO SIENDO ESTA LA VIA ADMINISTRATIVA O NOTARIAL A SEGUIR COMO LO MARCA EL DECRETO CON VALOR Y FUERZA DE LEY QUE REGULA LA MATERIA DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL, bufete que cito a nuestro mandante a concurrir y que de lo contrario el no asistir implicaría situaciones legales, nuestro mandante envió una de sus gerentes Kohelis Muñoz a dicho bufete privado donde la abogada y representante legal del arrendador hoy demandante, Dra: Doris Marcano, manifestándole la intención de que los dueños del centro comercial estaban vendiendo el centro comercial y que la óptica tenía que ser reubicada, manifestándole además a nuestro mandante a través de su gerente, que querían que desalojemos los dos negocios que quedaban funcionando en el centro comercial a raíz de ese momento comenzó la violación de los derechos económicos, empresariales y los derechos de nuestro mandante, como arrendatario de más de 20 años, con una notificación tan absurda de un desalojo y reubicación inmediata por causa de la venta del centro comercial plaza por parte de sus administradores y dueños.Es muy importante destacar honorable jueza, que esa reunión en el despacho privado de la doctora Doris Marcano, apoderada legal de administradora anklac.a y de los dueños del centro comercial, se llevó a cabo en el mes de enero del presente año 2022 y ya para esa fecha de la reunión óptica basultoMaturinc.a había cancelado y pagado el alquiler de enero ósea encontrándose exactamente al día en los pagos de alquiler y condominio…… En este mismo orden de ideas respetada Jueza, reiteramos nuestro NEGATIVA, RECHAZO Y CONTRADECIMOS EN TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES LOS HECHOS ALEGADOS POR EL DEMANDANTE PREVIAMENTE NO HAYAN SIDO ADMITIDOS EN EL PRESENTE ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE DEMANDA, y pedimos que la misma sea declarada SIN LUGAR con expresa condenatoria en costas y costos a la parte accionante: EN CUANTO A QUE NUESTRO MANDANTE ADEUDA LOS MESES DE FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE 2022. Siendo la verdad verdadera, que nunca más, desde el año 2013, LA ÓPTICA BASULTO MATURIN C.A, recibió contrato alguno para su firma aunado a que nuestro representado nunca fue instado a partir del año de entrada en vigencia 23 DE MAYO 2014, de este tan relevante decreto con rango, VALOR y fuerza de ley, REGULACION DEL ARRENDAMIENTO COMERCIAL. Nunca el arrendador asistió, por ante el órgano administrativo Dirección Regional de Ministerio de Comercio, Departamento de Arrendamiento Comercial, para legalizary adecuar dicho contrato de arrendamiento, así como no agotaron la vía administrativa desde tiempo atrás para adecuar el canon y hacer las exigencias que ellos como arrendador ostentan y se les respeta, en todo momento desconocieron al ente administrativo previo a agotar la vía judicial, no respetaron las exigencias legales que trae en su esencia el presente decreto que avala normas supra legales y constitucionales de paso vulneradas indefectiblemente por parte dequien aquí demanda y ahora pretenden avalar y respaldar sudemanda por desalojo apegándose a una vía administrativa que nunca agotaron por ante el ente administrativo.La parte demandante no se ajustó a la norma y nunca llamó a nuestro representado para tal fin por ante el ente administrativo. La parte demandante alega en su demanda que a partir del mes de enero 2021 el arrendatario, es decir nuestro mandante presento un atraso de un ano lo cual por motivo de pandemia, cabe destacar que nuestro mandante se sintió presionado por el arrendador que aun siendo justificada por motivo de PANDEMIA DICHO retraso nuestro mandante cancelo, recibos de pago que anexaremos al presente escrito. Rechazamos el hecho que alegan que nuestro mandante incurre nuevamente en atraso desde el mes de febrero a julio 06 meses de canon y de condominio, siendo falso que a nuestro mandante lo instaran a cancelar, siendo la verdad verdadera que el arrendador demandante no les consignaba las correspondientes facturas para poder sacar la patente y la conformidad de uso situación que actualmente los aqueja y no ha podido resolver por temeridad y mala fe del arrendador solo con la intención de sacarlo sin respetarle sus mínimas condiciones de sus derecho e interés que como arrendatario posee legalmente. Negamos que nuestro mandante no haya realizado la consignación por ante el ente correspondiente Y PERTINENTE, y se aperturo causa administrativa NRO ORMDA-137-22 CON LA CONSIGNACION DE LOS PAGOS DE LOS MESES febrero al mes de septiembre del ano 2022. Con la acotación relevante que la consignación de cánones de arrendamiento se realiza por ante el SUNDE artículo 25 del decreto ley que regula la materia desde el ano 2014.Negamos rotundamente que la parte demandante haya agotado la vía administrativa por ante la Dirección Regional de Ministerio de Comercio, Dpto. de Arrendamiento Comercial Monagas, acotación relevante que lograremos demostrar a través de la realización de INSPECCION JUDICIAL por ante el ente en mención. Reiteramos la parte DEMANDANTE NO AGOTO LA VIA ADMINISTRATIVA POR ANTE EL ENTE PERTINENTE ANTES DE IRSE A LA VIA JUDICIAL.- DE LA DECISION APELADA. La decisión apelada se contrae a la sentencia de fecha Tres (03) de Noviembre de Dos Mil Veintitrés (2023), dictado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, del estado Monagas, mediante el cual declaro: Con Lugar la demanda de desalojo incoada por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ANKLA C.A y el ciudadano ELIAS KWEFATI, contra la Sociedad Mercantil OPTICA BASULTO, MATURIN C.A, estableciendo la mencionada sentencia lo siguiente: OMISSIS...Señala la doctrina que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Por su parte el arrendatario, adquiere dos (02) obligaciones principales, a saber:1. Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias y, 2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.-Ahora bien, de conformidad con los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, de tal forma que si una de las parte incumple con sus obligaciones contractuales, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos hubiere lugar a ello. No obstante, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ofrece la oportunidad al arrendador de demandar el desalojo si el arrendatario encausa su incumpliendo en algunas de las causales de su artículo 40.- Del estudio del escrito libelar, la contestación de la demanda y las pruebas promovidas por ambas partes y de la valoración de las defensas señaladas en la audiencia celebrada por motivo del juicio de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) incoado por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ANKLA, C.A., y el ciudadano ELIAS KWEFATI KWEFATI, plenamente identificado en autos, en contra de la sociedad mercantil ÓPTICA BASULTO MATURÍN, C.A., quedando reconocido por ambas partes la relación arrendaticia desde el año 2.002, sobre tres (03)locales comerciales distinguidos con las siglas PB-06, PB-07 y PB-08, situados en la planta baja del Centro Comercial Plaza, ubicado en la carrera 6 (antigua Bermúdez) con calle 15 (antigua Sucre) y con calle Boyacá de esta ciudad de Maturín estado Monagas.-En este sentido, alega la representación judicial de la parte actora que la sociedad mercantil ÓPTICA BASULTO MATURÍN, C.A., ha incumplido con el pago de canon de arrendamiento de seis (06) meses, correspondiente a los meses de febrero hasta julio del año 2.022, en consecuencia demanda el desalojo conforme a él literal "a" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por otra parte, la apoderada judicial de la parte demandada ha rechazado, negado y contradicho la demanda de desalojo, aduciendo que su representada nada le adeuda y que ha venido cumpliendo con las cláusulas contractuales.- Así las cosas, señala la doctrina que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Dicho esto, este Tribunal fijo como límite de la controversia ha comprobar: Demostrar la insolvencia o solvencia en el pago de las mensualidades correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2.022 por parte de la sociedad mercantil OPTICA BASULTO MATURIN, C.A., con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ANKLA, C.A., por el arrendamiento de los locales comerciales identificados con las letras PB-06, PB-07 y PB-08, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Plaza, frente a la Plaza Bolívar, Municipio Maturín, Estado Monagas. Así las cosas, tenemos que el juicio de desalojo de local comercial ostenta la desocupación total del inmueble, si el arrendatario incurriere en algunas de las causales contempladas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.-En el caso de marras, quedo comprobado que el último contrato suscrito por las partes se realizó en el mes de julio del año 2.013, confiriéndole esta Juzgadora pleno valor probatorio. En consecuencia, de no haberse producido más contratos, se procede a la tácita reconducción del mismo, quedando en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. Recordemos que la tacita reconducción no es más que la renovación del contrato por falta de oposición a la continuidad del arrendamiento, pues, al no existir resistencia del arrendador a la posesión de la arrendataria, luego del vencimiento del contrato y de su prórroga legal, se puede concluir que ha mutado el arrendamiento, conforme al artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil.- Ahora bien, la Ley establece las causales de carácter taxativo por las cuales puede demandarse el desalojo en los contratos como el de marras, esto es, los contratos de arrendamiento verbales o por escrito a tiempo indeterminado, que es el caso bajo estudio, pues el desalojo tiene carácter extintivo, ya que persigue terminar la relación arrendaticia a tiempo indeterminado en virtud de un incumplimiento.A la luz del estudio de las actas procesales esta Operadora de Justicia, procede al análisis de las cláusulas contractuales, observando que de conformidad con la cláusula "cuarta", del último contrato de arrendamiento suscrito, se estableció que la arrendataria debía cancelar el canon de arrendamiento, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes comprometiéndose igualmente a pagar las cuotas de condominio de acuerdo a los términos y condiciones establecidos, no demostrando la parte demandada durante el devenir del juicio la cancelación oportuna en el término establecido, los canon insolutos hoy demandados, debido a que fueron realizados de forma irregular, tal como se desprende de los comprobantes de pago consignados por la representación judicial de la parte demandada, cursante a los folios 157 al 163 de la primera pieza del presente expediente, ya que dichos depósitos fueron realizados el día 27/07/2.022 y así quedo verificado de la información remitida por la entidad financiera BANESCO BANCO UNIVERSAL en fecha 06/03/2.023, cursante a los folios 03 y 04 de la tercera pieza del expediente, siendo entonces que la parte demandada no honraba su compromiso de la manera correspondiente, quedando como carga para ella demostrar que ha sido libertada de la obligación que se le imputa, con todos los medios probatorios que disponga para hacer valer su derecho, conforme lo dispone el artículo 1.354 del Código Civil, el cual reza: "las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...", generando con ello la violación de la cláusula contractual.-Es importante destacar que las defensas promovidas en esta audiencia por la representación judicial de la parte demandada, como la prorroga legal y la impugnación de la cuantía, fueron resueltas mediante las decisiones de cuestiones previas adjuntas al juicio principal, y en cuanto a la falta de cualidad alegada, establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en su parágrafo segundo lo siguiente: "...Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio ..., recordando a los profesionales del derecho, que los actos procesales no podrán prorrogarse ni abrirse de nuevo después de cumplidos, es decir, tienen su tiempo y su forma para realizarse, no en cualquier estado y grado de la causa como lo pretende hacer valer la parte demandada, ya que de ser así se estaría vulnerando el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva consagrados en Nuestra Constitucional Nacional. Ahora bien, de lo anteriormente expuesto, este Tribunal considera que la sociedad mercantil OPTICA BASULTO MATURÍN, C.A., violó las condiciones establecidas en el contrato bilateral suscrito con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ANKLA C.A., por lo que obligatoriamente la demanda por desalojo de local comercial debe ser declarada CON LUGAR. Y así se dictaminará en la dispositiva del presente fallo.-Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MATURÍN, AGUASAY, SANTA BÁRBARA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley de conformidad de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ANKLA, C.A., y el ciudadano ELIAS KWEFATI KWEFATI, contra la sociedad mercantil OPTICA BASULTO, MATURÍN C.A. En consecuencia: PRIMERO: Se ordena el DESALOJO de la sociedad mercantil OPTICA BASULTO MATURIN, C.A., de los locales PB-06, PB-07 y PB-08 ubicado en el Centro Comercial Plaza, de esta ciudad de Maturín estado Monagas. SEGUNDO: Se ordena a la sociedad mercantil OPTICA BASULTO MATURIN, C.A., parte demandada, a restituir dicho inmueble libre de personas y bienes muebles. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en esta litis, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.” INFORMES DE LA PARTE APELANTE Corre inserto desde el folio Cinco (05) al folio Doce (12) de la Cuarta (04) pieza del presente expediente, que los Abogados ARGENIS OMAR MARTINEZ RAMIREZ, ANGELA J. MALAVE M y MARIA AUXILIADORA PINO PAREDES, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números54.940, 75.898 y 41.067, apoderados Judiciales de la Sociedad Mercantil OPTICA BASULTO C.A, alego entre otras consideraciones lo siguiente: “….DE LA CUALIDAD DE LA PARTE DEMANDANTE REPRESENTACION JUDICIAL…. desde su inicio de admisión de la presente demanda mediante auto de fecha veintidós (22) de Julio del año próximo pasado y de donde se denota que a los folios 01, 02, y 03 el escrito libelar se encuentra suscrito por los ciudadanos ANTONIO JOSE KUFFATY TAHHAN (parte involucrada por suscribir el contrato de arrendamiento en su condición de apoderado judicial del ciudadano ELIAS KWEFATY KWEFATY con plenas facultades según instrumento poder otorgado y debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Maturín en fecha 29 de julio de 2015.anotado bajo el No 23, Tomo 437 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 84, 85 y 86 de las actuaciones primera pieza) Subrayado y negritas nuestras. Y por otro lado suscribe la ciudadana DORIS MARIA MARCANO GUZMAN, apoderada judicial especial, representación judicial fuera de la relación arrendaticia la cual dio origen a la presente acción que nos ocupa con facultades otorgadas mediante instrumento debidamente notariado por ante la Notaria Publica Primera en fecha 16 de Noviembre del 2021y anotado bajo el No 47, Tomo 79, Folios 183 al 186 de los libros respectivos cursante a los folios 5 y 6 del expediente (primera pieza).Llama poderosamente la atención, al traer a colación la representación judicial de los abogados que inicialmente interponen la presente acción ante el órgano jurisdiccional para hacer valer los efectos del contrato de arrendamiento válidamente suscrito por el arrendador ADMINISTRADORA ANKLA C.A Y OPTICA BASULTO C.A, en la persona de sus representantes legales ANTONIO JOSE KUFFATY TAHHAN Y RAFAEL BASULTO ANTON; como el arrendador legitimado activamente para intentar la acción desde la fecha de interposición y admisión de la demanda se separa de la secuelas que el proceso válidamente genera y es ahí cuando la ciudadana abogada DORIS MARIA MARCANO, desde la fecha asume o toma el control de la demanda sin tener legitimación activa para ello, y diligencia en fecha 27 de julio de 2022, 8 de agosto de 2022, 4 de octubre de 2022, impulsando la citación del demandado del presente proceso cursante al folio 102 al 116 y en esa misma fecha mediante otra diligencia sustituye el poder reservándose la totalidad del mismo a las ciudadanas abogadas SOPHY ALEJANDRA AMUNDARAY BRUZUAL y RUBIMAR DEL CARMEN SANTIAGO RANGEL, folio 103, ya que la ciudadana antes mencionada como se puede observar es ajena a la relación arrendaticia cuyos efectos del contrato hoy se demandan y que dimanan de los documentos insertos a los folios 28, 29 y 30 (contrato de arrendamiento) e instrumento poder otorgado por el ELIAS KWEFATY KWEFATY en fecha 16 de noviembre de 2021 por ante la Notaria Publica Primera de Maturín estado Monagas y cursante a los folios 35, 36 y 37 de la solicitud de certificación de canon arrendamiento como documental No 107 expedida por el Juzgado de Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturin, Aguasay,y Santa Bárbara, cursante a los folios 33 al 41 de las actuaciones; así como en las certificaciones No 15.977, 11.205-2022, S-3248- 22 y 2.322 respectivamente emanadas de los Juzgado de Municipio segundo, tercero cuarto y quinto de esta Circunscripción Judicial cursante a los folios 33 al 79 de las actuaciones ahora bien con respecto a esta punto de la legitimación activa para obrar en el presente proceso que corre inserto a los folios 84, 85 y 86 de las actuaciones instrumento poder otorgado al ciudadano ANTONIO JOSE KUFFATY KUFFATY como se señalo ut supra el mencionado apoderado judicial con la cualidad de arrendador ha sobrepasado los límites de su actuación el ante el Tribunal de la causa, en las apoderadas judiciales DORIS MARIA MARCANO, SOPHY ALEJANDRA AMUNDARAY BRUZUAL Y RUBIMAR DEL CARMEN SANTIAGO RANGEL, mediante la sustitución de poderes, sin tener facultad para ello en el instrumento poder, cursante en el folio 84 de las actuaciones (primera pieza del expediente) y lo cual se evidencia de la diligencia suscrita por el ciudadano ANTONO JOSE KUFFATY TAHHANante el juzgado A quo como representante legal de la ADMINISTRADORA ANKL C.A persona jurídica que tenía la administración de los locales comerciales cuyo desalojo se demanda por el incumplimiento de los cánones de arrendamiento era la persona que tenía la legitimación actica para llevar el presente juicio en todas sus instancias; siendo necesario invocar como medio defensa que la mencionada institución a la cual se hace alusión es meramente de orden público (entiéndase legitimación activa para actuar) debiendo los Jueces de la Republica ante cualquier vulneración a resolver en el marco de la Ley sobre y todo estado y grado de la causa, siendo requisito previo de resolver antes de, cualquier pronunciamiento del fondo del asunto de si la partes están investidos de legitimación activa (legitimatio ad ad-causam) para actuar en juicio o proceso civil por cuanto es necesario revisarla y establecer una identidad lógica entre el demandante con el demando criterio que ha sido reiterado por nuestro máximo Tribunal en Sala Constitucional y acogido por la Sala de Casación Civil al tener carácter vinculante dicho criterio mediante sentencia de fecha 23 de enero del 2018Exp. No AA20-C-2017-000107, lo cual en el sub iudice no ocurrió habiéndose alegado con le carácter de autos en fecha 08 de Agosto del 2023 folios (segunda pieza) y Acto de Audiencia preliminar; omitiendo la sentenciadora de instanciapronunciarse en todo estado y grado de la causa sobre la legitimatio ad ad-causam como un mecanismo adecuado de defensa y sobre el cual debió resolver de oficio y previo a la sentencia de fondo proferida a los tres días del mes de mayo del año en curso y por la cual hoy se recurre lo cual constituye un error inexcusable de derecho. …….pasamos a alegar y a esbozar el fundamento del porque consideramos que es menester ATENDER LA FALTA DE CUALIDAD DEL DEMANDANTE, siendo como se desprende de los autos que el CARÁCTER DEL DEMANDANTE ES INEXISTENTE y no lo podemos pasar de SOSLAYO NI COMO PARTES DE UN PROCESO JUDICIAL Y MUCHOP MENOS COMO TRIBUNAL DE LA CAUSA. Resaltando categóricamente que en la AUDIENCIA PRELIMINAR CELEBRADA EN LA PRESENTE CAUSA LA ABOGADA DE LA CONTRAPARTE O LO QUE ES LO MISMO LA ABOGADA DEL DEMANDANTE SE PRESENTO POR PRIMERA VEZ COMO REPRESENTANTE LEGAL DE AMBOS DEMANDANTES OBSERVACIONES A LOS INFORMES DE LA PARTE DEMANDANDA. Corre inserto desde el folio catorce (14) al folio dieciséis (16) de la cuarta (04) pieza del presente expediente, que la Abogada DORIS MARIA MARCANO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número29.845,apoderada Judicial del ciudadano ELIAS KWEFATI parte demandante alego entre otras consideraciones lo siguiente: "La demanda fue interpuesta por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ANKLA, C.A……. representada por el ciudadano ANTONIO JOSE KUFATTY TAHHAN…. y el ciudadano ELIAS KWEFATI,…. Representado por la abogada DORISMARIA MARCANO… se crea entonces un litisconsorcio activo de forma voluntaria, por ADMINSITRADORA ANKL C.A, arrendadora y ELIAS KWEFATI propietario de los locales y se reúnen por estar vinculados por un interés común como parte actora explanando su común objetivo en un mismo libelo de demanda y desde entonces actúan en el proceso. A los fines de agilizar y concentrar las respectivas defensas el ciudadano ANTONIO JOSE KUFFATY actuando en nombre de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ANKLA C.A, sustituye el poder que le hubiese conferido el propietario de los locales ELIAS KERFATI KWEFATI en las abogadas Doris María Marcano, SophiAmundaray y Rubimar Santiago, para que representaran los derechos de la mencionada empresa en el asunto. Esto sucede el 14 de noviembre de 2.022. El 15 de noviembre de 2.022 estas abogadas, realizan la defensa a nombre de sus representados y dan contestación a la cuestión previa que le fuera opuesta por la parte demandada….. Desde esa actuación en la que las abogadas actuantes por la parte demandante dan contestación a la cuestión previa en fecha 15 de noviembre de 2.022 cada vez que actúa alguna de ellas, actúa en nombre de la empresa arrendadora y del ciudadano ELIAS KWEFATI, como propietario de los locales objeto del desalojo, por cuanto el ciudadano ANTONIO JOSE KUFFATY actuando en nombre de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ANKLA C.A había sustituido en ellas el poder que tenía para actuar por esos locales y el propietario de los locales, a su vez, había otorgado poder a la Dr. Doris María Marcano y ésta los sustituyó reservándose su ejercicio en las abogadas SophiAmundaray y Rubimar Santiago, la única actuación realizada por la abogada Doris María Marcano, como apoderada del ciudadano ELIAS KWEFATI y antes de serlo de ASMINISTRADORA ANKLA C.A, fue la de consignar los emolumentos para lograr la citación de la parte demandada, lo cual se hace, claro está por cualquiera de los litisconsortes en beneficio del proceso….. no cabe duda que cuando la falta de cualidad se hace evidente debe ser tratada como una cuestión de orden público y que las sentencias del Tribunal Supremo de Justicia sobre la falta de cualidad contienen en sí mismo la explicación de lo que esto implica, pero es necesario insistir, que si se formó un litisconsorcio activo, voluntario para demandar el desalojo del inmueble especialmente por la causal de falta de pago, no implica falta de cualidad de ninguno de los intervinientes en el proceso en forma activa ya que ambos, en sus respectivas posiciones por estar vinculados por un interés común como parte actora explanando su común objetivo en un mismo libelo de demanda, especialmente era admisible el litisconsorcio, por tratarse de una demanda de desalojo por incumplimiento en el pago y no de una demanda de resolución de contrato de arrendamiento. Con estos antecedentes, este Juzgado Superior Segundo pasa a decidir en función de las siguientes consideraciones: DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA - Marcado con la Letra A, Poder Especial debidamente notariado ante la Notaria Pública Primera de Maturín, estado Monagas bajo el N° 47, Tomo 79, Folios 183 al 186 de fecha 16/11/2021. El mencionado poder fue certificado ad effectum videndi por la secretaria del Juzgado Primero de Municipio ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios, Maturín Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial, por haber tenido a la vista el original.- Valoración: Observa esta Sentenciadora que se trata de un documento debidamente inscrito ante un ente autorizado para dar fe pública, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a través del cual se evidencia que el ciudadano ELIAS KWATI KWEFATI, titular de la cédula de identidad V-11.342.768, confirió poder especial pero amplio y suficiente a la ciudadana DORIS MARIA MARCANO GUZMAN, titular de la cédula de identidad N° V-8.375.161, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 29.845.- Y así se decide.- -Marcado con la Letra B, Copia certificada del documento de compra-venta del bien inmueble, donde se encuentra inmerso el local al cual demandan el desalojo, debidamente registrado por ante el Registro Público del Distrito Maturín del estado Monagas, inscrita bajo el número: 17, Protocolo 1, Tomo 12. El mencionado documento fue certificado por la secretaria del Juzgado Primero de Municipio ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios, Maturín Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial, por haber tenido a la vista el original.- Valoración: Observa esta Sentenciadora que se trata de un documento debidamente inscrito ante un ente autorizado para dar fe pública,en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a través del cual se evidencia la operación de compra venta de dos lotes de terreno y el edificio en ello construidos, efectuada entre NAIM KOUFFATY KWEFATI y el ciudadano ELIAS KWEFATI KWEFATI. En el mismo se evidencia que dentro de dicho edificio se encuentra inmerso el local al cual demandan el desalojo, dicha propiedad se determina de la siguiente manera: un lote que mide Un mil setenta y cinco metros cuadrados con cincuenta centímetros (1.075, 50 Mts2), ubicado en la intersección de las Calles Bermúdez y Sucre, de la ciudad de Maturín, alinderado así: NORTE: Con terreno que es o fue propiedad del Sindicato Phelps, domiciliado en Caracas, Distrito Federal. SUR: Con la Calle Bermúdez; ESTE: Con casa que es o fue propiedad de la sucesión Pedro J. Clavier; y OESTE: Con la Calle Sucre; y el otro lote, con superficie de Trescientos sesenta y seis metros cuadrados con sesenta y ocho centímetros ( 366, 68 Mts2), ubicada en la Calle Boyacá; SUR: Con terrenos propiedad de la C.A Sindicato Phelps; ESTE: Con casa que es o fue de Pedro J. y OESTE: Con casa que es o fue propiedad de Pedro Colón. -Marcado con la Letra C, Copia certificada del documento de condominio del Edificio Centro Comercial Plaza, donde se encuentra inmerso el local al cual demandan el desalojo, debidamente registrado por ante el Registro Público d del Primer Circuito del Municipio Maturín del estado Monagas inscrito bajo el número: 23, Folios 110, Tomo 24, Protocolo de Transcripción del presente año. El mencionado documento fue certificado por la secretaria del Juzgado Primero de Municipio ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios, Maturín Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial, por haber tenido a la vista el original.- Valoración: Observa esta Sentenciadora que se trata de un documento debidamente inscrito ante un ente autorizado para dar fe pública,en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a través del cual se evidencia las características y la descripción del inmueble denominado CENTRO COMERCIAL PLAZA, con la descripción del número de locales que posee y por no haber sido impugnada, se le otorga valor probatorio, del cual se desprende que dentro de dicha construcción se encuentra el local cuyo desalojo se pretende, distinguidos con la letra PB-06, PB-07 y PB-08, los cuales constan de un área aproximada de Noventa y Un Metros Cuadrados con Setenta y Seis Centímetros (91,76Mts2); Setenta y Seis Metros Cuadrados con Ochenta y Siete Centímetros Cuadrados (76, 87 Mts2) y Noventa y Cuatro Metros Cuadrados con Seis Centímetros Cuadrados ( 94, 06 Mts2), ubicados en la planta baja del referido centro comercial. Y así se decide.- - Marcado con la Letra D, Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre la compañía ADMINISTRADORA ANKLA C.A, y la SOCIEDAD MERCANTIL OPTICA BASULTO MATURIN C.A, el cual tuvo por objeto Tres (03) Locales comerciales, distinguidos con la letra PB-06, PB-07 y PB-08, los cuales constan de un área aproximada de Noventa y Un Metros Cuadrados con Setenta y Seis Centímetros ( 91, 76 Mts2); Setenta y Seis Metros Cuadrados con Ochenta y Siete Centímetros Cuadrados ( 76, 87 Mts2) y Noventa y Cuatro Metros Cuadrados con Seis Centímetros Cuadrados ( 94, 06 Mts2), ubicados en la planta baja del referido centro comercial; se estableció la duración del contrato por Un (01) año, específicamente estipulándose en la cláusula tercera que la vigencia fue a partir del 01 de Junio del año 2013 hasta el treinta y uno de diciembre del año 2014, prorrogable por escrito y por voluntad de ambas partes. Valoración: Observa esta Superioridad, que se trata del contrato a través del cual se demuestra la relación arrendaticia entre las partes litigantes de este proceso, y visto que la misma no fue impugnada por la parte accionada en el escrito de contestación de la demanda, en virtud de lo cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, asimismo observa esta superioridad de la revisión de las pruebas presentadas junto al escrito libelar que corre inserta al folio sesenta y ocho (68) de la primera pieza del expediente que en la certificación de los canon de arrendamiento expedida por el Juzgado Primero de Municipio ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios, Maturín Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial, se dejó expresa constancia de que se tuvo a la vista el documento original, en consecuencia se tiene como copia fidedigna de su original quedando demostrado el acuerdo suscrito entre la ADMINISTRADORA ANKLA C.A, y la SOCIEDAD MERCANTIL OPTICA BASULTO MATURIN C.A, los términos del contrato celebrado y por ende quedó demostrado el vínculo jurídico que une a los contratantes. Y así se declara.- -Marcado con la Letra E, Recibo de Facturas de pagos signadas bajo el N° de Control 00-0001033, 00-0001028, y 00-0001034.- Valoración: Observa esta Sentenciadora que se trata de recibos de pago correspondiente a los meses de Septiembre 2021, Diciembre 2021 y enero 2022, en cuanto a la valoración de estos instrumentos privados, los mismos fueron producidos junto al escrito libelar, y en la oportunidad los mismos también fueron producidos en copia simple por la parte demandada, de conformidad con los artículos 1364 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, los mismos se tienen por reconocidos, otorgándose pleno valor probatorio en lo que se refiere al hecho material que en fecha 27/01/2022, y 31/01/2022, la Sociedad Mercantil OPTICA BASULTO, pagó a la ADMINISTRADORA ANKLA C.A, los cánones de arrendamientos del local comercial, correspondientes a los meses de Septiembre de 2021, Diciembre de 2021 y Enero de 2022. Y Así se establece.- - Marcado con la Letra F, G, H, I, J, K, Copias Certificadas de canon de arrendamiento expedidas por el Juzgado Primero de los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, signada bajo el N° de solicitud N° 107, por el Juzgado Segundo de los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, signado bajo el número de solicitud15.977, por el Juzgado Tercerode los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, signado bajo el número de solicitud11.205-2022, por el Juzgado Cuarto de los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, signado bajo el número de solicitud 3248-22, y por el Juzgado Quinto de los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, signado bajo el número de solicitud 2.322. Valoración: Observa esta Sentenciadora que se trata de solicitud que hiciere la abogada DORIS MARIA MARCANO, en su carácter de apoderada del ciudadano ELIAS KWEFATI KWEFATI, ante el Juzgado Primero de los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, a los fines de que le expidieran constancia por escrito en relación si en ese tribunal cursaba expediente de consignación de cuotas de arrendamiento hecho por alguna persona jurídica o natural a nombre de la EMPRESA MERCANTIL ADMINISTRADORA ANKLA, C.A, o en su representante legal ANTONIO JOSE KUFFATY TAHHAN o de su poderdante ELIAS KWEFATI KWEFATI, mediante la certificaciones expedidas por el juzgado antes mencionado quedo constatado en todas ella que no aparece expediente de consignación hecha por alguna persona jurídica o natural a nombre de la EMPRESA MERCANTIL ADMINISTRADORA ANKLA, C.A, o en su representante legal ANTONIO JOSE KUFFATY TAHHAN o de su poderdante ELIAS KWEFATI KWEFATI, por el arrendamiento de un inmueble constituido por 3 locales comerciales distinguidos con los N° PB-06, PB-07 y PB-08 ubicado en el Centro Comercial Plaza en la carrera 6 con calle 15, sector Centro de esta ciudad de Maturín, dichas certificaciones se le otorga pleno valor probatorio por cuanto las misma fueron expedidas por un funcionario que tiene facultad para darle fe pública, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil.- -Copia Certificada del acta suscrita por el Ministerio del Poder Popular del Comercio Nacional. Vice Ministerio de Gestión Comercial. Oficina Regional Monagas. Departamento de Arrendamiento Comercial. Valoración: Observa esta Sentenciadora que se trata de Acta suscrita en fecha 01 de Abril de 2022, por el Coordinador de la Oficina de Arrendamiento Comercial de Monagas, siendo firmada por la abogada DORIS MARCANO, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano ELIAS KWEFATI KWEFATI,y por la bogada ANGELA MALAVE, apoderada judicial de la Sociedad Mercantil OPTICA BASULTO, C.A, mediante las cuales litigantes llegaron a una serie de acuerdos, y siendo que la misma no fue impugnada, esta sentenciadora le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento público de carácter administrativo, siendo así en virtud de que por sentencias reiteradas estos documentos se asemejan a los documentos públicos, por lo que se valora como legítimo, autentico y cierto, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil. Y así se decide. Prueba de Informes: -Promovió prueba de informes dirigida a la Oficina Regional Monagas, Departamento de Arrendamiento Comercial, a los fines de informar: PRIMERO: Si en el procedimiento administrativo distinguida con la nomenclatura ORM-DA-128-22 de la nomenclatura interna de esa oficina, consta que en fecha 01 de abril se celebro reunión con las partes en juicio. SEGUNDO: Si la audiencia realizada en fecha 01 de abril del 2022, se acordó entre las partes reunión para fecha 04 de abril de 2022, a fin de definir canon de arredramiento y pago de deuda vencida. TERCERO: Si en fecha 04 de abril de 2022, asistió a la reunión acordada el representante legal o apoderada judicial del Óptica Basulto. Valoración: Revisada las actas que conforman el presente expediente, se observa que no cursa respuesta de lo solicitado, motivo por el cual esta Alzada no tiene nada que valorar. Y así se decide.- DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA Documentales: -Informe de Contador Público Colegiado independiente, realizado por el Licenciado LEONARDO JOSE BASTARDO, fecha 02/11/2022. Valoración: Analizada como fue la presente Prueba, se observa que se trata de Documento Privado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ahora bien, a los efectos del presente juicio no aporta algo novedoso para las resultas del mismo, y en vista de que no fue debidamente ratificado por el tercero del cual emano, no se le confiere valor probatorio alguno. Y así se decide.- -Servicio Contables y gestorías en general presentado por la T.S.U, VERENICE MARQUEZ, de fecha 20/06/2022. Valoración: Analizada como fue la presente Prueba, se observa que se trata de Documento Privado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ahora bien, a los efectos del presente juicio no aporta algo novedoso para las resultas del mismo, y en vista de que no fue debidamente ratificado por el tercero del cual emano, no se le confiere valor probatorio alguno. Y así se decide.- -Expediente Administrativo N°ORDA-137-2022, correspondiente al departamento de Arredramiento Comercial del estado Monagas. Valoración: Revisada como ha sido la presente prueba, se observa que se trata de Documento Público Administrativo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil, ahora bien, se evidencia que la parte demandante en su oportunidad legal correspondiente se opuso a la admisión de la presente prueba, de lo cual verifica esta Alzada que la demanda por Desalojo de Local Comercial fue admitida en fecha 22/07/2022 y los pagos por concepto de Canon de Arrendamiento que pretende hacer valer la parte demandada fueron consignados en fecha 27/07/2022, en este sentido, por tratarse la misma sobre un punto controvertido esta sentenciadora se pronunciara en su etapa definitiva. Y así se decide. -Descripción de las diferentes transferencias realizadas, desde la entidad bancaria Banco Banesco, Banco Universal, por conceptos de pagos de cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2022, y de los meses de enero y febrero del 2023. Valoración: Se evidencia que los presente comprobantes de pago no aporto algo novedoso a los fines de la resulta del presente juicio, motivo por el cual no se le concede valor probatorio alguno. Y así se decide.- -Promoción y Ratificación de acta firmada en fecha 01/04/2022, en la causa administrativa aperturada a su representación por ante el ente administrativo signada bajo el N°DRMA-118-2022. Valoración: Analizada la presente documental promovida para la parte demandada, detalla esta Alzada que la parte demandante en su oportunidad legal correspondiente consigno el acta firmada por las partes en fecha 01/04/2022, de lo cual se evidencia que corre inserto al folio 249 diligencia suscrita por las Apoderadas Judiciales de la Parte Demandada OPTICA BASULTO, mediante el cual IMPUGNA por ilegal e impertinente la documental antes señalada, en este sentido, llama poderosamente la atención de quien suscribe, que así como fue impugnada, la misma parte demandada procede a promoverla y ratificarla, evidenciadose con este una actitud contumaz por parte de la representación judicial de la parte demandada. En tal sentido, este Juzgado como garante de Debido Proceso y la Tutela Judicial efectiva, se le concede el mismo valor probatorio que le fue conferido a la parte demandante. Y así se decide.- -Ratifico y dio por reproducido, Copia Simple signada con los literales E-F, I, H y K, constante de fotografías, comprobante bancarios en copia simple y pago de nomina. Valoración: Estudiados y analizados como fueron las anteriores Documentales consignadas en copias simple, se evidencia que las mismas no son pertinentes con relación al Juicio planteado, por cuanto a esta Juzgadora la corresponde determinar la insolvencia o falta de pago que hubiere incurrido la parte demandada, motivo por el cual no se le concede valor probatorio. Y así se decide.- -Ratifico informe técnico visado por el contador público, Contrato de Arrendamiento del año 2002 y Planilla de Pago de la Alcadia Bolivariana como Contribuyente Especial. Valoración: Analizadas y estudiadas como fueron las anteriores documentales, que las mismas no aportan elementos probatorios que logren desvirtuar la pretensión del demandante, y verificadas las mismas, no fueron debidamente ratificadas, en consecuencia no se le otorga valor probatorio alguno. Y así se decide.- -Contrato privado de Alquiler en copia simple, entre ADMINISTRADORA ANKLA y la Sociedad Mercantil OPTICA BASULTO, de fecha 15/01/2015, de los locales comerciales PB06, PB07 y PB08. Valoración: Analizada y estudiada como fue la anterior documental, verifica esta Alzada que al pie del Contrato de Arrendamiento solo fue suscrito por una de las partes contratantes, en consecuencia de este hecho no se le otorga valor probatorio. Y así se decide.- -Inspección Extra-Judicial practicada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial, signada bajo los N°16.042 y N°16.047, de fecha 17 y 21 de Noviembre de 2022. Valoración: Analizada y estudiada como fue la anterior Inspección extra litem, resulta evidente para quien suscribe que la naturaleza jurídica de esta prueba, llámese prueba pre-constituida, es demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata, siendo así, este tipo de prueba cumplen con el principio de inmediación por cuanto son necesarias para dejar constancia de hechos o circunstancian que por el tiempo pudieran ser modificadas, en tal sentido, no comprende esta Juzgadora la pertinencia de esta prueba en el presente juicio, por cuanto el mismo versa sobre el Desalojo de Local Comercial por Insolvencia o Falta de Pago del demandado, en tal sentido, por su naturaleza jurídica y por el Juicio que conoce esta Alzada, se declaran Impertinente y a su vez se desechan las mismas. Y así se decide.- -Inspección Judicial practicada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial, de fecha 08 de Marzo de 2023. Valoración: Se observa que el tribunal Aquo dejo constancia que se traslado al Centro Comercial Plaza de esta ciudad de Maturín, estado Monagas, Frente a la Plaza Bolívar, donde funciona la Sociedad Mercantil OPTICA BASULTO, en cual procedió el tribunal a dejar constancia que en el piso N°01, se encontraba funcionando la Administradora Ankla, en la cual se dejo constancia que la oficina lleva tiempo sin uso y en mal estado de conservación, así mismo el tribunal dejo constancia que al momento de practicar la inspección, no se encontraba ninguna persona en la oficina de Administradora Ankla, en tal sentido, esta Alzada le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Prueba de Informes: - Dirigido a la Oficina Del Banco Banesco, ubicado en el edificio Damireya, carrera 06, planta baja, local 01, frente la Iglesia San Simón, Maturín estado Monagas, a los fines de que sirva informar: PRIMERO: Si de la cuenta N° 0134-0171-3117-1106-2944, cuyo titular es la ÓPTICA BASULTO MATURÍN, C.A., se han realizado transferencias hacia la cuenta 0115-0076-5210-0174-8869 del Banco Exterior, C.A., a nombre de ANTONIO KUFFATY, en el periodo comprendido entre diciembre del año 2.021, hasta diciembre 2022 y enero, febrero del presente año. SEGUNDO: Las fechas en que fueron realizadas dichas transferencias y los montos de cada una y el nombre del titular de la cuenta 01150076521001748869, a favor de quien ÓPTICA BASULTO MATURÍN, C.A, realizo las transferencias, validando si es a favor del señor ANTONIO KUFFATY, C.I.: 20.648.391, cuenta debitada de la cuenta corriente de la ÓPTICA BASULTO MATURÍN, C.A., N° 0134-0171-3117-1106- 2944. Valoración: Analizada y estudiada la presente prueba de informes, se evidencia que en fecha 06/03/2023, se recibió respuesta proveniente de la entidad bancaria Banco Banesco Banco Universal, la cual cursa en los folios 03 y 04 de la tercera pieza, en virtud de lo antes expuesto esta Alzada le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, Y así se decide.- - Dirigido a la Superintendencia Regional para la Defensa de los Derechos Económicos y Libertad Económica, Coordinación Regional departamento de Arrendamiento Comercial, Ministerio del Poder Popular el Comercio Nacional, oficina Regional Monagas, Departamento de Arrendamiento Comercial del Estado Monagas, ubicadas en avenida Raúl Leoni, Polideportivo de Maturin, Piso 01, Edificio de las oficinas administrativas del INDEM, a los fines de se sirva informar: A) Si por ante ese ente consta alguna acción administrativa por parte de la ADMINISTRADORA ANKLA, C.A., o por parte de ANTONIO KUFFATY, agotando la vía administrativa, instando a dicho Ministerio a hacer un llamado la ÓPTICA BASULTO MATURÍN, C.A., Centro Comercial Plaza, ubicada en la Calle Bermúdez c/c Sucre Pb locales 6, 7 y 8 frente a la Plaza Bolívar, para reajustar canon de arrendamiento. Notificándolo de la intención de que el mismo desocupe, o en su defecto si existe una causa administrativa donde la contraparte se queje porque nuestro representado no haya cancelado, desde el año 2014 hasta el año 2022. B) En caso de existir que envié a este Tribunal Copias Certificadas del mismo. C) Si existe CAUSA ADMINISTRATIVA donde la ÓPTICA BASULTO MATURÍN, C.A., apertura a través de una acción administrativa en procura de la paz laboral motivado a que los empleados se sentían perturbados en su trabajo por parte del arrendador para que desocupara y del reconocimiento de la prorroga legal. D) Si puede enviar a este Tribunal copias certificadas de dicho expediente. Valoración: Analizada y estudiada como fue la anterior prueba de informes, denota esta Alzada que en fecha 17/03/2023, se recibió respuesta del ente correspondiente, mediante el cual consignan legajo de Copias Certificadas constante 130 folios útiles, en el cual se observa que existe un procedimiento administrativo signado bajo el N°ORMDA-128-2022, de fecha 25/02/2022, en consecuencia de lo antes expuesto, esta Alzada le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, Y así se decide.- UNICO APARTE Revisada como ha sido la presente causa se observa que en fecha 24 de Enero 2023, se llevo a cabo Audiencia Preliminar en el presente juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, donde evidencia esta Alzada que la ciudadana ANGELA MALAVE, debidamente identificada en autos, apoderada judicial de la parte demandada, alega la falta de cualidad de la Abogada DORIS MARCANO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°29.845, y del ciudadano ANTONIO KUFFATY, v-20.648.391, dilucidado esto, es menester para estar Alzada pronunciarse sobre este punto perentorio antes de conocer el fondo del presente Juicio, por tal razón se trae a colación lo siguientes: Sentencia de la Sala de Casación Civil. Sentencia n.º 313 . Fecha: 29-06-2018 Caso: FELICIDAD DEL VALLE LÓPEZ SUBERO y HERMANOS LÓPEZ MEDINA C.A. contra CONSTRUCTORA ELIVECA ANZOÁTEGUI C.A."... “Del criterio expuesto, el cual se reitera, se desprende que la cualidad activa para sostener un juicio o legitimación ad causam, es aquella que debe poseer una persona para instaurar un proceso y así reclamar un derecho que le pudiera devenir de cualquier título válido, así, la legitimación ad causam está sujeta en principio a la afirmación del actor, de ser el titular del derecho que se reclama, contra quien señala como el obligado de la relación jurídica (demandado), quienes se considerarían legitimados. Dicho esto, es importante destacar que el juez para constatar la legitimación procesalno debe entrar a revisar la efectiva titularidad del derecho que se alega y pretende, porque esto, sin lugar a duda, es una materia que le corresponde al fondo del litigio, su deber en relación al análisis de la legitimidad de las partes, es simplemente revisar si el demandante se afirma como titular del derecho reclamado -legitimación activa-, es decir, si reclama con un título válido, y si el demandado, es la persona contra la cual va dirigida la pretensión. La sentencia establece el criterio de la Sala sobre la falta de cualidad y determina que por regla general debe alegarse en la contestación y decidirse en la sentencia definitiva, salvo en tres casos de excepción, en los que se puede oponer como excepción de inadmisibilidad y decidirse in limine litis, a fin de garantizar el derecho a la defensa, el debido proceso y la tutela judicial efectiva, mencionado lo anterior, determina esta Alzada que no es la oportunidad procesal correspondiente para alegar la falta de cualidad, por cuanto es criterio vigente y de carácter vinculante que, la oportunidad para oponer y alegar la falta de cualidad de la parte actora es en la Contestación de la Demanda, salvo las excepciones establecidas, siendo que, el presente caso no se configura en las excepciones establecidas en la ley, de lo cual se declara IMPROCEDENTE POR EXTEMPORANEA, el presente alegato. Y así se decide.- DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Revisada como ha sido la presente causa, se observa que el inter procesal de la misma consiste en demanda por motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoado por la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA ANKLA, C.A, en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL OPTICA BASULTO MATURIN C.A, sustentado en la causal “a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Observa esta Alzada, que la parte actora solicita el Desalojo de los Locales Comercial distinguidos con la letra PB-06, PB-07 y PB-08, los cuales constan de un área aproximada de Noventa y Un Metros Cuadrados con Setenta y Seis Centímetros ( 91, 76 Mts2); Setenta y Seis Metros Cuadrados con Ochenta y Siete Centímetros Cuadrados ( 76, 87 Mts2) y Noventa y Cuatro Metros Cuadrados con Seis Centímetros Cuadrados ( 94, 06 Mts2), ubicados en la planta baja del Centro Comercial Plaza, de esta Ciudad de Maturín, estado Monagas, siendo que, conforme a sus alegatos explanados en el libelo de la demanda, así como en el decurso del proceso, alega la falta de pago de los Cánones de Arrendamiento correspondiente a los meses febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2022. Para decidir este Juzgado considera importante, hacer las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas: En relación al contrato de arrendamiento, el artículo 1.579 del Código Civil, señala: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…” En este sentido dispone el Artículo 1.159, 1.160 y 1264 del Código Civil: Artículo 1.159 “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”. Artículo 1.160 “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”.- Artículo 1.264 del Código Civil estable: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. Asimismo los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, expresan: “Artículo 1.354 “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que se ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506 “.Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”. Dilucidado lo anterior, se denota en el lapso probatorio el reconocimiento de la relación arrendaticia de las partes desde el año 2002, sobre los locales comerciales que hoy se pretende el Desalojo, por tal razón instaurada la demanda por la parte actora, se observa que la parte demandada negó, rechazo y contradijo los argumentos esbozados por el actor, aseverando que no existe incumplimiento de su representada en virtud que se encuentra solvente de los pagos de los Cánones de Arrendamiento, así las cosas, verificado el acervo probatorio esta Alzada estudio y valoro el último Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes, el cual tuvo por fecha 01 de Junio de 2013, verificándose este contrato como el ultimo suscrito y celebrado por las partes en el presente juicio sin existir renovación alguna del mismo, configurándose así la tacita reconducción, lo que traduce que el contrato paso a ser a tiempo indeterminado, en consecuencia de ello, estima prudente quien aquí decide, resaltar el significado jurídico de la tácita reconducción arrendaticia, siendo definida como: “Continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo”. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Editorial Heliasta S.R.L. Año 1998. Autor Guillermo Cabanellas. Página 04). “Renovación operada en un contrato mediando el consentimiento tácito de las partes contratantes, lo cual puede interpretarse a través de ciertos hechos o actitudes asumidas por las cuales se manifiesta la voluntad de los contratantes sin mediar el uso de la palabra oral o escrita”. (Tomado del Diccionario Ruy Díaz de Ciencias Jurídicas y Sociales. Editorial Ruy Díaz. Año 2007. Página 877). En cuanto a la tacita reconducción, el Código Civil venezolano, establece en sus artículos 1.600 y 1614, lo siguiente: Artículo 1.600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Artículo 1.614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado. De lo anterior, se desprende que la tacita reconducción opera, cuando ha finalizado el tiempo por el cual fue suscrito el contrato de arrendamiento, quedándose el arrendatario en posesión del bien inmueble, sin que el arrendador ejecute ningún tipo de acción a los fines de desalojar al arrendatario y por consiguiente, el contrato de tiempo determinado pasa a ser indeterminado, es decir, que para que se aplique la tacita reconducción, debe ser un contrato de tiempo determinado y que se deje al arrendatario en posesión pacifica del bien inmueble, luego de culminado el contrato, el cual pasa a tener un lapso de duración indefinido. Dilucidado como fue la figura jurídica de la Tacita Reconducción, es evidente que el presente caso opero la referida, en virtud que en efecto el último contrato suscrito y celebrado por las partes fue en fecha 01 de Junio de 2013, sin que exista en autos la renovación del mismo, traduciéndose eso como la conversión del contrato a tiempo indefinido bajo las mismas condiciones de ultimo contrato celebrado, siendo verificado por esta Juzgadora en el presente contrato dentro de las clausulas del mismo se observa que la parte demandada (arrendataria), debía cancelar los canon de arrendamiento dentro de los primero cinco (05) días de cada mes, siendo que aparte de ello, se encontraba comprometido al pago de las cuotas por concepto de condominio, bajo esta premisa, denota quien suscribe que la parte arrendataria estaba en la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento dentro de la fecha pactada en el contrato. Para tal efecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo la Ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, de fecha 15-04-2015, Expediente Nº 14-000800, sentencia Nº RC-0000189, ha establecido tres requisitos necesarios para que opere la táctica reconducción los cuales han sido avalados de igual forma por jurisprudencia, la cual establece: "...En relación con ello, esta Sala indicó que “…los requerimientos para que ocurra la tácita reconducción, son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación…”. (Sent. S.C.C. de fecha: 5-06-13, caso: SUCESIÓN AMLETO ANTONIO CAPUZZI DI PRINZIO, contra TOMCAR, C.A. ALMACÉN. En interpretación a la jurisprudencia transcrita, es claro para quien suscribe que en el presente se configura perfectamente la tacita reconducción, siendo esto así, es obligación de la parte demandada de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, demostrar en el devenir del Juicio la solvencia por concepto de Cánones de arrendamiento de la parte demandada, en este sentido, se observa del acervo probatorio los comprobante de pagos emitidos por la entidad bancaria Banesco Banco Universal, de fecha 27/07/2022, cursante del folio 157 al 163 de la primera pieza, llamando poderosamente la atención de esta Alzada la fecha de emisión y de pago de los comprobantes, siendo que en fecha 27/07/2022, cancela los meses correspondientes desde Febrero hasta Julio, siendo evidente que, la parte arrendataria no cumplió fehacientemente con lo pactado entre las partes, siendo claro que debe cancelar los cánones de arrendamiento los primeros cinco días de cada mes, y verificado el presente acervo probatorio no logra demostrar la solvencia o cumplimiento de los pagos adeudados, verificando esta Superioridad que a la fecha de consignación 27/07/2022, ya se debía más de dos cuotas de canon de arrendamiento, por lo que su consignación la realizaron de manera extemporánea. Y así se decide. A tal efecto nuestra más reciente norma jurídica estableció las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, en procura de las relaciones arrendaticias justas, siendo la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, la encargada de regular estas relaciones contractuales, la cual establece en su artículo 40 lo siguiente: Artículo 40. Son causales de desalojo: “a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos” De las normas y pruebas anteriormente indicadas, puede apreciar esta Juzgadora, que tratándose el caso bajo estudio, de un juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, en virtud de un incumplimiento de contrato de arrendamiento, por cuanto la arrendataria no cumplió con sus obligaciones contractuales, por falta de pago de las mensualidades al tiempo correspondiente, incumpliendo así la consecuencia establecida por esa conducta omisiva, estipulada en la clausula del contrato referido a la resolución del contrato por falta de pago de mensualidades por parte de la arrendataria, y verificado como fue que la SOCIEDAD MERCANTIL OPTICA BASULTO MATURIN C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en fecha 11 de Febrero del año Dos Mil Once (2011) bajo el N° 63, Tomo 7-A RM, número de registro fiscal (RIF) J-31018114-4, representada por el ciudadano RAFAEL BASULTO ANTON, cubano, mayor de edad, e identificado con la cédula de identidad N° E-80.339.000, no aporto pruebas al proceso a los fines de demostrar su cumplimiento y por ende su solvencia, y verificada la evacuación de la Prueba de Informes, cursante a los folios 03 y 04 de la tercera pieza, emanado de la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, quedo constatado que los canon se hicieron de forma extemporánea, motivo por el cual, estando insolvente adeudando más de dos canon de arrendamientos, incumplió el contrato por lo que es evidente que la acción escogida por la demandante resulta idónea para su pretensión, en consecuencia debe declararse el Desalojo de Local Comercial. Y así se decide. En virtud de lo anteriormente expuesto esta superioridad declara SIN LUGAR el Recurso de Apelación formulado por la Abogada ANGELA MALAVE M, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N 75.898, apoderada judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL OPTICA BASULTO MATURIN C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en fecha 11 de Febrero del año Dos Mil Once (2011) bajo el N° 63, Tomo 7-A RM, número de registro fiscal (RIF) J-31018114-4, representada por el ciudadano RAFAEL BASULTO ANTON, cubano, mayor de edad, e identificado con la cédula de identidad N° E-80.339.000., en contra de la decisión de fecha Tres (03) de Mayo de Dos Mil Veintitrés (2023), dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en consecuencia se CONFIRMA la decisión de fecha Tres (03) de Mayo de Dos Mil Veintitrés (2023), dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas. En consecuencia de ello se declara CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoado por SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA ANKLA, C.A, debidamente inscrita por ante el registro mercantil de la circunscripción judicial del estado Monagas quedando registrada bajo el N° 40, Tomo 89-A en fecha 6 de diciembre de 2012, representada por el ciudadano ANTONIO JOSE KUFATY TAHHAN, portador de la cédula de identidad N° V-20.648.391 e inscrito en el registro de formación fiscal RIF N° V- 20.648.391-8 y el ciudadano ELIAS KWEFATI KWEFATI, titular de la cédula de identidad N° V-11.342.769, en contra de SOCIEDAD MERCANTIL OPTICA BASULTO MATURIN C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en fecha 11 de Febrero del año Dos Mil Once (2011) bajo el N° 63, Tomo 7-A RM, número de registro fiscal (RIF) J-31018114-4, representada por el ciudadano RAFAEL BASULTO ANTON, cubano, mayor de edad, e identificado con la cédula de identidad N° E-80.339.000. Y así se decide. En vista de lo anterior, se ORDENA a la SOCIEDAD MERCANTIL OPTICA BASULTO MATURIN C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en fecha 11 de Febrero del año Dos Mil Once (2011) bajo el N° 63, Tomo 7-A RM, número de registro fiscal (RIF) J-31018114-4, representada por el ciudadano RAFAEL BASULTO ANTON, cubano, mayor de edad, e identificado con la cédula de identidad N° E-80.339.000, a restituir dicho inmueble libre de personas y bienes muebles. DISPOSITIVA Por todos las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas Administrando Justicia EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación formulado por la Abogada ANGELA MALAVE M, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N 75.898, apoderada judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL OPTICA BASULTO MATURIN C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en fecha 11 de Febrero del año Dos Mil Once (2011) bajo el N° 63, Tomo 7-A RM, número de registro fiscal (RIF) J-31018114-4, representada por el ciudadano RAFAEL BASULTO ANTON, cubano, mayor de edad, e identificado con la cédula de identidad N° E-80.339.000., en contra de la decisión de fecha Tres (03) de Mayo de Dos Mil Veintitrés (2023), dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas. SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoado por SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA ANKLA, C.A, debidamente inscrita por ante el registro mercantil de la circunscripción judicial del estado Monagas quedando registrada bajo el N° 40, Tomo 89-A en fecha 6 de diciembre de 2012, representada por el ciudadano ANTONIO JOSE KUFATY TAHHAN, portador de la cédula de identidad N° V-20.648.391 e inscrito en el registro de formación fiscal RIF N° V- 20.648.391-8 y el ciudadano ELIAS KWEFATI KWEFATI, titular de la cédula de identidad N° V-11.342.769, en contra de SOCIEDAD MERCANTIL OPTICA BASULTO MATURIN C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en fecha 11 de Febrero del año Dos Mil Once (2011) bajo el N° 63, Tomo 7-A RM, número de registro fiscal (RIF) J-31018114-4, representada por el ciudadano RAFAEL BASULTO ANTON, cubano, mayor de edad, e identificado con la cédula de identidad N° E-80.339.000.TERCERO: Se CONFIRMA la decisión de fecha Tres (03) de Mayo de Dos Mil Veintitrés (2023), dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas. CUARTO: Se ORDENA a la SOCIEDAD MERCANTIL OPTICA BASULTO MATURIN C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en fecha 11 de Febrero del año Dos Mil Once (2011) bajo el N° 63, Tomo 7-A RM, número de registro fiscal (RIF) J-31018114-4, representada por el ciudadano RAFAEL BASULTO ANTON, cubano, mayor de edad, e identificado con la cédula de identidad N° E-80.339.000, a restituir dicho inmueble libre de personas y bienes muebles. QUINTO: Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, diarícese, ofíciese, déjese copia certificada y remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín a los Dos (02) días del mes de Agosto del año Dos Mil Veintitrés (2023). Años: 213º de la Independencia y 164º de la Federación.- LA JUEZA PROVISORIA ABG. MARISOL BAYEH BAYEH. LA SECRETARIA TEMPORAL ABG. VALENTINA MORALES En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las Dos horas de la tarde (02:00 p.m.) LA SECRETARIA TEMPORAL ABG. VALENTINA MORALES